Цивільно-правове регулювання іпотеки

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Введення

Актуальність теми дослідження. Актуальність дослідження, пов'язаного з правовим регулюванням застави нерухомості (іпотеки) продиктована логікою проводяться в Росії ринкових реформ.

Поява ринку нерухомості в умовах реформування економічного і соціального устрою Російської Федерації з початку 90-х рр.. зробило актуальним питання про прийняття законодавства, що регулює заставні операції з нерухомістю.

Стан економіки будь-якої держави, стабільність і ефективність цивільного обороту полягають у прямій залежності від сумлінності і старанності учасників цивільного обороту, від належного виконання договірних зобов'язань. Несплата поставленої, закупленої продукції, неповернення в строк кредиту, продаж недоброякісного товару і т.п. дестабілізує економіку, викликає такі негативні явища, як неплатежі, скорочення бюджету і т.д. У зв'язку з цим важливим питанням залишається необхідність забезпечення виконання зобов'язань.

Одним із способів забезпечення виконання зобов'язань є застава. Починаючи з римського права, заставу законодавчо закріплений у правових нормах всіх держав. Історія розвитку заставних відносин говорить про значущість застави як запобіжного, стимулюючої стабільність і стійкість ринкових відносин. В умовах становлення ринку в Росії роль застави як забезпечувальний захід набуває особливого значення. Негативні явища (величезні розміри інфляції, розпад раніше сформованих господарських зв'язків, падіння виробництва) призвели до порушень платіжної дисципліни, втрати довіри до партнера. У цих умовах виникає потреба використання таких забезпечувальних засобів, які давали б більшу гарантію виконання зобов'язань.

Серед можливих способів забезпечення зобов'язань, названих в гол. 23 Цивільного кодексу РФ 1994 р., помітно виділяється інститут застави, який в даний час вважається чи не найбільш надійним способом запобігання негативних наслідків, викликаних невиконанням або неналежним виконанням боржником прийнятих на себе зобов'язань.

Пов'язано це з тим, що, по-перше, застава майна боржника забезпечує наявність і збереження майна на той момент, коли боржнику доведеться розраховуватися з кредитором, причому вартість цього майна буде зростати пропорційно до рівня інфляції.

По-друге, застава майна боржника забезпечує кредитору-заставодержателю переважну можливість задовольнити свої вимоги на предмет застави перед іншими кредиторами.

І, нарешті, по-третє, реальна небезпека втратити майно в натурі (а предметом застави є, як правило, особливо цінне, швидко ліквідне майно) є непоганим стимулом для боржника виконати свої зобов'язання належним чином.

Незважаючи на всі свої переваги, заставу взагалі і заставу нерухомості зокрема поки не набули широкого поширення у підприємницьких відносинах.

Так як об'єктом іпотеки є нерухомість, то іпотека являє собою найбільш привабливий вид застави як спосіб забезпечення довгострокових зобов'язань. Іпотека є важливим економічним чинником у розвитку промислової та економічної інфраструктури держави. Існуючі в Росії фінансові ресурси використовуються неефективно. У результаті більшість організацій, банків та інших кредитних установ не мають необхідних коштів в достатній мірі. Іпотека дозволить залучити кредитні ресурси під забезпечення наявною у промислових і фінансових структур нерухомості. Забезпечення кредиту нерухомим майном дозволяє громадянам і будівельним організаціям залучити кошти для вирішення житлової проблеми.

З початку 90-х рр.. починається розвиток загального та спеціального законодавства, що регулює заставу нерухомості. ГК РФ слідом за законом РФ «Про заставу» не тільки поклав початок законодавства про іпотеку, а й визначив форму її проведення у вигляді Закону про іпотеку, що регулює заставу нерухомого майна.

Однак прийняття закону про іпотеку не вирішило всіх проблем, пов'язаних з правовим регулюванням іпотеки, оскільки сам закон з політичних причин носив компромісний характер і не вирішив багатьох гострих проблем.

З урахуванням викладеного, вивчення такого правового інституту як іпотека видається дуже важливим і актуальним.

Ступінь наукової розробленості теми. При створенні теоретичної бази дипломного дослідження використовувалися положення і висновки російських фахівців з теорії держави і права, державному, цивільному, аграрному праву: С.С. Алексєєва, А.І. Васильчикова, М.Я. Герценштейна, Л.В. Гантовер, А.С. Звоницького, Л.А. Кассо, О.А. Хауке, Д.І. Мейєра, К.П. Побєдоносцева, Г.Ф. Шершеневича, А.М. Агаркова, Т.Є. Абова, С.М. Братуся, М.М. Богуславського, Г.Є. Бистрова, З.С. Бєляєвої, М.Ю. Галятіна, Д.М. Генкіна, С.П. Гришаєва, Л.І. Дембо, О.С. Іоффе, В.А. Кікотя, Б.Д. Клюкіна, І.А. Іконіцкой, А.І. Масляєва, А.А. Мішина, В.В. Смирнова, З.П. Лукіна, Б.Д. Завидова, В.А. Туманова, Р.О. Халфіна та інших дослідників.

Методи дослідження. Методологічною основою дослідження є загальнонауковий діалектичний метод пізнання і витікаючі з нього частнонаучние методи: системно-структурний, порівняльно-правовий аналіз, техніці - юридичний, лінгвістичний. Їх застосування дозволило коло взаємопов'язаних проблем в галузі правового регулювання застави нерухомості, проаналізувати в комплексі правовідносини з організації іпотеки.

Мета цієї роботи полягає в тому, щоб на основі аналізу всього масиву діючих в Російській Федерації нормативних актів, що регулюють іпотеку (в першу чергу, Закону «Про іпотеку») виявити недоліки і прогалини в російському законодавстві, дати рекомендації, спрямовані на вдосконалення правового регулювання іпотечних відносин у нашій країні.

У зв'язку з цим перед автором стояли такі завдання:

- Розкрити поняття способів забезпечення виконання зобов'язань і показати переваги іпотеки в порівнянні з іншими способами забезпечення виконання зобов'язань:

- Виявити правову природу іпотеки та, зокрема, дослідити питання про те, чи є заставне право речовим або зобов'язальним;

- Простежити історію застави як способу забезпечення виконання зобов'язань, починаючи з давніх часів і закінчуючи сучасністю;

- Проаналізувати проблемні питання державної реєстрації іпотеки;

- Розглянути порядок звернення стягнення на майно, закладене за договором іпотеки, і його реалізацію;

- Дослідити особливості формування іпотечного ринку в нашій країні;

- Виявити специфічні особливості іпотеки окремих об'єктів нерухомості.

Структура роботи. Робота складається з вступу, трьох розділів, висновків і бібліографічного списку.

1. Поняття іпотеки як способу забезпечення виконання зобов'язань

1.1 Історія розвитку застави

Застава як цивільно-правовий інститут має тривалу історію розвитку. Не змінюючи своєї сутності, засоби забезпечення зобов'язання під позичку, він значно змінював свої складові елементи. Аналіз заставного законодавства показує, що інститут застави виник історично одночасно з появою приватної власності. Комунальна, общинна, сімейна та інші види колективної власності або виключають, або істотно обмежують право застави. І це підтверджується не тільки цивільним законодавством СРСР і союзних республік, що містив широкий перелік майна, що не підлягає заставі, а й, наприклад, деякими законодавчими актами Італії XIII століття. Одним з великих і економічно розвинених міст Північної Італії того часу була Падуя, завоювала собі право на самоврядування. Користуючись цим правом, виборний орган міського самоврядування - Велика Рада - видав так звані «Статути комуни Падуї». Стаття 700 цих Статуту не дозволяла «ніякої комуні ... закладати ... що-небудь з комунальних володінь або їх частини без дозволу панів і співвласників комуни». 1

З досить регламентованим законодавством про заставу можна зустрітися вже в законах Ману - найважливішому джерелі права Стародавньої Індії, Вони написані з II століття до нашої ери по II століття нашої ери індійськими священнослужителями - брахманами.

Глава VIII Законів розглядала здачу майна в заставу в якості одного з 18 приводів для судового розгляду.

Однак найбільш розвинену форму заставне право одержало в Древньому Римі. Першою формою застави була угода, заснована на довірі, - фідуція. При фідуциі боржник замість отриманих коштів передавав у власність кредитору узгоджену сторонами річ. Зазначена передача супроводжувалася складанням угоди, внаслідок якого кредитор повинен був передати назад предмет застави у разі сплати боргу боржником. Якщо ж кредитор відмовлявся передати предмет застави назад у власність боржника після виконання останнім основного зобов'язання, то претор давав позов, обвинувачення за яким загрожувало кредитору не тільки обов'язком відшкодувати шкоду, але і моральним безчестям (інфамії).

У разі невиконання зобов'язання річ залишалася у кредитора, незважаючи на те, що розмір боргу був значно менше вартості закладеного майна. При такій операції становище боржника було надзвичайно невигідним, оскільки кредитор ставав власником речі і міг передати її третім особам. До останніх заставодавець вже не міг пред'явити позов, оскільки вони були добросовісними набувачами, за ними зберігалося право отримати з колишнього заставодержателя відшкодування збитків.

Згодом фідуція отримала додаткову юридичний захист. Боржник міг пред'явити особливий позов, що відноситься до розряду тих, розбираючи які суддя судив «по совісті». 2 У разі невиконання боржником зобов'язання річ залишалася у власності особи, яка отримала її, хоча б сума боргу була значно менше вартості закладеної речі.

Даний вид застави виник «коли у всій силі панувала особиста відповідальність за борги». 3

Поряд з фідуція існував інший вид застави - ​​пігнус, який називався «ручний заклад». Боржник передавав річ кредитору не у власність, а у володіння. Заставодержатель, як правило, не міг користуватися заставленою річчю, але зобов'язаний був утримувати її в цілості. У цьому випадку, як і при фідуциі, майном певний час не міг користуватися ні заставодержатель, ні заставодавець, а це ускладнювало можливість виконання боржником його зобов'язання, оскільки майно, що перебуває в заставі, не приносило йому ніякого прибутку.

При цій передачі додавалося умова, що у разі задоволення за зобов'язанням, річ повинна бути повернена. Якщо кредитор продав даний йому заклад, то боржник мав право вимагати суму, виручену понад те, що пішло на сплату боргу. Кредитор ж у випадку несплати завжди мав право продати закладену річ, якщо не бажав залишити її у себе. У цьому випадку положення боржника було вигідніше, ніж при фідуциі, в тому відношенні, що в його владі залишалося саме право власності на річ.

Таким чином, пігнус можна було визначити, як «фактичне володіння річчю без наміру ставитися до неї, як до своєї власної». 4

З розвитком торгового обороту ні перша, ні друга форма не могли задовольнити потреби життя. При першій формі було надто обтяжливо становище особи, що віддав річ в заставу, а під час другої - ненадійно положення отримав річ, оскільки, якщо річ втрачалися, він не завжди мав можливість витребувати її назад. Поряд з цим, інтереси господарського життя вимагали більшої гнучкості в регулюванні відносин, так, щоб протягом часу з встановлення застави до настання терміну платежу боржник не був би позбавлений можливості користуватися заставленою річчю. Тому в класичний період з'являється третя найбільш розвинена форма застави - ​​іпотека, за якої предмет застави (земельна ділянка з будовами) залишався у власності і у володінні боржника, а суб'єкт заставного права міг у разі невиконання зобов'язання зажадати закладену річ, у кого б вона не виявилася .

Поняття іпотеки в заставному праві мало різний зміст. Назва «іпотека» вперше з'явилося в Греції на початку VI століття до нашої ери, і було пов'язане із забезпеченням відповідальності боржника кредитору певними земельними володіннями. Для цього при оформленні зобов'язання на кордоні належить позичальникові земельної території ставилося стовп з написом про те, що зазначена власність служить забезпеченням претензії кредитора у пойменованої сумі. На такому стовпі, що отримав назву іпотеки, відзначалися всі вступники борги власника землі. 5

Пізніше для такої мети з'явилися особливі книги, що називалися іпотечними. Завдяки застосуванню навіть початкових форм іпотеки, вже в Стародавній Греції забезпечувалася гласність, що дозволяла кожній зацікавленій особі безперешкодно упевнитися в стані відомої земельної власності.

Традиційні норми класичного римського права про іпотеку встановлені в Інституціях Гая в 1-11 століттях до нашої ери. Спочатку іпотека означала форму застави, при якій закладене майно (будь-який вид майна) залишалося не тільки у власності, але й у володінні боржника (заставодавця), а кредитор отримував, в разі незадоволення за зобов'язанням, право витребувати цей предмет, у кого б він до той час не опинився, продати його і з вирученої суми покрити свою вимогу. Цей вид застави виник на грунті найму сільськогосподарських земельних ділянок, а потім був поширений на заставу іншого майна. Оскільки при розглянутої формі застави не відбувалося передачі у власність кредитора закладеної речі, а допускалася лише її продаж, боржник, який є власником речі, міг її закласти кілька разів. Це породжувало черговість у задоволенні претензій кредиторів. Відповідно до закону, право вимагати продажу закладеної речі визнавалося тільки за першим заставним кредитором.

Відомо, що в середні століття римське право було сприйнято або, як зазвичай пишуть, рецепіровано, більшою чи меншою мірою, різними державами Європи. Це стосується і заставного права. Однак, поряд з римським правом, у феодальній Європі застосовувалося також і місцеве законодавство. Наприклад, у німецькому праві при накладенні обтяження на майно у вигляді застави предмет застави передавався кредитору у володіння і користування. Як зазначає Л.А. Кассо, «реальне забезпечення у вигляді передачі володіння певною річчю не ототожнюється в німецьких територіях з поступкою права власності на користь кредитора і останній при встановленні застави отримував в таких випадках тільки право на чужу річ, пов'язане, однак, володінням і користуванням». 6

У дореволюційній Росії численні посилання на заставу для забезпечення договору позики зустрічаються в актах Х-ХУ століть. Так, наприклад, у Псковській позичкової грамоті говориться: «Якщо хто-небудь стане стягувати з кого-небудь грошову позику по дошках і пред'являти понад те, при цьому відповідач, визнаючи заставу своєю річчю, заперечує факт застави, то справа передається посаднику». У Древній Русі первісна форма - заставу без передачі предмета застави заставодержателю, - відображена у Псковській Судной грамоті, на певному етапі перейшла до закладу як основній формі застави. Остаточну редакцію заставне право отримало в Росії в десятому томі Зводу законів Російської імперії (ст. 1627-1663).

У стародавню епоху забезпеченням старанності боржника служила його особистість, а не майно. Свобода особи була порукою кредитору. Руська Правда дозволяла репресії проти особистості. Стягнення на особистість служило еквівалентом ризику, пов'язаного з угодою. Боржник потрапляв у рабство, але не більше ніж на 1 рік.

Інститут застави виник як результат потреби в перенесенні стягнення з особи на майно. Майнове стягнення стає в залежність не тільки від початкового згоди боржника, але і від його сумлінності у весь час існування договору.

Найбільш ранньою формою застави є передача речей у володіння кредитора, яка з'єднується частіше за все з користуванням. Було висловлено думку, що, російське заставне право являє собою подобу римської фідуциі, тобто - це не що інше, як відчуження права власності на користь кредитора із збереженням за боржником права викупу у разі своєчасного погашення боргу. Однак у закладних грамотах придбання права власності віднесено до моменту прострочення, а не встановлення застави. 7

У XVIII столітті заставне право набуває властивий йому характер права на чужу річ. Був встановлений інший порядок стягнення по заставних. Заставне право вже не перетворюється на право власності, а закладена річ підлягає продажу з публічних торгів. Якщо пропонована на торгах сума була нижчою розміру боргу, то кредитор міг залишити річ за собою без права з його боку вимагати відсутнього з решти майна боржника, проте розорення останнім закладеного маєтку позбавляло його цієї пільги й давало право кредитору звернути стягнення на інше майно.

Перші вказівки на створення іпотечних установ відносяться до XVIII століття. У 1786 році був заснований Державний позиковий банк. На відміну від інших країн, де предметом застави була земля, в Росії спочатку закладалися кріпаки душі. 8

Становлення іпотечного кредиту після 1861 року було обумовлене потребами поміщицького господарства, Дворяни зберегли в ході скасування кріпосного права нерухомість, але не мали великих капіталів. Коштів, отриманих ними в ході викупної операції, було недостатньо, щоб пристосуватися до нової ситуації. Великий попит на іпотечні позики був і в містах серед домовласників з міщан і купців.

У середині 60-х років XIX століття стали з'являтися іпотечні установи, засновані на капіталістичному принципі функціонування. Іпотечні банки надавали довгострокові позики до кількох десятиліть під заставу нерухомості. Засоби для видачі позичок банки накопичували за рахунок випуску й реалізації іпотечних облігацій - заставних листів. Величина відсотків, які позичальники виплачували банку за надану позику, перевищувала величину відсотків, які банк платив власникам заставних листів. Ця різниця і становила головне джерело прибутку банків.

Іпотека дореволюційного періоду диференціювалася на заставу рухомого і нерухомого майна, Її форми багато в чому залежали від об'єкту (нерухоме майно - заставна фортеця; рухоме - акт про передачу фортеці) і від того, хто виступав суб'єктом застави (церква, скарбниця і т.п.) . Крім того, допускався перезакладена майна.

Надалі сформувалося інше поняття іпотеки - як застави нерухомості. Причиною формування сучасної іпотеки послужило те, що «процес переродження організації вотчинно - іпотечного обороту, що мав місце за останні століття, разюче збігається як з процесом змін загальнокультурних умов в житті європейських народів, які спостерігаються за той же час, так, особливо, з процесом переродження економічного ладу європейських суспільств, саме - розвитку кредитного господарства ». 9 При іпотеці для набуття права власності на землю чи іншу нерухомість стає недостатньо однієї угоди між продавцем і покупцем, а потрібна наявність спеціальної офіційної доступної інформації, що дозволяє третім особам переконатися в існуванні такого права. Так, значна частина актів, що стосуються землеволодіння або володіння нерухомим майном, відбивалася і в публікаціях, (наприклад, у Росії в сенатських відомостях).

Однак численність та безсистемність подібних публікацій робила використання їх для оцінки стану справ у конкретному маєтку практично неможливим. Іпотечні книги вигідно відрізнялися від публікацій тим, що вони були як би дзеркалом, що відображає в кожен конкретний момент юридичні відносини всіх осіб, які мають право на нерухомість. Покупець маєтку допомогою іпотечної системи дізнавався про кількість і розміри боргів, що відносяться до нього, засвідчувався в достовірності придбаного права і про місце його в ряду інших прав і його цінності. Іпотечна книга була своєрідним живим реєстром прав та обов'язків власника і кредиторів маєтку, а гласність служила гарантією достовірності змісту.

Особливий розвиток іпотека отримала в дореволюційній Росії з прийняттям Указу від 15 листопада 1906 року, скасовує ті положення Закону «Про невідчужуваності селянських надільних земель» від 14 грудня 1893 року, які забороняли передавати селянські надільні землі в заставу приватним особам і приватним установам.

За Указом від 15 листопада 1906 року право застави надільних земель було надано сільським громадам, товариствам селян, що утворюється для покупки надільної землі, окремим селянам, які мають знаходяться в їх користуванні ділянки общинної землі у повну власність. Указ (ст. 7) дозволяв видачу позичок селянам з Селянського поземельного банку під заставу надільних земель для;

1) сплати за наділи, залишають селянами, які переселяються на нові землі;

2) поповнення тієї частини покупної ціни за землі, придбані за сприяння Селянського банку, які не покриваються позичкою банку, що видається під заставу купованої землі;

3) на покриття викликаються поліпшенням землекористування витрат при переході від общинного землекористування до подвірного, при розселенні товариств на окремі селища та хутори, при розділі товариствами надільних земель на відрубні ділянки, при відведенні до одних місцях черезсмужних ділянок окремих домохазяїнів. 10

Зі скасуванням радянською владою приватного капіталу заставні правовідносини втратили своє значення. Так, Цивільний кодекс РРФСР 1964 року містив одинадцять статей, присвячених залогу, а іпотека була повністю виключена. Причиною такого явища стало те, що була ліквідована приватна власність на землю, скасовано поділ майна на рухоме і нерухоме. Разом з іпотекою припинив своє існування і іпотечний кредит. Націоналізація землі і звернення її у виняткову власність держави не тільки привели до скасування залогоспособності землі, але й до повного вилучення її з майнового обороту. Основи Цивільного законодавства Союзу РСР взагалі не передбачали заставне право як самостійний інститут.

Дещо більше уваги приділялося застави в Цивільному кодексі РРФСР 1922 року, прийнятому 4-ї сесії ВЦВК IX скликання 31 жовтня 1922 і введеним в дію з I січня 1923 року. Це обумовлено тим, що Кодекс був прийнятий у початковий період НЕПу, що характеризувався бурхливим зростанням товарно-грошових відносин. Це, безперечно, вплинуло на правове вирішення проблеми застави майна, який безпосередньо пов'язаний з існуванням приватної власності і заснованими на ній товарно-грошовими відносинами. Тому немає нічого дивного в тому, що в Кодексі 1922 застави було присвячено 40 статей.

Як у російській дореволюційному законодавстві, так і в Цивільному кодексі РРФСР 1922 року було відсутнє визначення застави. У статтях кодексу формулювалися лише підстави і час виникнення та припинення застави, його предмет, а також деякі інші його компоненти, з сукупності яких можна скласти досить повне поняття застави.

Перш за все, правовою основою застави були договір або спеціальна вказівка ​​закону. Спираючись на одне з цих підстав, заставодавець і заставодержатель могли укласти договір з приводу будь-якого майна, не вилученого з обігу. Отже, кодекс, на відміну від кодексів інших країн, не ділив майно на рухоме і нерухоме. Цей критерій замінений поділом майна на вилучене з обігу і на не вилучене з нього.

Предметом застави, поряд з майном, не вилучених з обороту, могли бути боргові вимоги, а також право на гірничий відвід і на розробку родовищ корисних копалин. Іншими словами, у вказаному випадку допускалося як предмет застави майно, в цілому вилучене з обігу.

Як вже було зазначено, за кодексом 1964 заставу мав обмежене застосування, зокрема, не поширювався на основні засоби виробництва. Основною сферою застави завжди були кредитні відносини з банком. Видані в різний час союзні акти, адресовані Державному банку СРСР, незмінно містили вимогу надавати кредити лише за умови, якщо вони забезпечені заставою товарно-матеріальних цінностей. Тим самим у банку з'являлася гарантія повернення виданих позик шляхом звернення стягнення на частину закладеного майна. Проте насправді таку можливість банк використовував тільки у випадках, коли мова йшла про боржників-громадян, які отримували позику на будівництво або капітальний ремонт свого будинку. І це зрозуміло, оскільки основними клієнтами Державного банку СРСР були підприємства, майно яких належало того ж власнику, що і майно самого Держбанку - державі, а самі складаються між банком і такими підприємствами відносини лише зовні брали товарну форму. Не дуже вірячи в можливості застави, Держбанк СРСР ввела в типове заставне зобов'язання вказівку на те, що організації-ссудополучателю відомо про кримінальну відповідальність її посадових осіб за передачу або відвантаження закладених товарно-матеріальних цінностей без одночасної заміни їх іншими на рівну або більшу суму.

У результаті, викликані практикою сумніви в доцільності використання та навіть існування такого інституту цивільного права вплинули на законодавця. Коли приймався Цивільний кодекс РРФСР 1964 р., було визнано достатнім мати в цьому кодексі тільки одинадцять статей про заставу, що, виявилося, за обсягом вчетверо менше нормативного матеріалу про заставу, що містився у раніше діяв Цивільному кодексі 1922 року. Це призвело до того, що багато питань, що виникають при використанні застави, залишилися неврегульованими.

Заставне правовідносини могло виникнути як із закону, так і з договору. В останньому випадку закон встановлював обов'язкові вимоги до змісту і форми договору. Так, для договору була запропоновані обов'язкова незмінна форма, а для застави житлових будинків, що знаходилися в сільській місцевості, була необхідна реєстрація у відповідному виконкомі.

Зміст договору повинно було включати найменування і місце проживання (місце знаходження) сторін, опис, оцінка і місце знаходження майна, що закладається, істота, розмір і строк виконання зобов'язання, забезпеченого заставою. При невиконанні зобов'язання, забезпеченого заставою, вимоги кредитора задовольнялися з вартості заставленого майна за рішенням суду, арбітражу або третейського суду.

З переходом до ринкових відносин і розвитком сфери вільного підприємництва виникла необхідність прийняття законодавчих актів, більш повно і чітко регулюють зобов'язальне право. Тому 29 травня 1992 був прийнятий Закон РФ «Про заставу в РФ». Також зазнали істотних змін норми про заставу у зв'язку з введенням в дію з 1 січня 1995 року Цивільного кодексу РФ. Нарешті, 24 червня 1997 року Державної Думою було прийнято Федеральний закон «Про іпотеку».

1.2 Поняття іпотеки

Основне призначення іпотеки полягає в забезпеченні виданих кредитів заставою нерухомого майна (іпотечне кредитування). Система іпотечного кредитування придумана в світі багато років тому. За сотні років у різних країнах сформувалася універсальна схема, за якою під іпотечним кредитом розуміється сума, що видається строком на 10-40 років під 3-15% річних. Вона, як правило, значна; у Великобританії, наприклад, величина іпотечної позики може досягати 95% вартості житла, в Бельгії, Японії і Австралії - 85-90%, у ФРН, США, Іспанії - 80%.

У більшості розвинених країн сума іпотечного кредиту обмежується розміром чистого доходу за три роки. Виняток становить лише Японія, де з-за нечуваним дорожнечі житла сума позики може бути вдвічі більше. Тому в Японії допускається, щоб кредит повністю був повернутий вже другим поколінням, тобто сином або дочкою позичальника.

За своїм економічним змістом іпотека виконує наступні функції.

По-перше, фінансового механізму створення та залучення додаткових фінансових коштів для підтримки і розвитку матеріального виробництва. По-друге, додаткового інструменту забезпечення обороту і перерозподілу майна у випадку, коли застосування інших механізмів обороту (наприклад, купівлі - продажу та приватизації) юридично неможливо або економічно недоцільно.

По-третє, інструменту створення многопорядкового, мультіпліціруемого фіктивного капіталу на основі інструменту фіктивного капіталу - заставної і похідних іпотечних цінних паперів, а також інститутів вторинного ринку іпотечних кредитів.

У самій загальній формі разіонаправленность майнових інтересів суб'єктів відносин іпотеки очевидна. Заставники зацікавлені у максималізації обсягу залучених дешевих фінансових ресурсів на одиницю оціночної вартості закладеної нерухомості. Банкіри-кредитори зацікавлені в забезпеченні повернення позикових ресурсів та максималізації прибутковості за операціями іпотечного кредитування. Суспільство в особі держави зацікавлене в розумній капіталізації національного нерухомого майна та забезпечення його оборотоздатності, у ліквідації розриву між фінансовим і виробничим капіталом, в неінфляційних механізмах підтримки виробництва, у виконанні доходної частини бюджету, в тому числі методами податкової іпотеки.

Договір іпотеки - це фактично довгострокова, часто на кілька десятків років, програма узгоджених зусиль сторін договору з досягнення взаємовигідних інтересів. Для кредитора це довгострокове отримання доходу на позичені грошові ресурси та їх повернення, гарантовані надійним забезпеченням - нерухомістю. Для позичальника-заставодавця це практично єдина можливість отримати недорогий довгостроковий інвестиційний кредит на розвиток своєї нерухомості, яка в цьому випадку, сама є забезпеченням свого розвитку.

Незважаючи на те, що Конституція Російської Федерації проголосила право приватної власності на землю, слід враховувати ту обставину, що оборот землі так само, як і зміст права всякого землекористувача, включаючи власника, в силу її особливої ​​суспільної значимості, обмежені (п. 3 ст. 129 ЦК РФ). Питання про те, які землі і в якому обсязі можуть бути предметом цивільно-правових угод, включаючи іпотеку, вирішується нормами не цивільного, а земельного права. Однак до теперішнього часу не прийнятий основоположний правовий акт земельного права - Земельний кодекс РФ. Затягування з його прийняттям викликана різними підходами наших законодавців до ролі і місця землі в цивільному обороті.

6 січня 1994 в «Російській газеті» були опубліковані «Основні положення про заставу нерухомого майна - іпотеку» (далі по тексту «Основні положення»). «Основні положення» були лише схвалені заступником Голови уряду, тому загальнообов'язкової сили не мали.

Крім того, серед нормативних актів, що регулюють заставні і, особливо, іпотечні правовідносини необхідно назвати Указ Президента РФ від 28 лютого 1996 р. № 293 «Про додаткові заходи щодо розвитку іпотечного кредитування». 11

В умовах правового вакууму цей Указ істотно розширив базу кредитування підприємницьких структур у приватному секторі економіки, запропонував вдале вирішення ряду питань, пов'язаних із своєчасним поверненням кредитів заставодавцями і захистом прав і законних інтересів заставодержателів. Сам Указ не справив революційного перевороту в області іпотечного кредитування. З точки зору змісту Указ, за рідкісним винятком, не несе в собі норм, які мають істотне значення. В основному в ньому відтворюються відомі положення цивільного законодавства. Більш того, деякі положення даного Указу вступають в протиріччя з нормами Цивільного кодексу Російської Федерації. Так, згідно з ч. 2 ст. 13 Указу, у разі укладення договору застави житлового приміщення в забезпечення кредиту, отриманого на покупку даного житлового приміщення, заставодавець та члени його сім'ї за певних умов можуть бути виселені в судовому порядку. Не потрібно глибокого аналізу, щоб зрозуміти невідповідність даної норми п. 2 ст. 292 ГК РФ. У силу викладених причин, Указ Президента РФ «Про іпотечне кредитування» не став основою для широкого розвитку іпотечного кредитування. Однак цей Указ став фактичної концептуальної базою не тільки для майбутнього Закону «Про іпотеку», але і для всього пакету проектів законів, що регулюють оборот майнових прав на нерухомість («Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», «Про оціночної діяльності в Російській Федерації »і інших) 12.

Цей указ, безсумнівно, зіграв позитивну роль у розвитку іпотеки, однак повністю закон він замінити не міг і в зв'язку з виданням указу Президента РФ від 25.01.99 № 112 13 він втратив силу.

Норми права, що регулюють відносини, що виникають у зв'язку із заставою сільськогосподарського нерухомого майна (іпотекою), містилися і містяться у нормативно-правових актах суб'єктів Федерації, що створювали правову основу для організації нової системи кредитно-фінансового забезпечення земельної та аграрної реформ, упорядкування обороту землі. Як приклад таких нормативно-правових актів суб'єктів Федерації можна привести Тимчасове Положення про іпотеку, затверджене постановою Глави адміністрації Московської області від 5 січня 1996 р., (далі Тимчасове Положення про іпотеку) і Тимчасове Положення про заставу земель сільськогосподарського призначення, затверджене постановою Саратовської обласної Думи від 28 лютого 1995 р. (далі Тимчасове Положення про заставу земель).

Показово, що обидва нормативно-правові акти зачіпають як загальні питання про договір іпотеки; забезпечення збереження майна, у тому числі і земель сільськогосподарського призначення, закладеного за договором; про перехід прав на майно та обтяження цього майна правами інших осіб, так і спеціальні питання про особливості іпотеки земельних ділянок; про звернення стягнення на земельні ділянки, закладені за договором; про реалізацію заставленого земельної ділянки, на який звернено стягнення; про організацію публічних торгів з продажу земельних ділянок 14.

Відсутність належної правової регламентації іпотеки призводило до того, що кредитування під заставу нерухомості все ж таки відбувалося, проте воно приймало химерні, часом протизаконні форми. Більшість заставних схем для фізичних осіб будувалося на основі договору купівлі-продажу квартири. Тобто перш, ніж отримати кредит, власник повинен продати свою квартиру банку і укласти з ним договір оренди з подальшим правом викупу. Після погашення кредиту житло поверталося у власність власника. При цьому мешканці обов'язково виписувалися з квартири, власник отримував 60-70% мінімальної реальної вартості житла на невеликий термін (як правило, не більше, ніж на рік, а в основному - на 3 місяці). По суті, зобов'язання банку продати квартиру назад після закінчення строку договору не рятувало господаря від ризику. Оскільки квартира повністю переоформлялася на банк, у разі його банкрутства вона могла піти на розплату з кредиторами.

Недосконалість законодавчого регулювання призводило до того, що застава нерухомості неправомірно застосовувався для приватизації державного майна. У таких випадках держпідприємства, які не підлягають приватизації, закладали свою найбільш ліквідну нерухомість під отримання кредитів. Згодом, оскільки підприємства не могли повернути кредит, вони ставали власністю кредиторів.

Певна увага іпотеці було приділено в ч. 1 ЦК РФ, прийнятої Державної Думою 21 жовтня 1994 р. і вступила в чинності 1 січня 1995 р. Так, зокрема, у ЦК дано саме визначення іпотеки, встановлені вимоги, які пред'являються до іпотеки, і деякі інші положення. Разом з тим ЦК містить відсилання до Закону «Про іпотеку» як засадничого правовому акту, що регулює іпотечні правовідносини. При цьому ДК підкреслює пріоритет норм зазначеного Закону у порівнянні з нормами ЦК (п. 2 ст. 334 ЦК РФ).

Таким чином, відсутність Закону «Про іпотеку» 15 стало серйозним гальмом розвитку іпотечного кредитування. Розроблений у середині дев'яностих років, цей Закон був прийнятий Державною Думою 24 червня 1997 і вступив в силу 22 липня 1998

Закон «Про іпотеку» не скасовує відповідних норм ЦК РФ, присвячених застави, самого Закону «Про заставу», підзаконних актів, які регулюють в тій чи іншій мірі заставні правовідносини в нашій країні. Так, в абз. 1 п. 2 ст. 79 Закону «Про іпотеку» зазначається, що з дня введення в дію Закону РФ «Про іпотеку», норми Закону РФ «Про заставу» підлягають застосуванню лише остільки, оскільки вони не суперечать Закону «Про іпотеку».

Аналогічним чином вирішується питання про співвідношення Закону «Про іпотеку», Цивільного кодексу та інших правових актів. У другому абзаці цієї ж статті зазначено, що вони застосовуються в частині, що не суперечить Закону «Про іпотеку».

Таким чином, як правильно було відзначено в літературі, правоприменитель сам повинен вирішити питання про наявність протиріч між зазначеними правовими актами, що створює певні складності на практиці. 16

Закон складається з 14 розділів, які містять 79 статей. Слід зазначити, що в тексті Закону є велика кількість відсильних норм від однієї статті до іншої і від одного пункту до іншого, що, звичайно, ускладнює його правозастосування. Крім того, Закон містить досить багато бланкетних (відсильні) норм до Цивільного кодексу Російської Федерації, Федеральним законам «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» 17, «Про виконавче провадження», нормам Земельного кодексу.

Крім цього, Закон прямо або опосередковано відсилає правоприменителя до норм договірного права Росії і, звичайно, до зобов'язальних правовідносин, які взаємопов'язані з положеннями про угоди.

Все вищесказане свідчить про велику кількість правових норм, що регулюють одне і те ж положення законодавчо-нормативного акту, що викликає протиріччя при застосуванні конкретної норми права.

Закон «Про іпотеку» містить механізм, що дозволяє громадянам Росії купувати житло в кредит і тому він має принципове значення для виходу Росії з кризи. Уряд Російської Федерації чекає наступний соціально-економічний ефект від реалізації Закону: зниження вартості кредиту для позичальників на 2-3%; підвищення ступеня надійності забезпечення кредитів, а значить, і банківських структур, що надають іпотечні кредити; більш активне залучення грошових коштів громадян в економіку країни ; збільшення обсягів житлового будівництва. 18

Незважаючи на окремі суттєві недоліки Закону «Про іпотеку», зумовлені низкою об'єктивних і суб'єктивних причин, його поява стала важливою подією в історії цивільного права Росії. Цей закон буде сприяти пожвавленню обороту нерухомості в Росії, прискоренню оборотності коштів, поліпшенню кредитування (у тому числі і за рахунок заставної), що, у свою чергу, допоможе пожвавити економіку Росії, а також полегшить правовідносини між учасниками цивільного обороту.

Істотне значення для правозастосовчої практики мало місце інформаційний лист від 9 вересня 1998 р. № С5-7/УЗ-694 «Про федеральному законі», «Про іпотеку (заставі) нерухомості», випущене Вищим Арбітражним судом РФ, 19 В інформаційному листі особливо підкреслювалося , що загальні правила про заставу, що містяться в Цивільному кодексі Російської Федерації застосовуються до відносин за договором про іпотеку у випадках, коли Федеральним законом про іпотеку не встановлено інші правила.

2. Зміст договору іпотеки

2.1 Зміст договору іпотеки та його форма

Істотними умовами договору про іпотеку є предмет іпотеки, його оцінка, істота, розмір і строк виконання зобов'язання, забезпечуваного іпотекою (п. 1 ст. 9 Закону про іпотеку). Крім того, істотною умовою цього договору є умова про те, в якої зі сторін (заставодавця або заставодержателя) перебуває закладене майно (п. 1 ст. 339 ЦК РФ). У тому випадку, якщо сторони не досягли угоди по всіх або по одному з вказаних пунктів у необхідній формі, договір вважається неукладеним в силу ст. 432 ГК РФ 20.

Предмет договору іпотеки визначається в укладається договорі шляхом зазначення його найменування, місця знаходження та опису, достатнього для ідентифікації цього предмета 21.

Об'єктом договору іпотеки може виступати майно в широкому сенсі, тобто як речі (власне майно), так і майнові права.

Нерухоме майно розрізняється по здатності бути предметом договору про іпотеку, крім того, існують законодавчі обмеження на укладення договорів іпотеки та можливість бути суб'єктом такої угоди.

Серед груп майнових об'єктів, які виступають предметами за договором про іпотеку, можна виділити наступні групи нерухомого майна:

- Нерухомі речі;

- Незавершені будівництвом нерухомі речі (до них застосовуються правила Закону про іпотеку). При цьому, якщо предметом іпотеки виступає об'єкт незавершеного будівництва, то після закінчення його будівництва іпотека зберігає свою силу та її предметом є будівля (споруда), зведена в результаті завершення будівництва 22. З прийняттям Федерального закону від 30 грудня 2004 р. № 216-ФЗ «Про внесення змін до Федерального закону« Про іпотеку (заставі нерухомості) »23 було внесено доповнення до зазначеного закону, згідно з яким передбачається, що по завершенні будівництва житлового будинку іпотека на нього не припиняється (ст. 76);

- Права орендаря за договором оренди нерухомого майна, оскільки інше не суперечить федеральному закону і суті орендних відносин (до них також застосовуються правила Закону про іпотеку).

Законодавець встановлює певні види нерухомого майна, які не можуть виступати як предмет за договором іпотеки. До такого майна віднесено:

- Нерухоме майно, вилучене з цивільного обороту (таким майном, наприклад, є космічні апарати, які можуть належати виключно Російської Федерації і ніяким іншим суб'єктам права, так само як державною власністю може бути таке нерухоме майно, як водні об'єкти, ліси, ділянки надр) ;

- Нерухоме майно, на яке у відповідності з федеральним законодавством не може бути звернено стягнення (в даний час перелік такого майна встановлено в ст. 446 ЦПК РФ, в якому з нерухомості згадується житлове приміщення (його частини), якщо для громадянина-боржника та членів його сім'ї, які спільно проживають в належному йому приміщенні, воно є єдино придатним для постійного проживання приміщенням, а також земельні ділянки, на яких розташовані зазначені об'єкти, і земельні ділянки, використання яких не пов'язано зі здійсненням громадянином-боржником підприємницької діяльності; господарські будівлі та споруди , необхідні для утримання племінного, молочного і робочої худоби, оленів, кроликів, птиці, бджіл, що використовуються для цілей, не пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності) 24;

- Не допускається укладення договорів іпотеки щодо майна, яке підлягає обов'язковій приватизації або приватизація якого заборонена. Встановлення цієї норми обумовлено необхідністю блокувати можливість передачі державного (муніципального) майна у приватну власність крім приватизаційного законодавства 25;

- Крім того, як це випливає зі змісту законодавства, не може бути предметом іпотеки самовільна споруда. Це обумовлено тим, що самовільна споруда не розглядається в якості самостійного об'єкта права. Разом з тим, якщо право власності на самовільну споруду буде визнано у судовому порядку і зареєстровано органами державної реєстрації прав на нерухомість, то самовільна споруда може виступити в ролі об'єкта договору іпотеки.

Крім того, законодавцем встановлені й певні обмеження в укладенні договорів іпотеки. До таких обмежень віднесені наступні:

- У тому випадку, якщо предметом іпотеки є таке майно, на відчуження якого необхідна згода або дозвіл іншої особи або органу, то така ж згода або дозвіл необхідний і для іпотеки цього майна (наприклад, рішення про схвалення крупної операції з нерухомим майном, що належить акціонерному суспільству, приймається відповідно до порядку, встановленого в ст. 79 Закону про АТ) 26;

- Якщо майно знаходиться у державній власності і не закріплений при цьому за господарюючим суб'єктом на праві господарського відання, то рішення про його іпотеці приймається Урядом РФ або урядом (адміністрацією) суб'єкта Російської Федерації, в залежності від того, якому державному утворенню належить це нерухоме майно. Що стосується муніципальних утворень, то, виходячи зі змісту законодавства, вони також мають право віддавати нерухоме майно в заставу (за винятком іпотеки індивідуальних та багатоквартирних житлових будинків і квартир, що знаходяться в муніципальній власності); при цьому рішення про іпотеку приймається тими органами, які уповноважені на то відповідними статутами;

- Майнове право у вигляді права оренди на нерухоме майно може бути предметом іпотеки за згодою орендодавця, якщо федеральним законодавством або договором оренди не передбачено інше. У тому ж випадку, якщо орендодавцем є не власник і не обличчя, яке володіє майном на праві господарського відання, то згода на право оренди має бути отримано не тільки в орендодавця, а й у власника орендованого майна або в особи, яка здійснює щодо даного майна право господарського ведення. З цього правила є винятки. Так, власник будинку, розташованого на земельній ділянці зі складу державних і муніципальних земель, що орендується ним на строк більше п'яти років, закладаючи одночасно за одним договором про іпотеку будівлю і права за договором оренди цієї ділянки, має право закласти ці права без згоди орендодавця, але з його повідомленням 27;

- На майно, яке перебуває у спільній сумісній власності (без визначення частки кожного з власників у праві власності), іпотека допустиме лише за наявності згоди всіх власників, даного в письмовій формі.

Судово-арбітражна практика також формулює деякі обмеження до визначення кола об'єктів, які можуть виступати як предмет іпотеки. Так, предметом іпотеки може бути:

- Окреме приміщення, права на яке як на самостійний об'єкт нерухомості зареєстровані в установленому порядку, але не частина площі такого приміщення 28;

- Частка в праві власності на спільне майно будівлі і частка у праві власності на земельну ділянку (права соарендатора такої земельної ділянки). Ці об'єкти, у разі укладення договору про іпотеку нежитлового приміщення, вважаються одночасно закладеними, якщо вони належать власникові нежитлового приміщення 29. Проте слід мати на увазі, що така іпотека здійснюється без поділу земельної ділянки та виділення з нього зазначеної частки у вигляді самостійного земельної ділянки 30;

- Договір іпотеки може бути укладений у забезпечення кількох зобов'язань, що випливають з різних договорів 31.

Заставодавцем за договором іпотеки може виступати тільки власник заставленого майна або особа, що володіє майном на праві господарського відання (п. 2 ст. 335 ДК РФ). Ця норма має імперативний характер. Закон не передбачає, щоб заставодавцем виступала особа, що володіє майном на праві оперативного управління. Особа, яка має нерухомим майном на праві оперативного управління, має право за згодою власника віддавати в заставу лише право оренди такого майна 32.

Таким чином, в якості заставодавця не можуть виступати установи або казенні підприємства. Правом виступати в ролі заставника володіють державні та муніципальні унітарні підприємства, однак, в силу п. 2 ст. 295 ГК РФ, вони мають право робити це виключно за згодою власника нерухомого майна 33. Більш того, згідно з п. 3 ст. 18 Закону про унітарних підприємствах державне або муніципальне підприємство розпоряджається нерухомим майном (втім, як і рухомим) тільки в тих межах, які не позбавляють його можливості здійснювати діяльність, цілі, предмет, види якої визначені статутом такого підприємства. Порушення цієї вимоги тягне недійсність відповідної угоди, яка в такому випадку розглядається як нікчемна.

Інститут державної реєстрації угод з нерухомістю та прав на нерухоме майно має дуже важливе значення в правовому регулюванні відносин з приводу нерухомих речей.

Оскільки іпотека є запорукою саме об'єктів нерухомості, то на цей інститут в повному обсязі поширюються вимоги статей ЦК РФ, що регулюють державну реєстрацію прав на нерухомість і угод з нею, а також Закону про держреєстрацію прав на нерухомість. Зокрема, відповідно до п. 3 ст. 339 ЦК РФ договір про іпотеку підлягає обов'язковій державній реєстрації. Дана норма має важливі юридичні наслідки. Законодавець встановив, що недотримання цього правила тягне недійсність договору (п. 4 ст. 339 ЦК РФ). Однак такий підхід до незареєстрованих договорами іпотеки з боку законодавця не зовсім точний. Мабуть, правильніше було б говорити, що такий договір вважається неукладеним, і опорою тому може бути п. 3. ст. 433 ЦК РФ, яким встановлено, що договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту такої реєстрації. До речі, правове регулювання такого різновиду, як підприємство, пішло саме з цього шляху: відповідно до п. 3 ст. 560, п. 1 ст. 564 ГК РФ договір продажу підприємства підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації, при цьому право власності на підприємство переходить до покупця з моменту державної реєстрації цього права 34.

Особливістю державної реєстрації іпотеки є те, що вона проводиться після державної реєстрації речових прав заставодавця на нерухоме майно (п. 1 ст. 29 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість). Це правило стосується і тих прав, які виникли до набуття чинності згаданого Закону й тому визнаються дійсними. Це випливає з п. 2 ст. 6 цього Закону, що передбачає, що державна реєстрація виникло до впровадження Закону права на об'єкт нерухомого майна проводиться при державній реєстрації виникли після введення в дію цього Закону переходу даного права, його обмеження (обтяження) або вчинення правочину з об'єктом нерухомого майна 35. Недотримання форми і правила про державну реєстрацію тягне нікчемність договору іпотеки, що підтверджує судова практика.

Так, Товариство з обмеженою відповідальністю «Електра» (далі - позивач) звернулося в Арбітражний суд Волгоградської області з позовом до Закритому акціонерному товариству «АКБ« Експрес-Волга »(далі - перший відповідач), Товариству з обмеженою відповідальністю« Волгоградське відділення «Регіон» АвеД «Бам-Актив" про визнання договору застави майна № 103/30 від 25.04.2003 в частині передачі 1 / 2 частки кабельної траси електропостачанні недійсним та застосування складається з чотирьох кабельних ліній на напругу 10 кВ, протяжністю 1290 м підземної прокладки ЦРП 10 до ГПП 110/35-10, глибина закладення 0,7 м, марка кабелю ААБл перетин 185х3 в цій частині наслідків недійсності правочину. Згодом позивач змінив предмет позову відповідно до ст. 49 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації і просив визнати договір застави від 25.04.2003 № 103/30 повністю.

У справі відсутній доказ державної реєстрації договору застави відповідно до ФЗ «Про заставу», неукладений договір не породжує передбачених їм цивільних прав та обов'язків в силу ст. 8 Цивільного кодексу Російської Федерації. Дійсний договір купівлі-продажу від 27.08.2001 суду не представлявся. Не може вважатися доведеним факт, який підтверджується тільки копією документа, якщо в суді немає оригіналу документа, а його копії не тотожні між собою. Умов договору застави суд об'єктивної оцінки не дав. ЗАТ «АКБ« Експрес-Волга »достовірних доказів, що встановлюють наявність права власності за договором застави на кабельну трасу, суду не представило. Постанова Федерального арбітражного суду Поволзької округу від 28.02.2006 у справі № А12-16637/05-С37 не має преюдиціальне значення для спору у даній справі. Договір застави від 25.04.2003 є недійсним 36.

Законодавець відмовився від вимоги про обов'язкове нотаріальне посвідчення договору про іпотеку. Це спростило процедуру укладання відповідних договорів і виникнення іпотечного права. Єдиною операцією в контексті іпотечних відносин, до якої ставиться вимога про її нотаріальному посвідченні, є угода між заставодавцем і заставодержателем про задоволення вимог заставодержателя за рахунок майна, закладеного за договором про іпотеку, без звернення до суду. Така угода може бути укладена лише після виникнення підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки (п. 1 ст. 55 Закону про іпотеку).

2.2 Укладання договору іпотеки та його державна реєстрація

Іпотека може виникнути в силу закону, договору, із заподіяння шкоди.

Прикладом іпотеки, яка виникає в силу закону, можна вважати заставу, що виникає на нерухомість, передану під виплату ренти. Таке право одержувач ренти набуває чинності самого факту відчуження майна платнику ренти. Як випливає з п. 1 ст. 587 ГК РФ при передачі під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна одержувач ренти в забезпечення зобов'язання платника ренти набуває право застави на це майно. «Заставу в даному випадку не тільки забезпечує право одержувача ренти у разі невиконання зобов'язання контрагентом задовольнити свої вимоги з вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами (ст. 334 ЦК РФ), а й зобов'язує платника ренти, у якої знаходиться майно, до вжиття необхідних заходів його схоронності (ст. ст. 345, 346 ДК РФ). 37

Що стосується заподіяння шкоди, то в цьому випадку за рішенням суду на нерухоме майно заподіювача шкоди може бути накладено обтяження у вигляді іпотеки (ст. 2 Закону «Про іпотеку»).

Однак найбільш поширеним підставою виникнення іпотеки є договір.

Іпотека може бути встановлена ​​в забезпечення зобов'язання за кредитним договором, за договором позики або іншого зобов'язання, заснованого на купівлі-продажу, оренді, підряді або будь-якому іншому договорі. У переважній більшості випадків іпотека забезпечує виконання зобов'язань, що випливають з кредитного договору.

Умови про іпотеку можуть бути включені безпосередньо до договору, з якого виникає забезпечене заставою зобов'язання. Приміром, у договорі банківського кредиту вказується, що забезпечення своєчасного повернення основної суми боргу і відсотків по ньому гарантується іпотекою.

Договір про іпотеку може бути і самостійним, тобто окремим по відношенню до договору, за яким виникає забезпечене заставою зобов'язання.

Поняття договору іпотеки законодавчо сформульоване в п. 1 ст. 1 ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)»: «За договором про заставу нерухомого майна (договору про іпотеку) одна сторона-заставодержатель, який є кредитором за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника за цим зобов'язанням з вартості закладеного нерухомого майна іншого боку - заставодавця переважно перед іншими кредиторами заставника, за вилученнями, встановленими федеральним законом ».

Застава нерухомості буде вважатися дійсним, якщо відповідно до п. 1 ст. 9 ФЗ «Про іпотеку» в договорі будуть міститися такі обов'язкові умови: предмет іпотеки, його оцінка, істота, розмір і строк виконання зобов'язання, забезпечуваного іпотекою.

Предметом іпотеки може бути нерухоме майно, назване у п. I ст. 130 ЦК РФ і ст. Закону «Про іпотеку», права на які зареєстровані у встановленому законом порядку. До нього відносяться:

- Земельні ділянки, крім зазначених у ст. 63 Закону;

- Підприємства, будівлі споруди, інше нерухоме майно, яке використовується у підприємницькій діяльності;

- Житлові будинки, квартири та їх частини, що складаються з однієї або декількох, але ізольованих кімнат;

- Дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення;

- Повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.

Вся нерухомість, безпосередньо пов'язана з землею, може бути предметом іпотеки при дотриманні правил, передбачених ст. 69 Закону («Іпотека підприємств, будівель або споруд із земельною ділянкою, на якому вони перебувають»).

Правила про іпотеку мають застосовуватися і до застави незавершеного будівництвом нерухомого майна, яке зводиться на земельній ділянці, відведеній на будівництво в установленому законодавством України порядку (п. 2 ст. 5 Закону «Про іпотеку»). Це положення, зокрема, робить можливим забезпечення кредитних договорів, що укладаються з метою фінансування будівництва яких-небудь об'єктів шляхом передачі в іпотеку зазначених об'єктів, а також договорів банківської позики під індивідуальне житлове будівництво 38.

Слід звернути увагу на слова «відведеному для будівництва в установленому законодавством України порядку». Відомо, що земельні ділянки можуть відводитися не обов'язково для будівництва (наприклад, для сільськогосподарського виробництва). Тому, якщо власник такої ділянки почне на ньому будівництво, то закласти об'єкт незавершеного будівництва буде неможливо.

У разі неповернення позики і несплати відсотків, стягнення може бути звернено на збудований ссудополучателем житловий будинок. Нерухоме майно вважається закладеним разом з приладдям як єдине ціле, якщо інше не передбачено договором. Не може бути самостійним предметом іпотеки частина майна, яке неможливо розділити в натурі без зміни його призначення (неподільна річ).

Разом з тим Закон «Про іпотеку» нічого не говорить про так званої сукупної іпотеці, при якій одне і те ж вимога забезпечується декількома видами нерухомого майна одночасно. Аналіз закону про іпотеку показує, що прямих заборон мати подібний договір Закон про іпотеку не містить, однак представляється, що процедура його укладення має бути регламентована більш докладно.

Закон про іпотеку не передбачає можливості поширення іпотеки на майно, яке заставодавець набуде в майбутньому. Це суперечить п. 6 ст. 340 ГК РФ, проте, як вже було зазначено, норми Закону «Про іпотеку» мають пріоритет по відношенню до норм ГК РФ. Наявність подібної ситуації обумовлена ​​тим, що відповідно до п. 1 ст. 5 Закону «Про іпотеку» предметом іпотеки може бути тільки нерухоме майно, права на яке зареєстровані в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно. А оскільки, зареєструвати права на майбутнє нерухоме майно неможливо, то відповідно не можна укласти і договір іпотеки. Разом з тим представляється, що ця проблема носить швидше технічний характер і її можна було б вирішити шляхом прийняття відповідної норми, що встановлює порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно, яке виникне у заставодавця в майбутньому.

Положення про іпотеку нерухомого майна застосовуються відповідно до застави прав орендаря за договором оренди нерухомого майна, якщо інше не передбачено Федеральним законом і не суперечить суті орендних відносин. Право оренди може бути предметом іпотеки лише за згодою орендодавця. Крім цього, потрібна згода власника орендованого майна або особи, що володіє ним на праві господарського відання, якщо законом або договором забороняється відчуження права оренди без їх згоди.

Тут є певне протиріччя з ГК РФ, який допускає заставу та інших майнових прав (за винятком тих, які мають суворо особистий характер) (п. 1 ст. 336 ДК РФ). Однак, як вже було сказано, норми Закону «Про іпотеку» мають пріоритет по відношенню до норм ГК РФ.

Видається, що перелік прав, які можуть бути предметом іпотеки, слід розширити. Це обумовлено тим, що у відповідності зі сформованою практикою земельні ділянки, один з найбільш поширених у нас видів нерухомості, надавалися на підставі не тільки права оренди, а й інших прав (безоплатного користування, довічного успадкованого володіння). Тому обмежувати власників таких ділянок по заставі зазначених прав було б неправильно.

Предмет іпотеки визначається в договорі зазначенням його найменування, місця знаходження і достатнім для ідентифікації цього предмета описом (п. 2 ст. 9 Закону «Про іпотеку»), а саме: індивідуальні якісні і кількісні характеристики. Як було зазначено в інформаційному листі Президії ВАС РФ «Огляд практики розгляду спорів, пов'язаних із застосуванням арбітражними судами норм ЦК РФ про заставу» від 15 січня 1998 р. № 26 39 при відсутності в договорі про заставу відомостей, індивідуально визначають закладене майно, договір про заставі не може вважатися укладеним.

Оцінка предмета іпотеки визначається відповідно до законодавства Російської Федерації за згодою заставодавця з заставоутримувачем з дотриманням при іпотеці земельної ділянки умови, що оцінка ділянки не може бути встановлена ​​в договорі нижче його нормативної ціни. При цьому до договору про іпотеку, у відповідності зі ст. 67 Закону «Про іпотеку» повинна бути додана в якості обов'язкового додатку копія плану (креслення кордонів) цієї ділянки, видана відповідним комітетом по земельних ресурсах і землевпорядкування.

Основи регулювання оціночної діяльності щодо об'єктів оцінки в цілях угод з ними визначаються Федеральним законом від 29.09.1998 р. № 135-ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації». 40 Так, у ст. 8 Закону передбачена обов'язковість проведення оцінки об'єктів, що належать Російській Федерації, її суб'єктам господарювання чи муніципальних утворень при їх використанні як предмета застави, а також при іпотечному кредитуванні фізичних та юридичних осіб у випадках виникнення спорів про величину вартості предмета іпотеки.

Не можна не звернути уваги на неточність формулювання ч. 3 п. 3 ст. 9 Закону Російської Федерації «Про іпотеку», яка визначає можливість проведення оцінки предмета іпотеки тільки незалежної професійної організацією. Але, згідно зі ст. 4 Закону Російської Федерації «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» оцінювачами можуть бути як юридичні, так і фізичні особи (індивідуальні підприємці).

У силу цього випливає, на думку автора, ч. 3 п. 3 ст. 9 Закону «Про іпотеку» викласти в такій редакції: «Сторони договору про іпотеку можуть доручити оцінку предмета іпотеки незалежного оцінювача».

Якщо предметом іпотеки є будівлі чи споруди, то їх іпотека допускається тільки з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля або споруда, якої частини цієї ділянки, функціонально забезпечує закладається об'єкт, або належить заставодавцю права оренди ділянки або її відповідної частини. Це положення п. 45 постанови Пленуму Верховного Суду Російської Федерації і Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 1 липня 1996 р. № 6 / 8 було відтворено у ст. 69 Закону «Про іпотеку». Таким же шляхом іде і судова практика. Так, арбітражним судом було розглянуто і задоволено позов акціонерного товариства до комерційного банку про визнання недійсним договору про заставу нежитлового одноповерхового будови. Позов був мотивований тим, що при укладенні договору про заставу будівлі сторонами не вирішене питання про іпотеку земельної ділянки, на якому перебувало будова, в той час як заставодавець був орендарем даної земельної ділянки. 41

Слід зазначити, що Закон «Про іпотеку» розширив перелік об'єктів, що не підлягають іпотеці, в порівнянні з раніше діючим законодавством. Так, крім заборони іпотеки майна, вилученого з обороту, майна, на яке у відповідності з федеральним законом не може бути звернено стягнення, а також майна, щодо якого в установленому федеральним законом порядку передбачена обов'язкова приватизація або приватизація якого заборонена (вказані вилучення були передбачені і раніше діючим указом Президента РФ «Про додаткові заходи щодо розвитку іпотечного кредитування») додалося заборона іпотеки земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, а також сільськогосподарських угідь зі складу земель сільськогосподарських організацій, селянських (фермерських) господарств та польових земельних ділянок особистих підсобних господарств . Крім того, не допускається іпотека частини земельної ділянки, площа якого менше мінімального розміру, встановленого нормативними актами суб'єктів Російської Федерації і нормативними актами органів місцевого самоврядування для земель різного цільового призначення і дозволеного використання.

Сторонами заставного правовідносини є заставодавець і заставодержатель. «Особа, що віддає свою річ у забезпечення зобов'язання, називається заставодавцем. Особа, яка бере чужу річ у заставу свого права вимоги, носить назву заставодержателя »42 (це назва збереглася для суб'єктів усіх видів застави з того часу, коли предмет застави обов'язково передавався в руки особи, чиє право вимоги забезпечується). Зміст заставного зобов'язання становлять права та обов'язки сторін.

Відповідно до п. 1 ст. 1 Закону «Про іпотеку» заставоутримувачем є кредитор за забезпеченим іпотекою зобов'язанням. На думку А.А. Вишневського «збіг в одній особі кредитора за основним зобов'язанням, забезпеченим заставою і заставодержателя витікає з самої конструкції застави як способу забезпечення виконання зобов'язання». 43

Законом допускається іпотека майна, що належить заставодавцю на праві власності або на праві господарського відання. У тих випадках, коли предметом іпотеки є майно, для відчуження якого потрібна згода або дозвіл іншої особи або органу, така згода або дозвіл необхідно для іпотеки цього майна. Наприклад, нерухоме майно, закріплене за державним, муніципальним унітарним підприємством на праві господарського ведення, може бути передано в заставу тільки за згодою власника.

Заставодавцем за російським законодавством можуть бути як фізичні, так і юридичні особи, і в якості заставодавця майна виступає сам боржник за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, або особа, не використовується у цьому зобов'язанні (третя особа). Однак незалежно від того, хто є заставодавцем, віддавати в заставу речі можуть тільки ті, хто має право відчужувати їх за допомогою продажу, так як в заставному праві міститься можливість продажу предмета іпотеки. Тому заставодавцем може бути за загальним правилом тільки власник і інші особи, які мають право розпорядження належним їм майном (суб'єкт права господарського відання).

Слід мати на увазі, що коли в якості заставодавця виступає акціонерне товариство (або інше господарське товариство), то в його статуті може бути зафіксовано, що рішення про заставу нерухомості, що належить акціонерному товариству, можуть прийняти, або рада директорів акціонерного товариства, або загальні збори акціонерів (аналогічні обмеження можуть бути встановлені в установчих документах та інших господарських товариств), тому договори про іпотеку, підписані тільки генеральним директором акціонерного товариства, можуть бути визнані недійсними на підставі ст. 174 та 167 ЦК РФ.

Однак згідно з п. 7 постанови Пленуму ВАС РФ від 14 травня 1998 р. № 9 «Про деякі питання застосування ст. 174 ЦК РФ при реалізації органами юридичних осіб повноважень на укладення угод »44 особа, в інтересах якої встановлено обмеження, має право згодом схвалити угоду, зроблену з вадами, встановленими у ст. 174 ЦК РФ. У цьому випадку слід застосовувати п. 2 ст. 183 ДК РФ за аналогією закону. Схваленням угоди може бути визнаний зокрема факт прийняття позивачем (в тому числі уповноваженим органом юридичної особи) виконання за оспорюваної угоди. Підстави для визнання такої угоди недійсною за ст. 174 ЦК РФ в такому випадку відсутні.

Але недостатньо бути власником або володіти майном на праві господарського ведення, щоб бути право закласти свою річ. Якщо заставодавцем є фізична особа, він повинен мати дієздатністю або бути емансиповані (ст. 27 ЦК РФ). Відповідно до цивільного законодавства встановлено певний коло обмежень для власників, які можуть бути заставодавцями:

неповнолітні або неемансіпірованние особи можуть закладати своє майно тільки «з письмової згоди своїх законних представників - батьків, усиновителів або піклувальників»;

- Громадяни, які внаслідок психічного розладу визнані недієздатними, не можуть виступати в якості заставодавця (від їх імені угоди робить їх опікун);

- Громадянин, обмежено дієздатний внаслідок зловживання спиртними напоями або наркотичними засобами і ставить тим самим свою сім'ю в тяжке матеріальне становище, може виступати в якості заставодавця лише за згодою піклувальника (ч. 3 п. 1 ст. 30 ГК РФ).

Державне або муніципальне унітарне підприємство, якому майно належить на праві господарського ведення, може стати заставодавцем за договором іпотеки лише за згодою власника (ч. 1 п. 2 ст. 295 ГК РФ). Законодавством допускається іпотека майна, що знаходиться у спільній сумісній або у спільній частковій власності (ст. 7 Закону «Про іпотеку»). При цьому учасник спільної часткової власності може закласти свою частку в праві спільної власності без згоди інших власників.

Що стосується спільної сумісної власності, то іпотека на майно, що перебуває у спільній сумісній власності може бути встановлена ​​за наявності письмової згоди на це всіх власників, якщо федеральним законом не встановлено інше. В останньому випадку мова йде, перш за все, про основну різновиди спільної власності - власності подружжя на спільно нажите майно. Відповідно до п. 3 ст. 35 Сімейного кодексу РФ для здійснення одним з подружжя угоди за розпорядженням нерухомістю необхідно отримати нотаріально завірена згода другого з подружжя.

Іпотека забезпечує сплату заставодержателю боргу за забезпеченим нею зобов'язанням повністю або в частині, передбаченій договором про іпотеку. Іпотека, встановлена ​​в забезпечення виконання кредитного договору або договору позики з умовою виплати відсотків, забезпечує також сплату кредиторові (позикодавцю) належних йому відсотків за користування кредитом (позиковими засобами).

Іпотека забезпечує вимоги заставодержателя в тому обсязі, який вони мають до моменту задоволення за рахунок заставленого майна, якщо договором не передбачено інше. Зокрема, забезпечуються вимоги:

відшкодування збитків та / або в якості неустойки (штрафу, пені) неналежного виконання основного зобов'язання;

у вигляді відсотків за неправомірне користування чужими коштами, передбачених забезпечених іпотекою зобов'язанням або федеральним законом;

у відшкодування судових витрат та інших витрат, викликаних зверненням стягнення на заставлене майно;

на відшкодування витрат з реалізації заставленого майна (п. 1 ст. 3 Закону «Про іпотеку»). Зобов'язання боржника перед заставодержателем в частині, що перевищує зазначену в договорі загальну тверду суму вимог заставодержателя, забезпечених нею, не вважаються забезпеченими іпотекою, за винятком вимог, заснованих на відшкодування судових витрат та інших витрат, викликаних зверненням стягнення на заставлене майно, відшкодування витрат з реалізації заставленого майна (п. 3 ст. 3 Закону «Про іпотеку»).

Закон передбачає, що іпотекою можуть бути забезпечені також і інші додаткові витрати заставодержателя (витрати на утримання та / або охорону закладеного майна, на погашення заборгованості заставодавця по зв'язаних з цим майном податках, зборах або комунальними платежами (ст. 4 Закону «Про іпотеку») .

При укладенні договору про іпотеку заставодавець зобов'язаний у письмовій формі попередити заставодержателя про всі відомі йому на момент державної реєстрації договору права третіх осіб на предмет іпотеки (права застави, довічного користування, оренди, сервітути та інші права). Це положення закріплене в ст. 12 Закону «Про іпотеку». Невиконання цього обов'язку дає заставодержателю право вимагати дострокового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання або зміни умов договору про іпотеку 45.

Крім перерахованих вище істотних умов договору застави нерухомості (ст. 339 ЦК РФ), в договорі про іпотеку мають міститися вказівки на право, в силу якого майно, що є предметом іпотеки, належить заставодавцю, і на орган державної реєстрації прав на нерухоме майно, яка зареєструвала це право заставника (ч. 2 п. 2 ст. 9 Закону «Про іпотеку»).

Ст. 10 Закону «Про іпотеку» передбачає, що договір про іпотеку повинен бути нотаріально посвідчений і підлягає державній реєстрації. Недотримання правил про нотаріальне посвідчення та державної реєстрації договору тягне його недійсність. Такий договір вважається нікчемним.

Відповідно до Основ законодавства РФ про нотаріат 46 правом посвідчення договорів про заставу мають нотаріуси, які працюють в державних нотаріальних конторах, нотаріуси, які займаються приватною практикою, посадові особи консульських установ, які вправі засвідчувати договори про відчуження нерухомого майна, що знаходиться за межами Російської Федерації. Тим не менше, В. Витрянский вважає, що «введення державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з нерухомістю робить зайвим нотаріальне посвідчення». 47

Коли угода про іпотеку включено до кредитної чи інший договір, в якому міститься забезпечує іпотекою зобов'язання, що стосується форми та державної реєстрації такого договору необхідно дотримати вимоги, передбачені для договору про іпотеку. При вказівці в цьому договорі на те, що права заставодержателя засвідчуються заставної, разом з таким договором нотаріусу повинна бути представлена ​​і заставна. На ній він робить відмітку про час і місце нотаріального посвідчення договору про іпотеку, нумерує і скріплює печаткою листи заставної відповідно до закону (п. 4 ст. 10 Закону «Про іпотеку»).

Прикладом застосування правила про необхідність дотримання нотаріальної форми і державної реєстрації може служити Постанова Ппрезідіума ВАС РФ № 3132/96 від 27 травня 1997 року 48. 2 Волгодонський центральний комерційний банк звернувся до Арбітражного суду Ростовської області з позовом до АТВТ «Співдружність» про визнання договору про заставу майна, укладеного сторонами у забезпечення повернення грошових коштів, отриманих АТ за кредитними договорами, дійсною угодою. Рішенням суду позов було задоволено. В апеляційному та касаційному порядку рішення не перевірялося. У протесті пропонувалося рішення скасувати як прийняте за недостатньо дослідженим обставинам, справу направити на новий розгляд. Президія зазначив, що рішення потрібно скасувати і в позові відмовити з таких підстав. Між сторонами у забезпечення ряду кредитних договорів укладено договір про заставу майна, предметом якого є автомобіль і нерухоме майно. Як з'ясувалося при розгляді матеріалів справи, договір про заставу майна нотаріально не був засвідчений, не дотримано сторонами і вимога про його державну реєстрацію. З огляду на ст. 165 ЦК РФ і ст. 12 Закону «Про заставу», спірний договір про заставу, основні об'єкти якого - нерухоме майно, у зв'язку з недотриманням нотаріальної форми і вимоги про його державної реєстрації є недійсною (незначною) угодою. Отже, у суду не було правових підстав для задоволення вимог позивача.

Для нотаріального посвідчення сторони повинні представити документи, що свідчать про наявність тих прав на нерухомість, які дозволяють її закласти, і про наявність документів, що засвідчують права самих осіб на вчинення іпотечної угоди. Крім того, повинна бути представлена ​​технічна документація органів технічної інвентаризації на закладається об'єкт.

Процедура державної реєстрації в даний час регулюється, в основному, Законом РФ № 122 від 21 липня 1998 року «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». Необхідно відзначити, що справжній закон виключає з кола об'єктів нерухомість, права на яку підлягають державній реєстрації в єдиному державному реєстрі, повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Що послужило підставою для такого рішення законодавця? Можливо, відповідь на це питання міститься в п. 2 ст. 131 ЦК РФ, відповідно до якого, поряд з державною реєстрацією, може здійснюватися спеціальна реєстрація. Чи розумно це з точки зору захисту прав кредитора-заставоутримувача? Важко припустити, що якесь обличчя надає в заставу космічний об'єкт. Але в даний час можливий заставу, наприклад, морського судна в забезпечення великого кредиту. Наявність декількох реєстрів зробить скрутним для кредитора, який зазвичай той недосвідчений в юридичних питаннях, можливість звернення для реєстрації до відповідного органу.

Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» визначає державну реєстрацію іпотеки як юридичний акт визнання та підтвердження державою обтяження на нерухоме майно (п. 1 ст. 2). Як було зазначено у літературі, «відповідно до цього закону значення державної реєстрації прав на нерухомість і угод з нею полягає в тому, що вона являє собою акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження, переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного Кодексом РФ; є єдиним доказом існування зареєстрованого права; проводиться на всій території Росії за встановленою зазначеним Законом системі записів про права на кожен об'єкт нерухомості в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним; дату державної реєстрації прав відносить на день внесення у відповідних записів до Єдиного державного реєстру прав; здійснюється за місцем знаходження нерухомого майна в межах реєстраційного округу ». 49

Відповідно тільки з моменту державної реєстрації виникає заставне право на нерухоме майно, і тільки державна реєстрація іпотеки є єдиним доказом її існування. Але, оскільки заставне право є акцесорних, то і момент виникнення іпотеки буде залежати від моменту виникнення основного зобов'язання. У тому випадку, якщо договір про іпотеку буде оформлений належним чином, але основне зобов'язання ще не діє, заставне правовідношення з'являється з моменту виникнення забезпечуваного зобов'язання 50.

У Законі «Про іпотеку» реєстрації іпотеки відведена глава IV «Державна реєстрація іпотеки". Однак, на думку автора, норми даної глави, як і її назва, повинні бути відредаговані відповідно до чинного Федеральним законом «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». Оскільки цей закон прийнятий раніше Федерального закону «Про іпотеку», відповідно положення більш пізнього нормативного акта викладаються з урахуванням особливостей регульованого об'єкта, але на підставі положень більш раннього, рівного йому по силі нормативного акту. На підставі цього глава IV Федерального закону «Про іпотеку» повинна бути названа наступним чином: «Особливості державної реєстрації іпотеки".

Статтю 19 Федерального закону «Про іпотеку» слід викласти в такій редакції: «Стаття 19. Основні положення про державну реєстрацію іпотеки.

Державна реєстрація іпотеки здійснюється у порядку, встановленому Федеральним законом «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» з урахуванням особливостей, встановлених цим законом ».

При заставі нерухомості в договорі звичайно передбачається покладання на одну із сторін обов'язки застрахувати заставлене майно. Відповідно до ст. 31 Закону «Про іпотеку» страхування майна, закладеного за договором про іпотеку, здійснюється відповідно до умов цього договору. Якщо в договорі відсутні умови про страхування закладеного майна, заставодавець зобов'язаний застрахувати за свій рахунок це майно у повній вартості від ризиків втрати і пошкодження, а якщо повна вартість майна перевищує розмір забезпеченого іпотекою зобов'язання - на суму, не нижче суми цього зобов'язання. При цьому заставодержатель має право на задоволення своєї вимоги за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, безпосередньо із страхового відшкодування за втрату або пошкодження заставленого майна незалежно від того, на чию користь воно застраховано 51. Ця вимога підлягає задоволенню незалежно від того, на чию користь здійснено страхування (за винятками, встановленими федеральним законом). Заставодержатель позбавляється права на задоволення своєї вимоги з страхового відшкодування, якщо втрата або пошкодження майна сталися з причин, за які він відповідає.

2.2 Суб'єкти договору іпотеки, їх взаємні права та обов'язки

Нерухомість має високу ринкову вартість, яка в меншій мірі піддається непередбачуваним коливанням «ринкової стихії». Нерідко лише загроза звернення стягнення за боргами на нерухоме майно стає хорошим стимулом, що спонукає боржника-заставника до виконання взятих на себе зобов'язань.

Звертаючись до питання про суб'єктів договору іпотеки, відзначимо, що заставодавцем, так само як і заставодержателем, може бути фізична, юридична особа або держава. Чинне російське законодавство не містить обмежень щодо суб'єктного складу заставного правовідносини. Суб'єктами заставного правовідносини можуть бути фізичні та юридичні особи, державні та адміністративно-територіальні утворення, які мають цивільну правосуб'єктність. Питання про правоздатності та дієздатності громадян, про правосуб'єктності юридичних осіб, а також про можливості держави бути учасниками цивільно-правових відносин, пов'язаних з іпотекою, має бути вирішено, на наш погляд, виходячи з критеріїв, що визначають можливість їх участі у відносинах по заставі.

Самостійно здобувати і здійснювати права, а також створювати для себе і виконувати обов'язки заставодавця і заставодержателя можуть тільки дієздатні особи. Від імені малолітніх, тобто осіб у віці до 14 років, та осіб, визнаних недієздатними, здійснюють заставні операції їх батьки, усиновителі та опікуни (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 29 ЦК). Неповнолітні у віці від 14 до 18 років можуть передавати належне їм нерухоме майно в іпотеку самостійно з письмової згоди своїх законних представників - батьків, усиновителів і опікунів. Якщо неповнолітній передає нерухомість в іпотеку без згоди зазначених осіб, то така угода дійсна лише при подальшому письмовому схвалення її батьками, усиновителями або опікунами.

Дієздатні громадяни можуть бути заставоутримувачем будь-якого майна, що знаходиться в цивільному обороті. Однак п. 2 ст. 58 ФЗ «Про іпотеку» визначає, що протягом 10 днів після оголошення прилюдних торгів не відбувся заставодержатель має право за угодою із заставодавцем придбати закладене майно за його початковій продажною ціною на публічних торгах і зарахувати в рахунок покупної ціни свої вимоги, забезпечені іпотекою цього майна. Тобто можна сказати про те, що заставодержатель - потенційний власник, проте можливість придбання закладеного майна заставодержателем обмежується обсягом правоздатності громадян і спеціальної правоздатності юридичних осіб.

Відповідно до ч. 2 ст. 335 ДК РФ заставником речі може бути її власник або особа, яка має на неї право господарського ведення (а також ст. 6 ФЗ «Про іпотеку»). ГК РФ (п. 1 ст. 335) визначає, що заставодавцем може бути як сам боржник, так і третя особа. Включення зазначеного правила у ЦК значно розширює сферу іпотечного кредитування, тому що ті особи, які не мають у своєму розпорядженні нерухомістю, не позбавляються можливості отримати кредит, якщо інші особи, які мають у власності відповідне нерухоме майно, виступлять заставодавцями в забезпечення виконання зобов'язань таких осіб. Серед юридичних осіб - заставодержателів за іпотечними договорами помітно виділяються кредитні установи. Надають іпотечний кредит, як правило, банки, які виступають суб'єктами договірних відносин по іпотеці. Такими банками є іпотечні банки. Іпотечні банки мають в економіці подвійне значення: як соціальні інститути, що забезпечують довгострокові кредити, і як емітенти заставних листів, що є найбільш захищеним засобом вкладення капіталу і приносять відсотки.

Заставодержателем може бути тільки кредитор у зобов'язанні, забезпеченому іпотекою. Цивільний кодекс РФ вперше ввів норму про те, що якщо заставодавець виконає вимогу заставодержателя, що випливає з основного зобов'язання, то права заставодержателя до боржника переходять до заставодавця в силу закону (ст. 387 ЦК). При цьому діють правила про цесії. Раніше така норма була відсутня у законодавстві.

З моменту виникнення заставного правовідносини заставодержатель і заставодавець наділяються взаємними правами та обов'язками, які виступають в якості правових засобів досягнення забезпечувальної мети, притаманною заставним правовідносин. Суб'єктивне право, як зазначено в літературі, є юридичним засобом задоволення інтересів уповноваженої особи. Ту ж функцію виконує і правовий обов'язок з тією відмінністю, що виконання обов'язку призводить безпосередньо до задоволення не власних інтересів її носія, а інтересів інших осіб.

У заставному правовідношенні інтерес уповноваженої особи - заставодержателя полягає в тому, щоб забезпечити належне виконання боржником зобов'язання, а в разі невиконання - отримати задоволення за рахунок вартості предмета застави. Завдання заставного права зводиться до того, щоб «зберегти предмет застави до того часу, коли борг буде підлягати задоволенню, і зробити майбутнє задоволення боргу незалежним від можливості пред'явлення до боржника ще яких-небудь вимог». Права та обов'язки сторін заставного правовідносини спрямовані на виконання зазначеного завдання. Їх обсяг розрізняється залежно від виду застави та стадії розвитку заставного зобов'язання.

Права та обов'язки заставодержателя є засобом, за допомогою якого забезпечується виконання заставним зобов'язанням притаманних йому функцій. Надані заставодержателю права спрямовані на задоволення його інтересів, які складаються в належному виконанні боржником забезпеченого заставою зобов'язання, а в разі невиконання - у можливості отримати суму боргу за рахунок вартості предмета застави. Призначення покладених на заставодержателя обов'язків полягає в тому, щоб встановити такі рамки належної поведінки, які виключали б можливість порушення інтересів заставодавця. Зміст прав і обов'язків заставника зумовлюється забезпечувальної метою заставного правовідносини. Основне призначення обов'язків, покладених на заставодавця, полягає в тому, щоб, з одного боку, забезпечити збереження і цінність предмета застави на всьому протязі існування застави і зробити реальним можливе задоволення вимог заставодержателя, а з іншого боку, стимулювати до належного виконання забезпеченого заставою зобов'язання.

Заставодавець зобов'язаний:

- Страхувати заставлене майно у повній його вартості;

- Негайно повідомляти заставоутримувача про виникнення загрози втрати або пошкодження заставленого майна (ст. 343 ГК РФ);

- Повідомляти кожному наступному заставодержателю відомості про всіх попередніх застави цього майна і відповідати за збитки, завдані заставодержателям невиконанням цього обов'язку (ст. 342 ГК РФ);

- Заставодавець несе ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження заставленого майна, якщо інше не передбачено договором про заставу (ст. 344 ДК РФ);

- У разі пред'явлення до заставодавця іншими особами вимог про визнання за ними права власності або інших прав на закладене майно, про його вилучення (витребування) або про обтяження зазначеного майна або інших вимог, задоволення яких може спричинити зменшення вартості або погіршення цього майна, заставодавець зобов'язаний негайно повідомити про це заставодержателя, якщо він йому відомий. При пред'явленні до заставодавця відповідного позову в суді, арбітражному суді або третейському суді він повинен залучити такого заставодержателя до участі у справі (п. 1 ст. 33 ФЗ «Про іпотеку»);

- Пункт 2 ст. 33 ФЗ «Про іпотеку» передбачає, що у вказаних вище випадках заставодавець повинен використовувати відповідні зобов'язаннями способи захисту своїх прав на закладене майно, передбачені ст. 12 ГК РФ;

- Закон покладає на заставодавця обов'язок повідомляти кожному майбутньому контрагенту про всіх попередніх заставах, а також істота, розмір і термін забезпечених цими іпотеками зобов'язань (п. 1 ст. 44 ФЗ «Про іпотеку»);

- Заставодавець, уклавши наступний договір про іпотеку, повинен негайно повідомити про це заставодержателів по наступним іпотеках.

Заставодавець має право:

- Користуватися предметом застави відповідно до його призначення, у тому числі отримувати з нього плоди та доходи, якщо інше не передбачено договором і не випливає із суті застави;

- Відчужувати предмет застави, передавати його в оренду або безоплатне користування іншій особі або іншим чином розпоряджатися ним лише за згодою заставодержателя, якщо інше не передбачено законом або договором і не випливає із суті застави;

- Заповідати заставлене майно (ст. 346 ДК ГФ). Умови договору про іпотеку або іншої угоди, що обмежують це право заставодавця, є нікчемною;

- У будь-який час до продажу предмета застави припинити на нього звернення стягнення та її реалізацію, виконавши забезпечене заставою зобов'язання (п. 7 ст. 350 ДК РФ);

- В розумний строк відновити предмет застави або замінити його іншим рівноцінним майном, якщо договором не передбачено інше (п. 2 ст. 345 ЦК РФ);

- У разі звернення стягнення на заставлене майно - земельна ділянка - зберігає право обмеженого користування тією частиною, яка необхідна для використання будівлі або споруди відповідно до його призначення (п. 4 ст. 340 ГК РФ);

- Якщо інше не передбачено Законом «Про іпотеку» та договором, заставодавець має право без згоди заставодержателя здавати закладене майно в оренду, передавати його у тимчасове безоплатне користування та за угодою з іншим надавати останньому право обмеженого користування цим майном (сервітут) за умов, що:

а) термін, на який майно надається у користування, не перевищує терміну забезпеченого іпотекою зобов'язання;

б) майно надається у користування для цілей, відповідних призначенню майна (п. 1 ст. 40 ФЗ «Про іпотеку»).

Заставодержатель зобов'язаний:

- Заставодержатель, якому передано майно, зобов'язаний, якщо інше не передбачено законом або договором, страхувати за рахунок заставника закладене майно у повній його вартості від ризиків втрати і пошкодження, а якщо повна вартість майна перевищує розмір забезпеченого заставою вимоги, - на суму не нижче розміру вимоги;

- На заставодержателя, якому передано майно, покладено обов'язок, якщо інше не передбачено законом або договором, вживати заходів, необхідних для забезпечення схоронності закладеного майна, у тому числі для захисту його від посягань з боку третіх осіб; негайно повідомляти іншу сторону про виникнення загрози втрати або пошкодження заставленого майна;

- До звернення стягнення на майно, запорукою якого забезпечені вимоги щодо попередньої і наступної іпотеках, заставодержатель, навмисний пред'явити свої вимоги до стягнення, зобов'язаний у письмовій формі повідомити про це заставодержателя за іншим договором про іпотеку того ж майна;

- При зверненні стягнення на майно, закладене за двома або більше договорами про іпотеку, заставодержатель повинен представити в суд, в який пред'являється відповідний позов, докази виконання обов'язку щодо повідомлення в письмовій формі заставодержателя за іншим договором про іпотеку того ж майна про намір пред'явити свої вимоги до стягнення.

Заставодержатель має право:

- Перевірити за документами і фактично наявність, кількість, стан і умови зберігання заставленого майна (п. 2 ст. 343 ГК РФ);

- Вимагати від заставодавця вжиття заходів, необхідних для збереження предмета застави;

- Вимагати від будь-якої особи припинення зазіхань на предмет застави, якщо це загрожує втратою або пошкодженням його;

- Зажадати дострокового виконання забезпеченого заставою зобов'язання у випадках:

а) якщо предмет застави вибув із володіння заставодавця не відповідно до умов договору про заставу;

б) порушення заставодавцем правил про заміну предмета застави (ст. 345 ЦК РФ);

в) втрати предмета застави за обставинами, за які заставодержатель не відповідає (п. 1 ст. 351 ГК РФ);

- Зажадати дострокового виконання забезпеченого заставою зобов'язання, а якщо його вимога не буде виконана, звернути стягнення на предмет застави у випадках:

а) порушення заставодавцем правил про подальше заставу (ст. 342 ДК РФ);

б) невиконання заставодавцем обов'язків, передбачених пп. 1, 2 ст. 343 ГК РФ;

в) порушення заставодавцем правил про розпорядження заставленим майном (п. 2 ст. 346 ДК РФ);

- Придбати за угодою з заставодавцем при оголошенні торгів такими, закладене майно і зарахувати в рахунок покупної ціни свої вимоги, забезпечені заставою (п. 4 ст. 350 ДК РФ);

- Заставодержателю як власнику російським законодавством надано право витребувати предмет іпотеки з чужого незаконного володіння. Даному праву кореспондує п. 3 ст. 33 ФЗ «Про іпотеку», який надає заставодержателю право, діючи від свого імені, витребувати закладене за договором про іпотеку майно з чужого незаконного володіння відповідно до ст. 301 - 303 ДК РФ для передачі його у володіння заставодавцю;

- Якщо заставодавець відмовився від захисту своїх прав на закладене майно або не здійснює її, заставодержатель має право використовувати ці способи захисту від імені заставодавця без спеціального доручення і вимагати від заставодавця відшкодування понесених у зв'язку з цим необхідних витрат (п. 2 ст. 33 ФЗ «Про іпотеку »);

- Так як заставодавець зобов'язаний повідомляти кожному майбутньому контрагенту про всіх попередніх заставах, а також істота, розмір і термін забезпечених цими іпотеками зобов'язань, то в разі невиконання цих умов заставодержатель щодо подальшого договором буде вправі вимагати розірвання договору та відшкодування завданих збитків;

- Заставодержатель має право вимагати від заставодавця повідомити їм відомості про подальшу іпотеку (п. 2 ст. 44 ФЗ «Про іпотеку»);

- Після укладення наступного договору про іпотеку зміна попереднього договору, яке тягне за собою забезпечення нових вимог попереднього заставодержателя або збільшення обсягу вимог, вже забезпечених за цим договором, допускається лише за згодою заставодержателя щодо подальшого договором (п. 3 ст. 44 ФЗ «Про іпотеку»);

- Заставодержатель за попереднім договором про іпотеку має право переважного задоволення своїх вимог;

- ФЗ «Про іпотеку» допускає здійснення наступного застави тільки заставодавцем-боржником або заставодавцем - третьою особою в основному зобов'язанні. У зв'язку з цим заставодержателю надається право здійснити наступний заставу під свою відповідальність речі, що знаходиться у нього в заставі. У цих випадках на заставодержателя лежить відповідальність за шкоду, завдану заставодавцю перед заставою, яка не може перевищувати за часом термін першого застави. Наступний заставу заставоутримувачем утворює нове зобов'язання, що базується на праві на чужу річ;

- Коли заставодавець відчужує (продає, змінює, дарує, вносить в якості капіталу в майно юридичної особи тощо) предмет застави без згоди заставодержателя, заставодержатель має право за своїм вибором вимагати:

а) визнання угоди про відчуження закладеного майна недійсною та застосування наслідків, передбачених ст. 167 ГК РФ;

б) дострокового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання і звернути стягнення на заставлене майно незалежно від того, кому воно належить;

- Заставодержатель має право звернути стягнення на майно, закладене за договором про іпотеку, для задоволення за рахунок цього майна своїх вимог, викликаних невиконанням або неналежним виконанням забезпеченого іпотекою зобов'язання, зокрема несплатою або несвоєчасною сплатою суми боргу повністю або в частині, якщо договором не передбачено інше . Також якщо договором не передбачено інше, звернення стягнення на майно, закладене для забезпечення зобов'язання, що виконується періодичними платежами, допускається при систематичному порушенні строків їх внесення, тобто при порушенні строків внесення платежів більше трьох разів протягом 12 місяців, навіть якщо кожна прострочення незначна. При цьому вперше при регулюванні заставних зобов'язань законодавець вказує на конкретні строки виконання зобов'язань (ст. 50 ФЗ «Про іпотеку»);

- У випадках, передбачених ст. 35, ст. 39 і ст. 41 Закону «Про іпотеку», заставодержатель має право вимагати дострокового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання, а при невиконанні цієї вимоги - звернення стягнення на заставлене майно, навіть якщо забезпечене іпотекою зобов'язання виконується належним чином.

На закінчення слід нагадати, що Закон про іпотеку діє вже сім років. За цей час багато в чому завдяки йому створений і успішно розвивається ринок іпотечного кредитування, який у свою чергу стимулює фінансування капітального будівництва та вирішення житлової проблеми в масштабах всієї країни. Напрацьовується позитивна судова, нотаріальна та інша правозастосовча практика в даній області. Міцно і широко в повсякденне життя російських громадян увійшло саме поняття іпотеки.

Але до досконалості державно-правового механізму в сфері іпотечних відносин ще далеко.

3. Проблеми реалізації забезпечувальних заходів

3.1 Звернення стягнення на майно, закладене за договором іпотеки

Питання звернення стягнення на заставлене майно має велике практичне і наукове значення, саме тому йому присвячено значну кількість досліджень 52.

За загальним правилом за невиконання або неналежне виконання основного і забезпечує зобов'язання чинним законодавством передбачена відповідальність заставодавця (позичальника). Зокрема, заставне право передбачає звернення стягнення на майно та реалізацію закладеного майна.

Підставою для звернення, зокрема, є несплата або несвоєчасна сплата суми боргу повністю або в частині, якщо договором не передбачено інше. При розбіжності умов договору про іпотеку і умов забезпеченого іпотекою зобов'язання перевага віддається умовами договору про іпотеку. Головний момент в порядку звернення стягнення на заставлене майно у разі несвоєчасного погашення боргу - це можливість використання дозволених правових форм для задоволення інтересів кредитора (банку) без утиску прав позичальника у випадку неповернення забезпеченого заставою боргу 53.

Правове регулювання звернення стягнення на заставлене майно засноване, поряд з ГК РФ (ст. ст. 348 - 349 ГК РФ), на нормах ст. ст. 28, 31 Закону «Про заставу» (в ред. Від 16.07.1998), ст. ст. 55, 60, 78 Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)» (в ред. Від 30.12.2004) та ін Так, Федеральний закон «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих акти Російської Федерації »54 від 30.12.2004 № 214-ФЗ у статті 14 містить особливості обігу стягнення на предмет застави:

1. Стягнення на предмет застави може бути звернено не раніше ніж через шість місяців після:

1) настання передбаченого договором терміну передачі забудовником об'єкта пайового будівництва;

2) припинення або призупинення будівництва (створення) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості за наявності обставин, очевидно які свідчать про те, що в передбачений договором строк об'єкт пайового будівництва не буде переданий учаснику пайового будівництва 55.

2. Стягнення на предмет застави може бути звернено у строки, встановлені частиною 1 цієї статті, незалежно від термінів виконання забудовником зобов'язань перед заставодержателями, зазначеними в частинах 6 і 7 статті 13 цього Закону.

3. При зверненні стягнення на предмет застави забудовник і залогодержатели, зазначені у частинах 6 і 7 статті 13 цього Закону, в повному обсязі несуть солідарну відповідальність за зобов'язаннями забудовника, виконання яких забезпечено заставою відповідно до частини 4 статті 13 цього Закону 56.

Факт невиконання зобов'язання, забезпеченого заставою нерухомого майна, встановлює суд. По ДК РФ (п. 1 ст. 349) вимоги заставодержателя (кредитора) задовольняються з вартості закладеного нерухомого майна за рішенням суду. Звернення стягнення на закладене майно, свідчить стаття 28 Закону «Про заставу», здійснюється за рішенням суду, арбітражного суду або третейського суду, якщо інше не передбачено законом.

З цього правила є виключення, що дозволяє заставодавцю і заставодержателю після виникнення підстави для звернення стягнення на предмет застави не звертатися до суду, а укласти нотаріально засвідчене угоду, якою сторони у присутності нотаріуса визнають факт невиконання зобов'язання, забезпеченого заставою нерухомого майна (ст. 51 Закону « Про іпотеку »). Звернення стягнення на заставлені житловий будинок або квартиру в позасудовому порядку здійснюється при дотриманні правил, закріплених у розділі IX Закону про іпотеку. Тобто у випадках, передбачених законодавством Російської Федерації, звернення стягнення на заставлене майно може здійснюватися в безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса. Угода буде підставою для реалізації закладеного майна 57.

Деякі автори пропонують широко застосовувати дану норму, оскільки чинне законодавство, на їхню думку, передбачає дуже обтяжливу процедуру звернення стягнення та реалізації заставленого майна 58.

Так, на думку В.М. Будилова, «імперативна вимога закону про судовий порядок звернення стягнення є досить незручною конструкцією, яка явно не відповідає вимогам сьогоднішнього дня. У зв'язку з цим, є необхідними суттєві законодавчі зміни. Представляється доцільним ввести в дію та передбачити окремою нормою інститут забезпечувального права власності, який відомий праву ряду країн і використовується в якості одного із способів забезпечення зобов'язань. Суть його полягає в тому, що право власності на певне майно боржника тимчасово передається кредитору в забезпечення виконання зобов'язання. За умови виконання зобов'язання закладене майно підлягає поверненню. У разі невиконання зобов'язань або банкрутства боржника кредитор зберігає право власності на заставлене майно і має можливість використовувати це майно для задоволення своїх вимог, що виникають з основного зобов'язання боржника. Тобто кредитор має право реалізовувати заставлене майно без будь-яких обмежень і покрити в повному обсязі заборгованість боржника, а залишок від реалізованого повернути останньому »59.

На жаль, російське заставне законодавство, укладає В.М. Будилів, не містить аналогічного інституту.

Мало чим відрізняється позиція С.Г. Замотаєва: «Після прийняття ЦК РФ, а також вступу в силу Сімейного кодексу РФ питання і порядок звернення стягнення на предмети застави, на жаль, не спростилися, а суттєво ускладнилися і створюють додаткові труднощі для заставодержателя. Це стримує і ускладнює кредитування банками суб'єктів підприємницької діяльності »60.

Цивільний кодекс РФ, зазначає Г.Є. Бистров, не сприйняв позицію Закону «Про заставу» про виняткову підвідомчості судам справ про звернення стягнення на заставлене майно і сформулював як диспозитивное правило про звернення стягнення на заставлене нерухоме майно за рішенням суду (п. 1 ст. 349). У питанні про порядок звернення стягнення на заставлене нерухоме майно ГК РФ доповнив ст. 28 Закону «Про заставу» наступним правилом. Тепер заставодержатель і заставодавець самі можуть домовитися про реалізацію заставленого нерухомого майна без звернення до суду. Така угода про позасудового реалізації предмета застави дійсно, як було сказано вище, якщо вона укладена після виникнення підстав для звернення стягнення на предмет застави та нотаріально посвідчено (ч. 2 п. 1 ст. 349 ГК РФ) 61.

З прийняттям Цивільного кодексу РФ (першої частини), продовжує О. Олійник, значно зросла роль договору, диспозитивність у регулюванні правовідносин сторін. Істотно розширені можливості щодо формулювання окремих положень договору. А це означає, що в багатьох випадках майнові інтереси залежать від правильних і продуманих формулювань договору 62.

Такої ж думки і О.М. Свириденко: «частина перша ГК РФ значно розширює обсяг вимог заставодержателя, які можуть бути задоволені за рахунок заставленого майна. Згідно зі статтею 337 ГК РФ, заставу, якщо інше не передбачено договором, забезпечує вимоги в тому обсязі, який воно має до моменту задоволення, зокрема, відсотки, неустойку, відшкодування збитків, завданих простроченням виконання, а також відшкодування необхідних витрат заставодержателя на утримання закладеної речі і витрат по стягненню. У зв'язку з цим новим є те, що стаття 23 Закону РФ «Про заставу» не включала неустойку в обсяг вимог кредитора, що задовольняються за рахунок заставленого майна, і цей вид відповідальності підлягав стягненню тільки в тому випадку, якщо про нього згадувалося в самому договорі застави » 63.

Вимоги, що пред'являються до угоди заставодавця з заставоутримувачем про звернення стягнення на заставлене майно, ідентичні вимогам, пропонованим до нього п. 1 ст. 349 ГК 64.

Нотаріально посвідчена угода заставодержателя з заставодавцем може бути визнано судом недійсним за позовом особи, чиї права порушені такою угодою 65.

Стягнення на предмет застави може бути звернено тільки за рішенням суду у випадках, коли:

1) для укладення договору про заставу потрібна згода або дозвіл іншої особи або органу;

2) предметом застави є майно, яке має значну історичну, художню або іншу культурну цінність для суспільства;

3) заставодавець відсутня встановити місце його знаходження неможливо (п. 3 ст. 349 ГК РФ).

Заставодержатель, який задовольняє свої вимоги на підставі угоди з заставодавцем, зобов'язаний протягом 30 днів повідомити про умови і порядок такого задоволення вимог усіх інших заставодержателів.

З позицій кредитора, безсумнівно, спрощення процедури звернення стягнення на заставлене житло є найбільш бажаним. Що ж стосується заставодавців, то для цього боку судовий захист прав цілком виправдано є переважно. Саме тому повністю поділяю позицію Д.Б. Ісаєва: «Умова про право заставодержателя звернути стягнення на заставлене нерухоме майно без пред'явлення позову до суду, що міститься безпосереднього в договорі про заставу, має визнаватися недійсним» 66.

У порівнянні з ГК РФ (п. 3 ст. 349) Закон про іпотеку (ст. 55) цілком обгрунтовано, на наш погляд, розширює сферу судового задоволення вимог заставодержателя, включаючи додатково випадки, коли предметом іпотеки є підприємство як майновий комплекс; якщо хто -небудь із співвласників при загальній власності на майно не дає згоди на задоволення вимог заставоутримувача у позасудовому порядку; предметом іпотеки є земельна ділянка зі складу земель сільськогосподарського призначення 67.

За ст. 31 Закону «Про заставу» заставодавець вправі до моменту реалізації предмета застави припинити звернення стягнення на заставлене майно у вигляді виконання забезпеченого заставою зобов'язання. Якщо зобов'язання, забезпечене заставою, передбачає виконання частинами, заставодавець має право припинити звернення стягнення на предмет застави шляхом виконання простроченої частини зобов'язання. При цьому слід мати на увазі, що угоди, що обмежують зазначені права заставодавця, є недійсними.

Якщо договором про іпотеку не передбачено інше, звернення стягнення на майно, закладене для забезпечення зобов'язання, що виконується періодичними платежами, допускається при систематичному порушенні строків їх внесення, тобто при порушенні строків внесення платежів більше трьох разів протягом 12 місяців, навіть якщо таке прострочення незначна (п. 2 ст. 50 Закону).

Відповідно до ст. 50 ФЗ РФ «Про іпотеку» заставодержатель має право вимагати дострокового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання і звернути стягнення на майно, закладене за договором про іпотеку, для задоволення за рахунок цього майна вимог, викликаних невиконанням або неналежним виконанням забезпеченого іпотекою зобов'язання, зокрема несплатою або несвоєчасною сплатою суми боргу повністю або в частині, якщо договором не передбачено інше.

Заставодержатель має право вимагати дострокового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання, а при невиконанні цієї вимоги - звернення стягнення на заставлене майно, навіть якщо забезпечене іпотекою зобов'язання виконується належним чином у випадках, наприклад:

при необгрунтованій відмові заставодержателю в перевірці закладеного майна. Якщо у задоволенні такої вимоги відмовлено або воно не задоволено у передбачений договором строк, а якщо такий строк не передбачений, протягом одного місяця заставодержатель має право звернути стягнення на майно, закладене за договором про іпотеку;

якщо право власності заставодавця на майно, що є предметом іпотеки, припиняється на підставах та в порядку, що встановлені федеральним законом, внаслідок вилучення (викупу) майна для державних або муніципальних потреб, його реквізиції чи націоналізації і заставодавцю надається інше майно або відповідне відшкодування (ст. ст. 35, 39 і 41 Закону про іпотеку).

ГК РФ в ст. 351 також передбачає перелік підстав, за якими заставодержатель має право вимагати дострокового виконання забезпеченого заставою зобов'язання, наприклад, у разі порушення заставодавцем правил про заміну предмета застави, а саме, якщо предмет застави загинув чи пошкоджений, а заставодавець в розумний строк не відновив предмет застави або не замінив його іншим рівноцінним майном.

Заставодержатель має право вимагати дострокового виконання забезпеченого заставою зобов'язання, а якщо його вимога не буде задоволена, - звернути стягнення на предмет застави, наприклад у разі порушення заставодавцем правил про подальше заставі. Дана вимога діє при наявності п. 3 ст. 38 Закону про іпотеку: «Застава майна за договором про іпотеку зберігає силу незалежно від того, чи були при переході цього майна до інших осіб порушені будь-які встановлені для такого переходу правила».

На думку С.М. Дудкіна, Закон про іпотеку не містить механізму надійного забезпечення виконання цих умов. Так, наприклад, нарікає автор, «законом заставодержателю не дано право вимагати дострокового виконання зобов'язання, забезпеченого іпотекою, та звернення стягнення на заставлене майно, якщо заставодавець вселив у закладену квартиру членів своєї сім'ї, попередньо не взявши з них нотаріально засвідчене зобов'язання звільнити квартиру в разі звернення на неї стягнення. Тому заставодержатель має наполегливо домагатися для себе зазначених прав за допомогою включення необхідних записів в договір про іпотеку, активного використання свого права на перевірку закладеного майна »і т.п. 68.

За вимогами, викликаним невиконанням або неналежним виконанням забезпеченого іпотекою зобов'язання, стягнення на заставлене майно не може бути звернено, якщо відповідно до умов такого зобов'язання і застосовними до нього федеральними законами та іншими правовими актами Російської Федерації боржник звільняється від відповідальності за таке невиконання або неналежне виконання (п. 3 ст. 50). Але при цьому укази Президента Російської Федерації не повинні суперечити Цивільному кодексу РФ.

Відповідно до статті 28 Закону «Про заставу» перелік майна громадян, на яке не може бути звернено стягнення, встановлюється Цивільним процесуальним кодексом Російської Федерації 69. Особи, які мають грунтується на законі або договорі право користування закладеним майном (орендарі, наймачі, члени сім'ї власника житлового приміщення та інші особи) або речове право на це майно (сервітут, право довічного користування та інші права), має право брати участь у розгляді справи про звернення стягнення на заставлене майно. З такою позицією не згодна С.Д. Аюшеева: «На сьогодні в чинному законодавстві згода потрібна і на заставу, і на звернення стягнення» 70.

Є.Л. Смирнова бачить вдосконалення законодавчої та нормативної бази, що забезпечує виконання зобов'язань при іпотечному кредитуванні, в першу чергу, через створення чіткої процедури звернення стягнення на предмет іпотеки і виселення неплатника по кредиту із закладеного житла 71.

І.Д. Грачов також вважає за необхідне вдосконалювати правові механізми реалізації прав по іпотеці, зокрема передбачити звернення стягнення на закладене житлове приміщення 72.

З позиції кредиторів В.В. Попковим аналізується п. 2 ст. 350 ДК, який на прохання заставодавця надає право суду рішення про продаж з публічних торгів (звернення стягнення на заставлене майно) відстрочити на строк до одного року. Що стосується комерційних кредитних організацій, то їх критика перерахованих норм цілком з'ясовна. Ніхто не може вимагати від останніх благодійництво та рішення за їх рахунок насущних, соціальних, державних проблем.

На жаль, позиція, що захищає права заставодержателів, в науці і публікаціях також переважає. У такому ж напрямку розвивається і законодавство.

Житловий кодекс РФ, який є ключовим нормативним правовим актом у пакеті прийнятих в грудні 2004 року 27 законів, які формують законодавчу основу програми законодавчого забезпечення ринку доступного житла, декларує, що житло недоторканною. «Ніхто не може бути виселений з жилого приміщення без судового рішення або обмежений у праві користування ним ...» 73.

Проте Цивільним кодексом РФ (п. 4 ст. 292, (в ред. ФЗ РФ від 30 грудня 2004 року № 213-ФЗ)), Федеральним законом РФ від 16 липня 1998 року № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» (п. 3 ст. 77) обмеження на звернення стягнення на закладене житлове приміщення тепер передбачено тільки на таке житло, в якому проживають перебувають під опікою чи піклуванням члени сім'ї власника даного житлового приміщення або залишилися без батьківського піклування неповнолітні члени сім'ї власника (про що відомо органу опіки та піклування), якщо при цьому зачіпаються права або охоронювані законом інтереси зазначених осіб.

Норми попередніх редакцій зазначених законів забороняли відчуження житлового приміщення без згоди органу опіки та піклування, в якому проживали неповнолітні, недієздатні або обмежено дієздатні члени сім'ї власника, якщо при цьому порушувалися права або охоронювані законом інтереси зазначених осіб. Тим самим під захистом перебувала найбільш значна частина неповнолітніх, які проживають у неблагополучних сім'ях, не тільки знаходяться під опікою чи піклуванням.

Федеральним законом РФ від 30 грудня 2004 року № 216-ФЗ «Про внесення змін до Федерального закону РФ« Про іпотеку (заставі нерухомості) »також докорінно змінена стаття 78 Закону про іпотеку. Тепер поводження заставоутримувачем стягнення на закладені житловий будинок або квартиру і реалізація цього майна є підставою для припинення права користування ними заставодавця і будь-яких інших осіб, що проживають в таких житловому будинку або квартирі, включаючи непрацездатних і неповнолітніх членів сім'ї власника. Головним критерієм для застосування цієї норми є тільки те, щоб «такі житловий будинок або квартира були закладені за договором про іпотеку або по іпотеці в силу закону в забезпечення повернення кредиту або цільової позики, наданих банком або іншою кредитною організацією або іншою юридичною особою на придбання або будівництво таких чи інших житлового будинку або квартири, їх капітальний ремонт чи інше невіддільне поліпшення, а також на погашення раніше наданих кредиту або позики на придбання або будівництво житлового будинку або квартири ». Аналогічні зміни внесено до п. 2 ст. 292 ГК РФ.

Зазначений Федеральний закон РФ (абз. 1 п. 1 ст. 78) допускає звернення стягнення на закладені житловий будинок або квартиру, їх реалізацію та виселення заставодавця та будь-яких інших осіб, що проживають в таких житловому будинку або квартирі, за порушення забезпечення повернення кредиту або цільового позики (не тільки якщо кожна з трьох прострочень протягом року незначна), наданих банком на капітальний ремонт чи інше невіддільне поліпшення житлового будинку або квартири.

Тим часом діючий пункт 2 ст. 348 ГК РФ (як і стаття 54 Федерального закону РФ «Про іпотеку (заставі нерухомості)») передбачає, що «у зверненні стягнення на закладене майно може бути відмовлено, якщо допущене боржником порушення забезпеченого заставою зобов'язання украй трохи і розмір вимог заставодержателя внаслідок цього явно несоразмерен вартості закладеного майна ».

Є всі підстави внесені зміни розглядати як відмову від важливої ​​конституційної, соціальної гарантії громадян, звернення заставодержателем стягнення на закладені житловий будинок або квартиру навіть за саме незначне порушення та припинення права користування ними заставодавця і будь-яких інших осіб, що проживають в таких житловому будинку чи квартирі. Колишні редакції норм зазначених законів надавали можливість суду при виселенні непрацездатних і неповнолітніх членів сім'ї власника жилого приміщення та захисту заставодавця брати до уваги всі обставини справи.

Разом з тим, незважаючи на велике значення застави майна, для належного виконання зобов'язань, справедливо зазначає З. Цибуленко, його правове регулювання до теперішнього часу є недостатнім і недосконалим 74.

Відповідно до п. 3 ст. 340 ГК РФ іпотека будівлі або споруди можлива тільки з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля або споруда, якої частини цієї ділянки, функціонально забезпечує закладається об'єкт, або належить заставодавцю права оренди цієї ділянки або його відповідної частини 75.

А за наявності в договорі умови, що передбачає, що знаходиться або споруджений на земельній ділянці будівлю або споруду, що належить заставодавцю, закладено того ж заставодержателю, заставодавець при зверненні стягнення на земельну ділянку зберігає право на цю будівлю або споруду і набуває право обмеженого користування (сервітут) тією частиною ділянки, яка необхідна для використання будівлі або споруди відповідно до його призначення.

Умови користування цією частиною ділянки визначаються угодою між заставодавцем і заставодержателем, а в разі спору рішення приймає суд.

Якщо іпотека встановлена ​​на земельну ділянку, на якій знаходяться будівлі або споруди, що належать не заставодавцю, а іншій особі, то при зверненні заставоутримувачем стягнення на цю ділянку і його продажу з публічних торгів до набувача ділянки переходять права та обов'язки, які стосовно цієї особи мав заставодавець (п. 5 ст. 340 ЦК України, ст. 66 Закону «Про іпотеку»).

Якщо будівля або споруда, що належить заставодавцю земельної ділянки, яка була чи споруджений на цій земельній ділянці, закладено того ж заставодержателю, право заставодавця розпоряджатися цією будівлею або спорудою, умови та наслідки переходу прав на цю будівлю або споруду до інших осіб визначаються правилами глави VI Закону про іпотеці 76.

У разі звернення заставодержателем стягнення на заставлене майно на підставах, передбачених федеральним законом або договором про іпотеку, всі права оренди та інші права користування цим майном, надані заставодавцем третім особам без згоди заставодержателя після укладення договору про іпотеку, припиняються з моменту вступу в законну силу рішення суду про звернення стягнення на майно, а якщо вимоги заставодержателя задовольняються без звернення до суду - з моменту нотаріального посвідчення угоди між заставодавцем і заставодержателем про звернення стягнення відповідно до статті 55 цього Закону.

3.2 Реалізація заставленого майна

Реалізація заставленого майна за договором про іпотеку майна, на яке за рішенням суду звернено стягнення, провадиться за загальним правилом шляхом продажу з публічних торгів. Порядок проведення публічних торгів з продажу іпотечного майна, так само як і організація процесу, їх проведення спеціальними органами, на які покладається виконання судових рішень, визначається процесуальним законодавством РФ, якщо Законом «Про іпотеку» не встановлено інші правила.

Під процесуальним законодавством мається на увазі Закон «Про виконавче провадження» 77 і відповідні положення ЦПК РРФСР.

Глава 4 Закону «Про виконавче провадження» («Звернення стягнення на майно боржника») розглядає коло питань про порядок проведення публічних торгів. Однак, як було зазначено у літературі, питання проведення публічних торгів не були врегульовані досить повно. 78 Так, зокрема, норми про проведення публічних торгів поміщені в розділі, присвяченому зверненню стягнення тільки на майно боржника-організації і нічого не говориться про реалізацію заставленого майна фізичних осіб.

Що стосується Цивільного процесуального кодексу, то в ньому мова йде про реалізацію закладених житлових будівель, що знаходяться у власності громадянина. У цьому випадку порядок продажу з публічних торгів регулюється ст. 399-405 ЦПК. Першим етапом реалізації є арешт будови, який оформляється актом судового виконавця. Форма акта визначена в ст. 372 ЦПК. Крім обов'язки скласти акт, судовий пристав-виконавець повинен перевірити приналежність будови боржнику, дійсну вартість будівлі, його обтяження. Про арешт судовий пристав-виконавець повідомляє в нотаріальну контору за місцем знаходження будівлі та заставодержателю. У боржника є можливість самостійно добровільно реалізувати будову до початку прилюдних торгів. Торги повинні бути призначені не раніше п'яти днів і не пізніше місяця з дня накладення арешту на будову. Добровільна реалізація майна повинна здійснюватися під контролем судового виконавця і за ціною, не нижче вказаної в акті про арешт. Якщо така реалізація не відбулася, судовий виконавець сповіщає в місцевій пресі про майбутні торги не пізніше тридцяти днів до дати торгів. Особи, які бажають взяти участь у торгах, вносять судовому виконавцю суму в розмірі 10% оцінки будови. Згодом купив будова ця сума зараховується в рахунок покупної ціни, а іншим учасникам повертається негайно після закінчення торгів. Будова вважається проданим тій особі, яке запропонувало на торгах найвищу ціну. Покупець зобов'язаний протягом п'яти днів після закінчення торгів внести повністю суму, за яку їм куплено будова, з зарахуванням суми, внесеної перед початком торгів. При невнесенні покупцем будови всієї належної з нього суми, а встановлений термін сума, внесена перед початком торгів, йому не повертається і надходить у дохід держави. Після сплати покупцем майна всієї належної з нього суми судовий виконавець передає покупцеві копію акта про торги, що відбулися (протокол про результати торгів, підписаний покупцем і судовим виконавцем), Даний акт має силу правовстановлюючого документа. Торги можуть бути оголошені не відбулися. Підставами для даного оголошення є:

- На торги стало менше двох покупців;

- Ніхто з з'явилися не зробив надбавки проти початкової оцінки будови;

- Покупець протягом п'яти днів не вніс повністю суму, за яку їм куплено будову (ст. 403 ЦПК).

Таким чином, ЦПК регулює реалізацію з торгів тільки такого різновиду нерухомого майна, що належить громадянам, як житлові будови. Що стосується інших видів нерухомості, то, очевидно, доведеться вдатися до розширеного тлумачення норм ЦПК.

Право власності на закладене майно може виникнути тільки за умови, що торги оголошено такими. При цьому можливі два варіанти. На підставі п. 4 ст. 350 ДК РФ, якщо заставодержатель побажає залишити за собою майно після оголошення не відбулися перших торгів, він має право викупити заставлене майно з заліком в рахунок покупної ціни своїх вимог за основним договором. Незважаючи на зазначене в законі право заставодержателя викупити заставлене майно, необхідно зауважити, що реалізація цього права обумовлена ​​згодою заставодавця. Мова йде про договір купівлі-продажу. Купівельна ціна є істотною умовою такого договору. Аналіз ч. 1 п. 4 ст. 350 ДК РФ, проведений Л. Грось, дозволяє зробити висновок, що «у разі недосягнення згоди сторін, у тому числі і в частині умови про купівельною ціною, право, встановлене законом, реалізовано бути не може. Лише при оголошенні такими повторних торгів заставодержатель має право залишити предмет застави у себе ». 79 Реалізація зазначеного в законі права« залишити за собою »можлива тільки у формі договору купівлі-продажу з боржником, з тією, однак, різницею, що укладення зазначеного договору представляє обов'язок для боржника, а таку умову, як купівельна ціна, має встановлений законом нижня межа - не більше, ніж на 10% нижче початкової ціни продажу на повторних торгах. Одночасно слід враховувати, що ст. 350 ДК РФ встановлює місячний строк з дня оголошення повторних торгів такими, протягом якого заставодержатель може скористатися правом «залишити за собою предмет застави». Якщо заставодержатель не скористається цим правом, договір про іпотеку припиняється. Крім того, відбулися торги можуть бути визнані недійсними.

Певна увага приділяється порядку реалізації закладеного майна і в Законі «Про іпотеку». Так, порядок проведення публічних торгів регулюється ст. 57 Закону. Однак, крім зазначеної норми, в ньому міститься ряд бланкетних норм, які відсилають до ст. ст. 447-449 ГК РФ (ст. 56 і п. 6 ст. 57 Закону), в яких міститься основна нормативно-законодавча база щодо проведення публічних торгів, аукціонів та конкурсів.

Торги проводяться у формі аукціону або конкурсу. Якщо інше не передбачено законом, форма торгів визначається власником речі, що продається (власником права реалізованої речі). Різниця між двома формами торгів полягає в тому, що на аукціоні виграв визнається особа, що запропонувала найвищу ціну, а за конкурсом - особа, яка за висновком конкурсної комісії запропонувало кращі умови. У конкурсі або аукціоні повинні брати участь дві або більше осіб, в іншому випадку вони визнаються що не відбулися. Аукціони або конкурси можуть бути відкритими або закритими. У відкритих аукціонах або конкурсах може брати участь будь-яка особа, а в закритих - тільки особи, спеціально запрошені для цієї мети.

Закон «Про іпотеку» у ст. 59 встановлює спеціальні норми про продаж закладеного майна на аукціоні. Організатором такого аукціону виступає обрана для цього заставоутримувачем за згодою заставодавця спеціалізована організація, яка діє на підставі договору з заставодержателем і виступає від його імені або від свого імені. Продаж заставленого майна на аукціоні допускається, якщо аукціон є відкритим. На закритому аукціоні такий продаж допускається лише у випадках, передбачених федеральним законом.

Публічні торги з продажу заставленого майна проводяться за місцем знаходження цього майна (п. 2 ст. 57 Закону «Про іпотеку»).

На організаторів публічних торгів законодавством покладаються певні обов'язки щодо їх підготовки та проведення. Організатор публічних торгів повинен сповістити про майбутні торги не пізніше, ніж за місяць до їх проведення, в періодичному виданні, що є офіційним інформаційним органом виконавчої влади відповідного суб'єкта Російської Федерації. Повідомлення має містити відомості про дату, час і місце проведення публічних торгів, характері продаваного майна та його початковій продажною ціною (п. 3 ст. 57 Закону «Про іпотеку»).

Певні зобов'язання покладаються не тільки на організаторів, а й на учасників торгів. Вони зобов'язані внести завдаток у розмірі, у строки та в порядку, які зазначені в повідомленні про проведення торгів. При цьому розмір завдатку не повинен перевищувати 5% від початкової ціни продажу заставленого майна. Цей обов'язок покладається на учасників торгів з метою не допустити до торгів недобросовісних учасників цивільного обороту і забезпечити виконання зобов'язань, що виникли в результаті проведення торгів. Якщо публічні торги не відбулися, завдаток підлягає поверненню. Завдаток повертається також особам, які брали участь у публічних торгах, але не виграли.

На публічних торгах можуть бути присутніми особи, які в них не беруть участь. Їх присутність може бути обмежене лише органами місцевого самоврядування у сфері підтримки громадського порядку. Крім того, на публічних торгах можуть бути присутніми особи, які мають права користування продаваним майном або речові права на це майно.

У день проведення публічних торгів особа, яке виграло торги і організатор публічних торгів підписують протокол про результати їх проведення, який має силу договору. При ухиленні від підписання такого протоколу особа, яке виграло торги, втрачає внесений ним завдаток. Який ухилявся від підписання протоколу організатор торгів зобов'язаний повернути завдаток у подвійному розмірі, а також відшкодувати особі, котра виграла торги, збитки, завдані участю в них, в частині, що перевищує суму завдатку.

Протягом п'яти днів з моменту внесення покупної ціни особою, виграв публічні торги, організатор публічних торгів укладає з ним договір купівлі-продажу. Даний договір і протокол про результати публічних торгів є підставою для внесення необхідних записів до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно.

Якщо предметом торгів було тільки право на укладення договору, такий договір повинен бути підписаний сторонами не пізніше двадцяти днів або іншого вказаного у повідомленні строку після завершення торгів і оформлення протоколу. У разі ухилення однієї із сторін від укладення договору інша сторона має право звернутися до суду з вимогою про спонукання укласти договір, а також про відшкодування збитків, завданих таким ухиленням.

Дійсність договору, що укладається на основі проведення торгів, залежить від дійсності проведених торгів. Якщо торги, проведені з порушенням правил, встановлених законом, будуть визнані судом недійсними за позовом зацікавленої особи, недійсним визнається і договір, укладений з особою, що виграв торги (ст. 449 ЦК РФ). Під грубим порушенням правил конкурсу або аукціону розуміється необгрунтоване виключення з числа учасників конкурсу або аукціону осіб, визнаних покупцями відповідно до ст. 9 Закону про приватизацію, а також всякі порушення порядку проведення конкурсу або аукціону, які могли призвести до неправильного визначення переможця. До грубих порушень належить також незаконна відмова від участі в конкурсі (аукціоні) (п. 17 постанови Пленуму ВАС РФ № 32 від 2 грудня 1993 р.). 80

Ппублічние торги можуть бути визнані судом загальної юрисдикції недійсними, якщо вони проходили з порушенням встановлених правил, якщо будова було продано особі, яка не мала права брати участь у торгах, а також у разі допущення судовим виконавцем, стягувачем або покупцем зловживань, До порушень встановлених правил, судова практика відносить проведення торгів раніше передбачених термінів, відсутність належного оповіщення про торги та ін 81

Відповідно до п. 1 ст. 58 Закону «Про іпотеку» публічні торги можуть бути оголошені їх організатором відбулися в наступних випадках:

- Коли на публічні торги стало менше двох покупців:

- Коли на публічних торгах не зроблена надбавка проти початкової ціни продажу заставленого майна;

- Коли особа, що виграло публічні торги, не внесла покупну ціну у встановлений термін.

Оголошення публічних торгів такими, повинно бути проведено не пізніше, ніж наступного дня після того, як мало місце будь-якого із зазначених обставин.

Протягом десяти днів після оголошення прилюдних торгів такими, заставодержатель має право за угодою із заставодавцем придбати закладене майно за його початковій продажною ціною на публічних торгах і зарахувати в рахунок покупної ціни свої вимоги, забезпечені іпотекою цього майна. До такої угоди застосовуються правила цивільного законодавства Російської Федерації про договір купівлі-продажу. Іпотека в цьому випадку припиняється.

Не пізніше, ніж через місяць після перших прилюдних торгів законодавством передбачається можливість проведення повторних публічних торгів у разі, коли не відбулося угоду про придбання майна заставодержателем. Початкова продажна ціна заставленого майна на таких торгах знижується на 15%. Якщо повторні публічні торги не відбулися, заставодержатель має право придбати (залишити за собою) заставлене майно за ціною, не більше, ніж на 25% нижче його початкової продажної ціни на перших прилюдних торгах та зарахувати в рахунок покупної ціни свої вимоги, забезпечені іпотекою майна.

У випадку, коли заставодержатель залишив за собою майно, яке за своїм характером і призначенням не може йому належати, в тому числі земельну ділянку, майно, яке має значну історичну, художню або іншу культурну цінність для суспільства, він зобов'язаний протягом року здійснити відчуження такого майна відповідно до ст. 238 ГК РФ. У тому випадку, якщо заставодержатель не скористається правом залишити предмет іпотеки за собою протягом місяця після оголошення повторних прилюдних торгів такими, що, іпотека припиняється (ст. 58 Закону «Про іпотеку»).

ГК РФ передбачає інші правила щодо зниження ціни предмета застави при визнанні повторних публічних торгів такими: заставодержатель має право залишити предмет застави у себе з оцінкою у сумі не більше ніж на 10% нижче початкової ціни продажу на повторних торгах (абз. 2 п. 4 ст . 350 ДК РФ).

Боржник за забезпеченим іпотекою зобов'язанням і заставодавець, є третьою особою, мають право припинити звернення стягнення на заставлене майно шляхом задоволення всіх забезпечених вимог заставодержателя в обсязі, який ці вимоги мають до моменту сплати відповідних сум. Дане право може бути здійснено в будь-який час до моменту продажу заставленого майна на публічних торгах, аукціоні або за конкурсом або придбання прав на це майно у встановленому порядку заставодержателем. При цьому особа, яка потребує припинення звернення стягнення на заставлене майно або його реалізації, зобов'язана відшкодувати заставодержателю витрати, понесені у зв'язку із зверненням стягнення і реалізацією.

Із суми, вирученої від реалізації заставленого майна, утримуються суми, необхідні для покриття витрат, пов'язаних із зверненням стягнення на це майно та його реалізацією. Сума, що залишилася розподіляється між заявили свої вимоги до стягнення заставодержателями, іншими кредиторами заставодавця та самим заставодавцем. Розподіл проводиться органом, що здійснює виконання судових рішень, а якщо стягнення було звернуто у позасудовому порядку, - Нотаріус, засвідчуючи угоду про такий порядок стягнення (ч. 1 ст. 61 Закону «Про іпотеку»).

Якщо сума, виручена при реалізації закладеного майна, недостатня для покриття вимог заставодержателя, він має право, якщо інше не встановлено законом або договором, одержати відсутню суму з іншого майна боржника, не користуючись перевагою, заснованому на заставі. Якщо ж сума, виручена при реалізації закладеного майна, перевищує розмір забезпеченого заставою вимоги заставодержателя, різниця повертається заставодавцю (п.п. 5, бет, 350 ГК РФ).

Якщо предметом іпотеки, на який звертається стягнення, є державне або муніципальне майно, суми, що підлягають перерахуванню заставодавцю, зараховуються до відповідного бюджету.

Особливий порядок встановлений для звернення стягнення та реалізації закладених земельних ділянок. Так, відповідно до п. 1 ст. 68 Закону «Про іпотеку» на земельну ділянку, набуту при продажу на публічних торгах, аукціоні або за конкурсом, поширюється вимога про дозволений використанні, тобто не допускається зміна цільового призначення земель.

Висновок

Прийняття нового цивільного законодавства Росії є подією епохального характеру, і пов'язано це з тим, що відродилися давно забуті інститути, зокрема іпотека - застава нерухомості. Застава, службовець засобом забезпечення виконання зобов'язань, знаходить своє застосування в різних сферах майнових відносин, причому сфера його застосування дуже широка - від фінансування іпотечного будівництва житла до забезпечення угод у підприємницьких відносинах. Основним нормативним актом, детально регламентірующіміпотечние правовідносини, служить Федеральний закон РФ від 16 липня 1998 р. «Про іпотеку (заставі нерухомості)». Слід зауважити, що його існування дало більше підстав для різних дискусій, ніж його відсутність, оскільки даний закон далеко не бездоганний. Дія закону показало складність і суперечливість законодавства, недостатньо ефективний судовий захист прав кредитора (заставодержателя) при необхідності задоволення зобов'язань по кредиту за рахунок закладеної нерухомості, хоча свого часу засобами.

1. 1.В Законі «Про іпотеку» реєстрації іпотеки відведена глава IV «Державна реєстрація іпотеки". Однак, на думку автора, норми даної глави, як і її назва, повинні бути відредаговані відповідно до чинного Федеральним законом «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». Оскільки цей закон прийнятий раніше Федерального закону «Про іпотеку», відповідно положення більш пізнього нормативного акта викладаються з урахуванням особливостей регульованого об'єкта, але на підставі положень більш раннього, рівного йому по силі нормативного акту. На підставі цього глава IV Федерального закону «Про іпотеку» повинна бути названа наступним чином: «Особливості державної реєстрації іпотеки".

2. Статтю 19 Федерального закону «Про іпотеку» слід викласти в такій редакції: «Стаття 19. Основні положення про державну реєстрацію іпотеки.

Державна реєстрація іпотеки здійснюється у порядку, встановленому Федеральним законом «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» з урахуванням особливостей, встановлених цим законом ».

3. Необхідність надавати заставодержателю право на ознайомлення зі звітними документами, що відображають фінансовий стан підприємства, закладеного за договором про іпотеку, не тільки в порядку іпотечного контролю, а й за відсутності порушень з боку заставника. У зв'язку з цим слід доповнити п. 1 ст. 72 Закону «Про іпотеку» наступним формулюванням: «Заставодержатель має право на ознайомлення з бухгалтерськими та іншими звітними документами, що відображають фінансовий стан підприємства, що є предметом у, застави».

4. Підставою для звернення стягнення на заставлене за договором про іпотеку підприємство є не тільки невиконання зобов'язання, але і його неналежне виконання. Внаслідок цього необхідно внести зміну в п. 1 ст. 73 Закону «Про іпотеку» і зберегти його в такій редакції: «У разі невиконання або неналежного виконання зобов'язання, забезпеченого іпотекою підприємства, стягнення на заставлене майно може бути звернено тільки за рішенням суду».

5. Запропоновано нову редакцію п. 1 ст. 77 ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)», що скасовує обов'язкову заставу житлового будинку або квартири, придбаних за рахунок кредиту банку або іншої кредитної організації у власність позичальника. П. 1 ст. 77 слід доповнити реченням: «У разі можливості надання у якості засобу забезпечення зобов'язання іншого нерухомого майна позичальника або третьої особи, запорукою обтяжується в першу чергу це имушество.»

6. Необхідно внесення змін до ст. 78 ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» та викладу п. 1 зазначеної статті у наступній редакції: «Звернення заставоутримувачем стягнення на закладені житловий будинок або квартиру і реалізація цього майна, є підставою для виселення заставодавця та спільно проживають з ним членів його сім'ї при умови надання таким особам житлової площі з фонду житла для тимчасового поселення громадян у порядку і на умовах, передбачених законодавством. У разі досягнення згоди між особою, яка придбала колишній предметом іпотеки житловий будинок або квартиру в результаті його реалізації, і колишнім заставодавцем, може бути укладений договір найму зазначеного житлового приміщення у порядку, передбачених Цивільним кодексом РФ ».

7. За чинним законодавством, якщо сума, виручена при реалізації закладеного майна, недостатня для покриття вимоги заставодержателя, він має право, при відсутності іншої вказівки в законі або договорі, одержати відсутню суму з іншого майна боржника (п. 5 ст. 350 ДК). Залогодателю слід надати можливість вирішити самостійно питання про продаж закладеного майна, або іншого майна, реалізація якого може погасити суму заборгованості перед заставодержателем. Ст. 350 ДК РФ слід доповнити п. 5-1 такого змісту: «Заставодавець може для покриття вимоги заставодержателя отримати відсутню суму з іншого майна, зберігши при цьому закладене майно».

8. Якщо договором про іпотеку не передбачено інше, звернення стягнення на майно, закладене для забезпечення зобов'язання, що виконується періодичними платежами, допускається при систематичному порушенні строків їх внесення, тобто при порушенні строків внесення платежів більше трьох разів протягом 12 місяців, навіть якщо кожна прострочення незначна . Закон про іпотеку в ч. 2 ст. 50 не вказує, що означає незначна прострочення, що створює можливості для зловживань. Необхідно в ч. 2 ст. 50 Закону про іпотеку вказати на точний термін прострочення наприклад 15 днів, що дозволить уникнути неоднозначне тлумачення закону.

Бібліографічний список

Нормативно-правові акти

  1. Конституція Російської Федерації [Текст]: офіц. текст. / / Російська газета. -1993. - № 237.

  2. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша) [Текст]: [Федеральний закон № 51-ФЗ, прийнятий 30.11.1994 р. за станом на 06.12.2007] / / СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

  3. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга) [Текст]: [Федеральний закон № 14-ФЗ, прийнятий 26.10.1996 р. за станом на 06.12.2007] / / СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

  4. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина третя) [Текст]: [Федеральний закон № 146-ФЗ, прийнятий 26.11.2001 р. за станом на 29.11.2007] / / СЗ РФ. -2001. - № 49. - Ст. 4552.

  5. Цивільний процесуальний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 138-ФЗ., Прийнятий 14.11.2002 р. за станом на 04.12.2007] / / СЗ РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.

  6. Арбітражний процесуальний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 95-ФЗ, від 24.07.2002 р., станом на 25.03.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3012.

  7. Про нотаріат [Текст]: [Основи законодавства Російської Федерації № 4462-1, від 11.02.1993 р., станом на 18.10.2007] / / Відомості Верховної Ради України. - 1993. - № 10. - Ст. 357.

  8. Про виконавче провадження [Текст]: [Федеральний закон № 229-ФЗ, прийнятий 02.10.2007 р.] / / СЗ РФ. - 2007. - № 41. - Ст. 4849.

  9. Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 214-ФЗ, прийнятий 30.12.2004 р., станом на 16.10.2006] / / СЗ РФ. - 2005. - № 1 (частина 1). - Ст. 40.

  10. Про внесення змін до Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)» [Текст]: [Федеральний закон № 216-ФЗ, прийнятий 30.12.2004 р.] / / СЗ РФ. - 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 42.

  11. Про оціночної діяльності в Російській Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 135-ФЗ, прийнятий 29.07.1998 р., станом на 24.07.2007] / / СЗ РФ. - 1998. - № 31. - Ст. 3813.

  12. Про іпотеку (заставу нерухомості) [Текст]: [Федеральний закон № 102-ФЗ, прийнятий 16.07.1998 р., станом на 04.12.2007] / / СЗ РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.

  13. Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним [Текст]: [Федеральний закон № 122-ФЗ, прийнятий 21.07.1997 р., станом на 23.11.2007] / / СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

  14. Про акціонерні товариства [Текст]: [Федеральний закон № 208-ФЗ, прийнятий 26.12.1995 р., станом на 01.12.2007] / / СЗ РФ. - 1996. - № 1. - Ст. 1.

  15. Про визнання такими, що втратили силу і про зміну деяких актів Президента Російської Федерації [Текст]: [Указ Президента РФ № 112, від 25.01.1999 р., станом на 26.03.2003] / / СЗ РФ. - 1999. - № 5. - Ст. 651.

  16. Про додаткові заходи щодо розвитку іпотечного кредитування [Текст]: [Указ Президента РФ № 293, від 28.02.1996 р., станом на 09.07.1997] / / СЗ РФ. - 1996. - № 10. - Ст. 880.

Спеціальна й навчальна література

  1. Артемов В. Іпотека в будівництві [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 19. - С. 11.

  2. Аюшеева С.Д. Звернення стягнення на житлові приміщення [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2004. - № 19. - С. 5.

  3. Базанов І.А. Походження сучасної іпотеки. Новітні течії у вотчинном праві у зв'язку з сучасним ладом народного господарства. [Текст] - М., Статут. 2004. - 318 с.

  4. Брагінський М.І. Коментар до Федерального закону Російської Федерації «Про іпотеку (заставі нерухомості)». [Текст] - М., Статут. 2004. - 236 с.

  5. Бистров Г.Є. Постатейні коментарі до Земельного кодексу Російської Федерації і Федеральним законом «Про обіг земель сільськогосподарського призначення». [Текст] - М., Інфра-М. 2002. - 876 с.

  6. Валуйський О. Застава: забезпечене існування [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2007. - № 4. - С. 12

  7. Витрянский В.В. Договір продажу нерухомості. [Текст] / / Вісник ВАС РФ. - 1999. - № 9. - С. 47.

  8. Вишневський А.А. Заставне право. [Текст] - М., Статут. 2003. - 462 с.

  9. Власов О.М. Особливості іпотеки земельних ділянок, на яких є будинки, будівлі та споруди [Текст] / / Право і політика. - 2007. - № 10. - С. 21.

  10. Герасин С.І. Актуальні проблеми іпотеки сільськогосподарських угідь [Текст] / / Закон. - 2007. - № 1. - С. 15-16.

  11. Гольцблат А.А. Операції з землею: купівля-продаж, оренда, приватизація, іпотека. [Текст] - М., Статут. 2004. - 468 с.

  12. Грачов І.Д. Закон про іпотеку: проблеми і перспективи. [Текст] / / Юридичний світ. - 2008. - № 2. - С. 17.

  13. Грачов І.Д., Южанов І.А. Новий Закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)» - можливість придбання житла в кредит. [Текст] / / Юрист. - 1998. - № 10. - С. 4-5.

  14. Гришаєв С.П. Практика застосування застави в Росії і за кордоном. [Текст] - М., Норма. 1996. - 346 с.

  15. Грось Л. Застава. Питання цивільного права і цивільного процесу. [Текст] / / Господарство право. - 2006. - № 2. - С. 27.

  16. Дедик С.В. Правові проблеми страхування в іпотеці [Текст] / / Житлове питання. - 2007 - № 10. - С. 17.

  17. Єфімов В.В. Догма римського права. [Текст] - М., Статут. 2006. - 742 с.

  18. Єфімова Л.Г. Банківські операції. Коментар законодавства та арбітражної практики. [Текст] - М., Інфра-М. 2000. - 432 с.

  19. Жаріков Ю.Г., Літовкин В.М., Масевич М.Г. Коментар до Закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)» [Текст] / / Житлове питання. - 2008. - № 2. - С. 27.

  20. Журбіна Є. Укладення договору іпотеки [Текст] / / Юрист. - 2005. - № 7. - С. 24.

  21. Завидів Б.Д. Коментар до федерального закону Російської Федерації «Про іпотеку». [Текст] - М., Волтерс Клувер. 2006. - 248 с.

  22. Замотаєв С.Г. Правовий аспект повернення позик [Текст] / / Банківська справа. - 2007. - № 6. - С. 32.

  23. Зуйкова Л. Предмет договору про іпотеку [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2006. - № 32. - С. 6.

  24. Зюзін В.А., Корольов О.М. Коментар до Федерального закону «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» від 30 грудня 2004 р. № 214-ФЗ (постатейний) [Текст] - М., ЗАТ Юстіцінформ. 2005. - 196 с.

  25. Іпотека в Росії: вчора, сьогодні, завтра. [Текст] / Под ред. Іванова А.П., Бусова В.І. [Текст] - М., Норма. 2008. - 436 с.

  26. Кассо Л.А. Поняття про заставу в сучасному праві. [Текст] - М., Статут. 1999. - 308 с.

  27. Кастальський В. Реалізація предмета застави на торгах [Текст] / / Право і економіка. - 2003. - № 8. - С. 21.

  28. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) (видання третє, виправлене, доповнене і перероблене) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М., Інфра-М. 2006. - 846 с.

  29. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) [Текст] / Под ред. Абова Т.Є., Кабалкіна А.Ю. - М., Юрайт. 2006. - 752 с.

  30. Корнєєв А.Л. Операції з земельними ділянками: навчальний посібник [Текст] - М., Городець. 2008. - 478 с.

  31. Коротков А., Гусєв О. Звернення стягнення на іпотечне майно і його реалізація на торгах чи аукціонах [Текст] / / Законодавство і економіка. - 2008. - № 2. - С. 32.

  32. Кравець Н.В. Особливості та порядок державної реєстрації іпотеки [Текст] / / Право і політика. - 2007. - № 6. - С. 19.

  33. Леснінская Л.Ф. Про виконавче провадження. [Текст] - М., Омега-Л. 2008. - 234 с.

  34. Марна С.В. Окремі питання іпотеки житлових будинків і квартир [Текст] / / Актуальні питання приватного права: Межвуз. СБ наук. тр. - Самара., Вид-во СГУ. 2004. - 342 с.

  35. Науково-практичний коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) [Текст] / Под ред. Мозоліна В.П., Малєїн М.М. - М., МАУП. 2004. - 762 с.

  36. Новицький І.Б. Основи римського цивільного права. [Текст] - М., Зерцало. 2006. - 704 с.

  37. Олійник О. Застава в банківському кредитуванні [Текст] / / Законність. - 2007. - № 7. - С. 12-13.

  1. Павлодский Є., Богатирьов Ф. Коментар судової практики. Випуск 14. [Текст] - М., Юридична література. 2007. - 562 с.

  2. Пашов Д. Іпотека - не доступне житло, або іпотека в національному проекті «Доступне і комфортабельне житло - громадянам Росії» [Текст] / / Законність. - 2006. - № 11. - С. 21.

  3. Покровський І.А. Історія римського права. [Текст] - М., Статут. 2005. - 816 с.

  4. Попков В.В. Банки на переході. [Текст] - М., Вид. «Дека». 2001. - 326 с.

  5. Правові проблеми організації ринку іпотечного кредитування в Росії / Під ред. Ема В.С. - М., Статут. 1999. - 462 с.

  6. Проскурянова Н.І. Іпотека я Росії на рубежі століть. [Текст] / / Бізнес і банки. - 1999. - № 26. - С. 8.

  7. Романець Ю.В. Рента і довічне утримання з утриманням [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2008. - № 2. - С. 23.

  8. Русецький А.Є. Договір про іпотеку [Текст] / / Право і економіка. - 2006. - № 12. - С. 25.

  9. Русецький А.Є. Оформлення договору про іпотеку [Текст] / / Право і економіка. - 2008. - № 1. - С. 17.

  10. Русецький А.Є. Реалізація принципу єдності долі земельних ділянок і міцно пов'язаних з ними об'єктів нерухомого майна при державній реєстрації іпотеки [Текст] / / Право і економіка. -2006. - № 4. - С. 25.

  11. Свириденко О.М. Матеріально-правові та процесуальні проблеми при забезпеченні кредитних зобов'язань договорами застави, поруки та банківською гарантією: Автореф. дис ... канд. юрид. наук. [Текст] - М., 1997. - 42 с.

  12. Свириденко О. Правове регулювання застави та його реалізація в банківському кредитуванні [Текст] / / Господарство право. - 1998. - № 7. - С. 17.

  13. Смирнова О.Л. Іпотека в системі соціально-економічних відносин. Автореф. дис ... канд. екон. наук. [Текст] - СПб., 2004. - 38 с.

  14. Смирнова К.В. Становлення інституту іпотеки в Росії [Текст] / / Історія держави і права. - 2007. - № 12. - С. 26.

  15. Федеральний закон «Про банки і банківську діяльність». Текст. Коментар [Текст] / Под ред. Лубенченко К.Д. - М., Банківська справа. 2007. - 328 с.

  16. Цибуленко З. Застава окремих видів нерухомого майна [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2008. - № 1. - С. 19.

  17. Цибуленко З. Звернення стягнення на заставлене нерухоме майно [Текст] / / Відомості Верховної Ради. -2007. - № 4. - С. 21.

  18. Цибуленко З. Операції з нерухомістю та їх реєстрація. [Текст] / / Господарство право. - 2008. - № 2. - С. 15.

  19. Шабалін Ю.В. Особливості іпотечного кредитування в Російській Федерації [Текст] / / Правові питання будівництва. - 2006. - № 2. - С. 18.

  20. Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. [Текст] - М., Статут. 2004. - 672 с.

Матеріали юридичної практики

  1. Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням законодавства про приватизацію державних і муніципальних підприємств [Текст]: [Постанова Пленуму ВАС РФ № 32, від 02.12.1993 р.] / / Вісник ЗС РФ. - 1994. - № 2. - С. 31.

  2. Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації [Текст]: [Постанова Пленуму Верховного Суду РФ № 6, Пленуму ВАС РФ № 8 від 01.07.1996 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 1996. - № 9. - С. 19.

  3. Про деякі питання застосування статті 174 Цивільного кодексу Російської Федерації при реалізації органами юридичних осіб повноважень на укладення угод [Текст]: [Постанова Пленуму ВАС РФ № 9, від 14.05.1998 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 1998. - № 7. - С. 68.

  4. Про Федеральному законі «Про іпотеку (заставі нерухомості)» [Текст]: [Інформаційне Лист ВАС РФ № С5-7/УЗ-694, від 09.09.1998 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 1998. - № 11. - С. 23.

  5. Огляд практики розгляду спорів, пов'язаних із застосуванням арбітражними судами норм Цивільного кодексу Російської Федерації про заставу [Текст]: [Інформаційне Лист Президії ВАС РФ № 26, від 15.01.1998 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 1998. - № 3. - С. 26.

  6. Огляд практики розгляду арбітражними судами спорів, пов'язаних з договором про іпотеку [Текст]: [Інформаційне Лист Президії ВАС РФ № 90, від 28.01.2005 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 2005. - № 4. - С. 33-36.

  7. Постанова Президії ВАС РФ від 10.12.2006 р. № 1925/06 / / Вісник ВАС РФ. - 2007. - № 3. - С. 25.

  8. Постанова Президії ВАС РФ від 27.05.1997 р. №. 3132/96 / / Вісник ВАС РФ. - 1997. - № 9. - С. 31.

  9. Постанова ФАС Поволзької округу від 10.08.2006 у справі № А12-1158/06-С35 / / Вісник ВАС РФ. - 2006. - № 11. - С. 32.

1 Гришаєв С.П. Практика застосування застави в Росії і за кордоном. [Текст] - М., Норма. 1996. - С.11.

2 Покровський І.А. Історія римського права. [Текст] - М., Статут. 2005. - С. 620.

3 Єфімов В.В. Догма римського права. [Текст] - М., Статут. 2006. - С. 373.

4 Новицький І.Б. Основи римського цивільного права. [Текст] - М., Зерцало. 2006. - С. 176.

5 Іпотека в Росії: вчора, сьогодні, завтра. [Текст] / Под ред. Іванова А.П., Бусова В.І. [Текст] - М., Норма. 2008. - С. 96.

6 Кассо Л.А. Поняття про заставу в сучасному праві. [Текст] - М., Статут. 1999. - С. 10.

7 Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. [Текст] - М., Статут. 2004. - С. 316.

8 Проскурянова Н.І. Іпотека я Росії на рубежі століть. [Текст] / / Бізнес і банки. - 1999. - № 26. - С. 8.

9 Базанов І.А. Походження сучасної іпотеки. Новітні течії у вотчинном праві у зв'язку з сучасним ладом народного господарства. [Текст] - М., Статут. 2004. - С. 52.

10 Герасин С.І. Актуальні проблеми іпотеки сільськогосподарських угідь [Текст] / / Закон. - 2007. - № 1. - С. 15-16.

11 СЗ РФ. - 1996. - № 10. - Ст. 880.

12 Смирнова К.В. Становлення інституту іпотеки в Росії [Текст] / / Історія держави і права. - 2007. - № 12. - С. 26.

13 СЗ РФ. - 1999. - № 5. - Ст. 651.

14 Шабалін Ю.В. Особливості іпотечного кредитування в Російській Федерації [Текст] / / Правові питання будівництва. - 2006. - № 2. - С. 18.

15 СЗ РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.

16 Брагінський М.І. Коментар до Федерального закону Російської Федерації "Про іпотеку (заставу нерухомості)". [Текст] - М., Статут. 2004. - С. 7.

17 СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

18 Грачов І.Д., Южанов І.А. Новий Закон "Про іпотеку (заставу нерухомості)" - можливість придбання житла в кредит. [Текст] / / Юрист. - 1998. - № 10. - С. 4-5.

19 Вісник ВАС РФ. - 1998. - № 11. - С. 23.

20 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) (видання третє, виправлене, доповнене і перероблене) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М., Інфра-М. 2006. - С. 542.

21 Зуйкова Л. Предмет договору про іпотеку [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2006. - № 32. - С. 6.

22 П. 1 Огляду практики розгляду арбітражними судами спорів, пов'язаних з договором про іпотеку [Текст]: [Інформаційне Лист Президії ВАС РФ № 90, від 28.01.2005 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 2005. - № 4. - С. 33.

23 СЗ РФ. - 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 42.

24 Корнєєв А.Л. Операції з земельними ділянками: навчальний посібник [Текст] - М., Городець. 2008. - С. 213.

25 Журбіна Є. Укладення договору іпотеки [Текст] / / Юрист. - 2005. - № 7. - С. 24.

26 Про акціонерні товариства [Текст]: [Федеральний закон № 208-ФЗ, прийнятий 26.12.1995 р., за состоніе на 01.12.2007] / / СЗ РФ. - 1996. - № 1. - Ст. 1.

27 П. 5 Огляду практики розгляду арбітражними судами спорів, пов'язаних з договором про іпотеку [Текст]: [Інформаційне Лист Президії ВАС РФ № 90, від 28.01.2005 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 2005. - № 4. - С. 33.

28 П. 2 Огляду практики розгляду арбітражними судами спорів, пов'язаних з договором про іпотеку [Текст]: [Інформаційне Лист Президії ВАС РФ № 90, від 28.01.2005 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 2005. - № 4. - С. 33.

29 П. 3 Огляду практики розгляду арбітражними судами спорів, пов'язаних з договором про іпотеку [Текст]: [Інформаційне Лист Президії ВАС РФ № 90, від 28.01.2005 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 2005. - № 4. - С. 35.

30 П. 4 Огляду практики розгляду арбітражними судами спорів, пов'язаних з договором про іпотеку [Текст]: [Інформаційне Лист Президії ВАС РФ № 90, від 28.01.2005 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 2005. - № 4. - С. 36.

31 Постанова Президії ВАС РФ від 10.12.2006 р. № 1925/06 / / Вісник ВАС РФ. - 2007. - № 3. - С. 25.

32 Науково-практичний коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) [Текст] / Под ред. Мозоліна В.П., Малєїн М.М. - М., МАУП. 2004. - С. 468.

33 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) [Текст] / Под ред. Абова Т.Є., Кабалкіна А.Ю. - М., Юрайт. 2006. - С. 489.

34 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) (видання третє, виправлене, доповнене і перероблене) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М., Інфра-М. 2006. - С. 56.

35 Русецький А.Є. Реалізація принципу єдності долі земельних ділянок і міцно пов'язаних з ними об'єктів нерухомого майна при державній реєстрації іпотеки [Текст] / / Право і економіка. -2006. - № 4. - С. 25.

36 Постанова ФАС Поволзької округу від 10.08.2006 у справі № А12-1158/06-С35 / / Вісник ВАС РФ. - 2006. - № 11. - С. 32.

37 Романець Ю.В. Рента і довічне утримання з утриманням [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2008. - № 2. - С. 23.

38 Русецький А.Є. Договір про іпотеку [Текст] / / Право і економіка. - 2006. - № 12. - С. 25.

39 Вісник ВАС РФ. - 1998. - № 3. - С. 26.

40 СЗ.РФ. - 1998. - № 31. - Ст. 3813.

41 Вісник ВАС РФ. - 2007. - № 10. - С. 48.

42 Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. [Текст] - М., Статут. 2004. - С. 243.

43 Вишневський А.А. Заставне право. [Текст] - М., Статут. 2003. - С.22.

44 Вісник ВАС РФ. - 1998. - № 7. - С. 68.

45 Кравець Н.В. Особливості та порядок державної реєстрації іпотеки [Текст] / / Право і політика. - 2007. - № 6. - С. 19.

46 Відомості СНР і ЗС РФ. - 1993. - № 10. - Ст. 357.

47 Витрянский В.В. Договір продажу нерухомості. [Текст] / / Вісник ВАС РФ. - 1999. - № 9. - С. 47.

48 Вісник ВАС РФ. - 1997. - № 9. - С. 31.

49 Цибуленко З. Операції з нерухомістю та їх реєстрація. [Текст] / / Господарство право. - 2008. - № 2. - С. 15.

50 Русецький А.Є. Оформлення договору про іпотеку [Текст] / / Право і економіка. - 2008. - № 1. - С. 17.

51 Дедик С.В. Правові проблеми страхування в іпотеці [Текст] / / Житлове питання. - 2007 - № 10. - С. 17.

52 Свириденко О. Правове регулювання застави та його реалізація в банківському кредитуванні [Текст] / / Господарство право. - 1998. - № 7. - С. 17; Бистров Г.Є. Постатейні коментарі до Земельного кодексу Російської Федерації і Федеральним законом "Про обіг земель сільськогосподарського призначення". [Текст] - М., Інфра-М. 2002. - С. 589-590; Аюшеева С.Д. Звернення стягнення на житлові приміщення [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2004. - № 19. - С. 5; Валуйський А. Застава: забезпечене існування [Текст] / / Бізнес-адвокат. - 2007. - № 4. - С. 12; Цибуленко З. Застава окремих видів нерухомого майна [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2008. - № 1. - С. 19.

53 Олійник О. Застава в банківському кредитуванні [Текст] / / Законність. - 2007. - № 7. - С. 12-13.

54 СЗ РФ. - 2005. - № 1 (частина 1). - Ст. 40.

55 Артемов В. Іпотека в будівництві [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 19. - С. 11.

56 Зюзін В.А., Корольов О.М. Коментар до Федерального закону «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» від 30 грудня 2004 р. № 214-ФЗ (постатейний) [Текст] - М., ЗАТ Юстіцінформ. 2005. - С. 49.

57 Попков В.В. Банки на переході. [Текст] - М., Вид. "Дека". 2001. - С. 301.

58 Кастальський В. Реалізація предмета застави на торгах [Текст] / / Право і економіка. - 2003. - № 8. - С. 21.

59 Свириденко О.М. Матеріально-правові та процесуальні проблеми при забезпеченні кредитних зобов'язань договорами застави, поруки та банківською гарантією: Автореф. дис ... канд. юрид. наук. [Текст] - М., 1997. - С. 14.

60 Замотаєв С.Г. Правовий аспект повернення позик [Текст] / / Банківська справа. - 2007. - № 6. - С. 32.

61 Бистров Г.Є. Указ. соч. - С. 589 - 590.

62 Олійник О. Застава в банківському кредитуванні [Текст] / / Законність. - 2007. - № 7. - С. 12-13; Павлодский Є., Богатирьов Ф. Коментар судової практики. Випуск 14. [Текст] - М., Юридична література. 2007. - С.41.

63 Свириденко О.М. Матеріально-правові та процесуальні проблеми при забезпеченні кредитних зобов'язань договорами застави, поруки та банківською гарантією: Автореф. дис ... канд. юрид. наук. [Текст] - М., 1997. - С. 14.

64 Єфімова Л.Г. Банківські операції. Коментар законодавства та арбітражної практики. [Текст] - М., Інфра-М. 2000. - С. 13; Жаріков Ю.Г., Літовкин В.М., Масевич М.Г. Коментар до Закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)" [Текст] / / Житлове питання. - 2008. - № 2. - С. 27.

65 Свириденко О.М. Указ. соч. - С. 17.

66 Федеральний закон "Про банки і банківську діяльність". Текст. Коментар [Текст] / Под ред. Лубенченко К.Д. - М., Банківська справа. 2007. - С. 264.

67 Коротков А., Гусєв О. Звернення стягнення на іпотечне майно і його реалізація на торгах чи аукціонах [Текст] / / Законодавство і економіка. - 2008. - № 2. - С. 32.

68 Правові проблеми організації ринку іпотечного кредитування в Росії / Під ред. Ема В.С. - М., Статут. 1999. - С. 108 - 109.

69 марна С.В. Окремі питання іпотеки житлових будинків і квартир [Текст] / / Актуальні питання приватного права: Межвуз. СБ наук. тр. - Самара., Вид-во СГУ. 2004. - С. 103.

70 Аюшеева С.Д. Указ. соч. - С. 5.

71 Смирнова О.Л. Іпотека в системі соціально-економічних відносин. Автореф. дис ... канд. екон. наук. [Текст] - СПб., 2004. - С. 18.

72 Грачов І.Д. Закон про іпотеку: проблеми і перспективи [Текст] / / Юридичний світ. - 2008. - № 2. - С. 17.

73 Пашов Д. Іпотека - не доступне житло, або іпотека в національному проекті «Доступне і комфортабельне житло - громадянам Росії» [Текст] / / Законність. - 2006. - № 11. - С. 21.

74 Цибуленко З. Звернення стягнення на заставлене нерухоме майно [Текст] / / Відомості Верховної Ради. -2007. - № 4. - С. 21.

75 Власов О.М. Особливості іпотеки земельних ділянок, на яких є будинки, будівлі та споруди [Текст] / / Право і політика. - 2007. - № 10. - С. 21.

76 Гольцблат А.А. Операції з землею: купівля-продаж, оренда, приватизація, іпотека. [Текст] - М., Статут. 2004. - С. 12.

77 СЗ РФ. - 2007. - № 41. - Ст. 4849.

78 Завидів Б.Д. Коментар до федерального закону Російської Федерації "Про іпотеку". [Текст] - М., Волтерс Клувер. 2006. - С.79. Леснінская Л.Ф. Про виконавче провадження. [Текст] - М., Омега-Л. 2008. - С. 13.

79 Грось Л. Застава. Питання цивільного права і цивільного процесу. [Текст] / / Господарство право .- 2006. - № 2. - С. 27.

80 Вісник ЗС РФ. - 1994. - № 2. - С. 31.

81 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) (видання третє, виправлене, доповнене і перероблене) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М., Інфра-М. 2006. - С.432.

Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Диплом
431.1кб. | скачати


Схожі роботи:
Цивільно-правове регулювання банківського кредитування Цивільно-правове регулювання
Цивільно-правове регулювання лізингу
Цивільно-правове регулювання застави
Цивільно-правове регулювання сусідських відносин
Цивільно правове регулювання іпотечного кредитування
Цивільно-правове регулювання вексельного обігу 2
Цивільно-правове регулювання спадкування за заповітом
Цивільно-правове регулювання іпотечного кредитування
Цивільно правове регулювання спадкування за заповітом
© Усі права захищені
написати до нас