ДОГОВІР НАЙМУ (ОРЕНДИ)
За договором найму (оренди) одна сторона (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК).«найм» і «оренда» законодавець вважає тотожними поняттями.
Правова характеристика договору найму(оренди)
Консенсуальний або реальний
двосторонній
оплатний
строковий
Прокату
Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини)
Договір найм(оренди) земельної ділянки
Оренда житла з викупом
Договір найму(оренди) житла
Лізинг
Найм (оренда) транспортного засобу
Види договору найму(оренди)
Види договору найм(оренди) в залежності від строку його укладення
До року (короткостроковий)
Більше року (довгостроковий)
Сторони договору найму оренди
НАЙМОДАВЕЦЬ
НАЙМАЧ
особа, яка передає або зобов’язується передати майно у користування другій стороні
Особа, яка приймає майно від наймодавця для користування на певний строк та сплачує плату
Фіз. або юридична особа,- власник речі або особа, якій належать інші майнові права на цю річ, а також особа, уповноважена на укладення договору найму
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ
може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ);
майнові права.
Умова про плату за користування майном
Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.
її розмір встановлюється у договорі найму
Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.
Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає
Права наймача щодо оплати за договором
- з огляду на ч. 6 ст. 762 ЦК України, орендар може посилатися на неможливість користування майном , але він має довести, що ця обставина повністю унеможливлює використання орендованого приміщення;
- незважаючи на те, що Сертифікат торгово-промислової палати наразі не є обов'язковим підтвердженням форс-мажорних обставин, ( повязаних з карантином), його отримання слугуватиме додатковим доказом наявності таких обставин, у тому числі і під час вирішення спору в суді;
- якщо орендар бажає застосувати ч.6 ст. 762 ЦК з метою звільнення від орендної плати за наявності у нього можливості доступу до майна, то для того, щоб уникнути виникнення спорів у майбутньому, йому потрібно якнайшвидше підписати акти прийому-передачі майна;
- За ч. 6 ст. 762 ЦК України відбувається повне звільнення від орендної плати, тоді як на підставі ч. 4 ст. 762 ЦК України у наймача виникає право зменшити орендну плату у разі наявності обставин, які істотно зменшують можливість користування майном.
Строк договору найму
Встановлюється у договорі
Якщо не встановлений у договорі – то виникає право на відмову в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. оскільки договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.
Законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна.
Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Особливість щодо продовження строку дії договору
Фактом початку та відповідно припинення орендних правовідносин є підписання акта приймання-передачі нерухомого майна або інша обставина узгоджена сторонами у договорі як від орендаря до орендодавця, так і від орендодавця до орендаря.
Передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором. Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється ст. 795 ЦК України.
Правова позиція ВСУ від 16.05.2018 у справі № 127/14633/16-ц :
Сторони можуть установити й інший момент відліку строку, однак цю обставину вони повинні узгодити та викласти у договорі оренди.
Передання майна наймачеві
щодо обрахування початку перебігу строку оренди та щодо підтвердження продовження користування орендованим майном має значення наявність будь-якого належного доказу, що підтверджує відповідні обставини, а не виключно назва документу - акт приймання-передачі, прямо передбачена законодавством (частина 1 статті 795 ЦК України), що підтверджує прийняття майна в оренду.
Правова позиція ВГСУ від 13 квітня 2018 року в рамках справи № 910/29775/15 та від 10 квітня 2018 року № справи 910/5440/17
Правові наслідки непередання майна наймачеві
1) вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою;
2) відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків.
Характеристика предмета договору найму(оренди)
ЯКІСТЬ
комплект і у стан речі мають відповідати умовам договору найму та її призначенню.
- Наймодавець зобов'язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею.
- Наймач зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.
Обов,язки наймодавця щодо якості речі :
Основним обов’язком наймодавця є передача наймачеві майна належної якості та у належний строк
Кому належить право власності на плоди, продукцію, доходи, одержані від користування річчю, переданою у найм ?
Наймачеві
Переважні права наймача
Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.
Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.
Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін.
У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.
Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання
Внесення плати за користування майном – основний обовязок користувача
Форма плати за користування майном встановлюється договором найму.
Може вноситися у грошовій або у натуральній формі.
Поточний ремонт
- Поточним ремонтом слід вважати такий ремонт, необхідність проведення якого виникає зі звичайного користування майном і не пов’язана з істотним псуванням або зношенням основних складових майна.
- провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.
- Капітальним є ремонт, який викликаний істотним псуванням або зношенням майна чи його основних складових, тривалий у часі і потребує значних коштів на його проведення.
- провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.
- провадиться у строк, встановлений договором.
- Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.
Капітальний ремонт речі
Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:
- відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;
2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Права наймача у разі не проведення капітального ремонту наймодавцем:
1. Шкода, завдана третім особам у зв'язку з користуванням річчю, переданою у найм, відшкодовується наймачем на загальних підставах.
2. Шкода, завдана у зв'язку з користуванням річчю, відшкодовується наймодавцем, якщо буде встановлено, що це сталося внаслідок особливих властивостей або недоліків речі, про наявність яких наймач 1) не був попереджений наймодавцем і + про які він 2) не знав + і не міг знати.
Відповідальність за шкоду, що завдана у зв'язку з користуванням річчю, переданою у найм.
Право наймодавця відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі (одностороня відмова від договору)
якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.
наслідок
є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору
Розірвання договору найму на вимогу наймача
1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;
2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;
3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;
4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
Припинення договору найму
- у разі смерті фізичної особи - наймача, якщо інше не встановлено договором або законом.
- у разі ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем.
Прокат
За договором прокату наймодавець, який здійснює підприємницьку діяльність з передання речей у найм, передає або зобов'язується передати рухому річ наймачеві у користування за плату на певний строк.
Правова характеристика договору
прокату
Консенсуальний або реальний
двосторонній
оплатний
строковий
публічний договір
приєднання
Предмет договору прокату це:
рухома річ, яка використовується для задоволення побутових невиробничих потреб
або для виробничих потреб, якщо це встановлено договором.
Напри.: техніка, радіо- і телевізійна апаратура, обладнання, прилади
- Наймач не має права на укладення договору піднайму.
- Наймач не має переважного права на купівлю речі у разі її продажу наймодавцем.
- Капітальний і поточний ремонт речі здійснює наймодавець за свій рахунок, якщо він не доведе, що пошкодження речі сталося з вини наймача
Відмінності від загальних положень найму (оренди):
Договір найму (оренди) земельної ділянки
За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (ЦК України).
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності
(Земельний Кодекс України, ЗУ «Про оренду землі»).
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом «Про оренду землі».
Правова характеристика договору
найму (оренди) земельної ділянки
Консенсуальний
двосторонній
оплатний
строковий
Форма договору оренди землі
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.
Власник земельної ділянки може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу.
Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню.
Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.
Державна реєстрація права
- Об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.
- Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.
Об’єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.
Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.
Істотними умовами договору оренди землі є:
- об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
- дата укладення та строк дії договору оренди;
- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Правова характеристика договіру найму будівлі або іншої капітальної споруди
Консенсуальний або реальний
двосторонній
оплатний
строковий
Форма договору найму будівлі або іншої капітальної споруди
Письмова
якщо строком на три роки і більше підлягає + нотаріальному посвідченню
А також Державна реєстрація права користування якщо договір укладений на строк 3+ роки
Окрім договору предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений за результатами електронного аукціону строком більше ніж на п’ять років.
Найм (оренда) транспортного засобу
Предмет договору найму транспортного засобу можуть бути повітряні, морські, річкові судна, а також наземні самохідні транспортні засоби.
Наймач самостійно здійснює використання транспортного засобу у своїй діяльності і має право без згоди наймодавця укладати від свого імені договори перевезення, а також інші договори відповідно до призначення транспортного засобу.
Особливість договору найм (оренди) транспортного засобу
Форма договору
за участю фізичної особи підлягає нотаріальному посвідченню.
Письмова
3.7. При посвідченні договору найму (оренди) транспортного засобу нотаріус вимагає для огляду документ про реєстрацію транспортного засобу за фізичною чи юридичною особою (свідоцтво про реєстрацію, технічний паспорт тощо), а у випадку, коли транспортний засіб не підлягає реєстрації або коли реєстраційне посвідчення не є свідченням права власності на транспортний засіб, - документ, що підтверджує набуття наймодавцем права власності на нього (договори тощо) Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України від 22.02.2012 № 296/5
НАЙМ (ОРЕНДА) ЖИТЛА
За договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.
Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема, квартира або її частина, житловий будинок або його частина.
Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому.
Предмет договору
Сторони
ФІЗИЧНІ І ЮРИДИЧНІ ОСОБИ
юридична особа, може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб
Види договору найм(оренди) житла в залежності від строку його укладення
До року (короткостроковий)
Більше року (довгостроковий)
- У разі спливу строку договору найму житла наймач має переважне право на укладення договору найму житла на новий строк.
- Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк.
- Якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк.
- У разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання.
Переважні права наймача житла у довгостроковому договорі найму (оренді) житла
«У разі спливу строку договору найму житла наймач має переважне право на укладення договору найму житла на новий строк».
“реалізацією переважного права є укладення договору оренди на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне продовження (поновлення)” постанова Верховного суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 3 квітня 2019 року в справі № 911/928/18
ефективним способом захисту, який забезпечуватиме відновлення порушення переважного права, є позов про переведення прав та обов'язків наймача, який потрібно застосовувати за аналогією закону (статті 8, 362 ЦК України)” (п. 1.4. Окремої думки).
Окрема думка судді Касаційного цивільного суду у складі Верховного суду Крата В.І. в справі № 709/1684/16-ц.
У договорі найму житла мають бути вказані особи, які проживатимуть разом із наймачем.
Вони набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом.
Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним.
Довгостроковий найм (оренда) житла і особи які проживають з наймачем
якщо власником предмета найму (оренди) порушено передбачене частиною другою статті 777 Цивільного кодексу України переважне право наймача (орендаря) на придбання переданої у найм (оренду) речі, належним способом захисту відповідного переважного права наймача (орендаря) буде позов про переведення на останнього прав та обов`язків покупця відповідної речі.
вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу речі сама по собі не може вважатися ефективним способом захисту порушеного переважного права наймача (орендаря) на придбання такої речі. Адже в результаті задоволення такої вимоги право такої особи захищене не буде, що змусить наймача (орендаря) звертатися до власника з пропозицією відчуження речі на тих самих умовах, що були передбачені договором купівлі-продажу, який визнаний недійсним, а в разі незгоди власника - до суду із новим позовом.
Постанова ВП ВС від 23.06.2020 № 909/337/19 (12-35гс20):
Договір прокату