Дострокове розірвання договору оренди на вимогу орендодавця
У загальних положеннях про оренду глави 34 Цивільного кодексу Республіки Білорусь (далі - ГК) є дві статті, присвячені дострокового розірвання договору оренди: ст. 590 ЦК містить підстави та умови дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця; ст. 591 ГК передбачає вирішення аналогічних питань у випадках, якщо вимога заявлена орендарем. На відміну від загальних норм, що містяться у ст. 420 і 421 ЦК, що визначають підстави зміни і розірвання договору, в ст. 590 і 591 ЦК вказані конкретні підстави для дострокового розірвання договору оренди на вимогу однієї із сторін. Стосовно до орендних відносин наведені в цих статтях підстави розшифровують зміст поняття "істотне порушення договору".
На вимогу орендодавця згідно з ч. 1 ст. 590 ЦК договір оренди може бути достроково розірваний судом, якщо інше не передбачено ЦК, іншими законами та актами Президента Республіки Білорусь, у випадках, коли орендар:
- Користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями;
- Істотно погіршує майно;
- Більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату;
- Не робить капітального ремонту майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні строки в тих випадках, коли відповідно до законодавства або договором виробництво капітального ремонту є обов'язком орендаря.
Поняття істотного порушення, як вже було зазначено, наведено в ст. 420 ЦК, в силу п. 2 якої на вимогу однієї із сторін договір може бути змінений або розірваний за рішенням суду тільки при істотному порушенні договору другою стороною або в інших випадках, передбачених ЦК та іншими актами законодавства або договором. При цьому істотним визнається порушення договору однією зі сторін, яке тягне за собою для іншої сторони така шкода, в результаті якого вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору.
Одна з головних обов'язків орендаря полягає у користуванні орендованим майном відповідно до умов договору оренди, а якщо такі умови в договорі не визначені - відповідно до призначення майна (п. 1 ст. 586 ЦК). Призначення майна повинно бути визначено в договорі, а якщо цього немає, майно має використовуватися за своїм прямим призначенням, за, що випливає з її суті. Під користуванням орендованим майном з порушенням призначення майна слід розуміти таку зміну призначення, яке тягне істотне порушення умов договору в сенсі п. 2 ст. 420 ЦК. Під істотним погіршенням орендованого майна як підставою дострокового розірвання договору оренди на вимогу орендодавця слід розуміти таку зміну його якості, яке свідчить про істотне порушення умов договору, що стосуються користування майном. Орендар повинен використовувати майно таким чином, щоб повернути його орендодавцю з урахуванням нормального зносу або у стані, обумовленому договором. Орендар зобов'язаний забезпечувати збереження майна і не вчиняти дій, що тягнуть за собою погіршення його стану.
Вимога дострокового розірвання договору оренди за таким основи, як невнесення більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором строку платежу орендної плати, є одним з можливих варіантів поведінки орендодавця. Згідно з п. 10 постанови Пленуму Вищого Господарського Суду Республіки Білорусь від 19.05.2005 № 20 "Про окремі питання практики розгляду спорів, що виникають із орендних правовідносин" (далі - постанова № 20) при розгляді спору про дострокове розірвання договору оренди за правилами п. 3 ч. 1 ст. 590 ЦК необхідно мати на увазі, що дострокове розірвання договору за вказаною підставі можливе як при невнесенні орендної плати в повному розмірі, так і в частині.
Нарешті, якщо законодавством або договором оренди передбачено, що проведення капітального ремонту є обов'язком орендаря (п. 1 ст. 587 ЦК), то невиконання вказаного обов'язку є можливою підставою для дострокового розірвання договору оренди на вимогу орендодавця. Про простроченні орендаря у проведенні капітального ремонту можна говорити, якщо такий ремонт не проведено у термін, встановлений договором оренди, а якщо термін не визначено договором оренди або викликаний невідкладною необхідністю - в розумний термін.
Безумовно, наведені вище підстави дострокового розірвання договору оренди на вимогу орендодавця не є вичерпними, оскільки сторони в договорі оренди можуть встановити й інші підстави виходячи з п. 2 ст. 420 ЦК. Разом з тим слід зазначити, що вказаний у ст. 590 ГК перелік підстав не може бути скорочений за згодою сторін (п. 9 постанови № 20). Отже, сторони відповідно до ч. 2 ст. 590 має право лише встановити додаткові підстави по відношенню до вже передбачених законом.
Реалізація орендодавцем свого права вимагати дострокового розірвання договору оренди за наявності наведеного у ст. 590 ГК або в договорі підстави для такого розірвання можлива тільки при дотриманні встановленої законом досудової процедури - напрямі орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін. Отже, звернення до суду з відповідною позовною заявою та вирішення справи по суті можливо тільки за наявності підстави, що відповідає встановленим законом або договором вимогам, і факту письмового попередження відповідача, тобто орендаря.
У п. 9 постанови № 20 господарським судам роз'яснено, що при виконанні орендарем зобов'язання не в розумний термін, а також у момент розгляду спору господарським судом є всі підстави для розірвання договору на підставі ст. 590 ЦК.
Судова практика виробила однакові підходи щодо застосування ст. 590 ГК при вирішенні конкретних спорів. Так, застосовуючи зазначену статтю, господарські суди оцінюють характер допущених орендарем порушень умов договору з позиції того, чи мають вони істотний характер. Якщо заявлене орендодавцем вимога не підкріплена відповідними доказами, воно не підлягає задоволенню. В якості ілюстрації наведемо рішення господарського суду за позовом про розірвання договору оренди.
Приклад 1
ВАТ "А" пред'явило позов до індивідуального підприємця І. про дострокове розірвання договору оренди нежитлового приміщення. В якості підстав позивач вказав на грубе порушення відповідачем умов договору, що виразилося в здачі орендованого приміщення в суборенду без узгодження з наглядовою радою ВАТ "А", а також відмова відповідача від приведення умов договору у відповідність до вимог Указу Президента Республіки Білорусь від 24.03.2005 № 148 "Про невідкладні заходи щодо підтримки підприємництва" (далі - Указ № 148), яким встановлено розміри ставок орендної плати за торгові місця на торговельних об'єктах приватної форми власності.
Відповідач в письмовому відкликання позов не визнав і просив відмовити в його задоволенні, вважаючи необгрунтованим довід позивача про необхідність узгодження з наглядовою радою ВАТ "А" питань здачі орендованого приміщення в суборенду. Посилаючись на норми статуту ВАТ "А", відповідач звернув увагу суду на те, що до компетенції наглядової ради включено вирішення питань здачі в оренду будівель і приміщень товариства на строк понад 1 року. Питання, не віднесені до компетенції наглядової ради, вирішує директор товариства. Відповідач стверджував, що 17 лютого 2003 р . мало місце узгодження з директором позивача питання здачі орендованого приміщення в суборенду УЧТП "Б", тому, на його думку, у позивача відсутні підстави для дострокового розірвання договору оренди, передбачені ст. 420, 590 ЦК.
Суд прийшов до висновку про відмову в задоволенні позовних вимог з наступних підстав.
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 590 ЦК договір оренди може бути достроково розірваний судом на вимогу орендодавця у випадках, якщо орендар користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями. Істотне порушення договору як підстава для розірвання договору в судовому порядку передбачено і п. 2 ст. 420 ЦК. Цією ж нормою законодавства визначено, що істотним визнається порушення договору однією зі сторін, яке тягне за собою для іншої сторони така шкода, в результаті якого вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору.
Проаналізувавши умови договору оренди, фактичні обставини та матеріали справи, суд прийшов до висновку, що при виконанні договору оренди порушення його умов відповідачем не допускалося. Відповідно до умов договору орендоване приміщення може здаватися орендарем у суборенду лише за письмовою згодою орендодавця. З буквального тлумачення даної умови договору і преамбули до нього випливає, що погоджувати питання здачі орендованого приміщення в суборенду відповідач зобов'язаний з директором ВАТ "А", в особі якого виступає орендодавець. Факт належного узгодження здачі приміщення в суборенду підтверджується наявною в матеріалах справи копією листа від 17 лютого 2003 р . Довід позивача про необхідність узгодження питання здачі приміщення в суборенду з наглядовою радою ВАТ "А" суд визнає неспроможним у зв'язку з тим, що такий порядок узгодження не передбачено умовами договору.
Що стосується відмови відповідача від приведення умов договору оренди у відповідність до вимог Указу № 148, то даний відмова також не може розглядатися в якості підстави для дострокового розірвання договору в судовому порядку у зв'язку з відсутністю сукупності умов, при наявності яких в силу вимог п. 2 ст. 421 ЦК договір може бути розірваний. Крім того, як випливає з преамбули Указу № 148, метою його видання було створення умов для подальшого розвитку підприємництва в Республіці Білорусь, забезпечення гарантій дотримання прав і законних інтересів осіб, що здійснюють підприємницьку діяльність, припинення зловживань в цій сфері, розширення ринку товарів і послуг, формування в країні сприятливого економічного клімату. Виходячи з цих цілей встановлені ним базові ставки орендної плати повинні розглядатися як граничні, перевищення яких неприпустиме. З огляду на розмір орендної плати, який сторони передбачили в договорі оренди і який не перевищує встановлених меж, підстави для приведення договору оренди у відповідність до вимог Указу № 148 відсутні.
З урахуванням викладеного вимоги позивача суд визнав необгрунтованими і відмовив у позові.
Другою необхідною умовою задоволення позову орендодавця про дострокове розірвання договору оренди є встановлення факту надання письмового попередження орендаря про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін.
Як роз'яснено в п. 11 постанови № 20, якщо вимога про дострокове розірвання договору оренди заявлено на підставі ст. 590 ЦК, застосовується спеціальна норма про порядок розірвання договору, що міститься у ч. 3 зазначеної статті, яка не суперечить загальній нормі п. 2 ст. 422 ЦК. Це означає, що вимога про дострокове розірвання договору оренди може бути пред'явлено орендодавцем до господарського суду після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання зобов'язання в розумний термін. Якщо така спроба врегулювати відносини з орендарем не зроблена, має місце недотримання досудового порядку врегулювання спору з усіма наслідками, що випливають звідси наслідками у вигляді повернення позовної заяви на підставі, передбаченій абзацом 2 ч. 1 ст. 163 Господарського процесуального кодексу Республіки Білорусь (далі - ГПК), або, якщо провадження у справі порушено, залишення позову без розгляду на підставі абзацу 5 ст. 151 ГПК.
У зв'язку з цим не втрачає своєї актуальності проблема співвідношення положень ГК про загальних підставах розірвання цивільно договору (ст. 420 ЦК) і про підстави дострокового розірвання договору оренди (ст. 590 і 591 ЦК), що підтверджується і прикладами із судової практики.
Приклад 2
Розгляду у відкритому судовому засіданні підлягало справу за позовом ВАТ "А" до ТОВ "Б" про розірвання договору на оренду приміщень. Відповідно до вимог ч. 2 ст. 422 ЦК вимога про зміну або розірвання договору може бути заявлено стороною в суд тільки після одержання відмови іншої сторони на пропозицію змінити чи розірвати договір або неотримання відповіді у строк, вказаний у пропозиції чи встановлений законодавством або договором, а при його відсутності - в 30-денний термін.
Договором оренди було передбачено, що орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язань у 2-місячний термін.
Як встановлено в судовому засіданні, позивачем не були дотримані вимоги ч. 2 ст. 422 ЦК і умова договору оренди про врегулювання з відповідачем спору - пропозицію про розірвання договору оренди орендарю не направлялося. Прикладена до позовної заяви лист позивача на адресу ТОВ "Б" не можна розцінити як пропозицію про розірвання договору, оскільки позивач не надав доказів на підтвердження напрямки цього листа відповідачеві.
З урахуванням вищевикладеного господарський суд залишив позов без розгляду, оскільки позивачем не дотримано досудовий порядок врегулювання спору про розірвання договору оренди.
Як випливає з попереднього прикладу, не дивлячись на умову договору оренди про те, що орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язань у 2-місячний термін, що за великим рахунком свідчить про обгрунтування вимог посиланням на ч. 3 ст. 590 ЦК, суд виніс постанову у відповідності до п. 2 ст. 422 ЦК, який визначає загальний порядок зміни і розірвання договору.
Як вже зазначалося, в абзаці 1 п. 11 постанови № 20 роз'яснено, що, якщо вимога про дострокове розірвання договору оренди заявлено на підставі ст. 590 ЦК, застосовується спеціальна норма про порядок розірвання договору, що міститься у ч. 3 зазначеної статті, яка не суперечить загальній нормі п. 2 ст. 422 ЦК. Дійсно, що містяться у ст. 590 ГК норми є не що інше, як спеціальні правила по відношенню до правилами, встановленими п. 2 ст. 420 ЦК. Якщо виходити з пріоритету дії спеціальних правил, то можна зробити висновок, що рішення про задоволення заявленого орендодавцем вимоги про дострокове розірвання договору оренди має відповідати положенням ст. 590 ЦК, якщо позовна вимога грунтується на наведених у зазначеній статті конкретних підставах.
У той же час, якщо орендодавцем заявляється вимога про дострокове розірвання договору у зв'язку з іншими порушеннями, не передбаченими ні ст. 590 ЦК, ні договором оренди, не виключається застосування ст. 420 ЦК. При цьому, однак, орендодавець повинен буде довести, як того вимагає п. 2 ст. 420 ЦК, що орендар допустив істотне порушення договору оренди або інше порушення, визначене договором в якості підстави для його дострокового розірвання. Відсутність підстав, передбачених законом або договором, або інших підстав, які можуть бути визнані як істотне порушення договору, є достатнім для відмови в задоволенні заявленої вимоги про дострокове розірвання договору. Прикладом може служити наступну справу.
Приклад
ВАТ "А" подало до господарського суду позов до індивідуального підприємця К. про розірвання договору оренди. З матеріалів справи випливає, що між позивачем та відповідачем був укладений і в установленому порядку зареєстрований договір оренди приміщення (бару) терміном на 5 років.
Як вказав позивач у своїй позовній заяві, протягом усього терміну дії договору оренди відповідачем справно виконувалися всі його умови. Позивач направив відповідачу лист з попередженням про дострокове розірвання договору оренди і запропонував у визначений ним строк підписати відповідну угоду. Відповідач відмовився від цієї пропозиції. За таких обставин позивач звернувся до суду з вимогою про розірвання договору оренди в судовому порядку. Обгрунтовуючи свою вимогу, позивач посилався на умови договору оренди, виходячи з якого дострокове розірвання можливе за згодою сторін або на вимогу однієї із сторін з письмовим попередженням іншої сторони за один місяць до розірвання.
Відповідач з вимогою позивача не погодився, посилаючись на те, що передбачені законом або договором оренди умови для його розірвання відсутні. На думку відповідача, умови договору оренди, на який посилається позивач, самі по собі не можуть служити підставою для дострокового розірвання, оскільки визначають лише порядок такого розірвання.
Суд, ухвалюючи рішення, визнав позовні вимоги не підлягають задоволенню виходячи з такого. За загальним правилом, установленим п. 1 ст. 420 ЦК, зміна і розірвання договору можливе за згодою сторін, якщо інше не визначено ЦК та іншими актами законодавства або договором. Пункт 2 ст. 420 ЦК передбачає, що на вимогу однієї із сторін договір може бути змінений або розірваний за рішенням суду тільки при істотному порушенні договору другою стороною, а також в інших випадках, встановлених ЦК (ст. 421, 590, 591 ЦК) та іншими актами законодавства або договором.
У даному випадку, оскільки відповідач справно виконував умови договору оренди, суду не було надано доказів того, що відбулося істотне зміну обставин, з яких сторони виходили при укладенні договору, у зв'язку з чим передбачені законодавством підстави для пред'явлення вимог про дострокове розірвання договору оренди відсутні.
Що ж стосується посилання позивача на умови договору як на підставу для його дострокового розірвання, то в такій якості дана умова розглядатися не може. Проаналізувавши зміст положень договору, суд вважає обгрунтованими доводи відповідача про те, що цю умову договору оренди визначає лише порядок дострокового розірвання договору оренди, дублюючи загальне правило, встановлене п. 2 ст. 422 ЦК.
Відповідно до умов договору його розірвання допускається за угодою сторін. Передбачені ж договором підстави для його дострокового розірвання перераховані в окремому пункті договору. До них відносяться: нецільове використання орендованого приміщення, руйнування або погіршення його стану; невнесення орендної плати протягом двох місяців з дня закінчення строку платежу, а також неодноразове порушення орендарем (відповідачем) умов договору; припинення діяльності орендаря. Доказів того, що зазначені підстави мають місце, суду не представлено, навпаки, позивач вказує, що відповідачем какіхлібо порушень умов договору оренди не допускалося.
За таких обставин суд прийшов до висновку про відсутність підстав для пред'явлення вимоги про дострокове розірвання договору в судовому порядку.
Ще два взаємозалежних питання становлять інтерес для правопріменітелей, а саме:
- Чи припустимо дострокове розірвання договору оренди на вимогу орендодавця з підстав, не пов'язаних з какимилибо порушеннями з боку орендаря?
- Чи необхідно в таких випадках розривати договір в судовому порядку і, отже, дотримуватися встановленої законом досудову процедуру?
Безумовно, відповідь на перше питання може бути тільки позитивним, але вимагає дотримання певних формальностей. Дійсно, наведені у ст. 590 ГК підстави дострокового розірвання договору оренди є не що інше, як порушення умов договору орендарем. Разом з тим у договорі можуть бути встановлені й інші підстави дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця відповідно до п. 2 ст. 420 ЦК. Таким чином, договір може бути змінений або розірваний крім істотного порушення договору другою стороною також в інших випадках, передбачених ЦК, іншими актами законодавства або договором.
Що стосується порядку розірвання договору оренди з інших підстав, то зновтаки виходячи з буквального змісту п. 2 ст. 420 ЦК слід визнати, що таке розірвання можливе тільки за рішенням суду, а отже, з дотриманням необхідної законом досудової процедури, передбаченої ст. 422 ЦК.
У зв'язку з викладеним та з урахуванням тотожності правового регулювання відповідних відносин для нас представляє певний інтерес правозастосовча практика з означених питань, що склалася в Російській Федерації. Так, у п. 25 Інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного суду Російської Федерації від 11.01.2002 № 66 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою" (далі - Інформаційний лист) міститься однозначний висновок про те, що підстави дострокового розірвання договору оренди на вимогу орендодавця, встановлені в договорі відповідно до ч. 2 ст. 619 Цивільного кодексу Російської Федерації (далі - ГК РФ), можуть і не бути пов'язані з какимилибо порушеннями з боку орендаря. Дане твердження ілюструється таким прикладом.
Приклад
Відділення залізної дороги (орендодавець) на підставі ч. 2 ст. 619 ГК РФ звернулося до арбітражного суду з позовом до ТОВ про дострокове розірвання договору оренди. В обгрунтування позовної вимоги орендодавець послався на положення договору, згідно з яким він має право вимагати дострокового розірвання договору в разі, якщо виникне виробнича необхідність експлуатації зданого в найм перону.
Відповідач заперечував проти заявленої вимоги, вважаючи відповідне умова договору нікчемним, оскільки, на його думку, в силу ч. 2 ст. 619 ГК РФ інші підстави дострокового розірвання договору оренди на вимогу орендодавця, крім передбачених у ч. 1 зазначеної статті, повинні бути пов'язані з какимилибо порушеннями договору орендарем.
Суд не погодився з доводами відповідача і позовну вимогу задовольнив, вказавши таке. Частина 1 ст. 619 ЦК України передбачає ряд підстав дострокового розірвання договору оренди на вимогу орендодавця. Всі ці підстави стосуються тих чи інших порушень договору з боку орендаря. Згідно з ч. 2 ст. 619 ГК РФ договором оренди можуть бути встановлені й інші підстави дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця відповідно до п. 2 ст. 450 ГК РФ. Однак те обставина, що ч. 1 ст. 619 ГК РФ в якості підстав розірвання договору передбачає виключно порушення умов договору з боку орендаря, не означає, що інші підстави розірвання, що включаються сторонами в договір, також повинні бути пов'язані з порушеннями його умов.
Таким чином, орендодавець мав право вимагати дострокового розірвання договору оренди.
СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ
1. Конституція Республіки Білорусь 1994 року. Прийнята на республіканському референдумі 24 листопада 1996 року. Мінськ «Білорусь» 1997р.
2. Цивільний кодекс Республіки Білорусь від 19 листопада 1998 р .: З коментарями до розділів / Коммент. В. Ф. Чигир / / Мн.: Амалфея, 1999.
3. Цивільне право. Підручник. Частина 1. Видання третє, перероблене і доповнене. / Под ред. А. П. Сергєєва. - М., ПРОСПЕКТ, 1998. - 632с.
4. Цивільне право. Підручник. Частина 2. Видання третє, перероблене і доповнене. / Под ред. А. П. Сергєєва, - М., ПРОСПЕКТ, 1998. - 642с.
5. Колбасін Д. А. Цивільне право Республіки Білорусь. Особлива частина. Мн.: Громадське об'єднання «Молодіжне наукове товариство». - 2000.
6. Коментар до Цивільного кодексу Республіки Білорусь: У 2 книгах. Книга 1. / Відп. ред. В. Ф. Чигир. - Мн.: Амалфея, 1999. - 624с.
7. Господарське право Республіки Білорусь: Практичний посібник / С. С. Вабищевич. - Мн.: Молодіжне наук. т-во, 2002. - 398с.
8. Господарське право Республіки Білорусь. Особлива частина. Практ. посібник - Мн.: «МНО», 2001. - 318с.
10. Чигир В. Ф. Договір оренди та його види. Мн.: Амалфея, 2000.
У загальних положеннях про оренду глави 34 Цивільного кодексу Республіки Білорусь (далі - ГК) є дві статті, присвячені дострокового розірвання договору оренди: ст. 590 ЦК містить підстави та умови дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця; ст. 591 ГК передбачає вирішення аналогічних питань у випадках, якщо вимога заявлена орендарем. На відміну від загальних норм, що містяться у ст. 420 і 421 ЦК, що визначають підстави зміни і розірвання договору, в ст. 590 і 591 ЦК вказані конкретні підстави для дострокового розірвання договору оренди на вимогу однієї із сторін. Стосовно до орендних відносин наведені в цих статтях підстави розшифровують зміст поняття "істотне порушення договору".
На вимогу орендодавця згідно з ч. 1 ст. 590 ЦК договір оренди може бути достроково розірваний судом, якщо інше не передбачено ЦК, іншими законами та актами Президента Республіки Білорусь, у випадках, коли орендар:
- Користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями;
- Істотно погіршує майно;
- Більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату;
- Не робить капітального ремонту майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні строки в тих випадках, коли відповідно до законодавства або договором виробництво капітального ремонту є обов'язком орендаря.
Поняття істотного порушення, як вже було зазначено, наведено в ст. 420 ЦК, в силу п. 2 якої на вимогу однієї із сторін договір може бути змінений або розірваний за рішенням суду тільки при істотному порушенні договору другою стороною або в інших випадках, передбачених ЦК та іншими актами законодавства або договором. При цьому істотним визнається порушення договору однією зі сторін, яке тягне за собою для іншої сторони така шкода, в результаті якого вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору.
Одна з головних обов'язків орендаря полягає у користуванні орендованим майном відповідно до умов договору оренди, а якщо такі умови в договорі не визначені - відповідно до призначення майна (п. 1 ст. 586 ЦК). Призначення майна повинно бути визначено в договорі, а якщо цього немає, майно має використовуватися за своїм прямим призначенням, за, що випливає з її суті. Під користуванням орендованим майном з порушенням призначення майна слід розуміти таку зміну призначення, яке тягне істотне порушення умов договору в сенсі п. 2 ст. 420 ЦК. Під істотним погіршенням орендованого майна як підставою дострокового розірвання договору оренди на вимогу орендодавця слід розуміти таку зміну його якості, яке свідчить про істотне порушення умов договору, що стосуються користування майном. Орендар повинен використовувати майно таким чином, щоб повернути його орендодавцю з урахуванням нормального зносу або у стані, обумовленому договором. Орендар зобов'язаний забезпечувати збереження майна і не вчиняти дій, що тягнуть за собою погіршення його стану.
Вимога дострокового розірвання договору оренди за таким основи, як невнесення більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором строку платежу орендної плати, є одним з можливих варіантів поведінки орендодавця. Згідно з п. 10 постанови Пленуму Вищого Господарського Суду Республіки Білорусь від 19.05.2005 № 20 "Про окремі питання практики розгляду спорів, що виникають із орендних правовідносин" (далі - постанова № 20) при розгляді спору про дострокове розірвання договору оренди за правилами п. 3 ч. 1 ст. 590 ЦК необхідно мати на увазі, що дострокове розірвання договору за вказаною підставі можливе як при невнесенні орендної плати в повному розмірі, так і в частині.
Нарешті, якщо законодавством або договором оренди передбачено, що проведення капітального ремонту є обов'язком орендаря (п. 1 ст. 587 ЦК), то невиконання вказаного обов'язку є можливою підставою для дострокового розірвання договору оренди на вимогу орендодавця. Про простроченні орендаря у проведенні капітального ремонту можна говорити, якщо такий ремонт не проведено у термін, встановлений договором оренди, а якщо термін не визначено договором оренди або викликаний невідкладною необхідністю - в розумний термін.
Безумовно, наведені вище підстави дострокового розірвання договору оренди на вимогу орендодавця не є вичерпними, оскільки сторони в договорі оренди можуть встановити й інші підстави виходячи з п. 2 ст. 420 ЦК. Разом з тим слід зазначити, що вказаний у ст. 590 ГК перелік підстав не може бути скорочений за згодою сторін (п. 9 постанови № 20). Отже, сторони відповідно до ч. 2 ст. 590 має право лише встановити додаткові підстави по відношенню до вже передбачених законом.
Реалізація орендодавцем свого права вимагати дострокового розірвання договору оренди за наявності наведеного у ст. 590 ГК або в договорі підстави для такого розірвання можлива тільки при дотриманні встановленої законом досудової процедури - напрямі орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін. Отже, звернення до суду з відповідною позовною заявою та вирішення справи по суті можливо тільки за наявності підстави, що відповідає встановленим законом або договором вимогам, і факту письмового попередження відповідача, тобто орендаря.
У п. 9 постанови № 20 господарським судам роз'яснено, що при виконанні орендарем зобов'язання не в розумний термін, а також у момент розгляду спору господарським судом є всі підстави для розірвання договору на підставі ст. 590 ЦК.
Судова практика виробила однакові підходи щодо застосування ст. 590 ГК при вирішенні конкретних спорів. Так, застосовуючи зазначену статтю, господарські суди оцінюють характер допущених орендарем порушень умов договору з позиції того, чи мають вони істотний характер. Якщо заявлене орендодавцем вимога не підкріплена відповідними доказами, воно не підлягає задоволенню. В якості ілюстрації наведемо рішення господарського суду за позовом про розірвання договору оренди.
Приклад 1
ВАТ "А" пред'явило позов до індивідуального підприємця І. про дострокове розірвання договору оренди нежитлового приміщення. В якості підстав позивач вказав на грубе порушення відповідачем умов договору, що виразилося в здачі орендованого приміщення в суборенду без узгодження з наглядовою радою ВАТ "А", а також відмова відповідача від приведення умов договору у відповідність до вимог Указу Президента Республіки Білорусь від 24.03.2005 № 148 "Про невідкладні заходи щодо підтримки підприємництва" (далі - Указ № 148), яким встановлено розміри ставок орендної плати за торгові місця на торговельних об'єктах приватної форми власності.
Відповідач в письмовому відкликання позов не визнав і просив відмовити в його задоволенні, вважаючи необгрунтованим довід позивача про необхідність узгодження з наглядовою радою ВАТ "А" питань здачі орендованого приміщення в суборенду. Посилаючись на норми статуту ВАТ "А", відповідач звернув увагу суду на те, що до компетенції наглядової ради включено вирішення питань здачі в оренду будівель і приміщень товариства на строк понад 1 року. Питання, не віднесені до компетенції наглядової ради, вирішує директор товариства. Відповідач стверджував, що 17 лютого
Суд прийшов до висновку про відмову в задоволенні позовних вимог з наступних підстав.
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 590 ЦК договір оренди може бути достроково розірваний судом на вимогу орендодавця у випадках, якщо орендар користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями. Істотне порушення договору як підстава для розірвання договору в судовому порядку передбачено і п. 2 ст. 420 ЦК. Цією ж нормою законодавства визначено, що істотним визнається порушення договору однією зі сторін, яке тягне за собою для іншої сторони така шкода, в результаті якого вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору.
Проаналізувавши умови договору оренди, фактичні обставини та матеріали справи, суд прийшов до висновку, що при виконанні договору оренди порушення його умов відповідачем не допускалося. Відповідно до умов договору орендоване приміщення може здаватися орендарем у суборенду лише за письмовою згодою орендодавця. З буквального тлумачення даної умови договору і преамбули до нього випливає, що погоджувати питання здачі орендованого приміщення в суборенду відповідач зобов'язаний з директором ВАТ "А", в особі якого виступає орендодавець. Факт належного узгодження здачі приміщення в суборенду підтверджується наявною в матеріалах справи копією листа від 17 лютого
Що стосується відмови відповідача від приведення умов договору оренди у відповідність до вимог Указу № 148, то даний відмова також не може розглядатися в якості підстави для дострокового розірвання договору в судовому порядку у зв'язку з відсутністю сукупності умов, при наявності яких в силу вимог п. 2 ст. 421 ЦК договір може бути розірваний. Крім того, як випливає з преамбули Указу № 148, метою його видання було створення умов для подальшого розвитку підприємництва в Республіці Білорусь, забезпечення гарантій дотримання прав і законних інтересів осіб, що здійснюють підприємницьку діяльність, припинення зловживань в цій сфері, розширення ринку товарів і послуг, формування в країні сприятливого економічного клімату. Виходячи з цих цілей встановлені ним базові ставки орендної плати повинні розглядатися як граничні, перевищення яких неприпустиме. З огляду на розмір орендної плати, який сторони передбачили в договорі оренди і який не перевищує встановлених меж, підстави для приведення договору оренди у відповідність до вимог Указу № 148 відсутні.
З урахуванням викладеного вимоги позивача суд визнав необгрунтованими і відмовив у позові.
Другою необхідною умовою задоволення позову орендодавця про дострокове розірвання договору оренди є встановлення факту надання письмового попередження орендаря про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін.
Як роз'яснено в п. 11 постанови № 20, якщо вимога про дострокове розірвання договору оренди заявлено на підставі ст. 590 ЦК, застосовується спеціальна норма про порядок розірвання договору, що міститься у ч. 3 зазначеної статті, яка не суперечить загальній нормі п. 2 ст. 422 ЦК. Це означає, що вимога про дострокове розірвання договору оренди може бути пред'явлено орендодавцем до господарського суду після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання зобов'язання в розумний термін. Якщо така спроба врегулювати відносини з орендарем не зроблена, має місце недотримання досудового порядку врегулювання спору з усіма наслідками, що випливають звідси наслідками у вигляді повернення позовної заяви на підставі, передбаченій абзацом 2 ч. 1 ст. 163 Господарського процесуального кодексу Республіки Білорусь (далі - ГПК), або, якщо провадження у справі порушено, залишення позову без розгляду на підставі абзацу 5 ст. 151 ГПК.
У зв'язку з цим не втрачає своєї актуальності проблема співвідношення положень ГК про загальних підставах розірвання цивільно договору (ст. 420 ЦК) і про підстави дострокового розірвання договору оренди (ст. 590 і 591 ЦК), що підтверджується і прикладами із судової практики.
Приклад 2
Розгляду у відкритому судовому засіданні підлягало справу за позовом ВАТ "А" до ТОВ "Б" про розірвання договору на оренду приміщень. Відповідно до вимог ч. 2 ст. 422 ЦК вимога про зміну або розірвання договору може бути заявлено стороною в суд тільки після одержання відмови іншої сторони на пропозицію змінити чи розірвати договір або неотримання відповіді у строк, вказаний у пропозиції чи встановлений законодавством або договором, а при його відсутності - в 30-денний термін.
Договором оренди було передбачено, що орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язань у 2-місячний термін.
Як встановлено в судовому засіданні, позивачем не були дотримані вимоги ч. 2 ст. 422 ЦК і умова договору оренди про врегулювання з відповідачем спору - пропозицію про розірвання договору оренди орендарю не направлялося. Прикладена до позовної заяви лист позивача на адресу ТОВ "Б" не можна розцінити як пропозицію про розірвання договору, оскільки позивач не надав доказів на підтвердження напрямки цього листа відповідачеві.
З урахуванням вищевикладеного господарський суд залишив позов без розгляду, оскільки позивачем не дотримано досудовий порядок врегулювання спору про розірвання договору оренди.
Як випливає з попереднього прикладу, не дивлячись на умову договору оренди про те, що орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язань у 2-місячний термін, що за великим рахунком свідчить про обгрунтування вимог посиланням на ч. 3 ст. 590 ЦК, суд виніс постанову у відповідності до п. 2 ст. 422 ЦК, який визначає загальний порядок зміни і розірвання договору.
Як вже зазначалося, в абзаці 1 п. 11 постанови № 20 роз'яснено, що, якщо вимога про дострокове розірвання договору оренди заявлено на підставі ст. 590 ЦК, застосовується спеціальна норма про порядок розірвання договору, що міститься у ч. 3 зазначеної статті, яка не суперечить загальній нормі п. 2 ст. 422 ЦК. Дійсно, що містяться у ст. 590 ГК норми є не що інше, як спеціальні правила по відношенню до правилами, встановленими п. 2 ст. 420 ЦК. Якщо виходити з пріоритету дії спеціальних правил, то можна зробити висновок, що рішення про задоволення заявленого орендодавцем вимоги про дострокове розірвання договору оренди має відповідати положенням ст. 590 ЦК, якщо позовна вимога грунтується на наведених у зазначеній статті конкретних підставах.
У той же час, якщо орендодавцем заявляється вимога про дострокове розірвання договору у зв'язку з іншими порушеннями, не передбаченими ні ст. 590 ЦК, ні договором оренди, не виключається застосування ст. 420 ЦК. При цьому, однак, орендодавець повинен буде довести, як того вимагає п. 2 ст. 420 ЦК, що орендар допустив істотне порушення договору оренди або інше порушення, визначене договором в якості підстави для його дострокового розірвання. Відсутність підстав, передбачених законом або договором, або інших підстав, які можуть бути визнані як істотне порушення договору, є достатнім для відмови в задоволенні заявленої вимоги про дострокове розірвання договору. Прикладом може служити наступну справу.
Приклад
ВАТ "А" подало до господарського суду позов до індивідуального підприємця К. про розірвання договору оренди. З матеріалів справи випливає, що між позивачем та відповідачем був укладений і в установленому порядку зареєстрований договір оренди приміщення (бару) терміном на 5 років.
Як вказав позивач у своїй позовній заяві, протягом усього терміну дії договору оренди відповідачем справно виконувалися всі його умови. Позивач направив відповідачу лист з попередженням про дострокове розірвання договору оренди і запропонував у визначений ним строк підписати відповідну угоду. Відповідач відмовився від цієї пропозиції. За таких обставин позивач звернувся до суду з вимогою про розірвання договору оренди в судовому порядку. Обгрунтовуючи свою вимогу, позивач посилався на умови договору оренди, виходячи з якого дострокове розірвання можливе за згодою сторін або на вимогу однієї із сторін з письмовим попередженням іншої сторони за один місяць до розірвання.
Відповідач з вимогою позивача не погодився, посилаючись на те, що передбачені законом або договором оренди умови для його розірвання відсутні. На думку відповідача, умови договору оренди, на який посилається позивач, самі по собі не можуть служити підставою для дострокового розірвання, оскільки визначають лише порядок такого розірвання.
Суд, ухвалюючи рішення, визнав позовні вимоги не підлягають задоволенню виходячи з такого. За загальним правилом, установленим п. 1 ст. 420 ЦК, зміна і розірвання договору можливе за згодою сторін, якщо інше не визначено ЦК та іншими актами законодавства або договором. Пункт 2 ст. 420 ЦК передбачає, що на вимогу однієї із сторін договір може бути змінений або розірваний за рішенням суду тільки при істотному порушенні договору другою стороною, а також в інших випадках, встановлених ЦК (ст. 421, 590, 591 ЦК) та іншими актами законодавства або договором.
У даному випадку, оскільки відповідач справно виконував умови договору оренди, суду не було надано доказів того, що відбулося істотне зміну обставин, з яких сторони виходили при укладенні договору, у зв'язку з чим передбачені законодавством підстави для пред'явлення вимог про дострокове розірвання договору оренди відсутні.
Що ж стосується посилання позивача на умови договору як на підставу для його дострокового розірвання, то в такій якості дана умова розглядатися не може. Проаналізувавши зміст положень договору, суд вважає обгрунтованими доводи відповідача про те, що цю умову договору оренди визначає лише порядок дострокового розірвання договору оренди, дублюючи загальне правило, встановлене п. 2 ст. 422 ЦК.
Відповідно до умов договору його розірвання допускається за угодою сторін. Передбачені ж договором підстави для його дострокового розірвання перераховані в окремому пункті договору. До них відносяться: нецільове використання орендованого приміщення, руйнування або погіршення його стану; невнесення орендної плати протягом двох місяців з дня закінчення строку платежу, а також неодноразове порушення орендарем (відповідачем) умов договору; припинення діяльності орендаря. Доказів того, що зазначені підстави мають місце, суду не представлено, навпаки, позивач вказує, що відповідачем какіхлібо порушень умов договору оренди не допускалося.
За таких обставин суд прийшов до висновку про відсутність підстав для пред'явлення вимоги про дострокове розірвання договору в судовому порядку.
Ще два взаємозалежних питання становлять інтерес для правопріменітелей, а саме:
- Чи припустимо дострокове розірвання договору оренди на вимогу орендодавця з підстав, не пов'язаних з какимилибо порушеннями з боку орендаря?
- Чи необхідно в таких випадках розривати договір в судовому порядку і, отже, дотримуватися встановленої законом досудову процедуру?
Безумовно, відповідь на перше питання може бути тільки позитивним, але вимагає дотримання певних формальностей. Дійсно, наведені у ст. 590 ГК підстави дострокового розірвання договору оренди є не що інше, як порушення умов договору орендарем. Разом з тим у договорі можуть бути встановлені й інші підстави дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця відповідно до п. 2 ст. 420 ЦК. Таким чином, договір може бути змінений або розірваний крім істотного порушення договору другою стороною також в інших випадках, передбачених ЦК, іншими актами законодавства або договором.
Що стосується порядку розірвання договору оренди з інших підстав, то зновтаки виходячи з буквального змісту п. 2 ст. 420 ЦК слід визнати, що таке розірвання можливе тільки за рішенням суду, а отже, з дотриманням необхідної законом досудової процедури, передбаченої ст. 422 ЦК.
У зв'язку з викладеним та з урахуванням тотожності правового регулювання відповідних відносин для нас представляє певний інтерес правозастосовча практика з означених питань, що склалася в Російській Федерації. Так, у п. 25 Інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного суду Російської Федерації від 11.01.2002 № 66 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою" (далі - Інформаційний лист) міститься однозначний висновок про те, що підстави дострокового розірвання договору оренди на вимогу орендодавця, встановлені в договорі відповідно до ч. 2 ст. 619 Цивільного кодексу Російської Федерації (далі - ГК РФ), можуть і не бути пов'язані з какимилибо порушеннями з боку орендаря. Дане твердження ілюструється таким прикладом.
Приклад
Відділення залізної дороги (орендодавець) на підставі ч. 2 ст. 619 ГК РФ звернулося до арбітражного суду з позовом до ТОВ про дострокове розірвання договору оренди. В обгрунтування позовної вимоги орендодавець послався на положення договору, згідно з яким він має право вимагати дострокового розірвання договору в разі, якщо виникне виробнича необхідність експлуатації зданого в найм перону.
Відповідач заперечував проти заявленої вимоги, вважаючи відповідне умова договору нікчемним, оскільки, на його думку, в силу ч. 2 ст. 619 ГК РФ інші підстави дострокового розірвання договору оренди на вимогу орендодавця, крім передбачених у ч. 1 зазначеної статті, повинні бути пов'язані з какимилибо порушеннями договору орендарем.
Суд не погодився з доводами відповідача і позовну вимогу задовольнив, вказавши таке. Частина 1 ст. 619 ЦК України передбачає ряд підстав дострокового розірвання договору оренди на вимогу орендодавця. Всі ці підстави стосуються тих чи інших порушень договору з боку орендаря. Згідно з ч. 2 ст. 619 ГК РФ договором оренди можуть бути встановлені й інші підстави дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця відповідно до п. 2 ст. 450 ГК РФ. Однак те обставина, що ч. 1 ст. 619 ГК РФ в якості підстав розірвання договору передбачає виключно порушення умов договору з боку орендаря, не означає, що інші підстави розірвання, що включаються сторонами в договір, також повинні бути пов'язані з порушеннями його умов.
Таким чином, орендодавець мав право вимагати дострокового розірвання договору оренди.
СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ
1. Конституція Республіки Білорусь 1994 року. Прийнята на республіканському референдумі 24 листопада 1996 року. Мінськ «Білорусь» 1997р.
2. Цивільний кодекс Республіки Білорусь від 19 листопада
3. Цивільне право. Підручник. Частина 1. Видання третє, перероблене і доповнене. / Под ред. А. П. Сергєєва. - М., ПРОСПЕКТ, 1998. - 632с.
4. Цивільне право. Підручник. Частина 2. Видання третє, перероблене і доповнене. / Под ред. А. П. Сергєєва, - М., ПРОСПЕКТ, 1998. - 642с.
5. Колбасін Д. А. Цивільне право Республіки Білорусь. Особлива частина. Мн.: Громадське об'єднання «Молодіжне наукове товариство». - 2000.
6. Коментар до Цивільного кодексу Республіки Білорусь: У 2 книгах. Книга 1. / Відп. ред. В. Ф. Чигир. - Мн.: Амалфея, 1999. - 624с.
7. Господарське право Республіки Білорусь: Практичний посібник / С. С. Вабищевич. - Мн.: Молодіжне наук. т-во, 2002. - 398с.
8. Господарське право Республіки Білорусь. Особлива частина. Практ. посібник - Мн.: «МНО», 2001. - 318с.
10. Чигир В. Ф. Договір оренди та його види. Мн.: Амалфея, 2000.