Введення
В даний час в Росії і інших країнах колишнього СРСР для всіх суб'єктів господарювання та пересічних громадян формується нова економічна середа, багато елементів якої знаходяться в стадії становлення і вивчення. У першу чергу, це відноситься до системи знань про нерухоме майно, з функціонуванням якого так чи інакше пов'язане життя і діяльність людей у будь-якій сфері бізнесу, управління або організації. Справа в тому, що саме нерухомість формує центральну ланку всієї системи ринкових відносин. Об'єкти нерухомості не тільки найважливіший товар, що задовольняє різноманітні особисті потреби людей, але одночасно і капітал у речової формі, що приносить дохід. Вкладення в них зазвичай є інвестування з метою отримання прибутку. Нерухомість - основа національного багатства країни, що має за кількістю власників масовий, всенародний характер. Знання економіки нерухомості вкрай необхідно як для успішної підприємницької діяльності в різних видах бізнесу, так і в житті, в побуті кожної сім'ї і окремо взятих громадян. Власність на нерухомість - первинна основа свободи, незалежності і гідного існування всіх людей. 1
У своїй роботі я поставила за мету розглянути та проаналізувати закономірності функціонування і розвитку ринку нерухомості в Російській Федерації.
Для виконання поставленої мети необхідно вирішити такі завдання:
визначити поняття та види нерухомості, розглянути її особливості як товару;
визначити поняття, види, суб'єкти ринку нерухомості;
розглянути особливості ринку нерухомості в Російській Федерації;
проаналізувати стан ринку нерухомості в Російській Федерації на сучасному етапі.
У висновку я зробила деякі висновки на підставі проробленої роботи.
1. Нерухоме майно та його види
Розподіл майна на рухоме і нерухоме бере свій початок з часів римського права. У Росії термін «нерухоме майно» був введений Петром I в 1714 р . В указі від 23 березня «Про порядок спадкування в рухомих і нерухомих имуществах» І з тих пір воно стало загальноприйнятим в дореволюційній Росії, про що свідчить звід цивільних законів Росії (т.10, ч.1, ст.383-400). 2
Так, ст. 384 говорить: «нерухоме майно визнано за законом землі і всякі угіддя, будинки, заводи, фабрики, лавки, всякі будівлі й порожні двірські місця, а також залізниці». Окремі статті уточнюють суть різних об'єктів нерухомості, наприклад, відповідно до ст. 387 до приладдю земель відносяться: «перебувають на них церковні та інші будівлі, двори, млини, мости, перевози, греблі, гаті, озера, ставки, болота, дороги, джерела та інші місця, сим подібні; всі твори, на поверхні землі обретающихся , і всі потаємні в надрах її метали, мінерали та інші копалини ». 2
На початку 20-х років минулого століття в нашій країні назване поділ майна було визнано «буржуазним», не відповідає основам радянського суспільства і в зв'язку з відміною приватної власності на землю було скасовано. Останнє було узаконено ст. 21 введеного в дію з 1 січня 1923 Цивільного кодексу РРФСР. Відповідно до ст. 22 названого кодексу націоналізовані і муніціпалізірованние підприємства, їх обладнання, залізні дороги та їх рухомий склад, націоналізовані суду, будови «є вилученими з приватного обороту і не можуть бути відчужені і закладиваеми тими органами, у віданні яких вони складаються, а також обертаність на задоволення кредиторів . Націоналізовані і муніціпалізірованние підприємства, будови і суду можуть здаватися в оренду в установленому законом порядку ». 1
У сучасній Росії поняття «нерухомість» («нерухоме майно») вперше введено в економічний і правовий обіг Основами цивільного законодавства Союзу РСР та республік від 31 травня 1991 р . (Ст.4) у зв'язку із встановленням статусу приватної власності на землю. Потім цей термін підтверджений в Указі Президента РФ від 27.10.93 р. № 1767 «Про регулювання земельних відносин та розвитку аграрної реформи в Росії» (ст.1) і остаточно законодавчо закріплений Цивільним кодексом Російської Федерації (ст.130) 30 листопада 1994 р . 2
1.1.Поняття та ознаки нерухомості
У повсякденному житті термін «нерухомість» здається цілком зрозумілим і як би само собою зрозумілим. У дійсності зовнішня видимість далеко не збігається з юридичною сутністю нерухомості, яка багато в чому визначається особливостями економічного розвитку країни, що склалися історичними традиціями й іншими умовами. Відповідно до Цивільного кодексу РФ до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) відносяться наступні матеріальні і нематеріальні об'єкти: земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди, а також підприємства в цілому як майновий комплекс. Крім того Цивільним кодексом до нерухомих речей віднесені підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. 3
Будь-який об'єкт нерухомості в реальній дійсності існує в єдності фізичних, економічних, соціальних і правових властивостей, кожне з яких може у відповідних випадках виступати в якості основного (визначального) залежно від життєвих ситуацій, цілей і стадій аналізу. 2
Географічна концепція відбиває фізичні (технічні) характеристики нерухомості: конструкцію і матеріал будівель, розміри, місце розташування, клімат, родючість грунтів, поліпшення, навколишнє середовище та інші параметри. Всі об'єкти нерухомості піддаються впливу фізичних, хімічних, біологічних, техногенних та інших процесів. У результаті поступово змінюються їхні споживчі якості і функціональна придатність, стан яких враховується при здійсненні угод, володінні та користуванні майном. 2
Економічна концепція розглядає нерухомість як ефективний об'єкт інвестування і надійний інструмент генерування доходу. Основні економічні елементи нерухомого майна - вартість і ціна - первинно виникають з його корисності, здатності задовольняти різні потреби й інтереси людей. За рахунок оподаткування власників нерухомості формуються муніципальні бюджети і реалізуються соціальні програми. 2
На юридичному рівні нерухомість - сукупність публічних і приватних прав, що встановлюються державою з урахуванням вітчизняних особливостей та міжнародних норм. Приватні права можуть бути неподільними або частковими (спільне майно) і розділеними на основі фізичного горизонтального і вертикального розмежування майна на підземні ресурси, поверхню земельних ділянок, будівлі на них і повітряний простір. У Росії, як і в інших промислово розвинених країнах світу, законодавчо гарантоване приватним особам купувати, продавати, здавати в оренду або передавати майно або права на володіння та користування ним іншим громадянам і підприємствам, тобто вільно розпоряджатися своєю власністю. Проте, коли приватна власність на нерухомість приходить у протиріччя з громадськими інтересами, вона перестає відноситься до юрисдикції приватного права. Закон (ст.239 ЦК України) передбачає вилучення у приватних осіб для державних або муніципальних потреб земельної ділянки разом з розташованими на ній будівлями і спорудами шляхом викупу або продажу з публічних торгів. Існують і інші форми державного регулювання володіння і користування нерухомістю: будівельні обмеження, система зонування, вимоги з охорони навколишнього середовища та ін 1
Соціальна роль нерухомого майна полягає в задоволенні фізіологічних, психологічних, інтелектуальних та інших потреб людей. Все, що потрібно людині для виживання і гідного життя, він отримує в кінцевому рахунку від землі. Володіння нерухомістю престижно в суспільній свідомості і необхідно для формування цивілізованого середнього соціального шару. 1
Недержавні суб'єкти власності на землю в Росії мають права не на всі надра, відповідні їх земельній ділянці, а тільки на загальнопоширені корисні копалини (глина, пісок і т.п.). Поклади вугілля, нафти, руди і т.д. не включаються до складу нерухомого майна приватного власника земельної ділянки, так як надра належать державі повністю. Не входить у фізичний, отже, і в економіко-правовий склад нерухомого майна і повітряний простір над поверхнею земельної ділянки того чи іншого приватного власника. Воно має суспільний характер і належить уряду. Тільки на землях державного фонду поняття нерухомості включає всі його складові частини у вертикальній проекції. 1
Кожен об'єкт нерухомості і всі вони разом узяті мають суттєві (родові) ознаки, що дозволяють відрізнити їх від рухомих речей, і видові, що характеризують особливості об'єктів по однорідних групах.
Основні ознаки нерухомості 1
Основні фундаментальні властивості нерухомості - нерухомість і матеріальність або неспоживаність, на яких базуються всі інші її родові та видові ознаки. 1
1.2.Загальна класифікація об'єктів нерухомості
Класифікація - це розподіл безлічі об'єктів нерухомості на їх підмножини за подібністю чи розбіжності у відповідності з обраними ознаками і методами. Вона полегшує процес вивчення нерухомого майна, дозволяє швидко знайти внутрішні закономірності, що визначають стан і зміни його споживчих і ринкових властивостей. Об'єктами класифікації є елементи досліджуваного безлічі (будівлі, споруди тощо). Ознаки класифікації - найбільш істотні і практично важливі властивості і характеристики об'єктів, що служать підставою для їх угруповання чи розподілу 1
Загальна класифікація нерухомості
1.3.Особливості нерухомості як товару
Нерухоме майно як товар - це об'єкт угод (купівлі-продажу, дарування, застави та ін), що задовольняє різні реальні або потенційні потреби і має певні якісні і кількісні характеристики 1
Нерухомі речі як товари включають в себе одночасно і благо, необхідне споживачам, і витрати чи інвестиції, без яких володіння і користування ними практично неможливо. Ці якості нерухомості проявляються у вигляді їх корисності, рідкості, обмеженості і капіталомісткості. Якби земля, вода і надра не були б обмежені і є вичерпними, вони були б безкоштовними як повітря. Загальну споживчу цінність нерухомості складає її корисність, тобто можливість використання нерухомості для здійснення певної економічної функції (вирощування врожаю, випуску промислових товарів, надання послуг) або особистого споживання. 1
Корисність - це здатність нерухомості задовольняти потреби власника саме у цьому місці і протягом відповідного періоду часу.
Як і будь-який товар, нерухомість має споживчу і ринкову вартість. Споживча вартість відображає вартість речей для конкретного користувача. Ринкова вартість - це найбільш ймовірна ціна продажу їх на відкритому і конкурентному ринку. Земля і деякі інші нерухомі речі включаються в економічний оборот як ресурси, що не мають альтернатив взаимозамещения в багатьох сферах діяльності. На пропозицію нерухомих товарів впливає дія закону рідкості і обмеженості: чим вище рідкість товару - тим вище ціна. Немає навіть і двох однакових будинків, у них завжди будуть відмінності в розташуванні, лінії горизонту, доступності до сонячного світла, мікроклімату і іншими показниками. 1
Особливість землі як товару в тому, що кількість пропонованої на ринку землі обмежена самою природою. На рис. 1 вертикальна лінія пропозиції (П) показує, що зміна рівня та динаміки цін на землю не змінює розміру її пропозиції. Тому ціна землі (Ц) визначається в основному попитом: коли рівень попиту піднімається від С до С 1, ціна або рента відповідно підвищується від Ц до Ц 1. 1
Ціна Ц 1 Е 1
землі
(Ц, Р / м) 2 Ц Є
П З З 1
О А
Площа, м 2 (га)
Рис. 1. Крива попиту і пропозиції землі на ринку в короткостроковий період.
Нерухоме майно - найбільш довговічний і грунтовний товар з усіх існуючих. Його не можна, як іноді трапляється з особистими речами, забути або втратити. Земля за своєю природою вічна, а будівлі і споруди мають нормативні терміни служби до 15-200 років. Підприємства, як майнові комплекси, частіше за все створюються на безстроковий період. Нерухомий товар забезпечує надійність інвестицій, так як вартість його з часом може зростати через збільшення попиту, поліпшень та інших факторів.
Операції з об'єктами нерухомості - це не звичайне переміщення і кінцеве споживання товару подібно до хліба чи молока, а рух капіталу, що дає дохід. Нерухомі товари споживаються (використовуються) за місцем їх розташування, що створює особливу їх економічну характеристику - територіальні переваги, тобто зміни в суспільній думці, традиціях і прагненнях, які роблять одні райони популярними (кращими, а інші - ні. Наприклад, у Москві на ринку житла привабливими районами з екологічних мотивів є Західний і Південно-Західний. Тільки за рахунок одного фактора «переваги» ціна 1 кв.м житлових приміщень тут на 30-40% вище, ніж в інших районах столиці. 1
До економічних особливості нерухомості як товару відносяться: нерівномірність грошових потоків, диференціація оподаткування, різноманіття комбінації речових прав, жорстка регламентація оформлення угод, ліквідність і необхідність менеджменту. 1 В даний час в Росії і інших країнах колишнього СРСР для всіх суб'єктів господарювання та пересічних громадян формується нова економічна середа, багато елементів якої знаходяться в стадії становлення і вивчення. У першу чергу, це відноситься до системи знань про нерухоме майно, з функціонуванням якого так чи інакше пов'язане життя і діяльність людей у будь-якій сфері бізнесу, управління або організації. Справа в тому, що саме нерухомість формує центральну ланку всієї системи ринкових відносин. Об'єкти нерухомості не тільки найважливіший товар, що задовольняє різноманітні особисті потреби людей, але одночасно і капітал у речової формі, що приносить дохід. Вкладення в них зазвичай є інвестування з метою отримання прибутку. Нерухомість - основа національного багатства країни, що має за кількістю власників масовий, всенародний характер. Знання економіки нерухомості вкрай необхідно як для успішної підприємницької діяльності в різних видах бізнесу, так і в житті, в побуті кожної сім'ї і окремо взятих громадян. Власність на нерухомість - первинна основа свободи, незалежності і гідного існування всіх людей. 1
У своїй роботі я поставила за мету розглянути та проаналізувати закономірності функціонування і розвитку ринку нерухомості в Російській Федерації.
Для виконання поставленої мети необхідно вирішити такі завдання:
визначити поняття та види нерухомості, розглянути її особливості як товару;
визначити поняття, види, суб'єкти ринку нерухомості;
розглянути особливості ринку нерухомості в Російській Федерації;
проаналізувати стан ринку нерухомості в Російській Федерації на сучасному етапі.
У висновку я зробила деякі висновки на підставі проробленої роботи.
1. Нерухоме майно та його види
Розподіл майна на рухоме і нерухоме бере свій початок з часів римського права. У Росії термін «нерухоме майно» був введений Петром I в
Так, ст. 384 говорить: «нерухоме майно визнано за законом землі і всякі угіддя, будинки, заводи, фабрики, лавки, всякі будівлі й порожні двірські місця, а також залізниці». Окремі статті уточнюють суть різних об'єктів нерухомості, наприклад, відповідно до ст. 387 до приладдю земель відносяться: «перебувають на них церковні та інші будівлі, двори, млини, мости, перевози, греблі, гаті, озера, ставки, болота, дороги, джерела та інші місця, сим подібні; всі твори, на поверхні землі обретающихся , і всі потаємні в надрах її метали, мінерали та інші копалини ». 2
На початку 20-х років минулого століття в нашій країні назване поділ майна було визнано «буржуазним», не відповідає основам радянського суспільства і в зв'язку з відміною приватної власності на землю було скасовано. Останнє було узаконено ст. 21 введеного в дію з 1 січня 1923 Цивільного кодексу РРФСР. Відповідно до ст. 22 названого кодексу націоналізовані і муніціпалізірованние підприємства, їх обладнання, залізні дороги та їх рухомий склад, націоналізовані суду, будови «є вилученими з приватного обороту і не можуть бути відчужені і закладиваеми тими органами, у віданні яких вони складаються, а також обертаність на задоволення кредиторів . Націоналізовані і муніціпалізірованние підприємства, будови і суду можуть здаватися в оренду в установленому законом порядку ». 1
У сучасній Росії поняття «нерухомість» («нерухоме майно») вперше введено в економічний і правовий обіг Основами цивільного законодавства Союзу РСР та республік від 31 травня
1.1.Поняття та ознаки нерухомості
У повсякденному житті термін «нерухомість» здається цілком зрозумілим і як би само собою зрозумілим. У дійсності зовнішня видимість далеко не збігається з юридичною сутністю нерухомості, яка багато в чому визначається особливостями економічного розвитку країни, що склалися історичними традиціями й іншими умовами. Відповідно до Цивільного кодексу РФ до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) відносяться наступні матеріальні і нематеріальні об'єкти: земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди, а також підприємства в цілому як майновий комплекс. Крім того Цивільним кодексом до нерухомих речей віднесені підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. 3
Будь-який об'єкт нерухомості в реальній дійсності існує в єдності фізичних, економічних, соціальних і правових властивостей, кожне з яких може у відповідних випадках виступати в якості основного (визначального) залежно від життєвих ситуацій, цілей і стадій аналізу. 2
Географічна концепція відбиває фізичні (технічні) характеристики нерухомості: конструкцію і матеріал будівель, розміри, місце розташування, клімат, родючість грунтів, поліпшення, навколишнє середовище та інші параметри. Всі об'єкти нерухомості піддаються впливу фізичних, хімічних, біологічних, техногенних та інших процесів. У результаті поступово змінюються їхні споживчі якості і функціональна придатність, стан яких враховується при здійсненні угод, володінні та користуванні майном. 2
Економічна концепція розглядає нерухомість як ефективний об'єкт інвестування і надійний інструмент генерування доходу. Основні економічні елементи нерухомого майна - вартість і ціна - первинно виникають з його корисності, здатності задовольняти різні потреби й інтереси людей. За рахунок оподаткування власників нерухомості формуються муніципальні бюджети і реалізуються соціальні програми. 2
На юридичному рівні нерухомість - сукупність публічних і приватних прав, що встановлюються державою з урахуванням вітчизняних особливостей та міжнародних норм. Приватні права можуть бути неподільними або частковими (спільне майно) і розділеними на основі фізичного горизонтального і вертикального розмежування майна на підземні ресурси, поверхню земельних ділянок, будівлі на них і повітряний простір. У Росії, як і в інших промислово розвинених країнах світу, законодавчо гарантоване приватним особам купувати, продавати, здавати в оренду або передавати майно або права на володіння та користування ним іншим громадянам і підприємствам, тобто вільно розпоряджатися своєю власністю. Проте, коли приватна власність на нерухомість приходить у протиріччя з громадськими інтересами, вона перестає відноситься до юрисдикції приватного права. Закон (ст.239 ЦК України) передбачає вилучення у приватних осіб для державних або муніципальних потреб земельної ділянки разом з розташованими на ній будівлями і спорудами шляхом викупу або продажу з публічних торгів. Існують і інші форми державного регулювання володіння і користування нерухомістю: будівельні обмеження, система зонування, вимоги з охорони навколишнього середовища та ін 1
Соціальна роль нерухомого майна полягає в задоволенні фізіологічних, психологічних, інтелектуальних та інших потреб людей. Все, що потрібно людині для виживання і гідного життя, він отримує в кінцевому рахунку від землі. Володіння нерухомістю престижно в суспільній свідомості і необхідно для формування цивілізованого середнього соціального шару. 1
Недержавні суб'єкти власності на землю в Росії мають права не на всі надра, відповідні їх земельній ділянці, а тільки на загальнопоширені корисні копалини (глина, пісок і т.п.). Поклади вугілля, нафти, руди і т.д. не включаються до складу нерухомого майна приватного власника земельної ділянки, так як надра належать державі повністю. Не входить у фізичний, отже, і в економіко-правовий склад нерухомого майна і повітряний простір над поверхнею земельної ділянки того чи іншого приватного власника. Воно має суспільний характер і належить уряду. Тільки на землях державного фонду поняття нерухомості включає всі його складові частини у вертикальній проекції. 1
Кожен об'єкт нерухомості і всі вони разом узяті мають суттєві (родові) ознаки, що дозволяють відрізнити їх від рухомих речей, і видові, що характеризують особливості об'єктів по однорідних групах.
Основні ознаки нерухомості 1
| № | Ознаки | Зміст (стан) |
| 1 | Сутнісні (родові) Ступінь рухливості | Абсолютна нерухомість, неперемещаемость в просторі без шкоди функціональному призначенню |
| 2 | Зв'язок з землею | Міцна фізична та юридична |
| 3 | Форма функціонування | Натурально-речова і вартісна |
| 4 | Стан споживчої форми в процесі використання | Не споживається, зберігається натуральна форма протягом усього терміну експлуатації |
| 5 | Тривалість кругообігу (довговічність) | Багаторазове використання, а землі - нескінченно при правильному використанні |
| 6 | Спосіб перенесення вартості у виробничому процесі або втрати споживчих властивостей | Поступово в міру зносу та накопичення амортизаційних відрахувань |
| 7 | Суспільне значення | Користування об'єктом часто зачіпає інтереси багатьох громадян та інших власників, інтереси яких захищаються державою |
| 8 | Видові (приватні) Технічні та технологічні характеристики (місце розташування, функціональне призначення, стан та ін) | Визначаються конкретними приватними показниками в залежності від виду нерухомості та доцільності поширення особливого режиму використання на інше майно |
1.2.Загальна класифікація об'єктів нерухомості
Класифікація - це розподіл безлічі об'єктів нерухомості на їх підмножини за подібністю чи розбіжності у відповідності з обраними ознаками і методами. Вона полегшує процес вивчення нерухомого майна, дозволяє швидко знайти внутрішні закономірності, що визначають стан і зміни його споживчих і ринкових властивостей. Об'єктами класифікації є елементи досліджуваного безлічі (будівлі, споруди тощо). Ознаки класифікації - найбільш істотні і практично важливі властивості і характеристики об'єктів, що служать підставою для їх угруповання чи розподілу 1
Загальна класифікація нерухомості
| Тип класифікації | Види нерухомості |
| За характером використання | -Для житла: будинки, котеджі, квартири; -Для комерційної та виробничої діяльності: готелі, офісні приміщення, магазини, ресторани, пункти сервісу, фабрики, заводи, склади; -Для сільськогосподарських цілей: ферми, сади; -Для спеціальних цілей: школи, церкви, монастирі, лікарні, ясла-садки, будинки для людей похилого віку, будівлі урядових і адміністративних установ. |
| По цілям володіння | -Для ведення бізнесу; -Для проживання власника; -В якості інвестицій; -В якості товарних запасів і НЗВ; -Для освоєння і розвитку; -Для споживання істощімим ресурсів. |
| За ступенем спеціалізації | -Спеціалізована (в силу свого спеціального характеру рідко, якщо взагалі здається в оренду третім особам або продається на відкритому ринку для продовження її існуючого використання, крім випадків, коли вона реалізується як частина її використовує бізнесу): нафтопереробні та хімічні заводи, електростанції; музеї, бібліотеки і подібні до них приміщення, що належать суспільному сектору; -Неспеціалізовані - вся інша нерухомість, на яку існує загальний попит на відкритому ринку для інвестування, використання в існуючих або аналогічних цілях. |
| За ступенем готовності до експлуатації | -Введені в експлуатацію; -Потребують реконструкції або капітального ремонту; -Незавершене будівництво. |
| За відтворюваності в натуральній формі | -Не відтворюються: земельні ділянки, родовища корисних копалин; -Відтворювані: будівлі, споруди, багаторічні насадження. |
Нерухоме майно як товар - це об'єкт угод (купівлі-продажу, дарування, застави та ін), що задовольняє різні реальні або потенційні потреби і має певні якісні і кількісні характеристики 1
Нерухомі речі як товари включають в себе одночасно і благо, необхідне споживачам, і витрати чи інвестиції, без яких володіння і користування ними практично неможливо. Ці якості нерухомості проявляються у вигляді їх корисності, рідкості, обмеженості і капіталомісткості. Якби земля, вода і надра не були б обмежені і є вичерпними, вони були б безкоштовними як повітря. Загальну споживчу цінність нерухомості складає її корисність, тобто можливість використання нерухомості для здійснення певної економічної функції (вирощування врожаю, випуску промислових товарів, надання послуг) або особистого споживання. 1
Корисність - це здатність нерухомості задовольняти потреби власника саме у цьому місці і протягом відповідного періоду часу.
Як і будь-який товар, нерухомість має споживчу і ринкову вартість. Споживча вартість відображає вартість речей для конкретного користувача. Ринкова вартість - це найбільш ймовірна ціна продажу їх на відкритому і конкурентному ринку. Земля і деякі інші нерухомі речі включаються в економічний оборот як ресурси, що не мають альтернатив взаимозамещения в багатьох сферах діяльності. На пропозицію нерухомих товарів впливає дія закону рідкості і обмеженості: чим вище рідкість товару - тим вище ціна. Немає навіть і двох однакових будинків, у них завжди будуть відмінності в розташуванні, лінії горизонту, доступності до сонячного світла, мікроклімату і іншими показниками. 1
Особливість землі як товару в тому, що кількість пропонованої на ринку землі обмежена самою природою. На рис. 1 вертикальна лінія пропозиції (П) показує, що зміна рівня та динаміки цін на землю не змінює розміру її пропозиції. Тому ціна землі (Ц) визначається в основному попитом: коли рівень попиту піднімається від С до С 1, ціна або рента відповідно підвищується від Ц до Ц 1. 1
землі
П З З 1
Площа, м 2 (га)
Рис. 1. Крива попиту і пропозиції землі на ринку в короткостроковий період.
Нерухоме майно - найбільш довговічний і грунтовний товар з усіх існуючих. Його не можна, як іноді трапляється з особистими речами, забути або втратити. Земля за своєю природою вічна, а будівлі і споруди мають нормативні терміни служби до 15-200 років. Підприємства, як майнові комплекси, частіше за все створюються на безстроковий період. Нерухомий товар забезпечує надійність інвестицій, так як вартість його з часом може зростати через збільшення попиту, поліпшень та інших факторів.
Операції з об'єктами нерухомості - це не звичайне переміщення і кінцеве споживання товару подібно до хліба чи молока, а рух капіталу, що дає дохід. Нерухомі товари споживаються (використовуються) за місцем їх розташування, що створює особливу їх економічну характеристику - територіальні переваги, тобто зміни в суспільній думці, традиціях і прагненнях, які роблять одні райони популярними (кращими, а інші - ні. Наприклад, у Москві на ринку житла привабливими районами з екологічних мотивів є Західний і Південно-Західний. Тільки за рахунок одного фактора «переваги» ціна 1 кв.м житлових приміщень тут на 30-40% вище, ніж в інших районах столиці. 1
1.4. Місце нерухомості в ринковій системі
Нерухоме майно займає центральне місце в системі знань при будь-якому суспільному устрої, виконуючи одночасно дві найважливіші функції: засобу виробництва і предмета особистого споживання для проживання, відпочинку, культурного дозвілля і т.п. З об'єктами нерухомості тісно пов'язане економічне і правове регулювання державою різних сфер життя суспільства і матеріального виробництва.
Основний, базовий об'єкт нерухомості - земля - має унікальне і ключове значення у всій системі підприємницької діяльності людей і самого їхнього життя. Вона являє собою особливу цінність для всього людського суспільства, оскільки є єдиним місцем проживання всіх народів і поколінь людей, основним і природним фактором у будь-якій сфері бізнесу, прямо або побічно беруть участь у виробництві всіх інших товарів і благ.
У Російській Федерації, як і в багатьох промислово розвинених країнах світу (США, Англія та ін), встановлено: коли приватна власність перешкоджає реалізації суспільних інтересів, вона піддається постійним або тимчасовим обмеженням. Постійні обмеження права власності на землю, зумовлені обмеженістю її в природі і незамінністю у підприємницькій діяльності, включають: систему зонування; раціональне використання та охорону земель; контроль навколишнього середовища, захисту законних прав та інтересів інших власників, орендарів і користувачів землі; дотримання умов використання особливо охоронюваних територій і охоронних зон; облік будівельних норм і правил, проектів планування та забудови населених пунктів; примусовий викуп земель у власника для державних і муніципальних потреб та ін
Існують і тимчасові обмеження правомочий власника землі: строго цільове використання земельної ділянки, можливість купівлі-продажу сільськогосподарських земель за умови збереження їх цільового призначення, вилучення невикористовуваних земельних ділянок, обмежена оборотоздатність окремих категорій земель, виняткове користування землею на умовах оренди в м. Москві та ін . 1
Не можуть також державні і муніципальні підприємства самостійно здавати в оренду будь-яке нерухоме майно, закріплене за ними на праві господарського відання або оперативного управління. Обмежено і розпорядження нерухомим майном у акціонерних товариствах - при великих угодах (25-50% балансової вартості активів товариства) рішення приймає одноголосно Рада директорів або загальні збори акціонерів, а якщо предмет угоди перевищує 50% активів - тільки загальні збори акціонерів (ст. 79 Закону про акціонерні товариства). 1
Нерухомість знаходиться в центрі складного переплетення різних економічних процесів, приватних і громадських інтересів, адміністративних норм і правил. 1
Нерухомість як об'єкт економічних і державних інтересів
Суспільні інтереси |
Речова форма капіталу |
Економічні інтереси |
- Примусовий викуп - оподаткування
- Повернення нічийну - ліцензування
об'єктів - іпотечне кредитування
- Страхування
|
Захист прав |
Здійснення операцій із земельними ділянками та іншими об'єктами нерухомості вимагає глибоких і систематичних знань особливостей ринку, обумовлених специфікою самого товару - нерухомого майна. 1
Залучення відповідних категорій земель чи прав користування ними в узаконені ринкові відносини стимулює ділову та інвестиційну активність, перешкоджає кримінальним угодам із землею. 1
Як об'єкт підприємницької діяльності, нерухомість служить певною гарантією стабільності бізнесу і відтворення капіталу зі збільшенням. Типовий інвестор, вкладаючи кошти в нерухомість, звичайно не тільки повертає капітал, а й отримує прибуток і компенсує всі інші витрати. Можливо вилучення та інших задоволень з володіння престижною власністю. 1
2. Основні поняття та особливості ринку нерухомості
2.1. Поняття і система ринку нерухомості
За твердженням Джека Фрідмана і Ніколаса Ордуея, ринок нерухомості - це певний набір механізмів, за допомогою яких передаються права на власність і пов'язані з нею інтереси, встановлюються ціни і розподіляється простір між різними конкуруючими варіантами землекористування. 2
З урахуванням вітчизняного досвіду з реалізації нерухомості можна вважати, що ринок нерухомості - це сукупність угод, укладених з нерухомістю, інформаційного їх забезпечення, операцій з управління та фінансування робіт у галузі нерухомості. Купівля-продаж нерухомості це не просто звичайна купівля-продаж товарів тривалого користування, а рух капіталу, тобто вартості, що дає прибуток. Так куплений будинок, квартира, земельна ділянка через деякий час можна продати за вищою ціною або здавати в оренду і мати від цього додатковий дохід. Купівля підприємства приносить покупцеві (інвестору) дохід у результаті роботи підприємства.
Ринок нерухомості являє собою сукупність регіональних, локальних ринків, що істотно відрізняються один від одного за рівнем цін, рівнем ризику, ефективності інвестицій в нерухомість і т.д.
Ринок нерухомості є суттєвою складовою в будь-якій національній економіці. Нерухомість - найважливіша складова частина національного багатства, на частку якої припадає більше 50% світового багатства.
Без ринку нерухомості не може бути ринку взагалі, тому що ринок праці, ринок капіталу, ринок товарів і послуг і т.д. для свого існування повинні мати або орендувати відповідні приміщення, необхідні для їх діяльності. 2
Ринок нерухомості - це засіб перерозподілу земельних ділянок, будівель, споруд та іншого майна між власниками і користувачами економічними методами на основі конкурентного попиту та пропозиції. Він забезпечує за допомогою механізму «невидимої руки» та державного регулювання:
· Передачу прав на нерухомість від однієї особи до іншої;
· Встановлення рівноважних цін на об'єкти нерухомості в регіонах і місцевостях;
· Зв'язок між власниками і покупцями на основі економічної мотивації та інтересів;
· Розподіл простору між конкуруючими варіантами використання земель та суб'єктами ринку.
Основу ринку нерухомості становлять існуючі земельні ділянки та новостворювані, реконструюються і розгортаються, підприємства, будівлі і споруди різного цільового призначення, а також гроші чи фінансовий капітал. Брак інвестицій стримує технологічне оновлення підприємств і пожвавлення вітчизняного виробництва товарів, що, у свою чергу, звужує інвестиційні можливості країни. 1
Ринок нерухомості як саморегульована у встановленій правовому середовищі система складається з 7 основних елементів: попит, пропозиція, ціна, менеджмент (кадри, ліцензовані суб'єкти, інвестиції, угоди, податки, нормативи, закони), маркетинг (аналіз, прогнозування, сегментація, об'єкти та акції , моніторинг, ціноутворення), інфраструктура (консалтингова, юридична, ріелтерська, прайсерская, рекламна, інформаційна, страхова, методична) і ділові процедури (операції позабіржові, тендер, оцінка, аукціон, конкурс). 1
2.2.Функціі ринку нерухомості
Ринок нерухомості має великий вплив на всі сторони життя і діяльності людей, виконуючи ряд загальних і спеціальних функцій: 1
|
Ціноутворююча |
Сануючі |
|
Конкуренції |
Регулююча |
Перерозподілу земель та інших об'єктів |
Соціальна |
Одна з головних функцій ринку - встановлення рівноважних цін, при яких платоспроможний попит відповідає обсягу пропозицій. 1
Регулююча функція полягає в тому, що ринок, автономно функціонуючи, за визначенням А. Сміта, «невидимою рукою» перерозподіляє ресурси за сферами підприємництва і направляє його учасників до мети, яка зовсім не входила в їх наміри, - до формування ефективної структури економіки та задоволення суспільних інтересів. 1
Комерційна функція полягає в реалізації вартості та споживчої вартості нерухомості та отриманні прибутку на вкладений капітал. 1
Функція санування - це очищення економіки від неконкурентноспроможним і слабких учасників ринку, банкрутство неефективних. 1
Інформаційна функція - це унікальний ринковий спосіб оперативного збору і поширення узагальненої об'єктивної інформації, що дозволяє продавцям і покупцям нерухомості вільно зі знанням справи прийняти рішення в своїх інтересах.
Посередницька функція виражається в тому, що ринок виступає в якості сукупного посередника і місця зустрічі безлічі незалежних і економічно відокремлених в результаті суспільного розподілу праці покупців і продавців, встановлюється зв'язок між ними і надається можливість альтернативного вибору партнерів. 1
Стимулююча функція в кінцевому рахунку виступає у формі економічного заохочення прибутком продуктивного використання досягнень науково-технічного прогресу у створенні та використанні нерухомого майна.
Інвестиційна функція - ринок нерухомості привабливий спосіб зберігання і збільшення вартості капіталу, він сприяє переказу заощаджень і накопичень населення з пасивної форми запасів в реальний продуктивний капітал, що приносить дохід власнику нерухомого майна. 1
Соціальна функція проявляється в зростанні трудової активності всього населення, у підвищенні інтенсивності праці громадян, які прагнуть стати власниками квартир, земельних ділянок та інших капітальних і престижних об'єктів.
2.3. Суб'єкти ринку нерухомості
На ринку нерухомості сформувалися і активно діють різні ринкові структури, які сприяють підвищенню ефективності його обороту. Розрізняють такі суб'єкти ринку нерухомості. Це, перш за все, покупці (юридичні та фізичні особи), інвестори-покупці (юридичні та фізичні особи). По-друге, продавці нерухомості - власники нерухомості, фонди майна, органи, уповноважені місцевою владою, конкурсні керуючі. Продавцями і покупцями можуть бути підприємства всіх форм власності, домогосподарства, іпотечні банки. Серед продавців нерухомості особливе місце займають будівельні організації. Вони будують нове житло, нежитлові об'єкти і можуть продавати об'єкти нерухомості або самі, або залучати посередників-продавців, оплачуючи їх послуги. 2
Учасниками ринку нерухомості є професійні посередники, які забезпечують реалізацію об'єктів нерухомості: агенти з нерухомості, брокери, ріелтери, оцінювачі, юридичні фірми, біржі нерухомості, страхові компанії, іпотечні кредитори, дилери, уповноважені особи, девелопери, менеджери з управління нерухомістю, засоби масової інформації. 2
Агентства нерухомості представляють фахівці, які виконують функції консультантів по операціях з нерухомістю: купівля-продаж, здача в оренду, заставні операції. 2
Брокери - агенти, або посередники, які представляють в угоді інтереси продавця або покупця нерухомості. 2
Абсолютно нова структура ринку нерухомості, яка виникла безпосередньо з появою самого ринку нерухомості - це ріелтерська фірма. За короткий період часу, з 1991 року ріелтерська фірма пройшла шлях від простого посередника до провідного професійного учасника ринку нерухомості, що пропонує цілий комплекс послуг на даному ринку. 2
Ніяка угода на ринку нерухомості не може бути здійснена без попередньої оцінки вартості нерухомості. У країнах з ринковою економікою існує державна служба оцінки нерухомості, за допомогою якої визначається ринкова ціна нерухомості. У Росії обліком і визначенням вартості нерухомості займаються бюро технічної інвентаризації. Крім того, існують громадські організації оцінювачів, інститут незалежних оцінювачів, ліга незалежних експертів.
Девелопер - це той, хто перетворює землю до нового використанню, це підприємець, що будує на землі. Девелопер сам не будує, він організовує створення об'єкта нерухомості таким чином, щоб окупилися інвестовані в об'єкт нерухомості ресурси і була отримана достатня прибуток від реалізації об'єкта. 1
Сама консервативна структура, що діє на ринку нерухомості, - банки. Основною діяльністю банків на ринку нерухомості має бути участь в інвестиційних та девелоперських проектах, іпотечне кредитування купівлі житла. 1
Менеджери з управління нерухомістю здійснюють ефективне використання об'єкта нерухомості при його експлуатації. 1
Засоби масової інформації реалізують рекламні акції з купівлі-продажу та інших операцій з різними видами нерухомості. 1
2.4. Види і сегментація ринку нерухомості
Ринок нерухомості має розгалужену структуру, і його можна диференціювати за різними ознаками: виду фінансового активу, географічним фактором, функціональним призначенням і іншими показниками. 2
Класифікація ринків нерухомості Фасетноє способом 2
| Ознака класифікації | Види ринків нерухомості |
| Вид об'єкту (товару) | 1. Земельний. 2. Будівель. 3. Споруд. 4. Підприємств. 5. Приміщень. 6. Багаторічних насаджень. 7. Речових прав. 8. Інших об'єктів. |
| Географічний (територіальний) фактор | 1. Місцевий. 2. Міський. 3. Регіональний. 4. Національний. 5. Світовий. |
| Функціональне призначення | 1. Виробничих будівель. 2. Житловий. 3. Невиробничих будівель і приміщень (офіси, склади і ін) |
| Ступінь готовності до експлуатації | 1. Існуючих об'єктів (старий фонд). 2. Незавершеного будівництва. 3. Нового будівництва. |
| Тип учасників | 1. індивідуальних продавців і покупців. 2. Проміжних продавців. 3. Муніципальних утворень. 4. Комерційних організацій. |
| Вид угод | 1. Купівлі-продажу. 2. Оренди. 3. Іпотеки. 4. Речових прав (оренди, застави та ін) |
| Галузева приналежність | 1. Промислових об'єктів. 2. Сільськогосподарських об'єктів. 3. Громадських будівель. 4. Інші. |
| Форма власності | 1. Державних та муніципальних об'єктів. 2. Приватних |
| Спосіб здійснення операцій | 1. Первинний і вторинний. 2. Організований і неорганізований. 3. Біржовий і позабіржовий. 4. Традиційний і комп'ютеризований. |
- Ринок житла;
- Ринок комерційної нерухомості;
- Ринок земельних ділянок. 1
Ринок житла - складна взаємозалежна структура, що включає в себе комплекс механізмів перерозподілу об'єктів житлового фонду та створюваних ними житлових послуг, заснованих на поєднанні інтересів усіх його учасників і конкуренції ефективного землекористування. 3 Інфраструктура ринку житла в Російській Федерації, як інфраструктура ринку будь-якого товару, включає в себе продавців, покупців і професійних учасників ринку (додаток 1).
Ринок нежитлових приміщень, або ринок комерційної нерухомості, став формуватися у зв'язку з приватизацією підприємств, він набагато менше, ніж ринок житла, кількість проведених операцій невелика, але у зв'язку з високою вартістю об'єктів є привабливим для структур, що працюють на даному ринку. На ринку комерційної нерухомості переважають угоди оренди, а не купівлі-продажу або міни, як на ринку житла. Ринок має великі перспективи для свого розвитку, особливо у великих містах, але розвивається повільно. 1
Ринок земельних ділянок. У багатьох країнах земля є однією з основних цінностей, що обертаються на ринку нерухомості. У Росії ринок земельних ділянок тільки починає складатися. Купівля-продаж і передача у спадщину є найбільш поширеними операціями із земельними ділянками. Попит і ціна реалізованих ділянок залежать від призначення ділянки (під житлову забудову, для садівництва, для селянського господарства, віддаленості від міста, престижності місцевості, наявності поблизу водойм, ліси. Становлення земельного ринку, формування ринкових цін на земельні ділянки відбувається, однак, недостатніми темпами , що пояснюється недосконалістю правової бази і діючого механізму земельних відносин. 1
У свою чергу кожен представлений сегмент ринку можна підрозділити на інші сегменти. Наприклад, ринок житла підрозділяється на ринок міського житла і ринок заміського житла, ринок нежитлових приміщень - на ринок торговельної нерухомості, ринок офісів, ринок складських приміщень, ринок промислової нерухомості і т.д. 1
2.5. Особливості ринку нерухомості
На відміну від інших видів ринок нерухомості має ряд специфічних особливостей. До особливостей ринку нерухомості відносяться:
· Локальність (внаслідок незмінного місця розташування об'єктів);
· Низька взаємозамінність об'єктів (через істотну залежності величини попиту на об'єкти нерухомості від місця розташування об'єкта, стану інфраструктури в районі знаходження нерухомості: наявності доріг, метро, підприємств торгівлі та побутового обслуговування, місць відпочинку і т.д.);
· Сезонні коливання;
· Необхідність державної реєстрації угод;
· Вкладення капіталу в нерухомість. Йому супроводжують три групи витрат: витрати на підтримку об'єкта нерухомості у функціонально придатному стані (ремонт, експлуатаційні витрати і т.д.); щорічний податок на володіння нерухомістю; високі трансакційні витрати при операціях з нерухомістю. 2
· Операції з нерухомістю, як правило, носять конфіденційний характер, і відкрита інформація часто буває неповної або невірної;
· Низька еластичність пропозиції об'єктів нерухомості, так як будівництво займає досить тривалий час, а будівлі і споруди щодо довговічні. 1
Суттєвою особливістю ринку нерухомості є його тісна залежність від ринку капіталу. Ринок нерухомості перебуває в безпосередній залежності від розвитку ринку капіталу, оскільки основні параметри його розвитку визначає ситуація на ринку капіталу. 3
Існуючі особливості російського ринку нерухомості впливають на інвестиційну діяльність.
Основні особливості російського ринку нерухомості 1
| Особливості | Фактори | Результат |
| Відмінності ринків нерухомості по регіонах | Неоднакові природні, економічні умови і позиції місцевих органів влади різних регіонів | Відмінності в інвестиційній привабливості, активності ринків і рівень цін на аналогічні об'єкти в різних регіонах |
| Невідповідність вартості нерухомості фінансовим можливостям більшої частини населення | Падіння рівня реальних доходів населення, слабкий розвиток механізму іпотечного кредитування | Обмеженість інвестиційних ресурсів, низька ліквідність нерухомості відносно інших товарів, зниження обсягів нового будівництва, слабкий розвиток ринку нерухомості в цілому |
| Недостатня інформованість учасників | Приховування фактичних цін продажів, слабкий розвиток інформаційної інфраструктури | Додаткові витрати на зібрання та перевірку даних при аналізі ефективності інвестиційних проектів, надходження податкових платежів не в повному обсязі |
| Нерівномірний розвиток сегментів ринку | Відмінності в ліквідності та законодавстві для різних типів нерухомості | Ринок землі практично не розвинений |
| Неможливість точних прогнозів тенденцій розвитку | Економічна та політична нестабільність | Утруднена оцінка об'єктів на основі доходу, знижена інвестиційна активність, слабо розвинена система іпотечного кредитування |
| Невідповідність поточного використання основної частини землі та будівель найбільш ефективному | Будівництво більшості об'єктів в період директивного (неринкового) управління економікою | Необхідність при оцінці нерухомості та аналізі інвестиційних проектів грунтуватися не на поточному, а можливе найбільш ефективне варіанті використання об'єктів |
3. Аналіз сучасного стану ринку нерухомості в Росії
Ринок нерухомості в Росії в даний час знаходиться в початковій стадії свого розвитку. Початок розвитку ринку нерухомості в Росії покладено в прийнятому Верховною Радою Російської Федерації 3 липня 1991 Законі про приватизацію державних і муніципальних підприємств. 2
Характеризуючи сучасний стан ринку нерухомості в Росії, слід зазначити, що ми зараз знаходимося на межі першого етапу розвитку ринку, при формуванні первинного ринку нерухомості, і другого етапу - етапу підходу до нерухомості як об'єкту інвестиційної діяльності. Якщо на першому етапі нерухомість купувалася в основному для задоволення власних потреб (житло, офіси для власних потреб і т.д.) і вигідною її перепродажу, то на другому етапі нерухомість розглядається як об'єкт вкладення фінансів для отримання постійного доходу, що перевищує рівень депозитних ставок банків , наприклад від здачі об'єктів нерухомості в оренду. 2
Розглянемо докладніше стан справ на кожному ринку нерухомості в Російській Федерації.
Ринок житла. Житлова сфера - одна з найважливіших сфер економіки, які забезпечують необхідні потреби людини. Її стан багато в чому визначає рівень життя громадян країни і свідчить про їхній добробут. У кінцевому підсумку, добробут народу, ступінь його багатства і формує базу для розвитку економіки країни.
Унікальність житла полягає в тому, що, будучи найбільш дорогим товаром, що здобувається людиною протягом його життя, воно одночасно є товаром першої, життєво важливої необхідності. 1
Приватизація житлових приміщень 2
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||
Динаміка житлового фонду Росії 2
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
За даними Фонду «Інститут економіки го-рода» в 2003 році тільки 39% росіян були задоволені житловими умовами. Решта сподівалися яким-небудь чином поліпшити свої житлові умови. 4
На сьогоднішній день ситуація не змінилася. За даними Федеральної служби держстатистики, в РФ 40 мільйонів чоловік проживають в невпорядкованих квартирах, ще 5 мільйонів - в старих і аварійних будинках. Більше 60 відсотків росіян хочуть поліпшити житлові умови. У черзі на квартиру коштує близько 4,5 мільйона сімей. Всього ж ціна питання - 1,5 мільярда квадратних метрів. 1
Що ж, на думку росіян, заважає їм поліпшити свої житлові умови? Це, перш за все, нереально високі ціни на житло, ціна
Спробуємо розібратися, що стало причинами, що призвели до дефіциту житла на ринку, і, як наслідок, стимулювати зростання цін на житло?
Сьогодні загальний обсяг житлового фонду країни оцінюється приблизно в 2,9 млрд. кв. м. Основна його частина, що перебуває зараз в експлуатації, була введена в період з 1956-го по 1990-і роки. У той час було побудовано приблизно 2,1 млрд. кв. м житла, що становить близько 75% від існуючого житлового фонду країни. При цьому основний ривок у будівництві був зроблений в середині 50-х років. Тоді обсяг введеного в експлуатацію житла виріс в два рази і вийшов на рівень 56 млн. кв. м на рік. У решті період обсяг введення в дію житла розподілився досить рівномірно і складав приблизно 60 млн. кв. м на рік. 3
Основна частина приросту нового житла, близько 27 млн. кв. м на рік, припала на так звані хрущовки - панельні будинки, якими забудовувалися нові райони у великих містах.
Стан житлового фонду Російської Федерації 3
|
При цьому за різними оцінками, граничний експлуатаційний термін таких будинків коливається від 25 до 50 років. З чого випливає, що вже починаючи з 2006 року будуть ставати небезпечними для життя будинки, що будувалися з середини 50-х років XX століття. Тобто обсяг старого та аварійного житла буде щорічно збільшуватися приблизно на 40-60 млн. кв. м. І вже зараз у загальному обсязі житлового фонду спостерігається зростання частки непридатних для проживання квартир. Так, за період з 1995-го по 2003 рік питома вага такого житла, представленого в основному будинками, побудованими до 1956 року (близько 325 млн. кв. М, або 8% від загального обсягу житлового фонду), зріс із 1,4 до 3,5%. Чисельність населення, що проживає в будинках, збудованих понад 50 років тому і раніше, становить близько 17 млн. чоловік. Починаючи з 2006 року їх полку прибуватиме по три мільйони чоловік щорічно. Таким чином, можна стверджувати, що в країні існує величезний попит на нове, більш якісне житло. Тільки 475 млн. кв. м житла (менше 17% всього нинішнього житлового фонду) була побудована в період з 1991-го по 2003 рік. 1
Виникнення дефіциту нового житла стало наслідком кризи, що охопила країну на початку 90-х років минулого століття. Відсутність достатнього для підтримки темпів будівництва рівня доходів як у держави, так і у населення призвело до того, що починаючи з 1991 року в країні відбувалося зниження обсягів введення нового житла. Якщо в період з 1986-го по 1990 рік був зафіксований «пік» річного будівництва (69 млн. кв. М на рік), то в 2000 році цей процес досяг «дна» - мінімального рівня за останні 50 років - і склав 30, 3 млн. кв. м. Практично весь цей період у більшості громадян не було фінансових можливостей для поліпшення житлових умов. Однак основна причина скорочення обсягів будівництва - це відсутність грошових коштів у держави і підприємств. Якщо в 1990 році практично 90% всього житла будувалося за рахунок коштів держави та організацій, то в 2003 році частка житла, побудованого населенням за свій рахунок і за допомогою кредитів, збільшилася до 42%. 1
Продовжує зберігатися нерівномірність житлового ринку. Із загального обсягу введення житла близько половини припадає на 10 регіонів, в тому числі на Москву - 15% житла, що вводиться, Московську обл. - 12%; Санкт-Петербург - 5,6%, Краснодарський край - 5,6%. Менше всього частка Далекосхідного федерального округу. У 2004 році обсяг збудованого житла по всіх суб'єктах, що входять в Далекосхідний округ, склав тільки 1,7% (301 тис. кв. М). 3
За даними Держкомстату собівартість метра житлової площі в середньому по Росії (за підсумками 2003 року склала 7987 руб. У столиці, зокрема, цей показник дорівнював 15748 руб., В Санкт-Петербурзі - 10 683 руб. 4
Середня ж вартість житла на ринку по Росії вище його собівартості в 2 рази і склала у 2004 році 14,4 тис. руб., 5 при цьому тільки за 2003 рік середня вартість житла в Російській Федерації зросла на 26%, у Москві - на 40 %. 6
Сьогоднішній попит на житло становить 150 млн. кв. м (для 70% населення), але доступно воно сьогодні тільки 9% населення країни, 1 а з-за низького рівня життя всього 1,2% населення купують житло за власні і позикові гроші і лише 0,3% сімей отримують його за рахунок бюджету.
Особлива роль на ринку житла належить державі та органам місцевого самоврядування, які не тільки виконують певні функції в якості учасників ринку, але також здійснюють законодавче та нормативне регулювання відбуваються на ньому. 4 Рішення житлових проблем населення Росії за ступенем важливості для держави сьогодні виходить на перший план. У своєму Посланні Федеральним Зборам від 26 травня 2004 року Президент Російської Федерації В. В. Путін сказав: «Однією з найбільш актуальних завдань вважаю забезпечення громадян доступним житлом. Це як і раніше дуже болюче питання для більшості людей в Росії. Упорядковане житло важливо і для відпочинку, і для роботи, і для створення нормальної сім'ї. Між тим, навіть нинішнє зростання доходів не завжди дозволяє людям купувати житло і покращувати його якість. Звідси низька мобільність населення, що не дозволяє людям пересуватися по країні в пошуках підходящої роботи. Дуже багато людей, треба визнати це, все ще живуть у старих, аварійних будинках і квартирах. Будується мало, а те, що будується, ще часто не відповідає сучасним стандартам безпеки і якості. Причому нове житло можуть дозволити собі купити лише люди з високими доходами. Відсутність такої можливості у молодих сімей позначається на їх плани щодо народження дітей. І ще досить часто в одній квартирі змушені проживати відразу кілька поколінь. »1
Разом з тим з'явилося розуміння того, що держава не в змозі задовольнити всі претензії і домагання громадян, оскільки саме нічого не створює, а лише перерозподіляє. Тому в суспільстві народжуються різні ініціативи, які об'єднує спільний принцип - створення таких умов, щоб люди в результаті власної активності мали достатній дохід і самі могли забезпечувати свої потреби. Це ні в якій мірі не знімає з держави зобов'язань щодо розвитку житлового будівництва. Головне - щоб житлова політика держави, плани та програми не мали нічого спільного з заохоченням утриманських настроїв в суспільстві. 2 Це звучить і в Посланні Президента: "Висновок очевидний: старі методи і підходи - вони й раніше-то не вирішували проблему, а сьогодні - просто не працюють. Треба припинити обманювати людей, змушуючи їх роками і десятиліттями стояти в чергах на отримання житлової площі. І забезпечити можливості її придбання на ринку для основної частини працюючого населення Росії, одночасно з цим - гарантуючи надання малозабезпеченим громадянам соціального житла. Уряд, регіональні та місцеві органи влади повинні орієнтуватися на те, щоб до 2010-го року мінімум третина громадян країни (а не одна десята, як сьогодні) могли б купувати квартиру, що відповідає сучасним вимогам. Придбати за рахунок власних накопичень і за допомогою житлових кредитів. Для цього житлове кредитування повинно стати довгостроковим і доступним для громадян. А щоб зростання попиту на житло не привів тільки до стрибка цін, слід забезпечити конкурентні умови для житлового будівництва. »1
Такий підхід до вирішення житлової проблеми, звичайно, не означає, що увага держави до неї слабшає. Житло завжди було, є і буде стратегічно важливим чинником розвитку суспільства. Це пояснюється рядом причин:
ü високою соціальною значимістю житла як товару, що задовольняє одну з найбільш нагальних потреб людини - потреба в житлі, право на яке закріплено в Конституції Російської Федерації;
ü значним мультиплікативним ефектом нового житлового будівництва для національної економіки в цілому: при розширенні житлового будівництва зростають обсяги споживання товарів, що доповнюють житло.
Які ж кроки на думку В. В. Путіна необхідно зробити для вирішення цього питання?
Перше. Потрібні фінансові механізми, що дозволяють покращувати житлові умови не тільки за рахунок поточних заробітків і наявних заощаджень, але і в рахунок майбутніх доходів людей. Потрібні ясні правові умови для розвитку довгострокового житлового кредитування - як громадян, так і професійних забудовників. Іпотека повинна стати доступним способом вирішення проблем для людей із середніми доходами. Зрозуміло, потрібні й інші форми фінансування - такі, як участь громадян у пайовому будівництві і житлово-накопичувальних програмах. І на вирішення всіх цих завдань повинні ефективно працювати державна система реєстрації прав на нерухомість, бюро кредитних історій, розвинений ринок іпотечних цінних паперів. Потрібно все це робити. 1
Друге. Необхідно зруйнувати монополії на будівельних ринках. Громадяни Росії не зобов'язані оплачувати вартість адміністративних бар'єрів, що створюються в будівництві, а також надприбутки забудовників-монополістів. Прийняття муніципалітетами чітких правил землекористування та забудови, спрощення процедур дозволів та погоджень на будівництво, підготовка необхідної інженерно-комунальної інфраструктури - всі ці заходи повинні бути спрямовані на скорочення часу і витрат з будівництва. 1
Третє. Принциповим питанням є гарантії права власності добросовісних набувачів житла. Операції на ринку житла повинні проходити лише за прозорим, зрозумілим людям і, що важливо, недорогою процедур. 1
І, нарешті, останнє. Треба навести порядок у сфері надання соціального житла. Отримання житла за договором соціального найму має стати доступним для тих, хто в ньому дійсно потребує. Крім того, слід передбачити додаткові заходи щодо цільової підтримки окремих категорій громадян, особливо молодих сімей. 1
Певні кроки в цьому відношенні почали робити раніше. Для цього Радою Міністрів - Урядом Російської Федерації 20.06.1993 р. було прийнято постанову за № 595 «Про державну цільову програму« Житло », яка була орієнтована створення системи механізмів (правових, економічних, господарських), здатної забезпечити необхідні умови для подальшого розвитку житлової сфери, а 17.09.2001 р. Урядом Російської Федерації прийнято постанову № 675 «Про федеральної цільової програми« Житло »на 2002-2005 роки», спрямованої на продовження перетворень в житловій сфері, започаткованих у рамках реалізації Державної цільової програми "Житло", схваленої Постановою Ради Міністрів - Уряду Російської Федерації від 20 червня 1993 р. N 595, та Основних напрямів нового етапу реалізації Державної цільової програми "Житло", схвалених Указом Президента Російської Федерації від 29 березня 1996 р. N 431.
З 1 березня 2005 року набув чинності пакет законів з формування ринку доступного житла. Практично заново розроблений пакет з 27 законів з урахуванням нових ринкових реалій. Згідно з новими законами в Росії з 1 січня 2005 року скасовується будівельна монополія, а вже з 2007 року наша держава остаточно запускає ринкові механізми в маси (додаток 2). Доступне житло - це квартири, які можуть придбати люди, які отримують стабільний дохід і готові використовувати ринкові схеми покупки житла. І оскільки кредитування населення один з найбільш популярних методів придбання житла, основний упор при розробці нового законодавства був зроблений саме на іпотеку. 1
Іпотека - кредитування під заставу нерухомості. Іпотечне кредитування містить в собі як економічний, так і юридичний аспект, оскільки поряд з укладенням договору про іпотеку особливе значення має порядок, прийнятий при визначенні прав власності на нерухомість і боргів за договором про іпотеку послідовно на кожен момент. 2 Іпотечне кредитування - один з самих перевірених у світовій практиці і надійних способів залучення приватних інвестицій у житлову сферу. Саме іпотека дозволяє найбільш вигідно поєднувати інтереси населення в поліпшенні житлових умов, комерційних банків та інших кредиторів - в ефективній і прибуткової роботи, будівельного комплексу - в ритмічної завантаженні виробництва і, звичайно ж, держави, зацікавленої в загальному економічному зростанні. 3
За словами міністра Германа Грефа до 2008 року кількість щорічно видаваних іпотечних кредитів досягне мільйона. Міністр промисловості і енергетики Віктор Христенко заявив, що вже до 2010 року число тих, хто зможе купити квартиру, виросте до 25-30%, а до 2015-го - до 60%. 1
Поки ж за даними Асоціації російських банків, з використанням іпотечного кредиту в Росії купується 1,5 відсотка житла. У перерахунку на обсяг ВВП це 0,007 відсотків, тоді як в США цей показник становить 55 відсотків, у Західній Європі - 35 відсотків. 4 За кордоном житлова проблема вже давно вирішується в основному за рахунок іпотеки і дешевого довгострокового кредиту. А в Росії лише 5-7% населення можуть собі дозволити покупку квартири в кредит. Це люди, для кого щомісячні виплати в 500-600 доларів становлять не більше третини заробітку. А мають намір спробувати одержати кредит лише 3% громадян. Хоча для більшості потребують житла саме іпотека могла би стати свого роду золотою рибкою, що перетворює хату в сучасну квартиру. 1 Чому населення не поспішає шикуватися в чергу за іпотечними позиками? За словами віце-президента Асоціації банків північного Заходу Віктора Титова, іпотечне кредитування гальмують в першу чергу дві причини. Перша - істотний розрив між рівнем доходів населення і вартістю житла. В даний час навіть Тридцятивідсотковий початковий внесок для більшості громадян Росії непідйомний. До цього треба додати, що нинішні ставки кредитування збільшують вартість квартир, придбаних за іпотечною схемою, приблизно в два рази. Друга причина - відсутність у російських банків «довгих» грошей. Тому і на іпотечному ринку гравцями виступають або банки з державною участю, або ті, хто має доступ до іноземних фінансових ресурсів. 5
На думку уряду поправки, внесені до закону «Про іпотеку», покликані вирішити ці проблеми як для банкірів, так і для позичальників. Банки побоювалися видавати іпотечні кредити тому що позичальники фактично не несли жодної відповідальності за своєчасність їх погашення. А зараз банкам даються гарантії, що вони у випадку форс-мажорних обставин заберуть собі квартири неплатоспроможних клієнтів, навіть якщо це житло у них є єдиним. Виправити становище з відсутністю довгострокових ресурсів допоможуть поправки, внесені до закону «Про іпотечні цінні папери», який значно розширив перелік організацій, які мають право викупу іпотечних цінних паперів. Очевидно, що новий «житловий пакет» дозволяє банкам знизити ризики по іпотечному кредитуванню та залучити додаткові ресурси, що в свою чергу обіцяє покупцям сприятливі зміни в умовах іпотечної угоди. 1
За даними Асоціації російських банків, в 2001 році обсяги іпотечних кредитів склали 107 млрд. руб., У 2002 році - 7,8 млрд. руб., А в 2003 році - 15 млрд. руб. При середній величині кредиту 18 тис. доларів на кінець 2003 року банками видано 27 тис. кредитів. І до початку 2004 року більше 100 тис. сімей змогли поліпшити свої житлові умови з використанням іпотечних схем. Половину з цієї кількості іпотечних кредитів видав Ощадбанк Росії. Частка простроченої заборгованості становила в 2002 році 0,42%, у 2003 році - 0,33%. За підсумками 6 місяців 2004 року із загальної кількості реалізованих за допомогою іпотеки квартир АІЖК рефінансувала понад 300 (3%) іпотечних кредитів на суму більше 1 млрд. руб. До федеральної системі рефінансування підключилося дві третини регіональних операторів. 2
Портрет позичальника в інтер'єрі АІЖК 3 Середній розмір кредиту - 367 тис. руб. У середньому в місяць родина платить за кредитом 5600 руб. Дохід сім'ї - не менше 17000 крб. Середній термін кредиту - 16 років. Коефіцієнт відносини кредиту до вартості житла - 56%, оскільки в основному позику беруть на поліпшення житлових умов, тобто продають наявне житло і купують нове. |
Наприклад, Республіка Башкортостан один з лідерів за кількістю виданих іпотечних кредитів. За спеціальною програмою, яка реалізується в республіці Уфімським міським агентством іпотечного кредитування, було надано 2316 кредитів на загальну суму 947 960 000 рублів. На сьогодні це найкращий результат по Росії. Нині в січні було видано 214 кредитів на суму 101 840 000 рублів. 1
У Татарстані почали працювати за програмою розвитку соціального іпотечного будівництва. Кошти підприємств при цьому - основне джерело фінансування будівництва. Їх відрахування передбачається оформити на поворотній основі, а повернення коштів почнеться через 7 років. Розстрочка по сплаті складе 28,5 років. 3
У Пермі обласної іпотечний фонд житлового кредитування в 2004 році видав 157 іпотечних кредитів на загальну суму 56100 тисяч рублів. 1
У Санкт-Петербурзі за 2004 р. видано 1,3 тис. іпотечних кредитів. У тому числі за 2004 р. іпотечні кредити за спеціальною міській програмі оформили 150 петербуржців-черговиків. Всього у міській програмі, розрахованої на 10 років, планується щорічно виділяти з бюджету до 80 млн руб. на пільгові іпотечні кредити, що дозволить 1,5-2 тис. городян отримувати соціальний іпотечний кредит на житло. 1
Обсяг іпотечного ринку Москви і Підмосков'я в 2004 році збільшився приблизно в 2 рази, з 7-8 млрд руб., До 15,5-16,5 млрд руб. За прогнозами аналітиків в 2005 році він може збільшитися до 28 млрд рублів. 1
У Красноярському краї в якості іпотечного оператора виступає крайової фонду житлового будівництва. Для іпотечних кредитів на рік передбачено 525 млн рублів. Позики будуть видаватися під 15% річних на термін до 27 років. Вік позичальника - від 18 до 60 років. Наприклад, позика в 300 тис. рублів може отримати сім'я, сукупний дохід якої становить від 10 тис. рублів на місяць. При цьому їх щомісячний внесок в банк буде складати 3818 карбованців. 1
На Південному Уралі первинний внесок по кредиту передбачається знизити з 30 до 10%. У 2005 році іпотечні кредити зможуть отримати 10 тисяч сімей. 2
Є приклади співпраці регіонів з іноземними банками. Так, серед банків-партнерів Хабаровського крайового іпотечного агентства і японський банк, де ставка за кредитом у доларах складе приблизно 7% річних у порівнянні з 11-12% у російських. 2
Отже, можна вважати, що двері житла, що придбавається за допомогою іпотечних кредитів, еже відкриваються, правда, поки що не для всіх. За розрахунками фахівців, граничні ставки для забезпечення дійсно доступних кредитів диференційовані по регіонах: від 0,6 до 4,78%. Параметри кредитів повинні відповідати можливостям позичальників. 2
У рамках всієї житлової реформи передбачається, що до 2010 року стоіться житла буде вдвічі більше, і воно буде доступне для 30-35% населення. По завершенні всієї реформи ми протягом якогось часу увійдемо у нормальний режим, при цьому попит буде на рівні приблизно 150 млн. кв. м на рік. Це дозволить досягти більшої рівноваги попиту і пропозиції на ринку житлового будівництва і стабілізувати ціни на квартири. 1
Але, на думку фахівців різних консалтингових компаній регіональні ринки нерухомості незабаром будуть користуватися попитом в інвесторів і девелоперів. І найбільш перспективним для вкладень буде сегмент торговельної нерухомості, який в даний час розвивається випереджальними темпами в порівнянні з іншими сегментами ринку. Обсяг російського ринку торговельної нерухомості в 2004 році становив 200 млрд. доларів, при цьому його зростання за підсумками року склав 30% у доларовому еквіваленті. Розвиток ринку торгової нерухомості обумовлено розвитком роздрібної торгівлі, зростанням грошових доходів населення та обсягів споживання. Крім того, учасники ринку майже не розглядають сегмент офісної нерухомості, який в регіонах представлений офісами класу С, у кращому випадку - класу В. Одні вважають, що в регіонах бізнес не вважає за необхідне витрачатися на гарний офіс, оскільки сприймає його не як актив, здатний вплинути на збільшення прибутку компанії, а як пасив, витрати на який необхідно мінімізувати. Інші учасники ринку дотримуються думки, що регіональні ринки поки не дозріли для висококласної офісної нерухомості, а тому і вкладатися в цей сегмент в даний час особливого сенсу не має. Зокрема, побудований в Самарі бізнес-центр класу А не повністю затребуваний орендарями, багато приміщень порожні. Це говорить про те, що будівництво такого бізнес-центру було передчасним. 1
У 90-ті роки, коли йшла приватизація основної маси підприємств, земля під ними передавалася новим власникам на праві постійного безстрокового користування. Біс терміновість виявилася досить відносною, і вже в 2001 р., коли був прийнятий новий Земельний кодекс РФ, перед підприємствами замаячила необхідність або викупити, або орендувати свою земельну ділянку (ст. 36 ЗК РФ). Спочатку Законом від 25.10.2001 р. № 137-ФЗ (він увів у дію Земельного кодексу РФ) юридичні особи зобов'язувалися переоформити право безстрокового користування в термін до 1 січня 2004 року, потім їм була надана відстрочка до 1 січня 2006 р. Однак було ясно , що рано чи пізно платити за землю доведеться. При переоформленні права безстрокового користування на право власності ціна землі встановлюється суб'єктами Федерації. При цьому Законом про введення в дію Земельного кодексу встановлена норма граничної ціни викупу в залежності від чисельності населення:
· До 500 тис. осіб - від 3 до 5 ставок земельного податку;
· Від 500 тис до 3 млн. осіб - від 5 до 17 ставок;
· Понад 3 млн. чоловік - від 5 до 30 ставок. 1
Деякі регіони почали приватизацію земельних ділянок, інші її пригальмували - все залежало від того, наскільки прийнятною влада порахувала ціну землі і наскільки вони були зацікавлені у розвитку своїх територій. Частина суб'єктів РФ встановила максимальну ціну, частина - мінімальну, або диференціювала ціну за категоріями ділянок та власників об'єктів нерухомості, розташованих на них. Однак, за даними Мінекономрозвитку, ряд регіонів, спочатку встановили мінімальні викупні ціни, починають відмовлятися від такої практики. Тобто встановлення мінімальної ціни в них призвело до масового викупу ділянок, а окремі землекористувачі, які мають високоприбутковий бізнес на малих площах (магазини, заправні станції і т.п.), в стані заплатити адекватну ціну за землю. Тим часом багато власників вважають, що, купуючи пакети акцій підприємств на конкурсах та аукціонах, вони фактично вже сплатили і вартість відповідної землі. У результаті в даний час переоформлено менше 30% земельних ділянок із знаходяться на праві постійного безстрокового користування та підлягають переоформленню. 1
Сьогодні 129 300 000 га становить загальна площа земель, що знаходяться в приватній власності в РФ, з них 124 200 000 га - землі у власності громадян, 5,1 - у власності юридичних осіб. У державній і муніципальної власності знаходиться 1580600000 га. 1
Земля і нерухомість - це потужний економічний ресурс, який, по-перше, використовується в російській економіці вкрай неефективно, а по-друге, економічний потенціал якого істотно недооцінюється. У дослідженні Ернандо де Сото, досить переконливо доведена гіпотеза, згідно з якою одна з основних причин економічного розриву між розвиненими країнами і країнами третього світу - це невміння останніх правильно розпоряджатися наявними ресурсами. Стосовно до нерухомості це «невміння» полягає у відсутності інститутів, які забезпечують захист прав на нерухоме майно та вільний обіг цих прав. В даний час Уряд РФ взялося за земельну реформу. Зміст земельної реформи включає в себе пропозиції практично по всіх основних інститутів ринку нерухомості. У першу чергу це надання прав на земельні ділянки (приватизація та довгострокова оренда, розмежування державної власності на землю, розвиток системи кадастрової (масової) оцінки нерухомості для цілей оподаткування, формування та кадастровий облік об'єктів нерухомості, встановлення сервітутів, резервування і вилучення земельних ділянок для державних і муніципальних потреб. 1
· 20% кадастрової вартості земельної ділянки, розташованої в поселеннях із чисельністю населення понад 3 млн чоловік;
·
|
Кадастровий облік нерухомості 2 Чинний порядок Пропонований порядок Ринкові функції -------------------------------------------------- ------------------ Державні функції |
|
|
|
|
Всі нововведення щодо викупу та оренди ділянок, пропоновані Мінекономрозвитку, відштовхуються від кадастрової вартості землі. За словами керівника Роснедвіжімості М. Мішустіна, до теперішнього часу проведена державна кадастрова оцінка більшої частини земель РФ і з 1 січня 2006 року оподаткування землі буде здійснюватися на основі кадастрової вартості ділянок. 2
4. Аналіз ринків нерухомості в зарубіжних країнах
Іпотечне кредитування. Позики на купівлю і будівництво житла, освоєння земельних ділянок під нежитлові будівлі комерційного та промислового призначення широко поширені у всіх західних країнах. У країнах Європи та Америки кредитуванням під заставу нерухомості в основному займаються судо-ощадні асоціації, взаємо-ощадні банки, регіональні федеральні банки та страхові компанії. Але це зовсім не означає, що в розвитку іпотечного кредиту панує анархія. У всіх країнах існують різні форми регулювання цих процесів, спрямовані на те, щоб допомогти населенню отримати житло і землю, а кредиторам - відповідний дохід. 1
У житловій сфері США приватна власність домашніх господарств на житлові будинки абсолютно домінує: майже 65% всіх домашніх господарств у США мають свій власний будинок, причому 87% з них є власниками односімейних будинків. Вартість власних будинків на порядок перевищує річний дохід їх власників. У цих умовах отримати банківську позику для придбання або будівництва будинку - практично єдиний спосіб фінансування, а іпотека - найбільш надійний спосіб кредитування населення для банків та інших кредитних інститутів. При цьому власне будівництво (так само, як і в ситуації з комерційною нерухомістю) кредитується комерційними банками, і девелопер погашає кредит за рахунок продажу об'єкта сім'ї, що бере під покупку іпотечний кредит. 1 У США іпотечний ринок, що оцінюється приблизно у 4 трлн доларів, повністю підконтрольний державі. Частка іпотечних облігацій, емітованих 3 державними корпораціями, становить 89% ринку. В американській моделі забезпечення іпотеки дешевими ресурсами беруть участь одержувач кредиту, інвестор і фінансовий посередник. Утворюються два іпотечних ринку - первинний, де видаються житлові кредити, і вторинний, де обертаються цінні папери, випущені на базі пулів іпотечних позик. Кредитна установа може видавати довгострокові кредити під заставу нерухомості, що купується, не маючи достатнього обсягу «довгих» ресурсів. Видавши іпотечний кредит, банк продає право вимоги по кредиту кінцевому інвестору або фінансовому посереднику. Отримавши кошти від уступки цих прав, банк видає новий іпотечний кредит. В кінці 2003 р. ставка по 30-річному іпотечному кредиту становила 5-6%, а по 15-річному - 4,75%. 2 Основними джерелами фінансування розвитку комерційної нерухомості служать фінансові ресурси банків і інституційних інвесторів, хоча останнім часом за рахунок більш тісних зв'язків між ринком нерухомості і фінансовим ринком все частіше для фінансування комерційної нерухомості залучаються і кошти дрібних інвесторів. 1
Класичною країною іпотечних банків є Німеччина, де перше подібне установа була заснована в 1770 р. сьогодні в Німеччині кілька десятків іпотечних банків, дві третини з яких є акціонерними і одна третина - державними. 1 У Німеччині іпотека здійснюється за різними схемами різними кредитними установами, але найбільшу питому вагу, до 30%, займають будощадкаси (ССК), що працюють по закритій моделі фінансування і використовують в основному власні кошти, що дозволяє знижувати процентну ставку. За контрактом з ССК на 4-6 років на накопичувальний рахунок вноситься певна сума (до 40% загальної вартості житла). На неї нараховуються знижені відсотки, за підсумками року держава нараховує премії і вводить податкові привілеї. Премія у розмірі 15% на суму заощаджень, але не більше 2 тисяч марок на холостяків і 4 тисяч для одружених. Позичальник спочатку кредитує касу, вносячи гроші на депозит, а після закінчення періоду накопичення ССК видає йому іпотечний кредит за нижчою ставкою на строк до 18 років. В останні роки кошти залучаються під 3% річних і видаються іпотечні кредити під 5% (у звичайних банках - від 7% до 12% річних). 1
У Великобританії іпотечні ставки визначаються Державним банком, вони постійно знижуються і досягли в 2003 році 3,5% річних (при інфляції 2,5%). Кредит, як правило, береться терміном на 25 років. Кредитори вимагають мінімум 5% готівкового застави при купівлі нерухомості, але при необхідності пропонують 100% іпотеки. 1
У Чехії послугами будощадкас користується половина населення країни (приблизно 5 млн осіб). Коли накопичено 40% вартості житла, на решту суми виділяється позика по 3-5% річних на термін 10-20 років. На внесені вклади нараховуються 2% річних. Діє система бюджетних дотацій - кожен громадянин при покупці квартири в кредит отримує щорічну допомогу від держави, йому на рахунок нараховується 150 доларів. 1
У Японії багато варіантів рішення іпотечних проблем. Є і спеціальні, наприклад, для жінок річна іпотечна ставка знижується при кожному народженні дитини та її мінімальна величина становить 0,1%. Кредити видаються на термін до 35 років у сумі до 400 тисяч доларів. Жінки повинні бути не молодше 20 років і не старше 49 років і погасити кредит до настання 75 років. 1
У кожній країні в даній сфері діє своє специфічне законодавство, яке багато в чому залежить від особливостей земельного кодексу. Наприклад, в США заставу нерухомості використовується дуже широко, в тому числі і в аграрному секторі. Тут існує Федеральна система фермерського кредиту (ФСФК), яка об'єднує близько 800 комерційних банків і кредитних асоціацій, що займаються іпотечним кредитуванням. У Франції право на безпосереднє володіння землею належить тільки потомственим аристократам, всі інші громадяни володіють лише правом оренди земельних ділянок, у зв'язку з чим тут діють своєрідні принципи іпотечного кредитування. 2
Висновок
У результаті виконаної роботи можна зробити наступні висновки:
По-перше, ринок нерухомості в Росії в даний час знаходиться в стадії формування. Його розвиток відрізняється нерівномірністю. Причинами нерівномірного розвитку ринку нерухомості є: відсутність до цього часу системної законодавчої бази в цій сфері, необгрунтована приватизація, нестабільність економіки і інфляція, ризикованість інвестиційної діяльності, відсутність повної інформації про ринок нерухомості та інші.
По-друге, ринок нерухомості є суттєвою складовою в будь-якій національній економіці, у тому числі і в Росії, оскільки нерухомість - найважливіша складова частина національного багатства, на частку якого припадає понад 50% світового багатства.
По-третє ринок нерухомості тісно пов'язаний з іншими ринками. Без ринку нерухомості не може бути ринку взагалі, тому що ринок праці, ринок капіталу, ринок товарів і послуг і т.д. для свого існування повинні мати або орендувати відповідні приміщення, необхідні для їх діяльності. Тоді як, ринок нерухомості не може існувати, наприклад, без ринку капіталу, тому що нерухомість не на що було б будувати, купувати чи орендувати і т.д.
Крім того, нерухомість - це вигідне вкладення капіталу (інвестицій), оскільки кошти, вкладені в нерухомість, захищені від інфляції. Куплений будинок, квартира, земельна ділянка через деякий час можна продати за вищою ціною або здавати в оренду і мати від цього додатковий дохід. Купівля підприємства приносить покупцеві (інвестору) дохід у результаті роботи підприємства. Попит на нерухомість у Росії тільки зароджується, і з ростом доходів населення він буде збільшуватися. Зокрема, збільшення попиту на ринку житла буде сприяти іпотечне кредитування, яке, сподіваюся, в недалекому майбутньому набере обертів і стане більш доступним для більшості населення.
Таким чином, слід зазначити, що ефективне вдосконалення економіки нерухомості в умовах сучасної Росії - це перспективний напрямок і його необхідно вивчати, використовуючи вітчизняний та зарубіжний досвід, удосконалювати і розвивати.
Звичайно, в рамках однієї курсової роботи просто неможливо розглянути всі аспекти ринку нерухомості, провести докладний аналіз ринку нерухомості Росії, але я постаралася висвітлити основні напрямки ринку, проблеми та можливі шляхи його розвитку. Думаю, що мені це в якійсь мірі вдалося, і мета курсової роботи мною досягнута.
Розрахунково-практична частина
Варіант 1
Завдання 1
За умовним даними розрахуйте ВВП, НД, ЛРД:
Зарплата найманих робітників - 6,0
Амортизація - 0,5
Валові приватні внутрішні інвестиції - 0,7
Рента - 0,1
Відсотки за кредитами - 0,4
Чистий експорт - -0,1
Податки на прибуток корпорації - 0,1
Нерозподілений прибуток корпорації - 0,2
Дивіденди - 0,2
Стипендії - 0,3
Пенсії - 2,0.
Необхідно: А) розрахувати ВНП за сумою всіх доходів;
Б) підрахувати величину національного доходу (НД);
В) визначити величину лічнорасполагаемого доходу (ЛРД).
РІШЕННЯ:
А) ВНП за сумою всіх доходів розраховується за формулою:
Y = W + R + i + M + A + N b, де
Y - показник ВВП або ВНП;
W - винагорода за працю найманих працівників;
R - рентні платежі;
i - відсоток грошового капіталу;
M - прибуток, яка складається з прибутків корпорацій і доходів на власність. У свою чергу до складу прибутку корпорацій входять податки на прибуток корпорацій, дивіденди і нерозподілений прибуток корпорацій;
A - амортизаційні відрахування;
N b - непрямі податки на бізнес, до яких відносяться акцизи, податок на додану вартість, податок на майно, ліцензійні платежі та митні збори. 1
____________________________________
1. Економічна теорія: Підручник. - Вид. испр. і доп. / Під загальною ред. акад. В. І. Відяпіна, А. І. Добриніна, Г. П. Журавльової, Л. С. Тарасевича - М.: ИНФРА-М, 2004. - С. 387-388
Таким чином:
ВВП (ВНП) = 6,0 + 0,1 + 0,4 + (0,1 + 0,2 + 0,2) + 0,5 + 0 = 7,5
Б) НД = ЧНП - N b, де ЧНП - чистий національний продукт, який розраховується за формулою 1:
ЧНП = ВВП (ВНП) - А = 7,5 - 0,5 = 7,0, тоді:
НД = 7,0 - 0 = 7,0.
В) ЛРД або РД = ЛД - НЛД, де ЛД - особистий дохід, НЛД - прямі податки на особистий доход.
ЛД = НД - внески на соціальне забезпечення - податки з доходів корпорацій - нерозподілені прибутки корпорацій + трансфертні платежі, 2 то:
ЛД = 7,0 - 0 - 0,1 - 0,2 + (0,3 + 2,0) = 9,0
ЛРД (РД) = 9,0 - 0 = 9,0.
ВІДПОВІДЬ: ВНП = 7,5; НД = 7,0; ЛРД = 9,0.
Завдання 2
На підставі даних таблиці розрахуйте рівень нерівності в країні.
Необхідно:
А) побудувати криву Лоренца;
Б) розрахувати коефіцієнти концентрації доходів (індекс Джині);
В) визначити доцільний коефіцієнт диференціації доходів.
РІШЕННЯ:
А) Теоретична можливість абсолютно рівного розподілу доходу представлена бісектрисою. Це означає, що якщо 10% всіх сімей отримують 10% від всього доходу, 20% - 20%, а 30% - 30% тощо, то відповідні точки будуть розташовані на бісектрисі. 3 Для побудови кривої Лоренца, визначимо скільки % доходу отримають 10, 20, 30 і т.д. відсотків сімей:
10% сімей = 2,9% загального доходу, 20% = 2,9 +3,0 = 5,9%; 30% = 5,9 +4,5 = 10,4%; 40% = 10,4 + 5,8 = 16,2%, 50% = 16,2 +7,5 = 23,7%; 60% = 23,7 +9,0 = 32,7%, 70% = 32,7 +11, 0 = 43,7%; 80% = 43,7 +13,5 = 57,2%; 90% = 57,2 +24,0 = 81,2%, 100% = 81,2 +18,8 = 100%.
\ S 
Відкладемо отримані дані на графіку:
У результаті ми отримали пряму абсолютної рівності - а й криву Лоренца - b.
Б) Коефіцієнт Джині відображає ступінь нерівності в розподілі доходів. Коефіцієнт Джині (G) розраховується співвідношенням площі фігури, отриманої між прямою абсолютної рівності а і кривою Лоренца b до площі трикутника АОР за формулою: G = S AaOb / S AaOP. 1
S AaOP = AP * OP / 2 = 100 * 100 / 2 = 5000.
S AaOb розрахуємо як різницю між площами AaOP і AbOP.
S AbOP = Сумі площ 10 чотирикутників, утворених на графіку:
1 = 10 * 2,9 / 2 = 14,5; 2 = 10 * (2,9 +5,9) / 2 = 44,0; 3 = 10 * (5,9 +10,4) / 2 = 81,5;
4 = 10 * (10,4 +16,2) / 2 = 133,0; 5 = 10 * (16,2 +23,7) / 2 = 199,5; 6 = 10 * (23,7 +32 , 7) / 2 = 282,0;
7 = 10 * (32,7 +43,7) / 2 = 382,0; 8 = 10 * (43,7 +57,2) / 2 = 504,5; 9 = 10 * (57,2 +81 , 2) / 2 = 692,0;
10 = 10 * (81,2 +100,0) / 2 = 906,0.
S AbOP = 14,5 +44,0 +81,5 +133,0 +199,5 +282,0 +382,0 +504,5 +692,0 +906,0 = 3239,0
S AaOb = 5000-3039 = 1761, тоді G = 1761/5000 = 0,3522.
В) Доцільний коефіцієнт показує, у скільки разів середньодушовий дохід 10% високозабезпеченого шару населення перевищує середній дохід 10% найбіднішого шару. 2
У нашому випадку 10% високозабезпечених сімей отримують 18,8% усього доходу, а 10% найбідніших сімей - 2,9%, тоді
Доцільний коефіцієнт = 18,8 / 2,9 = 6,5.
ВІДПОВІДЬ: Коефіцієнт Джині = 0,3522, децільний коефіцієнт = 6,5.
Завдання 3
На основі даних, наведених нижче, визначте рівноважний обсяг виробництва і побудуйте криві С, C + I, C + I + G, C + I + G + NX.
Необхідно
А) розрахувати граничну схильність до споживання (МРС) і до заощадження (MPS);
Б) розрахувати середню схильність до споживання (АРС) і до заощадження для всіх значень доходу;
В) визначити мультиплікатор;
Г) побудувати криві споживання (С); споживання та інвестиції (C + I); споживання, інвестицій і державних закупівель (С + I + G); споживання, інвестицій, державних закупівель та чистого експорту (C + I + G + NX) $;
Д) знайти рівноважні обсяги виробництва.
РІШЕННЯ:
А) Гранична схильність до споживання визначається як співвідношення між зміною споживання і викликуваним їм зміною доходу і розраховується за формулою:
______________________________________________
1. Курс економічної теорії: Підручник під ред. проф. Чепуріна М.Н., проф. Кисельової Е.А.. - К.: Видавництво «АСА», 1998. - С. 446
2. Задунов В.С. Економічна теорія: Тексти лекцій. Частина II. 2-е вид., Перераб. і доп. / КрасГАСА. Красноярськ, 2002. - С. 84
Гранична схильність до заощадження визначається як відношення зміни величини заощаджень до зміни доходу: MPS =
Згідно простої моделі споживчі витрати (С) та інвестиції (I) складають національний дохід (Y). З іншого боку, національний дохід дорівнює споживчих витрат (С) і заощаджень (S). Тому З + I = Y = C + S, звідси S = I. 2
Тоді:
За даних умов не дотримується правило, коли MPC + MPS = 1.
Б) Середня схильність до споживання - частка всього наявного доходу, яка споживається: АРС =
Середня схильність до заощадження - частка всього наявного доходу, яка зберігається: APS =
Тоді:
В) Посилене вплив інвестицій на зростання ВНП отримало назву «мультиплікативного ефекту». 3 Мультиплікатор це коефіцієнт, на який треба помножити інвестиції, щоб визначити зростання ВНП: k = 
У нашому прикладі МРС для всіх рівнів доходу дорівнює 0,75, тому k =
_____________________________________
1. Курс економічної теорії: Підручник під ред. проф. Чепуріна М.Н., проф. Кисельової Е.А.. - К.: Видавництво «АСА», 1998. - С. 309-310, 324
2. Любимов Л.Л., Раннев Н.А. Основи економічних знань: Підручник для 10 та 11 кл. шкіл і кл. з поглиблений. изуч. Економіки. - 5-е вид. - М.: Віта-Пресс, 2000. - С. 305, 312
3. Економічна теорія: Підручник для студ. вищ. навч. закладів / За ред. В. Д. Камаєва. - 7-е вид., Перераб. і доп. - М.: Гуманит. вид. центр ВЛАДОС, 2002. - С.296
=
Г) Для побудови кривих С; С + I; С + I + G; C + I + G + NX необхідно розрахувати їх значення для кожного рівня доходів:
Звичайно, в рамках однієї курсової роботи просто неможливо розглянути всі аспекти ринку нерухомості, провести докладний аналіз ринку нерухомості Росії, але я постаралася висвітлити основні напрямки ринку, проблеми та можливі шляхи його розвитку. Думаю, що мені це в якійсь мірі вдалося, і мета курсової роботи мною досягнута.
Розрахунково-практична частина
Варіант 1
Завдання 1
За умовним даними розрахуйте ВВП, НД, ЛРД:
Зарплата найманих робітників - 6,0
Амортизація - 0,5
Валові приватні внутрішні інвестиції - 0,7
Рента - 0,1
Відсотки за кредитами - 0,4
Чистий експорт - -0,1
Податки на прибуток корпорації - 0,1
Нерозподілений прибуток корпорації - 0,2
Дивіденди - 0,2
Стипендії - 0,3
Пенсії - 2,0.
Необхідно: А) розрахувати ВНП за сумою всіх доходів;
Б) підрахувати величину національного доходу (НД);
В) визначити величину лічнорасполагаемого доходу (ЛРД).
РІШЕННЯ:
А) ВНП за сумою всіх доходів розраховується за формулою:
Y = W + R + i + M + A + N b, де
Y - показник ВВП або ВНП;
W - винагорода за працю найманих працівників;
R - рентні платежі;
i - відсоток грошового капіталу;
M - прибуток, яка складається з прибутків корпорацій і доходів на власність. У свою чергу до складу прибутку корпорацій входять податки на прибуток корпорацій, дивіденди і нерозподілений прибуток корпорацій;
A - амортизаційні відрахування;
N b - непрямі податки на бізнес, до яких відносяться акцизи, податок на додану вартість, податок на майно, ліцензійні платежі та митні збори. 1
____________________________________
1. Економічна теорія: Підручник. - Вид. испр. і доп. / Під загальною ред. акад. В. І. Відяпіна, А. І. Добриніна, Г. П. Журавльової, Л. С. Тарасевича - М.: ИНФРА-М, 2004. - С. 387-388
Таким чином:
ВВП (ВНП) = 6,0 + 0,1 + 0,4 + (0,1 + 0,2 + 0,2) + 0,5 + 0 = 7,5
Б) НД = ЧНП - N b, де ЧНП - чистий національний продукт, який розраховується за формулою 1:
ЧНП = ВВП (ВНП) - А = 7,5 - 0,5 = 7,0, тоді:
НД = 7,0 - 0 = 7,0.
В) ЛРД або РД = ЛД - НЛД, де ЛД - особистий дохід, НЛД - прямі податки на особистий доход.
ЛД = НД - внески на соціальне забезпечення - податки з доходів корпорацій - нерозподілені прибутки корпорацій + трансфертні платежі, 2 то:
ЛД = 7,0 - 0 - 0,1 - 0,2 + (0,3 + 2,0) = 9,0
ЛРД (РД) = 9,0 - 0 = 9,0.
ВІДПОВІДЬ: ВНП = 7,5; НД = 7,0; ЛРД = 9,0.
Завдання 2
На підставі даних таблиці розрахуйте рівень нерівності в країні.
| Варіант | Нижні 10% | II 10% | III 10% | IV 10% | V 10% | VI 10% | VII 10% | VIII 10% | IX 10% | Верхні 10% |
| 1 | 2,9 | 3,0 | 4,5 | 5,8 | 7,5 | 9,0 | 11,0 | 13,5 | 24,0 | 18,8 |
А) побудувати криву Лоренца;
Б) розрахувати коефіцієнти концентрації доходів (індекс Джині);
В) визначити доцільний коефіцієнт диференціації доходів.
РІШЕННЯ:
А) Теоретична можливість абсолютно рівного розподілу доходу представлена бісектрисою. Це означає, що якщо 10% всіх сімей отримують 10% від всього доходу, 20% - 20%, а 30% - 30% тощо, то відповідні точки будуть розташовані на бісектрисі. 3 Для побудови кривої Лоренца, визначимо скільки % доходу отримають 10, 20, 30 і т.д. відсотків сімей:
10% сімей = 2,9% загального доходу, 20% = 2,9 +3,0 = 5,9%; 30% = 5,9 +4,5 = 10,4%; 40% = 10,4 + 5,8 = 16,2%, 50% = 16,2 +7,5 = 23,7%; 60% = 23,7 +9,0 = 32,7%, 70% = 32,7 +11, 0 = 43,7%; 80% = 43,7 +13,5 = 57,2%; 90% = 57,2 +24,0 = 81,2%, 100% = 81,2 +18,8 = 100%.
У результаті ми отримали пряму абсолютної рівності - а й криву Лоренца - b.
Б) Коефіцієнт Джині відображає ступінь нерівності в розподілі доходів. Коефіцієнт Джині (G) розраховується співвідношенням площі фігури, отриманої між прямою абсолютної рівності а і кривою Лоренца b до площі трикутника АОР за формулою: G = S AaOb / S AaOP. 1
S AaOP = AP * OP / 2 = 100 * 100 / 2 = 5000.
S AaOb розрахуємо як різницю між площами AaOP і AbOP.
S AbOP = Сумі площ 10 чотирикутників, утворених на графіку:
1 = 10 * 2,9 / 2 = 14,5; 2 = 10 * (2,9 +5,9) / 2 = 44,0; 3 = 10 * (5,9 +10,4) / 2 = 81,5;
4 = 10 * (10,4 +16,2) / 2 = 133,0; 5 = 10 * (16,2 +23,7) / 2 = 199,5; 6 = 10 * (23,7 +32 , 7) / 2 = 282,0;
7 = 10 * (32,7 +43,7) / 2 = 382,0; 8 = 10 * (43,7 +57,2) / 2 = 504,5; 9 = 10 * (57,2 +81 , 2) / 2 = 692,0;
10 = 10 * (81,2 +100,0) / 2 = 906,0.
S AbOP = 14,5 +44,0 +81,5 +133,0 +199,5 +282,0 +382,0 +504,5 +692,0 +906,0 = 3239,0
S AaOb = 5000-3039 = 1761, тоді G = 1761/5000 = 0,3522.
В) Доцільний коефіцієнт показує, у скільки разів середньодушовий дохід 10% високозабезпеченого шару населення перевищує середній дохід 10% найбіднішого шару. 2
У нашому випадку 10% високозабезпечених сімей отримують 18,8% усього доходу, а 10% найбідніших сімей - 2,9%, тоді
Доцільний коефіцієнт = 18,8 / 2,9 = 6,5.
ВІДПОВІДЬ: Коефіцієнт Джині = 0,3522, децільний коефіцієнт = 6,5.
Завдання 3
На основі даних, наведених нижче, визначте рівноважний обсяг виробництва і побудуйте криві С, C + I, C + I + G, C + I + G + NX.
Необхідно
А) розрахувати граничну схильність до споживання (МРС) і до заощадження (MPS);
Б) розрахувати середню схильність до споживання (АРС) і до заощадження для всіх значень доходу;
В) визначити мультиплікатор;
Г) побудувати криві споживання (С); споживання та інвестиції (C + I); споживання, інвестицій і державних закупівель (С + I + G); споживання, інвестицій, державних закупівель та чистого експорту (C + I + G + NX) $;
Д) знайти рівноважні обсяги виробництва.
| Рівень виробництва і доходу | З | I | G | експорт | імпорт |
| 100 | 125 | 25 | 50 | 30 | -5 |
| 200 | 200 | 25 | 50 | 30 | -5 |
| 300 | 275 | 25 | 50 | 30 | -5 |
| 400 | 350 | 25 | 50 | 30 | -5 |
| 500 | 425 | 25 | 50 | 30 | -5 |
| 600 | 500 | 25 | 50 | 30 | -5 |
| 700 | 575 | 25 | 50 | 30 | -5 |
| 800 | 650 | 25 | 50 | 30 | -5 |
А) Гранична схильність до споживання визначається як співвідношення між зміною споживання і викликуваним їм зміною доходу і розраховується за формулою:
______________________________________________
1. Курс економічної теорії: Підручник під ред. проф. Чепуріна М.Н., проф. Кисельової Е.А.. - К.: Видавництво «АСА», 1998. - С. 446
2. Задунов В.С. Економічна теорія: Тексти лекцій. Частина II. 2-е вид., Перераб. і доп. / КрасГАСА. Красноярськ, 2002. - С. 84
Гранична схильність до заощадження визначається як відношення зміни величини заощаджень до зміни доходу: MPS =
Згідно простої моделі споживчі витрати (С) та інвестиції (I) складають національний дохід (Y). З іншого боку, національний дохід дорівнює споживчих витрат (С) і заощаджень (S). Тому З + I = Y = C + S, звідси S = I. 2
Тоді:
| Y | З | I = S | MPC | MPS | |||
| 100 | - | 125 | - | 25 | - | ||
| 200 | 100 | 200 | 75 | 25 | 0 | 75/100 = 0.75 | 0 / 100 = 0 |
| 300 | 100 | 275 | 75 | 25 | 0 | 75/100 = 0.75 | 0 / 100 = 0 |
| 400 | 100 | 350 | 75 | 25 | 0 | 75/100 = 0.75 | 0 / 100 = 0 |
| 500 | 100 | 425 | 75 | 25 | 0 | 75/100 = 0.75 | 0 / 100 = 0 |
| 600 | 100 | 500 | 75 | 25 | 0 | 75/100 = 0.75 | 0 / 100 = 0 |
| 700 | 100 | 575 | 75 | 25 | 0 | 75/100 = 0.75 | 0 / 100 = 0 |
| 800 | 100 | 650 | 75 | 25 | 0 | 75/100 = 0.75 | 0 / 100 = 0 |
Б) Середня схильність до споживання - частка всього наявного доходу, яка споживається: АРС =
Середня схильність до заощадження - частка всього наявного доходу, яка зберігається: APS =
Тоді:
| Y | C | I = S | APC | APS |
| 100 | 125 | 25 | 125/100 = 1.25 | 25/100 = 0.25 |
| 200 | 200 | 25 | 200/200 = 1 | 25/200 = 0.125 |
| 300 | 275 | 25 | 275/300 = 0.92 | 25/300 = 0.08 |
| 400 | 350 | 25 | 350/400 = 0.875 | 25/400 = 0.06 |
| 500 | 425 | 25 | 425/500 = 0.85 | 25/500 = 0.05 |
| 600 | 500 | 25 | 500/600 = 0.83 | 25/600 = 0.04 |
| 700 | 575 | 25 | 575/700 = 0.82 | 25/700 = 0.036 |
| 800 | 650 | 25 | 650/800 = 0.81 | 25/800 = 0.03 |
У нашому прикладі МРС для всіх рівнів доходу дорівнює 0,75, тому k =
_____________________________________
1. Курс економічної теорії: Підручник під ред. проф. Чепуріна М.Н., проф. Кисельової Е.А.. - К.: Видавництво «АСА», 1998. - С. 309-310, 324
2. Любимов Л.Л., Раннев Н.А. Основи економічних знань: Підручник для 10 та 11 кл. шкіл і кл. з поглиблений. изуч. Економіки. - 5-е вид. - М.: Віта-Пресс, 2000. - С. 305, 312
3. Економічна теорія: Підручник для студ. вищ. навч. закладів / За ред. В. Д. Камаєва. - 7-е вид., Перераб. і доп. - М.: Гуманит. вид. центр ВЛАДОС, 2002. - С.296
=
Г) Для побудови кривих С; С + I; С + I + G; C + I + G + NX необхідно розрахувати їх значення для кожного рівня доходів:
Y | C | I | G | експорт | імпорт | C + I | C + I + G | C + I + G + NX |
| 100 | 125 | 25 | 50 | 30 | -5 | 150 | 200 | 225 |
| 200 | 200 | 25 | 50 | 30 | -5 | 225 | 275 | 300 |
| 300 | 275 | 25 | 50 | 30 | -5 | 300 | 350 | 375 |
| 400 | 350 | 25 | 50 | 30 | -5 | 375 | 425 | 450 |
| 500 | 425 | 25 | 50 | 30 | -5 | 450 | 500 | 525 |
| 600 | 500 | 25 | 50 | 30 | -5 | 525 | 575 | 600 |
| 700 | 575 | 25 | 50 | 30 | -5 | 600 | 650 | 675 |
| 800 | 650 | 25 | 50 | 30 | -5 | 675 | 725 | 750 |
Виходячи з отриманого графіка визначимо точки рівноважного обсягу для кожної кривої. Для цього з точок перетину кривих з лінією рівності доходів і витрат опустимо перпендикуляри на вісь рівня виробництва і доходів. Таким чином, у нас вийшли наступні дані:
рівноважний обсяг виробництва для кривої З дорівнює 200 $;
рівноважний обсяг виробництва для кривої C + I дорівнює 300 $;
рівноважний обсяг виробництва для кривої C + I + G дорівнює 500 $;
рівноважний обсяг виробництва для кривої C + I + G + NX дорівнює 600 $.
Додаток 1
Структурна схема житлової сфери в Російській Федерації
Державна підтримка |
Підтримка приватної Житлові субсидії громадянам Формування ділянок
ініціативи у сфері ЖКГ встановлених законом категорій для будівництва
Ринок житла Російської Федерації |
|
| ||||||
Житловий фонд Російської Федерації - Основа ринку житла |
підвищення якості підвищення якості
житлового фонду житлового фонду
Житлово-комунальне господарство |
Будівельний комплекс |
Промисловість будівельних матеріалів |
Інфраструктура ринку житла в Російській Федерації
Державні органи Російської Федерації і органи місцевого самоврядування |
| |||||||||
|
| ||||||||
|
| ||||||||
|
| ||||||||
|
| ||||||||
Професійні
|
|
ринку житла
|
|
Консалтингові фірми |
Оціночні фірми |
Юридичні фірми |
Банки |
Інформаційні агенства |
П про до у п а т е л і ж і л ь я |
Додаток 2
Ринок житла в новому форматі
| Учасники ринку житла | Що дають законодавчі новації | Чого слід остерігатися |
| Забудовники | Аж до Госпріємки забудовник несе повну відповідальність за цілісність і збереження будинку, що будується Затягувати строки будівельникам буде невигідно: після закінчення нормативного терміну здачі земельний податок на ділянку підвищується в чотири рази. | Забудовник, щоб мінімізувати свої ризики, буде змушений подовжувати до максимуму термін будівництва, щоб застрахуватися від штрафів, а також вимагати з клієнта всю оплату відразу ж. |
| Будівельники | Посилюються вимоги фінансової стійкості будівельних компаній, що дозволить очистити ринок від несумлінних і слабких учасників. Після отримання дозволу на будівництво компанія повинна опублікувати проектну декларацію - повну інформацію про себе і про той об'єкт, який вона збирається будувати. Жорстко визначені пункти договору участі в пайовому будівництві, без яких він визнається неукладеним. Раніше подібні угоди укладалися в самих різних фірмах: на основі договорів про співінвестуванні, про попередню купівлі-продажу житла і т.д. Зараз жорстко визначена єдина форма. Чітко прописані санкції у разі невиконання зобов'язань за договором як з боку компанії, так і забудовника. | Будівельники зобов'язані реєструвати договір, що позбавляє їх можливості його розірвання в разі, якщо клієнт не розплачується в термін; будівельники зобов'язані в договорі вказувати терміни будівництва; клієнт має право накласти штраф за зрив цих термінів. |
| Ріелтори | Ринок житла може суттєво розширитися в результаті іпотечного кредитування. Працювати на ринку зможуть лише фахівці у сфері нерухомості, що володіють високою кваліфікацією і пройшли спеціальне навчання. Великий вплив на ринок нададуть інші закони, наприклад, закон про учасників пайового будівництва - обов'язкова реєстрація договорів пайової участі дозволить, нарешті, уникнути подвійних продажів. | Роботу ріелторів ускладнить неможливість з березня 2005 року проводити угоди обміну муніципального житла на житло у власності, а з 1 січня 2007 року - неможливість приватизації житла. |
| Фінансисти | Регламентується вирішення питання з неплатниками за житловими кредитами - аж до їх виселення з житла, придбаного за допомогою кредитних коштів. | Переважна більшість муніципалітетів і регіональних адміністрацій не мають фонду для розселення тих, хто позбувся квартири за невиплату кредиту. |
| Споживачі | Знизяться фінансові ризики в пайовому будівництві; у разі будь-якого зриву договору приватному інвестору буде виплачена неустойка. На два роки продовжується термін приватизації безкоштовного житла - всі квартири, отримані від держави за договором соціального найму до 1 березня 2005 року, можна буде оформити у власність до 1 січня 2007 року. При придбанні житла в кредит буде скасовано обов'язкове нотаріальне посвідчення правочину, на яке припадає 1,5 відсотка від її суми. Власники квартир будуть самі встановлювати розмір платежів за житлові послуги, вибирати форму управління і обслуговуючу організацію. Дозволено без погоджень, тобто не є перебудовою: косметичний ремонт, складання-розбирання вбудованих меблів і антресолей, заміна інженерного устаткування на аналогічне на тому ж місці. | Той, хто не потрапив в календарний графік безкоштовної приватизації, буде викуповувати житло за тарифами, які призначить держава, чергу на житло буде для всіх одна - в кодексі немає поняття «першочергове надання». Заборонені розбирання будь-яких міжквартирних перегородок, перенесення радіаторів в засклені лоджії, пристрій підлог з підігрівом від загальнобудинкових мереж. |
1. Евпланов А. Іпотека набуває реальних контури / / Російська газета. - 2005. - № 7. - 1 березня. - С. 3
Бібліографія
1. Послання Президента РФ Федеральним Зборам від 26.05.2004. «Послання Президента Росії Володимира Путіна Федеральним Зборам Російської Федерації» / / Російська газета. - 2004. - № 109
2. Цивільний кодекс Російської Федерації: Ч.1. / / Відомості Верховної. - 1995. - № 32.
3. Горемикін В.А., Бугулов Е.Р. Економіка нерухомості. Підручник. - М.: Інформаційно-видавничий дім «Філін», 1999. - 592с.
4. Задунов В.С. Економічна теорія: Тексти лекцій. Частина II. 2-е вид., Перераб. і доп. / КрасГАСА. Красноярськ, 2002. - 128 с.
5. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Економіка нерухомості. (Підручники для вузів. Спеціальна література) - СПб.: Видавництво «Лань», 2001. - 480 с.
6. Курс економічної теорії: Підручник під ред. проф. Чепуріна М.Н., проф. Кисельової Е.А.. - К.: Видавництво «АСА», 1998. - 624 с.
7. Любимов Л.Л., Раннев Н.А. Основи економічних знань: Підручник для 10 та 11 кл. шкіл і кл. з поглиблений. изуч. Економіки. - 5-е вид. - М.: Віта-Пресс, 2000. - 496 с.
8. Макконелл Кемпбелл Р., Брю Стенлі Л. Економікс: Принципи, проблеми і політика. У 2 т.: Пер. з англ. 11-го вид. Т. 2. - М.: Республіка, 1993. - 400 с.
9. Міцкевич О.О. Збірник завдань з економіки: - М.: «Віта-Пресс», 1998. - 144 с.
10. Оцінка нерухомості: Підручник / За ред. А. Г. Грязнова, М. А. Федотової. - М.: Фінанси і статистика, 2003. - 496 с.
11. Щербакова Н.А. Економіка нерухомості: Навчальний посібник. - Ростов н / Д.: Фенікс, 2002. - 320 с.
12. Економічна теорія: Підручник для студ. вищ. навч. закладів / За ред. В. Д. Камаєва. - 7-е вид., Перераб. і доп. - М.: Гуманит. вид. центр ВЛАДОС, 2002. - 640 с.
13. Економічна теорія: Підручник. - Вид. испр. і доп. / Під загальною ред. акад. В. І. Відяпіна, А. І. Добриніна, Г. П. Журавльової, Л. С. Тарасевича - М.: ИНФРА-М, 2004. - 672 с.
14. Вікторова Л. Іпотека у вашому регіоні: Двері відкриті. Ще не для всіх / / Економіка і життя. - 2005. - № 4. - С. 4
15. Державний розрахунок / / Економіка і життя. - 2005. - № 4. С. 4
16. Григор'єв Д. Пастка для орендаря / / Економіка і життя. - 2004. - № 37. - С. 2-3
17. Давлетшін М.Б., Расулов А.Ф., Давлетшина І.М. Шляхи розвитку накопичувальних схем придбання житла / / Економіка будівництва. - 2003. - № 4. - С. 13-22
18. Евпланов А. Іпотека набуває реальних контури / / Російська газета. - 2005. - № 7. - 1 березня. -С. 3
19. Звягін Ю. Іпотечний кредит доріг і колючий / / Російська газета. - 2005 .- № 9. - 22 березня. - С. 3
20. Івакін О. Що в «земельному» портфелі Германа Грефа / / Російська газета. - 2005. - № 6. - 22 лютого. - С. 4
21. Іпотека накрутить ціни. / / Прямі інвестиції. - 2004. - № 7. - С. 4
22. Колодіна І. Житло в доступному пакеті / / Російська газета. - 2005. - № 2. - 25 січня. - С. 1, 3
23. Концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації / / Муніципальна економіка. - 2002. - № 3. - С. 75-93
24. Крутик А., Микільська Є. Управління нерухомістю / / Муніципальна економіка. - 2002. - № 1. - С. 77-96
25. Куликов М. Закон квадратного метра / / Російська газета. - 2005. - № 7. - 1 березня. - С. 1, 3
26. Латишева О., Кузнєцова Т., Попова Є. Земля: поторгуємося? / / Економіка і життя. - 2005. - № 7. - С. 4-5
27. Морозова Л. Куди рухається нерухомість / / Російська газета. - 2005. - № 10. - 29 березня. - С. 8
28. Назарова Л., Башкатова Є., Латишева О. Як на Русі будувати краще / / Економіка і життя. - 2004. - № 28. - С. 2-3
29. Назарова Л., Башкатова Є., Латишева О. Світовий досвід: Держава і громадяни / / Економіка і життя. - 2004. - № 28. - С. 3
30. Назарова Л. Доступ до житла / / Економіка і життя. - 2004. - № 28. - С. 1.
31. Огородніков В. Майновий РАГС / / Економіка і життя. - 2002. - № 52. - С. 2-3.
32. Печатнікова С.М. Організація та механізм функціонування житлового ринку / / Економіка будівництва. - 2003. - № 4. - С. 2-12.
33. Поляченко І., Семек О. Квартирне питання / / Прямі інвестиції. - 2004. - № 6. - С. 76-79
34. Рошек Ю. Без почуття боргу / / Прямі інвестиції. - 2004. - № 7. - С. 78-81
35. Рошек Ю. Провінційний приклад / / Прямі інвестиції. - 2004. - № 7. - С. 82-83
36. Рошек Ю. Строй! Хто йде? / / Прямі інвестиції. - 2004. - № 6. - С. 98-102
37. Славіна І. Іпотека будь простішим! І люди до тебе потягнуться / / Єдина Росія. - 2005. - № 8. - С. 1, 6.
38. Тиртишов Ю.П. Проблеми формування ринку доступного житла в Російській Федерації / / Економіка будівництва. - 2004. - № 11. - С. 2-13
Цей текст може містити помилки.
Міжнародні відносини та світова економіка | Курсова
Схожі роботи:
Ринок нерухомості 2
Ринок нерухомості
Ринок нерухомості в Росії
Первинний і вторинний ринок нерухомості
Ринок оренди комерційної нерухомості в м Москві
Динаміка цін на ринку нерухомості на прикладі комерційної нерухомості м Київ
Динаміка цін на ринку нерухомості на прикладі комерційної нерухомості м Київ
Фінанси гроші бюджетна кредитна і банківська системи РФ валютний ринок і ринок цінних паперів
Ринок цінних паперів Фондовий ринок України