Оцінка нерухомості 3

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Введення
Різні блага (предмети, речі, майно) створюються, продаються і купуються для задоволення визначених потреб держави, юридичних і фізичних осіб, а також для отримання вигод від володіння ними і використання. Від можливості того чи іншого об'єкта власності задовольнити наявні потреби і від переваг, які принесе володіння цим об'єктом надалі, залежить його цінність, а отже, вартість.
Всі операції та операції з майном вимагають знання вартості об'єкта власності. У ринкових умовах вартість не задається директивно, а залежить від факторів, тенденцій та змін в економіці та життя суспільства в цілому. Тому постійно виникає необхідність визначення вартості об'єктів власності.

Визначення проблеми
Основні проблеми, які зазвичай визнані вирішувати оцінювачі, пов'язані з оцінкою вартості. Вона має важливе значення для покупця або продавця при визначенні обгрунтованої ціни угоди, для кредитора при ухваленні рішення про надання іпотечного кредиту, для страхової компанії при відшкодуванні шкоди. Якщо уряд відчужує власність, власнику може знадобитися її оцінка, щоб оскаржити пропозицію уряду про «справедливу сатисфакцію». Оцінка може проводитися з метою оподаткування. При укладанні орендного договору з включенням положення про підвищення рівня орендної плати, остання встановлюється у відсотках від ринкової вартості. Розподіл ціни покупки на вартість землі та забудови може мати значення при обгрунтуванні схеми нарахування зносу з метою оподаткування. Якщо одна корпорація прагне придбати іншу, то їй може знадобитися оцінка поточної вартості нерухомості, що належить останньої.
В даній контрольній роботі проводиться робота з визначення оціночної вартості об'єкта нерухомості - складу, що належить фізичній особі.
Датою завершення об'єкта нерухомості визначено 13 червня 2007
Метою даної контрольної роботи є визначення оціночної вартості обладнаного нежитлового приміщення для застави, площа якого розраховується за наступною формулою:
S ННП = 2 * n = 2 * 95 = 190 м 2,
Де S ННП - площа оцінюваного приміщення; n - номер варіанта.
Необладнане нежитлове приміщення знаходиться в населеному пункті в районі середньої віддаленості від центру міста, матеріалом з якого зроблено приміщення є цегла, стан - погане.

Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання
об'єкта нерухомості.
На даному етапі виконання контрольної роботи аналізується найкраще або найбільш ефективне використання земельної ділянки з поліпшеннями (наявними нежитловим приміщенням).
Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання об'єкта нерухомості виконується шляхом перевірки відповідності розглянутих варіантів використання наступними критеріями:
- Фізична здійсненність: розгляд технологічно реальних для даної ділянки способів використання.
- Правомочність: розгляд законних способів використання, які не суперечать розпорядженням про зонування, положенням про історичні зонах і пам'ятниках, екологічному законодавству.
- Ринкові умови: можливість ринку прийняти даний варіант використання, визначає ступінь її інтеграції в характер попиту та пропозиції даного ринку, а також визначає його конкурентоспроможні якості.
- Фінансова виправданість: розгляд тих фізично необхідних і дозволених законом варіантів використання, які будуть приносити власнику ділянки.
- Максимальна ефективність: розгляд того, який з фізично здійсненних, правомочних і фінансово виправданих варіантів використання об'єкта буде приносити максимальний чистий дохід або максимальну поточну вартість.
Очікувану дохідність ННП можна оцінити, грунтуючись на даних про очищених ставках оренди (коли комунальні послуги оплачуються орендарем окремо) за його аналогам, наданих у таблиці 1.

Таблиця 1 - Очищені ставки оренди з нежилих приміщень, тенге
Найменування об'єкта
Площа, м 2
Розташування
Віддалений район
район середньої віддаленості
центральний район
СКЛАД
до 60
60-600
більше 600
27
26
25
30
28
26
40
33
28
ОФІС
до 30
30-60
більше 60
24
23
22
31
31
30
50
50
49
МАГАЗИН
до 30
30-100
більше 100
27
26
24
31
30
30
55
53
52

У відповідності з варіантом ННП знаходиться в середній віддаленості від центру міста і займає площу 190 кв. метрів у зв'язку з цим мною вибрано завдання складу. Склади по своїй суті займають не менш важливе значення у підприємницькій діяльності будь-якої величини.

Визначення вартості нежитлового приміщення різними
підходами до оцінки нерухомості
Традиційно для визначення оціночної вартості об'єкта нерухомості використовують три підходи до оцінки: порівняльний метод, витратний метод, дохідний метод.
В результаті застосування цих підходів до оцінки нерухомості визначаються три різні величини оцінної вартості одного й того ж об'єкта, на підставі яких надалі формується підсумкова величина вартості нерухомості.
Використання порівняльного підходу в процесі оцінки об'єкта нерухомості
Основним принципом порівняльного підходу до оцінки нерухомості є принцип заміщення, заснований на тому, що при наявності на ринку декількох аналогічних об'єктів раціональний інвестор не заплатить більше тієї суми, в яку обійдеться придбання нерухомості еквівалентної корисності.
Даний метод оцінки нерухомості полягає у визначенні вартості приміщення на основі порівняльного аналізу наявних ринкових даних про недавні продажі аналогічних (порівнянних з оцінюваним приміщенням) об'єктів. При цьому виявляються відмінності між порівнюваними об'єктами, пов'язані з їх індивідуальними особливостями кожного аналога, і по всіх розглянутих елементів порівняння (відмінностей) якісним і кількісним визначаються відповідні коригування. Поправки застосовуються з метою визначення ймовірної ціни продажу аналога, що володіє тими ж характеристиками, що і оцінюваний об'єкт, тобто застосування коригувань дозволяє згладити відмінності між оцінюваним об'єктом нерухомості і порівнянними аналогами.
У таблиці 2 наведена інформація по ринку про нещодавно проданих об'єктах нерухомості, порівнянних з оцінюваним нежитловим приміщенням.
Таблиця 2 - Дані про продажі нежитлових приміщень
Аналоги
Розташування
Площа, м 2
Матеріал стін
Стан
Приміщення
Вартість устаткування, тис. тенге
А 1
з / о
199
до
Ср
35
А 2
з / о
187
до
Пл
22
A 3
з / о
185
п
Ср
18
А 4
Про
194
п
Ср
25
А 5
Про
188
до
Пл
0
А 6
Про
198
до
Ср
15
А 7
Ц
184
до
Ср
23
А 8
Ц
197
до
Пл
0
А 9
Ц
185
п
Ср
30
На основі порівняльного аналізу порівнянних об'єктів отримаємо скориговані ціни продажу, то є дев'ять варіантів оціночної вартості даного нежитлового приміщення.
Результати проведення коректувань розрахунків відображені в таблиці 3.
Таблиця 3 - Корегування цін порівнянних нежитлових приміщень
Об'єкт порівняння
Розташування
Площа, м 2
Матеріал стін
Стан приміщення
Вартість обладнання, тис.тенге
Ціна продажу *, тис.тенге
Ц кх **, тис. тенге
Поправка в частках
Підсумкова скоригована ціна, тис.тенге
за місцем розташування
за матеріалом стін
за станом приміщення
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
ОЦ
з / о
190
до
пл
0
-
-
-
-
-
-
А 1
з / о
199
до
Ср
35
615
553,77
0,85
1,09
1,12
574,63
А 2
з / о
187
до
Пл
22
520
505,99
0,85
1,09
1,12
525,05
A 3
з / о
185
п
Ср
18
545
541,24
0,85
1,09
1,12
561,64
А 4
Про
194
п
Ср
25
465
430,93
0,72
1,09
1,12
378,78
А 5
Про
188
до
Пл
0
443
447,71
0,72
1,09
1,12
393,53
А 6
Про
198
до
Ср
15
530
494,19
0,72
1,09
1,12
434,38
А 7
Ц
184
до
Ср
23
655
652,61
0,9
1,09
1,12
717,03
А 8
Ц
197
до
Пл
0
580
559,39
0,9
1,09
1,12
614,61
А 9
Ц
185
п
Ср
30
605
590,54
0,9
1,09
1,12
648,84
1 * Ціни продажів нежитлових приміщень, порівнянних з оцінюваним об'єктом нерухомості, представлені в Додатку Б у відповідності з номером варіанту.
2 ** Ц кх - ціна продажу аналога, наведена до оцінюваного об'єкту за кількісними характеристиками (за площею та вартості обладнання).
(2)
де Ц кх i - Піна продажу i-го аналога, наведена до оцінюваного об'єкту за кількісними характеристиками (за площею та вартості обладнання), тис. тенге;
P i - Ціна продажу i-го аналога, тис. тенге;
C про i - вартість обладнання i-го аналога, тис. тенге;
S п i - площа i-го аналога, м 2.
Цкх1 =
615 - 35
* 190
=
553,77
199
Цкх2 =
520 - 22
* 190
=
505,99
187
Цкх3 =
545 - 18
* 190
=
541,24
185
Цкх4 =
465 - 25
* 190
=
430,93
194
Цкх5 =
443 - 0
* 190
=
447,71
188
Цкх6 =
530 - 15
* 190
=
494,19
198
Цкх7 =
655 - 23
* 190
=
652,61
184
Цкх8 =
580 - 0
* 190
=
559,39
197
Цкх9 =
605 - 30
* 190
=
590,54
185
Практика застосування порівняльного методу оцінки нерухомості показує, що розходження в цінах порівнянних нежитлових приміщень за рахунок місця розташування складають:
- Між розташованими у віддаленому районі та районі середньої віддаленості - 15%;
- Між розташованими у центрі міста та районі середньої віддаленості - 10%.
Для визначення поправок за іншими параметрами (матеріалу стін і станом приміщення) в даній контрольній роботі застосовано метод порівнянних пар.
Поправка в частках за матеріалом стін отримана наступним чином:
Для району з / о:
553,77
=
1,02
541,24
Для району про:
494,19
=
1,15
430,93

Для центру:
652,61
=
1,11
590,54
Загальна поправка по місту визначена як середня арифметична величина по всіх районах:
1,02 +1,15 +1,11
=
1,09
3
Поправка в частках за станом приміщення отримана наступним чином:
Для району з / о:
553,77
=
1,09
505,99
Для району про:
494,19
=
1,1
447,71
Для центру:
652,61
=
1,17
559,39
Загальна поправка по місту визначена як середня арифметична величина по всіх районах:
1,09 +1,1 +1,17
=
1,12
3
У таблицю 3 занесені підсумкові величини коригуючих коефіцієнтів.
Підсумкова скоригована ціна i-го аналога (гр.12, табл.3) визначаються як добуток величини ціни продажу i-го аналога, скоригованої за кількісними характеристиками (Ц кх i) та загальних поправок за місцем розташування, матеріалу стін і станом приміщення.
Підсумкова скоригована ціна 1-го аналога:
553,77 * 0,85 * 1,09 * 1,12 = 574,63
ціна 2-го аналога: 505,99 * 0,85 * 1,09 * 1,12 = 525,05
ціна третій аналога: 541,24 * 0,85 * 1,09 * 1,12 = 561,64
ціна 4-го аналога: 430,93 * 0,72 * 1,09 * 1,12 = 378,78
ціна 5-го аналога: 447,71 * 0,72 * 1,09 * 1,12 = 393,53
ціна 6-го аналога: 494,19 * 0,72 * 1,09 * 1,12 = 434,38
ціна 7-го аналога: 652,61 * 0,9 * 1,09 * 1,12 = 717,03
ціна 8-го аналога: 559,39 * 0,9 * 1,09 * 1,12 = 614,61
ціна 9-го аналога: 590,54 * 0,9 * 1,09 * 1,12 = 648,84
Тепер проводимо узгодження отриманих підсумкових скоригованих цін аналогів з метою виключення випадкових величин. Узгодження - це не усереднення отриманих проміжних результатів, а процес зважування та порівняння показників відповідно до їх характеристиками.
Для отримання результату оцінки на основі порівняльного методу оцінки нерухомості (С смо) погодження скоригованих цін аналогів проводимо відповідно до наявних відзнаками порівнянних об'єктів від оцінюваного нежитлового приміщення. Для узгодження даних іспользуванися статистичні методи, експертні оцінки та математичні методи в комплексі з думкою оцінювача.
Судження про вартість об'єкта нерухомості на основі порівняльного аналізу продажів можна прийняти в результаті аналізу чотирьох показників:
- Середньоарифметичного значення скоригованих цін зіставних продажів;
- Модального значення;
- Медіанного значення;
- Скоригованої ціни самого схожого на оцінюваний об'єкт аналога.
Щоб уникнути спотворення розрахункових даних перевіримо отриманий ряд значень (підсумкових скоригованих цін) на стійкість. Для цього використовується показник коефіцієнта розкиданості ряду (k р):
(3)
де а max - максимальне значення ряду отриманих підсумкових скоригованих цін.
а min - мінімальне значення ряду отриманих підсумкових скоригованих цін;
При перевірці ряду отриманих підсумкових скоригованих цін продажу необхідно ряду перевіряються значень проранжировать і врахувати, що:
- Якщо k р ≤ 1,3, це означає що всі отримані значення достовірні і можуть брати участь у визначенні середнього значення скоригованого ціни продажу;
- Якщо 1,3 ≤ k р ≤ 2, то перевірку та очищення ряду значень вартості необхідно проводити за методом визначення крайніх (граничних) значень за формулами:
(4)
(5)
де а max - найбільша величина в ряду значень підсумкових скоригованих цін порівнянних об'єктів;
а min - найменша величина в низці значень підсумкових скоригованих цін порівнянних об'єктів;
lim а max, lim a min - розрахункові граничні максимальне і мінімальне значення вартості порівнянних об'єктів нерухомості;
å а i - сума всіх значень ряду підсумкових скоригованих цін порівнянних об'єктів нерухомості;
n - кількість значень в ряду отриманих цін аналогів;
k - коефіцієнт, що залежить від кількості значень у перевіряється ряду (для числа значень від 7 до 8 приймається рівним 1,1);
а n -1 - передостаннє значення рангового ряду отриманих підсумкових скоригованих цін аналогів;
а 2 - друге значення рангового ряду отриманих підсумкових скоригованих цін аналогів.
Kр =
717,03
=
1,89
378,78
a max ≤ lim a max =
4848.50-717.03
+1.1 * (614.61 +378.78)
=
1609.159
9-1
a min ≤ lim a min =
4848.50-378.78
-1.2 * (717.03-525.05)
=
387.537
9-1
Умова виконується, тому всі значення отриманих підсумкових скоригованих цін аналогів можуть бути прийняті для визначення середнього значення оціночної вартості об'єкта нерухомості.
Ср.цена =
574,63 +525,05 +561,64 +378,78 +393,53 +434 +717,03 +614,61 +648,84
=
538,72
9

Розташування в значній мірі визначає величину експлуатаційних витрат, особливо транспортних, часто виступає необхідним елементом технології, нарешті елементом зручності для покупців. Тому місце розташування значно впливає на вартість нерухомості, так само важливе значення має стан об'єкта.
Визначення вартості об'єкта нерухомості витратним методом оцінки нерухомості
В основі витратного підходу лежить принцип заміщення, який говорить: типовий покупець не заплатить за готовий об'єкт більше, ніж за створення об'єкта аналогічної корисності.
Витратний підхід заснований на визначенні вартості об'єкта нерухомості виходячи з вартості земельної ділянки, на якій він розташований, і витрат на зведення наявних на ньому поліпшень за вирахуванням накопиченого зносу. При розрахунку витрат на можливе нове будівництво об'єкта оцінки враховуються витрати інвестора, а не підрядника.
Для розрахунку оціночної вартості об'єкта нерухомості використана формула (7):
(7)
де С ЗП - вартість об'єкта нерухомості, певна витратним підходом, тис. тенге;
З з - вартість землі, тис.тенге;
З нс - вартість нового будівництва поліпшень, тис. тенге;
І - накопичений будовою знос, тис. тенге.
Вартість ділянки землі визначається за формулою:
(8)
де S з - площа земельної ділянки, м 2;
P з - ціна землі за 1м 2, тис. тенге.
Площа земельної ділянки визначена схематично з додаванням по 2 метри від кромки будівлі по периметру. Ціна землі в контрольній роботі приймається рівною 146 тенге за 1м 2.
S з = 12 * 21 = 252 м 2
З з = 252 м 2 * 0,146 тис.тг. = 36,792 тис.тг.
Накопичений оцінюваним об'єктом знос складається з величини фізичного, зовнішнього і функціонального зносів і визначається за формулою:
(9)
де І ф - фізичний знос нежитлового приміщення, тис. тенге;
І фн - функціональний знос нежитлового приміщення, тис. тенге;
І в - зовнішній знос нежитлового приміщення, тис. тенге.
При визначенні вартості нового будівництва поліпшень (відновної вартості або вартості заміщення) слід враховувати витрати інвестора, а не підрядника. При цьому середня величина підприємницької прибутку підрядника приймається рівної 30%. Будівельні витрати на зведення аналогічних оцінюваному об'єкту нежитлових приміщень становлять - 3256 тенге / м 2
З нс = 190 м 2 * 3,256 тис.тг / м 2 = 618,64 тис.тг
Дані про фізичний знос представлені в таблиці 4.
Таблиця 4 - Інформація про фізичний знос конструктивних елементів будівлі
Конструктивні елементи будівлі
Питома вага,%
Знос,%
1
2
3
Фундамент
7
6
Стіни і перегородки
26
9
Перекриття
12
5
Покрівля
5
10
Підлоги
9
12
Прорізи
11
10
Оздоблювальні роботи
7
8
Інженерне обладнання
15
9
Інші роботи
8
6
РАЗОМ:
100
-
Розбивка будівлі за елементами здійснена відповідно до Збірника 32 укрупнених показників відновної вартості будівель.
Таблиця 5 - Розрахунок фізичного зносу оцінюваного нежитлового приміщення
Конструктивні елементи будівлі
Питома вага,%
СНР, тис. тг.   
Знос,%
знос, тис.тг
Фундамент
7
43,30
6
2,60
Стіни і перегородки
26
160,85
9
14,48
Перекриття
12
74,24
5
3,71
Покрівля
5
30,93
10
3,09
Підлоги
9
55,68
12
6,68
Прорізи
11
68,05
10
6,81
Оздоблювальні роботи
7
43,30
8
3,46
Інженерне обладнання
15
92,80
9
8,35
Інші роботи
8
49,49
6
2,97
РАЗОМ:
100
618,64
-
52,15
Таким чином, провівши всі необхідні попередні розрахунки щодо визначення вартості земельної ділянки, вартості заміщення оцінюваного об'єкта нерухомості і величини накопиченого їм зносу, можна розрахувати оціночну вартість даного нежитлового приміщення витратним підходом.
І = І ф + І фн + І в
І = 52,15 + 0 + 0 = 52,15 тис.тг
З зп = 36,792 тис.тг. + 618,64 тис.тг - 52,15 тис.тг = 603,282 тис.тг
Витратний підхід в оцінці нерухомості не відображає ринкову вартість, тому що витрати інвестора не завжди створюють ринкову вартість через різницю у витратах на відтворення порівнянних об'єктів, і, навпаки створювана вартість не завжди буває адекватною понесених витрат.
Застосування дохідного методу визначення вартості нежитлового
приміщення
Прибутковий підхід заснований на тому, що вартість нерухомості, в яку вкладено капітал, повинна відповідати поточної оцінки якості та кількості доходу, який ця нерухомість здатна принести. Таким чином, прибутковий підхід полягає в перетворенні очікуваних вигод, які може принести використання і (або) подальший продаж об'єкта нерухомості з урахуванням ризику, в поточну вартість нерухомості.
Основною передумовою розрахунку вартості нерухомості на основі даного підходу вважається її здача в оренду. Для перетворення майбутніх доходів від нерухомості в поточну вартість здійснюється капіталізація доходу.
Капіталізація доходу - це процес, що визначає взаємозв'язок майбутнього доходу та поточної вартості оцінюваного об'єкту і являє собою норму доходу інвестора від використання нерухомості на одиницю вкладених ним коштів у даний об'єкт нерухомості.
Визначення вартості оцінюваного приміщення здійснюється за формулою:
(10)
де С дп - вартість оцінюваного об'єкта нерухомості, розрахована шляхом застосуванням дохідного підходу, тис. тенге;
NOI нп - чистий операційний дохід від оцінюваного нежитлового приміщення за рік, тис. тенге:
TCR нп - загальна норма (коефіцієнт) капіталізації.
Для визначення NOI нп слід розрахувати потенційний і ефективний валові доходи від оцінюваного об'єкта нерухомості.
Потенційний валовий дохід (FCF нп) - це сума всіх очікуваних надходжень від використання оцінюваного об'єкта нерухомості. У контрольній роботі необхідно визначити річний FCF нп за формулою:
(11)
де r - очищена ставка оренди в місяць за оцінюване нежитлове приміщення, тенге / м 2;
t - кількість місяців у періоді, за який визначається потенційний валовий дохід.
Ефективний валовий дохід (ECF нп) - це потенційний валовий дохід зменшений на величину втрат від недозавантаження об'єкта і недосбора грошових коштів у іде орендної плати. Розрахунок ECF нп для здаються в оренду об'єктів виконується за формулою:
(12)
де L 1 - збитки від недозагруженности приміщень, тис.тенге;
L 2 - збитки від недосбора орендної плати та зміни орендарів, тис. тенге.
У контрольній роботі збитки від недозагруженности приміщень (L 1) становлять 1% від FCF нп, а збитки від недосбора орендної плати та зміни орендарів (L 2) складають 3% від FCF нп.
Чистий операційний дохід (NOI нп) являє собою розраховану стійку величину очікуваного чистого річного доходу, отриманого від оцінюваного майна після покриття всіх експлуатаційних витрат і резервів. Даний показник визначається за формулою:
(13)
де E - витрати, пов'язані з утриманням та експлуатацією оцінюваного об'єкта, тис. тенге.
Витрати орендодавця з утримання та експлуатації об'єкта нерухомості включають:
- Витрати по управлінню - 12% від ECF нп;
- Витрати з податку на майно - 1% на рік від залишкової вартості (відповідно до Податкового Кодексу РК);
- Витрати зі страхування - 0,1% від вартості нового будівництва;
- Витрати по земельному податку на рік:
а) на землі м. Усть-Каменогорськ, зайняті нежитловими будівлями та спорудами - 9,65 тенге. / м 2
б) на землі м. Усть-Каменогорськ, зайняті житловим фондом, включаючи будівлі та споруди при ньому - 0,58 тенге / м 2.
Студент повинен самостійно вибрати величину земельного податку у відповідності з обраним місцем розташування оцінюваного об'єкта нерухомості. Ставки податку на землі інших районів (областей) приймаються відповідно до податкового законодавства Республіки Казахстан (див. Кодекс РК "Про податки та інших обов'язкових платежах до бюджету" (Податковий Кодекс).
Поетапний розрахунок чистого операційного доходу (NOI нп) за рік потрібно представити в таблиці 6.
Для визначення загальної норми (коефіцієнта) капіталізації оцінюваного нежитлового приміщення необхідно розрахувати коефіцієнти капіталізації для об'єктів нерухомості, порівнянних з оцінюваним, за наступною формулою:
(14)
де NOI i - Річний чистий операційний дохід i-го нежитлового приміщення, яке можна порівняти з оцінюваним об'єктом (Додаток В, у відповідність з варіантом), тис. тенге;
P i - Ціна продажу i-го нежитлового приміщення, яке можна порівняти з оцінюваним об'єктом (Додаток № Б), тис. тенге
Розрахунок коефіцієнтів капіталізації за аналогами оцінюваного об'єкта нерухомості проводиться в таблиці 7.
Таблиця 6 - Визначення річного чистого операційного доходу оцінюваного нежитлового приміщення (приклад)
Показники
Од. ізм.
Кількість
1
2
3
Очищена орендна ставка в місяць за м 2 (r)
тенге / м 2
27
Площа оцінюваного приміщення (S нп)
м 2
20
Потенційний валовий дохід за рік (FCF нп)
тис.тенге
6,48
Збитки від недозавантаження приміщень, зміни орендарів і недосбора орендної плати
тис. тенге
0,26
Ефективний валовий дохід за рік (EFC нп)
тис. тенге
6,22
Загальні витрати орендодавця (E),
в тому числі:
тис. тенге
1,63
Витрати по управлінню
тис. тенге
0,75
Витрати з податку на майно
тис. тенге
0,78
Витрати зі страхування майна
тис. тенге
0,08
Витрати по земельному податку
тис. тенге
0,02
Чистий операційний дохід (NOI нп)
тис. тенге
4,59
Таблиця 7 - Коефіцієнти капіталізації об'єктів, порівнянних з оцінюваним приміщенням
Аналоги
Чистий операційний дохід аналога (NOI i), тис. тенге
Ціна продажу аналога (P i), тис. тенге
Коефіцієнт капіталізації аналога (CR i),%
А 1
22,15
250
8,86
А 2
24,02
225
10,68
...
...
...
...
Середня норма (коефіцієнт) капіталізації по ринку нерухомості в цілому визначається як середнє арифметичне значення коефіцієнтів капіталізації аналогів, порівнянних з оцінюваним нежитловим приміщенням.
Таким чином, на основі проведених розрахунків чистого операційного доходу та загальної норми капіталізації для оцінюваного нежитлового приміщення визначається шукана величина вартості даного об'єкта нерухомості дохідним методом.
Наприкінці даного розділу необхідно зробити короткі висновки до виробленим розрахунками та проаналізувати доходи від використання оцінюваного об'єкта нерухомості та витрати пов'язані з його експлуатацією, дати висновок щодо його прибутковості, а також представити необхідні пояснення до величини оцінної вартості даного приміщення, визначеної дохідним методом.
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Міжнародні відносини та світова економіка | Контрольна робота
177кб. | скачати


Схожі роботи:
Оцінка нерухомості
Оцінка нерухомості 2
Оцінка об`єкта нерухомості
Оцінка нерухомості порівняльним підходом
Оцінка ринкової вартості нерухомості
Оцінка вартості об`єкта нерухомості
Оцінка ефективності інвестицій в нерухомості
Оцінка ринкової вартості об`єкта нерухомості
Оцінка ринкової вартості об`єкта нерухомості 2
© Усі права захищені
написати до нас