Введення
Після введення в законодавство інституту державної реєстрації прав на нерухоме майно питання кваліфікації вимоги про захист права власності на нерухомість і його суб'єктного складу придбав в літературі гострий дискусійний характер. Основні суперечки викликані дискусією про те, аналогічна запис у реєстрі (регістрі - за законодавством Республіки Білорусь) володіння. Різні точки зору з цього питання зумовлюють погляд на те, як кваліфікувати вимога про захист прав на нерухомість: чи є це віндикації, негаторний вимогою або вимогою про визнання права власності.
До питання про способи захисту права власності на нерухоме майно
Слід також звернути увагу на те, що при захисті речових прав на нерухоме майно можливі дві ситуації: вимога йде від особи, неправомірно виключеного з єдиного державного реєстру нерухомого майна, прав на нього та угод з ним; вимога йде від особи, яка значиться в регістрі як власника.
У рамках концепції тотожності існує дві різні позиції. Одні автори бачать сутність віндикації, як конструкції, цілковито залежить від володіння. Тому, на їхню думку, віндикація взагалі не повинна застосовуватися до випадків витребування нерухомості. Е.А. Суханов, наприклад, вказує, що «втрата володіння особою можлива не інакше, як шляхом внесення до державного реєстру відповідної реєстраційної записи, але тоді суперечка власника і власника зведеться до суперечки про обгрунтованість такого запису, тобто до суперечки про визнання права, а не до вимоги про повернення речі ». Ф.О. Богатирьов звертає увагу на те, що віндикація нерухомості, права на яку зареєстровані в реєстрі, неможлива тому, що зобов'язаним обличчям «буде значитися особа, яка записана в якості власника». Т.ч. автори вважають, що найбільш адекватним засобом захисту є вимога про визнання права власності.
Однак, на наш погляд дана позиція не беззаперечна. По-перше, можлива ситуація, як було зазначено вище, коли особа, яка значиться в реєстрі як власника, фактично не володіє нерухомістю, наприклад, вимога про виселення особи неправомірно зайняв жиле приміщення. По-друге, якщо особа зацікавлене в тому, щоб його визнали власником даного об'єкта нерухомості, воно, безсумнівно, зацікавлений і в передачі йому цього об'єкта. Тому, вимога про визнання права власності не сприяє досягненню справжньої мети спору. Крім цього, слідуючи логіці вищезгаданих учених, можна зробити висновок про те, що вимога про визнання права власності, може заявити тільки зареєстрований в реєстрі власник. Але в такому разі дана вимога втрачає всякий практичний сенс, тому що запис у реєстрі і є доказ зареєстрованого права.
Інші автори, прихильники позиції тотожності, у разі, коли вимогу про звільнення майна заявляє зареєстрований власник, вважають, що така вимога має бути кваліфіковано як негаторного. Наприклад, А. Ерделевскій вважає непридатним таке речове-правовий засіб захисту як віндикація до об'єктів нерухомості. Для захисту своїх прав власник повинен заявити вимогу про усунення порушення права, не пов'язаного з володінням. Практична цінність кваліфікації вимоги про виселення як неготорного полягає в тому, що вимога особи, яка має зареєстрованим правом власності на нерухомість, не підпадає під дію позовної давності і йому не може бути протиставлене заперечення про сумлінному придбанні. Формально конструкція негаторного вимоги дозволяє обійтися без того, щоб поширювати на особу, яка обіймає нерухомість, статус власника.
У той же час, хотілося б відзначити, що як білоруська, так і російський законодавець не заклав у норму про витребування майна з чужого незаконного володіння обмежень щодо нерухомості. ГК РФ, на відміну від ЦК РБ, щодо моменту виникнення права власності на майно за договором, містить також правило, згідно з яким нерухоме майно визнається належною добросовісного набувача на праві власності з моменту державної реєстрації, за винятком передбачених ст. 302 ЦК РФ випадків, коли власник має право витребувати таке майно від добросовісного набувача. Т.ч. дана норма прямо вказує на можливість витребування нерухомого майна в порядку пред'явлення віндикаційного вимоги. Крім цього, що є практика (як білоруських, так і російських судів) свідчить про застосування віндикації щодо нерухомого майна.
У рамках концепції розбіжності запису в реєстрі і фактичного володіння ці поняття розмежовуються. Так як на законодавчому рівні поняття володіння не закріплено, теорія виробила наступне визначення: володіння - це можливість господарського панування над річчю, фактичне володіння річчю. Прихильники цієї позиції у разі, коли вимога йде від особи, яка значиться в реєстрі як власника, кваліфікують таку вимогу як виндикационном. Наприклад, К.І. Скловський вказує, що «вимога про виселення є вимогою про передачу речі у володіння» заявника і за допомогою негаторного вимоги не можна домогтися виселення порушника з об'єкта нерухомості (цим шляхом йде і практика). Крім цього, Російська концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно в якості речове-правового засобу захисту права власності на нерухоме майно вказує саме віндикаційний позов.
Позови про визнання і встановлення речового права
Вирішення питання про сутність позову про визнання права власності дозволяє більш уважно підійти до розгляду системи речових позовів. У питанні визначення сутності зазначеного позову, можна виділити два підходи. У рамках першого підходу позов про визнання права власності розглядається як правосоздающій - суб'єктивне право створюється і закріплюється судовим рішенням. У рамках другого підходу позов розглядається як правоконстатірующій: суд, розглядаючи питання про визнання права, нічого не створює, а лише фіксує, формалізує вже наявні відносини.
Для позову про визнання права власності, в його усталеному розумінні, правильним є другий підхід. Можна зробити висновок, що сутність позову про визнання права власності полягає у вимозі про констатацію приналежності (наявності) речового права за конкретною особою, що вносить ясність і усуває невизначеність у вже існуючому правовідносинах. Іншими словами, суть позову - у вимозі публічного визнання за суб'єктом наявності у нього певних речових прав. Як вказує Д.І. Мейєр, «для здійснення прав, здебільшого, достатньо визнання їх з боку тих осіб, які доторканні до юридичних відносин».
Обгрунтованість і вірність другого підходу підтверджується і тим, що констатація права і його створення є двома різними результатами (володіють різними ефектами), які не можуть мати місце в рамках одного способу захисту. Отже, в таких випадках як визнання права власності на самовільну споруду (п. 3 ст. 222 ГК РФ), визнання права муніципальної власності на безхазяйну нерухомість (п. 3 ст. 225 ЦК РФ), судове встановлення сервітуту (п. 3 ст. 274 ГК РФ), визнання права власності на перероблену річ (п. 3 ст. 220 ЦК РФ) і визнання права власності за давністю володіння (ст. 234 ЦК РФ) - судове рішення носить правовстановлюючий (правосоздающій) характер. Дані вимоги хоч і містять у своєму найменуванні слово «визнання», але не є за своєю природою позовами про визнання права власності.
На підставі узагальнення зазначених вище вимог, можна зробити висновок про наявність ще одного позову, раніше не виділяється в системі речових позовів - позову про встановлення речового права. Його сутність як раз і буде визначатися метою придбання речового права, встановлення виникнення нового правовідносини, тобто це правовстановлюючий позов речового характеру.
У перерахованих випадках, захищається не тільки суб'єктивне право, але й інтерес суб'єктів цивільного обороту. Щодо цих випадків можна говорити і про захист (ст. 12 ГК РФ), і про заснування виникнення цивільних прав (п/п3 п. 1 ст. 8 ЦК РФ). Здатність зазначених інститутів бути, в тому числі, і способами захисту права власності зазначав Б.Б. Черепахін, він стверджував, що є підстави віднести до способів захисту права власності такі інститути, які нерідко пов'язуються лише з набуттям права власності (знахідка, скарб, бездоглядні тварини та інше) 58. Дані інститути та вимоги можуть забезпечувати збереження майна і повернення його власнику, на що, і спрямована більшість норм про захист речових прав.
Позов про встановлення речового права є самостійним речове-правовим способом захисту права в силу того, що він представляє собою матеріально-правове, позадоговірне вимога, що реалізовується в рамках самостійного охоронного правовідносини, пропоноване у відношенні індивідуального або індивідуалізованої речі збереглася в натурі. Зазначена вимога носить абсолютний (загальний, винятковий) характер, тому що породжує речове право.
Отже, система речових позовів включає в себе: (1) віндикаційний позов, (2) негаторний позов, (3) позов про визнання речового права (в тому числі позов про виключення майна з опису), (4) позови до публічної влади про захист інтересів суб'єктів речових прав та (5) позов про встановлення речового права.
Запропоноване поділ речових позовів має велике практичне значення, оскільки дозволяє більш точно визначити сферу застосування позовів, встановлювати підставу вимог; сприяє розмежуванню позовів і, як наслідок, запобігає помилки у визначенні позовних вимог; дозволяє уникати термінологічної плутанини.
Як і інші речові позови, позов про встановлення речового права має структурою. Можна виділити наступні елементи: 1. сторони; 2. предмет позову; 3. підставу позову. При цьому, у разі відсутності хоча б одного з елементів, пред'явлення речового позову стає неможливо.
Позовна давність не поширюється на вимоги про встановлення речового права, що обумовлено особливостями природи таких вимог. Для здійснення установітельних вимоги ніяких змін у майновій сфері відповідача не потрібно, оскільки таке охоронне право спрямоване на встановлення наявності або відсутності охоронюваних законом інтересів. Звідси випливають дві специфічні особливості будь-якої установітельних вимоги: 1) воно здатне здійснюватися виключно в юрисдикційній формі захисту; 2) його здійснення передбачає певну тотожність мотивувальної та резолютивної частин акта юрисдикційного органу.
Вимога про встановлення речового права не може бути пов'язано з нормами про позовної давності, так як саме застосування позовної давності передбачає попереднє встановлення судом права на стороні позивача. Порушено може бути лише конкретне право, а в даному випадку, мова йде ще тільки про встановлення цього права. Отже, цілком обгрунтований висновок про неможливість застосування позовної давності щодо вимог з позову про встановлення речового права.
Позов про придбання права власності за давністю володіння, є різновидом позову про встановлення речового права, оскільки позов давностного власника, що випливає зі змісту п. 1 ст. 234 ЦК РФ, спрямований на придбання, встановлення права власності.
Проблеми захисту прав добросовісного набувача і способи їх вирішення
За роки, що минули після прийняття частини першої Цивільного кодексу РФ, проблема захисту сумлінного набувача речі у неуправомоченного відчужувача стала однією з найбільш гострих у вітчизняному цивільному праві.
Дослідження проблеми захисту прав власника та інтересів добросовісного набувача, який за плату отримав майно від неуправомоченного особи, має важливе практичне значення, оскільки розглянута ситуація досить поширена.
Якщо говорити про актуальність проблеми, не можна не відзначити, що останнім часом збільшилася кількість цивільних справ у спорах про право власності на житлові приміщення. На території Башкортостану, а також в інших суб'єктах РФ в різні періоди були зареєстровані факти подвійного продажу квартир, укладення договорів інвестування та співінвестування будівництва новобудов одночасно з різними інвесторами і співінвесторами. У зв'язку з цим почастішали звернення громадян про визнання договорів купівлі-продажу квартир недійсними, про витребування їх із чужого незаконного володіння та про виселення.
Добросовісний набувач, захищений в силу ст. 302 ЦК РФ від віндикаційний домагань, нерідко опинявся беззахисним перед позовом про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину », тобто реституції (п. 2 ст. 167 ГК РФ). І хоча механізм реституції забезпечував і забезпечує повернення неправомірно відчуженої речі не її первинному власникові, а іншій стороні недійсною угоди, вимагати його застосування згідно з п. 2 ст. 166 ЦК РФ має право будь-яка зацікавлена особа. При цьому предмет позову може бути сформульовано таким чином, що в результаті декількох реституції (а іноді й цілої їх ланцюжка) або сукупності реституції з іншими цивільно-правовими засобами (наприклад, з віндикації або договірним вимогою) річ, в кінцевому рахунку повертається позивачеві. Саме така схема практикувалося до останнього часу в судах загальної юрисдикції, що особливо болісно позначалося на звороті нерухомого майна.
У випадках, коли майнові права на спірну річ, що виникли на передбачених законом підставах, мають інші, крім власника, особи - власники та користувачі речі, цим особам також повинна бути гарантована державний захист їх прав. Законодавчо мають бути передбачені такі способи та механізми реалізації майнових прав, які забезпечували б захист не тільки власникам, але і сумлінним набувачам як учасникам цивільного обороту.
В іншому випадку для широкого кола добросовісних набувачів, що виявляють при укладанні угоди добру волю, розумну обачність і обережність, буде існувати ризик неправомірної втрати майна, яке може бути витребувана у них в порядку реституції. Подібна незахищеність вступає в протиріччя з конституційними принципами свободи економічної діяльності і свободи договорів, дестабілізує цивільний оборот, підриває довіру його учасників один до одного.
У висновку зробимо деякі висновки. Проблема захисту прав добросовісного набувача на сьогоднішній день стоїть досить гостро. В умовах перехідної економіки, недосконалого законодавства та високий ступінь криміналізації суспільства актуальність даної проблеми не викликає сумніву. У нашій статті, ми постаралися розглянути і запропонувати рішення проблем, що стосуються захисту прав добросовісного набувача.
Однією з проблем є прогалина в законодавстві щодо рухомих речей, який призводить до того, що за добросовісним набувачем часто не визнається право власності на придбану річ, яка в силу ст. 302 ЦК не може бути у нього витребувана, при цьому вважається, що такий набувач ставати власником лише за давністю володіння. Численні суперечки також викликають питання: чи зберігає юридичну силу реєстрація, здійснена до прийняття судом рішення? Чи можна розглядати рішення суду в якості підстави реєстрації права власності? Як захистити добросовісного набувача від витребування майна власником? Дані питання повинні бути регламентовані законодавцем, можна констатувати, що назріла необхідність внесення змін до законодавства.
Дослідивши досвід зарубіжних країн, російську судову практику і звернувшись до поглядів на проблему сучасних цивілістів, в нашій статті ми прийшли до висновку, що для вирішення проблеми захисту прав добросовісного набувача необхідний комплекс заходів: необхідно розробити правовий механізм визнання прав добросовісного набувача; внести в законодавство норми про публічну достовірності реєстру прав на нерухоме майно; посилити відповідальність державних реєструючих органів за помилкові дії при реєстрації прав на нерухоме майно; виробити чітку систему компенсацій за втрату права власності; заборонити укладання договорів інвестиційного будівництва, які дуже часто ставати предметом шахрайства, коли люди безповоротно втрачають свої квартири і гроші.
Після введення в законодавство інституту державної реєстрації прав на нерухоме майно питання кваліфікації вимоги про захист права власності на нерухомість і його суб'єктного складу придбав в літературі гострий дискусійний характер. Основні суперечки викликані дискусією про те, аналогічна запис у реєстрі (регістрі - за законодавством Республіки Білорусь) володіння. Різні точки зору з цього питання зумовлюють погляд на те, як кваліфікувати вимога про захист прав на нерухомість: чи є це віндикації, негаторний вимогою або вимогою про визнання права власності.
До питання про способи захисту права власності на нерухоме майно
Слід також звернути увагу на те, що при захисті речових прав на нерухоме майно можливі дві ситуації: вимога йде від особи, неправомірно виключеного з єдиного державного реєстру нерухомого майна, прав на нього та угод з ним; вимога йде від особи, яка значиться в регістрі як власника.
У рамках концепції тотожності існує дві різні позиції. Одні автори бачать сутність віндикації, як конструкції, цілковито залежить від володіння. Тому, на їхню думку, віндикація взагалі не повинна застосовуватися до випадків витребування нерухомості. Е.А. Суханов, наприклад, вказує, що «втрата володіння особою можлива не інакше, як шляхом внесення до державного реєстру відповідної реєстраційної записи, але тоді суперечка власника і власника зведеться до суперечки про обгрунтованість такого запису, тобто до суперечки про визнання права, а не до вимоги про повернення речі ». Ф.О. Богатирьов звертає увагу на те, що віндикація нерухомості, права на яку зареєстровані в реєстрі, неможлива тому, що зобов'язаним обличчям «буде значитися особа, яка записана в якості власника». Т.ч. автори вважають, що найбільш адекватним засобом захисту є вимога про визнання права власності.
Однак, на наш погляд дана позиція не беззаперечна. По-перше, можлива ситуація, як було зазначено вище, коли особа, яка значиться в реєстрі як власника, фактично не володіє нерухомістю, наприклад, вимога про виселення особи неправомірно зайняв жиле приміщення. По-друге, якщо особа зацікавлене в тому, щоб його визнали власником даного об'єкта нерухомості, воно, безсумнівно, зацікавлений і в передачі йому цього об'єкта. Тому, вимога про визнання права власності не сприяє досягненню справжньої мети спору. Крім цього, слідуючи логіці вищезгаданих учених, можна зробити висновок про те, що вимога про визнання права власності, може заявити тільки зареєстрований в реєстрі власник. Але в такому разі дана вимога втрачає всякий практичний сенс, тому що запис у реєстрі і є доказ зареєстрованого права.
Інші автори, прихильники позиції тотожності, у разі, коли вимогу про звільнення майна заявляє зареєстрований власник, вважають, що така вимога має бути кваліфіковано як негаторного. Наприклад, А. Ерделевскій вважає непридатним таке речове-правовий засіб захисту як віндикація до об'єктів нерухомості. Для захисту своїх прав власник повинен заявити вимогу про усунення порушення права, не пов'язаного з володінням. Практична цінність кваліфікації вимоги про виселення як неготорного полягає в тому, що вимога особи, яка має зареєстрованим правом власності на нерухомість, не підпадає під дію позовної давності і йому не може бути протиставлене заперечення про сумлінному придбанні. Формально конструкція негаторного вимоги дозволяє обійтися без того, щоб поширювати на особу, яка обіймає нерухомість, статус власника.
У той же час, хотілося б відзначити, що як білоруська, так і російський законодавець не заклав у норму про витребування майна з чужого незаконного володіння обмежень щодо нерухомості. ГК РФ, на відміну від ЦК РБ, щодо моменту виникнення права власності на майно за договором, містить також правило, згідно з яким нерухоме майно визнається належною добросовісного набувача на праві власності з моменту державної реєстрації, за винятком передбачених ст. 302 ЦК РФ випадків, коли власник має право витребувати таке майно від добросовісного набувача. Т.ч. дана норма прямо вказує на можливість витребування нерухомого майна в порядку пред'явлення віндикаційного вимоги. Крім цього, що є практика (як білоруських, так і російських судів) свідчить про застосування віндикації щодо нерухомого майна.
У рамках концепції розбіжності запису в реєстрі і фактичного володіння ці поняття розмежовуються. Так як на законодавчому рівні поняття володіння не закріплено, теорія виробила наступне визначення: володіння - це можливість господарського панування над річчю, фактичне володіння річчю. Прихильники цієї позиції у разі, коли вимога йде від особи, яка значиться в реєстрі як власника, кваліфікують таку вимогу як виндикационном. Наприклад, К.І. Скловський вказує, що «вимога про виселення є вимогою про передачу речі у володіння» заявника і за допомогою негаторного вимоги не можна домогтися виселення порушника з об'єкта нерухомості (цим шляхом йде і практика). Крім цього, Російська концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно в якості речове-правового засобу захисту права власності на нерухоме майно вказує саме віндикаційний позов.
Позови про визнання і встановлення речового права
Вирішення питання про сутність позову про визнання права власності дозволяє більш уважно підійти до розгляду системи речових позовів. У питанні визначення сутності зазначеного позову, можна виділити два підходи. У рамках першого підходу позов про визнання права власності розглядається як правосоздающій - суб'єктивне право створюється і закріплюється судовим рішенням. У рамках другого підходу позов розглядається як правоконстатірующій: суд, розглядаючи питання про визнання права, нічого не створює, а лише фіксує, формалізує вже наявні відносини.
Для позову про визнання права власності, в його усталеному розумінні, правильним є другий підхід. Можна зробити висновок, що сутність позову про визнання права власності полягає у вимозі про констатацію приналежності (наявності) речового права за конкретною особою, що вносить ясність і усуває невизначеність у вже існуючому правовідносинах. Іншими словами, суть позову - у вимозі публічного визнання за суб'єктом наявності у нього певних речових прав. Як вказує Д.І. Мейєр, «для здійснення прав, здебільшого, достатньо визнання їх з боку тих осіб, які доторканні до юридичних відносин».
Обгрунтованість і вірність другого підходу підтверджується і тим, що констатація права і його створення є двома різними результатами (володіють різними ефектами), які не можуть мати місце в рамках одного способу захисту. Отже, в таких випадках як визнання права власності на самовільну споруду (п. 3 ст. 222 ГК РФ), визнання права муніципальної власності на безхазяйну нерухомість (п. 3 ст. 225 ЦК РФ), судове встановлення сервітуту (п. 3 ст. 274 ГК РФ), визнання права власності на перероблену річ (п. 3 ст. 220 ЦК РФ) і визнання права власності за давністю володіння (ст. 234 ЦК РФ) - судове рішення носить правовстановлюючий (правосоздающій) характер. Дані вимоги хоч і містять у своєму найменуванні слово «визнання», але не є за своєю природою позовами про визнання права власності.
На підставі узагальнення зазначених вище вимог, можна зробити висновок про наявність ще одного позову, раніше не виділяється в системі речових позовів - позову про встановлення речового права. Його сутність як раз і буде визначатися метою придбання речового права, встановлення виникнення нового правовідносини, тобто це правовстановлюючий позов речового характеру.
У перерахованих випадках, захищається не тільки суб'єктивне право, але й інтерес суб'єктів цивільного обороту. Щодо цих випадків можна говорити і про захист (ст. 12 ГК РФ), і про заснування виникнення цивільних прав (п/п3 п. 1 ст. 8 ЦК РФ). Здатність зазначених інститутів бути, в тому числі, і способами захисту права власності зазначав Б.Б. Черепахін, він стверджував, що є підстави віднести до способів захисту права власності такі інститути, які нерідко пов'язуються лише з набуттям права власності (знахідка, скарб, бездоглядні тварини та інше) 58. Дані інститути та вимоги можуть забезпечувати збереження майна і повернення його власнику, на що, і спрямована більшість норм про захист речових прав.
Позов про встановлення речового права є самостійним речове-правовим способом захисту права в силу того, що він представляє собою матеріально-правове, позадоговірне вимога, що реалізовується в рамках самостійного охоронного правовідносини, пропоноване у відношенні індивідуального або індивідуалізованої речі збереглася в натурі. Зазначена вимога носить абсолютний (загальний, винятковий) характер, тому що породжує речове право.
Отже, система речових позовів включає в себе: (1) віндикаційний позов, (2) негаторний позов, (3) позов про визнання речового права (в тому числі позов про виключення майна з опису), (4) позови до публічної влади про захист інтересів суб'єктів речових прав та (5) позов про встановлення речового права.
Запропоноване поділ речових позовів має велике практичне значення, оскільки дозволяє більш точно визначити сферу застосування позовів, встановлювати підставу вимог; сприяє розмежуванню позовів і, як наслідок, запобігає помилки у визначенні позовних вимог; дозволяє уникати термінологічної плутанини.
Як і інші речові позови, позов про встановлення речового права має структурою. Можна виділити наступні елементи: 1. сторони; 2. предмет позову; 3. підставу позову. При цьому, у разі відсутності хоча б одного з елементів, пред'явлення речового позову стає неможливо.
Позовна давність не поширюється на вимоги про встановлення речового права, що обумовлено особливостями природи таких вимог. Для здійснення установітельних вимоги ніяких змін у майновій сфері відповідача не потрібно, оскільки таке охоронне право спрямоване на встановлення наявності або відсутності охоронюваних законом інтересів. Звідси випливають дві специфічні особливості будь-якої установітельних вимоги: 1) воно здатне здійснюватися виключно в юрисдикційній формі захисту; 2) його здійснення передбачає певну тотожність мотивувальної та резолютивної частин акта юрисдикційного органу.
Вимога про встановлення речового права не може бути пов'язано з нормами про позовної давності, так як саме застосування позовної давності передбачає попереднє встановлення судом права на стороні позивача. Порушено може бути лише конкретне право, а в даному випадку, мова йде ще тільки про встановлення цього права. Отже, цілком обгрунтований висновок про неможливість застосування позовної давності щодо вимог з позову про встановлення речового права.
Позов про придбання права власності за давністю володіння, є різновидом позову про встановлення речового права, оскільки позов давностного власника, що випливає зі змісту п. 1 ст. 234 ЦК РФ, спрямований на придбання, встановлення права власності.
Проблеми захисту прав добросовісного набувача і способи їх вирішення
За роки, що минули після прийняття частини першої Цивільного кодексу РФ, проблема захисту сумлінного набувача речі у неуправомоченного відчужувача стала однією з найбільш гострих у вітчизняному цивільному праві.
Дослідження проблеми захисту прав власника та інтересів добросовісного набувача, який за плату отримав майно від неуправомоченного особи, має важливе практичне значення, оскільки розглянута ситуація досить поширена.
Якщо говорити про актуальність проблеми, не можна не відзначити, що останнім часом збільшилася кількість цивільних справ у спорах про право власності на житлові приміщення. На території Башкортостану, а також в інших суб'єктах РФ в різні періоди були зареєстровані факти подвійного продажу квартир, укладення договорів інвестування та співінвестування будівництва новобудов одночасно з різними інвесторами і співінвесторами. У зв'язку з цим почастішали звернення громадян про визнання договорів купівлі-продажу квартир недійсними, про витребування їх із чужого незаконного володіння та про виселення.
Добросовісний набувач, захищений в силу ст. 302 ЦК РФ від віндикаційний домагань, нерідко опинявся беззахисним перед позовом про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину », тобто реституції (п. 2 ст. 167 ГК РФ). І хоча механізм реституції забезпечував і забезпечує повернення неправомірно відчуженої речі не її первинному власникові, а іншій стороні недійсною угоди, вимагати його застосування згідно з п. 2 ст. 166 ЦК РФ має право будь-яка зацікавлена особа. При цьому предмет позову може бути сформульовано таким чином, що в результаті декількох реституції (а іноді й цілої їх ланцюжка) або сукупності реституції з іншими цивільно-правовими засобами (наприклад, з віндикації або договірним вимогою) річ, в кінцевому рахунку повертається позивачеві. Саме така схема практикувалося до останнього часу в судах загальної юрисдикції, що особливо болісно позначалося на звороті нерухомого майна.
У випадках, коли майнові права на спірну річ, що виникли на передбачених законом підставах, мають інші, крім власника, особи - власники та користувачі речі, цим особам також повинна бути гарантована державний захист їх прав. Законодавчо мають бути передбачені такі способи та механізми реалізації майнових прав, які забезпечували б захист не тільки власникам, але і сумлінним набувачам як учасникам цивільного обороту.
В іншому випадку для широкого кола добросовісних набувачів, що виявляють при укладанні угоди добру волю, розумну обачність і обережність, буде існувати ризик неправомірної втрати майна, яке може бути витребувана у них в порядку реституції. Подібна незахищеність вступає в протиріччя з конституційними принципами свободи економічної діяльності і свободи договорів, дестабілізує цивільний оборот, підриває довіру його учасників один до одного.
У висновку зробимо деякі висновки. Проблема захисту прав добросовісного набувача на сьогоднішній день стоїть досить гостро. В умовах перехідної економіки, недосконалого законодавства та високий ступінь криміналізації суспільства актуальність даної проблеми не викликає сумніву. У нашій статті, ми постаралися розглянути і запропонувати рішення проблем, що стосуються захисту прав добросовісного набувача.
Однією з проблем є прогалина в законодавстві щодо рухомих речей, який призводить до того, що за добросовісним набувачем часто не визнається право власності на придбану річ, яка в силу ст. 302 ЦК не може бути у нього витребувана, при цьому вважається, що такий набувач ставати власником лише за давністю володіння. Численні суперечки також викликають питання: чи зберігає юридичну силу реєстрація, здійснена до прийняття судом рішення? Чи можна розглядати рішення суду в якості підстави реєстрації права власності? Як захистити добросовісного набувача від витребування майна власником? Дані питання повинні бути регламентовані законодавцем, можна констатувати, що назріла необхідність внесення змін до законодавства.
Дослідивши досвід зарубіжних країн, російську судову практику і звернувшись до поглядів на проблему сучасних цивілістів, в нашій статті ми прийшли до висновку, що для вирішення проблеми захисту прав добросовісного набувача необхідний комплекс заходів: необхідно розробити правовий механізм визнання прав добросовісного набувача; внести в законодавство норми про публічну достовірності реєстру прав на нерухоме майно; посилити відповідальність державних реєструючих органів за помилкові дії при реєстрації прав на нерухоме майно; виробити чітку систему компенсацій за втрату права власності; заборонити укладання договорів інвестиційного будівництва, які дуже часто ставати предметом шахрайства, коли люди безповоротно втрачають свої квартири і гроші.
І, нарешті, найважливішим є вирішення проблеми правового нігілізму громадян, які часто не виявляють потрібну обачність і юридичну грамотність при укладанні угод, не вдаються до допомоги ріелторів і нотаріусів, які здійснюють юридичну перевірку угод, перевіряють належність відчужуваного майна продавцю. Адже звернення до нотаріуса дає гарантії посвідчення безперечних цивільних прав і фактів з метою забезпечення захисту та законних інтересів осіб, що звернулися і організацій. Отже, проблем у сфері захисту прав добросовісних набувачів багато, але вирішити їх на законодавчому рівні в сучасних умовах необхідно. В останні роки законодавець зробив спроби вирішити ці проблеми, але прийняті правові акти, поправки і зміни виявилися недостатніми та відповіді на багато питань законодавцю ще належить дати.
До питання про захист власності
Проголосивши в своїх Конституціях принцип верховенства права, і підтверджуючи свою прихильність демократичним цінностям, Росія і Україна приєдналися до Конвенції про захист прав людини і основних свобод 1950 року і визнали юрисдикцію Європейського Суду з прав людини. Разом з тим, наші країни зіткнулися з однією і тією ж проблемою, пов'язаною з тлумаченням норм Конвенції, яке засноване на право розумінні, відмінному від наших традиційних уявлень про право. Крім того, з розвитком європейського співтовариства з'являються нові концепції розуміння права, озираючись на які Європейський Суд переглядає свої позиції, коли старі норми наповнюються новим змістом. У зв'язку з цим, заслуговує уваги зауваження Лона Л. Фуллера про те, що кращим способом виправлення анахронічності закону є його тлумачення у світлі нових умов.
Сьогодні ми вже відійшли від розуміння права, як виключно слідства державно-владної діяльності, прояви державної волі, і, якщо нам близько уявлення про право, як про явище, що існує незалежно від держави, що має общесоциальную природу, як про природні вимогах, що виникають з громадських відносин - з життя, то юридично-лібертарної розуміння права, як загальної і необхідної форми свободи людей, нами ще важко сприймається. У теж час, ЄСПЛ при тлумаченні конвенційних норм виходить з того, що ці норми містять міжнародно-правові зобов'язання держави, які в більшій частині полягають у виконанні обов'язку утримуватися від втручання у здійснення людиною своїх прав і свобод. При цьому на державу покладено позитивні обов'язки остільки, оскільки вона відповідає за свою неспроможність запобігти втручання у здійснення прав, від кого б таке не виходило: будь-то органи державної влади або приватні особи.
З огляду на це, ЄСПЛ зазначив, що держава відповідально з точки зору ст. 1 Першого протоколу до Конвенції, в тому числі, за втручання в право на повагу до своєї власності, що випливає з угод між третіми особами. При цьому, в рішенні по справі «Джеймс проти Сполученого Королівства», А98 (1986), ЄСПЛ закріпив, що надання благ і задоволення вимог однієї приватної особи до іншого тоді відбувається в інтересах суспільства, коли при цьому досягається соціальний, економічний ефект в інтересах громади заради усунення того, що є соціальною несправедливістю.
Ст. 1 Першого протоколу до Конвенції, як сформулював ЄСПЛ, містить три норми: право на повагу до своєї власності або ж на мирне володіння своїм майном, як вказує англійський текст; позбавлення майна тільки на певних умовах; право розсуду держави контролювати використання власності відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків, стягнення штрафів. Поняття власності при цьому має автономне значення в порівнянні з використовуваним в національних правових системах.
Дотримуючись позицій ЄСПЛ, викладеним в рішенні по справі «Pine Valley Developments Ltd. v. Ireland », А222 (1991), Судова палата у цивільних справах апеляційного суду, дозволяючи справу за позовом про визнання права власності на земельну ділянку, встановивши, що позивач діяв сумлінно при отриманні земельної ділянки в порядку приватизації, і його право власності належним чином зареєстровано у державному реєстрі прав, не взяла до уваги доводи відповідача про те, що позивач не має права власності на землю через скасування за протестом прокурора рішення органу місцевого самоврядування про передачу такої ділянки у власність у порядку приватизації на підставах допущених процедурних порушень. Суд касаційної інстанції прийшов до висновку, що внесення такого протесту та скасування рішення про передачу земельної ділянки, хоча б і в межах строку позовної давності, порушують «правомірні очікування» позивача, що відносяться до поняття власності за ст. 1 Першого протоколу до Конвенції, в іншому ж випадку, суд допустив б зайвим формальний підхід до твердості суб'єктивного права, що спричинило б за собою порушення принципу правової визначеності і втручання в мирне володіння майном.
Конфлікт же майнових інтересів у цій справі був заснований на сумнівах про наявність у позивача права власності, викликаних в результаті часткового накладення земельних ділянок - встановленням титульного володіння одним і тим же об'єктом одночасно кількома особами, чиї права засвідчені правовстановлюючим документом належної форми при відсутності (втраті) технічної документації першого із власників. При цьому особи, які отримали свої наділи пізніше, здійснили оплатне відчуження своїх прав на користь третьої особи, що оскаржив права позивача. Суд пішов шляхом визнання наявності непрямої експропріації, що зробив ЄСПЛ у справі «Бельведере Альберг'ера проти Італії», як порушення права на повагу до права власності (першої норми), коли де-юре позивач примусово не позбавлявся своїх прав і весь час мав право користуватися і розпоряджатися земельною ділянкою, але рішеннями публічної влади на користь третіх осіб позивачеві створені фактичні перешкоди у розпорядженні власною волею своїм майном і в необмеженій володінні ім. Тим самим, суд обгрунтував наявність підстав згідно з чинним Цивільним кодексом України для визнання права власності за першим з осіб, які отримали юридичний титул.
Справжнім прикладом, проілюстровано наскільки за ст. 1 Першого протоколу до Конвенції гарантії недопущення ущемлення прав в сваволі визначають розсуд суду при здійсненні ним судової влади, коли за допомогою конвенційних норм аргументується або, якщо завгодно, доводиться правильність розуміння національного закону, а визнанням права власності затверджується його природна природа, як наслідок нескінченної потреби людини вкладати своє життя в «життя речей», що визначатиме її духовний розвиток.
Реєстрація речових прав на нерухомість: питання практики
Практика застосування ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» 1997 р. до теперішнього часу є досить суперечливою. У реєструючих органів і судів існують різні підходи до вирішення ряду проблем, що виникають при реєстрації речових прав на нерухоме майно.
Громадяни мають право зареєструвати право власності на квартири, побудовані за рахунок дольової участі, навіть якщо при цьому є пороки надання забудовникові землі для цілей будівництва, відсутня дозвільна документація або якщо необхідні для державної реєстрації документи не відповідають вимогам законодавства. Суди визнали, що громадяни не несуть відповідальності за те, що забудовник не отримав усіх необхідних документів, не можуть вплинути на нього, і що дана перешкода в реєстрації є для заявників та інших учасників пайового будівництва об'єктивно непереборним і непереборним.
Не є об'єктами цивільного права квартири у незавершеному будівництвом будинку, внаслідок чого неможлива і державна реєстрація права власності на даний об'єкт. До здачі будинку в експлуатацію окремі квартири в об'єкті незавершеного будівництва не можуть розглядатися в якості самостійних об'єктів нерухомості (ст. 130 ЦК України, ст. Ст. 15, 16 ЖК РФ).
Реєструючі органи не вправі оцінювати законність та обгрунтованість дій та рішень інших державних і муніципальних органів влади, прийнятих у рамках повноважень останніх. Суди вказують на те, що державна реєстрація є лише у передбачений законом спосіб обліку прав громадян та їх об'єднань на майно. Інших завдань, крім зазначених федеральним законом, перед органом, що здійснює реєстрацію прав, не ставиться і не передбачається в зв'язку з цим надання будь-яких додаткових повноважень.
Виникають питання і при реєстрації прав на кілька земельних ділянок, які складають так зване «єдине землекористування». Суди вважають, що можна зареєструвати право на земельні ділянки, що представляють собою єдине землекористування, як на одні об'єкт цивільного права з присвоєнням йому одного кадастрового номеру. У теж час реєструючі органи (спільно з органами державного кадастру) вказують, що державна реєстрація прав на земельну ділянку, сформований і описаний в державному земельному кадастрі як єдиного землекористування, можлива тільки за умови наявності державної реєстрації прав на відособлені земельні ділянки, які входять до складу єдиного землекористування.
Суб'єкти цивільних прав в праві відчужувати частки у праві спільної часткової власності від «цілого», а також частки від частки у праві спільної часткової власності навіть за відсутності у відчужувача зареєстрованого права часткової власності на об'єкт. На думку суду, зворотне було б обмеженням прав власника і положень, передбачених нормами ст. ст. 209, 218, 244, 245 ЦК РФ.
Реєструючі органи не мають права відмовляти заявникам в реєстрації речових прав на об'єкти нерухомості, якщо дані права засновані на рішеннях третейських судів. Єдиним винятком є випадки, коли суперечки мають публічно-правовий характер або тягнуть публічно-правові наслідки. У даному випадку законом встановлена виключна компетенція державних судів: наприклад, питання про право власності на нерухоме майно.
У судовому порядку може бути оскаржене зареєстроване право на нерухоме майно, а не державна реєстрація такого права і не свідоцтво, що підтверджує вироблену державну реєстрацію права. Свідоцтво не може бути оскаржене в порядку глави 24 АПК РФ, тому що воно в силу ст. 14 Закону про реєстрацію є документом, який засвідчує проведену державну реєстрацію права, і не відповідає ознакам ненормативного акту.
Земельна ділянка, надана особі в для ведення селянського (фермерського) господарства, не може бути відчужений на користь юридичної особи, оскільки зворотне порушувало б норми Земельного кодексу РФ (п. 2 ст. 7, ст. 78, п. 1 ст. 81) , а також положення Цивільного кодексу РФ.
Найбільш складною в останнім часом є проблема реєстрації права власності на земельні ділянки за публічно-правовими утвореннями: муніципальними утвореннями, суб'єктами РФ і самої РФ. Суди підтримують позицію реєструючих органів з реєстрації права власності РФ на земельні ділянки, які відповідно до ст. 3.1 ФЗ «Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації» з метою розмежування державної власності на землю відносяться до федеральної власності. Суб'єкт РФ не має права претендувати на такі земельні ділянки, навіть якщо до розмежування таких земель суб'єкт РФ розпоряджався ними на свій розсуд.
Видача свідоцтв про державну реєстрацію права спільної часткової власності громадян на земельні частки не може свідчити про наявність у них права власності на спірні земельні частки, якщо громадяни розпорядилися ними раніше шляхом внесення їх до статутного капіталу акціонерного або іншого суспільства.
До теперішнього часу розходяться позиції судів і реєструючих органів у питаннях реєстрації прав на земельні ділянки при переході права власності на будівлі та будівлі, розташовані на цих земельних ділянках. Суди стоять на позиції, що на підставі ст. 35 Земельного кодексу РФ та ст. 552 ДК РФ до покупця переходить то право, на якому земельною ділянкою володів продавець. Для реєстрації даного права новому власнику будівель і споруд подання до реєструючого органу будь-яких додаткових документів не вимагається. Перехід права здійснюється в силу закону та не потребує волевиявлення попереднього правовласника.
Факт наявності виробленої іншими співвласниками будинку його перепланування не є підставою для відмови в державній реєстрації права заявника на частку в праві спільної часткової власності, і що неузгоджені в установленому законом порядку будівельні роботи з перетворення нерухомості, що перебуває у спільній частковій власності, не тягнуть припинення прав на неї і не можуть перешкоджати державної реєстрації прав та угод з об'єктом нерухомості.
Визнання права власності на самовільну споруду за орендарем земельної ділянки
Тема самовільного будівництва набула в даний час особливої актуальності. Не дивлячись на значну кількість самовільних будівель в Російській Федерації, правовий режим даних об'єктів визначено в чинному законодавстві вкрай лаконічно і недостатньо ясно. Законодавець робить деякі кроки для залучення самовільне споруд в цивільний оборот (зокрема, шляхом здійснення так званої «дачної амністії»). Однак на сьогоднішній день в регулюванні статусу самовільних будівель ще залишаються суттєві прогалини. У першу чергу це стосується питання можливості визнання права власності на самовільну споруду, зведену орендарем земельної ділянки.
Правовий режим самовільних будівель регулюється ст. 222 Цивільного кодексу РФ (ГК РФ). Згідно зі ст. 222 ГК РФ самовільно побудовою є житловий будинок, інша будівля, споруда або інше нерухоме майно, створене на земельній ділянці, не відведеному для цих цілей у порядку, встановленому законом і іншими правовими актами, або створене без отримання на це необхідних дозволів або з істотним порушенням містобудівних та будівельних норм і правил.
Самовільна споруда підлягає зносу який здійснив її обличчям або за його рахунок. Однак законодавець передбачив можливість введення самовільно будівлі в цивільний оборот - шляхом визнання права власності на неї. Редакція ст. 222 ГК РФ, що діяла до 01.09.2006 р., передбачала можливість визнання права власності на самовільну будівлю за особою, яка здійснила будівництво на не належить йому земельній ділянці, за умови, що дана ділянка буде у встановленому порядку надано цій особі під зведену споруду. Судова практика пішла шляхом розширювального тлумачення ст. 222 ГК РФ (в редакції до 01.09.2006 р.): право власності на самовільні споруди визнавалося за особами, яким земельна ділянка надавалася не тільки на речовому, але і зобов'язальне право (на праві оренди). На практиці це реалізовувалося шляхом надання до суду так званих «гарантійних листів», за допомогою яких власник земельної ділянки повідомляв суду про те, що земельна ділянка в установленому порядку буде надано під самовільно зведеним будовою тій особі, за якими суд визнає право власності (п. 34 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ і Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 01 липня 1996 р. № 6 / 8).
Однак до статті 222 ГК РФ були внесені зміни, які набрали чинності з 01.09.2006 р. З статті був виключений абзац, який допускав визнання права власності на самовільну будівлю за особою, її побудувала, у разі, якщо цій особі буде у встановленому порядку надано земельну ділянку. Відповідно до нової редакції ст. 222 ГК РФ право власності на самовільну споруду може бути визнане за особою, у власності, довічне успадковане володіння, постійному (безстроковому) користуванні якого знаходиться земельна ділянка, де здійснена споруда. Таким чином, законодавець обмежив коло осіб, за якими можливе визнання права власності на самовільну споруду, тими, кому земельну ділянку належить на речовому праві.
Після внесення змін до ст. 222 ГК суди стали відмовляти у визнанні права власності на самовільні споруди навіть при наявності гарантій надання земельної ділянки з боку власника земельної ділянки. Так, наприклад, в Постанові ФАС Волго-Вятського округу від 01.08.2007 р. у справі № А82-14748/2006-38 суд вказав, що у зв'язку з недоведеністю позивачем наявності права власності та (або) постійного безстрокового користування земельною ділянкою, на якому розташований самовільно зведений ним об'єкт нерухомості, <...> суд правомірно відмовив Товариству у задоволенні вимоги про визнання права власності на самовільну споруду.
Лише нещодавно судова практика щодо фізичних осіб - орендарів земельних ділянок, які заявляють позовні вимоги про визнання права власності на самовільну споруду почала змінюватися. Так, в Огляді законодавства та судової практики Верховного Суду Російської Федерації за другий квартал 2007 року вказується, що за змістом ст. 222 ГК РФ, право власності на житловий будинок, зведений громадянином без необхідних дозволів, на земельній ділянці, яка надана йому за договором оренди для будівництва житла, може бути визнано, якщо житлову будову створено без істотних порушень містобудівних і будівельних норм і правил та якщо збереження цього будови не порушує права та охоронювані законом інтереси інших осіб, не створює загрозу життю і здоров'ю громадян.
У відношенні юридичних осіб - орендарів земельних ділянок, які хочуть визнати право власності на самовільні будівлі, подібних роз'яснень Вищого Арбітражного Суду немає. Для арбітражних судів роз'яснення Верховного Суду РФ не є обов'язковими. Однак вже зараз з'являються постанови федеральних арбітражних судів, в яких робиться спроба розширювального тлумачення ст. 222 ГК РФ в інтересах юридичних осіб. Так, наприклад, в Постанові ФАС Поволзької округу від 26.06.2007 р. у справі N А72-1768/06 вказується, що відсутність у ст. 222 ГК РФ такого виду землекористування, як оренда, не виключає визнання права на самовільну споруду за орендарем земельної ділянки, оскільки норми Земельного кодексу РФ (ст. ст. 22, 30) дозволяють надавати землю під будівництво об'єктів нерухомості.
Висновок
Погоджуючись з позицією, згідно з якою, реєстрація права не аналогічна володінню, можна прийти до наступних висновків. Фактично існує вкрай суперечлива ситуація: уповноваженою особою за віндикаційним вимогу може бути особа, чиє право зареєстровано в реєстрі, оскільки така вимога пред'являється власником, але їм визнається і особа, не значить у реєстрі, оскільки право власності не втрачається з перереєстрацією. Відповідно зобов'язаною особою є загарбник нерухомості, тому що він незаконно нею володіє, але їм визнається і особа, що значиться в реєстрі власником, оскільки він є формальним власником.
Враховуючи значну кількість самовільних будівель, зведених на орендованих земельних ділянках, і недоцільність в більшості випадків їх знесення, вважаю за необхідне внести зміни до ст. 222 ГК РФ в частині включення права оренди до переліку прав на земельну ділянку, власники яких можуть визнати право власності на самовільну споруду.
Реєструючий орган не має права відмовити заявнику в погашенні реєстраційного запису про іпотеку, якщо заявником у реєструючий орган представлені документи (в тому числі судові акти), що підтверджують виконання особою своїх зобов'язань за договором, незалежно від того, представлено заява заставодержателя про погашення запису про іпотеку або немає.
Список літератури
1. Мурзін Д.В. (2007) Визначення позивача і відповідача в позові про віндикації нерухомості / / Закон. № 7. С. 127-134.
2. Скловський К.І. (2004) Застосування цивільного законодавства про власність та володінні. Практичні питання. М.
3. Ерделевскій А. (2007) Про захист права власності на нерухоме майно / / Господарство право. № 2. С. 92-96.
4. Тузов Д.О. (2007) Продаж чужої речі і проблема захисту сумлінного набувача в російському цивільному праві. Вісник ВАС, № 1.
5. Кузіна С. (2006) Проблема захисту інтересів добросовісного набувача. Господарство і право, № 8.
6. Тузов Д.О. (2007) Реституція при недійсності угод і захист добросовісного набувача у російському цивільному праві. М.: Статут.
7. Линів О.М. (2006) Захист прав добросовісних набувачів в здійснюваних ними угодах. Вісник Московського університету МВС РФ, № 2.
До питання про захист власності
Проголосивши в своїх Конституціях принцип верховенства права, і підтверджуючи свою прихильність демократичним цінностям, Росія і Україна приєдналися до Конвенції про захист прав людини і основних свобод 1950 року і визнали юрисдикцію Європейського Суду з прав людини. Разом з тим, наші країни зіткнулися з однією і тією ж проблемою, пов'язаною з тлумаченням норм Конвенції, яке засноване на право розумінні, відмінному від наших традиційних уявлень про право. Крім того, з розвитком європейського співтовариства з'являються нові концепції розуміння права, озираючись на які Європейський Суд переглядає свої позиції, коли старі норми наповнюються новим змістом. У зв'язку з цим, заслуговує уваги зауваження Лона Л. Фуллера про те, що кращим способом виправлення анахронічності закону є його тлумачення у світлі нових умов.
Сьогодні ми вже відійшли від розуміння права, як виключно слідства державно-владної діяльності, прояви державної волі, і, якщо нам близько уявлення про право, як про явище, що існує незалежно від держави, що має общесоциальную природу, як про природні вимогах, що виникають з громадських відносин - з життя, то юридично-лібертарної розуміння права, як загальної і необхідної форми свободи людей, нами ще важко сприймається. У теж час, ЄСПЛ при тлумаченні конвенційних норм виходить з того, що ці норми містять міжнародно-правові зобов'язання держави, які в більшій частині полягають у виконанні обов'язку утримуватися від втручання у здійснення людиною своїх прав і свобод. При цьому на державу покладено позитивні обов'язки остільки, оскільки вона відповідає за свою неспроможність запобігти втручання у здійснення прав, від кого б таке не виходило: будь-то органи державної влади або приватні особи.
З огляду на це, ЄСПЛ зазначив, що держава відповідально з точки зору ст. 1 Першого протоколу до Конвенції, в тому числі, за втручання в право на повагу до своєї власності, що випливає з угод між третіми особами. При цьому, в рішенні по справі «Джеймс проти Сполученого Королівства», А98 (1986), ЄСПЛ закріпив, що надання благ і задоволення вимог однієї приватної особи до іншого тоді відбувається в інтересах суспільства, коли при цьому досягається соціальний, економічний ефект в інтересах громади заради усунення того, що є соціальною несправедливістю.
Ст. 1 Першого протоколу до Конвенції, як сформулював ЄСПЛ, містить три норми: право на повагу до своєї власності або ж на мирне володіння своїм майном, як вказує англійський текст; позбавлення майна тільки на певних умовах; право розсуду держави контролювати використання власності відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків, стягнення штрафів. Поняття власності при цьому має автономне значення в порівнянні з використовуваним в національних правових системах.
Дотримуючись позицій ЄСПЛ, викладеним в рішенні по справі «Pine Valley Developments Ltd. v. Ireland », А222 (1991), Судова палата у цивільних справах апеляційного суду, дозволяючи справу за позовом про визнання права власності на земельну ділянку, встановивши, що позивач діяв сумлінно при отриманні земельної ділянки в порядку приватизації, і його право власності належним чином зареєстровано у державному реєстрі прав, не взяла до уваги доводи відповідача про те, що позивач не має права власності на землю через скасування за протестом прокурора рішення органу місцевого самоврядування про передачу такої ділянки у власність у порядку приватизації на підставах допущених процедурних порушень. Суд касаційної інстанції прийшов до висновку, що внесення такого протесту та скасування рішення про передачу земельної ділянки, хоча б і в межах строку позовної давності, порушують «правомірні очікування» позивача, що відносяться до поняття власності за ст. 1 Першого протоколу до Конвенції, в іншому ж випадку, суд допустив б зайвим формальний підхід до твердості суб'єктивного права, що спричинило б за собою порушення принципу правової визначеності і втручання в мирне володіння майном.
Конфлікт же майнових інтересів у цій справі був заснований на сумнівах про наявність у позивача права власності, викликаних в результаті часткового накладення земельних ділянок - встановленням титульного володіння одним і тим же об'єктом одночасно кількома особами, чиї права засвідчені правовстановлюючим документом належної форми при відсутності (втраті) технічної документації першого із власників. При цьому особи, які отримали свої наділи пізніше, здійснили оплатне відчуження своїх прав на користь третьої особи, що оскаржив права позивача. Суд пішов шляхом визнання наявності непрямої експропріації, що зробив ЄСПЛ у справі «Бельведере Альберг'ера проти Італії», як порушення права на повагу до права власності (першої норми), коли де-юре позивач примусово не позбавлявся своїх прав і весь час мав право користуватися і розпоряджатися земельною ділянкою, але рішеннями публічної влади на користь третіх осіб позивачеві створені фактичні перешкоди у розпорядженні власною волею своїм майном і в необмеженій володінні ім. Тим самим, суд обгрунтував наявність підстав згідно з чинним Цивільним кодексом України для визнання права власності за першим з осіб, які отримали юридичний титул.
Справжнім прикладом, проілюстровано наскільки за ст. 1 Першого протоколу до Конвенції гарантії недопущення ущемлення прав в сваволі визначають розсуд суду при здійсненні ним судової влади, коли за допомогою конвенційних норм аргументується або, якщо завгодно, доводиться правильність розуміння національного закону, а визнанням права власності затверджується його природна природа, як наслідок нескінченної потреби людини вкладати своє життя в «життя речей», що визначатиме її духовний розвиток.
Реєстрація речових прав на нерухомість: питання практики
Практика застосування ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» 1997 р. до теперішнього часу є досить суперечливою. У реєструючих органів і судів існують різні підходи до вирішення ряду проблем, що виникають при реєстрації речових прав на нерухоме майно.
Громадяни мають право зареєструвати право власності на квартири, побудовані за рахунок дольової участі, навіть якщо при цьому є пороки надання забудовникові землі для цілей будівництва, відсутня дозвільна документація або якщо необхідні для державної реєстрації документи не відповідають вимогам законодавства. Суди визнали, що громадяни не несуть відповідальності за те, що забудовник не отримав усіх необхідних документів, не можуть вплинути на нього, і що дана перешкода в реєстрації є для заявників та інших учасників пайового будівництва об'єктивно непереборним і непереборним.
Не є об'єктами цивільного права квартири у незавершеному будівництвом будинку, внаслідок чого неможлива і державна реєстрація права власності на даний об'єкт. До здачі будинку в експлуатацію окремі квартири в об'єкті незавершеного будівництва не можуть розглядатися в якості самостійних об'єктів нерухомості (ст. 130 ЦК України, ст. Ст. 15, 16 ЖК РФ).
Реєструючі органи не вправі оцінювати законність та обгрунтованість дій та рішень інших державних і муніципальних органів влади, прийнятих у рамках повноважень останніх. Суди вказують на те, що державна реєстрація є лише у передбачений законом спосіб обліку прав громадян та їх об'єднань на майно. Інших завдань, крім зазначених федеральним законом, перед органом, що здійснює реєстрацію прав, не ставиться і не передбачається в зв'язку з цим надання будь-яких додаткових повноважень.
Виникають питання і при реєстрації прав на кілька земельних ділянок, які складають так зване «єдине землекористування». Суди вважають, що можна зареєструвати право на земельні ділянки, що представляють собою єдине землекористування, як на одні об'єкт цивільного права з присвоєнням йому одного кадастрового номеру. У теж час реєструючі органи (спільно з органами державного кадастру) вказують, що державна реєстрація прав на земельну ділянку, сформований і описаний в державному земельному кадастрі як єдиного землекористування, можлива тільки за умови наявності державної реєстрації прав на відособлені земельні ділянки, які входять до складу єдиного землекористування.
Суб'єкти цивільних прав в праві відчужувати частки у праві спільної часткової власності від «цілого», а також частки від частки у праві спільної часткової власності навіть за відсутності у відчужувача зареєстрованого права часткової власності на об'єкт. На думку суду, зворотне було б обмеженням прав власника і положень, передбачених нормами ст. ст. 209, 218, 244, 245 ЦК РФ.
Реєструючі органи не мають права відмовляти заявникам в реєстрації речових прав на об'єкти нерухомості, якщо дані права засновані на рішеннях третейських судів. Єдиним винятком є випадки, коли суперечки мають публічно-правовий характер або тягнуть публічно-правові наслідки. У даному випадку законом встановлена виключна компетенція державних судів: наприклад, питання про право власності на нерухоме майно.
У судовому порядку може бути оскаржене зареєстроване право на нерухоме майно, а не державна реєстрація такого права і не свідоцтво, що підтверджує вироблену державну реєстрацію права. Свідоцтво не може бути оскаржене в порядку глави 24 АПК РФ, тому що воно в силу ст. 14 Закону про реєстрацію є документом, який засвідчує проведену державну реєстрацію права, і не відповідає ознакам ненормативного акту.
Земельна ділянка, надана особі в для ведення селянського (фермерського) господарства, не може бути відчужений на користь юридичної особи, оскільки зворотне порушувало б норми Земельного кодексу РФ (п. 2 ст. 7, ст. 78, п. 1 ст. 81) , а також положення Цивільного кодексу РФ.
Найбільш складною в останнім часом є проблема реєстрації права власності на земельні ділянки за публічно-правовими утвореннями: муніципальними утвореннями, суб'єктами РФ і самої РФ. Суди підтримують позицію реєструючих органів з реєстрації права власності РФ на земельні ділянки, які відповідно до ст. 3.1 ФЗ «Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації» з метою розмежування державної власності на землю відносяться до федеральної власності. Суб'єкт РФ не має права претендувати на такі земельні ділянки, навіть якщо до розмежування таких земель суб'єкт РФ розпоряджався ними на свій розсуд.
Видача свідоцтв про державну реєстрацію права спільної часткової власності громадян на земельні частки не може свідчити про наявність у них права власності на спірні земельні частки, якщо громадяни розпорядилися ними раніше шляхом внесення їх до статутного капіталу акціонерного або іншого суспільства.
До теперішнього часу розходяться позиції судів і реєструючих органів у питаннях реєстрації прав на земельні ділянки при переході права власності на будівлі та будівлі, розташовані на цих земельних ділянках. Суди стоять на позиції, що на підставі ст. 35 Земельного кодексу РФ та ст. 552 ДК РФ до покупця переходить то право, на якому земельною ділянкою володів продавець. Для реєстрації даного права новому власнику будівель і споруд подання до реєструючого органу будь-яких додаткових документів не вимагається. Перехід права здійснюється в силу закону та не потребує волевиявлення попереднього правовласника.
Факт наявності виробленої іншими співвласниками будинку його перепланування не є підставою для відмови в державній реєстрації права заявника на частку в праві спільної часткової власності, і що неузгоджені в установленому законом порядку будівельні роботи з перетворення нерухомості, що перебуває у спільній частковій власності, не тягнуть припинення прав на неї і не можуть перешкоджати державної реєстрації прав та угод з об'єктом нерухомості.
Визнання права власності на самовільну споруду за орендарем земельної ділянки
Тема самовільного будівництва набула в даний час особливої актуальності. Не дивлячись на значну кількість самовільних будівель в Російській Федерації, правовий режим даних об'єктів визначено в чинному законодавстві вкрай лаконічно і недостатньо ясно. Законодавець робить деякі кроки для залучення самовільне споруд в цивільний оборот (зокрема, шляхом здійснення так званої «дачної амністії»). Однак на сьогоднішній день в регулюванні статусу самовільних будівель ще залишаються суттєві прогалини. У першу чергу це стосується питання можливості визнання права власності на самовільну споруду, зведену орендарем земельної ділянки.
Правовий режим самовільних будівель регулюється ст. 222 Цивільного кодексу РФ (ГК РФ). Згідно зі ст. 222 ГК РФ самовільно побудовою є житловий будинок, інша будівля, споруда або інше нерухоме майно, створене на земельній ділянці, не відведеному для цих цілей у порядку, встановленому законом і іншими правовими актами, або створене без отримання на це необхідних дозволів або з істотним порушенням містобудівних та будівельних норм і правил.
Самовільна споруда підлягає зносу який здійснив її обличчям або за його рахунок. Однак законодавець передбачив можливість введення самовільно будівлі в цивільний оборот - шляхом визнання права власності на неї. Редакція ст. 222 ГК РФ, що діяла до 01.09.2006 р., передбачала можливість визнання права власності на самовільну будівлю за особою, яка здійснила будівництво на не належить йому земельній ділянці, за умови, що дана ділянка буде у встановленому порядку надано цій особі під зведену споруду. Судова практика пішла шляхом розширювального тлумачення ст. 222 ГК РФ (в редакції до 01.09.2006 р.): право власності на самовільні споруди визнавалося за особами, яким земельна ділянка надавалася не тільки на речовому, але і зобов'язальне право (на праві оренди). На практиці це реалізовувалося шляхом надання до суду так званих «гарантійних листів», за допомогою яких власник земельної ділянки повідомляв суду про те, що земельна ділянка в установленому порядку буде надано під самовільно зведеним будовою тій особі, за якими суд визнає право власності (п. 34 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ і Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 01 липня 1996 р. № 6 / 8).
Однак до статті 222 ГК РФ були внесені зміни, які набрали чинності з 01.09.2006 р. З статті був виключений абзац, який допускав визнання права власності на самовільну будівлю за особою, її побудувала, у разі, якщо цій особі буде у встановленому порядку надано земельну ділянку. Відповідно до нової редакції ст. 222 ГК РФ право власності на самовільну споруду може бути визнане за особою, у власності, довічне успадковане володіння, постійному (безстроковому) користуванні якого знаходиться земельна ділянка, де здійснена споруда. Таким чином, законодавець обмежив коло осіб, за якими можливе визнання права власності на самовільну споруду, тими, кому земельну ділянку належить на речовому праві.
Після внесення змін до ст. 222 ГК суди стали відмовляти у визнанні права власності на самовільні споруди навіть при наявності гарантій надання земельної ділянки з боку власника земельної ділянки. Так, наприклад, в Постанові ФАС Волго-Вятського округу від 01.08.2007 р. у справі № А82-14748/2006-38 суд вказав, що у зв'язку з недоведеністю позивачем наявності права власності та (або) постійного безстрокового користування земельною ділянкою, на якому розташований самовільно зведений ним об'єкт нерухомості, <...> суд правомірно відмовив Товариству у задоволенні вимоги про визнання права власності на самовільну споруду.
Лише нещодавно судова практика щодо фізичних осіб - орендарів земельних ділянок, які заявляють позовні вимоги про визнання права власності на самовільну споруду почала змінюватися. Так, в Огляді законодавства та судової практики Верховного Суду Російської Федерації за другий квартал 2007 року вказується, що за змістом ст. 222 ГК РФ, право власності на житловий будинок, зведений громадянином без необхідних дозволів, на земельній ділянці, яка надана йому за договором оренди для будівництва житла, може бути визнано, якщо житлову будову створено без істотних порушень містобудівних і будівельних норм і правил та якщо збереження цього будови не порушує права та охоронювані законом інтереси інших осіб, не створює загрозу життю і здоров'ю громадян.
У відношенні юридичних осіб - орендарів земельних ділянок, які хочуть визнати право власності на самовільні будівлі, подібних роз'яснень Вищого Арбітражного Суду немає. Для арбітражних судів роз'яснення Верховного Суду РФ не є обов'язковими. Однак вже зараз з'являються постанови федеральних арбітражних судів, в яких робиться спроба розширювального тлумачення ст. 222 ГК РФ в інтересах юридичних осіб. Так, наприклад, в Постанові ФАС Поволзької округу від 26.06.2007 р. у справі N А72-1768/06 вказується, що відсутність у ст. 222 ГК РФ такого виду землекористування, як оренда, не виключає визнання права на самовільну споруду за орендарем земельної ділянки, оскільки норми Земельного кодексу РФ (ст. ст. 22, 30) дозволяють надавати землю під будівництво об'єктів нерухомості.
Висновок
Погоджуючись з позицією, згідно з якою, реєстрація права не аналогічна володінню, можна прийти до наступних висновків. Фактично існує вкрай суперечлива ситуація: уповноваженою особою за віндикаційним вимогу може бути особа, чиє право зареєстровано в реєстрі, оскільки така вимога пред'являється власником, але їм визнається і особа, не значить у реєстрі, оскільки право власності не втрачається з перереєстрацією. Відповідно зобов'язаною особою є загарбник нерухомості, тому що він незаконно нею володіє, але їм визнається і особа, що значиться в реєстрі власником, оскільки він є формальним власником.
Враховуючи значну кількість самовільних будівель, зведених на орендованих земельних ділянках, і недоцільність в більшості випадків їх знесення, вважаю за необхідне внести зміни до ст. 222 ГК РФ в частині включення права оренди до переліку прав на земельну ділянку, власники яких можуть визнати право власності на самовільну споруду.
Реєструючий орган не має права відмовити заявнику в погашенні реєстраційного запису про іпотеку, якщо заявником у реєструючий орган представлені документи (в тому числі судові акти), що підтверджують виконання особою своїх зобов'язань за договором, незалежно від того, представлено заява заставодержателя про погашення запису про іпотеку або немає.
Список літератури
1. Мурзін Д.В. (2007) Визначення позивача і відповідача в позові про віндикації нерухомості / / Закон. № 7. С. 127-134.
2. Скловський К.І. (2004) Застосування цивільного законодавства про власність та володінні. Практичні питання. М.
3. Ерделевскій А. (2007) Про захист права власності на нерухоме майно / / Господарство право. № 2. С. 92-96.
4. Тузов Д.О. (2007) Продаж чужої речі і проблема захисту сумлінного набувача в російському цивільному праві. Вісник ВАС, № 1.
5. Кузіна С. (2006) Проблема захисту інтересів добросовісного набувача. Господарство і право, № 8.
6. Тузов Д.О. (2007) Реституція при недійсності угод і захист добросовісного набувача у російському цивільному праві. М.: Статут.
7. Линів О.М. (2006) Захист прав добросовісних набувачів в здійснюваних ними угодах. Вісник Московського університету МВС РФ, № 2.