2. Кредитори - банки та інші фінансові кредитні установи, що надають іпотечні кредити позичальникам на підставі оцінки їх кредитоспроможності та здійснюють подальше обслуговування даних іпотечних кредитів;
3. Продавці житла - це фізичні та юридичні особи, які продають власне житло або житло, що належить іншим фізичним та юридичним особам за їх дорученням;
4. Ріелтерські організації - ліцензовані продавці житла, здійснюють продаж житла за дорученням інших учасників ринку, з власних житлових фондів, а також беруть участь в організації та проведенні торгів по реалізації житла, на яке накладено стягнення;
5. Страхові компанії - ліцензовані страхові компанії, що здійснюють страхування заставленого житла, страхування життя і працездатності позичальника і страхування цивільно-правової відповідальності учасників іпотечного ринку;
6. Оціночні агентства - ліцензовані страхові компанії, що здійснюють незалежну професійну оцінку житлових приміщень, що є предметом застави при іпотеці;
7. Оператори вторинного іпотечного ринку - юридичні особи, які здійснюють викуп іпотечних кредитів у первинних кредиторів і випускають на їх підставі цінні папери;
8. Інвестори - юридичні та фізичні особи, які набувають цінні папери операторів вторинного іпотечного ринку (в основному інституційні інвестори - пенсійні фонду, страхові компанії);
9. Уряд - регулює первинний і вторинний іпотечні ринки, надає поруки інвесторам з цінних паперів, бере участь в управлінні операторів вторинного іпотечного ринку.
Первинний ринок визначається взаємодією позичальника і банку, а його інструментами є власне іпотечні кредити. Ланцюжок банк - посередник - інвестор складає зміст вторинного іпотечного ринку, інструментами якого є цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами.
Реалізація економічних відносин учасників іпотечних відносин по суті відбувається на первинному іпотечному ринку. Боржники в якості виконання забезпечення різного роду зобов'язань, надають кредиторам в заставу нерухоме майно.
Перелік об'єктів, що є нерухомим майном, а також речей, прирівняних до нього, наведено в п. 1 ст. 130 ЦК РФ.
У п. 1 ст. 5 Закону «Про іпотеку» встановлено, що предметом іпотеки може бути нерухоме майно за класифікацією ДК РФ, за наявності на нього прав, зареєстрованих у порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно. Таким чином, іпотека - це застава нерухомості, підданий державної реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним.
В якості предмета іпотеки може виступати будь-яке нерухоме майно, що може перебувати в цивільному обороті і є можливість його відчуження. Відповідно до п. 1 ст. 5 Закону «Про іпотеку» стосовно окремих видів нерухомого майна встановлено різний правовий режим, що вимагає ретельного обліку. Крім цього, визначення обмеження права віддавати майно в заставу за договором про іпотеку міститься в ст. 6 Закону «Про іпотеку».
По суті, первинний ринок іпотечних кредитів - сегмент іпотечного ринку, безпосередньо охоплює всю сукупність діяльності кредиторів та боржників, вступають між собою у відповідні зобов'язальні відносини, при яких боржник (заставодавець) як способу забезпечення зобов'язання надає, а кредитор (заставодержатель) приймає в заставу нерухоме майно.
Вторинний ринок іпотечних кредитів - сегмент іпотечного ринку, в якому відбувається формування сукупного кредитного портфеля іпотечної системи за рахунок трансформації персоніфікованих прав за кредитними зобов'язаннями і договорами про іпотеку.
Таким чином, вторинний ринок є сполучною ланкою між інвесторами і кредиторами на первинному іпотечному ринку, забезпечуючи акумуляцію грошових коштів інвесторів і направляючи фінансові потоки (через випуск облігацій і їх розміщення на фондовому ринку) в іпотечні кредити. При цьому важливою задачею вторинного ринку є надання інвестору додаткових гарантій щодо вкладених ним коштів.

1.2 Основні проблеми, що існують на сучасному етапі розвитку іпотечного кредитування
Першою проблемою іпотечного житлового кредитування є брак довгострокових ресурсів. Забезпечувати іпотечні кредити за рахунок вкладів дуже небезпечно через розрив у строках. Для рефінансування іпотечних кредитів, ринок потрібно забезпечити необхідними іпотечними цінними паперами, інакше іпотека не одержить масштабного розвитку.
Слід зазначити, що в деяких країнах (США, Великобританія, Швейцарія і Німеччина) вже давно існують механізми рефінансування, що дозволяють позичальникові збільшувати свою кредитну лінію в міру збільшення вартості його житла і таким чином використовувати отримані кошти для придбання «супутніх товарів», наприклад, електропобутових приладів, автомобіля і т.д.
Незважаючи на сильну соціальну складову іпотеки, все більше кредитів надається на придбання індивідуальних житлових жомов, землі, а також даються нецільові кредити під заставу нерухомості. У найближчій перспективі найбільш цікавим видається кредитування на етапі будівництва житла. Для подібного роду кредитів основний ризик для банку і позичальника - можлива незавершеність будівництва, в іншому ж подібні кредити набагато надійніше класичного кредитування на покупку вторинного житла, оскільки забезпеченням є застава прав вимоги і в разі неплатежів відсутні дилема виселення або прийняття збитків.
Зараз жоден банк не вирішується значно відхилитися від загальноприйнятих стандартів кредитування через ризик невдалого рефінансування. Так чи інакше, на даний момент оцінка хороших або ризикових кредитів і позичальників відбувається за натхненням, оскільки російська іпотека тільки з'являється.
Другою проблемою іпотечного житлового кредитування є ціна іпотеки. Причому вартість житла економ - класу растетет стрімкіше, ніж елітне житло. Зростання цін на житло в Росії обганяє європейські тенденції.
Зниження рублевої процентної ставки у Агентства іпотечного житлового кредитування (АІЖК) призвело до зниження ставок за банківськими кредитами. Однак економічно не прорахована зниження процентних ставок нижче рівня інфляції може призвести не тільки до додаткової ескалації зростання цін на нерухомість, але і до невдач при розміщенні іпотечних цінних паперів на відкритому ринку. Останнім часом ставки за іпотечними кредитами знижуються досить стрімко. У той же час в найближчому майбутньому очікувати значного зниження процентних ставок по цих кредитах не варто.
Виходом з цієї ситуації буде іпотечне страхування. Іпотечні кредити видаються під заставу житла, що купується. Банк, зацікавлений у збереження предмета іпотеки, вимагає від позичальника, щоб предмет іпотеки був застрахований на користь банку додатковим забезпеченням повернення кредиту. У разі знищення предмета іпотеки або втрати позичальником титулу власника банк отримує страхове відшкодування і закриває кредит.
На російському ринку обсяг страхування вкрай малий, цим видом страхування охоплений дуже вузький прошарок населення. А в розвинених країнах поліс страхування життя тому і використовується в схемі іпотечного кредитування, що він є практично у кожного працюючого і одержує доход людини.

2. АНАЛІЗ СТАНУ ДІЯЛЬНОСТІ І ВИЯВЛЕННЯ ОСНОВНИХ ПРОБЛЕМ АДМІНІСТРАЦІЇ місто Хабаровськ щодо вирішення житлових проблем МОЛОДИХ СІМЕЙ
2.1 Реалізація муніципальної політики щодо вирішення житлових питань молодих сімей міста Хабаровська
Муніципальне житло - житло, яке на праві власності належить муніципалітету.
Муніципальне житло розподіляється безкоштовно гостро нужденним: працівникам муніципальних бюджетних установ міста, ветеранам і які перебувають на обліку молодим сім'ям, але на умовах надання житла за договором найму спеціалізованого житлового приміщення з муніципального житлового фонду (службові житлові приміщення, тобто без права приватизації та продажу цього житла ), а також на умовах надання житла за договором соціального найму житлового приміщення з муніципального житлового фонду (соціальні житлові приміщення, з правом приватизації цього житла).
В даний час в місті Хабаровську реалізується довгострокова цільова програма «Будівництво муніципального житла в Хабаровську». Програма, розрахована на 2008-2013 роки, затверджена депутатами Хабаровської міської думи. За цей час з бюджету міста планується виділити понад мільярд рублів, що дозволить побудувати житло для 260 сімей.
Обсяг коштів, необхідних для виконання програми, розраховувався, виходячи з середньої ринкової ціни квадратного метра житла в крайовому центрі, норми надання загальної площі на одного члена сім'ї. Що ж стосується числа членів сім'ї, то для розрахунку бралася середня цифра - 3 людини.
Сьогодні на обліку в мерії зареєстрована 131 сім'я, яка у відповідності з усіма вимогами закону визнана незаможної і потребує надання житла з муніципального житлового фонду за договором соціального найму. Документи для постановки на облік розглядає спеціальна житлова комісія, створена при адміністрації міста. До комісії входять і представники міської думи. Квартири, які планується будувати в рамках прийнятої програми, надаватимуться які перебувають на обліку сім'ям, а також мають потребу в житлі працівникам муніципальних установ міста - в цьому випадку вони будуть оформлятися на підставі договорів найму службових житлових приміщень.
Також з метою більш ефективного вирішення проблеми забезпечення житлом молодих сімей, які потребують поліпшення житлових умов, відповідно до Постанови Уряду Російської Федерації від 31.12.2005 N 865 "Про додаткові заходи щодо реалізації Федеральної цільової програми" Житло "на 2002 - 2010 роки", на підставі Статуту міського округу "Місто Хабаровськ" Хабаровської міською Думою була затверджена міська цільова програма "Житло для молодих сімей на 2006 - 2009 роки". Кількість молодих сімей, які поліпшили свої житлові умови через будівництво житла за даною програмою повинно було бути 280 сімей - програма повністю провалилася.
2.2 Основні проблеми адміністрації міста з питань іпотечного кредитування в Хабаровську
Проблеми житлової політики адміністрації міста носять не тільки економічний, але й соціальний характер, безпосередньо зачіпає життєві інтереси всього населення і кожної сім'ї окремо.
Мені здається, що всі зусилля вживає влада міста Хабаровська щодо вирішення житлових проблем молодих сімей є непродуктивними.
У місті Хабаровську просто величезна кількість людей, в тому числі і молодих сімей, які реально потребують житла або поліпшення своїх житлових умов. На моє глибоке переконання, адміністрація міста Хабаровська просто не справляється з поставленими перед нею завданнями на увазі таких причин як:
1) Корупція чи нецільове використання грошових коштів.
Поясню на прикладі міської цільової програми "Житло для молодих сімей на 2006 - 2009 роки. Вона передбачала будівництво для молодих сімей двох будинків на 280 квартир у новому мікрорайоні "парус".
Проект будівництва житлового мікрорайону "Парус", який до цих пір зводять в крайовій столиці в рамках соціальної іпотеки, виявився неспроможним.
З 286 осіб, які планували отримати тут квартири, новоселом стане, мабуть, всього один.
Він зумів повністю оплатити вартість своєї майбутньої квартири в цій новобудові, де ціна одного квадратного метра зросла з запланованих 29 тисяч рублів до 54. Іншим учасникам програми "Парус" став не по кишені. А взяти грошей ніде. ВАТ "Хабаровське крайове іпотечне агентство", яке було оператором цього проекту, перестало фінансувати пайовиків. У свою чергу забудовник - МУП "Управління капітального будівництва" - намагається через суд вести процедуру розірвання договорів з пайовиками.
На засіданні міської думи начальник управління економічного розвитку адміністрації Хабаровська Олександр Анісімов заявив, що програма "Соціальна іпотека для жителів Хабаровська на 2006-2017 роки", затверджена у свій час міськими депутатами, зараз фактично знаходиться в глухому куті. Нагадаю, за умовами програми замовником будівництва з'явилася мерія Хабаровська, забудовником - міське управління капітального будівництва "(УКБ), а єдиним кредитором - Хабаровське крайове іпотечне агентство (мерія повинна дозволити пайовикам брати іпотечний кредит не тільки в ХКІА, яка де-факто вийшла з програми , але і в інших банках). Програма передбачала, що дві третини процентної ставки за іпотечними кредитами пайовикам будуть компенсовані за рахунок міської скарбниці. При цьому учасники програми повинні були самостійно сплатити початковий внесок, що складає не менше 10 відсотків від вартості своєї майбутньої квартири.
За таких умов у лютому 2007 року був складений список з майже трьох сотень сімей, що бажають стати учасниками програми. Їм належало укласти договори і пройти ще ряд процедур. Після чого навесні того ж року 85 хабаровчан офіційно стали учасниками програми. Однак твердження термінів введення в експлуатацію будинку та укладання договорів пайового будівництва затягнулося більше ніж на рік. За цей час з програми вийшли майже всі її учасники. До березня 2008 року в ній були офіційно зареєстровані лише шість сімей. Але й у них виникла проблема: іпотечне агентство відмовило в позиці, пославшись на те, що УКБ не погодило з нею перенесення термінів будівництва. Ціна квадратного метра в житловому комплексі за три роки зросла майже вдвічі.
Як бути пайовикам, які ніяк не бажають добровільно покинути "Парус"? Чиновники мерії вважають, що вихід тільки один: вони повинні сплатити всі сто відсотків від вартості житла, або відмовитися від нього повністю. Однак пайовики не згодні з цим. І тепер намагаються домогтися справедливості через суд.
Підсумки міської цільової програми "Житло для молодих сімей на 2006 - 2009 роки:
I) Ця ситуація особисто взята на контроль повноважним представником Президента Російської Федерації в Далекосхідному федеральному окрузі В.І. Ішаєв.
II) Прокуратура порушила кримінальну справу за статтею "Нецільове використання грошових коштів"
III) Слідче управління при УВС по Хабаровському краю порушило кримінальні справи за фактом розкрадання грошових коштів при будівництві житлових будинків в Хабаровську.
2) Недосконале законодавство.
Поясню знову - таки на прикладі міської цільової програми "Житло для молодих сімей на 2006 - 2009 роки".
Ознайомившись з цією програмою, тобто рішенням Хабаровської міської думи від 20 червня 2006 р. N 269, я відразу задався питанням, а чому граничний термін віку учасників програми становить 30 років і не роком більше. На мою суб'єктивну думку термін віку молодих сімей повинен бути збільшений хоча б років на три або навіть на п'ять років. Це обгрунтовується тим, що багато молодих людей не бажають вступати в шлюбні стосунки поки не стабілізується їхнє соціальне і фінансове становище. Амбіції сучасного покоління заважають їм створювати сім'ю на ранніх етапах. Недосконалість ринку праці привело до того, що середньої заробітної плати, навіть обох подружжя, не дозволяє брати іпотечний кредит. Тому багато дозрівають для цього тільки до 35 років, коли фінансове становище дозволяє оплатити іпотеку.
Переглядаючи далі ці документи, я натрапив на рішення Хабаровської міської думи від 28 квітня 2009 р. № 31 "Про протест прокурора міста Хабаровська на пункт 4 (де зазначено вік учасників програми) Міської цільової програми" Житло для молодих сімей на 2006 - 2009 роки " . Протест прокурора міста Хабаровська був відхилений. Але через сім місяців Хабаровська міська дума виносить рішення від 27.10.2009 № 117 "Про внесення зміни до розділу 4 Міської цільової програми" Житло для молодих сімей на 2006 - 2009 роки ". Відповідно до зміни вік учасників програми збільшено з 30 до 35 років.
Не вільно замислюєшся, а чому представницьким органам влади знадобилося цілих сім місяців, щоб внести таку потрібну зміну. Адже з такою корисною поправкою збільшується віковий ценз молодих сімей, а відповідно їх можливості в отриманні житла.
3) Порушення антимонопольного законодавства.
В Управління Федеральної антимонопольної служби по Хабаровському краю надійшло звернення Некомерційного партнерства «Далекосхідний науковий центр місцевого самоврядування» на дії Хабаровської міської Думи, пов'язані з прийняттям рішення від 20.06.2006 № 270 «Про затвердження міської цільової програми« Соціальна іпотека для жителів Хабаровська на 2006 - 2017 роки », в частині визначення в якості виконавця програми в пріоритетному порядку ВАТ« Хабаровське крайове іпотечне агентство »(ХКІА).
У цьому зверненні говорилося, що визначення агентства в якості виконавця програми без проведення торгів виключає можливість інших господарюючих суб'єктів претендувати на надання послуг, зазначених у програмі, необгрунтовано надає перевагу у здійсненні агентством комерційної діяльності.
З матеріалів справи і пояснень представника відповідача слід, що торги на право здійснення функцій виконавця програми органами місцевого самоврядування м. Хабаровська не проводилися.
Виходячи з характеру встановлених програмою функцій і послуг ХКІА, Комісія прийшла до висновку, що надання таких послуг не пов'язано з наявністю спеціального дозволу, послуги не віднесені до виключних повноважень органів влади та органів місцевого самоврядування, інших здійснюють функції зазначених органів або організацій, отже, можуть здійснюватися будь-яким господарюючим суб'єктом, за наявності доступу до участі в програмі в якості виконавця.
Хабаровська міська Дума, визначивши в пріоритетному порядку як виконавця програми ВАТ «Хабаровське крайове іпотечне агентство», створила агентству переважні умови господарської діяльності на ринку посередницьких послуг при купівлі, продажу та оренди нерухомого майна в порівнянні з іншими господарюючими суб'єктами, які працюють на цьому ж товарному ринку, що призвело до обмеження конкуренції на ринку таких послуг, а отже, до порушення антимонопольного законодавства Російської Федерації.
Частиною 1 статті 15 Закону про захист конкуренції встановлено заборону на прийняття органами місцевого самоврядування актів, які призводять або можуть призвести до недопущення, обмеження, усунення конкуренції, за винятком передбачених федеральними законами випадків прийняття актів.
Разом з тим, статтею 41.1 Закону про захист конкуренції встановлений трьох річний термін давності розгляду справи про порушення антимонопольного законодавства з дня вчинення порушення антимонопольного законодавства, закінчення якого є безумовною підставою припинення розгляду такої справи.
Враховуючи, що рішення «Про затвердження міської цільової програми« Соціальна іпотека для жителів Хабаровська на 2006-2017 роки »була прийнята Хабаровської міською Думою 20.06.2006, то на підставі цього, на мій жаль, розгляд цієї справи було припинено. Таким чином, я ще більше переконуюсь, в недосконалості нормативно-правової бази.
Тому щоб встановити конкуренцію на ринку Хабаровського іпотечного кредитування, я запропонував створити ВАТ "Агентство по соціальному іпотечного кредитування молодих сімей на місцевому рівні. Агенція буде вирішувати питання місцевого значення в наданні соціальної іпотеки молодим сім'ям міста Хабаровська. А ось« Хабаровське крайове іпотечне агентство »нехай займається забезпеченням соціального житла всього населення Хабаровського краю, ну і може бути поки забезпеченням соціального житла населення міста Хабаровська ("черговики", молодь, працівники бюджетної сфери, військові і т.д.).
Створення Асик має призвести до сприятливою конкуренції на ринку іпотечного житла, а це в свою чергу має сприяти зниженню ставки по соціальному іпотечному кредитуванню в місті Хабаровську і в кінцевому результаті призведе до позитивного, соціальному клімату серед населення.

3. ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА ПРОЕКТУ
3.1 Опис проекту
ВАТ "Агентство по соціальному іпотечного кредитування молодих сімей в місті Хабаровську" (далі іменується "Агентство") повинно бути під керівництвом Адміністрації міста Хабаровська, і його діяльність повинна бути спрямована на поліпшення соціального життя молодих сімей міста.
Свою діяльність Агентство повинне здійснювати на основі Конституції Російської Федерації, законів Російської Федерації, нормативних правових актів федеральних органів державної влади, законів Хабаровського краю, постанов Губернатора, Уряду краю, а також муніципальних правових актів, що є безпосереднім джерелом права, чітко відповідає, питань місцевого значення та керується цим проектом.
Агентство має діяти на підставі суворого дотримання законності.
Агентство повинно створюватися, реорганізовано і ліквідуватися постановою Мера міста Хабаровська, за погодженням зі структурними підрозділами адміністрації міста (департаментом архітектури, будівництва та землекористування, комітетом з соціальних питань, а також департаментом муніципальної власності адміністрації міста).
Агентство повинно бути юридичною особою (ВАТ), мати власне майно, самостійний баланс, печатку, штамп і бланк зі своїм найменуванням, відкривати рахунки в банках, у тому числі небюджетний рахунок для надходження коштів від державних підприємств і організацій, громадських об'єднань та громадян.
Фінансові ресурси Агентства повинні формуватися за рахунок коштів бюджетів різних рівнів і залучених позабюджетних джерел.
Агентство повинно мати закріплене за ним за договором безоплатного користування майно, необхідне для здійснення своєї діяльності, мати самостійний кошторис витрат, що затверджується адміністрацією міста.
Агентство по соціальному іпотечного кредитування в місті Хабаровську має здійснює свою діяльність під контролем Уряду Хабаровського краю, Мера міста Хабаровська, Прокуратури Хабаровського краю і громадської палати при повпред ДФО.
3.2 Нормативно-правова база проекту
При створенні проекту Агентства по соціальному іпотечному кредитуванню молодих сімей у місті Хабаровську (Асик) необхідно керуватися нормативно - правовими актами Російської Федерації, крайових органів державної влади та органів місцевого самоврядування.
Основи іпотечної системи в нашій державі були закладені, на підставі головного закону - Конституції Росії, і прописані в Законі Російської Федерації "Про основи федеральної житлової політики".
У Хабаровському краї існують два основних документи, які регламентують іпотечне житлове кредитування на території суб'єкта: Концепція «Упровадження та розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Хабаровському краї» від 20.10.2006. - № 175, Положення «Про порядок і умови надання державної підтримки жителям Хабаровського краю в будівництві житла на умовах іпотеки із залученням бюджетних коштів» від 15.03.2005 № 61.
Концепція «Упровадження та розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Хабаровському краї» визначає ступінь і роль участі крайових органів державної влади та місцевого самоврядування у процесі формування та впровадження іпотечного житлового кредитування на території краю. Намічено конкретні напрямки діяльності цих органів, що дозволяють використовувати взаємно доповнюють один одного ринкові механізми та механізми адресної соціальної підтримки населення краю. Концепція будується на таких основних принципах: добровільність і доступність участі в системі іпотечного житлового кредитування; чітке функціональний розподіл обов'язків всіх її учасників, їх максимальний захист від ризиків; безумовне виконання учасниками програми своїх зобов'язань один перед одним; ефективність функціонування ринку нерухомості, інвестиційного ринку, включаючи ринок цінних паперів.
3.3 Організаційно-управлінська структура проекту
Для реалізації поставленої, перед Агентством, цілі необхідно серйозно поставитися до створення штату професійних співробітників.
Організація роботи Агентства по соціальному іпотечному кредитуванню молодих сімей у місті Хабаровську, має здійснюватися на підставі положення про діяльність Асик.
Зміст його повинно полягати в наступному:
1. Загальна частина
Агентство по соціальному іпотечного кредитування молодих сімей в місті Хабаровську має бути самостійною юридичною особою. Агенція має очолюватися керівником.
2. Основні завдання
Агентство по соціальному іпотечного кредитування молодих сімей в місті Хабаровську в своїй діяльності зобов'язані прагне до вирішення наступних завдань:
-Створювати умови для розвитку єдиного ринку довгострокових іпотечних житлових кредитів в місті Хабаровську;
-Знижувати можливі кредитні ризики;
-Створювати умови для підвищення якості житла;
-Прагне до зниження вартості комунальних витрат для власників житла (оскільки ці показники будуть впливати на рішення про покупку житла);
-Підвищувати надійність механізму рефінансування і в кінцевому підсумку зменшувати вартість кредитів для позичальників.
3. Функції співробітників Агентства
- Проводити моніторинг ринку іпотечного кредитування;
-Складати прогнози;
-Використовувати диференційований підхід до населення потребує придбання житла;
-Відстежувати динаміку ринку іпотечного кредитування;
-Залучати кошти інвесторів у сферу житлового кредитування;
-Проводити юридичні консультації із соціального іпотечному кредитуванню;
-Проводити своєчасне і якісне виконання за зверненнями та скаргами.
4. Обов'язки співробітників Агентства
Персонал зобов'язаний:
-У своїй діяльності забезпечувати дотримання Конституції РФ, федеральних законів, Статуту Хабаровського краю і крайових законів, Статуту муніципального освіти міста Хабаровська, нормативних актів міської Думи і Мера міста, а також цього проекту;
-Здійснювати повноваження в межах наданих їм прав та відповідно до посадових обов'язків;
-Виконувати накази, розпорядження та вказівки, вищестоящих у порядку підлеглості керівників, видані в межах їх посадових повноважень;
-Підтримувати рівень кваліфікації, достатній для виконання посадових повноважень;
-Своєчасно розглядати звернення громадян, що потребують придбання житла.
5. Права працівників Агентства
Персонал повинен має право:
-В повному обсязі отримувати інформацію, відомості та документи необхідні для роботи Агентства в межах своєї компетенції;
- Взаємодіяти з установами, організаціями, підприємствами всіх форм власності з питань своєї професійної діяльності;
- Проводити перевірки при будівництві іпотечного житла;
- Стежити за дотриманням виконання угод між Агентством по іпотечному кредитуванню соціальному в місті Хабаровську і його партнерами.
6. Організація управління
1. Персонал Агентства по соціальному іпотечному кредитуванню молодих сімей у місті Хабаровську має безпосередньо підпорядковується її керівнику;
2. Керівник повинен планувати роботу і організовувати виконання робіт службовцями Агентства;
3. Керівник повинен організовувати і проводити наради в межах своєї компетенції з представниками підприємств та організацій будь-якого роду діяльності і всіх форм власності;
4. Заступник керівника повинен здійснювати розподіл обов'язків між спеціалістами Агентства у відповідності з посадовими інструкціями, контролювати їх виконання;
5. Керівники відділів та фахівці відділів повинні виконувати свої прямі функціональні обов'язки відповідно до положення про Агентство.

3.4 Кадровий склад
Розподіл посадових обов'язків Агентства по соціальному іпотечному кредитуванню молодих сімей у місті Хабаровську наводитися нижче в таблиці № 1.
Таблиця 1 - Кадровий склад Асик

№	Найменування штатної одиниці			Кількість співробітників	Професійно-демографічні вимоги до посади	Службові обов'язки
1	Керівник проекту			1	Вища професійна освіта, стаж роботи на керівних посадах не менше 5-ти років	1) Організація діяльності з реалізації цілей і завдань проекту. 2) Координація діяльності співробітників організації. 3) Проведення аналізу ходу виконання проекту. 4) Взаємодії з органами влади та ЗМІ з реалізації проекту.
2	Помічник керівника проекту			1	Вік від 30 років. Вища освіта. Стаж роботи від 3-х років	1) Виконання вказівок керівника проекту з питань, пов'язаних з функціонуванням організації. 2) Забезпечення організації кваліфікованими співробітниками. 3) Наданню Керівнику звітів про стан роботи підприємства, роботі кадрового складу підприємства.
3	Головний бухгалтер			1	Вища економічна освіта, стаж роботи не менше 5-ти років	1) Контроль за цільовим витрачанням коштів проекту. 2) Запровадження фінансової та податкової документації.
4		Заступник головного бухгалтера	1		Вища економічна освіта, стаж роботи не менше 3-х років	1) Виконання вказівок головного бухгалтера. 2) Нарахування та видача співробітникам заробітної плати.
5		Начальник аналітичного відділу	1		Вища професійна освіта, стаж роботи не менше 3-х років	1) Виконання вказівок керівника проекту з питань, пов'язаним з аналізом та прогнозами на ринку іпотечного кредитування. 2) Координація діяльності співробітників аналітичного відділу.
6		Фахівці аналітичного відділу	2		Вища професійна освіта, стаж роботи не менше 2-х років	1) Аналіз ринку іпотечного кредитування міста. 2) Моніторинг механізмів ринку іпотеки міста.
7		Начальник економічного відділу	1		Вища економічна освіта, стаж роботи не менше 3-х років	1) Виконання вказівок керівника проекту з питань, пов'язаних з вирішенням соціально-економічних завдань. 2) Координація діяльності співробітників економічного відділу.
8		Фахівці економічного відділу	2		Вища економічна освіта, стаж роботи не менше 2-х років	1) Аналіз соціально-економічного становища населення міста. 2) Формування інформаційної бази. 3) Підготовка основних показників.
9		Начальник відділу по роботі з населенням з питань соціального іпотечного кредитування	1		Вища професійна освіта, стаж роботи не менше 3-х років	1) Виконання вказівок керівника проекту з питань, пов'язаних з ефективною та злагодженою роботою з населенням міста. 2) Координація діяльності співробітників відділу.
10		Фахівці відділу по роботі з населенням з питань соціального іпотечного кредитування	3		Вища професійна освіта, стаж роботи не менше 2-х років	1) Надання консультативної допомоги з питань іпотеки. 2) Опрацювання питань і механізмів для оптимального вирішення поставлених завдань. 3) Вирішувати проблеми, що виникають у сфері надання кредитів. 4) Використовувати диференційований підхід до кожного мешканця міста.
11		Начальник юридичного відділу	1		Вища юридична освіта, стаж роботи не менше 3-х років	1) Виконання вказівок керівника проекту з питань, пов'язаних із дотриманням нормативно-правової бази. 2) Координація діяльності співробітників юридичної відділу.
12		Фахівці юридичного відділу	2		Вища юридична освіта, стаж роботи не менше 2-х років	1) Складання різного роду договорів, як кредитних договорів, так і інших, в межах компетенції. 2) Надання консультаційної, юридичної допомоги. 3) Перевірка документів на відповідність їх законності.
13		Начальник фінансового відділу	1		Вища економічна освіта, стаж роботи не менше 4-х років	1) Виконання вказівок керівника проекту з фінансових питань, пов'язаних з розподілом бюджетних коштів. 2) Координація діяльності співробітників фінансового відділу.
14		Фахівці фінансового відділу	2		Вища економічна освіта, стаж роботи не менше 3-х років	1) Розподіл і перерозподіл коштів надходять на будівництво житла молодим сім'ям
15		Приймальня за скаргами	1		Вища професійна освіта, стаж роботи не менше 2-х років	1) Прийом та реєстрації скарг, що надходять і звернень. 2) Якісне виконання і організація контролю над виконанням документів. 3) Облік і аналіз результатів виконання контрольованих документів у встановлені терміни.

Разом: 20 штатних одиниць.
3.5 Посадова інструкція фахівця відділу по роботі з населенням з питань соціального іпотечного кредитування
Дана посадова інструкція повинна бути розроблена і затверджена керівником Агентства по соціальному іпотечному кредитуванню молодих сімей у місті Хабаровську на підставі Трудового кодексу Російської Федерації та інших нормативних актів, що регулюють трудові правовідносини в Російській Федерації.
I. Загальні положення
1.1. Спеціаліст відділу по роботі з населенням з питань соціального іпотечного кредитування повинен належить до категорії фахівців.
1.2. На посаду спеціаліста відділу по роботі з населенням з питань іпотечного кредитування повинно призначається особа, що має вищу професійну освіту і стаж роботи не менше 2-х років.
1.3. Призначення на посаду фахівця відділу по роботі з населенням з питань соціального іпотечного кредитування та звільнення з неї має здійснюється наказом керівника установи.
1.4. Спеціаліст відділу по роботі з населенням з питань соціального іпотечного кредитування повинен знати:
- Конституцію Російської Федерації;
- Закони України, постанови та рішення Уряду РФ і регіональних органів управління, а також органів місцевого самоврядування з питань іпотечного житлового кредитування;
II. Посадові обов'язки
2.1. Повинні інформувати молоді сім'ї міста Хабаровська з іпотечними послугами Агентства.
2.2. У межах своєї компетенції повинні здійснювати контроль за ходом іпотечного процесу кожного клієнта.
2.3. Повинні готувати наради в межах своєї компетенції з жителями міста Хабаровська.
2.4. Повинні готувати пропозиції щодо формування планів заходів своєї діяльності.
2.5. Повинні надавати консультативну допомогу з питань соціальної іпотеки.
2.6. Повинні використовувати диференційований підхід до кожного клієнта.
III. Права
3.1. Повинні отримувати відомості та документи, необхідні для роботи відділу в межах своєї компетенції.
3.2. Повинні ознайомитися з проектами рішень керівництва Агентства, що стосуються його діяльності.
3.3. З питань, що знаходяться в їх компетенції, повинні вносити на розгляд керівництва Агентства пропозиції щодо поліпшення діяльності Агентства та вдосконаленню методів роботи; зауваження щодо діяльності окремих працівників Агентства; пропонувати варіанти усунення наявних у діяльності Агентства недоліків.
3.4. Повинні запитувати особисто або за дорученням керівництва Агентства інформацію і документи, необхідні для виконання своїх посадових обов'язків.
3.5. Повинні вимагати від керівництва Агентства сприяння у виконанні своїх посадових обов'язків і прав.
IV. Відповідальність
Спеціаліст відділу по роботі з населенням з питань соціального іпотечного кредитування повинен нести відповідальність:
4.1. За неналежне виконання або невиконання своїх посадових обов'язків, передбачених цією посадовою інструкцією, - в межах, визначених чинним законодавством Російської Федерації.
4.2. За правопорушення, скоєні в процесі здійснення своєї діяльності, - в межах, визначених чинним адміністративним, кримінальним та цивільним законодавством Російської Федерації.
4.3. За завдання матеріальної шкоди - в межах, визначених чинним цивільним законодавством Російської Федерації.
3.6 Фінансове забезпечення проекту
Розрахунки коштів, необхідних на оплату праці основних працівників Агентства по соціальному іпотечному кредитуванню молодих сімей у місті Хабаровську на 2011 рік наведені в таблиці № 2.
Таблиця 2 - Заробітна плата основних працівників проекту

Найменування штатної одиниці	Кількість одиниць	Оклад На місяць, Руб.	Відрахування В ПФ РФ, 14%, руб.	Прибутковий податок, 13%, руб.	Витрати на місяць, руб.		Витрати на проект, руб.
Керівник Проекту	1	50000	7000	6500	63500		762000
Помічник керівника проекту	1	40000	5600	5200	50800		609600
Головний бухгалтер	1	45000	6300	5850	57150		685800
Заступник головного бухгалтера	1	35000	4900	4550	44450		533400
Начальник аналітичного відділу	1	30000	4200	3900	38100		457200
Фахівці аналітичного відділу	2	25000	3500	3250	31750		762000
Начальник економічного відділу	1	30000	4200	3900	38100		457200
Фахівці економічного відділу	2	25000	3500	3250	31750		762000
Начальник відділу по роботі з населенням з питань соціального іпотечного кредитування	1	30000	4200	3900	38100		457200
Фахівці відділу по роботі з населенням з питань соціального іпотечного кредитування	2	25000	3500	3250	31750		762000
Начальник юридичного відділу	1	30000	4200	3900	38100		457200
Фахівці юридичного відділу	2	25000	3500	3250	31750		762000
Начальник фінансового відділу	1	35000	4900	4550	44450		533400
Фахівці фінансового відділу	2	30000	4200	3900	38100		914400
Приймальня за скаргами	1	20000	2800	2600	25400		304800
Разом						9220200

Розрахунки коштів, необхідних для будівництва першого 10-ти поверхового, 10-ти під'їздного панельного будинку з чисельністю проживання 400 молодих сімей або 1300 чоловік у місті Хабаровську, з урахуванням того що на поверсі знаходиться 4-ре квартири: 1-на однокімнатна, 1 - на двох кімнатна і 2-ве трикімнатні квартири.
У однокімнатну квартиру планується заселити сім'ю з 2-х осіб, які не мають дітей, але прожили в шлюбі не менше 1-го року. У двокімнатну квартиру планується заселити сім'ю з 3-х чоловік, тобто мають одну дитину. І в трикімнатну квартиру планується заселити сім'ю з 4-х осіб, двоє з яких діти. Перший будинок планується збудувати до середини 2012 року.
При визначенні вартості будівництва першого 10-ти поверхового, 10-ти під'їздного панельного будинку розраховується показник ринкової вартості житлового приміщення на первинному ринку житла міста Хабаровська.
Розрахунковий показник ринкової (середньої) вартості житлових приміщень визначається як добуток норми надання загальної площі житлового приміщення на 1 члена сім'ї, розміру сім'ї (3 особи) і сформованої середньої ринкової ціни 1 кв. м на первинному ринку житла в місті Хабаровську за формулою:
СЖ = НП x РС x РЦ, де:
СЖ - розрахунковий показник ринкової (середньої) вартості житлового приміщення, виходячи з норми надання житлового приміщення за договором соціального найму;
НП - норма надання загальної площі житлового приміщення на 1 члена сім'ї, рівна 18 кв. м;
РС - розмір сім'ї (3 особи);
РЦ - середня ринкова ціна 1 кв. м житла в Хабаровську.
СЖ = 18 x 3 x 28 000 = 1512000 крб.
Отже, в середньому на сім'ю припадає 1512000 рублів. Множимо цю цифру на кількість сімей (400 сімей). Отримуємо 604800000 рублів.
Для будівництва першого 10-ти поверхового, 10-ти під'їздного панельного будинку відповідно до норм і ситуацією, що склалася на первинному ринку житла міста Хабаровська необхідні грошові ресурси в розмірі 604 800 000 рублів.
Джерела фінансування:
1) Так як в рамках федеральної цільової програми «Житло» (Національного проекту «Доступне й комфортне житло - громадянам Росії»), місцевій владі надаються державні гарантії і частково субсидуються процентні ставки за кредитами, то фінансування ВАТ "Агентство по соціальному іпотечного кредитування молодих сімей в місті Хабаровську ", більшою мірою має здійснюватися за рахунок коштів, які виділяються з федерального бюджету.
2) Також, фінансування має здійснюватися з крайового та міського бюджету.
Додаткові джерела фінансування установи повинні складатися із залучених позабюджетних коштів, а також інших джерел передбачених російським законодавством (власні кошти громадян, які залучаються кредитні ресурси банків та інших кредитних організацій і т.д.).
У разі не виділення коштів з федерального й крайового бюджетів на співфінансування діяльності Агентства, то, на мій погляд, адміністрація міста Хабаровська повинна шукати інші джерела, наприклад:
-Муніципалітет має свою землю, вона для нього безкоштовна.
-Муніципалітет спокійно може наймати підрядників.
-Муніципалітет спокійно може кредитуватися під цю землю.
-Муніципалітет спокійно може будувати муніципальне житло, яке буде перебувати в її власності. Для чого? Для того щоб можна було хоча б переселяти на час сім'ї зі старого, аварійного житла, для того щоб можна було дати житло молодим сім'ям.
Тому я пропоную, значну частину земельних територій, які повинні, звичайно, пройти межування і кадастровий облік, передавати безкоштовно, але з цільовим призначенням ВАТ "Асик" під житлове будівництво. Чому з цільовим призначенням - тому що щоб не була ця земля знову-таки захоплена великими комерційними структурами. Цільовим призначенням виділяються земельні ділянки, на них можна будувати лише житло, і житло можна будувати різних видів.
3.7 Механізм реалізації діяльності Агентства по соціальному іпотечному кредитуванню молодих сімей у місті Хабаровську
Мером міста затверджується Положення про Агентство.
Заступником Мера проводиться координація діяльності структурних підрозділів адміністрації міста по реалізації діяльності Агентства.
Адміністрація міста здійснює коригування програмних заходів та їх ресурсного забезпечення для діяльності Агентства:
- Передбачає у бюджеті міста кошти на фінансування діяльності Агентства.
Аналітичний відділ Агентства проводить аналіз і моніторинг ринку іпотечного кредитування міста.
Економічний відділ Агентства проводить аналіз соціально-економічного становища населення міста.
Юридичний відділ Агентства стежить за дотриманням законності співробітників і клієнтів, а також відстежує зміну нормативно-правової бази з питань кредитно-іпотечної системи.
Фінансовий відділ Агентства організовує розподіл коштів на будівництво житла молодими сім'ями.
Фахівці відділу по роботі з населенням з питань соціального іпотечного кредитування:
- Інформують молоді сім'ї міста Хабаровська з іпотечними послугами Агентства;
- Організовує роз'яснювальну роботу з молодими сім'ями, які потребують придбання житла, або поліпшення житлових умов;
- Формують списки молодих сімей;
- Створюють банк даних молодих сімей.
Приймальня за скаргами приймає і реєструє скарги і звернення, які надходять від молодих сімей. Веде облік та аналіз результатів виконання контрольованих документів у встановлені терміни.
Уряд Хабаровського краю, Мер міста Хабаровська, Прокуратура Хабаровського краю і громадська палата при повпред ДФО здійснюють контроль за цільовим використанням фінансових коштів.
Участь молодих сімей в пайовому будівництві житла на території міста або отриманні пільгового соціального кредиту здійснюється відповідно до чинного законодавства.
Після отримання дозволу на введення об'єкту в експлуатацію, квартири, побудовані за рахунок коштів Агентства, передаються в муніципальну власність.

3.8 Перешкоди та ризики впровадження проекту
У ході своєї діяльності Агентство по соціальному іпотечного кредитування молодих сімей в місті Хабаровську може зіткнутися з такими видами ризиків:
Економічні та фінансові ризики - в нинішніх умовах світової - фінансової кризи може, відчуватися нестача грошових коштів для проведення заходів з реалізації цілей і завдань проекту.
Пом'якшення: знаходження потенційних інвесторів, ретельне опрацювання кошторису проекту і її дотримання, а також ефективне використання цільових, бюджетних та позабюджетних коштів.
Перешкоди на рівні муніципального законодавства - відсутність досконалої законодавчої бази в галузі соціального іпотечного кредитування в місті Хабаровську.
Пом'якшення: створення такої нормативно-правової бази має бути пріоритетним у діяльності органів місцевого самоврядування міста Хабаровська.
Кадрові перешкоди - брак висококваліфікованих фахівців у галузі іпотечного кредитування, для реалізації проекту.
Пом'якшення: пошук і жорсткий відбір професійних співробітників, а також підвищення кваліфікації співробітників шляхом відправлення їх на спеціалізовані курси (навчання) за рахунок коштів Агентства.
Адміністративно-управлінські труднощі - уточнення і перерозподіл функціональних обов'язків і повноважень між відділами та співробітниками в перший період функціонування Агентства.
Пом'якшення: продумані дії керівництва проекту.
Ризики громадської думки - оцінка місії Агентства, як недоступною для більшості жителів міста Хабаровська.
Пом'якшення: ретельна опрацювання механізмів для оптимального вирішення таких завдань як:
-Прагнення до зниження вартості комунальних витрат для власників житла (оскільки ці показники будуть впливати на рішення про покупку житла);
-Підвищення надійності механізму рефінансування і в кінцевому підсумку зменшення вартості соціальних кредитів для позичальників.
- Забезпечення позитивного висвітлення заходів та діяльності Агентства у засобах масової інформації.
3.9 Етапи впровадження проекту
ВАТ "Агентство по соціальному іпотечного кредитування молодих сімей в місті Хабаровську" планується створити до 2011 року.
Для втілення проекту в життя буде потрібно шість етапів:
1. Створення організаційної структури управління.
На цьому етапі проводиться набір і відбір фахівців в усі відділи Агентства. З 1 червня по 1 серпня 2010
2. Ремонт і підготовка приміщень.
На цьому етапі проводяться ремонтні роботи в приміщеннях, виділених на безоплатній основі адміністрацією міста Хабаровська, призначених для розміщення Асик. З 1 червня по 1 вересня 2010
3. Розвиток матеріально-технічної бази "Агентства по соціальному іпотечного кредитування молодих сімей в місті Хабаровську".
На цьому етапі проводиться оснащення Агентства меблями, оргтехнікою, канцелярією і т. д. З 1 вересня по 1 жовтня 2010.
4. Організація курсів підвищення кваліфікації фахівців.
На цьому етапі підвищують кваліфікацію, в першу чергу фахівці юридичного, аналітичного відділів, а також відділу по роботі з населенням з питань соціального іпотечного кредитування, а потім всі інші співробітники. З 1 серпня по 1 листопада 2010
2. Реклама в засобах масової інформації про відкриття "Агентства по соціальному іпотечного кредитування молодих сімей в місті Хабаровську".
З 1 листопада по 10 січня 2011 року.
3. Відкриття та початок роботи "Агентства по соціальному іпотечного кредитування молодих сімей в місті Хабаровську".
З 10 січня 2011 року.
За час проведення багато етапи проходять паралельно, так як вони не є взаємозалежними.
При чіткому виконання етапів проекту і повне його фінансування збоїв і затримок бути не повинно.