Курсова робота
на тему: «Договір купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення»
ЗМІСТ
РОЗДІЛ 1. Особливості функціонування правового режиму земель сільськогосподарського призначення
Поняття земель сільськогосподарського призначення в земельному законодавстві та правовій доктрині
Правова політика України у сфері охорони і використання земель сільськогосподарського призначення та перспективи її вдосконалення.
РОЗДІЛ 2. Купівля-продаж земель сільськогосподарського призначення: проблеми та перспективи
2.1. Новели в процедурі купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення
2.2. Проблеми адаптації світової практики побудови системи земельних відносин в Україні
ВИСНОВКИ
СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ ТА ЛІТЕРАТУРИ
ВСТУП
Актуальність теми курсової роботи. Перетворення в структурі земельних відносин в Україні в зв'язку з проведенням земельної та аграрної реформ зумовило перегляд відносин власності на землі сільськогосподарського призначення. Землі сільськогосподарського призначення є невід’ємною складовою земель України, правовий режим яких визначається загальними нормами земельного права, дія яких поширюється на всі категорії земель. Відповідно загальні положення правового режиму земельного фонду країни значною мірою визначають зміст правового регулювання відносин охорони і використання сільськогосподарських земель. В нашій країні монополія державної власності на землю існувала тривалий час, але зміни в економічній орієнтації призвели на перших порах до появи нових форм власності на землю, а потім до їх конституційного закріплення. Конституція України встановила, що громадяни України мають право власності на землю. Право приватної власності є непорушним, і ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. А відтак, сьогодні, кожен громадянин вправі вільно розпоряджатися своєю землею, незалежно від її призначення, зокрема і вільно купувати/продавати такі землі.
Дослідженню питань земельно-правових відносин в свій час було приділена значна увага. Їм була присвячена значна кількість монографічних, дисертаційних, наукових досліджень і навчальної літератури. Отже, у вітчизняній правовій науці чимало цікавих досліджень присвячені вивченню актуальних правових питань сільськогосподарського землекористування. Проте переважна їх більшість має монодисциплінарний характер. Однак слід визнати, що сучасне земельне законодавство України далеко не повною мірою забезпечує вирішення проблеми забезпечення охорони і належного використання земель сільськогосподарського призначення. Справа в тому, що в його структурі не сформовано цілісний, внутрішньо узгоджений, безпрогалинний та неколізійний компонент правових норм, які спеціалізуються на регулюванні суспільних відносин щодо відновлення, збереження та підвищення якісного стану сільськогосподарського земельного фонду країни в умовах земельної реформи та інтенсивного сільськогосподарського землекористування.
Мета і завдання дослідження. Мета курсової роботи полягає в аналізі питання купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення та обґрунтування пропозицій щодо удосконалення правового регулювання цього інституту.
Відповідно до мети визначені наступні задачі дослідження:
вивчити і провести ґрунтовний аналіз загальнотеоретичної, спеціальної юридичної літератури та законодавства щодо правового положення земель сільськогосподарського призначення в умовах реформування даних відносин;
проаналізувати поняття земель сільськогосподарського призначення в земельному законодавстві та правовій доктрині;
визначити обмеження прав власників земельних ділянок сільськогосподарського призначення за чинним земельним законодавством;
визначити специфіку відносин з купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення, а також проаналізувати новели в чинному законодавстві, що регулюють дані правовідносини;
розробити і сформулювати рекомендації щодо вдосконалення земельного законодавства і практики його застосування.
Об’єктом дослідження виступають врегульовані нормами цивільного права суспільні відносини, що складаються в процесі володіння, користування та розпорядження землями сільськогосподарського призначення.
Предметом дослідження є система норм, які регулюють правові відносини щодо купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення.
Методи дослідження. Дослідження проведене на основі історичного, порівняльно-правового, формально-логічного, структурно-функціонального, комплексного методів дослідження та методу системного аналізу.
Науково-теоретичною основою курсової роботи стали теоретичні розробки, праці вітчизняних та зарубіжних вчених, авторами яких є В.І.Андрейцева, Ю.О.Вовка, О.М.Вовк, А.П.Гетьмана, В.К.Гуревського, О.В.Дзери, І.І.Каракаша, О.П.Коцюби, П.Ф.Кулинича, В.Л.Мунтяна, В.В.Носіка, О.А.Підопригори, О.О.Погрібного, С.В.Разметаєва, В.І.Семчика, І.О.Середи, Н.І.Титової, Є.О.Харитонова, Ю.С.Червоного, Я.М.Шевченко, Ю.С.Шемшученка, М.В.Шульги, В.В.Янчука, В.З.Янчука.
Структурa курсової роботи. Роботa склaдaється iз вступу, двох роздiлiв, висновків, списку використaних джерел та літератури.
РОЗДІЛ 1. Особливості функціонування правового режиму земель сільськогосподарського призначення
Поняття земель сільськогосподарського призначення в земельному законодавстві та правовій доктрині.
Одним із важливих питань формування збалансованої системи законодавства про сільськогосподарське землекористування є формулювання науково обґрунтованого визначення поняття земель сільськогосподарського призначення. Визначення поняття земель сільськогосподарського призначення закріплено в ст. 22 чинного Земельного кодексу України, згідно з якою землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури або призначені для цих цілей. У ст. 22 ЗК України дається визначення земель сільськогосподарського призначення, яке служить юридичним критерієм їх відмежування від земель інших категорій. Визначення поняття земель сільськогосподарського призначення у земельному законодавстві України має свою історію. Так, аналогічне за змістом визначення поняття цих земель було закріплене у попередньому Земельному кодексі України від 18 грудня 1990 р., включаючи і його редакцію від 13 березня 1992 р. (ст. 47), та в Земельному кодексі УРСР 1970 р. (ст. 49). У зазначених кодексах землями сільськогосподарського призначення визнавалися всі землі, надані для потреб сільського господарства або призначені для цих цілей. Отже, можна припустити, що вже протягом близько 40 років українське земельне законодавство оперує чітким, безспірним, збалансованим, інструментальним з точки зору закономірностей правового регулювання суспільних відносин визначенням поняття земель сільськогосподарського призначення. Тим більше, що і наука радянського земельного права, і вітчизняна земельно-правова наука постійно «відстежували» функціонування поняття земель сільськогосподарського призначення на всіх етапах розвитку земельного законодавства державних утворень, які були суб’єктом суверенітету щодо території України і здійснювали управління її земельними ресурсами в межах даної території, та мали можливість запропонувати відповідні законодавчі зміни у разі необхідності. Основною метою визнання категорії земель правовим утворенням був захист інтересів сільськогосподарського виробництва, оскільки переважну більшість земель з подвійним правовим режимом становили саме сільськогосподарські угіддя. Так, наприклад, згідно із Земельним кодексом УРСР 1970 р., для сільськогосподарських потреб використовувалися землі лісового фонду, землі водного фонду, землі населених пунктів, землі транспорту тощо (ст.ст. 82, 84, 95, 96, 103, 106, 119, 131, 137, 140, 143). Аналогічним чином допускалося використання земель несільськогосподарського призначення як сільськогосподарських угідь і Земельним кодексом УРСР 1990 р. та його редакцією від 13 березня 1992 р. Таким чином, за допомогою подвійного правового режиму держава забезпечувала включення в сільськогосподарське виробництво більшої площі земель, ніж фактична площа земель сільськогосподарського призначення. Разом з тим застосування подвійного правового режиму як засобу правового регулювання земельних відносин породжувало правові колізії, конкуренцію правових норм, що негативно позначалося на ефективності державного управління земельним фондом та знижувало рівень визначеності прав і обов’язків громадян та юридичних осіб, яким надавалися у користування сільськогосподарські угіддя, що перебували у складі інших категорій земель. I лише при останній кодифікації земельного законодавства України проблема подвійного правового режиму земель була частково вирішена шляхом встановлення нового поділу земель України на категорії. Так, якщо Земельний кодекс УРСР 1970 р. передбачав поділ земельного фонду країни на 6 категорій, Земельний кодекс УРСР 1990 р. - на 7 категорій, то чинний Земельний кодекс України виділяє 9 категорій земель. Крім того, перелік категорій земель у різних кодексах не збігається. Зокрема, важливою новелою чинного Земельного кодексу України є встановлення такої категорії земель, як землі житлової і громадської забудови, яка введена на зміну 12 категорії земель населених пунктів. Суть новели полягає в тому, що якщо категорія земель населених пунктів включала в себе не тільки землі забудови, а й землі транспорту, природоохоронного призначення, лісового фонду, землі сільськогосподарського призначення тощо, то категорія земель житлової і громадської забудови становить лише частину земель населених пунктів і практично не містить у своєму складі земель інших категорій. Таким чином, розташовані в межах населених пунктів сільськогосподарські угіддя входять до категорії земель сільськогосподарського призначення і підпорядковуються правовому режиму лише цієї категорії земель. Водночас розташовані за межами населених пунктів сільськогосподарські угіддя, за чинним законодавством України, також можуть перебувати у складі інших категорій земель, зокрема у складі земель водного фонду (ст. 59 Земельного кодексу України), земель лісогосподарського призначення (ст. 5 Лісового кодексу України) та земель оборони (ст. 4 Закону України від 27 листопада 2003 р. «Про використання земель оборони»). Такі угіддя фактично є землями сільськогосподарського використання, хоча й не належать до категорії земель сільськогосподарського призначення. Сучасні дослідники правового режиму земель сільськогосподарського призначення Е.Ю. Чмихало та Е.Н. Нікітіна вважають, що такі землі можуть перебувати і в складі земель населених пунктів. Зокрема, Е.Н. Нікітіна підкреслює, що при включенні земельних ділянок сільськогосподарського призначення в категорію земель населених пунктів вони не втрачають своєї економічної ознаки - використання для потреб сільського господарства. Проте для них характерний змішаний правовий режим, а норми про правовий режим земель сільськогосподарського призначення поширюються на них тією мірою, якою це не суперечить реалізації елементів правового режиму земель населених пунктів, оскільки використання цих земель для ведення сільського господарства має додатковий характер. На думку Д.Б. Моргунова, для збереження сільськогосподарських масивів земель, що розташовані в межах населених пунктів, слід вжити правотворчих та правозастосовних заходів, оскільки вибуття таких земель з 13 сільськогосподарського виробництва може завдати шкоди продовольчому постачанню населення міст і сіл, тому що ці землі зручно розташовані щодо кінцевого споживача, та, крім того, є високородючими. Д.Б. Моргунов вважає, що для таких земель характерний змішаний правовий режим, який формує додаткові особливості використання міських земель у сільськогосподарських цілях [14, с. 53]. В європейських та інших країнах, у законодавстві яких реалізований так званий зонінговий підхід до визначення правового режиму земельних ділянок, що не передбачає встановлення цільового призначення кожної земельної ділянки, визначення земель сільськогосподарського призначення або відсутні, або ж базуються на критеріях цінності цих земель для суспільства та їх функціях. Так, згідно з п.1. ст. 1 Закону Чеської Республіки № 334/1992 «Про захист сільськогосподарського земельного фонду» сільськогосподарський земельний фонд являє собою основне природне надбання Чеської Республіки, незамінний засіб виробництва, який дозволяє здійснювати сільськогосподарську виробничу діяльність та є одним із основних елементів навколишнього природного середовища [11, с. 39].
Закріплене у ст. 22 Земельного кодексу України визначення земель сільськогосподарського призначення засноване на юридичному критерії відмежування даної категорії земель, оскільки охоплює землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, та землі, призначені для цих цілей. До земель, призначених для цих цілей, відносяться землі запасу як складова 17 частина земель сільськогосподарського призначення (п.2 ст. 19 Земельного кодексу України).
Правова політика України у сфері охорони і використання земель сільськогосподарського призначення та перспективи її вдосконалення.
На певних етапах розвитку будь-якої науки виникає необхідність узагальнення, систематизації та перегляду накопичених знань і соціального досвіду та визначення шляхів подальшого її розвитку. На нашу думку, на початку XXI ст. саме такий переломний етап настав у розвитку науки земельного права України. Однією з головних, якщо не найголовнішою науковою проблемою, яка постала перед наукою земельного права в зазначений період, є проблема забезпечення належної якості сільськогосподарських земель не тільки як засобу аграрного виробництва, що має «природне походження», а й 20 як природного ресурсу, який є важливим засобом екологічної безпеки в агросфері, засобом забезпечення біорізно- маніття, рекреаційним ресурсом, фактором духовного розвитку людини тощо [13, с. 137]. Правове життя сучасного суспільства зазнає кардинальних трансформацій, що є наслідком потужного впливу процесів глобалізації культур і цивілізацій, а також дедалі зростаючої індивідуалізації (персоналізації) суспільства. В цих умовах складно розраховувати на стабільність законодавства й колишню сталість правового регулювання. Стрімкі життєві зміни припускають віднаходження правом нових аргументів для забезпечення його дієвості [17, с. 5]. Одним із важливих засобів правового впливу на розвиток суспільних відносин у бажаному для суспільства напрямі є цілеспрямована правова політика держави як складова політичного курсу на побудову соціально орієнтованої ринкової економіки.
Питання правової політики вважаються основними питаннями методології формування українського законодавства. Як зазначають А. Селіванов і О. Рябченко, найбільш конкурентоспроможним залишається парламентський нормативізм (законодавча сфера). Пояснюється це тим, що в кожному суспільстві домінуючим є нормативний підхід законодавчого органу, оскільки природне право і соціологічна основа праворозуміння мають, швидше, рамковий характер, ніж безпосередній вплив на правову політику. Тому законопроектна політика є пріоритетним напрямом правової політики держави і як така потребує уваги як з боку владних структур, так і з боку правової науки. Правова політика у сфері охорони і використання земель сільськогосподарського призначення є одним із напрямів правової політики держави і характеризується всіма основними характеристиками останньої. Водночас даному сегменту правової політики притаманні особливості, що випливають із специфіки суспільної діяльності в галузі охорони і використання земельних ресурсів. Головним завданням правової політики, в тому числі й правової політики у сфері охорони і використання земель сільськогосподарського призначення, має бути реалізація загальнонаціональних інтересів. На жаль, як зазначає О. Бідей, нині правова політика в основному спрямована на задоволення інтересів еліти українського суспільства, а не загальнонаціональних інтересів [10, с. 52]. Елітарний характер, принаймні в аспекті правових можливостей доступу різних верств суспільства до незабудованих земель з метою їх отримання у користування на різних правових титулах, має й правова політика у сфері охорони і використання земель, яка здійснювалася в Україні протягом 90-х років XX ст. Не можна стверджувати, що в Україні не приділялася увага проблемі охорони і належного використання сільськогосподарського земельного фонду. Однак землеохоронні заходи мали фрагментарний характер і не базувалися на комплексному підході до даної проблеми як проблеми, розв’язання якої має базуватися на багатофункціональних властивостях сільськогосподарських угідь як засобу виробництва, операційного базису, природного ресурсу, об’єкта рекреації тощо. Відповідно не була збалансованою, цілісною та цілеспрямованою і правова політика держави у сфері сільськогосподарського землекористування. У 60-70-х роках XX ст., коли проблема збереження довкілля як умови виживання людства набула глобального характеру, виник новий вид політичної активності - екологічна політика. Її новизна, як зазначає В.І. Лозо, полягає у тому, що якщо всі відомі до того типи політики відображали тільки людські інтереси (індивідуальні й групові), то екологічна політика відображає також інтереси природи. Тому при формуванні правових основ екологічної моделі цивілізації і переході від біологічної еволюції до управління процесом розвитку слід, на його думку, відтворювати навколишнє середовище згідно з його власними законами, позбавляючись обмеженого уявлення про природу як нескінченний набір реальних і потенційних засобів людського прогресу [19, с. 11, 13]. Землеохоронна політика України також почала формуватися у 60-70-х рр. Однак ступінь її «зрілості» є значно нижчим від ступеня розвитку екологічної політики. Лише в 1996 р. з прийняттям чинної Конституції України було сформоване важливе конституційне положення сучасної землеохоронної політики України про те, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. По суті, вперше проблема охорони сільськогосподарського земельного фонду як важлива політико-правова проблема України була задекларована в Постанові Верховної Ради України від 5 березня 1998 р. «Про Основні напрями державної політики України у галузі охорони довкілля, використання природних ресурсів та забезпечення екологічної безпеки». На початку XXI ст. починається формування нового напряму правової політики України у сфері охорони і використання земель сільськогосподарського призначення - політики встановлення фіксованих показників стану цих земель як засобу оцінки діяльності щодо охорони і використання сільськогосподарських земель. Слід зауважити, що в 50-60-х р. XX ст. мали місце спроби забезпечити раціональне використання і охорону сільськогосподарських угідь як засобу аграрного виробництва шляхом надання юридичної сили прогресивним системам землеробства. Однак такі спроби не увінчалися успіхом. Чинний Земельний кодекс України (ст.181) визначає землеустрій як сукупність соціально-економічних та екологічних заходів, спрямованих на регулювання земельних відносин та раціональної організації території адміністративно-територіальних утворень, суб’єктів господарювання, що здійснюються під впливом суспільно-виробничих відносин і розвитку продуктивних сил. Таке формулювання визначення землеустрою, як правильно зазначається в літературі, передбачає, що «в процесі землеустрою слід вчиняти дії, спрямовані не лише на забезпечення раціонального та ефективного використання земельних ділянок, але й на створення сприятливого екологічного середовища і формування природних ландшафтів за межами ділянок, на яких проводиться землевпорядкування» [27, с. 18]. Однак, будучи «задекларованим» у Земельному кодексі України, а згодом і в Законі України «Про землеустрій» від 22 травня 2003 р., як одна з ключових підвалин правового регулювання відносин землеустрою, екологічний аспект землеустрою до цього часу не став «працюючим принципом», оскільки не підкріплений правовим механізмом врахування закономірностей землі як природного ресурсу взагалі та важливого елемента агросфери зокрема. Відповідно норми законодавства про землеустрій є недостатньо ефективними у вирішенні питань забезпечення охорони і належного використання земель сільськогосподарського призначення. Водночас в умовах проведення в кінці XX - на початку XXI ст. земельної реформи система землеволодінь та землекористувань сільськогосподарських товаровиробників перебувала в процесі змін, відбувався перерозподіл земель, припиняли своє існування колективні господарства та створювалися нові, насамперед приватно-орендні, сільськогосподарські юридичні особи. Це зумовило нестабільність землеволодінь і землекористувань та неможливість запровадження сталих систем землеробства, використання сівозмін та розробку проектів внутрігосподарського землеустрою. Відповідно даний напрям правового забезпечення сільськогосподарського землекористування «випав» з поля зору як законодавця (Верховної Ради України), так і органів виконавчої влади, які уповноважені приймати підзаконні нормативно-правові акти. Починаючи з середини XX ст., коли суспільством почала усвідомлюватися проблема охорони земель сільськогосподарського призначення, основний акцент у землеохоронних заходах, що вживалися на державному рівні і реалізовувалися на правовій основі, припадав на заходи охорони сільськогосподарських угідь як засобу аграрного виробництва. При здійсненні таких заходів ставилася мета охорони угідь як природного ресурсу, найвищою і нерідко єдиною цінністю якого була економічна родючість - здатність забезпечувати культивовані людиною рослини поживними речовинами для отримання якомога вищої урожайності. З прийняттям Верховною Радою України постанов від 18 грудня 1990 р. «Про земельну реформу» та від 13 березня 1992 р. «Про прискорення земельної реформи та приватизацію земель» в Україні розпочалася масштабна земельна реформа, основним завданням якої було реформування земельних відносин у сфері сільського господарства на засадах приватної власності на землю та інші засоби аграрного виробництва. Однак її проведенню не передувало проведення такого ж масштабного обстеження стану земель сільськогосподарського призначення з тим, щоб оптимізувати їх площу, структуру сільськогосподарських угідь та запобігти приватизації тих сільськогосподарських земель, які деградували та потребували вибору інших форм і напрямів їх охорони і використання. На жаль, питання охорони земель взагалі та земель сільськогосподарського призначення зокрема не були визначені як пріоритетні напрями державної політики в сфері реформування земельних відносин. У період інтенсивного реформування відносин земельної власності, яке відбувалося впродовж 90-х років XX ст., всі зусилля держави були сконцентровані на вирішенні проблеми оптимальної моделі права власності на землі сільськогосподарського призначення. Так, у постанові Верховної Ради України від 22 вересня 2005 р. «Про Рекомендації парламентських слухань «Сучасний стан та перспективи розвитку земельних відносин в Україні» зазначається, що з прийняттям нового Земельного кодексу України визначилася земельна політика держави, яка концентрується на остаточному розв’язанні проблем розвитку відносин власності на землю, формуванні цивілізованого ринку земель, розвитку іпотечного кредитування, удосконаленні системи земельних платежів, підвищенні ефективності управління земельними ресурсами, поліпшенні організації державного контролю за використанням і охороною земель. Це в свою чергу сприяло відходу на другий і навіть третій план питань вдосконалення правової охорони сільськогосподарського земельного фонду країни. У цей період держава як один із суб’єктів конституційного обов’язку забезпечення особливої охорони земель як основного національного багатства фактично усунулася від його виконання. Саме тому на засіданні розширеної колегії Держкомзему України, яке відбулося 6 лютого 2009 р., був констатований факт про те, що в Україні фактично не виконуються заходи з охорони земель. Через невизначеність цілей правової політики у сфері реформування земельних відносин у сільськогосподарському виробництві це реформування зупинилося на півдорозі: після виходу Указу Президента України від 3 грудня 1999 р. «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки» та Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», спрямованих, по суті, на завершення демонтажу системи колективного землекористування, в Україні не було прийнято жодного правового акта, яким визначався б обрис нової системи сільськогосподарського землекористування, на якій базувалося б ринкове аграрне виробництво, розвивалися сільські території та українське село як осередок духовності і колиска народної культури. На фоні такого ставлення держави до питання охорони сільськогосподарського земельного фонду сільськогосподарські товаровиробники послабили діяльність щодо охорони і належного використання сільськогосподарських угідь. Причому таке послаблення спостерігалося не тільки в діяльності приватно-орендних сільськогосподарських підприємств, які здійснювали свою діяльність на чужих - орендованих у власників земельних часток (паїв) землях, а й у діяльності фермерських господарств, більшості засновників яких сільськогосподарські земельні ділянки належали на праві постійного користування та праві власності. Як наслідок, правова політика держави не тільки не привела до вирішення проблеми власності на землю як засобу аграрного виробництва, а й породила ряд нових проблем, які потребують вирішення також на рівні земельно-правової політики держави. Йдеться про проблему тотальної розпорошеності земельних прав на сільськогосподарські земельні ділянки, які використовуються для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Вона виявляється в тому, що у переважної більшості таких земельних ділянок існують принаймні два суб’єкти земельних прав з різними, часом протилежними за своїм характером інтересами - орендодавці та орендарі. Така розпорошеність якщо не є причиною недотримання вимог охорони сільськогосподарських угідь, то стала фактором, що створює правові передумови для такого недотримання. Як слушно зазначає М.І.Палладіна, для спеціалістів сільського господарства більш ніж очевидно, що раціональне використання сільськогосподарських земель та ефективність діяльності будь-якої сільськогосподарської комерційної організації (незалежно від її організаційно-правової форми) можливі тільки на підставі одного з двох титулів права землекористування - права постійного безстрокового користування і права власності на землю сільськогосподарської комерційної організації як юридичної особи, а також при їх поєднанні [21, с. 29 ]. Тому важливим завданням правової політики України в ХХІ ст. має стати усунення розпорошеності земельних прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які використовуються для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Важливим напрямом вдосконалення законодавства України є його адаптація до права Європейського Союзу. Метою адаптації законодавства України до законодавства Європейського Союзу є досягнення відповідності правової системи України acquis communautaire з урахуванням критеріїв, що висуваються Європейським Союзом (ЄС) до держав, які мають намір вступити до нього. Щодо адаптації земельного законодавства України взагалі та законодавства про сільськогосподарські землі зокрема до права Європейського Союзу, то маємо констатувати, що вона здійснюється не безпосередньо, а опосередковано, тобто через досягнення відповідності acquis communautaire нормами тих галузей 28 законодавства України, які, регулюючи відповідні суспільні відносини, тісно взаємодіють із земельним законодавством. Виходячи з того, що земля є важливим компонентом навколишнього природного середовища та засобом виробництва продовольчої продукції, правова охорона довкілля та контроль якості продуктів харчування є тими сферами, через які у земельне законодавство України можуть бути внесені зміни, що випливають з acquis communautaire. Екологічна стратегія ЄС розглядає проблему охорони ґрунтів як елемента довкілля. Директива 75/268/ЄЕС, спрямована на продовження ведення сільського господарства на уражених ерозією ґрунтах, виходить з того, що ґрунт - це комплексне середовище, яке має складні зв’язки з іншими середовищами і виконує множинні функції (резервуар і фільтр для води, комора первинних мінеральних речовин, базис людської діяльності). На жаль, вплив адаптації законодавства на розвиток правового регулювання земельних відносин в Україні через вдосконалення екологічного законодавства не є відчутним. Такі висновки випливають з досліджень деяких вітчизняних авторів. Малопомітність впливу acquis communautaire на розвиток земельного законодавства України підтверджується і практикою адаптації законодавства України до права ЄС. Так, у щорічно затверджуваних Кабінетом Міністрів України планах заходів щодо виконання Загальнодержавної програми адаптації законодавства України до законодавства Європейського Союзу майже відсутні заходи відносно прийняття нормативно-правових актів щодо охорони та використання земельних ресурсів. Таким чином, гармонізація земельного законодавства України з правом Європейського Союзу здійснюється, головним чином, через гармонізацію екологічного та, частково, аграрного законодавств України з правом Європейського Союзу. При цьому об’єктом гармонізації виступатимуть земельно-правові норми, покликані регулювати переважно ті землеохоронні відносини, об’єктом яких є земля як елемент довкілля. Водночас будь-яка правова політика, в тому числі й правова політика в сфері охорони і використання земель сільськогосподарського призначення, не 29 повинна виходити за межі можливостей права. Реалізація на практиці накреслених у програмних документах заходів можлива лише за умови, що такі заходи не виходять за межі правового регулювання. Одним із важливих засобів реалізації державної земельної політики є якісне за своїм змістом, внутрішньо і зовнішньо узгоджене, без прогалин та стабільне земельне законодавство України. На жаль, його формування, яке почалося з прийняттям 25 жовтня 2001 р. чинного Земельного кодексу України, ще не завершене, а потенціал цього Кодексу повною мірою не реалізований. Більше того, сам Земельний кодекс України до цього часу не введений в дію повністю. Так, через мораторій не діють повною мірою статті, які регулюють відчуження земель сільськогосподарського призначення. А через незавершення розмежування земель державної і комунальної власності не застосовуються ті статті Кодексу, які визначають компетенцію територіальних громад сіл, селищ і міст та відповідних рад як суб’єктів права комунальної власності на землю. Стан правового регулювання земельних відносин тісно пов’язаний зі станом економічного розвитку в країні, відображає його закономірності, в тому числі й недоліки, які мають місце у процесі економічного та політичного розвитку. Відповідно нині стан правової політики України в цілому можна охарактеризувати такими ознаками, як динамізм і фундаментальність змін, нестабільність, нерівномірність темпів і рівнів перетворення різних сфер суспільних відносин, неефективність регулятивних механізмів, різнонаправленість і багатоваріантність розвитку [10, с. 51]. Зазначене, безумовно, повністю стосується і правової політики в галузі охорони і використання земельних ресурсів. Слід зазначити, що ще 17 лютого 1996 р. Президент України видав розпорядження № 34/96-рп «Про Національну програму охорони земель на 1996-2005 роки», яким визнав за необхідне розробити Національну програму охорони земель на 1996-2005 рр. та подати її на затвердження в установленому порядку. Однак така програма не була підготовлена. В 2004 р. Держкомзем України підготував проект Загальнодержавної програми використання та охорони земель та передав її на розгляд Верховної Ради 30 України. Проте остання не затвердила дану програму через істотні недоліки в її змісті та запропонувала доопрацювати її. На жаль, робота над доопрацюванням вищезгаданої програми затягнулася на роки. Тому пунктом 2.3 Постанови від 6 квітня 2009 р. № 1240- VI «Про Рекомендації парламентських слухань на тему: «Сучасний стан та перспективи розвитку сільського господарства і харчової промисловості України» Верховна Рада України доручила Кабінету Міністрів України прискорити внесення на розгляд Верховної Ради України проекту Закону України «Про загальнодержавну програму використання та охорони земель», а також пунктом 2.6 зобов’язала Кабінет Міністрів України розробити загальнодержавну програму розвитку земельних відносин до 2020 р. Очевидно, особливості такої політики мають бути визначені у Національній програмі розвитку агросфери, в якій мають бути сформульовані фундаментальні положення щодо діяльності держави в особі відповідних органів влади щодо охорони і використання сільськогосподарського земельного фонду країни [15, с. 230]. Реформування правової політики України у сфері охорони і використання сільськогосподарського земельного фонду має бути проведене на засадах правової концепції контрольованої якості сільськогосподарських земель.
РОЗДІЛ 2. Купівля-продаж земель сільськогосподарського призначення: проблеми та перспективи
2.1. Новели в процедурі купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення
Верховною Радою прийнято Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення». Законом з 1 липня 2021 року вводиться ринок землі в Україні.
Законом ст. 130 і ст. 131 Земельного кодексу України викладено у новій редакції.
Згідно з новою редакцією ст. 130 набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть:
а) громадяни України;
б) юридичні особи України, створені та зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади;
в) територіальні громади;
г) держава.
Право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення може також набуватися банками лише в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави. Такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності.
Іноземцям, особам без громадянства та юридичним особам заборонено набувати частки у статутному (складеному) капіталі, акції, паї, членство у юридичних особах (крім як у статутному (складеному) капіталі банків), які є власниками земель сільськогосподарського призначення. Цей абзац втрачає чинність за умови та з дня схвалення на референдумі рішення, визначеного в абзаці восьмому частини першої цієї статті.
Набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення юридичними особами, створеними і зареєстрованими за законодавством України, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками (контролерами) яких є особи, які не є громадянами України, може здійснюватися з дня та за умови схвалення цього на референдумі.
За будь-яких умов, у тому числі у випадку схвалення на референдумі рішення, визначеного в абзаці восьмому частини першої цієї статті, забороняється набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення:
1) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є особи, які не є громадянами України, — на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, земельні ділянки сільськогосподарського призначення, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), і які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю);
2) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;
3) особами, які належать або належали до терористичних організацій;
4) юридичними особами, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є іноземні держави;
5) юридичними особами, у яких неможливо встановити бенефіціарного власника (контролера);
6) юридичними особами, бенефіціарні власники (контролери) яких зареєстровані в офшорних зонах, віднесених до переліку офшорних зон Кабінетом Міністрів України;
7) фізичними та юридичними особами, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України «Про санкції» у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок, а також пов’язаними з ними особами;
8) юридичними особами, що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.
Загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина не може перевищувати десяти тисяч гектарів. Загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності юридичної особи (крім банків) не може перевищувати загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності всіх її учасників (членів, акціонерів), але не більше десяти тисяч гектарів. При цьому якщо громадянину належить право власності на частку у статутному (складеному) капіталі, у пайовому фонді юридичної особи або на лише окремі акції, паї, для цілей цієї статті вважається, що такому громадянину, крім земельних ділянок, що належать йому на праві власності, також належить право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею, що дорівнює площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності юридичної особи, учасником (членом, акціонером) якої він є, помноженої на розмір частки такого громадянина, вираженої у відсотках, у статутному (складеному) капіталі, пайовому фонді цієї юридичної особи.
Порушення вимог частин першої і другої цієї статті є підставою для визнання правочину, за яким набувається право власності на земельну ділянку, недійсним, а також для конфіскації земельної ділянки.
Порядок здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним цією статтею, затверджується Кабінетом Міністрів України.
Розрахунки, пов’язані зі сплатою ціни земельних ділянок сільськогосподарського призначення за цивільно-правовими угодами, провадяться в безготівковій формі.
Не допускається набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за відплатними договорами у разі відсутності у набувача права власності документів, які підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувається таке право.
Продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності забороняється.
Законом у ст. 131 «Набуття права власності на земельні ділянки на підставі цивільно-правових угод» Земельного кодексу встановлено, що:
1. Укладення цивільно-правових угод, що передбачають перехід права власності на земельні ділянки, а також набуття права власності на земельні ділянки за такими угодами здійснюються відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу.
2. Купівля-продаж земельної ділянки здійснюється з дотриманням переважного права на її придбання. Переважне право на придбання земельної ділянки може бути передано його суб’єктом іншій особі, про що такий суб’єкт має письмово повідомити власника земельної ділянки».
Законом у ст. 145 Земельного кодексу визначено припинення права власності на земельну ділянку особи, якій земельна ділянка не може належати на праві власності та/або у зв’язку із з порушенням обов’язку щодо її відчуження протягом встановленого Законом строку.
Законом розділ Х «Перехідні положення» Земельного кодексу доповнено пунктом 6-1 такого змісту:
1 2