Основи житлових правовідносин
Зміст
1. Житлові правовідносини. Права, обов'язки, відповідальність учасників житлових правовідносин
2. Житлове законодавство. Повноваження центральних і регіональних органів влади в галузі регулювання житлових відносин
3. Облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов. Підстави визнання потребують поліпшення житлових умов
4. Види житлових фондів. Право власності на житлове приміщення. Права членів сім'ї власника жилого приміщення
5. Державний житловий фонд. Підстави для отримання державного житла. Договір найму
Список використаних джерел
1. Житлові правовідносини. Права, обов'язки, відповідальність учасників житлових правовідносин
Відповідно до ст. 1 Житлового кодексу Республіки Білорусь (РК РБ), житлові відносини - це відносини в області забезпечення громадян жилими приміщеннями, користування та розпорядження ними, а також збереження житлового фонду. Житлове приміщення - це приміщення, призначене та придатне для проживання громадян. Житловий фонд - сукупність всіх житлових приміщень в Республіці Білорусь незалежно від форм власності.
Таке широке визначення житлових правовідносин передбачає найрізноманітніші суспільні відносини, що регулюються нормами різних галузей права: державного, адміністративного, фінансового, цивільного та ін
До житловим правовідносинам відносяться:
- Відносини, що складаються з приводу управління житловим фондом;
- Експлуатації житлового фонду;
- Обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов;
- Володіння і розпорядження житловими приміщеннями;
- Забезпечення збереження та ремонту житлових будинків і житлових приміщень;
- Власності на житло;
- Земельні та кредитні відносини, пов'язані з будівництвом і реконструкцією житлових будинків, їх змістом, ремонтом і ін
Житлові відносини неоднорідні. Однак більша частина з них є майновими відносинами, в які вступають самостійні суб'єкти на підставі автономії, рівності, свободи волевиявлення та диспозитивності. Вони складаються з приводу об'єктів, що мають економічну цінність: квартир; житлових будинків; житлових фондів та ін
Житлові відносини можна розділити на групи:
- Житлові відносини в галузі забезпечення громадян жилими приміщеннями;
- Відносини по найму житлових приміщень на підставі договору найму або користування житловими приміщеннями з інших підстав;
- Відносини з користування службовими житловими приміщеннями, житловими приміщеннями в гуртожитках, спеціальних будинках;
- Правовідносини власності у житловій сфері;
- Правовідносини у сфері застосування заходів юридичної відповідальності за порушення житлового законодавства;
- Житлові відносини, що виникають у галузі управління, експлуатації, забезпечення схоронності та ремонту житлового приміщення;
- Відносини, пов'язані з будівництвом і реконструкцією житлових будинків та ін
Підставами виникнення житлових правовідносин є юридичні факти: угоди, адміністративні акти (в т.ч. рішення суду) і ін
Суб'єктами житлових відносин є:
- Громадяни Республіки Білорусь, іноземні громадяни та особи без громадянства;
- Юридичні особи незалежно від форм власності;
Громадяни Республіки Білорусь згідно зі ст. 9 ЖК РБ в галузі житлових відносин мають такі права:
- Отримувати житлове приміщення у користування на умовах і в порядку, встановлених РК РБ;
- Отримувати земельну ділянку для індивідуального житлового будівництва;
- Здійснювати індивідуальне чи колективне житлове будівництво;
- Одержувати в установленому законодавством порядку пільгові кредити, субсидії та інші форми державної підтримки для будівництва (реконструкції) або придбання житлового приміщення;
- Одержувати в установленому законодавством порядку субсидії на плату за користування приміщенням і комунальні послуги;
- Придбавати житлове приміщення у власність на підставах, встановлених чинним законодавством;
- Користуватися житловим приміщенням за договором найму (піднайму);
- Володіти, користуватися і розпоряджатися на свій розсуд приміщеннями, що належать їм на праві власності;
- Самостійно вибирати форми і способи поліпшення своїх житлових умов, ремонту та експлуатації житлового приміщення;
- Самостійно в установленому законодавством Республіки Білорусь порядку засновувати організації з будівництва, експлуатації, обслуговування, ремонту, регулювання та придбання житлових приміщень (ст. 11 ЖК РБ);
- На переважне право на індивідуальне або колективне житлове будівництво. Таке право мають громадяни, які перебувають на обліку потребуючих поліпшення житлових умов (ст. 14 ЖК РБ);
- На одноразове отримання житлового приміщення соціального користування. Таке право мають малозабезпечені непрацездатні громадяни, які перебувають на обліку потребуючих поліпшення житлових умов, а також громадяни, які мають право на позачергове надання жилих приміщень соціального користування (ст. 84 ЖК РБ).
Громадяни Республіки Білорусь в галузі житлових відносин зобов'язані:
- Дотримуватися вимог РК РБ та інших актів житлового законодавства Республіки Білорусь і договірних зобов'язань, пов'язаних з реалізацією житлових прав;
- Не перешкоджати здійсненню законних прав та інтересів інших суб'єктів житлових відносин;
- Відшкодовувати збитки, завдані ними жилих приміщень інших громадян і юридичних осіб незалежно від форм власності у зв'язку з користуванням цими житловими приміщеннями;
- Забезпечувати доступ в займані ними житлові приміщення працівникам, зайнятим обслуговуванням та експлуатацією житлового фонду, під час проведення необхідних ремонтних робіт;
- Використовувати житлові приміщення відповідно до вимог РК РБ;
- Дотримуватися правил будівництва, експлуатації та ремонту житлових приміщень.
Відповідальність за порушення житлового законодавства передбачена адміністративним, кримінальним та іншим законодавством Республіки Білорусь. Така відповідальність передбачається, зокрема, за наступні протиправні дії:
- Порушення порядку прийняття громадян на облік потребуючих поліпшення житлових умов, зняття з обліку і надання житлових приміщень;
- Порушення правил виділення земельних ділянок під житлове будівництво;
- Порушення правил користування житловими приміщеннями, утримання житлових приміщень та допоміжних приміщень житлового будинку, пожежної безпеки та інших правил;
- Самовільне перевлаштування і перепланування житлових приміщень та використання їх не за призначенням;
- Самовільне будівництво житлових приміщень;
- Порушення правил реєстрації організацій громадян-забудовників;
- Порушення правил експлуатації житлових приміщень, інженерного обладнання, безгосподарне їх утримання;
- Псування житлових приміщень, інженерного та іншого обладнання, конструктивних елементів житлового будинку, об'єктів благоустрою;
- Порушення права на недоторканність житла;
- Самоуправство у реалізації своїх інтересів і обмеження законних прав та інтересів інших громадян і їх організацій та за вчинення інших правопорушень, передбачених чинним законодавством.
2. Житлове законодавство. Повноваження центральних і регіональних органів влади в галузі регулювання житлових відносин
Житлове законодавство - це сукупність правових норм, що регулюють комплекс житлових і пов'язаних з ними суспільних відносин: придбання і припинення права власності на житлові приміщення; реалізацію пов'язаних з цими об'єктами інших речових прав; управління, експлуатацію та ремонт житлового фонду; облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов; відносини, пов'язані з використанням земельних ділянок під житлове будівництво та ін Більш коротко можна визначити житлове законодавство як сукупність нормативних правових актів, за допомогою яких державою встановлюються, змінюються або скасовуються відповідні житлово-правові норми.
Житлове законодавство відноситься до числа комплексних правових утворень, які включають в свій склад норми різної галузевої приналежності: норми державного права (право громадян на житло); адміністративного (управління житловим фондом, облік потребуючих поліпшення житлових умов); цивільного (володіння, користування і розпорядження житловими приміщеннями), фінансового (відрахування на капремонт та інші потреби) та ін
Житлове право - в об'єктивному сенсі система правових норм, що входять у житлове законодавство і регулюють відносини з використання житлового фонду. Як суб'єктивне право - право громадян на житло.
У Конституції Республіки Білорусь сутність права громадян на житло закріплено у статті 48. Вона передбачає, що громадяни мають право на житло. Це право забезпечується розвитком державного та приватного житлового фонду, сприянням громадянам в придбанні житла. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та місцевим самоврядуванням безоплатно або за доступну для них плату відповідно до законодавства. Більш детальний розвиток ця конституційна норма отримує в ЖК РБ, інших нормативних правових актах, що стосуються житлового законодавства.
Основними завданнями житлового законодавства є:
- Забезпечення юридичних гарантій отримання або придбання житлових приміщень громадянами, що потребують поліпшення житлових умов;
- Забезпечення свободи громадян та їхніх організацій в реалізації житлових прав та інтересів;
- Формування конкуренції робіт і послуг на ринку житла;
- Створення умов вільного здійснення пов'язаних з житловими відносинами прав на безпечне і здорове середовище проживання, відпочинок, отримання інформації, соціально-побутове і культурне обслуговування;
- Правовий захист житлових та пов'язаних з ними прав та інтересів суб'єктів житлових відносин.
Житлове законодавство Республіки Білорусь грунтується на Конституції України і складається з Житлового кодексу Республіки Білорусь, декретів та указів Президента Республіки Білорусь, постанов Ради Міністрів Республіки Білорусь та інших актів законодавства, що регулюють житлові відносини. До житловому законодавству також належать нормативні акти, що передбачають реалізацію прав громадян на пільги при наданні та використанні житла, про порядок надання субсидій і кредитів на будівництво або придбання житла та про порядок надання компенсацій (субсидій) при оплаті житла і комунальних послуг.
Правове регулювання житлових відносин здійснюється Президентом Республіки Білорусь, Національним зборами Республіки Білорусь, Радою Міністрів, республіканським органом державного управління житловим фондом, місцевими Радами депутатів, виконавчими і розпорядчими органами.
Президент Республіки Білорусь є гарантом реалізації основних напрямів житлової політики Республіки Білорусь. За рішенням Президента Республіки Білорусь:
- Надаються житлові приміщення державного житлового фонду в визначених ним випадках;
- Визначаються категорії громадян, які мають право на отримання житлових приміщень соціального користування державного житлового фонду, умови надання таких житлових приміщень і користування ними;
- Визначаються підстави та порядок надання службових жилих приміщень державного житлового фонду;
- Передаються в порядку виключення у власність громадян службові житлові приміщення державного житлового фонду;
- Визначається порядок надання житлових приміщень спеціального службового житлового фонду і користування ними;
- Регулюються інші житлові відносини відповідно до законодавчими актами.
Розмежування повноважень у галузі регулювання житлових відносин між республіканськими органами державної влади та органами державної влади місцевого рівня дано в стст. 17-21 ЖК.
До компетенції Ради Міністрів Республіки Білорусь у галузі регулювання житлових відносин віднесені наступні повноваження:
- Загальне управління державним житловим фондом;
- Забезпечення виконання республіканського бюджету в частині фінансування, субсидування і кредитування житлового будівництва;
- Визначення компетенції спеціальних органів з управління державним житловим фондом;
- Координація інвестиційної діяльності в галузі житлового будівництва, розвитку житлової інфраструктури населених пунктів;
- Визначення типових споживчих якості житлових приміщень;
- Вжиття заходів щодо забезпечення розвитку конкурентних (ринкових) відносин в галузі житлового будівництва, експлуатації, обслуговування і ремонту житлових приміщень;
- Вирішення інших питань у галузі використання і забезпечення схоронності житлового фонду.
Обласні і Мінський міський виконавчі комітети в сфері регулювання житлових відносин на території області, м. Мінська:
- Проводять єдину політику в галузі архітектури, благоустрою, будівництва, утримання, ремонту та реконструкції житлового фонду та об'єктів житлово-комунального господарства:
- Забезпечують комплексний розвиток житлового фонду та житлового господарства;
- Закріплюють житлові приміщення комунального житлового фонду за комунальними унітарними підприємствами на праві господарського відання або оперативного управління;
- Здійснюють державний контроль за використанням та утриманням державного та приватного житлових фондів;
- Забезпечують умови для розвитку конкурентних (ринкових) відносин в галузі житлового будівництва, експлуатації, обслуговування і ремонту житлових приміщень;
- Здійснюють контроль за станом обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, на підприємствах, в установах, організаціях та у нижчестоящих виконавчих і розпорядчих органах, а також за порядком дотримання черговості у наданні і придбанні житлових приміщень;
- Виділяють фінансові кошти на будівництво житлових приміщень соціального користування;
- Забезпечують виділення пільгових кредитів, субсидій громадянам, які перебувають на обліку потребуючих поліпшення житлових умов;
- Скасовують рішення нижчестоящих виконавчих і розпорядчих органів, які відповідають законодавству Республіки Білорусь;
- Приймають рішення за клопотаннями власників житлових приміщень про переобладнання або знесення непридатних для проживання жилих приміщень, переведення їх у нежитлові, а також про знесення житлових будинків у зв'язку з вилученням земельних ділянок для державних потреб;
- Вирішують інші питання в галузі використання і забезпечення схоронності житлового фонду, віднесені РК та іншими актами законодавства Республіки Білорусь до їх відання.
Районні, міські, районні у містах, селищні, сільські виконавчі і розпорядчі органи у галузі регулювання житлових відносин на території району, міста, району в місті, селища, села:
- Забезпечують комплексний розвиток житлового фонду та житлового господарства;
- Вживають заходів щодо створення організацій, що здійснюють житлове будівництво, на конкурентних (ринкових) умовах;
- Забезпечують умови для будівництва житлових приміщень приватного житлового фонду;
- Організовують будівництво житлових приміщень соціального користування;
- Надають громадянам і організаціям відповідно до законодавства Республіки Білорусь земельні ділянки під житлове будівництво;
- Надають житлові приміщення соціального користування;
- Забезпечують цільове використання та збереження житлових приміщень комунального житлового фонду, а також житлових приміщень, прийнятих на обслуговування на договірній основі;
- Ведуть облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, надають їм інформацію з цього питання, а також здійснюють контроль за станом такого обліку на підприємствах, в установах, організаціях;
- Здійснюють реєстрацію та облік договорів найму житлових приміщень;
- Дають дозвіл громадянам на обмін житлових приміщень державного житлового фонду;
- Здійснюють державний контроль за використанням та утриманням державного та приватного житлових фондів;
- Надають субсидії;
- Вирішують інші питання у сфері формування, використання і забезпечення схоронності житлового фонду, віднесені РК РБ та іншими актами законодавства Республіки Білорусь до їх відання.
Місцеві Ради-депутатів у галузі регулювання житлових відносин на відповідній території:
- Затверджують програми економічного і соціального розвитку, місцеві бюджети та звіти про їх виконання;
- Визначають порядок управління і розпорядження комунальним житловим фондом у межах, встановлених законами Республіки Білорусь.
Державний контроль за використанням і забезпеченням збереженості житлового фонду спрямовано на забезпечення дотримання правил користування житловими приміщеннями та утримання їх в технічно справному стані і здійснюється місцевими виконавчими і розпорядчими органами, а також спеціально уповноваженими на те державними органами.
Громадський контроль за обліком громадян, які потребують поліпшення житлових умов, встановленням черговості на одержання жилих приміщень, їх наданням та дотриманням порядку придбання громадянами у власність житлових приміщень державного житлового фонду, правильністю віднесення громадян до категорії малозабезпечених працездатних чи непрацездатних громадян здійснюється громадськими комісіями, створеними при місцевих виконавчих і розпорядчих органах, на підприємствах, в установах, організаціях, за участю депутатів, представників профспілок і трудових колективів.
3. Облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов. Підстави визнання потребують поліпшення житлових умов
Статтею 42 ЖК РБ передбачено право громадян на обліку потребуючих поліпшення житлових умов. Громадяни мають право перебувати на обліку потребуючих поліпшення житлових умов з дня настання повноліття, а в разі емансипації або вступу в шлюб до досягнення повнолітнього віку - з дати прийняття рішення про емансипацію або вступу в шлюб.
Діти-сироти та діти, які залишилися без піклування батьків, мають право перебувати на обліку потребуючих поліпшення житлових умов до настання повноліття починаючи з дати набуття статусу дітей-сиріт або статусу дітей, які залишилися без піклування батьків, а в разі смерті батьків, які перебували на такому обліку, - з дати їх постановки на облік в сім'ї батьків, якщо вони не мають у власності або у користуванні житлових приміщень або не можуть бути вселити в житлове приміщення, з якого вибули.
Базові положення про порядок обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання житлових приміщень у Білорусі встановлюються РК РБ. Відповідно до нього Указом Президента Республіки Білорусь від 29 листопада 2005 р. № 565 затверджено Положення про порядок обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, надання жилих приміщень державного житлового фонду. Питання, що стосуються поліпшення житлових умов, можуть бути передбачені і в інших нормативних актах, а також у колективних договорах.
Положення про порядок обліку встановлює обов'язковий для місцевих виконавчих і розпорядчих органів, організацій (незалежно від форми власності) порядок обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, та надання їм житла.
Державні організації надають житлові приміщення у відповідності з ЖК РБ, Положенням про порядок обліку та колективними договорами. Організації недержавної форми власності має право встановлювати інший порядок надання житлових приміщень, не обмежуючи при цьому прав громадян, передбачених житловим законодавством. При цьому, наймодавці житлових приміщень приватного житлового фонду не можуть встановлювати в договорах найму умови гірші, ніж передбачені договорами найму житлових приміщень державного житлового фонду.
Що потребують поліпшення житлових умов визнаються громадяни:
- Не мають житлових приміщень у власності та (або) у користуванні в населеному пункті за місцем взяття на облік потребуючих поліпшення житлових умов (за місцем роботи (служби), а громадяни без певного місця проживання, раніше мали реєстрацію (прописку) за місцем проживання в даному населеному пункті, - за місцем перебування;
- Забезпечені загальною площею житлового приміщення менше 15 кв. метрів на одну людину. При цьому забезпеченість загальною площею житлового приміщення визначається виходячи із суми загальної площі всіх житлових приміщень, що перебувають у власності або в користуванні громадянина та членів його сім'ї в населеному пункті за місцем взяття на облік;
- Які проживають у житловому приміщенні, визнаному не відповідає санітарним і технічним вимогам, що пред'являються до житлових приміщень;
- Проживають у гуртожитках, за винятком громадян, що вселилися в гуртожиток у зв'язку з навчанням, сезонних і тимчасових працівників;
- Які проживають у житлових приміщеннях державного житлового фонду за договором піднайму жилого приміщення або в житлових приміщеннях приватного житлового фонду за договором найму житлового приміщення;
- Проживають у службових житлових приміщеннях або в житлових приміщеннях спеціального службового житлового фонду і не мають у власності іншого жилого приміщення в населеному пункті за місцем взяття на облік загальною площею 15 кв. метрів і більше на одного людини, що відповідає встановленим для проживання санітарним і технічним вимогам;
- Які проживають в однокімнатній квартирі або в одній кімнаті з іншими громадянами і мають захворювання, вказані в переліку, визначеному Міністерством охорони здоров'я, за наявності яких визнається неможливим спільне проживання з особами, які страждають ними, в одній кімнаті (квартирі), а також проживають в однокімнатній квартирі або в одній кімнаті з іншими громадянами, які мають захворювання, вказані в цьому переліку;
- Проживають в одній квартирі (одноквартирному житловому будинку), заселеної (заселеному) декількома власниками житлових приміщень, якщо їх власність виділена в установленому порядку (проведено розділ житлового приміщення з утворенням двох і більше окремих житлових приміщень або з виділенням у власність ізольованих житлових кімнат з залишенням підсобних приміщень у загальному користуванні і у спільній частковій власності), і (або) наймачами житлових приміщень державного житлового фонду, якщо вони забезпечені загальною площею житлового приміщення менше 15 кв. метрів на кожного члена сім'ї;
- Які проживають в неізольованих (суміжних) житлових кімнатах за відсутності близького споріднення. Під близькими родинними розуміються відносини між подружжям, батьками, дітьми, усиновлювачами, усиновленими, рідними братами і сестрами, дідом, бабою та онуками;
- Які проживають в однокімнатній квартирі з іншим громадянином незалежно від його статі (у тому числі незалежно від близького споріднення), крім подружжя;
- Вперше вступили в шлюб (обидва подружжя), якщо жоден з них не має у власності квартири або одноквартирного житлового будинку і (або) не є наймачем квартири або одноквартирного житлового будинку за договором найму житлового приміщення державного житлового фонду, а також не займає об'єкт пайового будівництва за договором найму, оренди, безоплатного користування або іншим договором відповідно до Правил укладання, виконання і розірвання договору створення об'єкту пайового будівництва;
- Народили (усиновили) і виховують дітей без вступу в шлюб, розлучені (овдовілі) подружжя, що виховують дітей, які не набрали новий шлюб, не мають у власності квартири або одноквартирного житлового будинку і (або) не є наймачами квартири або одноквартирного житлового будинку по договором найму житлового приміщення державного житлового фонду, а також не займають об'єкт пайового будівництва за договором найму, оренди, безоплатного користування або іншим договором відповідно до Правил укладання, виконання і розірвання договору створення об'єкту пайового будівництва;
- Які проживають у житлових приміщеннях спеціальних будинків для ветеранів, людей похилого віку та інвалідів, які мають неповнолітніх дітей, а також громадяни, які проживають у будинках-інтернатах для престарілих та інвалідів, яким при повторному огляді встановлено III група інвалідності або інвалідність знята, або визнані у встановленому порядку дієздатними, якщо за ними не збереглося або вони не можуть бути вселити в житлове приміщення, з якого вибули;
- Фахівці, які прибули з розподілу установ, що забезпечують здобуття професійно-технічної, середньої спеціальної та вищої освіти, або за направленням державних органів та інших організацій на роботу в організації, розташовані на територіях з рівнем радіоактивного забруднення понад 5 Кі / кв. км і прирівняних до них територіях;
- Діти-сироти та діти, які залишилися без піклування батьків, а також особи з числа дітей-сиріт і дітей, які залишилися без піклування батьків, які не мають у власності або у користуванні житлових приміщень або не можуть бути вселити в житлове приміщення, з якого вони вибули, або якщо при вселенні в це житлове приміщення вони стануть такими, що потребують поліпшення житлових умов.
Не приймаються на облік потребуючих поліпшення житлових умов громадяни:
1) у разі неподання документів, зазначених у Положення про порядок обліку;
2) у разі погіршення ними або членами їх сімей своїх житлових умов шляхом знищення, пошкодження, відчуження житлового приміщення або його частини, переведення житлового приміщення в нежитлове, обміну, розділу або зміни порядку користування житловим приміщенням, в якому забезпеченість загальною площею житлового приміщення перевищувала 15 кв. метрів на одну людину, або вселення в нього інших громадян (крім всесвітів у встановленому порядку, не мали до цього у власності або у користуванні жилого приміщення в даному населеному пункті, в якому вони були забезпечені загальною площею житлового приміщення 15 кв. метрів і більше на однієї людини, і які проживають у цьому житловому приміщенні подружжя, неповнолітніх і повнолітніх непрацездатних дітей, непрацездатних батьків як наймача, власника, члена організації забудовників, так і членів їх сімей), вселення в гуртожиток, укладення договору найму житлового приміщення в будинках приватного житлового фонду або договору піднайму жилого приміщення в будинках державного житлового фонду, якщо громадяни раніше були забезпечені житловим приміщенням загальною площею 15 кв. метрів і більше на одного людини, які відповідають встановленим для проживання санітарним і технічним вимогам в даному населеному пункті. При цьому громадяни, що погіршили свої житлові умови, не приймаються на облік потребуючих поліпшення житлових умов протягом 5 років з дня погіршення їх житлових умов.
Облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, здійснюється місцевими виконавчими і розпорядчими органами за місцем їхнього проживання, а громадян без певного місця проживання (раніше проживали в населеному пункті за місцем взяття на облік потребуючих поліпшення житлових умов), зареєстрованих за місцем перебування в органах внутрішніх справ, - місцевими виконавчими і розпорядчими органами за місцем знаходження пункту реєстрації та обліку осіб без певного місця проживання.
Облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, які працюють (проходять службу) у державних органах, інших організаціях, їх філіях та представництвах (у тому числі за сумісництвом), ведеться за місцем роботи (служби) цих громадян, а за їх бажанням - також і за їх місцем проживання.
Сім'я має право перебувати на обліку потребуючих поліпшення житлових умов за місцем проживання, а також за місцем роботи (служби) кожного її члена.
Громадяни беруться на облік потребуючих поліпшення житлових умов за місцем їхнього проживання за рішенням місцевого виконавчого і розпорядчого органу за участю громадської комісії з житлових питань, створюваної при цьому органі - за спільним рішенням адміністрації державного органу, іншої організації і профспілкового комітету, а при його відсутності - іншого представницького органу працівників, а також за участю громадської комісії з житлових питань (при їх наявності).
У порядку, передбаченому Положенням про порядок обліку, документи, необхідні для прийняття громадян на облік потребуючих поліпшення житлових умов, запитуються у відповідних організацій місцевим виконавчим і розпорядчим органом, іншим державним органом, іншою організацією, що приймають на такий облік, у триденний строк з дня надходження заяви громадянина про прийняття на облік потребуючих поліпшення житлових умов.
Організації, які отримали запит, зобов'язані у десятиденний термін подати необхідні документи. У разі, якщо за видачу документів, необхідних для постановки громадян на облік потребуючих поліпшення житлових умов, законодавством передбачено справляння плати, то витребовують документи подаються організаціями, які отримали запит, відповідним місцевим виконавчим і розпорядчим органам, іншим державним органам, іншим організаціям, які приймають на такий облік, без її справляння, з додатком платіжної вимоги, що підлягає оплаті громадянином.
Заява громадянина про прийняття на облік потребуючих поліпшення житлових умов реєструється місцевим виконавчим і розпорядчим органом (іншим державним органом, організацією) і розглядається протягом місяця з дня його подачі після отримання всіх необхідних документів. Про прийняте рішення повідомляється громадянина в письмовій формі у десятиденний строк з дня його прийняття.
Відмова місцевого виконавчого і розпорядчого органу, іншого державного органу, іншої організації в прийнятті громадянина на облік потребуючих поліпшення житлових умов може бути оскаржено в судовому порядку.
Контроль за станом обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, встановленням черговості на поліпшення житлових умов, розподілом житлових приміщень у державних органах, інших організаціях здійснюється місцевими виконавчими і розпорядчими органами, профспілковим комітетом, а також уповноваженими державними органами в порядку, встановленому законодавством.
4. Види житлових фондів. Право власності на житлове приміщення. Права членів сім'ї власника жилого приміщення
Сукупність житлових приміщень незалежно від форм власності становить житловий фонд. Класифікація житлових фондів, встановлена в ЖК РБ, відповідає закріпленим у Конституції формам власності - приватної і державної. Держава гарантує рівний захист і рівні умови для всіх форм власності.
Державний житловий фонд включає в себе житлові приміщення місцевих виконавчих і розпорядчих органів, інших державних органів та інших державних організацій, у господарському віданні або оперативному управлінні яких знаходяться житлові приміщення державного житлового фонду, в тому числі житлові приміщення соціального користування, службові житлові приміщення, житлові приміщення спеціального службового житлового фонду, спеціальні житлові приміщення, житлові приміщення в гуртожитках.
Приватний житловий фонд включає житлові приміщення, що знаходяться у власності громадян або організацій недержавної форми власності. У нього входять індивідуальні житлові будинки і квартири, що знаходяться у власності громадян і юридичних осіб недержавної форми власності (житлові приміщення, що знаходяться у власності різних недержавних організацій, а також організацій громадян-забудовників - ЖБК, ЖК, МЖК, КІЗ).
Житлові приміщення входять до складу державного та приватного житлових фондів після прийняття їх в експлуатацію та державної реєстрації у встановленому законодавством порядку.
Громадяни набувають право власності на житло на підставі:
- Будівництва житлового будинку, частини житлового будинку, квартири;
- Оформлення права власності на житлове приміщення членом організації громадян-забудовників;
- Приватизації займаного житлового приміщення державного житлового фонду;
- Прийняття житлового приміщення у спадщину;
- Передачі їм житлового будинку, квартири у власність замість знесеного житлового будинку у зв'язку з вилученням земельної ділянки для державних потреб;
- Передачі їм житлового приміщення у власність замість втраченого у зв'язку з капітальним ремонтом або реконструкцією житлового будинку;
- Здійснення цивільно-правових угод.
Найшвидший і простий спосіб стати власником житла - в результаті здійснення угоди купівлі-продажу. До того ж чинне законодавство не забороняє громадянам мати на праві власності жилі будинки, квартири та інші житлові приміщення без обмеження їх кількості та розміру.
Очевидно, що питома вага осіб, які потребують поліпшення житлових умов і здатних купити житло за власні кошти в загальній масі населення незначний. У зв'язку з цим особливе значення має закріплення на рівні РК РБ права громадян, які перебувають на обліку потребуючих поліпшення житлових умов, на отримання пільгових кредитів, субсидій та інших форм державної підтримки для будівництва (реконструкції) або придбання житла, якщо вони віднесені до категорії малозабезпечених працездатних громадян. Така практика розпочато з 1996 року.
Громадянам, що мають пільгу на позачергове одержання жилих приміщень соціального користування, надається право на позачергове отримання пільгових кредитів і субсидій. Які перебувають на квартирному обліку громадянам надано також переважне право на придбання житла у власність шляхом індивідуального та колективного житлового будівництва (ст. 14 ЖК РБ). Це положення спрямоване на реалізацію конституційної норми про надання державою житла громадянам за доступну для них плату.
Поширеним способом задоволення потреби у житлі є участь в організаціях громадян-забудовників, які створюються з метою будівництва або придбання житлового будинку (будинків) і подальшої експлуатації і управління ним (ними).
Організацією громадян-забудовників є споживчий кооператив - добровільне об'єднання громадян на основі членства з метою будівництва житлового будинку (будинків) і подальшої експлуатації і управління ним (ними) або придбання нових або капітально відремонтованих (реконструйованих) житлових будинків і подальшої експлуатації і управління цими будинками, здійснювані шляхом об'єднання її членами майнових пайових внесків. Такими організаціями є житлово-будівельні кооперативи (ЖБК), житлові кооперативи (РК), молодіжні житлові комплекси (МЖК) та колективи індивідуальних забудовників (КІЗ). Створення і діяльність організацією громадян-забудовників, права та обов'язки членів таких організацій здійснюються правилами та відповідними нормативними актами про організації громадян-забудовників.
ЖБК - організація громадян-забудовників, створювана з метою будівництва житлового будинку (будинків) і подальшої експлуатації і управління ним (ними). ЖБК можуть набувати недобудовані будівлі, а також будівлі, що підлягають капітальному ремонту або реконструкції, добудовувати їх, здійснювати ремонт та подальшу експлуатацію.
РК - організація громадян-забудовників, що створюється в цілях придбання нових або капітально відремонтованих (реконструйованих) житлових будинків і подальшої експлуатації і управління ними.
МЖК - організація громадян-забудовників, які розпочали будівництво багатоквартирного будинку (комплексу будинків та об'єктів соціального, культурно-побутового обслуговування) у віці до 31 року, що здійснює будівництво, обслуговування, ремонт цього будинку та інших об'єктів комплексу, а також здійснює господарську діяльність для використання доходів з метою благоустрою будинку та (або) соціального культурно-побутового обслуговування громадян-забудовників.
КІЗ - організація громадян-забудовників, як правило, особисто беруть участь у будівництві будинку (будинків) з подальшою експлуатацією та управлінням ним (ними).
Згідно зі ст. 219 ЦК РБ члени житлового, житлово-будівельного чи іншого споживчого кооперативу, які повністю внесли свій пайовий внесок за приміщення, надане їм кооперативом у користування, набувають право власності на нього з моменту оформлення цього права. Постановою Ради Міністрів Республіки Білорусь від 19 лютого 2002 р. № 224 визначено порядок оформлення, що передбачає оформлення права власності на будинки у вказаних кооперативах органами реєстрації і технічної інвентаризації при наявності довідки правління кооперативу про сплату його членом повністю пайового внеску.
У результаті використання громадянами всіх передбачених законодавством можливостей придбання житла частка приватного житла в загальному обсязі житлового фонду республіки до теперішнього часу наблизилася до 80%.
Права власника житлового приміщення закріплені в ст. 272 ГК РБ. Відповідно до даної статті, власник здійснює права володіння, користування і розпорядження належним йому житловим приміщенням відповідно до його призначення. Оскільки житлові приміщення призначені для проживання громадян, то громадянин - власник житлового приміщення може використовувати його для особистого проживання і проживання членів його сім'ї окремо або разом з сім'єю. Розміщення в житлових будинках промислових виробництв не допускається. Розміщення власником в належному йому житловому приміщенні організацій та їх підрозділів допускається тільки після перекладу цих приміщень у нежитлові, якщо інше не передбачено законодавчими актами. Переведення приміщень із житлових в нежитлові здійснюється в порядку, передбаченому житловим законодавством.
Власнику квартири в багатоквартирному будинку поряд з належним йому приміщенням, займаним під квартиру, належить також частка у праві власності на спільне майно будинку (ст. 274 ЦК РБ).
Власникам квартир в багатоквартирному будинку належать на праві спільної часткової власності спільні приміщення будинку, конструкції будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, що обслуговують більше однієї квартири.
Власник квартири не має права відчужувати свою частку у праві власності на спільне майно житлового будинку, а також здійснювати інші дії, що тягнуть передачу цієї частки окремо від права власності на квартиру.
Власники квартир для забезпечення експлуатації багатоквартирного будинку, користування квартирами та їх спільним майном має право створювати товариства власників. Товариство власників є некомерційною організацією, яка діє відповідно до законодавства про таких товариствах.
Відповідно до ст. 275 ЦК РБ члени сім'ї власника, проживає в належному йому житловому приміщенні, мають право користування цим приміщенням на умовах, передбачених житловим законодавством.
Згідно зі ст. 29 ЖК РБ до членів сім'ї наймача, власника житлового приміщення, члена організації громадян-забудовників відносяться його чоловік (дружина), їхні діти і батьки. Інші родичі, а також непрацездатні утриманці визнаються членами сім'ї наймача, власника житлового приміщення, члена організації громадян-забудовників, якщо вони проживають спільно з ним і ведуть спільне господарство. Інші громадяни, які проживають не менше п'яти років спільно з наймачем, власником житлового приміщення, членом організації громадян-забудовників і провідні е ним спільне господарство, можуть бути визнані в судовому порядку членами сім'ї цього наймача, власника житлового приміщення, члена організації громадян забудовників.
Перехід права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи є підставою для припинення права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника, якщо інше не передбачено житловим законодавством.
Члени сім'ї власника жилого приміщення може вимагати усунення порушень їх прав на житлове приміщення від будь-яких осіб, включаючи власника житлового приміщення.
Аналогічні права мають і члени сім'ї наймача. Згідно зі ст. 30 ЖК РБ члени сім'ї наймача, які проживають разом з ним і всесвіти в установленому РК РБ порядку, користуються нарівні з наймачем правами і виконують обов'язки, що випливають з договору найму житлового приміщення. Повнолітні члени сім'ї наймача несуть солідарну з ним відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з договору найму, якщо інше не передбачено письмовим договором між ними.
Члени сім'ї наймача мають право без згоди власника і наймача житлового приміщення вселити в займане ними жиле приміщення тільки своїх неповнолітніх дітей.
Якщо члени сім'ї наймача перестали бути членами його сім'ї, але продовжують проживати в цьому ж житловому приміщенні, вони зберігають свої права і обов'язки, якщо інше не встановлено ЖК РБ та укладеного між ними письмовою угодою про порядок користування житловим приміщенням.
Статтями 30, 110, 116 ЖК РБ передбачено, що члени сім'ї члена організації громадян-забудовників мають право користування житловим приміщенням нарівні з членом організації громадян-забудовників, якщо при їх вселенні не було іншого письмової угоди.
Члени сім'ї члена організації громадян-забудовників беруть участь у витратах по утриманню житлового приміщення на умовах, передбачених РК РБ, якщо інше не встановлено іншими актами законодавства. Якщо члени сім'ї члена організації громадян-забудовників перестали бути членами його сім'ї, але продовжують проживати в цьому ж житловому приміщенні, вони зберігають усі права та обов'язки, якщо інше не встановлено законодавством Республіки Білорусь та укладеного з ними письмовою угодою про порядок користування житловим приміщенням.
Крім того, вони мають право користування житловим приміщенням нарівні з власником цього приміщення, якщо при їх вселенні не було іншого письмової угоди.
Члени сім'ї власника житлового приміщення мають право без згоди власника вселяти в житлові приміщення, надані їм у користування, своїх неповнолітніх дітей. Вселення членами сім'ї інших громадян дозволяється лише за згодою власника житлового приміщення.
Права і обов'язки членів сім'ї власника жилого приміщення може бути змінені власником і членами його сім'ї тільки з їх (його) згоди у письмовій формі.
Власник житлового приміщення і повнолітні члени його сім'ї несуть солідарну відповідальність за зобов'язаннями, пов'язаними з користуванням та утриманням житлового приміщення, допоміжних приміщень житлового будинку та прибудинкової території.
Якщо члени сім'ї власника житлового приміщення перестали бути членами його сім'ї, але продовжують проживати в цьому житловому приміщенні, вони зберігають свої права і обов'язки, якщо інше не встановлено ЖК РБ та укладеного з ними письмовою угодою про порядок користування житловим приміщенням.
Згідно з ч. 4 ст. 275 ЦК РБ відчуження житлового приміщення, в якому проживають неповнолітні члени сім'ї власника приміщення, допускається тільки за згодою органу опіки та піклування. Даючи таку згоду, орган опіки та піклування повинен з'ясувати, де будуть проживати неповнолітні члени власника житлового приміщення після переходу права власності житлового приміщення до нового власника і чи не будуть погіршені їхні житлові умови. У разі негативної відповіді на це питання орган опіки та піклування не повинен давати згоди на відчуження житлового приміщення. Угода про відчуження житлового приміщення, в якому проживають неповнолітні члени сім'ї власника, вчинене без згоди органу опіки та піклування, тягне за собою наслідки, передбачені п. 1 ст. 167 ЦК РБ, - визнання такої угоди незначною.
5. Державний житловий фонд. Підстави для отримання державного житла. Договір найму
Державний житловий фонд складається з республіканського та комунального. Республіканський житловий фонд - це житлові будинки і житлові приміщення, що знаходяться в республіканській власності і передані в господарське відання або оперативне управління республіканських державних організацій. Комунальний житловий фонд - це фонд, що включає житлові будинки і жилі приміщення в нежитлових будинках, що знаходяться у власності адміністративно-територіальних одиниць.
Житлові приміщення в будинках комунального житлового фонду надаються громадянам за рішенням відповідних виконавчих органів за участю громадської комісії або адміністрації організації і відповідного профспілкового комітету, в господарському віданні або оперативному управлінні яких вони перебувають. Житлові приміщення в будинках республіканського житлового фонду - в аналогічному порядку. Житлові приміщення в будинках державного житлового фонду надаються громадянам на умовах договору найму.
Згідно зі ст. 27 ЖК РБ договір найму житлового приміщення-угоду, за яким одна сторона (наймодавець) зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) жиле приміщення у володіння та користування за плату.
Договір найму житлового приміщення укладається у письмовій формі. Типові договори найму житлових приміщень затверджуються в порядку, встановленому Радою Міністрів Республіки Білорусь. Постановою Ради Міністрів Республіки Білорусь від 17 березня 2006 р. № 371 затверджено Типовий договір найму житлового приміщення в будинках державного житлового фонду.
Чинне житлове законодавство для тих громадян, які претендують на отримання державного житла, вимагає обов'язкової постановки на облік в якості потребують поліпшення житлових умов. З постановкою на облік потребуючих поліпшення житлових умов законодавство пов'язує настання низки серйозних наслідків. Тільки громадяни, які перебувають на такому обліку, можуть одержати жиле приміщення в користування в будинках державного житлового фонду, субсидію і пільговий кредит на будівництво (реконструкцію) або придбання житлового приміщення.
У тих громадян, які пов'язують свої надії на вирішення «житлового питання» з наймачем, є можливість отримати службове жиле приміщення, житло з відомчого житлового фонду або хоча б гуртожиток.
Службові жилі приміщення надаються громадянам у зв'язку з характером їх трудових відносин. Під службові приміщення виділяються окремі квартири. Житлове приміщення включається до числа службових за рішенням відповідних виконавчих і розпорядчих органів. Перелік категорій працівників, яким може бути надано службові житлові приміщення, встановлюється Президентом і Радою Міністрів Республіки Білорусь. Так, наприклад, указом Президента від 19 травня 1999 р. № 286 «Про створення спеціального службового фонду» наказано створити спеціальний службовий житловий фонд, що включає республіканський та обласної спеціальні службові житлові фонди, що знаходяться у віданні Управління справами Президента Республіки Білорусь, і районні спеціальні службові фонди, що знаходяться у віданні облвиконкомів. Цим указом затверджено і перелік посад, що дають право на одержання жилих приміщень згаданого фонду та правовий режим таких житлових приміщень.
Крім цього фонду є службові житлові приміщення, що надаються працівникам на час виконання певної роботи. Постановою Ради Міністрів Республіки Білорусь від 19 липня 1999 р. № 1098 «Про виділення у вводяться в експлуатацію будинках державного житлового фонду частини загальної площі для використання під службові житлові приміщення» наказано до цього фонду зараховувати до 2% введеної в експлуатацію площі. Договір найму службового жилого приміщення укладається, як правило, на час роботи на підставі рішення уповноваженого органу про надання службового жилого приміщення.
Працівники, які припинили трудові відносини з наймачем, підлягають виселенню з службового жилого приміщення без надання іншого житлового приміщення. Разом з тим, статтею 96 ЖК РБ передбачено, що ряд категорій громадян не може бути виселений із службового житлового приміщення без надання іншого житлового приміщення.
У державному житловому фонді виділяється відомчий житловий фонд. У нього включені житлові будинки і жилі приміщення в нежитлових будинках, призначені для надання жител працівникам державних організацій, у віданні яких знаходиться це житло.
Гуртожитки надаються на період роботи або навчання громадян. Їхній правовий режим встановлений нормами ЖК РБ та Положенням про гуртожитки, затвердженого постановою Ради Міністрів Республіки Білорусь від 15 вересня 1999 р. № 1437.
У контексті прояву державної турботи про соціально уразливих громадян в ЖК РБ вперше введено термін - «житлове приміщення соціального користування». Згідно зі ст. 1 ЖК РБ житло соціального користування являє собою квартири державного житлового фонду з типовими споживчими якостями. Житло соціального користування має право отримати один раз безкоштовно в користування малозабезпечені непрацездатні громадяни, які перебувають на квартирному обліку, а також громадяни, які мають право на позачергове одержання жилих приміщень. Це громадяни, житлові приміщення яких в результаті стихійних лих, техногенних і соціальних катастроф стали непридатними для проживання, в певних випадках - діти-сироти та діти, які залишилися без піклування батьків, а також хворі на активну форму туберкульозу.
Таке житло надається за нормою в межах 15-20 кв. метрів загальної площі на одну людину. Перевищення цієї норми можливо у разі надання однокімнатної квартири, надання житла з урахуванням права на додаткову площу, і якщо житло призначене для осіб різної статі, крім подружжя.
Права громадян, які проживають у житлових приміщеннях соціального користування, суттєво обмежені: вони не вправі обміняти, поділити чи приватизувати займане житло. Підставою для вселення в таке житлове приміщення є не традиційний ордер, а договір найму.
Для задоволення потреби у житлі деяких соціально уразливих груп населення призначені і спеціальні житлові будинки, зокрема:
- Будинки-інтернати, територіальні центри спеціального обслуговування для престарілих та інвалідів;
- Спеціальні будинки для ветеранів, людей похилого віку та інвалідів;
- Будинки для військовослужбовців, розташовані на закритих територіях.
- Будинки маневреного фонду. Згідно з Положенням про цей вид будинків, вони призначені для тимчасового проживання громадян у зв'язку з їх відселенням з житлових будинків, що підлягають капітальному ремонту або реконструкції, ремонт або реконструкція яких не можуть бути проведені без виселення проживаючих.
Порядок віднесення житлових будинків до категорії спеціальних, їх правовий режим, визначені відповідними нормативними актами. Житлові приміщення в спеціальних будинках надаються окремим категоріям громадян при настанні підстав, передбачених у положеннях про відповідні види спеціальних будинків. Рішення про це приймається органами, у віданні яких вони знаходяться. На підставі цього рішення вищевказані органи укладають з вселяється в нього громадянином або з його законним представником відповідний договір найму. Виселення з житлових приміщень у спеціальних будинках проводиться у зв'язку з припиненням підстав, за якими були надані і на інших підставах, передбачених законодавством. Так, виселення з будинків маневреного фонду може бути зроблене в зв'язку з закінченням капітального ремонту або реконструкції житлового будинку. Разом з тим військовослужбовці, убившіе для проходження служби в інші військові частини, звільняють житлові приміщення в таких будинках після забезпечення їх приміщеннями за новим місцем служби.
Підводячи підсумок розгляду питання про реальні можливості реалізації громадянами республіки свого права на житло, можна стверджувати, що, вони існують, але залежать від деяких обставин. Всіх споживачів житла в республіці можна розділити на кілька груп: добре забезпечені громадяни-неочереднікі і платоспроможні черговики. І ті й інші готові купувати житло у власність, але перші - без допомоги держави, а другі - з державною підтримкою. Третя група - громадяни, які мають право на державне житло. Важливо створити умови для задоволення житлових потреб представників усіх груп.
Список використаних джерел
1. Конституція Республіки Білорусь у 1994 р. (із змінами та доповненнями на республіканських референдумі 24 листопада 1996 р. і 17 жовтня 2004 р.) - Мн.: Амалфея, 2005. - 48 с.
2. Житловий кодекс Республіки Білорусь від 23 березня 1999 р. / / Нац. реєстр правових актів Респ. Білорусь. - 1999. - № 28. -2/23.
3. Про деякі заходи щодо регулювання житлових відносин: Указ Президента Респ. Білорусь від 29 листопада 2005 р. № 565 / / Нац. реєстр правових актів Респ. Білорусь. - 2005. - № 190. - 1 / 6977; 2007. - № 70. - 1 / 8420; № 235. - 1 / 8920; 2008. - № 135. - 1 / 9738; № 210. - 1 / 9972; 2009. - № 32. - 1 / 10444; № 131. - 1 / 10714; 2009. - № 276. - 1 / 11107.
4. Симчук, А. М. Правове регулювання житлових відносин: Коммент. та роз'яснення, форми док. / А. Н. Симчук. - Мінськ: Підручники і посібники, 2003.
5. Про затвердження типових договорів найму житлових приміщень державного житлового фонду: постанову Ради Міністрів Респ. Білорусь від 17 березня 2006 р. № 371 / / Нац. реєстр правових актів Респ. Білорусь. - 2006. - № 52. - 5 / 22049; 2009. - № 31. - 5 / 29208.
6. Про деякі питання застосування судами житлового законодавства: Постанова Пленуму Верховного Суду Респ. Білорусь від 30 березня 2000 р. № 3 / / Нац. реєстр правових актів Респ. Білорусь. - 2000. - № 37. - 6 / 218; 2007. - № 171. - 6 / 687.