Білоруський державний університет інформатики і радіоелектроніки
Кафедра менеджменту
РЕФЕРАТ
на тему:
«Удосконалення діючої методики оцінки кредитоспроможності індивідуального кредітопокупателя»
МІНСЬК, 2009
Для вирішення виявлених за результатами аналізу проблем організації банківського кредитування будівництва і купівлі житла можна запропонувати такі напрями вдосконалення діючої практики житлового кредитування:
- Розвиток нових форм і способів залучення ресурсів у сферу кредитування будівництва і купівлі житла;
- Розробка заходів щодо більш ефективного управління кредитним ризиком, обумовленим тривалістю відволікання банківських ресурсів і складністю прогнозу імовірності повернення наданих коштів в умовах зміни економічної кон'юктури;
- Розширення спектру надаваних кредитних послуг на цілі житлового будівництва і модифікація діючих умов кредитування з метою підвищення прибутковості банку від даних операцій і забезпечення доступності кредитного продукту для населення.
З метою розвитку нових форм і способів залучення ресурсів у сферу кредитування будівництва і купівлі житла пропонується впровадження цільових довгострокових вкладів, зокрема житлових будівельних заощаджень.
Одним з основних способів управління кредитним ризиком в банківській є оцінка кредитоспроможності клієнта. Це підтверджується даними Світового банку, згідно з якими за кордоном 21% всього обсягу неповернених кредитів населення обумовлений неправильною оцінкою інформації про клієнта в процесі вивчення його кредитоспроможності.
За оцінкою фахівців, в республіці велика частина прострочених і неповернених кредитів фізичних осіб, в тому числі на будівництво та придбання житла, також викликана недостатньо точною оцінкою кредитоспроможністю індивідуального, і тільки незначна частина кредитів - форс-мажорними обставинами (хвороба кредитоотримувача, стихійне лихо, втрата роботи через скорочення штату та ін)
Крім того, впровадження та розвиток іпотечного житлового кредитування відповідно до Концепції розвитку різних банківських послуг в Республіці Білорусь до 2010 р . обумовлює необхідність для банків при оцінці кредитоспроможності клієнта враховувати вартість житлової нерухомості, що виступає в якості застави.
Аналіз економічної літератури показав, що при наданні кредитів населенню, в тому числі на будівництво і купівлю житла, банки застосовують в основному дві системи оцінки кредитоспроможності індивідуального кредитоотримувача:
-Бальну систему оцінки (США, Англія, Франція);
-Систему, засновану на експертних оцінках економічної доцільності надання кредиту (Росія, Казахстан, Республіка Білорусь).
Бальна система оцінки кредитоспроможності клієнта створюється банками з використанням регресійного математичного аналізу і заснована на присвоєння балів різними показниками, результатом аналізу яких є визначення класу кредитоспроможності клієнтів для розрахунку відповідного даному класу розміру кредиту.
Перевагою бальної системи оцінки є швидкість визначення кредитоспроможності в присутності клієнта. Однак для подібної системи банк повинен володіти значним обсягом інформації про клієнта певних вікових, соціальних груп, при цьому дані мають бути ретельно статично вивірені і вимагають постійного оновлення в разі зміни економічних умов. Крім, для впровадження бальної системи оцінки потрібне спеціальне програмне забезпечення, що включає елементи нейронних мереж та математичного програмування, що збільшує операційні витрати банку.
Сутність іншого підходу до аналізу кредитоспроможності клієнта застосовуваного в Росії і Білорусі полягає в розгляді банком достатності та стабільності одержуваних доходів клієнта, на підставі яких розраховується коефіцієнт платоспроможності кредитоотримувача.
Аналіз практики діяльності банків показує, що типових методик для оцінки кредитоспроможності кредитоотримувача - фізичних осіб в Республіці Білорусь немає, тому кожен банк самостійно визначає показники при оцінці кредитоспроможності клієнта. У цілому, можна виділити дві методики визначення кредитоспроможності індивідуальних кредітопокупателей:
1. Методика експертної оцінки кредитоспроможності клієнта, використовувана АСБ «Беларусбанк», ВАТ «Белагропромбанк», ВАТ «Бєлвнєшекономбанк».
2. Методика оцінки кредитоспроможності клієнта, використовувана ВАТ «Белинвестбанка», ВАТ «Пріорбанк».
Перша методика передбачає розрахунок коефіцієнта платоспроможності, значення якого є основою визначення максимально можливої суми кредиту. При зверненні особи в банк працівник служби кредитування за даними документів клієнта визначає середньомісячну суму доходів і витрат кредитоотримувача, аналізує можливість щомісячного погашення запитуваної суми кредити (основного боргу і відсотків) шляхом розрахунку коефіцієта платоспроможності (Кд):
Кд = П / (Д-Р), де
П - платежі в погашення суми основного боргу і відсотків за кредитом; Д - середньомісячних дохід кредитоотримувача за останні 3 місяці; Р - середньомісячний розмір витрат клієнта за останні 3 місяці.
Серед доходів враховуються заробітна плата, премії, одноразові винагороди, пенсії, стипендії, доходи за договорами цивільно-правового характеру, доходи від підприємницької діяльності. До основних статтях витрат відносяться: витрати на споживання, сплата податкових і неподаткових платежів, аліменти, розмір комунальних платежів, щомісячні платежі за раніше отриманими кредитами. Всі доходи і витрати документально підтверджуються.
Коефіцієнт Кд показує, який питома вага щомісячні платежі по кредиту (основний борг і відсотки) складають в загальному обсязі чистого доходу кредитоотримувача.
Кредит надається, якщо коефіцієнт Кд не перевищує 0,5 тобто клієнт може отримати кредит а банках, що використовують дану методику, якщо щомісячні платежі за кредитом не перевищують половину його середньомісячного чистого доходу. При цьому білоруські банки на відміну від російських не використовують типових, заздалегідь розрахованих диференційованих значень коефіцієнта платоспроможності в залежності від суми доходу клієнта, а орієнтуються на фактично сформований рівень доходу.
Після розрахунку коефіцієнт кредитоспроможності визначається максимальний розмір кредиту, який у більшості випадків не повинен перевищувати 80-90% вартості житла за кредитом в іноземній валюті і 60-70% вартості житла - за кредитом у національно валюті.
Згідно з другою методикою кредитоспроможність клієнта визначається на основі розрахунку щомісячного платежу по кредиту (П) з нерівності:
П <(Д-Р) - (р × Кч), де
Д - середньомісячний дохід кредитоотримувача за останні 3 місяці; Р - середньомісячні розмір витрат клієнта за останні 3 місяці, р - законодавчо встановлений розмір бюджету
Кредитоспроможність визначається виходячи з рівня доходу і показника розміру щомісячного платежу по кредиту (П), який на відміну від першої методики не обмежується 50% розміру чистого доходу кредитоотримувача, а безпосередньо залежить від бюджету прожиткового мінімуму на кожного члена сім'ї.
На підставі отриманого значення розраховується максимальна сума кредиту й термін кредитування.
У цілому, застосовувана в бальна методика аналізу кредитоспроможності клієнтів є простими, для їх використання не вимагається спеціального програмного і апаратного забезпечення.
Незважаючи на різний підхід до оцінки кредитоспроможності, дані методики засновані на єдиних принципах і тому мають ряд схожих недоліків, зокрема:
- При визначенні максимальної суми кредиту не враховуються витрати кредитоотримувача з проведення основних ремонтних робіт при заселенні а нову квартиру, що на початковій етапі становить 10-15% розміру щомісячного платежу по кредиту, а також сума комісійної винагороди, що сплачується банку за оформлення та супровід кредиту;
- Аналіз проводиться за даними за минулий період, який містить інформацію про доходи та витрати кредитоотримувача на одну звітну дату;
- У розрахунок кредитоспроможності не включається вартість придбаного житлового приміщення, яке може виступати забезпеченням за кредитом;
- При проведенні оцінки відсутня інформація про моральне обличчя, репутації, кредитної історії кредитоотримувача.
Крім того, основну частину кредитів на будівництво і купівлю житла у ВАТ «Белагропромбанк» складають пільгові кредити, при наданні яких оцінка кредитоспроможності клієнта проводиться не за окремою методикою, що враховує особливості пільгового кредитування, а за діючою методикою для кредитів на загальних підставах. У цілому випадку при визначенні кредитоспроможності клієнта не враховується сума фінансової допомоги, що надається багатодітним сім'ям для погашення заборгованості за виданими пільговими кредитами. Це не дозволяє більш точно визначити максимальну суму боргу кредиту, що в свою чергу, трохи зменшує можливість поліпшення житлових умов багатьох багатодітних сімей.
Але все ж, незважаючи на недостатню ефективність застосовуваних методик, на сучасному етапі банк не готовий використовувати бальну систему оцінки кредитоспроможності клієнта. Підтвердженням цьому, є відсутність спеціального дорогого програмного забезпечення і необхідної інформаційної бази про кредитоотримувача.
Враховуючи наведені аргументи, була запропонована методика, яка не містить недоліки діючих підходів і дозволяє проводити більш тонку і обгрунтовану оцінку кредитоспроможності індивідуального кредитоотримувача. Дана методика включає три основних етапи (див. рис. 3.1).
I. Попередній аналіз кредитоспроможності на підставі тест-анкети, що містить загальну інформацію про клієнта.
II. Оцінка кредитоспроможності шляхом розрахунку пропонованих коефіцієнтів:
-К1-питома вага щомісячного платежу за кредитом у сумі щомісячного доходу кредитоотримувача, за вирахуванням утримань;
-К2-питома вага щомісячної суми всіх зобов'язань кредитоотримувача, включаючи витрати на утримання, ремонт і експлуатацію житла, в сумі його сукупного доходу;
-К3-співвідношення всіх зобов'язань кредитоотримувача та розміру бюджету прожиткового мінімуму, законодавчо встановленого на одну людину.
III. Розрахунок максимальної суми кредиту виходячи із середнього значення кредитоспроможності, отриманого на підставі розрахованих коефіцієнтів і з урахуванням оціночної вартості житла.
На першому етапі співробітник банку пропонує кредитоотримувача заповнити тест-анкету, яка не користується для попередньої оцінки можливості надання житлового кредиту. Перед заповненням тест-анкети кредитний співробітник повинен попередити клієнта про необхідність надання достовірних даних, які в подальшому будуть перевірені службою безпеки банку.
Для зручності клієнтів тест-анкета може бути розміщена на сайті банку в мережі Інтернет, а також поширена в організаціях, що знаходяться на розрахунково-касовому обслуговуванні в банку. Якщо результат заповнення тест-анкети, на думку кредитного інспектора, виявиться негативним для отримання кредиту, то повинен бути складений протокол розбіжності з зазначенням причини відмови. У разі позитивного рішення тест-анкети і попередній висновок про можливість кредитування повинні бути передані для проведення наступного етапу аналізу.
Етап 1
Рис. 1 Алгоритм оцінки кредитоспроможності клієнта
На другому етапі співробітник кредитної служби повинен визначити пропоновані коефіцієнти кредитоспроможності клієнта, зважаючи на ряд обмежень.
Розраховується коефіцієнт (К1) за формулою:
К1 = П1 / Д, де
П1-платежі в погашення суми основного боргу і відсотків за кредитом; Д - середньомісячний розмір чистого доходу кредитоотримувача.
Виходячи з діючої банківської практики застосований, його показник співвідношення щомісячного платежу і середньомісячного чистого доходу кредітопокупателя (К1) повинен складати не більше 0,5.
Розрахуємо коефіцієнт (К2) за формулою:
К2 = П2 / Д, причому К2 <0,7, де
П2 - платежі в погашення кредиту і початкові витрати на ремонт і комісійна винагорода банку; Д - середній розмір чистого доходу кредитоотримувача.
Виходячи з діючої банківської практики, коефіцієнт співвідношення щомісячної суми всіх зобов'язань кредитоотримувача включаючи платежі по кредиту, разові початкові середньомісячні витрати з ремонту житла, що купується, комісійна винагорода банку і доходу кредитоотримувача (К2) не повинен перевищувати 0,7.
Розрахуємо коефіцієнт (К3) за формулою:
К3 = (Д - П3) / Р, причому К3> 1, де
Р - законодавчо встановлений розмір бюджету прожиткового мінімуму.
Виходячи з діючої банківської практики, приймемо, що показник співвідношення коштів, що залишилися кредитоотримувача після сплати платежів за кредитом і інших витрат (К3) не повинен бути менше розміру бюджету прожиткового мінімуму.
Далі, на підставі отриманих значень коефіцієнтів кредитоспроможності (К), кредитний працівник повинен визначити розмір щомісячного платежу по кредиту (П) по вище викладеним формулами шляхом розрахунку середньої арифметичної отриманих величин. Після того можна перейти до третього етапу, тобто визначити максимально можливу суму кредиту.
Максимально можливу суму пропонується визначати за допомогою формули розрахунку ануїтетних платежів постумерандо, повсюдно використовується в світовій практиці банківського житлового кредитування і сприяє зростанню доходів банку, тобто
К = П/12 t (1 + (r + (Т +1) / 2), де
К - сума кредиту; П - платежі в погашення суми основного боргу і відсотків за кредитом; Т - термін кредитування в роках; r - процентна ставка.
Потім розрахована максимальна сума кредиту повинна коригуватися в залежності від вартості житлового приміщення. У зв'язку з цим кредитним співробітнику слід розрахувати коефіцієнт (ЯЖ), що відображає співвідношення вартості житла і суми кредиту, тобто
ЯЖ = S / K, де
S - вартість житла, що купується; К - сума кредиту.
У разі, якщо оціночна вартість житла дорівнює наданої сумі кредиту, при розрахунку кредитоспроможності в дохід кредитоотримувача повинні обов'язково включатися доходи поручителів за кредитом або додаткову заставу рухомого майна.
Таким чином, пропонована методика дозволяє більш точно визначити кредитоспроможність клієнта, тобто більш ефективно управляти кредитним ризиком банку, також є простою у використанні, легко адаптується до наявного банківського програмного забезпечення і не вимагає кардинальних змін локальних нормативних актах банків, що регулюють кредитування населення. Проведення попереднього аналізу за допомогою тест-анкети дозволяє на першому етапі відмовити недієздатним і неплатоспроможним клієнтом, а також клієнтам, що знаходяться в призовному віці, і громадянам, які не мають на момент звернення за кредитом постійного місця роботи.
Перевагою даної методики є також те, що вона може бути використана для оцінки кредитоспроможності клієнта при кредитуванні не тільки в національній, але і в іноземній валюті.
Для пояснення пропонованої методики проведемо порівняльний аналіз кредитоспроможності клієнта за двома розглянутим раніше методиками і запропонованою методикою.
Допусти кредитополучатель з сім'єю з двох чоловік перебуває на обліку потребуючих поліпшення житлових умов і уклав договір на пайове будівництво квартири загальною площею 78,7 м 2 , Кошторисна вартість якої становить 39,3 млн. р.. Враховуючи, що за діючими в нашій республіці умов кредитування максимально можливий розмір кредиту не повинен перевищувати 90% вартості житла, гранична сума кредиту становить 35 370 (39 300 х 0,9) тис. р..
Термін кредитування встановимо 15 років (179 платіжних місяців, оскільки погашення кредиту та сплата відсотків за користування ним проводиться з наступного місяця після отримання кредиту.) Приймемо, що відстрочка в часі платежів по кредиту кредитоотримувача не надаються. Процентна ставка за кредитом у національній валюті складе 15% річних.
Запропонуємо, що дохід кредитоотримувача на місяць становить 1,3 млн. р.., Утримання із заробітної плати і комунальні платежі 100 тис. р., Сума необхідних разових витрат по заселенню - 200 тис. р.. Визначимо кредитоспроможність кредитоотримувача за різними методиками шляхом розрахунку щомісячного платежу та максимальної суми кредити (табл. 1).
Таблиця 1
Порівняльний аналіз розрахунку платежів по кредиту на будівництво житла за діючими і запропонованими методиками.
З таблиці 1 видно, що у запропонованій методиці враховано більше статей витрат кредитоотримувача, але при цьому розмір суми кредиту до видачі клієнту перевищує суму кредиту, розраховану за діючими методиками. Розмір платежу розраховується на середня величина з отриманих значень К1 - К3, що дозволяє врахувати всі щомісячні витрати, які несе кредитополучатель на пільговому етапі придбання житла, і при цьому забезпечити соціальну захищеність кожного члена сім'ї, враховуючи при розрахунку бюджету прожиткового мінімуму.
У цілому запропонована методика оцінки кредитоспроможності індивідуального кредитоотримувача, незважаючи на облік додаткових витрат клієнта, не включаються до розрахунку кредитоспроможності в даний час, не вимагає істотних змін програмного забезпечення та сприяє спрощенню процедури кредитування для клієнтів, оскільки не передбачає надання додаткового переліку документів. Таким чином, дана методика дозволяє більш ефективно проводити аналіз кредитоспроможності клієнта на підставі наявних документів і, відповідно, може застосовуватися в даний час у банку.
Більше того, проведення попереднього аналізу на підставі тест-аналізу дозволяє зменшити операційні витрати банку, оскільки з отриманих з її допомогою загальних даних можна зробити висновок про благонадійність клієнта, його дисциплінованості з оплати комунальних платежів, врахувати можливість призову до лав військовослужбовців у період кредитного договору, отримати характеристику його діловій репутації. Відповідно, кредитним співробітникам не потрібно формувати пакет документів для розгляду на засіданні кредитного комітету, отримувати висновок служби безпеки та юридичного відділу про доцільність надання кредиту клієнтам, загальна характеристика яких не відповідає встановленим нормативним документальним вимогам.
Також на підвищення рівня ризиків житлового кредитування в даний час надає вплив відсутність окремої методики оцінки кредитоспроможності клієнта при видачі пільгових кредитів на будівництво житла.
У зв'язку з цим розроблена методика оцінки кредитоспроможності кредитоотримувачів, що дозволяє враховувати суми фінансової допомоги для погашення пільгових кредитів. Дана методика включає наступні етапи:
1. Аналіз можливості щомісячного погашення запитуваної суми кредиту шляхом розрахунку коефіцієнта кредитоспроможності;
2. Коригування отриманого значення коефіцієнта з урахуванням суми фінансової допомоги;
3. Розрахунок максимальної суми кредиту виходячи зі значення коефіцієнта кредитоспроможності, скоригованого на суму фінансової допомоги (табл. 2).
Таблиця 2
Порівняльний аналіз розрахунку платежів за пільговим житловим кредитом багатодітним сім'ям, що мають 3-х дітей за чинною і запропонованої методиками.
У запропонованій методиці враховано надходження фінансової допомоги кредитоотримувача для погашення пільгового кредиту, що дозволяє більш точно проаналізувати його кредитоспроможність. Як показує розрахунок, в цьому випадку на відміну від діючої практики збільшується максимальний розмір кредиту до видачі кредитоотримувача, що в свою чергу дозволяє будувати квартири більшої площі.
Таким чином, на основі запропонованих методик ВАТ «Белагропромбанк» може здійснювати індивідуальний підхід до оцінки кредитоспроможності кредитоотримувача, що дозволяє визначати умови кредитування з урахуванням специфіки кожної кредитної угоди. У цьому полягає їх основна перевага в порівнянні з базуються на уніфікованому підході методиками вітчизняній практиці.
Застосування даних методик сприятиме спрощення процедури кредитування та скорочення терміну розгляду пакету документів, що також дозволить приймати оперативні заходи щодо управління кредитним ризиком і підвищенню якості послуг. Надалі банк може розробити шкалу диференційованих значень коефіцієнта кредитоспроможності в залежності від розміру середньомісячного доходу кредитоотримувача, а також узяти до уваги кредитоспроможності суму коштів, розміщених у вкладах на термін понад один рік, наприклад, в системі будзаощадження, що дозволить оцінити платіжну систему клієнта до початку кредитування.
Література
1. Стропів А.П. Гроші, кредит, банки. - Мн.: БГЕУ, 2007.
2. Сирітка П.І. Теорія банківського кредиту. - М.: Фінанси і статистика, 2007. - 284 с.
3. Чорноокої І.П. Методи кредитування фізичних і юридичних осіб, Мн: БГЕУ, 2008р.
Кафедра менеджменту
РЕФЕРАТ
на тему:
«Удосконалення діючої методики оцінки кредитоспроможності індивідуального кредітопокупателя»
МІНСЬК, 2009
Для вирішення виявлених за результатами аналізу проблем організації банківського кредитування будівництва і купівлі житла можна запропонувати такі напрями вдосконалення діючої практики житлового кредитування:
- Розвиток нових форм і способів залучення ресурсів у сферу кредитування будівництва і купівлі житла;
- Розробка заходів щодо більш ефективного управління кредитним ризиком, обумовленим тривалістю відволікання банківських ресурсів і складністю прогнозу імовірності повернення наданих коштів в умовах зміни економічної кон'юктури;
- Розширення спектру надаваних кредитних послуг на цілі житлового будівництва і модифікація діючих умов кредитування з метою підвищення прибутковості банку від даних операцій і забезпечення доступності кредитного продукту для населення.
З метою розвитку нових форм і способів залучення ресурсів у сферу кредитування будівництва і купівлі житла пропонується впровадження цільових довгострокових вкладів, зокрема житлових будівельних заощаджень.
Одним з основних способів управління кредитним ризиком в банківській є оцінка кредитоспроможності клієнта. Це підтверджується даними Світового банку, згідно з якими за кордоном 21% всього обсягу неповернених кредитів населення обумовлений неправильною оцінкою інформації про клієнта в процесі вивчення його кредитоспроможності.
За оцінкою фахівців, в республіці велика частина прострочених і неповернених кредитів фізичних осіб, в тому числі на будівництво та придбання житла, також викликана недостатньо точною оцінкою кредитоспроможністю індивідуального, і тільки незначна частина кредитів - форс-мажорними обставинами (хвороба кредитоотримувача, стихійне лихо, втрата роботи через скорочення штату та ін)
Крім того, впровадження та розвиток іпотечного житлового кредитування відповідно до Концепції розвитку різних банківських послуг в Республіці Білорусь до
Аналіз економічної літератури показав, що при наданні кредитів населенню, в тому числі на будівництво і купівлю житла, банки застосовують в основному дві системи оцінки кредитоспроможності індивідуального кредитоотримувача:
-Бальну систему оцінки (США, Англія, Франція);
-Систему, засновану на експертних оцінках економічної доцільності надання кредиту (Росія, Казахстан, Республіка Білорусь).
Бальна система оцінки кредитоспроможності клієнта створюється банками з використанням регресійного математичного аналізу і заснована на присвоєння балів різними показниками, результатом аналізу яких є визначення класу кредитоспроможності клієнтів для розрахунку відповідного даному класу розміру кредиту.
Перевагою бальної системи оцінки є швидкість визначення кредитоспроможності в присутності клієнта. Однак для подібної системи банк повинен володіти значним обсягом інформації про клієнта певних вікових, соціальних груп, при цьому дані мають бути ретельно статично вивірені і вимагають постійного оновлення в разі зміни економічних умов. Крім, для впровадження бальної системи оцінки потрібне спеціальне програмне забезпечення, що включає елементи нейронних мереж та математичного програмування, що збільшує операційні витрати банку.
Сутність іншого підходу до аналізу кредитоспроможності клієнта застосовуваного в Росії і Білорусі полягає в розгляді банком достатності та стабільності одержуваних доходів клієнта, на підставі яких розраховується коефіцієнт платоспроможності кредитоотримувача.
Аналіз практики діяльності банків показує, що типових методик для оцінки кредитоспроможності кредитоотримувача - фізичних осіб в Республіці Білорусь немає, тому кожен банк самостійно визначає показники при оцінці кредитоспроможності клієнта. У цілому, можна виділити дві методики визначення кредитоспроможності індивідуальних кредітопокупателей:
1. Методика експертної оцінки кредитоспроможності клієнта, використовувана АСБ «Беларусбанк», ВАТ «Белагропромбанк», ВАТ «Бєлвнєшекономбанк».
2. Методика оцінки кредитоспроможності клієнта, використовувана ВАТ «Белинвестбанка», ВАТ «Пріорбанк».
Перша методика передбачає розрахунок коефіцієнта платоспроможності, значення якого є основою визначення максимально можливої суми кредиту. При зверненні особи в банк працівник служби кредитування за даними документів клієнта визначає середньомісячну суму доходів і витрат кредитоотримувача, аналізує можливість щомісячного погашення запитуваної суми кредити (основного боргу і відсотків) шляхом розрахунку коефіцієта платоспроможності (Кд):
Кд = П / (Д-Р), де
П - платежі в погашення суми основного боргу і відсотків за кредитом; Д - середньомісячних дохід кредитоотримувача за останні 3 місяці; Р - середньомісячний розмір витрат клієнта за останні 3 місяці.
Серед доходів враховуються заробітна плата, премії, одноразові винагороди, пенсії, стипендії, доходи за договорами цивільно-правового характеру, доходи від підприємницької діяльності. До основних статтях витрат відносяться: витрати на споживання, сплата податкових і неподаткових платежів, аліменти, розмір комунальних платежів, щомісячні платежі за раніше отриманими кредитами. Всі доходи і витрати документально підтверджуються.
Коефіцієнт Кд показує, який питома вага щомісячні платежі по кредиту (основний борг і відсотки) складають в загальному обсязі чистого доходу кредитоотримувача.
Кредит надається, якщо коефіцієнт Кд не перевищує 0,5 тобто клієнт може отримати кредит а банках, що використовують дану методику, якщо щомісячні платежі за кредитом не перевищують половину його середньомісячного чистого доходу. При цьому білоруські банки на відміну від російських не використовують типових, заздалегідь розрахованих диференційованих значень коефіцієнта платоспроможності в залежності від суми доходу клієнта, а орієнтуються на фактично сформований рівень доходу.
Після розрахунку коефіцієнт кредитоспроможності визначається максимальний розмір кредиту, який у більшості випадків не повинен перевищувати 80-90% вартості житла за кредитом в іноземній валюті і 60-70% вартості житла - за кредитом у національно валюті.
Згідно з другою методикою кредитоспроможність клієнта визначається на основі розрахунку щомісячного платежу по кредиту (П) з нерівності:
П <(Д-Р) - (р × Кч), де
Д - середньомісячний дохід кредитоотримувача за останні 3 місяці; Р - середньомісячні розмір витрат клієнта за останні 3 місяці, р - законодавчо встановлений розмір бюджету
Кредитоспроможність визначається виходячи з рівня доходу і показника розміру щомісячного платежу по кредиту (П), який на відміну від першої методики не обмежується 50% розміру чистого доходу кредитоотримувача, а безпосередньо залежить від бюджету прожиткового мінімуму на кожного члена сім'ї.
На підставі отриманого значення розраховується максимальна сума кредиту й термін кредитування.
У цілому, застосовувана в бальна методика аналізу кредитоспроможності клієнтів є простими, для їх використання не вимагається спеціального програмного і апаратного забезпечення.
Незважаючи на різний підхід до оцінки кредитоспроможності, дані методики засновані на єдиних принципах і тому мають ряд схожих недоліків, зокрема:
- При визначенні максимальної суми кредиту не враховуються витрати кредитоотримувача з проведення основних ремонтних робіт при заселенні а нову квартиру, що на початковій етапі становить 10-15% розміру щомісячного платежу по кредиту, а також сума комісійної винагороди, що сплачується банку за оформлення та супровід кредиту;
- Аналіз проводиться за даними за минулий період, який містить інформацію про доходи та витрати кредитоотримувача на одну звітну дату;
- У розрахунок кредитоспроможності не включається вартість придбаного житлового приміщення, яке може виступати забезпеченням за кредитом;
- При проведенні оцінки відсутня інформація про моральне обличчя, репутації, кредитної історії кредитоотримувача.
Крім того, основну частину кредитів на будівництво і купівлю житла у ВАТ «Белагропромбанк» складають пільгові кредити, при наданні яких оцінка кредитоспроможності клієнта проводиться не за окремою методикою, що враховує особливості пільгового кредитування, а за діючою методикою для кредитів на загальних підставах. У цілому випадку при визначенні кредитоспроможності клієнта не враховується сума фінансової допомоги, що надається багатодітним сім'ям для погашення заборгованості за виданими пільговими кредитами. Це не дозволяє більш точно визначити максимальну суму боргу кредиту, що в свою чергу, трохи зменшує можливість поліпшення житлових умов багатьох багатодітних сімей.
Але все ж, незважаючи на недостатню ефективність застосовуваних методик, на сучасному етапі банк не готовий використовувати бальну систему оцінки кредитоспроможності клієнта. Підтвердженням цьому, є відсутність спеціального дорогого програмного забезпечення і необхідної інформаційної бази про кредитоотримувача.
Враховуючи наведені аргументи, була запропонована методика, яка не містить недоліки діючих підходів і дозволяє проводити більш тонку і обгрунтовану оцінку кредитоспроможності індивідуального кредитоотримувача. Дана методика включає три основних етапи (див. рис. 3.1).
I. Попередній аналіз кредитоспроможності на підставі тест-анкети, що містить загальну інформацію про клієнта.
II. Оцінка кредитоспроможності шляхом розрахунку пропонованих коефіцієнтів:
-К1-питома вага щомісячного платежу за кредитом у сумі щомісячного доходу кредитоотримувача, за вирахуванням утримань;
-К2-питома вага щомісячної суми всіх зобов'язань кредитоотримувача, включаючи витрати на утримання, ремонт і експлуатацію житла, в сумі його сукупного доходу;
-К3-співвідношення всіх зобов'язань кредитоотримувача та розміру бюджету прожиткового мінімуму, законодавчо встановленого на одну людину.
III. Розрахунок максимальної суми кредиту виходячи із середнього значення кредитоспроможності, отриманого на підставі розрахованих коефіцієнтів і з урахуванням оціночної вартості житла.
На першому етапі співробітник банку пропонує кредитоотримувача заповнити тест-анкету, яка не користується для попередньої оцінки можливості надання житлового кредиту. Перед заповненням тест-анкети кредитний співробітник повинен попередити клієнта про необхідність надання достовірних даних, які в подальшому будуть перевірені службою безпеки банку.
Для зручності клієнтів тест-анкета може бути розміщена на сайті банку в мережі Інтернет, а також поширена в організаціях, що знаходяться на розрахунково-касовому обслуговуванні в банку. Якщо результат заповнення тест-анкети, на думку кредитного інспектора, виявиться негативним для отримання кредиту, то повинен бути складений протокол розбіжності з зазначенням причини відмови. У разі позитивного рішення тест-анкети і попередній висновок про можливість кредитування повинні бути передані для проведення наступного етапу аналізу.
Етап 1
Попередній аналіз на підставі тест-анкети
│ | Тест-анкета, укладення |
| Етап 2 |
| К1 |
| К3 |
| К2 |
| Розрахунок суми платежу за кредитом (П) |
| Етап 3 Розрахунок максимальної суми кредиту |
| Розрахунок максимальної суми кредиту виходячи з показника щомісячного платежу |
| Розрахунок максимальної суми кредиту виходячи з оцінної вартості житла |
| Сума кредиту до видачі |
На другому етапі співробітник кредитної служби повинен визначити пропоновані коефіцієнти кредитоспроможності клієнта, зважаючи на ряд обмежень.
Розраховується коефіцієнт (К1) за формулою:
К1 = П1 / Д, де
П1-платежі в погашення суми основного боргу і відсотків за кредитом; Д - середньомісячний розмір чистого доходу кредитоотримувача.
Виходячи з діючої банківської практики застосований, його показник співвідношення щомісячного платежу і середньомісячного чистого доходу кредітопокупателя (К1) повинен складати не більше 0,5.
Розрахуємо коефіцієнт (К2) за формулою:
К2 = П2 / Д, причому К2 <0,7, де
П2 - платежі в погашення кредиту і початкові витрати на ремонт і комісійна винагорода банку; Д - середній розмір чистого доходу кредитоотримувача.
Виходячи з діючої банківської практики, коефіцієнт співвідношення щомісячної суми всіх зобов'язань кредитоотримувача включаючи платежі по кредиту, разові початкові середньомісячні витрати з ремонту житла, що купується, комісійна винагорода банку і доходу кредитоотримувача (К2) не повинен перевищувати 0,7.
Розрахуємо коефіцієнт (К3) за формулою:
К3 = (Д - П3) / Р, причому К3> 1, де
Р - законодавчо встановлений розмір бюджету прожиткового мінімуму.
Виходячи з діючої банківської практики, приймемо, що показник співвідношення коштів, що залишилися кредитоотримувача після сплати платежів за кредитом і інших витрат (К3) не повинен бути менше розміру бюджету прожиткового мінімуму.
Далі, на підставі отриманих значень коефіцієнтів кредитоспроможності (К), кредитний працівник повинен визначити розмір щомісячного платежу по кредиту (П) по вище викладеним формулами шляхом розрахунку середньої арифметичної отриманих величин. Після того можна перейти до третього етапу, тобто визначити максимально можливу суму кредиту.
Максимально можливу суму пропонується визначати за допомогою формули розрахунку ануїтетних платежів постумерандо, повсюдно використовується в світовій практиці банківського житлового кредитування і сприяє зростанню доходів банку, тобто
К = П/12 t (1 + (r + (Т +1) / 2), де
К - сума кредиту; П - платежі в погашення суми основного боргу і відсотків за кредитом; Т - термін кредитування в роках; r - процентна ставка.
Потім розрахована максимальна сума кредиту повинна коригуватися в залежності від вартості житлового приміщення. У зв'язку з цим кредитним співробітнику слід розрахувати коефіцієнт (ЯЖ), що відображає співвідношення вартості житла і суми кредиту, тобто
ЯЖ = S / K, де
S - вартість житла, що купується; К - сума кредиту.
У разі, якщо оціночна вартість житла дорівнює наданої сумі кредиту, при розрахунку кредитоспроможності в дохід кредитоотримувача повинні обов'язково включатися доходи поручителів за кредитом або додаткову заставу рухомого майна.
Таким чином, пропонована методика дозволяє більш точно визначити кредитоспроможність клієнта, тобто більш ефективно управляти кредитним ризиком банку, також є простою у використанні, легко адаптується до наявного банківського програмного забезпечення і не вимагає кардинальних змін локальних нормативних актах банків, що регулюють кредитування населення. Проведення попереднього аналізу за допомогою тест-анкети дозволяє на першому етапі відмовити недієздатним і неплатоспроможним клієнтом, а також клієнтам, що знаходяться в призовному віці, і громадянам, які не мають на момент звернення за кредитом постійного місця роботи.
Перевагою даної методики є також те, що вона може бути використана для оцінки кредитоспроможності клієнта при кредитуванні не тільки в національній, але і в іноземній валюті.
Для пояснення пропонованої методики проведемо порівняльний аналіз кредитоспроможності клієнта за двома розглянутим раніше методиками і запропонованою методикою.
Допусти кредитополучатель з сім'єю з двох чоловік перебуває на обліку потребуючих поліпшення житлових умов і уклав договір на пайове будівництво квартири загальною площею
Термін кредитування встановимо 15 років (179 платіжних місяців, оскільки погашення кредиту та сплата відсотків за користування ним проводиться з наступного місяця після отримання кредиту.) Приймемо, що відстрочка в часі платежів по кредиту кредитоотримувача не надаються. Процентна ставка за кредитом у національній валюті складе 15% річних.
Запропонуємо, що дохід кредитоотримувача на місяць становить 1,3 млн. р.., Утримання із заробітної плати і комунальні платежі 100 тис. р., Сума необхідних разових витрат по заселенню - 200 тис. р.. Визначимо кредитоспроможність кредитоотримувача за різними методиками шляхом розрахунку щомісячного платежу та максимальної суми кредити (табл. 1).
Таблиця 1
Порівняльний аналіз розрахунку платежів по кредиту на будівництво житла за діючими і запропонованими методиками.
З таблиці 1 видно, що у запропонованій методиці враховано більше статей витрат кредитоотримувача, але при цьому розмір суми кредиту до видачі клієнту перевищує суму кредиту, розраховану за діючими методиками. Розмір платежу розраховується на середня величина з отриманих значень К1 - К3, що дозволяє врахувати всі щомісячні витрати, які несе кредитополучатель на пільговому етапі придбання житла, і при цьому забезпечити соціальну захищеність кожного члена сім'ї, враховуючи при розрахунку бюджету прожиткового мінімуму.
У цілому запропонована методика оцінки кредитоспроможності індивідуального кредитоотримувача, незважаючи на облік додаткових витрат клієнта, не включаються до розрахунку кредитоспроможності в даний час, не вимагає істотних змін програмного забезпечення та сприяє спрощенню процедури кредитування для клієнтів, оскільки не передбачає надання додаткового переліку документів. Таким чином, дана методика дозволяє більш ефективно проводити аналіз кредитоспроможності клієнта на підставі наявних документів і, відповідно, може застосовуватися в даний час у банку.
Більше того, проведення попереднього аналізу на підставі тест-аналізу дозволяє зменшити операційні витрати банку, оскільки з отриманих з її допомогою загальних даних можна зробити висновок про благонадійність клієнта, його дисциплінованості з оплати комунальних платежів, врахувати можливість призову до лав військовослужбовців у період кредитного договору, отримати характеристику його діловій репутації. Відповідно, кредитним співробітникам не потрібно формувати пакет документів для розгляду на засіданні кредитного комітету, отримувати висновок служби безпеки та юридичного відділу про доцільність надання кредиту клієнтам, загальна характеристика яких не відповідає встановленим нормативним документальним вимогам.
Також на підвищення рівня ризиків житлового кредитування в даний час надає вплив відсутність окремої методики оцінки кредитоспроможності клієнта при видачі пільгових кредитів на будівництво житла.
У зв'язку з цим розроблена методика оцінки кредитоспроможності кредитоотримувачів, що дозволяє враховувати суми фінансової допомоги для погашення пільгових кредитів. Дана методика включає наступні етапи:
1. Аналіз можливості щомісячного погашення запитуваної суми кредиту шляхом розрахунку коефіцієнта кредитоспроможності;
2. Коригування отриманого значення коефіцієнта з урахуванням суми фінансової допомоги;
3. Розрахунок максимальної суми кредиту виходячи зі значення коефіцієнта кредитоспроможності, скоригованого на суму фінансової допомоги (табл. 2).
Таблиця 2
Порівняльний аналіз розрахунку платежів за пільговим житловим кредитом багатодітним сім'ям, що мають 3-х дітей за чинною і запропонованої методиками.
У запропонованій методиці враховано надходження фінансової допомоги кредитоотримувача для погашення пільгового кредиту, що дозволяє більш точно проаналізувати його кредитоспроможність. Як показує розрахунок, в цьому випадку на відміну від діючої практики збільшується максимальний розмір кредиту до видачі кредитоотримувача, що в свою чергу дозволяє будувати квартири більшої площі.
Таким чином, на основі запропонованих методик ВАТ «Белагропромбанк» може здійснювати індивідуальний підхід до оцінки кредитоспроможності кредитоотримувача, що дозволяє визначати умови кредитування з урахуванням специфіки кожної кредитної угоди. У цьому полягає їх основна перевага в порівнянні з базуються на уніфікованому підході методиками вітчизняній практиці.
Застосування даних методик сприятиме спрощення процедури кредитування та скорочення терміну розгляду пакету документів, що також дозволить приймати оперативні заходи щодо управління кредитним ризиком і підвищенню якості послуг. Надалі банк може розробити шкалу диференційованих значень коефіцієнта кредитоспроможності в залежності від розміру середньомісячного доходу кредитоотримувача, а також узяти до уваги кредитоспроможності суму коштів, розміщених у вкладах на термін понад один рік, наприклад, в системі будзаощадження, що дозволить оцінити платіжну систему клієнта до початку кредитування.
Література
1. Стропів А.П. Гроші, кредит, банки. - Мн.: БГЕУ, 2007.
2. Сирітка П.І. Теорія банківського кредиту. - М.: Фінанси і статистика, 2007. - 284 с.
3. Чорноокої І.П. Методи кредитування фізичних і юридичних осіб, Мн: БГЕУ, 2008р.