Відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору оренди земельної ділянки
Захист прав орендаря та орендодавця має деякі особливості, якими договір оренди відрізняється від інших цивільно-правових угод.
Для захисту прав власника і титульного власника використовуються так звані речове-правові позови (віндикаційний і негаторний). Перший використовується у випадках, коли необхідно витребувати майно з чужого незаконного володіння, другий - коли необхідно усунути перешкоди користування майном, не пов'язані з позбавленням володіння.
Обидва позови можуть бути використані при вирішенні спору, який виник при регулюванні абсолютних правовідносин, тобто таких, в яких уповноваженій особі протистоїть невизначене коло зобов'язаних суб'єктів. Звідси вказані позови отримали найменування "абсолютних позовів", тобто пред'являються до будь-яких порушили речове право.
Аналізуючи норми гл. 34 ЦК РФ, відповідно до яких орендар має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, а також вимагати усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування збитків, заподіяних земельній ділянці цивільними та юридичними особами, включаючи орендодавця, можна прийти до невірного висновку, що абсолютний позов використовується при захисті прав орендаря у всіх випадках.
Однак орендар і орендодавець знаходяться не в абсолютних, а у відносних відносинах, що оформляються за допомогою категорії зобов'язань (зобов'язальні відносини). У них уповноваженій особі (орендарю) протистоїть певний зобов'язана особа (орендодавець), і захист здійснюється зобов'язально-правовими способами. Оскільки в обох ситуаціях порушуються права власника речових прав, виникає питання: до якої з двох зазначених різновидів цивільно-правового захисту речових прав вправі вдатися потерпіла від правопорушення особа? Цивільне право не надає права вибору виду позовів і не допускає так званої конкуренції позовів, властивої англо-американському правопорядку.
Вирішення питання залежить від юридичної природи права орендаря. Автори, які розглядають подання орендарю речове-правового захисту і визнають за правом оренди властивості прямування, відносять ці права до речове-правовим. Вони мають рацію, коли вказують, що орендар має право захищати свої права абсолютними позовами у разі спору з третіми особами, але не з орендодавцем.
При наявності договірних відносин повинні використовуватися зобов'язально-правові засоби захисту, тому що між учасниками спору існують відносні, а не абсолютні відносини.
Здійснення речове-правового захисту прав орендаря має певні особливості, пов'язані з об'єктом спору. Орендар, як і власник, здійснює не тільки фактичне, а й юридичне володіння, що забезпечується оформленням державної реєстрації договору оренди. Тому орендар не може бути позбавлений права володіння інакше як шляхом заперечування законності реєстраційного запису.
Відповідальність є однією з основних категорій, що використовуються у правозастосовчій діяльності взагалі і цивільно-правової зокрема. Про природу юридичної відповідальності існує чимало різних точок зору. Так, В.А. Тархов вважає, що юридична відповідальність, регульована правом, - це обов'язок дати звіт у своїх діях, а на думку О.Е. Лейста - вона не що інше, як реалізація санкції норми права, бо зміст санкції зводиться до встановлення певних юридичних наслідків поведінки. Юридичну відповідальність нерідко розглядають як державно-примусове застосування до правопорушника будь-яких несприятливих для нього заходів. На думку В.П. Грибанова, юридична відповідальність представляє одну з форм державно-примусового впливу на порушників норм права, яка полягає у застосуванні до них передбачених законом санкцій, тобто заходів відповідальності, що тягнуть за собою для них додаткові несприятливі наслідки.
Цивільно-правова відповідальність є одним з видів юридичної відповідальності, і їй притаманні всі зазначені ознаки. Але оскільки громадянське право в основному регулює майнові відносини, цивільно-правова відповідальність має майнове зміст, і її міра (цивільно-правова санкція) носить майновий характер. Таким чином, цивільно-правова відповідальність полягає у застосуванні до правопорушника заходів майнового характеру.
Порушник несе цивільно-правову відповідальність перед особою, чиє право він порушив. Майнові санкції, що покладаються на правопорушника, стягуються на користь потерпілої сторони.
Цим заходи цивільно-правової відповідальності відрізняються від адміністративних і кримінальних, що не перешкоджає законодавцю об'єднувати їх у жодному нормативному акті. Статті 74, 75, 76 ЗК РФ встановлюють, що громадяни та юридичні особи несуть цивільну, адміністративну, дисциплінарну та кримінальну відповідальність відповідно до законодавства.
Стаття 310 ЦК України встановлює в якості загального правила неприпустимість односторонньої відмови від виконання зобов'язання або зміна його умов. Стаття 667 ЦК України встановлює неприпустимість відмови від виконання зобов'язання або його зміни в односторонньому порядку, крім випадку, коли таке передбачено законом або учасниками угоди.
В.М. Коссак, досліджуючи співвідношення категорій "розірвання договору" і "припинення" договірних зобов'язань, прийшов до висновку, що розірвання може мати місце лише у випадках, передбачених законом або договором <*>. Як правило, підставою до цього є невиконання або неналежне виконання однією зі сторін своїх договірних зобов'язань або обставини форс-мажорного характеру. Здійснюючи подальшу диференціацію підстав розірвання договірних відносин, названий автор доповнює їх ще двома можливостями: підстави, узгоджені безпосередньо сторонами, й інші підстави, передбачені законом.
За допущене порушення боржник зобов'язаний відшкодувати збитки в повному обсязі, якщо інше не передбачено законом або договором.
Більшість цивільно-правових санкцій є компенсаційними, тобто їхньою метою є відшкодування потерпілій стороні понесених нею майнових втрат. Але цивільному праву відомі та штрафні санкції, які стягуються з правопорушника на користь потерпілого, незалежно від понесених збитків.
Притягнення порушника до відповідальності у вигляді відшкодування збитків вимагає наявності певних умов (обставин), які є типовими для цивільних правопорушень. До таких належать: протиправний характер поведінки (дії або бездіяльності) особи, на яку передбачається покласти відповідальність; причинний зв'язок протиправної поведінки порушника з наступаючими шкідливими наслідками; вина правопорушника; наявність у потерпілої особи збитків. Під збитками в цивільному праві розуміється всяке применшення майнових благ особи.
Відповідно до ст. 612 ЦК РФ орендодавець відповідає за недоліки зданого в оренду майна, повністю або частково перешкоджають користуванню ним, навіть якщо під час укладення договору оренди він не знав про ці недоліки. Під недоліками розуміється неналежну якість речі. У даному випадку мова йде про такій якості земельної ділянки, яка повністю або частково перешкоджає його подальшому використанню за цільовим призначенням протягом усього терміну оренди. Відповідальність у даному випадку покладається як на недобросовісного, так і на добросовісного орендодавця (тобто такого, який у момент укладення договору оренди не знав і не міг знати про ці недоліки).
При виявленні таких недоліків орендар має можливість відновити своє порушене право наступними способами. Перший - звернення до орендодавця з будь-яким з трьох вимог: а) безоплатного усунення недоліків майна; б) відповідного зменшення орендної плати (тобто зміни умови про ціну договору). Друга можливість - це використання орендарем свого права на самостійне усунення недоліків речі. При цьому він може або зажадати від орендодавця відшкодування витрат, пов'язаних з усуненням недоліків майна, або безпосередньо утримати відповідну суму з орендної плати. В останньому випадку необхідною умовою є попереднє повідомлення орендодавця про намір усунути недоліки самостійно, утримавши необхідні суми з орендної плати. Невиконання цієї вимоги робить дії орендаря неправомірними, тому що тим самим порушуються права орендодавця як власника майна. Власник може вирішити, що йому зручніше і вигідніше - дати дозвіл орендарю або самому усунути недоліки орендованого майна. Орендодавець може також замінити земельну ділянку аналогічним, які знаходяться у належному стані. Він повинен усунути будь-яким з перерахованих способів перешкоди до користування орендованим майном без зволікання. Відсутність негайних дій орендодавця відразу після його повідомлення орендарем може розглядатися як мовчазна згода на самостійні дії останнього. І нарешті, третя можливість - право вимагати дострокового розірвання договору оренди.
У будь-якому випадку орендар має право на відшкодування збитків, пов'язаних з відновленням порушеного права, в тому числі збитків, понесених понад витрат на усунення недоліків орендованої земельної ділянки. Якщо витрати, понесені орендарем у зв'язку з самостійним виправленням недоліків орендованого ділянки, або інші збитки, понесені ним у зв'язку з неналежним станом переданого ділянки, не покриваються утриманої орендною платою, він має право вимагати їх відшкодування в цій частині.
Пункт 2 ст. 612 ЦК РФ містить загальні підстави, що звільняють орендодавця від відповідальності за недоліки зданого в оренду майна. По-перше, він не несе такої відповідальності, якщо поставив орендаря до відома про недоліки майна і останній погодився прийняти його з недоліками. Перелік чи характер цих недоліків повинні бути обумовлені в самому договорі. По-друге, орендодавець не несе відповідальності за недоліки, які повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при передачі. У першому випадку мова йде як про приховані, так і про явні недоліки, у другому - тільки про явні. Крім того, з даних положень ст. 612 випливає обов'язок орендаря оглянути майно (земельна ділянка) та брати участь у його перевірці в момент передачі.
Протиправне поведінка орендодавця полягає в тому, що він не повідомив орендаря про недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що він повинен був зробити, тобто протиправність буде виражена у формі бездіяльності.
Разом з тим закон допускає певну диспозитивність, дозволяючи сторонам відоме відступ від встановлених ним правил, надаючи обов'язкове значення погодженням між сторонами істотних умов договору, наприклад, про розміри, терміни, обмеження у поводженні з орендованим майном (земельною ділянкою).
Одним з елементів складу правопорушення є вина. Під виною розуміється ставлення правопорушника до власного неправомірному поведінки та її наслідків. Зазвичай вона розглядається як суб'єктивне психічне ставлення особи до своєї протиправної поведінки та її наслідків, пов'язане з передбаченням несприятливих результатів своєї поведінки і усвідомленням можливості їх запобігання. Такий підхід отримав своє закріплення і в Цивільному кодексі. Стаття 401 ЦК України встановлює, що особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності вини (умислу або необережності), за винятком випадків, коли законом або договором передбачено інші підстави відповідальності. Під виною у цивільному праві слід розуміти невжиття правопорушником всіх можливих заходів щодо запобігання несприятливих наслідків його поведінки (дії або бездіяльності), необхідних при тому ступені турботливості та обачності, яка потрібна від нього за характером лежачих на неї обов'язків та умовам обороту. Видається, таке формулювання цивільно-правової вини більш повно виражає її сутність.
Таким чином, вина орендодавця полягає в тому, що він не проявив необхідної ступені дбайливості й обачності, яка потрібна від нього за характером лежачих на неї обов'язків.
Пункт 5 ст. 22 ЗК РФ надає орендареві право на розпорядження орендованою земельною ділянкою в межах терміну договору оренди без згоди орендодавця, але за умови його повідомлення, якщо договором оренди не передбачено інше. При цьому відповідальним за договором оренди перед орендодавцем стає новий орендар, за винятком випадку передачі орендних прав в заставу, але укладати новий договір оренди не потрібно.
Однак згідно з п. 2 ст. 615 ГК РФ орендар має право розпоряджатися орендованим майном за згодою орендодавця, якщо інше не встановлено ЦК України, іншим законом або іншими правовими актами. Видається, що ця обмовка свідчить, що ЗК РФ може встановити порядок здійснення правомочності орендаря за розпорядженням орендованою земельною ділянкою, відмінний від того, що встановлений у Цивільному кодексі України. Отже, норма п. 5 ст. 22 ЗК РФ, відповідно до якої орендар має право розпоряджатися орендованою земельною ділянкою без згоди орендодавця, не суперечить п. 2 ст. 615 ГК РФ. У той же час норма п. 5 ст. 22 ЗК РФ про те, що при передачі прав та обов'язків за договором оренди третій особі відповідальним перед орендодавцем стає новий орендар, за винятком випадку передачі орендних прав в заставу, але укладати новий договір оренди не потрібно, суперечить п. 2 ст. 615 ГК РФ. Відповідно до зазначеної норми ГК РФ при реалізації орендарем своїх прав з розпорядження орендованим майном відповідальним перед орендодавцем залишається сам орендар, за винятком випадку перенайма.
Представляється, однак, що при визначенні особи, відповідальної перед орендодавцем у разі передачі прав та обов'язків за договором оренди третій особі, слід керуватися нормою п. 5 ст. 22 ЗК РФ, оскільки в п. 2 ст. 607 ЦК України передбачено, що законом можуть бути встановлені особливості оренди земельних ділянок.
Отже, ЗК РФ може вводити особливості оренди земельних ділянок, однак він не повинен суперечити нормам ЦК РФ, які визначають загальні принципи договірних зобов'язань.
З п. 6 ст. 22 ЗК РФ слід, що орендар має право передати орендовану ділянку в суборенду в межах терміну договору оренди без згоди власника земельної ділянки, але за умови його повідомлення, якщо договором оренди не передбачено інше. Пункт 2 ст. 615 ГК РФ дозволяє суборенду за згодою орендодавця, якщо інше не встановлено ЦК України, іншим законом або іншими правовими актами.
Порядок здійснення прав орендаря за розпорядженням орендованою земельною ділянкою, передбачений ЦК РФ, представляється більш розумним, ніж порядок, встановлений ЗК РФ. Дійсно, ст. 22 ЗК РФ ввела повідомний порядок реалізації розпорядчих прав орендаря, що дозволяє йому розпоряджатися орендованою земельною ділянкою мимо волі орендодавця. Але орендодавцю, як правило, не все одно, як орендар розпоряджається його ділянкою, а закон повинен захищати права і законні інтереси і власників, і орендарів земельних ділянок. Крім того, повідомний порядок може утруднити контроль за використанням орендованої земельної ділянки відповідно до його цільового призначення.
Дострокове розірвання договору оренди ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, укладеного більш ніж на п'ять років, на вимогу орендодавця можливо тільки на підставі рішення суду при істотному порушенні договору оренди орендарем (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). У той же час ст. 619 ЦК України передбачає дострокове розірвання договору оренди на вимогу орендодавця у судовому порядку, але термін дії договору, для якого можливо таке розірвання, не обмовляється.
Оренда земельної ділянки відповідно до ст. 46 ЗК РФ припиняється на підставах та в порядку, які передбачені цивільним законодавством.
Відповідно до ст. 610, 617 ЦК РФ договір оренди може бути припинений у наступних випадках:
- Якщо термін оренди в договорі не визначений, а одна зі сторін відмовилася від договору, попередивши про це іншу сторону за три місяці;
- У разі смерті громадянина, що орендує нерухоме майно, якщо укладання договору оренди було обумовлене особистими якостями орендаря.
Крім того, ст. 619, 620 ЦК України встановлюють підстави для дострокового розірвання договору на вимогу однієї із сторін.
На вимогу орендодавця договір оренди може бути достроково розірваний судом у випадках, коли орендар:
- Користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями;
- Істотно погіршує майно;
- Більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату;
- Не робить капітального ремонту майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі в розумні строки в тих випадках, коли відповідно до закону, іншими правовими актами або договором виробництво капітального ремонту є обов'язком орендаря (стосовно земельних відносин мова може йти про проведення заходів з відновлення або підвищення родючості грунтів чи інших заходів, що поліпшують якісні характеристики земельної ділянки).
Договором оренди можуть бути встановлені й інші підстави дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця відповідно до п. 2 ст. 450 ГК РФ - при істотному порушенні договору другою стороною та в інших випадках, передбачених іншими законами або договором. Відповідно до цивільного законодавства істотним визнається порушення договору однією зі сторін, яке тягне для іншої сторони така шкода, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору. Орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін.
Цивільне законодавство встановлює, що на вимогу орендаря договір оренди може бути достроково розірваний судом у випадках, коли:
- Орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном відповідно до умов договору або призначення майна;
- Передане орендарю майно має перешкоджають користуванню ним недоліки, які не були обумовлені орендодавцем при укладенні договору, не були заздалегідь відомі орендарю і не повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору;
- Орендодавець не виробляє є його обов'язком капітальний ремонт майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні строки (стосовно оренди земельних ділянок - не проводить заходів щодо поліпшення якісних характеристик орендованих земельних ділянок);
- Майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, не придатному для використання (наприклад, через встановлення публічного чи приватного сервітуту).
Договір оренди може бути розірваний відповідно до п. 2 ст. 450 ГК РФ - при істотному порушенні договору другою стороною.
Оренда земельної ділянки може бути припинена за ініціативою орендодавця у випадках:
- Використання земельної ділянки не відповідно до його цільового призначення і приналежністю до тієї чи іншої категорії земель, передбаченими ст. 8 ЗК РФ;
- Використання земельної ділянки, що призводить до суттєвого зниження родючості сільськогосподарських земель або до значного погіршення екологічної обстановки;
- Неусунення вчиненого умисно земельної правопорушення, що виражається в отруєнні, забрудненні, псування або знищення родючого шару грунту внаслідок порушення правил поводження з добривами, стимуляторами росту рослин, отрутохімікатами й іншими небезпечними хімічними чи біологічними речовинами при їх зберіганні, використанні і транспортуванні, що спричинило собою заподіяння шкоди здоров'ю людини або навколишньому середовищу;
- Невикористання земельної ділянки, призначеної для сільськогосподарського виробництва або житлового чи іншого будівництва, у зазначених цілях протягом трьох років, якщо більш тривалий строк не встановлений федеральним законом або договором оренди земельної ділянки, після закінчення часу, необхідного для освоєння земельної ділянки, а також часу , протягом якого земельна ділянка не могла бути використаний за призначенням через стихійних лих чи через інші обставини, що виключають таке використання;
- Вилучення земельної ділянки для державних або муніципальних потреб згідно з правилами, встановленими ст. 55 ЗК РФ;
- Реквізиції земельної ділянки відповідно до правил, встановлених ст. 51 ЗК РФ.
Не допускається припинення оренди земельної ділянки: у період польових сільськогосподарських робіт і в інших встановлених федеральними законами випадках.
Заборона на припинення оренди в період сільськогосподарських робіт видається очевидним. Хоча, на нашу думку, точніше було б формулювання, що встановлює таку заборону на період до закінчення збору врожаю. Відповідно до затвердженої формулюванням оренда може бути припинена, наприклад, після закінчення посівної.
Що ж стосується другого заборони, то з нього випливає, по-перше, що перелік підстав для припинення оренди не є вичерпним і в принципі може розширюватися безмежно, по-друге, право розширення переліку надано тільки федеральним органам законодавчої влади (органи державної влади суб'єктів Російської Федерації та органи місцевого самоврядування такого права не мають).
За загальним правилом відповідальність виключається у випадках дії непереборної сили. Непереборну силу (у договірних відносинах вона найчастіше іменується "форс-мажором") закон визначає як надзвичайна і невідворотна за даних умов подія. При заподіянні збитків внаслідок непереборної сили в діях несправної сторони відсутнє не тільки вина, але і причинний зв'язок між його поведінкою і збитками. Тому відповідальність у таких випадках виключається.
Відповідальність за недоліки зданого в оренду ділянки покладається на орендодавця. Перш за все мова йде про такі недоліки, які перешкоджають використанню предмета угоди за його призначенням як повністю, так і частково. У подібних ситуаціях орендар може скористатися одним з представлених йому ГК РФ (ст. 611) способів захисту порушеного права, а саме: заміна земельної ділянки, зменшення орендної плати, безоплатне усунення недоліків. Зрозуміло, що заміна ділянки можлива тільки як виняток.
Література
"ЗАГАЛЬНІ НАПРЯМКИ ВДОСКОНАЛЕННЯ МЕХАНІЗМУ ВСТАНОВЛЕННЯ ОРЕНДНОЇ ПЛАТИ ЗА ЗЕМЕЛЬНІ ДІЛЯНКИ, ЯКІ ПЕРЕБУВАЮТЬ У державній або муніципальній власності" (А. Окунєв)
("Цивільне право", 2006, N 1)
"ДО ПИТАННЯ ПРО ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ"
(В. М. Кособродов) ("Законодавство і економіка", 2006, N 1)
"Відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ "
(В. М. Кособродов) ("Адвокат", 2006, N 1)
"ЦИВІЛЬНО-ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК: ТЕОРІЯ І ПРАКТИКА"
(Г. В. Романова) ("Юрист", 2006, N 1)
"ОСОБЛИВОСТІ УКЛАДЕННЯ І ВИКОНАННЯ ДОГОВОРІВ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ ЗА МАТЕРІАЛАМИ арбітражних судових ПРАКТИКИ"
(Н. Мельников) (Підготовлено для Системи КонсультантПлюс, 2005)
"РОЗМІР ОРЕНДНОЇ ПЛАТИ ЯК Істотні умови договору оренди ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ"
(Д. В. Добрачев) ("Журнал російського права", 2005, N 7)
"ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ВІДНОСИН ПО ОРЕНДІ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ ПРИ ЗДІЙСНЕННІ ПІДПРИЄМНИЦЬКОЇ ДІЯЛЬНОСТІ" (О. В. Чумакова)
("Підприємницьке право", 2005, N 2)
"ОБ'ЄКТ ОРЕНДИ - Земельний наділ"
(Н. Піксін, Т. Оксюк) ("Бізнес-адвокат", N 23, 2004)
"ОСОБЛИВОСТІ ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК В РОСІЙСЬКІЙ ФЕДЕРАЦІЇ"
(А. Л. Дьяков) ("Сучасне право", N 9, 2004)
"ДЕЯКІ ПРОБЛЕМИ ПРАВОВОГО РЕГУЛЮВАННЯ ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК"
(А. В. Йорж) ("Вісник ВАС РФ", 2004, N 8)