Ситуация №1. статья 19, часть 2 ЖК РФ
К каким видам жилищных фондов относятся жилые помещения, находящиеся:
а) на праве хозяйственного ведения муниципального унитарного предприятия
Муниципальный жилищный фонд. Это совокупность жилых помещений, права собственности на которые имеют муниципальные органы власти. Муниципальный фонд жилья может быть городского или сельского типа. Также сюда относится жилой фонд муниципальных учреждений, предприятий и хозяйственных ведений.
б) на балансе областной общественной организации ветеранов войны;
Государственный жилищный фонд. Все права на эту жилую собственность принадлежат Российской Федерации (Жилищному Фонду РФ) или находятся в собственности субъектов РФ:
а) жилье, которое находится в оперативном управлении учреждения, предприятия или в хозяйственном ведении, как в фонде субъектов РФ;
б) жилье, которое находится в государственной федеральной собственности РФ, куда также может входить хозяйственное владение, управление государственным учреждением или предприятием.
в) на праве оперативного управления федерального казённого предприятия?
Государственный жилищный фонд. Все права на эту жилую собственность принадлежат Российской Федерации (Жилищному Фонду РФ) или находятся в собственности субъектов РФ:
а) жилье, которое находится в оперативном управлении учреждения, предприятия или в хозяйственном ведении, как в фонде субъектов РФ;
б) жилье, которое находится в государственной федеральной собственности РФ, куда также может входить хозяйственное владение, управление государственным учреждением или предприятием.
Ситуация № 2.
Статья 676 ГК РФ Обязанности наймодателя жилого помещения. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Статья 65 ЖК Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма. 2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: 2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаём жилое помещение; 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. Статья 67 ЖК 1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке: 5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения.
В данной ситуации необходимо обратиться в Санэпедемнадзор (Федеральную службу по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека). Эта служба осуществляет государственный санитарно-эпидемиологический надзор, в соответствии с Положением о Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, утверждённого Правительством РФ от 30.06.2004 № 322. Если Санэпидемнадзор даст заключение, то появится право обратиться с иском в суд.
Ситуация № 3.
Согласно ст. 25 ЖК РФ под перепланировкой квартиры понимается изменение ее конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Согласно условиям данной задачи, Аванов А.А. снес стену разделяющую комнату и лоджию из-за чего произошло увеличение жилой площади путем слияния нескольких помещений – а это и есть перепланировка, со всеми вытекающими последствиями. Статья 26 ЖК РФ гласит о том, что все перепланировки в квартире мы имеем право сделать только после согласования с органом местного самоуправления в соответствии с законом. Задумав перепланировку квартиры, необходимо обратиться в местную администрацию, собрав предварительно пакет документов. Через 45 дней нам выдадут официальное разрешение или отказ. После получения разрешения можно приступать к перепланировке в квартире, по окончании которой, составляется акт о приемке, подписанный приемочной комиссией. Этот акт, подтверждающий, что является перепланировкой в квартире, отправляется в БТИ, которое и вносит изменения в технический паспорт квартиры. С новым техпаспортом можно производить любые действия с квартирой: продать, подарить, завещать, оформить договор ренты и пр. Однако Аванов А.А. уже произвел перепланировку, не следуя вышеназванному порядку оформления, в данном случае эта перепланировка называется самовольной и с собственником квартиры у государства другой разговор. Здесь уже следует почитать Кодекс об административных правонарушениях, статью 7.21 «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» и статью 29 ЖК РФ «Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения». Но не смотря на все это есть, возможность оставить все, как есть, если так сочтет возможным решить суд, в том случае если перепланировка не нарушает интересы и права других людей, не создает их жизни и здоровью никакой угрозы. Теоретически данную квартиру можно продать, даже в том случае, если перепланировка не узаконена, предупредив потенциальных покупателей о данном факте и продавая ее за наличные денежные средства. Приобретая квартиру в кредит или ипотеку следует знать, что ее регистрацию Управление Росреестра не пропустит.
Ситуация 4.
Основные правила перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме прописан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ. В действующей редакции ч. 2 ст. 22 ЖК РФ говорится о том, что изменить статус помещения на нежилое нельзя, если:
у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно;
оно является частью жилого помещения;
в нём кто-то постоянно проживает;
оно обременено правами каких-либо лиц.
Жилое помещение может стать нежилым, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми
Ситуация 5.
Согласно ст. 17 ЖК РФ, «допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение» .
В тоже время, согласно п. 6 ст. 21 федерального закона от 31.05.2002 № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия последних.
Таким образом, общие помещения дома для своей адвокатской деятельности Гриневич И.А
В тоже время, согласно п. 6 ст. 21 федерального закона от 31.05.2002 № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия последних.
Таким образом, общие помещения дома для своей адвокатской деятельности Гриневич И.А\
Ситуация 6
Порядок заключения договора управления многоквартирным домом регламентирован ст. 162 ЖК РФ. Так, при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
Однако в ситуации, когда управляющая организация ненадлежащим образом исполняла свои обязанности, не реагируя на неоднократные заявления и жалобы жильцов, доказать это можно с помощью свидетелей, актов, составленных жильцами, фото, видеозаписей и т.п.
Но стоит отметить, что чтобы обратиться в жилищную инспекцию с жалобой на действия управляющей организации, для сначала необходимо обратиться в письменном виде к председателю управляющей компании.
Ситуация 7
Коммунальная квартира принадлежит собственникам комнат на праве общей долевой собственности (ст. 41 ЖК РФ).
Положения п. 2 ст. 250 ГК РФ обязывают собственника комнаты в коммунальной квартире письменно известить других собственников о намерении продать свою комнату (то есть долю) постороннему лицу.
Если никто из жителей коммуналки не заявит о своем преимущественном праве на приобретение комнаты, то продавец сможет продать ее любому другому гражданину.
Однако в случае со смежными комнатами их продажа разным покупателям невозможна, ввиду того, что выделить в натуре эти доли потом никто не сможет, так как разделить смежные комнаты невозможно.
