«ЗАТВЕРДЖУЮ»
Генеральний директор
___________________________
________________ / П.І.Б. /
«___» ___________ 2004 г.
Звіт № _______
про оцінку ринкової вартості ВЕРСТАТА Багатопильні ZDR -500, ПАСПОРТ № ***, РІК ВИГОТОВЛЕННЯ 1998.
за станом на 22 жовтня 2004
Москва
2004
ЗМІСТ
1. ВИКОНАВЧЕ РЕЗЮМЕ
_________________________ Провело роботи з визначення ринкової вартості верстата багатопилкового ZDR-500, паспорт № ***, рік виготовлення 1998, що знаходиться у власності ***************, ІПН *****.
Звіт про оцінку складений за станом на 22 жовтня 2004 року на підставі Договору № ______________ від 22.10.2004 р.
Замовник оцінки - ХХХХХХХХХХХХХХХХХ; ЖЖЖЖЖЖЖЖЖЖЖ., ІПН ****************.
Звіт про оцінку містить опис об'єкта оцінки, зібрану нами фактичну інформацію, етапи проведеного аналізу, обгрунтування отриманих результатів, а також обмежувальні умови і зроблені припущення.
Ринкова вартість Об'єкту оцінки, за станом на 22 жовтня 2004 року, з урахуванням ПДВ, становить:
Оцінка була проведена, а Звіт складений відповідно Законом «Про оціночну діяльність в РФ» від 29.07.98г. № 135-ФЗ.
У процесі роботи використовувалися Стандарти оцінки, обов'язкові до застосування суб'єктами оціночної діяльності, затверджені Постановою Уряду РФ № 519 від 06.07.01г. Однак, так як вищевказані стандарти оцінки носять загальний характер і не є, на думку оцінювача, тільки стандартами оцінки об'єктів нерухомості, тому в своєму звіті оцінювач прийняв рішення також використовувати Міжнародні стандарти оцінки в редакції 2003 року (МСО 2003 або IVS 2003) розділ «Оцінка вартості нерухомого майна ».
Цей Звіт направлений Замовнику у кількості ____ примірників на ______ аркушах.
Термін легітимності даного Звіту у повній відповідності до вимог ст. 20 Стандартів оцінки, затверджених Постановою Уряду РФ № 519 від 06.07.01 р., становить 6 місяців.
2. ЗАГАЛЬНІ ВІДОМОСТІ
2.1. ЗАВДАННЯ НА ОЦІНКУ
2.2. ДЕКЛАРАЦІЯ ЯКОСТІ ОЦІНКИ
1. Оцінка була проведена, а звіт складений відповідно до Закону «Про оціночну діяльність в РФ» № 135-ФЗ від 29 липня 1998 р., Правилами здійснення оціночної діяльності.
2. Оцінювач не має ні справжньої, ні очікуваної зацікавленості в оцінюваній майні, і діє неупереджено і без упередження щодо беруть участь сторонам.
3. Винагорода оцінювача не залежить від підсумкової оцінки вартості, а також тих подій, які можуть наступити в результаті використання Замовником або третіми сторонами висновків і висновків, що містяться у Звіті.
4. Наведена у Звіті інформація, на основі якої проводився аналіз, робилися припущення та висновки, була представлена Замовником і є на погляд оцінювача, достовірною і не містить фактичних помилок.
5. Робота з оцінки вартості виконана експертом ХХХХХХХХ, що має відповідну освіту в області оцінки нерухомості.
2.3. ПРОЦЕДУРА І СКЛАД РОБІТ З ОЦІНКИ
Процес оцінки - збір та аналітичне дослідження даних по об'єкту оцінки та економічної ситуації на конкретному ринку з метою формування висновку про ринкову вартість об'єкта оцінки.
Процедура оцінки включає в себе наступні етапи:
1. Отримання вихідних даних від Замовника по роботі про оцінку ринкової вартості.
2. Аналіз інформації та документації, наданої Замовником.
3. Збір та аналіз загальних даних, що характеризують природні, економічні, соціальні та інші чинники, що впливають на вартість оцінюваного майна в масштабах регіону, міста та району розташування об'єкта.
4. Збір та аналіз спеціальних даних, які відносяться як до оцінюваного об'єкту, так і до порівнянним з ним об'єктів. Збір даних здійснюється шляхом вивчення відповідної документації, консультацій з покупцями, дилерами та ін
5. Оцінка ринкової вартості майна на основі тих підходів і методів, за якими є досить достовірної інформації для відповідних розрахунків, і які відповідають цілям та завданням цього звіту.
6. Оформлення звіту про оцінку з викладом результатів - вичерпно, доступно й однозначно інтерпретується чином. Необхідна вимога для цього етапу процесу оцінки полягає в забезпеченні користувача звіту достатньою інформацією для розуміння його вихідних даних, аргументації, аналізу та висновків.
Для оцінки нерухомості, відповідно до стандартів оцінки (Постанова Уряду РФ від 06.07.2001 р. за № 519 «Про затвердження стандартів оцінки») оцінювач, при проведенні оцінки, зобов'язаний використовувати (або обгрунтувати відмову від використання) витратний, порівняльний і прибутковий підходи до оцінки . Оцінювач має право самостійно визначати в рамках кожного з підходів до оцінки конкретні методи оцінки.
Витратний підхід. Передумова даного підходу полягає в тому, що вартість будь-якого майна залежить від витрат на відтворення аналогічного майна. Послідовність проведення розрахунків за витратним підходу повинна відображати два основних етапи - визначення величини повної вартості заміщення і подальший розрахунок усувного / незворотного знецінення.
Як правило, застосування підходу доцільно, якщо достатньо точній оцінці піддається визначення величини всіх форм зносу, знецінення та старіння, яку необхідно відняти від розрахункового показника повної відновної вартості (вартість відтворення точної копії) або вартості заміщення (поточна вартість близького аналога). Якщо об'єктивно відсутні ринкові дані для такого розрахунку, зокрема, щодо морального старіння об'єкта, ринкову вартість визначають із застосуванням інших підходів оцінки, або величина знецінення встановлюється експертно. В останньому випадку мова може йти лише про «умовної» ринкової вартості.
Прибутковий підхід. Передбачає розрахунок поточної вартості економічних вигод, очікуваних від володіння оцінюваними активами. При оцінці об'єктів нерухомості, виробничих засобів, машин і устаткування в цьому випадку мають місце наступні вхідні параметри: готівковий потік або потік прибутку, асоційований з оцінюваними активами, ставка дисконту, або ставка капіталізації, що відповідає рівню ризику, пов'язаного з даним готівковим потоком, і залишковий економічний термін служби активів.
Порівняльний підхід. Побудований на припущенні, що суб'єкти на ринку здійснюють операції купівлі-продажу, грунтуючись на інформації про аналогічні угоди. Даний підхід включає збір даних про ринок продажів і пропозицій по об'єктах, подібним з оцінюваним. Ціни на об'єкти аналоги потім коригуються з урахуванням параметрів, що враховують час, місце, умови фінансування і продажу, фізичні характеристики об'єкта оцінки і знайдених аналогів. Після коректування цін їх можна використовувати для визначення ринкової вартості оцінюваного об'єкта.
Вибір конкретного підходу в основному обумовлений характером доступної інформації, особливостями ринку та специфікою самого оцінюваного об'єкта. Для кожної проблеми оцінки завжди знайдуться одна-два підходи, як правило, краще за інших відображають ситуацію на відкритому ринку. У залежності від конкретної ситуації, результати кожного з трьох методів можуть більшою чи меншою мірою відрізнятися один від одного. При прийнятті остаточного рішення про вартість, результати розрахунків, отримані різними підходами, коригуються.
1. Цивільний кодекс РФ.
2. Земельний кодекс РФ.
3. Федеральний закон «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» від 29.07.98 р. N 135-ФЗ.
4. Стандарти оцінки, затверджені Постановою Уряду РФ від 06.07.01 р. N 519.
Рухоме майно включає в себе матеріальні і нематеріальні об'єкти, які не є нерухомістю. Це майно не пов'язане з нерухомістю постійно і, як категорія, таке майно характеризується можливістю бути переміщеним.
Допущення - гіпотетичні думки та / або судження виконавця послуги з оцінки, які вплинули на результат оцінки.
Майно (активи) - ресурси, що знаходяться в чиєму-небудь володінні або під чиїм-небудь управлінням; від яких у майбутньому, з достатньою підставою, можна очікувати деяку економічний прибуток. Володіння майном (активами) як таке є нематеріальним поняттям. Однак саме майно (активи) може бути як матеріальним, так і нематеріальним.
· Поточні - активи, не призначені для використання на постійній основі в діяльності підприємства.
· Основні - активи, призначені для використання на постійній основі в діяльності підприємства (як правило, нерухомість, виробничі засоби, обладнання тощо), або активи, які будуть перебувати в довготривалій володінні (як правило, довгострокові інвестиції, довгострокові дебіторські заборгованості, гудвіл та ін.)
Метод оцінки - спосіб розрахунку вартості об'єкта оцінки у рамках одного з підходів оцінки.
Найбільш ефективне використання визначається як найбільш ймовірне використання майна, що є фізично можливим, розумно виправданим, юридично законним, здійсненним з фінансової точки зору і в результаті якого вартість оцінюваного майна буде максимальною.
До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі , споруди. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно (стаття 130 Частини 1 ДК РФ).
Знецінення. Переборні знецінення є знос або застарівання, усунення яких є економічно виправданим, оскільки очікуване збільшення корисності розглянутого об'єкта, а отже і його вартості, не менше витрат на усунення зносу. Непереборні знецінення є знос або старіння, які не можуть бути усунені, або усунення яких, не є економічно виправданим, оскільки необхідні витрати перевершують очікуване збільшення корисності.
Об'єкти оцінки. До об'єктів оцінки відносяться:
· Окремі матеріальні об'єкти (речі);
· Сукупність речей, що становлять майно особи, в тому числі майно певного виду (рухоме або нерухоме, в тому числі підприємства);
· Право власності та інші речові права на майно або окремі речі зі складу майна;
· Права вимоги, зобов'язання (борги);
· Роботи, послуги, інформація;
· Інші об'єкти цивільних прав, щодо яких законодавством Російської Федерації встановлена можливість їх участі у цивільному обороті. Від здатності того чи іншого об'єкта власності задовольняти наявні потреби, і від переваг, які принесе володіння цим об'єктом надалі, залежить його цінність, і, отже, вартість.
До об'єктів цивільних прав відносяться речі, включаючи гроші та цінні папери, інше майно, в тому числі майнові права; роботи і послуги; інформація; результати інтелектуальної діяльності, у тому числі виключні права на них (інтелектуальна власність); нематеріальні блага. Генеральний директор
___________________________
________________ / П.І.Б. /
«___» ___________ 2004 г.
Звіт № _______
про оцінку ринкової вартості ВЕРСТАТА Багатопильні ZDR -500, ПАСПОРТ № ***, РІК ВИГОТОВЛЕННЯ 1998.
за станом на 22 жовтня 2004
Москва
2004
ЗМІСТ
| 1. ВИКОНАВЧЕ РЕЗЮМЕ | 3 |
| 2. ЗАГАЛЬНІ ВІДОМОСТІ | 4 |
| 2.1. ЗАВДАННЯ НА ОЦІНКУ | 4 |
| 2.2. ДЕКЛАРАЦІЯ ЯКОСТІ ОЦІНКИ | 5 |
| 2.3. ПРОЦЕДУРА І СКЛАД РОБІТ З ОЦІНКИ | 5 |
| 2.4. ПІДХОДИ, ВИКОРИСТОВУЮТЬСЯ ПРИ ОЦІНЦІ | 5 |
| 2.5. НОРМАТИВНІ ДОКУМЕНТИ | 7 |
| 2.6. ТЕРМІНИ І ВИЗНАЧЕННЯ | 7 |
| 3. АНАЛІЗ ІНФОРМАЦІЇ | 10 |
| 3.1. ОПИС ПРАВ НА ОБ'ЄКТ ОЦІНКИ | 10 |
| 3.2. ОПИС ОБ'ЄКТА ОЦІНКИ І АНАЛІЗ ЙОГО СТАНУ | 10 |
| 3.3. ДОСЛІДЖЕННЯ РИНКУ ОБ'ЄКТА ОЦІНКИ | 10 |
| 4. Припущень і обмежуючі умови | 14 |
| 5. АНАЛІЗ НАЙБІЛЬШ ЕФЕКТИВНОГО ВИКОРИСТАННЯ | 16 |
| 6. ОБГРУНТУВАННЯ ВІДМОВИ ВІД ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ Витратний підхід | 17 |
| 7.Определение ВАРТОСТІ Порівняльний підхід | 18 |
| 8. ОБГРУНТУВАННЯ ВІДМОВИ ВІД ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ Дохідний підхід | 21 |
| 9. висновок про ринкову вартість | 22 |
| СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ | 23 |
| ДОДАТКИ | 24 |
| ДОДАТОК № 1. КОПІЇ ДОКУМЕНТІВ ОЦІНЮВАЧА | |
| ДОДАТОК № 2. КОПІЇ ДОКУМЕНТІВ З ОБ'ЄКТУ ОЦІНКИ. | |
_________________________ Провело роботи з визначення ринкової вартості верстата багатопилкового ZDR-500, паспорт № ***, рік виготовлення 1998, що знаходиться у власності ***************, ІПН *****.
Звіт про оцінку складений за станом на 22 жовтня 2004 року на підставі Договору № ______________ від 22.10.2004 р.
Замовник оцінки - ХХХХХХХХХХХХХХХХХ; ЖЖЖЖЖЖЖЖЖЖЖ., ІПН ****************.
Звіт про оцінку містить опис об'єкта оцінки, зібрану нами фактичну інформацію, етапи проведеного аналізу, обгрунтування отриманих результатів, а також обмежувальні умови і зроблені припущення.
Ринкова вартість Об'єкту оцінки, за станом на 22 жовтня 2004 року, з урахуванням ПДВ, становить:
Оцінка була проведена, а Звіт складений відповідно Законом «Про оціночну діяльність в РФ» від 29.07.98г. № 135-ФЗ.
У процесі роботи використовувалися Стандарти оцінки, обов'язкові до застосування суб'єктами оціночної діяльності, затверджені Постановою Уряду РФ № 519 від 06.07.01г. Однак, так як вищевказані стандарти оцінки носять загальний характер і не є, на думку оцінювача, тільки стандартами оцінки об'єктів нерухомості, тому в своєму звіті оцінювач прийняв рішення також використовувати Міжнародні стандарти оцінки в редакції 2003 року (МСО 2003 або IVS 2003) розділ «Оцінка вартості нерухомого майна ».
Цей Звіт направлений Замовнику у кількості ____ примірників на ______ аркушах.
Термін легітимності даного Звіту у повній відповідності до вимог ст. 20 Стандартів оцінки, затверджених Постановою Уряду РФ № 519 від 06.07.01 р., становить 6 місяців.
2. ЗАГАЛЬНІ ВІДОМОСТІ
2.1. ЗАВДАННЯ НА ОЦІНКУ
| Підстава для проведення оцінки: | Договір № ________ від ______________ |
| Мета проведення оцінки: | Визначення ринкової вартості Об'єкту оцінки |
| Завдання проведення оцінки: | Для надання до митних органів РФ. |
| Об'єкт: | Багатопильний верстат ZDR-500, паспорт № ***, рік виготовлення 1998 (стаціонарний, розміри: довжина - |
| Балансова вартість: | Не вказана, обладнання призначене до ввезення в РФ. |
| Власник: | ХХХХХХХХХХХХХ. |
| Замовник: | ХХХХХХХХХХХХХ. |
| Оцінювач: | _________________________. Юридична адреса: ********************. Ліцензія № +++++++++ видана _____________ р. Міністерством майнових відносин Російської Федерації на здійснення оціночної діяльності. Страховий поліс ХХХХХХХХХХ від __________________ р. Страхова сума становить ****** (************************) рублів. |
| Дата проведення оцінки: | 22 жовтня 2004 |
| Дата проведення огляду: | 22 жовтня |
| Графік проведення оцінки: | 22-25 жовтня 2004 |
| Дата складання звіту: | 25 жовтня 2004 |
| Стандарти, що використовуються: | Стандарти оцінки, обов'язкові до застосування суб'єктами оціночної діяльності, затверджені Постановою Уряду РФ № 519 від 06.07.2001г. |
1. Оцінка була проведена, а звіт складений відповідно до Закону «Про оціночну діяльність в РФ» № 135-ФЗ від 29 липня 1998 р., Правилами здійснення оціночної діяльності.
2. Оцінювач не має ні справжньої, ні очікуваної зацікавленості в оцінюваній майні, і діє неупереджено і без упередження щодо беруть участь сторонам.
3. Винагорода оцінювача не залежить від підсумкової оцінки вартості, а також тих подій, які можуть наступити в результаті використання Замовником або третіми сторонами висновків і висновків, що містяться у Звіті.
4. Наведена у Звіті інформація, на основі якої проводився аналіз, робилися припущення та висновки, була представлена Замовником і є на погляд оцінювача, достовірною і не містить фактичних помилок.
5. Робота з оцінки вартості виконана експертом ХХХХХХХХ, що має відповідну освіту в області оцінки нерухомості.
2.3. ПРОЦЕДУРА І СКЛАД РОБІТ З ОЦІНКИ
Процес оцінки - збір та аналітичне дослідження даних по об'єкту оцінки та економічної ситуації на конкретному ринку з метою формування висновку про ринкову вартість об'єкта оцінки.
Процедура оцінки включає в себе наступні етапи:
1. Отримання вихідних даних від Замовника по роботі про оцінку ринкової вартості.
2. Аналіз інформації та документації, наданої Замовником.
3. Збір та аналіз загальних даних, що характеризують природні, економічні, соціальні та інші чинники, що впливають на вартість оцінюваного майна в масштабах регіону, міста та району розташування об'єкта.
4. Збір та аналіз спеціальних даних, які відносяться як до оцінюваного об'єкту, так і до порівнянним з ним об'єктів. Збір даних здійснюється шляхом вивчення відповідної документації, консультацій з покупцями, дилерами та ін
5. Оцінка ринкової вартості майна на основі тих підходів і методів, за якими є досить достовірної інформації для відповідних розрахунків, і які відповідають цілям та завданням цього звіту.
6. Оформлення звіту про оцінку з викладом результатів - вичерпно, доступно й однозначно інтерпретується чином. Необхідна вимога для цього етапу процесу оцінки полягає в забезпеченні користувача звіту достатньою інформацією для розуміння його вихідних даних, аргументації, аналізу та висновків.
2.4. ПІДХОДИ, ВИКОРИСТОВУЮТЬСЯ ПРИ ОЦІНЦІ
В основі визначення вартості матеріальних об'єктів лежить принцип заміщення, згідно з яким розважливий покупець не заплатить за майно ціну, що перевищує витрати, потрібні для придбання на ринку певного розумного аналога.Для оцінки нерухомості, відповідно до стандартів оцінки (Постанова Уряду РФ від 06.07.2001 р. за № 519 «Про затвердження стандартів оцінки») оцінювач, при проведенні оцінки, зобов'язаний використовувати (або обгрунтувати відмову від використання) витратний, порівняльний і прибутковий підходи до оцінки . Оцінювач має право самостійно визначати в рамках кожного з підходів до оцінки конкретні методи оцінки.
Витратний підхід. Передумова даного підходу полягає в тому, що вартість будь-якого майна залежить від витрат на відтворення аналогічного майна. Послідовність проведення розрахунків за витратним підходу повинна відображати два основних етапи - визначення величини повної вартості заміщення і подальший розрахунок усувного / незворотного знецінення.
Як правило, застосування підходу доцільно, якщо достатньо точній оцінці піддається визначення величини всіх форм зносу, знецінення та старіння, яку необхідно відняти від розрахункового показника повної відновної вартості (вартість відтворення точної копії) або вартості заміщення (поточна вартість близького аналога). Якщо об'єктивно відсутні ринкові дані для такого розрахунку, зокрема, щодо морального старіння об'єкта, ринкову вартість визначають із застосуванням інших підходів оцінки, або величина знецінення встановлюється експертно. В останньому випадку мова може йти лише про «умовної» ринкової вартості.
Прибутковий підхід. Передбачає розрахунок поточної вартості економічних вигод, очікуваних від володіння оцінюваними активами. При оцінці об'єктів нерухомості, виробничих засобів, машин і устаткування в цьому випадку мають місце наступні вхідні параметри: готівковий потік або потік прибутку, асоційований з оцінюваними активами, ставка дисконту, або ставка капіталізації, що відповідає рівню ризику, пов'язаного з даним готівковим потоком, і залишковий економічний термін служби активів.
Порівняльний підхід. Побудований на припущенні, що суб'єкти на ринку здійснюють операції купівлі-продажу, грунтуючись на інформації про аналогічні угоди. Даний підхід включає збір даних про ринок продажів і пропозицій по об'єктах, подібним з оцінюваним. Ціни на об'єкти аналоги потім коригуються з урахуванням параметрів, що враховують час, місце, умови фінансування і продажу, фізичні характеристики об'єкта оцінки і знайдених аналогів. Після коректування цін їх можна використовувати для визначення ринкової вартості оцінюваного об'єкта.
Вибір конкретного підходу в основному обумовлений характером доступної інформації, особливостями ринку та специфікою самого оцінюваного об'єкта. Для кожної проблеми оцінки завжди знайдуться одна-два підходи, як правило, краще за інших відображають ситуацію на відкритому ринку. У залежності від конкретної ситуації, результати кожного з трьох методів можуть більшою чи меншою мірою відрізнятися один від одного. При прийнятті остаточного рішення про вартість, результати розрахунків, отримані різними підходами, коригуються.
2.5. НОРМАТИВНІ ДОКУМЕНТИ
В якості методичної основи для проведення оцінки використані нормативні документи, в т.ч. обов'язкові до застосування суб'єктами оціночної діяльності:1. Цивільний кодекс РФ.
2. Земельний кодекс РФ.
3. Федеральний закон «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» від 29.07.98 р. N 135-ФЗ.
4. Стандарти оцінки, затверджені Постановою Уряду РФ від 06.07.01 р. N 519.
2.6. ТЕРМІНИ І ВИЗНАЧЕННЯ
Дата проведення оцінки - дата, на яку дійсно думка про оцінку.Рухоме майно включає в себе матеріальні і нематеріальні об'єкти, які не є нерухомістю. Це майно не пов'язане з нерухомістю постійно і, як категорія, таке майно характеризується можливістю бути переміщеним.
Допущення - гіпотетичні думки та / або судження виконавця послуги з оцінки, які вплинули на результат оцінки.
Майно (активи) - ресурси, що знаходяться в чиєму-небудь володінні або під чиїм-небудь управлінням; від яких у майбутньому, з достатньою підставою, можна очікувати деяку економічний прибуток. Володіння майном (активами) як таке є нематеріальним поняттям. Однак саме майно (активи) може бути як матеріальним, так і нематеріальним.
· Поточні - активи, не призначені для використання на постійній основі в діяльності підприємства.
· Основні - активи, призначені для використання на постійній основі в діяльності підприємства (як правило, нерухомість, виробничі засоби, обладнання тощо), або активи, які будуть перебувати в довготривалій володінні (як правило, довгострокові інвестиції, довгострокові дебіторські заборгованості, гудвіл та ін.)
Метод оцінки - спосіб розрахунку вартості об'єкта оцінки у рамках одного з підходів оцінки.
Найбільш ефективне використання визначається як найбільш ймовірне використання майна, що є фізично можливим, розумно виправданим, юридично законним, здійсненним з фінансової точки зору і в результаті якого вартість оцінюваного майна буде максимальною.
До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі , споруди. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно (стаття 130 Частини 1 ДК РФ).
Знецінення. Переборні знецінення є знос або застарівання, усунення яких є економічно виправданим, оскільки очікуване збільшення корисності розглянутого об'єкта, а отже і його вартості, не менше витрат на усунення зносу. Непереборні знецінення є знос або старіння, які не можуть бути усунені, або усунення яких, не є економічно виправданим, оскільки необхідні витрати перевершують очікуване збільшення корисності.
Об'єкти оцінки. До об'єктів оцінки відносяться:
· Окремі матеріальні об'єкти (речі);
· Сукупність речей, що становлять майно особи, в тому числі майно певного виду (рухоме або нерухоме, в тому числі підприємства);
· Право власності та інші речові права на майно або окремі речі зі складу майна;
· Права вимоги, зобов'язання (борги);
· Роботи, послуги, інформація;
· Інші об'єкти цивільних прав, щодо яких законодавством Російської Федерації встановлена можливість їх участі у цивільному обороті. Від здатності того чи іншого об'єкта власності задовольняти наявні потреби, і від переваг, які принесе володіння цим об'єктом надалі, залежить його цінність, і, отже, вартість.
Звіт про оцінку - це матеріальне вираження роботи оцінювача; документ, що надається оцінювачем для підтвердження його думки про вартість. Звіт може бути підготовлений у короткій або повної (оповідної) формі.
Оцінка - процес визначення якості, цінності та корисності об'єкта оцінки
Під оціночною діяльністю розуміється діяльність суб'єктів оціночної діяльності, спрямована на встановлення щодо об'єктів оцінки ринкової або іншої вартості.
Поняття оціночної діяльності включає в себе відносини, що складаються в процесі проведення оцінки, навчання, ліцензування, здійснення контролю за діяльністю оцінювачів та застосування заходів відповідальності у випадку порушення норм законодавства про оцінку.
Оцінювач - Особа, що володіє досвідом, підготовкою і кваліфікацією для оцінки нерухомої або рухомої власності. Процес оцінки вимагає від оцінювача проведення адекватного дослідження, компетентного аналізу та вироблення обгрунтованих суджень. Професійна оцінка власності визначає поточні та майбутні вигоди (переваги) від володіння всією чи частиною цієї власності. Завдання оцінювача - висловити обгрунтоване судження про рівень даних переваг (вигод) для конкретного способу використання і на фіксований момент часу.
Підходи до оцінки:
· Витратний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відновлення або заміщення об'єкта оцінки, з урахуванням його зносу.
· Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з аналогічними об'єктами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними.
· Прибутковий підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні очікуваних доходів від об'єкта оцінки.
Повна вартість заміщення є поточна вартість нового об'єкта, що є за своїми характеристиками найбільш близьким аналогом оцінюваного об'єкта.
Принцип - фундаментальна ідея, на якій грунтуються інші положення.
Ринкова вартість означає найбільш ймовірну ціну, по якій даний об'єкт може бути проданий на підставі угоди в умовах конкуренції, коли продавець і покупець діють, маючи в своєму розпорядженні всю доступну інформацію про об'єкт оцінки, а на ціні угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини, тобто коли :
· Продавець не зобов'язаний продавати об'єкт оцінки, а покупець не зобов'язаний купувати;
· Сторони угоди добре інформовані про предмет угоди і діють у своїх інтересах;
· Об'єкт оцінки представлений на продаж у формі публічної оферти;
· Ціна угоди представляє собою розумну винагороду за об'єкт оцінки, і примусу до здійснення угоди з будь-чиєї сторони не було;
· Платіж за об'єкт оцінки виражений у грошовій формі.
Стандарт - нормативний документ по стандартизації, розроблений, як правило, на основі згоди, що характеризується відсутністю заперечення з істотних питань у більшості заінтересованих сторін, прийнятий (затверджений) визнаним органом (підприємством).
Вартість - економічне поняття, яке встановлює взаємини між товарами і послугами, доступними для придбання, і тими, хто їх купує і продає. Вартість є не історичним фактом, а оцінкою цінності конкретних товарів і послуг в конкретний момент часу у відповідності з обраним визначенням вартості. Поняття вартості передбачає визначення деякої грошової суми, пов'язаної з актом купівлі-продажу.
Завдання проведення оцінки - це сфера передбачуваного використання її результату.
Мета проведення оцінки - предмет оціночної діяльності в рамках даного Звіту про оцінку.
3. АНАЛІЗ ІНФОРМАЦІЇ
3.1. ОПИС ПРАВ НА ОБ'ЄКТ ОЦІНКИ
Копії документів, наданих Замовником:
ü Паспорт на верстат багатопильний ZDR-500 № ***.
Копії вищезазначених документів див у Додатку 2 до Звіту.
3.2. ОПИС ОБ'ЄКТА ОЦІНКИ І АНАЛІЗ ЙОГО СТАНУ
Оцінюваний об'єкт - багатопилковий верстат ZDR-500, паспорт № ***, 1998 року виготовлення, виробник - компанія Valkas MD (Латвія).
Даний верстат призначений для поздовжнього розпилювання брусів і дощок різних деревних порід, для використання на деревообробних підприємствах в закритих приміщеннях.
Технічні характеристики верстата:
Тип верстата - стаціонарний.
Габаритні розміри, мм - довжина 1800, ширина 1060, висота 1260.
Товщина пиломатеріалу, мм - велика 145, менша 15.
Велика ширина пиломатеріалу, мм - 550.
Відстань між пилками, мм - більше 400, менше 15.
Менша довжина пиломатеріалу, мм - 800.
Діаметр пив, мм - 500.
Кількість пил, шт. - 2-7.
Швидкість обертання пив, об / хв. - 2370.
Встановлена потужність, кВт - 56,1.
Кількість відсмоктується повітря, м 3 / год - 850.
Маса верстата, кг - 1390.
Обслуговуючий персонал, чол. - 2.
Стан верстата за станом на дату оцінки - зовнішній вигляд (у відповідності з представленими фотографіями): численні сліди іржі і відколи фарби, сліди зносу робочих органів, перекоси закриваються стулок і дверцят.
Стан об'єкта в цілому оцінюється як «умовно придатний» (відповідно до «Шкалою експертних оцінок для визначення коефіцієнта зносу», наведеної у виданні «Оцінка ринкової вартості машин і обладнання», «Дело», М., 1998р.).
3.3. ДОСЛІДЖЕННЯ РИНКУ ОБ'ЄКТА ОЦІНКИ
За матеріалами сайту компанії «Башстанкоцентр» (станом на березень 2004р., За матеріалами журналу "Обладнання: ринок, пропозиція, ціни" та інших) аналіз ринку старого, відновленого та модернізованого обладнання дає наступні результати:
У Росії ринок вживаного і відновленого устаткування сформувався порівняно недавно. На сьогоднішній день обсяг верстатного парку становить 1-1,2 млн. одиниць. Близько 70% верстатів вже відслужило свій термін і потребує заміни.
У порівнянні з провідними фірмами зарубіжних країн, де оновлення відбувається протягом 5-7 років (18-20% на рік), у Росії цей період становить 18-20 років (0,5-2,5% щорічно). Зарубіжні компанії давно прийшли до висновку, що іноді вигідніше не купувати нове обладнання, а купувати відремонтоване.
Основні позиції попиту вживаного обладнання
Найбільший попит на старе обладнання в Росії відзначається в харчовій промисловості (особливо виробництво продуктів харчування і напоїв), будівництві, сільському господарстві, виробництві штучних матеріалів, деревообробної промисловості. Ці області є центральними в бізнесі старих машин у Росії. Виділяються категорії, за якими може оцінюватися те чи інше обладнання після ремонту або відновлення.
Ремонт дозволяє фірмі затратити менше коштів в порівнянні з покупкою нової техніки. Проте застаріле обладнання залишиться на тому ж рівні, що і в момент початкового пуску в експлуатацію, - конструктивно-технічні та точнісні показники не перевершать паспортні характеристики.
В економічних показниках обсяг відновлення не повинен обійтися дорожче 20-30% вартості аналогічного нового обладнання. Відновлення - майже те ж саме, що й ремонт. Крім обов'язкової дефектації відслужили свій термін вузли замінюються на нові. У цьому випадку верстат може отримати колишні точності. Ця операція оцінюється дорожче - відновлений верстат обійдеться приблизно в 30-50% вартості аналога.
При реновації верстатів деякі вузли переоснащують на більш сучасні. Звичайно, обладнання не набуває колишніх точностних показників, зате зростає продуктивність, додається ряд нових функціональних властивостей. Таке обладнання коштує від 30 до 70% залежно від обсягу проведених робіт.
У цю ж групу технічного сервісу слід віднести ретрофітінг, який передбачає заміну застарілих вузлів відносно нового обладнання. Під модернізацією машинобудування розуміється процес оновлення основних фондів підприємств за рахунок купівлі нових зразків обладнання або відновлення - модернізації старих.
Це розбирання до станини, видалення застарілих агрегатів, установка нових вузлів, приводів, систем ЧПУ. У цьому випадку верстат стає не тільки більш продуктивним, а й набуває покращених кінематичні характеристики. Його вартість цілком закономірно може доходити до 80% ціни нового.
Наведемо конкретний приклад оновлення комісійної обладнання на ринку шліфувальних верстатів, зокрема, плоскошліфувальних. Такі верстати відносяться до великогабаритних, що випускається в обмежених кількостях, і не завжди мають постійне навантаження. Їх вигідніше модернізувати й використовувати на власному підприємстві.
Відновлення
Оптимальні кандидати на відновлення - верстати у віці не більше 12 років з надійними системами ЧПУ і серво-двигунами, приводом шпинделя і приводами подач, що не вимагають модернізації. Необхідно також переконатися, що незамененние в процесі відновлення деталі і вузли будуть безперебійно функціонувати до кінця гарантованого терміну служби відновленого верстата.
Зазвичай всі роботи з відновлення шліфувальних верстатів проводяться на одному заводі. Крім піскоструминної обробки, заповнення скловолокном, грунтування та фарбування литої станини включають, як правило, установку нових електронних компонентів, заміну гідросистем електродвигунами постійного струму. Проводять заміну або перепрограмування системи ЧПУ і встановлюють частотно-регульовані приводи, що дозволяють погоджувати частоти обертання кола з характеристиками оброблюваних матеріалів і розмірами заготовок.
Для відновлення великої плоскошліфувальному верстата потрібно 22 тижні. Ціна відновленого верстата становить приблизно 50% вартості нового; продуктивність практично не поступається новому. Плоскошліфувальний верстат з високоякісними литими деталями можна відновлювати два рази, а іноді більше. Це залежить від умов його експлуатації.
Модернізація
При модернізації зазвичай встановлюють нову систему ЧПУ або замінюють існуючу на більш сучасну - нові серводвигуни, приводи, електроавтоматика (пускачі, вимикачі, реле) і повністю перемонтують електричну проводку верстата. Останнє дозволяє перевести обладнання на нові правила електробезпеки.
Витрати на модернізацію верстата можуть досягати 30% вартості нового. У більшості старих систем ЧПУ відсутня можливість зв'язку з центральною ЕОМ. Нові, крім того, мають вбудовану систему діагностики, що допомагає оператору, програмісту і обслуговуючому персоналу своєчасно виявляти проблеми, пов'язані з інструментом, помилками програмування або збоями у верстаті.
На будь-яких верстатах тепер встановлюють в основному безщіточні двигуни змінного струму, що мають оптимальне співвідношення між потужністю і розмірами і практично не потребують обслуговування. У деяких спеціалізованих системах ЧПУ для підвищення їх рівня використовують цифрові серводвигуни і приводи головного руху. Зв'язок між приводом і системою ЧПУ зазвичай здійснюється через серійні або оптико-волоконні засоби комунікації.
Капітальний ремонт
При ремонті верстатів здійснюються не тільки операції, характерні для модернізації і відновлення, але й конструктивні зміни, що покращують функціональні характеристики верстата, що підвищують, зокрема, частоти обертання шпинделя, швидкості робочих і швидких переміщень вузлів і при необхідності подовжують ці переміщення. Ціна на який пройшов таку операцію верстат може досягати 60% вартості нового. На думку фахівців, ремонт економічно ефективний лише в тому випадку, якщо новий верстат коштує не менше 400 тис. доларів.
Дефіцит кадрів
Типову модернізацію верстата, включаючи його систему управління, серводвигуни і приводи головного руху, проводять у США за 4-8 тижнів, відновлення в залежності від ступеня пошкоджень і зношеності - за 12-16 тижнів, у найбільш складних випадках потрібно до 22 тижнів. Ремонт верстата з його часткової переробкою займає 5-7 місяців. Після проведення будь-якої з вищезазначених операцій наявність повної і достовірної документації на верстат має велике значення для його успішної експлуатації. Вона повинна містити повну принципову електричну схему, схему вхідних і вихідних сполук, схему електричного монтажу сервоприводів і головного приводу (включаючи всі контактні штирі на штепсельних вилках), креслення і схеми верстата й посібник з експлуатації. У контракті на проведення будь-якої операції слід обумовити передачу замовнику розгорнутої схеми релейно-контактних пристроїв з усіма необхідними перехресними посиланнями або програмного забезпечення, без якої не можна діагностувати роботу системи ЧПУ.
Хоча кількість замовлень на ремонт і модернізацію верстатів, які відпрацювали 5 і більше років, у США постійно зростає, можливість їх виконання в значній мірі обмежена дефіцитом кваліфікованих фахівців. Одна з причин цього явища - практична відсутність на американських підприємствах системи підготовки верстатників, що працюють на верстатах з ручним керуванням (на заводах США їх значно більше), слюсарів, складальників, а на деяке устаткування іноді немає документації і креслень.
4. Припущень і обмежуючі умови
При проведенні оцінки оцінювачем були зроблені припущення, а результат використання проведеної оцінки має наступні обмежуючі умови:
1. У процесі проведення оцінки та підготовки цього звіту Оцінювач виходив з того, що надана Замовником інформація була точною і правдивою, але не проводив її перевірки. Оцінювач не приймає на себе відповідальність за достовірність наданої інформації, відповідальність за це несе Замовник;
2. Оцінювач не несе відповідальності за приховані дефекти майна, які неможливо виявити іншим шляхом, крім як при звичайному візуальному огляді або шляхом вивчення наданої документації. На оцінювача не лежить відповідальність за виявлення подібних фактів;
3. Вихідні дані, використані інструментом оцінки при підготовці цього звіту, були отримані з надійних джерел, і вважаються достовірними. Тим не менш, Оцінювач не може гарантувати їхню абсолютну точність, тому там, де можливо, робляться посилання на джерело отриманої інформації;
4. Цей звіт достовірний в повному обсязі лише в зазначених у цьому тексті цілях. Розуміється, що проведений нами аналіз і дані нами висновки не містять повністю або частково упереджені думки;
5. Згідно зі встановленими професійним стандартам, Оцінювач збереже конфіденційності щодо інформації, отриманої від Замовника, або отриманої та розрахованої в ході дослідження відповідно до завдань оцінки;
6. Від оцінювача не потрібно проведення додаткових робіт або надання свідчень і присутності в суді у зв'язку з майном, об'єктами нерухомості або майновими правами, пов'язаними з об'єктом оцінки, якщо тільки не будуть укладені інші угоди;
7. Замовник повинен прийняти умову захистити оцінювача від усякого роду витрат і матеріальної відповідальності, що відбуваються з позову третіх сторін, внаслідок легального використання третіми сторонами отриманих результатів оцінки, крім випадків, коли остаточним судовим порядком визначено, що збитки, втрати і заборгованості були наслідком шахрайства, загальною халатності і навмисне неправочинних дій з боку оцінювача в процесі виконання даної роботи;
8. Права власності на оцінюваний об'єкт передбачаються повністю відповідними вимогам законодавства, якщо інше не обумовлено спеціально. Майно оцінюється вільним, від яких би то не було прав утримання або боргових зобов'язань під заставу майна;
9. Висновок про вартість, що міститься в цьому звіті, стосується об'єкта оцінки в цілому. Будь-яке співвіднесення частини вартості з будь-якою частиною об'єкта є неправомірним, якщо це не обумовлено в звіті;
10. Думка оцінювача щодо вартості об'єкта дійсно тільки на дату оцінки. Оцінювач не приймає на себе відповідальність за подальші зміни соціальних, економічних, юридичних та природних умов, які можуть вплинути на вартість оцінюваного об'єкта.
Підсумкова величина вартості об'єкта оцінки, зазначена в цьому Звіті, складеному в порядку і на підставі вимог, встановлених Федеральним законом «Про оціночної діяльності в РФ», стандартами оцінки та нормативними актами з оціночної діяльності уповноваженого органу з контролю за здійсненням оціночної діяльності в Російській Федерації, може бути визнана рекомендованої для цілей здійснення операції з об'єктом оцінки, якщо з дати складання цього Звіту до дати здійснення операції з об'єктом оцінки або дати подання публічної оферти пройшло не більше 6 місяців.
11. Оцінювач не робить ніяких технічних та інших досліджень, пов'язаних з якістю виготовлення об'єкта, встановлення різного роду технічних та інших невідповідностей вимогам, що пред'являються даного типу будівель об'єктів, не встановлюють наявність або відсутність різного роду джерел забруднення, включаючи (радіаційне, хімічне та ін.)
12. Оцінювач не проводить у повному обсязі юридичну експертизу й інші дослідження юридичних прав і обов'язків Замовника, крім отримання інформації та аналізу факту наявності правовстановлюючих та правозакрепляющіх документів на даний об'єкт оцінки, включаючи аналіз обсягу обмежень (обтяжень) об'єкта оцінки.
5. АНАЛІЗ НАЙБІЛЬШ ЕФЕКТИВНОГО ВИКОРИСТАННЯ
Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання дозволяє визначити найбільш прибуткове і конкурентне використання об'єкта нерухомості, тобто використання, якому відповідає максимальна вартість об'єкта.
Використання об'єкта нерухомості має відповідати чотирьом критеріям, щоб відповідати його найбільш ефективному використанню. Воно повинно бути фізично можливим, законодавчо дозволеним, економічно виправданим і приносити максимальний прибуток.
Фізична можливість - фізична можливість зведення споруди з метою найкращого і оптимального використання на даній ділянці.
Допустимість з точки зору законодавства - характер передбачуваного використання не суперечить законодавству, що обмежує дії власника ділянки.
Фінансова доцільність - допустимий з точки зору закону порядок використання об'єкта повинен забезпечити чистий дохід власнику ділянки.
Максимальна продуктивність - крім отримання чистого доходу як такого, найкраще оптимальне використання має на увазі або максимізацію чистого доходу власника, або досягнення максимальної вартості самого об'єкта.
У результаті аналізу характеристик Об'єкту, викладених вище, експерти ___________________________________ прийшли до висновку, що використання Об'єкта оцінки за прямим призначенням як багатопилкового верстата для розпилювання брусів і дощок різних деревних порід.
6. ОБГРУНТУВАННЯ ВІДМОВИ ВІД ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ Витратний підхід
Витратний підхід, який використовується для оцінки різних об'єктів, заснований на припущенні, що витрати на будівництво об'єкта (з урахуванням зносу) є прийнятним орієнтиром для визначення ринкової вартості об'єкта.
Згідно витратного методу загальна вартість об'єкта дорівнює витратам на вартість «нових» об'єктів за вирахуванням зносу.
У цьому Звіті, метою оцінки є визначення ринкової вартості об'єкта, що характеризує споживчу вартість об'єкта. Результати, одержані при використанні витратного підходу, не дають яких-небудь характеристик споживчої вартості об'єкта. Для поширених деревообробних верстатів витратний підхід практично не використовується. Тому в даному звіті витратний підхід не застосовується.
7. ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ Порівняльний підхід
Оцінка об'єкта порівняльним підходом у випадку включає в себе наступні завдання:
· Підбір об'єктів порівняння, вивчення їх характеристик та вартості;
· Визначення відповідних поправок оцінюваного об'єкта і аналогів;
· Оцінка поточної вартості об'єкта оцінки.
Об'єкти порівняння (аналоги) - Нещодавно виставлені на продаж об'єкти, за своїми найважливіших характеристик ідентичні оцінюваному. Вартість, фізичні, функціональні особливості та характеристики аналогів порівнюються з відповідними параметрами оцінюваного об'єкта, в результаті чого розраховується ринкова вартість.
У розширеному тлумаченні, термін «об'єкти порівняння» іноді використовується у відношенні об'єктів, вартість яких або прибуток від яких ідентичні аналогічним показникам оцінюваного об'єкта.
Процес розрахунків зводиться до того, що у відомі вартості аналогів вносяться процентні коригування, що враховують якісні відмінності аналогів і об'єкта оцінки. Якщо аналог має відносно кращі характеристики по оцінюваному параметру, в його ринкову вартість вноситься негативна поправка, якщо стосовно гіршу характеристику - позитивна поправка. Результатом є розрахункова величина ринкової вартості, максимально відображає переваги та недоліки об'єкта оцінки в порівнянні з порівнянними об'єктами.
Для визначення ринкової вартості оцінюваного об'єкта експертами було проведено дослідження поточного стану ринку багатопилкових верстатів у РФ. Була вивчена інформація з таких джерел:
1. Публікації на сторінках мережі Інтернет: www.obo.ru, www.vigal.ru, www.holztech.ru та ін
Підбір об'єктів-аналогів проводився в основному за принципом рівнозначного призначення і типу верстатів. Слід зазначити, що відомості про реально здійснені угоди продажу обладнання носять конфіденційний характер. В основному експерти орієнтувалися на ціни пропозицій із застосуванням необхідних коригувань. Такий підхід виправданий з тієї точки зору, що потенційний покупець перш, ніж прийняти рішення, проаналізує поточний стан ринку і прийде до висновку про можливу вартість пропонованого об'єкта, враховуючи всі його достоїнства і недоліки щодо інших об'єктів.
У даному випадку продавані верстати знаходяться в приватній власності.
Розрахунок зроблений нижче в таблиці № 7.1
Таблиця 7.1. Розрахунок вартості об'єкта оцінки порівняльним підходом.
Визначення коригувань.
1. Коригування на вторговування.
Це відсоткова або грошова реформа. За законами ринку ціна пропозиції зазвичай перевищує ціну продажу, крім того, ціна операції може містити також комісійні агента (якщо не передбачено інше). Беручи до уваги аналіз ринку, опис об'єкта по використовуваних у розрахунках аналогам, Оцінювач прийняв дану поправку в розмірі не більше 3%.
2. Коригування на склад майнових прав і час оцінки.
Оскільки всі аналоги і об'єкт оцінки не розрізняються за даними параметрами, то відповідно до цього зазначені коригування не виробляються.
3. Коригування на митне очищення.
Це відсоткові або грошові коригування. Відповідні коригування введені на підставі обліку включення митного очищення в ціну аналогів (для аналогів № № 1-3).
4. Коригування на технічні характеристики.
Це звичайно процентна коригування. Необхідність її введення обумовлена розходженням у ціноутворюючих технічних характеристиках. У цьому звіті дана поправка визначається за формулою:
Р 1 / Р 2 = ((N 1 / N 2) * (K 1 / K 2) * (L 1 / L 2)) n,
де Р 1 і Р 2 - ціни об'єкта оцінки та аналога (відповідно).
N 1 та N 2, K 1 і K 2, L 1 і L 2 - ціноутворюючі технічні характеристики об'єкта оцінки та аналога відповідно (в даному випадку як ціноутворюючих характеристик для подальших розрахунків приймаються найбільша товщина пиломатеріалу (N), встановлена потужність верстата (K ) і маса верстата (L)).
n - показник ступеня, також званий «коефіцієнтом гальмування ціни», що залежить від конкретного виду технічних пристроїв. Для широкого ряду виробів машинобудування величина n знаходиться в інтервалі 0,6-0,8. Для розрахунків застосовано значення коефіцієнта гальмування 0,75.
5. Коригування на фізичний знос.
Це звичайно процентна коригування. Коригування вводиться на підставі існуючих норм амортизаційних відрахувань для круглопилкових верстатів деревообробної промисловості. Коригування за цим параметром становить 8,3% на рік.
6. Коригування на дефекти експлуатації / зберігання.
Це звичайно процентна коригування. Коригування введена на підставі даних ринку, враховують стану верстата на момент оцінки (зовнішній вигляд, комплектність, наявність документації та ЗІП, умови експлуатації та поранення). Для подальших розрахунків дана коригування прийнята рівною не менше 20%.
Таким чином, вартість об'єкта оцінки - багатопилкового верстата ZDR-500, паспорт № 91, рік виготовлення 1998 (стаціонарний, розміри: довжина - 1800 мм, ширина - 1060 мм, висота - 1260 мм, встановлена потужність 56,1 кВт, швидкість обертання пив 2370 об / хв, маса верстата 1390 кг), за станом на дату оцінки округлено складає (з урахуванням ПДВ) 2800 (Дві тисячі вісімсот) доларів США, що еквівалентно 81523 (Вісімдесяти одній тисячі п'ятистам двадцяти трьом) руб.
8. ОБГРУНТУВАННЯ ВІДМОВИ ВІД ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ Дохідний підхід
Прибутковий підхід - один з традиційних способів оцінки, заснований на принципі, що «добре обізнаний покупець не заплатить за об'єкт більше, ніж дохід, який він планує отримати від володіння цим об'єктів». Тобто в якійсь мірі, мова йде не стільки про покупку об'єкта як такої, скільки про покупку доходів, які може принести володіння цим об'єктом. Тобто з точки зору дохідного підходу, ринкова вартість дорівнює поточної вартості прав на майбутній дохід.
Підхід заснований на принципі заміщення і принципі очікування.
Стосовно до оцінки по прибутковості принцип заміщення говорить: «ніхто не вкладе в об'єкт більше, ніж та сума грошей, на яку можна отримувати іншим способом потік чистого доходу, що задовольняє інвестора в аспектах кількості, якості і тривалості отримання». Обчислення валового доходу є стартовим пунктом оцінки по прибутковості.
Принцип очікування - ціни відображають передбачення майбутніх переваг. Укладаючи угоду, продавець за певну суму грошей відчужує від себе можливість отримання в майбутньому доходів і переваг, обумовлених володінням та управлінням власністю. Покупець, навпаки, виплачуючи деяку грошову суму сьогодні, набуває права на майбутні доходи.
Існує два методи до перетворення доходів, принесених об'єктом, у його вартість. Це капіталізація доходу, або дисконтування грошових потоків. Дисконтування будується на визначенні всіх потоків грошових коштів за весь прогнозний період володіння (обрій розрахунку) та приведення цих потоків до нинішньої вартості. Таким чином, для виконання розрахунків за методом дисконтування оцінювачу потрібно визначити: типовий термін економічного життя об'єкта оцінки; величину доходів-витрат від експлуатації об'єкта з урахуванням можливої динаміки їх зміни за аналізований період; прогноз інфляційних очікувань і ділової активності на ринку нерухомості; передбачувану вартість об'єкта оцінки на кінець прогнозного періоду (вартість реверсії), коефіцієнт дисконтування.
Метод капіталізації доходу заснований на визначенні чистого операційного доходу (або інших показників прибутковості) за один рік володіння і примноження цього доходу на відповідний коефіцієнт (мультиплікатор), званий коефіцієнтом капіталізації.
У цьому Звіті, метою оцінки є визначення ринкової вартості об'єкта, що характеризує споживчу вартість об'єкта. Сформовані типові умови угод купівлі-продажу деревообробного обладнання не враховують потенційної прибутковості об'єктів.
Таким чином, виходячи з мети оцінки, оцінювачі ____________________ вважають некоректним використання дохідного підходу у цьому звіті.
9. висновок про ринкову вартість
У результаті проведених розрахунків, ринкова вартість об'єкту оцінки, за станом на 22 жовтня 2004 року, з урахуванням ПДВ, становить:
Експерти:
___________ (______________)
Отримана оцінка відображає незалежне судження оцінювача про вартість майна, засноване на його професійному досвіді та знаннях, і носить рекомендаційний характер (див. стаття 12 Федерального Закону «Про оціночну діяльність в РФ», ФЗ-135 від 29.07.98).
Список використаної літератури
1. Інформаційною основою вартісних показників послужили:
2. Закон РФ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації», № 135-ФЗ від 29.07.98 р.
3. Міжнародні стандарти оцінки (МСО 1-4)
4. Затверджені постановою Уряду Російської Федерації від 6 липня 2001 р. № 519 «Стандарти оцінки, обов'язкові до застосування суб'єктами оціночної діяльності».
5. Аналіз та оцінка приносить дохід нерухомості. Фрідман Дж., Ордуей Нік. - М. Справа, 1998р.
6. «Оцінка ринкової вартості машин і обладнання», М. Справа, 1998.
7. Інформаційні ресурси мережі Інтернет.
8. Амортизаційні відрахування на повне відновлення основних фондів № 1072 (Положення про порядок нарахування амортизаційних відрахувань по основних фондах № ВГ-21-Д), М., 1996.
9. Висновок про вартість, що міститься в цьому звіті, стосується об'єкта оцінки в цілому. Будь-яке співвіднесення частини вартості з будь-якою частиною об'єкта є неправомірним, якщо це не обумовлено в звіті;
10. Думка оцінювача щодо вартості об'єкта дійсно тільки на дату оцінки. Оцінювач не приймає на себе відповідальність за подальші зміни соціальних, економічних, юридичних та природних умов, які можуть вплинути на вартість оцінюваного об'єкта.
Підсумкова величина вартості об'єкта оцінки, зазначена в цьому Звіті, складеному в порядку і на підставі вимог, встановлених Федеральним законом «Про оціночної діяльності в РФ», стандартами оцінки та нормативними актами з оціночної діяльності уповноваженого органу з контролю за здійсненням оціночної діяльності в Російській Федерації, може бути визнана рекомендованої для цілей здійснення операції з об'єктом оцінки, якщо з дати складання цього Звіту до дати здійснення операції з об'єктом оцінки або дати подання публічної оферти пройшло не більше 6 місяців.
11. Оцінювач не робить ніяких технічних та інших досліджень, пов'язаних з якістю виготовлення об'єкта, встановлення різного роду технічних та інших невідповідностей вимогам, що пред'являються даного типу будівель об'єктів, не встановлюють наявність або відсутність різного роду джерел забруднення, включаючи (радіаційне, хімічне та ін.)
12. Оцінювач не проводить у повному обсязі юридичну експертизу й інші дослідження юридичних прав і обов'язків Замовника, крім отримання інформації та аналізу факту наявності правовстановлюючих та правозакрепляющіх документів на даний об'єкт оцінки, включаючи аналіз обсягу обмежень (обтяжень) об'єкта оцінки.
5. АНАЛІЗ НАЙБІЛЬШ ЕФЕКТИВНОГО ВИКОРИСТАННЯ
Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання дозволяє визначити найбільш прибуткове і конкурентне використання об'єкта нерухомості, тобто використання, якому відповідає максимальна вартість об'єкта.
Використання об'єкта нерухомості має відповідати чотирьом критеріям, щоб відповідати його найбільш ефективному використанню. Воно повинно бути фізично можливим, законодавчо дозволеним, економічно виправданим і приносити максимальний прибуток.
Фізична можливість - фізична можливість зведення споруди з метою найкращого і оптимального використання на даній ділянці.
Допустимість з точки зору законодавства - характер передбачуваного використання не суперечить законодавству, що обмежує дії власника ділянки.
Фінансова доцільність - допустимий з точки зору закону порядок використання об'єкта повинен забезпечити чистий дохід власнику ділянки.
Максимальна продуктивність - крім отримання чистого доходу як такого, найкраще оптимальне використання має на увазі або максимізацію чистого доходу власника, або досягнення максимальної вартості самого об'єкта.
У результаті аналізу характеристик Об'єкту, викладених вище, експерти ___________________________________ прийшли до висновку, що використання Об'єкта оцінки за прямим призначенням як багатопилкового верстата для розпилювання брусів і дощок різних деревних порід.
6. ОБГРУНТУВАННЯ ВІДМОВИ ВІД ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ Витратний підхід
Витратний підхід, який використовується для оцінки різних об'єктів, заснований на припущенні, що витрати на будівництво об'єкта (з урахуванням зносу) є прийнятним орієнтиром для визначення ринкової вартості об'єкта.
Згідно витратного методу загальна вартість об'єкта дорівнює витратам на вартість «нових» об'єктів за вирахуванням зносу.
У цьому Звіті, метою оцінки є визначення ринкової вартості об'єкта, що характеризує споживчу вартість об'єкта. Результати, одержані при використанні витратного підходу, не дають яких-небудь характеристик споживчої вартості об'єкта. Для поширених деревообробних верстатів витратний підхід практично не використовується. Тому в даному звіті витратний підхід не застосовується.
7. ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ Порівняльний підхід
Оцінка об'єкта порівняльним підходом у випадку включає в себе наступні завдання:
· Підбір об'єктів порівняння, вивчення їх характеристик та вартості;
· Визначення відповідних поправок оцінюваного об'єкта і аналогів;
· Оцінка поточної вартості об'єкта оцінки.
Об'єкти порівняння (аналоги) - Нещодавно виставлені на продаж об'єкти, за своїми найважливіших характеристик ідентичні оцінюваному. Вартість, фізичні, функціональні особливості та характеристики аналогів порівнюються з відповідними параметрами оцінюваного об'єкта, в результаті чого розраховується ринкова вартість.
У розширеному тлумаченні, термін «об'єкти порівняння» іноді використовується у відношенні об'єктів, вартість яких або прибуток від яких ідентичні аналогічним показникам оцінюваного об'єкта.
Процес розрахунків зводиться до того, що у відомі вартості аналогів вносяться процентні коригування, що враховують якісні відмінності аналогів і об'єкта оцінки. Якщо аналог має відносно кращі характеристики по оцінюваному параметру, в його ринкову вартість вноситься негативна поправка, якщо стосовно гіршу характеристику - позитивна поправка. Результатом є розрахункова величина ринкової вартості, максимально відображає переваги та недоліки об'єкта оцінки в порівнянні з порівнянними об'єктами.
Для визначення ринкової вартості оцінюваного об'єкта експертами було проведено дослідження поточного стану ринку багатопилкових верстатів у РФ. Була вивчена інформація з таких джерел:
1. Публікації на сторінках мережі Інтернет: www.obo.ru, www.vigal.ru, www.holztech.ru та ін
Підбір об'єктів-аналогів проводився в основному за принципом рівнозначного призначення і типу верстатів. Слід зазначити, що відомості про реально здійснені угоди продажу обладнання носять конфіденційний характер. В основному експерти орієнтувалися на ціни пропозицій із застосуванням необхідних коригувань. Такий підхід виправданий з тієї точки зору, що потенційний покупець перш, ніж прийняти рішення, проаналізує поточний стан ринку і прийде до висновку про можливу вартість пропонованого об'єкта, враховуючи всі його достоїнства і недоліки щодо інших об'єктів.
У даному випадку продавані верстати знаходяться в приватній власності.
Розрахунок зроблений нижче в таблиці № 7.1
Таблиця 7.1. Розрахунок вартості об'єкта оцінки порівняльним підходом.
| Характеристики об'єктів | Об'єкт № 1 | Об'єкт № 2 | Об'єкт № 3 | Об'єкт № 4 | Оцінюваний об'єкт |
| Найменування | Багатопильний верстат ZDR-500 | Багатопильний верстат ZDR-6-500 | Багатопильний верстат ZDR-6-500 | Багатопильний верстат ДК-150 | Багатопильний верстат ZDR-500 |
| Рік випуску | 2004 | 2004 | 2004 | 2004 | 1998 |
| Технічні характеристики | Товщина пиломатеріалу max 145, min 15. Велика ширина пиломатеріалу 550. Відст. між пилками max 420, min 10. Потужність 56,1 кВт. Самовивіз. | Товщина пиломатеріалу max 150 min 20. Велика ширина пиломатеріалу 550. Відст. між пилками max 420, min 10. Потужність 56,1 кВт. . Самовивіз. | Товщина пиломатеріалу max 150 min 20. Велика ширина пиломатеріалу 550. Відст. між пилками max 420, min 10. Потужність 56,1 кВт. . Самовивіз. | Довжина 1800 ширина 1300 висота 1600. Товщина пиломатеріалу max 150 min 10. Велика ширина пиломатеріалу 460. Відст. між пилками max 220 min 10. D пив 500. Кількість пив 2-5. Швидкість вращ. 1950 об. / хв. Потужність 30,75 кВт. Маса | Довжина 1800, ширина 1060, висота 1260. Товщина пиломатеріалу max 145, min 15. Велика ширина пиломатеріалу 550. Відст. між пилками max 400, min 15. Менша довжина пиломатеріалу 800. D пив 500. Кількість пив 2-7. Швидкість вращ. 2370 об. / хв. Потужність 56,1 кВт. Маса 1390 кг. Підтримайте. персонал 2. |
| Вартість, дол США | 7 300 | 7 800 | 7 150 | 6 526 | |
| Види поправок | |||||
| Склад имущ. прав | Власність | Власність | Власність | Власність | Власність |
| Поправка на вторговування | -3% | -3% | -3% | -3% | Ринково. |
| Скорегуй. вартість | 7 081 | 7 566 | 6 936 | 6 330 | |
| Час | На дату оцінки | На дату оцінки | На дату оцінки | На дату оцінки | |
| Скорегуй. вартість | 7 081 | 7 566 | 6 936 | 6 330 | |
| Митне очищення | -5% | -5% | -5% | 0% | |
| Скорегуй. вартість | 6 727 | 7 188 | 6 589 | 6 330 | |
| Технічні характеристики | 0% | -2,5% | -2,5% | 28,8% | |
| Скорегуй. вартість | 6 727 | 7 008 | 6 424 | 8 153 | |
| Фізичний знос обладнання | -49,8% | -49,8% | -49,8% | -49,8% | |
| Скорегуй. вартість | 3 377 | 3 518 | 3 225 | 4 093 | |
| Дефекти експлуатації / зберігання | -20% | -20% | -20% | -20% | |
| Скорегуй. вартість | 2 702 | 2 814 | 2 580 | 3 274 | |
| Разом стоїмо. Об'єкта (усереднено), дол США / | 2 800 | ||||
| ЗАТ "Вігаль", т. (812) 567-8341 | ТОВ "Римо-Техніка", (095) 235-1653 | www.avant-1.ru/rt_price.htm | "Holztech", (095) 799-9366 | ||
1. Коригування на вторговування.
Це відсоткова або грошова реформа. За законами ринку ціна пропозиції зазвичай перевищує ціну продажу, крім того, ціна операції може містити також комісійні агента (якщо не передбачено інше). Беручи до уваги аналіз ринку, опис об'єкта по використовуваних у розрахунках аналогам, Оцінювач прийняв дану поправку в розмірі не більше 3%.
2. Коригування на склад майнових прав і час оцінки.
Оскільки всі аналоги і об'єкт оцінки не розрізняються за даними параметрами, то відповідно до цього зазначені коригування не виробляються.
3. Коригування на митне очищення.
Це відсоткові або грошові коригування. Відповідні коригування введені на підставі обліку включення митного очищення в ціну аналогів (для аналогів № № 1-3).
4. Коригування на технічні характеристики.
Це звичайно процентна коригування. Необхідність її введення обумовлена розходженням у ціноутворюючих технічних характеристиках. У цьому звіті дана поправка визначається за формулою:
Р 1 / Р 2 = ((N 1 / N 2) * (K 1 / K 2) * (L 1 / L 2)) n,
де Р 1 і Р 2 - ціни об'єкта оцінки та аналога (відповідно).
N 1 та N 2, K 1 і K 2, L 1 і L 2 - ціноутворюючі технічні характеристики об'єкта оцінки та аналога відповідно (в даному випадку як ціноутворюючих характеристик для подальших розрахунків приймаються найбільша товщина пиломатеріалу (N), встановлена потужність верстата (K ) і маса верстата (L)).
n - показник ступеня, також званий «коефіцієнтом гальмування ціни», що залежить від конкретного виду технічних пристроїв. Для широкого ряду виробів машинобудування величина n знаходиться в інтервалі 0,6-0,8. Для розрахунків застосовано значення коефіцієнта гальмування 0,75.
5. Коригування на фізичний знос.
Це звичайно процентна коригування. Коригування вводиться на підставі існуючих норм амортизаційних відрахувань для круглопилкових верстатів деревообробної промисловості. Коригування за цим параметром становить 8,3% на рік.
6. Коригування на дефекти експлуатації / зберігання.
Це звичайно процентна коригування. Коригування введена на підставі даних ринку, враховують стану верстата на момент оцінки (зовнішній вигляд, комплектність, наявність документації та ЗІП, умови експлуатації та поранення). Для подальших розрахунків дана коригування прийнята рівною не менше 20%.
Таким чином, вартість об'єкта оцінки - багатопилкового верстата ZDR-500, паспорт № 91, рік виготовлення 1998 (стаціонарний, розміри: довжина - 1800 мм, ширина - 1060 мм, висота - 1260 мм, встановлена потужність 56,1 кВт, швидкість обертання пив 2370 об / хв, маса верстата 1390 кг), за станом на дату оцінки округлено складає (з урахуванням ПДВ) 2800 (Дві тисячі вісімсот) доларів США, що еквівалентно 81523 (Вісімдесяти одній тисячі п'ятистам двадцяти трьом) руб.
8. ОБГРУНТУВАННЯ ВІДМОВИ ВІД ВИЗНАЧЕННЯ ВАРТОСТІ Дохідний підхід
Прибутковий підхід - один з традиційних способів оцінки, заснований на принципі, що «добре обізнаний покупець не заплатить за об'єкт більше, ніж дохід, який він планує отримати від володіння цим об'єктів». Тобто в якійсь мірі, мова йде не стільки про покупку об'єкта як такої, скільки про покупку доходів, які може принести володіння цим об'єктом. Тобто з точки зору дохідного підходу, ринкова вартість дорівнює поточної вартості прав на майбутній дохід.
Підхід заснований на принципі заміщення і принципі очікування.
Стосовно до оцінки по прибутковості принцип заміщення говорить: «ніхто не вкладе в об'єкт більше, ніж та сума грошей, на яку можна отримувати іншим способом потік чистого доходу, що задовольняє інвестора в аспектах кількості, якості і тривалості отримання». Обчислення валового доходу є стартовим пунктом оцінки по прибутковості.
Принцип очікування - ціни відображають передбачення майбутніх переваг. Укладаючи угоду, продавець за певну суму грошей відчужує від себе можливість отримання в майбутньому доходів і переваг, обумовлених володінням та управлінням власністю. Покупець, навпаки, виплачуючи деяку грошову суму сьогодні, набуває права на майбутні доходи.
Існує два методи до перетворення доходів, принесених об'єктом, у його вартість. Це капіталізація доходу, або дисконтування грошових потоків. Дисконтування будується на визначенні всіх потоків грошових коштів за весь прогнозний період володіння (обрій розрахунку) та приведення цих потоків до нинішньої вартості. Таким чином, для виконання розрахунків за методом дисконтування оцінювачу потрібно визначити: типовий термін економічного життя об'єкта оцінки; величину доходів-витрат від експлуатації об'єкта з урахуванням можливої динаміки їх зміни за аналізований період; прогноз інфляційних очікувань і ділової активності на ринку нерухомості; передбачувану вартість об'єкта оцінки на кінець прогнозного періоду (вартість реверсії), коефіцієнт дисконтування.
Метод капіталізації доходу заснований на визначенні чистого операційного доходу (або інших показників прибутковості) за один рік володіння і примноження цього доходу на відповідний коефіцієнт (мультиплікатор), званий коефіцієнтом капіталізації.
У цьому Звіті, метою оцінки є визначення ринкової вартості об'єкта, що характеризує споживчу вартість об'єкта. Сформовані типові умови угод купівлі-продажу деревообробного обладнання не враховують потенційної прибутковості об'єктів.
Таким чином, виходячи з мети оцінки, оцінювачі ____________________ вважають некоректним використання дохідного підходу у цьому звіті.
9. висновок про ринкову вартість
У результаті проведених розрахунків, ринкова вартість об'єкту оцінки, за станом на 22 жовтня 2004 року, з урахуванням ПДВ, становить:
Експерти:
___________ (______________)
Отримана оцінка відображає незалежне судження оцінювача про вартість майна, засноване на його професійному досвіді та знаннях, і носить рекомендаційний характер (див. стаття 12 Федерального Закону «Про оціночну діяльність в РФ», ФЗ-135 від 29.07.98).
Список використаної літератури
1. Інформаційною основою вартісних показників послужили:
2. Закон РФ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації», № 135-ФЗ від 29.07.98 р.
3. Міжнародні стандарти оцінки (МСО 1-4)
4. Затверджені постановою Уряду Російської Федерації від 6 липня 2001 р. № 519 «Стандарти оцінки, обов'язкові до застосування суб'єктами оціночної діяльності».
5. Аналіз та оцінка приносить дохід нерухомості. Фрідман Дж., Ордуей Нік. - М. Справа, 1998р.
6. «Оцінка ринкової вартості машин і обладнання», М. Справа, 1998.
7. Інформаційні ресурси мережі Інтернет.
8. Амортизаційні відрахування на повне відновлення основних фондів № 1072 (Положення про порядок нарахування амортизаційних відрахувань по основних фондах № ВГ-21-Д), М., 1996.