Процедура оцінки ринкової вартості земельної ділянки
Процедура оцінки ринкової вартості земельної ділянки включає п'ять етапів:
1) визначення основних питань оцінки;
2) збір, перевірка та аналіз інформації;
3) аналіз найбільш ефективного використання земельної ділянки;
4) розрахунок ринкової вартості на основі трьох підходів до оцінки - витратного, порівняльного, дохідного - та узгодження отриманих результатів;
5) підготовка звіту про оцінку.
Етап 1. Визначення основних питань оцінки. На цьому етапі оцінювач встановлює такі параметри оцінки:
■ мета оцінки;
■ стандарти оцінки, відповідно до яких визначається вартість;
■ правовий режим та обсяг оцінюваних прав на земельну ділянку.
При оцінці земельної ділянки необхідно чітко визначити наступні ознаки, що характеризують правовий режим його використання:
■ категорія земель, в межах яких розташована земельна ділянка. Для міських земель також вид територіально-економічної зони: житлова, суспільно-ділова, виробнича, інженерної та транспортної інфраструктури, рекреаційна, сільськогосподарського використання, військових об'єктів тощо;
■ дозволене використання земельної ділянки;
■ форма власності;
■ кадастровий номер;
■ сервітуту та обмеження речових прав на земельну ділянку;
■ наявність забудови;
■ визначення дати проведення оцінки. Дата визначення вартості земельної ділянки, як правило, не повинна бути пізніше дати його останнього огляду оцінювачем.
Етап 2. Збір, перевірка та аналіз інформації. Дані, що використовуються для оцінки, можна підрозділити на загальні та спеціальні. Збір загальних даних передбачає аналіз інформації, що характеризує природні, економічні, соціальні та інші чинники, що впливають на ринкову вартість земельної ділянки в масштабах району його розташування.
Збір спеціальних даних передбачає аналіз детальної інформації, що відноситься до оцінюваного об'єкту. Зазначені дані використовуються у звіті про оцінку для характеристики об'єкта оцінки, потенціалу його місця розташування, аналізу ситуації в регіоні з характеристикою стану ринку землі та нерухомості, для вибору методів оцінки і т.п. При зборі та аналізі інформації особлива увага звертається на шість розділів, наведених нижче.
1. Юридичне опис та реєстраційні дані:
а) договір на передачу титулу власності;
б) документи, що описують межі ділянки і що засвідчують його площа;
в) інформація про власника або орендаря;
г) характеристика сервітутів;
д) правила зонування та функціонального використання;
е) містобудівні вимоги до землекористуванню (містобудівні регламенти, вимоги державних містобудівних нормативів і правил та ін);
ж) різного роду обмеження: законодавчі, адміністративні, санітарно-екологічні та рекреаційні; комунальні, обмеження з теплопостачання, водопостачання, газопостачання та електропостачання, засобів зв'язку, каналізації та інші, пов'язані з потужністю існуючих інженерних мереж та інфраструктури при підключенні до них.
2. Фізичні характеристики земельної ділянки.
Опис розміру і форми земельної ділянки включає його розміри, фронтальну кордон, ширину і глибину, а також вказує будь-які переваги чи недоліки, пов'язані з фізичними характеристиками. Оцінювач описує ділянку і аналізує, яким чином його форма і розмір впливають на вартість об'єкта власності. Особливу увагу приділяють характеристикам, які є незвичними для даного району. Вплив розміру і форми оцінюваної ділянки варіюється в залежності від його ймовірного призначення. Наприклад, ділянка незвичайної форми може бути придатним для дому відпочинку, але непридатним для здійснення деяких видів комерційної або промислової діяльності.
Фронтальне кордон - це вимірюється в метрах сторона ділянки, що виходить на вулицю, залізницю, річку або має будь-яку іншу географічну особливість, визнану ринком.
Часто ділянка буває більше або менше сусідніх, що впливає на вартість і розглядається в аналізі найбільш ефективного використання. Функціональна корисність ділянки часто пов'язана з оптимальним розміром і співвідношенням фронтальної кордону і глибини. Оцінювачу слід враховувати цю обставину в ході визначення вартості ділянок з незвичайною формою або розміром. Тенденції вартості можуть бути виявлені з даних про ринкові продажі чи з оренди ділянок різних розмірів.
До типових фізичних характеристиках земельної ділянки відносяться:
а) розмір (площа);
б) форма (конфігурація);
в) топографія (рельєф);
г) ландшафт;
д) інженерно-геологічні умови для забудови, результати інженерно-вишукувальних робіт (якщо вони проводилися);
е) стан ділянки (не розроблений, розчищено, є посадки і т.п.).
3. Опис будинків, будівель, споруд, об'єктів інженерної інфраструктури, розташованих в межах земельної ділянки, включаючи об'ємно-планувальні та конструктивні характеристики (матеріал стін, даху, вік, стан та ін.)
4. Характеристика місця розташування та прилеглої території:
а) використання прилеглих дiлянок (житло, адміністративні, комерційні, промислові будівлі і т.п.);
б) орієнтація поліпшень, наявність забудови в прилеглих районах;
в) наявність вулиць, алей, маршрутів громадського транспорту;
г) можливість під'їзду безпосередньо до ділянки, якість і стан доріг;
д) близькість та інтенсивність руху транспорту, рівень шуму;
е) наявність зелених насаджень (тип, вік, стан);
ж) стан навколишнього середовища;
з) негативний вплив природних, екологічних і соціальних факторів:
природні - схильність району розташування ділянки затоплень, обвалів, землетрусів, близьке залягання грунтових вод,
екологічні - зміна хімічних властивостей атмосфери, грунту і води, електромагнітне і радіаційне випромінювання і пр.
5. Аналіз економічних факторів:
а) ціни сусідніх ділянок;
б) наявність інженерних комунікацій (підземних і надземних) або можливість їх прокладання, величина витрат на їх створення (електричні мережі, водопровід, каналізація, газопровід, теплотраса, телефонна мережа та ін);
в) дані про продажі аналогічних земельних ділянок;
г) дані про вартість оренди земельних ділянок;
д) дані про витрати на нове будівництво або на поліпшення об'єкта для його ефективного використання (для завершення будівництва об'єкта та його нормальної експлуатації);
е) дані про доходи і витрати від використання об'єкта;
ж) етап життєвого циклу оцінюваного земельної ділянки: знаходиться в експлуатації,
тимчасово не експлуатується,
земельні ділянки, які розробляються для продажу чи передачі.
6. Особливі фактори, що випливають з місцеположення конкретної ділянки.
До звіту оцінювач прикладає карту місцевості, яка ніколи ділянку та її місце розташування, а також фотографії земельної ділянки та її поліпшень.
Джерела інформації
1.Непосредственний огляд земельної ділянки та прилеглої території та вивчення документації для ідентифікації об'єкта оцінки, тобто встановлення тотожності між тим, що записано в документах, і тим, що реально існує.
2.Отримання інформації від власника об'єкта та представників експлуатаційних служб.
3.Ісследованіе земельного ринку та практики продажів.
Етап 3. Аналіз найбільш ефективного використання земельної ділянки. Ринкова вартість земельної ділянки визначається виходячи з його найбільш ефективного використання, тобто найбільш ймовірного використання земельної ділянки, що є фізично можливим, економічно виправданим, відповідним вимогам законодавства, фінансово здійсненним, і в результаті якого розрахункова величина вартості земельної ділянки буде максимальною. НЕІ розглядається як з точки зору «умовно вакантного» стану земельної ділянки, так і з урахуванням варіантів поліпшення характеристик вже існуючого на ділянці об'єкта. НЕІ земельної ділянки визначається з урахуванням можливого обгрунтованого його поділу на окремі частини, що відрізняються формами, видом і характером використання.
Найбільш ефективне використання може не збігатися з поточним використанням земельної ділянки. При цьому можливе перепрофілювання характеру використання ділянки або знесення наявних об'єктів без нанесення якого-небудь збитку навколишньому середовищу. При визначенні НЕІ приймаються до уваги:
■ цільове призначення і дозволене використання;
■ переважні способи землекористування в найближчій околиці оцінюваного земельної ділянки;
■ поточне використання земельної ділянки;
■ перспективи розвитку району, в якому розташована земельна ділянка;
■ очікувані зміни на ринку землі та іншої нерухомості. Етап 4. Розрахунок ринкової вартості на основі трьох підходів до оцінки - витратного, порівняльного, дохідного - та узгодження отриманих результатів. Відповідно до Федерального закону від 29 липня 1998 р. № 135-ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації», оцінювач при проведенні оцінки використовує (або обгрунтовує відмову від використання) витратний, порівняльний і прибутковий підходи до оцінки. Він самостійно визначає в рамках кожного з підходів ^ оцінці конкретні методи оцінки. При цьому враховується обсяг і достовірність доступною для використання того чи іншого методу ринкової інформації.
У Методичних рекомендаціях з визначення ринкової вартості земельних ділянок, розроблених відповідно до Постанови Уряду РФ «Про затвердження стандартів оцінки» від 6 липня 2001 р. № 519 та затверджених Розпорядженням Мінмайна Росії від 6 березня 2002 р. № 568-р, рекомендується використовувати:
■ метод порівняння продажів;
■ метод виділення;
■ метод розподілу;
■ метод капіталізації земельної ренти;
■ метод залишку;
■ метод передбачуваного використання.
Методи порівняння продажів, виділення і розподілу засновані на порівняльному підході. На дохідному підході засновані методи капіталізації земельної ренти, залишку та передбачуваного використання. Елементи витратного підходу в частині розрахунку вартості відтворення чи заміщення поліпшень земельної ділянки використовуються в методі залишку та методі виділення [21].
Кожен з цих методів може призвести до отримання різних величин вартості земельної ділянки. Подальший порівняльний аналіз дозволяє зважити достоїнства і недоліки кожного з використаних методів і вивести підсумкову величину вартості землі на підставі найбільш підходящих і надійних даних. Підсумкова величина ринкової вартості земельної ділянки повинна бути виражена в рублях у вигляді єдиної величини, якщо в договорі про оцінку не передбачено інше (наприклад, розрахунок діапазону величин).
Етап 5. Підготовка звіту про оцінку. Результати оцінки повинні бути оформлені у вигляді письмового звіту про оцінку. Основні вимоги до змісту звіту про оцінку ринкової вартості земельної ділянки викладені в наступних документах:
1. Федеральний закон від 29 липня 1998 р. № 135 «Про оціночної діяльності в Російській Федерації».
2. Постанова Уряду РФ «Про затвердження стандартів оцінки» від 6 липня 2001 р. № 519.
3. Методичні рекомендації з визначення ринкової вартості земельних ділянок. Розпорядження Мінмайна Росії від 6 березня 2002 р. № 568-р.
4. Методичні рекомендації з визначення ринкової вартості права оренди земельних ділянок. Розпорядження Мінмайна Росії від 10 квітня 2003 р. № 1102-р.
Як показує практика, поки ще не склалася усталена форма представлення даних і змісту повідомлення не лише в сфері оцінки землі, але й у сфері оцінки об'єктів нерухомості в цілому.
Різні фірми та оціночні структури застосовують різні форми звітів, причому змістовна частина цих звітів за повнотою інформації і функціональному призначенню може істотно відрізнятися. Таке становище суттєво ускладнює сприйняття представлених даних і не завжди дозволяє замовнику оцінити правильність отриманих результатів.
При складанні звіту про оцінку ринкової вартості земельної ділянки доцільно керуватися наступними вимогами:
■ своєчасне складання в письмовій формі і передача замовнику звіту про оцінку земельної ділянки є належним виконанням оцінювачем своїх обов'язків, покладених на нього договором;
■ звіт не повинен допускати неоднозначного тлумачення або вводити в оману. У звіті в обов'язковому порядку зазначаються дата проведення оцінки земельної ділянки, використовувані стандарти оцінки, цілі й призначення оцінки земельної ділянки, а також наводяться інші відомості, які необхідні для повного і недвозначного тлумачення результатів проведення оцінки земельної ділянки, відображених у звіті;
■ якщо при проведенні оцінки земельної ділянки визначається не ринкова вартість, а інші види вартості, у звіті повинні бути зазначені критерії встановлення оцінки земельної ділянки й причини відступу від можливості визначення ринкової вартості земельної ділянки;
я звіт може також містити інші відомості, що є, на думку оцінювача, істотними з точки зору повноти обгрунтування застосованого ним методу розрахунку вартості конкретної земельної ділянки;
■ для проведення оцінки земельних ділянок законодавством Російської Федерації можуть бути передбачені спеціальні форми звітів (наприклад, по кадастрової оцінки земель поселень);
■ звіт власноручно підписується оцінювачем і завіряється його печаткою.
Узагальнимо розглянуті етапи процедури оцінки ринкової вартості земельної ділянки.
Етап 1. Визначення основних питань оцінки Мета оцінки.
Вид обумовленої вартості.
Встановлення оцінюваних майнових прав.
Дата проведення оцінки.
Графік робіт з оцінки.
Джерела інформації.
Вибір методів оцінки.
Витрати на проведення оцінки.
Грошова винагорода за проведення оцінки.
Складання договору на оцінку.
Етап 2. Збір, перевірка та аналіз інформації
Огляд об'єкта та прилеглої території.
Юридичне опис єдиного об'єкта нерухомості.
Фізичні характеристики та місце розташування.
Економічна інформація.
Перевірка достовірності зібраної інформації.
Аналіз і обробка інформації.
Етап 3. Аналіз найбільш ефективного використання
Аналіз земельної ділянки-як незабудованої
Аналіз земельної ділянки з наявними поліпшеннями:
правова обгрунтованість обраного варіанта використання;
фізична здійсненність;
фінансова доцільність;
найвища вартість єдиного об'єкта нерухомості.
Етап 4. Розрахунок ринкової вартості на основі трьох підходів та узгодження отриманих результатів
Оцінка вартості на основі дохідного підходу.
Оцінка вартості на основі порівняльного підходу.
Оцінка вартості на основі витратного підходу.
Перевірка отриманих даних про величину вартості.
Допущення і обмежуючі умови, зумовлені повнотою і достовірністю використаної інформації.
Виведення підсумкової величини вартості.
Етап 5. Підготовка звіту про оцінку
Процедура оцінки ринкової вартості земельної ділянки включає п'ять етапів:
1) визначення основних питань оцінки;
2) збір, перевірка та аналіз інформації;
3) аналіз найбільш ефективного використання земельної ділянки;
4) розрахунок ринкової вартості на основі трьох підходів до оцінки - витратного, порівняльного, дохідного - та узгодження отриманих результатів;
5) підготовка звіту про оцінку.
Етап 1. Визначення основних питань оцінки. На цьому етапі оцінювач встановлює такі параметри оцінки:
■ мета оцінки;
■ стандарти оцінки, відповідно до яких визначається вартість;
■ правовий режим та обсяг оцінюваних прав на земельну ділянку.
При оцінці земельної ділянки необхідно чітко визначити наступні ознаки, що характеризують правовий режим його використання:
■ категорія земель, в межах яких розташована земельна ділянка. Для міських земель також вид територіально-економічної зони: житлова, суспільно-ділова, виробнича, інженерної та транспортної інфраструктури, рекреаційна, сільськогосподарського використання, військових об'єктів тощо;
■ дозволене використання земельної ділянки;
■ форма власності;
■ кадастровий номер;
■ сервітуту та обмеження речових прав на земельну ділянку;
■ наявність забудови;
■ визначення дати проведення оцінки. Дата визначення вартості земельної ділянки, як правило, не повинна бути пізніше дати його останнього огляду оцінювачем.
Етап 2. Збір, перевірка та аналіз інформації. Дані, що використовуються для оцінки, можна підрозділити на загальні та спеціальні. Збір загальних даних передбачає аналіз інформації, що характеризує природні, економічні, соціальні та інші чинники, що впливають на ринкову вартість земельної ділянки в масштабах району його розташування.
Збір спеціальних даних передбачає аналіз детальної інформації, що відноситься до оцінюваного об'єкту. Зазначені дані використовуються у звіті про оцінку для характеристики об'єкта оцінки, потенціалу його місця розташування, аналізу ситуації в регіоні з характеристикою стану ринку землі та нерухомості, для вибору методів оцінки і т.п. При зборі та аналізі інформації особлива увага звертається на шість розділів, наведених нижче.
1. Юридичне опис та реєстраційні дані:
а) договір на передачу титулу власності;
б) документи, що описують межі ділянки і що засвідчують його площа;
в) інформація про власника або орендаря;
г) характеристика сервітутів;
д) правила зонування та функціонального використання;
е) містобудівні вимоги до землекористуванню (містобудівні регламенти, вимоги державних містобудівних нормативів і правил та ін);
ж) різного роду обмеження: законодавчі, адміністративні, санітарно-екологічні та рекреаційні; комунальні, обмеження з теплопостачання, водопостачання, газопостачання та електропостачання, засобів зв'язку, каналізації та інші, пов'язані з потужністю існуючих інженерних мереж та інфраструктури при підключенні до них.
2. Фізичні характеристики земельної ділянки.
Опис розміру і форми земельної ділянки включає його розміри, фронтальну кордон, ширину і глибину, а також вказує будь-які переваги чи недоліки, пов'язані з фізичними характеристиками. Оцінювач описує ділянку і аналізує, яким чином його форма і розмір впливають на вартість об'єкта власності. Особливу увагу приділяють характеристикам, які є незвичними для даного району. Вплив розміру і форми оцінюваної ділянки варіюється в залежності від його ймовірного призначення. Наприклад, ділянка незвичайної форми може бути придатним для дому відпочинку, але непридатним для здійснення деяких видів комерційної або промислової діяльності.
Фронтальне кордон - це вимірюється в метрах сторона ділянки, що виходить на вулицю, залізницю, річку або має будь-яку іншу географічну особливість, визнану ринком.
Часто ділянка буває більше або менше сусідніх, що впливає на вартість і розглядається в аналізі найбільш ефективного використання. Функціональна корисність ділянки часто пов'язана з оптимальним розміром і співвідношенням фронтальної кордону і глибини. Оцінювачу слід враховувати цю обставину в ході визначення вартості ділянок з незвичайною формою або розміром. Тенденції вартості можуть бути виявлені з даних про ринкові продажі чи з оренди ділянок різних розмірів.
До типових фізичних характеристиках земельної ділянки відносяться:
а) розмір (площа);
б) форма (конфігурація);
в) топографія (рельєф);
г) ландшафт;
д) інженерно-геологічні умови для забудови, результати інженерно-вишукувальних робіт (якщо вони проводилися);
е) стан ділянки (не розроблений, розчищено, є посадки і т.п.).
3. Опис будинків, будівель, споруд, об'єктів інженерної інфраструктури, розташованих в межах земельної ділянки, включаючи об'ємно-планувальні та конструктивні характеристики (матеріал стін, даху, вік, стан та ін.)
4. Характеристика місця розташування та прилеглої території:
а) використання прилеглих дiлянок (житло, адміністративні, комерційні, промислові будівлі і т.п.);
б) орієнтація поліпшень, наявність забудови в прилеглих районах;
в) наявність вулиць, алей, маршрутів громадського транспорту;
г) можливість під'їзду безпосередньо до ділянки, якість і стан доріг;
д) близькість та інтенсивність руху транспорту, рівень шуму;
е) наявність зелених насаджень (тип, вік, стан);
ж) стан навколишнього середовища;
з) негативний вплив природних, екологічних і соціальних факторів:
природні - схильність району розташування ділянки затоплень, обвалів, землетрусів, близьке залягання грунтових вод,
екологічні - зміна хімічних властивостей атмосфери, грунту і води, електромагнітне і радіаційне випромінювання і пр.
5. Аналіз економічних факторів:
а) ціни сусідніх ділянок;
б) наявність інженерних комунікацій (підземних і надземних) або можливість їх прокладання, величина витрат на їх створення (електричні мережі, водопровід, каналізація, газопровід, теплотраса, телефонна мережа та ін);
в) дані про продажі аналогічних земельних ділянок;
г) дані про вартість оренди земельних ділянок;
д) дані про витрати на нове будівництво або на поліпшення об'єкта для його ефективного використання (для завершення будівництва об'єкта та його нормальної експлуатації);
е) дані про доходи і витрати від використання об'єкта;
ж) етап життєвого циклу оцінюваного земельної ділянки: знаходиться в експлуатації,
тимчасово не експлуатується,
земельні ділянки, які розробляються для продажу чи передачі.
6. Особливі фактори, що випливають з місцеположення конкретної ділянки.
До звіту оцінювач прикладає карту місцевості, яка ніколи ділянку та її місце розташування, а також фотографії земельної ділянки та її поліпшень.
Джерела інформації
1.Непосредственний огляд земельної ділянки та прилеглої території та вивчення документації для ідентифікації об'єкта оцінки, тобто встановлення тотожності між тим, що записано в документах, і тим, що реально існує.
2.Отримання інформації від власника об'єкта та представників експлуатаційних служб.
3.Ісследованіе земельного ринку та практики продажів.
Етап 3. Аналіз найбільш ефективного використання земельної ділянки. Ринкова вартість земельної ділянки визначається виходячи з його найбільш ефективного використання, тобто найбільш ймовірного використання земельної ділянки, що є фізично можливим, економічно виправданим, відповідним вимогам законодавства, фінансово здійсненним, і в результаті якого розрахункова величина вартості земельної ділянки буде максимальною. НЕІ розглядається як з точки зору «умовно вакантного» стану земельної ділянки, так і з урахуванням варіантів поліпшення характеристик вже існуючого на ділянці об'єкта. НЕІ земельної ділянки визначається з урахуванням можливого обгрунтованого його поділу на окремі частини, що відрізняються формами, видом і характером використання.
Найбільш ефективне використання може не збігатися з поточним використанням земельної ділянки. При цьому можливе перепрофілювання характеру використання ділянки або знесення наявних об'єктів без нанесення якого-небудь збитку навколишньому середовищу. При визначенні НЕІ приймаються до уваги:
■ цільове призначення і дозволене використання;
■ переважні способи землекористування в найближчій околиці оцінюваного земельної ділянки;
■ поточне використання земельної ділянки;
■ перспективи розвитку району, в якому розташована земельна ділянка;
■ очікувані зміни на ринку землі та іншої нерухомості. Етап 4. Розрахунок ринкової вартості на основі трьох підходів до оцінки - витратного, порівняльного, дохідного - та узгодження отриманих результатів. Відповідно до Федерального закону від 29 липня 1998 р. № 135-ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації», оцінювач при проведенні оцінки використовує (або обгрунтовує відмову від використання) витратний, порівняльний і прибутковий підходи до оцінки. Він самостійно визначає в рамках кожного з підходів ^ оцінці конкретні методи оцінки. При цьому враховується обсяг і достовірність доступною для використання того чи іншого методу ринкової інформації.
У Методичних рекомендаціях з визначення ринкової вартості земельних ділянок, розроблених відповідно до Постанови Уряду РФ «Про затвердження стандартів оцінки» від 6 липня 2001 р. № 519 та затверджених Розпорядженням Мінмайна Росії від 6 березня 2002 р. № 568-р, рекомендується використовувати:
■ метод порівняння продажів;
■ метод виділення;
■ метод розподілу;
■ метод капіталізації земельної ренти;
■ метод залишку;
■ метод передбачуваного використання.
Методи порівняння продажів, виділення і розподілу засновані на порівняльному підході. На дохідному підході засновані методи капіталізації земельної ренти, залишку та передбачуваного використання. Елементи витратного підходу в частині розрахунку вартості відтворення чи заміщення поліпшень земельної ділянки використовуються в методі залишку та методі виділення [21].
Кожен з цих методів може призвести до отримання різних величин вартості земельної ділянки. Подальший порівняльний аналіз дозволяє зважити достоїнства і недоліки кожного з використаних методів і вивести підсумкову величину вартості землі на підставі найбільш підходящих і надійних даних. Підсумкова величина ринкової вартості земельної ділянки повинна бути виражена в рублях у вигляді єдиної величини, якщо в договорі про оцінку не передбачено інше (наприклад, розрахунок діапазону величин).
Етап 5. Підготовка звіту про оцінку. Результати оцінки повинні бути оформлені у вигляді письмового звіту про оцінку. Основні вимоги до змісту звіту про оцінку ринкової вартості земельної ділянки викладені в наступних документах:
1. Федеральний закон від 29 липня 1998 р. № 135 «Про оціночної діяльності в Російській Федерації».
2. Постанова Уряду РФ «Про затвердження стандартів оцінки» від 6 липня 2001 р. № 519.
3. Методичні рекомендації з визначення ринкової вартості земельних ділянок. Розпорядження Мінмайна Росії від 6 березня 2002 р. № 568-р.
4. Методичні рекомендації з визначення ринкової вартості права оренди земельних ділянок. Розпорядження Мінмайна Росії від 10 квітня 2003 р. № 1102-р.
Як показує практика, поки ще не склалася усталена форма представлення даних і змісту повідомлення не лише в сфері оцінки землі, але й у сфері оцінки об'єктів нерухомості в цілому.
Різні фірми та оціночні структури застосовують різні форми звітів, причому змістовна частина цих звітів за повнотою інформації і функціональному призначенню може істотно відрізнятися. Таке становище суттєво ускладнює сприйняття представлених даних і не завжди дозволяє замовнику оцінити правильність отриманих результатів.
При складанні звіту про оцінку ринкової вартості земельної ділянки доцільно керуватися наступними вимогами:
■ своєчасне складання в письмовій формі і передача замовнику звіту про оцінку земельної ділянки є належним виконанням оцінювачем своїх обов'язків, покладених на нього договором;
■ звіт не повинен допускати неоднозначного тлумачення або вводити в оману. У звіті в обов'язковому порядку зазначаються дата проведення оцінки земельної ділянки, використовувані стандарти оцінки, цілі й призначення оцінки земельної ділянки, а також наводяться інші відомості, які необхідні для повного і недвозначного тлумачення результатів проведення оцінки земельної ділянки, відображених у звіті;
■ якщо при проведенні оцінки земельної ділянки визначається не ринкова вартість, а інші види вартості, у звіті повинні бути зазначені критерії встановлення оцінки земельної ділянки й причини відступу від можливості визначення ринкової вартості земельної ділянки;
я звіт може також містити інші відомості, що є, на думку оцінювача, істотними з точки зору повноти обгрунтування застосованого ним методу розрахунку вартості конкретної земельної ділянки;
■ для проведення оцінки земельних ділянок законодавством Російської Федерації можуть бути передбачені спеціальні форми звітів (наприклад, по кадастрової оцінки земель поселень);
■ звіт власноручно підписується оцінювачем і завіряється його печаткою.
Узагальнимо розглянуті етапи процедури оцінки ринкової вартості земельної ділянки.
Етап 1. Визначення основних питань оцінки Мета оцінки.
Вид обумовленої вартості.
Встановлення оцінюваних майнових прав.
Дата проведення оцінки.
Графік робіт з оцінки.
Джерела інформації.
Вибір методів оцінки.
Витрати на проведення оцінки.
Грошова винагорода за проведення оцінки.
Складання договору на оцінку.
Етап 2. Збір, перевірка та аналіз інформації
Огляд об'єкта та прилеглої території.
Юридичне опис єдиного об'єкта нерухомості.
Фізичні характеристики та місце розташування.
Економічна інформація.
Перевірка достовірності зібраної інформації.
Аналіз і обробка інформації.
Етап 3. Аналіз найбільш ефективного використання
Аналіз земельної ділянки-як незабудованої
Аналіз земельної ділянки з наявними поліпшеннями:
правова обгрунтованість обраного варіанта використання;
фізична здійсненність;
фінансова доцільність;
найвища вартість єдиного об'єкта нерухомості.
Етап 4. Розрахунок ринкової вартості на основі трьох підходів та узгодження отриманих результатів
Оцінка вартості на основі дохідного підходу.
Оцінка вартості на основі порівняльного підходу.
Оцінка вартості на основі витратного підходу.
Перевірка отриманих даних про величину вартості.
Допущення і обмежуючі умови, зумовлені повнотою і достовірністю використаної інформації.
Виведення підсумкової величини вартості.
Етап 5. Підготовка звіту про оцінку