Федеральне агентство по сільському господарству
ФГУВПО
Державний Університет із землеустрою
Кафедра економічної теорії та менеджменту
Виконав:
Перевірив:
Москва 2005
Зміст
Введення
При будь-якому суспільному устрої особливе місце в системі суспільних відносин займає «нерухоме майно», з функціонуванням якого так чи інакше пов'язані життя і діяльність людей у всіх сферах бізнесу, управління та організації.
Поняття «нерухоме майно» вперше сформульовано в римському праві у зв'язку з введенням в цивільний оборот земельних ділянок і інших природних об'єктів, і в даний час воно стало загальноприйнятим у всіх країнах світу. У дореволюційній Росії це поняття було застосовано в указі Петра I від 23 березня 1714г. для обмеження обороту нерухомості та її успадкування. У радянський період після скасування приватної власності на землю розподіл речей на рухомі і нерухомі трансформувалося в категорії основних і оборотних фондів, а земельні ділянки враховувалися окремо за видами і тільки в натуральних одиницях виміру (за площею).
У сучасній Росії поняття «нерухомість» («нерухоме майно») знову введено в економічний і правовий обіг Законом РРФСР «Про власність в РРФСР» від 24 грудня 1990р. у зв'язку із встановленням статусу приватної власності СРСР і республік від 31 травня 1991р. (Ст.4). Потім цей термін підтверджений в Указі Президента РФ від 27 жовтня 1993р. № 1767 «Про регулювання земельних відносин та розвитку аграрної реформи в Росії» (ст.1) і остаточно законодавчо закріплений Цивільним Кодексом Російської Федерації (ст.130) 30 листопада 1994р.
З переходом до ринкової економіки встановилося безліч форм власності на нерухоме майно: приватна, державна, муніципальна. Нерухомість включена в систему ринкового обороту шляхом вчинення з нею таких угод, як купівля-продаж, заставу, успадкування, довірче управління, оренда та інші.
Оренда з'явилася приблизно за два тисячоліття до Р.Х., і предметом її була земля. Надалі об'єктами оренди стали не тільки земля, а й будівлі, обладнання і майже все, що тільки можна собі уявити, включаючи ядерні енергетичні комплекси і лінкори. З 1950-х років розвиток оренди в США, включаючи такі її різновиди, як лізинг і зворотний лізинг (лізбек), набуло особливо бурхливий характер. У 1987 р. загальна вартість зданого в оренду обладнання становила 107,9 млрд. доларів, збільшуючись майже на 7% щорічно.
Причина зростання популярності оренди полягає в тому, що вона являє собою досить просту фінансову операцію. Орендар має переваги низьких витрат у грошовій формі і багаторазове позабалансовому фінансування. Легкість використання, проте, урівноважується складною природою факторів, що визначають вирішення питання, чому слід віддати перевагу - оренді чи купівлі. Оренда вимагає здатності добре розбиратися в оподаткуванні, бухгалтерському обліку та фінансах, а також у законодавстві, в питаннях кредитування та управління активами.
Основне поняття оренди не змінилося з часів найперших угод: одна зі сторін пропонує в оренду землю, будинок, устаткування, словом, все що завгодно, іншій стороні на певний період часу. Перша сторона отримує дохід у формі рентних платежів, а друга - вигоду від використання майна за мінімальною ціною, і крім того, уникає великих витрат, які були б пов'язані з придбанням майна, що дозволяє заощадити гроші для інших фінансових потреб.
Демократизація економічних відносин в сучасній Росії почалася в 1989р. з інтенсивного поширення оренди, дивовижні можливості якої для зміцнення народного господарства, на жаль, не були використані повною мірою. Оренда по своїй суті торкається базисні відносини суспільства і в своєму розвитку закономірно веде до еволюційного зміни соціального статусу найманого працівника та становлення його як самостійного підприємця - власника. Вона більш повно відповідає вимогам гармонійного поєднання особистих, колективних та суспільних інтересів і дозволяє подолати відчуження працівника від засобів виробництва, праці від капіталу, виконавчих функцій від управлінських.
Мають багатою уявою ділові люди протягом життя багатьох поколінь продовжували удосконалювати спочатку немудру форму оренди. Властивість простоти у неї збереглося, проте експерти виявили, що оренда придбала вражаючу гнучкість. Постійно породжуються нові виграшні для обох сторін моменти, завдяки яким підприємці, подібні вам, можуть з розумом скористатися з'являються можливості для зростання.
Особлива історична роль оренди в тому, що, з одного боку, вона сприяє становленню нових форм власності, в тому числі і приватної, а з іншого, неодмінно веде до подолання їх, до справжньої демократизації економічних відносин. У процесі оренди відбувається саморозвиток державної власності, а за певних економічних умовах - і перетворення її в спільну сумісну або часткову. Вкладаючи свої кошти і праця в поліпшення і кількісне множення основних засобів виробництва, орендарі стають вже не тільки власниками, а й власниками таких збільшень. У результаті досягається дозвіл існуючого протиріччя, подвійності колективної власності, яка належить всім працівникам разом і одночасно кожному окремо.
Можливість і необхідність широкого розповсюдження оренди нерухомості при багатоукладної економіки споконвічно закладені в самому різноманітті видів власності і форм організації підприємництва. Світова практика свідчить: на кожному історичному етапі оренда завжди адекватно включалася в панівні виробничі відносини, сприяючи більш ефективному використанню накопиченого потенціалу. Еволюційний становлення ринкової економіки в сучасній Росії, якщо враховувати позитивні аспекти, упущено саме через недооцінку оренди, яка викликає поступове зміна відносин власності.
У цій роботі ми з'ясуємо в чому сутність оренди, яка її природа, принципи та організаційні форми. Ми дізнаємося, що робить оренду настільки необхідної для стабілізації та розвитку економіки країни.
Метою цієї роботи є постановка і спроба розгляду найбільш значущих питань у галузі оренди нежитлових приміщень. Послідовно реалізований принцип співвідношення теоретичних знань і правозастосовчої практики, дозволяє отримати об'єктивне уявлення про характер орендних відносин, виділити головні фактори, розгляд сутності орендної плати нежитлових приміщень.
1. Поняття і функції оренди
У перекладі з латинської означає оренда найм або Договір на передачу майна власником у володіння іншій особі на певних умовах.
Традиційне визначення оренди, це передача однією особою (орендодавцем) іншій особі (орендарю) - майна у тимчасове володіння або користування (або тільки користування) - за плату.
Основна форма вираження таких взаємин - Договір. Чому? Тому що мова в даному випадку, йде про гнучку правовій формі, в яку можуть наділятися різні за характером суспільні взаємини.
Метою оренди, є забезпечення передачі майна у тимчасове користування, при цьому користування увазі вилучення з речі її корисних властивостей, і найголовніше придбання плодів і доходів.
На відміну від суто юридичного визначення оренди як договірного, термінового і возмездного володіння і користування майном, оренда - це система господарювання чи організаційна форма підприємництва, що характеризує відносини власності і стан виробничих сил і перш за все робочої сили. Більш наочно це можна побачити на схемах (див. схеми 1, 2 і 3).
Помилковою є також підміна поняття оренда різними формами підрядних відносин. Насамперед у них по-різному формуються трудові колективи: замість найму робочої сили при оренді вводиться членство з одночасними змінами прав та обов'язків кожного працівника, що випливають з їх власності, на отримання доходу і куплені засоби виробництва.
Оренда - це наймання не працівників, а майна. Отже, вона є не формою організації праці, а способом реалізації відносин власності. Сам факт найму (оренди) засобів виробництва веде до корінної зміни соціального статусу працівників. За допомогою оренди вони реально з'єднуються із засобами праці не як наймані працівники, а як їх господарі. У результаті значно розширюється база мотивації трудової діяльності працівників не тільки як споживачів, але і як зацікавлених підприємців, вона пов'язується не тільки з фондами оплати праці та матеріального стимулювання, але і з присвоєнням додаткового продукту, з процесом відтворення в орендному господарстві, з реалізацією колективом і кожним працівником свого права співвласника власності (див. таблицю № 1).
У орендних колективах людина стає не тільки працівником, а й господарем, не тільки виконавцем, але і розпорядником, що приводить в дію великі резерви підвищення ефективності виробництва. Ця форма організації виробництва дозволяє працівникові виконувати на додаток до прямих ще й управлінські функції, приймати відповідальні рішення разом з товаришами по трудовому колективу, будувати відносини з ними на основі взаємної довіри та загальної зацікавленості в кінцевому результаті. ФГУВПО
Державний Університет із землеустрою
Кафедра економічної теорії та менеджменту
Реферат з дисципліни «Операції з нерухомістю»:
«Ринок оренди комерційної нерухомості в м. Москві»Виконав:
Перевірив:
Москва 2005
Зміст
| Введення 1Понятіе і функції оренди 2Віди і форми оренди 3Економіческій механізм оренди нерухомості 3.1Арендная плата: склад та функції 3.2Віди і форми орендних платежів 4Аренда комерційних приміщень 41Методіка розрахунку орендної плати за комерційні приміщення 4.2Аналіз ринку оренди комерційних приміщень в м. Москві 4.3Аналіз основних сегментів ринку оренди комерційних приміщень в м. Москві Висновок Список використаної літератури | 3 4 8 11 13 14 16 18 20 21 24 25 26 |
При будь-якому суспільному устрої особливе місце в системі суспільних відносин займає «нерухоме майно», з функціонуванням якого так чи інакше пов'язані життя і діяльність людей у всіх сферах бізнесу, управління та організації.
Поняття «нерухоме майно» вперше сформульовано в римському праві у зв'язку з введенням в цивільний оборот земельних ділянок і інших природних об'єктів, і в даний час воно стало загальноприйнятим у всіх країнах світу. У дореволюційній Росії це поняття було застосовано в указі Петра I від 23 березня 1714г. для обмеження обороту нерухомості та її успадкування. У радянський період після скасування приватної власності на землю розподіл речей на рухомі і нерухомі трансформувалося в категорії основних і оборотних фондів, а земельні ділянки враховувалися окремо за видами і тільки в натуральних одиницях виміру (за площею).
У сучасній Росії поняття «нерухомість» («нерухоме майно») знову введено в економічний і правовий обіг Законом РРФСР «Про власність в РРФСР» від 24 грудня 1990р. у зв'язку із встановленням статусу приватної власності СРСР і республік від 31 травня 1991р. (Ст.4). Потім цей термін підтверджений в Указі Президента РФ від 27 жовтня 1993р. № 1767 «Про регулювання земельних відносин та розвитку аграрної реформи в Росії» (ст.1) і остаточно законодавчо закріплений Цивільним Кодексом Російської Федерації (ст.130) 30 листопада 1994р.
З переходом до ринкової економіки встановилося безліч форм власності на нерухоме майно: приватна, державна, муніципальна. Нерухомість включена в систему ринкового обороту шляхом вчинення з нею таких угод, як купівля-продаж, заставу, успадкування, довірче управління, оренда та інші.
Оренда з'явилася приблизно за два тисячоліття до Р.Х., і предметом її була земля. Надалі об'єктами оренди стали не тільки земля, а й будівлі, обладнання і майже все, що тільки можна собі уявити, включаючи ядерні енергетичні комплекси і лінкори. З 1950-х років розвиток оренди в США, включаючи такі її різновиди, як лізинг і зворотний лізинг (лізбек), набуло особливо бурхливий характер. У 1987 р. загальна вартість зданого в оренду обладнання становила 107,9 млрд. доларів, збільшуючись майже на 7% щорічно.
Причина зростання популярності оренди полягає в тому, що вона являє собою досить просту фінансову операцію. Орендар має переваги низьких витрат у грошовій формі і багаторазове позабалансовому фінансування. Легкість використання, проте, урівноважується складною природою факторів, що визначають вирішення питання, чому слід віддати перевагу - оренді чи купівлі. Оренда вимагає здатності добре розбиратися в оподаткуванні, бухгалтерському обліку та фінансах, а також у законодавстві, в питаннях кредитування та управління активами.
Основне поняття оренди не змінилося з часів найперших угод: одна зі сторін пропонує в оренду землю, будинок, устаткування, словом, все що завгодно, іншій стороні на певний період часу. Перша сторона отримує дохід у формі рентних платежів, а друга - вигоду від використання майна за мінімальною ціною, і крім того, уникає великих витрат, які були б пов'язані з придбанням майна, що дозволяє заощадити гроші для інших фінансових потреб.
Демократизація економічних відносин в сучасній Росії почалася в 1989р. з інтенсивного поширення оренди, дивовижні можливості якої для зміцнення народного господарства, на жаль, не були використані повною мірою. Оренда по своїй суті торкається базисні відносини суспільства і в своєму розвитку закономірно веде до еволюційного зміни соціального статусу найманого працівника та становлення його як самостійного підприємця - власника. Вона більш повно відповідає вимогам гармонійного поєднання особистих, колективних та суспільних інтересів і дозволяє подолати відчуження працівника від засобів виробництва, праці від капіталу, виконавчих функцій від управлінських.
Мають багатою уявою ділові люди протягом життя багатьох поколінь продовжували удосконалювати спочатку немудру форму оренди. Властивість простоти у неї збереглося, проте експерти виявили, що оренда придбала вражаючу гнучкість. Постійно породжуються нові виграшні для обох сторін моменти, завдяки яким підприємці, подібні вам, можуть з розумом скористатися з'являються можливості для зростання.
Особлива історична роль оренди в тому, що, з одного боку, вона сприяє становленню нових форм власності, в тому числі і приватної, а з іншого, неодмінно веде до подолання їх, до справжньої демократизації економічних відносин. У процесі оренди відбувається саморозвиток державної власності, а за певних економічних умовах - і перетворення її в спільну сумісну або часткову. Вкладаючи свої кошти і праця в поліпшення і кількісне множення основних засобів виробництва, орендарі стають вже не тільки власниками, а й власниками таких збільшень. У результаті досягається дозвіл існуючого протиріччя, подвійності колективної власності, яка належить всім працівникам разом і одночасно кожному окремо.
Можливість і необхідність широкого розповсюдження оренди нерухомості при багатоукладної економіки споконвічно закладені в самому різноманітті видів власності і форм організації підприємництва. Світова практика свідчить: на кожному історичному етапі оренда завжди адекватно включалася в панівні виробничі відносини, сприяючи більш ефективному використанню накопиченого потенціалу. Еволюційний становлення ринкової економіки в сучасній Росії, якщо враховувати позитивні аспекти, упущено саме через недооцінку оренди, яка викликає поступове зміна відносин власності.
У цій роботі ми з'ясуємо в чому сутність оренди, яка її природа, принципи та організаційні форми. Ми дізнаємося, що робить оренду настільки необхідної для стабілізації та розвитку економіки країни.
Метою цієї роботи є постановка і спроба розгляду найбільш значущих питань у галузі оренди нежитлових приміщень. Послідовно реалізований принцип співвідношення теоретичних знань і правозастосовчої практики, дозволяє отримати об'єктивне уявлення про характер орендних відносин, виділити головні фактори, розгляд сутності орендної плати нежитлових приміщень.
1. Поняття і функції оренди
У перекладі з латинської означає оренда найм або Договір на передачу майна власником у володіння іншій особі на певних умовах.
Традиційне визначення оренди, це передача однією особою (орендодавцем) іншій особі (орендарю) - майна у тимчасове володіння або користування (або тільки користування) - за плату.
Основна форма вираження таких взаємин - Договір. Чому? Тому що мова в даному випадку, йде про гнучку правовій формі, в яку можуть наділятися різні за характером суспільні взаємини.
Метою оренди, є забезпечення передачі майна у тимчасове користування, при цьому користування увазі вилучення з речі її корисних властивостей, і найголовніше придбання плодів і доходів.
На відміну від суто юридичного визначення оренди як договірного, термінового і возмездного володіння і користування майном, оренда - це система господарювання чи організаційна форма підприємництва, що характеризує відносини власності і стан виробничих сил і перш за все робочої сили. Більш наочно це можна побачити на схемах (див. схеми 1, 2 і 3).
Схема № 1 «Система оренда нерухомості»
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Ізольований розгляд оренди у відриві від її матеріального утримання - виробничих сил або від власної форми, що характеризує виробничі відносини, - не дозволяє виявити економічну сутність цієї системи господарювання. Справжня оренда має місце в тих випадках, коли застосовується форма виробництва веде до виникнення спільної сумісної (пайовий) і приватної форм власності на засоби виробництва та результати праці. У той же час будь-який вид власності не виключає орендну форму її використання.
Помилковою є також підміна поняття оренда різними формами підрядних відносин. Насамперед у них по-різному формуються трудові колективи: замість найму робочої сили при оренді вводиться членство з одночасними змінами прав та обов'язків кожного працівника, що випливають з їх власності, на отримання доходу і куплені засоби виробництва.
Схема № 2 «Поняття і функції оренди нерухомості»
Ознаки |
Функції |
Найм майна |
Відплатність найму |
Терміновість найму |
Володіння й користуватися вання майном |
Передача майна у строкове володіння та користування |
Спосіб реалізації відносин власності |
Форма підприємницької діяльності |
Розширення зони підприємництва |
Відшкодування і збільшення вартості нерухомості |
Подолання подвійності колективної власності |
Самокоордінація учасників |
Відтворення власника |
Диференціація привласнення коштів |
Розмежування влас-ника і користувача нерухомості |
Стимулювання підприємництва |
Оренда - це наймання не працівників, а майна. Отже, вона є не формою організації праці, а способом реалізації відносин власності. Сам факт найму (оренди) засобів виробництва веде до корінної зміни соціального статусу працівників. За допомогою оренди вони реально з'єднуються із засобами праці не як наймані працівники, а як їх господарі. У результаті значно розширюється база мотивації трудової діяльності працівників не тільки як споживачів, але і як зацікавлених підприємців, вона пов'язується не тільки з фондами оплати праці та матеріального стимулювання, але і з присвоєнням додаткового продукту, з процесом відтворення в орендному господарстві, з реалізацією колективом і кожним працівником свого права співвласника власності (див. таблицю № 1).
Таблиця № 1 «Якісні відмінності відносин оренди та найму»
| Умови підприємницької | Види відносин | |
| діяльності | наймані, підрядні | орендні |
| Ставлення до засобів виробництва | Користування | Користування, володіння і часткове розпорядження |
| Мета працівників у праці | Максимум зарплати | Максимум доходу і продукції |
| Об'єкт найму | Працівників - здатність працювати | Майно |
| Умови отримання ресурсів | Безкоштовне закріплення | Купівля і платне |
| Відповідальність за ресурси | Моральна та частково матеріальна | Повна майнова |
| База мотивації праці | Задоволення, в першу чергу, фізіологічних потреб | Самореалізації особистого потенціалу, задоволення соціальних та інтелекту-льну потреб |
| Планування виробничої програми | На замовлення підприємства | Самостійно |
| Оплата праці | Мінімальна гарантується державою | За залишковим доходу орендаря |
| Право на вироблену продукцію і дохід | Є власністю підприємства | Належить орендарю |
| Розподіл продукції та доходу на споживання і накопичення | За нормативами підприємства | Самостійно за зобов'язаннями |
| Правове регулювання | Трудові відносини | Майновими в основному |
| Методи управління | В основному адміністративний вние | Самоврядування та економічні |
| Відносини з органами управління | Ієрархічні, безоплатні | Договірні, госпрозрахункові, партнерські |
| Положення товаровиробника | Найманий працівник | Господар - власник |
| Виконувані функції | Виконавські | Виконавські та управлінські |
| Об'єкт відносин | Види робіт | Підприємства, їх підрозділи, кожен працівник |
Поняття «оренда» і «майновий найм» в практиці застосовуються як тотожні. Різниця між ними має місце лише стосовно житлових приміщень, які можу здаватися і в найм (соціальний або комерційний) - громадянам, і в оренду - юридичним особам (ст. 671-688 ЦК України).
У якості одного на елементів системи господарювання оренда ефективно виконує ряд найважливіших щодо становлення та розвитку підприємницької діяльності
2. Види і форми оренди
Виходячи з діалектичного взаємодії змісту і форми явищ в орендній діяльності як в будь-якому економічному процесі, слід виділяти вид чи сутність і конкретні організаційні форми її практичного втілення в різних господарських формуваннях. Як відомо, немає форми без змісту, який визначає форму. Остання, у свою чергу, впливає на зміст і не існує без нього.
Оренда є організаційною формою виробництва, яка виражає відносини власності, особливу систему господарювання. Проте як кожне самостійне явище, як ринкова економічна категорія вона має свій власний зміст та різні форми виявлення, які можна подати з різним ступенем конкретності.
Особливості побудови орендної системи господарювання залежать від багатьох умови, але найбільш суттєвою ознакою, що визначає вид оренди, виступає ступінь господарської та економічної самостійності підприємців у вирішенні всіх основних виробничих функцій - планування, організації виробничих та трудових процесів, реалізації продукції, оплати праці, управління і т . д.
Ступінь свободи, економічної самостійності орендаря багато в чому визначається обсягом орендованих речових елементів виробництва. У практиці існують з різними модифікаціями два основні варіанти:
Варіант А: коли орендуються всі елементи виробництва - земля, основні та оборотні кошти, тобто це повна оренда, яка переважала на першому етапі її поширення в Росії (1987-1991рр.).
Варіант Б: коли в міру формування ринкових відносин стала можливою часткова оренда, коли підприємець має ту чи іншу частину засобів виробництва у своїй власності і йому потрібно наприклад, додатково орендувати тільки землю для нового будівництва та розширення виробництва або тимчасово найняти відсутню дорогу техніку і т. д. Другий етап оренди настав у Росії в основному у зв'язку з проведенням в 1992р. приватизації державних і муніципальних підприємств.
Види і форма орендної діяльності багато в чому визначаються також місцевому об'єкта і суб'єкта оренди в системі поділу праці в суспільстві або в окремому підприємстві. Орендні відносини розвиваються в загальному на двох рівнях. По-перше, вони формуються на основі поділу праці всередині підприємства, між власником, адміністрацією господарства та первинними трудовими колективами, сім'ями або окремими трудівниками. Ці внутрішньовиробничі відносини можна розглядати як переважно горизонтальні. Вони ведуть до якісної зміни існуючих підприємств, перетворюють їх в асоціації або об'єднання орендарів.
По-друге, орендні відносини складаються між підприємствами, об'єднаннями, певними територіями та місцевими або державними органами влади по вертикалі, що відповідає поділу праці в суспільстві.
Таким чином, в залежності від ступеня економічної самостійності та особливостей виробничих взаємозв'язків в орендних відносинах можна виділити два основних види.
Перший вид - це вільна оренда, при якій не робиться обмежень у характері використання землі та інших об'єктів нерухомості. Орендар розпоряджається ними виходячи зі своїх цілей і завдань. Він самостійно формує виробничу програму відповідно до економічною обстановкою і за ринковими цінами реалізує отримувану продукцію на свій розсуд.
Всі виробничі зв'язки, включаючи використання землі, регулюються тільки економічними методами.
Другий вид - це цільова оренда, при якій нерухомість використовується в заздалегідь визначених власників цілях - для виконання обов'язкових поставок продукції в установленому кількості, асортименті і якості. І лише після виконання договірних зобов'язань орендар може використовувати нерухомість за своїми планами та реалізувати додатково отриману продукцію за ринковими цінами в будь-якому місці (см.схема № 6).
Схема № 6 «Види і форми оренди»
Оренда нерухомості |
Види |
Цільова - функціональне використання нерухомості |
Вільна - обмеження характеру використання об'єкта |
Організаційні форми |
Орендне підприємство З правом Без викупу викупу |
Індивідуальна |
Колективна (групова) |
Внутрішньовиробничий |
Міжгосподарська |
Асоціація орендарів |
Організаційно-правові форми оренди визначаються складом обособляющимся структурних виробничих одиниць і можуть бути індивідуальними, груповими, внутрішньогосподарськими, міжгосподарські, створюватися на основі перетворення підрозділів або всього підприємства. Економічними формами реалізації орендних відносин виступає новостворений продукт, що включає диференціальну і абсолютну земельну ренту, відрахування на повне відновлення орендованих засобів виробництва.
Можлива і подальша, більш детальна диференціація орендних відносин на їх різновиди і варіанти за формами і способам вилучення орендної плати, ступеня оренди засобів виробництва, формуванню та розподілу орендного доходу, викупу майна і т.д. Форма та умови оренди можуть диференціюватися і по різних галузях і сферах виробництва.
Орендна діяльність допускається в будь-якій сфері підприємництва, не забороненої законом, з використанням нерухомого майна усіх форм власності:
· Земельних ділянок та інших відокремлених природних об'єктів;
· Підприємств та інших майнових комплексів;
· Окремих будівель, споруд та багаторічних насолод.
Забороняється здавати в оренду нерухоме майно, вилучене з обігу або оборотоздатність якої обмежена (ст.129 ЦК України) - атомні електростанції, об'єкти озброєння, залізні дороги та ін
Встановлено обмеження і для здачі в оренду природних об'єктів. Так, користування ділянками надр, водними об'єктами та оренда лісового фонду допускаються тільки на підставі ліцензій, які видаються уповноваженими державними органами (Закон РФ «Про надра» (ст.11), Водний кодекс РФ (ст.46-53), Основи лісового законодавства РФ (ст.28)).
3. Економічний механізм оренди нерухомості
Орендні відносини реалізуються за допомогою різноманітних важелів та інструментів, але найбільш важливе значення мають дві економічні форми: орендна плата і орендний дохід (см.схему № 7).
Схема № 7 «Структура орендних відносин»
| Мотивація підприємницької діяльності | |||
Розмір, строки, умови
Орендний дохід вартості нерухомості | |||
Позиковий відсоток, ціни, Державне регулювання: Витрати експлуатації податки, ліцензування, Об'єкту облік і звітність Підприємницький проект (Бізнес-план, окупність витрат) | |||
| Організація самоврядування | |||
Основу економічних взаємозв'язків між орендарем та орендодавцем утворюють орендні платежі, які відображають відносини володіння, користування, розпорядження і привласнення прав власності на нерухоме майно. Право володіння орендованим об'єктом і отримання доходів від нього в принципі можливо лише після внесення плати. (См.схему № 8).
3.1. Орендна плата: склад та функції
Центральним і найбільш важливою ланкою організації орендних угод є економічно обгрунтований склад і розмір орендних платежів. Саме в них укладені єдність і протиріччя між власником нерухомості, орендарем і суспільством. Будь-яке довільне збільшення або зменшення величини орендної плати ущемляє інтереси підприємця або завдає шкоди власникові і державі. Прорахунки ведуть до негативних наслідків: до необгрунтовано великих доходів одних або банкрутства підприємців. Висока орендна плата знижує матеріальні стимули або навіть виключає об'єкти з продуктивного використання. У чому ж сутність орендної плати, що вона виражає, яка її природа?
Схема № 8 «Економічні відносини при орендної діяльності»
Орендар (Користувач об'єкта) |
Орендодавець (Власник нерухомості) |
2 Січень
|
Право володіння та користування об'єктом |
7 Квітень
|
|
|
|
5 6 7
12
|
|
|
|
| |||
3.1. Орендна плата: склад та функції
Центральним і найбільш важливою ланкою організації орендних угод є економічно обгрунтований склад і розмір орендних платежів. Саме в них укладені єдність і протиріччя між власником нерухомості, орендарем і суспільством. Будь-яке довільне збільшення або зменшення величини орендної плати ущемляє інтереси підприємця або завдає шкоди власникові і державі. Прорахунки ведуть до негативних наслідків: до необгрунтовано великих доходів одних або банкрутства підприємців. Висока орендна плата знижує матеріальні стимули або навіть виключає об'єкти з продуктивного використання. У чому ж сутність орендної плати, що вона виражає, яка її природа?
Орендна плата - це форма економічних відносин рівноправних партнерів (власника і орендаря) за розподілом знову створеної вартості в процесі використання орендованого майна. Вона виконує функції відшкодування вартості об'єкта нерухомості, накопичення, стимулювання трудової активності, перерозподілу доходів і виступає однією з економічних форм реалізації права власності (см.схему № 9).
Схема № 9 «Поняття і функції орендної плати»
Орендна плата - це форма економічних відносин власника й орендаря з розподілу доходу, створеного в процесі використання орендованого об'єкта. |
Основа платежів |
Склад орендних платежів |
Функції |
Вартість і стан нерухомості |
Норми амортизації |
Поворотна вартість |
Амортизаційні відрахування |
Експлуатаційні витрати |
Відшкодування вартості нерухомості |
Накопичення капіталу |
|
|
|
|
|
|
|
Орендна плата за своєю суттю є своєрідною платою за кредит. Адже в довгострокове користування як би в кредит можна віддати не тільки гроші, але і будинок, земельну ділянку і всі підприємства. Але коли віддають у кредит гроші, то власник має право отримати їх назад з надбавкою певного відсотка. Точно так само при здачі в оренду нерухомого майна (ті ж гроші, тільки у формі будівель, приміщень та ін) власник має право повернути його вартість з відповідним приростом.
У самому механізмі орендної плати слід виділяти три істотні моменти:
· Складу платежів;
· Розмір платежів;
· Способи (методи) розрахунків.
Хоча на поверхні господарських відносин окремі структурні елементи орендної плати майже не помітні, облік їх специфічних функцій має важливе теоретичне і практичне значення.
Одним з головних принципів визначення орендної плати є зворотність орендованих засобів з певним приростом або орендним відсотком. Але величина поворотної вартості орендованих засобів не повинна бути предметом торгу. На момент орендної угоди вона заздалегідь відома за величиною і тому в складі орендної плати може бути в незмінному розмірі на весь нормативний термін використання майна. Вартість засобів виробництва, як відомо, лише переноситься працею орендаря на створюваний продукт.
Але щоб орендна плата виконувала крім відшкодування ще й стимулюючу функцію, вона повинна включати понад суму амортизаційних відрахувань на використовувані нерухомі об'єкти частину прибутку у відносному розмірі не менше позикового відсотка.
Вкладення коштів у розвиток виробництва, у тому числі і орендного, є активною операцією на відміну від позикового відсотка. Тому цілком закономірно, що орендний відсоток повинен бути вище банківського, включати частину доходу, який може бути отриманий при суспільно нормальної організації використання взятого в оренду майна.
Таким чином, до складу орендної плати (Ап) входять чотири економічних елементи:
- Амортизаційні відрахування на повне відновлення орендованого майна (крім землі) (Ам);
- Кошти на капітальний ремонт об'єкта в залежності від частки участі власника в його проведенні (Ск);
- Податок на майно (Ні);
- Частина прибутку, яка може бути отримана при суспільно необхідному використанні орендованого об'єкта (орендний відсоток - Па).
Найбільш складним і спірним залишається визначення складу орендних платежів за землю. Поки існує монополія на землю як об'єкт господарства, пов'язана з обмеженістю найкращих за якістю і місцеположенням земель, орендарі, які використовують відносно кращі землі, отримують додатковий дохід, який цілком природно підлягає вилученню. Але орендна плата може вилучатися не тільки з кращих і середніх, але і з гірших земель, якщо виникає суспільна необхідність залучення їх в оборот. Для цього орендар повинен забезпечити отримання як середнього прибутку, так і надприбутки, що можливо завдяки більш низькому органічного будовою виробництва в сільському господарстві. При цьому приналежність землі державі чи приватному власнику визначає тільки напрямок присвоєння абсолютної ренти в складі орендної плати.
Отже, в сільському господарстві базу орендної ставки повинен становити чистий доход, отриманий від використання земельних угідь в тій частині, в якій втілюється насамперед диференціальна земельна рента I, що виникає в результаті природної родючості грунту та місця розташування земельної ділянки, а також абсолютна рента.
Оскільки один і той же праця в залежності від якості земель створює неоднакова кількість споживчих вартостей, отже, і диференціальної ренти, ставка орендної плати з гектара кращих сільськогосподарських угідь повинна бути відповідно більше, ніж з середніх, і територіально диференційована.
У той же час слід враховувати відмінність диференціальної ренти I від додаткового доходу, який можуть отримувати більш кваліфіковані орендарі при кращій організації праці та інтенсифікації виробництва, від диференціальної ренти II. Такий дохід має залишатися в орендарів, так як він є результатом їх більш компетентної діяльності. Його вилучення ущемило б їх економічні інтереси.
3.2. Види і форми орендних платежів
Слід розрізняти види орендної плати як способу нарахування платежів і форми її, тобто зовнішнє матеріально-речовий або вартісне їх втілення (схема № 10).
Залежно від конкретних умов може застосовуватися один з видів орендних платежів або відповідна комбінація.
Пайовий метод орендних платежів, хоча і враховує складності початкового етапу виробничого підприємництва, але фактично реалізує порочне принцип: чим краще працюєш, тим більше плати.
Найбільш доцільним способом вилучення орендних платежів у багатьох випадках є встановлення їх у певному розмірі від вартості переданого в оренду нерухомого майна, в тому числі і земель з урахуванням якості та місця розташування, попиту та пропозиції в конкурентному середовищі.
За формою привабливі натуральні або компенсаційні платежі, коли розрахунки проводяться товарами, що випускаються з використанням об'єкта оренди, або шляхом надання орендарю зустрічних послуг (ст. 614 ЦК РФ). Така форма дозволяє починаючим підприємцям спочатку розгорнути виробництво, а потім розрахуватися з орендних платежів.
Схема № 10 «Види і форми орендних платежів»
Види орендної плати |
За способом нарахування |
За способом сплати |
За періодичністю виплат |
Фіксована сума |
Пайова участь у прибутку, продукції та ін |
У% від вартості об'єкта оренди |
Змішані |
Надання послуг |
Передача орендодавцю речі у власність або оренду |
Витрати на поліпшення об'єкта оренди |
Інші способи |
Лінійні |
Зростаючі |
Знижуються |
Сезонні |
Періодичні |
Єдині |
З авансовим внеском |
Інші варіанти |
Орендні платежі |
За будівлю (приміщення) |
За спорудження |
За землю |
За підприємство та інші об'єкти |
Натуральна |
Грошова |
Змішана |
Форма орендної плати |
4. Оренда комерційних приміщень.
Відносини щодо оренди нерухомості регулюються положеннями параграфа 1 глави 34 ЦК РФ, а до оренди будівель і споруд також застосовуються положення спеціального параграфа 4 тієї ж голови.
За Договором оренди орендодавець зобов'язується надати орендарю майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. При цьому, плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованого майна, є власністю орендаря.
Право здачі майна в оренду належить його власнику або особі, уповноваженій власником або законом здавати майно в оренду.
Підприємства можуть здавати в оренду нерухоме майно, що належить їм на праві господарського ведення, тільки за згодою власника. Федеральне підприємство не має права здавати в оренду будівлі без згоди Міністерства РФ з управління державним майном, на практиці ці повноваження передаються територіальним органом МГІ.
Здача в оренду об'єктів нерухомості, що відносяться до муніципальної власності, входить до компетенції органів місцевого самоврядування (Федеральний закон «Про загальні принципи організації місцевого самоврядування в РФ»).
Нерухоме майно, що належить на праві господарського ведення підприємствам залізничного транспорту, може здаватися в оренду за згодою федерального органу виконавчої влади в галузі залізничного транспорту (Федеральний Закон від 20.07.1995г. «Про федеральному залізничному транспорті»).
Постановою уряду РФ від 10.02.1994г. «Про делегування повноважень Уряду РФ з управління та розпорядження об'єктами федеральної власності» визначено компетенцію федеральних органів виконавчої влади при використанні адміністративних будівель і службових приміщень, що перебувають у федеральній власності та призначених для розміщення федеральних органів виконавчої влади та державних установ.
Передача нежитлового приміщення в оренду реалізується, як правило, на підставі аукціону чи конкурсу будь-якій юридичній або фізичній особі, при цьому будинок повинен відноситися до державної власності суб'єкта РФ або муніципальній власності.
Передача нежитлового приміщення в оренду здійснюється після оформлення Свідоцтва та укладення договору оренди, згідно з якими зацікавленими юридичними особами (балансоутримувач та Орендар) оформляється Акт приймання-передачі майна та затверджується Москомімуществом або його територіальним агентством.
За згодою Москомімущества Орендар має право здачі приміщення в суборенду або безоплатне користування. (Цілі використання приміщення повинні відповідати первинного договору).
Згідно зі статтею 607 «Об'єкт оренди» Цивільного кодексу Російської Федерації в оренду можуть бути передані земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби та інші речі, які не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі їх використання (неспоживна речі). Якщо глибоко вдуматися в сутність об'єкта оренди, то можна помітити, що найважливіше його властивість наступне: до нього можуть бути віднесені тільки неспоживна речі, які не змінюють і не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі їх використання. Згідно зі статтею 606 Цивільного кодексу РФ, неважко помітити, що договір оренди допускає, крім передачі у тимчасове користування, передачу майна у тимчасове володіння. Однак орендарю не переходить право власності на об'єкт оренди, оскільки договором оренди не передбачена третя складова власності - розпорядження майном. Тим не менш предмет договору оренди має справжнісіньке матеріальне вираження - це майно, яким користується орендар.
З боку орендаря відбувається користування майном, в результаті чого він здійснює діяльність та отримує з цього прибуток (або інші плоди). Результати використання майна можуть мати матеріальну форму. Наприклад, якщо за договором оренди орендар користується верстатом для виробництва деталей, то він здійснює діяльність, результат якої носить явно виражену матеріальну форму. Більш того, можна стверджувати, що орендар не зміг би вести діяльність і створювати матеріальну форму як результат цієї діяльності, якщо б він не мав у своєму розпорядженні майном орендодавця.
Як і при будь-якої операції з нерухомістю, в договорі оренди повинні бути вказані індивідуально визначені ознаки об'єкта оренди, що дозволяють твердо встановити майно, яке підлягає передачі орендарю. При порушенні цих вимог у договорі об'єкт оренди вважається не погодженим сторонами, а відповідний договір - неукладеним.
Оскільки будівля завжди знаходиться на землі і при використанні його орендарем неминуче виникне питання про міру користування орендарем землею, право щодо земельної ділянки, на якій будинок розташований, також є предметом відповідного договору оренди будівлі або споруди. Право орендаря на земельну ділянку, на якій розташоване орендоване будівлю або споруду, є похідним від того, яке право на нього має орендодавець (власність, оренда, постійне користування, довічне успадковане володіння або інші правомочності). Право на земельну ділянку виникає одночасно з правом використовувати орендовану будівлю (споруду), оскільки передається одночасно з передачею прав володіння і користування будівлею (спорудою) з цього ж договору. Таким чином, при оренді будівлі (споруди) сам будинок стає як би головною річчю, а право на земельну ділянку виступає в якості приналежності цієї речі.
Ситуація, коли будівля стає головною річчю по відношенню до земельної ділянки, на якій воно розташоване, склалася в середині 90-х рр.. в чому у зв'язку з тим, що будівлі (споруди) і юридично, і фактично були введені в цивільний оборот швидше і радикальніше, ніж земельні ділянки. При збереженні в основному права державної (муніципальної) власності на землі в містах і сільських поселеннях значна частина розташованих на них будівель перейшла у приватну власність. Сформована в результаті «неоднорідність» прав на земельні ділянки і розташовані на них об'єкти створює серйозні юридичні перешкоди до того, щоб розглядати будівлю та земельну ділянку як «єдиний» об'єкт нерухомості, оскільки сама конструкція єдиного об'єкта має сенс лише у випадку, коли на складові його частини може бути встановлено єдине право або, принаймні, однорідні права.
Встановлена законом форма договору оренди - проста письмова (тобто не нотаріальна), шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, причому недотримання зазначеної форми тягне недійсність договору.
У відношенні договорів оренди нежитлових приміщень основним спірним питанням виявилося питання про їх державну реєстрацію. На практиці в багатьох суб'єктах РФ впродовж ряду років була потрібна реєстрація договорів оренди нежитлових приміщень незалежно від терміну, на який укладено такі договори.
Президія ВАС РФ, розглянувши ситуацію, судову практику з питання про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень (п. 2 Інформаційного листа Президії ВАС РФ від 1 червня 2000 р. № 53 «Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень». Вісник ВАС РФ, 2000, № 7, с. 70), прийшов до висновку про те, що за відсутності у Цивільному кодексі України спеціальних норм про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень до таких договорів повинні застосовуватися правила п. 2 ст. 651 ЦК РФ, тобто реєстрації повинні підлягати тільки договори оренди нежитлових приміщень, укладені на термін не менше одного року. До такого ж висновку прийшов і Міністерство РФ з податків і зборів в Листі від 10 липня 2000 р. № 02-5-11/243 «Про оренду нежитлових приміщень та майна у фізичних осіб».
Основою такого рішення є визначення природи нежитлового приміщення як об'єкта, відмінного від будівлі або споруди, в якому воно знаходиться, але нерозривно з ним пов'язаного. З цього випливає необхідність застосування однакових вимог до укладення договору оренди будівлі та договору оренди розташованого в ньому нежитлового приміщення, тобто до його державної реєстрації. Таким чином, договір оренди нежитлових приміщенні на строк до одного року, так само як і договір, укладений на невизначений строк, що не підлягає державній реєстрації і має вважатися укладеним з моменту, що визначається відповідно до п. 1 ст. 433 ЦК РФ, тобто з моменту підписання договору.
4.1.Методіка розрахунку орендної плати за комерційні приміщення.
Розмір орендної плати - істотна умова договору, за відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди вважається неукладеним. Розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін.
Розмір орендної плати залежить від наступних показників: місця розташування будинку (центр чи околиця); технічного стану будівлі (ступінь зносу, будівельний матеріал, з якого побудований будинок; призначення приміщення (біржова, банківська, правоохоронна, наукова діяльність, гральний бізнес, соціальний захист незаможних громадян тощо); приналежності будинку до пам'ятників історії, культури, архітектури; ступеня облаштування (ліфт тощо); придатності будівлі для комерційної експлуатації; виду приміщення (основне чи допоміжне приміщення, підвал); фактичної площі будівлі. Даний перелік не є вичерпним. Загальний розмір орендної плати за будинок розраховується шляхом підсумовування платежів за оренду окремих приміщень будинку. Плата за користування будинком чи спорудою включає плату за користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване, чи переданої разом з ним відповідної частиною ділянки, якщо інше не передбачено законом або договором. Отже, договором або законом може бути передбачена роздільна плата за землю та оренду будівлі або споруди.
У передбачених законом випадках (наприклад, у випадках оренди державного майна) застосовується нормативний спосіб розрахунку ставок орендної плати, встановлений або регульований уповноваженими на те державними органами. Зазвичай ставка орендної плати встановлюється за одиницю площі орендованого будинку - 1 квадратний метр. Сторони можуть віддати перевагу і іншим показникам. Якщо оренда будівлі носить довгостроковий характер, то як правило застосовується річна ставка.
З 01 квітня 2002 року, Постановою Уряду Москви від 26.02.2002г. № 150-ПП «Про порядок розрахунку ставок орендної плати за нежитлові приміщення, що знаходяться в державній власності міста Москви», у Москві встановлена мінімальна ставка річної орендної плати за 1 кв.м. загальної нежилої площі в розмірі 490 рублів, а базовий розмір вартості будівництва 1 кв.м. нежилої площі при розрахунку орендної плати в розмірі 13.300 рублів.
Існує методика розрахунку орендної плати за користування об'єктами нежитлового фонду, що знаходяться у власності міста Москви, яка регулюється Додатком № 3 до Постанови Уряду Москви від 22.01.2002г. № 68-ПП. Розрахована відповідно з даною методикою величина орендної плати не включає вартість комунальних та експлуатаційних послуг. Розмір орендної плати має дві складові, що розраховуються окремо:
· Витратна частина, яка дорівнює сумі річних витрат власника на утримання об'єкта оренди (виключаючи експлуатаційні витрати), відшкодовуються орендарем;
· Доходна частина, рівна доходу власника від здачі об'єкта в оренду.
Орендна плата розраховується індивідуально для кожного об'єкта оренди без прямого обліку виду діяльності орендаря. Формула розрахунку орендної плати має вигляд:
АПЛ - річна величина орендної плати;
Азатр - витратна складова орендної плати;
Адохам - дохідна складова орендної плати;
ВІД - відрахування на реновацію нежитлового фонду, що включають амортизацію і обчислюються в розмірі не менше 2% від інвентаризаційної вартості об'єкта оренди (у цінах поточного року).
Величина ОТ визначається за формулою: ВІД = Сінв
4.2. Аналіз ринку оренди комерційних приміщень в Москві
Сучасна Москва - величезний мегаполіс, зосереджує в собі функції економічного, фінансового, політичного, культурного та адміністративного центру Російської Федерації. Місто Москва є найбільшим власником нежитлових приміщень, розташованих на території столиці. Ринок нежитлової нерухомості в Москві менше описаний і мало аналізується в порівнянні з ринком житлової нерухомості, який звичайно ж більш динамічний і має значно більші обсяги. Але ринок нежитлової нерухомості - це той сегмент економіки міста, який дуже швидко розвивається в даний час і приносить величезні кошти в казну міста. Причому динаміка надходжень доходів від управління міською власністю тільки позитивна. Управляє і розпоряджається об'єктами міської власності (нежитловим фондом) Комітет з управління майном Москви (Москомімущество). Всі нежитлові приміщення на території Москви незалежно від форм власності підлягає обліку органами Москомімущества і МосгорБТІ. Основними документами на нежитлові приміщення є: технічний паспорт, міський реєстр і свідоцтво на право володіння нежитлового приміщення. На території адміністративного округу організацію взаємодії всіх служб з обліку і контролю за використанням нежитлових приміщень здійснює префект спільно з територіальними агентством Москомімущества. Москомімущество зберігає і веде облік прав володіння переданими приміщеннями шляхом оформлення і видачі свідоцтв юридичним і фізичним особам, за якими закріплюються відповідні приміщення. Органи БТІ зберігають і вносять у технічний паспорт всі зміни, що стосуються зміни балансоутримувача із зазначенням номера та дати розпорядчого документа, проводять обстеження приміщень і дають висновок про технічний стан приміщень. Москомімущество, або уповноважені ним особами, у взаємодії з префектами, управліннями районів у межах наданих прав і повноважень здійснюють систематичний контроль за використанням нежитлових приміщень, які можуть бути вилучені у користувача в разі порушення умов договору або контракту в установленому законом порядку. Об'єкти нежилого фонду можуть бути передані:
- У господарське відання
- Оперативне управління
- Безоплатне користування
- В оренду
- Продані відповідно до чинного законодавства, Державної і Московської програмами приватизації, а також діючими нормативними документами по м. Москві. (Додаток 1 до постанови Уряду Москви № 689; Загальні положення)
Нежитлові приміщення поділяються на такі види, як комерційна нерухомість (офісні будівлі, магазини, фінансові інститути, ресторани, інші види роздрібної торгівлі (рітейл); промислова нерухомість (виробничі цехи, склади, гаражі тощо); готельні комплекси (мотелі, готелі різних рівнів комфорту); види нерухомості цільового призначення (лікарні, дитячі сади, енерговирабативающіе станції та ін.) Кожна з цих груп розвивається самостійно, маючи власну законодавчо-нормативну базу.
Ринок нежитлових приміщень - один з найбільш динамічно розвиваються в даний час сегментів ринку нерухомості м. Москви. Концентрація російського капіталу в Москві визначила потребу в приміщеннях нежитлового фонду для ведення підприємницької діяльності. Ринок нерухомості, які легально стартувавши в Москві в кінці 1990 р. разом з приватизацією житла отримав за ці роки широкого розвитку. Процес приватизації підприємств у Москві сприяв появі класу власників нежитлових приміщень. У першу чергу в процесі приватизації включилися магазини і підприємства побутового обслуговування та інші «об'єкти малої приватизації». Оскільки у вартості цих об'єктів більшу частину становила ціна приміщень і будівель, то мала приватизація фактично означала оренду приміщень трудовими колективами на тривалий термін (до 15 років) з правом подальшого викупу. Оскільки відразу після приватизації коштів на викуп приміщень у трудового колективу, як правило, не було, то протягом перших двох років нежитлові приміщення в Москві пропонувалися в основному для оренди (а на ділі - суборенди у «приватизаторів»). Однак поступово кількість власників нежитлових приміщень стало збільшуватися і відповідно зростала і пропозиція нежитлових приміщень на продаж. Слідом за приміщеннями торговельного та побутового обслуговування до процесу приватизації поступово підключилися і державні установи (НДІ, навчальні заклади і т. д.), а також промислові підприємства, які, викупивши нерухомість у власність, також отримали можливість продавати або здавати в оренду свої приміщення різним структурам. З 1991 р. активно розгорнулося будівництво нових будівель, переважно офісного призначення. Крім цього, великий розвиток отримала капітальна реконструкція особняків або розселених невеликих будинків старої забудови в центрі міста під сучасні офісні приміщення. У результаті з 1992 р. в Москві почало формуватися пропозиція оренди офісів у спеціалізованих бізнес-центрах і офісних будівлях.
Протягом значного часу найбільшим попитом користуються офісні та торгові приміщення, що пов'язано з особливістю проводяться соціально-економічних реформ і столичним статусом міста.
На території Москви в 1998 р. налічувалося понад 37 тисяч нежитлових будівель, загальною площею 66, 9 млн. кв. м. вбудованих в житловий фонд нежитлових приміщень. З них 30,4 млн. кв. м. (37,5%) перебувало у федеральній власності, 42,2 млн. кв. м. (52,1%) - у власності Москви, 8,4 млн. кв. м. (10,4%) - в інших формах власності. Загальна площа нежилих приміщень у Москві перевищувала 80 мільйонів квадратних метрів, що при середній ціні хоча б в 1 тис. доларів за кв. м. становило 80 мільярдів доларів. Структура нежитлових площ показана нижче на діаграмі № 1:
\ S
Найбільше площі припадає на різного роду установи, навчальні та навчально-наукові організації, а також виробничі, складські та торгові приміщення.
Структура використання муніципальної нежитлової площі виглядає наступним чином: 33% - оренда; 22% - оперативне управління, 44% - господарське відання і 1% - безоплатне користування. Таким чином, в оренду здавалося третину міських площ, що принесло в 1997 р. до бюджету близько 400 млн. доларів США. При всій значною величиною цієї цифри дохід міста від здачі в оренду муніципальних нежитлових приміщень становив у розрахунку на 1 кв. м менше 30 доларів на рік.
Загальна площа нежилого фонду міста на початок 2001 року становила близько 85 млн. кв. метрів. Близько 71 млн. кв. метрів розташовано в більш ніж 37,2 тисячах нежитлових будівель та понад 14 млн. кв. метрів у вбудованих приміщеннях житлового фонду.
Уряд Москви затвердив баланс нежитлових будівель і приміщень м. Москви за станом на 01.01.2000г. Загальна площа нежилих приміщень, що перебувають у власності м. Москви становить 46,7 млн. кв. метрів, з них лише близько 8,5 млн. кв. метрів (близько 18,2%) місто офіційно здає в оренду. Решта нежитлові приміщення, розташовані в м. Москві, є федеральною власністю, а також знаходяться у власності юридичних і фізичних осіб. Частина нежитлових приміщень м. Москви використовується для комерційних цілей. Структура фонду комерційної нерухомості м. Москви за станом на початок 2001 року представлена нижче на діаграмі № 2:
Ринок нежитлових приміщень у 2000 році і першій половині 2001 року «продемонстрував» стійкі тенденції до зростання, як цін, так і ділової активності. Ці позитивні зміни стосуються, перш за все, до сектору комерційної нерухомості, тобто, до ринків офісних, торгових та складських приміщень. Основними причинами подібних підсумків були:
- Пожвавлення ділової активності у ряді секторів російської економіки і викликана цим потреба ряду учасників ринку у великих обсягах приміщень для бізнесу;
- Прихід на московський ринок низки нових іноземних компаній і розширення діяльності вже працюючих у Москві іноземних компаній;
- Брак як офісних, так і торгових площ високого класу, викликаний "заморожуванням" реалізації більшості девелоперських проектів у 1999 році;
- Зменшення пропозицій на ринку нежитлових приміщень невисокого класу.
4.3. Аналіз основних сегментів ринку оренди комерційних приміщень в м. Москві.
Офісні приміщення.
Ринок офісів в Москві реально з'явився з кінця 80-х років, з початком переходу російської економіки від централізованих, планових принципів до ринкових. З'явилися дві принципово відрізняються групи споживачів - представники західного бізнесу і зароджуваного російського. Пропозиція відразу розшарувалося на дві групи не тільки за якістю приміщень, але і за умовами отримання їх в оренду. Тому утворилися дві цінові ніші, що різко відрізняються один від одного: офісів західного класу (класи А, В і С) та вітчизняного (класи Д і Е) стандарту.
Величина базової орендної ставки офісних приміщень визначається низкою критеріїв, головними з яких є якість (клас) офісу, місце розташування офісу (Центр, поза Центру), розташування офісу (зручність виїзду на найближчі магістралі, виходу до станції метро, характер забудови та екології навколишнього мікрорайону та т. д.), умови оренди (оренда в Москомімущества, у приватного власника або суборенда, короткострокова або тривала оренда, оплата річна, поквартальна або помісячна та ін) або продажу. Крім базової орендної ставки (ставки чистої оренди, без операційних витрат), орендар додатково оплачує експлуатаційні витрати власника, додаткові витрати в ряді випадків можуть досягати 40-50% від значення базової орендної ставки.
На початок 1998 року в Москві було зареєстровано понад 4 000 представництв західних фірм і понад 2 500 спільних підприємств. Для 50 000 співробітників цих фірм з'явилася потреба приблизно в 650.000 кв. м. загальної офісної площі, що відповідало використанню близько 13 кв. м. загальної площі на співробітника. Відбувся перелом у пропозиції високоякісних офісних площ. Це розвиток пов'язаний із закінченням будівництва 190000 кв. м поверховій площі і фінансовим і валютним кризою в Росії.
У 1999р. ціни на «російські» офіси в центрі і прилеглих престижних районах зросли на 10-15%. Орендні ставки зросли до 250-300 доларів. Мінімальна орендна плата становить близько 40 доларів за кв. м - за підвальні та напівпідвальні приміщення в окремих районах столиці.
До кінця 1999 року якісні офісні площі, з гарним місцем розташування вже були «обрані» і знайти хороший недорогий офіс у центрі міста було проблемою.
Набагато більше вакансій в 1999 році було на ринку офісів західного стандарту. Після кризи події на ринку якісних дорогих офісів розвивалися досить драматично. Оскільки головні орендарі офісів класу А і В - іноземні компанії та представництва, попит на ці площі за рік упав майже вдвічі. Відповідно різко скоротилося будівництво, зменшилися орендні ставки і дохідність проектів. Частка вступників офісних площ західного стандарту в 1999 р. складає 15-20% (у 1997 році: не більше 5-7%). Через що різко збільшилася, пропозиції змінилися умови оренди офісів.
Якщо раніше компанії орендували приміщення без внутрішньої обробки і витрачали додатково 600-800 доларів на кв. м на обробку, дизайн, електропроводку, підключення комунікацій та інше, то в 1999 році з'явилося безліч площ, звільнених іншими орендарями. Найчастіше вони повністю оброблені, часом там є навіть меблі. Тому в нових будинках майже всі витрати на обробку лягають на забудовників.
Після кризи орендні ставки на офісні площі західного стандарту знизилися на 25-30%, в 1999 році вони в середньому становили 500 доларів за кв. м (1997: 700 доларів). Найвищі орендні ставки, до 570 доларів за кв. м, сьогодні платять за офіси, розташовані в сучасних бізнес-центрах, всередині Бульварного кільця. У прилеглих до центру районах вартість оренди - 350-400 доларів за кв. м. При цьому ставки на площі класу А стабілізувалися, тоді як оренда офісних площ класу Б повільно продовжує знижуватися.
У 2000 р. ринок уже помітно оговтався від кризи. Попит на дорогі просторі офіси став помітно рости з самого початку року, тільки за перший квартал офісних приміщень класів А і В було орендовано та придбано у власність за площею на 50% більше, ніж за весь 1999 рік. У другому кварталі ця тенденція збереглася, зростання склало 24%. У результаті помітно скоротилися обсяги вільних площ дорогих офісів і стабілізувалися ціни. Після зими середня орендна ставка на офіси класу А пішла було вниз, але до літа, коли ринок оживився, ціни повернулися до рівня кінця 1999 року - 570 доларів за квадратний метр включаючи експлуатаційні витрати і стандартний пакет обробки. За класу В ціни зупинилися на рівні 400 доларів. Вартість конкретної оренди коливається в межах 15-20% від середнього показника і залежить від розташування приміщення, обсягу орендованої площі (чим менше офіс, тим він дорожчий) терміну договору оренди (чим довше договір, тим більша ймовірність отримати знижку).
Поступово зменшується частка суборенди. Суборенда як масове явище виникла наприкінці 1998 року, оскільки багато банків і великі фінансові компанії, тільки що підписали довгострокові договори оренди, у зв'язку з кризою стали скорочувати персонал і переїжджати в більш дешеві приміщення. У результаті площі в 1-2 тис. кв. м. у кращих будинках з дорогим оздобленням стали здаватися в суборенду за ставками на 20-30% нижче докризових. Але тепер термін багатьох договорів минув, а нові договори стали більш гнучкими.
У суборенду пропонуються елітні офіси площею від 300 до 1400 кв. м. при середній ставці в 415 доларів за метр в рік. У цю суму входить вартість експлуатаційних витрат і обробки - і це як і раніше в середньому на 25% нижче, ніж ставка оренди.
Середні значення базових орендних ставок за офісні приміщення на середину червня 2001 року становила:
- $ 560 за 1 кв. метр на рік (без урахування ПДВ) за офісні приміщення класу "А" (при цьому, для класу А1 це значення становило $ 635, А2 - $ 540, А3 - $ 475);
- $ 430 за 1 кв. метр на рік (без урахування ПДВ) за офісні приміщення класу "В" (В1 - $ 455, В2 - $ 370).
Станом на початок червня 2001 року на ринку було близько 1,3 млн. кв. метрів офісної площі класу А і В. Ціни за оренду 1 кв. метра на рік офісних приміщень інших класів складають (в залежності від місця розташування і стану приміщень, включаючи ПДВ і, часто, оплату всіх комунальних послуг):
- $ 110-290 - клас "С";
- $ 70-150 - клас "D".
На ринку офісних приміщень класу А і В зберігається сприятлива ситуація для таких професійних учасників ринку, як ріелтери, девелопери, керуючі нерухомістю, незважаючи на деяку стабілізацію цін на об'єкти ринку різних класів.
Торговельні приміщення
Москва має високий ринковий потенціал в галузі торгівлі товарами і сервісного обслуговування. Принцип державного адміністрування, метою якого було по можливості рівномірний розподіл товарів, залишив на всій території Російської столиці мережу об'єктів роздрібної торгівлі та сервісного обслуговування.
Ринок площ під роздрібну торгівлю в порівнянні з ринком офісних площ і житла розвивався в першій половині 90-х років дуже повільно. Але у зв'язку зі святкуванням 850-річного ювілею міста в 1997 році відбулося буквально "наступ роздрібної торгівлі".
Численні кіоски та торгові намети, негативно впливали у 90-х роках на вигляд міста, поступилися місцем торгових центрах і магазинах. Призначення деяких помітних площ у центрі міста змінилася, і вони були передані для використання під роздрібну торгівлю і сервісне обслуговування.
Орендна плата за торгові площі в цих об'єктах після початку реформ коливалася від 1800 до 3000 US $ за кв. м на рік. Така висока орендна ціна, викликана браком площ, перевершила для орендарів межі рентабельності.
З середини 1998 і в 1999 році стало помітним значне зниження орендної плати за найдорожчі торгові площі. Це зниження коливалося від 30% до 50% і воно більше, ніж в області офісів.
За весь 1999 рік не було побудовано жодного торгового центру: одні значно знизили темпи будівництва, більшість же об'єктів і зовсім були заморожені. Активність на ринку торгових приміщень була низькою, в умовах постійного очікування чергового обвалу цін або черговий кризової ситуації, ринок займав вичікувальну позицію. Зміни на ринку торгових приміщень почалися до середини 1999 року, коли ряд російських комерційних фірм, розширюючи сферу впливу, став просуватися з центру в «спальні» райони. Основною тенденцією було відкриття невеликих (до 2 тис. м) торгових центрів на околицях міста поблизу від станцій в метро, зокрема, мереж супермаркетів - «Рамстор», «Сьомий континент» і «Перекресток». Аналогічні плани у торгових компаній «Партія-Доміно» і «Спорт-Майстер».
У 2000 р. заповнення явних порожнеч для торгівлі закінчується. Вільні площі ще пропонуються в колишніх універмагах чи НДІ (25-30% всього об'єму пропозиції), але через незручне розташування (на самій околиці або осторонь від значних потоків покупців), вони майже нікому не потрібні. А в зручних місцях попит наздогнав пропозицію, і ціни зросли на 16-20%. У таких престижних торгових центрах, як ГУМ, «Петровський Пасаж» або «Рамстор», де приміщення повністю здані, орендні ставки коливаються в інтервалі 1200-2400 доларів за кв. м (у 1999 році ця цифра дорівнювала 1100-2000 доларів). Що стосується окремо стоять невеликих приміщень, розташованих на Садовому кільці, Кузнецькому мосту, Кутузовському проспекті і т. п., то тут середня ставка оренди зараз становить 600-700 доларів за кв. м, а в 1999 році вона була 700-800 доларів. І ця тенденція, мабуть, збережеться в найближчому майбутньому, оскільки пропозиція зростає повільно. У 2000 році введено всього великих торгових центри - перша фаза меблевого комплексу «Гранд Стор» на Можайського шосе площею 89 тис кв. м. і торговий центр шведської меблів «ІКЕА» в Химках, який до призначеного терміну відкриття в кінці березня 2000 року мав в наявності тільки одне дворівневе будівля площею 33 тис. квадратних метрів, тобто приблизно третину від запланованого.
Справжній же бум спостерігається в нижньому сегменті ринку. Так, приблизно 75% попиту припадає на недорогі, по 150-200 доларів за метр, приміщення під перукарні, маленькі магазинчики, кафе та інший сервіс. Як правило, мова йде про перших поверхах житлових будинків, і пропозиція тут удвічі менше попиту.
На середину червня 2001 середня вартість оренди повністю обладнаних висококласних торгових приміщень склала $ 945 за 1 кв. метр в рік.
Складські та виробничі приміщення.
Починаючи з 90-х років в процесі приватизації колишні державні складські бази отримали можливість господарської самостійності і стали здійснювати в якості підприємницької діяльності зберігання товарів і надання супутнього зберігання комплексу послуг. Оскільки поступово і безупинно зростав потік товарів і продуктів харчування, які ввозяться в Московський регіон вітчизняними та зарубіжними компаніями, попит на складські приміщення збільшився. Діючі складські бази не впоралися із збільшеним навантаженням, що призвело до використання під зберігання товарів різних пристосованих приміщень: площ, що простоюють фабрик і заводів, бомбосховищ, ангарів, підвалів і т. п. Ринок виробничих приміщень в 1998 році вважається практично нерозвиненим, оскільки в сучасних умовах починається надто мало нових виробничих проектів. У силу цього існує і сильний дисбаланс у структурі попиту та пропозиції. Пропонуються, як правило, великі виробничі приміщення колишніх дослідних заводів, НДІ, ЖКБ, автокомбінати і т. п., площею від 500 до 1000 кв. м. У той же час попит пред'являється в основному на приміщення малої площі (від 50 до 300 кв. м) для організації малих виробництв. Угоди купівлі-продажу мають епізодичний характер.
У травні 1998 року урядом було проведено ліцензування складів, що працюють в місті, з метою виведення їх з міської території.
У 1999 р. ринок виробничих і складських приміщень також займав вичікувальну позицію. У 2000 р. помічений зростання попиту на недорогі площі на ринку виробничих і складських приміщень. Особливо великий інтерес до об'єктів у найближчому Підмосков'ї (до 20 км від МКАД) площею до 2 тис. кв. м, які використовуються як складальні цехи. Очевидна затребуваність на ринку будівель площею більше 4 тис. кв. м з розвиненою інфраструктурою, наприклад, з підведеними під'їзними шляхами і навіть додаткової залізничною гілкою, обладнаної вантажно-розвантажувальними механізмами. Ціна оренди в таких будівлях досягає вже 40 доларів за квадратні метр на рік при середній ставці 20-25 доларів.
Що стосується цехів і складів міжнародного класу, що здаються по 100-120 доларів за метр, то тут великого пожвавлення не спостерігається. Площа таких приміщень складає не більше чверті від загального метражу складських приміщень в Москві і Підмосков'ї (всього 2 тис. га).
ВИСНОВОК
Ринок нежитлової нерухомості Москви дуже перспективний і розвивається швидкими темпами в усіх своїх сегментах. Наслідки кризи в загальному не відчуваються. Орендні ставки стабільні, варіюють залежно від багатьох причин, таких як якість приміщень, зручне місце розташування, навіть сезон року (так званий традиційний скидання грошей перед Новим роком). Ринок нежитлових приміщень чуйно реагує на економічну та політичну ситуацію в країні та місті.
У структурі попиту на придбання у власність нежитлових приміщень перше місце міцно займають офісні приміщення. На другому місці вже досить довго знаходяться приміщення для торгівлі. Третє місце займають складські приміщення, ціна варіює в залежності від технічної оснащеності, місця розташування і наявності під'їзних шляхів. Далі в порядку убування попиту, слідують приміщення для громадського харчування, виробничі приміщення, готелі.
У той час, як до середини 90-х років ціну оренди визначило просто кількість наявної площі та потребу в площі, то пізніше на московському ринку нерухомості ценоопределяющімі факторами ринку офісних площ стали якість будівництва, місце розташування, ціна, оснащення і виконання певних функцій.
Якщо говорити про значимість місця розташування для різних об'єктів нежилої нерухомості, то для офісної нерухомості пріоритетним районом розміщення є Центральний адміністративний округ і території з виходом на 12 головних транспортних магістралей міста. Для торгових приміщень у загальному фактор місця має більше значення, ніж для офісних приміщень. В даний час існує тенденція розміщення торгових приміщень, супермаркетів, гіпермаркетів, магазинів мереж "Перекресток", "Рамстор", "Копійка" по всьому місту, а не тільки в комерційно зручних районах. У майбутньому все велику роль буде грати фактор елітності району для розміщення в ньому торговельного, офісного приміщення або об'єкта сфери послуг. Більшу частину ПРОИЗВОДСВЕННИХ площ у місті планують зайняти житловими кварталами або розмістити об'єкти сфери послуг, а підприємства перенести за межі міста. Складські приміщення також рентабельніше розміщувати на окремих територіях округів Москви або в найближчому Підмосков'ї.
Список використаної літератури
1. Горемикін В.А. «Економіка нерухомості», Підручник - 2-е видання, перераб.і доп. - Москва: Видавничо-книготорговий центр «Маркетинг», 2002р.
2. П. Г. Грабовий «Економіка і управління нерухомістю», підручник для вузів, Смоленськ: Вид. «Смоленськ Плюс», Москва: изд. «АСВ» 1999р.
3. І. С. Степанов «Економіка будівництва», підручник - 3-е вид., Дод. перероб. - Москва: Юрайт-Издат, 2002р.
4. Постанова Уряду м. Москви від 26.02.2002г. № 150-ПП «Про порядок розрахунку ставок орендної плати за нежитлові приміщення, що знаходяться в державній власності м. Москви»
5. Додаток № 3 до Постанови Уряду м. Москви від 22.01.2002г. № 68-ПП «Методика розрахунку орендної плати за користування об'єктами нежитлового фонду, які знаходяться у власності м. Москви»
6. Цивільний Кодекс РФ
Розмір орендної плати - істотна умова договору, за відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди вважається неукладеним. Розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін.
Розмір орендної плати залежить від наступних показників: місця розташування будинку (центр чи околиця); технічного стану будівлі (ступінь зносу, будівельний матеріал, з якого побудований будинок; призначення приміщення (біржова, банківська, правоохоронна, наукова діяльність, гральний бізнес, соціальний захист незаможних громадян тощо); приналежності будинку до пам'ятників історії, культури, архітектури; ступеня облаштування (ліфт тощо); придатності будівлі для комерційної експлуатації; виду приміщення (основне чи допоміжне приміщення, підвал); фактичної площі будівлі. Даний перелік не є вичерпним. Загальний розмір орендної плати за будинок розраховується шляхом підсумовування платежів за оренду окремих приміщень будинку. Плата за користування будинком чи спорудою включає плату за користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване, чи переданої разом з ним відповідної частиною ділянки, якщо інше не передбачено законом або договором. Отже, договором або законом може бути передбачена роздільна плата за землю та оренду будівлі або споруди.
У передбачених законом випадках (наприклад, у випадках оренди державного майна) застосовується нормативний спосіб розрахунку ставок орендної плати, встановлений або регульований уповноваженими на те державними органами. Зазвичай ставка орендної плати встановлюється за одиницю площі орендованого будинку - 1 квадратний метр. Сторони можуть віддати перевагу і іншим показникам. Якщо оренда будівлі носить довгостроковий характер, то як правило застосовується річна ставка.
З 01 квітня 2002 року, Постановою Уряду Москви від 26.02.2002г. № 150-ПП «Про порядок розрахунку ставок орендної плати за нежитлові приміщення, що знаходяться в державній власності міста Москви», у Москві встановлена мінімальна ставка річної орендної плати за 1 кв.м. загальної нежилої площі в розмірі 490 рублів, а базовий розмір вартості будівництва 1 кв.м. нежилої площі при розрахунку орендної плати в розмірі 13.300 рублів.
Існує методика розрахунку орендної плати за користування об'єктами нежитлового фонду, що знаходяться у власності міста Москви, яка регулюється Додатком № 3 до Постанови Уряду Москви від 22.01.2002г. № 68-ПП. Розрахована відповідно з даною методикою величина орендної плати не включає вартість комунальних та експлуатаційних послуг. Розмір орендної плати має дві складові, що розраховуються окремо:
· Витратна частина, яка дорівнює сумі річних витрат власника на утримання об'єкта оренди (виключаючи експлуатаційні витрати), відшкодовуються орендарем;
· Доходна частина, рівна доходу власника від здачі об'єкта в оренду.
Орендна плата розраховується індивідуально для кожного об'єкта оренди без прямого обліку виду діяльності орендаря. Формула розрахунку орендної плати має вигляд:
АПЛ = Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + СТР) + (ОЦ • S • Кд • Ккор) , АПЛ - річна величина орендної плати;
Азатр - витратна складова орендної плати;
Адохам - дохідна складова орендної плати;
ВІД - відрахування на реновацію нежитлового фонду, що включають амортизацію і обчислюються в розмірі не менше 2% від інвентаризаційної вартості об'єкта оренди (у цінах поточного року).
Величина ОТ визначається за формулою: ВІД = Сінв
• Кот Синв – инвентаризационная стоимость арендуемой площади по данным Московского городского бюро технической инвентаризации (в ценах текущего года); Кот – коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год в пределах от 0,02 до 0,05 НКЛР – величина накладных расходов, состоящая из стоимости затрат собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду (в ценах текущего года); СТР – величина страхового взноса за арендуемый объект (в ценах текущего года); ОЦ – оценка рыночной стоимости 1 кв.м. арендуемого объекта; S – площадь арендуемого объекта; Кд – коэффициент доходности 1 кв.м. аренды объекта, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год; Ккор – корректирующий коэффициент, отражающий степень прав арендатора в отношении арендуемого имущества. Величина Арендной платы АПЛ изменяется ежегодно в зависимости от изменений показателей всех составляющих формул расчета арендной платы. Изменения показателей зависит, в частности, от уровня инфляции (величины дефлятора), закладываемого в очередной годовой бюджет г.Москвы. 4.2. Аналіз ринку оренди комерційних приміщень в Москві
Сучасна Москва - величезний мегаполіс, зосереджує в собі функції економічного, фінансового, політичного, культурного та адміністративного центру Російської Федерації. Місто Москва є найбільшим власником нежитлових приміщень, розташованих на території столиці. Ринок нежитлової нерухомості в Москві менше описаний і мало аналізується в порівнянні з ринком житлової нерухомості, який звичайно ж більш динамічний і має значно більші обсяги. Але ринок нежитлової нерухомості - це той сегмент економіки міста, який дуже швидко розвивається в даний час і приносить величезні кошти в казну міста. Причому динаміка надходжень доходів від управління міською власністю тільки позитивна. Управляє і розпоряджається об'єктами міської власності (нежитловим фондом) Комітет з управління майном Москви (Москомімущество). Всі нежитлові приміщення на території Москви незалежно від форм власності підлягає обліку органами Москомімущества і МосгорБТІ. Основними документами на нежитлові приміщення є: технічний паспорт, міський реєстр і свідоцтво на право володіння нежитлового приміщення. На території адміністративного округу організацію взаємодії всіх служб з обліку і контролю за використанням нежитлових приміщень здійснює префект спільно з територіальними агентством Москомімущества. Москомімущество зберігає і веде облік прав володіння переданими приміщеннями шляхом оформлення і видачі свідоцтв юридичним і фізичним особам, за якими закріплюються відповідні приміщення. Органи БТІ зберігають і вносять у технічний паспорт всі зміни, що стосуються зміни балансоутримувача із зазначенням номера та дати розпорядчого документа, проводять обстеження приміщень і дають висновок про технічний стан приміщень. Москомімущество, або уповноважені ним особами, у взаємодії з префектами, управліннями районів у межах наданих прав і повноважень здійснюють систематичний контроль за використанням нежитлових приміщень, які можуть бути вилучені у користувача в разі порушення умов договору або контракту в установленому законом порядку. Об'єкти нежилого фонду можуть бути передані:
- У господарське відання
- Оперативне управління
- Безоплатне користування
- В оренду
- Продані відповідно до чинного законодавства, Державної і Московської програмами приватизації, а також діючими нормативними документами по м. Москві. (Додаток 1 до постанови Уряду Москви № 689; Загальні положення)
Нежитлові приміщення поділяються на такі види, як комерційна нерухомість (офісні будівлі, магазини, фінансові інститути, ресторани, інші види роздрібної торгівлі (рітейл); промислова нерухомість (виробничі цехи, склади, гаражі тощо); готельні комплекси (мотелі, готелі різних рівнів комфорту); види нерухомості цільового призначення (лікарні, дитячі сади, енерговирабативающіе станції та ін.) Кожна з цих груп розвивається самостійно, маючи власну законодавчо-нормативну базу.
Ринок нежитлових приміщень - один з найбільш динамічно розвиваються в даний час сегментів ринку нерухомості м. Москви. Концентрація російського капіталу в Москві визначила потребу в приміщеннях нежитлового фонду для ведення підприємницької діяльності. Ринок нерухомості, які легально стартувавши в Москві в кінці 1990 р. разом з приватизацією житла отримав за ці роки широкого розвитку. Процес приватизації підприємств у Москві сприяв появі класу власників нежитлових приміщень. У першу чергу в процесі приватизації включилися магазини і підприємства побутового обслуговування та інші «об'єкти малої приватизації». Оскільки у вартості цих об'єктів більшу частину становила ціна приміщень і будівель, то мала приватизація фактично означала оренду приміщень трудовими колективами на тривалий термін (до 15 років) з правом подальшого викупу. Оскільки відразу після приватизації коштів на викуп приміщень у трудового колективу, як правило, не було, то протягом перших двох років нежитлові приміщення в Москві пропонувалися в основному для оренди (а на ділі - суборенди у «приватизаторів»). Однак поступово кількість власників нежитлових приміщень стало збільшуватися і відповідно зростала і пропозиція нежитлових приміщень на продаж. Слідом за приміщеннями торговельного та побутового обслуговування до процесу приватизації поступово підключилися і державні установи (НДІ, навчальні заклади і т. д.), а також промислові підприємства, які, викупивши нерухомість у власність, також отримали можливість продавати або здавати в оренду свої приміщення різним структурам. З 1991 р. активно розгорнулося будівництво нових будівель, переважно офісного призначення. Крім цього, великий розвиток отримала капітальна реконструкція особняків або розселених невеликих будинків старої забудови в центрі міста під сучасні офісні приміщення. У результаті з 1992 р. в Москві почало формуватися пропозиція оренди офісів у спеціалізованих бізнес-центрах і офісних будівлях.
Протягом значного часу найбільшим попитом користуються офісні та торгові приміщення, що пов'язано з особливістю проводяться соціально-економічних реформ і столичним статусом міста.
На території Москви в 1998 р. налічувалося понад 37 тисяч нежитлових будівель, загальною площею 66, 9 млн. кв. м. вбудованих в житловий фонд нежитлових приміщень. З них 30,4 млн. кв. м. (37,5%) перебувало у федеральній власності, 42,2 млн. кв. м. (52,1%) - у власності Москви, 8,4 млн. кв. м. (10,4%) - в інших формах власності. Загальна площа нежилих приміщень у Москві перевищувала 80 мільйонів квадратних метрів, що при середній ціні хоча б в 1 тис. доларів за кв. м. становило 80 мільярдів доларів. Структура нежитлових площ показана нижче на діаграмі № 1:
Найбільше площі припадає на різного роду установи, навчальні та навчально-наукові організації, а також виробничі, складські та торгові приміщення.
Структура використання муніципальної нежитлової площі виглядає наступним чином: 33% - оренда; 22% - оперативне управління, 44% - господарське відання і 1% - безоплатне користування. Таким чином, в оренду здавалося третину міських площ, що принесло в 1997 р. до бюджету близько 400 млн. доларів США. При всій значною величиною цієї цифри дохід міста від здачі в оренду муніципальних нежитлових приміщень становив у розрахунку на 1 кв. м менше 30 доларів на рік.
Загальна площа нежилого фонду міста на початок 2001 року становила близько 85 млн. кв. метрів. Близько 71 млн. кв. метрів розташовано в більш ніж 37,2 тисячах нежитлових будівель та понад 14 млн. кв. метрів у вбудованих приміщеннях житлового фонду.
Уряд Москви затвердив баланс нежитлових будівель і приміщень м. Москви за станом на 01.01.2000г. Загальна площа нежилих приміщень, що перебувають у власності м. Москви становить 46,7 млн. кв. метрів, з них лише близько 8,5 млн. кв. метрів (близько 18,2%) місто офіційно здає в оренду. Решта нежитлові приміщення, розташовані в м. Москві, є федеральною власністю, а також знаходяться у власності юридичних і фізичних осіб. Частина нежитлових приміщень м. Москви використовується для комерційних цілей. Структура фонду комерційної нерухомості м. Москви за станом на початок 2001 року представлена нижче на діаграмі № 2:
Ринок нежитлових приміщень у 2000 році і першій половині 2001 року «продемонстрував» стійкі тенденції до зростання, як цін, так і ділової активності. Ці позитивні зміни стосуються, перш за все, до сектору комерційної нерухомості, тобто, до ринків офісних, торгових та складських приміщень. Основними причинами подібних підсумків були:
- Пожвавлення ділової активності у ряді секторів російської економіки і викликана цим потреба ряду учасників ринку у великих обсягах приміщень для бізнесу;
- Прихід на московський ринок низки нових іноземних компаній і розширення діяльності вже працюючих у Москві іноземних компаній;
- Брак як офісних, так і торгових площ високого класу, викликаний "заморожуванням" реалізації більшості девелоперських проектів у 1999 році;
- Зменшення пропозицій на ринку нежитлових приміщень невисокого класу.
4.3. Аналіз основних сегментів ринку оренди комерційних приміщень в м. Москві.
Офісні приміщення.
Ринок офісів в Москві реально з'явився з кінця 80-х років, з початком переходу російської економіки від централізованих, планових принципів до ринкових. З'явилися дві принципово відрізняються групи споживачів - представники західного бізнесу і зароджуваного російського. Пропозиція відразу розшарувалося на дві групи не тільки за якістю приміщень, але і за умовами отримання їх в оренду. Тому утворилися дві цінові ніші, що різко відрізняються один від одного: офісів західного класу (класи А, В і С) та вітчизняного (класи Д і Е) стандарту.
Величина базової орендної ставки офісних приміщень визначається низкою критеріїв, головними з яких є якість (клас) офісу, місце розташування офісу (Центр, поза Центру), розташування офісу (зручність виїзду на найближчі магістралі, виходу до станції метро, характер забудови та екології навколишнього мікрорайону та т. д.), умови оренди (оренда в Москомімущества, у приватного власника або суборенда, короткострокова або тривала оренда, оплата річна, поквартальна або помісячна та ін) або продажу. Крім базової орендної ставки (ставки чистої оренди, без операційних витрат), орендар додатково оплачує експлуатаційні витрати власника, додаткові витрати в ряді випадків можуть досягати 40-50% від значення базової орендної ставки.
На початок 1998 року в Москві було зареєстровано понад 4 000 представництв західних фірм і понад 2 500 спільних підприємств. Для 50 000 співробітників цих фірм з'явилася потреба приблизно в 650.000 кв. м. загальної офісної площі, що відповідало використанню близько 13 кв. м. загальної площі на співробітника. Відбувся перелом у пропозиції високоякісних офісних площ. Це розвиток пов'язаний із закінченням будівництва 190000 кв. м поверховій площі і фінансовим і валютним кризою в Росії.
У 1999р. ціни на «російські» офіси в центрі і прилеглих престижних районах зросли на 10-15%. Орендні ставки зросли до 250-300 доларів. Мінімальна орендна плата становить близько 40 доларів за кв. м - за підвальні та напівпідвальні приміщення в окремих районах столиці.
До кінця 1999 року якісні офісні площі, з гарним місцем розташування вже були «обрані» і знайти хороший недорогий офіс у центрі міста було проблемою.
Набагато більше вакансій в 1999 році було на ринку офісів західного стандарту. Після кризи події на ринку якісних дорогих офісів розвивалися досить драматично. Оскільки головні орендарі офісів класу А і В - іноземні компанії та представництва, попит на ці площі за рік упав майже вдвічі. Відповідно різко скоротилося будівництво, зменшилися орендні ставки і дохідність проектів. Частка вступників офісних площ західного стандарту в 1999 р. складає 15-20% (у 1997 році: не більше 5-7%). Через що різко збільшилася, пропозиції змінилися умови оренди офісів.
Якщо раніше компанії орендували приміщення без внутрішньої обробки і витрачали додатково 600-800 доларів на кв. м на обробку, дизайн, електропроводку, підключення комунікацій та інше, то в 1999 році з'явилося безліч площ, звільнених іншими орендарями. Найчастіше вони повністю оброблені, часом там є навіть меблі. Тому в нових будинках майже всі витрати на обробку лягають на забудовників.
Після кризи орендні ставки на офісні площі західного стандарту знизилися на 25-30%, в 1999 році вони в середньому становили 500 доларів за кв. м (1997: 700 доларів). Найвищі орендні ставки, до 570 доларів за кв. м, сьогодні платять за офіси, розташовані в сучасних бізнес-центрах, всередині Бульварного кільця. У прилеглих до центру районах вартість оренди - 350-400 доларів за кв. м. При цьому ставки на площі класу А стабілізувалися, тоді як оренда офісних площ класу Б повільно продовжує знижуватися.
У 2000 р. ринок уже помітно оговтався від кризи. Попит на дорогі просторі офіси став помітно рости з самого початку року, тільки за перший квартал офісних приміщень класів А і В було орендовано та придбано у власність за площею на 50% більше, ніж за весь 1999 рік. У другому кварталі ця тенденція збереглася, зростання склало 24%. У результаті помітно скоротилися обсяги вільних площ дорогих офісів і стабілізувалися ціни. Після зими середня орендна ставка на офіси класу А пішла було вниз, але до літа, коли ринок оживився, ціни повернулися до рівня кінця 1999 року - 570 доларів за квадратний метр включаючи експлуатаційні витрати і стандартний пакет обробки. За класу В ціни зупинилися на рівні 400 доларів. Вартість конкретної оренди коливається в межах 15-20% від середнього показника і залежить від розташування приміщення, обсягу орендованої площі (чим менше офіс, тим він дорожчий) терміну договору оренди (чим довше договір, тим більша ймовірність отримати знижку).
Поступово зменшується частка суборенди. Суборенда як масове явище виникла наприкінці 1998 року, оскільки багато банків і великі фінансові компанії, тільки що підписали довгострокові договори оренди, у зв'язку з кризою стали скорочувати персонал і переїжджати в більш дешеві приміщення. У результаті площі в 1-2 тис. кв. м. у кращих будинках з дорогим оздобленням стали здаватися в суборенду за ставками на 20-30% нижче докризових. Але тепер термін багатьох договорів минув, а нові договори стали більш гнучкими.
У суборенду пропонуються елітні офіси площею від 300 до 1400 кв. м. при середній ставці в 415 доларів за метр в рік. У цю суму входить вартість експлуатаційних витрат і обробки - і це як і раніше в середньому на 25% нижче, ніж ставка оренди.
Середні значення базових орендних ставок за офісні приміщення на середину червня 2001 року становила:
- $ 560 за 1 кв. метр на рік (без урахування ПДВ) за офісні приміщення класу "А" (при цьому, для класу А1 це значення становило $ 635, А2 - $ 540, А3 - $ 475);
- $ 430 за 1 кв. метр на рік (без урахування ПДВ) за офісні приміщення класу "В" (В1 - $ 455, В2 - $ 370).
Станом на початок червня 2001 року на ринку було близько 1,3 млн. кв. метрів офісної площі класу А і В. Ціни за оренду 1 кв. метра на рік офісних приміщень інших класів складають (в залежності від місця розташування і стану приміщень, включаючи ПДВ і, часто, оплату всіх комунальних послуг):
- $ 110-290 - клас "С";
- $ 70-150 - клас "D".
На ринку офісних приміщень класу А і В зберігається сприятлива ситуація для таких професійних учасників ринку, як ріелтери, девелопери, керуючі нерухомістю, незважаючи на деяку стабілізацію цін на об'єкти ринку різних класів.
Торговельні приміщення
Москва має високий ринковий потенціал в галузі торгівлі товарами і сервісного обслуговування. Принцип державного адміністрування, метою якого було по можливості рівномірний розподіл товарів, залишив на всій території Російської столиці мережу об'єктів роздрібної торгівлі та сервісного обслуговування.
Ринок площ під роздрібну торгівлю в порівнянні з ринком офісних площ і житла розвивався в першій половині 90-х років дуже повільно. Але у зв'язку зі святкуванням 850-річного ювілею міста в 1997 році відбулося буквально "наступ роздрібної торгівлі".
Численні кіоски та торгові намети, негативно впливали у 90-х роках на вигляд міста, поступилися місцем торгових центрах і магазинах. Призначення деяких помітних площ у центрі міста змінилася, і вони були передані для використання під роздрібну торгівлю і сервісне обслуговування.
Орендна плата за торгові площі в цих об'єктах після початку реформ коливалася від 1800 до 3000 US $ за кв. м на рік. Така висока орендна ціна, викликана браком площ, перевершила для орендарів межі рентабельності.
З середини 1998 і в 1999 році стало помітним значне зниження орендної плати за найдорожчі торгові площі. Це зниження коливалося від 30% до 50% і воно більше, ніж в області офісів.
За весь 1999 рік не було побудовано жодного торгового центру: одні значно знизили темпи будівництва, більшість же об'єктів і зовсім були заморожені. Активність на ринку торгових приміщень була низькою, в умовах постійного очікування чергового обвалу цін або черговий кризової ситуації, ринок займав вичікувальну позицію. Зміни на ринку торгових приміщень почалися до середини 1999 року, коли ряд російських комерційних фірм, розширюючи сферу впливу, став просуватися з центру в «спальні» райони. Основною тенденцією було відкриття невеликих (до 2 тис. м) торгових центрів на околицях міста поблизу від станцій в метро, зокрема, мереж супермаркетів - «Рамстор», «Сьомий континент» і «Перекресток». Аналогічні плани у торгових компаній «Партія-Доміно» і «Спорт-Майстер».
У 2000 р. заповнення явних порожнеч для торгівлі закінчується. Вільні площі ще пропонуються в колишніх універмагах чи НДІ (25-30% всього об'єму пропозиції), але через незручне розташування (на самій околиці або осторонь від значних потоків покупців), вони майже нікому не потрібні. А в зручних місцях попит наздогнав пропозицію, і ціни зросли на 16-20%. У таких престижних торгових центрах, як ГУМ, «Петровський Пасаж» або «Рамстор», де приміщення повністю здані, орендні ставки коливаються в інтервалі 1200-2400 доларів за кв. м (у 1999 році ця цифра дорівнювала 1100-2000 доларів). Що стосується окремо стоять невеликих приміщень, розташованих на Садовому кільці, Кузнецькому мосту, Кутузовському проспекті і т. п., то тут середня ставка оренди зараз становить 600-700 доларів за кв. м, а в 1999 році вона була 700-800 доларів. І ця тенденція, мабуть, збережеться в найближчому майбутньому, оскільки пропозиція зростає повільно. У 2000 році введено всього великих торгових центри - перша фаза меблевого комплексу «Гранд Стор» на Можайського шосе площею 89 тис кв. м. і торговий центр шведської меблів «ІКЕА» в Химках, який до призначеного терміну відкриття в кінці березня 2000 року мав в наявності тільки одне дворівневе будівля площею 33 тис. квадратних метрів, тобто приблизно третину від запланованого.
Справжній же бум спостерігається в нижньому сегменті ринку. Так, приблизно 75% попиту припадає на недорогі, по 150-200 доларів за метр, приміщення під перукарні, маленькі магазинчики, кафе та інший сервіс. Як правило, мова йде про перших поверхах житлових будинків, і пропозиція тут удвічі менше попиту.
На середину червня 2001 середня вартість оренди повністю обладнаних висококласних торгових приміщень склала $ 945 за 1 кв. метр в рік.
Складські та виробничі приміщення.
Починаючи з 90-х років в процесі приватизації колишні державні складські бази отримали можливість господарської самостійності і стали здійснювати в якості підприємницької діяльності зберігання товарів і надання супутнього зберігання комплексу послуг. Оскільки поступово і безупинно зростав потік товарів і продуктів харчування, які ввозяться в Московський регіон вітчизняними та зарубіжними компаніями, попит на складські приміщення збільшився. Діючі складські бази не впоралися із збільшеним навантаженням, що призвело до використання під зберігання товарів різних пристосованих приміщень: площ, що простоюють фабрик і заводів, бомбосховищ, ангарів, підвалів і т. п. Ринок виробничих приміщень в 1998 році вважається практично нерозвиненим, оскільки в сучасних умовах починається надто мало нових виробничих проектів. У силу цього існує і сильний дисбаланс у структурі попиту та пропозиції. Пропонуються, як правило, великі виробничі приміщення колишніх дослідних заводів, НДІ, ЖКБ, автокомбінати і т. п., площею від 500 до 1000 кв. м. У той же час попит пред'являється в основному на приміщення малої площі (від 50 до 300 кв. м) для організації малих виробництв. Угоди купівлі-продажу мають епізодичний характер.
У травні 1998 року урядом було проведено ліцензування складів, що працюють в місті, з метою виведення їх з міської території.
У 1999 р. ринок виробничих і складських приміщень також займав вичікувальну позицію. У 2000 р. помічений зростання попиту на недорогі площі на ринку виробничих і складських приміщень. Особливо великий інтерес до об'єктів у найближчому Підмосков'ї (до 20 км від МКАД) площею до 2 тис. кв. м, які використовуються як складальні цехи. Очевидна затребуваність на ринку будівель площею більше 4 тис. кв. м з розвиненою інфраструктурою, наприклад, з підведеними під'їзними шляхами і навіть додаткової залізничною гілкою, обладнаної вантажно-розвантажувальними механізмами. Ціна оренди в таких будівлях досягає вже 40 доларів за квадратні метр на рік при середній ставці 20-25 доларів.
Що стосується цехів і складів міжнародного класу, що здаються по 100-120 доларів за метр, то тут великого пожвавлення не спостерігається. Площа таких приміщень складає не більше чверті від загального метражу складських приміщень в Москві і Підмосков'ї (всього 2 тис. га).
ВИСНОВОК
Ринок нежитлової нерухомості Москви дуже перспективний і розвивається швидкими темпами в усіх своїх сегментах. Наслідки кризи в загальному не відчуваються. Орендні ставки стабільні, варіюють залежно від багатьох причин, таких як якість приміщень, зручне місце розташування, навіть сезон року (так званий традиційний скидання грошей перед Новим роком). Ринок нежитлових приміщень чуйно реагує на економічну та політичну ситуацію в країні та місті.
У структурі попиту на придбання у власність нежитлових приміщень перше місце міцно займають офісні приміщення. На другому місці вже досить довго знаходяться приміщення для торгівлі. Третє місце займають складські приміщення, ціна варіює в залежності від технічної оснащеності, місця розташування і наявності під'їзних шляхів. Далі в порядку убування попиту, слідують приміщення для громадського харчування, виробничі приміщення, готелі.
У той час, як до середини 90-х років ціну оренди визначило просто кількість наявної площі та потребу в площі, то пізніше на московському ринку нерухомості ценоопределяющімі факторами ринку офісних площ стали якість будівництва, місце розташування, ціна, оснащення і виконання певних функцій.
Якщо говорити про значимість місця розташування для різних об'єктів нежилої нерухомості, то для офісної нерухомості пріоритетним районом розміщення є Центральний адміністративний округ і території з виходом на 12 головних транспортних магістралей міста. Для торгових приміщень у загальному фактор місця має більше значення, ніж для офісних приміщень. В даний час існує тенденція розміщення торгових приміщень, супермаркетів, гіпермаркетів, магазинів мереж "Перекресток", "Рамстор", "Копійка" по всьому місту, а не тільки в комерційно зручних районах. У майбутньому все велику роль буде грати фактор елітності району для розміщення в ньому торговельного, офісного приміщення або об'єкта сфери послуг. Більшу частину ПРОИЗВОДСВЕННИХ площ у місті планують зайняти житловими кварталами або розмістити об'єкти сфери послуг, а підприємства перенести за межі міста. Складські приміщення також рентабельніше розміщувати на окремих територіях округів Москви або в найближчому Підмосков'ї.
Список використаної літератури
1. Горемикін В.А. «Економіка нерухомості», Підручник - 2-е видання, перераб.і доп. - Москва: Видавничо-книготорговий центр «Маркетинг», 2002р.
2. П. Г. Грабовий «Економіка і управління нерухомістю», підручник для вузів, Смоленськ: Вид. «Смоленськ Плюс», Москва: изд. «АСВ» 1999р.
3. І. С. Степанов «Економіка будівництва», підручник - 3-е вид., Дод. перероб. - Москва: Юрайт-Издат, 2002р.
4. Постанова Уряду м. Москви від 26.02.2002г. № 150-ПП «Про порядок розрахунку ставок орендної плати за нежитлові приміщення, що знаходяться в державній власності м. Москви»
5. Додаток № 3 до Постанови Уряду м. Москви від 22.01.2002г. № 68-ПП «Методика розрахунку орендної плати за користування об'єктами нежитлового фонду, які знаходяться у власності м. Москви»
6. Цивільний Кодекс РФ