Міністерство освіти Республіки Білорусь
Білоруський Національний Технічний Університет
Будівельний факультет
Кафедра «Економіка будівництва»
Допущена до захисту
Зав. кафедрою
___________________
«___» Червня 2006
Пояснювальна записка
дипломного проекту
«Оцінка ринкової вартості кафе і бари по вул. Червоної, 23 »
Спеціальність Е.01.03 «Економіка і управління на підприємстві»
Студент-дипломник
групи
Керівник:
Консультанти:
По розділу «Економіка будівництва»
По розділу «Технологія будівельного виробництва»
По розділу «Охорона праці та техніка безпеки»
Відповідальний за нормоконтроль
Обсяг проекту:
пояснювальна записка _____ сторінок
графічна частина _____ аркушів
Мінськ - 2006
Міністерство освіти Республіки Білорусь
Білоруський Національний Технічний Університет
Будівельний факультет
Кафедра «Економіка будівництва»
ЗАТВЕРДЖУЮ
Завідувач кафедрою
___________ ___________________
«___» ________ 2006
Завдання з дипломного проектування
студенту - дипломникові групи
Спеціальність Е.01.03 «Економіка і управління на підприємстві»
1. Тема проекту «Оцінка ринкової вартості кафе і бари по вул. Червоної, 23 »
Затверджено наказом ректора БНТУ від «___» ___________2006 р. № ___
2. Дата видачі завдання: «___» ____________2006 р.
3. Термін здачі закінченого проекту «___» __________ 2006
4. Вихідні дані до проекту:
4.1. _____________________________________________________________________
4.2. _____________________________________________________________________
4.3. _____________________________________________________________________
4.4. _____________________________________________________________________
4.5._____________________________________________________________________
5. Перелік підлягають розробці питань:
5.1. _____________________________________________________________________
5.2 ______________________________________________________________________
5.3.______________________________________________________________________
5.4. _____________________________________________________________________
5.5. _____________________________________________________________________
5.6.______________________________________________________________________
6. Перелік графічного матеріалу
6.1. _____________________________________________________________________
6.2. _____________________________________________________________________
6.3 ______________________________________________________________________
6.4. ______________________________________________________________________
6.5. _____________________________________________________________________
6.6. _____________________________________________________________________
6.7.______________________________________________________________________
6.8.______________________________________________________________________
7. Консультанти по розділах проекту:
7.1. «Економіка будівництва »___________________ ___________ ___________
7.2. «Технологія і організація виробництва робіт» _ _______________________
7.3. «Охорона праці та оружающей середовища »__________________________________________
7.4. «Організаційно-методичне забезпечення та нормоконтроль »_________________
_____________________________________________________________________________
8 Календарний графік роботи над проектом на весь період проектування із зазначенням
строків виконання окремих етапів:
Керівник _______________ ____________ _______
Студент-дипломник _______________ _____________ .______
прийняв завдання до виконання
Відомість обсягу дипломного проекту.
Реферат.
Дипломний проект містить 96 аркушів основного тексту, 67 таблиць,
5 ілюстрацій, список літератури з 6 найменувань.
Ключові слова: ОЦІНКА НЕРУХОМОСТІ, РИНКОВА ВАРТІСТЬ,
Витратний підхід, ВІДНОВЛЮВАЛЬНА ВАРТІСТЬ, ЗНОС, Прибутковий підхід, ставка дисконтування, ПОРІВНЯЛЬНИЙ ПІДХІД, ОБ'ЄКТИ-АНАЛОГИ.
У дипломному проекті була проведена оцінка ринкової вартості кафе і бари, розташованих за адресою вул. Червона, 23.
Оцінка ринкової вартості здійснювалась з використанням витратного, дохідного та порівняльного підходів, з подальшим узгодженням результатів за методом ієрархій.
У дипломному проекті проведено аналіз економічної ситуації в Республіці Білорусь, макро-і мікроекономічних параметрів, аналіз ринку нерухомості, аналіз місця розташування об'єктів оцінки, їх конструктивних особливостей, комунікацій, а також аналізу характеристик земельної ділянки об'єктів оцінки.
Оцінка ринкової вартості об'єкта з використанням витратного методу передбачає розрахунок вартості земельної ділянки, з урахуванням коригування на функціональне призначення об'єкта оцінки.
Оцінка ринкової вартості об'єкта дохідним методом виконувалась за методом капіталізації за нормою віддачі за чотирма варіантами прогнозу. Розрахунок ставки дисконтування виконаний за методом виділення внутрішньої норми рентабельності.
У дипломному проекті розроблена методика розрахунку коректувань на час продажу, місце розташування, співвідношення робітників і підсобних приміщень при оцінці ринкової вартості об'єктів порівняльним підходом.
Узгодження результатів оцінки вполнялось з використанням методу ієрархій, який дозволяє підвищити об'єктивність результатів оцінки ринкової вартості.
У дипломному проекті розроблена технологічна карта на виробництво малярних робіт в під'їздах житлового 9-поверхового будинку. Також розроблені заходи, пов'язані з охороною праці і пожежною безпекою при малярних роботах.
Методика розрахунку по методу порівняння продажів має практичне значення для практикуючих оцінювачів.
Дипломний проект виконаний з використанням програмних продуктів
Microsoft Word, Microsoft Exsel і OpenOffice Draw.
Зміст.
Вступ 9
Розділ 1. Характеристика об'єктів оцінки. 11
1.1 Аналіз економічної ситуації в Республіці Білорусь. 11
1.2 Аналіз столичного ринку нерухомості (торгівля, громадське харчування). 12
1.3 Аналіз місця розташування об'єкта оцінки. 13
1.4 Опис об'єкта. 14
Висновок. 16
Розділ 2. Оцінка об'єктів нерухомості витратним підходом. 17
2.1 Поняття ринкової вартості. 17
2.2 Методологічні основи оцінки витратним підходом. 17
2.3 Оцінка земельної ділянки. 17
2.4. Визначення вартості нового будівництва. 19
2.5 Визначення вартості поліпшень. 23
2.6. Оцінка величини накопиченого зносу. 29
2.7. Визначення ринкової вартості об'єкта витратним методом. 33
Висновок. 35
Розділ 3. Оцінка методом капіталізації доходу. 36
3.1 Методологічні основи оцінки методом капіталізації доходу. 36
3.2. Послідовність складання реконструйованого звіту про доходи. 37
3.3 Визначення потенційного валового доходу (PGI). 38
3.4 Визначення дійсного валового доходу. 39
3.5 Визначення операційних витрат (OE). 39
3.6 Складання реконструйованого звіту про доходи. 40
3.7 Прогнозування терміну проекту. 44
3.8 Методи визначення норми дисконтування. 44
3.9 Дисконтування грошових потоків. 47
Висновок. 53
Розділ 4. Оцінка методом порівняння продажів. 54
4.1. Методологічні основи оцінки порівняльним підходом. 54
4.2. Вихідна інформація за об'єктами - аналогам. 55
4.3. Оцінка об'єктів нерухомості методом коригувань. 56
Висновок. 68
Розділ 5. Узгодження результатів оцінки. 69
Висновок. 74
Розділ 6. Технологія будівельного виробництва. 75
6.1. Область застосування. 75
6.2. Характеристики застосовуваних матеріалів і виробів. 75
6.3. Потреба в матеріально - технічних ресурсах. 78
6.4. Організація і технологія будівельного процесу. 80
6.5 Контроль якості і приймання робіт. 88
6.6 Техніко-економічні параметри. 89
Розділ 7. Охорона праці і техніка безпеки. 90
7.1 Вказівки з техніки безпеки. 90
7.2 Пожежна безпека. 92
Висновок. 94
Список використаних джерел. 96
Введення.
Серед елементів ринкової економіки особливе місце займає нерухомість, яка виступає в якості засобів виробництва (земля, адміністративні, виробничі, складські, торговельні та інші будівлі та приміщення, а також інші споруди) і предмета чи об'єкта споживання (земельні ділянки, житлові будинки, дачі, квартири, гаражі).
Досвід становлення вітчизняного ринку нерухомості став підтвердженням тенденцій, характенрних для всіх країн з розвиненою економікою, а саме:
- Нерухомість становить основу національного багатства. Саме в об'єкти нерухомості - будівлях, спорудах, облаштованих територіях, - послідовно і неухильно акумулюється працю попередніх поколінь, забезпечуючи належний рівень життя як в сьогоденні, так і в майбутньому. За різними оцінками, нерухомість у всіх її формах становить близько половини всього накопиченого світового багатства;
- Ринок нерухомості є своєрідним генератором економічного зростання країни. Саме в об'єкти нерухомості різного призначення здійснюється початкове інвестування значної частини коштів, що, в кінцевому підсумку, призводить до якісних перетворень попиту і пропозиції та забезпечує позитивну макроекономічну динаміку розвитку.
Білоруський Національний Технічний Університет
Будівельний факультет
Кафедра «Економіка будівництва»
Допущена до захисту
Зав. кафедрою
___________________
«___» Червня 2006
Пояснювальна записка
дипломного проекту
«Оцінка ринкової вартості кафе і бари по вул. Червоної, 23 »
Спеціальність Е.01.03 «Економіка і управління на підприємстві»
Студент-дипломник
групи
Керівник:
Консультанти:
По розділу «Економіка будівництва»
По розділу «Технологія будівельного виробництва»
По розділу «Охорона праці та техніка безпеки»
Відповідальний за нормоконтроль
Обсяг проекту:
пояснювальна записка _____ сторінок
графічна частина _____ аркушів
Мінськ - 2006
Міністерство освіти Республіки Білорусь
Білоруський Національний Технічний Університет
Будівельний факультет
Кафедра «Економіка будівництва»
ЗАТВЕРДЖУЮ
Завідувач кафедрою
___________ ___________________
«___» ________ 2006
Завдання з дипломного проектування
студенту - дипломникові групи
Спеціальність Е.01.03 «Економіка і управління на підприємстві»
1. Тема проекту «Оцінка ринкової вартості кафе і бари по вул. Червоної, 23 »
Затверджено наказом ректора БНТУ від «___» ___________2006 р. № ___
2. Дата видачі завдання: «___» ____________2006 р.
3. Термін здачі закінченого проекту «___» __________ 2006
4. Вихідні дані до проекту:
4.1. _____________________________________________________________________
4.2. _____________________________________________________________________
4.3. _____________________________________________________________________
4.4. _____________________________________________________________________
4.5._____________________________________________________________________
5. Перелік підлягають розробці питань:
5.1. _____________________________________________________________________
5.2 ______________________________________________________________________
5.3.______________________________________________________________________
5.4. _____________________________________________________________________
5.5. _____________________________________________________________________
5.6.______________________________________________________________________
6. Перелік графічного матеріалу
6.1. _____________________________________________________________________
6.2. _____________________________________________________________________
6.3 ______________________________________________________________________
6.4. ______________________________________________________________________
6.5. _____________________________________________________________________
6.6. _____________________________________________________________________
6.7.______________________________________________________________________
6.8.______________________________________________________________________
7. Консультанти по розділах проекту:
7.1. «Економіка будівництва »___________________ ___________ ___________
7.2. «Технологія і організація виробництва робіт» _ _______________________
7.3. «Охорона праці та оружающей середовища »__________________________________________
7.4. «Організаційно-методичне забезпечення та нормоконтроль »_________________
_____________________________________________________________________________
8 Календарний графік роботи над проектом на весь період проектування із зазначенням
строків виконання окремих етапів:
| Етапи та зміст робіт | Обсяг,% | Термін здачі |
| 1. Переддипломна практика: отримання завдань від консультантів, збір вихідних матеріалів, вивчення технічної літератури за темою, складання пояснювальної записки, складання звіту по практиці | 20 | 2.03.06г. |
| 2. Підготовка 3 аркушів креслень і 40 сторінок пояснювальної записки для перевірки робочою комісією | 50 | 17.04.06г. |
| 3. Підготовка 6 аркушів креслень і 80 сторінок пояснювальної записки для перевірки робочою комісією | 75 | 15.05.06г. |
| 4. Підготовка дипломного проекту у повному обсязі для перевірки комісією по допуску до захисту | 100 | 12.06.06г. |
Студент-дипломник _______________ _____________ .______
прийняв завдання до виконання
Відомість обсягу дипломного проекту.
| Формат | Позначення-ня | Найменування | Кількість аркушів | Примітка-ня |
| А4 | Завдання з дипломного проектування | 1 | ||
| А4 | Пояснювальна записка | 96 | ||
| А1 | 1 | Опис ділянки землі і поліпшень | 1 | |
| А1 | 2 | Оцінка ринкової вартості об'єктів витратним підходом | 1 | |
| А1 | 3 | Складання реконструйованого звіту про доходи. Розрахунок ставки дисконтування | 1 | |
| А1 | 4 | Дисконтування грошових потоків. Оцінка ринкової вартості об'єктів дохідним підходом | 1 | |
| А1 | 5 | Характеристики об'єктів оцінки | 1 | |
| А1 | 6 | Оцінка ринкової вартості кафе методом порівняння продажів | 1 | |
| А1 | 7 | Оцінка ринкової вартості бару методом порівняння продажів | 1 | |
| А1 | 8 | Узгодження результатів оцінки методом ієрархій | 1 | |
Реферат.
Дипломний проект містить 96 аркушів основного тексту, 67 таблиць,
5 ілюстрацій, список літератури з 6 найменувань.
Ключові слова: ОЦІНКА НЕРУХОМОСТІ, РИНКОВА ВАРТІСТЬ,
Витратний підхід, ВІДНОВЛЮВАЛЬНА ВАРТІСТЬ, ЗНОС, Прибутковий підхід, ставка дисконтування, ПОРІВНЯЛЬНИЙ ПІДХІД, ОБ'ЄКТИ-АНАЛОГИ.
У дипломному проекті була проведена оцінка ринкової вартості кафе і бари, розташованих за адресою вул. Червона, 23.
Оцінка ринкової вартості здійснювалась з використанням витратного, дохідного та порівняльного підходів, з подальшим узгодженням результатів за методом ієрархій.
У дипломному проекті проведено аналіз економічної ситуації в Республіці Білорусь, макро-і мікроекономічних параметрів, аналіз ринку нерухомості, аналіз місця розташування об'єктів оцінки, їх конструктивних особливостей, комунікацій, а також аналізу характеристик земельної ділянки об'єктів оцінки.
Оцінка ринкової вартості об'єкта з використанням витратного методу передбачає розрахунок вартості земельної ділянки, з урахуванням коригування на функціональне призначення об'єкта оцінки.
Оцінка ринкової вартості об'єкта дохідним методом виконувалась за методом капіталізації за нормою віддачі за чотирма варіантами прогнозу. Розрахунок ставки дисконтування виконаний за методом виділення внутрішньої норми рентабельності.
У дипломному проекті розроблена методика розрахунку коректувань на час продажу, місце розташування, співвідношення робітників і підсобних приміщень при оцінці ринкової вартості об'єктів порівняльним підходом.
Узгодження результатів оцінки вполнялось з використанням методу ієрархій, який дозволяє підвищити об'єктивність результатів оцінки ринкової вартості.
У дипломному проекті розроблена технологічна карта на виробництво малярних робіт в під'їздах житлового 9-поверхового будинку. Також розроблені заходи, пов'язані з охороною праці і пожежною безпекою при малярних роботах.
Методика розрахунку по методу порівняння продажів має практичне значення для практикуючих оцінювачів.
Дипломний проект виконаний з використанням програмних продуктів
Microsoft Word, Microsoft Exsel і OpenOffice Draw.
Зміст.
Вступ 9
Розділ 1. Характеристика об'єктів оцінки. 11
1.1 Аналіз економічної ситуації в Республіці Білорусь. 11
1.2 Аналіз столичного ринку нерухомості (торгівля, громадське харчування). 12
1.3 Аналіз місця розташування об'єкта оцінки. 13
1.4 Опис об'єкта. 14
Висновок. 16
Розділ 2. Оцінка об'єктів нерухомості витратним підходом. 17
2.1 Поняття ринкової вартості. 17
2.2 Методологічні основи оцінки витратним підходом. 17
2.3 Оцінка земельної ділянки. 17
2.4. Визначення вартості нового будівництва. 19
2.5 Визначення вартості поліпшень. 23
2.6. Оцінка величини накопиченого зносу. 29
2.7. Визначення ринкової вартості об'єкта витратним методом. 33
Висновок. 35
Розділ 3. Оцінка методом капіталізації доходу. 36
3.1 Методологічні основи оцінки методом капіталізації доходу. 36
3.2. Послідовність складання реконструйованого звіту про доходи. 37
3.3 Визначення потенційного валового доходу (PGI). 38
3.4 Визначення дійсного валового доходу. 39
3.5 Визначення операційних витрат (OE). 39
3.6 Складання реконструйованого звіту про доходи. 40
3.7 Прогнозування терміну проекту. 44
3.8 Методи визначення норми дисконтування. 44
3.9 Дисконтування грошових потоків. 47
Висновок. 53
Розділ 4. Оцінка методом порівняння продажів. 54
4.1. Методологічні основи оцінки порівняльним підходом. 54
4.2. Вихідна інформація за об'єктами - аналогам. 55
4.3. Оцінка об'єктів нерухомості методом коригувань. 56
Висновок. 68
Розділ 5. Узгодження результатів оцінки. 69
Висновок. 74
Розділ 6. Технологія будівельного виробництва. 75
6.1. Область застосування. 75
6.2. Характеристики застосовуваних матеріалів і виробів. 75
6.3. Потреба в матеріально - технічних ресурсах. 78
6.4. Організація і технологія будівельного процесу. 80
6.5 Контроль якості і приймання робіт. 88
6.6 Техніко-економічні параметри. 89
Розділ 7. Охорона праці і техніка безпеки. 90
7.1 Вказівки з техніки безпеки. 90
7.2 Пожежна безпека. 92
Висновок. 94
Список використаних джерел. 96
Введення.
Серед елементів ринкової економіки особливе місце займає нерухомість, яка виступає в якості засобів виробництва (земля, адміністративні, виробничі, складські, торговельні та інші будівлі та приміщення, а також інші споруди) і предмета чи об'єкта споживання (земельні ділянки, житлові будинки, дачі, квартири, гаражі).
Досвід становлення вітчизняного ринку нерухомості став підтвердженням тенденцій, характенрних для всіх країн з розвиненою економікою, а саме:
- Нерухомість становить основу національного багатства. Саме в об'єкти нерухомості - будівлях, спорудах, облаштованих територіях, - послідовно і неухильно акумулюється працю попередніх поколінь, забезпечуючи належний рівень життя як в сьогоденні, так і в майбутньому. За різними оцінками, нерухомість у всіх її формах становить близько половини всього накопиченого світового багатства;
- Ринок нерухомості є своєрідним генератором економічного зростання країни. Саме в об'єкти нерухомості різного призначення здійснюється початкове інвестування значної частини коштів, що, в кінцевому підсумку, призводить до якісних перетворень попиту і пропозиції та забезпечує позитивну макроекономічну динаміку розвитку.
Економічної основної теорії оцінки нерухомості є положення про те, що в умовах досконалого конкурентного ринку ринкова вартість, отримана стандартними методами повинна мати близькі за величиною значення. Аналіз результатів оцінки свідчить про те, що отримані результати витратним, доходним та порівняльним методом відрізняються один від одного.
Вартість, отримана витратним підходом, не відображає повною мірою ринкової вартості оцінюваних об'єктів, оскільки в основі визначення вартості лежать витрати на будівництво, які перерозподіляються пропорційно обсягу і площі оцінюваних приміщень. Витратний метод дає занижену оцінку ринкової вартості.
Дохідний підхід базується на доходах від оренди за укладеними договорами оренди і прогнозах його зміни Прибутковий підхід виконаний у чотирьох моделях за видами оцінюваної нерухомості та враховує розвиток за найбільш імовірним варіантів розвитку подій. Хоча, договір оренди представлений замовником не відображає ринкової орендної плати, розгляд 4-х варіантів прогнозу зміни доходу за 5-річний період підвищує достовірність результатів розрахунку ринкової вартості. Тому методом дисконтування грошових потоків додана велика вагомість, ніж витратного.
Оцінка вартості в порівняльному підході виконана з використанням вартості продажу об'єктів аналогів за видами об'єктів нерухомості, з урахуванням проведення коректувань на відмінності об'єктів оцінки від об'єктів аналогів. Відкрита інформація з продажу аналогів обмежена. Однак середня вартість 1м2 аналогічних приміщень виставлених на продаж на дату оцінки та проданих два три роки тому свідчить про достовірність отриманої інформації. Тому, ринкова вартість, отримана в методі порівняння продажів, є найбільш вірогідною. Порівняльний метод у більшою мірою відображає рівень купівельної спроможності потенційних інвесторів на сьогоднішній день, ніж потенційні можливості об'єкта.
Аналіз результатів оцінки, їх достовірність, надійність отриманої інформації, облік перспектив розвитку, вплив зовнішніх факторів, перевірені з використанням методу аналізу ієрархій, c допомогою якого визначена вагомість кожного результату в узгодженій вартості оцінюваних об'єктів.
При визначенні вагомості отриманих результатів за методом ієрархій виділено три фактори:
· Повноцінність представленої інформації
· Достовірність розрахунку ринкової вартості
· Вплив зовнішніх факторів
Оскільки повноцінність вихідної інформації, достовірність результату розрахунку ринкової вартості і вплив зовнішніх факторів на результати оцінки за типами оцінюваних об'єктів, однакова, вагомість ціноутворюючих факторів прийнята рівною для обох оцінюваних об'єктів.
Карта ваг ціноутворюючих факторів представлена в таблиці 5.2.
Таблиця 5.2.
Карта ваг ціноутворюючих факторів при узгодженні ринкової вартості.
Таким чином, при оцінці кафе і бари вагомість трьох факторів, що впливають на результати оцінки, розподілилася таким чином:
повноцінність представленої інформації - 19,7%, достовірність розрахунку ринкової вартості - 53,5%, вплив зовнішніх факторів на результати оцінки - 26,80%.
Оцінка вагомості кожного з факторів на методах оцінки по оцінюваних об'єктів представлена в таблицях 5.3 -5.5.
Таблиця 5.1
Розрахунок вагомості фактора
«Вірогідність і повнота поданої інформації»
Таким чином, вагомість впливу достовірності та повноти представленої інформації на результати оцінки в витратному підході -11%, дохідному підході-48%, а в порівняльному підході-41%.
Таблиця 5.2
Розрахунок вагомості фактора «Вірогідність відображення ринкової вартості»
Таким чином, вагомість впливу ймовірності відображення ринкової вартості на результати оцінки об'єктів у витратному підході -10,1%, дохідному підході-46, 6%, а в порівняльному підході-43, 3%
Таблиця 5.3
Розрахунок вагомості фактора «Вплив зовнішніх чинників»
Таким чином, вагомість впливу зовнішніх факторів на результати оцінки в витратному підході -11%, дохідному підході-22%, а в порівняльному підході-67%. Результати розрахунку вагою по підходам представлені в таблиці 5.4
Таблиця 5.4
Зведена таблиця вагомості з методів розрахунку
Таким чином, використання методу ієрархій для визначення вагомості результатів, отриманих різними методами оцінки, показало, що результатам, отриманим витратним методом необхідно надати вагомість 11%, доходному підходу - 40%; порівняльного підходу 49%.
Розрахунки погодженої ринкової вартості кафе і бари представлені в таблицях 5.5 та 5.6.
Таблиця 5.5
Розрахунок погодженої ринкової вартості по кафе.
Таким чином, узгоджена вартість кафе становить 433 467 дол.США або 932 821 тис. руб.
Таблиця 5.6
Розрахунок погодженої ринкової вартості по бару.
Таким чином, узгоджена вартість по бару становить 81 283 дол США або 174 210 тис. руб.
ВИСНОВОК:
узгоджена ринкова вартість вбудованих приміщень будівлі, розташованої за адресою:
м. Мінськ, вул. Червона, 23, визначена методом ієрархій за станом на 1.01.2006г. складає: 1098031 тис.руб. або 514 750 дол США
в т.ч.:
-Приміщень кафе 923 821 тис. рублів або 433 467 доларів США;
-Приміщень бару 174 210 тис. рублів або 81 283 доларів США.
Розділ 6. Технологія будівельного виробництва.
Технологічна карта на виконання малярних робіт.
6.1. Область застосування.
Технологічна карта розроблена на виконання малярних робіт з застосуванням ЗДПС (захисно - декоративного полімерного складу) у під'їздах 9-поверхового житлового будинку (див рис. 6.1, 6.2). Забарвленні підлягають стіни, загальною площею - 242 м2.
До складу малярних робіт з застосуванням ЗДПС входять:
- Підготовка поверхні;
- Нанесення ЗДПС.
6.2. Характеристики застосовуваних матеріалів і виробів.
ЗДПС представляє собою суміш полімерного сполучного і мінерального наповнювача на основі рідкого каучуку. Для нефактурна (гладкого) покриття внутрішніх поверхонь використовується складу ЗДПС-«Д»; товщина шару, що наноситься пензлем, валиком або розпилювачем - менше 1 мм. Нанесення складу проводиться при температурі не нижче +5 0 C.
Готове покриття з захисно-декоративних полімерних складів повинно відповідати вимогам ТУ 223 БССР 102-90, наведеним у таблиці 6.1.
Таблиця 6.1
Склади виготовляються централізовано і поставляються на об'єкт готовими до застосування в поліетиленових бочках емость 120л. згідно ОСТ 6-19-500-78.
Склади транспортуються всіма видами закритого транспорту відповідно до правил перевезення вантажів, що діють на даному виді транспорту. При транспортуванні складів повинно бути виключено попадання атмосферних опадів
і порушення однорідності.
Рис.6.1
Вартість, отримана витратним підходом, не відображає повною мірою ринкової вартості оцінюваних об'єктів, оскільки в основі визначення вартості лежать витрати на будівництво, які перерозподіляються пропорційно обсягу і площі оцінюваних приміщень. Витратний метод дає занижену оцінку ринкової вартості.
Дохідний підхід базується на доходах від оренди за укладеними договорами оренди і прогнозах його зміни Прибутковий підхід виконаний у чотирьох моделях за видами оцінюваної нерухомості та враховує розвиток за найбільш імовірним варіантів розвитку подій. Хоча, договір оренди представлений замовником не відображає ринкової орендної плати, розгляд 4-х варіантів прогнозу зміни доходу за 5-річний період підвищує достовірність результатів розрахунку ринкової вартості. Тому методом дисконтування грошових потоків додана велика вагомість, ніж витратного.
Оцінка вартості в порівняльному підході виконана з використанням вартості продажу об'єктів аналогів за видами об'єктів нерухомості, з урахуванням проведення коректувань на відмінності об'єктів оцінки від об'єктів аналогів. Відкрита інформація з продажу аналогів обмежена. Однак середня вартість 1м2 аналогічних приміщень виставлених на продаж на дату оцінки та проданих два три роки тому свідчить про достовірність отриманої інформації. Тому, ринкова вартість, отримана в методі порівняння продажів, є найбільш вірогідною. Порівняльний метод у більшою мірою відображає рівень купівельної спроможності потенційних інвесторів на сьогоднішній день, ніж потенційні можливості об'єкта.
Аналіз результатів оцінки, їх достовірність, надійність отриманої інформації, облік перспектив розвитку, вплив зовнішніх факторів, перевірені з використанням методу аналізу ієрархій, c допомогою якого визначена вагомість кожного результату в узгодженій вартості оцінюваних об'єктів.
При визначенні вагомості отриманих результатів за методом ієрархій виділено три фактори:
· Повноцінність представленої інформації
· Достовірність розрахунку ринкової вартості
· Вплив зовнішніх факторів
Оскільки повноцінність вихідної інформації, достовірність результату розрахунку ринкової вартості і вплив зовнішніх факторів на результати оцінки за типами оцінюваних об'єктів, однакова, вагомість ціноутворюючих факторів прийнята рівною для обох оцінюваних об'єктів.
Карта ваг ціноутворюючих факторів представлена в таблиці 5.2.
Таблиця 5.2.
Карта ваг ціноутворюючих факторів при узгодженні ринкової вартості.
| № п / п | Найменування ціноутворюючих факторів | Повноцінного ність предс тавленія інформації | Достовірність розрахунку ринкової вартості | Вплив зовнішніх факторів | Середнє значення | Вага фактора |
| 1 | Повноцінність представленої інформації | 1 | 0,2 | 0,50 | 0,46 | 19,70% |
| 2 | Достовірність розрахунку ринкової вартості | 5 | 1 | 0,40 | 1,26 | 53,50% |
| 3 | Вплив зовнішніх факторів | 2 | 0,4 | 1,00 | 0,63 | 26,80% |
| Сума | 6,00 | 1,60 | 1,90 | 2,36 | 100,00% | |
| Li | 2,55 | 2,55 | 2,55 | 2,55 | ||
| Індекс узгодженості експертних оцінок | -0,23 | |||||
| Індекс випадкової узгодженості | 0,58 | |||||
| Ставлення узгодженості | -0,39 | |||||
повноцінність представленої інформації - 19,7%, достовірність розрахунку ринкової вартості - 53,5%, вплив зовнішніх факторів на результати оцінки - 26,80%.
Оцінка вагомості кожного з факторів на методах оцінки по оцінюваних об'єктів представлена в таблицях 5.3 -5.5.
Таблиця 5.1
Розрахунок вагомості фактора
«Вірогідність і повнота поданої інформації»
| № п / п | Варіанти | витратний | дохідний | порівняльний | Середнє | Вага об'єкта |
| 1 | витратний | 1 | 1 / 3 | 1 / 5 | 0,41 | 11% |
| 2 | дохідний | 3 | 1 | 1 2 / 3 | 1,71 | 48% |
| 3 | порівняльний | 5 | 3 / 5 | 1 | 1,44 | 41% |
| Сума | 9,00 | 1,93 | 2,87 | 3,56 | 100% | |
| L i | 0,99 | 0,928 | 1,175333 | 3,09 | ||
| Індекс узгодженості експертних оцінок | 0,05 | |||||
| Індекс випадкової узгодженості | 0,58 | |||||
| Ставлення узгодженості | 0,08 | |||||
Таблиця 5.2
Розрахунок вагомості фактора «Вірогідність відображення ринкової вартості»
| № п / п | Варіанти | витратний | дохідний | порівняльний | Середнє | Вага об'єкта |
| 1 | витратний | 1 | 1 / 4 | 1 / 5 | 0,368403 | 10,10% |
| 2 | дохідний | 4 | 1 | 1,25 | 1,71 | 46,60% |
| 3 | порівняльний | 5 | 4 / 5 | 1 | 1,59 | 43,30% |
| Сума | 10,00 | 2,05 | 2,45 | 3,67 | 100% | |
| L i | 1,01 | 0,9553 | 1,06085 | 3,03 | ||
| Індекс узгодженості експертних оцінок | 0,01 | |||||
| Індекс випадкової узгодженості | 0,58 | |||||
| Ставлення узгодженості | 0,02 | |||||
Таблиця 5.3
Розрахунок вагомості фактора «Вплив зовнішніх чинників»
| № п / п | Варіанти | витратний | дохідний | порівняльний | Середнє | Вага об'єкта |
| 1 | витратний | 1 | 1 / 2 | 1 / 6 | 0,44 | 11,00% |
| 2 | дохідний | 2 | 1 | 1 / 3 | 0,87 | 22,00% |
| 3 | порівняльний | 6 | 3 | 1 | 2,62 | 67,00% |
| Сума | 9,00 | 4,50 | 1,50 | 3,93 | 100,00% | |
| L i | 0,99 | 0,99 | 1,005 | 2,99 | ||
| Індекс узгодженості експертних оцінок | -0,01 | |||||
| Індекс випадкової узгодженості | 0,58 | |||||
| Ставлення узгодженості | -0,01 | |||||
Таблиця 5.4
Зведена таблиця вагомості з методів розрахунку
| Найменування ціноутворюючих факторів | Вага фактора | Вага об'єкта з даного фактору | ||
| витратний | дохідний | порівняльний | ||
| Достовірність і повнота поданої інформації | 19,70% | 11,00% | 48,00% | 41,00% |
| Вірогідність відображення ринкової вартості | 53,50% | 10,10% | 46,60% | 43,30% |
| Вплив зовнішніх факторів | 26,80% | 11,00% | 22,00% | 67,00% |
| Разом вага варіантів | 100,00% | 11,00% | 40,00% | 49,00% |
Розрахунки погодженої ринкової вартості кафе і бари представлені в таблицях 5.5 та 5.6.
Таблиця 5.5
Розрахунок погодженої ринкової вартості по кафе.
| Найменування ціноутворюючих факторів | Одиниця виміру | Вага об'єкта з даного фактору | ||
| витратний | дохідний | порівняльний | ||
| Результати розрахунку вартості за методами | дол США | 245 415 | 406 585 | 497 627 |
| Вага варіантів розрахунку | % | 11,00% | 40,00% | 49,00% |
| Вагова вартість | дол США | 26 996 | 162 634 | 243 837 |
| Узгоджена ринкова вартість, | дол США | 433 467 | ||
Таблиця 5.6
Розрахунок погодженої ринкової вартості по бару.
| Найменування ціноутворюючих факторів | Одиниця виміру | Вага об'єкта з даного фактору | ||
| витратний | дохідний | порівняльний | ||
| Результати розрахунку вартості за методами | дол США | 33 102 | 68 838 | 102 260 |
| Вага варіантів розрахунку | % | 11,00% | 40,00% | 49,00% |
| Вагова вартість | дол США | 3641 | 27 535 | 50 107 |
| Узгоджена ринкова вартість | дол США | 81 283 | ||
ВИСНОВОК:
узгоджена ринкова вартість вбудованих приміщень будівлі, розташованої за адресою:
м. Мінськ, вул. Червона, 23, визначена методом ієрархій за станом на 1.01.2006г. складає: 1098031 тис.руб. або 514 750 дол США
в т.ч.:
-Приміщень кафе 923 821 тис. рублів або 433 467 доларів США;
-Приміщень бару 174 210 тис. рублів або 81 283 доларів США.
Розділ 6. Технологія будівельного виробництва.
Технологічна карта на виконання малярних робіт.
6.1. Область застосування.
Технологічна карта розроблена на виконання малярних робіт з застосуванням ЗДПС (захисно - декоративного полімерного складу) у під'їздах 9-поверхового житлового будинку (див рис. 6.1, 6.2). Забарвленні підлягають стіни, загальною площею - 242 м2.
До складу малярних робіт з застосуванням ЗДПС входять:
- Підготовка поверхні;
- Нанесення ЗДПС.
6.2. Характеристики застосовуваних матеріалів і виробів.
ЗДПС представляє собою суміш полімерного сполучного і мінерального наповнювача на основі рідкого каучуку. Для нефактурна (гладкого) покриття внутрішніх поверхонь використовується складу ЗДПС-«Д»; товщина шару, що наноситься пензлем, валиком або розпилювачем - менше 1 мм. Нанесення складу проводиться при температурі не нижче +5 0 C.
Готове покриття з захисно-декоративних полімерних складів повинно відповідати вимогам ТУ 223 БССР 102-90, наведеним у таблиці 6.1.
Таблиця 6.1
| Найменування показників | Необхідне значення |
| Міцність зчеплення з основою не менше, КПа | 0,65-0,7 |
| Водопроникність, не більше, кг / м 2 | 1,0 |
| Морозостійкість, не менше, цикл | 50 |
| Зовнішній вигляд | Еталон |
Склади транспортуються всіма видами закритого транспорту відповідно до правил перевезення вантажів, що діють на даному виді транспорту. При транспортуванні складів повинно бути виключено попадання атмосферних опадів
і порушення однорідності.
Рис.6.1
Рис 6.2
6.3. Потреба в матеріально - технічних ресурсах.
Потреба в матеріально-технічних ресурсах наведена у таблиці 6.2.
Таблиця 6.2.
Відомість потреби в матеріалах і виробах.
Перелік необхідних машин, механізмів, устаткування, технологічної оснастки і т.п. наведено в таблиці 6.3.
Таблиця 6.3.
Перелік машин, механізмів, устаткування, технологічного оснащення, інструменту, інвентаря і пристроїв.
Потреба в матеріально-технічних ресурсах наведена у таблиці 6.2.
Таблиця 6.2.
Відомість потреби в матеріалах і виробах.
| № п / п | Найменування матеріалу, вироби | Одиниця виміру | Витрата на 1 м2 | Кількість |
| 1 | ЗДПС - «Д» | Кг/м2 | 1,5 | 363 |
| 2 | Грунтовка | Кг/м2 | 0,02 | 4,84 |
| 3 | Вода | Л/м2 | 0,31 | 75,02 |
| 4 | Шліфувальна шкурка | м2 | 0,001 | 0,242 |
| 5 | Універсальний шпалевочний складу «Астра» | Кг/м2 | 0,2 | 48,4 |
Таблиця 6.3.
Перелік машин, механізмів, устаткування, технологічного оснащення, інструменту, інвентаря і пристроїв.
| № п / п | Найменування. | Марка. | Призначення | Кількість на ланку. |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 1 | Компресор | СО-7А | Подача стисненого повітря для нанесення складів | 1 |
| 2 | Електроміксер (дриль і спеціальні насадки) | ІЕ-1023А | Приготування складів | 1 |
| 3 | Пістолет - фарборозпилювач | СО-72 (71) | Нанесення декоративно-захисного покриття | 1 |
| 4 | Краскопульт з вудкою | СО-20А | Грунтування поверхонь | 1 |
| 5 | Валик малярний хутряної ВМ-100 | ГОСТ 10831-87 | Для нанесення складів | 2 |
| 6 | Валик малярний кутовий ОКМ-80 | ГОСТ 10831-87 | Для нанесення складів | 2 |
| Кельма | ГОСТ 9533-81 | Нанесення складів вручну і їх розрівнювання | 2 | |
| закінчення таблиці 6.3 | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 8 | Шпатель малярський сталевий | ГОСТ 10778-81 | Для нанесення шпаклівки і її розрівнювання | 2 |
| 9 | Шпатель малярський гумовий | ГОСТ 10778-81 | Для нанесення шпаклівки і її розрівнювання | 2 |
| 10 | Кисть махова | ГОСТ 10597-87 | Для промивання і грунтовки поверхні | 2 |
| 11 | Кисть малярська | ГОСТ 10597-87 | Для грунтування та фарбування поверхні | 2 |
| 12 | Зубило слюсарне | ГОСТ 7211-86 | Зруб напливів | 2 |
| 13 | Ськарпель | ТУ 22-278-73 | Зруб напливів | 2 |
| 14 | Щітка сталева | Очищення поверхні | 2 | |
| 15 | Терка | ГОСТ 25782-83 | Затірка поверхні | 2 |
| 16 | Напівтерток | ГОСТ 25782-83 | Затірка поверхні | 2 |
| 17 | Напівтерток пінопластовий | Затірка поверхні | 2 | |
| 18 | Лопата підбиральної | ЛП-1 ГОСТ 19596-87 | Прибирання сміття | 3 |
| 19 | Відро бляшане | ГОСТ 29558-82 | Підносить воду, розчину | 3 |
| 20 | Метр складаний | Вимірювання лінійних величин | 2 | |
| 21 | Рівень будівельний | ГОСТ 4916-83 | Визначення ухилів | 2 |
| 22 | Ящик для інструментів | Складування інструментів | 3 | |
| 23 | Ящик для розчину | ВО «Будмаш» | Для приготування складів | 2 |
| 24 | Респіратор | ГОСТ 12.4.004-74 | Захист органів дихання | 3 |
| 25 | Каска будівельна | ГОСТ 12.4.087-87 | Захист голови | 3 |
| 26 | Рукавиці | ГОСТ 12.4.020-82 | Захист рук | 3 |
| 27 | Костюм х / б | Захист тіла | 3 | |
| 28 | Столик-драбина | СО-1 ЦНІІОМПТ | Для обробки малогабаритних приміщень | 1 |
6.4. Організація і технологія будівельного процесу.
6.4.1. Підготовчі роботи.
6.4.1.1. Підготовка будівельного майданчика.
До початку робіт з оздоблення внтренніх поверхонь необходмо:
- Закінчити всі будівельно-монтажні роботи із забезпечення фронту робіт;
- Організувати освітлення робочих місць;
- Завести на об'єкт і підготувати до експлуатації механізм, пристрої, інструменти, інвентар;
- Доставити в необхідній кількості необхідні склади;
- Встановити засоби підмощування згідно проекту виробництва робіт;
- Очистити приміщення від сміття та залишків будівельних матеріалів;
- Робітників - обробників навчити способам обробки поверхонь захисно - декоративними полімерними сумішами;
- Провести інструктаж та ознайомлення робочих зі способами і прийомами безпечного ведення робіт і правилами утримання робочого місця;
- Перевірити механізми на холостому ходу, ретельно оглянути шланги, усунути злами і перегини.
6.4.1.2. Підготовчі роботи всередині будівлі.
До початку будівельних робіт в будівлі повинні бути виконані наступні роботи:
- Пристрій покрівлі;
- Установка перегородок, дверних і віконних блоків, підвіконних дощок, фрамужних коробок;
- Установка вбудованих шаф;
- Законопачені та ізольовані місця примикань віконних, дверних і балконних блоків;
- Пристрій гідроізоляції, теплозвукоізоляції і вирівнюючих стяжок перекриттів;
- Скління або зашивання віконних прорізів у зимовий час;
- Монтаж та випробування систем опалення каналізації, водопроводу, газопроводу;
- Оштукатурювання ніш під радіатори, місця проходження стояків;
- Прокладка і знеструмлення на час робіт прихованої електро проводки, прокладка проводки слабкострумових ліній;
- Очищення вентиляційних каналів, закладення тимчасових отворів;
- Очищення приміщень від сміття;
- Установка сходових огороджень;
- Установка сміттєпроводу.
6.4.1.3. Засоби підмощування.
- Пересувні підмостки;
- Столики обробники.
6.4.2. Технологія виконання робіт.
6.4.2.1. Технологічна послідовність виконання робіт.
Обробка зовнішніх і внутрішніх поверхонь защтіно - декоративними полімерними складами виконується в такій технологічній послідовності:
- Підготовка поверхні в залежності від її якості;
- Нанесення ЗДПС послідовно у два шари.
6.4.2.2. Підготовка поверхні.
Поверхня перед обробкою попередньо очищають від пилу, забруднень, жирових плям, сольового нальоту та інших речовин, здатних негативно вплинути на адгезію. Очищення проводиться за допомогою сталевих щіток і шпателів.
Жирові плями видаляють за допомогою разлічнх розчинників і спеціальних складів (5% розчин каустичної соди). Після видалення забруднень поверхню знепилюють стисненим повітрям.
Зруб напливів виробляють вручну за допомогою зубил, молотків з подвійним загостренням, скарпелем. На великих площах застосовуються електро-і пневмомолотки,
електричні щітки піскоструминні апарати.
Розміри раковин, місцевих напливів і западин на бетонних поверхнях не повинні перевищувати встановлених вимог ГОСТ 13015.0-81 *. На поверхні не допускається наявність тріщин, відшарувань від основи, механічних пошкоджень.
Усунення тріщин і раковин рекомендується проводити шпатлевочних составлм на основі сухої розчинної суміші № 604 (ВАТ «Забудова»), універсальним шпатлевочних складом (УШС) фірми «Арсен» або складом «Полімікс-РШ» і підмазувати ці місця вручну за допомогою шпателя.
Забарвлену поверхню стін необхідно промити мильоной водою і дати добре просохнути.
Перед нанесенням ЗДПС необхідно приготувати склад грунтовки і попередньо процідивши, нанести його на поверхню фарбопультом, валиком або пензлем.
Таблиця 6.4
Рецептура складу грунтовки:
| Найменування складу | Компоненти | |
| Грунтувальна вода, м | Вода, л | |
| Грунтовки | 300 | 5 |
6.4.2.3. Нанесення захисно - декоративного полімерного складу.
Для одного будинку слід використовувати склади з однієї партії. При нанесенні складів різних квітів на стику наклеюється малярська стрічка.
Перед вживанням склад необхідно розмішати.
Склад наноситься на суху поверхню послідовно в 2 шару шляхом повітряного розпилення за допомогою пістолета - фарборозпилювача з діаметром вихідного отвору 3-5 мм для дрібних фракцій і 5-7 мм для великих фракцій. Другий шар наноситься не менш ніж через 4 години. Компресор повинен забезпечувати тиск 5-8 атмосфер.
Нанесення складу проводиться при температурі не нижче +5 0 C.
Тривалість сушіння складу при температурі + 15 0 C і вологості навколишнього середовища 70% становить 1 годину (для складу ЗДПС - «Д»).
6.4.3. Чисельно-кваліфікаційний склад і організація праці в бригаді.
Внутрішні і зовнішні оздоблювальні роботи з нанесення ЗДПС виконуються ланкою малярів у кількості 3 чоловік, у тому числі:
маляр 5-го розряду - 1
маляр 3-го розряду - 2
Склад робіт, виконуваних малярами при подгтовке поверхні і нанесення ЗДПС наведено в таблиці 6.5. Роботу в ланках організовують так, щоб забезпечити продуктивність агрегату за допомогою якого проводиться нанесення ЗДПС.
Кількість ланок або робітників, що виконують окремі операції, підбираються з таким розрахунком, щоб час виконання цих операцій було приблизно однаковим з урахуванням технічних перерв.
Схема виробництва робіт з нанесення складу ЗДПС на захватці наведена на малюнку 6.4.
Схема виробництва робіт з підготовки поверхні і її грунтуванні валиком наведена на малюнку 6.5.
Таблиця 6.5.
| Види робіт | Професія | Раз ряд | Кол. чол | Виконувані операції |
| Підготовка поверхні | Маляр | 3 | 2 | Очищення поверхні і обезпилювання. Приготування грунтовочногораствора вручну. Розшивання тріщин з підмазування. Шліфування підмазаних місць. Нанесення шару грунтовки валиком. |
| Нанесення складу ЗДПС | Маляр | 5 3 | 1 2 | Нанесення оздоблювального шару захисно-декоративним полімерного складом пістолетом-розпилювачем. Розмітка поверхні та встановлення малярської стрічки. Захист прорізів від бризок поліетиленовою плівкою з закріпленням клейкою стрічкою. Підготовка, пересування і регулювання пістолета, заправка його барвником. Промивання шланга і пістолета. |
|
Рис 6.4.
|
Рис 6.5
Виконання внутрішніх оздоблювальних робіт починається з верхнього поверху будівлі.
Кожен поверх є захватки, розбитою на ділянки. Після закінчення робіт на поверсі ланки переходять на нижележащий поверх і виконують послідовно весь комплекс оздоблювальних робіт, обробку сходових клітин проводять після завершення робіт на всіх поверхах. Закінчивши всі роботи, обробники упорядковують інструмент та інвентар, шланги промивають водою.
6.4.5. Калькуляція трудових витрат на виконання внутрішніх робіт складом ЗДПС.
Калькуляція трудових витрат розрахована в таблиці 6.6.
Для очищення поверхні використовується компресор, для приготування грунтовки - електроміксер, для фарбування поверхні - пістолет-розпилювач.
Графік виконання будівельного процесу представлений в таблиці 6.7.
Калькуляція трудових витрат. Таблиця 6.6
Таблиця 6.7
Графік виробництва будівельних робіт.
Робочі дні.
| № | Обгрунтування | Найменування робіт | Єдін. вимір. | Обсяг | Норма часу на один., ч.-час/м.-час | Склад ланки | Норма часу на весь об'єм, ч.-час/м.-час | ||
| Професія | Розряд | Кол.чел. | |||||||
| 1 | 8-1-15 т.4 п.7б | Очищення поверхні і обезпилювання | 100 м2 | 2,42 | 0,31 / 0,15 | Маляр | 2 | 1 | 0,75 0,36 |
| 2 | 8-1-15 т.4 п.6б | Заповнення тріщин і раковин | 100 м2 | 0,242 | 0,32 | Маляр | 2 | 1 | 0,077 |
| 3 | 8-1-15 т.4 п.11а | Часткове підмазування нерівностей поверхні | 100 м2 | 0,242 | 2,4 | Маляр | 2 | 1 | 0,581 |
| 4 | 8-1-15 т.4 п.12а | Шліфування підмазаних поверхонь | 100 м2 | 0,242 | 0,72 | Маляр | 3 | 1 | 0,174 |
| 5 | Нормуванню-ня т.Г.2 | Приготування грунтувального розчину вручну | 100 м2 | 0,7986 | 0,8 / 0,51 | Маляр | 3 | 1 | 0,64 0,41 |
| 6 | Нанесення шару грунтовки пензлем | 100 м2 | 2,42 | 7,6 | Маляр | 3 | 1 | 18,39 | |
| 7 | 8-1-15 т.7 п.28б | Фарбування поверхні складом ЗДПС пістолетом-розпилювачем у два шари | 100 м2 | 2,42 | 9,2 / 9,2 | Маляр | 5 | 1 | 22,26 22,26 |
| 8 | Перенесення складів зі складу до місця проведення робіт | т. | 0,44 | 2,62 / - | Підсобний робітник | 1 | 1 | 1,15 - | |
| 9 | Перестановка риштовання | м2 настилу під-мості | 14,52 | 0,12 / - | Підсобний робітник | 1 | 2 | 1,74 - | |
| Усього: | 45,76 0,36 / 0,41 / 22,26 | ||||||||
Графік виробництва будівельних робіт.
| № | Найменування будівельних процесів | Од. ізм | Обсяг робіт | Трудо-ємність на весь обсяг робіт, чол-дн | 1 | 2 | 3 | 4 |
| 1 | Очищення поверхонь і обезпилювання | 100 м2 | 2,42 | ref SHAPE \ * MERGEFORMAT | ||||
| 2 | Заповнення тріщин і раковин | 100 м2 | 0,242 | 0,0096 | ||||
| 3 | Часткове підмазування нерівностей поверхні | 100 м2 | 0,242 | 0,0726 | ||||
| 4 | Шліфування подме-чених поверхонь | 100 м2 | 0,242 | 0,0218 | ||||
| 5 | Нанесення шару грунтовки пензлем | 100 м2 | 2,42 | 2,2988 | ||||
| 6 | Фарбування поверхні складом ЗДПС пістолетом-розпилювачем у два шари | 100 м2 | 2,42 | 2,7825 |
6.5. Контроль якості і приймання робіт.
Операційний контроль якості робіт з оздоблення поверхонь захисно - декоративним полімерним складом представлений в таблиці 6.8.
Таблиця 6.8.
6.6 Техніко - економічні показники.
Основні техніко - економічні показники наведені в таблиці 6.9.
Таблиця 6.9.
Техніко - економічні показники.
Розділ 7. Охорона праці.
7.1. Вказівки з техніки безпеки.
При виконанні робіт по обробці будівель слід керуватися вказівками СНіП III-4.
До початку робіт необхідно ознайомити робітників-обробників з проектом виробництва робіт і правилами техніки безпеки.
Учасках робіт, робочі місця в темний час доби, повинні бути освітлені відповідно до ГОСТ12.1.046, СНБ 2.04.05-98.
Складування складів проводиться в закритих складах розташованих на буд-майданчику або всередині оздоблюваною будівлі.
При виконанні робіт з приготування суміші слід керуватися указагіямі "Правил техніки безпеки і виробничої санітарії на підприємствах цементної промисловості".
До роботи з забарвлень допускаються робітники, які досягли 18-річного віку, пройшли медичний огляд.
Усі працюючі перед початком виконання робіт повинні бути ознайомлені з безпечними прийомами виконання робіт, пройти вступний інструктаж та інструктаж безпосередньо на робочому місці.
До управління механізмами для нанесення складу забарвлення допускаються особи, які мають право керувати ними.
Оператору необхідно знати: пристрій мехагізма, правила та інструкцію з його експлуатації і технічеому обслуговування, способи виконання робіт, технічекого вимоги до якості, види і властивості основних розчинів, які застосовуються при виробництві робіт.
При роботі з пневматичним інструментом необхідно переконатися у справності робочих частин інструменту (вудки, форсунки, пістолета фарборозпилювача) перевірити наявність та справність манометра, клейма, включати інструмент лише то після установки його в робочий в робоче положення.
Під час роботи категорично забороняється згинати або переламувати шланг.
Підключення (відключення) електроінструменту проводиться за вказівкою виконавця робіт черговим електромонтером з кваліфікаційною групою не нижче III. Електроінструмент, що має дефекти, підключати для роботи забороняється.
Усе електрообладнання ти електроінструменти повинні бути надійно заземлені. Особи, які обслуговують машину, повинні бути навчені прийомам звільнення потерпілого від електричного струму і правилам надання першої допомоги.
Особи, що допускаються до керування машинами та обладнанням з електроприводом, повинні мати кваліфікаційну групу не нижче II. Підтвердження кваліфікаційної групи слід проводити щорічно з записом в журнал перевірки знань з техніки безпеки.
Вживані при роботі машини, пріспообленія та інструменти мають бути випробувані у відповідності з нормами і термінами, передбаченими правилами Держгіртехнагляду і Держенергонагляду.
Забороняється:
-Працювати при несправному обладнанні;
-Допускати до робіт сторонніх;
-Від'єднувати повітряні шланги й рукави під тиском;
-Проводити розбирання, ремонт, регулювання, змащення і кріплення вузлів і деталей під час роботи машини (механізму);
-Залишати без нагляду інструмент, подключе6нний до мережі;
-Працювати з електроінструментом без заземлення.
Забороняється експлуатація бригадної комори при відсутності захисного вимикального або заземлювального пристрою.
Малярі, що завдають фарбувальні склади, повинні працювати в спецодязі, респіраторах, захисних окулярах і гумових рукавичках.
Робочі місця малярів повинні бути забезпечені інвентарними засобами підмощування (риштованням).
Відповідальність за забезпечення здорових і безпечних умов покладається на керівників робіт - майстра або виконроба.
Вантажно-розвантажувальні роботи слід здійснювати відповідно до вимог ГОСТ 12.3.009.
При застосуванні складів слід застосовувати індивідуальні засоби захисту за ГОСТ 12.4.020.
При застосуванні і зберіганні захисно-декоративних полімерних складів слід керуватися вимогами ППБ РБ 1.01-94 і ППБ-05-86.
7.2.Пожарная безпеку.
При виробництві робіт на захватках користування відкритим вогнем не допускається, так само повинно бути категорично заборонено паління.
Не дозволяється накопичувати на захватках лакофарбові речовини, їх слід зберігати в закритих металевих контейнерах у безпечному місці. На робочому місці дозволяється зберігати кількість не перевищує змінної потреби.
Протипожежне обладнання повинно утримуватися в справному, працездатному стані.
Робочі місця малярів повинні провітрюватися.
Електроустановки повинні бути у вибухобезпечному виконанні. Крім того повинні бути вжиті заходи, що запобігають виникненню і накопичення зарядів статичної електрики.
Висновок.
У дипломному проекті була проведена оцінка ринкової вартості кафе і бари, розташованих за адресою вул. Червона, 23.
Оцінка ринкової вартості здійснювалась з використанням витратного, дохідного та порівняльного підходів, з подальшим узгодженням результатів за методом ієрархій.
У дипломному проекті проведено аналіз економічної ситуації в Республіці Білорусь, макро-і мікроекономічних параметрів, аналіз ринку нерухомості, аналіз місця розташування об'єктів оцінки, їх конструктивних особливостей, комунікацій, а також аналізу характеристик земельної ділянки об'єктів оцінки. Зроблено висновок про привабливість об'єктів оцінки для потенційних інвесторів.
Оцінка ринкової вартості об'єкта з використанням витратного методу передбачає розрахунок вартості земельної ділянки, з урахуванням коригування на функціональне призначення об'єкта оцінки. Ринкова вартість вбудованих приміщень будівлі, розташованої за адресою:
м. Мінськ, вул. Червона, 23, певна витратним підходом станом на 1.01.2006г. склала: 599 368 тис.руб. або 278 517 дол США
в т.ч.:
-Приміщень кафе 528 133 тис. рублів або 245 415 дол США;
-Приміщень бару 71 235 тис. рублів або 33 102 доларів США.
Оцінка ринкової вартості об'єкта дохідним методом виконувалась за методом капіталізації за нормою віддачі по чотирьох Варіанти прогнозу. Розрахунок ставки дисконтування виконаний за методом виділення внутрішньої норми рентабельності. Ринкова вартість вбудованих приміщень будівлі, розташованої за адресою: м. Мінськ, вул. Червона, 23, певна дохідним підходом, за станом на 1.01.2006г становить:
Кафе - 874 970 920 рублів або 406 585 доларів США;
Бар - 148 139 176 рублів або 68 838 доларів США.
У дипломному проекті розроблена методика розрахунку коректувань на час продажу, місце розташування, співвідношення робітників і підсобних приміщень при оцінці ринкової вартості об'єктів порівняльним підходом. Ринкова вартість вбудованих приміщень будівлі, розташованої за адресою: м. Мінськ, вул. Червона, 23, визначена порівняльним підходом на 1.01.2006 р. складає: 1290957 тис.руб. або 599 887 дол США.
в т. ч.:
-Приміщень кафе -1070893 тис.руб. або 497 627 доларів США;
-Приміщень бару - 220 063 тис.руб. або 102 260 доларів США.
Узгодження результатів оцінки вполнялось з використанням методу ієрархій, який дозволяє підвищити об'єктивність результатів оцінки ринкової вартості. Узгоджена ринкова вартість вбудованих приміщень будівлі, розташованої за адресою:
м. Мінськ, вул. Червона, 23, визначена методом ієрархій за станом на 1.01.2006г. складає: 1098031 тис.руб. або 514 750 дол США
в т.ч.:
-Приміщень кафе 923 821 тис. рублів або 433 467 доларів США;
-Приміщень бару 174 210 тис. рублів або 81 283 доларів США
У дипломному проекті розроблена технологічна карта на виробництво малярних робіт в під'їздах житлового 9-поверхового будинку. Також розроблені заходи, пов'язані з охороною праці і пожежною безпекою при малярних роботах.
Методика розрахунку по методу порівняння продажів має практичне значення для практикуючих оцінювачів.
Дипломний проект виконаний з використанням програмних продуктів
Microsoft Word, Microsoft Exsel і OpenOffice Draw.
Список використаних джерел.
1. Грабово П.Г. «Економіка нерухомості»,
Москва - 1994 р.
2. Новіков Б.Д. «Ринок та оцінка нерухомості в Росії."
Москва - 2000 р.
3. Грязнов В.М. «Оцінка бізнесу»
Москва - 2003 р.
4. Атаєв С.С «Технологія будівельного виробництва»
Москва -1984 р.
5. Типова технологічна карта на виконання малярних робіт з використанням захисно - декоративного олімерного складу.
6. «Охорона праці: безпека при будівельних роботах». Випуск 4.
Мінськ - 2003 р.
Не можна не враховувати величезну соціальну роль нерухомості. З одного боку, нормальне функціонування ринку нерухомості завжди викликає позитивний соціальний ефект, - перш за все за рахунок такого виду нерухомості, як житло, яке має першорядний споживчий пріоритет. З іншого боку, відсутність ефективної державної системи, що включає нормативно-правові, фінансово - економічні та управлінські механізми, здатні різко знизити ринковий потенціал нерухомості, привести до небажаних соціальних наслідків. Операційний контроль якості робіт з оздоблення поверхонь захисно - декоративним полімерним складом представлений в таблиці 6.8.
Таблиця 6.8.
| Операції, що підлягають контролю | Склад контролю (Що перевіряється) | Спосіб контролю (як перевіряється) | Хто перевіряє, терміни контролю |
| Приймання оздоблювальних складів | Наявність паспортів і сертифікатів якості, Перевірка терміну годонім. | Візуально. | Майстер (виконроб) у процесі приймання. |
| Приймання поверхонь | Рівність, вертикальність і горизонтальність поверхонь. | Візуально і за допомогою рейки, виска і рівня. | Майстер (виконроб) при прийнятті поверхонь під штукатурку. |
| Підготовка поверхонь | очищення поверхні від пилу, бруду, жирових плям. Встановлення маяків. | Візуально і за допомогою рейки, виска і рівня. | Майстер (виконроб) у процесі роботи. |
| Грунтовка | Рівномірність грунтовки | Візуально. | Майстер (виконроб) при прийнятті виконаних робіт. |
| Приймання виконаного оздоблювального шару | Рівномірність і однорідність забарвлення, відсутність патьоків, зморшок і т.п. Колір, відповідність його зразку-еталону | Візуально. | Майстер (виконроб) при прийнятті виконаних робіт. |
Основні техніко - економічні показники наведені в таблиці 6.9.
Таблиця 6.9.
Техніко - економічні показники.
| № | Показники | Од. ізм. | Значення |
| 1 | Обсяг робіт | 100 м2 | 2,42 |
| 2 | Тривалість виконання робіт | дні | 3,78 |
| 3 | Загальна трудомісткість виконання робіт | чел.-дн. | 5,28 |
| 4 | Трудомісткість на одиницю вимірювання обсягу робіт | чел.-ч. | 17,45 |
| Витрати машинного часу на весь обсяг | |||
| 5 | - Для компресора | маш.-зм. | 0,045 |
| 6 | - Для електроміксера | маш.-зм. | 0,05 |
| 7 | - Для пістолета - розпилювача | маш.-зм. | 2,78 |
7.1. Вказівки з техніки безпеки.
При виконанні робіт по обробці будівель слід керуватися вказівками СНіП III-4.
До початку робіт необхідно ознайомити робітників-обробників з проектом виробництва робіт і правилами техніки безпеки.
Учасках робіт, робочі місця в темний час доби, повинні бути освітлені відповідно до ГОСТ12.1.046, СНБ 2.04.05-98.
Складування складів проводиться в закритих складах розташованих на буд-майданчику або всередині оздоблюваною будівлі.
При виконанні робіт з приготування суміші слід керуватися указагіямі "Правил техніки безпеки і виробничої санітарії на підприємствах цементної промисловості".
До роботи з забарвлень допускаються робітники, які досягли 18-річного віку, пройшли медичний огляд.
Усі працюючі перед початком виконання робіт повинні бути ознайомлені з безпечними прийомами виконання робіт, пройти вступний інструктаж та інструктаж безпосередньо на робочому місці.
До управління механізмами для нанесення складу забарвлення допускаються особи, які мають право керувати ними.
Оператору необхідно знати: пристрій мехагізма, правила та інструкцію з його експлуатації і технічеому обслуговування, способи виконання робіт, технічекого вимоги до якості, види і властивості основних розчинів, які застосовуються при виробництві робіт.
При роботі з пневматичним інструментом необхідно переконатися у справності робочих частин інструменту (вудки, форсунки, пістолета фарборозпилювача) перевірити наявність та справність манометра, клейма, включати інструмент лише то після установки його в робочий в робоче положення.
Під час роботи категорично забороняється згинати або переламувати шланг.
Підключення (відключення) електроінструменту проводиться за вказівкою виконавця робіт черговим електромонтером з кваліфікаційною групою не нижче III. Електроінструмент, що має дефекти, підключати для роботи забороняється.
Усе електрообладнання ти електроінструменти повинні бути надійно заземлені. Особи, які обслуговують машину, повинні бути навчені прийомам звільнення потерпілого від електричного струму і правилам надання першої допомоги.
Особи, що допускаються до керування машинами та обладнанням з електроприводом, повинні мати кваліфікаційну групу не нижче II. Підтвердження кваліфікаційної групи слід проводити щорічно з записом в журнал перевірки знань з техніки безпеки.
Вживані при роботі машини, пріспообленія та інструменти мають бути випробувані у відповідності з нормами і термінами, передбаченими правилами Держгіртехнагляду і Держенергонагляду.
Забороняється:
-Працювати при несправному обладнанні;
-Допускати до робіт сторонніх;
-Від'єднувати повітряні шланги й рукави під тиском;
-Проводити розбирання, ремонт, регулювання, змащення і кріплення вузлів і деталей під час роботи машини (механізму);
-Залишати без нагляду інструмент, подключе6нний до мережі;
-Працювати з електроінструментом без заземлення.
Забороняється експлуатація бригадної комори при відсутності захисного вимикального або заземлювального пристрою.
Малярі, що завдають фарбувальні склади, повинні працювати в спецодязі, респіраторах, захисних окулярах і гумових рукавичках.
Робочі місця малярів повинні бути забезпечені інвентарними засобами підмощування (риштованням).
Відповідальність за забезпечення здорових і безпечних умов покладається на керівників робіт - майстра або виконроба.
Вантажно-розвантажувальні роботи слід здійснювати відповідно до вимог ГОСТ 12.3.009.
При застосуванні складів слід застосовувати індивідуальні засоби захисту за ГОСТ 12.4.020.
При застосуванні і зберіганні захисно-декоративних полімерних складів слід керуватися вимогами ППБ РБ 1.01-94 і ППБ-05-86.
7.2.Пожарная безпеку.
При виробництві робіт на захватках користування відкритим вогнем не допускається, так само повинно бути категорично заборонено паління.
Не дозволяється накопичувати на захватках лакофарбові речовини, їх слід зберігати в закритих металевих контейнерах у безпечному місці. На робочому місці дозволяється зберігати кількість не перевищує змінної потреби.
Протипожежне обладнання повинно утримуватися в справному, працездатному стані.
Робочі місця малярів повинні провітрюватися.
Електроустановки повинні бути у вибухобезпечному виконанні. Крім того повинні бути вжиті заходи, що запобігають виникненню і накопичення зарядів статичної електрики.
Висновок.
У дипломному проекті була проведена оцінка ринкової вартості кафе і бари, розташованих за адресою вул. Червона, 23.
Оцінка ринкової вартості здійснювалась з використанням витратного, дохідного та порівняльного підходів, з подальшим узгодженням результатів за методом ієрархій.
У дипломному проекті проведено аналіз економічної ситуації в Республіці Білорусь, макро-і мікроекономічних параметрів, аналіз ринку нерухомості, аналіз місця розташування об'єктів оцінки, їх конструктивних особливостей, комунікацій, а також аналізу характеристик земельної ділянки об'єктів оцінки. Зроблено висновок про привабливість об'єктів оцінки для потенційних інвесторів.
Оцінка ринкової вартості об'єкта з використанням витратного методу передбачає розрахунок вартості земельної ділянки, з урахуванням коригування на функціональне призначення об'єкта оцінки. Ринкова вартість вбудованих приміщень будівлі, розташованої за адресою:
м. Мінськ, вул. Червона, 23, певна витратним підходом станом на 1.01.2006г. склала: 599 368 тис.руб. або 278 517 дол США
в т.ч.:
-Приміщень кафе 528 133 тис. рублів або 245 415 дол США;
-Приміщень бару 71 235 тис. рублів або 33 102 доларів США.
Оцінка ринкової вартості об'єкта дохідним методом виконувалась за методом капіталізації за нормою віддачі по чотирьох Варіанти прогнозу. Розрахунок ставки дисконтування виконаний за методом виділення внутрішньої норми рентабельності. Ринкова вартість вбудованих приміщень будівлі, розташованої за адресою: м. Мінськ, вул. Червона, 23, певна дохідним підходом, за станом на 1.01.2006г становить:
Кафе - 874 970 920 рублів або 406 585 доларів США;
Бар - 148 139 176 рублів або 68 838 доларів США.
У дипломному проекті розроблена методика розрахунку коректувань на час продажу, місце розташування, співвідношення робітників і підсобних приміщень при оцінці ринкової вартості об'єктів порівняльним підходом. Ринкова вартість вбудованих приміщень будівлі, розташованої за адресою: м. Мінськ, вул. Червона, 23, визначена порівняльним підходом на 1.01.2006 р. складає: 1290957 тис.руб. або 599 887 дол США.
в т. ч.:
-Приміщень кафе -1070893 тис.руб. або 497 627 доларів США;
-Приміщень бару - 220 063 тис.руб. або 102 260 доларів США.
Узгодження результатів оцінки вполнялось з використанням методу ієрархій, який дозволяє підвищити об'єктивність результатів оцінки ринкової вартості. Узгоджена ринкова вартість вбудованих приміщень будівлі, розташованої за адресою:
м. Мінськ, вул. Червона, 23, визначена методом ієрархій за станом на 1.01.2006г. складає: 1098031 тис.руб. або 514 750 дол США
в т.ч.:
-Приміщень кафе 923 821 тис. рублів або 433 467 доларів США;
-Приміщень бару 174 210 тис. рублів або 81 283 доларів США
У дипломному проекті розроблена технологічна карта на виробництво малярних робіт в під'їздах житлового 9-поверхового будинку. Також розроблені заходи, пов'язані з охороною праці і пожежною безпекою при малярних роботах.
Методика розрахунку по методу порівняння продажів має практичне значення для практикуючих оцінювачів.
Дипломний проект виконаний з використанням програмних продуктів
Microsoft Word, Microsoft Exsel і OpenOffice Draw.
Список використаних джерел.
1. Грабово П.Г. «Економіка нерухомості»,
Москва - 1994 р.
2. Новіков Б.Д. «Ринок та оцінка нерухомості в Росії."
Москва - 2000 р.
3. Грязнов В.М. «Оцінка бізнесу»
Москва - 2003 р.
4. Атаєв С.С «Технологія будівельного виробництва»
Москва -1984 р.
5. Типова технологічна карта на виконання малярних робіт з використанням захисно - декоративного олімерного складу.
6. «Охорона праці: безпека при будівельних роботах». Випуск 4.
Мінськ - 2003 р.
Ринкові методи оцінки допомагають максимально вигідно розпоряджатися нерухомим майном, який підприємства і громадяни отримують у своє розпорядження. Ця оцінка стає необхідною вже тоді, коли власники землі та нерухомості захочуть закласти їх для отримання кредиту. Без належної оцінки не можна розраховувати і на залучення додаткових інвестицій, у тому числі іноземних.
Оцінка необхідна і при вторинної емісії акції підприємств, що прагнуть збільшити свій статутний капітал на величину, підкріплену реальними матеріальними засобами. Саме реальний проспект емісії дозволить інвесторам уникнути помилок при встановленні котирувань акцій. Оцінка також необхідна і при розділі майна, визначенні способів кращого комерційного використання землі та нерухомості і у всіх інших операціях, пов'язаних з нерухомістю.
Оцінка необхідна також у рамках регіональної податкової політики. У всьому світі основою системи місцевого оподаткування служить податок на нерухомість, за рахунок цього податку формується близько 70 відсотків місцевого бюджету. Звичайно, з розвитком самого ринку, з появою реальних вартостей можливий перехід до такої системи оподаткування, яка б стимулювала розвиток ринку нерухомості та забезпечила б разом з тим поповнення місцевих бюджетів. Цим пояснюється і безумовний інтерес до оцінки, що проявляється з боку місцевих адміністрацій.
Таким чином, оцінка нерухомості є актуальним і затребуваним видом деятельності.Аналіз вартості нерухомості і її комерційного використання повинен спиратися на суворий економічний розрахунок, точну і професійну оцінку дійсної ринкової вартості майна. Оцінка - це обгрунтоване знаннями, досвідом, використанням суворо певних підходів, принципів і методів, а також процедурних і етичних норм, думка фахівця чи групи експертів, як правило, професійних оцінювачів про вартість об'єкта нерухомості.
На практиці, в процесі оцінки можуть виникнути проблеми, викликані прогалинами в самій методології оцінки (обмеженою применимостью основних методів оцінки: витратного, прибуткового і порівняння продажів). У даній роботі будуть застосовані всі три методи оцінки з подальшим узгодженням результатів.
Розділ 1. Характеристика об'єктів оцінки.
1.1 Аналіз економічної ситуації в Республіці Білорусь.
Деякі основні економічні показники по Республіці Білорусь на кінець 2005 року представлені у таблиці 1.1.
Таблиця 1.1
| Номінальний ВВП, млрд. USD | Зростання реального ВВП,% | Сальдо держбюджету, % | Внутрішній державний борг, у% до ВВП | Зовнішній борг (Сукупний), у% до ВВП | Обмінний курс, BYR / USD |
| 29,5 | 9,2 | -0,6 | 5,8 | 17,9 | 2152 |
Рівень безробіття по республіці становив у середньому 1,4%, при цьому найбільший приріст зайнятості відзначений в будівельній сфері; це можна пов'язати перш за все з високими темпами зростання житлового будівництва. У цілому кількість безробітних скорочується і становить 71,8 тис. чол. в грудні 2005 р. в порівнянні з 84,0 тис. чол. на початку того ж року.
Темпи приросту заробітної плати на кінець 2005 р. склали 16,7%, при цьому індекс споживчих цін склав 2,4 (у% до попереднього періоду).
Обмінний курс білоруського рубля протягом року залишався відносно стабільним
(Завдяки жорсткому контролю з боку Нацбанку), що позитивно впливало н довіру населення до національної валюти і забезпечувало стабільний попит на білоруські рублі.
Висновок: економічну ситуацію в Республіці Білорусь можна охарактеризувати як стабільну і сприятливу для інвестицій. Зростання особистих доходів населення привів до зростання попиту на продукцію вітчизняної легкої та харчової промисловостей на внутрішньому ринку, а також до зростання ролі сектора послуг, перш за все торгівлі і громадського харчування.
1.2 Аналіз столичного ринку нерухомості (торгівля, громадське харчування).
На сьогоднішній день на ринку комерційної нерухомості м. Мінська основна кількість пропозицій приміщень соціально-громадського призначення не відповідає сучасному рівню. При цьому попит у кілька разів перевищує рівень пропозиції. Катастрофічно не вистачає торговельних площ у жвавих, "прохідних" місцях. Як відзначають фахівці, попит на такі об'єкти за минулий рік виріс практично вдвічі, а пропозиція-майже немає, воно залишається стабільно мізерним. Звідси - зростання цін на них у середньому на 25-30% на рік, при цьому фахівці не бачать в найближчій перспективі можливості змінити сформований дисбаланс попиту і пропозиції. Переважна більшість об'єктів соціально-громадського призначення належить державі, а воно з різних причин, у т. ч. через повільну приватизації фізично не встигає оцінювати ці об'єкти, готувати правовстановлюючі документи, щоб їх реалізувати. Крім того, ціни на держоб'єкт нерідко завищуються, буває також, що майбутніх власників обтяжують додатковими зобов'язаннями, які не влаштовують потенційних покупців.
Ринок торговельної нерухомості практично не розвинений. Сьогодні - це окремо розташовані або вбудовані в житлові будинки магазини, що належать державі, або приватні торгово-виставкові центри, в яких приміщення здаються в оренду. Маленьких магазинів, а попит на них великий, у приватній власності дуже мало, і вони не впливають на ринок. Більшість їх власників вважають за краще здавати свої торгові точки в оренду, а не продавати. А якщо і виставляють на продаж, то ціни тут важко і систематизувати, і прогнозувати.
Практично така ж ситуація в секторі оренди. Чітко сформованого ринку оренди в республіці ще нет.Разбежка в платі за оренду приватній нерухомості теж може досягати 25-30% залежно від місця розташування об'єкта, його стану, транспортного забезпечення, пристосованості під ті чи інші цілі, інших факторів і навіть від фінансового становища і планів орендодавця. Якщо йому дуже і швидко потрібні гроші, він може здати своє майно в оренду і дешевше.
Правда, в республіці поступово розгортається пайове будівництво великих торговельних і торгово-розважальних центрів, за допомогою яких ситуація через 2-3 роки, як очікується, почне змінюватися. Поки ж залишається констатувати: попит на ринку нерухомості в найближчі роки буде перевищувати пропозицію по всіх позиціях, хоча й різною мірою.
1.3 Аналіз місця розташування об'єкта оцінки.
Об'єкт оцінки є вбудовані приміщення, що знаходяться
на 1-му поверсі будівлі промислового корпусу, що належить ВАТ
«Поліграфкомбінат ім. Я. Коласа ».
Будівля промислового корпусу ВАТ «Поліграфкомбінат ім. Я. Коласа »
знаходиться в Радянському районі м. Мінська, у кварталі, обмеженому вул. В. Хоружої,
вул. Якуба Коласа та вул. Варвашені (див. рис 1).
У безпосередній близькості від об'єкта оцінки знаходиться жвава
частину міста з великою кількістю об'єктів нерухомості торговельного та суспільно-
культурного призначення. На незначній відстані від об'єкта оцінки
знаходиться найбільший торговий вузол міста - Комаровський ринок.
Рис.1
Об'єкт володіє розвиненою інженерною інфраструктурою, є мережі
водопостачання, каналізації, теплові мережі, електропостачання, радіо, телефонізації.
Такі важливі фактори, що впливають на вартість оцінюваного об'єкта, як
розташування його в частині міста, яка характеризується високою діловою
активністю, відмінна транспортна доступність (у 500-ах метрах знаходиться
станція метро. Громадський транспорт представлений рухом автобусів,
тролейбусів і трамваїв по вул. Червона. У 50-ти метрах від об'єкта оцінки
знаходиться стоянка для автотранспорту), оточення об'єкта оцінки великими торговельними та суспільно-культурними центрами, розвинена інфраструктура, наявність автомобільної стоянки поблизу будівлі, роблять оцінюваний об'єкт досить привабливим з точки зору потенційних інвесторів для придбання його у власність.
1.4 Опис об'єкта.
Оцінці підлягають: приміщення кафе і приміщення бару.
Будинок побудований в 1953 р. і являє собою «сталінське» добротне
цегляна будівля з приміщеннями висотою до 4м. Земельна ділянка, на якій розташований об'єкт оцінки, знаходиться на праві постійного користування ВАТ
«Поліграфічний комбінат імені Я. Коласа».
Орендарями у оцінюваних приміщеннях виконаний євроремонт. Всі
приміщення знаходяться в доброму стані і задовольняють вимогам
ринку, які пред'являються до приміщень такого типу.
Опис ділянки землі представлено в таблиці 1.2
Таблиця 1.2
Опис ділянки землі.
| Розташування | м. Мінськ, вул. Червона, 23 |
| Цільове призначення земельної ділянки | Експлуатація промислових будівель і споруд |
| Цінова зона | 2 |
| Рельєф земельної ділянки | Рівний |
| Кадастровий номер земельної ділянки | 500000000008000520 |
| Юридичні права на земельну ділянку | Належить на праві постійного користування ВАТ «Поліграфічний комбінат імені Я. Коласа» |
| Державний акт на земельну ділянку | № 2801 от30.09.2001 р. |
| Номер оцінної зони основної будівлі | 642 П1111 |
| Вартість 1 м2 ділянки землі в промисловій зоні, дол | 95,99 |
| Коефіцієнт функціонального зонування для промислової зони | 0,48 |
| Функціональна зона для об'єктів оцінки | О1111 |
| Коефіцієнт функціонального зонування для інших зон у центрі міста | 0,9 |
Таблиця 1.3
Опис конструктивних рішень будівлі і поліпшень.
| Дата введення будівлі в експлуатацію, рік | 1953 |
| Загальна площа оцінюваних приміщень, м 2 в т.ч. | 523,52 |
| приміщень кафе, м2 | 458,22 |
| приміщення бару, м2 | 65,3 |
| Характеристика конструктивних елементів: | |
| Фундамент | Збірний залізобетон |
| Стіни зовнішні та внутрішні | Цегла |
| Перегородки | Цегляні |
| Перекриття | Залізобетонні плити. |
| Дах | Двосхилий металева |
| Віконні отвори | Подвійні дерев'яні, решітка, ПВХ |
| Дверні отвори | ПВХ, щитові, металеві |
| Зовнішнє оздоблення | Обштукатурені |
| Внутрішнє оздоблення | Підвісні стелі, декоративна штукатурка, плитка, шпалери, пластикові панелі, штучний камінь |
| Підлоги | Плитка, мозаїка, паркет, бетон |
| Водопровід | Сталеві труби від міської мережі. |
| Каналізація | Чавунні труби, стік в міську мережу. |
| Електропостачання | Прихована електропроводка. |
| Телефон | Каблірован. |
| Опалення | Власна котельня |
| Вентиляція | Припливно - витяжна |
| Інше | Крильця бетонні |
Висновок:
проаналізувавши місце розташування об'єкта оцінки, а також його конструктивні рішення, мережі та поліпшення можна укласти, що даний об'єкт привабливий з точки зору потенційного інвестора або покупця.
Розділ 2. Оцінка об'єктів нерухомості витратним підходом.
2.1 Поняття ринкової вартості.
Ринкова стоімостьxe "ринкова вартість" є розрахункова величина, що дорівнює грошовій сумі, за яку передбачається перехід майна з рук у руки на дату оцінки в результаті комерційної угоди між добровільним покупцем і добровільним продавцем після адекватного маркетингу, при цьому покладається, що кожна зі сторін діяла компетентно , ощадливо і без примусу.
2.2 Методологічні основи оцінки витратним підходом.
Витратний метод є одним із стандартних методів оцінки ринкової вартості, заснованих на визначенні витрат, які може понести потенційний покупець нерухомості при будівництві будівлі, аналогічного за своїми фізичними параметрами або споживчими властивостями оцінюваному будівлі. Вартість нерухомості, обумовлена витратним методом, відповідає повному праву власності і дорівнює сумі ринкової вартості ділянки землі (як вільного в його найкращому і найбільш ефективному використанні), вартості поліпшень (у вигляді відновлювальної або замінює вартості залежно від типу об'єкта оцінки), підприємницького прибутку, непрямих витрат, мінус накопичений знос.
2.3 Оцінка земельної ділянки.
Земельна ділянка, на якій розташований об'єкт оцінки, перебуває на правах постійного користування ВАТ «Поліграфічний комбінат імені Я. Коласа». Висновок від 2 вересня 2004р. № К - 148/04 «Про кадастрової вартості земельної ділянки» складено для основної будівлі, яка є промисловим об'єктом. Тому земельна ділянка оцінювався як що знаходиться в промисловій зоні. Вартість земельної ділянки площею 2,8812 га складає 2765663, 88 долара США або 95,99 долара США за 1 кв.м.
Об'єкти оцінки за договором оренди здаються як об'єкти громадського харчування і за призначенням не є промисловими об'єктами. Головний вихід розташований на вул. Червона, що примикає в даному місці до площі Я. Коласа. Розташування об'єктів оцінки потрапляє в другу цінову зону м. Мінська. Об'єкти оцінки розташовуються фактично в центрі м. Мінська. За інструкцією кадастрової оцінки земель населених пунктів Республіки Білорусь за такого призначення і розташуванні об'єкти потрапляють в інші зони ділового центру. Тому, вартість земельної ділянки для об'єктів оцінки визначалася з урахуванням зміни функціонального призначення оцінюваних приміщень.
Розмір земельної ділянки під об'єкт оцінки приймаємо з урахуванням поправочного коефіцієнта, що враховує додаткову площу, необхідну для обслуговування будівель. Розмір поправочного коефіцієнта визначається виходячи з нормативів мінімальної щільності забудови майданчиків промислових підприємств за галузями виробництв, згідно з додатком № 1 СНиП 2-89-80 * «Генеральні плани промислових підприємств». Оскільки земельна ділянка виділена для поліграфкомбінату, то коефіцієнт щільності забудови прийнятий за газетно-кніжножурнальним і книжним виробництвам у розмірі 50%. Таким чином, коефіцієнт перерахунку від площі забудови до загальної площі для обслуговування оцінюваних приміщень складе: 100/50 = 2.
Площа забудови припадає на оцінювані приміщення визначаємо виходячи з відомостей про загальну площу забудови, загальної площі будівлі і загальної площі оцінюваних приміщень:
S застрягли. = 523,52 * 6468/22198 = 152,54 м.кв.,
де 523,52-загальна площа оцінюваних приміщень, м2
6468 - площа забудови всієї будівлі, м2
22198-загальна площа приміщень всієї будівлі, м2
У розрахунку вартості земельної ділянки враховуємо площа забудови в розмірі:
152,54 м.кв. * 2 = 305 м.кв.
Вартість земельної ділянки складає:
VL = 95,99 / 0,48 * 0,9 * 305 = 54 909 дол США,
де:
0,48 - коефіцієнт функціонального призначення для промислової забудови
0,9 - коефіцієнт функціонального призначення для об'єктів, розташованих в інших зонах ділового центру.
Розрахунок вартості земельної ділянки наведено в табл. 2.1
Таблиця 2.1
Визначення вартості земельної ділянки об'єкта оцінки
в цінах на 1.01.2006г.
Таким чином вартість земельної ділянки на 1.01.2006 становить 118 164 168 руб., В т.ч.: кафе - 103 425 335 руб., Бар - 14738833 руб.
Відновлювальна вартість xe "Відновлювальна вартість" є оцінювана вартість будівництва в поточних цінах на дату оцінки точної копії оцінюваного будинку з таких же матеріалів, зведеного з дотриманням таких же стандартів, за таким же проектом, з використанням тієї ж кваліфікації робочої сили, що має всі недоліки, як і оцінювана будівлю.
Замінює вартість xe "замінюються вартість" є оцінювана вартість будівництва в поточних цінах на дату оцінки будівлі з корисністю, рівній корисності оцінюваного будинку, з вживанням сучасних матеріалів, сучасних стандартів, проекту і т.п.
Замінює вартість була розрахована за «Збірника укрупнених показників відновної вартості будівель і споруд поліграфічної та кінематографічної промисловості для переоцінки основних фондів № 15», таблиця 5 в цінах 1970 виходячи із загального об'єму будівлі і оцінюваних приміщень.
Відновлювальна (замінює) вартість об'єктів оцінки в цінах на дату оцінки із застосуванням збірників УПВС, розраховується за формулою:
С = С 69 * V * І 84 * І 91 * 0, 99 * Іофi, (2.1.)
де
З 69 - вартість одиниці виміру укрупненого показника вартості по збірках УПВС в цінах 1969
V - будівельний об'єм будівлі.
І 84 - індекс зміни вартості будівельно-монтажних робіт для перекладу рівня цін 1969 р. до рівня цін 1984 Приймається згідно з Постановою Держбуду СРСР від 11.05.1983 р. № 94 в розмірі 1,2 (для Республіки Білорусь).
І 91 - індекс зміни вартості будівельно-монтажних робіт для перекладу рівня цін 1984 р. до цінами 1991р. (Галузевої коефіцієнт). Приймається згідно з Постановою Радміну УРСР від 17.01.1991г. № 18. Для поліграфічної промисловості цей коефіцієнт 1,94.
0, 99 - територіальний понижуючий коефіцієнт;
Іофi - індекси зміни вартості основних фондів.
Оскільки в технічному паспорті відсутні відомості за обсягами кафе і бари, зробимо розрахунок будівельних обсягів по робочих кресленнях оцінюваних об'єктів. Результати розрахунків наведено в таблиці 2.2. Розрахунок відновної вартості об'єктів оцінки в цінах 1969 представлений у таблиці 2.3. Розрахунок відновної вартості об'єктів оцінки у поточних цінах представлений в таблиці 2.4.
Таблиця 2.2
Визначення будівельного об'єму кафе і бари.
де 523,52-загальна площа оцінюваних приміщень, м2
6468 - площа забудови всієї будівлі, м2
22198-загальна площа приміщень всієї будівлі, м2
У розрахунку вартості земельної ділянки враховуємо площа забудови в розмірі:
152,54 м.кв. * 2 = 305 м.кв.
Вартість земельної ділянки складає:
VL = 95,99 / 0,48 * 0,9 * 305 = 54 909 дол США,
де:
0,48 - коефіцієнт функціонального призначення для промислової забудови
0,9 - коефіцієнт функціонального призначення для об'єктів, розташованих в інших зонах ділового центру.
Розрахунок вартості земельної ділянки наведено в табл. 2.1
Таблиця 2.1
Визначення вартості земельної ділянки об'єкта оцінки
в цінах на 1.01.2006г.
| № п / п | Показники | Всього |
| 1 | Вартість 1м.кв. ділянки землі, дол.США | 95,99 |
| 2 | оціночна зона | П1111 |
| 3 | Оціночна зона об'єкта оцінки | О1111 |
| 4 | Коефіцієнт функціонального зонування для пром.зони | 0,48 |
| 5 | Коефіцієнт функціонального зонування для громадських центрів | 0,90 |
| 6 | Коригування на функцію земельної ділянки об'єкта оцінки | 179,98 |
| 7 | Загальна площа будівлі, м2 | 22 198,00 |
| 8 | Площа забудови всієї будівлі, м2 | 6 468,00 |
| 9 | Площа об'єктів оцінки, м2 | 523,52 |
| 10 | Розмір земельної ділянки, що припадає на об'єкти оцінки, м2 | 305 |
| в т.ч. кафе | 269 | |
| бар | 39 | |
| 11 | Вартість земельної ділянки, дол.США | 54 909 |
| в т.ч. кафе | 48 060,1 | |
| бар | 6 848,9 | |
| 12 | Вартість земельної ділянки, руб. | 118 164 168 |
| в т.ч. кафе | 103 425 335 | |
| бар | 14 738 833 |
2.4. Визначення вартості нового будівництва.
При визначенні вартості нового будівництва можна розглядати або вартість будівництва точної копії об'єкта оцінки, або вартість будівництва сучасної будівлі, що забезпечує аналогічну корисність. Вибір типу вартості нового будівництва, а також характеристики сучасного об'єкта заміщення повинні бути обгрунтовані у відповідності з конкретною ситуацією. Таким чином, вартість нового будівництва поліпшень може виступати у вигляді відновлювальної або замінної вартості. У даному випадку вартість нового будівництва виступає у вигляді замінює вартості.Відновлювальна вартість xe "Відновлювальна вартість" є оцінювана вартість будівництва в поточних цінах на дату оцінки точної копії оцінюваного будинку з таких же матеріалів, зведеного з дотриманням таких же стандартів, за таким же проектом, з використанням тієї ж кваліфікації робочої сили, що має всі недоліки, як і оцінювана будівлю.
Замінює вартість xe "замінюються вартість" є оцінювана вартість будівництва в поточних цінах на дату оцінки будівлі з корисністю, рівній корисності оцінюваного будинку, з вживанням сучасних матеріалів, сучасних стандартів, проекту і т.п.
Замінює вартість була розрахована за «Збірника укрупнених показників відновної вартості будівель і споруд поліграфічної та кінематографічної промисловості для переоцінки основних фондів № 15», таблиця 5 в цінах 1970 виходячи із загального об'єму будівлі і оцінюваних приміщень.
Відновлювальна (замінює) вартість об'єктів оцінки в цінах на дату оцінки із застосуванням збірників УПВС, розраховується за формулою:
С = С 69 * V * І 84 * І 91 * 0, 99 * Іофi, (2.1.)
де
З 69 - вартість одиниці виміру укрупненого показника вартості по збірках УПВС в цінах 1969
V - будівельний об'єм будівлі.
І 84 - індекс зміни вартості будівельно-монтажних робіт для перекладу рівня цін 1969 р. до рівня цін 1984 Приймається згідно з Постановою Держбуду СРСР від 11.05.1983 р. № 94 в розмірі 1,2 (для Республіки Білорусь).
І 91 - індекс зміни вартості будівельно-монтажних робіт для перекладу рівня цін 1984 р. до цінами 1991р. (Галузевої коефіцієнт). Приймається згідно з Постановою Радміну УРСР від 17.01.1991г. № 18. Для поліграфічної промисловості цей коефіцієнт 1,94.
0, 99 - територіальний понижуючий коефіцієнт;
Іофi - індекси зміни вартості основних фондів.
Оскільки в технічному паспорті відсутні відомості за обсягами кафе і бари, зробимо розрахунок будівельних обсягів по робочих кресленнях оцінюваних об'єктів. Результати розрахунків наведено в таблиці 2.2. Розрахунок відновної вартості об'єктів оцінки в цінах 1969 представлений у таблиці 2.3. Розрахунок відновної вартості об'єктів оцінки у поточних цінах представлений в таблиці 2.4.
Таблиця 2.2
Визначення будівельного об'єму кафе і бари.
| Основне | Формула підрахунку | Значення | Єдін. ізм |
| Кафе | |||
| Ширина | 0,58 +10,39 +0,16 +1,41 +3,52 +, 58 | 16,64 | м |
| ШірінаН | 6,25 +0,58 | 6,83 | м |
| Шир-Ширнусь | 16,64-6,83 | 9,81 | м |
| ДлінаВ | 0,4 +27,93-0,58-2,85-0,26 | 24,64 | м |
| Довжина Н | 0,29 +2,71 +0,16 +8,84 +0,16 +17,78 +0,29 | 30,23 | м |
| длН-ДЛВ | 30,23-24,64 | 5,59 | м |
| Площа1 | 16,64 * 24,64 +6,83 * 5,59 +5,59 * 9,81 / 2 | 475,61 | м2 |
| Площі пілястр | |||
| Пілястр1 | 0,68 * 0,37 * 9 | 2,26 | м2 |
| Пілястр2 | 2,49 * 0,37 * 7 | 6,45 | м2 |
| ПілЛевВН | 1,3 * 0,37 * 2 | 0,96 | м2 |
| ПілПрВ | 1,8 * 0,37 | 0,67 | м2 |
| ПілПрН | (1,3 +0,29) * 0,37 | 0,59 | м2 |
| Разом пілястри | 10,93 | м2 | |
| Разом площа основна | 486,54 | м2 | |
| Права частина | |||
| Ширина | 4,12 +0,58 | 4,70 | м |
| Довжина | 0,08 +2,42 +0,16 +4,51 +0,16 +4,08 +0,95 | 12,36 | м |
| Умивальник | (2,33 +0,16) * (2,24 +2,2-2,42 +0,16 / 2) | 5,23 | м2 |
| Коригування на зміну товщини стіни | 3,4 * 0,08-3,4 * 0,29 | -0,71 | м2 |
| Коригування на скіс | 0,9 * 1,8 / 2 | -0,81 | м2 |
| Разом площа додаткова | 4,7 * 12,36 +5,23-0,71-0,81 | 61,80 | м2 |
| Разом кафе | 548,34 | м2 | |
| висота | 3,80 | м | |
| Обсяг Кафе | 2083,67 | м3 | |
| Бар | |||
| Ширина | 0,28 +4,10 +0,16 +3,34-0,08 | 7,8 | м |
| Довжина | 0,08 +2,04 +0,16 +6,53 +0,58 | 9,39 | м |
| Коригування на умивальник | (2,33 +0,16) * (2,24 +2,2-2,42 +0,16) | -5,43 | м2 |
| Коригування на змішання перегородки | 6,53 * 0,17 | -1,11 | м2 |
| Туалет | (1,46 +0,16) * (1,1 +0,08 +0,95) | 3,45 | м2 |
| Пілястри | 3 * 0,37 +0,68 * 0,37 +1,16 * 0,37 | 1,79 | м2 |
| Трикутна частина | 3,7 * (6,25 +0,95) / 2 | 13,32 | м2 |
| Коригування на дверний отвір | 0,37 * 1,38 | -0,51 | м2 |
| Загальна площа | 7,8 * 9,39-5,43-1,11 +3,45 +1,79 +13,32-0,51 | 84,75 | м2 |
| Разом бар | 84,75 | м2 | |
| Висота | 3,80 | м | |
| Обсяг бару | 322,067 | м3 |
Таблиця 2.3
Розрахунок відновної вартості в цінах 1969
Таблиця 2.4
Розрахунок відновної вартості в поточних цінах.
Розрахунок відновної вартості в цінах 1969
| Найменування об'єкта | Рік введення в експлуатацію | Одиниця виміру | Загальна площа, обсяг, довжина, кол-во. | № сборн.УПВС і табл. | Стоїмо. єдиний. ізмер.по УПВС в ц. 1969р., Руб. | Поправочний коеф-нт до збірок УПВС | Стоїмо. єдиний. ізмер.по УПВС з поправоч. коеф-те в ц. 1969р., Руб. | Відновлювальна вартість у цінах 1969р. | |
| Вбудовані приміщення 1-го поверху будівлі по вул.Червона, 23 | 1953 | м.куб. | 2387,4 | Сб.15 таб.5в | 15 | 1 | 15 | 36 056, 0565 | |
| в т.ч. Кафе | 1953 | м.куб. | 2083.67 | Сб.15 таб.5в | 15 | 1 | 15 | 31 225, 05 | |
| Бар | 1953 | м.куб. | 322.0671 | Сб.15 таб.5в | 15 | 1 | 15 | 4831, 0065 |
Розрахунок відновної вартості в поточних цінах.
| Найменування об'єкта | Відновлювальні ст-ть в цінах 1969р., Руб | Коеф. для перерахунку 1,2 * 0,99 * 1,94 * 14,5 | Коеф.ізмененія ст-ти на 01.01.93 | Коеф.ізмененія ст-ті на 01.01.94 | Коеф. зміни ст-ти на 01.01.95 | Коеф. зміни ст-ти на 01.01.96 | Коеф. зміни ст-ти на 01.01.97 | Коеф. зміни ст-ти на 01.01.98 | Коеф. зміни ст-ти на 01.01.00 | Коеф. зміни ст-ти на 01.01.01 | Коеф. зміни ст-ти на 01.01 02 | Коеф. зміни ст-ти на 01.01.03 | Коеф. зміни ст-ти на 01.01.04 | Коеф зміни ст-ти на 01.01.05 | Коеф. зміни ст-ти на 01.01.06 | Відновлювальна вартість у поточних цінах, крб |
| Вбудовані приміщення 1-го поверху будівлі по вул.Червона, 23 | 36056,0565 | 33,41844 | 19,8414 | 4,9 | 11,9 | 2,7889 | 1,32 | 1,7872 | 12,0617 | 3,3404 | 1,3057 | 1,3232 | 1,3123 | 1,2461 | 1,1326 | 118352967 |
| в т.ч. Кафе | 31 225,05 | 33,41844 | 19,8414 | 4,9 | 11,9 | 2,7889 | 1,32 | 1,7872 | 12,0617 | 3,3404 | 1,3057 | 1,3232 | 1,3123 | 1,2461 | 1,1326 | 102508531 |
| Бар | 4831,0065 | 33,41844 | 19,8414 | 4,9 | 11,9 | 2,7889 | 1,32 | 1,7872 | 12,0617 | 3,3404 | 1,3057 | 1,3232 | 1,3123 | 1,2461 | 1,1326 | 15844436 |
Таким чином відновна вартість об'єктів оцінки станом на 01.01.2006 становить 118 352 967 рублів, у тому числі кафе - 102 508 531 рублів, бар - 15844436 рублів.
2.5 Визначення вартості поліпшень.
На дату проведення оцінки орендарем виконані поліпшення, вартість яких збільшує ринкову вартість об'єктів оцінки.
З метою приведення орендованих площ у відповідність з ринковими та санітарно-технічних вимог, орендарями були виконані ремонтно-будівельні роботи, в тому числі часткова перепланування приміщень, якісна обробка стін, підлоги, стель, заміна та ремонт заповнень дверних і віконних прорізів, повна заміна електрики , вентиляції, сантехніки, опалювальних приладів. Розрахунок вартості виконаних робіт в цінах 1991 року наведено у таблицях. 2.5 та 2.6.
Переклад в ціни на 1.01.2006 року проводився за елементами витрат на ремонтно-будівельні роботи згідно чинного законодавства. Розрахунок вартості вищеназваних робіт у поточних цінах наведено у таблицях 2.7 та 2.8.
Крім того, в орендованих приміщеннях були виконані роботи з встановлення охоронно-пожежної сигналізації. Розподіл виконаних обсягів робіт з установки охоронно-пожежної сигналізації між кафе і баром виконано пропорційно їх площам. Розрахунок вартості охоронно-пожежної сигналізації в поточних цінах представлений в таблиці 2.9.
Для забезпечення безперебійного функціонування кафе в період відключення гарячої води, в систему водопостачання були врізані 3 проточних водонагрівача Ariston SG 10 OR і 2 бойлерних водонагрівача Ariston SG НР 100 VE.
Для підтримки комфортних температурних умов в кафе були встановлені кондиціонери (спліт-системи): настінний LG S07LHG і стельовий MсQuay. Зазначені поліпшення є умовно віддільними. Розрахунок вартості цих поліпшень на дату оцінки представлений у таблиці 2.10.
2.5 Визначення вартості поліпшень.
На дату проведення оцінки орендарем виконані поліпшення, вартість яких збільшує ринкову вартість об'єктів оцінки.
З метою приведення орендованих площ у відповідність з ринковими та санітарно-технічних вимог, орендарями були виконані ремонтно-будівельні роботи, в тому числі часткова перепланування приміщень, якісна обробка стін, підлоги, стель, заміна та ремонт заповнень дверних і віконних прорізів, повна заміна електрики , вентиляції, сантехніки, опалювальних приладів. Розрахунок вартості виконаних робіт в цінах 1991 року наведено у таблицях. 2.5 та 2.6.
Переклад в ціни на 1.01.2006 року проводився за елементами витрат на ремонтно-будівельні роботи згідно чинного законодавства. Розрахунок вартості вищеназваних робіт у поточних цінах наведено у таблицях 2.7 та 2.8.
Крім того, в орендованих приміщеннях були виконані роботи з встановлення охоронно-пожежної сигналізації. Розподіл виконаних обсягів робіт з установки охоронно-пожежної сигналізації між кафе і баром виконано пропорційно їх площам. Розрахунок вартості охоронно-пожежної сигналізації в поточних цінах представлений в таблиці 2.9.
Для забезпечення безперебійного функціонування кафе в період відключення гарячої води, в систему водопостачання були врізані 3 проточних водонагрівача Ariston SG 10 OR і 2 бойлерних водонагрівача Ariston SG НР 100 VE.
Для підтримки комфортних температурних умов в кафе були встановлені кондиціонери (спліт-системи): настінний LG S07LHG і стельовий MсQuay. Зазначені поліпшення є умовно віддільними. Розрахунок вартості цих поліпшень на дату оцінки представлений у таблиці 2.10.
Таблиця 2.5
Розрахунок вартості ремонтно-будівельних робіт з кафе в цінах 1991 року.
Розрахунок вартості ремонтно-будівельних робіт з кафе в цінах 1991 року.
| Найменування розділів і робіт | зарплата робітників | Експлуатація машин | Матеріальні ресурси | прямі витрати | накладні витрати | Планові накопичення | Разом по ПТМ | ||
| Всього | в т.ч. з / п | Всього | в т.ч. транспорт | ||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
| Будівельні роботи | |||||||||
| Ремонтні роботи з розбирання в підсобних приміщеннях | 590 | 149 | 5 | 8 | 2 | 747 | 996 | 766 | 2 509 |
| ремонтні та отделочниеработи в підсобних приміщеннях | 9 343 | 436 | 170 | 25 641 | 1 402 | 35 420 | 13 146 | 10 156 | 58 722 |
| Роботи з розбирання в залі кафе | 203 | 7 | 5 | 210 | 264 | 231 | 705 | ||
| ремонтні та оздоблювальні роботи по залу кафе | 11 208 | 703 | 287 | 30 836 | 2 033 | 42 747 | 15 937 | 12 437 | 71 121 |
| Вентиляція | 1 094 | 86 | 37 | 2 763 | 133 | 3 943 | 1 649 | 1 064 | 6 656 |
| Електромонтажні роботи | 14 269 | 3 842 | 743 | 5 440 | 483 | 23 551 | 19 636 | 14 545 | 57 732 |
| демонтаж | 88 | 28 | 16 | 116 | 125 | 93 | 334 | ||
| Водопостачання та каналізація | 1 384 | 68 | 18 | 2 855 | 181 | 4 307 | 2 167 | 1 398 | 7 872 |
| Роботи з розбирання та демонтажу у підсобних приміщеннях | 794 | 8 | 4 | 8 | 5 | 810 | 1 196 | 772 | 2 778 |
| РАЗОМ | 38 973 | 5 327 | 1 285 | 67 551 | 4 239 | 111 851 | 55 116 | 41 462 | 208 429 |
Таблиця 2.6
Розрахунок вартості ремонтно-будівельних робіт по бару в цінах 1991 року.
Розрахунок вартості ремонтно-будівельних робіт по бару в цінах 1991 року.
| № п / п | Найменування робіт | зарплата робітників | Експлуатація машин | Матеріальні ресурси | прямі витрати | накладні витрати | Планові накопичення | Разом по ПТМ | ||
| Всього | в т.ч. з / п | Всього | в т.ч. транспорт | |||||||
| 1 | Розбирання, ремонт і обробка | 4846 | 329 | 137 | 11013 | 587 | 16 188 | 6 684 | 5 586 | 28 458 |
| 2 | зняти підвісну стелю з тканини | 158 | 3 | 2 | 161 | 218 | 182 | 561 | ||
| 3 | зняти вартість тканини | 1 440 | 14 | 1 440 | 1 440 | |||||
| Разом | 4 688 | 326 | 135 | 9 573 | 573 | 14 587 | 6 466 | 5 404 | 26 457 | |
Таблиця 2.7
Розрахунок фактичної вартості виконаних робіт з кафе в поточних цінах.
Таблиця 2.8
Розрахунок фактичної вартості виконаних робіт по бару в поточних цінах.
Таблиця 2.9
Розрахунок вартості пожежної сигналізації і невіддільних поліпшень.
Таблиця 2.10
Розрахунок вартості умовно-відокремлюваних поліпшень.
Зведений розрахунок відновної вартості по об'єктах нерухомості представлений в таблиці 2.11.
Таблиця 2.11
Таким чином, відновна вартість оцінюваних вбудованих приміщень з невід'ємними поліпшеннями на дату оцінки в цінах на 1.01.2006 р. становить 506 831 180 руб., В т.ч.: кафе - 447 060 847 руб., Бар - 59470333 руб.
Накопичений знос для об'єкта оцінки визначався методом розбивки. При цьому в загальному випадку розглядаються всі види зносу, до яких відносять:
· Фізичний знос (поправний і непоправний);
· Функціональний знос (поправний і непоправний);
· Зовнішній чи економічний знос.
Фізичний знос викликається руйнуванням будівельних конструкцій, матеріалів і елементів будівель в результаті природного старіння або неправильної експлуатації будівель.
Функціональний знос викликається невідповідністю пристрою будинку (його планування, обробки, інженерного обладнання тощо) сучасним ринковим вимогам.
Зовнішній знос викликається змінами ситуації на ринку, зміною фінансових, законодавчих умов і т.п.
Вважається, що знос відноситься до виправних, якщо витрати на його виправлення менше, ніж додається при цьому вартість. І, навпаки, знос відноситься до невиправному, якщо витрати на виправлення більше, ніж додається вартість будівлі.
Нормативні терміни експлуатації враховуються для двох типів конструктивних елементів: довгоживучих і короткоживучих.
До довгоживучим елементів відносяться будівельні конструкції, що утворюють несучий кістяк будинку: фундаменти, каркас, зовнішні стіни, залізобетонні перекриття, металоконструкції. Нормативний термін їх експлуатації збігається з терміном експлуатації будівлі в цілому, що встановлюються, виходячи з групи капітальності залежно від матеріалу основних конструкцій (фундаментів, стін і перекриттів).
Решта конструкції і елементи будинку віднесені до короткоживущим елементам, які за термін спільної експлуатації будівлі повинні неодноразово замінюватися.
Візуальне обстеження об'єкта показало, що ремонтно-будівельні роботи по оцінюваних приміщень проведені 2.5 роки тому і в даний час проведення додаткових робіт не вимагається. Тому поправний фізичний знос (відкладений ремонт) по оцінюваних приміщень можна прийняти рівним 0.
У той же час продовжується процес природного старіння елементів конструкцій. Основні несучі конструкції прослужили більше 50 років. При цьому накопичується невиправний фізичний знос, часто не оцінюваний візуально.
Відсоток зносу нараховувався окремо по кожному конструктивному елементу пропорційно фактичному і нормативного терміну служби окремих конструктивних елементів.
У грошовому вираженні фізичний знос розраховувався у відсотковому відношенні від відновної вартості з невід'ємними поліпшеннями.
Загальний відсоток фізичного зносу по об'єкту оцінки після проведеного ремонту становить 28%. Вартісна величина фізичного зносу об'єкта оцінки розраховувалася від відновної вартості з урахуванням невіддільних поліпшень. Розрахунок величини фізичного зносу представлений у таблицях 2.12. і 2.13
Таблиця 2.12
Визначення фізичного зносу
вбудованих приміщень 1-го поверху будівлі по вул.Червона, 23
закінчення таблиці 2.12
Таблиця 2.13 Розрахунок фактичної вартості виконаних робіт з кафе в поточних цінах.
| Найменування витрат | Базисна вартість у цінах 1991 р., руб. | Індекс зміни вартості | Фактична вартість, руб | |
| Основна ЗП | 38 973 | 992,765 | 38 691 030 | |
| Машини механізми | 5 327 | 1880,027 | 10 014 904 | |
| Матеріали | 63 312 | 1920,035 | 121 561 256 | |
| Транспорт | 4 239 | 1547,519 | 6 559 933 | |
| Накладні витрати | 55 116 | 969,348 | 53 426 584 | |
| Планові накопичення | 41 462 | 560,283 | 23 230 454 | |
| РАЗОМ | 208 429 | 1216,165 | 253 484 161 | |
| Непередбачені 3% | 3% | 6 253 | 1216,165 | 7 604 680 |
| Разом СМР | 214 682 | 261 088 841 | ||
| ІНШІ | ||||
| Преміальна оплата праці 30% | 30% | 11692 | 11 607 309 | |
| Преміальна оплата праці 6, 5% | 6,50% | 3583 | 3 472 728 | |
| ВСЬОГО в поточних цінах | 229956 | 276 168 878 | ||
| ФЗП Осн. З / П | 1 | 38973 | 38 691 030 | |
| З / п ММ | 0,35 | 1864 | 3 505 216 | |
| З / п накл. | 0,357 | 19676 | 19 073 290 | |
| З / п ПЛАН | 0,2308 | 9569 | 5 361 589 | |
| Інші | 1 | 15274 | 992,765 | 15 163 492 |
| Разом ФЗП | 85358 | 992,765 | 84 740 435 | |
| Непередбачені від ФЗП 3% | 3% | 2102 | 992,765 | 2 086 792 |
| Всього ФЗП | 86 827 227 | |||
| ПОДАТКИ | ||||
| Єдиний платіж | 5% | 4 341 361 | ||
| Разом | 280 510 239 | |||
| ПМЦФ | 2,5 | 6 904 222 | ||
| РАЗОМ | 287 414 461 | |||
| ПРФ | 2 | 5 748 289 | ||
| Разом вартість без ПДВ | 293 162 750 | |||
| ПДВ | 18% | 52 769 295 | ||
| Разом Вартість з ПДВ | 340 183 756 | |||
| ВСЬОГО ПОДАТКІВ | 69 763 167 | |||
| ВСЬОГО За кошторисом | Руб | 340 183 756 | ||
| Курс долара по НБ РБ | 2 152 | |||
| Всього | Долл | 158 078 |
Розрахунок фактичної вартості виконаних робіт по бару в поточних цінах.
| Найменування витрат | Базисна вартість у цінах 1991 р., руб. | Індекс зміни вартості | Фактична вартість, руб. | |
| Основна ЗП | 4 688 | 992,765 | 4 654 082 | |
| Машини механізми | 326 | 1880,027 | 612 889 | |
| Матеріали | 9 000 | 1920,035 | 17 280 315 | |
| Транспорт | 573 | 1547,519 | 886 728 | |
| Накладні витрати | 6 466 | 969,348 | 6 267 804 | |
| Планові накопичення | 5 404 | 560,283 | 3 027 769 | |
| РАЗОМ | 26 457 | 1216,165 | 32 176 077 | |
| Непередбачені 3% | 3% | 794 | 1216,165 | 965 635 |
| Разом СМР | 27 251 | 33 141 712 | ||
| ІНШІ | ||||
| Преміальна оплата праці | 30% | 1406 | 1 396 224 | |
| Преміальна оплата праці | 6,50% | 420 | 407 407 | |
| ВСЬОГО в поточних цінах | 29077 | 34 945 343 | ||
| ФЗП Осн. З / П | 1 | 4688 | 4 654 082 | |
| З / п ММ | 0,35 | 114 | 214 511 | |
| З / п накл. | 0,357 | 2308 | 2 237 606 | |
| З / п ПЛАН | 0,2308 | 1247 | 698 809 | |
| Інші | 1 | 1827 | 992,765 | 1 813 781 |
| Разом ФЗП | 10184 | 992,765 | 10 110 318 | |
| Непередбачені від ФЗП | 3% | 251 | 992,765 | 249 184 |
| Всього ФЗП | 10 359 502 | |||
| ПОДАТКИ | ||||
| Єдиний платіж | 5% | 517 975 | ||
| Разом | 35 463 318 | |||
| ПМЦФ | 2,5 | 873 633 | ||
| РАЗОМ | 36 336 951 | |||
| ПРФ | 2 | 698 907 | ||
| Разом вартість без ПДВ | 37 035 858 | |||
| ПДВ | 18% | 6 666 454 | ||
| Разом Вартість з ПДВ | 43 003 405 | |||
| ВСЬОГО ПОДАТКІВ | 8 756 969 | |||
| ВСЬОГО За кошторисом | Руб. | 43 003 405 | ||
| Курс долара по НБ РБ | 2 152 | |||
| Всього за кошторисом | Долл. | 19 983 |
Розрахунок вартості пожежної сигналізації і невіддільних поліпшень.
| Показники | Всього | в т.ч. кафе | бар |
| Вартість поліпшень за кошторисом | 383 487 725 | 340 183 756 | 43 003 969 |
| загальна площа приміщень, м2 | 523,52 | 458,22 | 65,3 |
| Вартість пожежної сигналізації | |||
| Акт на пожежну сигналізацію від 30.07.2003 | 4 800 000 | 4 201 284 | 598 716 |
| Курс НБ РБ на дату акта | 2 070 | 2 070 | 2 070 |
| Вартість пожежної сигналізації на 30.07.2003 р., дол | 2 319 | 2 030 | 289 |
| Вартість пожежної сигналізації на 1.01.2006 р., дол | 2 319 | 2 030 | 289 |
| Курс долара на 1.01.2006г. | 2 152 | 2 152 | 2 152 |
| Вартість пожежної сигналізації на 1.01.2006г., Руб. | 4 990 488 | 4 368 560 | 621 928 |
| Всього вартість невіддільних поліпшень, руб. | 388 4 78 213 | 344 5 52 316 | 43 62 5 897 |
Розрахунок вартості умовно-відокремлюваних поліпшень.
| Найменування | марка | аналог | Вартість , Дол | Корекції та покриття, дол | Ринкова вартість, дол | Примітка |
| Проточний водонагрівач | Ariston SG 10 OR | Ariston TiTech Tl-15 OREE | 155 | 10 | 145 | Прайс лист Інтернет-магазин Водонагрівачі |
| Проточний водонагрівач | Ariston SG 10 OR | Ariston TiTech Tl-15 OREE | 155 | 10 | 145 | |
| Проточний водонагрівач | Ariston SG 10 OR | Ariston TiTech Tl-15 OREE | 155 | 10 | 145 | |
| Бойлерний нагрівач | Ariston SG НР 100 VE 1,5 | Ariston TiTech Tl-120 / L | 265 | 5 | 260 | |
| Бойлерний нагрівач | Ariston SG НР 100 VE 1,5 | Ariston TiTech Tl-120 / L | 265 | 5 | 260 | |
| Кондиціонер настінний | LG S07LHG | LG S07LHG | 645 | 645 | Прайс Інтернет магазину Shop.Ni.by | |
| Кондиціонер стельовий | MC Quay | MC Quay | 1859 | 1859 | «Північна зірка» Прайс на кондиціонери | |
| РАЗОМ, дол | 3459 |
Таблиця 2.11
| Зведений розрахунок відновної вартості по об'єктах оцінки. | |||||||||||||||||||||||||
|
2.6. Оцінка величини накопиченого зносу.
Під накопиченим зносом xe "накопиченим зносом" розуміється визнана ринком втрата вартості поліпшень, що викликається фізичними руйнуваннями, функціональним старінням, зовнішнім старінням або комбінацією цих джерел.Накопичений знос для об'єкта оцінки визначався методом розбивки. При цьому в загальному випадку розглядаються всі види зносу, до яких відносять:
· Фізичний знос (поправний і непоправний);
· Функціональний знос (поправний і непоправний);
· Зовнішній чи економічний знос.
Фізичний знос викликається руйнуванням будівельних конструкцій, матеріалів і елементів будівель в результаті природного старіння або неправильної експлуатації будівель.
Функціональний знос викликається невідповідністю пристрою будинку (його планування, обробки, інженерного обладнання тощо) сучасним ринковим вимогам.
Зовнішній знос викликається змінами ситуації на ринку, зміною фінансових, законодавчих умов і т.п.
Вважається, що знос відноситься до виправних, якщо витрати на його виправлення менше, ніж додається при цьому вартість. І, навпаки, знос відноситься до невиправному, якщо витрати на виправлення більше, ніж додається вартість будівлі.
| Виправні фізичний знос (відкладений ремонт) | Під виправних фізичним зносом розуміється втрата вартості нерухомості з-за потенційних витрат типового покупця на ремонт будівельних конструкцій та елементів будинку, що мають явні пошкодження або дефекти. При цьому передбачається, що конструкції і елементи відновлюються до стану, що відповідає умовам нормальної експлуатації, або повністю замінені. |
| Невиправний фізичний знос | Невиправний фізичний знос будівлі викликаний природним процесом старіння будівельних матеріалів, конструкцій та інженерного обладнання. Даний вид зносу розраховується від залишкової відновної вартості (за вирахуванням поправного фізичного зносу), пропорційно відношенню фактичних і нормативних термінів служби конструкцій та елементів. |
До довгоживучим елементів відносяться будівельні конструкції, що утворюють несучий кістяк будинку: фундаменти, каркас, зовнішні стіни, залізобетонні перекриття, металоконструкції. Нормативний термін їх експлуатації збігається з терміном експлуатації будівлі в цілому, що встановлюються, виходячи з групи капітальності залежно від матеріалу основних конструкцій (фундаментів, стін і перекриттів).
Решта конструкції і елементи будинку віднесені до короткоживущим елементам, які за термін спільної експлуатації будівлі повинні неодноразово замінюватися.
Візуальне обстеження об'єкта показало, що ремонтно-будівельні роботи по оцінюваних приміщень проведені 2.5 роки тому і в даний час проведення додаткових робіт не вимагається. Тому поправний фізичний знос (відкладений ремонт) по оцінюваних приміщень можна прийняти рівним 0.
У той же час продовжується процес природного старіння елементів конструкцій. Основні несучі конструкції прослужили більше 50 років. При цьому накопичується невиправний фізичний знос, часто не оцінюваний візуально.
Відсоток зносу нараховувався окремо по кожному конструктивному елементу пропорційно фактичному і нормативного терміну служби окремих конструктивних елементів.
У грошовому вираженні фізичний знос розраховувався у відсотковому відношенні від відновної вартості з невід'ємними поліпшеннями.
Загальний відсоток фізичного зносу по об'єкту оцінки після проведеного ремонту становить 28%. Вартісна величина фізичного зносу об'єкта оцінки розраховувалася від відновної вартості з урахуванням невіддільних поліпшень. Розрахунок величини фізичного зносу представлений у таблицях 2.12. і 2.13
Таблиця 2.12
Визначення фізичного зносу
вбудованих приміщень 1-го поверху будівлі по вул.Червона, 23
| № № п / п | Найменування конструктив-них елементів | Опис конструктивних елементів | Питомої ний вага в% | фактичний термін служби | Норматив-ний термін служби | Знос по терміну служби | Питома знос |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
| 1 | Фундамент | Збірні з / бетонний | 10,0 | 51 | 125 | 40,80 | 4,08 |
| 2 | Каркас і перекриття | Залізобетон | 31,0 | 51 | 125 | 40,80 | 12,65 |
| 3 | Стіни і перегородки | Цегляні | 15,0 | 51 | 125 | 40,80 | 6,12 |
| 4 | Покрівля | Двосхилий металева | 2,0 | 2 | 20 | 10,00 | 0,20 |
| 5 | Підлоги | килимове, плитка, бетон | 10,0 | 2 | 30 | 6,67 | 0,67 |
| 6 | Прорізи дверні | ПВХ, дерев'яні | 1,0 | 2 | 30 | 6,67 | 0,07 |
| 7 | Прорізи віконні | ПВХ, Подвійні дерев'яні | 6,0 | 2 | 30 | 6,67 | 0,40 |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
| 8 | Оздоблювальні роботи | Гіпсокартон,, шпалери, плитка, камінь, забарвлення, підвісна стеля | 7,0 | 2 | 6 | 33,33 | 2,33 |
| 9 | Внутрішні сантехнічес-кі та електротехнічні пристрої | Гаряче водопостачання-металеві труби, електроосвітлення-зрити проводка, каналізація-чавунні труби, вентиляція-припливно-витяжна. | 16,0 | 2 | 30 | 6,67 | 1,07 |
| 10 | Інші роботи | Бетонні ганку | 2,0 | 2 | 30 | 6,67 | 0,13 |
| РАЗОМ: | 100,0 | ||||||
| Середній відсоток зносу становить: | 28% | ||||||
Розрахунок величини фізичного зносу
| Назва будівель і споруд | Відновлювальна вартість з поліпшеннями, рублів. | Знос приміщень будівлі за актом,%. | Знос, руб. |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| Вбудовані приміщення 1-го поверху будівлі по вул.Червона, 23 | 506 831 180 | 28% | 141 912 730 |
| У т.ч. | |||
| Кафе | 447 060 847 | 28% | 125 177 037 |
| Бар | 59 470 333 | 28% | 16 651 693 |
| Функціональний знос | Функціональний знос будівлі викликається невідповідністю характеристик будівлі сучасним ринковим стандартам і уявленням про характеристики розглянутого типу нерухомості (надмірністю розмірів будівлі, компонуванням обладнання, поліпшеннями, наявність яких в даний час і в справжніх умовах неадекватно вимогам сучасних ринкових стандартів). |
Функціонального зносу по об'єкту оцінки не виявлено.
| Зовнішній (економічний) знос | Зовнішній знос викликається зміною зовнішніх по відношенню до об'єкта оцінки факторів - зміною ситуації на ринку, зміною фінансових і законодавчих умов і т.д. Відсутність вихідної ринкової інформації не дозволяє провести будь-які розрахунки і визначити величину даного типу зносу по об'єкту оцінки. |
Таблиця 2.14
Розрахунок величини накопиченого зносу
| Показники | Всього | У т.ч. кафе | Бар |
| Фізичний знос, руб. | 141 912 730 | 125 177 037 | 16 651 693 |
| Функціональний знос, руб. | |||
| Зовнішній знос, руб. | |||
| Накопичений знос, руб. | 141 912 730 | 125 177 037 | 16 651 693 |
2.7. Визначення ринкової вартості об'єкта витратним методом.
Ринкова вартість нерухомості витратним методом визначалася як сума відновної вартості з поліпшеннями, вартості земельної ділянки плюс непрямі витрати і прибуток підприємця за мінусом накопиченого зносу.Непрямі витрати xe "Непрямі витрати" - Це витрати або витрати, що виникають після завершення будівництва або в процесі будівництва і необхідні для продажу або нормального функціонування нерухомості. До непрямих витрат можна віднести:
· Витрати на маркетингові послуги для продажу нерухомості або окремих її частин, у тому числі витрати на рекламу;
· Витрати на оформлення та реєстрацію прав власності;
· Витрати на утримання нерухомості при її експозиції на відкритому ринку;
· Вартість інвестицій у землю та ін
Непрямі витрати для нерухомості подібної оцінюваної, на даний період за експертними оцінками можуть скласти 3% від суми прямих витрат на нове будівництво.
Прибуток підприємця xe "Прибуток підприємця" - Це встановлена ринком цифра, що відображає суму, яку підприємець очікує отримати у вигляді премії за використання свого капіталу. Вона представляє ступінь ризику, пов'язану з реалізацією проекту.
Прибуток підприємця в загальному випадку повинна визначатися за ринковими даними. З огляду на поточну ситуацію на ринку нерухомості, що характеризується відсутністю сформованих відносин у галузі девелоперської діяльності, величину прибутку підприємця при інвестуванні в будівництво об'єктів нерухомості слід зіставити з прибутковістю вкладення у фінансові проекти. З огляду на ризики, пов'язані з фінансуванням будівництва, величина прибутку підприємця за експертними оцінками в даний час може досягати 10-25%.
З огляду на вигідне місце розташування оцінюваного об'єкта а також той факт, що оцінюваний об'єкт належить до числа високоприбуткових об'єктів нерухомості, приймаємо величину прибутку в розмірі 20% від суми прямих витрат на нове строительство.Расчетрыночной вартості об'єктів оцінки представлений у таблиці 2.15.
Таблиця 2.15
Розрахунок ринкової вартості об'єктів
| Найменування | Кафе | Бар | Всього |
| Вартість земельної ділянки, руб. | 103 425 335 | 14 738 833 | 118 164 168 |
| Площа загальна, м2 | 458,22 | 65,3 | 523,52 |
| Відновлювальна вартість, руб. | 102 508 531 | 15 844 436 | 118 352 967 |
| Покращення невіддільні, руб | 344 552 316 | 43 625 897 | 388 478 213 |
| Покращення умовно віддільні, руб | 7 443 768 | 7 443 768 | |
| Всього відновна вартість з поліпшеннями | 447 060 847 | 59 470 335 | 506 831 180 |
| Накопичений знос, руб. | 125 177 037 | 16 651 695 | 141 912 730 |
| Непрямі витрати (3%), грн. | 13 411 825 | 1 784 110 | 15 195 935 |
| Підприємницька прибуток, (20%) | 89 412 169 | 11 894 067 | 101 306 236 |
| Ринкова вартість, грн. | 528 133 139 | 71 235 650 | 599 368 789 |
| Ринкова вартість, дол США | 245 415 | 33 102 | 278 517 |
ВИСНОВОК:
Ринкова вартість вбудованих приміщень будівлі, розташованої за адресою:
м. Мінськ, вул. Червона, 23, певна витратним методом за станом на 1.01.2006г. складає: 599 368 тис.руб. або 278 517 дол США
в т.ч.:
-Приміщень кафе 528 133 тис. рублів або 245 415 дол США;
-Приміщень бару 71 235 тис. рублів або 33 102 доларів США.
Розділ 3. Оцінка методом капіталізації доходу.
3.1 Методологічні основи оцінки методом капіталізації доходу.
Метод капіталізації доходу заснований на принципі очікування, який стверджує, що вартість власності визначається вартістю майбутніх вигод, які дана власність буде генерувати.
Для конвертації майбутніх доходів у справжню вартість застосовуються такі методи:
· Метод прямої капіталізації;
· Метод капіталізації за нормою віддачі (прибутку).
| Метод прямої капіталізації | передбачає, що майбутній дохід буде надходити у вигляді регулярних однакових платежів, а вартість власності за період володіння не зміниться. Техніка методу полягає в розподілі чистого операційного доходу на загальний коефіцієнт капіталізації. При цьому величина загального коефіцієнта капіталізації - визначається або по результатами статистичної обробки ринкової інформації про угоди купівлі-продажу аналогічних об'єктів, або за відповідним розрахунковим формулами. |
| Капіталізація за нормою віддачі | Метод капіталізації за нормою віддачі (прибутку) враховує будь-які зміни і доходу і вартості власності за період володіння. У загальному випадку метод формалізується шляхом дисконтування кожного майбутнього грошового потоку з відповідною нормою дисконтування (Аналіз дисконтованих грошових потоків). |
Метод капіталізації за нормою віддачі називають також аналізом дисконтованого грошового потоку, тому що для розрахунку теперішньої вартості майбутніх грошових потоків використовується норма дисконту. Дисконтування може виконуватися за формулами за допомогою фінансових таблиць або з допомогою спеціалізованих обчислювальних засобів. Розрахунок майбутніх доходів за нормою віддачі здійснюється за формулою:
CF 1 CF 2 CF n
PV = ---------- + ---------- + ... + -----------, де (3.1)
(1 + i 1) 1 (1 + i 2) 2 (1 + i n) n
PV - вартість нерухомості, визначена методом капіталізації за нормою віддачі;
СF 1, CF 2, ..., СF n - грошові потоки за інтересами або всієї власності в 1-й, 2-й, ... n-й період;
i 1, i 2, ..., i n - періоди розрахунку грошових потоків.
Ключовими моментами для достовірності визначення вартості методом аналізу дисконтованого грошового потоку є якісний прогноз очікуваних грошових потоків і вибір відповідної норми дисконтування.
3.2. Послідовність складання реконструйованого звіту про доходи.
Реконструйований звіт про доходи xe "Реконструйований звіт про доходи" - Зведений розрахунок прогнозованого чистого доходу від об'єкта нерухомості для цілей оцінки ринкової вартості. Складання реконструйованого звіту про доходи є найважливішим елементом роботи з оцінки ринкової вартості методом капіталізації доходу.Визначення NOI, що застосовується для цілей оцінки, відрізняється від визначення чистого операційного прибутку, що застосовується для цілей бухобліку, реконструйований звіт про доходи буде відрізнятися від бухгалтерських і фінансових звітів.
Реконструйований звіт про доходи складається в такій послідовності:
Ø визначаються ринкові ставки орендної плати по об'єкту нерухомості;
Ø визначення потенційного валового доходу від здачі в оренду приміщень;
Ø розраховуються операційні витрати з утримання об'єкта;
Ø складається реконструйований звіт про доходи.
3.3 Визначення потенційного валового доходу (PGI).
Потенційний валовий дохід (PGI) xe "Потенційний валовий дохід (PGI)" - Є загальний дохід, який можна отримати від нерухомості при 100% зайнятості без урахування всіх втрат і витрат. Потенційний валовий дохід включає орендну плату з усіх площ, збільшення орендної плати відповідно до договору та інші доходи від нерухомості. Потенційний валовий дохід у даному випадку розраховується наступним чином:PGI = Планова оренда + Ковзаючий дохід + Ринкова оренда + Інші доходи
Ринкова орендна плата xe "Ринкова орендна плата" - це орендний дохід, який з найбільшою ймовірністю буде отриманий на відкритому ринку.
За договором оренди, представленому замовником, орендна плата за 1 м2 по об'єктах оцінки становить 5 євро з урахуванням понижуючого коефіцієнта на місце розташування-0,9. За складеним реконструйованому звіту про доходи на умовах укладеного договору оренди (табл. 3.1) видно, що потенційний валовий дохід по об'єктах оцінки становить по кафе 24743,9 дол., А по бару - 3526,2 дол
При такому рівні потенційного валового доходу і середньоринковому терміні окупності інвестицій (валовий мультиплікатор) 5 років, вартість 1 м2 об'єктів оцінки повинна становити 270 дол за 1 м2. Однак, результати оцінки порівняльним підходом показують, що вартість 1 м2 об'єктів-аналогів значно більше.
Аналіз інформації провідних ріелтерських агентств показує, що в центрі м. Мінська ринкова орендна плата може становити від 10 до 20 дол за 1м2. Наприклад, орендна плата по кафе на проспекті Незалежності, Машерова становить 20-25 дол за 1 м2, на інших об'єктах-аналогах орендна плата може становити 15 дол за 1м2 і 10 дол за 1м2. Розмір орендної плати залежить як від потоку відвідувачів, так і місця положення об'єкта-аналога. Враховуючи ту обставину, що район міста, в якому розташований об'єкт оцінки, характеризується, з одного боку недоліком нерухомості даного типу (громадське харчування), а з іншого боку - досить високою діловою активністю, а також те, що об'єкти оцінки відрізняються хорошою транспортною доступністю, хорошою обробкою приміщень, і в цілому являє собою досить привабливий об'єкт з точки зору потенційних орендарів, потенційний валовий дохід визначався і для умов ринкової орендної плати від 10 до 20 дол за 1 м2. За результатами розрахунку потенційний річний валовий дохід при ринкової орендної плати в 20 дол може скласти по кафе -91101 дол, а по бару - 12 982,6 дол
3.4 Визначення дійсного валового доходу.
Дійсний валовий дохід (EGI) xe "Ефективний валовий дохід (EGI)" - є передбачуваний дохід при повному функціонуванні власності з урахуванням втрат від незайнятості.EGI = PGI - Втрати доходу (3.2)
Втрати доходу мають місце за рахунок неповної зайнятості об'єкта, зміни орендарів, несплати орендної плати. Зазвичай ці втрати виражають у відсотках по відношенню до потенційного валового доходу і визначаються для кожного місцевого ринку. У даному випадку приймемо втрати від несплати орендної плати в розмірі 5% від величини потенційного валового доходу.
3.5 Визначення операційних витрат (OE).
Операційні витрати (витрати на утримання) xe "Операційні витрати (витрати на утримання)" - це періодичні витрати для забезпечення нормального функціонування об'єкту і відтворення дійсного валового доходу.Всі операційні витрати можуть бути розділені на три групи:
1. Постійні витрати xe "Постійні витрати" - витрати, які не залежать від ступеня заповненості об'єкта. Зазвичай це податки на нерухомість, деякі експлуатаційні витрати і страховка будівлі.
2. Змінні витрати xe "Змінні витрати" - витрати, які пов'язані з інтенсивністю використання власності і рівнем послуг, що надаються. Для кожного виду власності характерні деякі відмінності у складі змінних витрат, однак такі позиції мають місце практично для будь-якого об'єкта:
3. Витрати на заміщення xe "Витрати на заміщення" - витрати, які передбачають періодичну заміну швидкозношуваних компонентів поліпшень.
В даний час на ринку нерухомості поширена змішана оренда, коли всі витрати з утримання приміщення, що здається в оренду, перекладаються на орендарів, Орендар виконує всі поточні ремонти, несе всі витрати з підтримання орендованого приміщення в належному стані, самостійно (як правило, понад орендної плати ) оплачує комунальні послуги, витрати на прибирання та забезпечення безпеки. У той же час орендодавець оплачує непрямі податки з орендної плати, а також податок на нерухомість і земельний податок, витрати на страховку.К такого типу орендної плати належить і договір оренди по об'єктах оцінки.
3.6 Складання реконструйованого звіту про доходи.
Чистий операційний дохід xe "Чистий операційний дохід" в реконструйованому звіті розраховується за формулою:
NOI = EGI - OE (3.3)
На підставі зібраної та проаналізованої інформації складаємо реконструйований звіт про доходи на умовах договору оренди (табл.3.2). Результати складання реконструйованого звіту про доходи представлені в таблиці 3.1.
Таблиця 3.1
Результати складання реконструйованого звіту про доходи
при плановій орендної плати (перший варіант)
по об'єктах оцінки, дол
За першим варіантом прогнозу (за нинішньої орендної плати) податок на нерухомість розраховувався при ринковій вартості об'єктів оцінки, отриманої за витратним підходом.
Аналіз ринку нерухомості показав, що при зміні орендної плати змінюється і вартість об'єктів нерухомості. Середній період окупності інвестицій по м. Мінську за рахунок отримання доходів від орендної плати становить 5 років. При розрахунку прогнозованого реконструйованого звіту про доходи за ринкової орендної плати розраховувалася прогнозована вартість об'єктів нерухомості виходячи із середнього валового мультиплікатора і варіанти ринкової орендної плати. Результати розрахунку річної орендної плати та ринкової вартості нерухомості за варіантами прогнозу (орендна плата - 20, 15, 10 $ за м2) представлені в таблиці 3.6. Реконструйовані звіти про доходи за варіантами прогнозу представлені в табл.3.3-3.5
Таблиця 3.1
Результати складання реконструйованого звіту про доходи
при плановій орендної плати (перший варіант)
по об'єктах оцінки, дол
| № п.п. | Показники | Кафе (Вар. 1) | Бар (Вар. 1) |
| 1. | Потенційний валовий дохід | 24 743,9 | 3 526,2 |
| 2. | Втрати від недобору орендної плати | 1237,2 | 176,3 |
| 3. | Дійсний валовий дохід | 23 506,7 | 3 349,9 |
| 4. | Операційні витрати | 15665,4 | 2056,4 |
| 5. | Чистий операційний дохід | 7841,3 | 1293,5 |
Аналіз ринку нерухомості показав, що при зміні орендної плати змінюється і вартість об'єктів нерухомості. Середній період окупності інвестицій по м. Мінську за рахунок отримання доходів від орендної плати становить 5 років. При розрахунку прогнозованого реконструйованого звіту про доходи за ринкової орендної плати розраховувалася прогнозована вартість об'єктів нерухомості виходячи із середнього валового мультиплікатора і варіанти ринкової орендної плати. Результати розрахунку річної орендної плати та ринкової вартості нерухомості за варіантами прогнозу (орендна плата - 20, 15, 10 $ за м2) представлені в таблиці 3.6. Реконструйовані звіти про доходи за варіантами прогнозу представлені в табл.3.3-3.5
Таблиця 3.2.
Реконструйований звіт про доходи за об'єктами оцінки в цінах на 1.01. 2006р., Дол
Таблиця 3.3.
Реконструйований звіт про доходи за об'єктами оцінки при ринкової орендної плати за 1м2 -20 дол. , Дол
Реконструйований звіт про доходи за об'єктами оцінки в цінах на 1.01. 2006р., Дол
| Найменування будинку | Загальна площа приміщень, м.кв. | Розмір ринкової орендної ставки, євро / м.кв. | Розмір ринкової орендної ставки, дол / м.кв. | Потенційний валовий дохід PGI, $ | Втрати орендної плати,% | Действит. Валовий дохід, дол | Постійні | Разом операційні доходи | Чистий операційний дохід, NOI, $ | |||
| ПДВ, 18% | Республіканський бюджет, (3,9%) | Податок на нерухомість | Податок на землю | |||||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 |
| Приміщення кафе | 458,22 | 4,5 | 5,432185 | 24 743,9 | 5% | 23 506,7 | 3 586 | 776,9 | 2 366 | 8 936 | 15 665,4 | 7 841,3 |
| Приміщення бару | 65,3 | 4,5 | 5,432185 | 3 526,2 | 5% | 3 349,9 | 511 | 110,7 | 320 | 1114,67 | 2 056,4 | 1 293,5 |
Реконструйований звіт про доходи за об'єктами оцінки при ринкової орендної плати за 1м2 -20 дол. , Дол
| Найменування будинку | Загальна площа приміщень, м.кв. | Розмір ринкової орендної ставки, євро / м.кв. | Розмір ринкової орендної ставки, дол / м.кв. | Потенційний валовий дохід PGI, $ | Втрати орендної плати,% | Действит. Валовий дохід, дол. | Постійні | Разом операційні доходи | Чистий операційний дохід, NOI, $ | |||
| НÐ Цей текст може містити помилки. Міжнародні відносини та світова економіка | Диплом Схожі роботи: Оцінка ринкової вартості і вартості відновлювального ремонту автомобіля ВАЗ-21070 Оцінка ринкової вартості верстата Оцінка ринкової вартості нерухомості Оцінка ринкової вартості обладнання Оцінка ринкової вартості об`єкта нерухомості 2 Оцінка ринкової вартості двокімнатної квартири Оцінка ринкової вартості ЗАТ Олерон Оцінка ринкової вартості земельної ділянки Оцінка ринкової вартості об`єкта нерухомості | ||||||||||||
© Усі права захищені
написати до нас
написати до нас