Орендні правовідносини загальна характеристика та деякі особливості

Орендні правовідносини: загальна характеристика та деякі особливості

Оренда надає правову можливість для невласника самостійно володіти та користуватися майном (річчю). Право оренди з огляду на її нематеріальній форми представляє собою різновид обмежених майнових прав. Оренда як правове явище існує на підставі відповідного договору, в якому сторонами є орендодавець і орендар і який повинен відповідати ряду встановлених у законодавстві вимог. Порядок укладення договору оренди підкоряється загальним правилам, встановленим Цивільним кодексом Республіки Білорусь (далі - ЦК). У деяких випадках необхідне проведення аукціонів з продажу права на укладання договорів оренди будівель, споруд і нежилих приміщень ^1, земельних ділянок.

Загальні положення про договір оренди

За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. Плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованого майна відповідно до договору, є його власністю.

За правовою природою договір оренди є двостороннім, консенсуальним, оплатним. Останній елемент правової природи договору безпосередньо пов'язаний з умовою про ціну, тобто орендною платою, яка сплачується за володіння і користування або тільки користування майном.

Предметом договору є індивідуально-визначена річ, яка не повинна втрачати своїх натуральних якостей в процесі використання, тобто неспоживна річ. Це основна вимога до об'єкта оренди, тому законодавець окреслює приблизне коло таких об'єктів: земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти ^2, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби та інші речі. Законодавчими актами також можуть бути встановлені види майна, здача якого в оренду не допускається або обмежується.

За загальним правилом договір вважається укладеним, якщо між сторонами в необхідній у належних випадках формі досягнуто згоди з усіх істотних умов договору. До таких належать умови про предмет договору, умови, які названі в законодавстві як суттєві, необхідні або обов'язкові для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнута угода (п. 1 ст.402ГК) . Якщо в договорі сторони не погодили істотні умови, то договір не вважається укладеним (неукладений договір). Відсутність укладеного договору свідчить про відсутність узгодженої волі сторін, яка була б спрямована на виникнення, зміну або припинення взаємних прав і обов'язків.

Як наголошується в постанові Пленуму Вищого Господарського Суду Республіки Білорусь від 19.05.2005 № 20 «Про окремі питання практики розгляду спорів, що виникають із орендних правовідносин» (далі - постанова № 20), в договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди. При відсутності цих даних у договорі, умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду, вважається неузгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним (п. 2 постанови № 20). Достатність відомостей про об'єкт оренди визначається судом у кожному конкретному випадку виходячи з обставин справи. Наприклад, при здачі в оренду нежитлових приміщень у договорі, як правило, повинні бути зазначені загальна площа, місце розташування, планування і склад (перелік, нумерація) орендованих приміщень. Вартість переданого в оренду майна щодо здачі в оренду нежитлових приміщень не є істотною умовою договору, якщо інше не встановлено угодою сторін (п. 2, п. 3 постанови № 20).

Орендодавець зобов'язаний надати орендарю майно в стані, відповідному вимогам законодавства та умовам договору оренди, а також призначенню такого майна. Майно здається в оренду разом з усіма його приладдям і відносяться до нього (технічним паспортом, сертифікатом якості тощо), якщо інше не передбачено договором. Якщо такі пристосування і документи передані не були, проте без них орендар не може користуватися майном відповідно до його призначення або в значній мірі позбавляється того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору, він може вимагати надання йому орендодавцем таких приладдя і документів або розірвання договору, а також відшкодування збитків (п. 1, п. 2 ст. 582 ГК).

Передача майна в оренду не є підставою для припинення або зміни прав третіх осіб на це майно. Відповідно, перехід права власності (довічного успадкованого володіння) на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди.

При укладанні договору оренди орендодавець зобов'язаний попередити орендаря про всі права третіх осіб на що здається в оренду майно (сервітут, право застави тощо). Невиконання орендодавцем цього обов'язку дає орендарю право вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору та відшкодування збитків.

ЦК допускає можливість, передбачену законодавством або договором оренди, коли орендоване майно переходить у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни. Хоча законодавством можуть бути встановлені випадки заборони викупу орендованого майна.

Орендна плата

Для договору оренди будівлі або споруди істотною умовою є також розмір орендної плати або ціна договору. Відповідно до п. 1 ст. 625 ЦК за відсутності в договорі оренди будівлі або споруди узгодженого умови про розмір орендної плати договір вважається неукладеним. Тим не менш, у судовій практиці є випадки, коли договір оренди нежитлового приміщення раніше прийнятими рішеннями господарського суду визнається укладеним і за відсутності узгодженого умови про орендну плату. Згодом, з урахуванням ст. 106 Господарського процесуального кодексу Республіки Білорусь (Підстави звільнення від доказування), даний факт підтримується господарським судом при повторному зверненні позивача з вимогою про встановлення факту нікчемності такої угоди.

Порядок, умови і строки внесення орендної плати визначаються договором оренди. У випадках, коли договором вони не визначені, вважається, що встановлені порядок, умови та терміни, зазвичай вживані при оренді аналогічного майна при порівнянних обставинах.

Орендна плата встановлюється за все орендоване майно в цілому або окремо по кожній з його складових частин у вигляді:

• - Визначених у твердій сумі платежів, що вносяться періодично або одноразово;

• - Встановленої частки отриманих в результаті використання орендованого майна продукції, плодів або доходів;

• - Надання орендарем певних послуг;

• - Передачі орендарем орендодавцю обумовленої договором речі у власність або в оренду;

• - Покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого майна (п. 2 ст. 585 ЦК).

Сторони можуть передбачати у договорі оренди поєднання зазначених форм орендної плати чи інші форми оплати оренди, якщо інше не встановлено законодавством.

Якщо інше не передбачено договором, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на рік. Причому слід звернути увагу на той факт, що мова йде про зміну орендної плати за угодою сторін, але не тоді, коли застосовуються, наприклад, норми Указу Президента Республіки Білорусь від 30.09.2002 № 495 «Про вдосконалення порядку визначення розмірів орендної плати та передачі в безоплатне користування громадських, адміністративних та переобладнаних виробничих будівель, споруд та приміщень »(далі - Указ № 495).

Законодавством можуть бути також передбачені інші мінімальні строки перегляду розміру орендної плати для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна. Наприклад, особливі умови стосовно орендної плати існують при здачі в оренду і передачу в безоплатне користування громадських, адміністративних та переобладнаних виробничих будівель, споруд та приміщень, що перебувають у державній власності, а також перебувають у власності господарських товариств, в яких держава володіє частками в статутних фондах. У даному випадку буде діяти Указ № 495, якою затверджено Положення про визначення розмірів орендної плати за громадські, адміністративні і переобладнані виробничі будівлі, споруди і приміщення і умови надання їх в безоплатне користування (далі - Положення). Названим Положенням визначено розміри базових ставок орендної плати із застосуванням коефіцієнтів, встановлених облвиконкомами і Мінміськвиконкому. Крім того, орендодавці вправі застосовувати підвищувальні коефіцієнти до орендної плати лише за наявності економічного обгрунтування за погодженням з головою облвиконкому та Мінського міськвиконкому.

У цьому зв'язку становить інтерес судовий прецедент, що стосується застосування підвищувальних коефіцієнтів при здачі в оренду торгових місць на ринках і в торгових об'єктах приватної форми власності.

Приклад

На підставі розпорядження голови облвиконкому орендодавцю були погоджені нові підвищувальні коефіцієнти до базових ставок орендної плати. У зв'язку з цим орендодавець у рамках укладеного договору оренди направив орендарю проект додаткової угоди до договору з новим коефіцієнтом. Проте орендар з даними умовою не погодився, у зв'язку з чим орендодавець у судовому порядку заявив вимогу про сплату орендної плати в розмірі різниці між орендною платою, розрахованою з урахуванням нового і колишнього підвищувальних коефіцієнтів. Суд, у свою чергу, розцінив видане розпорядження голови облвиконкому як документ ненормативного характеру і прийшов до висновку, що умова про розмір орендної плати в цьому випадку має змінюватися за згодою сторін ^3.

Дуже часто на практиці в договорах оренди будівель, споруд, нежитлових приміщень визначається, що оплата за експлуатаційні, комунальні та інші послуги не включається в орендну плату і проводиться в порядку, погодженому сторонами ^4.

У відношенні республіканської власності ця умова має імперативний характер. Відповідно до Указу № 498 витрати орендодавця по утриманню, експлуатації, поточного ремонту виробничих будівель, споруд і приміщень, опалення, енергопостачання, зв'язку, комунальних та інших послуг не включаються в орендну плату і сплачуються орендарем окремо за домовленістю сторін на підставі фактичних витрат.

Факт невключення зазначених витрат у орендну плату є підставою для подальшого укладення договорів на водопостачання і водовідведення, на відпуск електричної енергії і т.п. При цьому слід зазначити, що, незважаючи на діючий принцип свободи договору, укладення договорів на водопостачання, відпуск електроенергії і так далі є обов'язковим для належного виконання зобов'язань орендарем за договором оренди нежитлового приміщення.

Показовою в цьому відношенні є наступна ситуація.

Нерухоме майно передано у безоплатне користування фінансованому з бюджету установі, яка укладає зазначені вище договори. Припустимо, їх загальна сума складає 60 базових величин. Управління казначейства, що обслуговує установу, ставить питання про поширення на дані відносини норм законодавства про державні закупівлі, оскільки закупівля (маються на увазі комунальні послуги, водопостачання тощо) здійснюється за рахунок коштів республіканського та місцевих бюджетів, і тут повинна застосовуватися процедура оформлення конкурентного аркуша. У такій ситуації, вважаємо, акцесорний характер укладених договорів на виконання зобов'язань, що випливають з договору оренди або позики, повинен бути достатньою підставою для незастосування норм законодавства про державні закупівлі.

ЦК не визначає імперативно порядок внесення орендної плати, віддаючи його на розсуд сторін за договором оренди, (ч. 2 п. 1 ст. 585 ЦК). Разом з тим нерідко договором передбачається, що орендна плата повинна вноситися орендарем не пізніше, наприклад, 28 числа місяця, що передує розрахунковому, а за прострочення оплати встановлена ​​пеня. З одного боку, подібна передоплата може трактуватися як міра оперативного впливу на орендаря для забезпечення належного виконання зобов'язання. Однак встановлювати пеню за несвоєчасне внесення орендної плати в даному випадку, на наш погляд, нелогічно, оскільки термін користування та володіння орендованим майном не закінчився (розрахунковий місяць), тобто зобов'язання з боку орендодавця ще не виконані.

Форма і термін договору оренди

Договір оренди на термін більше 1 року (якщо хоча б однією з сторін договору є юридична особа, то незалежно від терміну) повинен бути укладений у письмовій формі.

Договір оренди майна, що передбачає перехід в подальшому права власності на це майно до орендаря, полягає у формі, передбаченої для договору купівлі-продажу такого майна.

Недотримання форми договору оренди будівлі або споруди тягне його недійсність (п. 1 ст. 622 ЦК). Недотримання форми договору оренди підприємства тягне його недійсність згідно з п. 3 ст. 629 ЦК.

Договір оренди укладається на строк, встановлений договором і визначається конкретним періодом, датою або, як зазначають деякі автори, вказівкою на подію, настання якого має не залежати від волі та дій сторін. Якщо в договорі оренди зазначено, що він діє до початку реконструкції зданого в найм об'єкта нерухомості, такий договір вважається укладеним на невизначений термін і його припинення здійснюється за правилами абз. 2 п. 2 ст. 581 ЦК.

За відсутності узгодженого терміну оренди, договір вважається укладеним на невизначений строк.

Якщо орендодавець не надав орендарю здане в оренду майно в зазначений у договорі оренди термін, а у разі відсутності терміну - в розумний термін, орендар має право витребувати від нього це майно і вимагати відшкодування збитків, завданих затримкою виконання, або зажадати розірвання договору та відшкодування збитків, завданих його невиконанням.

Декрет Президента Республіки Білорусь від 19.12.2008 № 24 «Про деякі питання оренди капітальних будов (будівель, споруд), ізольованих приміщень» (далі - Декрет № 24) привніс деякі нововведення в порядок укладання відповідних договорів. Зокрема, був визначений мінімальний термін, на який укладається договір оренди і суборенди капітальних будов (будівель, споруд), ізольованих приміщень. Він не повинен бути менше 3 років, і може бути змінений лише за згодою орендаря. Такі договори і права на нерухоме майно, що виникають у зв'язку з їх висновком, не підлягають державній реєстрації та вважаються укладеними з дня їх підписання сторонами. Тільки після укладення договору орендодавець повідомляє територіальну організацію щодо державної реєстрації нерухомого майна, прав на нього та угод з ним (за місцем знаходження нерухомого майна) про укладений договір, його зміні, розірванні і т.д. Оскільки дана норма закріплена в Декреті № 24, то правило, встановлене п. 2 ст. 580 ЦК, не застосовується.

Стосовно термінів оренди земельних ділянок та інших природних ресурсів встановлені наступні правила. Максимальний термін оренди земельних ділянок не може перевищувати 99 років, ділянок лісового фонду - 15 років, водних об'єктів - 25 років. У ряді випадків нормуються і мінімальні терміни. Як правило, це залежить від мети використання орендованого ділянки або іншого природного ресурсу:

• - Для ведення сільського господарства - мінімальний термін оренди земельної ділянки 10 років (ст. 17 Кодексу про землю);

• - Для цілей, пов'язаних з будівництвом і (або) обслуговуванням капітальних будов (будівель, споруд), при оренді земельної ділянки, що перебуває у державній власності, мінімальний термін оренди земельної ділянки має бути не менше нормативного терміну будівництва та (або) експлуатації цих капітальних будов (будівель, споруд). Надання земельної ділянки на більш короткий термін може здійснюватися тільки за згодою осіб, яким надається ця земельна ділянка (ст. 17 Кодексу про землю);

• - минимальный срок аренды участка лесного фонда - 1 год (ст. 45 Лесного кодекса Республики Беларусь);

• - минимальный срок аренды водного объекта - 5 лет (п. 16 Положения о порядке предоставления водных объектов (их частей) в аренду для рыбоводства и других целей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 04.10.2007 № 1260.

Стороны договора аренды, их права и обязанности

Стороны договора аренды - арендатор и арендодатель.

Арендатором может выступать любое лицо, однако законодательством в этой связи могут устанавливаться определенные ограничения в зависимости от объекта аренды.

Следует обратить внимание на интересный аспект правового положения арендатора земельного участка, находящегося в государственной собственности. В соответствии с Законом Республики Беларусь от 13.11.2008 № 450-З «О республиканском бюджете на 2009 год» плательщики арендной платы за обозначенные земельные участки, арендодателями которых являются сельские, поселковые, городские, районные исполнительные и распорядительные органы, пользуются правами и исполняют обязанности, установленные для плательщиков налогов, сборов (пошлин). Таким образом, арендатор земельного участка, находящегося в государственной собственности, имеет двойственный правовой статус. С одной стороны, договор аренды является гражданско-правовым договором, и правовое положение арендатора земельного участка определено ГК. С другой стороны, публично-правовой аспект земли как природного ресурса и государственной собственности влияет на взаимоотношения сторон договора аренды земельного участка таким образом, что распространяет на арендатора статус налогоплательщика со всеми вытекающими последствиями. Таким образом, налоговые органы при осуществлении контроля за исчислением и уплатой арендной платы за вышеназванные земельные участки, применении способов обеспечения ее уплаты, а также уплаты пеней, взыскании этой платы и пеней пользуются правами и исполняют обязанности, установленные для осуществления налогового контроля. Данное правило устанавливается законом о республиканском бюджете на очередной финансовый год.

Арендодателями могут быть собственник имущества, а также лица, уполномоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду (например, учреждения, которым имущество принадлежит на праве оперативного управления). При этом не важно, кто из них выступает на стороне арендодателя: они в равной степени отвечают за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды они не знали об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

• - потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

• - непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

• - потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

В случае если недостатки имущества были оговорены арендодателем, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, то арендодатель за них не отвечает.

Договор аренды может определять условия пользования имуществом, а если такие условия в договоре не определены, то имущество используется в соответствии с его назначением. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Факт использования имущества не по назначению или вразрез условиям договора аренды может контролироваться арендодателем, что особенно актуально при сдаче в аренду недвижимого имущества.

Арендатор не является собственником арендованного имущества, что не распространяется на произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества, которые являются собственностью последнего, если иное не предусмотрено договором аренды. Исключение, предусмотренное ГК в этом случае, - это улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, поскольку они являются собственностью арендодателя.

В соответствии с ГК в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Следует обратить внимание на диспозитивность данной нормы, поскольку в договоре стороны могут исключить ее действие. В этой связи представляет интерес следующий прецедент.

Приклад

На основании заключенного договора в аренду было передано нежилое помещение, распложенное в г. Бресте. По условиям договора стоимость произведенных улучшений арендованного имущества арендатором подлежала возмещению по окончании договора или при его досрочном расторжении, однако особый порядок возмещения стоимости улучшений в договоре не согласовывался. Истец (арендатор) произвел ремонтно-строительные работы помещения, стоимость которых ответчик возместить отказывался, поскольку согласие арендодателя, по его мнению, было получено от неуполномоченного лица (заместителя руководителя). Однако суд посчитал доводы ответчика необоснованными и требования истца удовлетворил. При этом суд указал, что право на возмещение стоимости неотделимых улучшений было предусмотрено в договоре аренды, факт их производства доказан. Соответствующие полномочия лица, давшего согласие на производство ремонтно-строительных работ, также были подтверждены ⁵ .

На практике иногда возникают вопросы по поводу возможности зачета стоимости неотделимых улучшений, произведенных за счет собственных средств арендатора и с согласия арендодателя в счет арендных платежей после прекращения договора аренды. Между тем, данную возможность Высший Хозяйственный Суд Республики Беларусь (далее - ВХС) расценивает положительно. В письме ВХС от 22.04.2008 № 03-29/841, в частности, указывается, что «исходя из содержащихся общих правил ст. 381 ГК, если после прекращения договора аренды арендатор заявил о зачете причитающихся с него арендных платежей в сумме, на которую произведены неотделимые улучшения, такой зачет следует признать соответствующим законодательству и прекращающим обязательство арендатора по внесению арендных платежей».

Другое дело, если неотделимые улучшения арендованного имущества произведены арендатором без согласия арендодателя. В таком случае они возмещению не подлежат, если только иное не предусмотрено законодательством.

Даже если в заключенном договоре аренды условие о порядке возмещения стоимости неотделимых улучшений отсутствует, ничто не мешает сторонам в любой момент и в пределах срока действия договора (для срочного договора аренды) заключить дополнительное соглашение к договору аренды, оговорив условие о возмещении стоимости улучшений.

Еще один немаловажный аспект, на который обращают внимание специалисты, - «судьба» условия о возмещении неотделимых улучшений в случае признания договора аренды незаключенным. В данном случае предлагается исходить из обязательств вследствие неосновательного обогащения ⁶ . Однако далее делается весьма спорный вывод о том, что в такой ситуации следует учитывать «наличие или отсутствие письменного согласия на производство улучшений». Спорность состоит в том, что, как отмечается в постановлении № 20, при признании договора аренды незаключенным применяются нормы гл. 59 ГК для обязательств вследствие неосновательного обогащения (п. 8) в силу «несостоявшейся сделки» ⁷ в отсутствие каких-либо правовых последствий в части установления прав и обязанностей и их реализации. В нашем случае речь идет о «наличии или отсутствии письменного согласия на производство улучшений», которое в принципе не может рассматриваться как юридический факт.

Если мыслить в русле предложенного Т.В. Людвиг вывода, то отсутствие письменного согласия на производство улучшений, вероятно, должно влечь невозможность предъявления исковых требований о возврате неосновательного обогащения арендатором. Однако это противоречит п. 4 ч. 1 ст. 546 ГК, согласно которому в отношениях между коммерческими организациями не допускается дарение.

Кроме того, п. 2 ст. 971 ГК четко определяет основания неосновательного обогащения: правила, предусмотренные гл. 59 ГК, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества (арендатора), самого потерпевшего (арендодателя), третьих лиц или произошло помимо их воли. Поэтому независимо от письменного согласия арендодателя на производство улучшений в соответствии с ГК применимы нормы гл. 59 ГК.

Что касается отделимых улучшений, то согласие арендодателя на их производство не требуется, и они являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 594 ГК). Вопрос о передаче отделимых улучшений арендатору после истечения срока действия договора аренды может быть решен вне судебного разбирательства. Если же имеется спор о квалификации улучшений имущества как отделимых или неотделимых, тогда необходимо привлекать специалистов. Причем, как показывает практика, суд учитывает мнения (заключения) компетентных, независимых государственных организаций. В отсутствие каких-либо критериев отнесения произведенных улучшений к отделимым или неотделимым суд в первую очередь руководствуется тем фактом, будет ли причинен вред имуществу ⁸ .

В то же время в соответствии со ст. 587 ГК арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды. В связи с этим возникает вопрос: если в обязанности арендатора входит производство текущего ремонта и несение расходов на содержание арендованного имущества, то, производя их на основании договора аренды, вправе ли он требовать возмещения отделимых или неотделимых улучшений, потому как текущий ремонт и содержание могут напрямую влечь такие улучшения?

Примером может послужить случай, когда суд принял во внимание доводы ответчика (арендодателя) о том, что при наличии согласования перепланировки и перестройки 2-го и 3-го этажа здания, согласия на неотделимые улучшения им не давалось. Следует напомнить, что критерии отделимых и неотделимых улучшений в законодательстве отсутствуют.

Предположим, арендатор, выполняя обязанность по осуществлению текущего ремонта арендованного имущества, за свой счет осуществил укрепление и замену водосточных труб и мелких покрытий архитектурных элементов фасада, или частичную замену оконных и витражных заполнений, или установку противопожарных дверей и люков. Правомерно ли в данном случае ставить вопрос о возмещении неотделимых или отделимых улучшений, поскольку осуществление данных ремонтно-строительных работ являлось в период действия договора аренды обязанностью арендатора и ремонт был обусловлен эксплуатацией арендатором переданного ему имущества?

Что касается арендодателя, то в его обязанности входит производство за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды. В отношении отдельных видов арендованного имущества обязанность по производству капитального ремонта такого имущества, в том числе обеспечению наличия на нем в надлежащем состоянии инженерных коммуникаций, может быть возложена только на арендодателя.

Данная норма нашла свое логическое продолжение в Указе № 495, а именно в утвержденном им Положении. В соответствии с п. 12 Положения организации, которым общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения передаются в безвозмездное пользование (арендаторы, ссудополучатели), обязаны возмещать амортизационные отчисления (если указанные отчисления производятся), плату за землю и налог на недвижимость, соответствующие расходы по эксплуатации, капитальному и текущему ремонту этих зданий, сооружений и помещений, затраты на коммунальные услуги, включая отопление, потребляемую электроэнергию, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором аренды, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

• - произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

• - потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

• - потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Преимущественное право на заключение договора

Следует отметить еще одну норму ГК, касающуюся преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Оно может быть реализовано, если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности, если иное не предусмотрено законодательством или договором. В этом случае арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора. Иногда в Типовых формах определенных видов договоров, утверждаемых уполномоченными государственными органами, этот срок может быть установлен императивно, следовательно, стороны не могут своим соглашением его изменить (п. 4 ст. 396 ГК). Например, в отношении аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, данный срок обозначен как «не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора» ⁹ .

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (ст. 592 ГК).

Преимущественное право на заключение договора аренды закрепляется и специальным законодательством, например, преимущественное право на аренду водного объекта имеют землепользователи, на территории которых он расположен.

Право на заключение договора аренды, урегулированное п.1 ст. 589 ГК, предоставлено и субарендатору при досрочном прекращении основного договора аренды, которое влечет автоматическое прекращение договора субаренды. В этом случае субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся у него в пользовании на условиях субаренды в пределах оставшегося срока субаренды, при этом на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Возобновление договора аренды

Згідно з п. 2 ст. 592 ГК, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Если срок договора истекает, а арендодатель не планирует перезаключать договор аренды с арендатором, то он обязан письменно уведомить арендатора о своем намерении. В судебной практике при отсутствии доказательств такого уведомления договор считается возобновленным на неопределенный срок. Соответственно, арендодателю отказывают в иске о взыскании с арендатора штрафных санкций за несвоевременное освобождение помещений в связи с окончанием срока договора аренды, о выселении арендатора либо о возврате арендованного имущества в связи с окончанием срока договора.

Таким образом, можно определить следующие основные права и обязанности сторон договора аренды:

для арендатора:

- обязанность своевременно вносить арендную плату;

- обязанность пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества;

- право с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством (подробнее об этом ниже). В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор;

- обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии;

для арендодателя:

• - обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества;

• - обязанность предоставить арендатору имущество вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором;

• - обязанность предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Изменение и расторжение договора аренды

По общему правилу изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон. Иное может быть предусмотрено актами законодательства или самим договором аренды. Например, согласно п. 2 ст. 420 ГК по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

• - при существенном нарушении договора другой стороной;

• - в иных случаях, предусмотренных ГК, другими актами законодательства или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Хозяйственный договор может быть изменен или расторгнут также вследствие существенно изменившихся обстоятельств. При расторжении договора по данному основанию хозяйственный суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. Изменение обстоятельств признается существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

• - в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

• - изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени добросовестности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям гражданского оборота;

• - исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

• - из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается только по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Однако при заключении договора существенное изменение обстоятельств может быть исключено из оснований для его изменения или расторжения.

Если основанием для изменения (расторжения) договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе потребовать возмещения убытков, причиненных расторжением (изменением) договора.

Соглашение об изменении или расторжении договора аренды совершается в той же форме, что и сам договор. Пунктом 2 ст. 422 ГК установлено, что требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок. При этом 30-дневный срок исчисляется после истечения нормально необходимого времени для получения другой стороной предложения изменить или расторгнуть договор.

Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок

Часть 2 п. 2 ст. 581 ГК предоставляет сторонам договора аренды, заключенного на неопределенный срок, право свободного его расторжения. Любая сторона такого договора вправе в любое время отказаться от договора, но при условии обязательного предупреждения другой стороны. Срок предупреждения в ГК предусмотрен диспозитивной нормой: при аренде недвижимого имущества он равен 3 месяцам, при аренде иного имущества - 1 месяц. При этом не позднее чем за 1 и 3 месяца соответственно должно иметь место предупреждение ¹⁰ . Поэтому в случае если сторона, например, предупредила арендодателя о расторжении договора 15 июля 2009 г., то договор может быть расторгнут только через месяц с 16 августа 2009 г. Стороны в договоре могут предусмотреть иной срок для предупреждения, причем он может быть как увеличен, так и уменьшен по сравнению с вышеуказанными. Иной срок для предупреждения может быть также предусмотрен законодательством.

Для одностороннего отказа от договора по ч. 2 п. 2 ст. 581ГК не имеют значения мотивы, побудившие любую из сторон заявить об отказе от договора. Мотивы и причины могут вообще отсутствовать.

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

Згідно зі ст. 591 ГК арендатор имеет право требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке в случаях, когда:

• - арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

• - переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

• - арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

• - имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Помимо оснований досрочного расторжения договора аренды по ст. 591 ГК, нормы ГК закрепляют право арендатора на досрочное расторжение договора и в иных случаях:

• - непередаче вместе с арендованным имуществом всех его принадлежностей и документов, если в их отсутствие арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст.582 ГК). Помимо расторжения договора, в данном случае можно взыскать убытки;

• - непредупреждении арендодателем о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, залоге и т.п.) (ч. 2 ст. 584 ГК). Помимо расторжения договора, в данном случае можно взыскать убытки.

Пленум ВХС в постановлении № 20 разъяснил, что «Статья 591 ГК не обязывает арендатора направлять арендодателю письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство или устранить нарушение в разумный срок, и в данном случае применяется общая норма пункта 2 статьи 422 ГК…», правила действия которой мы изложили выше. То есть предложение о расторжении договора отправлять все-таки необходимо.

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке, если иное не предусмотрено законодательством, в случаях, когда арендатор:

• - пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

• - существенно ухудшает имущество;

• - более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (в том числе, если имеется просрочка внесения части арендной платы);

• - не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Данный перечень оснований установлен императивной нормой и его сокращение либо изменение в договоре по соглашению сторон не допускается. При обращении арендодателей в хозяйственный суд с исками о расторжении договоров аренды по вышеуказанным основаниям и выселении арендаторов, такие иски обычно удовлетворяются судом при условии доказывания данных фактов.

Згідно з ч. 3 ст. 590 ГК требованию арендодателя о расторжении договора должно предшествовать обязательное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Если такая попытка урегулировать отношения с арендатором не предпринята, то это расценивается как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора и арендодателям в удовлетворении исков отказывают. Хозяйственные суды исходят из того, что при исполнении арендатором обязательства не в разумный срок, а также в момент рассмотрения спора хозяйственным судом имеются все основания для расторжения договора на основании ст. 590 ГК.

В качестве исключения из общего правила, установленного ч. 1 ст. 590 ГК, можно привести нормы Указа Президента Республики Беларусь от 24.03.2005 № 148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства», определяющие особенности расторжения договоров аренды торговых мест с членами советов индивидуальных предпринимателей. С указанными субъектами не допускается досрочное расторжение договоров аренды торговых мест, за исключением случаев систематического (2 и более раза в течение календарного года) невнесения ими арендной платы или отсутствия у этих лиц специального разрешения (лицензии) на осуществление розничной торговли. Исковое заявление о досрочном расторжении договора аренды торгового места с членом совета может подаваться арендодателем в хозяйственный суд только после обязательного предварительного рассмотрения председателем (главой администрации) местного исполнительного и распорядительного органа первичного или базового уровня причин подачи этого заявления.

Кроме того, обращаем внимание на следующую «несогласованность» норм ГК: если в ч. 1 ст. 590 ГК речь идет о пользовании имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, то п. 3 ст. 586 ГК закрепляет право арендодателя на расторжение договора, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества. То есть в данном случае такое ненадлежащее пользование может иметь несущественный характер. Например, хозяйственные суды по п. 3 ст.586 ГК «расторгают» договоры аренды нежилых помещений при использовании данных помещений не по целевому назначению, определенному в договоре аренды, неисполнении обязанности по производству ремонта в установленные договором сроки, захламлении помещения.

Ответственность сторон договора аренды

Стороны договора аренды вправе в договоре предусмотреть различные варианты взыскания неустойки в виде штрафа и пени за несвоевременную уплату арендной платы и иные нарушения условий договора. На практике обычно размер пени за просрочку уплаты арендной платы в договорах закрепляется на уровне 0,01–0,15 % за каждый день просрочки, но каких-либо законодательных ограничений не предусмотрено. То есть теоретически и практически в договоре можно предусмотреть любой вариант неустойки. Вместе с тем необходимо учитывать, что в практике хозяйственных судов достаточно активно используется ст. 314 ГК, закрепляющая право суда уменьшить размер взыскиваемой неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Это право, но не обязанность суда, и суд может реализовать его как по собственной инициативе, так и по ходатайству сторон спора. В качестве критериев несоразмерности можно указать следующие обстоятельства:

- чрезвычайно высокий процент неустойки, установленный в договоре;

- значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков (в том числе превышение суммы неустойки над суммой невозвращенного долга);

- непродолжительный срок исполнения обязательства и др. ¹¹

Арендатор несет обязанность при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки ¹² . Еще раз подчеркнем, что данное правило распространяется на случаи, когда арендатор пользуется арендованным имуществом после прекращения договора аренды, например, в связи с истечением его срока (в этой ситуации нормы о неосновательном обогащении не применяются). В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Если же договор аренды является ничтожным по основаниям, предусмотренным законодательством, применяются правила о неосновательном обогащении.

Частина 3 ст. 593 ГК предусматривает возможность взыскания штрафной неустойки при несвоевременном возврате арендованного имущества, если неустойка предусмотрена договором.

Неуплата или неполная уплата арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, арендодателями которых являются сельские, поселковые, городские, районные исполнительные и распорядительные органы, а также нарушение установленного срока представления налоговых деклараций (расчетов) по этой плате влекут за собой ответственность, установленную законодательством за неуплату, неполную уплату налогов, сборов (пошлин), нарушение установленного срока представления в налоговый орган налоговой декларации (расчета).

В частности, речь идет о применении мер административной ответственности. Так, в соответствии с Кодексом Республики Беларусь об административных правонарушениях (далее - КоАП) установлена административная ответственность (штраф, размер которого зависит от ряда фактических обстоятельств):

• - за неуплату, неполную уплату сумм налогов, сборов (пошлин) (ст. 13.6 КоАП);

• - за нарушение срока представления налоговой декларации (расчета) (13.4 КоАП).

В случае гибели либо повреждения арендованного транспортного средства (при аренде с экипажем) арендатор несет ответственность в форме возмещения причиненных арендодателю убытков при условии, что последний докажет, что гибель или повреждение произошли вследствие обстоятельств, за которые арендатор отвечает в соответствии с законодательством или договором.

Внесение права аренды в уставный фонд

В отношении вкладов в уставный фонд законодательство Республики Беларусь достаточно либерально. Згідно зі ст. 471 ГК вкладом в уставный фонд коммерческой организации могут быть вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, либо иные отчуждаемые права, имеющие оценку их стоимости. Таким образом, вклады могут быть внесены в денежной и неденежной форме. Что касается неденежной формы внесения вкладов, то предварительно необходимо произвести экспертизу достоверности оценки их стоимости до внесения в уставный фонд ¹³ .

При этом, например, ст. 29 Закона Республики Беларусь «О хозяйственных обществах» в редакции Закона от 10.01.2006 № 100-З установлено ограничение, согласно которому уставный фонд хозяйственного общества не может быть сформирован полностью за счет неденежного вклада в виде имущественных прав. Объем имущественных прав, вносимых в качестве вклада в уставный фонд хозяйственного общества, не может быть более 50 % предусмотренного законодательством минимального размера уставного фонда для соответствующих формы и вида хозяйственного общества. В настоящее время эта норма касается только акционерных обществ, поскольку для них Декретом Президента Республики Беларусь от 16.01.2009 № 1 установлены минимальные размеры уставных фондов в 100 и 400 базовых величин (закрытое и открытое акционерные общества соответственно), за исключением банков, небанковских кредитно-финансовых организаций, страховых организаций.

Право аренды недвижимого имущества относится к имущественным правам, имеющим оценку их стоимости, которые могут использоваться в качестве вклада в уставный фонд. Право аренды недвижимого имущества можно условно подразделить на две группы: право аренды земельных участков и право аренды иного вида недвижимости (далее по тексту - право аренды недвижимости), правовой режим которых имеет существенные отличия.

В отношении права аренды земельных участков можно отметить следующие особенности:

- распоряжаться правом аренды земельных участков путем внесения в уставный фонд можно только в том случае, если это право было приобретено возмездно, например, на аукционе или путем выкупа у исполкома с расчетом, основанным на кадастровой стоимости земельного участка;

- данное право может быть вкладом в уставный фонд только хозяйственных обществ и товариществ;

- использовать это право в качестве вклада возможно только в пределах срока договора аренды ¹⁴ ;

- по правовой природе внесение права аренды в уставный фонд является сделкой, подлежащей государственной регистрации;

- не допускается изменение целевого назначения арендуемого земельного участка.

Что касается права аренды иного недвижимого имущества, то, например, в случае внесения права аренды здания, сооружения, нежилого помещения, находящегося в республиканской или коммунальной собственности, в уставный фонд коммерческой организации переоформление договора аренды происходит без проведения аукциона.

Однако с учетом права учредителей (участников) вносить в качестве вклада в уставный фонд хозяйственного общества имущественные права, возникает ряд вопросов в связи с изменением правового режима внесенного в уставный фонд права. К примеру, если внесенное как вклад в уставный фонд право аренды прекращается при прекращении срока действия договора аренды, то какова судьба доли участника, внесшего право аренды в уставный фонд, и необходимо ли такого участника исключать из состава участников? Существует также ряд иных вопросов. В отсутствие легального механизма разрешения проблем в связи с изменением правового режима имущественных прав необходимо разработать соответствующие правовые нормы, закрепив их в законодательстве о хозяйственных обществах. Например, можно предусмотреть порядок, когда в случае если в уставный фонд внесено срочное имущественное право, при истечении срока владения им внесший имущественное право в уставный фонд участник вправе предоставить взамен иное имущество, включая деньги, ценные бумаги, иные имущественные права и известить об этом общество не позднее одного месяца до момента истечения срока, на который было предоставлено имущественное право.

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ

1. Конституция Республики Беларусь. Принята на республиканском референдуме 24 ноября 1996 г. Минск «Беларусь» 1997.

2. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З. Принят Палатой представителей 28 октября 1998 года. Одобрен Советом Республики 19 ноября 1998 года. (Ведомости Национального собрания Республики Беларусь, 1999 г., № 7-9, ст. 101). ЮРИДИЧЕСКАЯ СПРАВОЧНО-ИНФОРМАЦИОННАЯ АВТОМАТИЗИРОВАННАЯ СИСТЕМА «ЮСИАС» - 2009 г.

3. Гражданское право Учебник. Под ред. Яковлева В.Ф . Издательство РАГС . год издания. 2003. 503 с.

4. Цивільне право: Підручник. В 2 ч. Ч.2 Под общ. Ред. проф. В.Ф. Чигир. – Мн.: Амалфея, 2000. - 1008 с.

5. Колбасін Д.А. Цивільне право Республіки Білорусь. Особенная часть: Практ. Посібник. – Мн.: Молодежное научное общество, 2001. 547 с.

6. Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь: в 2 кн. Кн. 1. /Отв. Ред. В.Ф. Чигир. – 2-ое изд. - Мн.: Амалфея, 2000. 544с.

7. Колбасін Д.А. Цивільне право Республіки Білорусь. Загальна частина. - Мн.: «Молодежное научное общество». 2000 - 360с.

8. Мейер Д. И. Русское гражданское право. – М.: Статут, 1997. - С. 408.

9. Универсальный юридический справочник под общей редакцией В.А. Шадацкого. // М.: АО «Инициатива». - 1992.