План
Введення
1. Право оренди земельних ділянок
2. Оренда земель сільськогосподарського призначення
3. Підстава припинення оренди земельної ділянки
Висновок
Список використаної літератури
Введення
Значення землі в діяльності будь-якого суспільства складно переоцінити. В якості основного компонента навколишнього природного середовища земля виконує найважливішу екологічну функцію. Поверхня землі виступає місцем розміщення різних об'єктів, а її грунтовий шар використовується в якості засобу виробництва в сільському та лісовому господарстві. По суті земля є основним і природний фактор у будь-якій сфері бізнесу, прямо або побічно бере участь у виробництві всіх інших товарів і благ. Соціальна роль землі полягає в тому, що вона є місцем проживання і умовою життя людей. Нарешті, земля як територія держави чи її адміністративно-територіальних одиниць обумовлює політичну функцію.
Таким чином, земля має багатофункціональне значення, а тому володіння, користування і розпорядження земельними ділянками не повинно входити в суперечність з публічними інтересами, а також порушувати права і законні інтереси окремих осіб, що прямо закріплено в Конституції РФ (ч. 1 ст. 9, ч. 2 ст. 36).
Як справедливо зазначено в одному з визначень Конституційного Суду РФ, земля є «особливого роду товаром, нерухомістю». Дана специфіка пояснює причину, по якій законодавством встановлюються численні обмеження прав на землю.
Обмеження прав на землю, які передбачаються чинним законодавством, вельми різноманітні. Дуже специфічні форми їх встановлення. При цьому трактування обмежень прав на землю в різних галузях законодавства неоднозначна.
Різноманіття цілей призводить до того, що обмеження прав на землю визначаються у федеральних законах, що відносяться до самих різних галузей законодавства.
Земельне законодавство обмеженнями прав на землю називає різного роду заборони і умови, виконання яких пов'язане з використанням земель та об'єктів, розташованих на них, а також із здійсненням будівництва та іншої діяльності (ст. 56 Земельного кодексу РФ). У даному разі обмеження прав на землю трактуються як умови і заборони, що впливають на використання і охорону земель.
Застосовувати законодавство, в якому визначаються обмеження прав на землю, необхідно з урахуванням вищевказаних обставин.
Серед федеральних законів про обмеження прав на землю умовно можна виділити законодавчі акти, що містять норми:
1) про оборотоздатності земельних ділянок;
2) про правовий режим земель;
3) про обов'язки власників земельних ділянок, землевласників та землекористувачів.
До федеральним законам про правовий режим земель належить значне число законодавчих актів. Обмеження прав на земельні ділянки, пов'язані з дотриманням правового режиму земель, визначаються не тільки у земельному законодавстві, але і в лісовому, екологічному та інших галузях законодавства. При цьому слід враховувати, що незалежно від того, в якому законодавстві містяться норми про правовий режим земель, основу його складають вимоги ЗК РФ.
Цивільний кодекс РФ і ЗК РФ неоднаково визначають вплив норм про правовий режим земель на здійснення прав на земельні ділянки. Цивільне законодавство дотримання правового режиму земель не пов'язує з обмеженням прав на землю в частині здійснення правомочностей володіння і розпорядження. У п. 2 ст. 260 Цивільного кодексу РФ не випадково дотримання вимог земельного законодавства про призначення земель зв'язується тільки з здійсненням правомочностей користування. ЗК РФ вимагає дотримуватися правовий режим земель незалежно від форм і видів прав на землю. З актів земельного законодавства слід, що володіння, користування і розпорядження земельними ділянками не повинно призводити до порушення правового режиму земель.
Слід мати на увазі, що цивільне законодавство в даній частині необхідно застосовувати з урахуванням вимог ЗК РФ.
Володіння, користування і розпорядження землями без врахування їх цільового призначення і дозволеного використання визнається порушенням законодавства, яке може спричинити за собою припинення прав на землю.
1. Право оренди земельних ділянок
Оренда - засноване на договорі строкове володіння і користування майном за плату. Предметом оренди в основному є нерухомість, у тому числі земельну ділянку. Якщо права передаються повністю особі, що їх отримав, це буде означати не володіння на правах оренди, а фригольд. Залежно від терміну користування змінюється період попереднього повідомлення орендодавцем орендаря про припинення терміну оренди. При сільськогосподарської оренді строк попередження в будь-якому випадку не може бути менше року.
Тимчасове право на земельні ділянки здійснюється у формі короткострокової або довгострокової оренди.
Право громадян на оренду землі в період новітньої історії було проголошено в Основах законодавства СРСР і союзних республік про землю від 28.02.1990 р. і підтверджено Земельним кодексом РРФСР.
Визначення договору оренди міститься в ст. 606 ГК РФ. За договором оренди орендодавець зобов'язується надати орендарю майно - земельна ділянка за плату в тимчасове володіння. Плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованої земельної ділянки відповідно до договору, є його власністю.
Цивільне законодавство передбачає, що предметом договору оренди можуть бути земельні ділянки та інші відособлені природні комплекси. Предмети договору оренди не повинні втрачати своїх натуральних властивостей у процесі їх використання, тобто вони повинні бути неспоживна речами (ст. 607 ЦК РФ). Земельна ділянка відповідає цій вимозі, оскільки при правильній експлуатації земля є неспоживна (невичерпним) природним ресурсом. Пункт 2 зазначеної статті встановлює, що законом можуть бути встановлені особливості здачі в оренду земельних ділянок та інших відокремлених природних об'єктів. За договором оренди власник індивідуально-визначеної неспоживна речі передає її за плату в тимчасове користування іншій особі. Після закінчення терміну оренди річ повинна бути повернена її власнику.
Сучасні уявлення про оренду земельних ділянок розкрито у ст. 22 ЗК РФ:
1. Іноземні громадяни, особи без громадянства можуть мати
розташовані в межах території Російської Федерації
земельні ділянки на праві оренди, за винятком випадків,
передбачених ЗК РФ.
2. Земельні ділянки, за винятком зазначених у п. 4 ст. 27
ЗК РФ (вилучених з обороту або обмежених в обороті), можуть
бути надані їх власниками в оренду відповідно до
цивільним законодавством та ЗК РФ.
3. Після закінчення терміну договору оренди земельної ділянки
його орендар має переважне право на укладення нового договору оренди земельної ділянки, за винятком випадків, передбачених п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 і ст. 46 ЗК РФ.
4. Розмір орендної плати визначається договором оренди.
Загальні початку визначення орендної плати при оренді земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, можуть бути встановлені Урядом РФ.
5. Орендар земельної ділянки має право передати свої права
та обов'язки за договором оренди земельної ділянки третього
особі, в тому числі віддати орендні права земельної ділянки в
заставу і внести їх як внесок до статутного капіталу господарського товариства або суспільства або пайового внеску у виробничий кооператив у межах терміну договору оренди земельної ділянки без згоди власника земельної ділянки за умови його повідомлення, якщо договором оренди земельної ділянки не передбачено інше.
У зазначених випадках відповідальним за договором оренди земельної ділянки перед орендодавцем стає новий орендар земельної ділянки, за винятком передачі орендних прав у заставу. При цьому укладення нового договору оренди земельної ділянки не потрібно.
Орендар земельної ділянки має право передати орендовану земельну ділянку в суборенду в межах терміну договору оренди земельної ділянки без згоди власника земельної ділянки за умови його повідомлення, якщо договором оренди земельної ділянки не передбачено інше. На суборендарів поширюються всі права орендарів земельних ділянок, передбачені ЗК РФ.
7. Земельна ділянка може бути передана в оренду для державних або муніципальних потреб або для проведення вишукувальних робіт на термін не більше ніж один рік. При цьому орендар земельної ділянки в межах терміну договору оренди земельної ділянки зобов'язаний на вимогу орендодавця привести земельну ділянку у стан, придатний для його використання і відповідно до дозволеного використанням; відшкодувати збитки, завдані при проведенні робіт; виконати необхідні роботи з рекультивації земельної ділянки, а також виконати інші обов'язки, встановлені законом і (або) договором оренди земельної ділянки.
8. При продажу земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, орендар цієї земельної ділянки має переважне право його покупки в порядку, встановленому цивільним законодавством для випадків продажу частки у праві спільної власності сторонній особі, за винятком випадків, передбачених п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
9. При оренді земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, на термін більше ніж 5 років орендар земельної ділянки має право в межах терміну договору оренди земельної ділянки передавати свої права та обов'язки за цим договором третій особі, у тому числі права та обов'язки, зазначені в п.п. 4 і 5 цієї статті, без згоди власника земельної ділянки за умови його повідомлення. Зміна умов договору оренди земельної ділянки без згоди його орендаря і обмеження встановлених договором оренди земельної ділянки прав його орендаря не допускаються.
Дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного на термін більше ніж 5 років, на вимогу орендодавця можливо тільки на підставі рішення суду при істотному порушенні договору оренди земельної ділянки його орендарем.
10.В разі спадкування земельних ділянок особами, не
досягли повноліття, їх законні представники можуть
передати ці земельні ділянки в оренду на строк до досягнення
спадкоємцями повноліття.
11.Із'ятие з обігу земельні ділянки не можуть бути передані в оренду, за винятком випадків, встановлених федеральними законами.
Порядок укладення договорів оренди земельних ділянок регулюється цивільним законодавством (нормами гл. 34 ЦК РФ), яке передбачає вимоги до здійснення таких операцій. Особливості здійснення договорів оренди земельних ділянок врегульовані в ст. 22 ЗК РФ.
Відповідно до п. 2 ст. 22 ЗК РФ практично будь-які земельні ділянки можуть бути предметом договору оренди, за винятком тих, які вилучені з обігу. Перелік таких земельних ділянок зазначений в п. 4 ст. 27 ЗК РФ (землі, зайняті державними природними заповідниками та національними парками, будівлями і спорудами, в яких розміщені для постійної діяльності Збройні Сили РФ, Прикордонна служба РФ та ін.) Згідно п. 11 тієї ж статті допускається передача таких земельних ділянок в оренду, якщо це прямо передбачено федеральними законами.
Користування землею на умовах оренди відіграє важливу роль як гарантія стійкості права на землю іноземних інвесторів. Цей титул передбачений у ст. 15 ФЗ від 9.07.1999 р. «Про іноземні інвестиції в РФ».
Згідно з п. 1 ст. 22 ЗК РФ іноземні громадяни, особи без громадянства можуть мати земельними ділянками на праві оренди, за винятком земель, виключених з обороту.
Законодавством передбачено суттєві умови договору оренди. Так, в договорі повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди. При відсутності цих даних у договорі умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду - земельній ділянці, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним. У договорі оренди земельної ділянки має бути чітко вказано його місце розташування та площу. До договору додається план земельної ділянки.
Право здачі майна в оренду належить його власнику. Орендодавцями можуть бути також особи, уповноважені законом або власником здавати майно в оренду (ст. 608 ЦК РФ). Аналогічна норма передбачена і в п. 2 ст. 22 ЗК РФ.
Відповідно до ст. 609 ЦК РФ договір оренди земельної ділянки на термін більше року, а якщо хоча б однією з сторін договору є юридична особа, незалежно від терміну, повинен бути укладений у письмовій формі. Договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до ст. ст. 131, 164 ЦК РФ і ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним».
Спеціальні вимоги до форми договору оренди земельної ділянки передбачені в тому випадку, якщо такий договір передбачає перехід в подальшому права власності на земельну ділянку до орендаря. У цьому випадку договір оренди укладається у формі, передбаченої для договору купівлі-продажу земельної ділянки.
Згідно зі ст. 610 ЦК РФ, зазвичай, договір оренди земельної ділянки укладається на термін, який визначений сторонами в договорі. Якщо строк оренди в договорі не визначений, то договір оренди вважається укладеним на невизначений строк (ст. 46 ЗК РФ).
Орендодавець зобов'язаний надати орендарю земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди. Якщо необхідно, то земельна ділянка здається в оренду разом з усіма його приналежностями, необхідними для його експлуатації, наприклад обладнанням для поливу ділянки. Якщо такі пристосування не передані орендареві і без них він не може користуватися земельною ділянкою у відповідності з його призначенням або значною мірою позбавляється того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору, то орендар може вимагати надання їх йому або розірвання договору та відшкодування збитків.
У випадку, якщо орендодавець не передав орендареві земельну ділянку в зазначений у договорі оренди термін або, коли в договорі такий термін не зазначений (у розумний термін), то орендар має право витребувати від нього земельну ділянку і вимагати відшкодування збитків, або вимагати розірвання договору та відшкодування заподіяних збитків.
Орендодавець відповідає за недоліки зданого в оренду земельної ділянки, які повністю або частково перешкоджають його використанню, навіть якщо під час укладення договору оренди він не знав про ці недоліки (ст. 612 ЦК РФ). Наприклад, якщо земельна ділянка схильний підтоплення або заболочування, або якість грунтів не дозволяє використовувати його у відповідності з цільовим призначенням. При виявленні таких недоліків орендар має право: вимагати від орендодавця або безоплатного усунення недоліків земельної ділянки, або відповідного зменшення орендної плати, або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків земельної ділянки (на проведення робіт по меліорації земель тощо); безпосередньо утримати суму понесених ним витрат на усунення даних
недоліків із орендної плати, попередньо повідомивши про це орендодавця; вимагати дострокового розірвання договору.
Орендодавець, сповіщений про вимоги орендаря або про його намір усунути недоліки земельної ділянки за рахунок орендодавця, може зробити заміну наданого орендарю ділянки на іншу, якщо це можливо, або безоплатно усунути недоліки. Орендодавець не відповідає за недоліки зданого в оренду земельної ділянки, які були ним обумовлені при укладенні договору оренди або були заздалегідь відомі орендарю або повинні були бути виявлені орендарем під час його огляду при укладанні договору або передачу ділянки в оренду.
Стаття 613 ЦК спеціально визначає права третіх осіб на що здається в оренду земельну ділянку. Так, передача земельної ділянки в оренду не є підставою для припинення або зміни прав третіх осіб на земельну ділянку. При укладанні договору оренди орендодавець зобов'язаний попередити орендаря про всі права третіх осіб на що здається в оренду земельна ділянка (сервітут, право застави тощо). Невиконання орендодавцем цього обов'язку дає орендарю право вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору та відшкодування збитків.
Введення
1. Право оренди земельних ділянок
2. Оренда земель сільськогосподарського призначення
3. Підстава припинення оренди земельної ділянки
Висновок
Список використаної літератури
Введення
Значення землі в діяльності будь-якого суспільства складно переоцінити. В якості основного компонента навколишнього природного середовища земля виконує найважливішу екологічну функцію. Поверхня землі виступає місцем розміщення різних об'єктів, а її грунтовий шар використовується в якості засобу виробництва в сільському та лісовому господарстві. По суті земля є основним і природний фактор у будь-якій сфері бізнесу, прямо або побічно бере участь у виробництві всіх інших товарів і благ. Соціальна роль землі полягає в тому, що вона є місцем проживання і умовою життя людей. Нарешті, земля як територія держави чи її адміністративно-територіальних одиниць обумовлює політичну функцію.
Таким чином, земля має багатофункціональне значення, а тому володіння, користування і розпорядження земельними ділянками не повинно входити в суперечність з публічними інтересами, а також порушувати права і законні інтереси окремих осіб, що прямо закріплено в Конституції РФ (ч. 1 ст. 9, ч. 2 ст. 36).
Як справедливо зазначено в одному з визначень Конституційного Суду РФ, земля є «особливого роду товаром, нерухомістю». Дана специфіка пояснює причину, по якій законодавством встановлюються численні обмеження прав на землю.
Обмеження прав на землю, які передбачаються чинним законодавством, вельми різноманітні. Дуже специфічні форми їх встановлення. При цьому трактування обмежень прав на землю в різних галузях законодавства неоднозначна.
Різноманіття цілей призводить до того, що обмеження прав на землю визначаються у федеральних законах, що відносяться до самих різних галузей законодавства.
Земельне законодавство обмеженнями прав на землю називає різного роду заборони і умови, виконання яких пов'язане з використанням земель та об'єктів, розташованих на них, а також із здійсненням будівництва та іншої діяльності (ст. 56 Земельного кодексу РФ). У даному разі обмеження прав на землю трактуються як умови і заборони, що впливають на використання і охорону земель.
Застосовувати законодавство, в якому визначаються обмеження прав на землю, необхідно з урахуванням вищевказаних обставин.
Серед федеральних законів про обмеження прав на землю умовно можна виділити законодавчі акти, що містять норми:
1) про оборотоздатності земельних ділянок;
2) про правовий режим земель;
3) про обов'язки власників земельних ділянок, землевласників та землекористувачів.
До федеральним законам про правовий режим земель належить значне число законодавчих актів. Обмеження прав на земельні ділянки, пов'язані з дотриманням правового режиму земель, визначаються не тільки у земельному законодавстві, але і в лісовому, екологічному та інших галузях законодавства. При цьому слід враховувати, що незалежно від того, в якому законодавстві містяться норми про правовий режим земель, основу його складають вимоги ЗК РФ.
Цивільний кодекс РФ і ЗК РФ неоднаково визначають вплив норм про правовий режим земель на здійснення прав на земельні ділянки. Цивільне законодавство дотримання правового режиму земель не пов'язує з обмеженням прав на землю в частині здійснення правомочностей володіння і розпорядження. У п. 2 ст. 260 Цивільного кодексу РФ не випадково дотримання вимог земельного законодавства про призначення земель зв'язується тільки з здійсненням правомочностей користування. ЗК РФ вимагає дотримуватися правовий режим земель незалежно від форм і видів прав на землю. З актів земельного законодавства слід, що володіння, користування і розпорядження земельними ділянками не повинно призводити до порушення правового режиму земель.
Слід мати на увазі, що цивільне законодавство в даній частині необхідно застосовувати з урахуванням вимог ЗК РФ.
Володіння, користування і розпорядження землями без врахування їх цільового призначення і дозволеного використання визнається порушенням законодавства, яке може спричинити за собою припинення прав на землю.
1. Право оренди земельних ділянок
Оренда - засноване на договорі строкове володіння і користування майном за плату. Предметом оренди в основному є нерухомість, у тому числі земельну ділянку. Якщо права передаються повністю особі, що їх отримав, це буде означати не володіння на правах оренди, а фригольд. Залежно від терміну користування змінюється період попереднього повідомлення орендодавцем орендаря про припинення терміну оренди. При сільськогосподарської оренді строк попередження в будь-якому випадку не може бути менше року.
Тимчасове право на земельні ділянки здійснюється у формі короткострокової або довгострокової оренди.
Право громадян на оренду землі в період новітньої історії було проголошено в Основах законодавства СРСР і союзних республік про землю від 28.02.1990 р. і підтверджено Земельним кодексом РРФСР.
Визначення договору оренди міститься в ст. 606 ГК РФ. За договором оренди орендодавець зобов'язується надати орендарю майно - земельна ділянка за плату в тимчасове володіння. Плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованої земельної ділянки відповідно до договору, є його власністю.
Цивільне законодавство передбачає, що предметом договору оренди можуть бути земельні ділянки та інші відособлені природні комплекси. Предмети договору оренди не повинні втрачати своїх натуральних властивостей у процесі їх використання, тобто вони повинні бути неспоживна речами (ст. 607 ЦК РФ). Земельна ділянка відповідає цій вимозі, оскільки при правильній експлуатації земля є неспоживна (невичерпним) природним ресурсом. Пункт 2 зазначеної статті встановлює, що законом можуть бути встановлені особливості здачі в оренду земельних ділянок та інших відокремлених природних об'єктів. За договором оренди власник індивідуально-визначеної неспоживна речі передає її за плату в тимчасове користування іншій особі. Після закінчення терміну оренди річ повинна бути повернена її власнику.
Сучасні уявлення про оренду земельних ділянок розкрито у ст. 22 ЗК РФ:
1. Іноземні громадяни, особи без громадянства можуть мати
розташовані в межах території Російської Федерації
земельні ділянки на праві оренди, за винятком випадків,
передбачених ЗК РФ.
2. Земельні ділянки, за винятком зазначених у п. 4 ст. 27
ЗК РФ (вилучених з обороту або обмежених в обороті), можуть
бути надані їх власниками в оренду відповідно до
цивільним законодавством та ЗК РФ.
3. Після закінчення терміну договору оренди земельної ділянки
його орендар має переважне право на укладення нового договору оренди земельної ділянки, за винятком випадків, передбачених п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 і ст. 46 ЗК РФ.
4. Розмір орендної плати визначається договором оренди.
Загальні початку визначення орендної плати при оренді земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, можуть бути встановлені Урядом РФ.
5. Орендар земельної ділянки має право передати свої права
та обов'язки за договором оренди земельної ділянки третього
особі, в тому числі віддати орендні права земельної ділянки в
заставу і внести їх як внесок до статутного капіталу господарського товариства або суспільства або пайового внеску у виробничий кооператив у межах терміну договору оренди земельної ділянки без згоди власника земельної ділянки за умови його повідомлення, якщо договором оренди земельної ділянки не передбачено інше.
У зазначених випадках відповідальним за договором оренди земельної ділянки перед орендодавцем стає новий орендар земельної ділянки, за винятком передачі орендних прав у заставу. При цьому укладення нового договору оренди земельної ділянки не потрібно.
Орендар земельної ділянки має право передати орендовану земельну ділянку в суборенду в межах терміну договору оренди земельної ділянки без згоди власника земельної ділянки за умови його повідомлення, якщо договором оренди земельної ділянки не передбачено інше. На суборендарів поширюються всі права орендарів земельних ділянок, передбачені ЗК РФ.
7. Земельна ділянка може бути передана в оренду для державних або муніципальних потреб або для проведення вишукувальних робіт на термін не більше ніж один рік. При цьому орендар земельної ділянки в межах терміну договору оренди земельної ділянки зобов'язаний на вимогу орендодавця привести земельну ділянку у стан, придатний для його використання і відповідно до дозволеного використанням; відшкодувати збитки, завдані при проведенні робіт; виконати необхідні роботи з рекультивації земельної ділянки, а також виконати інші обов'язки, встановлені законом і (або) договором оренди земельної ділянки.
8. При продажу земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, орендар цієї земельної ділянки має переважне право його покупки в порядку, встановленому цивільним законодавством для випадків продажу частки у праві спільної власності сторонній особі, за винятком випадків, передбачених п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
9. При оренді земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, на термін більше ніж 5 років орендар земельної ділянки має право в межах терміну договору оренди земельної ділянки передавати свої права та обов'язки за цим договором третій особі, у тому числі права та обов'язки, зазначені в п.п. 4 і 5 цієї статті, без згоди власника земельної ділянки за умови його повідомлення. Зміна умов договору оренди земельної ділянки без згоди його орендаря і обмеження встановлених договором оренди земельної ділянки прав його орендаря не допускаються.
Дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного на термін більше ніж 5 років, на вимогу орендодавця можливо тільки на підставі рішення суду при істотному порушенні договору оренди земельної ділянки його орендарем.
10.В разі спадкування земельних ділянок особами, не
досягли повноліття, їх законні представники можуть
передати ці земельні ділянки в оренду на строк до досягнення
спадкоємцями повноліття.
11.Із'ятие з обігу земельні ділянки не можуть бути передані в оренду, за винятком випадків, встановлених федеральними законами.
Порядок укладення договорів оренди земельних ділянок регулюється цивільним законодавством (нормами гл. 34 ЦК РФ), яке передбачає вимоги до здійснення таких операцій. Особливості здійснення договорів оренди земельних ділянок врегульовані в ст. 22 ЗК РФ.
Відповідно до п. 2 ст. 22 ЗК РФ практично будь-які земельні ділянки можуть бути предметом договору оренди, за винятком тих, які вилучені з обігу. Перелік таких земельних ділянок зазначений в п. 4 ст. 27 ЗК РФ (землі, зайняті державними природними заповідниками та національними парками, будівлями і спорудами, в яких розміщені для постійної діяльності Збройні Сили РФ, Прикордонна служба РФ та ін.) Згідно п. 11 тієї ж статті допускається передача таких земельних ділянок в оренду, якщо це прямо передбачено федеральними законами.
Користування землею на умовах оренди відіграє важливу роль як гарантія стійкості права на землю іноземних інвесторів. Цей титул передбачений у ст. 15 ФЗ від 9.07.1999 р. «Про іноземні інвестиції в РФ».
Згідно з п. 1 ст. 22 ЗК РФ іноземні громадяни, особи без громадянства можуть мати земельними ділянками на праві оренди, за винятком земель, виключених з обороту.
Законодавством передбачено суттєві умови договору оренди. Так, в договорі повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди. При відсутності цих даних у договорі умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду - земельній ділянці, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним. У договорі оренди земельної ділянки має бути чітко вказано його місце розташування та площу. До договору додається план земельної ділянки.
Право здачі майна в оренду належить його власнику. Орендодавцями можуть бути також особи, уповноважені законом або власником здавати майно в оренду (ст. 608 ЦК РФ). Аналогічна норма передбачена і в п. 2 ст. 22 ЗК РФ.
Відповідно до ст. 609 ЦК РФ договір оренди земельної ділянки на термін більше року, а якщо хоча б однією з сторін договору є юридична особа, незалежно від терміну, повинен бути укладений у письмовій формі. Договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до ст. ст. 131, 164 ЦК РФ і ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним».
Спеціальні вимоги до форми договору оренди земельної ділянки передбачені в тому випадку, якщо такий договір передбачає перехід в подальшому права власності на земельну ділянку до орендаря. У цьому випадку договір оренди укладається у формі, передбаченої для договору купівлі-продажу земельної ділянки.
Згідно зі ст. 610 ЦК РФ, зазвичай, договір оренди земельної ділянки укладається на термін, який визначений сторонами в договорі. Якщо строк оренди в договорі не визначений, то договір оренди вважається укладеним на невизначений строк (ст. 46 ЗК РФ).
Орендодавець зобов'язаний надати орендарю земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди. Якщо необхідно, то земельна ділянка здається в оренду разом з усіма його приналежностями, необхідними для його експлуатації, наприклад обладнанням для поливу ділянки. Якщо такі пристосування не передані орендареві і без них він не може користуватися земельною ділянкою у відповідності з його призначенням або значною мірою позбавляється того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору, то орендар може вимагати надання їх йому або розірвання договору та відшкодування збитків.
У випадку, якщо орендодавець не передав орендареві земельну ділянку в зазначений у договорі оренди термін або, коли в договорі такий термін не зазначений (у розумний термін), то орендар має право витребувати від нього земельну ділянку і вимагати відшкодування збитків, або вимагати розірвання договору та відшкодування заподіяних збитків.
Орендодавець відповідає за недоліки зданого в оренду земельної ділянки, які повністю або частково перешкоджають його використанню, навіть якщо під час укладення договору оренди він не знав про ці недоліки (ст. 612 ЦК РФ). Наприклад, якщо земельна ділянка схильний підтоплення або заболочування, або якість грунтів не дозволяє використовувати його у відповідності з цільовим призначенням. При виявленні таких недоліків орендар має право: вимагати від орендодавця або безоплатного усунення недоліків земельної ділянки, або відповідного зменшення орендної плати, або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків земельної ділянки (на проведення робіт по меліорації земель тощо); безпосередньо утримати суму понесених ним витрат на усунення даних
Орендодавець, сповіщений про вимоги орендаря або про його намір усунути недоліки земельної ділянки за рахунок орендодавця, може зробити заміну наданого орендарю ділянки на іншу, якщо це можливо, або безоплатно усунути недоліки. Орендодавець не відповідає за недоліки зданого в оренду земельної ділянки, які були ним обумовлені при укладенні договору оренди або були заздалегідь відомі орендарю або повинні були бути виявлені орендарем під час його огляду при укладанні договору або передачу ділянки в оренду.
Стаття 613 ЦК спеціально визначає права третіх осіб на що здається в оренду земельну ділянку. Так, передача земельної ділянки в оренду не є підставою для припинення або зміни прав третіх осіб на земельну ділянку. При укладанні договору оренди орендодавець зобов'язаний попередити орендаря про всі права третіх осіб на що здається в оренду земельна ділянка (сервітут, право застави тощо). Невиконання орендодавцем цього обов'язку дає орендарю право вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору та відшкодування збитків.
Орендар має право за згодою орендодавця здавати орендований земельну ділянку в суборенду і передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі (перенала), надавати орендоване майно у безоплатне користування. Орендар може віддавати орендні права в заставу і вносити їх як внесок до статутного капіталу господарських товариств і товариств чи пайового внеску у виробничий кооператив, якщо інше не встановлено ЦК України, іншим законом або іншими правовими актами. У цих випадках відповідальним за договором перед орендодавцем залишається орендар.
За ЗК РФ орендар може передавати свої права та обов'язки за договором оренди земельної ділянки третій особі. Він може віддавати орендні права в заставу і вносити їх як внесок до статутного капіталу господарських товариств і товариств чи пайового внеску у виробничий кооператив у межах терміну договору оренди без згоди власника за умови його повідомлення, якщо договором оренди не передбачено інше. Орендар не вправі передати земельну ділянку у безоплатне користування, як це допускає п. 2 ст. 615 ГК РФ відносно інших видів майна. У таких випадках відповідальним за договором оренди земельної ділянки перед орендарем стає новий орендар, за винятком передачі права оренди в заставу. Новий договір оренди земельної ділянки в цьому випадку не полягає (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).
У разі оренди земельної ділянки державної або муніципальної власності на строк понад 5 років орендар має право в межах терміну дії договору передавати свої права та обов'язки за договором третій особі, у тому числі й ті, які зазначені вище, без згоди власника, але з повідомленням його про це (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).
У разі смерті громадянина, що орендує земельну ділянку, його права та обов'язки за договором оренди переходять до спадкоємця, якщо законом або договором не передбачено інше. Орендодавець не має права відмовити такому спадкоємцю у вступі в договір на термін, що залишився його дії, за винятком випадку, коли укладення договору було обумовлене особистими якостями орендаря.
За загальним правилом, якщо інше не передбачено законом або договором оренди, орендар земельної ділянки, належним чином виконував свої обов'язки, після закінчення терміну договору має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди па новий строк (ст. 621 ГК РФ ). З даного правила є винятки, передбачені п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 і ст. 46 ЗК РФ. Якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору при відсутності заперечень з боку орендодавця, договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін.
При припиненні терміну дії договору оренди (ст. 46 ЗК РФ) орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку в тому стані, в якому він його отримав. Якщо орендар не повернув орендовану земельну ділянку або повернув його несвоєчасно, орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення. У випадку, коли зазначена плата не покриває завданих орендодавцю збитків, він може вимагати їх відшкодування.
Якщо орендар за згодою орендодавця зробив за рахунок власних коштів поліпшення орендованої земельної ділянки, то він має право після припинення договору на відшкодування вартості цих поліпшень. Вартість невіддільних поліпшень орендованої земельної ділянки, проведених орендарем без згоди орендодавця, відшкодуванню не підлягає, якщо інше не передбачено законом. Якщо орендар зробив поліпшення земельної ділянки, які пов'язані з виконанням ним обов'язків, передбачених ст. 42 ЗК РФ, незалежно від того, отримав він на те згоду орендодавця чи ні, то вартість таких поліпшень підлягає відшкодуванню.
У договорі оренди може бути передбачено, що орендовану земельну ділянку переходить у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем обумовленої договором викупної ціни. Якщо умова про викуп орендованої земельної ділянки не передбачено в договорі, воно може бути встановлено додатковою угодою сторін, які при цьому мають право домовитися про залік раніше виплаченої орендної плати у викупну ціну (ст. 624 ГК РФ). Згідно з п. 3 цієї статті закону можуть бути встановлені випадки заборони викупу орендованого майна. Ця норма означає, що умова про викуп орендованої земельної ділянки стосується, як правило, земель, що перебувають у приватній власності, за винятком випадків, коли законодавство передбачає обмеження на їх купівлю-продаж.
Права та обов'язки орендарів земельних ділянок закріплені в ст. ст. 40, 41 і 42 ЗК РФ. Особливості змісту прав орендарів земель сільськогосподарського призначення, які використовуються для ведення селянського (фермерського) господарства, передбачені в Законі РРФСР «Про селянське (фермерське) господарство». За ст. 10 закону громадянину, який має земельну ділянку для ведення селянського господарства в оренді, надається право не тільки використовувати землю відповідно до умов її надання. Він може використовувати в установленому порядку і відповідно до договору про оренду наявні на земельній ділянці нерудні корисні копалини, торф, лісові угіддя, водні об'єкти, прісні підземні води, а також інші корисні властивості землі. Може також зводити житлові, виробничі й інші будівлі і споруди відповідно до договору про оренду і за згодою власника землі; при довгостроковій оренді передавати у тимчасове користування земельну ділянку або її частину.
Обов'язки сторін за змістом орендованого майна земельної ділянки, передбачені ст. 616 ГК РФ, прямо не застосовні до випадків оренди землі. Специфіка обов'язків орендаря відображена в ст. 42 ЗК РФ. Стаття 617 ЦК України передбачає, що перехід права власності (довічного успадкованого володіння) на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди. Це положення цивільного законодавства застосовується і до випадків оренди земель.
Орендар має право на відшкодування витрат і збитків, включаючи упущену вигоду, при достроковому розірванні договору з ініціативи орендодавця, у тому числі і при вилученні земельної ділянки для державних і громадських потреб.
Пункт 7 ст. 22 ЗК РФ допускає можливість передачі земельних ділянок в оренду для державних або муніципальних потреб або для проведення вишукувальних робіт.
Згідно з п. 8 ст. 22 3К РФ при продажу земельної ділянки, яка є державною або муніципальною власністю, орендар цієї ділянки має переважне право його покупки. Порядок реалізації цього права регулюється р. 250 ГК РФ.
До особливостей укладення договорів оренди земельних ділянок слід віднести і те обставина, що в деяких випадках такі угоди можуть укладати особи, які не є власниками земельних ділянок. Так, у разі спадкування земельних ділянок особами, які не досягли повноліття, їх іконні представники можуть передавати згідно з п. 10 ст. 22 5К РФ ці ділянки в оренду на строк до досягнення спадкоємцями повноліття.
2. Оренда земель сільськогосподарського призначення
Оренда земель сільськогосподарського призначення не розглядалася в ЗК РФ. Регламентація цих питань виконана лише до ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» (2002 р.).
Стаття 9 ФЗ встановлює основні принципи оренди земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення.
1. В оренду можуть бути передані пройшли державний кадастровий облік земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення, в т.ч. земельні ділянки, що перебувають у спільній частковій власності.
2. У разі передачі в оренду є у спільній частковій власності земельної ділянки із земель сільськогосподарського
призначення договір оренди земельної ділянки укладається або з учасниками часткової власності, або з одним з них, що діють на підставі довіреностей, виданих йому іншими учасниками часткової власності.
3. Договір оренди земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення може бути укладений на термін, що не перевищує 49 років. Договір оренди, укладений на термін, що перевищує встановлений ФЗ граничний строк, вважається укладеним на строк, що дорівнює граничному терміну.
4. У договорі оренди земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення може бути передбачено, що орендується земельна ділянка передається у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови
внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної
ціни.
5. У випадку, якщо інше не передбачено законом або договором оренди, орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, після закінчення терміну договору оренди має за інших рівних умов переважне право на укладення договору оренди на новий термін.
6. Площа земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення, що одночасно знаходяться в оренді у одного орендаря, не обмежується.
7. Економічне стимулювання особи, яка використовує земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення на підставі договору оренди, укладеного на строк не менш ніж на 10 років, здійснюється у порядку, встановленому бюджетним законодавством і законодавством про податки і збори.
Стаття 10 ФЗ встановлює порядок надання громадянам і юридичним особам у власність або оренду земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або муніципальній власності.
1. Земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або муніципальній власності, надаються громадянам та юридичним особам у власність на торгах (конкурсах, аукціонах).
Правило цього пункту не поширюється на випадки, передбачені п. 4 цієї статті.
2. Передача в оренду перебувають у державній або муніципальній власності земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення здійснюється в порядку, встановленому ст. 34 ЗК РФ, у разі, якщо є тільки одна заява про передачу земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення в оренду, за умови попереднього і завчасного опублікування повідомлення про наявність пропонованих для такої передачі земельних ділянок у засобах Масової інформації, визначених суб'єктом РФ.
Прийняття рішення про передачу земельних ділянок в оренду допускається за умови, що протягом місяця з моменту опублікування повідомлення не надійшли інші заяви. Положення цього пункту не поширюються на випадки, передбачені п. 5 цієї статті.
У разі, якщо подано два і більше заяв про передачу земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення в оренду, такі земельні ділянки надаються в оренду на торгах (конкурсах, аукціонах).
3. Організація та проведення торгів (конкурсів, аукціонів) з продажу земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення, а також права на укладення договорів оренди таких земельних ділянок здійснюються у відповідності до ст. 38 3К РФ:
4. Земельна ділянка, передана в оренду громадянину або юридичній особі, може бути придбаний у власність орендарем за його ринковою вартістю після закінчення 3 років з моменту укладення договору оренди за умови належного використання такої земельної ділянки.
Рішення про надання земельної ділянки у власність має бути прийняте у двотижневий термін з дня подачі заяви у письмовій формі у виконавчий орган державної влади або орган місцевого самоврядування, які мають право надання відповідних земельних ділянок межах їх компетенції.
5. Земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або муніципальній власності, можуть передаватися релігійним організаціям (об'єднанням), козачим товариствам, науково-дослідним організаціям, освітнім установам сільськогосподарського профілю, громадам корінних нечисленних народів Півночі, Сибіру і Далекого Сходу РФ для здійснення сільськогосподарського виробництва , збереження і розвитку традиційного способу життя, господарювання і промислів корінних нечисленних народів Півночі, Сибіру і Далекого Сходу РФ,
громадянам для сінокосіння та випасання худоби в оренду в порядку, встановленому ст. 34 ЗК РФ.
При цьому викуп орендованого земельної ділянки у власність не допускається.
6. Земельні ділянки із земель сільськогосподарського на значення, зайняті оленячими пасовищами в районах Крайньої Півночі, віджени пасовищами і перебувають у державній або муніципальній власності, можуть бути передані громадянам і юридичним особам тільки на праві оренди.
3. Підстави припинення оренди земельної ділянки
Стаття 46 ЗК РФ призводить підстави припинення оренди земельної ділянки.
1.Аренда земельної ділянки припиняється на підставах та в порядку, які передбачені цивільним законодавством.
2.Кроме зазначених у п. 1 цієї статті випадків, оренда земельної ділянки може бути припинена за ініціативою орендодавця у разі:
1) використання земельної ділянки не відповідно до його цільового призначення і приналежністю до тієї чи іншої категорії земель, передбаченими ст. 8 ЗК РФ;
2) використання земельної ділянки, яке призводить до істотного зниження родючості сільськогосподарських земель або значного погіршення екологічної обстановки;
3) неусунення вчиненого умисно земельної правопорушення, що виражається в отруєнні, забрудненні, псування або знищення родючого шару грунту внаслідок порушення правил поводження з добривами, стимуляторами росту рослин, отрутохімікатами й іншими небезпечними хімічними чи біологічними речовинами при їх зберіганні, використанні і транспортуванні, які спричинили заподіяння шкоди здоров'ю людини або навколишньому середовищу;
4) невикористання земельної ділянки, призначеної для сільськогосподарського виробництва або житлового чи іншого будівництва, у зазначених цілях протягом 3 років, якщо більш тривалий строк не встановлений федеральним законом або договором оренди земельної ділянки, за винятком часу, необхідного для освоєння земельної ділянки, а також часу, протягом якого земельна ділянка не могла бути використаний за призначенням через стихійних лих чи через інші обставини, що виключають таке використання;
5) вилучення земельної ділянки для державних або муніципальних потреб згідно з правилами, встановленими ст. 55 ЗК РФ;
6) реквізиції земельної ділянки відповідно до правил, встановлених ст. 51 ЗК РФ.
3. Припинення оренди земельної ділянки з підстав, зазначених у підпункті 2 п. 2 цієї статті, не допускається:
1) у період польових сільськогосподарських робіт;
2) в інших встановлених федеральними законами випадках. Підставами припинення договору оренди земельної ділянки можуть бути випадки, передбачені як в цивільному, так і в земельному законодавстві.
При укладанні договору на невизначений термін кожна із сторін має право відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за місяць, а при оренді нерухомого майна - за 3 місяці. Законом або договором може бути встановлений інший рок для попередження про припинення договору оренди, укладеного на невизначений строк.
Відповідно до п. 3 ст. 610 ЦК РФ допускається встановлення у законі максимальних (граничних) строків для окремих видів оренди і для оренди окремих видів майна. У цих випадках, якщо термін оренди в договорі не визначений і жодна із сторін не відмовилася від договору до закінчення граничного строку, встановленого законом, договір після закінчення граничного року припиняється.
Одним із принципів регулювання орендних відносин є правило ст. 617 ЦК РФ про збереження договору оренди в силі при переході права власності (господарського відання, оперативного управління, довічного успадкованого володіння) на здане в оренду майно до іншої особи. Пункт 2 ст. 617 ЦК РФ гарантує права громадян-спадкоємців. У випадку смерті громадянина - орендаря нерухомого майна (земельної ділянки) його права та обов'язки за договором оренди переходять до спадкоємця, якщо законом або договором не передбачено інше. Права та обов'язки за даним договором не можуть перейти до особи, яка в установленому порядку позбавлена права на отримання спадку. Якщо є кілька спадкоємців, то питання про перехід прав орендаря може бути вирішене ними за взаємною згодою, а при недосягненні його в судовому порядку. Орендодавець не має права відмовити спадкоємцю у вступі в договір на термін, що залишився його дії, крім випадків, коли укладення договору було обумовлене особистими якостями орендаря.
Договір оренди земельної ділянки може бути достроково розірваний судом на вимогу орендодавця, якщо орендар користується земельною ділянкою з істотним порушенням умов договору або із неодноразовими порушеннями; істотно погіршує земельну ділянку; більше двох термінів підряд не вносить орендну плату (ст. 619 ГК РФ).
На вимогу орендаря договір оренди земельної ділянки може бути достроково розірваний судом у випадках, коли орендодавець не надає ділянку в користування орендарю або створює перешкоди користування ділянкою відповідно до умов договору або цільовим призначенням земельної ділянки; переданий орендарю ділянка має перешкоджають користуванню ним недоліки, які не були обумовлені орендодавцем при укладенні договору, не були заздалегідь відомі орендарю і не повинні були бути виявлені орендарем під час огляду ділянки при укладенні договору; земельну ділянку в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, не придатному для використання. Договором оренди можуть бути встановлені інші підстави розірвання договору на вимогу орендодавця або орендаря.
Пункт 2 ст. 46 ЗК передбачає додаткові підстави розірвання договору оренди земель за ініціативою орендодавця: використання земельної ділянки не відповідно до його цільового призначення і використання земель з істотним зниженням родючості сільськогосподарських земель або зі значним погіршенням екологічної обстановки.
Припинення договору оренди не допускається в період польових сільськогосподарських робіт, а також в інших випадках, передбачених федеральними законами (поки такі закони відсутні).
Власник земельної частки має право здати її в короткострокову оренду для цілей сільськогосподарського виробництва іншим власникам земельних часток, які мають їх у натурі для створення селянського (фермерського) господарства, а також сільськогосподарським комерційним організаціям, утвореним цими власниками. Для цього орендодавець і орендар укладають договір оренди земельної частки, що підлягає реєстрації в установленому порядку.
Договір оренди земельної частки за бажанням сторін може бути посвідчений нотаріально.
В якості орендодавця може виступати як окремий власник земельної частки, так і група власників земельних часток. В останньому випадку полягає багатосторонній договір оренди земельних часток. До договору оренди додається план орендованого ділянки, виконаний в масштабі наявного планово-картографічного матеріалу, який видається орендодавцю (одному з орендодавців) і орендареві. У разі укладення договору оренди земельних часток при множинності осіб на стороні орендодавців невід'ємною його частиною є список орендодавців. У списку зазначаються прізвища, імена, по батькові орендодавців, паспортні дані або дані документів, його замінюють; серія, номер і дата видачі свідоцтва на право власності на землю, площа частки в гектарax (у тому числі ріллі) з якісною оцінкою в баллогектарах. Правильність зазначених записів засвідчується підписом кожного орендодавця.
Термін оренди земельної частки і умови оплати визначаються договором. В рахунок орендної плати орендодавець може отримати гроші, продукцію або послуги.
Орендар має право здійснювати за згодою орендодавця (орендодавців) дії з виділення в натурі земельної ділянки, відповідного орендованій земельній частці (часток). У разі укладення багатостороннього договору оренди земельні ділянки в натурі кожному орендодавцю можуть не виділятися. Податкові та інші платежі за земельну ділянку, яка перебуває у спільній частковій власності, вносять співвласники ділянки, якщо інше не передбачено відповідним договором оренди земельної частки.
Орендодавцю (орендодавцям), який припинив орендні відносини з колишнім орендарем, може за його бажанням виділятися в натурі земельну ділянку (ділянки) для розпорядження ним (ними) відповідно до законодавства РФ.
Слід зауважити, що орендар може використовувати орендований земельну ділянку лише для сільськогосподарського виробництва і не має права його продавати, закладати або відчужувати будь-яким іншим чином, якщо інше не передбачено законом або договором оренди.
Мінімальний термін договору оренди - не менше 3 років. Після закінчення зазначеного в договорі терміну, за домовленістю сторін, договір може бути укладений на новий термін. Про свою згоду укласти договір або про відмову в укладенні договору оренди на новий термін обидві сторони зобов'язані у письмовій формі повідомити один одного про свої наміри не менш ніж за 3 місяці до закінчення строку дії раніше укладеного договору.
Висновок
Таким чином, оренда - це досить складні правовідносини орендаря і орендодавця, що мають безліч різних нюансів.
Права та обов'язки орендарів земельних ділянок закріплені в Земельному Кодексі РФ. Особливості змісту прав орендарів земель сільськогосподарського призначення, які використовуються для ведення селянського (фермерського) господарства, передбачені в Законі РРФСР «Про селянське (фермерське) господарство». До особливостей укладення договорів оренди земельних ділянок слід віднести ту обставину, що в деяких випадках такі угоди можуть укладати особи, які не є власниками земельних ділянок. Регламентація питань оренди земель сільськогосподарського призначення виконано лише до ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення». Термін оренди земельної частки і умови оплати визначаються договором. В рахунок орендної плати орендодавець може отримати гроші, продукцію або послуги. Слід зауважити, що орендар може використовувати орендований земельну ділянку лише для сільськогосподарського виробництва і не має права його продавати, закладати або відчужувати будь-яким іншим чином, якщо інше не передбачено законом або договором оренди.
Список використаної літератури
1.Гусев О.М. Коментарі до Земельного законодавства РФ. - М.: Іспит, 2003.
2.Ерофеев Б.В. Земельне право Росії. - М.: ТОВ «профосвіту», 2002.
3.Земельний кодекс РФ від 25 жовтня 2001 року № 136-ФЗ в ред. від 21.12.2005 р. № 206-ФЗ).
4.Земельное право: Підручник. / Под ред. С.А. Боголюбова. - М.: ТОВ «ТК Велбі», 2002.
5.Краснов О.І. Земельне право сучасної Росії. - М.: Економіка, 2003.
6.Решетніков В.І. Земельне право Росії. Курс лекцій. - М.: Видавництво «Щит-М», 2003.
7.Федеральний закон від 24.07. 2002 р. № 101-ФЗ (ред. від 18.07.2005 р.) «Про обіг земель сільськогосподарського призначення».
8.Чубуков Г.В. Земельне право Росії. - М.: Юринформцентр, 2002.
За ЗК РФ орендар може передавати свої права та обов'язки за договором оренди земельної ділянки третій особі. Він може віддавати орендні права в заставу і вносити їх як внесок до статутного капіталу господарських товариств і товариств чи пайового внеску у виробничий кооператив у межах терміну договору оренди без згоди власника за умови його повідомлення, якщо договором оренди не передбачено інше. Орендар не вправі передати земельну ділянку у безоплатне користування, як це допускає п. 2 ст. 615 ГК РФ відносно інших видів майна. У таких випадках відповідальним за договором оренди земельної ділянки перед орендарем стає новий орендар, за винятком передачі права оренди в заставу. Новий договір оренди земельної ділянки в цьому випадку не полягає (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).
У разі оренди земельної ділянки державної або муніципальної власності на строк понад 5 років орендар має право в межах терміну дії договору передавати свої права та обов'язки за договором третій особі, у тому числі й ті, які зазначені вище, без згоди власника, але з повідомленням його про це (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).
У разі смерті громадянина, що орендує земельну ділянку, його права та обов'язки за договором оренди переходять до спадкоємця, якщо законом або договором не передбачено інше. Орендодавець не має права відмовити такому спадкоємцю у вступі в договір на термін, що залишився його дії, за винятком випадку, коли укладення договору було обумовлене особистими якостями орендаря.
За загальним правилом, якщо інше не передбачено законом або договором оренди, орендар земельної ділянки, належним чином виконував свої обов'язки, після закінчення терміну договору має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди па новий строк (ст. 621 ГК РФ ). З даного правила є винятки, передбачені п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 і ст. 46 ЗК РФ. Якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору при відсутності заперечень з боку орендодавця, договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін.
При припиненні терміну дії договору оренди (ст. 46 ЗК РФ) орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку в тому стані, в якому він його отримав. Якщо орендар не повернув орендовану земельну ділянку або повернув його несвоєчасно, орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення. У випадку, коли зазначена плата не покриває завданих орендодавцю збитків, він може вимагати їх відшкодування.
Якщо орендар за згодою орендодавця зробив за рахунок власних коштів поліпшення орендованої земельної ділянки, то він має право після припинення договору на відшкодування вартості цих поліпшень. Вартість невіддільних поліпшень орендованої земельної ділянки, проведених орендарем без згоди орендодавця, відшкодуванню не підлягає, якщо інше не передбачено законом. Якщо орендар зробив поліпшення земельної ділянки, які пов'язані з виконанням ним обов'язків, передбачених ст. 42 ЗК РФ, незалежно від того, отримав він на те згоду орендодавця чи ні, то вартість таких поліпшень підлягає відшкодуванню.
У договорі оренди може бути передбачено, що орендовану земельну ділянку переходить у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем обумовленої договором викупної ціни. Якщо умова про викуп орендованої земельної ділянки не передбачено в договорі, воно може бути встановлено додатковою угодою сторін, які при цьому мають право домовитися про залік раніше виплаченої орендної плати у викупну ціну (ст. 624 ГК РФ). Згідно з п. 3 цієї статті закону можуть бути встановлені випадки заборони викупу орендованого майна. Ця норма означає, що умова про викуп орендованої земельної ділянки стосується, як правило, земель, що перебувають у приватній власності, за винятком випадків, коли законодавство передбачає обмеження на їх купівлю-продаж.
Права та обов'язки орендарів земельних ділянок закріплені в ст. ст. 40, 41 і 42 ЗК РФ. Особливості змісту прав орендарів земель сільськогосподарського призначення, які використовуються для ведення селянського (фермерського) господарства, передбачені в Законі РРФСР «Про селянське (фермерське) господарство». За ст. 10 закону громадянину, який має земельну ділянку для ведення селянського господарства в оренді, надається право не тільки використовувати землю відповідно до умов її надання. Він може використовувати в установленому порядку і відповідно до договору про оренду наявні на земельній ділянці нерудні корисні копалини, торф, лісові угіддя, водні об'єкти, прісні підземні води, а також інші корисні властивості землі. Може також зводити житлові, виробничі й інші будівлі і споруди відповідно до договору про оренду і за згодою власника землі; при довгостроковій оренді передавати у тимчасове користування земельну ділянку або її частину.
Обов'язки сторін за змістом орендованого майна земельної ділянки, передбачені ст. 616 ГК РФ, прямо не застосовні до випадків оренди землі. Специфіка обов'язків орендаря відображена в ст. 42 ЗК РФ. Стаття 617 ЦК України передбачає, що перехід права власності (довічного успадкованого володіння) на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди. Це положення цивільного законодавства застосовується і до випадків оренди земель.
Орендар має право на відшкодування витрат і збитків, включаючи упущену вигоду, при достроковому розірванні договору з ініціативи орендодавця, у тому числі і при вилученні земельної ділянки для державних і громадських потреб.
Пункт 7 ст. 22 ЗК РФ допускає можливість передачі земельних ділянок в оренду для державних або муніципальних потреб або для проведення вишукувальних робіт.
Згідно з п. 8 ст. 22 3К РФ при продажу земельної ділянки, яка є державною або муніципальною власністю, орендар цієї ділянки має переважне право його покупки. Порядок реалізації цього права регулюється р. 250 ГК РФ.
До особливостей укладення договорів оренди земельних ділянок слід віднести і те обставина, що в деяких випадках такі угоди можуть укладати особи, які не є власниками земельних ділянок. Так, у разі спадкування земельних ділянок особами, які не досягли повноліття, їх іконні представники можуть передавати згідно з п. 10 ст. 22 5К РФ ці ділянки в оренду на строк до досягнення спадкоємцями повноліття.
2. Оренда земель сільськогосподарського призначення
Оренда земель сільськогосподарського призначення не розглядалася в ЗК РФ. Регламентація цих питань виконана лише до ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» (2002 р.).
Стаття 9 ФЗ встановлює основні принципи оренди земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення.
1. В оренду можуть бути передані пройшли державний кадастровий облік земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення, в т.ч. земельні ділянки, що перебувають у спільній частковій власності.
2. У разі передачі в оренду є у спільній частковій власності земельної ділянки із земель сільськогосподарського
3. Договір оренди земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення може бути укладений на термін, що не перевищує 49 років. Договір оренди, укладений на термін, що перевищує встановлений ФЗ граничний строк, вважається укладеним на строк, що дорівнює граничному терміну.
4. У договорі оренди земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення може бути передбачено, що орендується земельна ділянка передається у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови
внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної
ціни.
5. У випадку, якщо інше не передбачено законом або договором оренди, орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, після закінчення терміну договору оренди має за інших рівних умов переважне право на укладення договору оренди на новий термін.
6. Площа земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення, що одночасно знаходяться в оренді у одного орендаря, не обмежується.
7. Економічне стимулювання особи, яка використовує земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення на підставі договору оренди, укладеного на строк не менш ніж на 10 років, здійснюється у порядку, встановленому бюджетним законодавством і законодавством про податки і збори.
Стаття 10 ФЗ встановлює порядок надання громадянам і юридичним особам у власність або оренду земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або муніципальній власності.
1. Земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або муніципальній власності, надаються громадянам та юридичним особам у власність на торгах (конкурсах, аукціонах).
Правило цього пункту не поширюється на випадки, передбачені п. 4 цієї статті.
2. Передача в оренду перебувають у державній або муніципальній власності земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення здійснюється в порядку, встановленому ст. 34 ЗК РФ, у разі, якщо є тільки одна заява про передачу земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення в оренду, за умови попереднього і завчасного опублікування повідомлення про наявність пропонованих для такої передачі земельних ділянок у засобах Масової інформації, визначених суб'єктом РФ.
Прийняття рішення про передачу земельних ділянок в оренду допускається за умови, що протягом місяця з моменту опублікування повідомлення не надійшли інші заяви. Положення цього пункту не поширюються на випадки, передбачені п. 5 цієї статті.
У разі, якщо подано два і більше заяв про передачу земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення в оренду, такі земельні ділянки надаються в оренду на торгах (конкурсах, аукціонах).
3. Організація та проведення торгів (конкурсів, аукціонів) з продажу земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення, а також права на укладення договорів оренди таких земельних ділянок здійснюються у відповідності до ст. 38 3К РФ:
4. Земельна ділянка, передана в оренду громадянину або юридичній особі, може бути придбаний у власність орендарем за його ринковою вартістю після закінчення 3 років з моменту укладення договору оренди за умови належного використання такої земельної ділянки.
Рішення про надання земельної ділянки у власність має бути прийняте у двотижневий термін з дня подачі заяви у письмовій формі у виконавчий орган державної влади або орган місцевого самоврядування, які мають право надання відповідних земельних ділянок межах їх компетенції.
5. Земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або муніципальній власності, можуть передаватися релігійним організаціям (об'єднанням), козачим товариствам, науково-дослідним організаціям, освітнім установам сільськогосподарського профілю, громадам корінних нечисленних народів Півночі, Сибіру і Далекого Сходу РФ для здійснення сільськогосподарського виробництва , збереження і розвитку традиційного способу життя, господарювання і промислів корінних нечисленних народів Півночі, Сибіру і Далекого Сходу РФ,
При цьому викуп орендованого земельної ділянки у власність не допускається.
6. Земельні ділянки із земель сільськогосподарського на значення, зайняті оленячими пасовищами в районах Крайньої Півночі, віджени пасовищами і перебувають у державній або муніципальній власності, можуть бути передані громадянам і юридичним особам тільки на праві оренди.
3. Підстави припинення оренди земельної ділянки
Стаття 46 ЗК РФ призводить підстави припинення оренди земельної ділянки.
1.Аренда земельної ділянки припиняється на підставах та в порядку, які передбачені цивільним законодавством.
2.Кроме зазначених у п. 1 цієї статті випадків, оренда земельної ділянки може бути припинена за ініціативою орендодавця у разі:
1) використання земельної ділянки не відповідно до його цільового призначення і приналежністю до тієї чи іншої категорії земель, передбаченими ст. 8 ЗК РФ;
2) використання земельної ділянки, яке призводить до істотного зниження родючості сільськогосподарських земель або значного погіршення екологічної обстановки;
3) неусунення вчиненого умисно земельної правопорушення, що виражається в отруєнні, забрудненні, псування або знищення родючого шару грунту внаслідок порушення правил поводження з добривами, стимуляторами росту рослин, отрутохімікатами й іншими небезпечними хімічними чи біологічними речовинами при їх зберіганні, використанні і транспортуванні, які спричинили заподіяння шкоди здоров'ю людини або навколишньому середовищу;
4) невикористання земельної ділянки, призначеної для сільськогосподарського виробництва або житлового чи іншого будівництва, у зазначених цілях протягом 3 років, якщо більш тривалий строк не встановлений федеральним законом або договором оренди земельної ділянки, за винятком часу, необхідного для освоєння земельної ділянки, а також часу, протягом якого земельна ділянка не могла бути використаний за призначенням через стихійних лих чи через інші обставини, що виключають таке використання;
5) вилучення земельної ділянки для державних або муніципальних потреб згідно з правилами, встановленими ст. 55 ЗК РФ;
6) реквізиції земельної ділянки відповідно до правил, встановлених ст. 51 ЗК РФ.
3. Припинення оренди земельної ділянки з підстав, зазначених у підпункті 2 п. 2 цієї статті, не допускається:
1) у період польових сільськогосподарських робіт;
2) в інших встановлених федеральними законами випадках. Підставами припинення договору оренди земельної ділянки можуть бути випадки, передбачені як в цивільному, так і в земельному законодавстві.
При укладанні договору на невизначений термін кожна із сторін має право відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за місяць, а при оренді нерухомого майна - за 3 місяці. Законом або договором може бути встановлений інший рок для попередження про припинення договору оренди, укладеного на невизначений строк.
Відповідно до п. 3 ст. 610 ЦК РФ допускається встановлення у законі максимальних (граничних) строків для окремих видів оренди і для оренди окремих видів майна. У цих випадках, якщо термін оренди в договорі не визначений і жодна із сторін не відмовилася від договору до закінчення граничного строку, встановленого законом, договір після закінчення граничного року припиняється.
Одним із принципів регулювання орендних відносин є правило ст. 617 ЦК РФ про збереження договору оренди в силі при переході права власності (господарського відання, оперативного управління, довічного успадкованого володіння) на здане в оренду майно до іншої особи. Пункт 2 ст. 617 ЦК РФ гарантує права громадян-спадкоємців. У випадку смерті громадянина - орендаря нерухомого майна (земельної ділянки) його права та обов'язки за договором оренди переходять до спадкоємця, якщо законом або договором не передбачено інше. Права та обов'язки за даним договором не можуть перейти до особи, яка в установленому порядку позбавлена права на отримання спадку. Якщо є кілька спадкоємців, то питання про перехід прав орендаря може бути вирішене ними за взаємною згодою, а при недосягненні його в судовому порядку. Орендодавець не має права відмовити спадкоємцю у вступі в договір на термін, що залишився його дії, крім випадків, коли укладення договору було обумовлене особистими якостями орендаря.
Договір оренди земельної ділянки може бути достроково розірваний судом на вимогу орендодавця, якщо орендар користується земельною ділянкою з істотним порушенням умов договору або із неодноразовими порушеннями; істотно погіршує земельну ділянку; більше двох термінів підряд не вносить орендну плату (ст. 619 ГК РФ).
На вимогу орендаря договір оренди земельної ділянки може бути достроково розірваний судом у випадках, коли орендодавець не надає ділянку в користування орендарю або створює перешкоди користування ділянкою відповідно до умов договору або цільовим призначенням земельної ділянки; переданий орендарю ділянка має перешкоджають користуванню ним недоліки, які не були обумовлені орендодавцем при укладенні договору, не були заздалегідь відомі орендарю і не повинні були бути виявлені орендарем під час огляду ділянки при укладенні договору; земельну ділянку в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, не придатному для використання. Договором оренди можуть бути встановлені інші підстави розірвання договору на вимогу орендодавця або орендаря.
Пункт 2 ст. 46 ЗК передбачає додаткові підстави розірвання договору оренди земель за ініціативою орендодавця: використання земельної ділянки не відповідно до його цільового призначення і використання земель з істотним зниженням родючості сільськогосподарських земель або зі значним погіршенням екологічної обстановки.
Припинення договору оренди не допускається в період польових сільськогосподарських робіт, а також в інших випадках, передбачених федеральними законами (поки такі закони відсутні).
Власник земельної частки має право здати її в короткострокову оренду для цілей сільськогосподарського виробництва іншим власникам земельних часток, які мають їх у натурі для створення селянського (фермерського) господарства, а також сільськогосподарським комерційним організаціям, утвореним цими власниками. Для цього орендодавець і орендар укладають договір оренди земельної частки, що підлягає реєстрації в установленому порядку.
Договір оренди земельної частки за бажанням сторін може бути посвідчений нотаріально.
В якості орендодавця може виступати як окремий власник земельної частки, так і група власників земельних часток. В останньому випадку полягає багатосторонній договір оренди земельних часток. До договору оренди додається план орендованого ділянки, виконаний в масштабі наявного планово-картографічного матеріалу, який видається орендодавцю (одному з орендодавців) і орендареві. У разі укладення договору оренди земельних часток при множинності осіб на стороні орендодавців невід'ємною його частиною є список орендодавців. У списку зазначаються прізвища, імена, по батькові орендодавців, паспортні дані або дані документів, його замінюють; серія, номер і дата видачі свідоцтва на право власності на землю, площа частки в гектарax (у тому числі ріллі) з якісною оцінкою в баллогектарах. Правильність зазначених записів засвідчується підписом кожного орендодавця.
Термін оренди земельної частки і умови оплати визначаються договором. В рахунок орендної плати орендодавець може отримати гроші, продукцію або послуги.
Орендар має право здійснювати за згодою орендодавця (орендодавців) дії з виділення в натурі земельної ділянки, відповідного орендованій земельній частці (часток). У разі укладення багатостороннього договору оренди земельні ділянки в натурі кожному орендодавцю можуть не виділятися. Податкові та інші платежі за земельну ділянку, яка перебуває у спільній частковій власності, вносять співвласники ділянки, якщо інше не передбачено відповідним договором оренди земельної частки.
Орендодавцю (орендодавцям), який припинив орендні відносини з колишнім орендарем, може за його бажанням виділятися в натурі земельну ділянку (ділянки) для розпорядження ним (ними) відповідно до законодавства РФ.
Слід зауважити, що орендар може використовувати орендований земельну ділянку лише для сільськогосподарського виробництва і не має права його продавати, закладати або відчужувати будь-яким іншим чином, якщо інше не передбачено законом або договором оренди.
Мінімальний термін договору оренди - не менше 3 років. Після закінчення зазначеного в договорі терміну, за домовленістю сторін, договір може бути укладений на новий термін. Про свою згоду укласти договір або про відмову в укладенні договору оренди на новий термін обидві сторони зобов'язані у письмовій формі повідомити один одного про свої наміри не менш ніж за 3 місяці до закінчення строку дії раніше укладеного договору.
Висновок
Таким чином, оренда - це досить складні правовідносини орендаря і орендодавця, що мають безліч різних нюансів.
Права та обов'язки орендарів земельних ділянок закріплені в Земельному Кодексі РФ. Особливості змісту прав орендарів земель сільськогосподарського призначення, які використовуються для ведення селянського (фермерського) господарства, передбачені в Законі РРФСР «Про селянське (фермерське) господарство». До особливостей укладення договорів оренди земельних ділянок слід віднести ту обставину, що в деяких випадках такі угоди можуть укладати особи, які не є власниками земельних ділянок. Регламентація питань оренди земель сільськогосподарського призначення виконано лише до ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення». Термін оренди земельної частки і умови оплати визначаються договором. В рахунок орендної плати орендодавець може отримати гроші, продукцію або послуги. Слід зауважити, що орендар може використовувати орендований земельну ділянку лише для сільськогосподарського виробництва і не має права його продавати, закладати або відчужувати будь-яким іншим чином, якщо інше не передбачено законом або договором оренди.
Список використаної літератури
1.Гусев О.М. Коментарі до Земельного законодавства РФ. - М.: Іспит, 2003.
2.Ерофеев Б.В. Земельне право Росії. - М.: ТОВ «профосвіту», 2002.
3.Земельний кодекс РФ від 25 жовтня 2001 року № 136-ФЗ в ред. від 21.12.2005 р. № 206-ФЗ).
4.Земельное право: Підручник. / Под ред. С.А. Боголюбова. - М.: ТОВ «ТК Велбі», 2002.
5.Краснов О.І. Земельне право сучасної Росії. - М.: Економіка, 2003.
6.Решетніков В.І. Земельне право Росії. Курс лекцій. - М.: Видавництво «Щит-М», 2003.
7.Федеральний закон від 24.07. 2002 р. № 101-ФЗ (ред. від 18.07.2005 р.) «Про обіг земель сільськогосподарського призначення».
8.Чубуков Г.В. Земельне право Росії. - М.: Юринформцентр, 2002.