Міністерство юстицій російської федерації
Державна освітня установа
Вищої професійної освіти
Російська правова академія Міністерства російської федерації
Іжевський юридичний інститут (філія)
Факультет: юридичний
Кафедра: Державно-правових дисциплін
Контрольна робота
На тему: Поняття і види житлових відносин
Дисципліна: Житлове право
Виконав: студент гр.501 ЗС
Беспятих Є.Ю.
Перевірив: Селезньова Т.Є.
Іжевськ, 2009
План
Введення
1. Житлові правовідносини
1.1 Поняття житлових правовідносин
1.2 Види житлових правовідносин
1.3 Особливості житлових правовідносин
2. Структура житлових правовідносин
2.1 Об'єкти житлових правовідносин
2.2 Суб'єкти житлових правовідносин
3. Зміст житлових правовідносин
4. Зміна житлових правовідносин
5. Припинення житлових правовідносин
6. Захист порушених житлових прав
Висновок
Список використаних джерел
Введення
Без перебільшення можна сказати, що житлове право зачіпає інтереси кожного громадянина незалежно від віку чи майнового стану. Кожен день, знає про це людина чи ні, його "життя-буття" регулюється нормами житлового законодавства. І від того, які це норми, яке їх наповнення і зміст, в значній мірі залежить його життя.
З жалем доводиться констатувати той факт, що держава тривалий час було в боргу у суспільства не тільки і не стільки за свою будівельну політику, скільки за відсутність чіткої, зрозумілої, прозорої та несуперечливої системи житлового законодавства.
До 1 березня 2005 р., тобто до введення в дію нового Житлового кодексу Російської Федерації (далі - ЖК РФ), законодавство, що регулює житлові відносини, характеризувалося безсистемністю і великою кількістю нормативних актів (акти прийняті в різний час, на різному рівні - від інструкцій до федеральних законів).
Відсутність єдності правового регулювання житлових відносин значно ускладнювало здійснення державою послідовної житлової політики, сприяло невизначеності у здійсненні громадянами своїх житлових прав. Крім того, таке становище давало грунт для численних зловживань.
Слід визнати, що в Російській Федерації давно назріла необхідність прийняття нового Житлового кодексу, який нарешті таки впорядкував регулювання житлових відносин.
ЖК РФ був прийнятий 22 грудня 2004 р., схвалений Радою Федерації 24 грудня 2004 р., підписаний Президентом Російської Федерації 29 грудня 2004 р., опублікований в Російській газети 12 січня 2005 р. і, як вказувалося вище, набув чинності з 1 березня 2005
Дана робота представляє собою спробу розглянути відносини, в центрі яких знаходиться такий специфічний об'єкт, як житлове приміщення. У роботі проведено аналіз діючого, переважно цивільного та житлового законодавства, коротко описується історичний розвиток найбільш важливих інститутів житлового права.
Житлові правовідносини
Предметом будь-якої галузі права є конкретні відносини, які мають якісно відмінними ознаками. У свою чергу, предметом житлового права є житлові відносини. Категорія «житлові відносини» збірна і включає в себе частину сімейних, фінансових, адміністративних та інших суспільних відносин, регульованих різними галузями російського законодавства. Крім того, важливо пам'ятати, що житлові відносини є лише різновидом великої групи цивільно-правових відносин і, отже, регулюються нормами цивільного законодавства. Житлові відносини в різних правових джерелах визначаються через поняття «житлове приміщення» і «житловий фонд». Отже, безпосереднім об'єктом житлових відносин є житлові приміщення або їх сукупність-житловий фонд.
1.1 Поняття житлових правовідносин
У житлових законах не визначено поняття "житлові відносини". До прийняття Житлового кодексу РРФСР під житловими правовідносинами зазвичай розумілися лише цивільно-правові відносини по користуванню громадянами житловими приміщеннями; ці відносини регулювалися цивільним законодавством. Після кодифікації житлового законодавства та прийняття в 1983 р. Житлового кодексу РРФСР поняття "житлові відносини" стало розглядатися в більш широкому сенсі, як загальне, збірне, що охоплює всі види житлових відносин. Необхідність вироблення такого поняття була обумовлена потребою в комплексному підході до вирішення житлових питань в умовах зміни та ускладнення характеру завдань у сфері забезпечення громадян житлом.
Житлові правовідносини - це відносини, що виникають з приводу: виникнення, здійснення, зміни та припинення права володіння, користування і розпорядження житловими приміщеннями державного, муніципального, приватного житлових фондів; віднесення приміщень до числа житлових і виключення їх з житлового фонду; обліку житлового фонду; управління , зміст та ремонту житлового фонду, перепланування та перебудови житлових приміщень; створення і діяльності житлових житлово-будівельних кооперативів, товариств власників житла, прав і обов'язків їх членів; внесення плати за житло та комунальні послуги; контролю за використанням і схоронністю житлового фонду. Іншими славами, житлові відносини - це суспільні відносини, що виникають у зв'язку з володінням, користуванням, розпорядженням і управлінням фондом.
У результаті регулювання нормами житлового права суспільних відносин вони здобувають правову форму і стають житловими правовідносинами. Цим поняттям, як справедливо відзначає Е. Б. Ликова, охоплюється широке коло правовідносин, класифікується різними вченими по-різному залежно від того, що вони розуміють під житловим правом: інститут цивільного права, під галузь або комплексну галузь права. При цьому намітився як широкий підхід до даної проблеми, так і надзвичайно вузький.
1.2 Види житлових правовідносин
Житлові правовідносини досить численні і різноманітні. Всі їх різноманітність у джерелах диференціювалося на дві групи:
1. Організаційні правовідносини, які складаються по вертикалі на засадах влади і підпорядкування (наприклад, з управління житловим фондом, з обліку громадян, які потребують житло, і розподілу житлових приміщень);
2. Майнові правовідносини, що складаються на засадах рівності їх учасників. Сюди слід віднести відносини, які складаються між суб'єктами житлового права з приводу користування жилими приміщеннями. Ці відносини можуть, зокрема, виникати: 1) з договору соціального найму житлового приміщення; 2) з договору комерційного найму житлового приміщення; 3) з договору найму житлового приміщення, що перебуває в спеціалізованому житловому фонді; 4) з договору піднайму жилого приміщення тощо .
Оскільки ці два види правовідносин наведені як приклад, можна припустити, що є і інші види організаційних відносин. Житловий фонд може перебувати у власності юридичних осіб, Російської Федерації, її суб'єктів, а також муніципальних утворень, які управляють житловим фондом через мережу створюваних ними органів управління житлово-комунальним господарством (ЖКГ). Виникають у процесі управління житловим фондом відносини чисто управлінські, і навряд чи їх слід відносити до організаційних житловим правовідносинам. Інакше йде справа з відносинами, що складаються між житлово-експлуатаційними організаціями і користувачами житлових приміщень, - відносинами, заснованими, як правило, на договорі найму. І хоча в них, як вважає Е.Б. Ликова, є елементи організаційних відносин, будуються вони на засадах рівності їх учасників
Зі створенням ринку житла в ринкові відносини залучені житлові приміщення, що входять в усі житлові фонди, за винятком фонду соціального використання. Житлові приміщення з цього фонду розподіляються серед потребуючих поліпшення житлових умов громадян і передаються їм безкоштовно, тобто без використання ринкових механізмів, зокрема договору купівлі-продажу. Цим і зумовлено виникнення організаційних відносин з приводу розподілу житла. На регулювання складаються при цьому відносин в основному і був розрахований Житловий кодекс РРФСР.
Що стосується ринкових відносин, то вони виникають, як правило, з договору комерційного найму житлового приміщення, договору піднайму та інших підстав, є в основному оплатним і регулюються Цивільним кодексом Росії.
Разом з тим ст. 4 ЖК РФ вказує, що житлове законодавство регулює відносини, що виникають з приводу:
1) виникнення, здійснення, зміни, припинення права володіння, користування і розпорядження житловими приміщеннями державного і муніципального житлових фондів;
2) користування житловими приміщеннями приватного житлового фонду;
3) користування спільним майном власників приміщень;
4) віднесення приміщень до числа житлових приміщень та виключення їх з житлового фонду;
5) обліку житлового фонду;
6) утримання та ремонту житлових приміщень;
7) перебудови та перепланування житлових приміщень;
8) управління багатоквартирними будинками;
9) створення і діяльності житлових та житлово-будівельних кооперативів, товариств власників житла, прав і обов'язків їх членів;
10) надання комунальних послуг;
11) внесення квартирної плати за житлове приміщення і комунальні послуги;
12) контролю за використанням і схоронністю житлового фонду, відповідністю житлових приміщень встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, а також іншим вимогам законодавства.
Ось такі можливі види житлових правовідносин передбачає законодавець. Зазначені види по різних кваліфікуючою ознаками можна підрозділити, у свою чергу, на підвиди. Так, за юридичною природою житлові правовідносини можна підрозділити на первинні та похідні. Правовідносини з користування та володіння житловим приміщенням власником житла і житловими приміщеннями, що знаходяться в державному і муніципальному житлових фондах того чи іншого фондодержателя, буде первинним, а правовідносини з користування та володіння зазначеними приміщеннями наймачами - похідними.
Серед перерахованих у ст. 4 ЖК РФ відносин слід виділити відносини з управління багатоквартирними будинками.
Житлові відносини, пов'язані з ремонтом, перебудовою і переплануванням житлових приміщень, використанням інженерного обладнання, наданням комунальних послуг, можуть регулюватися нормами цивільно-правового характеру з урахуванням вимог, встановлених ЖК РФ.
Грунтуючись на ознаках визначеності і конкретізірованності зобов'язаної особи, житлові правовідносини поділяються на абсолютні та відносні. Якщо уповноваженій особі протистоїть одне або кілька певних осіб, то дане правоотношение є відносним. Наприклад, наймачу за договором соціального найму житлового приміщення протистоїть наймодавець - орган місцевого самоврядування, в разі наділення його в установленому законом порядку державними повноваженнями з надання за договорами соціального найму житлових приміщень окремим категоріям громадян (п. 4 ст. 49 ЖК РФ). Якщо ж такої визначеності немає і носієм обов'язку є кожен і кожен, значить, тут має місце абсолютна правовідносини. Найбільш характерним прикладом абсолютного правовідносини є правовідношення власності на житлове приміщення, за яким власник житлового приміщення як власник права здійснює правомочності володіння, користування і розпорядження належним йому на праві власності житловим приміщенням відповідно до його призначення та межами його використання, які встановлені Житловим кодексом (п . 1 ст. 30 ЖК РФ), а всяке й кожна особа зобов'язана не перешкоджати власнику здійснювати зазначені правомочності.
1.3Особенності житлових правовідносин
Особливостями житлового правовідносини є те, що:
1) об'єктом його завжди виступає тільки житлове приміщення;
2) воно носить триваючий характер;
3) за своїм юридичним змістом це правовідносини є, як правило, структурно складним, оскільки кожен із суб'єктів має до іншого право вимоги і одночасно несе обов'язок вчинення позитивних дій відповідно до правомочностями другого суб'єкта.
Підставою виникнення житлових правовідносин виступають юридичні факти, тобто конкретні життєві обставини (факти реальної дійсності), з якими норми житлового права пов'язують виникнення, зміну або припинення житлових правовідносин.
Стаття 10 ЖК РФ вказує, що житлові правовідносини виникають з підстав, передбачених ЖК РФ, іншими федеральними законами та іншими правовими актами, а також із дій учасників житлових відносин, які хоча і не передбачені такими актами, але в силу загальних засад житлового законодавства породжують житлові права і обов'язки. Відповідно до цього житлові права та обов'язки виникають:
1) з договорів та інших угод, передбачених федеральним законом, а також з договорів та інших угод, хоч і не передбачених федеральним законом, але не суперечать;
2) з актів державних органів та актів органів місцевого самоврядування, які передбачені житловим законодавством як підстави виникнення житлових прав і обов'язків;
3) із судових рішень, що встановлюють житлові права та обов'язки;
4) у результаті придбання у власність житлових приміщень по підставах, що допускаються федеральним законом;
5) з членства в житлових та житлово-будівельних кооперативах;
6) внаслідок дій (бездіяльності) учасників житлових відносин або настання подій, з якими федеральний закон або інший нормативний правовий акт пов'язує виникнення житлових прав та обов'язків.
2.Структура житлових правовідносин
Під структурою житлового правовідносини розуміється сукупність стійких елементів, що забезпечують його цілісність. Будь-яке житлове правоотношение складається з наступних трьох структурних елементів: 1) суб'єктів (учасників) правовідносин, 2) об'єктів правовідносин - предметів матеріального світу, з приводу яких складається певна правова зв'язок між суб'єктами; 3) взаємозв'язку прав і обов'язків суб'єктів правовідносин, відповідно до яких складається реальну поведінку суб'єктів правовідносин.
Структуру самого житлового правовідносини не слід змішувати зі структурою змісту житлових правовідносин, оскільки утримання житлового правовідносини, будучи елементом правовідносини, має власну структуру, мова про яку буде відбуватися надалі.
2.1 Об'єкти житлових правовідносин
У юридичній літературі до цих пір не склалося чіткого розуміння того, що виступає об'єктом житлових правовідносин, у той час як в законодавстві відповідь на це питання знайти дещо простіше. І Житловий кодекс РРФСР, і Житловий кодекс Росії оперують поняттям "житлове приміщення". Згідно з частиною 1 статті 15 ЖК РФ, єдиним об'єктом житлових правовідносин є житлові приміщення. До них відносяться житлові будинки та їх частини, квартири та їх частини, кімнати. Заселення жилих приміщень, визнаних згідно із санітарним законодавством Російської Федерації непридатними для проживання, як і надання громадянам для постійного або тимчасового проживання нежитлових приміщень, не допускається.
Раніше для відносин, що випливали з договору комерційного найму, в Житловому кодексі РРФСР застосовувалися терміни "будинок", "квартира". Під предметом (об'єктом) договору комерційного найму розуміється житлове приміщення у вигляді житлового будинку або його частини, квартири або її частини (ст. 673 ГК РФ). Доцільно ввести в житлове законодавство і практику єдине поняття об'єкта (предмета) всіх видів житлових правовідносин - житлове приміщення. Під ним можна розуміти житловий будинок, частину будинку, квартиру, частину квартири, а у випадках, передбачених законом, і частину кімнати.
Житлове законодавство пред'являє до житлових приміщень певні вимоги. Перш за все, воно повинно бути житловим, тобто протягом усього року функціонально призначеним для проживання громадян. Це означає, що житловий будинок, в якому знаходиться жиле приміщення, повинен бути будовою капітального типу. Всілякі времянки, вагончики до таких будівель не відносяться і до складу житлового фонду не включаються. У подібних приміщеннях можуть проживати громадяни, але з ними повинен укладатися договір оренди (майнового найму). Об'єктом житлових правовідносин не можуть бути підсобні приміщення (кухні, коридори тощо).
Стаття 673 ЦК України до предмету договору комерційного найму встановлює лише дві вимоги: жиле приміщення має бути ізольованим і придатним для постійного проживання. У Цивільному кодексі зміст поняття "придатність житлового приміщення для проживання" визначається в порядку, передбаченому житловим законодавством. Звідси можна зробити висновок, що житлове приміщення має відповідати санітарним і технічним вимогам. При визначенні придатності житлового приміщення виходять з будівельних норм і правил (БНіП), протипожежних і санітарних вимог (наприклад, приміщення не повинне розташовуватися в підвальних, напівпідвальних поверхах, висота приміщення від підлоги до стелі повинна складати не менше 2,5 м, освітлення приміщення повинно бути природним). Непридатність житлового приміщення може бути пов'язана з фізичним зносом будинку, розташуванням у зонах, заборонених до забудови, в небезпечних для життя і т.д. Зі статті 673 ГК РФ можна зробити й інший висновок: до предмета договору комерційного найму житлового приміщення пред'являється мінімум вимог, тобто предметом даного договору може бути будь-яке приміщення, в тому числі і невпорядковане, що відповідає тільки санітарним і технічним вимогам.
Порядок визнання приміщення житловим приміщенням та вимоги, яким має відповідати житлове приміщення, встановлюються Урядом Російської Федерації відповідно до ЖК РФ та іншими федеральними законами.
2.2 Суб'єкти житлових правовідносин
Суб'єкти правовідносин - це особи, які володіють правосуб'єктністю, які можуть брати участь у правових відносинах і бути носіями прав та обов'язків.
Суб'єкти житлових відносин зазначені у п. 2 ст. 4 ЖК РФ. Ними є: 1) громадяни, 2) юридичні особи; 3) Російська Федерація; 4) суб'єкти Російської Федерації; 5) муніципальні освіти.
Положення ЖК РФ застосовуються до житлових відносин за участю іноземних громадян та іноземних юридичних осіб, якщо інше не встановлено ЖК РФ або іншим федеральним законом.
Громадяни (фізичні особи) виступають суб'єктами найрізноманітніших житлових правовідносин, оскільки відповідно з житловим законодавством житлове приміщення призначене для проживання громадян (п. 1 ст. 17 ЖК). З метою задоволення постійної потреби в житлі громадяни вступають у житлове правовідносини з юридичними особами, в господарському віданні або оперативному управлінні яких знаходяться житлові приміщення. Разом з тим, будучи наймачами житлових приміщень у зазначених будинках, громадяни можуть бути суб'єктами правовідносин піднайму та тимчасового проживання, виступаючи в якості наймодавців займаних ними жилих приміщень.
У будинках житлових кооперативів правовідносини з користування житловими приміщеннями складаються між громадянами - членами кооперативу та кооперативом.
У приватному житловому фонді громадяни вступають у правовідносини користування житловими приміщеннями між собою. Громадянин - власник житла використовує, як правило, житло для особистого проживання і проживання членів його сім'ї, але може також здавати житло для проживання іншим громадянам за договором комерційного найму.
Юридичні особи беруть участь в житлових правовідносинах, як правило, у вигляді наймодавців, в господарському віданні або оперативному управлінні яких знаходяться житлові будинки (житлові приміщення). У договорі найму житла в якості наймодавця виступають житлово-експлуатаційні організації, а також державні і муніципальні підприємства, установи, організації чи створювані ними житлово-експлуатаційні організації, які є юридичними особами.
Російська Федерація як суб'єкт житлових відносин має наступної компетенцією (ст. 12 ЖК РФ):
1) визначає порядок державного обліку житлових фондів;
2) встановлює вимоги до житлових приміщень, їх змісту, утримання спільного майна власників приміщень у багатоквартирних будинках;
3) визначає підстави визнання незаможних громадян нужденними в житлових приміщеннях, що надаються за договорами соціального найму;
4) визначає порядок надання малозабезпеченим громадянам за договорами соціального найму житлових приміщень муніципального житлового фонду;
5) визначає інші категорії громадян з метою надання їм жилих приміщень житлового фонду Російської Федерації;
6) визначає порядок надання житлових приміщень житлового фонду Російської Федерації громадянам, які потребують житлових приміщеннях і категорії яких встановлені федеральним законом;
7) визначає підстави надання житлових приміщень за договорами найму спеціалізованих житлових приміщень державного і муніципального житлових фондів;
8) визначає порядок організації та діяльності житлових та житлово-будівельних кооперативів, правове становище членів таких кооперативів, в тому числі порядок надання їм жилих приміщень в будинках житлових і житлово-будівельних кооперативів;
9) визначає порядок організації та діяльності товариств власників житла;
10) визначає умови і порядок перебудови та перепланування житлових приміщень;
11) визначає підстави і порядок визнання житлових приміщень непридатними для проживання;
12) визнає у встановленому порядку житлове приміщення житлового фонду Російської Федерації непридатним для проживання;
13) встановлює правила користування житловими приміщеннями;
14) визначає підстави, порядок і умови виселення громадян з житлових приміщень;
15) здійснює правове регулювання окремих видів угод з житловими приміщеннями;
16) встановлює структуру плати за житлове приміщення і комунальні послуги, порядок розрахунку і внесення такої плати;
17) здійснює контроль за використанням і схоронністю житлового фонду Російської Федерації, відповідністю житлових приміщень даного фонду встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, а також іншим вимогам законодавства;
18) вирішує інші питання, віднесені до компетенції органів державної влади Російської Федерації в галузі житлових відносин Конституцією Російської Федерації, Житловим кодексом та іншими федеральними законами.
До компетенції органів державної влади суб'єкта Російської Федерації в галузі житлових відносин відносяться (ст. 13 ЖК РФ):
1) державний облік житлового фонду суб'єкта Російської Федерації;
2) встановлення порядку визначення житлових приміщень спеціалізованого житлового фонду суб'єкта Російської Федерації;
3) встановлення порядку визначення розміру доходу, що припадає на кожного члена сім'ї, і вартості майна, що перебуває у власності членів сім'ї і що підлягає оподаткуванню з метою визнання громадян незаможними та надання їм за договорами житлового найму житлових приміщень муніципального житлового фонду;
4) визначення інших категорій громадян з метою надання їм жилих приміщень житлового фонду суб'єкта Російської Федерації;
5) визначення порядку надання за договорами соціального найму встановленим відповідним законом суб'єкта Російської Федерації категоріям громадян житлових приміщень житлового фонду суб'єкта Російської Федерації;
6) визнання в установленому порядку житлових приміщень житлового фонду суб'єкта Російської Федерації непридатними для проживання;
7) визначення порядку ведення органами місцевого самоврядування обліку громадян у якості нужденних у житлових приміщеннях, що надаються за договорами соціального найму;
8) здійснення контролю за використанням і схоронністю житлового фонду суб'єкта Російської Федерації, відповідністю житлових приміщень даного фонду встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, а також іншим вимогам законодавства;
9) інші питання, віднесені до компетенції органів державної влади суб'єктів Російської Федерації в галузі житлових відносин Конституцією Російської Федерації, ЖК РФ, іншими федеральними законами і не віднесені до компетенції органів державної влади Російської Федерації, компетенції органів місцевого самоврядування.
До компетенції органів місцевого самоврядування в галузі житлових відносин відносяться (ст. 14 ЖК РФ):
1) облік муніципального житлового фонду;
2) встановлення розміру доходу, що припадає на кожного члена сім'ї, і вартість майна, що перебуває у власності членів сім'ї і що підлягає оподаткуванню, з метою визнання громадян незаможними та надання їм за договорами соціального найму житлових приміщень муніципального житлового фонду;
3) ведення у встановленому порядку обліку громадян, у ролі нужденних у житлових приміщеннях, що надаються за договорами соціального найму;
4) визначення порядку надання житлових приміщень муніципального спеціалізованого житлового фонду;
5) надання в установленому порядку малозабезпеченим громадянам за договорами соціального найму житлових приміщень муніципального житлового фонду;
6) прийняття у встановленому порядку рішень про переведення житлових приміщень у нежитлові приміщення та нежитлових приміщень у житлові приміщення;
7) погодження перебудови та перепланування житлових приміщень;
8) визнання в установленому порядку житлових приміщень муніципального житлового фонду непридатними для проживання;
9) здійснення контролю за використанням та збереженням муніципального житлового фонду, відповідністю житлових приміщень даного фонду встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, а також іншим вимогам законодавства;
10) визначення порядку одержання документа, що підтверджує прийняття рішення про погодження або про відмову в узгодженні перебудови й (або) перепланування житлового приміщення відповідно до умов і порядку перебудови та перепланування житлових приміщень;
11) інші питання, віднесені до компетенції органів місцевого самоврядування в галузі житлових відносин Конституцією Російської Федерації, ЖК РФ, іншими федеральними законами, а також законами відповідних суб'єктів Російської Федерації.
3. Зміст житлових правовідносин
Зміст житлового правовідносини становлять суб'єктивні житлові права і нерозривно пов'язані з ними житлові обов'язки. За характером і обсягом вони різняться в залежності від правового режиму житлового приміщення, суб'єктного складу і виду житлового правовідносини. В організаційних відносинах громадянин, який має право на отримання житлової площі з фонду соціального використання, набуває право вимоги до органів, які відповідно до закону ведуть облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, внаслідок чого вони несуть обов'язок при наявності певних умов - поставити громадянина на облік щодо поліпшення житлових умов, винести рішення про надання конкретного житлового приміщення. Подібні відносини виникають у зв'язку з вступом громадянина в житлово-будівельний або житловий кооператив і отриманням в ньому житлової площі. Особливість подібних правовідносин полягає в тому, що однією з їх сторін виступає орган, уповноважений законом сприятиме реалізації конституційного права громадянина на житло.
Житлові майнові правовідносини виникають з моменту видачі ордера і укладення договору соціального найму (або договору про використання службового жилого приміщення, приміщення в гуртожитку або іншому спеціалізований фонд), в інших випадках - з моменту укладення договору найму житлового приміщення (договору комерційного найму, піднайму, про вселенні тимчасових мешканців та ін.) Житлово-будівельний кооператив (житловий кооператив) як суб'єкт житлового права відрізняється від юридичних осіб, наймодавців своїм особливим правовим положенням. Він не є наймодавцем кооперативних квартир. Виступаючи їх власником, він зобов'язаний надати жилі приміщення в користування тільки пайовикам та членам їх сімей. З винесенням рішення загальних зборів про надання члену ЖБК (ЖК) житлового приміщення виникають житлові майнові відносини.
Особливість майнових правовідносин полягає в тому, що права і обов'язки їх (правовідносин) сторін - це в основному права (а значить, і обов'язки) з користування житловим приміщенням, спрямовані на матеріальний об'єкт - житлове приміщення. Внаслідок цього права користувача житлової площі мають характер речових прав (поряд з їх зобов'язальними рисами). Тому не випадково в законодавстві більше місце займають суб'єктивні права користувача житлового приміщення, а не його обов'язки. Комплекс правомочностей наймача з користування та розпорядження житловим приміщенням, наданим йому за договором або іншій підставі, іноді іменують правом на житлову площу, розуміючи під ним особливе право на займане ним жиле приміщення
У зміст суб'єктивного житлового права входять щонайменше наступні правомочності:
а) правомочності на вчинення власних позитивних дій, що мають юридичне значення;
б) правомочність вимагати вчинення певних дій від зобов'язаної особи;
в) правомочності на захист.
Характерна особливість суб'єктивного права полягає в тому, що воно дає певний "юридичний плюс" для його носія. Можливість здійснення відомих дій, можливість щось вимагати від інших осіб включає момент розсуду у виборі варіантів поведінки з наявного у носія суб'єктивного права можливостей. Основним засобом забезпечення суб'єктивного житлового права є покладання на іншу особу юридичного обов'язку. Юридичний обов'язок - це запропонована зобов'язаному суб'єкту міра належної поведінки його (зобов'язаної особи).
Житлове правовідносини називається простим, якщо в ньому одному суб'єктивному праву уповноваженої особи протистоїть один обов'язок зобов'язаної особи. Наприклад, в організаційному правовідносинах з обліку потребують житло громадянин, який потребує житло, має право подати заяву з доданням необхідних документів про прийняття його на облік потребуючих житловому приміщенні, а орган місцевого самоврядування зобов'язаний (за наявності законних підстав) прийняти громадянина на облік потребуючих житло. У майновому житловому правовідношенні як уповноваженою, так і зобов'язана особа мають права та обов'язки, а часом кожен має комплекс прав і обов'язків. Такі правовідносини називаються структурно-складними. Розглянемо, наприклад, структуру змісту майнового житлового правовідносини, що випливає з договору соціального найму житлового приміщення. Так, наймач (власник права) має такі права:
1) здавати жиле приміщення в піднайом;
2) дозволяти проживання у житловому приміщенні тимчасових мешканців;
3) вселяти в займане жиле приміщення інших осіб;
4) здійснювати обмін або заміну житлового приміщення;
5) вимагати від наймодавця своєчасного проведення капітального ремонту житлового приміщення, належної участі в утриманні майна в багатоквартирному будинку, а також надання комунальних послуг.
Разом з тим наймач житлового приміщення за договором соціального найму зобов'язаний:
1) забезпечувати збереження житлового приміщення і не допускати виконання у ньому робіт або вчинення інших дій, що призводять до його псування;
2) використовувати жиле приміщення за призначенням і в межах, які встановлені в ЖК РФ;
3) здійснювати користування житловим приміщенням з урахуванням дотримання прав і законних інтересів проживають у житловому приміщенні громадян та сусідів;
4) підтримувати належний стан жилого приміщення, а також приміщення загального користування в багатоквартирному будинку, підтримувати чистоту і порядок у житловому приміщенні, під'їздах, кабінах ліфтів, на сходових клітинах, інших приміщеннях загального користування;
5) проводити поточний ремонт житлового приміщення;
6) своєчасно вносити плату за житлове приміщення і комунальні послуги;
7) інформувати наймодавця у встановлені договором терміни про зміну підстав та умов, що впливають на користування житловим приміщенням;
8) негайно вживати можливих заходів до усунення виявлених несправностей житлового приміщення або санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в ньому, і в разі необхідності повідомляти про них наймодавцю або у відповідну управляючу організацію;
9) допускати у заздалегідь узгоджений час в житлове приміщення працівників наймодавця або уповноважених ним осіб, представників органів державного контролю та нагляду для огляду технічного і санітарного стану житлового приміщення, санітарно-технічного та іншого обладнання, що знаходиться в ньому, а також для виконання необхідних ремонтних робіт ;
10) не виробляти перевлаштування і (або) перепланування житлового приміщення в порушення встановленого порядку;
11) при припиненні права користування житловим приміщенням здати за актом наймодавцю в справному стані житлове приміщення, санітарно-технічне та інше устаткування, що знаходиться в ньому, або проводити ремонт за свій рахунок, а також погашати заборгованість з оплати жилого приміщення та комунальних послуг.
Наймодавець (зобов'язана особа), у свою чергу, зобов'язаний:
1) передати наймачеві юридично і фізично вільне від прав інших осіб житлове приміщення;
2) брати участь у належному утриманні та ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку, в якому знаходиться здається внайми житлове приміщення;
3) забезпечити надання наймачу необхідної кількості та належної якості комунальних послуг;
4) здійснювати капітальний ремонт житлового будинку.
Наймодавець має право:
1) вимагати від наймача і спільно проживають з ним членів сім'ї використовувати приміщення за його цільовим призначенням (тобто використовувати приміщення для проживання в ньому) і в межах, встановлених ЖК РФ;
2) вимагати від наймача своєчасного внесення плати за житлове приміщення і комунальні послуги.
При аналізі змісту досліджуваного правовідносини не можна не помітити що виступає на перший план тісний зв'язок і взаємну зумовленість прав і обов'язків контрагентів. Так, у цьому правовідношенні уповноваженою особа може досягти певного результату не безпосередньо, а лише через виконання обов'язки іншим обличчям. Разом з тим взаємна обумовленість прав і обов'язків контрагентів знаходить свій вияв, перш за все, в тому, що в зазначеному правовідносинах кожен із суб'єктів має до іншого право вимоги і одночасно несе обов'язок вчинення позитивних дій відповідно до правомочностями іншого суб'єкта. Тут, отже, відбувається зустрічний поєднання суб'єктивних житлових прав і обов'язків, що концентруються навколо об'єкта правовідносин. Саме наявність у кожного із суб'єктів прав і обов'язків дозволяє зробити висновок, що аналізованих правовідносини відноситься до структурно-складним. Зміст характеризується правовідносини нерідко ще більш структурно ускладнюється. Це ускладнення може мати місце тоді, коли власник права в односторонньому порядку відмовляється від договору, скажімо, у зв'язку з необхідністю переїзду в інший населений пункт. Наймодавець (зобов'язана особа) зобов'язаний прийняти відмову. При описаної ситуації розглянута правовий зв'язок припиняється.
4.Ізмененіе житлових правовідносин
Зміна житлових відносин є результатом зміни договору найму (договору піднайму, договору оренди) житлового приміщення. Договір найму житлового приміщення може бути змінений тільки за згодою наймача, що спільно проживають з ним членів його сім'ї і наймодавця, за винятком випадків, передбачених законом.
Підставами для зміни житлових відносин виступають:
1. Виселення в житлове приміщення інших членів сім'ї або інших громадян в якості тимчасових мешканців;
2. Вибуття з житлового приміщення, у тому числі в разі смерті;
3. Розділ житлового приміщення (укладення договору найму житлового приміщення з декількома спільно проживають наймачами);
4. Об'єднання наймачів жилого приміщення в одну сім'ю;
5. Заміна наймача або члена житлово-будівельного і житлового кооперативів;
6. Отримання звільнився в комунальній квартирі житлового приміщення;
7. Відмова наймача від зайвої житлової площі і надання йому жилого приміщення меншого розміру замість займаного;
8. Переведення житлового приміщення в інший правовий режим (приватизація державних або муніципальних підприємств, у віданні яких знаходиться житловий фонд, приватизація житлового приміщення і т. д.).
За загальним правилом відповідно до п. 1 ст. 450 ГК РФ зміна цивільно-правового договору можливе лише за згодою сторін. У разі односторонньої відмови від виконання договору у будь-якій його частині, коли така відмова допускається законом, договір найму житлового приміщення також буде вважатися зміненим (п. 3 ст. 450 ГК РФ).
На вимогу однієї із сторін договір найму житлового приміщення може бути підданий зміні лише в судовому порядку і лише у випадках, передбачених законом:
1. При істотному порушенні договору найму житлового приміщення однієї зі сторін - на вимогу іншої сторони; істотним визнається таке порушення договору найму житлового приміщення однієї із сторін, яке тягне для іншої сторони така шкода, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору найму житлового приміщення;
2. При істотній зміні обставин, тобто коли вони змінилися настільки, що якби сторони могли це розумно передбачити, договір найму житлового приміщення взагалі не був би ними укладений або був укладений на значно відрізняються умовах; однак зміна договору найму житлового приміщення у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду виключно у випадках, коли розірвання договору найму житлового приміщення суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, що значно перевищує витрати, які необхідні для виконання договору найму житлового приміщення на умовах, що змінилися.
5.Прекращеніе житлових правовідносин
Припинення житлових відносин тягне за собою припинення прав і обов'язків сторін - наймодавця, наймача, що спільно проживають з наймачем членів його сім'ї (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
При цьому сторони не вправі вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язанням до моменту розірвання договору, якщо інше не встановлено законом або угодою сторін (п. 4 ст. 453 ГК РФ).
Відповідно до ст. 450 ГК РФ на вимогу однієї із сторін цивільно-правовий договір може бути розірваний тільки в судовому порядку і лише у випадках, передбачених законом.
Договір піднайму жилого приміщення, наданого за договором соціального найму, припиняється після закінчення терміну, на який він був укладений.
Відповідно до ст. 84 ЖК РФ виселення з житлового приміщення в будинку державного або громадського житлового фонду, займаного за договором соціального найму, допускається лише в судовому порядку за трьома варіантами:
1. З наданням іншого благоустроєного житлового приміщення за договором соціального найму;
2. З наданням іншого жилого приміщення за договором соціального найму;
3. Без надання іншого жилого приміщення. Позивачами у цій категорії справ можуть бути як громадяни, так і представники органів держави.
Відповідно до ст. 85 ЖК РФ, громадяни виселяються з жилих приміщень з наданням інших упорядкованих житлових приміщень за договорами соціального найму в разі, якщо:
1) будинок, у якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню;
2) житлове приміщення підлягає переведенню в нежитлове приміщення;
3) житлове приміщення визнано непридатним для проживання;
4) у результаті проведення капітального ремонту або реконструкції будинку житлове приміщення не може бути збережене або його загальна площа зменшиться, в результаті чого проживають в ньому наймач та члени його сім'ї можуть бути визнані нужденними в житлових приміщеннях, або збільшиться, у результаті чого загальна площа займаного житлового приміщення на одного члена сім'ї істотно перевищить норму надання.
Якщо наймач і проживають разом з ним члени його сім'ї протягом більше шести місяців без поважних причин не вносять плату за житлове приміщення і комунальні послуги, вони можуть бути виселені в судовому порядку з наданням іншого житлового приміщення за договором соціального найму, розмір якого відповідає розміру житлового приміщення, встановленому для вселення громадян до гуртожитку (ст. 90 ЖК РФ).
Стаття 91 ЖК РФ регулює порядок виселення наймача та (або) які проживають разом з ним членів його сім'ї з житлового приміщення без надання іншого житлового приміщення.
Без надання іншого жилого приміщення можуть бути виселені з житлового приміщення громадяни, позбавлені батьківських прав, якщо спільне проживання цих громадян з дітьми, стосовно яких вони позбавлені батьківських прав, визнано судом неможливим.
У рамках житлового законодавства не обмежується термін тимчасової відсутності, протягом якого особа продовжать зберігати право на займане ним жиле приміщення.
Тимчасово відсутній громадянин зберігає права і обов'язки наймача або члена сім'ї наймача за договором соціального найму, в тому числі плату за житлове приміщення і комунальні послуги. За тимчасово відсутнім громадянином зберігається право перебувати на обліку як потребує.
Підставою для визнання особи тимчасово відсутнім можуть бути:
1) призов на військову службу,
2) тимчасовий виїзд з постійного місця проживання за умовами і характером роботи, у зв'язку з відрядженням за кордон або з навчанням;
3) виїзд з житлових приміщень у будинках державного або муніципального житлового фонду дітей у зв'язку з втратою піклування батьків;
4) виїзд у зв'язку з виконанням обов'язків опікуна (піклувальника);
5) виїзд на лікування;
6) взяття під варту;
7) засудження до позбавлення волі та ін Тимчасово відсутні мешканці зберігають право
на дачу згоди при вирішенні деяких питань, що виникають з договору соціального найму.
Разом з тим, відповідно до ч. 3 ст. 83 ЖК РФ, у разі виїзду наймача і членів сім'ї на постійне місце проживання в інше місце договір найму житлового приміщення вважається розірваним з дня виїзду. Суди задовольняють тільки ті позовні заяви, за якими встановлено не факт відсутності громадянина в спірному житловому приміщенні понад 6 міс., А факт розірвання ним договору найму житлового приміщення, якщо сам громадянин не подав заяву про виключення його з реєстрації в спірному житловому приміщенні.
6. Захист порушених житлових прав
Захист порушених житлових прав здійснюється судом відповідно до підвідомчості справ, встановленим цивільним процесуальним законодавством.
Захист житлових прав здійснюється шляхом:
1) визнання житлового права;
2) відновлення становища, яке існувало до порушення житлового права, і припинення дій, що порушують це право або створюють загрозу його порушення;
3) визнання судом нечинними повністю або в частині нормативного правового акту державного органу або нормативного правового акта органу місцевого самоврядування, що порушують житлові права і суперечать Житловому кодексу чи прийнятими відповідно до них федеральному закону, іншого нормативного правового акту, що має більшу, ніж зазначені нормативні правові акти державного органу або нормативний правовий акт органу місцевого самоврядування, юридичну силу;
4) незастосування судом нормативного правового акту державного органу або нормативного правового акта органу місцевого самоврядування, що суперечать ЖК РФ або прийнятим відповідно до нього федеральному закону, іншого нормативного правового акту, що має більшу, ніж зазначені нормативний правовий акт державного органу або нормативний правовий акт органу місцевого самоврядування, юридичну силу;
5) припинення або зміни житлового правовідносини;
6) іншими способами, передбаченими ЖК РФ або іншим федеральним законом.
Захист житлових прав в адміністративному порядку здійснюється тільки у випадках, передбачених ЖК РФ та іншим федеральним законодавством. Рішення, прийняте в адміністративному порядку, може бути оскаржено в судовому порядку.
Висновок
Впровадження в житлову сферу ринкових правовідносин створює всі необхідні умови для становлення і розвитку різних форм власності на житло, забезпечує правове регулювання відносин щодо укладення угод з нерухомістю в житловій сфері, гарантуючи цим передбачені Конституцією України права громадян на житло і свободу пересування і вибір місця перебування і проживання в межах Російської Федерації. Більш того, по-перше, приватна власність на нерухомість в житловій сфері не може бути обмежена за кількістю, розміром і вартості, по-друге, захищається так само приватна, державна, муніципальна й інші форми власності. У ст. 35 Конституції РФ закріплені гарантії щодо забезпечення цього права.
Нині чинним законодавством передбачена можливість поліпшення своїх житлових умов шляхом придбання у власність житлових приміщень у будинках державного і муніципального житлового фонду за плату. В забезпечення виконання законодавства Президентом Російської Федерації прийнято кілька указів, які передбачають право громадян на отримання безоплатних субсидій та житлових кредитів на будівництво або придбання житла.
Законодавством передбачено придбання житла у власність навіть тими громадянами, які з загальних підставах не відносяться до категорії потребують поліпшення житлових умов; придбання житла можливе без обмеження його кількості, розмірів і вартості, у тому числі шляхом житлового будівництва, купівлі-продажу житла і за договорами міни, дарування або інших угод і з інших підстав. Для цієї мети громадяни мають право на отримання земельної ділянки під будівництво (ст. 218 ЦК РФ). У житлових правовідносинах об'єктами угод є житлові приміщення у вигляді окремих будинків, квартир або частини будинків, квартир тощо
Список використаних джерел
Нормативно-правові акти
Конституція Російської Федерації (прийнята всенародним голосуванням 12 грудня 1993 р.).
Житловий кодекс РФ від 1 березня 2005
Цивільний кодекс Російської Федерації (частини перша, друга і третя) (з ізм. І доп. Від 20 лютого, 12 серпня 1996 р., 24 жовтня 1997, 8 липня, 17 грудня 1999 р., 16 квітня, 15 травня, 26 листопада 2001, 21 березня 1914, 26 листопада 2002 р., 10 січня, 26 березня, 11 листопада, 23 грудня 2003 р.)
Спеціальна література:
Постатейний коментар до Житлового кодексу Російської Федерації / Під. ред. П. В. Крашеніннікова. - М., Статут, 2005
Коментар до Житлового кодексу РФ. / Під пед. М. Ю. Тихомирова. - М., Видання Тихомирова М.Ю., 2005
Російська газета. 2005. 12 січня. N 1 (3670).
Крашенинников П.В. Житлове право. - 4-е вид., Перераб. і доп. з урахуванням нового житла. кодексу Рос. Федерації. - М.: Статут, 2005. - 315 с
Седугін П.І. Житлове право: Підручник для вузів. М.: Норма, 2004. С. 2
Житлове право: підручник для студентів вузів, які навчаються за спеціальністю «Юріспрюденція» / [П. В. Алексій і др.]; під ред. І. А. Єремічева, П.В.Алексія.-6-ое вид., Перераб. і доп.-М.: ЮНИТИ-ДАНА: Закон і право, 2009.-383с.
Свердлик Г.А., д.ю.н., професор, адвокат Адвокатської палати м. Москви
Ликова Е.Б. Житлове право Росії: Навчальний посібник. Воронеж, 2002. С. 52
Толстой Ю.К. Житлове право: Навчальний посібник. М.: Проспект, 1966. С. 25
Інші джерела
1. http://help-realty.ru/zhilischnaya_entsiklopediya/page103.html
2. http://www.advocate-realty.ru/press/unitpress/?id=393789