5. Правове забезпечення емфітевзису та суперфіцію
Відповідно до ст. 102-1 ЗК України право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до ЦК України (ст.ст. 407 – 417 ЦК України). Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) може виникати також на підставі заповіту.
Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) – це право, що виникає на підставі договору між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб як землекористувач.
Об’єктом договору про встановлення емфітевзису виступає конкретна земельна ділянка сільськогосподарського призначення. Сторонами договору про встановлення емфітевзису виступають власник земельної ділянки та особа, яка наділяється правом користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.
Зміст права емфітевзису визначають права і обов’язки власника земельної ділянки і землекористувача.
Власники земельних ділянок при укладенні договору про встановлення емфітевзису мають певні права: а) вимоги до емфітевта використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням; б) одержувати плату за використання земельної ділянки в обсязі, встановленому договором; в) у разі продажу права користування земельною ділянкою власник права має переважне перед іншими особами право на йог придбання, за ціною, що оголошена для продажу, та на інших рівних умовах; г) у разі продажу землекористувачем права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб іншій особі власник земельної ділянки має право на одержання відсотків від ціни продажу (вартості права), встановлених договором.
Обов’язки власників земельних ділянок, щодо яких укладено договір емфітевзису, визначаються законом, а також договором. Зокрема, власник земельної ділянки зобов’язаний не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його права.
Емфітевти мають право користуватися земельною ділянкою в повному обсязі відповідно до договору. Обов’язки землекористувача полягають у: а) внесенні плати за користування земельною ділянкою, а також інших платежів, встановлених законом; б) ефективному використанні земельної ділянки відповідно до її цільового призначення; в) підвищенні родючості ґрунтів.
Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) – _це право, яке виникає на підставі договору між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою як користувач з метою будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель.
Як право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), так і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) можуть відчужуватися або передаватися в порядку спадкування.
Проте право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди), внесено до статутного капіталу, передано у заставу.
Строк користування земельною ділянкою державної, комунальної та приватної власності для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), а також строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для забудови (суперфіцій) не може перевищувати 50 років.
Укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови здійснюється відповідно до ЦК України з урахуванням вимог ЗК України.
Підставами припинення права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) є: поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; сплив строку, на який було надано право користування; відчуження земельної ділянки приватної власності для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності; прийняття уповноваженим органом виконавчої влади, органом місцевого самоврядування рішення про використання земельної ділянки державної чи комунальної власності для суспільних потреб;невикористання земельної ділянки для забудови в разі користування чужою земельною ділянкою для забудови протягом трьох років; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів емфітевзису та суперфіцію, укладених у рамках такого партнерства) (ч. 6 ст. 102-1 ЗК України).
Згідно з ч. 7 ст. 102-1 ЗК припинення дії договору емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки державної чи комунальної власності з підстав прийняття уповноваженим органом виконавчої влади, органом місцевого самоврядування рішення про використання земельної ділянки державної чи комунальної власності для суспільних потреб здійснюється за правилами, встановленими статтею 32-1 Закону України «Про оренду землі».
6. Правове забезпечення сервітутів
Згідно зі ст. 98 ЗК України право земельного сервітуту – це право власника земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками). Зазначене право характеризується наступними особливостями: по-перше, необхідна наявність двох або більше (як правило суміжних) земельних ділянок, з яких одна (обслуговуюча) своїми перевагами задовольняє недоліки чи потреби іншої (панівної); по-друге, обслуговування однієї земельної ділянки іншою відбувається виключно в межах, наданих власнику пануючої ділянки прав, щодо користування обслуговуючою ділянкою. Тому встановлення земельного сервітуту не веде до позбавлення власника обслуговуючої ділянки прав володіння, користування та розпорядження нею. Суб’єктами сервітутних відносин завжди виступають дві сторони: власник земельної ділянки (землекористувач) та суб’єкт сервітутного права на неї (сервітуарій).
Встановлення сервітуту відповідно до 100 ЗК України і ст. 402 ЦК України, можливе на підставі договору, закону, заповіту або рішення суду. Договір укладається у письмовій формі та підписується власниками (користувачами) обслуговуючої та панівної земельних ділянок. Істотними умовами такого договору є предмет сервітутного права, цільове призначення сервітуту, строк та розмір плати за користування земельною ділянкою.
При виникненні спору між сторонами підставою для встановлення земельного сервітуту є судове рішення. Власник земельної ділянки (користувач) має право вимагати встановлення сервітуту для обслуговування своєї земельної ділянки. У разі недосягнення домовленості із зазначеного питання спір вирішується в судовому порядку. При цьому позивач має довести в суді, що нормальне господарське використання його земельної ділянки неможливе без обтяження сервітутом чужої земельної ділянки, а задоволення потреб сервітуарія неможливо іншим способом. В даному випадку підставою для встановлення земельного сервітуту виступатиме рішення суду. Проте незалежно від способів встановлення сервітуту - право земельного сервітуту виникає тільки після його державної реєстрації (ст.100 ЗК).
Земельні сервітути неоднорідні за своїм змістом. Законом закріплюються певні критерії їх класифікації: а) по строку дії (здійснення) вони поділяються на постійні та строкові (тимчасові); б) за критерієм платності: платні та безплатні; в) за способом встановлення; г) за характером вигоди або мети використання. Зокрема, за цим критерієм, відповідно до ст. 99 ЗК України - власники або землекористувачі земельних ділянки чи інші заінтересовані особи можуть вимагати встановлення наступних сервітутів: 1) право проходу та проїзду на велосипеді; 2) право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху; 3) право прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій; 4) право прокладання на свою земельну ділянку водопроводу від чужої природної водойми чи через чужу земельну ділянку; 5) право відводу води зі своєї земельної ділянки на сусідню або через сусідню земельну ділянку; 6) право забору води з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, і право проходу до природної водойми; 7) право напувати свою худобу з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, і право прогону худоби до природної водойми; 8) право прогону худоби по наявному шляху; 9) право встановлення будівельних риштувань і складування будівельних матеріалів з метою ремонту будинків і споруд; 10) право на розміщення тимчасових споруд ( малих архітектурних форм);11) право на будівництво та розміщення об’єктів нафтогазовидобування та розміщення об’єктів трубопровідного транспорту; 12) право розміщення ( переміщення, пересування) об’єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем; 13) інші земельні сервітути. Наведений перелік видів земельних сервітутів не є вичерпним.
Земельний Кодекс України одночасно закріплює також особливості здійснення земельного сервітуту (ст. 101 ЗК). По-перше, дія земельного сервітуту зберігається у разі переходу прав на земельну ділянку, щодо якої встановлений земельний сервітут, до іншої особи. По-друге, сервітут не може бути предметом купівлі-продажу, застави та не може передаватися будь-яким способом особою, в інтересах якої цей сервітут встановлено, іншим фізичним та юридичним особам. По-третє, власник, землекористувач земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, має право вимагати від осіб, в інтересах яких встановлено земельний сервітут, плату за його встановлення, якщо інше не передбачено законом. Крім того, такий суб’єкт має право на відшкодування збитків, завданих встановленням земельного сервітуту.
Припинення дії земельного сервітуту здійснюється відповідно до ст. 102 ЗК України, яка містить вичерпний перелік підстав припинення. Проте, настання таких підстав не тягне за собою автоматичного припинення дії земельного сервітуту, а є лише підставою для скасування його державної реєстрації. Тобто тільки після скасування державної реєстрації дія земельного сервітуту припиняється.
Підставами для скасування державної реєстрації земельного сервітуту виступають: 1) поєднання в одній особі суб'єкта права земельного сервітуту, в інтересах якого він встановлений, та власника земельної ділянки; 2) відмова особи, в інтересах якої встановлено земельний сервітут; 3) рішення суду про скасування земельного сервітуту; 4) закінчення терміну, на який було встановлено земельний сервітут; 5) невикористання земельного сервітуту протягом трьох років; 6) порушення власником сервітуту умов користування сервітутом.
На вимогу власника (користувача) земельної ділянки щодо якої встановлений сервітут, дія його можу бути припинена у судовому порядку у таких випадках: а) припинення підстав його встановлення; б) неможливість використання земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, за її цільовим призначенням.
1 2 3