Реєструючий орган у строк не більш як 5 робочих днів з моменту державної реєстрації подає до порядку, встановленому Урядом РФ, відомості, що містяться в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, у державні позабюджетні фонди для реєстрації юридичної особи.
Після реєстрації товариства необхідно відкрити рахунок ТСЖ в одному з банків і надати дані про його створення і раніше балансоутримувачу будинку. Передача будинку в управління ТСЖ здійснюється спеціально створеною комісією, за участю представників агентства та органів керування ТСЖ. Будівля передається на балансовий ТСЖ за актом приймання-передачі з додатком технічної документації на будівлю.
Надалі ТСЖ повинно провести реєстрацію права спільної власності на майно в багатоквартирному будинку для правильного визначення величини сум сплачуваних податків за майно. У відповідності зі ст.244 ГК РФ майно може перебувати у спільній власності з визначенням частки кожного, з власників у праві власності (часткова власність). На даний момент власність у багатоквартирному будинку визначена тільки в ст.36 ЖК РФ, в той час як вимогами ст.131 ЦК України встановлюється, що право власності підлягає державній реєстрації. Розмір часток вправі спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку визначається у відповідності зі ст.37 ЖК РФ така частка пропорційна розміру загальної площі належить на праві власності приміщення (житлового чи нежитлового) у багатоквартирному будинку. Загальна площа житлового приміщення складається із суми площ всіх частин такого приміщення, включаючи площі місць допоміжного використання, призначених для задоволення господарсько-побутових та інших потреб громадян, пов'язаних з проживанням у ньому, за винятком балконів, лоджій, веранд і терас.
Частка у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку слід долю права власності на приміщення, що належить власнику. Частка
нового власника в праві спільної власності визнається рівній частці колишнього власника. При цьому власник приміщення у багатоквартирному будинку не має права:
1) здійснювати виділ в натурі своєї частки у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку;
2) відчужувати свою частку в праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку, а також здійснювати інші дії, що тягнуть за собою передачу цієї частки окремо від права власності на зазначене приміщення.
Після прийому будинку в управління ТСЖ необхідно направити відповідні письмові повідомлення в міську (районну) адміністрацію, комітет з управління міським майном.
З моменту приймання будинку в управління у зазначеному вище порядку ТСЖ вправі укладати договори з організаціями - постачальниками комунальних послуг та спеціалізованими підрядними організаціями, діючи від імені власників багатоквартирного будинку, а також нараховувати відповідні платежі за надання житлових та комунальних послуг власникам, орендарям і наймачам приміщень будинку , відповідно до чинного законодавства.

Глава 2. Статут товариства власників житла

2.1. Створення статуту ТСЖ

Зразковий статут ТСЖ був затверджений ще в 1998 році наказом Міністерства РФ по земельній політиці, будівництва і житлово-комунальному господарству від 3 серпня 1998 р. № 3527. Положення цього статуту і лягли в основу практично всіх нині існуючих статутів ТСЖ. Вже немає цього міністерства, відмінено навіть закон, в розвиток якого розроблено цей варіант статуту, прийнято новий ЖК РФ, а відлуння цього документа можна знайти і в даний час. Дуже незручно застосування типового статуту в конкретних випадках, з цим багато хто вже, напевно, зіткнулися на практиці не раз.
У випадках, передбачених законом, юридична особа, яка не є комерційною організацією, може діяти на підставі загального положення про організації даного виду. Новий ЖК не обмовив склад і не визначив вимоги до змісту установчих документів товариства. Тільки в статті 135 ЖК РФ визначено, що статут ТСЖ приймається на загальних зборах. Отже, установчим документом товариства буде статут ТСЖ. У імперативній формі встановлено, що затвердження статуту, внесення до нього змін відбувається тільки за рішенням загальних зборів членів кооперативу.
Вимоги до змісту установчих документів юридичної особи визначаються пунктом 2 ст.52 ЦК України, в якому встановлюється в імперативній формі, що установчі документи юридичної особи повинні містити:
а) найменування юридичної особи,
б) місце його знаходження,
в) порядок управління діяльністю юридичної особи,
г) а також інші відомості, передбачені спеціальними законами для організаційно-правових форм юридичних осіб.
Так як ТСЖ визнається некомерційною організацією, то на його діяльність поширюються і положення закону, що регулює діяльність некомерційних організацій. Вимоги до змісту установчих документів можна знайти в ст. 14 закону "Про не комерційних організаціях". У цій статті зокрема визначено, що в установчих документах некомерційної організації повинні міститися (статут ТСЖ):
1) найменування, що містить вказівку на характер його діяльності та організаційно-правову форму;
2) місце знаходження;
3) порядок управління діяльністю товариства;
4) предмет і цілі діяльності;
5) відомості про філії та представництва;
6) права та обов'язки членів ТСЖ; умови і порядок прийому в члени товариства і виходу з нього;
7) джерела формування майна;
8) порядок внесення змін до установчих документів некомерційної організації;
9) порядок використання майна у випадку ліквідації;
10) інші не суперечать законодавству положення.
Імперативні норми, окремі положення, що містяться в ЖК РФ, які мають бути обов'язково присутніми в тексті статуту, містяться у статтях: ст.137 ч.2, ст.145 ч.1, ст.146 ч.3, ст.147 ч.5 , ст.149 ч.1, ст.151 ч.3, ст.152 ч.3, ст.156 ч.8.
Крім імперативних норм, перерахованих вище, в законодавстві дуже часто використовуються ще диспозитивні норми, що містяться в ЖК, що дозволяють змінити ті чи інші положення в статуті товариства: ст.135 ч.4, ст.145 ч.3, ст.146 ч.6 , ст.147 ч.2, ст.147 ч.5, ст.148 п.9.
Поєднання імперативних і диспозитивних норм, що містяться в законодавстві про ТСЖ, дозволяє конкретизувати положення статуту індивідуально для кожного товариства. Імперативними нормами відображені питання, які можуть у подальшому створити певні труднощі, і тому вони повинні бути однозначно визначені у статуті товариства. Деякі диспозитивні норми мають також досить універсальне застосування і досить вагомі. Так, наприклад, положення ст.146 ч.6, що допускають можливість голосування в письмовій формі. Одночасно положення цієї статті містять також і можливість включення до статуту положень про голосування за групами членів товариства, в залежності від виду приміщень - житлове чи нежитлове. Включення таких положень у статут товариства, де в будинку пре6бладаeт якийсь вид приміщень (житлові або нежитлові), створить переваги при прийнятті рішень власниками таких приміщень. Тому обов'язкове включення до статуту всіх імперативних норм, а також уважне вивчення і оцінка диспозитивних норм, дозволить скласти статут, що відповідає вимогам ТСЖ.
В установчих документах некомерційних організацій повинні бути визначені предмет і цілі діяльності юридичної ліца12.
Предметом і цілями діяльності ТСЖ є, як це встановлено в ст.135 ЖК РФ, управління комплексом нерухомого майна в багатоквартирному будинку, забезпечення експлуатації цього комплексу, володіння, користування і у встановлених законодавством межах розпорядження спільним майном у багатоквартирному будинку.
Крім спеціальної правоздатності, ТСЖ, як юридична особа, має також і іншими цивільними правами, властивими юридичним особам. Правоздатність ТСЖ, яка підтверджена статтями ЖК РФ, виражається в наступному:
1) ТСЖ вважається створеним як юридична особа з моменту його державної реєстрації у встановленому федеральними законами порядку;
2) має право в установленому порядку відкривати банківські рахунки на території РФ і за її межами;
3) повинно мати круглу печатку, що містить його повне '
4) фірмове найменування російською мовою і вказівка ​​на місце його знаходження. У пресі може бути також зазначено фірмове найменування товариства на будь-якій іноземній мовою або мовою народів РФ;
5) може мати штампи і бланки зі своїм найменуванням, власну емблему, а також зареєстрований у встановленому порядку товарний знак та інші засоби візуальної ідентифікації;
6) відповідає за своїми зобов'язаннями всім належним йому майном;
7) не відповідає за зобов'язаннями членів товариства. Члени товариства власників житла не відповідають за зобов'язаннями товариства;
8) ТСЖ створюється без обмеження терміну діяльності;
Стаття 135 ЖК РФ містить диспозитивную норму, яка допускає можливість у статуті ТСЖ передбачити, на який термін створюється товариство.
Таким чином, використовуючи наведену вище інформацію, можна скласти преамбулу статуту товариства власників житла, визначивши статус, його цілі і завдання, а також його правоздатність.

2.2. Найменування юридичної особи

Юридична особа повинна мати своє найменування, яке б відрізняло його від інших організацій. Найменування некомерційних організацій, а також унітарних підприємств і в передбачених законом випадках комерційних організацій має містити вказівку на характер діяльності юридичної особи. Вимогами ГК РФ і федеральними законами для різних організаційно-правових форм встановлюється, що фірмове найменування юридичної особи повинне обов'язково містити вказівку на класифікаційна ознака організаційно-правової форми даної особи.

2.3. Місце знаходження юридичної особи

Вимоги за місцем знаходження юридичної особи визначені у Цивільному кодексі України і в законі, що регулює порядок реєстрації юридичних осіб, є єдиними для всіх організаційно-правових форм юридичних осіб, а саме - місце знаходження юридичної особи визначається місцем його державної реєстрації. Державна реєстрація юридичної особи здійснюється за місцем знаходження його постійно діючого виконавчого органу, а в разі відсутності постійно діючого виконавчого органу - іншого органу або осіб, які мають право діяти від імені юридичної особи без довіреності. ГК РФ (п.2 ст.54), Федеральним законом від 13.07. 2001 № 2 129-ФЗ "Про державну реєстрацію юридичних осіб і індивідуальних підприємців" (п.1 ст.5) встановлено, що за місцем знаходження юридичної особи з ним повинна здійснюватися зв'язок. Таким чином, місце знаходження юридичної особи має бути зазначено у так званому "поштовій форматі".

2.4. Порядок управління діяльністю юридичної особи

Не менш важливим розділом статуту і обов'язковим до включення у його зміст повинен бути розділ "Порядок управління діяльністю юридичної особи". Юридична особа набуває цивільних прав і бере на себе цивільні обов'язки через свої органи, що діють відповідно до закону, іншими правовими актами та установчими документами.
У відповідності зі ст.144 ЖК РФ органами управління ТСЖ є загальні збори членів товариства, правління товариства. Стаття 150 передбачає обрання загальними зборами ревізійної комісії (ревізора) ТСЖ, яка б здійснювала контроль за фінансовою діяльністю товариства.
ГК РФ передбачається також, що статут може містити інші відомості, передбачені спеціальними законами для організаційно-правових форм юридичних осіб. Зокрема, законодавство про некомерційні організації передбачає, що в статуті некомерційної організації повинні також міститися відомості про права та обов'язки членів, умови і порядок прийому в члени некомерційної організації та виходу з неї (у разі, якщо некомерційна організація має членство), джерела формування її майна, порядок внесення змін до установчих документів некомерційної організації, порядок використання майна у разі її ліквідації і інші не суперечать законодавству положення. Тому для якісного побудови статуту ТСЖ, доцільно включити в його зміст і ці положення.

2.5. Права та обов'язки членів товариства власників житла

Розділ "Права та обов'язки членів ТСЖ" у статуті товариства може включати дві складові. Це, по-перше: їх права та обов'язки, як власників житлових приміщень, визначених у статтях 30, 45, 46 ЖК РФ. І, по-друге: їх права та обов'язки, як учасників організації - членів ТСЖ, які відображені в статуті товариства.
Права і обов'язки власників житлових приміщень:
1) власник житлового приміщення здійснює права володіння, користування і розпорядження при належним йому на праві власності житловим приміщенням відповідно до його призначення та межами його використання;
2) власник житлового приміщення вправі надати у володіння та (або) у користування належне йому на праві власності житлове приміщення громадянинові на підставі договору найму, договору безоплатного користування або на іншій законній підставі, а також юридичній особі на підставі договору оренди або на іншій законній підставі ;
3) власник приміщення у багатоквартирному будинку має право оскаржити до суду рішення, прийняте загальними зборами власників приміщень у даному будинку з порушенням законодавства, у разі, якщо він не брав участі в цих зборах або голосував проти прийняття такого рішення і якщо таким рішенням порушені його права і законні інтереси. Заява про таке оскарження може бути подано до суду протягом шести місяців з дня, коли вказаний власник дізнався або повинен був дізнатися про прийняте рішення. Суд з урахуванням всіх обставин справи вправі залишити в силі оскаржуване рішення, якщо голосування зазначеного власника не могло вплинути на результати голосування, допущені порушення не є суттєвими і прийняте рішення не спричинило заподіяння збитків зазначеному власнику;
4) власник житлового приміщення несе тягар утримання даного приміщення та загального майна власників приміщень у багатоквартирному будинку.
5) власник житлового приміщення зобов'язаний підтримувати приміщення в належному стані, не допускаючи безгосподарного поводження з ним, дотримуватися прав і законні інтереси сусідів, правила користування житловими приміщеннями, а також правила утримання спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку.

Права та обов'язки як учасника організації - члена ТСЖ:
1) має право брати участь у загальних зборах ТСЖ з правом голосу з усіх питань його компетенції. Право на участь у загальних зборах здійснюється як особисто, так і через свого представника, який діє відповідно до повноважень, заснованими на вказівках норм;
2) має право ознайомитися з документами ТСЖ, перелік яких визначено правовими актами РФ;
3) зобов'язаний виконувати вимоги статуту, рішення загальних зборів і правління ТСЖ;
4) зобов'язаний вносити обов'язкові платежі і (або) внески членів ТСЖ, пов'язані з оплатою витрат на утримання і ремонт загального майна в багатоквартирному будинку;
5) зобов'язаний інформувати правління ТСЖ про зміну своїх даних;
6) зобов'язаний не розголошувати конфіденційну інформацію про діяльність ТСЖ;
7) несе інші обов'язки, передбачені законодавчими та іншими правовими актами.
Крім цього, стаття 137 ЖК РФ передбачає, що у випадку невиконання власниками приміщень своїх обов'язків щодо участі у загальних витратах ТСЖ в судовому порядку вправі вимагати примусового відшкодування обов'язкових платежів та внесків. А також може вимагати в судовому порядку повного відшкодування завданих збитків у результаті невиконання власниками приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язань зі сплати обов'язкових платежів і внесків та оплати інших загальних витрат.
Визначення систематичних порушенні вперше на законодавчому рівні дано в статті 10 Федерального закону від 30 грудня 2004 р. № 2 215-ФЗ "Про житлових накопичувальних кооперативах". Під систематичним порушенням порядку внесення пайового та інших внесків визнається порушення термінів внесення внесків або їх недоплата більше трьох разів протягом 12 місяців, навіть якщо кожна прострочення або розмір кожної недоплати незначні або одноразова прострочення внесення пайового та інших внесків протягом більш ніж 3 місяці. Аналогічні положення містить і ст.5 Федерального закону від 30 грудня 2004 р. № 2 214-ФЗ "Про участь пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів РФ" - систематичне порушення учасником пайового будівництва строків внесення платежів , тобто порушення строку внесення платежу більш ніж 3 рази протягом 12 місяців або прострочення внесення платежу протягом більш ніж 3 місяці. При розгляді спорів у суді, ймовірно, будуть використовуватися ці визначення систематичних порушень зі сплати платежів і обов'язкових внесків. На додаток можна сказати, що особи, які несвоєчасно і (або) не повністю внесли плату за житлове приміщення і комунальні послуги (боржники), зобов'язані сплатити кредитору пені16. Розмір пені становить одну трьохсоту ставки рефінансування Центрального банку РФ, що діє на момент оплати, від не виплачених у строк сум за кожний день прострочення, починаючи з наступного дня після настання встановленого строку оплати по день фактичної виплати включно.
Отже, у кожного члена ТСЖ є достатньо широкі права і не менш відповідальні обов'язки. І одним з найголовніших прав члена товариства власників житла є право брати участь у діяльності товариства, в тому числі обирати і бути обраним до її органи управління. У багатоквартирному житловому будинку, в якому створено вже ТСЖ, власник приміщень не є членом товариства, не має право голосу на загальних зборах, де і будуть вирішуватися всі найважливіші питання управління нерухомістю в будинку, і змушений буде виконувати рішення, прийняті без його участі.

2.6. Членство в товаристві власників житла

Як вже був відзначено вище, якщо організація юридичної особи передбачає членство в ній, то в статуті такої організації повинен бути визначений порядок прийому в члени організації та виходу з неї. Стаття 143 ЖК РФ передбачає:
1) членство в товаристві власників житла виникає у власника приміщення в багатоквартирному будинку на підставі заяви про вступ до товариства власників житла;
2) членство в товаристві власників житла припиняється:
а) з моменту подачі заяви про вихід з членів товариства;
б) з моменту припинення права власності члена товариства на приміщення в багатоквартирному будинку.
Цією ж статтею встановлено, що особи, які набувають приміщення в цьому будинку, має право стати членами товариства лише після виникнення у них права власності на придбані приміщення.

2.7. Порядок внесення змін до установчих документів

Статут некомерційної організації повинен містити положення, які регулюють порядок внесення змін до установчих документів. Стаття 135 ЖК РФ передбачає, що статут ТСЖ приймається на загальних зборах. Положеннями ст.145 ЖК України встановлено, що внесення змін до статуту товариства належить до компетенції загальних зборів, при цьому ст.146 ЖК РФ визначено, що прийняття рішення з цього питання здійснюється більшістю голосів від загального числа голосів присутніх на загальних зборах членів товариства або їх представників. При цьому необхідно зазначити, що відповідно до норм, встановлених ст.23, зміни установчих документів некомерційної організації вступають в силу з моменту їх державної реєстрації.
Отже, в статуті товариства можна викласти цей розділ статуту в такій редакції:
Внесення змін до статуту ТСЖ здійснюється на загальних зборах членів товариства. Зміни набирають чинності з моменту їх державної реєстрації у встановленому цивільним законодавством порядку.

Глава 3. Органи управління товариством власників житла

Порядок призначення або обрання органів юридичної особи визначається законом та установчими документами юридичної особи.
Відповідно до положень, встановлених ЖК РФ, в статуті ТСЖ можна викласти порядок управління ось у такій редакції:
Вищим органом управління ТСЖ є загальні збори членів ТСЖ. Загальні збори обирають органи управління товариством - правління та ревізійну комісію (ревізора).

3.1. Загальні збори членів ТСЖ

Загальні збори членів ТСЖ є вищим органом управління товариства і скликається в порядку, встановленому статутом товариства. Ці норми закріплені в ст.145 ЖК РФ. У ст.45 ЖК РФ визначено, що власники приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язані щорічно проводити річні загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку. Відповідно до нових вимог законодавства строки та порядок проведення річних загальних зборів, а також порядок повідомлення про прийняті ним рішення встановлюються загальними зборами.
Річні загальні збори членів ТСЖ проводиться не раніше ніж через 2 місяці і не пізніше ніж через 6 місяців після закінчення фінансового року в терміни, встановлені рішенням загальних зборів.
Зборів, що проводяться крім річних загальних, є позачерговими. Позачергові загальні збори в багатоквартирному будинку може бути скликано за ініціативою будь-якого з власників житла.
Загальні збори можуть проводитися у формі спільної присутності членів ТСЖ для обговорення питань порядку денного та прийняття рішень з питань, поставлених на голосування. А також статутом товариства може бути передбачено голосування за допомогою опитування у письмовій формі або голосування по групах залежно від виду (житлове чи нежитлове) при належних їм приміщень. Тобто збори можуть бути проведене шляхом проведення заочного голосування - передачі в місце або за адресою, що вказані в повідомленні про проведення загальних зборів, у письмовій формі рішень, поставлених на голосування.
Щоб збори було правомочні приймати рішення, воно повинно мати кворум присутніх на збори членів товариства. Кворум - число учасників зборів, засідання, точне для визнання його правомочність. Загальні збори членів ТСЖ правомочним, якщо на ньому присутні більше половини членів товариства або їх представників.
Порядок видачі, її зміст регламентують статті 185-189 ГК РФ. Члени сім'ї власника приміщення в багатоквартирному будинку та інші особи, які не є власниками, можуть представляти інтереси власника на загальних зборах за наявності відповідної довіреності (довіреність, в якій не вказана дата її вчинення, незначна) на право участі у зборах і голосування.
За відсутності кворуму повинно бути проведено повторне загальні збори.
Виходячи з положень частини 4 статті 45, а також частини 1 статті 146 ЖК РФ, якими встановлюється 10-денний термін для направлення повідомлень про проведення загальних зборів (напрямки повідомлень про проведення загальних зборів), можна припустити, що повторні збори не може бути проведено раніше ніж через 10 днів.
Зважаючи на відсутність чітких вказівок у законодавстві про кворум учасників повторного со6ранія слід керуватися тією кількістю голосів, потрібних для прийняття рішення з того чи іншого питання, винесеного для обговорення на загальних зборах. У деяких випадку для отримання рішення може бути доцільніше проводити збори в заочній формі.
Загальні збори правомочні (має кворум), якщо в ньому взяли участь члени товариства або їх представники, що володіють більш ніж 50 відсотками голосів від загального числа голосів.
Загальні збори має розглядати і прініматьрешеніе тільки з тих питань, які:
а) обумовлені в порядку денному загальних зборів;
б) відносяться до компетенції загальних зборів.
Ще кілька пропозицій, які можна включити до статуту ТСЖ, щоб членам товариства було більш зрозумілі права і можливості загальних зборів.
Загальні збори членів ТСЖ не має права виносити на обговорення питання, які не були включені до порядку денного.
Загальні збори не вправі приймати рішення з питань, не включеним до порядку денного даного зібрання, а також змінювати порядок денний цих зборів.
Загальні збори членів ТСЖ має право вирішувати питання, які віднесені до компетенції правління товариства.
Крім цього в статуті товариства повинні знайти своє відображення і питання підготовки, і порядок проведення загальних зборів.

3.2. Порядок підготовки, скликання і проведення загальних зборів

Процедура проведення загальних зборів членів ТСЖ трохи відрізняється від проведення зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, порядок проведення якого був описаний при створенні ТСЖ. Відмінності полягають у тому, що це зібрання більш регламентовано положеннями ЖК РФ і вже більш детально повинно бути прописано в самому статуті ТСЖ.
Новий ЖК РФ допускає можливість скликання загальних зборів будь-яким власником приміщень у багатоквартирному будинку, незалежно від кількості голосів (на відміну від старої редакції закону про ТСЖ). Загальні збори членів ТСЖ не має права виносити на обговорення питання, які не були включені до порядку денного. Тому підготовка загальних зборів ТСЖ починається з формування порядку денного загальних зборів, яка повинна бути виражена таким чином, щоб після розгляду та обговорення питання, винесеного на голосування, було прийнято одне з трьох можливих рішень "за", "проти" чи "утримався".
Про проведення загальних зборів члени ТСЖ повинні бути повідомлені. При цьому ч.4 ст.45 ЖК РФ встановлюється, що повідомлення про проведення загальних зборів повинно бути направлено кожному власнику приміщення рекомендованим листом або іншим способом напрямки цього повідомлення в письмовій формі, або вручення кожному власнику під розпис небудь розміщення у приміщенні даного будинку. Також ст.146 ЖК РФ вводяться додаткові вимоги щодо інформування всіх членів товариства.
Термін направлення повідомлення (повідомлення) про проведення загальних зборів, не може бути менше 10 днів до дати його проведення.
Зміст повідомлення (повідомлення) про проведення загальних зборів визначено ч.2 ст.146 та ч. ст.145 ЖК РФ.
До початку проведення зборів необхідно визначити, чи вправі збори приймати рішення (наявність кворуму).
При проведенні зборів в заочній формі голосування, що прийняли участь у голосуванні вважаються члени товариства, вирішення яких отримані до дати закінчення їх прийому.
Загальні збори членів ТСЖ веде голова правління товариства або його заступник. У разі їх відсутності загальні збори веде один з членів правління ТСЖ.
Прийняття рішень визначається підсумку голосування. Для правильного визначення результатів голосування необхідно враховувати наступне:
Правом голосування на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку з питань, поставлених на голосування, володіють власники приміщень у даному будинку.
Голосування на загальних зборах здійснюється особисто власником приміщення або через свого представника.
Кількість голосів, яким володіє кожен власник приміщення в багатоквартирному будинку на загальних зборах власників приміщень у даному будинку, пропорційно його частці у праві спільної власності на спільне майно в даному будинку.
Відповідно до норм, встановлених ст.37 ЖК РФ, частка в праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку власника приміщення в цьому будинку пропорційна розміру загальної площі зазначеного приміщення. Ст.15 ЖК РФ визначає, що загальна площа житлового приміщення складається з суми площі всіх частин такого приміщення, включаючи площу приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в житловому приміщенні, за винятком балконів, лоджій, веранд і терас. Тобто у житловому праві голоси розподіляються пропорційно площі квартири, тобто частка голосів кожного власника залежить від співвідношення розміру його житла загальною площею житлових приміщень у будинку. У результаті господар великий багатокімнатної квартири може мати 2-3 голоси, а власнику однокімнатного житла буде належати, наприклад, 0,75 голосу.
Голосування з питань порядку денного загальних зборів може здійснюватися за допомогою оформлених у письмовій формі рішень власників з питань, поставлених на голосування. У ЖК РФ це виражено у вигляді диспозитивної норми, що допускає можливість такого голосування частиною 3 ст.47.
Письмове рішення власників житла з питань голосування має містити:
1) відомості про особу, що бере участь у голосуванні;
2) відомості про документ, що підтверджує право власності особи, що бере участь у голосуванні, на приміщення у відповідному багатоквартирному будинку;
3) рішення з кожного питання порядку денного, виражені формулюваннями "за", "проти" чи "утримався".
Голосування з питань порядку денного загальних зборах проводиться у формі заочного голосування, здійснюється тільки за допомогою оформлених у письмовій формі рішень власників з питань, поставлених на голосування.
При голосуванні оформлених у вигляді письмових рішень існує кілька загальноприйнятих правил, які знайшли своє відображення у ч.6 ст.45 ЖК РФ. При підрахунку цьому випадку:
1) зараховуються голоси з питань, по яких беруть участь у голосуванні власником залишений тільки один з можливих варіантів голосування;
2) оформлені з порушенням даної вимоги зазначені рішення визнаються недійсними, і голоси за що містяться в них питань не підраховуються;
3) якщо в рішенні міститься кілька питань, поставлених на голосування, недотримання даної вимоги щодо одного або кількох питань не тягне за собою визнання зазначеного рішення недійсним у цілому.
Рішенням загальних зборів визначається місце, доступне для всіх власників приміщень у даному будинку, де не пізніше через 10 днів з дня прийняття рішень загальними зборами розміщують повідомлення про підсумки голосування і прийнятих рішень на загальних собраніі24.
Рішення загальних зборів оформляються протоколами у порядку, встановленому загальними зборами власників приміщень у даному будинку.
Це вимога встановлена ​​у ч.4 ст.46 ЖК РФ. ЖК РФ не містить якихось особливих вимог до оформлення протоколів, встановлюючи лише те, що порядок оформлення протоколів власників приміщень визначається рішенням зборів. Протоколи загальних зборів та письмові рішення власників з питань, поставлених на голосування, зберігаються в місці або за адресою, які також повинні бути визначені рішенням загальних зборів.
ЖК РФ вирішення низки організаційних питань з проведення загальних зборів віднесено до компетенції самих зборів. Це рішення наступних питань:
1) визначення терміну проведення річних загальних зборів (ч.1 ст.45);
2) визначення порядку проведення річних загальних зборів (ч.1 ст.45);
3) визначення способу повідомлення про проведення загальних зборів (ч.1 ст.45);
4) визначення місця, доступного для всіх власників приміщень, для розміщення підсумків голосування і прийнятих рішень на загальних зборах (ч.3 ст.46); 5) порядок оформлення протоколів загальних зборів (ч.1 ст.46);
6) визначення місця або адреси зберігання протоколів загальних зборів та письмових рішень власників (ч.4 ст.46).
Тому доцільно дані питання вирішити на одному з перших загальних зборів ТСЖ і оформити їх у вигляді одного документа - порядку проведення загальних зборів ТСЖ, в якому визначити всі ці питання, щоб не повертатися до них на кожному загальних зборах.
Частина з розглянутих вище питань має знайти своє відображення і в статуті ТСЖ. Це встановлено імперативною нормою ч.1 ст.145 - загальні збори членів товариства скликаються у порядку, встановленому його статутом. За правилами, встановленими ст.148 ЖК РФ, в обов'язки правління входить скликання і проведення загальних зборів членів ТСЖ.
У статуті товариства можуть бути викладені положення, що визначають склад і зміст документів загальних зборів.
Документи загальних зборів членів ТСЖ:
а) повідомлення (повідомлення) про проведення загальних зборів членів ТСЖ;
б) список членів товариства власників житла;
в) письмове рішення власників з питань, поставлених на голосування;
г) протокол загальних зборів;
д) протокол засідання правління ТСЖ.

3.3. Правління товариства власників житла

Правління ТСЖ здійснює керівництво діяльністю товариства. Правління ТСЖ є виконавчим органом товариства, підзвітним загальним зборам членів товариства.
Правління товариства обирається з числа членів ТСЖ їх загальними зборами.
Термін, на який обирається правління, встановлюється статутом товариства, але не більше ніж на два роки (ст.147 ЖК РФ). До статуту ТСЖ можна внести, що працюють ради директорів, переобирається на певний термін.
У статуті ТСЖ повинні бути визначені терміни проведення засідань правління. Необхідність визначення термінів про ведення засідань правління товариства встановлено імперативною нормою в статті 147 ЖК РФ.

3.4. Обов'язки правління ТСЖ

Вищим органом управління є збори ТСЖ, і тільки вона має право приймати основні рішення. Правління товариства зобов'язаний виконувати рішення загальних зборів та додаткові обов'язки встановлені в ст.148 ЖК РФ.
До обов'язків правління ТСЖ входять:
1) дотримання товариством законодавства і вимог статуту товариства;
2) контроль за своєчасним внесенням членами товариства встановлених обов'язкових платежів і внесків;
3) складання кошторисів доходів і видатків на відповідний рік товариства і звітів про фінансову діяльність, надання їх загальним зборам членів товариства для затвердження;
4) управління багатоквартирним будинком або укладання договорів на управління ним;