МІНІСТЕРСТВО СІЛЬСЬКОГО ГОСПОДАРСТВА РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ
ФГТУ ВПО Башкирський державний аграрний університет
Факультет: економічний
Кафедра: фінансів
Спеціальність: фінанси і кредит
Форма навчання: заочна
Група: 4 (скор.) 1 група
Дисципліна: оцінка власності
Шифр: 25524K
Гізатуллін Діна Рамилевна
Оцінка ринкової вартості нерухомості
Курсова робота
«До захисту допускаю»
Керівник :__________________
(Вчений ступінь, звання, П. І. Б.)
______________________________
(Підпис)
«___» ________________2009 Р.
Оцінка при захисті:
_________________________
(Підпис)
«___» ______________2009 Р.
Уфа 2010
Рецензія
на курсову роботу студента___________________________________ на тему ____________________________________________________
_____________________________________________________________
1. Обгрунтованість висновків і пропозицій щодо подальшого поліпшення аналізованого об'єкта _________________________________
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
2. Якість оформлення курсової роботи, використаної літератури, титульного аркуша ___________________________________________________
_______________________________________________________________________________________________________________________________
3. Зауваження на розсуд рецензента __________________________
___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Прізвище І.О., вчений ступінь, вчене звання та посада рецензента ________________________________________________________
Підпис ___________________ «___» ___________ 20___г.
Зміст
Введення
1 Теоретичні аспекти оцінки нерухомості
1.1 Принцип оцінки нерухомості та фактори, що впливають на її вартість
1.2 Нормативно-правове регулювання
2 Опис та аналіз об'єкта оцінки
2.1 Опис об'єкта оцінки
2.2 Характеристика об'єкта
3 Розрахунок величини ринкової вартості квартири
3.1 Розрахунок вартості дохідним підходом
3.2 Розрахунок вартості порівняльним підходом
3.3 Розрахунок вартості витратним підходом
3.4 Визначення підсумкової величини вартості об'єкта оцінки
Висновок
Бібліографічний список
Введення
Розподіл майна на рухоме і нерухоме бере свій початок з часів римського права. Загальновідомо, що нерухоме майно є базою, без якої неможливе існування жодного розвинутого суспільства і держави. Розглянемо різні трактування поняття «нерухоме майно».
«Нерухоме майно - це будь-яке майно, яке складається з землі, а також будівель і споруд на ній».
«Нерухоме майно - це реальна земельна і вся матеріальна власність. Включає все матеріальне майно під поверхнею землі, над її поверхнею або прикріплене до землі ».
«Нерухоме майно визнано за законом землі і всякі угіддя, будинки, заводи, фабрики, лавки, всякі будівлі й порожні двірські місця, а також залізниці» [1].
В усіх наведених визначеннях мова йде про землю і всім, що нерозривно з нею пов'язано. Але необхідно уточнити сутність поняття «нерухомість».
Під нерухомістю розуміють матеріальний об'єкт, створений природою (земельна ділянка) або руками людини (будівлі будівлі, споруди), тобто приймають до уваги фізичну суть об'єкта власності [8].
Поняття «нерухомість» і «нерухоме майно» більше визначають правові відносини, ніж характеризують фізичний об'єкт, який необхідно іменувати як «об'єкт нерухомості» [1].
Оцінка нерухомості - наука прикладного економічного аналізу, мета якого полягає у виявленні найбільш ефективного з економічної точки зору використання об'єкта, у дослідженні попиту та пропозиції на відповідному ринку, а також у розробці моделі оцінки об'єкта, яка прогнозувала б найбільш ймовірну ціну його продажу.
Оцінка ринкової вартості - підсумкове значення ринкової вартості майнових прав на оцінюваний актив як найбільш вірогідного значення ціни. [8]
Одним з головних переваг при продажу нерухомості, є правильно визначена ціна на неї. Завдання власника - потрапити в кон'юнктуру ринку, запропонувати нерухомість за вартістю, адекватної тій, яку просять за аналогічну. Для цього необхідно оцінити наявну нерухомість, використовуючи послуги оцінювача. Послуги оцінювача практично не затребувані в тому випадку, коли нерухомість виставляється на продаж. Дуже важлива оцінка вартості нерухомості, у тому числі оцінка нерухомості під заставу, оцінка вартості житла для іпотечного кредитування, оцінка майна і забезпечення кредитування під заставу. Оцінка нерухомості необхідна тоді, коли вирішується питання по суду і коли укладається іпотечний договір або видається будь-який кредит під заставу нерухомості. Оцінка нерухомого майна вимагає спеціальної освіти, підготовки і досвіду і тому виконується професіоналом, що має відповідну ліцензію.
Сенс оцінки полягає в тому, щоб показати реальну вартість об'єкта. Адже ціна об'єктів нерухомості може вирости або впасти в залежності від різних умов та обставин ринку.
Законодавство Російської Федерації регламентує всі види господарської діяльності, пов'язані з нерухомістю. Тому правильна оцінка об'єктів нерухомості, а також оцінка землі, є важливою проблемою.
Згідно ст.130 Цивільного кодексу РФ до нерухомих речей належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, а тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі та споруди. До нерухомості також відносяться підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти. Цілі оцінки - найрізноманітніші: вступ в спадок (квартири), оцінка нерухомості під заставу кредитування, для визначення вартості при страхуванні об'єктів, для внесення нерухомості до статутного капіталу. Зміст типового звіту з оцінки нерухомості як правило включає кілька постійних розділів: опис об'єкта оцінки та прав на нього, аналіз і висновки оцінювача щодо його найкращого і найбільш ефективного використання; аналіз ринку нерухомості; опис застосовуваних методик оцінки; розрахунок вартості з використанням різних підходів або обгрунтування від використання того чи іншого підходу; узгодження результатів оцінки та розрахунок підсумкової вартості об'єкта.
До теперішнього часу оцінка будівель, споруд, приватних будинків і різних споруд проводиться страховими компаніями, як правило, за вартістю, відображеною в балансі, за даними бюро технічної інвентаризації, договорів купівлі-продажу. Щорічні переоцінки вартості майна, проведені останнім часом, призвели до такого її зростанню, що вона просто не відображає реальної вартості цього майна. Особливо сильно дисбаланс проявляється при оцінці об'єктів нерухомості з досить великим терміном експлуатації та функціонування. Передати такі об'єкти в перестрахування досить складно, а брати на себе весь обсяг відповідальності для окремої страхової компанії важко, так як для цього необхідно володіти достатніми фінансовими ресурсами. Та й страхувальникам, які мають інтерес у страхуванні належних їм на праві власності, господарського відання або оперативного управління об'єктів нерухомості, буває досить важко заплатити відразу ціну страховки (страхову премію), розмір якої залежить від вартості об'єктів нерухомості. Вивчення зарубіжного досвіду оцінки вартості об'єктів нерухомості показує, що найбільш близька до реальної - вартість, яка визначається на основі їх ринкової оцінки. При цьому оцінювачі використовують три методи: 1) метод порівняльного аналізу продажів (ринковий метод); 2) дохідний метод, або метод капіталізації доходів; 3) витратний метод, або метод калькуляції.
Оцінювач може оцінювати кілька видів вартості. Кожна оцінка грунтується на певній методології, має певні вимоги до розрахунків. Оцінка об'єктів нерухомості та визначення ринкової вартості відіграє важливу роль в даний час. Нерухомість зайняла одне з важливих місць в житті людини, як місце проживання, так і вкладення капіталу. Люди, що не мають власного житла, прагнуть його придбати, а той, у кого вже воно є, і хто має достатньо коштів на його придбання, бажає проживати в більш комфортних умовах, і купує більш дороге і сучасне житло. Так як ринок житла зараз дуже розвинений, то без оцінки та вартості нерухомості неможливо зробити практично жодної операції.
1. Теоретичні аспекти оцінки нерухомості
1.1 Принцип оцінки нерухомості та фактори, що впливають на її вартість
Як і будь-який товар на ринку, об'єкти нерухомості мають ціну вартість. Ціна об'єкта нерухомості - це ціна конкретної доконаною угоди купівлі-продажу об'єкта нерухомості. З огляду на те, що ціна в будь-який реальної і передбачувану операцію певним чином пов'язана з вартістю об'єкта нерухомості, часто цей термін використовується як синонім вартості в обміні.
Ціна угоди може значно відрізнятися від ринкової вартості. Ця різниця, що називається «поправка на угоду», залежить від ряду причин, наприклад наявності аналогів або стабільності ринку.
Часто початкова ціна свідомо завищується на 15 - 20%, щоб потім на цю суму поступитися в процесі торгу. Часом, ціна угоди формується під впливом особистих уявлень учасників угоди і не піддається прогнозам.
Поняття вартості об'єкта нерухомості має безліч різних аспектів. Це ринкова вартість і вартість заміщення, споживча і відновлювальна вартість, інвестиційна і страхова вартість, вартість для цілей оподаткування і ліквідаційна вартість, первісна та залишкова вартість, заставна вартість і вартість права оренди об'єкта нерухомості, вартість діючого підприємства і вартість об'єкта нерухомості при існуючому використанні і т.д.
Вартість об'єктів нерухомості залежить від цілого ряду чинників. Розглянемо основні з них:
1. Об'єктивні чинники. Як правило, це економічні фактори, які визначають середній рівень цін конкретних угод суб'єктами нерухомості. Їх можна розділити на:
- Макроекономічні - фактори, пов'язані із загальною кон'юнктурою ринку (податки, мита, динаміка курсу долара, інфляція, безробіття, рівень і умови оплати праці, потреба в об'єктах нерухомості, розвиток зовнішньоекономічної діяльності тощо);
- Мікроекономічні - фактори, що характеризують об'єктивні параметри конкретних угод.
2. Фактори, пов'язані з феноменом масової свідомості і чинники психологічного характеру:
- Масована реклама;
- Інфляційні очікування;
- Симпатії;
- Обізнаність і т.д.
3. Фізичні фактори:
- Місцезнаходження - віддаленість від центру, ступінь розвитку інфраструктури і транспортного сполучення (особливо - близькість метро) безпосередньо впливає на вартість нерухомості;
- Архітектурно-конструктивні рішення - залежно від призначення подальшого використання будівлі вартість його буде збільшуватися або зменшуватися;
- Стан об'єкта нерухомості;
- Наявність комунальних послуг (електроенергія, водопостачання, тепломережа та ін);
- Екологічні і сейсмічні чинники (для житлової нерухомості дані санітарно-екологічної експертизи можуть значно знизити вартість житла, а наявність лісопаркової зони, водойм, парків тощо може збільшити вартість квартир).
4. Фактори, що впливають на ціну і швидкість продажу квартир:
- Кількість аналогічних пропозицій, їх співвідношення з попитом саме на цей тип квартир саме в цій частині міста;
- Об'єктивні недоліки об'єкту (крайні поверхи, вікна у двір, погана планування, знос і т.п.);
- Престижність району;
- Екологічна обстановка в районі;
- Транспортне сполучення і розвиненість інфраструктури району;
- Соціальна однорідність будинку;
- Характер угоди («пряма» або «зустрічна» продаж);
- Юридична «чистота» об'єкта.
Відомо, що головним критерієм будь-якої угоди є вигідність для обох сторін. Проте, кожен вкладає в це поняття свій зміст. Для одного на першому місці стоять гроші. Такий продавець готовий досить довго чекати свого клієнта, ні на рубль не знижуючи ціну. Для іншого важливо якомога швидше отримати вільні кошти. У цьому випадку на перше місце виходить швидкість угоди і діє принцип «час - гроші». Третьому подавай надійного покупця, який може гарантувати суворе дотримання графіка оплати. Може бути, що під час переговорів будуть змінюватися і пріоритети. Розумно виставляючи пріоритети між об'єктивними чинниками та власними мотиваціями, покупець і продавець у стані укласти взаємовигідну угоду і не розчаруватися згодом у її підсумки.
З оцінкою об'єктів нерухомості ми стикаємося при операціях купівлі-продажу, здачі нерухомості в оренду, отримання кредитів, страхування, оподаткування, вирішенні майнових спорів та ін
Оцінці вартості нерухомості піддаються як промислові або комерційні, так і житлові об'єкти нерухомості. При цьому оцінка землі (оцінка ділянок) включає в себе як ринкову оцінку, так і кадастрову, що дуже важливо для обчислення податків. Це ж міркування відноситься і до оцінки житлової нерухомості, де також приймається до уваги і ринкова оцінка нерухомості. Оцінка нерухомості в Уфі потребує вивчення та уточнення великої кількості документів, що підтверджують право власності, що під силу лише професіоналам з достатнім досвідом в оцінці нерухомості, звіт про яку має юридичну силу і може використовуватися для надання в будь-які інстанції.
Оцінка збитків необхідна в різних життєвих ситуаціях, потрібен для того, щоб відшкодувати прямі збитки, пов'язані з пошкодженням чи втратою майна, але і для того, щоб компенсувати майбутні витрати або упущену вигоду.
Незалежна оцінка збитку експертами потрібна при пожежах, повенях та інших стихійних лихах. Втім, до оцінки збитку, нанесеного майну, іноді доводиться вдаватися і в побутових, життєвих ситуаціях, наприклад, при оцінці після затоки вашої квартири сусідом з верхнього поверху. Потрібна оцінка і при всякого роду майнових суперечках, а також при вилученні майна.
Слід мати на увазі, що незалежна оцінка збитку при ДТП завжди робиться в інтересах клієнта і не обмежується простою технічною оцінкою, а виконується з урахуванням оцінки ринкової вартості втраченого майна.
Розвиток ринкових відносин, поява нетрадиційних видів майнового страхування, зокрема у сфері страхування об'єктів нерухомості, поставило перед страховими компаніями проблему оцінки цих об'єктів.
1.2 Нормативно-правове регулювання
Відповідно до Закону РФ «Про оціночної діяльності» право на проведення оцінки об'єкта нерухомості є безумовним і не залежить від встановленого законодавством Російської Федерації порядку здійснення державного статистичного і бухгалтерського обліку та звітності. Цим законом визначено перелік випадків, у яких проведення оцінки об'єктів повинно бути обов'язковим. Зокрема, обов'язковою визнається оцінка майна при визначенні стартової ціни для аукціонів та конкурсів з продажу або здачі в оренду об'єктів нерухомості які належать повністю або частково суб'єктам РФ або муніципальних утворень.
Розвиток ринкових відносин, поява нетрадиційних видів майнового страхування, зокрема у сфері страхування об'єктів нерухомості, поставило перед страховими компаніями проблему оцінки цих об'єктів. До теперішнього часу оцінка будівель, споруд, приватних будинків і різних споруд проводиться страховими компаніями, як правило, за вартістю, відображеною в балансі, за даними бюро технічної інвентаризації, договорів купівлі-продажу. Щорічні переоцінки вартості майна, проведені останнім часом, призвели до такого її зростанню, що вона просто не відображає реальної вартості цього майна. Особливо сильно дисбаланс проявляється при оцінці об'єктів нерухомості з досить великим терміном експлуатації та функціонування. Передати такі об'єкти в перестрахування досить складно, а брати на себе весь обсяг відповідальності для окремої страхової компанії важко, так як для цього необхідно володіти достатніми фінансовими ресурсами. Та й страхувальникам, які мають інтерес у страхуванні належних їм на праві власності, господарського відання або оперативного управління об'єктів нерухомості, буває досить важко заплатити відразу ціну страховки (страхову премію), розмір якої залежить від вартості об'єктів нерухомості.
Вивчення зарубіжного досвіду оцінки вартості об'єктів нерухомості показує, що найбільш близька до реальної - вартість, яка визначається на основі їх ринкової оцінки. При цьому оцінювачі використовують три методи: ФГТУ ВПО Башкирський державний аграрний університет
Факультет: економічний
Кафедра: фінансів
Спеціальність: фінанси і кредит
Форма навчання: заочна
Група: 4 (скор.) 1 група
Дисципліна: оцінка власності
Шифр: 25524K
Гізатуллін Діна Рамилевна
Оцінка ринкової вартості нерухомості
Курсова робота
«До захисту допускаю»
Керівник :__________________
(Вчений ступінь, звання, П. І. Б.)
______________________________
(Підпис)
«___» ________________2009 Р.
Оцінка при захисті:
_________________________
(Підпис)
«___» ______________2009 Р.
Уфа 2010
Рецензія
на курсову роботу студента___________________________________ на тему ____________________________________________________
_____________________________________________________________
1. Обгрунтованість висновків і пропозицій щодо подальшого поліпшення аналізованого об'єкта _________________________________
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
2. Якість оформлення курсової роботи, використаної літератури, титульного аркуша ___________________________________________________
_______________________________________________________________________________________________________________________________
3. Зауваження на розсуд рецензента __________________________
___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Прізвище І.О., вчений ступінь, вчене звання та посада рецензента ________________________________________________________
Підпис ___________________ «___» ___________ 20___г.
Зміст
Введення
1 Теоретичні аспекти оцінки нерухомості
1.1 Принцип оцінки нерухомості та фактори, що впливають на її вартість
1.2 Нормативно-правове регулювання
2 Опис та аналіз об'єкта оцінки
2.1 Опис об'єкта оцінки
2.2 Характеристика об'єкта
3 Розрахунок величини ринкової вартості квартири
3.1 Розрахунок вартості дохідним підходом
3.2 Розрахунок вартості порівняльним підходом
3.3 Розрахунок вартості витратним підходом
3.4 Визначення підсумкової величини вартості об'єкта оцінки
Висновок
Бібліографічний список
Введення
Розподіл майна на рухоме і нерухоме бере свій початок з часів римського права. Загальновідомо, що нерухоме майно є базою, без якої неможливе існування жодного розвинутого суспільства і держави. Розглянемо різні трактування поняття «нерухоме майно».
«Нерухоме майно - це будь-яке майно, яке складається з землі, а також будівель і споруд на ній».
«Нерухоме майно - це реальна земельна і вся матеріальна власність. Включає все матеріальне майно під поверхнею землі, над її поверхнею або прикріплене до землі ».
«Нерухоме майно визнано за законом землі і всякі угіддя, будинки, заводи, фабрики, лавки, всякі будівлі й порожні двірські місця, а також залізниці» [1].
В усіх наведених визначеннях мова йде про землю і всім, що нерозривно з нею пов'язано. Але необхідно уточнити сутність поняття «нерухомість».
Під нерухомістю розуміють матеріальний об'єкт, створений природою (земельна ділянка) або руками людини (будівлі будівлі, споруди), тобто приймають до уваги фізичну суть об'єкта власності [8].
Поняття «нерухомість» і «нерухоме майно» більше визначають правові відносини, ніж характеризують фізичний об'єкт, який необхідно іменувати як «об'єкт нерухомості» [1].
Оцінка нерухомості - наука прикладного економічного аналізу, мета якого полягає у виявленні найбільш ефективного з економічної точки зору використання об'єкта, у дослідженні попиту та пропозиції на відповідному ринку, а також у розробці моделі оцінки об'єкта, яка прогнозувала б найбільш ймовірну ціну його продажу.
Оцінка ринкової вартості - підсумкове значення ринкової вартості майнових прав на оцінюваний актив як найбільш вірогідного значення ціни. [8]
Одним з головних переваг при продажу нерухомості, є правильно визначена ціна на неї. Завдання власника - потрапити в кон'юнктуру ринку, запропонувати нерухомість за вартістю, адекватної тій, яку просять за аналогічну. Для цього необхідно оцінити наявну нерухомість, використовуючи послуги оцінювача. Послуги оцінювача практично не затребувані в тому випадку, коли нерухомість виставляється на продаж. Дуже важлива оцінка вартості нерухомості, у тому числі оцінка нерухомості під заставу, оцінка вартості житла для іпотечного кредитування, оцінка майна і забезпечення кредитування під заставу. Оцінка нерухомості необхідна тоді, коли вирішується питання по суду і коли укладається іпотечний договір або видається будь-який кредит під заставу нерухомості. Оцінка нерухомого майна вимагає спеціальної освіти, підготовки і досвіду і тому виконується професіоналом, що має відповідну ліцензію.
Сенс оцінки полягає в тому, щоб показати реальну вартість об'єкта. Адже ціна об'єктів нерухомості може вирости або впасти в залежності від різних умов та обставин ринку.
Законодавство Російської Федерації регламентує всі види господарської діяльності, пов'язані з нерухомістю. Тому правильна оцінка об'єктів нерухомості, а також оцінка землі, є важливою проблемою.
Згідно ст.130 Цивільного кодексу РФ до нерухомих речей належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, а тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі та споруди. До нерухомості також відносяться підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти. Цілі оцінки - найрізноманітніші: вступ в спадок (квартири), оцінка нерухомості під заставу кредитування, для визначення вартості при страхуванні об'єктів, для внесення нерухомості до статутного капіталу. Зміст типового звіту з оцінки нерухомості як правило включає кілька постійних розділів: опис об'єкта оцінки та прав на нього, аналіз і висновки оцінювача щодо його найкращого і найбільш ефективного використання; аналіз ринку нерухомості; опис застосовуваних методик оцінки; розрахунок вартості з використанням різних підходів або обгрунтування від використання того чи іншого підходу; узгодження результатів оцінки та розрахунок підсумкової вартості об'єкта.
До теперішнього часу оцінка будівель, споруд, приватних будинків і різних споруд проводиться страховими компаніями, як правило, за вартістю, відображеною в балансі, за даними бюро технічної інвентаризації, договорів купівлі-продажу. Щорічні переоцінки вартості майна, проведені останнім часом, призвели до такого її зростанню, що вона просто не відображає реальної вартості цього майна. Особливо сильно дисбаланс проявляється при оцінці об'єктів нерухомості з досить великим терміном експлуатації та функціонування. Передати такі об'єкти в перестрахування досить складно, а брати на себе весь обсяг відповідальності для окремої страхової компанії важко, так як для цього необхідно володіти достатніми фінансовими ресурсами. Та й страхувальникам, які мають інтерес у страхуванні належних їм на праві власності, господарського відання або оперативного управління об'єктів нерухомості, буває досить важко заплатити відразу ціну страховки (страхову премію), розмір якої залежить від вартості об'єктів нерухомості. Вивчення зарубіжного досвіду оцінки вартості об'єктів нерухомості показує, що найбільш близька до реальної - вартість, яка визначається на основі їх ринкової оцінки. При цьому оцінювачі використовують три методи: 1) метод порівняльного аналізу продажів (ринковий метод); 2) дохідний метод, або метод капіталізації доходів; 3) витратний метод, або метод калькуляції.
Оцінювач може оцінювати кілька видів вартості. Кожна оцінка грунтується на певній методології, має певні вимоги до розрахунків. Оцінка об'єктів нерухомості та визначення ринкової вартості відіграє важливу роль в даний час. Нерухомість зайняла одне з важливих місць в житті людини, як місце проживання, так і вкладення капіталу. Люди, що не мають власного житла, прагнуть його придбати, а той, у кого вже воно є, і хто має достатньо коштів на його придбання, бажає проживати в більш комфортних умовах, і купує більш дороге і сучасне житло. Так як ринок житла зараз дуже розвинений, то без оцінки та вартості нерухомості неможливо зробити практично жодної операції.
1. Теоретичні аспекти оцінки нерухомості
1.1 Принцип оцінки нерухомості та фактори, що впливають на її вартість
Як і будь-який товар на ринку, об'єкти нерухомості мають ціну вартість. Ціна об'єкта нерухомості - це ціна конкретної доконаною угоди купівлі-продажу об'єкта нерухомості. З огляду на те, що ціна в будь-який реальної і передбачувану операцію певним чином пов'язана з вартістю об'єкта нерухомості, часто цей термін використовується як синонім вартості в обміні.
Ціна угоди може значно відрізнятися від ринкової вартості. Ця різниця, що називається «поправка на угоду», залежить від ряду причин, наприклад наявності аналогів або стабільності ринку.
Часто початкова ціна свідомо завищується на 15 - 20%, щоб потім на цю суму поступитися в процесі торгу. Часом, ціна угоди формується під впливом особистих уявлень учасників угоди і не піддається прогнозам.
Поняття вартості об'єкта нерухомості має безліч різних аспектів. Це ринкова вартість і вартість заміщення, споживча і відновлювальна вартість, інвестиційна і страхова вартість, вартість для цілей оподаткування і ліквідаційна вартість, первісна та залишкова вартість, заставна вартість і вартість права оренди об'єкта нерухомості, вартість діючого підприємства і вартість об'єкта нерухомості при існуючому використанні і т.д.
Вартість об'єктів нерухомості залежить від цілого ряду чинників. Розглянемо основні з них:
1. Об'єктивні чинники. Як правило, це економічні фактори, які визначають середній рівень цін конкретних угод суб'єктами нерухомості. Їх можна розділити на:
- Макроекономічні - фактори, пов'язані із загальною кон'юнктурою ринку (податки, мита, динаміка курсу долара, інфляція, безробіття, рівень і умови оплати праці, потреба в об'єктах нерухомості, розвиток зовнішньоекономічної діяльності тощо);
- Мікроекономічні - фактори, що характеризують об'єктивні параметри конкретних угод.
2. Фактори, пов'язані з феноменом масової свідомості і чинники психологічного характеру:
- Масована реклама;
- Інфляційні очікування;
- Симпатії;
- Обізнаність і т.д.
3. Фізичні фактори:
- Місцезнаходження - віддаленість від центру, ступінь розвитку інфраструктури і транспортного сполучення (особливо - близькість метро) безпосередньо впливає на вартість нерухомості;
- Архітектурно-конструктивні рішення - залежно від призначення подальшого використання будівлі вартість його буде збільшуватися або зменшуватися;
- Стан об'єкта нерухомості;
- Наявність комунальних послуг (електроенергія, водопостачання, тепломережа та ін);
- Екологічні і сейсмічні чинники (для житлової нерухомості дані санітарно-екологічної експертизи можуть значно знизити вартість житла, а наявність лісопаркової зони, водойм, парків тощо може збільшити вартість квартир).
4. Фактори, що впливають на ціну і швидкість продажу квартир:
- Кількість аналогічних пропозицій, їх співвідношення з попитом саме на цей тип квартир саме в цій частині міста;
- Об'єктивні недоліки об'єкту (крайні поверхи, вікна у двір, погана планування, знос і т.п.);
- Престижність району;
- Екологічна обстановка в районі;
- Транспортне сполучення і розвиненість інфраструктури району;
- Соціальна однорідність будинку;
- Характер угоди («пряма» або «зустрічна» продаж);
- Юридична «чистота» об'єкта.
Відомо, що головним критерієм будь-якої угоди є вигідність для обох сторін. Проте, кожен вкладає в це поняття свій зміст. Для одного на першому місці стоять гроші. Такий продавець готовий досить довго чекати свого клієнта, ні на рубль не знижуючи ціну. Для іншого важливо якомога швидше отримати вільні кошти. У цьому випадку на перше місце виходить швидкість угоди і діє принцип «час - гроші». Третьому подавай надійного покупця, який може гарантувати суворе дотримання графіка оплати. Може бути, що під час переговорів будуть змінюватися і пріоритети. Розумно виставляючи пріоритети між об'єктивними чинниками та власними мотиваціями, покупець і продавець у стані укласти взаємовигідну угоду і не розчаруватися згодом у її підсумки.
З оцінкою об'єктів нерухомості ми стикаємося при операціях купівлі-продажу, здачі нерухомості в оренду, отримання кредитів, страхування, оподаткування, вирішенні майнових спорів та ін
Оцінці вартості нерухомості піддаються як промислові або комерційні, так і житлові об'єкти нерухомості. При цьому оцінка землі (оцінка ділянок) включає в себе як ринкову оцінку, так і кадастрову, що дуже важливо для обчислення податків. Це ж міркування відноситься і до оцінки житлової нерухомості, де також приймається до уваги і ринкова оцінка нерухомості. Оцінка нерухомості в Уфі потребує вивчення та уточнення великої кількості документів, що підтверджують право власності, що під силу лише професіоналам з достатнім досвідом в оцінці нерухомості, звіт про яку має юридичну силу і може використовуватися для надання в будь-які інстанції.
Оцінка збитків необхідна в різних життєвих ситуаціях, потрібен для того, щоб відшкодувати прямі збитки, пов'язані з пошкодженням чи втратою майна, але і для того, щоб компенсувати майбутні витрати або упущену вигоду.
Незалежна оцінка збитку експертами потрібна при пожежах, повенях та інших стихійних лихах. Втім, до оцінки збитку, нанесеного майну, іноді доводиться вдаватися і в побутових, життєвих ситуаціях, наприклад, при оцінці після затоки вашої квартири сусідом з верхнього поверху. Потрібна оцінка і при всякого роду майнових суперечках, а також при вилученні майна.
Слід мати на увазі, що незалежна оцінка збитку при ДТП завжди робиться в інтересах клієнта і не обмежується простою технічною оцінкою, а виконується з урахуванням оцінки ринкової вартості втраченого майна.
Розвиток ринкових відносин, поява нетрадиційних видів майнового страхування, зокрема у сфері страхування об'єктів нерухомості, поставило перед страховими компаніями проблему оцінки цих об'єктів.
1.2 Нормативно-правове регулювання
Відповідно до Закону РФ «Про оціночної діяльності» право на проведення оцінки об'єкта нерухомості є безумовним і не залежить від встановленого законодавством Російської Федерації порядку здійснення державного статистичного і бухгалтерського обліку та звітності. Цим законом визначено перелік випадків, у яких проведення оцінки об'єктів повинно бути обов'язковим. Зокрема, обов'язковою визнається оцінка майна при визначенні стартової ціни для аукціонів та конкурсів з продажу або здачі в оренду об'єктів нерухомості які належать повністю або частково суб'єктам РФ або муніципальних утворень.
Розвиток ринкових відносин, поява нетрадиційних видів майнового страхування, зокрема у сфері страхування об'єктів нерухомості, поставило перед страховими компаніями проблему оцінки цих об'єктів. До теперішнього часу оцінка будівель, споруд, приватних будинків і різних споруд проводиться страховими компаніями, як правило, за вартістю, відображеною в балансі, за даними бюро технічної інвентаризації, договорів купівлі-продажу. Щорічні переоцінки вартості майна, проведені останнім часом, призвели до такого її зростанню, що вона просто не відображає реальної вартості цього майна. Особливо сильно дисбаланс проявляється при оцінці об'єктів нерухомості з досить великим терміном експлуатації та функціонування. Передати такі об'єкти в перестрахування досить складно, а брати на себе весь обсяг відповідальності для окремої страхової компанії важко, так як для цього необхідно володіти достатніми фінансовими ресурсами. Та й страхувальникам, які мають інтерес у страхуванні належних їм на праві власності, господарського відання або оперативного управління об'єктів нерухомості, буває досить важко заплатити відразу ціну страховки (страхову премію), розмір якої залежить від вартості об'єктів нерухомості.
1) метод порівняльного аналізу продажів (ринковий метод);
2) прибутковий метод, або метод капіталізації доходів;
3) витратний метод, або метод калькуляції.
Перший метод заснований на принципі заміщення, який має на увазі, що вартість оцінюваного об'єкта не повинна перевищувати вартості аналогічного об'єкта, вже з'явився предметом купівлі-продажу на ринку нерухомості. Оцінка, проведена цим методом, включає збір даних про ринок продажів і пропозицій по об'єктах нерухомості, схожих з оцінюваним. Потім ціни на об'єкти-аналоги коригуються з урахуванням параметрів, за якими об'єкти відрізняються один від одного. Після коректування цін їх можна використовувати для визначення ринкової вартості оцінюваного об'єкта. Робота оцінювача за першим методом включає в себе п'ять етапів:
1) збір інформації про здійснені угоди, котирування, пропозиції з продажу об'єктів нерухомості, аналогічних оцінюваному;
2) відбір інформації з метою підвищення її достовірності та отримання підтвердження, що зроблені угоди проводилися у вільних ринкових умовах (не було, приміром, нагальної розпродажу перед від'їздом за кордон тощо);
3) підбір відповідних одиниць виміру (квадратні метри, кубічні метри та ін) та проведення порівняльного аналізу для кожної обраної одиниці виміру;
4) порівняння оцінюваного об'єкта та його аналогів, проданих або проданих на ринку по окремих елементах, і коректування ціни оцінюваного об'єкта.
5) встановлення вартості оцінюваного об'єкта шляхом аналізу порівняльних характеристик і зведення їх до одного вартісному показнику або групою показників.
Метод порівняльного аналізу продажів - найбільш простий, і використовується він в основному для оцінки вартості житлових приміщень. При цьому має бути достатня кількість об'єктів для порівняння, що передбачає розвинений ринок нерухомості. Для порівняння необхідно мати п'ять-десять об'єктів, але не менше трьох. Застосовувати цей метод для оцінки специфічних об'єктів (стадіони, музеї, церкви тощо) не можна, так як по таких об'єктах проводиться мало продажів і порівняти їх практично не з чим. Оцінка таких об'єктів проводиться витратним методом, або методом калькуляції.
Другий метод оцінки нерухомості - метод капіталізації доходів - заснований на принципі очікування, який має на увазі, що типовий інвестор або покупець купує нерухомість з метою отримання в майбутньому доходів від використання цієї нерухомості. Відповідно до цього вартість об'єкта визначається виходячи з його здатності приносити в майбутньому дохід. Метод використовується для оцінки об'єктів нерухомості інвестиційного характеру - при здачі в оренду квартир, складських, офісних приміщень, готельних номерів і т.п.
Основні етапи роботи оцінювача за другим методом:
1) оцінка потенційного валового доходу на основі використання ставок і тарифів орендної плати при здачі об'єктів інвестиційного характеру, які діють на ринку нерухомості;
2) оцінка можливих втрат, пов'язаних з неповним завантаженням орендованих приміщень, готельних номерів, складських приміщень і втратою орендної плати з об'єктивних і суб'єктивних причин;
3) розрахунок витрат по експлуатації оцінюваної нерухомості на основі фактичних витрат;
4) оцінка чистого доходу, який визначається як різниця між валовим доходом і можливими втратами і фактичними витратами;
5) чистий дохід перераховується в поточну вартість об'єкта. Процес перерахунку це і є капіталізація доходу. Перерахунок проводиться за формулою:
V = I / R (1.1)
де V - вартість; I - чистий дохід; R - коефіцієнт капіталізації.
Коефіцієнт капіталізації стосовно нерухомості складається зі ставки доходу на інвестиції та норми повернення інвестицій, виражених у відсотках.
Найбільшу складність при використанні другого методу оцінки нерухомості викликає визначення коефіцієнта капіталізації. Витратний метод, або метод калькуляції, використовується при оцінці: новозбудованих об'єктів нерухомості; оновлюваних (відновлюваних) об'єктів нерухомості; будівель і споруд спеціального призначення - пам'яток історії та культури, культових споруд тощо Цей метод передбачає три підходи. Перший - оцінка за балансовою вартістю, яка визначається на основі бухгалтерської звітності. Другий - оцінка за ліквідаційною вартістю, яка визначається як сума доходу, отримана при швидкій розпродажу нерухомості. Третій підхід - оцінка за відновною вартістю, яка складається з таких етапів:
1) розрахунок вартості сповіщення нового об'єкта, аналогічного оцінюваному;
2) визначення величини фізичного і морального зносу оцінюваного об'єкта;
3) визначення реальної вартості об'єкта шляхом зменшення відновлювальної вартості на суму зносу;
4) розрахунок "вартості" придбання або наявною в розпорядженні землі;
5) підсумовування відновної вартості оцінюваного об'єкту і "вартості" землі.
Особливу складність при використанні третього методу оцінки нерухомості представляє оцінка землі. Земля не є продуктом праці, в класичному варіанті ціна землі - це капіталізована рента. Заключним етапом оцінки об'єктів нерухомості є порівняння оцінок, отриманих трьома методами (порівняльного аналізу продажів, капіталізації доходів, калькуляції), і зведення отриманих вартісних оцінок до єдиної вартості об'єкта. Кваліфікація оцінювача визначається саме цим останнім етапом, коли він повинен, використовуючи всі свої знання та інтуїцію, правильно визначити остаточну вартість об'єкта нерухомості.
При виборі оцінювача (індивідуального підприємця) замовнику слід враховувати наступні критерії:
- Членство оцінювача в професійній організації;
- Наявність у оцінювача освітніх сертифікатів з оцінки;
- Бажано наявність кваліфікаційних звань, підтверджених кваліфікаційними сертифікатами професійної організації;
- Професійний досвід оцінювача;
- Наявність у оцінювача поліса про страхування професійної (цивільної) відповідальності.
При виборі оціночної фірми замовнику слід зібрати інформацію про досвід роботи фірми на ринку оцінки (кількість виконаних звітів, складність оцінюваних об'єктів), з'ясувати, чи є співробітники фірми чи сама фірма членами професійної організації, чи є у фірми поліс про страхування професійної (цивільної) відповідальності .
У практиці страхових компаній суперечки нерідко виникають через те, що страхова сума, встановлена договором страхування майна, "не дотягує" до максимального розміру потенційних збитків. Як наслідок, страхове відшкодування виявляється недостатнім для покриття фактичних збитків. Є й інша проблема: страхова сума, що перевищує максимальні ймовірні збитки, завжди означає зайво сплачену страхувальником страхову премію.
Як при "недострахованіі", так і при "надмірному страхування" страхувальник несе збитки. І в обох випадках причиною цього, в кінцевому рахунку, служить невірно встановлена страхова вартість майна. Адже максимальним допустимим розміром страхової суми є саме страхова вартість, і тому від її величини залежить, чи будуть мати місце "неповнота" або "надмірність" страхування, або його обсяг виявиться саме достатнім для покриття максимальних потенційних збитків.
Питання про страхову вартості не менш актуальне і для страховиків. Результатом систематичної переоцінки страхових вартостей і завищення страхових сум може з'явитися невиправдано висока збитковість страхування. Навпаки, недооцінка страхових вартостей і заниження страхових сум чреваті конфліктами зі страхувальниками.
Проблема оцінки страхової вартості набуває особливої гостроти при страхуванні такого дорогого майна як нерухомість - будівлі, будівлі, приміщення.
Найважливіший фактор, що визначає адекватність страхового покриття для нерухомості потребам страхувальника, - правильне розуміння економіко-правової природи страхової вартості нерухомого майна. Ключем до такого розуміння може служити тільки комплексний підхід, що синтезує правові категорії, світовий досвід страхування і принципи оцінної науки.
При підготовці до страхування слід визначити ринкову і відновлювальну вартість нерухомості. Це можна зробити самостійно, хоча для дорогих об'єктів є сенс подумати про послуги професійного оцінювача.
Необхідно проаналізувати свої ймовірні дії при повному знищенні страхованої нерухомості:
- Якщо передбачається її реальне відновлення, то в якості страхової вартості розумно вибрати відновну; - якщо найбільш ймовірно придбання відповідного аналога, то на роль страхової вартості більше підійде ринкова.
Страхові компанії, що надають страховий захист об'єктів нерухомості, повинні правильно і об'єктивно оцінювати такі об'єкти. Є два шляхи вирішення даної проблеми. Перший - при визначенні вартості об'єктів нерухомості користуватися послугами професійних оцінювачів з Товариства оцінювачів Російської Федерації, Російської гільдії ріелторів та інших незалежних організацій, які займаються оцінкою. Послуги професійних оцінювачів досить дорогі. Другий шлях - підготовка страховими компаніями своїх власних оцінювачів.
Найбільш вигідним для страхової компанії представляється компроміс поєднання елементів обох варіантів. При страхуванні об'єктів нерухомості, оцінка яких найбільш складна (пам'ятники історії і культури, будівлі театрів, спортивних споруд, культові споруди та ін), краще користуватися послугами професійних оцінювачів, а на перспективу готувати своїх. Росгосстрах усвідомлює всю складність даної проблеми і, ідучи по шляху підвищення своєї професійної відповідальності перед страхувальниками, у жовтні 1995 р. вступив у члени Російської гільдії ріелторів. Більше двадцяти фахівців страхових фірм нашої системи вже пройшли навчання на семінарі "Основи аналізу та оцінки нерухомості", організованому Інститутом економічного розвитку Світового банку спільно з Урядом Москви та Російської гільдією ріелторів. Курс на навчання страховиків методам оцінки нерухомості, машин, обладнання, бізнесу буде продовжений. Поява власних оцінювачів передбачає більш високий рівень роботи компанії при проведенні страхування об'єктів нерухомості господарюючих суб'єктів. Два молодих, але бурхливо розвиваються ринку (страховий ринок і ринок нерухомості) знайшли точку дотику і взаємовигідної співпраці - це оцінка приносить дохід нерухомості, яка є об'єктом страхування.
2. Опис і аналіз об'єкта оцінки
2.1 Опис об'єкта оцінки
Зробимо оцінку ринкової вартості квартири, розташованої за адресою: м. Уфа, вул. Миколи Дмитрієва д. 11 кв. 65.
Для початку розглянемо загальну характеристику ринку нерухомості.
Уфа - це духовний і культурний центр республіки. У місті діють 6 театрів, філармонія, балетний і хореографічні студії, 7 Палаців культури, 17 кінотеатрів, 5 музеїв, 3 виставкових зали, училище та інститут мистецтв.
У постійному розвитку знаходиться сфера міської охорони здоров'я. Місто має в своєму розпорядженні 24 лікарнями, 27 поліклінічними установами, 6 стоматологічними поліклініками. На території міста - 4 пологових будинки, 4 дитячих санаторії, 5 диспансерів, 4 різнопрофільних центру, 2 госпіталю.
Зародження ринку нерухомості в Республіці Башкортостан відноситься до початку 90-х років і пов'язане з реформуванням земельних відносин, приватизацією державних і муніципальних підприємств, передачею у власність громадян займаних ними жилих приміщень.
Здійснюваний з 1992 року процес приватизації державної і муніципальної власності сприяв розвитку ринку житла.
Однією з найбільш розвиваючихся складових ринку нерухомості є ринок житлових приміщень, що формується за рахунок будівництва та інвестиційної діяльності, приватизації об'єктів житлового фонду та продажу муніципальних квартир, здійснення операції з житловими приміщеннями, що перебувають у власності громадян. На сьогоднішній день в республіка приватизовано близько 270 тис. квартир загальною площею більше 13 млн.кв.метров.
Для цілей оцінки квартир в місті Уфі аналізувався ринок житлової нерухомості міста Уфи як розвинений. Ринок житлової нерухомості на сьогоднішній день характеризується ажіотажним попитом. Інформація по операціях на ринку нерухомості вибиралася з друкованих видань, таких як газета «З рук в руки», журнали «Вітрина нерухомості» і ін.
За ціновими характеристиками місто Уфа можна розбити на кілька цінових зон. Це:
центр (від вул. Айской до вул. Гафурі та вул Воровського до бульвару Ібрагімова)
район Зеленої Гаї, проспект Жовтня
район «Сіпайлово», район «Черніковка»
район «Затон», район «Інорс»
район «Дьома», район «Шакша»
Проаналізувавши ринок продажів нерухомості (квартир) можна помітити: найбільш дорогими районами міста Уфи є «Центр», «Зелена Роща», «Проспект», «Сіпайлово». Найдешевше житло, можна придбати в мікрорайоні «Затон».
Ціни на вторинне житло мають стійку тенденцію до зростання.
Активне будівництво житла ведеться в декількох районах - Сіпайлово, Центр, Проспект Жовтня, Зелена Роща.
Основні фактори, що впливають на вартість 1 кв.м. загальної площі житла, що будується, наступні:
розташування будівництва
матеріал стін будинку
вид обробки (чорнова, получістовой, чистова)
термін закінчення будівництва
наявність розстрочки
продаж від замовника - забудовника або посередника
Середні ціни в залежності від місця розташування будинку, що будується можна побачити в таблиці 2.1.
Таблиця 2.1 Середні ціни на ринку первинного житла в залежності від району
| Середні ціни на ринку первинного житла в залежності від району (в тис.руб. / кв.м) | ||||||||
| Центр | Зелений гай | Проспект | Сипай-лово | Черніковка | Інорс-Док | Дьома | Затон | |
| Середні ціни | 55,0 | 43,0 | 43,5 | 46,0 | 35,5 | 35,0 | 34,65 | 35,0 |
Розглянемо ситуацію на ринку вторинного житла в Уфі.
Спостерігається попит населення на вторинну нерухомість.
Нерухомість - це майно, яке може використовуватися не одним, а кількома способами. Оскільки кожному способу використання об'єкта нерухомості відповідає певна величина його вартості, то перед проведенням оцінки вибирається один спосіб використання, званий найкращим і найбільш ефективним. Висновок про найкращому використанні відображає думку оцінювача щодо найкращого використання власності, виходячи з аналізу стану ринку.
Беручи до уваги місце розташування оцінюваного об'єкта, під'їзні шляхи, сказане в попередніх розділах, я вважаю, що використання об'єкта за своїм функціональним призначенням в якості житла, відповідає критерію найкращого і найбільш ефективного використання власності. У даний час об'єкт експлуатується в оптимальному режимі. Опис об'єкта оцінки можна розглянути в таліце2.2:
Таблиця 2.2 Характеристика місця розташування об'єкта оцінки
| Показник | Опис або характеристика показника |
| Район | Радянський район м. Уфа |
| Розташування в мікрорайоні | РБ, м. Уфа, вул. Миколи Дмитрієва, буд.11, кв. 65 |
| Переважна забудова | Будинки в 5, 9 поверхів |
| Забезпеченість громадським транспортом (суб'єктивна оцінка) | десять хвилин ходьби до зупинки на вул. Проспект Жовтня |
| Об'єкти соціальної інфраструктури мікрорайону в межах пішої доступності (менше 1 км). | Дитячий садок № 126, школа, магазини, кафе і т. д. |
| Забезпеченість об'єктами соціальної інфраструктури | Район з розвиненою інфраструктурою |
| Об'єкти пром-ої інфраструктури мкр-на | немає |
| Об'єкти транспортної інфраструктури мікрорайону | Автобусний, тролейбусний |
| Стан прилеглої території (суб'єктивна оцінка) | Гарне |
| Додаткова важлива інформація | Місце розташування об'єкта на карті міста наведено у додатках до Звіту |
Критерієм найкращого і найбільш ефективного використання власності як поліпшеної є максимізація вартості власності при підходящої довгостроковій нормі віддачі та величині ризику. Даний аналіз базується на тих же 4-х критеріях:
A) Фізично можливі варіанти використання
Необхідно оцінити розмір, проектні характеристики і стан наявних поліпшень. На мій погляд, фізично можливий варіант використання це - житло
Б) Законодавчо дозволене використання
Поточне використання об'єкта оцінки не порушує законодавство.
B) Економічно доцільне використання
Беручи до уваги поточний стан і історію об'єкта оцінки, я вважаю найбільш економічно доцільним один варіант - житло.
Г) Найбільш прибуткове використання
Варіант використання, що забезпечує максимальну прибутковість з усіх фізично і законодавчо можливих варіантів, а також економічно доцільних при відповідному рівні асоційованих ризиків є найбільш ефективним використанням наявних поліпшень.
Характеристика оцінюваного об'єкта представлена у вигляді таблиці 2.3.
Таблиця 2.3 Характеристика оцінюваної квартири
| Адреса квартири: | РБ, м. Уфа, вул. Дмитрієва, д. 11, кв. 65 | |||
| Власники | Іванов Іван Іванович | |||
| Адреса власника: | РБ, м. Уфа, вул. Дмитрієва, д. 11, кв. 65 | |||
| Оцінювані права | Право власності | |||
| Технічний паспорт | ||||
| Свідоцтво ГРП | ||||
| Інвентар. стоїмо., руб. | ||||
| Планування | Ніяких змін у плануванні квартири вироблено не було, тобто відзначено повну відповідність плану квартири за тих. паспорту. | |||
| Матеріал стін | Великорозмірні блоки і одношарові несучі панелі | |||
| Рік побудови | 1979 | |||
| Поверх / поверховість | 4 / 9 | Кількість кімнат | 1 | |
| Загальна площа кварт., | 22,3 | Житлова площа, м2 | 12,4 | |
| Загальна площа житлового приміщення, (без балк.) | 21,6 | Висота приміщень, м2 | 2,51 | |
| Ванна кімната, м2 | 2,3 | Балкон, м2 | 0,7 | |
| Кухня, м2 | 4,7 | Коридор, м2 | 2,2 | |
| Вбудовані шафи, м2 | 0 | Лоджія, м2 | 0 | |
| Будівельні характеристики | ||||
| Фундамент | Ж / бетонний | Двері | дерев'яні | |
| Стіни | Великорозмірні блоки і одношарові несучі панелі | Внутр. оздоблення | Шпалери, побілка, стельове покриття, кахель. | |
| Перекриття | ж / бетонні | Якість будівництва | хороше | |
| Підлоги | Дерево, кахель, лінолеум | Привабливість / зовнішній вигляд | хороший | |
| Вікна | Дерев'яні | |||
| Системи інженерного забезпечення | ||||
| Водопровід | + | Вхідні двері металеві | + | |
| Каналізація | + | Домофон | - | |
| Газ | + | Ліфт | - | |
| ТУ-антена з колл. | + | Радіо | + | |
| Водяне опалення | + | Електромережі | + | |
| Гаряче водопостачання | + | Телефон | + | |
| Зовнішнє благоустрій | ||||
| Озеленення | + | Дитячий майданчик | + | |
| Стоянка для а / м | + | Двір | + | |
3. Розрахунок величини ринкової вартості квартири
3.1 Розрахунок вартості дохідним підходом
Визначення вартості здійснюється з урахуванням всіх чинників, що впливає як на ринок нерухомості в цілому, так і безпосередньо на цінність даної власності. Методологія оцінки передбачає три підходи: витратний, ринковий (порівняльний) і прибутковий.
Підходи до оцінки:
витратний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відновлення або заміщення об'єкта оцінки, з урахуванням його зносу;
порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з аналогічними об'єктами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними;
дохідний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні очікуваних доходів від об'єкта оцінки.
Оцінка використання одного з трьох існуючих підходів - дохідного, - є некоректним. Тому ми відмовимося від використання цього підходу при розрахунку величини вартості об'єкта оцінки. Нижче наводиться коротке обгрунтування даного рішення.
В основі дохідного підходу лежить принцип очікування, який свідчить, що всі вартості сьогодні є відображенням майбутніх переваг. При застосуванні даного підходу аналізується можливість нерухомості генерувати певний прибуток, який зазвичай виражається у формі доходу від експлуатації та доходу від можливого продажу в кінці періоду володіння. Стосовно до об'єкта оцінки можна гіпотетично припустити, що він здобувається не як «квартира для проживання», а як об'єкт для отримання прибутку від здачі його в оренду і подальшої (можливої) продажу.
Проти використання дохідного підходу, як некоректного в даній ситуації, у оцінювача також було кілька аргументів. Перш за все - це інформація, отримана від Замовника, що ця квартира буде використовуватися виключно для цілей проживання, тобто майбутній власник не планує здавати її в оренду з метою отримання доходу.
Витратний підхід грунтується на принципі заміщення, який свідчить, що покупець не заплатить за нерухомість більше тієї суми, яку потрібно буде витратити на придбання земельної ділянки і будівництва на ній об'єкта, аналогічного за своїми споживчими характеристиками об'єкта оцінки, наприклад, квартири в багатоквартирному будинку.
На думку оцінювача, кращим підходом до оцінки квартири в багатоквартирному будинку з трьох існуючих можна вважати порівняльний підхід, який в силу добре розвинутої системи інформаційного забезпечення дає найбільш об'єктивні результати.
Прибутковий підхід - це визначення поточної вартості майбутніх доходів, які виникнуть у результаті використання власності і можливої подальшої її продажу. У даному випадку застосовується оцінний принцип очікування. При використанні прибуткового підходу застосовують такі методи;
Метод капіталізації. Згідно з методом капіталізації ринкова вартість нерухомості визначається за формулою
V - N01 / Ко, (3.1)
де N01 - чистий операційний дохід,
Ко - загальний коефіцієнт капіталізації, V - вартість.
Метод дисконтування грошових потоків заснований на прогнозуванні цих потоків від експлуатації нерухомості, які потім дисконтуються за ставкою дисконту, відповідної необхідної інвестором ставці доходу.
У даному звіті для визначення обгрунтованої ринкової вартості нерухомості дохідний підхід не використовувався через відсутність даних по здачі в оренду аналогічних квартир в м. Уфі. На підставі вищевикладеного ми вважаємо, що використання дохідного методу може значно спотворити результати оцінки, і тому прийнято рішення не використовувати цей підхід.
3.2 Розрахунок вартості порівняльним підходом
Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з аналогічними об'єктами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними. Метод порівняння продажів найбільш дієвий для об'єктів нерухомості, по яких є достатня кількість інформації про недавні угоди купівлі-продажу.
Якщо така нерухомість на ринку продажів відсутня, метод порівняння продажів не застосуємо. Основою застосування даного підходу є той факт, що вартість об'єкта оцінки безпосередньо пов'язана з ціною продажу аналогічних об'єктів. Кожна порівнянна продаж порівнюється з об'єктом оцінки. У ціну порівнянної продажу вносяться поправки (коригування), що відображають суттєві відмінності між ними.
Будь-яка відмінність умов продажу порівнюваного об'єкту від типових ринкових умов на дату оцінки повинне бути враховане при аналізі. Тому при застосуванні методу порівняння продажів необхідні достовірність та повнота інформації.
Застосування методу порівняння продажів полягає в послідовному виконанні наступних дій:
Докладне дослідження ринку з метою отримання достовірної інформації про всі фактори, що мають відношення до об'єктів порівнянної корисності.
Підбір порівнянних об'єктів, використання яких відповідає найкращому використанню об'єкта.
Визначення відповідних одиниць порівняння та проведення порівняльного аналізу по кожній одиниці.
Зіставлення досліджуваного об'єкта з вибраними об'єктами порівняння з метою коригування ціни продажу або виключення із списку порівнянних.
Приведення ряду показників вартості порівнянних об'єктів до одного або до діапазону ринкової вартості досліджуваного об'єкта.
При порівняльному аналізі вартості об'єкта оцінки з цінами аналогів Оцінювач використовував дані за цінами пропозицій (публічних оферт) аналогічних об'єктів, взятих з відкритих джерел (друкованих видань, офіційних інтернет-сайтів тощо). Такий підхід, на думку оцінювача, виправданий з тієї точки зору, що потенційний покупець перш, ніж прийняти рішення про покупку об'єкта нерухомості проаналізує поточний ринкова пропозиція і прийде до висновку про можливу ціну пропонованої квартири, враховуючи всі його достоїнства і недоліки щодо об'єктів порівняння.
При відсутності у вільному доступі баз даних (лістингів) з цінами реальних угод, на які спираються у своїй роботі оцінювачі більшості країн світу, Оцінювач справедливо зробив висновок, що дані публічних оферт найбільш близькі до реальних цін угод купівлі-продажу, і, отже, в найбільшою мірою відповідають вимогам російського законодавства в області оцінки.
Таким чином, інструментом оцінки в процесі розрахунків були використані дані, іменовані в ГК РФ як «оферта» і «публічна оферта» (Ст. 435 і 437). Отже, Оцінювач гіпотетично (з урахуванням відповідних коригувань) припускав, що особа, «яка зробила пропозицію, вважає себе що уклали договір з адресатом, яким буде прийнято пропозицію».
На момент проведення оцінки на ринку пропонувалося декілька аналогів з відповідним місцем розташування та порівнянних за своїми основними економічними, матеріальним, технічним та іншим характеристикам з об'єктом оцінки. Дані про аналоги проаналізовано інструментом оцінки і зведені в розрахункову таблицю, яка наведена у звіті.
При коригуванні продажних цін об'єктів порівняння всі поправки робляться від об'єкта порівняння до об'єкта оцінки. У оціночній практиці прийнято виділяти дев'ять основних елементів порівняння, які повинні аналізуватися в обов'язковому порядку:
права власності на нерухомість,
умови фінансування,
умови продажу,
стан ринку,
місце розташування,
фізичні характеристики,
економічні характеристики,
характер використання,
компоненти, не пов'язані з нерухомістю.
Перші чотири коригування визначають ціну продажу об'єкта порівняння при нормальних ринкових умовах на дату оцінки і є базою для інших коригувань. Величина коригування визначалася інструментом оцінки експертним шляхом або на підставі вагової частки елемента порівняння в загальній вартості квартири. Також Оцінювач врахував наступні види коректувань:
тип будинку; поверх розташування квартири, загальна площа, площа кухні, наявність балкона / лоджії; транспортна магістраль, як джерело шуму; стан і рівень обробки квартири; покриття підлог; наявність телефону, опалення, каналізації, гарячого водопостачання, електропостачання, санвузла, сміттєпроводу, ліфта, віддаленість від зупинок громадського транспорту, наявність металевих дверей.
На підставі «Житлового кодексу РФ» від 29.12.2004г. № 188-ФЗ Гл.2 Ст. 15 п.5 «Загальна площа житлового приміщення складається із суми площ всіх частин такого приміщення включаючи площу приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в житловому приміщенні, за винятком балконів, лоджій, веранд і терас. »
Дані зміни в Житловому Кодексі вступили в силу з 01.03.2005р .. У даний момент на ринку реалізуються квартири загальною площею з урахуванням балконів і лоджій. У зв'язку з цим для того, щоб не спотворити розрахунок скоригованого ціни в порівняльному підході використовується площа з урахуванням балконів і лоджій.
Негативна поправка (-) вноситься у випадку, якщо по даному показнику порівнянний об'єкт перевершує оцінюється майно. Позитивна поправка (+) вноситься, якщо по даному показнику порівнянний об'єкт поступається оцінюваному майну.
Отриманим після внесення коригувань вартостям-індикаторах об'єктів-аналогів експертним шляхом були присвоєні вагові частки, в залежності від кількості введених коригувань, після чого Оцінювач визначив вартість одного квадратного метра загальної площі об'єкта.
Підібрані аналоги та їх характеристика наведені в Додатку № 1.
Після зіставлення інформації про наведені аналогах необхідно застосувати наступні поправки до їх ціни:
Місця розташування, коригування не проводилася, так як об'єкт оцінки та аналоги мають ідентичне місце розташування.
Право власності: коригування не застосовувалася.
Умови фінансування: не застосовувалася.
Тип ціни: коректування проведена з урахуванням того, що ціна пропозиції відрізняється від фактичної ціни угоди в середньому від 1% до5%. У цій оцінці проводилося коректування в розмірі 1%.
Наявність балкона (лоджії): на підставі аналізу ринку нерухомості ціни на квартири з наявністю балкона вище цін на квартири без балкона у середньому на 1% з розрахунку вартості квартири. У даному звіті проводилося коректування перший аналога в розмірі 1%.
Наявність телефону: коректування проводиться з урахуванням того, що ціни, з наявністю телефону вище на 6300 руб. (Ціна установки міського телефону). У даному звіті коригування не застосовувалася.
Поверх / поверховість: коректування ціни проводиться з урахуванням того, що ціна квартир на крайніх верхніх і нижніх поверхах нижче ціни квартир на середніх поверхах, в середньому, на 1 -2% з розрахунку вартості квартири. У даному звіті проводилося коректування перший аналога в розмірі 1%, так як дана квартира розташована на першому поверсі.
Матеріал стін: коректування ціни проводиться з урахуванням того, що ціна квартир у будинках з цегляними стінами вище ціни квартир з панельними стінами в середньому на 0,5-5%. У даному звіті коригування не проводилася.
Розташування кімнат: коректування ціни проводиться з урахуванням того, що ціна квартир з ізольованими кімнатами вище, в середньому, на 1-2% з розрахунку вартості квартири. У даному звіті коригування не проводилася.
Обробка приміщень: звичайна. Стан добрий. Проводилася коригування перших двох аналогів, стан яких середнє на 50 тис. руб. на вартість встановленої нової сантехніки, проведений ремонт у ванній кімнаті та кухні, постеленний новий лінолеум.
Площа кухні: коригування не проводилася. Таблиця, що відображає процес розрахунку скоригованих цін пропозицій об'єктів - аналогів, наведена в Додатку № 1. Отриманим після внесення коригувань вартостям-індикаторах об'єктів-аналогів експертним шляхом були присвоєні вагові частки, в залежності від кількості введених коригувань, після чого Оцінювач визначив вартість одного квадратного метра загальної площі об'єкта оцінки.
Вартість оцінюваного об'єкта, визначена порівняльним підходом, становить: 1595342 (Один мільйон п'ятсот дев'яносто п'ять тисяч триста сорок дві) рубля.
3.3 Розрахунок вартості витратним підходом
У даному звіті не проводилася оцінка вартості земельної ділянки, так як не надані правовстановлюючі документи на земельну ділянку.
Для розрахунку відновної вартості оцінюваного об'єкта оцінювач застосовує метод порівняльної одиниці. На сьогоднішній день середня ринкова ціна пропозиції 1 кв.м. нового житла в Радянському районі міста Уфи складає 43 500 рублів з урахуванням ринкової підприємницької прибутку і податків.
| Відновлювальна вартість 1 кв.м. | НД | 43 500 |
| Площа об'єкта оцінки, кв.м. | S | 21,6 |
| Повна відновна вартість, руб. | ПВС = S * НД | 939 600 |
Розрахунок величини накопиченого (сукупного) зносу
При розрахунку фізичного зносу оцінюваного об'єкта використовуємо метод терміну життя.
При розрахунку фізичного зносу оцінюваного об'єкта використовуємо метод терміну життя.
| Найменування показників | Показників | Обгрунтування показників | |
| Хронологічний вік, років | ХВ | 27 | 2006р .- 1979р .= 27 |
| Фізичне життя будинку, років | ФЖ | 150 | Згідно методики визначення зносу Фоміна С.Є., Санкт-Петербург, 1994р. |
| Фізичний знос,% | Іфіз | 18 | Іфіз = (ХВ: ФЖ) * 100 |
Зовнішній знос викликається факторами, зовнішніми по відношенню до об'єкта нерухомості. Це - місце розташування об'єкта, стан ринку нерухомості, будь-які місцеві чи федеральні обмеження і т. д. Зовнішній знос відноситься як до земельної ділянки, так і до поліпшень.
Зовнішній знос приймаємо рівним 0%.
| ||||||||||||||||
Визначення накопиченого (сукупного) зносу |
Визначимо залишкову вартість об'єкта оцінки:
Сп = ПВС * (1-Ін) = 939 600 * (1-0,18) = 770 472 руб.
Вартість об'єкта оцінки, визначена витратним підходом, складає: 770 472 (Сімсот сімдесят тисяч чотириста сімдесят дві) рубля.
3.4 Визначення підсумкової величини вартості об'єкта оцінки
У залежності від конкретної ситуації, результати кожного з трьох підходів можуть більшою чи меншою мірою відрізнятися один від одного. Вибір підсумкової величини вартості залежить від призначення оцінки, наявної інформації і ступеня її достовірності. Для визначення підсумкової величини вартості використовується метод середньозваженого значення, а також суб'єктивна думка оцінювача.
На підставі інформації, викладеної в Звіті, беручи до уваги стабільний споживчий попит на житло, Оцінювач зробив висновок, що при збереженні існуючої динаміки розвитку ринку нерухомості в м. Уфі об'єкт оцінки залишиться ліквідним, а його вартість буде мати тенденцію до збільшення. Аналізуючи можливість застосування кожного підходу до оцінки об'єкта, оцінювач прийшов до наступних висновків. Вартість нерухомості, отримана витратним підходом, в умовах активного ринку не відображає реального стану ринку купівлі-продажу житлових приміщень. У даній оцінці є інформація про рівень цін на житлову нерухомість. Порівнюючи реальні ринкові ціни з вартістю, отриманої за витратним підходом можна побачити великий розрив, який не дозволяє використовувати даний підхід з достатнім ступенем вірогідності. Отже, витратного підходу присвоюється питома вага, рівний 0.
Особливістю порівняльного підходу є орієнтація величини вартості оцінюваногооб'єкта на ринкові ціни купівлі-продажу аналогічних об'єктів. При цьому основною умовою достовірності показника вартості, отриманого порівняльним підходом, є значна кількість ретельно підібраних фактичних угод по аналогічних об'єктів нерухомості. Порівняльний підхід відображає ту ціну, яка може виникнути на ринку з урахуванням всіх тенденцій ринку і переваг покупців. Отже, порівняльному підходу присвоюється питома вага, рівний 1.
З урахуванням вищевикладеного розраховані вагові коефіцієнти, що відображають частку кожного з використаних підходів у визначенні підсумкової величини вартості оцінюваного об'єкта.
Згідно з отриманими ваг розрахуємо ринкову вартість оцінюваного об'єкта.
| Найменування підходу в оцінці | Розрахункова вартість, руб. | Ваговий коефіцієнт, частки | Компонент вартості |
| Витратний підхід | 795 441 | 0 | _ |
| Порівняльний підхід | 1 595 342 | 1 | 1 595 342 |
| Прибутковий підхід | 0 | 0 | |
| Загальна підсумкова вартість, руб. | 1595 342 | ||
| Загальна підсумкова вартість з урахуванням округлення, руб. | 1600 ТОВ | ||
ринкова вартість права власності на однокімнатну квартиру, з урахуванням округлення, розташованої за адресою: РБ, м. Уфа, вул. Миколи Дмитрієва, д. 11, в.65 на 23.12.2006г. складає 1 600 ТОВ (Один мільйон шістсот тисяч) рублів.
Висновок
Узагальнивши все вищевикладене можна зробити кілька висновків. Нерухомість включає в себе об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. Ринок нерухомості - це сукупність відносин навколо операцій з об'єктами нерухомості (продажу, покупки, оренди, застави тощо). Відбуваються в Російській Федерації процеси переходу до ринкової моделі економіки відродили права приватної власності і свободу підприємництва, що дозволяють суб'єктам ринку володіти, розпоряджатися і користуватися об'єктами нерухомості: будівлями, спорудами, а також земельними ділянками певного цільового призначення.
Зрозуміло, і сегментація ринку, і позиціювання продукту - все це лише інструменти, які використовуються для досягнення головного завдання - прийняття оптимального економічного рішення, що приносить максимальний дохід підприємцю. Їх значення полягає, перш за все, в тому, щоб фізичні характеристики (якість) створюваних (продаються) об'єктів відповідали їх економічними характеристиками (ціною, доходу) і уявленням споживачів пропонованих до реалізації об'єктів.
Необхідною елементом ринкової економіки виступає інститут незалежної оцінки власності, без якого неможливе становлення права власності і демократизація економічного життя. [2]
У першу чергу це стосується ринку нерухомості, розвиток якого може визначити в перспективі характер змін всієї економіки.
Об'єктивна оцінка різних видів вартості (ринкової, інвестиційної, заставної, страхової, оподатковуваного та інших) нерухомого майна необхідна:
- При операціях купівлі-продажу або здачі в оренду;
- При акціонуванні підприємств і перерозподілі майнових часток;
- Для залучення нових пайовиків і додаткової емісії акцій;
- При кадастрової оцінки для цілей оподаткування об'єктів нерухомості: будівель та земельних ділянок;
- Для страхування об'єктів нерухомості;
- При кредитуванні під заставу об'єктів нерухомості;
- При внесенні об'єктів нерухомості як внеску в статутний капітал підприємств і організацій;
- При розробці інвестиційних проектів і залучення інвесторів, в тому числі і зарубіжних;
- При ліквідації об'єктів нерухомості;
- При виконанні прав наслідування, судового вироку;
- При інших операціях, пов'язаних з реалізацією майнових прав на об'єкти нерухомості.
Бібліографічний список
1. Асаул А.М. Економіка нерухомості: Підручник. СПБ.: Гуманістики, 2003.-406с.
2. Федеральний закон «Про оціночну діяльність в РФ» від 29.07.1998 року № 135-ФЗ.
3. Валдайцев С.В. Оцінка бізнесу та інновацій. - М.: Інформаційно-видавничий дім «Філін», 1997.
4. Стандарти оцінки, затверджені Постановою Уряду РФ № 519 від 06.07.2001г.
5. «Методичні рекомендації з визначення ринкової вартості земельних ділянок», затверджені розпорядженням Мінмайна Росії від 07.03.2002г. № 568-р
6. Генрі С. Харрісон. Оцінка нерухомості: Уч. посібник / Пер. з англ. - М.: РІО Мособлупрполіграфіздат. 1994.
7. Грибовський С.В. Методи капіталізації доходів. - СПб.: РОСТРОПРЕСС, 1997.
8. Грибовський С.В. Оцінка прибуткової нерухомості. - СПб.: Питер, 2001.
9. Григор'єв В.В., Федотова М. А. Оцінка підприємства: теорія і практика. - М.: Инфра - М, 1997.
11. Тарасевич Є.І. Оцінка нерухомості / СПБДТУ, СПб, 1997.
12. Фрідман. Н. Ордуей. Аналіз та оцінка приносить дохід нерухомості. - М: Дело ЛТД, 1995.
13. Оцінка нерухомості, навчальний посібник під ред. А. Г. Грязнова, М. А. Федотової. - М.: Фінанси і статистика, 2002р.
14. Оцінка об'єктів нерухомості: теоретичні та практичні аспекти / за ред. Григор'єва В.В. - М.: ИНФРА-М, 1997.
15. http://www.apex-group.ru/ocenka/omain/nedvi/