Принципи оподаткування нерухомості
До теперішнього часу в багатьох країнах накопичено багатий досвід оподаткування нерухомості. Світова практика вже виробила основні принципи:
1.Об'ектом оподаткування, виступають земля, будівлі та споруди. Тобто таке майно, яке на відміну від рухомого майна відносно легко виявити та ідентифікувати.
2. В якості основи для обчислення бази податку частіше за все виступає ринкова вартість оподатковуваних об'єктів, що стимулює їх економічно найбільш раціональне використання.
При визначенні вартості об'єктів для оподаткування:
* Застосовується капітальна (акумульована) вартість об'єкта
* У Франції, почасти Великобританії, як основа береться орендна вартість (потенційна середньорічна величина доходу від оренди нерухомого майна)
3. При визначенні вартості нерухомого майна зазвичай використовується не індивідуальна оцінка кожного окремого об'єкта, а масова оцінка на основі застосування стандартних процедур розрахунку вартості об'єктів для цілей оподаткування. Це дозволяє оцінити велику кількість об'єктів при відносно невеликих витратах.
Методика визначення оціночної вартості базується:
* На порівнянні продажів, тобто вивченні цін ринкових угод з об'єктами нерухомості (Австралія, Данія, Швеція, а також Індонезія та Японія - для земельних ділянок),
* Капіталізації доходу від потенційного найкращого та вигідного використання нерухомого майна (деякі кантони Швейцарії, окремі об'єкти нерухомості в Данії і Швеції),
* На витратному методі, тобто розрахунку витрат, які потрібні були б на повне відновлення даного об'єкту нерухомості (Індонезія, Японія і Південна Корея - для будинків),
* На поєднанні всіх трьох перерахованих методів (США, Канада, Нідерланди)
4. Пільги надаються:
* Соціально незахищеним платникам податків;
* За типами нерухомості, що забезпечує здійснення суспільно-корисних видів діяльності,
* По об'єктах, що знаходяться в державній (муніципальної) власності.
Перевага звичайно віддається пільгування об'єктів (типів нерухомості), а не платників податків. Разом з тим конкретні особливості оподаткування нерухомості можуть відрізнятися один від одного по країнах:
-В Данії, Південній Кореї, Чилі, Швеції, Японії надаються пільги відносяться тільки до об'єктів нерухомості, але не до платників податків
-В інших країнах поєднання того й іншого, хоча в основному все одно пільги зазвичай поширюються на об'єкти. До пільговані платникам податків, як правило, належать пенсіонери та інваліди, крім того, в деяких країнах при наданні пільги враховується рівень доходів платника податків
-До видів нерухомості, повністю або частково звільняються від сплати податку, в більшості країн належать об'єкти культури, освіти, призначені для громадських потреб, державного управління, для релігійних цілей.
-Звільнення від сплати податків може даватися на фіксований строк з метою стимулювання певних видів діяльності. Так, в Чилі, Швеції, Японії та двох штатах США пільга надається по новобудовах протягом кількох років, а в Нідерландах - на період будівництва будівлі
5. Ставки податку залежать від конкретної законодавчої та економічної практики в країні. У залежності від юридично встановленого способу визначення ставки податку розрізняють фіксовані та перемінні (бюджетні) ставки.
* Фіксовані ставки встановлюються центральними органами влади тієї чи іншої країни і являють собою деякий початково заданий відсоток від оподатковуваного вартості. При цьому не можна заздалегідь визначити розмір податкових надходжень, оскільки величина оподатковуваної бази рік від року змінюється. Такий порядок встановлення ставок прийнятий у Великобританії, Індонезії, Чилі, Швеції, Південної Кореї, Японії.
* Змінні (бюджетні) ставки (Австралія, Канада, Нідерланди, США, Франція, Швейцарія) місцева влада планує ставку податку на нерухомість виходячи з передбачуваних бюджетних витрат та величини наявної бази оподаткування. Ставка податку, таким чином, є змінною величиною. При цьому в одних випадках, як, наприклад, у Нідерландах та деяких кантонах Швейцарії, місцеві влади наділені самими широкими повноваженнями у виборі розмірів ставок, в більшості ж інших випадків діють загальнодержавні і регіональні нормативні акти, що обмежують мінімальну або максимальну величину ставки, або і те й інше разом. Конкретний же розмір ставки може варіювати по країнах від часток відсотка до 7-10% при коефіцієнтах оподаткування 20-100%.
Функції оподаткування нерухомості
Система оподаткування повинна нести в собі три функції:
1.Фіскальную, тобто забезпечувати необхідний рівень надходжень до державного бюджету.
Податок на нерухомість здатний забезпечити достатній і стійкий рівень надходжень до місцевих бюджетів, оскільки саме нерухоме майно є найбільш стабільним об'єктом оподаткування порівняно з іншими видами активів чи доходами. Більше того, створюються умови для підвищення збирання податків, так як нерухомість значно важче приховати від оподаткування.
2.Стімулірующую - сприяти розвитку економіки.
-Для підприємств обкладенню новим податком піддавалося б тільки нерухоме майно, а не вартість активної частини основних фондів. Це могло б сприяти інвестиціям в технічне переозброєння виробництва.
-Оцінка нерухомості для оподаткування за її ринковою вартістю веде до більш високих податків за більш дорогі будівлі і землю, що стимулює їх більш раціональне застосування, примушуючи тих власників, які використовують нерухомість неефективно, передавати її в руки тих, хто зможе її використовувати з найбільшою вигодою .
-Узаконена державою оцінка будівель і землі за їх реальною вартістю буде сприяти розвитку ринкових відносин у сфері нерухомості,
-Така оцінка здатна поліпшити планування міської забудови.
3.Соціально-забезпечувати виконання принципу соціальної справедливості.
Справляння більшої суми податку за більш цінну і більш вигідно розташовану нерухомість розподіляє податковий тягар більш справедливим чином, ніж інші види платежів, не засновані на якості та площі або використовують неадекватні оцінки вартості. У той же час при існуючій системі істотної диференціації величини податків в залежності від розміру і якості нерухомості не відбувається, тому що не враховується її ринкова ціна.
Необхідно нагадати, що Адам Сміт пропонував перенести основну частину податкового тягаря з прибутку і заробітної плати на земельну ренту.
Список літератури
Для підготовки даної роботи були використані матеріали з сайту http://tax-nalog.km.ru/