Оцінка ринкової вартості двокімнатної квартири

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ
ПІВДЕННО-УРАЛЬСЬКИЙ ДЕРЖАВНИЙ УНІВЕРСИТЕТ
ФАКУЛЬТЕТ ПРАВА І ФІНАНСІВ
Контрольна робота
По курсу: Оцінка нерухомості
За темою: Оцінка ринкової вартості двокімнатної квартири
Виконав: ст. гр.: ПФ-544/З_
Шарапов О.В.
Перевірив: Циплакова Є.М.
Челябінськ, 2009

План
Глава 1. Передумови оцінки
1.1 Короткий виклад фактів і висновків
1.2 Основні припущення і обмежують умови
1.3 Призначення оцінки
1.4 Мета оцінки
1.5 Використовуване визначення вартості та дата оцінки
Глава 2. Опис і аналіз об'єкта оцінки
2.1 Опис об'єкта оцінки
2.2 Місце положення об'єкта оцінки
2.3 Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання
Глава 3. Визначення вартості об'єкта
3.1 Витратний підхід
3.2 Порівняльний підхід
3.3 Прибутковий підхід
Глава 4. Узгодження результатів і висновок ринкової вартості об'єкта
Використана література

Глава 1. Передумови оцінки

1.1 Короткий виклад фактів і висновків

1.2 Основні припущення і обмежують умови

Нижченаведені умови, допущення і обмеження є невід'ємною частиною цього звіту.
Загальні умови.
Цей звіт достовірний в повному обсязі і лише у зазначених у звіті цілях. Жодна їх Сторін не може використовувати звіт (або будь-яку його частину) інакше, ніж це передбачено договором про оцінку.
Положення про відповідальність.
У своїх діях Оцінювач виступав як незалежний виконавець. При проведенні оцінки Оцінювач виходив з того, що надана йому інформація є точною і достовірною, і не проводив її перевірки. Розмір винагороди оцінювача ні в якій мірі не пов'язаний з висновками про вартість оцінюваних об'єктів.
Звільнення від відповідальності.
Від оцінювача не потрібно з'являтися в суді або свідчити іншим чином з приводу об'єкта або оціненого майна, крім як на підставі офіційного виклику суду.
Опис майна.
Оцінювач не приймає на себе відповідальності за опис правового стану майна та питання, які передбачають обговорення юридичних аспектів права власності. Права власності на оцінювану нерухомість передбачаються повністю відповідними вимогами законодавства, якщо інше не обумовлено спеціально.
Рухоме і нерухоме майно об'єкта оцінюється вільним від яких би то не було прав утримання майна і боргових зобов'язань під заставу майна, якщо інше не обумовлено спеціально. Оцінювач виходив з того, що існує повна відповідність правового становища власності вимогам нормативних документів державного і місцевого рівня, або невідповідності такого рівня вказані, визначені і розглянуті в звіті.
Оцінювач не виробляв вимірювальних робіт на місцевості та не бере на себе відповідальності за таких.
Оцінювач не зобов'язаний наводити повний опис методик аналізу та розрахунків, є інтелектуальною власністю оцінювача.
Приховані характеристики і дефекти.
Оцінювач не несе відповідальності за оцінку стану об'єкта, приховані характеристики і дефекти, які неможливо виявити іншим шляхом, крім як звичайним візуальним оглядом або шляхом вивчення планів і специфікації.
Прикінцеві положення.
Інформація, оцінки й думки, отримані інструментом оцінки і що містяться в цьому звіті, були отримані з достовірних, на думку оцінювача, джерел. Тим не менш Оцінювач не може прийняти на себе відповідальність за точність цих даних, тому там, де це можливо, він робить посилання на джерело інформації.
Думка оцінювача щодо ринкової вартості об'єкта є дійсним тільки на дату, спеціального обумовлену в цьому звіті. Оцінювач не приймає на себе ніякої відповідальності за соціальні, економічні, фізичні або урядові зміни, які можуть відбутися після цієї дати, відбитися на ринкових чинниках і таким чином вплинути на судження оцінювача.
Звіт про оцінку містить професійну думку оцінювача щодо величини ринкової вартості власності. Це не є гарантією того, що власність буде продана згідно величиною оціненої вартості.
Конфіденційність.
Без письмової згоди оцінювача Замовник повинен прийняти умову зберігати конфіденційність у відношенні будь-якої інформації, отриманої від оцінювача. Згідно зі встановленими професійним стандартам, які залучаються до роботи експерти оцінювача також зберігають конфіденційність щодо будь-якої інформації, отриманої від Замовника, або розрахованої в ході дослідження відповідно до завдань оцінки.

1.3 Призначення оцінки

Призначенням цієї оцінки є визначення вартості ОБ'ЄКТА для реалізації майнових прав.

1.4 Мета оцінки

Метою цієї оцінки є визначення ринкової вартості ОБ'ЄКТА.

1.5 Використовуване визначення вартості та дата оцінки

Згідно з Федеральним законом "Про оціночної діяльності в Російській Федерації" від 29 липня 1998 р. № 135-ФЗ під ринковою вартістю об'єкта оцінки розуміється найбільш ймовірна ціна, по якій даний об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини, тобто коли:
одна зі сторін угоди не зобов'язана відчужувати об'єкт оцінки, а інша сторона не зобов'язана приймати виконання;
сторони угоди добре інформовані про предмет угоди і діють у своїх інтересах;
об'єкт оцінки представлений на відкритий ринок у формі публічної оферти;
ціна угоди представляє собою розумну винагороду за об'єкт оцінки і примусу до здійснення угоди щодо сторін угоди з будь-чиєї сторони не було;
платіж за об'єкт оцінки виражений у грошовій формі.
Оцінка проведена за станом на 25 травня 2009

Глава 2. Опис і аналіз об'єкта оцінки

2.1 Опис об'єкта оцінки

Опис об'єкта оцінки вироблено на підставі візуального огляду, а також Технічного паспорта на будову (приміщення) і споруду. Об'єктом оцінки є двокімнатна квартира, що складається з двох житлових кімнат, кухні, передпокої, одного вбудованої шафи, ванної, санвузла, однією лоджії, загальною корисною площею 43 кв. м., у тому числі житловою площею 27 кв. м., висота стелі - 2,7 м.
Квартира розташована в п'ятиповерховому панельному житловому будинку 1995 будівлі.
Розподіл площ:
Коридор - 2,5 кв. м.
Вбудована шафа - 0,5 кв. м.
кухня - 7 кв. м.
перший житлова кімната - 15 кв. м.
другий житлова кімната - 12 кв. м.
туалет - 2 кв. м.
ванна - 4,5 кв. м
Площі нежитлових приміщень відповідно до Технічного паспорту одній лоджії - 2 кв. м.
Електроосвітлення, газопостачання, каналізація, опалення, водопостачання (гаряче і холодне) - централізовані.
Передпокій - прямокутна. Підлоги - ковролін (імп), стіни пофарбовані водно-дисперсної фарбою (імп); вхідні двері - подвійна, внутрішня дерев'яна филенчатая; зовнішня двері - металеві; стеля пофарбований водно-дисперсної фарбою (імп). З передпокою є вхід до зали, в передпокої вбудований одна шафа; електроустановочні вироби - імпортні (Туреччина).
Житлова кімната - зал. Підлоги - ковролін (імп) по бетонній стяжці, стіни - шпалери шовкографія (імп), стеля - шпалери паперові тиснені (імп), вікна - подвійні - подвійні, стулкові, пофарбовані масляною фарбою; електроустановочні вироби - імпортні (Туреччина).
Житлова кімната - спальня. Підлоги - ковролін (імп) по бетонній стяжці, стіни - шпалери шовкографія (імп), стеля - шпалери паперові тиснені (імп), вікна - подвійні - подвійні, стулкові, пофарбовані масляною фарбою; електроустановочні вироби - імпортні (Туреччина).
Лоджія (із спальні). Підлоги - плитка керамічна метласька; стіни і стеля пофарбовані водно-дисперсної фарбою (імп), вікна - одинарні у всю стіну, пофарбовані масляною фарбою.
Кухня. Підлоги - лінолеум по бетонній стяжці і ДВП; стіни - шпалери вінілові (імп); стелі - шпалери паперові тиснені (імп); електроустановочні вироби - імпортні (Туреччина).
Ванна кімната. Підлога - керамічна плитка, стіни - кахельна плитка, стеля - плитка стельова; сантехніка: ванна, раковина, змішувач - імп., Двері - дерев'яні (ДВП) глуха однопільні обклеєна текстурованим полімерною плівкою.
Туалет. Підлога - керамічна плитка, стіни - кахель; стеля - плитка стельова; сантехніка: унітаз-комплект - імп., Двері - дерев'яні (ДВП) глуха однопільні обклеєна текстурованим полімерною плівкою; полиці - дерев'яні, обклеєні текстурованим полімерною плівкою.

2.2 Місце положення об'єкта оцінки

Об'єкт оцінки розташований в Тракторозаводском районі міста Челябінська за адресою вулиця Бажова будинок 50а, в 28-й територіально економічній зоні м. Челябінська
Об'єкт розташований в житловому районі, віддаленому від центру міста Челябінськ, з гарною транспортною доступністю і досить розвиненою інфраструктурою. Щільність забудови в цьому районі достатньо висока. Середній вік навколишніх житлових будинків близько 20 років.

2.3 Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання

Нерухомість - це майно, яке може використовуватися не одним, а кількома способами. Оскільки кожному способу використання об'єкта нерухомості відповідає певна величина його вартості, то перед проведенням оцінки вибирається один спосіб використання, званий найкращим і найбільш ефективним.
Висновок про найкращому використанні відображає думку оцінювача щодо найкращого використання власності, виходячи з аналізу стану ринку. Поняття "найкращий і найбільш ефективне використання", що застосовується в даному звіті, має на увазі таке використання, яке з усіх розумно можливих, фізично здійсненних, фінансово прийнятних, належним чином забезпечених і юридично допустимих видів використання має своїм результатом максимально високу поточну вартість землі.
Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання виконується шляхом перевірки відповідності розглянутих варіантів використання таким критеріям.
Законодавчий дозвіл: розгляд тих способів використання, які дозволені розпорядженнями про зонообразованіі, обмеженнями на приватну ініціативу, положеннями про історичні зонах і екологічним законодавством.
Фізична здійсненність: розгляд фізично реальних у даній місцевості способів використання.
Фінансова здійсненність: розгляд того, яке їх фізично здійсненне і дозволене законом використання буде давати прийнятний прибуток власникові ділянки.
Максимальна ефективність: розгляд того, яке з фінансово здійсненних використань буде приносити максимальний чистий дохід або максимальну поточну вартість.
Оскільки в даному випадку об'єктом оцінки є квартира в житловому п'ятиповерховому будинку, то найкращим використанням приймаємо використання в якості житла без розгляду інших варіантів.

Глава 3. Визначення вартості об'єкта

3.1 Витратний підхід

Станом на 1 травня 2009 року значення розрахункової вартості 1 кв. м. загальної площі становила 20 000 руб.
Таким чином, вартість 1 кв. м. загальної площі знову зведеного житла, приймається в розрахунках, дорівнює 20 000 руб.
Загальна площа квартири - 43 кв. м. На підставі цього розрахункова відновна вартість квартири:
20000 * 43 = 860000 крб.
У таблиці 3.1 наведено розрахунок вартості 1 кв. м. загальної площі, яка застосовується для даного об'єкта
Таблиця 3.1

Скоригована вартість 1 кв. м. загальної площі розглянутої квартири складає:
20000 * 1,518 = 30360 руб.
Загальна вартість будівельних матеріалів, виробів, послуг і робіт, використаних при виконанні робіт у квартирі з урахуванням установки дорівнює 100209,9.
З урахуванням даних у таблиці 3.1 розрахуємо вартість квартири
30360 * 43 = 1305480 крб.
Ринкова вартість витрат на виробництво ремонтних оздоблювальних робіт, зроблених в квартирі, становить 100209,9 руб.
Розрахуємо вартість квартири з урахуванням витрат на виробництво ремонтних оздоблювальних робіт:
1305480 + 100209,9 = 1405689,9 руб.
У нашому випадку величина накопиченого фізичного зносу становить 7,03%.
З урахуванням накопиченого фізичного зносу вартість об'єкта оцінки складе:
1405689,9 * (1 - (7,03 / 100)) = 1306869,9 руб.
Вартість об'єкта, отримана витратним методом з урахуванням округлення, становить: 130870

3.2 Порівняльний підхід

Підхід до оцінки з точки зору порівняння продажів грунтується на прямому порівнянні оцінюваного об'єкта з іншими об'єктами нерухомості, які були продані або включені до реєстру на продаж. Ринкова вартість нерухомості визначається ціною, яку заплатить типовий покупець за аналогічний за якістю і корисності об'єкт.
Порівняльний підхід найбільш діючий для об'єктів нерухомості, по яких є достатня кількість інформації про недавні угоди купівлі-продажу. Будь-яка відмінність умов продажу порівнюваного об'єкту від типових ринкових умов на дату оцінки повинне бути враховане при аналізі.
На день оцінки Оцінювач має інформацію за пропозиціями до продажу восьми об'єктів, порівнянних з аналізованим, розташованих у м. Челябінську, що мають приблизно аналогічну планування кімнат і однаковий набір комунальних послуг. У таблиці 3.2 наведені основні параметри цих об'єктів.

Таблиця 3.2
Таблиця 3.3
908, 909, 969, 974, 1000, 1100, 1188, 1225
Медіана - 987
Мода - 987
СР арифметичне - 1034
Висновок: ціна об'єкта оцінки 987 +1034 / 2 = 1010504 крб.

3.3 Прибутковий підхід

Підхід з точки зору доходу є процедуру оцінки вартості, виходячи з того принципу, що вартість нерухомості безпосередньо пов'язана з поточною вартістю всіх майбутніх чистих доходів, які принесе ця нерухомість. Іншими словами, інвестор набуває приносить дохід нерухомість на сьогоднішні гроші в обмін на право отримувати в майбутньому дохід від її комерційної експлуатації та від подальшого продажу.
Оскільки квартири в чистому вигляді не є об'єктами дохідної нерухомості, розрахунок вартості дохідним методом не проводиться.

Глава 4. Узгодження результатів і висновок ринкової вартості об'єкта

Використані в звіті методи розрахунку ринкової вартості дали такі результати:
витратний підхід - 1306870 крб.
порівняльний підхід - 1010504 крб.
На основі аналізу застосовності кожного підходу для оцінки даного об'єкту можна зробити наступні висновки.
Витратний підхід корисний в основному для оцінки об'єктів, унікальних за своїм виглядом і призначенням, для яких не існує ринку, або об'єктів з незначним зносом. Цього не можна сказати в повній мірі про даний об'єкт. В оцінці витрат на відтворення велика частка експертних суджень. Надана інформація, безумовно, має значення для наведеного вище аналізу, але не можна на нього занадто покладатися.
Порівняльний підхід відображає ту ціну, яка може виникнути на ринку. У той же час не варто надто довіряти вихідної інформації про умови продажу об'єктів, їх ціні та ін Крім того, оцінка суттєвих параметрів об'єкта проведена по укрупненої шкалою. Тим не менше можна вважати, що даний підхід буде мати найбільшу вагу при рішенні про остаточної вартості.
Обгрунтована ринкова вартість об'єкта оцінки (V, руб) визначається за формулою:
V = V ₁ * Q ₁ + V ₂ * Q ₂
де V ₁ і V ₂ - вартість об'єкта, визначена відповідно до витратним та порівняльним підходами, руб.;
Q ₁ і Q ₂ - середньозважене значення достовірності підходів відповідно.
Ринкова вартість об'єкта
V = 1306870 * 0,38 + 1010504 * 0,62 = 1123123 крб.
Таким чином, на основі наявної інформації і даних, отриманих в результаті проведення цього аналізу з застосуванням методик оцінки, можна зробити наступний висновок.
Ринкова вартість ОБ'ЄКТА оцінки, що включає в себе двокімнатну квартиру, розташовану за адресою: м. Челябінськ, вул. Бажова, д.50а, станом на 25 травня 2009 р., з урахуванням округлення становить: 1123000 крб.
Отримана оцінка ринкової вартості надалі може використовуватися в якості відправної точки в ході переговорів з партнерами при визначенні умов реалізації майнових прав, отримання кредитів по заставі майна, страхування, здачі в оренду, розгляду справ у суді по розділу майна і т.п.
Генеральний директор Шарапов О.В.

Використана література

1. Оцінка нерухомості: Підручник / За ред. А.Г. Грязнова, М.А. Федотової. - М.: Фінанси і статистика, 2005.
2. Інтернет-сайт Російського товариство оцінювачів - www.mrsa.ru
3. Левадна Н. Ринок нерухомості в Російській Федерації / / Інвест кур'єр. 1996р.
4. Лозебо А. Про права власності на нерухоме майно / / Економічний часопис. № 4.2003г.
5. Паттурі Я.В. Економіка нерухомості: Навчальний посібник. - Великий Новгород. 2002 р
6. Хаміна Д., Юрков Д. Ринок нерухомості очима ріелторів / / Економіка і життя. № 3.1999