Зміст
1.Договір безоплатного користування земельною ділянкою ... ... ... ... .... 3
2. Договір оренди земельної ділянки ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 6
Список літератури ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 11
1.Договір безоплатного користування земельною ділянкою
Такий договір, як і будь-який цивільно-правовий договір, полягає вільно за угодою сторін. Разом з тим особливий його характер - безплатність - є причиною покладання на певних Ссудодатель обов'язки укласти такі договори. Згідно з п. 1 ст. 689 ЦК за договором безоплатного користування (договору позики) одна сторона (позичкодавець) зобов'язується передати або передає річ у безоплатне тимчасове користування другій стороні (ссудополучателю), а остання зобов'язується повернути ту саму річ у тому стані, в якому вона її отримала, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором. Договір позички безоплатний, взаємний. Цей договір пов'язаний з особистістю ссудополучателя і часто являє собою деяке послугу (дружню послугу), йому надається. Не виключена, однак, передача речі у безоплатне користування та в інтересах ссудодателя. Так, комерційні організації іноді надають речі у безоплатне користування з метою реклами, розраховуючи на їх подальший збут.
Безоплатність договору виключає будь-яке зустрічне надання з боку особи, яка отримує річ у користування. При включенні в договір умови про зустрічному наданні угода вважається недійсною як удавана (ст. 170 ЦК).
Згідно з п. 1 ст. 689 ГК позичкодавець або зобов'язується передати, або передає річ у безоплатне користування ссудополучателю. Це означає, що даний договір може визнаватися укладеним як у момент досягнення сторонами угоди з наступною передачею речі у користування, тобто може носити консенсуальної характер, так і при самій передачі речі, тобто бути договором реальним. Тим самим реальний договір позики вважається укладеним, коли на додаток до угоди здійснена передача речі. При відсутності фактичної передачі обіцянку особи надати річ у безоплатне користування взагалі не має юридичного значення, а носить лише моральний характер. На підставі такої обіцянки не виникає правовідносини, а отже, і ніяких правових наслідків. Державна реєстрація договору безоплатного користування нерухомим майном, відповідно до вимог ст. 164 і 131 ЦК, здійснюється тільки у випадках, передбачених законом. Так, підлягає державній реєстрації договір безоплатного користування земельною ділянкою, укладений на строк не менше року. На це побічно вказує п. 2 ст. 26 ЗК, згідно з яким не підлягають державній реєстрації договори безоплатного користування земельною ділянкою, укладені на термін менше ніж один рік.
У безоплатне користування, як і в оренду, передаються тільки відокремлені земельні ділянки, тобто предметом даного договору не можуть бути земельні частки. За цивільним законодавством договір безоплатного користування, як і договір оренди, може бути укладений і на певний термін, і на невизначений термін. Проте Земельний кодекс чітко встановлює, що даний вид землекористування є тільки терміновим. З цього, здавалося б, напрошується висновок, що в договорі безоплатного користування термін повинен бути вказаний обов'язково. Проте, оскільки в земельному законодавстві немає жодних обмежень по термінах надання земельних ділянок у безоплатне користування на основі договору, встановлення такої обов'язки було б безглуздо. Тому, як видається, норми Цивільного кодексу в даному випадку діють без змін. За договором власник земельної ділянки зобов'язується надати ділянку у стані, що відповідає умовам договору безоплатного користування та призначенням земельної ділянки. Якщо він ділянка не надасть, інша сторона має право вимагати розірвання договору безоплатного користування та відшкодування понесених ним реального збитку. Користувач зобов'язаний використовувати ділянку відповідно до умов договору, а якщо такі умови в договорі не визначено, то відповідно до призначення земельної ділянки. Якщо він порушує це правило, власник ділянки має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Користувач зобов'язаний також нести всі витрати з утримання земельної ділянки (якщо інше не передбачено договором безоплатного користування). Як і при наданні земельної ділянки в оренду, власник ділянки відповідає за його недоліки, які він навмисно або через грубу необережність не обмовив при укладанні договору безоплатного користування. При виявленні таких недоліків користувач має право за своїм вибором вимагати безоплатного усунення цих недоліків або відшкодування своїх витрат на їх усунення або дострокового розірвання договору та відшкодування понесених ним реального збитку. Власник не відповідає за недоліки ділянки, які були ним обумовлені при укладенні договору, або були заздалегідь відомі користувачеві, або повинні були бути виявлені ним під час огляду ділянки при укладенні договору або при передачі земельної ділянки. Те, що ділянка передається у безоплатне користування, не є підставою для зміни або припинення прав третіх осіб на цю річ: права сервітуту, права застави і т.п. Однак при укладанні договору безоплатного користування власник зобов'язаний попередити майбутнього користувача про всі права третіх осіб на цю річ, в іншому випадку користувач буде мати право вимагати розірвання договору та відшкодування понесених ним реального збитку. Якщо договір безоплатного користування земельною ділянкою укладений без зазначення строку, кожна з сторін вправі у будь-який час відмовитися від нього, сповістивши про це іншу сторону за один місяць (договором може бути передбачено інший строк повідомлення). За договором, укладеним із зазначенням терміну, діє такий самий порядок, але за умови, що в самому договорі не передбачено інше. Договір, укладений із зазначенням строку, може бути розірваний і достроково на вимогу однієї із сторін, але на це потрібні підстави. Власник земельної ділянки має право вимагати дострокового розірвання договору безоплатного користування у випадках, коли користувач:
· Використовує ділянку не відповідно до договору або призначення;
· Не виконує обов'язків по утриманню земельної ділянки;
· Суттєво погіршує стан земельної ділянки;
· Без згоди власника передала ділянку третій особі.
Користувач має право вимагати дострокового розірвання договору безоплатного користування:
· При виявленні недоліків, які роблять нормальне використання земельної ділянки неможливим або обтяжливим, про наявність яких він не знав і не міг знати в момент укладення договору;
· Якщо земельна ділянка в силу обставин, за які він не відповідає, виявиться в стані, непридатному для використання;
· Якщо при укладенні договору власник не попередив його про права третіх осіб на переданий ділянку;
· При невиконанні власником обов'язку передати земельну ділянку.
Як і за договором оренди, якщо користувач продовжує використовувати земельну ділянку після закінчення строку договору при відсутності заперечень з боку власника, договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін. Вартість невіддільних поліпшень земельної ділянки, вироблених користувачем без згоди власника, відшкодуванню не підлягає. Якщо власник продає земельну ділянку або здає його в оренду, то права і обов'язки за договором безоплатного термінового користування земельною ділянкою переходять до нового власника або орендаря. У випадку смерті громадянина - власника земельної ділянки його права та обов'язки за договором безоплатного термінового користування земельною ділянкою переходять до його спадкоємцю, а в разі ліквідації або реорганізації юридичної особи, що надала земельну ділянку у безоплатне термінове користування, - до його правонаступника. У разі ж смерті громадянина (ліквідації юридичної особи), використовує земельну ділянку на праві безоплатного термінового користування, договір припиняється (якщо інше не передбачено договором).
2. Договір оренди земельної ділянки
Оренда - це надання будь-якого майна, в даному випадку земельної ділянки, у тимчасове користування за певну плату на основі договору оренди. Це одна з найпоширеніших і найбільш ефективних форм використання землі в усьому світі. Земельні ділянки можуть бути надані їх власниками в оренду відповідно до цивільного законодавства та Земельним кодексом.
Основним ознаками оренди земель є:
· Терміновість, тобто оренда - право, що діє певний період часу, який визначається в договорі (на відміну наприклад від безстрокових прав, таких як власність, постійне (безстрокове) користування та ін;
· Платність, тобто возмездность орендних відносин, які з орендної плати, що виплачується орендарем орендодавцеві;
· Зворотність, тобто по витікання терміну оренди, орендоване майно - земля підлягає поверненню орендодавцю, тобто власнику земельної ділянки.
Чинним федеральним земельним законодавством строки договору оренди не встановлені. Орендні відносини оформляються договором оренди. Даний договір укладається у письмовій формі, за винятком короткострокової оренди на строк до одного року, який може бути укладений в усній формі і не підлягає державній реєстрації. Після закінчення терміну договору оренди земельної ділянки його орендар має переважне право на укладення нового договору оренди земельної ділянки. Розмір орендної плати визначається договором оренди. Загальні початку визначення орендної плати при оренді земельних ділянок, що перебувають у державній чи муніципальної власності, можуть бути встановлені Урядом Російської Федерації. Здача в оренду є формою розпорядження земельною ділянкою. Перш за все, правом здачі земельної ділянки в оренду має його власник (ст.209, 608 ЦК РФ). Відповідно до законодавства земля може перебувати у власності як фізичних, так і юридичних осіб. Відповідно, реалізувати право здачі землі в оренду можуть громадяни та юридичні особи. Законодавчо не врегульовано питання здачі в оренду земель, що знаходяться в постійному (безстроковому) користуванні. Формально постійні (безстрокові) користувачі не мають права, наданого власнику, на здачу ділянки в оренду. Тим не менш, з огляду на постійний характер землекористування даних суб'єктів, надається за доцільне надати користувачам можливість опосередкованого використання майна шляхом здачі ділянки в оренду та отримання орендної плати за згодою власника землі. Стаття 607 ЦК України встановлює, що орендодавцями можуть бути також особи, уповноважені законом або власником здавати майно в оренду. При здачі в оренду земельних ділянок, що належать до державної або муніципальної власності, орендодавцями можуть за згодою власника виступати організації, за якими ділянки закріплені на праві господарського відання чи оперативного управління. Орендодавцем можуть виступати також особи, яким земельна ділянка надана в постійне (безстрокове) користування (громадяни та юридичні особи) - тільки за згодою власника. У той же час, не допускається укладення договорів від імені філій або структурних підрозділів, не мають права юридичної особи. Відповідно до законодавства земельні ділянки в Російській Федерації можуть надаватися громадянам або юридично особам, іноземним громадянам, іноземним юридичним особам, особам без громадянства та іноземним державам. Орендар земельної ділянки має право передати свої права обов'язки за договором оренди земельної ділянки третій особі, в тому числі віддати орендні права земельної ділянки в заставу, внести їх як внесок до статутного капіталу господарського товариства або товариства, або пайового внеску у виробничий кооператив у межах строку договору оренди земельної ділянки без згоди власника земельної ділянки, за умови його повідомлення, якщо договором оренди земельної ділянки не передбачено інше. У зазначених випадках відповідальним за договором оренди земельної ділянки перед орендодавцем стає орендар земельної ділянки, за винятком передачі орендних прав у заставу. При цьому укладення нового договору оренди земельної ділянки не потрібно. Орендар земельної ділянки має право передати орендовану ділянку в суборенду в межах терміну договору оренди земельної ділянки без згоди власника земельної ділянки за умови його повідомлення, якщо договором оренди земельної ділянки не передбачено інше. На суборендарів поширюються всі права орендарів земельних ділянок, передбачені Земельним кодексом РФ.
Земельна ділянка може бути передана в оренду для державних або муніципальних потреб, або для проведення вишукувальних робіт на термін не більше ніж на один рік. При цьому орендар земельної ділянки в межах терміну договору оренди земельної ділянки зобов'язаний на вимогу орендодавця привести земельну ділянку у стан, придатний для його використання у відповідності з дозволеним використанням; відшкодувати збитки, завдані при проведенні робіт; виконати необхідні роботи з рекультивації земельної ділянки, а також виконати інші обов'язки, встановлені законом (або) договором оренди земельної ділянки. При продажу земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, орендар цієї земельної ділянки має переважне право його покупки в порядку, встановленому цивільним законодавством для випадків продажу частки у праві спільної власності сторонній особі. При оренді земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, на сік більш ніж п'ять років орендар земельної ділянки має право в межах терміну договору оренди земельної ділянки передавати свої права та обов'язки за цим договором третій особі без згоди власника земельної ділянки за умови його повідомлення. Зміна умов договору оренди земельної ділянки без згоди його орендаря і обмеження встановлених договором оренди земельної ділянки прав його орендаря не допускаються. Дострокове розірвання договору оренди, укладеного на термін більше ніж п'ять років, на вимогу орендодавця можливо тільки на підставі рішення суду при істотному порушенні договору оренди земельної ділянки його орендарем. Щоб стати об'єктом оренди, земельна ділянка повинна бути визначений точно так само, як і в інших випадках, коли земельна ділянка виступає в якості нерухомого майна у цивільно-правових відносинах. У договорі має бути чітко вказано місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, межі, кадастровий номер та інші ознаки, що дозволяють точно встановити ідентифікувати відповідну земельну ділянку. Ці відомості є істотними умовами договору, тому при їх відсутності договір вважається недійсним. Орендар має право здати орендовану земельну ділянку чи його частину в суборенду. Дані відносини оформляються договором суборенди. Договір суборенди укладається на термін, що не перевищує строку договору оренди, і підлягає державній реєстрації. При передачі земельної ділянки в суборенду його цільове призначення не може бути змінено за угодою сторін. Договір суборенди діє не довше, ніж до закінчення терміну дії основного договору оренди. Договір оренди земельної ділянки припиняється:
· За угодою сторін;
· За рішенням суду;
· Після закінчення терміну оренди за наявності письмової заяви орендодавця.
Стаття 46 ЗК РФ передбачає підстави припинення оренди земельної ділянки. Оренда земельної ділянки може бути припинена за ініціативою орендодавця у разі:
1) використання земельної ділянки не відповідно до його цільового призначення і приналежністю до тієї чи іншої категорії земель, передбаченими ст.8 ЗК РФ;
2) використання земельної ділянки, що призводить до суттєвого зниження родючості сільськогосподарських земель або значного погіршення екологічної обстановки;
3) неусунення вчиненого умисно земельної правопорушення, що виражається в отруєнні, забрудненні, псування або знищення родючого шару грунту внаслідок порушення правил поводження з добривами, стимуляторами росту рослин, отрутохімікатами й іншими небезпечними хімічними чи біологічними речовинами при їх зберіганні, використанні і транспортуванні, які спричинили заподіяння шкоди здоров'ю людини або навколишньому середовищу;
4) невикористання земельної ділянки, призначеної для сільськогосподарського виробництва або житлового чи іншого будівництва, у зазначених цілях протягом трьох років, якщо більш тривалий строк не встановлений федеральним законом або договором оренди земельної ділянки, за винятком часу, необхідного для освоєння земельної ділянки, а також часу, протягом якого земельна ділянка не могла бути використаний за призначенням через стихійних лих чи через інші обставини, що виключають таке використання;
5) вилучення земельної ділянки для державних або муніципальних потреб згідно з правилами, встановленими ст. 55 ЗК РФ;
6) реквізиції земельної ділянки відповідно до правил, встановлених ст.51 ЗК РФ.
Припинення оренди земельної ділянки не допускається:
1) у період польових сільськогосподарських робіт;
2) в інших встановлених федеральними законами випадках.
При припиненні оренди реєстраційний запис про оренду в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним погашається проставленням штампа.
Відповідно до ст. 450 ГК РФ договором оренди можуть бути встановлені інші умови розірвання договору з ініціативи орендодавця. Частина 2 ст.450 ЦК України надає право розірвання договору однією із сторін при істотному порушенні умов договору іншою стороною. Перелік цих умов залежить від змісту конкретного договору.
На підставі ст.619 ЦК РФ орендодавець, перш ніж достроково розірвати договір, повинен письмово попередити орендаря про необхідність виконання ним зобов'язань у строк.
Список літератури
1.ГК РФ (частини перша, друга та третя). [Текст] Новосибірськ: Сіб.унів.ізд-во, 2007 .- 496с .- (Кодекси і закони України).
2. ГК РФ. Ч. 2. [Текст], коментарі, алфавітно - предметний покажчик. М.: «Юрайт» 1997 .- 987с.
3.Земельний кодекс Російської Федерації. Федеральний закон від 30 грудня 2001р. № 197-ФЗ [Текст] - М.: Проспект, 2005. - 88 с.
4.Земельное законодавство: зб. норматив. актів [Текст] / сост. М. А. Рябов. - М.: Проспект, 2005. - 487 с.
5.Комментарій до Земельного кодексу Російської Федерації [Текст]: [за станом на 20 травня 2007 р.] / під ред. С. А. Боголюбова. - М.: Проспект, 2005. - 464 с.
1.Договір безоплатного користування земельною ділянкою ... ... ... ... .... 3
2. Договір оренди земельної ділянки ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 6
Список літератури ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 11
1.Договір безоплатного користування земельною ділянкою
Такий договір, як і будь-який цивільно-правовий договір, полягає вільно за угодою сторін. Разом з тим особливий його характер - безплатність - є причиною покладання на певних Ссудодатель обов'язки укласти такі договори. Згідно з п. 1 ст. 689 ЦК за договором безоплатного користування (договору позики) одна сторона (позичкодавець) зобов'язується передати або передає річ у безоплатне тимчасове користування другій стороні (ссудополучателю), а остання зобов'язується повернути ту саму річ у тому стані, в якому вона її отримала, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором. Договір позички безоплатний, взаємний. Цей договір пов'язаний з особистістю ссудополучателя і часто являє собою деяке послугу (дружню послугу), йому надається. Не виключена, однак, передача речі у безоплатне користування та в інтересах ссудодателя. Так, комерційні організації іноді надають речі у безоплатне користування з метою реклами, розраховуючи на їх подальший збут.
Безоплатність договору виключає будь-яке зустрічне надання з боку особи, яка отримує річ у користування. При включенні в договір умови про зустрічному наданні угода вважається недійсною як удавана (ст. 170 ЦК).
Згідно з п. 1 ст. 689 ГК позичкодавець або зобов'язується передати, або передає річ у безоплатне користування ссудополучателю. Це означає, що даний договір може визнаватися укладеним як у момент досягнення сторонами угоди з наступною передачею речі у користування, тобто може носити консенсуальної характер, так і при самій передачі речі, тобто бути договором реальним. Тим самим реальний договір позики вважається укладеним, коли на додаток до угоди здійснена передача речі. При відсутності фактичної передачі обіцянку особи надати річ у безоплатне користування взагалі не має юридичного значення, а носить лише моральний характер. На підставі такої обіцянки не виникає правовідносини, а отже, і ніяких правових наслідків. Державна реєстрація договору безоплатного користування нерухомим майном, відповідно до вимог ст. 164 і 131 ЦК, здійснюється тільки у випадках, передбачених законом. Так, підлягає державній реєстрації договір безоплатного користування земельною ділянкою, укладений на строк не менше року. На це побічно вказує п. 2 ст. 26 ЗК, згідно з яким не підлягають державній реєстрації договори безоплатного користування земельною ділянкою, укладені на термін менше ніж один рік.
У безоплатне користування, як і в оренду, передаються тільки відокремлені земельні ділянки, тобто предметом даного договору не можуть бути земельні частки. За цивільним законодавством договір безоплатного користування, як і договір оренди, може бути укладений і на певний термін, і на невизначений термін. Проте Земельний кодекс чітко встановлює, що даний вид землекористування є тільки терміновим. З цього, здавалося б, напрошується висновок, що в договорі безоплатного користування термін повинен бути вказаний обов'язково. Проте, оскільки в земельному законодавстві немає жодних обмежень по термінах надання земельних ділянок у безоплатне користування на основі договору, встановлення такої обов'язки було б безглуздо. Тому, як видається, норми Цивільного кодексу в даному випадку діють без змін. За договором власник земельної ділянки зобов'язується надати ділянку у стані, що відповідає умовам договору безоплатного користування та призначенням земельної ділянки. Якщо він ділянка не надасть, інша сторона має право вимагати розірвання договору безоплатного користування та відшкодування понесених ним реального збитку. Користувач зобов'язаний використовувати ділянку відповідно до умов договору, а якщо такі умови в договорі не визначено, то відповідно до призначення земельної ділянки. Якщо він порушує це правило, власник ділянки має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Користувач зобов'язаний також нести всі витрати з утримання земельної ділянки (якщо інше не передбачено договором безоплатного користування). Як і при наданні земельної ділянки в оренду, власник ділянки відповідає за його недоліки, які він навмисно або через грубу необережність не обмовив при укладанні договору безоплатного користування. При виявленні таких недоліків користувач має право за своїм вибором вимагати безоплатного усунення цих недоліків або відшкодування своїх витрат на їх усунення або дострокового розірвання договору та відшкодування понесених ним реального збитку. Власник не відповідає за недоліки ділянки, які були ним обумовлені при укладенні договору, або були заздалегідь відомі користувачеві, або повинні були бути виявлені ним під час огляду ділянки при укладенні договору або при передачі земельної ділянки. Те, що ділянка передається у безоплатне користування, не є підставою для зміни або припинення прав третіх осіб на цю річ: права сервітуту, права застави і т.п. Однак при укладанні договору безоплатного користування власник зобов'язаний попередити майбутнього користувача про всі права третіх осіб на цю річ, в іншому випадку користувач буде мати право вимагати розірвання договору та відшкодування понесених ним реального збитку. Якщо договір безоплатного користування земельною ділянкою укладений без зазначення строку, кожна з сторін вправі у будь-який час відмовитися від нього, сповістивши про це іншу сторону за один місяць (договором може бути передбачено інший строк повідомлення). За договором, укладеним із зазначенням терміну, діє такий самий порядок, але за умови, що в самому договорі не передбачено інше. Договір, укладений із зазначенням строку, може бути розірваний і достроково на вимогу однієї із сторін, але на це потрібні підстави. Власник земельної ділянки має право вимагати дострокового розірвання договору безоплатного користування у випадках, коли користувач:
· Використовує ділянку не відповідно до договору або призначення;
· Не виконує обов'язків по утриманню земельної ділянки;
· Суттєво погіршує стан земельної ділянки;
· Без згоди власника передала ділянку третій особі.
Користувач має право вимагати дострокового розірвання договору безоплатного користування:
· При виявленні недоліків, які роблять нормальне використання земельної ділянки неможливим або обтяжливим, про наявність яких він не знав і не міг знати в момент укладення договору;
· Якщо земельна ділянка в силу обставин, за які він не відповідає, виявиться в стані, непридатному для використання;
· Якщо при укладенні договору власник не попередив його про права третіх осіб на переданий ділянку;
· При невиконанні власником обов'язку передати земельну ділянку.
Як і за договором оренди, якщо користувач продовжує використовувати земельну ділянку після закінчення строку договору при відсутності заперечень з боку власника, договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений термін. Вартість невіддільних поліпшень земельної ділянки, вироблених користувачем без згоди власника, відшкодуванню не підлягає. Якщо власник продає земельну ділянку або здає його в оренду, то права і обов'язки за договором безоплатного термінового користування земельною ділянкою переходять до нового власника або орендаря. У випадку смерті громадянина - власника земельної ділянки його права та обов'язки за договором безоплатного термінового користування земельною ділянкою переходять до його спадкоємцю, а в разі ліквідації або реорганізації юридичної особи, що надала земельну ділянку у безоплатне термінове користування, - до його правонаступника. У разі ж смерті громадянина (ліквідації юридичної особи), використовує земельну ділянку на праві безоплатного термінового користування, договір припиняється (якщо інше не передбачено договором).
2. Договір оренди земельної ділянки
Оренда - це надання будь-якого майна, в даному випадку земельної ділянки, у тимчасове користування за певну плату на основі договору оренди. Це одна з найпоширеніших і найбільш ефективних форм використання землі в усьому світі. Земельні ділянки можуть бути надані їх власниками в оренду відповідно до цивільного законодавства та Земельним кодексом.
Основним ознаками оренди земель є:
· Терміновість, тобто оренда - право, що діє певний період часу, який визначається в договорі (на відміну наприклад від безстрокових прав, таких як власність, постійне (безстрокове) користування та ін;
· Платність, тобто возмездность орендних відносин, які з орендної плати, що виплачується орендарем орендодавцеві;
· Зворотність, тобто по витікання терміну оренди, орендоване майно - земля підлягає поверненню орендодавцю, тобто власнику земельної ділянки.
Чинним федеральним земельним законодавством строки договору оренди не встановлені. Орендні відносини оформляються договором оренди. Даний договір укладається у письмовій формі, за винятком короткострокової оренди на строк до одного року, який може бути укладений в усній формі і не підлягає державній реєстрації. Після закінчення терміну договору оренди земельної ділянки його орендар має переважне право на укладення нового договору оренди земельної ділянки. Розмір орендної плати визначається договором оренди. Загальні початку визначення орендної плати при оренді земельних ділянок, що перебувають у державній чи муніципальної власності, можуть бути встановлені Урядом Російської Федерації. Здача в оренду є формою розпорядження земельною ділянкою. Перш за все, правом здачі земельної ділянки в оренду має його власник (ст.209, 608 ЦК РФ). Відповідно до законодавства земля може перебувати у власності як фізичних, так і юридичних осіб. Відповідно, реалізувати право здачі землі в оренду можуть громадяни та юридичні особи. Законодавчо не врегульовано питання здачі в оренду земель, що знаходяться в постійному (безстроковому) користуванні. Формально постійні (безстрокові) користувачі не мають права, наданого власнику, на здачу ділянки в оренду. Тим не менш, з огляду на постійний характер землекористування даних суб'єктів, надається за доцільне надати користувачам можливість опосередкованого використання майна шляхом здачі ділянки в оренду та отримання орендної плати за згодою власника землі. Стаття 607 ЦК України встановлює, що орендодавцями можуть бути також особи, уповноважені законом або власником здавати майно в оренду. При здачі в оренду земельних ділянок, що належать до державної або муніципальної власності, орендодавцями можуть за згодою власника виступати організації, за якими ділянки закріплені на праві господарського відання чи оперативного управління. Орендодавцем можуть виступати також особи, яким земельна ділянка надана в постійне (безстрокове) користування (громадяни та юридичні особи) - тільки за згодою власника. У той же час, не допускається укладення договорів від імені філій або структурних підрозділів, не мають права юридичної особи. Відповідно до законодавства земельні ділянки в Російській Федерації можуть надаватися громадянам або юридично особам, іноземним громадянам, іноземним юридичним особам, особам без громадянства та іноземним державам. Орендар земельної ділянки має право передати свої права обов'язки за договором оренди земельної ділянки третій особі, в тому числі віддати орендні права земельної ділянки в заставу, внести їх як внесок до статутного капіталу господарського товариства або товариства, або пайового внеску у виробничий кооператив у межах строку договору оренди земельної ділянки без згоди власника земельної ділянки, за умови його повідомлення, якщо договором оренди земельної ділянки не передбачено інше. У зазначених випадках відповідальним за договором оренди земельної ділянки перед орендодавцем стає орендар земельної ділянки, за винятком передачі орендних прав у заставу. При цьому укладення нового договору оренди земельної ділянки не потрібно. Орендар земельної ділянки має право передати орендовану ділянку в суборенду в межах терміну договору оренди земельної ділянки без згоди власника земельної ділянки за умови його повідомлення, якщо договором оренди земельної ділянки не передбачено інше. На суборендарів поширюються всі права орендарів земельних ділянок, передбачені Земельним кодексом РФ.
Земельна ділянка може бути передана в оренду для державних або муніципальних потреб, або для проведення вишукувальних робіт на термін не більше ніж на один рік. При цьому орендар земельної ділянки в межах терміну договору оренди земельної ділянки зобов'язаний на вимогу орендодавця привести земельну ділянку у стан, придатний для його використання у відповідності з дозволеним використанням; відшкодувати збитки, завдані при проведенні робіт; виконати необхідні роботи з рекультивації земельної ділянки, а також виконати інші обов'язки, встановлені законом (або) договором оренди земельної ділянки. При продажу земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, орендар цієї земельної ділянки має переважне право його покупки в порядку, встановленому цивільним законодавством для випадків продажу частки у праві спільної власності сторонній особі. При оренді земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, на сік більш ніж п'ять років орендар земельної ділянки має право в межах терміну договору оренди земельної ділянки передавати свої права та обов'язки за цим договором третій особі без згоди власника земельної ділянки за умови його повідомлення. Зміна умов договору оренди земельної ділянки без згоди його орендаря і обмеження встановлених договором оренди земельної ділянки прав його орендаря не допускаються. Дострокове розірвання договору оренди, укладеного на термін більше ніж п'ять років, на вимогу орендодавця можливо тільки на підставі рішення суду при істотному порушенні договору оренди земельної ділянки його орендарем. Щоб стати об'єктом оренди, земельна ділянка повинна бути визначений точно так само, як і в інших випадках, коли земельна ділянка виступає в якості нерухомого майна у цивільно-правових відносинах. У договорі має бути чітко вказано місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, межі, кадастровий номер та інші ознаки, що дозволяють точно встановити ідентифікувати відповідну земельну ділянку. Ці відомості є істотними умовами договору, тому при їх відсутності договір вважається недійсним. Орендар має право здати орендовану земельну ділянку чи його частину в суборенду. Дані відносини оформляються договором суборенди. Договір суборенди укладається на термін, що не перевищує строку договору оренди, і підлягає державній реєстрації. При передачі земельної ділянки в суборенду його цільове призначення не може бути змінено за угодою сторін. Договір суборенди діє не довше, ніж до закінчення терміну дії основного договору оренди. Договір оренди земельної ділянки припиняється:
· За угодою сторін;
· За рішенням суду;
· Після закінчення терміну оренди за наявності письмової заяви орендодавця.
Стаття 46 ЗК РФ передбачає підстави припинення оренди земельної ділянки. Оренда земельної ділянки може бути припинена за ініціативою орендодавця у разі:
1) використання земельної ділянки не відповідно до його цільового призначення і приналежністю до тієї чи іншої категорії земель, передбаченими ст.8 ЗК РФ;
2) використання земельної ділянки, що призводить до суттєвого зниження родючості сільськогосподарських земель або значного погіршення екологічної обстановки;
3) неусунення вчиненого умисно земельної правопорушення, що виражається в отруєнні, забрудненні, псування або знищення родючого шару грунту внаслідок порушення правил поводження з добривами, стимуляторами росту рослин, отрутохімікатами й іншими небезпечними хімічними чи біологічними речовинами при їх зберіганні, використанні і транспортуванні, які спричинили заподіяння шкоди здоров'ю людини або навколишньому середовищу;
4) невикористання земельної ділянки, призначеної для сільськогосподарського виробництва або житлового чи іншого будівництва, у зазначених цілях протягом трьох років, якщо більш тривалий строк не встановлений федеральним законом або договором оренди земельної ділянки, за винятком часу, необхідного для освоєння земельної ділянки, а також часу, протягом якого земельна ділянка не могла бути використаний за призначенням через стихійних лих чи через інші обставини, що виключають таке використання;
5) вилучення земельної ділянки для державних або муніципальних потреб згідно з правилами, встановленими ст. 55 ЗК РФ;
6) реквізиції земельної ділянки відповідно до правил, встановлених ст.51 ЗК РФ.
Припинення оренди земельної ділянки не допускається:
1) у період польових сільськогосподарських робіт;
2) в інших встановлених федеральними законами випадках.
При припиненні оренди реєстраційний запис про оренду в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним погашається проставленням штампа.
Відповідно до ст. 450 ГК РФ договором оренди можуть бути встановлені інші умови розірвання договору з ініціативи орендодавця. Частина 2 ст.450 ЦК України надає право розірвання договору однією із сторін при істотному порушенні умов договору іншою стороною. Перелік цих умов залежить від змісту конкретного договору.
На підставі ст.619 ЦК РФ орендодавець, перш ніж достроково розірвати договір, повинен письмово попередити орендаря про необхідність виконання ним зобов'язань у строк.
Список літератури
1.ГК РФ (частини перша, друга та третя). [Текст] Новосибірськ: Сіб.унів.ізд-во, 2007 .- 496с .- (Кодекси і закони України).
2. ГК РФ. Ч. 2. [Текст], коментарі, алфавітно - предметний покажчик. М.: «Юрайт» 1997 .- 987с.
3.Земельний кодекс Російської Федерації. Федеральний закон від 30 грудня 2001р. № 197-ФЗ [Текст] - М.: Проспект, 2005. - 88 с.
4.Земельное законодавство: зб. норматив. актів [Текст] / сост. М. А. Рябов. - М.: Проспект, 2005. - 487 с.
5.Комментарій до Земельного кодексу Російської Федерації [Текст]: [за станом на 20 травня 2007 р.] / під ред. С. А. Боголюбова. - М.: Проспект, 2005. - 464 с.