Загальна характеристика правового регулювання використання земель 2

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА ПРАВОВОГО РЕГУЛЮВАННЯ ВИКОРИСТАННЯ ЗЕМЕЛЬ юридичними особами В РЕСПУБЛІЦІ БІЛОРУСЬ
Правове регулювання використання земель юридичними особами має важливе значення у зв'язку зі значним збільшенням числа суб'єктів господарської діяльності. У чинному законодавстві склалася нова структура юридичних осіб. Постійно зростанні областю економіки Республіки Білорусь стає підприємництво. Приватний бізнес пов'язаний не тільки з використанням механізмів цивільного законодавства. Проведені в Республіці Білорусь процеси настійно ставлять завдання подальшого розвитку правових форм використання землі для підприємництва та розвитку законодавства у цій сфері.
Якщо раніше використання юридичними особами нерухомості здійснювалося, головним чином, на основі договорів оренди, то в даний час намітилася тенденція використовувати зароблені кошти для будівництва власних будівель і споруд, об'єктів виробничого та іншого призначення. Для успішного ведення бізнесу юридичні особи повинні активно облаштовувати старі будівлі під офіси, проектувати і будувати торговельні та інші об'єкти. Все це збільшує потребу в земельних ділянках, що використовуються для підприємницьких та інших цілей юридичними особами, що й обумовлює необхідність розвитку земельного законодавства щодо даних суб'єктів.
Юридичні особи нерідко створюють філії та представництва, що ускладнює їх діяльність, внутрішню організацію, створює нові права на земельні ділянки. Разом з тим реформування земельно-правової системи стосовно юридичних осіб здійснюється вкрай повільно. Земельний правопорядок як і раніше базується в основному на державній власності на землю, ускладненому порядку відведення земель юридичним і фізичним особам. Відсутність земельного обігу, несприятливі умови для інвестицій приводять до значного стримування переходу до нової земельно-правовій системі.
Підприємництво вкрай потребує матеріальної основі у вигляді земельної ділянки, а також у земельно-правових актах. У той же час в Республіці Білорусь відсутня цілісна система законодавчого регулювання відносин, що виникають у зв'язку з використанням земель для підприємницької діяльності юридичними особами.
Юридичною особою визнається організація, яка має у власності, господарському віданні або оперативному управлінні відокремлене майно, несе самостійну відповідальність за своїми зобов'язаннями, може від свого імені набувати і здійснювати майнові та особисті немайнові права, виконувати обов'язки, бути позивачем і відповідачем у суді. Юридична особа повинна мати самостійний баланс та кошторис (ст. 44 ЦК).
Правове регулювання земельних відносин за участю юридичних осіб здійснюється на основі Конституції Республіки Білорусь, Кодексу Республіки Білорусь про землю 1999 р ., Положення про порядок передачі земельних ділянок у власність юридичних осіб (їх власників), яке затверджено Указом Президента Республіки Білорусь від 22 лютого 2000 р . № 81, постанови Верховної Ради Республіки Білорусь від 5 червня 1991 р . «Про порядок вилучення та надання земельних ділянок», виданих відповідно до них інших нормативних актів. При вирішенні спорів, пов'язаних з наданням і використанням земель юридичними особами, слід керуватися постановою Пленуму Верховного Суду Республіки Білорусь від 25 вересня 1997 р . № 11 «Про деякі питання застосування земельного законодавства».
Чинне цивільне законодавство перераховує основні види юридичних осіб:
♦ акціонерні товариства;
♦ товариства з обмеженою і додатковою відповідальністю;
♦ виробничі та споживчі кооперативи;
♦ державні підприємства;
♦ інші юридичні особи та їх об'єднання. Новий Цивільний кодекс регулює діяльність
також господарських товариств:
♦ повного,
♦ командитного,
♦ простого.
Основні їх відмінності у правовому становищі полягають в обсязі прав учасників і засновників юридичної особи на майно, їх майнової відповідальності по боргах юридичної особи, участь у виробничій діяльності і ряді інших. Важливе значення для цивільного законодавства та практики має розподіл юридичних осіб на комерційні та некомерційні організації. Основною метою комерційної організації є отримання прибутку і (або) розподіл отриманого прибутку між учасниками.
Некомерційні організації такої мети як основний не мають і не розподіляють цей прибуток між своїми членами.
Юридичні особи володіють поряд з цивільною земельної правоздатністю. Для характеристики юридичної особи як суб'єкта земельних відносин має значення сфера його діяльності. Істотно відрізняється статус сільськогосподарських і несільськогосподарських юридичних осіб.
Аграрне підприємництво безпосередньо пов'язане з використанням землі як основного засобу виробництва. Воно немислиме без свободи вибору форм власності і форм господарювання на землі як у вже діючих колгоспах, радгоспах, інших сільськогосподарських підприємствах, так і при їх реорганізації та установі інших форм господарювання.
Юридична особа має цивільну правоздатність відповідно до встановлених цілей її діяльності.
Чинне законодавство Республіки Білорусь закріплює такі форми використання земель юридичними особами:
а) право приватної власності;
б) право постійного користування;
в) право тимчасового користування;
г) оренда землі;
д) земельні сервітути.
Юридичні особи можуть бути власниками і користувачами земель самого різного призначення. Так, юридичним особам Республіки Білорусь, у тому числі підприємствам з іноземними інвестиціями, земельні ділянки можуть передаватися у власність при приватизації об'єктів державної власності.
Перелік державних об'єктів, при приватизації яких разом з об'єктами у власність може бути передана земельна ділянка, затверджується Президентом Республіки Білорусь.
Земельні ділянки також можуть передаватися у власність юридичним особам Республіки Білорусь при здійсненні інвестиційних проектів. Рішення про передачу земельних ділянок у власність юридичним особам Республіки Білорусь в даних випадках приймається Президентом Республіки Білорусь. Причому передача даних земельних ділянок у власність здійснюється за плату.
У власність юридичних осіб (їх власників) не передаються землі сільськогосподарського призначення, земельні ділянки, передача яких у власність законодавством не передбачена, а також земельні ділянки, які є об'єктами земельного спору. Статтею 38 Кодексу про землю 1999 р . встановлено перелік земель, що не підлягають передачі у приватну власність. Серед них-землі загального користування; землі транспорту і зв'язку; землі, надані для потреб оборони; землі заповідників, національних парків, меморіальних і дендрологічних парків, ботанічних садів, заказників, пам'яток природи та архітектури; землі оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; землі лісового та водного фонду та деякі інші земельні ділянки.
Право власності на землю юридичної особи і право постійного користування землею засвідчуються відповідним виконавчим і розпорядчим органом з наступною видачею державного акта на земельну ділянку.
Право користування та право приватної власності на земельну ділянку виникає з моменту одержання державного акту. В окремих випадках за клопотанням землекористувача відповідний виконавчий і розпорядчий орган може дозволити використання цих земель до видачі зазначеного документа за умови визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).
Право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) засвідчується свідоцтвом на право тимчасового користування землею.
Принциповим питанням, що вимагає пильної уваги, є придбання прав на земельні ділянки при приватизації об'єктів державної власності. Відповідно до закону Республіки Білорусь «Про роздержавлення і приватизації державної власності в Республіці Білорусь» та рядом інших законодавчих актів існує особливий порядок приватизації таких об'єктів республіканської власності:
♦ підприємств, цехів, виробництв, інших підрозділів підприємств, що виділяються в самостійні підприємства;
♦ будівель, споруд, об'єктів незавершеного виробництва і будівництва.
Порядок оформлення угод та права власності при приватизації цих об'єктів встановлений спеціальними нормативними актами. Право власності на об'єкти при їх приватизації оформляється спеціальним свідоцтвом.
Юридична особа, яка приватизувала об'єкт виробничого призначення або об'єкт з надання послуг, може набувати земельну ділянку для його експлуатації у власність. У цих випадках юридичні особи подають клопотання до районних (міських) виконавчі і розпорядчі органи за місцем знаходження земельної ділянки. До клопотання додаються: копія рішення про надання земельної ділянки у постійне або тимчасове користування (по земельній ділянці, переданій в оренду, - договір оренди); копія статуту юридичної особи (її власника); свідоцтво про право власності на приватизований об'єкт; документи, що підтверджують джерела фінансування юридичної особи (її власника) на момент подачі клопотання; план розміщення будівель і споруд на земельній ділянці; інші документи, необхідні для вирішення питання про передачу земельної ділянки у власність.
Районний виконавчий і розпорядчий орган 'реєструє подану юридичною особою (її власником) клопотання і створює комісію для підготовки матеріалів з передачі земельної ділянки у власність. Після обстеження земельної ділянки та складання комісією акта, оформлення інших матеріалів районний (міський) виконавчий і розпорядчий орган у місячний термін розглядає ці документи і разом з оглядової схемою розташування земельної ділянки і своїм висновком подає їх відповідному облвиконкому, а Мінський міськвиконком - КомЗЕТ. Висновок облвиконкому по передачі земельної ділянки у власність юридичної особи (її власника) направляється КомЗЕТ, а останній готує пропозиції Раді Міністрів Республіки Білорусь, який потім у встановленому порядку виносить їх на розгляд Президента Республіки Білорусь.
Ціна земельної ділянки, щодо якої подано клопотання, визначається виходячи з якості землі, місця розташування ділянки і повинна бути не нижче нормативної ціни на землю, встановленої законодавством Республіки Білорусь.
Плата за земельну ділянку, що передається у власність юридичної особи (її власника), повинна бути внесена не пізніше місячного терміну з дня вступу в силу рішення Президента Республіки Білорусь про передачу ділянки у власність.
Юридичні особи, які придбали землю у власність, у відповідності з цільовим призначенням землі мають право:
♦ самостійно господарювати на цій землі;
♦ використовувати земельні ділянки відповідно до цілей, для яких вони надані;
♦ власності на посіви, посадки сільськогосподарських культур і насаджень, вироблену сільськогосподарську продукцію і доходи від її реалізації;
♦ використовувати в установленому порядку для своїх потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, водні об'єкти, а також експлуатувати інші корисні властивості землі;
♦ зводити в установленому порядку житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди;
♦ у встановленому порядку проводити зрошувальні, осушувальні та інші меліоративні роботи, будувати ставки, інші водойми;
♦ у разі вилучення земельної ділянки або добровільної відмови від нього отримати повну компенсацію витрат на підвищення родючості землі;
♦ передавати у тимчасове користування земельну ділянку або її частину у випадках і порядку, передбачених законодавством Республіки Білорусь;
♦ добровільно відмовитися від земельної ділянки;
♦ здавати земельну ділянку в заставу, оренду, передавати його в порядку правонаступництва, а також для тимчасового користування відповідно до земельного законодавства Республіки Білорусь.
Юридичні особи Республіки Білорусь, в тому числі і підприємства з іноземними інвестиціями, які придбали землю у власність, зобов'язані:
♦ забезпечити використання земельних ділянок відповідно до цільового призначення та умов їх надання;
♦ ефективно використовувати надані їм земельні ділянки, підвищувати їх родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, не допускати погіршення екологічної обстановки в результаті своєї господарської діяльності;
♦ здійснювати передбачені законодавством заходи з охорони земель;
♦ своєчасно вносити плату за земельні ділянки;
♦ не порушувати права інших земельних землекористувачів, землевласників і власників земельних ділянок, а також орендарів земельних ділянок;
♦ в установленому порядку забезпечувати нада ня земельного сервітуту.
Однією з особливостей земельного законодавства Республіки Білорусь, як і Російської Федерації, є те, що сукупність прав та обов'язків на землю юридичних осіб залежить від їх правового статусу і мети, для якої надано земельні ділянки. Тому організація або підприємство як юридична особа повинні чітко представляти своє правове становище у земельних відносинах, в першу чергу свою організаційно-правову форму і цілі, для яких відведено земельну ділянку.
Право власності юридичних осіб на земельну ділянку (її частину) припиняється шляхом передачі земельної ділянки (її частини) у власність Республіки Білорусь у випадках добровільного відчуження земельної ділянки сільському (селищному), міському (міст обласного підпорядкування і міста Мінська), районному виконавчому і розпорядчому органу , ліквідації в установленому порядку юридичної особи Республіки Білорусь, якому було передано земельну ділянку у власність, примусового вилучення земельної ділянки, а також в інших випадках, передбачених законодавством Республіки Білорусь. Крім того, у разі невиконання заставодавцем забезпеченого заставою зобов'язання банк-заставодержатель має право від імені заставодержателя реалізувати земельну ділянку (за умови збереження його цільового призначення) як виконавчому і розпорядчому органу, так і фізичному чи іншому юридичній особі, яка може бути власником такої ділянки.
Підстави і порядок припинення права користування земельною ділянкою названі ст. 49 і 50 Кодексу про землю. Серед них:
♦ закінчення строку, на який було надано земельну ділянку;
♦ припинення діяльності юридичної особи;
♦ використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;
♦ систематичне невиконання заходів з охорони і захисту земель, збереження родючості й інших корисних властивостей землі;
♦ систематичне невнесення земельного податку протягом строків, встановлених законодавством Республіки Білорусь, і ряд інших.
Серед проблем, пов'язаних з правовим регулюванням використання земель для юридичних осіб, однією з основних є проблема про спрощення порядку надання земельних ділянок та прискоренні надання земель для цих цілей. Якщо фірма або приватний інвестор хочуть побудувати для підприємницьких цілей той чи інший об'єкт, вони повинні забезпечити надійне фінансування. Питання ж відведення земель для підприємницьких цілей юридичним особам можуть бути дозволені на локальному рівні - у відповідних земельних розпорядку міст, положеннях про надання і вилучення земельних ділянок, розроблених органами місцевого управління на відповідній території.
В даний час бачиться ряд правових проблем, які впливають на розвиток земельно-правового статусу юридичних осіб. Одна з них полягає в необхідності юридичного закріплення стабільності земельних відносин за участю юридичних осіб. Поки підприємства і підприємці не будуть упевнені в стійкості свого становища, вони не будуть зацікавлені і в організації раціонального використання землі. Разом з тим в Республіці Білорусь до цього часу немає Закону про кооперацію, а тим більше про сільськогосподарську кооперацію, що призводить до недосконалості правового статусу підприємств в сільському господарстві. Прийняття цього закону упорядкував б організаційно-правові форми господарювання у сфері сільськогосподарського підприємництва. У Земельному кодексі Республіки Білорусь повинна бути передбачена така мета використання земель, як підприємництво, слід закріпити і земельно-правовий статус підприємців.
Друга проблема пов'язана з виконанням чинного законодавства та здійсненням державного контролю за використанням земель юридичними особами. Головне - у виконанні прийнятих законів і підзаконних актів щодо юридичних осіб, забезпечення режиму законності в галузі земельних відносин.

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ