Цивільно-правовий режим земельної ділянки

ЦИВІЛЬНО-ПРАВОВИЙ РЕЖИМ

ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

План

Введення

Глава 1. "Цивільно-правове поняття земельної ділянки"

Глава 2. Право власності на земельну ділянку

Висновок

Література

Введення

Відродження приватної власності на землю та її закріплення в Конституції Російської Федерації стало відображенням нового етапу розвитку економічних відносин в Російській Федерації. Земельні ділянки стали розглядатися як товар, виник ринок землі.

C відновленням поділу майна на рухоме і нерухоме та визнанням нерухомим майном земельних ділянок Основами цивільного законодавства Союзу РСР і республік, прийнятих Верховною Радою СРСР 31 травня 1991 р. (стаття 4), а потім і Цивільним кодексом Російської Федерації (стаття 130), в російське законодавство було повернуто тривалий час була відсутня поняття "нерухомість". Так, Цивільний кодекс РРФСР 1922 р. (примітка до статті 21), що заклав основу правового регулювання зазначених відносин у радянський період, встановлював: "З відміною приватної власності на землю поділ майна на рухомі і нерухомі скасовано".

Відбулися суспільно-економічні зміни вимагають перегляду основ правового регулювання відносин з приводу земельних ділянок.

З одного боку, визнання земельних ділянок нерухомим майном дозволило залучити їх у цивільний оборот і розповсюдити на них норми цивільного законодавства про об'єкти цивільних прав.

З іншого боку, земля, земельні ділянки є досить специфічним видом майна: до їх використання завжди пред'являються високі вимоги, зумовлені суспільною значимістю і багатофункціональним значенням землі. Як справедливо зазначено Конституційним Судом Російської Федерації, "земля є особливого роду товаром, нерухомістю, а значить, в регулюванні земельних відносин повинні гармонійно взаємодіяти норми земельного та цивільного законодавства" ^1.

У силу зазначених обставин виникла потреба вивчити земельну ділянку, визначити його цивільно-правовий режим, тобто дати йому правову характеристику як об'єкту цивільних прав, нерухомої речі, охарактеризувати його здатність бути предметом цивільних (приватних) правовідносин - відносин привласнення (володіння) та обміну (обігу), "в статиці і динаміці".

Глава 1. "Цивільно-правове поняття земельної ділянки"

Загальна характеристика земельної ділянки як об'єкту цивільних прав, визначається місце земельної ділянки серед інших об'єктів, відзначаються його подібні з ними ознаки (відсутність волі, дискретність, "юридична прив'язка" до певного суб'єкта, здатність бути об'єктом майнового обороту, виступати товаром) і відмінності, зумовлені специфікою земельної ділянки.

Досліджується зміст поняття "земельна ділянка", його співвідношення із суміжними правовими категоріями (земля, грунт, ділянка надр, територіальна зона, угіддя і т.д.). Відзначається, що у цивільно-правових відносинах земельну ділянку виступає тільки як майно, нерухома річ.

У роботі дається речове-правова характеристика земельної ділянки. Обгрунтовується, що земельна ділянка є індивідуально-визначеної, умовно ділимо, неспоживна і незамінною нерухомої річчю.

Відзначається, що особливістю земельних ділянок є їх багатофункціональне значення (виділяється політична, соціальна, економічна, екологічна та інші функції), що обумовлює встановлення щодо них різного роду законодавчих та інших обмежень, в межах яких допускається здійснення цивільних прав на земельні ділянки, в тому числі у сфері цивільного обороту. Розглядаються види таких обмежень, у тому числі в частині оборотоздатності земельних ділянок.

Вказується, що найважливішими характеристиками земельної ділянки є його цільове призначення і дозволене використання. Розкривається зміст названих понять, досліджуються відповідні норми земельного, містобудівного та іншого законодавства Російської Федерації. Відзначається вплив належності земельної ділянки до певної категорії земель на його правовий режим.

Основою цивільно-правового режиму земельної ділянки є правовий режим нерухомості.

Дається характеристика нерухомого майна, його структури і окремих видів.

Обгрунтовується, що на відміну від інших видів нерухомості, за винятком ділянок надр, земельна ділянка є абсолютно неперемещаемим. У зв'язку з цим ознака абсолютної неперемещаемості пропонується вважати відмітною ознакою земельної ділянки.

Розглядаються основні моделі правового регулювання відносин з приводу нерухомості. Досліджуються норми законодавства дореволюційного і радянського періодів, сучасного законодавства Російської Федерації та деяких зарубіжних країн про нерухомість, відзначаються основні проблеми правового регулювання відносин у зазначеній сфері.

Розглядаються питання складу (структури) земельної ділянки. Виділяються наступні види юридичної взаємозв'язку земельної ділянки з іншими об'єктами:

1) земельна ділянка і міцно пов'язані з ним об'єкти нерухомості мають самостійне значення і знаходяться в обігу незалежно один від одного;

2) земельну ділянку є складовою частиною іншого об'єкта цивільних прав (майнового комплексу);

3) земельна ділянка включає в себе різні елементи (складові частини), використання яких неможливе без використання земельної ділянки і якими можуть бути грунт, водні об'єкти, лісові та інші рослини, а також інші міцно пов'язані із землею об'єкти природного та антропогенного походження, т. е. земельна ділянка розглядається як складна річ, як складова річ, або як головна річ з приладдям.

При цьому простежуються тенденції закріплення в законодавстві останнього виду взаємозв'язку.

Робиться висновок про те, що в чинному законодавстві недостатньо врегульовані питання складу (структури) земельної ділянки, а також питання, що стосуються складної, складовою (сукупної) речей, головній речі і приналежності. Відзначається необхідність дослідження зазначених питань для подальшого вдосконалення законодавства про нерухомість. Наводиться досвід правового регулювання відповідних відносин у дореволюційному російському законодавстві, а також законодавстві деяких зарубіжних країн (Німеччини, Канади, Швеції та ін)

У роботі обгрунтовується, що правовий режим розташованих на земельній ділянці і міцно пов'язаних з ним об'єктів (водних об'єктів, дерев та інших рослин, об'єктів містобудівної діяльності тощо) нерідко кардинальним чином впливає на правовий режим самої земельної ділянки.

Наприклад, правовий режим земельних ділянок, зайнятих лісом, водними об'єктами і т.д., по суті, підпорядкований правовому режиму знаходяться на них відповідних об'єктів. Такі об'єкти по відношенню до земельної ділянки можна назвати "режимоутворюючих".

В інших випадках земельну ділянку щодо самостійний. Так, рослинність, що виростає на земельній ділянці зі складу земель сільськогосподарського призначення, не робить істотного впливу на правовий режим такої ділянки.

Робиться висновок про те, що складність цих взаємних впливів почасти пояснює неможливість застосування в ряді випадків конструкції "єдиного об'єкта нерухомості". Розглядається концепція "єдиного об'єкта нерухомості", вказуються об'єктивні причини, що перешкоджають її законодавчого оформлення.

Відзначається, що в даний час законодавство Російської Федерації про нерухомість, в тому числі про земельні ділянки, знаходиться в стадії становлення, а теоретична основа для його подальшого вдосконалення лише готується.

Позначаються основні проблеми правового регулювання нерухомості та вказуються можливі напрямки подальшого розвитку законодавства Російської Федерації про нерухоме майно

Як правило, межі земельної ділянки встановлюються, виходячи з економічних та інших потреб людини, тобто є суб'єктивними, умовними. Внаслідок цього земельна ділянка не можна вважати нерукотворним об'єктом. Що стосується його виникнення як об'єкта права, речі, то в правовому сенсі він створюється (формується) людиною.

Відзначається, що законодавство деяких зарубіжних країн приділяє питанням створення об'єктів нерухомості значна увага. Наприклад, у Швеції зазначені відносини регулюються спеціальним Законом про формування нерухомості (Real Property Formation Act, 1970), яким визначено загальні правила, умови та процедура формування нерухомості.

Розглядається порядок формування земельних ділянок за законодавством Російської Федерації.

Виділяється два основних способи створення земельних ділянок: освіта земельних ділянок із державних та (або) муніципальних земель і формування нових земельних ділянок в результаті перетворень вже існуючих ділянок (шляхом їх виділення, поділу, злиття або перерозподілу).

У роботі умовно виділяються три обов'язкові етапи створення земельної ділянки як об'єкта нерухомості.

На першому етапі виконуються роботи зі встановлення місця розташування, площі, проектування просторових (територіальних) меж земельної ділянки, перенесення їх на місцевість і опису. При цьому основними земельно-кадастровими роботами є межування і геодезична зйомка ділянки

Досліджуються питання про просторові межі земельної ділянки, правове значення і порядок їх встановлення. Вказуються сучасні способи визначення кордонів, а також вимоги до точності їх визначення. Розглядаються площа (фізична і геодезична), місце розташування й інші характеристики земельної ділянки.

Відзначається, що спосіб індивідуалізації земельної ділянки повинен бути порівнянний з вартістю землі. При її невисокої вартості досить мати недорогі механізми визначення меж (наприклад, використання природних меж на місцевості). Земельні ділянки, що мають більш високу вартість, вимагають більш точних і дорогих методів встановлення меж. Тому невипадково найбільш високі вимоги до точності топографо-геодезичних даних про земельні ділянки пред'являються в країнах, де вартість нерухомості висока, а вільні просторові ресурси практично вичерпані (у Німеччині, Австрії, Швеції і т.д.).

Розглядаються особливості створення земельних ділянок як об'єктів нерухомості на землях різних категорій. Зокрема, відповідно до п.2. ст.102 ЗК РФ не здійснюється формування земельних ділянок на землях, покритих поверхневими водами.

Звертається увага на те, що створення земельних ділянок відбувається не тільки відповідно до земельного законодавства, а й з іншим законодавством, що не враховується в ст.261 ГК РФ. Наприклад, на землях, на яких Лісовим кодексом Російської Федерації передбачено проведення лісовпорядкування, створення земельної нерухомості відбувається відповідно до лісовим законодавством.

Відзначається, що результатом першого етапу є отримання певних якісних і кількісних, перш за все просторових (географічних), індивідуалізують характерис-тик, представлених у формі карти (плану) і у вигляді опису, які надалі дають можливість однозначно ідентифікувати земельну ділянку.

На другому етапі здійснюється державний кадастровий облік земельної ділянки, що завершується присвоєнням йому унікального (індивідуального) кадастрового номеру. У роботі досліджується роль і правове значення державного кадастрового обліку земельних ділянок для їх цивільного обороту, вказується основний принцип ведення державного земельного кадастру (далі - ДЗК): "один кадастровий номер - одна річ". Робиться висновок про те, що державний кадастровий облік земельної ділянки - це момент його фактичного виникнення. Відзначається, що ДЗК можна вважати "фізичним кадастром", що відображає земельні ділянки як фізично існуючі об'єкти.

Третім етапом, враховуючи вимогу ст.131 ГК РФ, можна вважати державну реєстрацію прав на земельну ділянку в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно (далі - ЕГРП). При цьому юридично земельну ділянку виникає з моменту державної реєстрації права власності на нього. Відзначається, що ЕГРП представляє собою "юридичний кадастр", тобто звід відомостей про об'єкти (земельних ділянках), які існують юридично.

Робиться висновок про те, що створення земельної ділянки становить собою складну публічну процедуру, яка включає проведення земельно-кадастрових робіт, державний кадастровий облік земельної ділянки та завершується державною реєстрацією прав на нього. Обгрунтовується, що частина землі набуває правовий режим нерухомості лише у тому випадку, якщо послідовно пройдені всі три етапи. Відзначається, що при цьому здійснюються дії як фактичного (встановлення меж на місцевості), так і юридичного (прийняття рішення, державний кадастровий облік) характеру.

У роботі наводиться досвід правового регулювання питань формування земельних ділянок у деяких зарубіжних країнах (Німеччині, Швеції та ін.)

Відзначається важливе значення інформаційного забезпечення цивільного обігу земельних ділянок, що виконується ДЗК, при цьому вказується на необхідність сумісності відомостей ДЗК та ЕГРП.

Розглядаються земельно-кадастрові системи, що існують у зарубіжних країнах. Вказується, що в деяких з них створюються єдині багатофункціональні уніфіковані системи, засновані на принципах публічності і достовірності і спрямовані на забезпечення юридичного захисту прав власності на землю, розвиток земельного ринку і т.п. Відзначаються переваги багатоцільового кадастру, в якому дані про земельні ділянки і інші об'єкти нерухомості, нанесені на великомасштабні топографічні карти, поєднані з реєстром власності (у Швеції, Фінляндії, Данії та ін.)

У роботі обгрунтовується необхідність правового регулювання питань створення (формування) земельних ділянок та пов'язаних з ними об'єктів нерухомості, у тому числі визначення індивідуалізують характеристик земельної ділянки.

Розглядається проект федерального закону "Про державний кадастр нерухомості", внесеного до Державної Думи Урядом Російської Федерації, позитивно оцінюється його концепція, при цьому відзначаються основні недоліки.

На завершення глави наводяться основні висновки з дослідженим питань, в тому числі пропонується наступне цивільно-правове визначення земельної ділянки: "Земельна ділянка - це нерухома річ, що є частина землі з певними і зафіксованими в установленому порядку просторовими характеристиками (межами, місцем розташування, площею) , цільовим призначенням, іншими фізичними і юридичними характеристиками, яка має індивідуальний кадастровий номер і складовими частинами якої можуть бути грунт, водні об'єкти, дерева та інші рослини, а також інші міцно пов'язані із землею об'єкти природного та антропогенного походження ".

Глава 2. Право власності на земельну ділянку

З введенням приватної власності на земельні ділянки, визнанням їх об'єктами нерухомості виникло питання про співвідношення земельного та цивільного законодавства в регулюванні відносин щодо володіння, користування і розпорядження земельними ділянками. Приватно-правові засади проникли в багато галузей законодавства (земельне, лісове, водне, гірниче і т.д.), виникла конкуренція між публічно-правовими і приватно-правовими нормами, які регулюють відносини з приводу земельних ділянок і інших природних ресурсів.

Розглядається наукова дискусія з питання співвідношення галузей земельного та цивільного законодавства при регулюванні майнових відносин з приводу землі.

Робиться висновок про те, що речові права на земельні ділянки повинні регулюватися нормами цивільного права, але з урахуванням норм земельного права. При цьому до земельних ділянок як до об'єктів цивільних прав повною мірою можна застосувати положення ГК РФ і іншого цивільного законодавства про речові права, про об'єкти цивільних прав, насамперед, нерухомості. Завданням земельного, а також містобудівного, екологічного, водного, лісового і т.п. законодавства є встановлення різних публічно-правових обмежень, необхідних для захисту інтересів держави, суспільства та окремих осіб.

У роботі відзначається, що право власності не є абсолютним, воно завжди, а щодо нерухомості - особливо, обмежена. Як ще в кінці XIX століття вказував В.І. Курдиновський, "право власності по своїй суті - право, обмежене законом. Всі обмеження права власності, встановлені в законі, стосуються, головним чином (але не виключно) права на нерухомість. Вони створюються законом на увазі суспільного блага, потреб державного і суспільного життя, і створюються тому, що здійснення права власності поза таких меж, загрожувало б надзвичайними лихами суспільству ^"1.

У зв'язку з цим надання прав на землю власникам земельних ділянок, землевласникам та землекористувачам завжди супроводжується покладанням на них певних обов'язків. У свою чергу, виконання цих обов'язків обмежує можливості реалізації будь-якого права на землю, в тому числі права власності.

Розглядаються можливі обмеження прав на земельні ділянки, встановлені цивільним, земельним, містобудівним, екологічним та іншим законодавством Російської Федерації. Наприклад, для земельних ділянок, що знаходяться на територіях, на яких проводиться містобудівне зонування, суттєві обмеження встановлюються містобудівними регламентами.

Відзначається, що правове регулювання майнових відносин з приводу земельних ділянок потребує вдосконалення, при цьому найважливішим завданням залишається пошук оптимального поєднання приватно - правових та публічно - правових методів регулювання, а також узгодження норм цивільного та земельного законодавства між собою.

Звертається увага на те, що в даний час значна частина цивільно-правових норм, що регулюють права власності та інші речові права на земельні ділянки, міститься в ЗК РФ, що представляється тимчасовим явищем, оскільки пов'язано з компромісним характером ЗК РФ, недоліками юридичної техніки і т . д. У зв'язку з цим дослідження особливостей цивільно-правового регулювання відносин власності на земельні ділянки неможливо без дослідження відповідних норм ЗК РФ.

Досліджуються зміст і межі здійснення права власності на земельні ділянки за чинним законодавством. Зміст права власності розкривається через зміст "тріади" правомочностей - володіння, користування і розпорядження. Відзначається вплив правового режиму об'єкту (земельної ділянки) на обсяг прав і обов'язків власників земельних ділянок.

У роботі робиться висновок про те, що, в силу прямої вказівки закону (п.2 ст.214 ГК РФ), земельна ділянка не може бути безхазяйне річчю. Внаслідок цього, земельна ділянка завжди є об'єктом правовідносини власності, а правовідносини власності є обов'язковою складовою цивільно-правового режиму земельної ділянки.

Відзначаються специфічні особливості різних форм власності на земельні ділянки, а також основні проблеми, пов'язані з розмежуванням державної власності на землю.

Розглядаються питання правоздатності іноземних громадян, юридичних осіб та осіб без громадянства на придбання земельних ділянок у власність.

Позначаються причини виникнення судових спорів між власниками сусідніх ділянок. Як правило, такі спори виникають з питань користування ділянками, або пов'язані з правами на що розділяють земельні ділянки об'єкти (прикордонні споруди - стіни, паркани, канави, межі і т.п.). Відзначається необхідність введення обмежень права власності на земельну ділянку, спрямованих на захист приватних інтересів власників сусідніх земельних ділянок. Не випадково присутність норм, які регулюють "сусідські відносини", як у дореволюційному російському законодавстві, так і в сучасному законодавстві деяких країн. Наприклад, у Цивільному уложенні Німеччини регулюються питання, що стосуються впливів, що виходять з інших земельних ділянок (§ 906), зведення споруд та будівель на земельних ділянках (§ § 907, 908, 912), використання прикордонних споруд (§ 921) і навіть гілок і коренів із сусідньої земельної ділянки (§ 910).

У роботі вказується на окремі проблеми виникнення і припинення права власності на земельні ділянки. Відзначається, що в ЦК РФ при регулюванні цих питань недостатньо врахована специфіка земельних ділянок. У зв'язку з цим пропонується внести до нього відповідні зміни, зокрема, доповнити главу 14 ЦК РФ, що стосується набуття права власності, нормами щодо приросту до нерухомості як підставі набуття права власності на земельну ділянку.

Висновок

Операції з земельними ділянками поширюються загальні вимоги цивільного законодавства, які пред'являються до умов, формі, сторонам угод і т.п. При цьому земельним та іншим законодавством Російської Федерації передбачені додаткові вимоги до земельних операціях.

Такими вимогами є обов'язковість збереження цільового призначення і дозволеного використання земельної ділянки, дотримання граничних (максимальних і мінімальних) розмірів, встановлених для ділянки відповідного цільового призначення (у тому випадку, якщо вони встановлені), та інші вимоги, які істотно різняться залежно від приналежності земельних ділянок до певної категорії земель та їх дозволеного використання.

Обов'язковою вимогою, що пред'являються до угод із земельними ділянками, є додаток до документів угод кадастрового плану земельної ділянки, що обумовлено необхідністю однозначної ідентифікації предмета угоди.

У роботі зазначається, що основний метод державного контролю над операціями з земельними ділянками полягає в законодавчому обмеженні свободи договорів, що укладаються їх сторонами.

Звертається увага на необхідність пошуку оптимальної заходи державного втручання в регулювання цивільного обігу земельних ділянок і всього земельного ринку.

У роботі робиться висновок про те, що державне регулювання земельного ринку має вирішувати такі завдання:

визначення засад державної політики в галузі використання земель, а також її реалізація через механізми територіального планування, зонування територій тощо;

встановлення єдиних принципів правового регулювання відносин на земельному ринку;

контроль за дотриманням учасниками земельного ринку встановлених стандартів, норм і правил;

створення гарантій сталого обороту і зміцнення прав власності та інших прав на земельні ділянки;

вдосконалення і спрощення процедур формування земельних ділянок як об'єктів нерухомості, а також реєстрації прав та угод з ними;

створення сучасних інформаційних систем, які є основою інформаційного забезпечення учасників земельного ринку та інших зацікавлених осіб;

поступове зменшення ролі держави та її органів в регулюванні земельного ринку та заміна державного регулювання діяльністю саморегулівних об'єднань (ріелтерів, девелоперів, кадастрових інженерів, оцінювачів тощо) за умови збереження державного контролю за діяльністю таких об'єднань та встановлення відносно них адекватної майнової та іншої відповідальності.

Що стосується інших питань цивільного обігу земельних ділянок, то більшість з них може бути врегульовано сторонами відповідних договорів та іншими учасниками угод у приватно-правовому порядку.

Література

1. Крамкова Т.В. Обмеження прав на землю та обов'язки власників прав на земельні ділянки / / Журнал "Нерухомість та інвестиції. Правове регулювання". - 2004. № 1 (18). (0,5 п. л)

2. Крамкова Т.В. Правовий режим земель промисловості та іншого спеціального призначення / / Щоквартальний науковий журнал "Світ права". - 2004. № 1-2. (0,4 п. л)

3. Сучасне земельне законодавство. Коментар і збірник законодавчих актів Російської Федерації. М.: "Видавництво ЕЛІТ", 2005. - 688 с. (У співавторстві) (43 д. а).

4. Крамкова Т.В. Коментар до статті 9 Федерального закону "Про переведення земель та земельних ділянок з однієї категорії в іншу" / / Коментар до Федерального закону "Про переведення земель та земельних ділянок з однієї категорії в іншу" (постатейний) / Під ред.

А.А. Ялбулганова. М.: ЗАТ Юстіцінформ. - 2005. (0,4 п. л).

5. Крамкова Т.В. Про деякі особливості правового регулювання обігу земельних ділянок / / Держава, суспільство, особистість: сучасні тенденції і проблеми розвитку. Збірник статей. Випуск 5. - М.: Тиса-Поліграф. 2006. (0,2 п. л).

6. Храмов О.В. Про концепцію єдиного об'єкта нерухомості / / Актуальні проблеми сучасності очима молоді. Збірник статей. Випуск 7. - М.: Тиса-Поліграф. 2006. (0,3 п. л).

7. Яковлєва І.Г. Проблеми вдосконалення законодавства, що регулює обіг земельних ділянок / / Правове забезпечення ринкової економіки. Збірник статей. Випуск 2. - М. РАЦС. 2006. (0,3 п. л).