М.А. Медведєва, ВАТ "Житлова корпорація" Дім "
Оціночна діяльність в Росії отримала свій активний розвиток на початку 1990-х років, одночасно з переходом економіки країни на ринкові відносини. Особливу значимість набула діяльність оцінювачів нерухомого майна у зв'язку з швидким і бурхливим розвитком ринку нерухомості, тобто різким збільшенням числа угод купівлі-продажу як житлових, так і нежитлових об'єктів. Крім того, введення Держкомстатом РФ з 1 січня 1995 р. обов'язковій переоцінки основних фондів підприємств з роздільною здатністю залучати для цього незалежних експертів викликало підвищення попиту на фахівців з оціночної діяльності.
У травні 1993 р. незалежні оцінювачі країни об'єдналися в Товариство оцінювачів (РОО), однією з найважливіших завдань якого стала підготовка кадрів з оцінки. Спочатку найбільш інтенсивно велося навчання оцінювачів нерухомості та бізнесу, в подальшому коло спеціальностей розширився.
Незважаючи на активну практичну діяльність оцінювачів всіх напрямків, законодавчої (правової) бази до середини 1998 р. вона не мала. Послуги з оцінки нерухомості тривалий час розглядалися як один із напрямків роботи ріелторських фірм і відповідно ліцензувалися як один з видів операцій з нерухомістю. У листопаді 1996 р. Уряд РФ прийняв постанову? 1407 "Про затвердження Положення про ліцензування ріелтерської діяльності", яке визначило, що послуги з оцінки нерухомості ріелтерської діяльністю не є. Після цього, протягом майже двох років, робота оцінювачів нерухомості та інших напрямів державою не регулювалася.
У липні 1998 р. Державною думою було прийнято закон "Про оціночної діяльності в Російській Федерації". Він визначив правові засади регулювання діяльності оцінювачів щодо об'єктів оцінки всіх форм власності для цілей здійснення операцій з ними.
Справжнім законом встановлюється, що оцінною діяльністю вважається діяльність відповідних суб'єктів щодо визначення ринкової або іншої вартості об'єктів оцінки. При цьому під ринковою вартістю розуміється найбільш ймовірна ціна, по якій даний об'єкт може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно і володіють достатньою інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини, тобто . коли одна зі сторін угоди не зобов'язана відчужувати об'єкт, а інша сторона не зобов'язана приймати виконання; боку добре інформовані про предмет угоди і діють у своїх інтересах; об'єкт представлений на відкритому ринку у формі публічної оферти; ціна угоди представляє собою розумну винагороду, і примус до здійснення угоди з будь-чиєї сторони відсутня; платіж за об'єкт оцінки виражений у грошовій формі.
Дане визначення відповідає міжнародним стандартам оцінки, які є основою діяльності російських оцінювачів.
Закон конкретизує і об'єкти оцінки, якими вважаються окремі матеріальні об'єкти (речі); сукупність речей, що становлять майно особи - рухоме або нерухоме, в т.ч. підприємства; право власності та інші речові права на майно або окремі речі, права вимоги, зобов'язання (борги); роботи, послуги, інформація та інші об'єкти цивільних прав. Земля як об'єкт оцінки цим законом не виділяється, але мається на увазі.
Закон "Про оціночної діяльності в Російській Федерації" визначає також випадки обов'язкового проведення оцінки, вимоги до договору на надання послуг з оцінки, вимоги до змісту звіту про оцінку, основні права і обов'язки оцінювачів, умова страхування цивільної відповідальності оцінювачів, вводить обов'язковість ліцензування оціночної діяльності. Особливу значимість являє собою вимогу про відсутність у фахівців з оцінки майнового чи правового інтересу в об'єкті оцінки, так як незалежність оцінювача повинна бути гарантом достовірності результату проведеної оцінки.
Відповідно до ст. 20 цього закону суб'єкти оціночної діяльності повинні функціонувати на базі системи нормативних документів (стандартів), які поки Урядом РФ не розроблено та не затверджено. У період становлення РОО розробило на основі державних стандартів РФ і стандартів оцінки Міжнародного комітету з стандартизації оцінки майна свої нормативні документи. Товариство оцінювачів рекомендує застосовувати при оцінці об'єктів та інші нормативні акти: документи по стандартизації, метрології та сертифікації Держстандарту РФ; норми, правила і нормативи органів державного нагляду; будівельні норми і правила, стандарти інших небудівельних галузей, норми технологічного проектування і т.д.
Справжнім законом оцінювачам надано право самостійно застосовувати методи проведення оцінки об'єктів відповідно до стандартів оцінки.
Традиційними методами оцінки вважаються: підхід за витратами, підхід по порівнянним продажу і підхід за доходами. Всі вони широко застосовуються російськими оцінювачами на практиці при визначенні різних видів вартості як житлової, так і нежилої нерухомості.
Одним з найпоширеніших видів діяльності оцінювачів нерухомості є визначення ринкової вартості житлових приміщень (квартир) при здійсненні угод купівлі-продажу, для вирішення питання про спадкування та даруванні майна, для цілей оподаткування, для вирішення судових суперечок і т.д.
РОО розроблено типовий звіт з оцінки житла, який передбачає визначення ринкової вартості квартир витратним методом і методом порівняння продажів аналогів.
На практиці оцінка житла здійснюється в основному шляхом порівняння продажів аналогічних квартир, так як ріелтерські фірми мають великої поточної і накопиченої інформацією про операції купівлі-продажу, про ціни попиту на нерухомість і ціни пропозицій до продажу.
Сутність підходу по порівнянним продажу складається в тому, що при покупці або оренді нерухомого майна розсудливий покупець ніколи не заплатить ціну, що перевищує вартість придбання або оренди схожого за своїми характеристиками об'єкта нерухомості. Оцінювач повинен відібрати аналогічні за місцем розташування об'єкти, по яких є дані про продаж, і порівняти основні характеристики об'єкта оцінки з відповідними елементами аналогів; внести цінові поправки на умови та час продажу; оцінити ступінь схожості кожного із значущих елементів об'єкта оцінки з цими ж характеристиками аналогів і визначити по кожному з них поправку до ціни продажу даного об'єкту.
При цьому повинні дотримуватися деякі умови, наприклад, достовірність даних про продажі, правильний облік відмінностей між об'єктом оцінки і аналогами, наявність на ринку нерухомості достатнього числа продажів аналогічних видів нерухомості, відповідність цін продажів визначення ринкової вартості.
Як приклад наведемо розроблену нами методику оцінки квартир, яка відповідає вимогам підходи по порівнянним продажу (див. додаток). В її основі лежить коригування середньої ціни продажу квартир конкретного типу (малосімейок, одно-, дво-, трикімнатних і т.д.), розробленої на базі даних про попит на них, поправочними коефіцієнтами по групі характеристик житла. Перелік основних і додаткових характеристик можна розширити в залежності від мети і завдань оцінки об'єкта. До додаткових елементів оцінки відносяться витрати на вироблені поліпшення житла, наприклад, скління лоджії, додатково вбудовані шафи. Витрати на поточний ремонт враховуються в межах декількох місяців до моменту продажу і тільки ті його види, які не передбачені будівельними нормами і правилами для типового житла (за умови, що квартира виставлена на продаж разом з поліпшеннями). Облік додаткових характеристик вимагає ретельного підходу в кожному конкретному випадку оцінки житла.
Коефіцієнти коригування за основними характерісткамі розроблені на основі вивчення попиту покупців на квартири та його впливу на ціну продажу. Практика продажів, наприклад, показала, що житлові приміщення на першому та останньому поверхах будинків купуються не дуже охоче в порівнянні з іншими поверхами. Аналіз статистики цін продажу квартир в залежності від поверховості показав, що в таких випадках розумно застосовувати коефіцієнт коригування в межах 0,96 - 0,97. Відсутність балкона або лоджії також знижує ціну попиту та продажу, що підтверджується відповідним аналізом цін, і т.д. по кожному елементу коригування.
Найбільш значимим в системі коефіцієнтів даної методики є показник, який регулює ціну в залежності від місця розташування квартири по районах (вулицями) міста. Нами визначено десять таких коефіцієнтів відповідно до розбивкою адміністративних райнов міста, але з урахуванням попиту в них на житло: з Кіровського округу виділено, наприклад, Старий Кіровськ, тому що попит на квартири і ціни на них у цьому районі істотно відрізняються від попиту і цін на житло в інших районах Лівобережжя. У випадку, коли середня ціна продажу аналогів визначена тільки по квартирах, розташованим в районі знаходження об'єкта оцінки, даний коефіцієнт береться рівним 1.
Аналогічні принципи коригування інших основних характеристик, однак для застосування даної методики необхідна значна статистика з продажу квартир і складний поелементний аналіз.
Необхідною умовою для практичного застосування методики є не тільки наявність достатнього обсягу інформації по операціях купівлі-продажу житла, а й добре знання оцінювачем місцевих умов і особливостей розвитку ринку житлової нерухомості, співвідношення попиту та пропозиції в конкретні періоди часу, знання сезонного коливання цін на квартири, тобто значний досвід роботи.
Запропонована методика розроблена для оцінки житла на вторинному ринку нерухомості в умовах м. Омська. Однак вона цілком прийнятна (з видозміною деяких характеристик) для визначення ринкової вартості нових квартир або приватних будинків за умови відповідної розробки коефіцієнтів коригування та наявності даних про продаж їх аналогів.
Таким чином, з прийняттям Закону "Про оціночну діяльність в Російській Федерації" наші оцінювачі, в тому числі і оцінювачі нерухомості, отримали не тільки правову основу для своєї практичної діяльності, але й можливість розвивати та вдосконалювати методологію оцінки різних об'єктів, розширювати сферу своєї практичної діяльності .