Реферат
з дисципліни: Житлове право РФ
на тему: Управління багатоквартирним будинком.
Товариство власників житла
Виконав:
Казань 2009
Безпосереднє управління. 3
Поняття та особливості товариства власників житла. 6
Статут товариства власників житла. 8
Реєстрація товариства власників житла. 11
Органи управління товариства власників житла. 14
ЖК РФ пропонує три способи управління багатоквартирним будинком:
безпосереднє управління власниками приміщень у багатоквартирному будинку;
управління товариством власників житла або житловим кооперативом або іншим спеціалізованим споживчим кооперативом;
управління керуючої організацією.
Вибір способу управління залежить від того, скільки квартир в будинку, наскільки платоспроможними і дисципліновані жителі, які керуючі організації є на ринку житлово-комунальних послуг, які відносини склалися з ресурсопостачальними організаціями, чи встановлені загальнобудинкові і поквартирні прилади обліку і т.д.
Договори на постачання комунальних послуг (холодне і гаряче водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання, опалення) укладаються з кожним власником приміщення в будинку від свого імені (рис.1).
Договори надання послуг з утримання та виконання робіт з ремонту загального майна в багатоквартирному будинку укладаються з усіма або з більшістю власників приміщень в будинку. При цьому, всі або більшість власників виступають в якості однієї сторони в договорі (рис 2).
В інтересах усіх власників за рішенням загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, у відносинах з третіми особами може діяти один із власників за дорученням від інших власників приміщень в будинку (рис 3).
Управління керуючими організаціями. Договір управління багатоквартирним будинком: форма, зміст
При виборі способу управління багатоквартирним будинком керуючою організацією, власники приміщень у багатоквартирному будинку укладають з обраним керуючим договори управління, в яких має бути зазначено:
складу загального майна багатоквартирного будинку, щодо якого буде здійснюватися управління, і адреса такого будинку;
перелік послуг та робіт з утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку, порядок зміни такого переліку, а також перелік комунальних послуг, які надає керуюча організація;
порядок визначення ціни договору, розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення і розміру плати за комунальні послуги, а також порядок внесення такої плати;
порядок здійснення контролю за виконанням керуючої організацією її зобов'язань за договором управління.
(Рис)
Укладання договорів на житлово-комунальні послуги керуючої організацією від імені всіх власників приміщень в будинку.
Договір управління, що укладається з керуючою організацією за всіма своїми ознаками, підпадає під ознаки договору надання відплатних послуг, передбаченого цивільним законодавством РФ.
У відповідності зі ст.780 ГК РФ, якщо інше не передбачено договором возмездного надання послуг, виконавець (Керуюча організація) зобов'язаний надати послуги особисто. Тобто, керуюча організація або сама робить частина житлово-комунальних послуг за договором управління багатоквартирним будинком, або є посередником між власниками приміщень в будинку і постачальниками житлово-комунальних послуг.
Таким чином, існуюче житлове законодавство в цілому досить повно відображає реалії сформованих відносин у галузі управління багатоквартирними житловими будинками, надає власникам можливість вибрати найбільш зручний спосіб управління нерухомістю як інструмент реалізації права розпорядження своєю власністю.
Основним нормативним документом, що регулює діяльність ТСЖ, сьогодні є Житловий кодекс Російської Федерації. У цьому нормативному акті законодавець спробував консолідувати регламентують норми для цілого комплексу правовідносин, що виникають у сфері обігу та використання житлових приміщень.
(Рис)
Управління багатоквартирним будинком товариством власників житла можна представити у вигляді такої схеми.
Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку проводиться у відповідності зі ст.45-48 ЖК РФ. На загальних зборах власників житлових приміщень згідно п.4 ст.44 ЖК РФ приймається рішення про створення ТСЖ. . Створення та державна реєстрація ТСЖ здійснюється на підставі ст.136 ЖК РФ. Вищим органом управління ТСЖ відповідно до п.1 ст.145 ЖК РФ є загальні збори членів ТСЖ. Членами ТСЖ визнаються побажали вступити в нього власники приміщень багатоквартирного будинку. Загальні збори членів ТСЖ правомочні приймати рішення з питань, визначених п.2 ст.145 ЖК РФ.
Керівництво діяльністю ТСЖ здійснює Правління товариства. Правління товариства вибирається з членів ТСЖ на термін, що не перевищує двох років (ст.147 ЖК РФ).
ТСЖ є юридичною особою, тому при укладенні договорів виступає не як посередник між власниками житлових приміщень і третіми особами, а як самостійна організація. Правління ТСЖ може обрати два варіанти обслуговування багатоквартирного будинку:
- Укладати договори безпосередньо з ресурсопостачальними і обслуговуючими організаціями;
- Будувати свої відносини з ресурсопостачальними і обслуговуючими організаціями через обрану керуючу компанію.
За загальним правилом до установчих документів юридичної особи повинні визначатися його найменування, місце знаходження, порядок управління діяльністю. Для некомерційних організацій обов'язковим є відображення в статуті предмета і цілей їх діяльності.
Крім того, в установчих документах повинні міститися інші відомості, передбачені законом для юридичних осіб відповідного виду. Таким законом для товариств власників житла є Житловий кодекс РФ, відповідно до якого в загальному вигляді статут товариства власників житла містить наступні розділи:
мета і види діяльності товариства;
правовий статус товариства;
право власності на житлові та (або) нежитлові приміщення і загальне майно в товаристві;
утворення та використання коштів і фондів товариства, участь членів товариства у фінансуванні витрат з утримання та ремонту спільного майна;
область господарської діяльності товариства;
членство в товаристві;
права та обов'язки товариства;
права та обов'язки членів товариства;
порядок управління товариством;
органи управління та контролю товариства;
загальні збори членів товариства;
правління товариства;
голова правління;
ревізійна комісія (ревізор);
порядок реорганізації і ліквідації товариства.
Відповідно до частини четвертої статті 135 Житлового кодексу РФ товариство власників житла створюється без обмеження строку діяльності, якщо інше не передбачено статутом товариства.
Статут товариства власників житла приймається на загальних зборах більшістю голосів від загального числа голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку (частина друга статті 135 Житлового кодексу РФ). Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку вже саме по собі є органом управління багатоквартирним будинком. Тому воно є правомочним, якщо в ньому взяли участь власники приміщень у даному будинку або їх представники, що володіють більш ніж 50% голосів від загального числа голосів. Форма проведення зборів може бути як очною, так і заочній.
Ініціатором ж зборів може виступати будь-який з власників приміщень у багатоквартирному будинку. Однак на нього покладається обов'язок щодо підготовки проведення зборів, як-то:
повідомити власникам приміщень у даному будинку про проведення таких зборів не пізніше, ніж за 10 днів до дати його проведення;
у вказаний термін повідомлення про проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку направити кожному власнику приміщення в даному будинку рекомендованим листом або вручити кожному власнику приміщення в даному будинку під розпис. Розміщення такого повідомлення в певному приміщенні даного будинку, доступному для всіх власників приміщень у даному будинку, можливо лише в тому випадку, якщо на попередніх зборах власників житла було прийнято відповідне рішення. Також загальними зборами може бути встановлений і інший порядок повідомлення.
Саме повідомлення про проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку також має відповідати певним вимогам, встановленим частиною п'ятою статті 45 Житлового кодексу РФ. У ньому мають бути зазначені:
1) відомості про особу, з ініціативи якого скликається дані збори;
2) форма проведення даного зібрання (збори або заочне голосування);
3) дата, місце, час проведення даного зібрання або, в разі проведення даного зібрання у формі заочного голосування, дата закінчення прийому рішень власників з питань, поставлених на голосування, і місце або адресу, куди повинні передаватися такі рішення;
4) порядок денний цих зборів;
5) порядок ознайомлення з інформацією і (або) матеріалами, які будуть представлені на цьому зібранні, і місце або адресу, де з ними можна ознайомитися.
Рішення загальних зборів з питання затвердження статуту приймаються більшістю голосів від загального числа голосів приймають участь у цьому зібранні власників приміщень у багатоквартирному будинку. Кількість голосів, яким володіє кожен власник приміщення в багатоквартирному будинку на загальних зборах власників приміщень у даному будинку, пропорційно його частці у праві спільної власності на спільне майно в даному будинку (частина третя статті 48 Житлового кодексу РФ).
Результат голосування може оформлятися у формі протоколу або рішення. У будь-якому випадку підсумковий документ повинен дозволяти ідентифікувати власника або його представника, містити відомості про документ, що підтверджує право власності особи, що бере участь у голосуванні, на приміщення в багатоквартирному будинку, також однозначно виражати його думку з порушеного питання.
Статут товариства власників житла вважається прийнятим, якщо число членів товариства власників житла, які створили товариство, перевищує 50% голосів від загального числа голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку (частина третя статті 135 Житлового кодексу РФ, частина перша статті 136 Житлового кодексу РФ). Необхідно пам'ятати, що відповідно до проголошеного частиною другою статті 30 Конституції РФ принципом ніхто не може бути примушений до вступу в будь-яке об'єднання чи перебування в ньому.
Разом з тим законодавство допускає створення товариства власників житла шляхом об'єднання:
кількох багатоквартирних будинків, приміщення в яких належать різним (не менше ніж двом) власникам приміщень у багатоквартирному будинку, з земельними ділянками, розташованими на спільній земельній ділянці або кількох сусідніх (межують) земельних ділянках, мережами інженерно-технічного забезпечення та іншими елементами інфраструктури;
декількох розташованих близько будинків, будівель або споруд - житлових будинків, призначених для проживання однієї сім'ї, дачних будинків з присадибними ділянками або без них, гаражами та іншими розташованими на спільній земельній ділянці або кількох сусідніх (межують) земельних ділянках об'єктами, мережами інженерно-технічного забезпечення та іншими елементами інфраструктури (частина друга статті 136 Житлового кодексу РФ).
Максимальний розмір таких товариств законодавством не встановлений, однак очевидно, що загальний критерій можливості такого об'єднання - це спільність земельної ділянки і єдині інженерні комунікації, що зв'язують об'єкти власності передбачуваних учасників товариства.
Крім того, товариство власників житла може бути створено особами, яким буде належати право власності на приміщення в споруджуваних багатоквартирних будинках (стаття 139 Житлового кодексу РФ). Треба сказати, що таке правило існувало і раніше - у статті 48 Федерального закону від 29.12. 2004 № 189-ФЗ "Про товариства власників житла", з тією лише різницею, що тоді товариство могло бути утворено і єдиною особою, наприклад, замовником або забудовником. Сьогодні створити товариство може лише група осіб, яким буде належати право власності на приміщення в споруджуваних будинках.
У будь-якому випадку при ухваленні рішення про створення товариства власників житла на його учасників покладається обов'язок по дотриманню встановлених процедур, розглянутих вище.
З юридичної точки зору товариство власників житла є юридичною особою з моменту його державної реєстрації. Державна реєстрація товариства власників житла здійснюється відповідно до законодавства про державну реєстрацію юридичних осіб, яке, у свою чергу, складається з Цивільного кодексу РФ і Федерального закону від 08.08. 2001 № 129-ФЗ "Про державну реєстрацію юридичних осіб і індивідуальних підприємців" (з ізм. На 02.11. 2004) - це випливає з частини третьої статті 1 вищезгаданого закону.
Державна реєстрація є акт уповноваженого федерального органу виконавчої влади, що здійснюється за допомогою внесення в єдиний державний реєстр юридичних осіб відомостей про створення, реорганізації і ліквідації товариства власників житла та інших встановлених законом відомостей про юридичну особу.
Державна реєстрація здійснюється уповноваженим федеральним органом виконавчої влади - Федеральною податковою службою, а саме територіальним органом Федеральної податкової служби за місцем знаходження постійно діючого виконавчого органу, у разі відсутності постійно діючого виконавчого органу - за місцем знаходження іншого органу або особи, що мають право діяти від імені юридичної особи без довіреності. Зазвичай документи на реєстрацію товариства власників житла подаються за місцем його перебування.
При державній реєстрації створюваного товариства власників житла в реєструючий орган подаються:
а) заяву про державну реєстрацію за формою, затвердженою постановою Уряду РФ від 19.06. 2002 № 439 "Про затвердження форм та вимог до оформлення документів, що використовуються при державній реєстрації юридичних осіб, а також фізичних осіб як індивідуальних підприємців" (з ізм. На 26.02. 2004). У заяві підтверджується, що представлені установчі документи відповідають встановленим законодавством Російської Федерації вимогам до установчих документів товариств власників житла, що відомості, що містяться в цих установчих документах, інших поданих для державної реєстрації документах, заяві про державну реєстрацію, достовірні, що при створенні юридичної особи дотриманий встановлений для товариств власників житла порядок їх установи (форма заяви наводиться в додатку 3 до цього посібника);
б) рішення про створення товариства власників житла у вигляді протоколу чи іншого документа відповідно до законодавства Російської Федерації;
в) статут товариства власників житла (оригінал або засвідчена в нотаріальному порядку копія);
г) документ про сплату державного мита. За державну реєстрацію товариства власників житла стягується мито в розмірі 2000 рублів, а також за засвідчення справжності підпису кожної особи на заяві про реєстрацію юридичної особи і на кожному документі - 200 рублів.
У термін не більш як 5 робочих днів з дня подання документів до реєструючого органу заявнику видається свідоцтво про державну реєстрацію товариства власників житла, форма якого затверджена вже згадуваною постановою Уряду РФ від 19.06. 2002 № 439.
Правоздатність товариства власників житла виникає з моменту внесення реєструючим органом відповідного запису до Єдиного державного реєстру юридичних осіб.
По завершенні процесу державної реєстрації товариство власників житла має печаткою зі своїм найменуванням, розрахунковим та іншими рахунками в банку, іншими реквізитами і може займатися дозволеної господарською діяльністю.
Загальне керівництво діяльністю ТСЖ здійснюється правлінням товариства. Правління ТСЖ вправі приймати рішення з усіх питань діяльності товариства, за винятком питань, віднесених до виключної компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку і компетенції загальних зборів членів ТСЖ. .
В обов'язки правління у відповідності зі ст.148 ЖК РФ входить:
1) дотримання товариством законодавства і вимог статуту товариства;
2) контроль за своєчасним внесенням членами товариства встановлених обов'язкових платежів і внесків;
3) складання кошторисів доходів і видатків на відповідний рік товариства і звітів про фінансову діяльність, надання їх загальним зборам членів товариства для затвердження;
4) управління багатоквартирним будинком або укладання договорів на управління ним;
5) наймання працівників для обслуговування багатоквартирного будинку та звільнення їх;
6) укладення договорів на обслуговування, експлуатацію та ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку;
7) ведення списку членів товариства, діловодства, бухгалтерського обліку та бухгалтерської звітності;
8) скликання і проведення загальних зборів членів товариства;
9) виконання інших випливають зі статуту ТСЖ обов'язків.
По суті, правління є колегіальним органом управління, найбільш близьким еквівалентом якого є рада директорів господарського товариства. Воно обирається з числа членів товариства загальними зборами членів товариства на термін, встановлений статутом товариства, але не більше ніж на два роки. При цьому кількість членів правління законодавчо не встановлено, втім, як і докладний порядок його функціонування. Мається на увазі, що подібні питання повинні знаходити відображення в статуті конкретного товариства.
Правління вважається виконавчим органом товариства, воно обирає з числа своїх членів голову, який забезпечує виконання рішень правління і має право давати вказівки і розпорядження всім посадовим особам товариства, виконання яких для зазначених осіб обов'язково.
Голова правління товариства відповідно до п.2 ст.149 ЖК РФ діє без довіреності від імені товариства, підписує платіжні документи та здійснює операції, які відповідно до законодавства, статутом товариства не вимагають обов'язкового схвалення правлінням товариства або загальними зборами членів товариства, розробляє і виносить на затвердження загальних зборів членів товариства правила внутрішнього розпорядку товариства стосовно працівників, в обов'язки яких входить обслуговування багатоквартирного будинку, положення про оплату їхньої праці.
При перерахуванні органів, які беруть участь у діяльності ТСЖ, не можна не згадати про ревізійну комісію або ревізора ТСЖ.
Ревізійна комісія (ревізор) ТСЖ зобов'язана:
1) проводити не рідше ніж один раз на рік ревізії фінансової діяльності товариства;
2) подавати загальним зборам членів товариства висновок про кошторис доходів і витрат на відповідний рік товариства та звіт про фінансову діяльність і розмірах обов'язкових платежів і внесків;
3) звітувати перед загальними зборами членів товариства про свою діяльність.
З вищевикладеного видно, що у товариств досить серйозно опрацьований механізм управління багатоквартирним будинком. Крім того, товариство має цілий ряд владних повноважень, спрямованих на реалізацію процедури управління майном будинку.
Зокрема, товариство має право:
1) укладати відповідно до законодавства договір управління багатоквартирним будинком (в тому випадку, якщо на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку буде прийнято рішення про притягнення керуючої організації для утримання багатоквартирного будинку), а також договори про зміст і ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку , договори про надання комунальних послуг та інші договори в інтересах членів товариства;
2) визначати кошторис доходів і витрат на рік, у тому числі необхідні витрати на утримання і ремонт загального майна в багатоквартирному будинку, витрати на капітальний ремонт та реконструкцію багатоквартирного будинку, спеціальні внески і відрахування до резервного фонду, а також витрати на інші встановлені статутом товариства мети;
3) встановлювати на основі прийнятої на рік кошторису доходів і витрат товариства розміри платежів і внесків для кожного власника приміщення в багатоквартирному будинку відповідно до його частки у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку;
4) виконувати роботи для власників приміщень у багатоквартирному будинку та надавати їм послуги;
5) користуватися наданими банками кредитами в порядку і на умовах, які передбачені законодавством;
6) передавати за договором матеріальні і грошові кошти особам, які виконують для товариства роботи та надають товариству послуги;
7) продавати і передавати у тимчасове користування, обмінювати майно, що належить товариству.
Крім того, у випадках, якщо це не порушує права та законні інтереси власників приміщень у багатоквартирному будинку, ТСЖ вправі:
1) надавати в користування або обмежене користування частину спільного майна в багатоквартирному будинку;
2) відповідно до вимог законодавства в установленому порядку надбудовувати, перебудовувати частина загального майна в багатоквартирному будинку;
3) одержувати у користування або отримувати або набувати у спільну часткову власність власників приміщень у багатоквартирному будинку земельні ділянки для здійснення житлового будівництва, зведення господарських та інших будівель і їх подальшої експлуатації;
4) здійснювати відповідно до вимог законодавства від імені і за рахунок власників приміщень у багатоквартирному будинку забудову прилеглих до такого дому виділених земельних ділянок;
5) укладати угоди та здійснювати інші відповідають цілям та завданням товариства дії.
У разі невиконання власниками приміщень у багатоквартирному будинку своїх обов'язків щодо участі у загальних витратах, ТСЖ в судовому порядку вправі вимагати примусового відшкодування обов'язкових платежів та внесків. Також ТСЖ в судовому порядку може зажадати повного відшкодування завданих йому збитків у результаті невиконання власниками приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язань зі сплати обов'язкових платежів і внесків та оплати інших загальних витрат.
Крім того, відповідно до норм п.5 ст.155 ЖК РФ члени товариства власників вносять обов'язкові платежі і (або) внески, пов'язані з оплатою витрат на утримання, поточний і капітальний ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку, а також з оплатою комунальних послуг в порядку, встановленому органами управління ТСЖ. Не є членами ТСЖ власники приміщень у багатоквартирному будинку, в якому створено ТСЖ, вносять плату за житлове приміщення і комунальні послуги відповідно до договорів, укладених з ТСЖ або житловим кооперативом або іншим спеціалізованим споживчим кооперативом.
Розмір обов'язкових платежів і (або) внесків членів ТСЖ, пов'язаних з оплатою витрат на утримання і ремонт загального майна в багатоквартирному будинку, визначається органами управління ТСЖ відповідно до статуту ТСЖ.
Крім того, ТСЖ є юридичною особою і має власне відокремлене майно. У власності ТСЖ може перебувати рухоме майно, а також нерухоме майно, розташоване всередині або за межами багатоквартирного будинку.
Засоби ТСЖ складаються з:
1) обов'язкових платежів, вступних та інших внесків членів товариства;
2) доходів від господарської діяльності товариства, спрямованих на здійснення цілей, завдань і виконання обов'язків товариства;
3) субсидій на забезпечення експлуатації спільного майна в багатоквартирному будинку, проведення поточного та капітального ремонту, надання окремих видів комунальних послуг та інших субсидій;
4) інших надходжень.
Для досягнення цілей, передбачених статутом, ТСЖ вправі займатися господарською діяльністю. ТСЖ може займатися наступними видами господарської діяльності:
1) обслуговування, експлуатація та ремонт нерухомого майна в багатоквартирному будинку;
2) будівництво додаткових приміщень та об'єктів спільного майна в багатоквартирному будинку;
3) здача в оренду, в найм частини спільного майна в багатоквартирному будинку.
На підставі рішення загальних зборів членів ТСЖ дохід від господарської діяльності товариства використовується для оплати спільних витрат або направляється у спеціальні фонди, що витрачаються на цілі, передбачені статутом товариства. Додатковий дохід може бути направлений на інші цілі діяльності ТСЖ.
Таким чином, ТСЖ при належному підході може стати цілком прийнятним способом організації змісту багатоквартирного будинку в нових умовах. Однак на шляху цього існує цілий ряд перешкод. Найбільш суттєвою, на мою думку, є проблема визначення правової природи грошових коштів, що надходять у розпорядження товариства. У силу того що товариство не є організацією, що ставить за мету отримання прибутку і розподіл її між своїми учасниками, грошові кошти, що надходять до товариства у вигляді цільових внесків від своїх членів, варто розглядати як цільове фінансування. У той же час дохід, який товариство може отримувати від здачі в оренду спільного майна в складі багатоквартирного будинку, слід розглядати як дохід від підприємницької діяльності, що здійснюється з метою фінансування основної статутної діяльності товариства.
Практика створення товариств власників житла в Республіці Татарстан
За даними (березень 2007 року) Міністерства будівництва архітектури та житлово-комунального господарства Республіки Татарстан на сьогоднішній день в Республіці Татарстан в 75% житлового фонду багатоквартирних будинків власників приміщень визначилися зі способом управління будинком. Для порівняння, по Росії цей відсоток не перевищує 15%.
У випадках, де власниками не обраний спосіб управління багатоквартирним будинком, відкритий конкурс з вибору керуючої організації, органи місцевого самоврядування проводять самостійно. Дату конкурсу призначають органи місцевого самоврядування. Сьогодні по республіці дата не визначена ще в жодному районі, місті, тому у власників житла ще є час самостійно визначитися зі способом. І до кінця року (2008), частка будинків, в яких самі власники вибирали способом управління, може збільшитися до 80 - 85%.
На сьогоднішній день в республіці створено 775 ТСЖ (в Казані - 358 ТСЖ) і 366 ЖБК (в Казані - 309 ЖБК).
Опитані Intertat. ru (Офіційний Портал Уряду Республіки Татарстан) власники житла практично в один голос визнали створення ТСЖ найпривабливішим варіантом управління багатоквартирним будинком. Хоча проблеми в їх створенні та функціонуванні виникають, але вони продовжують стверджувати, що в будинку має бути господар.
з дисципліни: Житлове право РФ
на тему: Управління багатоквартирним будинком.
Товариство власників житла
Виконав:
Казань 2009
Зміст
Способи управління багатоквартирним будинком .. 3Безпосереднє управління. 3
Поняття та особливості товариства власників житла. 6
Статут товариства власників житла. 8
Реєстрація товариства власників житла. 11
Органи управління товариства власників житла. 14
Способи управління багатоквартирним будинком
Управління багатоквартирним житловим будинком - це узгоджена діяльність власників приміщень у багатоквартирному будинку, або осіб, залучених ними, спрямована на забезпечення сприятливих і безпечних умов проживання громадян, належного утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, вирішення питань користування спільним майном, а також надання комунальних послуг громадянам , які проживають у такому будинку.ЖК РФ пропонує три способи управління багатоквартирним будинком:
безпосереднє управління власниками приміщень у багатоквартирному будинку;
управління товариством власників житла або житловим кооперативом або іншим спеціалізованим споживчим кооперативом;
управління керуючої організацією.
Вибір способу управління залежить від того, скільки квартир в будинку, наскільки платоспроможними і дисципліновані жителі, які керуючі організації є на ринку житлово-комунальних послуг, які відносини склалися з ресурсопостачальними організаціями, чи встановлені загальнобудинкові і поквартирні прилади обліку і т.д.
Безпосереднє управління
При безпосередньому управлінні багатоквартирним будинком власниками, можливі наступні варіанти відносин зі сторонніми організаціями, що надають житлові та комунальні послуги:Договори на постачання комунальних послуг (холодне і гаряче водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання, опалення) укладаються з кожним власником приміщення в будинку від свого імені (рис.1).
Договори надання послуг з утримання та виконання робіт з ремонту загального майна в багатоквартирному будинку укладаються з усіма або з більшістю власників приміщень в будинку. При цьому, всі або більшість власників виступають в якості однієї сторони в договорі (рис 2).
В інтересах усіх власників за рішенням загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, у відносинах з третіми особами може діяти один із власників за дорученням від інших власників приміщень в будинку (рис 3).
Управління керуючими організаціями. Договір управління багатоквартирним будинком: форма, зміст
При виборі способу управління багатоквартирним будинком керуючою організацією, власники приміщень у багатоквартирному будинку укладають з обраним керуючим договори управління, в яких має бути зазначено:
складу загального майна багатоквартирного будинку, щодо якого буде здійснюватися управління, і адреса такого будинку;
перелік послуг та робіт з утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку, порядок зміни такого переліку, а також перелік комунальних послуг, які надає керуюча організація;
порядок визначення ціни договору, розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення і розміру плати за комунальні послуги, а також порядок внесення такої плати;
порядок здійснення контролю за виконанням керуючої організацією її зобов'язань за договором управління.
(Рис)
Укладання договорів на житлово-комунальні послуги керуючої організацією від імені всіх власників приміщень в будинку.
Договір управління, що укладається з керуючою організацією за всіма своїми ознаками, підпадає під ознаки договору надання відплатних послуг, передбаченого цивільним законодавством РФ.
У відповідності зі ст.780 ГК РФ, якщо інше не передбачено договором возмездного надання послуг, виконавець (Керуюча організація) зобов'язаний надати послуги особисто. Тобто, керуюча організація або сама робить частина житлово-комунальних послуг за договором управління багатоквартирним будинком, або є посередником між власниками приміщень в будинку і постачальниками житлово-комунальних послуг.
Таким чином, існуюче житлове законодавство в цілому досить повно відображає реалії сформованих відносин у галузі управління багатоквартирними житловими будинками, надає власникам можливість вибрати найбільш зручний спосіб управління нерухомістю як інструмент реалізації права розпорядження своєю власністю.
Поняття та особливості товариства власників житла
Товариством власників житла визнається некомерційна організація, об'єднання власників приміщень у багатоквартирному будинку для спільного управління комплексом нерухомого майна в багатоквартирному будинку, забезпечення експлуатації цього комплексу, володіння, користування і у встановлених законодавством межах розпорядження спільним майном у багатоквартирному будинку.Основним нормативним документом, що регулює діяльність ТСЖ, сьогодні є Житловий кодекс Російської Федерації. У цьому нормативному акті законодавець спробував консолідувати регламентують норми для цілого комплексу правовідносин, що виникають у сфері обігу та використання житлових приміщень.
(Рис)
Управління багатоквартирним будинком товариством власників житла можна представити у вигляді такої схеми.
Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку проводиться у відповідності зі ст.45-48 ЖК РФ. На загальних зборах власників житлових приміщень згідно п.4 ст.44 ЖК РФ приймається рішення про створення ТСЖ. . Створення та державна реєстрація ТСЖ здійснюється на підставі ст.136 ЖК РФ. Вищим органом управління ТСЖ відповідно до п.1 ст.145 ЖК РФ є загальні збори членів ТСЖ. Членами ТСЖ визнаються побажали вступити в нього власники приміщень багатоквартирного будинку. Загальні збори членів ТСЖ правомочні приймати рішення з питань, визначених п.2 ст.145 ЖК РФ.
Керівництво діяльністю ТСЖ здійснює Правління товариства. Правління товариства вибирається з членів ТСЖ на термін, що не перевищує двох років (ст.147 ЖК РФ).
ТСЖ є юридичною особою, тому при укладенні договорів виступає не як посередник між власниками житлових приміщень і третіми особами, а як самостійна організація. Правління ТСЖ може обрати два варіанти обслуговування багатоквартирного будинку:
- Укладати договори безпосередньо з ресурсопостачальними і обслуговуючими організаціями;
- Будувати свої відносини з ресурсопостачальними і обслуговуючими організаціями через обрану керуючу компанію.
Статут товариства власників житла
Правовстановлюючим документом товариства власників житла виступає його статут. Для даного виду некомерційних організацій він є єдиним установчим документом.За загальним правилом до установчих документів юридичної особи повинні визначатися його найменування, місце знаходження, порядок управління діяльністю. Для некомерційних організацій обов'язковим є відображення в статуті предмета і цілей їх діяльності.
Крім того, в установчих документах повинні міститися інші відомості, передбачені законом для юридичних осіб відповідного виду. Таким законом для товариств власників житла є Житловий кодекс РФ, відповідно до якого в загальному вигляді статут товариства власників житла містить наступні розділи:
мета і види діяльності товариства;
правовий статус товариства;
право власності на житлові та (або) нежитлові приміщення і загальне майно в товаристві;
утворення та використання коштів і фондів товариства, участь членів товариства у фінансуванні витрат з утримання та ремонту спільного майна;
область господарської діяльності товариства;
членство в товаристві;
права та обов'язки товариства;
права та обов'язки членів товариства;
порядок управління товариством;
органи управління та контролю товариства;
загальні збори членів товариства;
правління товариства;
голова правління;
ревізійна комісія (ревізор);
порядок реорганізації і ліквідації товариства.
Відповідно до частини четвертої статті 135 Житлового кодексу РФ товариство власників житла створюється без обмеження строку діяльності, якщо інше не передбачено статутом товариства.
Статут товариства власників житла приймається на загальних зборах більшістю голосів від загального числа голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку (частина друга статті 135 Житлового кодексу РФ). Загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку вже саме по собі є органом управління багатоквартирним будинком. Тому воно є правомочним, якщо в ньому взяли участь власники приміщень у даному будинку або їх представники, що володіють більш ніж 50% голосів від загального числа голосів. Форма проведення зборів може бути як очною, так і заочній.
Ініціатором ж зборів може виступати будь-який з власників приміщень у багатоквартирному будинку. Однак на нього покладається обов'язок щодо підготовки проведення зборів, як-то:
повідомити власникам приміщень у даному будинку про проведення таких зборів не пізніше, ніж за 10 днів до дати його проведення;
у вказаний термін повідомлення про проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку направити кожному власнику приміщення в даному будинку рекомендованим листом або вручити кожному власнику приміщення в даному будинку під розпис. Розміщення такого повідомлення в певному приміщенні даного будинку, доступному для всіх власників приміщень у даному будинку, можливо лише в тому випадку, якщо на попередніх зборах власників житла було прийнято відповідне рішення. Також загальними зборами може бути встановлений і інший порядок повідомлення.
Саме повідомлення про проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку також має відповідати певним вимогам, встановленим частиною п'ятою статті 45 Житлового кодексу РФ. У ньому мають бути зазначені:
1) відомості про особу, з ініціативи якого скликається дані збори;
2) форма проведення даного зібрання (збори або заочне голосування);
3) дата, місце, час проведення даного зібрання або, в разі проведення даного зібрання у формі заочного голосування, дата закінчення прийому рішень власників з питань, поставлених на голосування, і місце або адресу, куди повинні передаватися такі рішення;
4) порядок денний цих зборів;
5) порядок ознайомлення з інформацією і (або) матеріалами, які будуть представлені на цьому зібранні, і місце або адресу, де з ними можна ознайомитися.
Рішення загальних зборів з питання затвердження статуту приймаються більшістю голосів від загального числа голосів приймають участь у цьому зібранні власників приміщень у багатоквартирному будинку. Кількість голосів, яким володіє кожен власник приміщення в багатоквартирному будинку на загальних зборах власників приміщень у даному будинку, пропорційно його частці у праві спільної власності на спільне майно в даному будинку (частина третя статті 48 Житлового кодексу РФ).
Результат голосування може оформлятися у формі протоколу або рішення. У будь-якому випадку підсумковий документ повинен дозволяти ідентифікувати власника або його представника, містити відомості про документ, що підтверджує право власності особи, що бере участь у голосуванні, на приміщення в багатоквартирному будинку, також однозначно виражати його думку з порушеного питання.
Статут товариства власників житла вважається прийнятим, якщо число членів товариства власників житла, які створили товариство, перевищує 50% голосів від загального числа голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку (частина третя статті 135 Житлового кодексу РФ, частина перша статті 136 Житлового кодексу РФ). Необхідно пам'ятати, що відповідно до проголошеного частиною другою статті 30 Конституції РФ принципом ніхто не може бути примушений до вступу в будь-яке об'єднання чи перебування в ньому.
Реєстрація товариства власників житла
Власники приміщень у одному багатоквартирному будинку можуть створити тільки одне товариство власників житла (частина перша статті 136 Житлового кодексу РФ).Разом з тим законодавство допускає створення товариства власників житла шляхом об'єднання:
кількох багатоквартирних будинків, приміщення в яких належать різним (не менше ніж двом) власникам приміщень у багатоквартирному будинку, з земельними ділянками, розташованими на спільній земельній ділянці або кількох сусідніх (межують) земельних ділянках, мережами інженерно-технічного забезпечення та іншими елементами інфраструктури;
декількох розташованих близько будинків, будівель або споруд - житлових будинків, призначених для проживання однієї сім'ї, дачних будинків з присадибними ділянками або без них, гаражами та іншими розташованими на спільній земельній ділянці або кількох сусідніх (межують) земельних ділянках об'єктами, мережами інженерно-технічного забезпечення та іншими елементами інфраструктури (частина друга статті 136 Житлового кодексу РФ).
Максимальний розмір таких товариств законодавством не встановлений, однак очевидно, що загальний критерій можливості такого об'єднання - це спільність земельної ділянки і єдині інженерні комунікації, що зв'язують об'єкти власності передбачуваних учасників товариства.
Крім того, товариство власників житла може бути створено особами, яким буде належати право власності на приміщення в споруджуваних багатоквартирних будинках (стаття 139 Житлового кодексу РФ). Треба сказати, що таке правило існувало і раніше - у статті 48 Федерального закону від 29.12. 2004 № 189-ФЗ "Про товариства власників житла", з тією лише різницею, що тоді товариство могло бути утворено і єдиною особою, наприклад, замовником або забудовником. Сьогодні створити товариство може лише група осіб, яким буде належати право власності на приміщення в споруджуваних будинках.
У будь-якому випадку при ухваленні рішення про створення товариства власників житла на його учасників покладається обов'язок по дотриманню встановлених процедур, розглянутих вище.
З юридичної точки зору товариство власників житла є юридичною особою з моменту його державної реєстрації. Державна реєстрація товариства власників житла здійснюється відповідно до законодавства про державну реєстрацію юридичних осіб, яке, у свою чергу, складається з Цивільного кодексу РФ і Федерального закону від 08.08. 2001 № 129-ФЗ "Про державну реєстрацію юридичних осіб і індивідуальних підприємців" (з ізм. На 02.11. 2004) - це випливає з частини третьої статті 1 вищезгаданого закону.
Державна реєстрація є акт уповноваженого федерального органу виконавчої влади, що здійснюється за допомогою внесення в єдиний державний реєстр юридичних осіб відомостей про створення, реорганізації і ліквідації товариства власників житла та інших встановлених законом відомостей про юридичну особу.
Державна реєстрація здійснюється уповноваженим федеральним органом виконавчої влади - Федеральною податковою службою, а саме територіальним органом Федеральної податкової служби за місцем знаходження постійно діючого виконавчого органу, у разі відсутності постійно діючого виконавчого органу - за місцем знаходження іншого органу або особи, що мають право діяти від імені юридичної особи без довіреності. Зазвичай документи на реєстрацію товариства власників житла подаються за місцем його перебування.
При державній реєстрації створюваного товариства власників житла в реєструючий орган подаються:
а) заяву про державну реєстрацію за формою, затвердженою постановою Уряду РФ від 19.06. 2002 № 439 "Про затвердження форм та вимог до оформлення документів, що використовуються при державній реєстрації юридичних осіб, а також фізичних осіб як індивідуальних підприємців" (з ізм. На 26.02. 2004). У заяві підтверджується, що представлені установчі документи відповідають встановленим законодавством Російської Федерації вимогам до установчих документів товариств власників житла, що відомості, що містяться в цих установчих документах, інших поданих для державної реєстрації документах, заяві про державну реєстрацію, достовірні, що при створенні юридичної особи дотриманий встановлений для товариств власників житла порядок їх установи (форма заяви наводиться в додатку 3 до цього посібника);
б) рішення про створення товариства власників житла у вигляді протоколу чи іншого документа відповідно до законодавства Російської Федерації;
в) статут товариства власників житла (оригінал або засвідчена в нотаріальному порядку копія);
г) документ про сплату державного мита. За державну реєстрацію товариства власників житла стягується мито в розмірі 2000 рублів, а також за засвідчення справжності підпису кожної особи на заяві про реєстрацію юридичної особи і на кожному документі - 200 рублів.
У термін не більш як 5 робочих днів з дня подання документів до реєструючого органу заявнику видається свідоцтво про державну реєстрацію товариства власників житла, форма якого затверджена вже згадуваною постановою Уряду РФ від 19.06. 2002 № 439.
Правоздатність товариства власників житла виникає з моменту внесення реєструючим органом відповідного запису до Єдиного державного реєстру юридичних осіб.
По завершенні процесу державної реєстрації товариство власників житла має печаткою зі своїм найменуванням, розрахунковим та іншими рахунками в банку, іншими реквізитами і може займатися дозволеної господарською діяльністю.
Органи управління товариства власників житла
Для оперативного керівництва товариством передбачений більш мобільний і менш численний орган управління - правління.Загальне керівництво діяльністю ТСЖ здійснюється правлінням товариства. Правління ТСЖ вправі приймати рішення з усіх питань діяльності товариства, за винятком питань, віднесених до виключної компетенції загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку і компетенції загальних зборів членів ТСЖ. .
В обов'язки правління у відповідності зі ст.148 ЖК РФ входить:
1) дотримання товариством законодавства і вимог статуту товариства;
2) контроль за своєчасним внесенням членами товариства встановлених обов'язкових платежів і внесків;
3) складання кошторисів доходів і видатків на відповідний рік товариства і звітів про фінансову діяльність, надання їх загальним зборам членів товариства для затвердження;
4) управління багатоквартирним будинком або укладання договорів на управління ним;
5) наймання працівників для обслуговування багатоквартирного будинку та звільнення їх;
6) укладення договорів на обслуговування, експлуатацію та ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку;
7) ведення списку членів товариства, діловодства, бухгалтерського обліку та бухгалтерської звітності;
8) скликання і проведення загальних зборів членів товариства;
9) виконання інших випливають зі статуту ТСЖ обов'язків.
По суті, правління є колегіальним органом управління, найбільш близьким еквівалентом якого є рада директорів господарського товариства. Воно обирається з числа членів товариства загальними зборами членів товариства на термін, встановлений статутом товариства, але не більше ніж на два роки. При цьому кількість членів правління законодавчо не встановлено, втім, як і докладний порядок його функціонування. Мається на увазі, що подібні питання повинні знаходити відображення в статуті конкретного товариства.
Правління вважається виконавчим органом товариства, воно обирає з числа своїх членів голову, який забезпечує виконання рішень правління і має право давати вказівки і розпорядження всім посадовим особам товариства, виконання яких для зазначених осіб обов'язково.
Голова правління товариства відповідно до п.2 ст.149 ЖК РФ діє без довіреності від імені товариства, підписує платіжні документи та здійснює операції, які відповідно до законодавства, статутом товариства не вимагають обов'язкового схвалення правлінням товариства або загальними зборами членів товариства, розробляє і виносить на затвердження загальних зборів членів товариства правила внутрішнього розпорядку товариства стосовно працівників, в обов'язки яких входить обслуговування багатоквартирного будинку, положення про оплату їхньої праці.
При перерахуванні органів, які беруть участь у діяльності ТСЖ, не можна не згадати про ревізійну комісію або ревізора ТСЖ.
Ревізійна комісія (ревізор) ТСЖ зобов'язана:
1) проводити не рідше ніж один раз на рік ревізії фінансової діяльності товариства;
2) подавати загальним зборам членів товариства висновок про кошторис доходів і витрат на відповідний рік товариства та звіт про фінансову діяльність і розмірах обов'язкових платежів і внесків;
3) звітувати перед загальними зборами членів товариства про свою діяльність.
З вищевикладеного видно, що у товариств досить серйозно опрацьований механізм управління багатоквартирним будинком. Крім того, товариство має цілий ряд владних повноважень, спрямованих на реалізацію процедури управління майном будинку.
Зокрема, товариство має право:
1) укладати відповідно до законодавства договір управління багатоквартирним будинком (в тому випадку, якщо на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку буде прийнято рішення про притягнення керуючої організації для утримання багатоквартирного будинку), а також договори про зміст і ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку , договори про надання комунальних послуг та інші договори в інтересах членів товариства;
2) визначати кошторис доходів і витрат на рік, у тому числі необхідні витрати на утримання і ремонт загального майна в багатоквартирному будинку, витрати на капітальний ремонт та реконструкцію багатоквартирного будинку, спеціальні внески і відрахування до резервного фонду, а також витрати на інші встановлені статутом товариства мети;
3) встановлювати на основі прийнятої на рік кошторису доходів і витрат товариства розміри платежів і внесків для кожного власника приміщення в багатоквартирному будинку відповідно до його частки у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку;
4) виконувати роботи для власників приміщень у багатоквартирному будинку та надавати їм послуги;
5) користуватися наданими банками кредитами в порядку і на умовах, які передбачені законодавством;
6) передавати за договором матеріальні і грошові кошти особам, які виконують для товариства роботи та надають товариству послуги;
7) продавати і передавати у тимчасове користування, обмінювати майно, що належить товариству.
Крім того, у випадках, якщо це не порушує права та законні інтереси власників приміщень у багатоквартирному будинку, ТСЖ вправі:
1) надавати в користування або обмежене користування частину спільного майна в багатоквартирному будинку;
2) відповідно до вимог законодавства в установленому порядку надбудовувати, перебудовувати частина загального майна в багатоквартирному будинку;
3) одержувати у користування або отримувати або набувати у спільну часткову власність власників приміщень у багатоквартирному будинку земельні ділянки для здійснення житлового будівництва, зведення господарських та інших будівель і їх подальшої експлуатації;
4) здійснювати відповідно до вимог законодавства від імені і за рахунок власників приміщень у багатоквартирному будинку забудову прилеглих до такого дому виділених земельних ділянок;
5) укладати угоди та здійснювати інші відповідають цілям та завданням товариства дії.
У разі невиконання власниками приміщень у багатоквартирному будинку своїх обов'язків щодо участі у загальних витратах, ТСЖ в судовому порядку вправі вимагати примусового відшкодування обов'язкових платежів та внесків. Також ТСЖ в судовому порядку може зажадати повного відшкодування завданих йому збитків у результаті невиконання власниками приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язань зі сплати обов'язкових платежів і внесків та оплати інших загальних витрат.
Крім того, відповідно до норм п.5 ст.155 ЖК РФ члени товариства власників вносять обов'язкові платежі і (або) внески, пов'язані з оплатою витрат на утримання, поточний і капітальний ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку, а також з оплатою комунальних послуг в порядку, встановленому органами управління ТСЖ. Не є членами ТСЖ власники приміщень у багатоквартирному будинку, в якому створено ТСЖ, вносять плату за житлове приміщення і комунальні послуги відповідно до договорів, укладених з ТСЖ або житловим кооперативом або іншим спеціалізованим споживчим кооперативом.
Розмір обов'язкових платежів і (або) внесків членів ТСЖ, пов'язаних з оплатою витрат на утримання і ремонт загального майна в багатоквартирному будинку, визначається органами управління ТСЖ відповідно до статуту ТСЖ.
Крім того, ТСЖ є юридичною особою і має власне відокремлене майно. У власності ТСЖ може перебувати рухоме майно, а також нерухоме майно, розташоване всередині або за межами багатоквартирного будинку.
Засоби ТСЖ складаються з:
1) обов'язкових платежів, вступних та інших внесків членів товариства;
2) доходів від господарської діяльності товариства, спрямованих на здійснення цілей, завдань і виконання обов'язків товариства;
3) субсидій на забезпечення експлуатації спільного майна в багатоквартирному будинку, проведення поточного та капітального ремонту, надання окремих видів комунальних послуг та інших субсидій;
4) інших надходжень.
Для досягнення цілей, передбачених статутом, ТСЖ вправі займатися господарською діяльністю. ТСЖ може займатися наступними видами господарської діяльності:
1) обслуговування, експлуатація та ремонт нерухомого майна в багатоквартирному будинку;
2) будівництво додаткових приміщень та об'єктів спільного майна в багатоквартирному будинку;
3) здача в оренду, в найм частини спільного майна в багатоквартирному будинку.
На підставі рішення загальних зборів членів ТСЖ дохід від господарської діяльності товариства використовується для оплати спільних витрат або направляється у спеціальні фонди, що витрачаються на цілі, передбачені статутом товариства. Додатковий дохід може бути направлений на інші цілі діяльності ТСЖ.
Таким чином, ТСЖ при належному підході може стати цілком прийнятним способом організації змісту багатоквартирного будинку в нових умовах. Однак на шляху цього існує цілий ряд перешкод. Найбільш суттєвою, на мою думку, є проблема визначення правової природи грошових коштів, що надходять у розпорядження товариства. У силу того що товариство не є організацією, що ставить за мету отримання прибутку і розподіл її між своїми учасниками, грошові кошти, що надходять до товариства у вигляді цільових внесків від своїх членів, варто розглядати як цільове фінансування. У той же час дохід, який товариство може отримувати від здачі в оренду спільного майна в складі багатоквартирного будинку, слід розглядати як дохід від підприємницької діяльності, що здійснюється з метою фінансування основної статутної діяльності товариства.
Практика створення товариств власників житла в Республіці Татарстан
За даними (березень 2007 року) Міністерства будівництва архітектури та житлово-комунального господарства Республіки Татарстан на сьогоднішній день в Республіці Татарстан в 75% житлового фонду багатоквартирних будинків власників приміщень визначилися зі способом управління будинком. Для порівняння, по Росії цей відсоток не перевищує 15%.
У випадках, де власниками не обраний спосіб управління багатоквартирним будинком, відкритий конкурс з вибору керуючої організації, органи місцевого самоврядування проводять самостійно. Дату конкурсу призначають органи місцевого самоврядування. Сьогодні по республіці дата не визначена ще в жодному районі, місті, тому у власників житла ще є час самостійно визначитися зі способом. І до кінця року (2008), частка будинків, в яких самі власники вибирали способом управління, може збільшитися до 80 - 85%.
На сьогоднішній день в республіці створено 775 ТСЖ (в Казані - 358 ТСЖ) і 366 ЖБК (в Казані - 309 ЖБК).
Опитані Intertat. ru (Офіційний Портал Уряду Республіки Татарстан) власники житла практично в один голос визнали створення ТСЖ найпривабливішим варіантом управління багатоквартирним будинком. Хоча проблеми в їх створенні та функціонуванні виникають, але вони продовжують стверджувати, що в будинку має бути господар.