Заставу в Російському цивільному праві

Побудова нової правової системи в 1917 році було відзначено руйнуванням старої системи речового права. Перші декрети Всеросійського з'їзду Рад забороняли власність приватних осіб на землю, її надра, води, лісу, промислові підприємства. Ці об'єкти на довгі десятиліття перестали бути об'єктом цивільного обороту і, отже, не могли бути предметом застави.
Деякий зворотний рух в порівнянні з ситуацією 1917-1921 рр.. і в той же час принципово нове положення в порівнянні з дореволюційним правом вдавав із себе ГK РРФСР 1922 р.   Кодекс передбачав три види прав на речі: право власності, право забудови і право застави. На відміну від традиційного розподілу речових прав Кодекс не виділяв особливо право володіння - елемента, необхідного для виникнення застави, та прав на чужі речі, до яких відноситься, зокрема, і заставу. Як вважає Т. Є. Новицька: «Історичне походження права приватної власності з володіння; насторожувало юристів у 20-ті роки, крім того, хотілося створити щось принципово відмінне від понять буржуазного права». [3] ЦК РРФСР 1922 р. остаточно скасував розподіл майна на рухоме і нерухоме. Підставою для цього була націоналізація землі.
Згідно з одним з класичних положень речового права споруда слід долю землі. ГК РРФСР 1922 р. відмовився від цього, правила: тепер можлива була ситуація, коли власник будівлі не був власником земельної ділянки, на якому стоїть ця будова. Замість традиційного припущення про право власності власника він закріплював так звану «презумпцію державної власності», коли в будь-якому випадку при наявності спору передбачалося, що майно належить державі і супротивна сторона мала довести зворотне. Застава тоді розглядалося як речове право.
У ті роки законодавством були передбачені заставу з передачею майна заставодержателю - близький сучасному закладу, заставу прав вимоги, застава права забудови і будов, а також заставу товару в обороті та в переробці.
Крім ЦК РРФСР 1922 р. значна частина правил, що регулювали заставу, містилася в статутах банків. У ряді випадків ці правила розходилися з нормами ЦК. У статутах багатьох банків передбачалося, наприклад, право банків продавати закладене майно без рішення суду, а також правило, відповідно до якого заставне право банку встановлювалося на всяке майно, що потрапило в, розпорядження банку.
Незважаючи на наявність широкої нормативної бази, застава не отримав значного поширення в середині 20-х років. Це було пов'язано з тим, що питання про значення заставного забезпечення зобов'язань (реального кредиту) в умовах радянського планового господарства був по суті частиною більш загальної проблеми - співвідношення плану і товарної форми господарства.
Одним з ключових моментів кредитної реформи 1930-31 років, було введення прямого планового банківського короткострокового кредитування. Абстрактне для планової економіки приватно-правове забезпечення виконання зобов'язань, і, перш за все заставу, втратило своє колишнє значення, порівняно з економічною забезпеченістю кредиту. Іншими словами, головне для банку стало не погашення кредитоотримувачем кредиту взагалі, а придбання ним саме того майна, на придбання якого був виданий кредит. У той же час в наступні роки згідно з банківськими правилами взагалі не передбачалося заставного забезпечення виконання таких кредитів, як: розрахункові, що видавалися колгоспам на виробничі витрати і капітальні вкладення; на видачу авансів за договорами контрактації; під розрахункові документи в дорозі; на витрати по впровадженню нової техніки; збільшенню виробництва товарів широкого вжитку; по довгостроковому кредитуванню міжколгоспних будівельних організацій та ін Незалежно від того чи мав банк заставне право чи ні, він не тільки мав право, але й був зобов'язаний систематично проводити перевірку збереження товарно-матеріальних цінностей, придбаних на отриману позику. Як закладені, так і незакладені товарно-матеріальні цінності могли бути продані Держбанком для покриття заборгованості за позикою. Однак, банк практично не використовував це право, тому що він мав великий вибір більш ефективних способів погасити заборгованість. «Твердий» заставу в банківській практиці не використовувався. Його застосування обмежувалося в основному забезпеченням поповнення позик, отриманих громадянами у ломбардах.
ГК РРФСР 1964 р. закріпив можливість передачі в заставу майна, що належить не тільки на праві власності, але і на праві оперативного управління. Правове регулювання застави товарів в обороті та переробці повністю перейшло в область спеціального законодавства, цей вид застави навіть не згадується в ГК. До початку дев'яностих років практично була відсутня іпотека.
Незважаючи на численні зміни, основні положення нормативних актів регулювали заставу, зберігали свою дію аж до недавнього часу.
На початку 90 р. минулого століття, у зв'язку зі зміною економіко-політичної концепції розвитку нашої держави, виникла необхідність докорінної зміни практично всієї існуючої нормативно-правової бази.
§ 2. Заставу в сучасному Російському цивільному праві
2.1. Джерела правового регулювання застави в Російській Федерації
Інститут застави в даний час набуває в Росії все більшого поширення, і нормативна база, що регулює даний інститут знаходиться зараз в процесі постійної зміни і розширення.
Загальні норми про заставу, застосовуються за відповідними статтями Цивільного кодексу РФ. Діють щодо застави, і норми закону «Про заставу», що не суперечать нормам Цивільного Кодексу. До правових актів регулюючим іпотеку в першу чергу відноситься Федеральний закон 1998 р. «Про іпотеку (заставі нерухомості)». Відносини, що виникають при випуску, емісії, видачі та обігу іпотечних цінних паперів, а також при виконанні зобов'язань за зазначеними іпотечних цінних паперів регулюються законом РФ «Про іпотечні цінні папери» від 11 листопада 2003 р., реєстрація нерухомості, найважливіша функція держави, без належного виконання якої стійкий оборот нерухомості взагалі неможливий, регулюється Федеральним законом 1997 р. «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». В даний час, на підставі цих нормативних актів прийнято значну кількість підзаконних актів, що регулюють різні сторони заставних правовідносин. Чимале значення в правовому регулюванні застави зараз мають і нормативні акти Верховного і Вищого арбітражного судів, що стосуються практики вирішення спорів, що виникають у процесі застави рухомого і нерухомого майна.
Окремі спеціальні норми, які тим не менш слід враховувати при укладенні заставних договорів, розсіяні і по відповідних законах, таким, наприклад, як закон «Про банківську діяльність». Зобов'язання, що забезпечуються іпотекою, підлягають бухгалтерському обліку кредитором і боржником, якщо вони є юридичними особами, в порядку, встановленому законодавством Російської Федерації про бухгалтерський облік [4].
Фактична реалізація прав банку по заставі можлива в рамках закону «Про виконавче провадження». При іпотеці житла необхідно слідувати нормам галузевого житлового законодавства, в тому числі Житлового кодексу РФ. Члени сім'ї позичальника також мають встановлені законодавством права, нормовані в Сімейному та Цивільному кодексах РФ. При іпотеці земельної ділянки, слід враховувати норми Земельного Кодексу РФ. Спеціальні акти захищають інтереси неповнолітніх, старих та інвалідів.
У випадках, коли в заставі майна однієї зі сторін є іноземні громадяни або юридичні особи, виникає необхідність використання актів міжнародного права, законів держави, підданими якої є контрагенти.
2.2. Поняття застави
Згідно з нормами ЦК України, в силу застави кредитор за забезпеченим заставою зобов'язанням (заставоутримувач) має право у разі невиконання боржником цього зобов'язання одержати задоволення з вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами особи, якій належить це майно (заставодавця), за винятками, встановленими законом [ 5].
Заставодержатель має право одержати на тих же засадах задоволення з страхового відшкодування за втрату або пошкодження заставленого майна незалежно від того, на чию користь воно застраховано, якщо тільки втрата або пошкодження не відбулися з причин, за які заставодержатель відповідає.
У цивілістичній літературі довгий час вівся спір про те, чи відноситься заставу до числа інститутів речового або зобов'язального права.
Під речовим правом прийнято розуміти право, що забезпечує задоволення інтересів уповноваженої особи шляхом безпосереднього впливу на річ, яка перебуває у сфері його господарського панування. У юридичній науці існує самий різний набір ознак, притаманних речових прав, та й зміст цих ознак розкривають по-різному. Сергєєв А.П. вказує: «Якщо підсумовувати висловлені на цей рахунок судження, то в числі ознак речового права найчастіше фігурують вказівки на те, що речове право носить безстроковий характер; об'єктом цього права є річ; вимоги, що випливають з речових прав, підлягають переважному задоволенню у порівнянні з вимогами, що випливають із зобов'язальних прав; речовому праву властиве право слідування і що, нарешті, речові права користуються абсолютною захистом ». [6]
Під заставою російський законодавець розуміє перш за все спосіб забезпечення зобов'язання особливого роду. Додання цьому елементу застави першорядного значення кілька затінює його речовий характер, який з очевидністю випливає зі змісту як норм Цивільного Кодексу РФ, що регулюють заставу, так і зі змісту Закону «Про заставу». Основним підтвердженням того, що законодавець все-таки визнає заставу речовим правом, є правило, згідно з яким заставу зберігає силу при переході предмета застави до третьої особи. Під переходом предмета застави до третьої особи в даному випадку, слід розуміти перехід до третьої особи як володіння, так і власності (або прирівнюється до власності права). Це властивість застави дозволяє віднести його до речових прав, що носить назву права на чужі речі, які характеризуються пануванням стороннього особи над річчю незалежно від особистості власника. Заставодавцем може бути як сам боржник, так і третя особа, яка погодилася закласти своє майно в забезпечення чужого зобов'язання. В останньому випадку відносини заставника і боржника, за зобов'язанням, забезпеченим заставою, знаходяться поза договору про заставу [7].
У науковій літературі виділяють наступні, загальні для всіх видів застави, принципи:
- Публічність;
- Пріоритету - тобто пріоритет раніше встановленого застави перед наступним;
- Спеціальності - (від слова спеціальний, не загальний) - тобто придатність для встановлення застави тільки конкретних предметів, а не сукупності речей чи прав. [8]
Принцип спеціальності російського застави найбільш яскраво випливає з того, що склад закладеного майна є обов'язковою умовою договору про заставу. У Цивільному Кодексі РФ однозначно закріплюється принцип пріоритету (ст. 342). Очевидно, що російський законодавець, принаймні, у вигляді загального правила, прагнув залишити заставу також їх в рамках принципів публічності та спеціальності. У той же час принцип спеціальності, також як і інші принципи застави, різною мірою послідовно діють щодо різних видів застави, що більш докладно буде розглянуто нами нижче.
По предмету застави розрізняють такі види застави:
- Застава рухомого майна,
- Застава нерухомого майна,
- Застава майнових прав.
З економічної та правової точки зору між забезпеченням виконання зобов'язання і предметом застави існує певний зв'язок: застава базується на наявності реального забезпечення матеріальних цінностей. Зазвичай в якості предмета застави виступають такі цінності, які мають здатність до швидкої реалізації (нерухомість, транспортні засоби, акції). Також, предметом застави можуть бути майнові права, які відповідно до законодавства можуть бути відчужені. Наприклад, предметом застави може бути право оренди, право застави.
Якщо інше не передбачено договором або законодавством, річ в якості предмета застави включає приналежності до неї і невіддільні плоди. За загальним правилом, предмет застави не може включати віддільні плоди, приплід тварин, доходи, що приносять речі, і тільки у випадках, межах і порядку, передбачених договором або законодавством вони можуть бути включені в предмет застави. Договором може бути передбачений заставу майна, яке може надійти у власність або в повне господарське відання заставодавця у майбутньому (будинок, який буде побудований), а також заставу прав, носієм яких заставодавець може стати.
Предметом застави може бути майно, що становить загальну власність, але за умови, що всі власники будуть згодні. В якості самостійного предмета застави може виступати право на ідеальну частку у спільному майні. Так, закон «Про товариства з обмеженою відповідальністю" говорить: "учасник товариства має право закласти належну йому частку (частину частки) у статутному капіталі товариства іншому учаснику товариства або, якщо це не заборонено статутом товариства, третій особі за згодою товариства за рішенням загальних зборів учасників товариства, прийнятому більшістю голосів всіх учасників товариства, якщо необхідність більшої кількості голосів для прийняття такого рішення не передбачена статутом товариства. Голоси учасника товариства, який має намір закласти свою частку (частину частки), при визначенні результатів голосування не враховуються »[9]. Власник квартири, в тому числі і в багатоквартирному будинку, питання про здачу квартири в заставу вирішує самостійно.
Предметом застави не може майно, вилучене з обігу, вимоги, нерозривно пов'язані з особою кредитора, зокрема вимоги про аліменти, про відшкодування шкоди, заподіяної життю чи здоров'ю, та інших прав, уступка яких іншій особі заборонена законом. Вилученими з обігу є об'єкти, які не можуть вільно відчужуватися або переходити у власність від однієї особи до іншої. Об'єкти вилучені з обігу вказуються в законі [10]. Перелік вилучених з обігу об'єктів досить широкий, і регламентується різними нормативними актами. Так згідно зі ст. 12 Лісового Кодексу, не допускається купівля-продаж, заставу і вчинення інших правочинів, які тягнуть або можуть спричинити відчуження ділянок лісового фонду, а також ділянок лісів, що не входять в лісовий фонд.
Не можуть бути предметом застави, дорогоцінні і рідкоземельні метали та вироби з них, які не є ювелірними, стратегічні матеріали, озброєння, боєприпаси до неї, військова техніка, запасні частини, комплектуючі вироби та прилади до них, вибухові речовини, засоби підриву, пороху, всі види ракетного палива, а також спеціальні матеріали та спеціальне обладнання для їх виробництва, прилади та обладнання з використанням радіоактивних речовин та ізотопів, результати науково-дослідних і проектних робіт, а також фундаментальних пошукових досліджень зі створення озброєння та військової техніки, шифрувальна техніка та нормативно- технічна документація на її виробництво і використання, отрути і наркотичні речовини, відходи радіоактивних матеріалів.
Застава може забезпечувати будь цивільно-правове зобов'язання (купівля-продаж, позика, оренда), однак основною сферою застосування застави завжди було забезпечення видачі кредитів. Це обумовлено тим, що можливість швидкого задоволення вимог із заставленого майна в разі невиконання боржником своїх зобов'язань особливо важлива для банків, оскільки для них втрата часу на звернення стягнення на заставлене майно обертається втратою коштів, що загрожує серйозними наслідками.
За рахунок заставленого майна заставодержатель має право задовольнити свої вимоги в повному обсязі, визначеному на момент фактичного задоволення, включаючи відсотки, збитки, завдані простроченням виконання, а у випадках, передбачених законом або договором, неустойку; відшкодуванню підлягають також необхідні витрати по утриманню заставленого майна та витрати по здійсненню забезпеченого заставою вимоги.
Заставодавцем речі може бути її власник або особа, яка має на неї право господарського ведення. Підприємство, за яким майно закріплено на праві повного господарського ведення, здійснює заставу підприємства в цілому, його структурних одиниць і підрозділів як майнових комплексів, а також окремих будівель і споруд за згодою власника цього майна або уповноваженого ним органу. Установа може передавати в заставу майно, щодо якого воно відповідно до закону набула право на самостійне розпорядження. Заставодавцем прав може бути особа, якій належить передане в заставу право.
Закон допускає можливість перезастави вже закладеного предмета. Якщо заставодержателів кілька, то для них встановлюється відповідна черговість у задоволенні їхніх вимог. Так, в першу чергу задовольняються інтереси перше заставодержателя, з майна, що залишилося задовольняються вимоги другого заставодержателя і т. д. При цьому заставодавець зберігає право розпорядження заставленим майном, якщо інше не передбачено законом або договором про заставу.
Оскільки перезалог вже закладеного майна може суперечити інтересам заставодержателя, то сторони можуть встановити неприпустимість подальшого застави майна. Для того щоб захистити інтереси наступних заставодержателів, заставодавець зобов'язаний повідомляти кожному наступному заставодержателю про всі попередні застави даного майна, а також про характер і розмірах забезпечення цими заставами зобов'язань. Якщо ж заставодавець не виконав цього обов'язку, то при зверненні стягнення на закладене майно наступних заставодержателів і недостатності цього майна він зобов'язаний відшкодувати збитки заставодержателів.
За згодою заставодержателя, допускається заміна предмета застави. Якщо предмет застави втрачено або пошкоджено або право власності на нього або право господарського ведення припинено з підстав, установлених законодавством, заставодавець має право в розумний строк відновити предмет застави або замінити його іншим рівноцінним майном.
Заставодержатель має право передати свої права за договором про заставу іншій особі з дотриманням правил про передачу прав кредитора шляхом уступки вимоги. Поступка заставоутримувачем своїх прав за договором про заставу іншій особі дійсна, якщо тій же особі відступлені права вимоги до боржника за основним зобов'язанням, забезпеченим заставою. З перекладом на іншу особу боргу за зобов'язанням, забезпеченим заставою, застава припиняється, якщо заставодавець не дав кредитору згоди відповідати за нового боржника.
Цивільний Кодекс і Закон РФ «Про заставу» проголошують акцессорности всіх видів застави, т е. залежність застави від забезпечуваного зобов'язання. Зафіксована ця залежність в п. 4 ст. 4 Закону: Запорука зроблений від забезпечуваного нею зобов'язання. Існування прав заставодержателя знаходиться в залежності від долі забезпечуваного заставою зобов'язання »; у п. 1 ст. 34 Закону РФ «Про заставу», передбачає припинення права застави при припиненні забезпеченого заставою зобов'язання, а також у ст. 32, в якій йдеться про те, що випадках, коли у встановленому законом порядку відбувається уступка заставодержателем боргу, що виник з забезпеченого заставою зобов'язання, на іншу особу, заставу зберігає силу.
Право застави виникає з моменту укладення договору про заставу, а щодо застави майна, яке належить передачу заставодержателю, з моменту передачі цього майна, якщо інше не передбачено договором про заставу.
Згідно статті 352 Цивільного Кодексу РФ, застава припиняється в наступних випадках:
- З припиненням забезпеченого заставою зобов'язання;
- На вимогу заставодавця, у випадку якщо заставлене майно знаходиться у заставодержателя, при грубому порушенні заставоутримувачем обов'язків, щодо забезпечення збереження майна, що створює загрозу втрати або пошкодження заставленого майна, заставодавець має право вимагати дострокового припинення застави;
- У разі загибелі закладеної речі або припинення заставленого права;
- У разі продажу з публічних торгів заставленого майна, а також у разі, коли його реалізація виявилася неможливою
- У разі переходу прав на предмет застави до заставодержателя.
При припиненні застави внаслідок виконання забезпеченого заставою зобов'язання або на вимогу заставодавця заставодержатель, у якого знаходилося закладене майно, зобов'язаний негайно повернути його заставодавцю. У разі часткового виконання боржником забезпеченого заставою зобов'язання застава зберігається у початковому обсязі до повного виконання забезпеченого нею зобов'язання, якщо інше не передбачено законом або договором.
У разі прийняття Російською Федерацією чи республікою у складі Російської Федерації законодавчих актів, які припиняють заставне право або право заставодавця на заставлене майно, збитки, завдані заставодержателю в результаті прийняття цих актів, відшкодовуються йому в повному обсязі Російською Федерацією чи відповідної республікою у складі Російської Федерації. Спори про відшкодування збитків вирішуються судом.
У випадках припинення права власності на заставлене майно чи припинення заставлених прав у зв'язку з рішенням державного органу влади та управління, не спрямованим безпосередньо на вилучення заставленого майна чи заставлених прав, у тому числі рішенням про вилучення земельної ділянки, на якій знаходяться заставлені будинок, інші будівлі , споруди або насадження, збитки, завдані заставодержателю в результаті цього рішення, відшкодовуються заставодержателю в повному обсязі цим державним органом за рахунок коштів, що знаходяться в його розпорядженні. Спори про відшкодування збитків вирішуються судом або арбітражним судом.
2. 3. Договір застави
В якості підстав виникнення застави законодавство встановлює договір і закон. Законний застава виникає незалежно від волі сторін при виникненні відповідних зобов'язальних правовідносин. Для виникнення договірного застави між заставодержателем і заставодавцем має бути досягнуто згоди про встановлення застави. Відповідно до вимог Цивільного Кодексу РФ, договір про заставу укладається у письмовій формі. [11]
Відомі два різновиди письмової форми договору - проста письмова та нотаріальна, а в ряді випадків крім нотаріального посвідчення договору, потрібна державна реєстрація. Якщо основне зобов'язання, забезпечене заставою, оформлено договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, то і договір про заставу має бути нотаріально посвідчений.
Істотні умови договору про заставу визначені у частині першій Цивільного Кодексу. Істотними є ті умови, без досягнення згоди з яким договір вважається неукладеним. До них відносяться: зміст, розмір і строк виконання забезпеченого заставою основної вимоги, які визначаються основним договором, і вказівки про які повинні відповідати цим договором; склад і вартість заставленого майна; найменування сторін основного договору, його номер, дату і місце його укладення; у кого залишається предмет застави (за загальним правилом предмет застави залишається у заставодавця) [12].
Склад заставленого майна може вказуватися як в самому тексті договору, так і в додатку до договору застави. Необхідно приділити увагу точному опису предмета застави, перерахувавши індивідуальні ознаки предмета, що дозволяють однозначно виділити його з маси інших предметів, вказати його родові ознаки. При визначенні вартості предмета застави необхідно приймати його заставну вартість, яка, як правило, не відповідає реальній вартості предмета застави, а становить відсоток від її вартості. Конкретний розмір вартості заставленого майна визначається за згодою сторін, причому згодом він може бути переглянутий, шляхом складання відповідної програми. Вартість заставленого майна повинна бути достатньою для забезпечення основної вимоги кредитора, а також відсотків за користування кредитом, неустойки, суми збитків, відшкодування витрат Заставодержателя на утримання та зберігання закладеної речі, відшкодування витрат, пов'язаних з примусовим стягненням боргу. Невиконання даних вимог, тягне недійсність договору про заставу.
Умови про предмет застави вважатимуться узгодженими, якщо заставодавець і заставодержатель внесуть до нього дані, що дозволяють однозначно ідентифікувати предмет застави, виділити його з маси інших предметів, або вказати всі нюанси родових ознак предмета застави, що набуває особливого значення, наприклад, при заставі товарів в обороті. Якщо предметом застави є індивідуально-визначена річ, наприклад будівля, то при його передачі в заставу необхідно представити документи, що містять відомості, що дозволяють визначити місце розташування будівлі, розмір корисних площ. Якщо предметом застави є право вимоги, то необхідно чітке опис зобов'язання, іншого правовідносини, з якого воно виникло і у зв'язку з яким зберігає свою дійсність. Зазначені вимоги про необхідність індивідуалізації предмета застави є наслідком принципу спеціальності застави: об'єктом застави може бути тільки відоме певне майно. Виключення з даного принципу становить визначення предмета при заставі товарів в обороті, в силу чого заставу товарів в обороті набуває рис особливого різновиду застави.
Згідно з договором застави, заставодержатель має право:
1) перевіряти за документами і фактично наявність, кількість, стан і умови зберігання предмета застави;
2) вимагати від заставодавця вжиття заходів, необхідних для збереження предмета застави;
3) вимагати предмет застави з чужого незаконного володіння;
4) вимагати від третіх осіб припинення зазіхань на предмет застави, що загрожують його втратою і / або пошкодженням;
5) звернути стягнення на інше майно Заставодавця у встановленому цивільним законодавством Російської Федерації порядку, якщо суми, вирученої від реалізації предмета застави, виявиться недостатньо для повного задоволення вимог Заставодержателя. У цьому випадку Заставодержатель не користується перевагою, заснованим на заставі.
Заставодавець має право:
1) володіти і користуватися предметом застави або його частинами відповідно до його призначення тільки за згодою заставодержателя;
2) достроково виконати зобов'язання, забезпечене заставою;
3) у будь-який час до продажу предмета застави припинити звернення на нього стягнення і його реалізацію, виконавши забезпечене заставою зобов'язання або ту його частину, виконання якої прострочено;
4) замінити предмет застави тільки з письмової згоди заставоутримувача іншим рівним за вартістю майном.
Заставодавець зобов'язаний:
1) не відчужувати, не передавати в оренду або безоплатне користування іншій особі предмет застави або іншим чином розпоряджатися їм без згоди Заставодержателя;
2) не вчиняти дій, що суперечать умовам договору, які тягнуть припинення предмета застави або зменшення його вартості;
3) повідомляти заставодавцю відомості про зміни, що відбуваються в предметі застави, негайно представляти заставодержателю на його вимогу інформацію про предмет застави;
4) не допускати подальшого застави заставленого майна;
5) нести всі витрати з оцінки ринкової вартості предмета застави.
Договором також передбачається сторона, що несе відповідальність за збереження заставленого майна, зобов'язана також і страхувати за свій рахунок заставлене майно на його повну вартість від ризиків втрати приймати всі заходи, необхідні для збереження предмета застави. Це, як правило, та сторона, у володінні якої буде знаходитися закладене майно за договором.
Всі доповнення і зміни до договору оформляються у вигляді додаткових угод за підписом обох сторін і є невід'ємною частиною договору.
Відповідно до пункту 3 статті 339 Цивільного кодексу Російської Федерації державної реєстрації підлягає лише договір про заставу нерухомості (іпотеку).
Так, при розгляді спору між комерційним банком та акціонерним товариством про звернення стягнення на закладені в забезпечення кредитного договору автотранспортні засоби відповідачем було поставлено питання про недійсність укладеного сторонами договору про заставу у зв'язку з недотриманням процедури його державної реєстрації в установленому порядку ^[13].
Погодившись з цими доводами, арбітражний суд відмовив у задоволенні вимог про звернення стягнення на предмет застави.
Як було зазначено в судовому рішенні, відповідно до статті 339 Цивільного кодексу Російської Федерації, статтею 11 Закону Російської Федерації «Про заставу» та Постановою Уряду Російської Федерації від 12.08.94 N 938 «Про державну реєстрацію автомототранспортних засобів та інших видів самохідної техніки на території Російської Федерації »заставу автотранспортних засобів підлягає обов'язковій реєстрації в органах Державної автомобільної інспекції МВС Росії.
Відповідно до Правил реєстрації автомототранспортних засобів та причепів до них в Державній автомобільній інспекції, виданими МВС Росії на виконання вищеназваного Постанови Уряду Російської Федерації, реєстрація застави транспортних засобів проводиться за місцем реєстрації автомототранспортних засобів за участю сторін договору або їх законних представників. Залогодателю і заставодержателю видаються свідоцтва про реєстрацію застави транспортних засобів і робиться запис у реєстрі реєстрації застави транспортних засобів.
На спірному договорі про заставу був запис про те, що договір про заставу зареєстрований РЕП ДАІ, завірена печаткою цього органу. Проте посада та прізвище особи, який оформив запис, не вказані. За повідомленням начальника МРЕО ДАІ, дані про реєстрацію спірного договору у інспекції відсутні.
Таким чином, договір про заставу не був зареєстрований в установленому Правилами порядку, що, на думку суду, відповідно до статті 165 Цивільного кодексу Російської Федерації вабило його нікчемність.
Тим часом при прийнятті рішення у справі арбітражним судом не прийнято до уваги, що згідно з пунктом 3 статті 339 Цивільного кодексу Російської Федерації обов'язкової реєстрації підлягають тільки угоди, пов'язані із заставою нерухомості (іпотека), до якої відповідно до пункту 1 статті 130 Цивільного кодексу Російської Федерації належать, зокрема, повітряні, морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Інших випадків реєстрації застави § 3 глави 23 Цивільного кодексу Російської Федерації не передбачає.
Що стосується посилання суду на статтю 11 і пункт 2 статті 40 Закону Російської Федерації «Про заставу», то слід було мати на увазі, що відповідно до статті 4 Федерального закону «Про введення в дію частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації» в числі інших законів та інших правових актів, прийнятих до введення в дію частини першої Кодексу, Закон Російської Федерації «Про заставу» діє на території Російської Федерації в частині, що не суперечить загальним положенням про заставу, встановленим § 3 глави 23 Цивільного кодексу Російської Федерації.
За викладених обставин рішення арбітражного суду про недійсність договору про заставу автотранспортних засобів у зв'язку з недотриманням порядку державної реєстрації було необгрунтованим і було скасовано в касаційному порядку.
Форма договору про заставу визначається за законодавством місця його укладення. Договір про заставу, укладений за межами Російської Федерації, не може бути визнаний недійсним внаслідок недотримання форми, якщо дотримані вимоги, встановлені законодавством Російської Федерації.
Форма договору про заставу будівель, споруд, підприємств, земельних ділянок та інших об'єктів, що знаходяться на території Російської Федерації, а також рухомого складу залізниць, цивільних повітряних, морських і річкових суден, космічних об'єктів, зареєстрованих в Російській Федерації, незалежно від місця укладення такого договору визначається законодавством Російської Федерації.
Права та обов'язки сторін договору про заставу визначаються за законодавством країни, де заснована, має місце проживання або основне місце діяльності сторона, яка є заставодавцем, якщо інше не встановлено угодою сторін.
Договір, вступає в силу з моменту його підписання і діє до повного виконання заставодавцем зобов'язання, забезпеченого заставою. Якщо належне виконання договору неможливо внаслідок обставин непереборної сили, тобто надзвичайних і невідворотних за даних умов обставин (стихійні явища, військові дії тощо), а також внаслідок вступу в законну силу актів органів державної влади і управління, які припиняють право заставодавця на заставлене майно, сторони мають право змінити або розірвати договір, провівши відповідні взаєморозрахунки.
Договір про іпотеку укладається з дотриманням загальних правил Цивільного кодексу Російської Федерації про укладення договорів, правилами які до договорів застави, також положень закону «Про іпотеку». У текст договору про іпотеку включаються розділи про предмет іпотеки, його оцінкою, істоті, розміру і термінів виконання зобов'язання, забезпечуваного іпотекою. При цьому предмет іпотеки визначається в договорі зазначенням його найменування, місця знаходження. Тут же наводиться опис майна, що став предметом іпотеки, достатній для ідентифікації цього майна. У договорі про іпотеку мають бути вказані право, з якого майно, що є предметом іпотеки, належить заставодавцю, і найменування органу державної реєстрації прав на нерухоме майно, що зареєстрував це право заставника. Якщо предметом іпотеки є залогодателю право оренди, орендоване майно має бути визначено в договорі про іпотеку так само як якщо б вона сама була предметом іпотеки, одночасно слід вказати термін оренди.

Заставодавець має право отримувати від майна, закладеного за договором про іпотеку, плоди і доходи. Заставодержатель не набуває прав на ці плоди і доходи, якщо інше не передбачено договором про іпотеку. При користуванні закладеним майном заставодавець не повинен допускати погіршення майна та зменшення його вартості понад те, що викликається нормальним зносом. За загальним правилом, заставодавець зобов'язаний підтримувати майно, закладене за договором про іпотеку, в справному стані і несе витрати на утримання цього майна до припинення іпотеки, проводити поточний та капітальний ремонт майна, закладеного за договором про іпотеку, у строки, встановлені законодавчими актами Російської Федерації , або у передбаченому ними порядку, а якщо такі строки не встановлені - в розумні терміни. Заставодавець несе ризик випадкової загибелі та випадкового пошкодження майна, закладеного за договором про іпотеку, якщо інше не передбачено таким договором.
Майно, закладене за договором про іпотеку, може бути відчужене заставодавцем іншій особі шляхом продажу, дарування, обміну, внесення його як внесок в майно господарського товариства або суспільства або пайового внеску в майно виробничого кооперативу або іншим способом лише з відома заставодержателя, якщо інше не передбачено договором про іпотеку. У разі видачі заставної відчуження заставленого майна допускається, якщо право заставника на це передбачено в заставі, з дотриманням умов, які в ній встановлені. Заставодавець має право заповідати заставлене майно. Умови договору про іпотеку або іншої угоди, що обмежують це право заставодавця, є нікчемною. Особа, яке закладене за договором про іпотеку майно у його відчуження або в порядку універсального правонаступництва, в тому числі в результаті реорганізації юридичної особи або в порядку спадкування, стає на місце заставника і несе всі обов'язки останнього за договором про іпотеку, включаючи і ті , які не були належним чином виконані початковим заставодавцем. Новий заставодавець може бути звільнений від будь-якої з цих обов'язків лише за угодою з заставодержателем. Застава майна за договором про іпотеку зберігає силу незалежно від того, чи були при переході цього майна до інших осіб порушені будь-які встановлені для такого переходу правила.
Майно, закладене за договором про іпотеку в забезпечення виконання одного зобов'язання (попередня іпотека), може бути надано в заставу в забезпечення виконання іншого зобов'язання того ж чи іншого боржника до того ж чи іншому заставодержателю (наступна іпотека). Наступна іпотека допускається, якщо вона не заборонена попередніми договорами про іпотеку того ж майна, дія яких не припинилося до моменту укладення наступного договору про іпотеку. Якщо попередній договір про іпотеку передбачає умови, на яких може бути укладений наступний договір про іпотеку, останній повинен бути укладений з дотриманням цих умов. Висновок наступного договору про іпотеку, що передбачає складання та видачу заставної, не допускається. Заставодавець зобов'язаний повідомляти кожному наступному заставодержателю до укладення з ним договору про подальшу іпотеку відомості про всі вже існуючих ипотеках даного майна.
При відсутності в договорі про іпотеку інших умов про страхування закладеного майна заставник зобов'язаний страхувати за свій рахунок це майно у повній вартості від ризиків втрати і пошкодження, а якщо повна вартість майна перевищує розмір забезпеченого іпотекою зобов'язання - на суму не нижче суми цього зобов'язання. Договір страхування відповідальності позичальника повинен бути укладений на користь кредитора-заставоутримувача (вигодонабувача). При переході прав кредитора в зобов'язанні, забезпеченому заставою нерухомого майна, права вигодонабувача за договором страхування переходять до нового кредитора в повному обсязі. Страхова сума за договором страхування відповідальності позичальника не повинна перевищувати 20 відсотків вартості закладеного майна. Страхова премія сплачується одноразово у термін, встановлений договором страхування. При відмові страхувальника від договору страхування сплачена страховику страхова премія не підлягає поверненню. Страховим випадком за договором страхування відповідальності позичальника є факт пред'явлення до нього кредитором вимоги про погашення кредиту при недостатності у кредитора грошових коштів, виручених від реалізації заставленого майна і розподілених у порядку, встановленому законодавством про іпотеку.
Заставодержатель має право на задоволення своєї вимоги за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, безпосередньо із страхового відшкодування за втрату або пошкодження заставленого майна незалежно від того, на чию користь воно застраховане. Ця вимога підлягає задоволенню переважно перед вимогами інших кредиторів заставодавця та осіб, на чию користь здійснено страхування, за винятком випадків, в яких втрата або пошкодження майна сталися з причин, за які він відповідає.
У разі реальної загрози втрати або пошкодження заставленого майна заставодавець зобов'язаний повідомити про це заставодержателя, якщо він йому відомий.
У випадках пред'явлення до заставодавця іншими особами вимог про визнання за ними права власності або інших прав на закладене майно, про його вилучення (витребування) або про обтяження зазначеного майна або інших вимог, задоволення яких може спричинити зменшення вартості або погіршення цього майна, заставодавець зобов'язаний негайно повідомити про це заставодержателя, якщо він йому відомий, і, використовувати відповідні обставинам способи захисту своїх прав на закладене майно, передбачені Цивільним кодексом Російської Федерації. Якщо заставодавець відмовився від захисту своїх прав на закладене майно або не здійснює її, заставодержатель має право використовувати ці способи захисту від імені заставодавця без спеціального доручення і вимагати від заставодавця відшкодування понесених у зв'язку з цим необхідних витрат.
Заставоутримувач має право перевіряти за документами і фактично наявність, стан та умови утримання майна, закладеного за договором про іпотеку. Це право належить заставодержателю і в тому випадку, якщо заставлене майно передано заставодавцем на час у володіння третіх осіб. Здійснювана заставоутримувачем перевірка не повинна створювати невиправдані перешкоди для використання заставленого майна заставодавцем або іншими особами, у володінні яких воно знаходиться. Якщо за обставинами, за які заставодержатель не відповідає, закладене майно втрачено або пошкоджено настільки, що внаслідок цього забезпечення іпотекою зобов'язання істотно погіршився, заставодержатель має право вимагати дострокового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання, в тому числі за рахунок страхового відшкодування.
У випадках, коли майно, що є предметом іпотеки, вилучається у заставника, на тій підставі, що насправді власником цього майна є інша особа (віндикація), іпотека щодо цього майна припиняється. Заставодержатель після набрання законної сили відповідним рішенням суду вправі вимагати дострокового виконання зобов'язання, яке було забезпечене іпотекою.
1.2 Державна реєстрація іпотеки
Згідно з положеннями закону «Про іпотеку», іпотека підлягає державній реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним у порядку, встановленому федеральним законом про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним [14]. Права заставодержателя (право застави) на майно вважаються виникли з моменту внесення запису про іпотеку до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним.
У держреєстрації нерухомості зацікавлені не тільки державні органи, а й самі учасники угод, оскільки завдяки даного статусу інституту, стало можливо здійснювати державний контроль за законністю здійснення операцій. Закон «Про іпотеку» детально регламентує правила здійснення держреєстрації іпотеки, здійснення реєстраційного запису, порядок виправлення (зміни, доповнення), а також погашення реєстраційного запису, питання відмови в держреєстрації, порядок оскарження такої відмови і відповідальність реєстратора, що реєструє угоду.
Державна реєстрація - особливий юридичний акт, яким держава визнає і підтверджує виникнення, обмеження (обтяження), перехід або припинення прав на нерухомість. Статтею 131 Цивільного Кодексу України передбачено здійснення реєстрації шляхом ведення Єдиного державного реєстру прав. Стосовно до здійснення угод державна реєстрація набула такого ж самостійне значення, як і форма угод.
Державна реєстрація іпотеки здійснюється за місцем знаходження майна, що є предметом іпотеки. Державна реєстрація іпотеки, яка виникає в силу договору про іпотеку, здійснюється на підставі спільної заяви заставника й заставоутримувача. Державна реєстрація іпотеки, яка виникає в силу нотаріально посвідченого договору про іпотеку, здійснюється на підставі заяви заставодавця або заставодержателя.
Для державної реєстрації іпотеки, яка виникає в силу договору про іпотеку, повинні бути представлені: договір про іпотеку і його копія, документи, зазначені в договорі про іпотеку в якості додатків, документ про сплату державного мита. Якщо права заставоутримувача засвідчуються заставної, до органу, який здійснює державну реєстрацію прав, одночасно з вищевказаними документами, подаються також заставна, і її копія, документи, названі в заставі в якості додатків, та їх копії. Державна реєстрація іпотеки в силу закону здійснюється без подання окремого заяви і без сплати державного мита і здійснюється одночасно з державною реєстрацією права власності особи, чиї права обтяжуються іпотекою.
Оскільки застава нерухомості, як правило, передбачає вирішення питання про земельну ділянку, на якій знаходиться нерухомість, то обов'язковим додатком до документів, необхідних для державної реєстрації прав, є план земельної ділянки, ділянки надр і (або) план об'єкту нерухомості з зазначенням його кадастрового номера . Перевірка юридичної сили поданих на державну реєстрацію прав правовстановлюючих документів здійснюється установою юстиції по реєстрації прав.
План земельної ділянки повинен бути засвідчений органом, відповідальним за проведення кадастрових робіт, а плани іншого нерухомого майна - відповідним органом обліку об'єктів нерухомого майна.
Слід мати на увазі, що всі документи, необхідні для державної реєстрації прав, представляються не менш ніж у двох примірниках, один з яких повинен бути оригіналом (за винятком актів органів державної влади та актів органів місцевого самоврядування). Оригінали після державної реєстрації прав повинні бути повернуті власнику прав. Орган, який здійснює державну реєстрацію прав, залишає в своєму архіві копію договору про іпотеку, а при державній реєстрації іпотеки в силу закону - копію документа, що є підставою виникнення права власності заставодавця на майно, обтяжує іпотекою. Якщо права заставоутримувача засвідчуються заставної, орган, який здійснює державну реєстрацію прав, залишає в своєму архіві також і копію заставної з додатками.
Реєстрація іпотеки здійснюється протягом одного місяця з дня надходження необхідних для її реєстрації документів до органу, який здійснює державну реєстрацію прав, шляхом здійснення реєстраційного запису про іпотеку в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним. Державна реєстрація іпотеки може бути відкладена не більше ніж на один місяць при:
- Неподання до органу, який здійснює державну реєстрацію прав, будь-якого з документів, необхідних для держреєстрації;
- Невідповідність договору про іпотеку, застави та доданих до них документів вимогам, передбаченим законодавством Російської Федерації;
- Необхідності перевірки автентичності поданих документів.
Приймаючи рішення про відкладення державної реєстрації іпотеки, орган, який здійснює державну реєстрацію прав, запитує необхідні документи або вимагає усунення виявлених невідповідностей. При невиконанні вимог зазначеного органу у встановлений ним термін в державній реєстрації іпотеки повинно бути відмовлено.
Згідно з положеннями закону «Про іпотеку», мотивовану відмову в державній реєстрації іпотеки повинен бути спрямований заставодавцю протягом терміну, встановленого для її державної реєстрації [15].
При наявності судового спору з приводу прав на майно, що є предметом іпотеки, або з приводу звернення на нього стягнення державна реєстрація іпотеки відкладається до вирішення спору судом.
Закон «Про іпотеку» регулює питання внесення змін і доповнень в реєстраційну запис про іпотеку. Зміни та доповнення вносяться на підставі угоди між заставодавцем і заставодержателем про зміну або про доповнення умов договору про іпотеку. Така угода має бути нотаріально посвідчена. Зміни та доповнення реєстраційного запису про іпотеку не допускаються, якщо права заставоутримувача засвідчені заставної. Виняток становить випадок, коли зміна розміру забезпечення, при якому розмір вимог, що виникли з кредитного або іншого договору і забезпечених за цим договором про іпотеку збільшується або зменшується в порівнянні з тим, що забезпечувався іпотекою раніше. У такій ситуації зміна (доповнення) реєстраційного запису дозволяється, навіть якщо права заставодержателя і засвідчені заставної.
За державну реєстрацію договору про іпотеку, і, іпотеки як обмеження (обтяження) прав на нерухоме майно, включаючи внесення відповідних записів до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним і видачу документів про державну реєстрацію, державне мито сплачується один раз за все зазначені дії. Розміри державного мита встановлені Податковим Кодексом РФ [16].
Державна реєстрація іпотеки є публічною. Будь-яка особа має право отримати в органі, що здійснює державну реєстрацію прав, відомості про те, чи є реєстраційний запис про іпотеку відповідного майна, і завірену виписку з реєстраційного запису про іпотеку. Копія заставної, що знаходиться в архіві органу, що здійснює державну реєстрацію прав, не відноситься до документів публічного характеру.
1.2. Особливості іпотеки земельних ділянок
Висока цінність нерухомості як об'єкта застави полягає в тому, що, по-перше, нерухомість володіє значною і в великій мірі стійкою ціною з переважною тенденцією до підвищення. По-друге, фізична стійкість нерухомості дозволяє залишати закладений об'єкт у володінні та користуванні заставодавця (чи інших осіб). Більш того, дуже часто використовувана закладена нерухомість сама є джерелом погашення заборгованостей. Це означає, що в даному випадку застава не тільки не «змертвляючого» майно, а навпаки, стимулює до активного використання. І, по-третє, земельні ділянки можуть бути індивідуально визначені найбільш легким і надійним чином.
З іншого боку, часте розбіжність між власником і власником (користувачем) нерухомого майна, а також між власником - заставодавцем і боржником за договором позики, могло б (а в Росії у випадку непідготовленого допущення землі в цивільний оборот) може призвести до того, що ні інтереси власника, ні власника, ні кредитора, який отримав в якості забезпечення нерухомість у заставу, не могли б бути належним чином захищені, якщо б не функціонувала безвідмовно реєстраційна система обороту земельних ділянок [17].
Значення земельних ділянок для їх використання в якості предмета застави підвищується тим, що на одну земельну ділянку може бути встановлено кілька заставних прав. Багаторазовий заставу може бути встановлений двояким чином:
- По-перше, в тому випадку, коли вартість земельної ділянки перевищує, отримуваний кредит, заставне право може бути встановлено на частину вартості земельної ділянки; на частину вартості може бути встановлено інше, третє і т. д. заставне право або інше обтяження; земельну ділянку при цьому, звичайно ж, жодним чином не ділиться:
- По-друге, за різними мотивами кредитор може погодитися прийняти в якості забезпечення заставне право і в тому випадку, коли на повну сьогоднішню вартість земельної ділянки (вартість в день встановлення заставного права) вже встановлено одне або кілька заставних прав, або ділянка має інші значні обтяження, суттєво зменшують його вартість; такі випадки зустрічаються в банківській практиці значно рідше; мотивами для згоди банку на такий варіант є, як правило, надійні відомості на велике підвищення ціни ділянки і можливість вимовити більший відсоток за кредит.
Заставна вартість земельної ділянки, яка передається в заставу за договором про іпотеку, встановлюється за згодою заставника з заставоутримувачем. Справжня вартість земельної ділянки може визначиться тільки при його продажу (як правило, шляхом аукціону). Якщо земельна ділянка передана за договором оренди громадянину або юридичній особі, орендар земельної ділянки має право віддати орендні права земельної ділянки в заставу в межах терміну договору оренди земельної ділянки за згодою власника земельної ділянки. При спільній частковій або спільній власності на земельні ділянки, іпотека може бути встановлена ​​тільки на приналежний громадянинові чи юридичній особі земельну ділянку, виділену в натурі із земель, що перебувають у спільній частковій або спільній власності.
Не допускається іпотека земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, іпотека частини земельної ділянки, площа якої менше мінімального розміру, встановленого нормативними актами суб'єктів Російської Федерації і нормативними актами органів місцевого самоврядування для земель різного цільового призначення і дозволеного використання.
При іпотеці земельної ділянки право застави поширюється також на перебувають або будуються на земельній ділянці будівлю або споруду заставодавця. При наявності в договорі умови, що передбачає, що перебувають чи будуються на земельній ділянці і належать заставодавцю будівлю або споруду не закладені того ж заставодержателю, заставодавець при зверненні стягнення на земельну ділянку зберігає право на такі будівлю або споруду і набуває право обмеженого користування (сервітут) частиною земельної ділянки, яка необхідна для використання таких будівлі або споруди відповідно до їх призначення. Умови користування зазначеною частиною земельної ділянки визначаються угодою між заставодавцем і заставодержателем, а в разі спору - судом. Заставодавець земельної ділянки має право без згоди заставодержателя розпоряджатись належними йому будівлями і спорудами на цій ділянці, на які право застави не поширюється. Земельну ділянку, набуту з використанням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, наданого іншою юридичною особою на придбання цієї земельної ділянки, вважається які у заставі з моменту державної реєстрації права власності позичальника на цю земельну ділянку. Якщо відповідну земельну ділянку взято в оренду, виникає іпотека в силу закону на право оренди, якщо інше не встановлено федеральним законом або договором оренди. Заставодержателем за даним застави є банк або інша кредитна організація або інша юридична особа, що надали кредит або цільову позику на придбання земельної ділянки або права оренди земельної ділянки.
На земельній ділянці, закладеному за договором про іпотеку, заставодавець має право без згоди заставодержателя зводити в установленому порядку будівлі або споруди, якщо інше не передбачено договором про іпотеку. Якщо інше не передбачено договором про іпотеку, іпотека поширюється на ці будівлі та споруди. Якщо зведення заставодавцем на закладеному земельній ділянці будівлі чи споруди спричиняє або може спричинити погіршення забезпечення, наданого заставодержателю іпотекою цієї ділянки, заставодержатель вправі вимагати зміни договору про іпотеку, в тому числі, якщо це необхідно, шляхом поширення іпотеки на зведену будівлю або споруду. Зведення будівель або споруд на закладеному земельній ділянці, якщо права заставоутримувача засвідчені заставної, допускається тільки у разі, якщо право заставника на це передбачено в заставі, з дотриманням умов, які в ній відображені.
До договору про іпотеку земельної ділянки повинна бути додана в якості обов'язкового додатку копія плану (креслення кордонів) цієї ділянки, видана відповідним комітетом по земельних ресурсах і землевпорядкування.
На земельну ділянку, набуту при продажу на публічних торгах, аукціоні або за конкурсом, поширюються вимоги про дозволений використанні. Особа, яка набула земельну ділянку при продажу на публічних торгах, аукціоні або за конкурсом, має право змінювати призначення ділянки лише у випадках, передбачених земельним законодавством Російської Федерації, або в установленому цим законодавством порядку. Продаж та придбання на публічних торгах, аукціоні або за конкурсом закладених земельних ділянок здійснюються з дотриманням встановлених федеральним законом обмежень щодо кола осіб, які можуть набувати такі ділянки.
Не допускається звернення стягнення на закладений земельну ділянку зі складу земель сільськогосподарського призначення до закінчення відповідного періоду сільськогосподарських робіт з урахуванням часу, необхідного для реалізації виробленої або виробленої та переробленої сільськогосподарської продукції. Дана вимога діє до 1 листопада року, в якому передбачено виконання забезпечуваного іпотекою зобов'язання або його частини, якщо договором про іпотеку не передбачена інша дата.
1. 4. Особливості іпотеки підприємств, будівель, споруд
Серед можливих предметів іпотеки Закон РФ «Про іпотеку» називає підприємства, будівлі, споруди. Застава даних об'єктів має деякі характерні особливості, а також пов'язаний з деякими проблемами. Відповідно до норм ГК РФ, підприємством є самостійний суб'єкт господарювання - юридична особа. Отже, підприємство є суб'єктом прав, тобто тим, хто володіє правами, в тому числі і правами на майно, але при цьому, будучи предметом застави воно є одночасно і об'єктом заставного права.
До матеріальних елементів підприємства відносяться будівлі, споруди, приміщення, готові товари, сировина, паливо та інше майно. При іпотеці підприємства як майнового комплексу право застави поширюється на всі входить до його складу майно [18]. З господарської точки зору - єдиний майновий комплекс юридичної особи може складатися з кількох майнових комплексів. Такими майновими комплексами можуть бути майнові комплекси структурних одиниць і підрозділів (філій, цехів, виробництв). Якщо навіть має місце деяка майнова відособленість таких комплексів, що може відбитися в наявності у відповідного підрозділу окремого балансу, то юридичного значення, за загальним правилом, це не має значення. Майновий комплекс підрозділи не відділимо від єдиного майнового комплексу юридичної особи. Економічно це виражається в тому, що окремий баланс підрозділів входить в самостійний баланс юридичної особи.
Склад переданого в іпотеку відноситься до підприємства майна та оцінка його вартості визначаються на основі повної інвентаризації цього майна. Акт інвентаризації, бухгалтерський баланс і висновок незалежного аудитора про склад і вартість майна, що відноситься до підприємства, є обов'язковими додатками до договору про іпотеку. У випадках, якщо проведення оцінки є обов'язковим у силу закону, звіт про оцінку майна, що відноситься до підприємства, також є обов'язковим додатком до договору [19].
Передача підприємства в іпотеку допускається при наявності згоди власника майна, що відноситься до підприємства, або уповноваженого ним органу. Договір про іпотеку підприємства, укладений з порушенням цієї вимоги, мізерний. Іпотекою підприємства може бути забезпечено зобов'язання, сума якого становить не менше половини вартості майна, що відноситься до підприємства. Іпотекою підприємства забезпечується грошове зобов'язання, що підлягає виконанню не раніше ніж через рік після укладення договору про іпотеку. У разі, коли договором передбачено, що іпотекою підприємства забезпечується зобов'язання з менш тривалим терміном виконання, право на звернення стягнення на предмет іпотеки за невиконаним або неналежним чином виконаного зобов'язання виникає у заставодержателя після закінчення року з моменту укладення договору про іпотеку.
Без дозволу заставодержателя заставодавець не має права передавати майно, що належить до підприємства, в заставу, здійснювати угоди, спрямовані на відчуження нерухомого майна, що відноситься до підприємства, якщо інше не встановлено договором про іпотеку. У разі неприйняття заставодавцем підприємства заходів щодо забезпечення збереження закладеного майна, неефективного використання цього майна, що може призвести до зменшення вартості підприємства, заставодержатель має право звернутися до суду з вимогою про дострокове виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання або введенні іпотечного контролю за діяльністю заставодавця.
Рішенням суду заставодержатель в порядку іпотечного контролю може бути уповноважений:
- Вимагати від заставодавця регулярно представляти бухгалтерські та інші звітні документи, попередньо погоджувати питання, пов'язані з укладанням угод з належать до підприємства майном;
- Звертатися до власника майна, що відноситься до підприємства, або уповноваженому ним органу з вимогою про розірвання контракту з керівником підприємства;
- Пред'являти до суду позови про визнання угод, укладених заставодавцем, недійсними;
здійснювати інші права, передбачені іпотечним контролем за діяльністю заставодавця.
При невиконанні зобов'язання, забезпеченого іпотекою підприємства, заставодержатель має право вжити заходів з оздоровлення фінансового стану підприємства, передбачені договором про іпотеку, включаючи призначення представників до керівних органів підприємства, обмеження права розпоряджатися виробленою продукцією та іншим майном підприємства. Якщо вказані заходи не дали належних результатів, заставодержатель має право звернути стягнення на що в іпотеці підприємство.
Всякі заходи з оздоровлення фінансового становища підприємства пов'язані з витратами і часто значними. І далеко не кожен кредитор має можливість нести ці витрати. Причому ці витрати, виробляються, перш за все, на користь закладеного підприємства. Лише в рідкісних випадках заставодержатель буде зацікавлений у прийнятті заходів по оздоровленню фінансового стану підприємства. Отже, кредитор, який і без того вже несе втрати від несвоєчасного погашення боргу, відповідно до Закону повинен ще вишукувати додаткові кошти для того, щоб здійснити заходи, результат яких складно передбачити навіть для закладеного підприємства, не кажучи вже про заставодержателя. У зв'язку з цим, нам представляється, що вимагати від заставодержателя у всіх випадках обов'язково здійснювати заходи з оздоровлення фінансового становища підприємства значить покладати на неї несправедливо, обтяжливі обов'язки.
Зовсім інше значення набували б правомочності заставодержателя здійснювати заходи з оздоровлення фінансового становища підприємства, якщо б використання цих правомочностей було б не умовою виникнення права на звернення стягнення на що перебуває в іпотеці підприємство, а було б альтернативним правом заставодержателя поряд з правом на звернення стягнення [20] . Однак при цьому право заставодержателя здійснювати ці заходи буде для нього представляти певну цінність не тоді, коли з їх допомогою може бути досягнуто оздоровлення фінансового становища підприємства, а тоді, коли завдяки цим заходам оздоровлення підприємств, або як предмет договору купівлі-продажу, або за посередництвом своєї приносить прибуток роботи, зможе стати джерелом погашення заборгованості, забезпеченої іпотекою цього підприємства. Саме такий результат, а не оздоровлення фінансового становища підприємства саме по собі, повинен безсумнівно вважатися «належним результатом» зазначених заходів.
Крім того, що здійснення заходів з оздоровлення фінансового становища підприємства завжди є обтяжливим для заставодержателя, в більшості випадків заздалегідь, у момент виникнення іпотеки підприємства, тобто тоді, коли воно, швидше за все, не вимагає жодних заходів з оздоровлення, неможливо визначити, в яких конкретно заходи потребуватиме підприємство. Закон же вимагає, щоб вже договір про іпотеку передбачав ті заходи з оздоровлення, фінансового становища підприємства, які заставодержатель вправі буде здійснити. У зв'язку з цим видається, що на практиці залогодержатели мають всі підстави виходити з цього скрутного становища шляхом включення в договір про іпотеку свого права приймати будь-які заходи на свій розсуд, які будуть необхідні для оздоровлення фінансового становища підприємства.
У числі можливих заходів з оздоровлення фінансового становища підприємства, які можуть бути включені до договору про іпотеку, є призначення представників до керівних органів підприємства. Можливість застосування цього заходу для підприємств будь-яких організаційно-правових форм викликає серйозні сумніви. Справа в тому, що у всіх випадках, а особливо тоді, коли підприємство управляється одноосібними органами, вкрай важко визначити, якими повноваженнями буде володіти представник заставодержателя у керівних органах підприємства. Очевидно, що представник, який грає роль спостерігача або консультанта, не зможе надати залогодержатели значну допомогу в погашенні боргу.
1.5. Особливості іпотеки житлових будинків і квартир
Іпотека житлових будинків і квартир в даний час є одним з найбільш розповсюджених видів застави. Обсяги іпотечного кредитування щорічно збільшуються, при цьому предметом іпотеки стає як існуюче житло, так і ще будується. Іпотека призначених для постійного проживання індивідуальних та багатоквартирних житлових будинків і квартир, що належать на праві власності громадянам або юридичним особам володіє певними особливостями. Готелі, будинки відпочинку, дачі, садові будиночки та інші будівлі та приміщення, не призначені для постійного проживання, можуть бути предметом іпотеки на загальних підставах. Правила, встановлені для іпотеки житлових будинків і квартир, на них не поширюються.
У разі, коли предметом іпотеки є частина житлового будинку або частину квартири, що складається з однієї або кількох ізольованих кімнат, до такої іпотеці відповідно застосовуються правила Закону «Про іпотеку».
При іпотеці квартири в багатоквартирному житловому будинку, частини якого відповідно до пункту 1 статті 290 Цивільного кодексу Російської Федерації перебувають у спільній частковій власності заставника та інших осіб, закладеної вважається поряд з житловим приміщенням відповідна частка в праві спільної власності на житловий будинок.
При наданні кредиту або цільової позики для спорудження житлового будинку договором про іпотеку може бути передбачене забезпечення зобов'язання незавершеним будівництвом і належать заставодавцю матеріалами та обладнанням, які заготовлені для будівництва. По завершенні будівництва житлового будинку іпотека на нього не припиняється.
Житловий будинок або квартира, придбані або побудовані повністю або частково з використанням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, наданого іншою юридичною особою на придбання або будівництво житлового будинку або квартири, вважаються знаходяться в заставі з моменту державної реєстрації права власності позичальника на житловий будинок або квартиру. Заставодержателем за даним застави є банк або інша кредитна організація або юридична особа, що надали кредит або цільову позику на придбання або будівництво житлового будинку або квартири.
Органи опіки та піклування має право дати згоду на відчуження та (або) передачу в іпотеку житлового приміщення, в якому проживають перебувають під опікою чи піклуванням члени сім'ї власника даного житлового приміщення або залишилися без батьківського піклування неповнолітні члени сім'ї власника (про що відомо органу опіки та піклування ), якщо при цьому не зачіпаються права або охоронювані законом інтереси зазначених осіб.
Звернення заставоутримувачем стягнення на закладені житловий будинок або квартиру і реалізація цього майна є підставою для припинення права користування ними заставодавця і будь-яких інших осіб, що проживають в таких житловому будинку або квартирі, за умови, що такі житловий будинок або квартира були закладені за договором про іпотеку або по іпотеці в силу закону в забезпечення повернення кредиту або цільової позики, наданих банком або іншою кредитною організацією або іншою юридичною особою на придбання або будівництво таких чи інших житлового будинку або квартири, їх капітальний ремонт чи інше невіддільне поліпшення, а також на погашення раніше наданих кредиту або позики на придбання або будівництво житлового будинку або квартири.
Договір найму або договір оренди житлового приміщення, укладені до виникнення іпотеки або за згодою заставодержателя після виникнення іпотеки, при реалізації житлового приміщення зберігає силу. Умови його розірвання визначаються Цивільним кодексом Російської Федерації і Житловим Кодексом Російської Федерації.
2. Застава товарів в обороті та переробці
2.1. Поняття застави товарів в обороті та переробці
Особливим видом застави є застава товарів в обороті та переробці. Перші згадки про заставу цього виду зустрічаються ще в римському праві. Повернення цього інституту в активний економічний обіг відбувалося на початку нинішнього століття. Основоположним для застави - товарів в обороті та переробці та аналогічних йому інститутів в різних країнах традиційно є наступне:
- Закладене майно залишається у заставодавця;
- Заставодавець має право змінювати склад і часто натуральну форму предмета застави;
- Специфічними атрибутами договору про встановлення цього виду забезпечення є родові ознаки предмета застави, його загальна вартість і, як правило, місце, в якому він знаходиться;
- Майно перестає бути предметом застави як тільки воно виходить з володіння заставодавця і часто, коли воно перестає перебувати у визначеному в договорі місці;
- Майно стає предметом застави, коли заставодавець стає власником і власником та часто, коли майно потрапляє в визначене в договорі місце.
Згідно статті 357 Цивільного Кодексу РФ запорукою товарів в обороті визнається застава товарів із залишенням їх у заставодавця і з наданням заставодавцю права змінювати склад і натуральну форму закладеного майна (товарних запасів, сировини, матеріалів, напівфабрикатів, готової продукції тощо) за умови , що їх загальна вартість не стає менше зазначеної в договорі про заставу.
Заставодавець товарів в обороті зобов'язаний вести книгу запису застав, до якої вносяться записи про умови застави товарів і про всі операції, що тягнуть за собою зміну складу або натуральної форми закладених товарів, включаючи їх переробку, на день останньої операції.
При порушенні заставодавцем умов застави товарів в обороті заставодержатель має право шляхом накладення на закладені товари своїх знаків та печаток призупинити операції з ними до усунення порушення.
Договір про заставу товарів в обороті та переробці повинен визначати вид заставленого товару, інші його родові ознаки, загальну вартість предмета застави, місце, в якому він знаходиться, а також види товарів, якими може бути замінений предмет застави.
При заставі товарів в обороті та переробці заставодавець зберігає право володіти, користуватися та розпоряджатися предметом застави з дотриманням правил цієї глави.
Зменшення вартості закладених товарів в обороті допускається пропорційно виконаній частині забезпеченого заставою зобов'язання, якщо інше не передбачено договором.
Товари в обороті, відчужені заставодавцем, перестають бути предметом застави з моменту їх переходу у власність, господарське відання або оперативне управління набувача, а набуті заставодавцем товари, зазначені в договорі про заставу, стають предметом застави з моменту виникнення у заставодавця на них права власності або господарського ведення.
Враховуючи невелику забезпечувальну цінність для заставодержателя застави товарів в обороті та переробці, забезпечувати свої вимоги цією формою, за загальним правилом могли в основному банки, як суб'єкти, в нормальну діяльність яких входить визначення кредитоспроможності контрагентів, яка, у свою чергу, робить істотний вплив на забезпечувальну цінність застави товарів в обороті та переробці.
Предметом як застави товарів в обороті та переробці, так і забезпечувального права власності на товарний склад на відміну від інших видів застави є не індивідуально-визначені речі, а майно, визначене родовими ознаками. Цілком припустима, передача в забезпечення таким способом барвників, кислот, лугів, нафти та газу, не кажучи вже про вугілля, зерні, продуктах харчування та інших споживчих товарах. У договорах про встановлення обох форм забезпечення вказується найменування товару, його вид, сорт, стандарт, форма складування (наприклад, у рулонах, в ящиках, в мішках і т. д.).
У зв'язку з тим, що заставодавець (обеспечітеля) має право замінювати одні предмети закладеної товарної маси іншими, в договорах при заставі відповідних товарів іноді вказується не певний товар, а асортимент товарів, які можуть замінити вибувають товар. При цьому свобода розсуду обеспечітеля за розпорядженням майном обмежується в договорі.
Ціна забезпечує майна, як правило, перевищує суму заборгованості одержувача кредиту з забезпечуваному зобов'язанням. При визначенні цієї межі враховується як загальна кредитоспроможність боржника, так і інші забезпечення (застави, іпотека, поручительства), надані їм для забезпечення того самого зобов'язання. При оцінці забезпечує майна застосовується, як правило, покупна ціна, якщо Майно було обеспечітеля куплено, і собівартість, якщо майно було обеспечітеля вироблено або оброблене, тобто застосовуються найбільш низькі, реальні та стабільні, а не приблизні або кон'юнктурні ціни. Головною метою встановлення мінімальної межі покриття є визначення моменту виникнення обов'язку обеспечітеля по доповненню забезпечує майна у відповідному обсязі.
У порівнянні з іншими видами застави, при заставі товарів в обороті та переробці, як і при передачі забезпечувального права власності, вельми складним є питання визначення моменту виникнення заставного права (забезпечувального права власності).
2.2. Особливості застави товарів з наданням заставодавцю права переробки
У літературі зустрічаються обгрунтовані судження про заставу товарів в обороті та заставу товарів у переробці як самостійних видах застави. І дійсно, заставу товарів в обороті, так само як і забезпечувальне право власності без права переробки забезпечує майна, зустрічалися і зустрічаються дуже часто. І хоча в переважній більшості випадків заставу товарів у переробці буде одночасно і запорукою товарів в обороті, але не виключається і виникнення застави товарів у переробці поза зв'язком із заставою товарів в обороті. Іншими словами, - цілком можлива ситуація, коли заставодавець, який володіє майном, буде мати право переробляти майно, але не буде мати право відчужувати його [21].
При заставі товарів в обороті та переробці допускається зміна складу і натуральної форми предмета застави (товарних запасів, сировини, матеріалів, напівфабрикатів, готової продукції і тому подібного) за умови, що їх загальна вартість не стає менше зазначеної в договорі про заставу.
Зменшення вартості закладених товарів, що перебувають в обороті та переробці, допускається пропорційно виконаній частині забезпеченого їх заставою зобов'язання, якщо інше не передбачено договором.
Одним з головних відмінностей застави товарів в обороті від застави товарів у переробці, полягає в тому, що при заставі товарів в обороті, а також при заставі товарів в обороті та переробці, майно перестає бути предметом застави з моменту його переходу у власність або оперативне управління третього особи, і, отже, ці види застави не мають властивість прямування, а застава товарів в переробці такою властивістю володіє.
Причини можливого зниження цінності застави товарів в обороті кореняться, крім іншого, у тому, що цей вид застави забезпечує, як правило, кредити, що надаються торгуючим підприємцям, які дуже часто не зав'язані на певний технологічний цикл. Підприємствам у сфері торгівлі та збуту нерідко немає великої різниці чим торгувати. Прогалини в сучасному російському законодавстві і особливо в законодавстві про реєстрацію підприємств і їхньої ліквідації, а також у законодавстві про неспроможність, сприяють поширенню випадків створення підприємств на сезон або взагалі на одну операцію: реєструється підприємство; укладається договір на поставку товару; орендується склад (цього для економії іноді не роблять); в банку береться кредит під товари в обороті; на ці гроші закуповується товар, який по можливості швидко реалізується; з реалізації товару засновники, поділивши прибуток, «розбігаються», «не встигнувши, як правило, ні погасити кредит, ні заплатити податки. Але одним із суттєвих перешкод на шляху їх проведення стоїть тверда банківська практика, згідно з якою банки розглядають як некредитоспроможним підприємства, які не мають за останні три роки стабільних постачальницько-збутових зв'язків і фінансових показників. Надання кредиту таким підприємствам під забезпечення забезпечувальних правом власності, як правило, не допускається.
Підприємець, який займається виробничою діяльністю, пов'язаний своєю технологією. Виробниче, обладнання він набуває, як правило, у власність або орендує (бере в лізинг) на тривалий термін. Природно, що це придбання має себе окупити. Для цього обладнання експлуатується відносно тривалий термін. У цей період підприємець не може не набувати певної сировини і напівфабрикатів, які можуть бути предметом застави в обороті і переробці.
Очевидно, що не всякий товар, який може бути предметом застави товарів в обороті, може бути і предметом застави з наданням заставодавцю права переробляти предмет застави. Всі види палива, мастильних і допоміжних матеріалів, тобто того майна, яке використовується для переробки або обробки виготовляється вироби можуть бути предметом застави товарів в обороті, але не можуть бути предметом застави товарів в переробці. При заставі цих товарів в обороті виробничим підприємцем, кінцевим пунктом обороту цих товарів буде розпорядження ними шляхом виробничого споживання. При заставі же товарів в обороті торгуючим підприємцем заставодавець розпоряджається предметом застави, як правило, шляхом його відчуження.
Інтереси банку при наданні кредиту під заставу товарів в обороті можуть істотно постраждати у разі комерційної невдачі заставодавця - якщо заставодавець не зможе продати товар. Якщо кредит надається під заставу товарів в обороті та переробці, то можливі ризики доповнюються ще й технічними (технологічними) ризиками: чи буде отримано потрібний продукт, чи не буде зіпсований матеріал під час переробки.
У договорах про встановлення забезпечувального права власності без права переробки забезпечує майна передбачається, що обеспечітеля володіє майном на правах зберігача і зберігає його для банку. Договори ж про встановлення забезпечувального права власності з правом переробки містять умову, згідно з яким обеспечітеля, як правило, має право обробляти і переробляти забезпечує майно як у себе на підприємстві, так і на інших підприємствах. При цьому, незважаючи на фактичний стан справи, сторони передбачають, що обробка чи переробка забезпечує майна здійснюється безкоштовно за дорученням банку як виробника таким чином, що банк у кожен момент і на кожній стадії обробки або переробки зберігає або набуває право власності, право спільної власності або право очікування права власності на вироби. Якщо в результаті обробки або переробки відбувається змішання з речами, що не належать до забезпечує майну, то виникає для обеспечітеля право спільної власності або право очікування на право власності на вироби згідно з договором також переходять банку в момент, коли вони виникають на обеспечітеля. Очевидно, що надання права переробки у третьої особи вимагає значно більшої довіри з боку кредитора, так як в даному випадку до системи взаємовідносин між кредитором і боржником забезпечуваного зобов'язання фактично вклинюється третя особа, що може лише зменшити ступінь довіри боржникові забезпечуваного зобов'язання.
2.3. Реалізація застави товарів в обороті та переробці
За Законом РФ «Про заставу» загальний судовий порядок реалізації застави, поширюється і на заставу товарів, в обороті та переробці, робить цей вид застави ще менш ефективним. Не допускає відхилень встановлення настільки складної процедури реалізації застави не враховує специфіки застави товарів в обороті та переробці.
Як правило, формуляри договорів передбачають право банку, у разі настання умови реалізації продати забезпечує майно. Банк може це зробити сам від свого імені або від імені обеспечітеля; може залучити осіб, уповноважених продавати товари, що мають ринкову або біржову ціну; банк навіть може зажадати від обеспечітеля, щоб він, слідуючи вказівкам банку, кращим можливим чином продав або сприяв продажу забезпечує майна . У разі продажу майна при посередництві одержувача кредиту (обеспечітеля) останній зобов'язується негайно передати банку все, отримане при реалізації. Отримані суми банк має право використовувати на покриття забезпечуваного вимоги. Якщо забезпечення було надано не одержувачем кредиту, банк має право до повного задоволення свого, вимоги одержувачем кредиту звертатися з вирученої сумою як із забезпеченням, незалежно від свого права в будь-який час отримати з неї задоволення.
У той же час в договорах зустрічаються і, інші способи реалізації забезпечувального права власності. На підставі загального визнання нерозповсюдження на забезпечувальне право власності заборони угоди (до настання терміну платежу) про передачу права власності на заставлене майно сторони нерідко передбачають як спосіб реалізації забезпечувального права власності отримання кредитором права власності на майно забезпечує. Реалізація в даному випадку здійснюється шляхом перетворення забезпечувального права власності в право власності. Забезпечувальна мета досягається, таким чином, просто припиненням довірчої частині відносин між обеспечітеля і кредитором.
На випадок реалізації забезпечувального права власності шляхом продажу забезпечує майна самим банком або іншими третіми особами банк має право вимоги видачі цього майна. Це право належить банку як власнику забезпечує майна. У забезпечувальних договорах, проте, спеціально передбачається, що, якщо зобов'язання з кредитного договору або з забезпечувального договору не будуть виконані належним чином, то банк має право взяти забезпечує майно в своє безпосереднє володіння або передати на зберігання в інше сховище.
Визначення у договорі забезпечувальної мети використання майна не означає покладання на кредитора обов'язки, а означає надання йому права реалізації забезпечувального права власності. Якщо кредитор не скористався цим правом, що забезпечується зобов'язання цим не зачіпається і продовжує існувати до повного виконання.
На підставі того, що забезпечувальне право власності тільки у внутрішніх відносинах (між кредитором і боржником забезпечуваного зобов'язання) відрізняється від звичайного права власності, просто погашення боржником забезпечувального вимоги (зобов'язання) не призводить автоматично до припинення цього права. Однак згідно забезпечувальним договором кредитор зобов'язаний перенести назад право власності після сплати боргу. На практиці банк у своєму формулярі заздалегідь обумовлює припинення забезпечувального права власності з моменту припинення забезпечуваного зобов'язання. Таким чином, акцессорности цього способу забезпечення залежить від розсуду сторін.