Економіко-правовий коледж
при
Хмельницькому інституті
МІЖРЕГІОНАЛЬНОЇ АКАДЕМІЇ УПРАВЛІННЯ ПЕРСОНАЛОМ
РЕФЕРАТ
на тему:
« Суперфіцій та емфітевзис »
Виконала:
Студентка групи КП-41
Ярмощук К.В.
Викладач:
Матвеєва Л.В.
Хмельницький, 2013
Вступ
Утвердження права приватної власності на землю, її концентрація в руках небагатьох землеволодільців призвели до виникнення ще двох видів прав на чужу землю. Виникнення великих приватних землеволодінь сприяло розвитку довгострокової і успадковуваної оренди, оскільки самі землеволодільці не могли впоратися з обробітком землі. Проте договірна оренда не могла достатньою мірою забезпечити захист інтересів орендарів від посягань третіх осіб. Тому преторська практика виробила спеціальні позови для захисту прав орендарів, які фактично перетворили договірну оренду на речове право користування чужою землею. При цьому був використаний досвід сусідніх народів (Греція, Єгипет, Карфаген), де вже широко застосовувалися речові права користування чужими землями. На основі цих двох інститутів Юстиніан створив правовий інститут користування чужою землею — emphyteusis. Одночасно одержує розвиток передача міських земель під забудову в довготривалу оренду — superficies. Відмінність між названими інститутами полягала в тому, що за емфітевзисом земля передавалася під обробіток для виробництва сільськогосподарської продукції, а за суперфіцієм міська земля передавалася під забудову.
I. ПОНЯТТЯ ТА ЗМІСТ ЕМФІТЕВЗИСУ ЗА РИМСЬКИМ ПРИВАТНИМ ПРАВОМ
1.1 Способи набуття та припинення емфітевзису
ІІІ ст. н.е. землі у провінціях, які належали до коронного і приватного імператорського майна, надавали для обробітку у довгострокову спадкову оренду – emphyteusis (емфітевзис). У законодавстві Юстиніана правове регулювання відносин, що випливали із iusperpetuum, визначалось терміном iusemphyteuticum, а тексти, які стосувались agervectigalis, були поширені на емфітевзис шляхом інтерполяції. Емфітевзис набувався шляхом укладення договору у письмовій формі на 100 і більше років. Із змісту було визначено, що договір був консенсуальним. Предметом договору емфітевзису була земля, як правило, необроблена, яка належала імператору, державі, храмам і приватним особам. Встановлено права й обов’язки емфітевти, з’ясовано їхній зміст. Права емфітевти:
право володіти земельною ділянкою;
право користуватись земельною ділянкою і одержувати плоди з моменту їх відокремлення від плодоносної речі, тобто від земл;
право змінювати призначення предмету емфітевзису, проте джерела римського приватного права не визначають меж такої зміни, лише встановлюють санкції за погіршення землі;
право віддавати емфітевзис у заставу і для цього згода власника не вимагалась;
право встановлювати сервітути, що випливає із змісту, емфітевта мав лише на час дії договору емфітевзису, а також міг набувати сервітути на землю, якою володів;
право відчужувати емфітевзис шляхом укладення договору купівлі-продажу, міни, дарування, передавати як придане. Проте це право обмежувалось – емфітевта був зобов’язаний попередити власника про відчуження свого права, який у разі оплатного відчуження мав право переважної купівлі емфітевзису упродовж двох місяців або на отримання laudemium – плати за визнання його власності, яка становила 2% купівельної ціни.
З’ясовано, що емфітевзис міг бути предметом оплатного відчуження лише настільки, наскільки поліпшена земля. Відтак відчуженню підлягало лише емфітевтичне право, а не земля,право передавати емфітевзис спадкоємцям за заповітом; право на звільнення від сплати ренти за користування землею за емфітевтою, який отримав землю, що пустувала – у такому разі він звільнявся від сплати ренти.За перші два роки господарювання; право на захист емфітевзису надавалось емфітевті, з одного боку, як володільцю, з іншого – як власнику, тобто він мав як посесорний, так і петиторний захист. Встановлено види інтердиктів і позовів, якими міг скористатися емфітевта та розкрито їхню сутність.Обов’язки емфітевти:
обов’язок сплачувати ренту і виконувати інші повинності. Несплата емфітевтою ренти упродовж трьох років давала підстави власнику розірвати договір емфітевзису;
обов’язок обробляти землю належить до змісту емфітевзису і є його характерною рисою; обов’язок не погіршувати стану земельної ділянки полягав у тому, що емфітевта не міг змінювати конфігурації земельної ділянки та був зобов’язаний поліпшувати якість землі;
обов’язок попередити власника про відчуження емфітевзис;
Наведено права власника, що відповідали обов’язкам емфітевти. На підставі дослідження прав і обов’язків сторін визначено поняття емфітевзису за римським приватним правом.
Досліджуються первинні та похідні способи набуття емфітевзису. До первинних способів набуття емфітевзису належать: укладення емфітевтичного договору – emphyteuticariuscontractus; на підставі легату (відпису), який вчинив спадкодавець на певну земельну ділянку; на підставі судової постанови у випадку, якщо суддя при поділі спільного майна встановлював його для одного із співвласників. До похідних способів набуття емфітевзису належать: перехід емфітевзису до спадкоємців емфітевти, укладення договору між емфітевтою і набувачем цього права, присудження емфітевзису суддею (adiudicatio) в процесі про поділ спільного емфітевзису, оскільки він не міг бути поділений на частини, набуття емфітевзису за давністю володіння. Емфітевзис припинявся у разі:
спливу терміну, на який був встановлений; позбавлення емфітевти його прав (вигнання емфітевти);
відмови емфітевти від свого права (за згодою власника);
у разі злиття емфітевтичного права з правом власності в одній особі; загибелі речі – предмета емфітевзису;
шляхом вилучення його предмету (земельної ділянки) з обігу;
набуття права власності на емфітевтичну ділянку третьою особою за давністю володіння за умови, що третя особа набула цю землю добросовісно (bonafide) і володіла нею як необтяженою емфітевтичним правом упродовж встановленого законом строку.
1.2 Особливості емфітевзису на церковних землях та значення емфітевзису для римської держави
Аналізуються новели "Про сакральні нерухомі речі, які не слід відчужувати чи продавати, чи давати кредиторам під спеціальну іпотеку, а віддавати під загальні іпотеки" та "Про відчуження, емфітевзис, найм, іпотеки та інші різні контракти щодо сакральних речей в загальнодоступних місцях", якими були законодавчо закріплені обмеження прав емфітевти: визначений строк емфітевзису – на час життя емфітевти та двох, а згодом трьох його почергових спадкоємців;
заборона відчуження емфітевзису;
заборона зменшення розміру ренти більш ніж на шосту частину від первісно встановленого;
зменшений до двох років строк несплати ренти як підстави вигнання емфітевти;
ускладнена процедура укладення письмового договору емфітевзису та визначення розміру ренти;
визначення переліку осіб, яким заборонено набувати в емфітевзис нерухоме майно церковних установ.
"Відмінність емфітевзису від користування землею на підставі зобов’язального договору оренди" відзначається, що емфітевта був наділений не властивими для орендаря повноваженнями, що випливали із сутності емфітевзису як речового права.
Однак за зобов’язальним договором оренди, який укладався на короткий термін, речове право у орендаря не виникало, орендодавець забезпечував орендарю належні умови користування землею, усував будь-які перешкоди в користуванні нею, а орендна плата за землю була значно вищою від ренти.
"Значення емфітевзису для Римської держави" зазначається, що застосування емфітевзису в господарстві Римської імперії мало велике значення для розвитку і зміцнення держави, а саме:
економічне – сприяло зростанню сільськогосподарського виробництва, що зумовило швидке наповнення державної скарбниці;
соціальне – виник новий численний прошарок підприємливих людей – емфітевтів; політичне – зумовило значний вплив емфітевтів на політичне життя в державі.
II. СУПЕРФІЦІЙ ЯК ІНСТИТУТ ЦИВІЛЬНОГО ПРАВА
2.1 Поняття суперфіція та його основні ознаки
Особливість суперфіція полягає в тому, що таке право може відчужуватися землекористувачем або передаватись у порядку спадкування на підставі договору або заповіту, а також дає право землевласнику на прибуток від промислових об'єктів, збудованих на наданій земельній ділянці на умовах суперфіція. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або на невизначений строк. Проте таке право може бути припинено в разі:
поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;
закінчення строку права користування;
відмови землекористувача від права користування;
невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд;
за рішенням суду в інших випадках, установлених законом.
Суб'єктами суперфіція можуть бути будь-які фізичні та юридичні особи.
Об'єктом суперфіція є право користування земельною ділянкою для будівництва певних видів споруд чи будівель з можливістю для суперфіціарія набути право власності на них та для землевласника - отримувати частку прибутку землекористувача. При наданні земельної ділянки в користування з метою забудови необхідно, щоб її подальше використання відповідало цільовому призначенню ділянки.
Підставами встановлення суперфіція є договір між власником земельної ділянки та майбутнім забудовником, а також заповіт. Заповіт також може бути підставою встановлення суперфіція в разі наявності в ньому заповідального відказу, яким заповідач зобов'язує спадкоємця надати іншій особі право користування для забудови земельною ділянкою, що входить до складу спадщини.Існуючий суперфіцій також може переходити у спадщину як на підставі заповіту, так і шляхом спадкування за законом. При цьому, оскільки право користування земельною ділянкою для забудови та право власності на зведені на ній споруди, що входять до складу спадщини, є пов'язаними між собою речовими правами, зазначені права у разі поділу спадщини між різними спадкоємцями не можуть передаватись окремо.
Строк суперфіція може бути визначеним або невизначеним. Мінімальний та максимальний строки суперфіція в Цивільному кодексі не визначено. Якщо суперфіцій установлено на невизначений строк, він вважається безстроковим і може бути припиненим за бажанням сторін у будь-який час.
Суперфіцій може бути передано іншій особі за будь-яким цивільно-правовим договором. Укладення такого договору не вимагає погодження його умов із власником земельної ділянки та є для нього обов'язковим. Суперфіціарій не зобов'язаний повідомляти власника земельної ділянки про наступне відчуження суперфіція, оскільки в Цивільному кодексі (на відміну від правил про відчуження емфітевзису) не закріплено переважне право власника перед іншими особами на купівлю права користування нею. Власник ділянки, у свою чергу, зобов'язаний зберігати той характер відносин з новим суперфіціарієм, який існував з його попередником відповідно до умов договору про встановлення суперфіція. При цьому слід розуміти, що відчужується або успадковується не земельна ділянка, а право користування нею. На відміну від сервітуту суперфіцій не може бути безоплатним. Власник сервітуту має право на відшкодування збитків від установлення суперфіція. По суті, при укладенні договору суперфіція право користування, володіння й розпорядження власником земельної ділянки, щодо якої встановлено суперфіцій, не вилучається. Водночас право тимчасового користування землею власник передає за плату іншій особі, що породжує між ними земельні й цивільні правовідносини.
2.2 Інтердикт суперфіція як захист користування від третіх осіб
Претор надав суперфіціарію інтердикт про суперфіції - interdictumdesuperficie, на зразок інтердикту utipossidetis, призначений для захисту користування від третіх осіб. Суперфіціарійinperpetuo отримував, згідно з обіцянкою претора, позов на річ - Actiodesuperficie (inrem), аналогічний позовом про власність, utilisreivindicatio. Він надавався у разі втрати володіння спорудою. Після розслідування справи, спрямованого проти третьої особи та визнання порушення його права (включаючи і власника), відбувалося відновлення.Для встановлення суперфіцію по цивільному праву було недостатньо простого договору, а була потрібна ще передача споруди. Претор уповноважував набувача на exceptiopacti проти нових набувачів землі. Право суперфіцію могло встановлюватися також шляхом давності і легатів. Суперфіціарій міг передавати своє право у спадщину і шляхом угод між живими - відчужувати, закладати, обтяжувати сервітутами, але лише без шкоди для прав власника землі. Для угод відчуження вимагалося згода власника.
Суперфіціарій зобов'язаний був сплачувати власнику землі у строк поземельну ренту (solarium). Ця сплата включала завжди не тільки поточні платежі, але й всі недоїмки, накопичилися за старих часів. Суперфіціарій оплачував також всі державні податі і податки.Власник не міг довільно позбавити суперфіціарія його правомочностей. Він обмежувався отриманням з нього solarium і, в разі несплати у встановлені строки, міг порушити позов про власності (reivindicatio), припиняється суперфіцій із закінченням призначеного при його встановленні терміну, внаслідок дерелікціі, тобто відмови від цього права з боку суперфіціарія, злиття прав, тобто придбання суперфіціарієм права власності на ділянку або власником - суперфіцію, а також внаслідок погасітельной давності.
Віддача земель в обробку мала багато різноманітних форм. Освіті інституту емфітевзису в Римі передували подібні з його змістом відносини щодо володіння і найму державних, міських та общинних земель. Землі віддавалися приватним особам в наймання на тривалий термін або назавжди (inperpetuum), із застереженням, що наймач і його спадкоємці не будуть позбавлені володіння, якщо вони будуть платити певну річну плату - vectigal. Положення власника з зовнішнього боку залишалося таким же, як і при всякій оренді. Але тоді як при звичайній оренді наймач мав лише право вимоги - позов actioconducti проти власника землі, тут права орендаря приймають характер прав на річ. Наймачам agrivectigales претор надавав не тільки інтердиктів для захисту від порушень володіння, але також позов actioinremvectigalis, аналогічний віндикації (actioinresutilis), проти всякого порушника і навіть проти власника - adversusquemvispossessorem. Згодом це право могло поширюватися як на державні, так і на приватні землі. Наймач міг відчужувати, закладати і заповідати своє право, але з тим, щоб положення власника не погіршувався. Якщо він був несправним платником vectigal, то власник повертав собі землю допомогою reivindicatio.
Однак за зобов’язальним договором оренди, який укладався на короткий термін, речове право у орендаря не виникало, орендодавець забезпечував орендарю належні умови користування землею, усував будь-які перешкоди в користуванні нею, а орендна плата за землю була значно вищою від ренти.
ВИСНОВОК
Суперфіцій та змфітевзіс були спадковими і відчужуваними правами на річ, встановлювали тривале користування чужою землею під будівлю - в першому випадку, і під обробку - У другому. Елементи обох інститутів складалися одночасно в римському та провінційних правах, сила ж і значення прав на чужу речі, були визнані за ними лише значно пізніше, під впливом та впливом преторського права. Від схожих з ними сервітугов - ususfructus, habitatio, вони відрізнялися своїм широким, подібно праву власності, правом користування, своєю здатністю переходити в спадщину. Від простого найму чи оренди вони відрізнялися зашитої відповідних прав проти всіх порушників, тоді як наймання і оренда вважалися зобов'язальними відносинами і захист їх носила особистий характер.
Superficies в загальному сенсі означало все створене над і під землею і пов'язане з поверхнею землі. Як особливе правовідношення, superficies являє собою спадкове і відчужуване право користування протягом тривалого терміну будовою, зведеним на чужій землі. Споруда будівлі проводилася за рахунок наймача ділянки (суперфіціарія). Право власності на будівлю визнавалося за власником землі - sempersuperficiemsolocedere - все що знаходиться на землі, але пов'язане з нею належить (як accessio) власнику землі. Однак тільки суперфіціарію належало протягом терміну суперфіціарні договору право здійснювати користування будівлею. У класичних юристів superficies розглядалося як право на чужу річ - iusinrealiena, що може переходити від однієї особи до іншої, незалежно від того, чи зберігається право власності на землю в колишніх руках або ж відчужується.