Поселок – низовая административно-территориальная единица, населенный пункт, расположенный вне городской черты. Можно выделить следующие виды поселков:
- рабочие – при крупных заводах, шахтах, электростанциях и прочих объектах промышленности, имеющие не менее 3 тысяч жителей, в том числе не менее 80% рабочих, служащих и членов их семей;
- курортные, располагающиеся в местностях, имеющих лечебное значение, с населением не менее 2 тысяч человек, количество приезжающих должно составлять не менее 50% постоянного проживающих;
- дачные (место летнего отдыха горожан), где не более 25% трудоспособных заняты сельским хозяйством;
- коттеджные – стационарные поселения, ареалы распространения которых ограничиваются преимущественно зонами влияния крупных городов и городских агломераций. Функциональное назначение таких поселков – стационарное проживание в загородных условиях. Тип жилища – 2-3-этажные особняки с 4-мя и более комнатами, как правило, встроенным, или отдельно стоящим гаражом, сауной, зимним садом. Озеленение и внешнее благоустройство земельных участков имеют чисто рекреационные цели. Сельскохозяйственная зона отсутствует.
- традиционные сельские поселения – это населенное место, где жители главным образом заняты сельским или лесным хозяйством, промысловой охотой, а также поселения, связанные с другими видами деятельности (обслуживания промышленности, транспорта, строительства), если они расположены в сельской местности.
В современной проектной практике такой градостроительный объект, как сельский поселок, большая редкость. Наиболее распространенная задача состоит в реконструкции существующих селений. В качестве учебного задания проект планировки и застройки жилого поселка представляется весьма важным и необходимым в методическом отношении. Работа над проектом – первый опыт студента в области градостроительства. И очень показательно, что это знакомство происходит на примере поселка – целостного градостроительного образования, где осуществляются все жизненные процессы и удовлетворяются основные потребности человека.
Исторический опыт
Отечественный опыт
На протяжении многих столетий образ русского села связан с церковью, всегда занимавшей доминирующее положение в застройке. Селения с церквами являлись центрами местных систем расселения, группируя вокруг себя более мелкие деревни.
В советский период развития села образ сельского поселения трансформировался в связи с изменениями планировочной структуры, появления новых архитектурных форм в сельской среде, целенаправленного разрушения церквей. Территория села стала делиться на две функциональные зоны – селитебную и производственную. В сельском ландшафте стали доминировать крупные горизонтальные и вертикальные объемы сельскохозяйственных производственных зданий и сооружений. Ключевое положение в планировочной структуре села и его композиции занял общественный центр с клубом и административным зданием.
В 1980-х гг. произошла переориентация в преобразовательных процессах села. Были провозглашены принципы максимально бережного отношения к исторически сложившимся системам расселения, планировочной структуре сел, памятниками истории и культуры, отказ от застройки сел многоэтажными жилыми домами секционного типа, которые, являясь совершенно непригодными для сельского образа жизни, разрушали сельский пейзаж, наметился переход на малоэтажную и усадебную застройку.
Зарубежный опыт
Зарубежный опыт строительства коттеджных поселков актуален нынче, как никогда. Отечественные девелоперы и застройщики торили собственные пути в этом направлении, и, чего греха таить, многие наломали дров. Поэтому позитивный опыт западных коллег, как представляется, будет любопытен и заказчикам, и исполнителям.
Коснемся опыта нашего ближайшего соседа — Финляндии.
Для начала следует внести некоторую ясность в определения. В Финляндии мало-этажное домостроение развивается десятки лет, и там существует четкое разделение земель для строительства по функциональному назначению. Земли поселений — зона застройки для постоянного проживания. Земли, предназначенные для строительства объектов для отдыха и проведения отпуска, то есть дач или туристических объектов (к ним относится «второй дом»). Каждая из этих зон может состоять как из индивидуальных участков с правом на строительство одного-двух объектов, так и предназначенных для девелоперских компаний участков с большим количеством объектов разрешенного строительства. Обе зоны определяются генеральным или региональным планом развития территорий, утверждаемым министерством окружающей среды.
Земли поселений, как правило, располагаются вблизи городов, в увязке с объектами инженерной и транспортной инфраструктуры, социального и культурно-бытового назначения. При этом визуально далеко не всегда можно отличить коттеджный поселок как таковой от конгломерата индивидуальных коттеджей. Если в России поселки в подавляющем большинстве огорожены заборами, то в Финляндии заборы практически отсутствуют, они давно заменены живыми изгородями. «Железного занавеса» для посторонних в Финляндии не требуется, поэтому территорий, очерченных высокой оградой, и будок охранника не наблюдается. Поселки выделяются разве что общностью архитектурных решений, иногда весьма интересных, поскольку над созданием единого стиля работают высокопрофессиональные студии.
Земли же, предназначенные для отдыха, больше тяготеют к уникальным природным ландшафтам или к местам рекреации: горнолыжным курортам, гоночным трекам, конным или гольф-клубам и т. д. Поселки там строятся капитальные — для круглогодичного использования, по всем правилам деревянного финского зодчества, с современной инженерной инфраструктурой и внутренним наполнением класса «люкс». Покупатель коттеджа становится одновременно потенциальным участником арендного бизнеса, поскольку дома в таких поселках относятся к жилищным акционерным обществам, имеющим управляющую и эксплуатирующую структуру, способную распоряжаться вашим имуществом и для извлечения прибыли. Что для россиян, которые не могут в силу объективных причин жить в Финляндии круглогодично, зачастую бывает совсем не лишним.
Есть в Финляндии и небольшие туристические поселки, построенные в 1970–1980-х годах, как правило, рядом с фермерскими хозяйствами, для летнего использования. В них проводят летние каникулы семьи, не имеющие дачи. Однако к настоящему времени постройки в этих поселках сильно износились и спрос на отдых в них угасает. Зато растет спрос на дачные участки, расположенные на тихих уединенных берегах лесных озер (это мечта многих финнов). Этот всплеск активности на рынке в последние годы привел к многократному подорожанию таких участков, а в некоторых районах к их дефициту. Кроме того, увеличению стоимости загородных домов будут способствовать намерения финского государства повысить требования к охране окружающей среды и ужесточение норм энергосбережения. Изменения повлекут за собой обязательное строительство новых септиков и повышение теплоизоляции стен, а это значительно увеличит затраты на строительство и эксплуатацию дачных коттеджей.
Земля для поселка или участки с правом на строительство приобретаются инвестором на свободном рынке, а также на государственных аукционах, проводимых в районных или городских общинах, заинтересованных в развитии и привлечении налогоплательщиков. После приобретения земли инвестором, группой инвесторов или инициатором бизнеса учреждается жилищное акционерное общество (ЖАО), которое является заказчиком проектирования, строительства, а в дальнейшем станет эксплуатирующей организацией.
Строительство поселков
Любой девелопер, в том числе и финский, стремится получить максимальную отдачу от осваиваемого участка, а значит, заинтересован построить на нем побольше домов. Однако количество домов в таком поселке не определяется только желанием девелопера. Если участок новый и включен в план урбанизации, количество домовладений, схема подключения коммуникаций, план и задание по застройке (вплоть до указания цвета материалов и наклона кровли) регламентируются заранее. Поскольку население Финляндии невелико, для снижения коммерческих рисков на таких участках не разрешают строить очень много домов — обычно от одного до нескольких десятков.
Если девелоперская компания сама нашла участок и прочит его для реализации большого проекта, то начинает она с разработки идеи и предварительного согласования эскиза поселка. Далее идет смена назначения земельного участка, если требуется, внесение в кадастр и т. д. Вообще, процедура от создания эскиза до получения разрешения на строительство весьма долгая и требует терпения. Надо сказать, что на изменение проекта, вплоть до его отмены, могут повлиять местные жители, а также министерство окружающей среды и министерство по охране памятников. И если имеются веские доводы «против», преодолеть их представляется нереальным. Поэтому девелопер может приобрести интересный (с его точки зрения) и дорогой участок для поселка на 15–20 домов, а получить разрешение на строительство лишь трех-четырех домов.
Когда все эти вопросы решены, начинается строительство. В дальнейшем на рынок предлагаются не участки, а дома, готовые или строящиеся. Объектом сделки будет дом и долевая собственность в общем имуществе ЖАО, в том числе и в виде земли. Эта собственность выражена количеством акций соответственно приобретенной площади строящегося дома. Если дом покупается в процессе строительства, к договору прилагается четкий график производства работ и поэтапной оплаты. Каждый дом имеет приусадебный участок по договору с ЖАО «О разграничении ответственности».
Ведение строительства определяется маркетинговой стратегией инвестора, его возможностями по финансированию, потребностями рынка, а также требованиями администрации района по началу и завершению стройки. Кто из купивших дом на ранней стадии захочет слушать строительный шум и месить грязь перед домом? Поэтому инвесторы стараются заранее продумать финансирование так, чтобы соблюсти установленные сроки строительства и завершить работы независимо от того, проданы дома или нет. Кроме того, на ранней стадии строительства они стремятся максимально быстро подготовить демонстрационный коттедж и сформировать ландшафт для более полного восприятия клиентом картины поселка.
Дома в коттеджных поселках Финляндии всегда продаются с завершенной внутренней отделкой, кухонной мебелью, оснащенные бытовой техникой, готовой электроустановкой, с подключенными системами отопления и вентиляции, иногда с камином. Если планом предусмотрена сауна, она тоже должна быть полностью оборудована; в противном случае дом просто не удастся сдать государственному инспектору в эксплуатацию. Кроме того, если дом приобретается в процессе строительства, есть возможность выбора материалов
В поселках могут предлагаться как отдельно стоящие коттеджи, так и сблокированные коттеджи, именуемые у нас таунхаусами. Технологии строительства могут быть при этом разными, то есть применяются и ячеистые бетоны, и клееный брус, и другие стеновые материалы. Хотя, конечно, фирменный стиль финских строителей — качественные, долговечные и очень уютные деревянные дома.
Задачи и проблемы проектирования
В настоящее время проектирование малоэтажных загородных поселков связано с решением следующих задач:
- при выборе территорий для размещения загородного малоэтажного строительства, кроме существующих нормативных требований, должны учитываться требования по сохранению наиболее ценных в экологическом и эстетическом отношении участков ландшафта, основных характеристик сельского пейзажа. При этом особое значение должно быть придано зонам наиболее интенсивного зрительного восприятия, идущим вдоль железно-дорожных и автомобильных дорог;
- генеральные планы малоэтажных загородных поселков должны обеспечивать формирование выразительных объемно-пространственных композиций, их панорамное восприятие на фоне естественного ландшафта, учитывать соседство исторически сложившихся поселений;
- необходимым условием должно являться достижение композиционного единства новых малоэтажных комплексов и элементов ландшафта, исходя из того, что сельский пейзаж, как самостоятельная ценность и национальное достояние, является полноценным объектом охраны.
Выбор территории для развития поселка.
Для поселков предпочтительнее выбирать территории с живописным рельефом, защищенные от ветров, вблизи рек и зеленных массивов. Территория, выбираемая для строительства населенного пункта, должна иметь:
- достаточный размер для размещения всех видов строительства с учетом перспектив развития;
- рельеф с уклонами, обеспечивающими отвод атмосферных вод, допустимыми для строительства жилых, культурно-бытовых и промышленных зданий, для устройства дорог и прокладки подземных инженерных сетей с наименьшим объемом земляных работ;
- благоприятные условия для водоснабжения, канализации и очистки.
Территорию следует выбирать на землях несельскохозяйственного назначения или непригодных для сельского хозяйства, либо на сельскохозяйственных землях худшего качества, имея ввиду использование этих земель и в случаях, когда для их освоения необходимо проведение специальных инженерных мероприятий.
Естественные условия (климат, рельеф, грунты и водные ресурсы) в разной мере влияют на выбор территории для населенного места.
Участки, использованные на возвышенных плато и в низинах, для развития населенного пункта одинаково малопригодны. Первые не защищены от ветров, поэтому будут подвергаться чрезмерному охлаждению. Вторые могут затопляться в половодье и будут испытывать вредное воздействие туманов.
Наиболее пригодны территории, расположенные на площадях с южным, юго-западным склоном, что обеспечивает лучшее освещение и солнечный обогрев участка, а также защиту от действия холодных ветров. Проектируя жилую застройку, нельзя допускать зон затенения, которые никогда не освещаются прямыми лучами солнца.
Естественной защитой от неблагоприятных ветров могут служить складки местности, если поселок располагать на подветренном склоне. Если нет естественной защиты от ветров в виде лесных массивов, возвышенностей, следует создать защитные посадки деревьев. На ветровой режим влияет растительность. При сохранении больших массивов леса ветровой режим очень слабо влияет на дискомфорт климата. Жилая зона находится с наветренной стороны по отношению к производственной зоне и выше ее по рельефу.
Характеристику ветрового режима дает роза ветров – графическое изображение повторяемости ветров по направлениям (принимается по средней розе теплого периода). Наиболее пригодный рельеф для населенного места, имеющий уклон от 0,5 до 5%.
Архитектурно-планировочная композиция поселка и факторы, влияющие на нее.
Факторы, влияющие на архитектурно-планировочную композицию поселка можно объединить в три группы:
- природно-климатические;
- функционально-производственные;
- архитектурно-художественные.
Природно-климатические факторы
В значительной степени архитектурно-планировочная композиция поселка определяется климатом. В условиях сурового климата композиции бывают компактные, сжатые, в то время как мягкий климат дает возможность создавать широко раскинувшиеся, свободные планировки.
Рельеф местности, условия, диктуемые им строительству, природное окружение (зелень, река или море, горы, равнины) влияют на выбор композиции. К числу самых важных природных факторов, существенно влияющих на планировочную структуру поселка, относится рельеф местности.
Исторически сложившиеся села всегда являются органичной частью ландшафта, они тесно связаны с естественным природным окружением, становясь как бы его искусственными продолжением. Композиция поселка прежде всего определяется формой земной поверхности, которая может быть плоской, волнистой, холмистой, гористой. Рельеф влияет на внутреннюю структуру поселка, определяя трассировку уличной сети. Выявить характер рельефа местности можно путем повторения застройкой его морфологии.
Реки, озера, пруды всегда существенно влияют на композицию населенного пункта. В целом ряде случаев водоемы определяют пространственную структуру поселка. Поселок, расположенный в речной долине, приобретает линейную форму, в конце долины - форму арены, на склоне холма опоясывает его ожерельем, поселок вокруг пруда или небольшого озера имеет кольцевую форму плана и т.п.
Приступая к работе над проектом, необходимо провести анализ состояния композиции природного ландшафта.
Функционально-производственные факторы
Место в системе расселения.
Современный поселок не может существовать вне системы группового расселения, он необходимо становится элементом этой системы, выполняя определенную функцию, находящую отражение в его планировочной структуре. Внутренние дороги поселка являются естественным продолжением сети внешних коммуникаций и в то же время важным элементов его планировочной структуры.
Функциональное зонирование территории
Территорию населенных мест по назначению и характеру использования подразделяют на зоны:
- селитебную, где размещаются жилая застройка, участки общественных зданий, улицы и площади, парки и сады, скверы, спортивные площадки, стадионы;
- производственную, на которой располагаются сельскохозяйственные производственные комплексы, в том числе и предприятия по переработке сельскохозяйственной продукции.;
- коммунально-складские, где размещаются склады, гаражи и объекты коммунального назначения, обслуживающие нужды поселка;
- внешнего транспорта, если поселок расположен вблизи железнодорожной станции, пристани. В зону внешнего транспорта входят железнодорожные станции, пристани, автобусные станции и аэродромы.
В поселках, не имеющих развитой системы складов, объектов коммунального назначения, устройств и сооружений внешнего транспорта, возможно совмещение коммунально-складской зоны с производственной зоной или зоной внешнего транспорта, а также размещение отдельных коммунальных объектов, не имеющих санитарных вредностей (бани, прачечные), в селитебной зоне.
Функциональная организация поселков должна устанавливать целесообразное взаимное расположение всех зон с обеспечением: санитарных и специальных требований; удобных пешеходных или транспортных путей между селитебной зоной поселка и местами приложения труда; удобной связи с железными и автомобильными дорогами; возможности расширения в перспективе основных территориальных зон (селитебной, производственной) при сохранении общего компактного расположения поселка в целом.
Взаиморасположение селитебной и производственной зон определяет основу планировочной структуры поселка, обуславливая направления массовых трудовых связей в пределах поселка. Связь между этими зонами – транспортная и визуальная является одной из главных проблем формирования пространственной композиции поселка.
Архитектурно-художественные факторы
Можно выделить три наиболее часто встречающихся типа конфигурации плана поселений: вытянутый, компактный и расчлененный. Компактная конфигурация план представляет собой застроенный участок, часто вокруг общественного центра, пруда или другого ядра.
Под вытянутой конфигурацией плана понимается участок застройки в форме протяженной ленты вдоль рек, прудов, оврагов, транспортных магистралей и т.д.
Расчлененная конфигурация плана имеет два или несколько участков застройки, разделенных между собой рекой, прудом, оврагом, магистралью и т.д.
Архитектурно-планировочная организация территории поселений классифицируется на: поселения со свободной планировкой; поселения с регулярной планировкой; поселения со смешанной планировкой.
1 2 3