МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ
КОСТРОМСЬКИЙ ДЕРЖАВНИЙ ТЕХНОЛОГІЧНИЙ УНІВЕРСИТЕТ
Курсова робота
Сучасний стан ринку житла: проблеми і перспективи
Зміст
Введення
1. Правові основи ринку житлової нерухомості
1.1 Нормативно-правове регулювання ринку житла
1.2 Сутність національного проекту «Доступне й комфортне житло»
2. Інвестиційна привабливість ринку житла
2.1 Джерела формування інвестицій
2.2 Шляхи вирішення проблем інвестиційної привабливості ринку житла
3. Цінова політика на ринку житла
3.1 Фактори, що впливають на рівень цін
3.2 Аналіз цін на ринку житла
4. Іпотечне кредитування на ринку житла
4.1 Суть та механізми здійснення іпотечного кредитування
4.2 Нормативно-правове регулювання іпотечного кредитування
4.3 Аналіз іпотечного кредитування в сучасних умовах
5. Реалізація національного проекту «Доступне й комфортне житло» в Костромській області
5.1 Основні положення обласної програми «Житло 2006-2010»
5.2 Стан та динаміка показників житлового фонду
5.3 Характеристика будівельного виробництва
5.4 Характеристика ринку житла
5.5 Розвиток інвестиційної діяльності та іпотечного кредитування
Висновок
Список літератури
Додаток
Введення
Ринок житла є одним з найбільш динамічно розвиваються сегментів ринку нерухомості і несе особливу соціальне навантаження.
Протягом як радянської, так і пострадянської епохи поліпшення житлових умов є однією з пріоритетних потреб населення Росії. При цьому на тлі відносної стабілізації загальної соціально-економічної ситуації значущість можливості задоволення даної потреби зростає.
Існування цієї десятиліттями нерозв'язною проблеми веде до появи комплексу негативних соціально-економічних, політичних і психологічних наслідків.
По-перше, це посилення процесів соціальної диференціації, які мають яскраво виражену просторову специфіку.
По-друге, погіршення соціального та психологічного клімату.
По-третє, зниження інвестиційної активності, обмеження темпів економічного зростання.
Мета цієї роботи полягає в дослідженні проблем і перспектив розвитку ринку житла в РФ та вивчення стану ринку житлової нерухомості в суб'єкті РФ - Костромської області.
Відповідно до цього були поставлені наступні завдання.
1. Вивчити законодавчу базу регулювання ринку житла.
2. Дослідити фактори, що впливають на інвестиційну привабливість ринку житла.
3. Розглянути фактори, що впливають на рівень цін, і їх динаміку на ринку житла.
4. Виявити рівень розвитку іпотечного кредитування житлової нерухомості на сучасному етапі.
5. Проаналізувати стан ринку житла в Костромській області та здійснення національного проекту «Доступне й комфортне житло».
У роботі використано метод порівняння, математичні методи, метод статистичного аналізу з застосуванням динамічних рядів, вивчення проблем, поставлених у роботі, за допомогою побудови графіків (гістограм).
Розробці поставленої теми присвячують в даний час свої роботи багато юристів і економістів такі, як М. Косарєва, А. Туманов, В. Мінц, С.П. Гришаєв. Дослідження окремих ознак стану ринку житлової нерухомості також знаходить відображення в роботах багатьох авторів. І.Д. Тургель і С.В. Прідвіжкін вивчають систему державного фінансування житлового будівництва, а В.Г. Зарецька і Є.А. Коровіна визначили чинники, що впливають на обсяги іпотечних кредитів.
Глава 1. Правові основи ринку житлової нерухомості
1.1. Нормативно-правове регулювання ринку житла
Законодавство у сфері нерухомості являє собою сукупність законів, інших нормативних правових актів, за допомогою яких державні органи встановлюють, змінюють або скасовують відповідні правові норми.
Джерела права поділяються на три основні групи:
• федеральні закони в сфері нерухомості та інші, прийняті відповідно до них нормативно-правові акти;
• закони та інші нормативні правові акти суб'єктів РФ (регіональне законодавство);
• законодавство про місцеве самоврядування і місцеві нормативні правові акти [2.1, с. 264].
Конституція РФ є правовою основою розвитку всього російського законодавства. Вона має вищу силу і пряму дію. Закони та інші правові акти, прийняті в РФ, повинні повністю відповідати положенням Конституції РФ. У Конституції РФ вирішуються питання компетенції РФ і її суб'єктів по цивільному, земельному та житловому законодавству.
У Конституції РФ викладені основні принципи, що визначають законне і цивілізоване управління нерухомістю в Росії. Вона гарантує «єдність економічного простору, вільне переміщення товарів, послуг і фінансових коштів, підтримка конкуренції і свобода економічної діяльності», при цьому «зізнаються й захищаються так само приватна, державна, муніципальна й інші форми власності» [1.1].
«Кожен має право мати майно у власність, володіти, користуватися і розпоряджатися ним як одноособово, так і спільно з іншими особами». Володіння, користування і розпорядження землею і майном здійснюються їх власникам вільно. Конституція України встановлює, що громадяни та їх об'єднання вправі мати в приватній власності землю, що кожен має право на житло. Держава гарантує недоторканність і захист приватної власності на землю, а також захист прав власників землі при здійсненні ними операцій із землею.
Цивільний кодекс РФ (ГК) [1.2] містить ряд розділів, що регулюють відносини у сфері управління нерухомістю як єдиним об'єктом, в тому числі відносини купівлі-продажу, міни, дарування, ренти, оренди, позики та інших угод, однак на практиці зберігаються три вертикалі управління об'єктами нерухомості, кожна з яких має свою специфіку.
ЦК містить найбільш важливі норми, пов'язані із здійсненням прав на житлове приміщення (гл. 18 і 35 ЦК РФ). Відповідно до ГК власник володіє, користується і розпоряджається належним йому житловим приміщенням відповідно до його призначення, тобто для проживання власника і членів його сім'ї. Одночасно встановлюється, що житлові приміщення можуть здаватися для проживання інших громадян на підставі договору.
Друга частина ДК РФ включає гл.35 «Найм житлового приміщення», присвячену загальним регулювання найму житлового приміщення, здійснюваного, як правило, на комерційних засадах. Разом з тим у Цивільному кодексі України прямо визнається існування житлового законодавства.
У ДК РФ (ст. 3) поняття «громадянське законодавство» використовується у вузькому сенсі - маються на увазі тільки федеральні закони, а норми цивільного права, містяться в інших законах, повинні відповідати ГК РФ. Звідси випливає: по-перше, відносини в сфері нерухомості, які регулюються нормами ЦК, є предметом ведення РФ, оскільки саме цивільне законодавство відноситься до предметів відання федерації, по-друге, норми, що містяться в актах законодавства у сфері нерухомості і що носять цивільно-правової характер, повинні відповідати положенням ГК РФ, якщо інше не передбачено.
Серед федеральних законів особливе місце займає Закон РФ «Про основи федеральної житлової політики» [1.3], прийнятий 24.12.1992 р. Цей закон визначає найбільш важливі, загальні початку правового регулювання різноманітних житлових та пов'язаних з ними інших суспільних відносин, які підлягають конкретизації в нормах і актах житлового, а також земельного, цивільного, адміністративного та іншого законодавства.
Закон визначає основні принципи реалізації конституційного права громадян РФ на житло в нових соціально-економічних умовах, встановлює загальні початку правового регулювання житлових відносин при становленні різних форм власності та видів користування нерухомістю в житловій сфері.
Житловий кодекс є найбільш повним і кодифікованим законодавчим актом, що регулює житлові відносини в Росії, в якому правові норми систематизовані по окремих інститутів житлового законодавства. Однак норми РК регулюють в основному відносини, що складаються зв'язку з користуванням жилими приміщеннями. У ньому приділяється недостатньо уваги регулюванню житлових відносин у приватному та інших фондах, не знайшли відображення різноманітні форми придбання житла у власність. Після прийняття РК був виданий цілий ряд нових житлових законів, з'явилися нові поняття, які не включені до Кодексу (наприклад, поняття приватний житловий фонд, приватизація та ін) [1.3].
Житлове право - це сукупність норм права, що регулюють житлові відносини.) [1.3].
Принципи житлового права - це основні ідеї, вимоги, що виражають сутність житлового права. До числа основних принципів належать:
1. Недоторканність житла. Стаття 25 Конституції РФ [1.1] в якості основних гарантій та свобод громадян закріплює недоторканність житла. Розвиток даного принципу знайшло відображення в ст. 3 ЖК РФ [1.3].
2. Неприпустимість довільного позбавлення житла. Даний принцип закріплений у ч.1 ст.40 Конституції РФ [1.1]. Це означає, що ні органи державної влади, ні органи місцевого самоврядування, ні будь-які посадові особи не мають права здійснювати дії, пов'язані з неправомірним позбавленням громадян права на житло. Підстави і порядок виселення громадян з житлових приміщень визначається законом.
3. Свобода вибору місця проживання. Згідно ст.27 Конституції РФ [1.1] кожен, хто законно перебуває на території Російської Федерації, має право вільно пересуватися, вибирати місце перебування і постійного або тимчасового проживання в будь-якій частині країни. У забезпеченні даного принципу інститут прописки був замінений на інститут реєстрації за місцем проживання.
4. Доступність користування житловим фондом. Одним з найбільш складних принципів, перш за все з точки зору його реалізації на практиці, і в даний час, на жаль, є декларативним. З одного боку, кожна людина може отримувати у своє користування і у власність житлове приміщення. З іншого боку, висока вартість житла, особливо у великих містах, квартирної плати та комунальних послуг не завжди дозволяє громадянам скористатися правом на практиці. Однак слід відзначити позитивне стрімкий розвиток ринку нерухомості в Росії в бік будівництва нових житлових площ, організація кондомінімумів, іпотечного кредитування. Все частіше і частіше піднімається питання про реформу житлово-комунального господарства.
5. Цільове використання житлового фонду. У ч.1 ст. 17 ЖК РФ [1.3] підкреслюється, що житлове приміщення, перш за все, призначене для проживання громадян (власників та наймачів, членів їх сімей та ін.) Звичайно, житлове приміщення може бути використано не тільки для особистого проживання, а й для проживання інших осіб: наймачів і піднаймачів (на підставі договору), тимчасових мешканців (на безоплатній основі). Допускається використання житлового приміщення для здійснення професійної діяльності або індивідуальної підприємницької діяльності проживають в ньому на законних підставах громадянами, якщо це не порушує права і законні інтереси інших громадян, а також вимогам, яким має відповідати житлове приміщення. Не допускається розміщення у житлових приміщеннях промислових виробництв.
6. Зізнається рівність учасників житлових відносин. Цими особами, як випливає з ч.2 ст.4 ЖК РФ [1.3], є не тільки громадяни РФ, але і юридичні особи (організації), Російська Федерація, суб'єкти РФ, муніципальні освіти.
7. Судовий захист житлових прав. Кожному гарантується судовий захист його прав і свобод. Рішення і дії (або бездіяльність) органів державної влади, органів місцевого самоврядування, громадських об'єднань і посадових осіб можуть бути оскаржені до суду. Кожен має право відповідно до міжнародних договорів Російської Федерації звертатися в міждержавні органи по захисту прав і свобод людини, якщо вичерпані всі наявні внутрішньодержавні засоби правового захисту. Захист порушених житлових прав здійснюється судом відповідно до підвідомчості справ, встановленої процесуальним законодавством.
. Житлові відносини - це загальне, родове поняття, яким охоплюються різні види відносин, що виникають з приводу житла: користування житловими приміщеннями, надання житлових приміщень потребують них, будівництва, управління та експлуатації житлового сектору економіки.).
Житлове право в широкому сенсі - комплексна галузь, в якій об'єднані норми і правові інститути цивільного, адміністративного та інших галузей права.) [1.3].
1.2 Сутність національного проекту «Доступне й комфортне житло»
Протягом як радянської, так і пострадянської епохи поліпшення житлових умов є однією з пріоритетних потреб населення Росії. При цьому на тлі відносної стабілізації загальної соціально-економічної ситуації значущість можливості задоволення даної потреби зростає.
Існування цієї десятиліттями нерозв'язною проблеми веде до появи комплексу негативних соціально-економічних, політичних і психологічних наслідків [3.33, с.17].
Досить широке поширення в Росії отримали і спеціалізовані програми державної фінансової підтримки - адресна фінансова допомога громадянам при придбанні житла, яка є невід'ємним елементом житлово-соціальної політики. Основними формами державної підтримки тут є:
• надання громадянам цільових адресних субсидій на внесення початкового внеску при отриманні іпотечного кредиту;
• субсидування процентної ставки при наданні іпотечного кредиту;
• застосування більш гнучких правил надання іпотечного кредиту;
• підвищення доступності іпотечних кредитів шляхом встановлення гнучких стандартів андеррайтингу;
• встановлення меншого розміру початкового внеску;
• стимулювання банківських і кредитних організацій надавати кредити сім'ям з невисокими доходами, якщо ті відповідають певним вимогам, які висуваються до рівня доходів сім'ї;
• страхування кредитних ризиків при іпотечному кредитуванні (з метою зниження ціни іпотечного кредиту, зменшення початкового внеску);
• створення спеціальних організацій, що реалізують окремі програми житлового фінансування громадян з невисокими доходами. Певний досвід державного житлового фінансування накопичено і в Росії. У дореформений період система житлового фінансування відповідала проведеної житлової політики і полягала в централізованому розподілі бюджетних ресурсів для будівництва державного житла та його безкоштовне надання громадянам, які стоять в черзі на поліпшення житлових умов. До початку економічних реформ в Росії був відсутній ринковий механізм, що припускає самостійну участь населення у вирішенні житлової проблеми.
Організаційний механізм фінансової підтримки придбання житла та житлового будівництва на федеральному рівні був сформований у рамках Державної цільової програми «Житло», схваленої постановою Ради Міністрів - Уряду Російської Федерації від 20 червня 1993 р . № 595, та Основних напрямів нового етапу реалізації Державної цільової програми «Житло», схвалених Указом Президента РФ від 29 березня 1996р. № 431. [3.33, с.19] В рамках цих програм були створені правові та організаційні основи державної житлової політики, визначено її пріоритетні напрямки.
Цілі і завдання Програми визначаються цілями і завданнями пріоритетного національного проекту "Доступне і комфортне житло - громадянам Росії", оскільки Програма є основним інструментом його реалізації.
Метою пріоритетного національного проекту "Доступне і комфортне житло - громадянам Росії" є формування ринку доступного житла та забезпечення комфортних умов проживання громадянам Росії.
Основною метою програми «Житло» є комплексне вирішення проблеми переходу до сталого функціонування і розвитку житлової сфери, що забезпечує доступність житла для громадян, безпечні та комфортні умови проживання в ньому.
Основними завданнями Програми є:
-Створення умов для розвитку житлового та житлово-комунального секторів економіки та підвищення рівня забезпеченості населення житлом шляхом збільшення обсягів житлового будівництва і розвитку фінансово-кредитних інститутів ринку житла;
-Створення умов для приведення житлового фонду і комунальної інфраструктури у відповідність до стандартів якості, що забезпечують комфортні умови проживання; КОСТРОМСЬКИЙ ДЕРЖАВНИЙ ТЕХНОЛОГІЧНИЙ УНІВЕРСИТЕТ
Курсова робота
Сучасний стан ринку житла: проблеми і перспективи
Кострома, 2007
Зміст
Введення
1. Правові основи ринку житлової нерухомості
1.1 Нормативно-правове регулювання ринку житла
1.2 Сутність національного проекту «Доступне й комфортне житло»
2. Інвестиційна привабливість ринку житла
2.1 Джерела формування інвестицій
2.2 Шляхи вирішення проблем інвестиційної привабливості ринку житла
3. Цінова політика на ринку житла
3.1 Фактори, що впливають на рівень цін
3.2 Аналіз цін на ринку житла
4. Іпотечне кредитування на ринку житла
4.1 Суть та механізми здійснення іпотечного кредитування
4.2 Нормативно-правове регулювання іпотечного кредитування
4.3 Аналіз іпотечного кредитування в сучасних умовах
5. Реалізація національного проекту «Доступне й комфортне житло» в Костромській області
5.1 Основні положення обласної програми «Житло 2006-2010»
5.2 Стан та динаміка показників житлового фонду
5.3 Характеристика будівельного виробництва
5.4 Характеристика ринку житла
5.5 Розвиток інвестиційної діяльності та іпотечного кредитування
Висновок
Список літератури
Додаток
Введення
Ринок житла є одним з найбільш динамічно розвиваються сегментів ринку нерухомості і несе особливу соціальне навантаження.
Протягом як радянської, так і пострадянської епохи поліпшення житлових умов є однією з пріоритетних потреб населення Росії. При цьому на тлі відносної стабілізації загальної соціально-економічної ситуації значущість можливості задоволення даної потреби зростає.
Існування цієї десятиліттями нерозв'язною проблеми веде до появи комплексу негативних соціально-економічних, політичних і психологічних наслідків.
По-перше, це посилення процесів соціальної диференціації, які мають яскраво виражену просторову специфіку.
По-друге, погіршення соціального та психологічного клімату.
По-третє, зниження інвестиційної активності, обмеження темпів економічного зростання.
Мета цієї роботи полягає в дослідженні проблем і перспектив розвитку ринку житла в РФ та вивчення стану ринку житлової нерухомості в суб'єкті РФ - Костромської області.
Відповідно до цього були поставлені наступні завдання.
1. Вивчити законодавчу базу регулювання ринку житла.
2. Дослідити фактори, що впливають на інвестиційну привабливість ринку житла.
3. Розглянути фактори, що впливають на рівень цін, і їх динаміку на ринку житла.
4. Виявити рівень розвитку іпотечного кредитування житлової нерухомості на сучасному етапі.
5. Проаналізувати стан ринку житла в Костромській області та здійснення національного проекту «Доступне й комфортне житло».
У роботі використано метод порівняння, математичні методи, метод статистичного аналізу з застосуванням динамічних рядів, вивчення проблем, поставлених у роботі, за допомогою побудови графіків (гістограм).
Розробці поставленої теми присвячують в даний час свої роботи багато юристів і економістів такі, як М. Косарєва, А. Туманов, В. Мінц, С.П. Гришаєв. Дослідження окремих ознак стану ринку житлової нерухомості також знаходить відображення в роботах багатьох авторів. І.Д. Тургель і С.В. Прідвіжкін вивчають систему державного фінансування житлового будівництва, а В.Г. Зарецька і Є.А. Коровіна визначили чинники, що впливають на обсяги іпотечних кредитів.
Глава 1. Правові основи ринку житлової нерухомості
1.1. Нормативно-правове регулювання ринку житла
Законодавство у сфері нерухомості являє собою сукупність законів, інших нормативних правових актів, за допомогою яких державні органи встановлюють, змінюють або скасовують відповідні правові норми.
Джерела права поділяються на три основні групи:
• федеральні закони в сфері нерухомості та інші, прийняті відповідно до них нормативно-правові акти;
• закони та інші нормативні правові акти суб'єктів РФ (регіональне законодавство);
• законодавство про місцеве самоврядування і місцеві нормативні правові акти [2.1, с. 264].
Конституція РФ є правовою основою розвитку всього російського законодавства. Вона має вищу силу і пряму дію. Закони та інші правові акти, прийняті в РФ, повинні повністю відповідати положенням Конституції РФ. У Конституції РФ вирішуються питання компетенції РФ і її суб'єктів по цивільному, земельному та житловому законодавству.
У Конституції РФ викладені основні принципи, що визначають законне і цивілізоване управління нерухомістю в Росії. Вона гарантує «єдність економічного простору, вільне переміщення товарів, послуг і фінансових коштів, підтримка конкуренції і свобода економічної діяльності», при цьому «зізнаються й захищаються так само приватна, державна, муніципальна й інші форми власності» [1.1].
«Кожен має право мати майно у власність, володіти, користуватися і розпоряджатися ним як одноособово, так і спільно з іншими особами». Володіння, користування і розпорядження землею і майном здійснюються їх власникам вільно. Конституція України встановлює, що громадяни та їх об'єднання вправі мати в приватній власності землю, що кожен має право на житло. Держава гарантує недоторканність і захист приватної власності на землю, а також захист прав власників землі при здійсненні ними операцій із землею.
Цивільний кодекс РФ (ГК) [1.2] містить ряд розділів, що регулюють відносини у сфері управління нерухомістю як єдиним об'єктом, в тому числі відносини купівлі-продажу, міни, дарування, ренти, оренди, позики та інших угод, однак на практиці зберігаються три вертикалі управління об'єктами нерухомості, кожна з яких має свою специфіку.
ЦК містить найбільш важливі норми, пов'язані із здійсненням прав на житлове приміщення (гл. 18 і 35 ЦК РФ). Відповідно до ГК власник володіє, користується і розпоряджається належним йому житловим приміщенням відповідно до його призначення, тобто для проживання власника і членів його сім'ї. Одночасно встановлюється, що житлові приміщення можуть здаватися для проживання інших громадян на підставі договору.
Друга частина ДК РФ включає гл.35 «Найм житлового приміщення», присвячену загальним регулювання найму житлового приміщення, здійснюваного, як правило, на комерційних засадах. Разом з тим у Цивільному кодексі України прямо визнається існування житлового законодавства.
У ДК РФ (ст. 3) поняття «громадянське законодавство» використовується у вузькому сенсі - маються на увазі тільки федеральні закони, а норми цивільного права, містяться в інших законах, повинні відповідати ГК РФ. Звідси випливає: по-перше, відносини в сфері нерухомості, які регулюються нормами ЦК, є предметом ведення РФ, оскільки саме цивільне законодавство відноситься до предметів відання федерації, по-друге, норми, що містяться в актах законодавства у сфері нерухомості і що носять цивільно-правової характер, повинні відповідати положенням ГК РФ, якщо інше не передбачено.
Серед федеральних законів особливе місце займає Закон РФ «Про основи федеральної житлової політики» [1.3], прийнятий 24.12.1992 р. Цей закон визначає найбільш важливі, загальні початку правового регулювання різноманітних житлових та пов'язаних з ними інших суспільних відносин, які підлягають конкретизації в нормах і актах житлового, а також земельного, цивільного, адміністративного та іншого законодавства.
Закон визначає основні принципи реалізації конституційного права громадян РФ на житло в нових соціально-економічних умовах, встановлює загальні початку правового регулювання житлових відносин при становленні різних форм власності та видів користування нерухомістю в житловій сфері.
Житловий кодекс є найбільш повним і кодифікованим законодавчим актом, що регулює житлові відносини в Росії, в якому правові норми систематизовані по окремих інститутів житлового законодавства. Однак норми РК регулюють в основному відносини, що складаються зв'язку з користуванням жилими приміщеннями. У ньому приділяється недостатньо уваги регулюванню житлових відносин у приватному та інших фондах, не знайшли відображення різноманітні форми придбання житла у власність. Після прийняття РК був виданий цілий ряд нових житлових законів, з'явилися нові поняття, які не включені до Кодексу (наприклад, поняття приватний житловий фонд, приватизація та ін) [1.3].
Житлове право - це сукупність норм права, що регулюють житлові відносини.) [1.3].
Принципи житлового права - це основні ідеї, вимоги, що виражають сутність житлового права. До числа основних принципів належать:
1. Недоторканність житла. Стаття 25 Конституції РФ [1.1] в якості основних гарантій та свобод громадян закріплює недоторканність житла. Розвиток даного принципу знайшло відображення в ст. 3 ЖК РФ [1.3].
2. Неприпустимість довільного позбавлення житла. Даний принцип закріплений у ч.1 ст.40 Конституції РФ [1.1]. Це означає, що ні органи державної влади, ні органи місцевого самоврядування, ні будь-які посадові особи не мають права здійснювати дії, пов'язані з неправомірним позбавленням громадян права на житло. Підстави і порядок виселення громадян з житлових приміщень визначається законом.
3. Свобода вибору місця проживання. Згідно ст.27 Конституції РФ [1.1] кожен, хто законно перебуває на території Російської Федерації, має право вільно пересуватися, вибирати місце перебування і постійного або тимчасового проживання в будь-якій частині країни. У забезпеченні даного принципу інститут прописки був замінений на інститут реєстрації за місцем проживання.
4. Доступність користування житловим фондом. Одним з найбільш складних принципів, перш за все з точки зору його реалізації на практиці, і в даний час, на жаль, є декларативним. З одного боку, кожна людина може отримувати у своє користування і у власність житлове приміщення. З іншого боку, висока вартість житла, особливо у великих містах, квартирної плати та комунальних послуг не завжди дозволяє громадянам скористатися правом на практиці. Однак слід відзначити позитивне стрімкий розвиток ринку нерухомості в Росії в бік будівництва нових житлових площ, організація кондомінімумів, іпотечного кредитування. Все частіше і частіше піднімається питання про реформу житлово-комунального господарства.
5. Цільове використання житлового фонду. У ч.1 ст. 17 ЖК РФ [1.3] підкреслюється, що житлове приміщення, перш за все, призначене для проживання громадян (власників та наймачів, членів їх сімей та ін.) Звичайно, житлове приміщення може бути використано не тільки для особистого проживання, а й для проживання інших осіб: наймачів і піднаймачів (на підставі договору), тимчасових мешканців (на безоплатній основі). Допускається використання житлового приміщення для здійснення професійної діяльності або індивідуальної підприємницької діяльності проживають в ньому на законних підставах громадянами, якщо це не порушує права і законні інтереси інших громадян, а також вимогам, яким має відповідати житлове приміщення. Не допускається розміщення у житлових приміщеннях промислових виробництв.
6. Зізнається рівність учасників житлових відносин. Цими особами, як випливає з ч.2 ст.4 ЖК РФ [1.3], є не тільки громадяни РФ, але і юридичні особи (організації), Російська Федерація, суб'єкти РФ, муніципальні освіти.
7. Судовий захист житлових прав. Кожному гарантується судовий захист його прав і свобод. Рішення і дії (або бездіяльність) органів державної влади, органів місцевого самоврядування, громадських об'єднань і посадових осіб можуть бути оскаржені до суду. Кожен має право відповідно до міжнародних договорів Російської Федерації звертатися в міждержавні органи по захисту прав і свобод людини, якщо вичерпані всі наявні внутрішньодержавні засоби правового захисту. Захист порушених житлових прав здійснюється судом відповідно до підвідомчості справ, встановленої процесуальним законодавством.
. Житлові відносини - це загальне, родове поняття, яким охоплюються різні види відносин, що виникають з приводу житла: користування житловими приміщеннями, надання житлових приміщень потребують них, будівництва, управління та експлуатації житлового сектору економіки.).
Житлове право в широкому сенсі - комплексна галузь, в якій об'єднані норми і правові інститути цивільного, адміністративного та інших галузей права.) [1.3].
1.2 Сутність національного проекту «Доступне й комфортне житло»
Протягом як радянської, так і пострадянської епохи поліпшення житлових умов є однією з пріоритетних потреб населення Росії. При цьому на тлі відносної стабілізації загальної соціально-економічної ситуації значущість можливості задоволення даної потреби зростає.
Існування цієї десятиліттями нерозв'язною проблеми веде до появи комплексу негативних соціально-економічних, політичних і психологічних наслідків [3.33, с.17].
Досить широке поширення в Росії отримали і спеціалізовані програми державної фінансової підтримки - адресна фінансова допомога громадянам при придбанні житла, яка є невід'ємним елементом житлово-соціальної політики. Основними формами державної підтримки тут є:
• надання громадянам цільових адресних субсидій на внесення початкового внеску при отриманні іпотечного кредиту;
• субсидування процентної ставки при наданні іпотечного кредиту;
• застосування більш гнучких правил надання іпотечного кредиту;
• підвищення доступності іпотечних кредитів шляхом встановлення гнучких стандартів андеррайтингу;
• встановлення меншого розміру початкового внеску;
• стимулювання банківських і кредитних організацій надавати кредити сім'ям з невисокими доходами, якщо ті відповідають певним вимогам, які висуваються до рівня доходів сім'ї;
• страхування кредитних ризиків при іпотечному кредитуванні (з метою зниження ціни іпотечного кредиту, зменшення початкового внеску);
• створення спеціальних організацій, що реалізують окремі програми житлового фінансування громадян з невисокими доходами. Певний досвід державного житлового фінансування накопичено і в Росії. У дореформений період система житлового фінансування відповідала проведеної житлової політики і полягала в централізованому розподілі бюджетних ресурсів для будівництва державного житла та його безкоштовне надання громадянам, які стоять в черзі на поліпшення житлових умов. До початку економічних реформ в Росії був відсутній ринковий механізм, що припускає самостійну участь населення у вирішенні житлової проблеми.
Організаційний механізм фінансової підтримки придбання житла та житлового будівництва на федеральному рівні був сформований у рамках Державної цільової програми «Житло», схваленої постановою Ради Міністрів - Уряду Російської Федерації від 20 червня
Цілі і завдання Програми визначаються цілями і завданнями пріоритетного національного проекту "Доступне і комфортне житло - громадянам Росії", оскільки Програма є основним інструментом його реалізації.
Метою пріоритетного національного проекту "Доступне і комфортне житло - громадянам Росії" є формування ринку доступного житла та забезпечення комфортних умов проживання громадянам Росії.
Основною метою програми «Житло» є комплексне вирішення проблеми переходу до сталого функціонування і розвитку житлової сфери, що забезпечує доступність житла для громадян, безпечні та комфортні умови проживання в ньому.
Основними завданнями Програми є:
-Створення умов для розвитку житлового та житлово-комунального секторів економіки та підвищення рівня забезпеченості населення житлом шляхом збільшення обсягів житлового будівництва і розвитку фінансово-кредитних інститутів ринку житла;
-Забезпечення доступності житла та комунальних послуг відповідно до платоспроможним попитом громадян і стандартами забезпечення житловими приміщеннями (
Рішення цих завдань забезпечується шляхом реалізації комплексу нормативних правових, організаційних та фінансових заходів та заходів по 4 основних напрямках:
-Розвиток житлового будівництва;
-Вдосконалення житлово-комунального комплексу;
-Розвиток іпотечного житлового кредитування населення та ринку житла;
-Виконання державних зобов'язань щодо забезпечення житлом категорій громадян, встановлених федеральним законодавством, і нормативне правове забезпечення організації надання громадянам житлових приміщень соціального використання [1.7].
Для розвитку житлового будівництва Програмою передбачається забезпечити:
-Формування системи територіального планування, створення умов для розробки правил землекористування і забудови, містобудівної документації для житлового будівництва;
-Розвиток конкуренції та зниження адміністративних бар'єрів на ринку житлового будівництва, створення ефективних механізмів боротьби з високим рівнем монополізації та адміністративного протекціонізму на ринку, запровадження прозорих конкурентних процедур надання земельних ділянок для житлового будівництва;
-Розвиток кредитування забудовників на цілі житлового будівництва;
-Забезпечення земельних ділянок комунальною інфраструктурою з метою житлового будівництва, створення умов для залучення кредитних коштів і приватних інвестицій для цих цілей;
-Модернізацію та оновлення обладнання, підвищення ефективності технологій будівництва та виробництва будівельних матеріалів;
-Комплексну забудову територій, реконструкцію і оновлення кварталів забудови;
-Створення єдиної системи державного обліку об'єктів нерухомості [1.7].
Для вдосконалення житлово-комунального комплексу заплановано забезпечити:
-Створення умов для розвитку конкурентного бізнесу в сфері управління житловим фондом та комунальному комплексі;
-Розробку механізму взаємодії власників житла та їх об'єднань, органів місцевого самоврядування, держави з питань управління багатоквартирними будинками;
-Розвиток фінансових інструментів і інститутів з метою залучення інвестицій для модернізації житлово-комунального комплексу;
-Вдосконалення процедур тарифного регулювання в комунальному комплексі;
-Фінансове оздоровлення організацій комунального комплексу;
-Створення умов для залучення коштів приватних інвесторів для модернізації та розвитку об'єктів комунальної інфраструктури, державну фінансову підтримку процесів модернізації та розвитку комунальної інфраструктури, в тому числі з метою мінімізації ризиків приватних інвесторів;
-Розвиток приладового обліку у сфері надання комунальних послуг та оплати послуг за показниками приладів обліку;
-Припинення дотування підприємств житлово-комунального комплексу та перехресного субсидування різних споживачів комунальних послуг;
-Вдосконалення системи надання субсидій на оплату житлового приміщення та комунальних послуг, перерахування бюджетних коштів на надання субсидій на оплату житлового приміщення та комунальних послуг громадянам - отримувачам зазначених субсидій [1.7].
Для розвитку іпотечного житлового кредитування населення та ринку житла заплановано:
-Забезпечити правові умови для розвитку іпотечного житлового кредитування та інших інститутів житлового фінансування населення;
-Створити уніфіковану систему рефінансування іпотечних житлових кредитів і забезпечити розвиток ринку іпотечних цінних паперів;
-Удосконалювати систему державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним;
-Допомагати бюджетне сприяння підвищенню рівня доступності житла та іпотечних житлових кредитів для населення;
-Розвивати нові ринкові інститути та механізми, що формують інфраструктуру іпотечного житлового кредитування і ринку житла (страхування іпотечних житлових кредитів, бюро кредитних історій, небанківські кредитні організації, що здійснюють кредитні операції з надання іпотечних кредитів на придбання житла, та інші);
-Вдосконалювати систему захисту прав громадян - набувачів житла і громадян, що беруть участь у фінансуванні житлового будівництва [1.7].
Заходи Програми та її підпрограм сконцентровані на реалізації заходів пріоритетного національного проекту "Доступне і комфортне житло - громадянам Росії".
Відповідно до зазначеного національним проектом виділено 4 пріоритетних напрямки:
-Збільшення обсягів іпотечного житлового кредитування;
-Підвищення доступності житла;
-Збільшення обсягів житлового будівництва та модернізація комунальної інфраструктури;
-Виконання державних зобов'язань щодо забезпечення житлом окремих категорій громадян [1.7].
По кожному з цих пріоритетних напрямів передбачено реалізацію конкретних заходів, на проведенні яких повинні бути сконцентровані основні фінансові та організаційні зусилля. Ці заходи в основному реалізуються в рамках відповідних підпрограм, що входять до складу Програми.
Ресурсне забезпечення ФЦП "Житло"
Загальний обсяг фінансування Програми у 2002 - 2010 роках за рахунок коштів федерального бюджету складе 302,2 млрд. рублів.
(В ред. Постанови Уряду РФ від 11.08.2007 N 510)
У 2006 - 2010 роках загальний обсяг фінансування Програми за рахунок усіх джерел фінансування складе 915,6 млрд. рублів, у тому числі:
(В ред. Постанов Уряду РФ від 03.07.2007 N 424, від 11.08.2007 N 510)
за рахунок коштів федерального бюджету - 243,1 млрд. рублів, з них на управління Програмою - 409,4 млн. рублів;
(В ред. Постанов Уряду РФ від 03.07.2007 N 424, від 11.08.2007 N 510)
за рахунок бюджетів суб'єктів Російської Федерації і місцевих бюджетів - 92,1 млрд. рублів;
(В ред. Постанов Уряду РФ від 11.09.2006 N 557, від 30.12.2006 N 851, від 11.08.2007 N 510)
за рахунок коштів приватних інвесторів і кредиторів - 470,4 млрд. рублів;
(В ред. Постанов Уряду РФ від 11.09.2006 N 557, від 30.12.2006 N 851)
за рахунок власних і позикових коштів громадян (молодих сімей) - 110 млрд. рублів [1.7].
(В ред. Постанови Уряду РФ від 11.08.2007 N 510)
Забезпечення державної підтримки системи рефінансування іпотечних кредитів здійснюється відповідно до Концепції розвитку уніфікованої системи рефінансування іпотечних житлових кредитів у Росії, схваленої на засіданні Уряду Російської Федерації 30 червня
Умовами дострокового припинення реалізації Програми можуть бути досягнення цілей та виконання завдань Програми, зміна напрямків і пріоритетів державної житлової політики.
«Доступне і комфортне житла - громадянам Росії» за умови успішної реалізації серйозної національної програми, в якій проекти зі створення комунальної інфраструктури пов'язуються з розвитком ринку землі, житловим будівництвом, виробництвом будівельних матеріалів та іпотекою, отримає своє гідне втілення [3.33, с.25] .
Глава 2. Інвестиційна привабливість ринку житла
2.1 Джерела формування інвестицій
Ринок житла є одним з найбільш динамічно розвиваються сегментів ринку нерухомості і несе особливу соціальне навантаження. Забезпеченість житлом і його доступність для населення безпосередньо впливають на рівень життя, позначаються на народжуваності і темпах приросту населення, відбиваються на його економічної культури, оскільки придбання житла вимагає значних витрат грошових коштів, та моменту покупки зазвичай передує тривалий період накопичення. Масовий ринок житла необхідний як для вирішення соціальних проблем, так і для розвитку економіки в цілому.
Станом на кінець
Однією з проблем ринку житлової нерухомості є те, що житлове будівництво потребує значних вкладень або інвестицій. А для того щоб це відбувалося, необхідно зробити даний ринок інвестиційно привабливим. Тому, по-перше, розглянемо способи залучення вкладень.
Суть інвестування полягає у вкладенні власного або позикового капіталу в певні види активів в розрахунку на отримання доходу. У Федеральному законі РФ від 25.02.1999 р. № 39-ФЗ «Про інвестиційну діяльність у РФ, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень» дається таке визначення інвестицій: «інвестиції - грошові кошти, цінні папери, інше майно, в тому числі майнові права, інші права, мають грошову оцінку, що вкладаються в об'єкти підприємницької та (або) іншої діяльності з метою отримання прибутку і (або) досягнення іншого корисного ефекту »[2.3, с.13]. Інвестиції у житлове будівництво належать до тих видів вкладень, коли один і той самий об'єкт (житловий будинок або квартира) може виступати формою реалізації трьох видів інвестицій: реальних, портфельних та соціальних.
Реальні інвестиції в житлове будівництво вкладення в об'єкт підприємницької діяльності (будівництво житла) з метою подальшого перепродажу і отримання прибутку. Портфельні інвестиції в житлове будівництво - вкладення в цінні папери, забезпеченням по яких виступає будується або готове житло. Соціальні інвестиції в житлове будівництво - вкладення грошових коштів, цінних паперів, основних фондів і нематеріальних активів в споруджувану або готову житлову нерухомість з метою забезпечення громадян житлом.
Заощадження населення, що направляються на придбання житла, трансформуються в інвестиції. Різноманітність механізмів та інститутів, що трансформують накопичення громадян в інвестиції, залежить в першу чергу від розвиненості інфраструктури ринку взагалі і ринку житла зокрема, а також від рівня довіри в суспільстві, рівня життя і доходів населення.
У Росії до інститутів, трансформирующим заощадження населення в інвестиції, відносяться ощадні та іпотечні банки, пайові інвестиційні житлові фонди, житлово-будівельні кооперативи, а також житлово-накопичувальні кооперативи за участю будівельних організацій.
На російському ринку житла представлені інвестори декількох рівнів:
1. «Первинні» інвестори - громадяни, які купують житло на первинному або вторинному ринку;
2. «Вторинні» інвестори - зазначені вище інституційні інвестори, а також організації, що спеціалізуються на будівництві житла;
3. інвестори «третього» рівня - недержавні пенсійні та страхові фонди, які повинні стати основними «гравцями» на ринку іпотечних цінних паперів [2.1, с.325].
Інституційні інвестори поділяються на два класи - працюють на первинному ринку житла (будівельні організації, житлово-будівельні кооперативи та житлові фонди) і на вторинному ринку (іпотечні банки). Житлово-накопичувальні кооперативи - це інститут, який може працювати як на первинному, так і на вторинному ринку житла. Інвестиції в житло в російських умовах здійснюється інвесторами як у формі прямих інвестицій у будівництво житла, так і в формі придбання житла на вторинному ринку (наприклад, якщо передбачається його здача в оренду).
Одним із досить поширених форм залучення коштів громадян та юридичних осіб у будівництво житла став випуск облігаційних позик. У міру стабілізації економічної ситуації в країні і формування відносно стабільного ринку цінних паперів облігаційні позики особливо на ринку нерухомості, набувають все більшого поширення.
Також для залучення коштів на будівництво об'єкта нерухомості застосовують прості векселі. Дане залучення у вітчизняній практиці використовується найчастіше банками. Однак векселі з такою ж метою може випускати і будь-яка інша організація, наприклад, будівельна.
2.2 Шляхи вирішення проблем інвестиційної привабливості ринку житла
Існує кілька варіантів залучення інвестицій на ринок нерухомості.
По-перше, у залученні інвестицій на ринок житлової нерухомості зацікавлений муніципалітет. Виключно з розвитком муніципального освіти можна зв'язати забезпечення незаможних громадян жилими приміщеннями, організація будівництва та утримання муніципального житлового фонду, створення умов для житлового будівництва. Причому останнє з них носить системоутворюючий характер, оскільки спрямоване на збереження та розвиток міста як просторово-економічного середовища проживання, стан якої в значній мірі визначається доступністю і якістю житла.
Масштабні проекти завжди вимагають кооперування різних учасників. Сам по собі цей спосіб співпраці влади і бізнесу не новий. Москва впродовж останнього десятиліття саме таким чином веде широкомасштабне житлове будівництво, забезпечуючи житлом малозабезпечених жителів міста. Для багатьох міст РФ питання про залучення інвестицій надзвичайно актуальне, оскільки самі місцеві органи влади при дефіцитності бюджету не можуть у більшості випадків виступити інвесторами масштабних програм розвитку, найважливішими з яких в умовах реформування місцевого самоврядування могли б стати житлові програми [3.2, с.48] .
На думку А.М. Балтін і В.І. Кравцова, створення умов для житлового будівництва в умовах сучасного міста може бути розв'язуваної місцевими органами при наявності бажання та вміння організувати всіх зацікавлених у цьому суб'єктів. Причому мова може йти про масову забудову житлових кварталів, що дозволило б скоротити витрати на спорудження житла.
Інвестором у створення зовнішніх експлуатаційних мереж може стати муніципальне утворення, що акумулює необхідні кошти від приватизації тих об'єктів нерухомості, які безпосередньо не пов'язані з реалізацією його повноважень. Вклад адміністрації муніципального освіти може бути зроблений інвестиціями в розвиток земельної ділянки, облаштування інфраструктури якого залучить інвесторів для його подальшого освоєння.
Ще одним джерелом фінансування програми житлового будівництва є кошти бюджету, що виділяються в рамках федеральної цільової програми «Житло» на реалізацію обласних житлових програм. Представляється, що об'єднання фінансових ресурсів з бюджетів всіх рівнів могло б стати прискорювачем процесу пропонованого проекту масової житлової забудови. Це тим більше важливо, що надалі планується збільшення бюджетних інвестицій у житлове будівництво.
Для поліпшення інвестиційного клімату на ринку житла держава також повинна на всіх рівнях створювати відповідну законодавчу базу. Внаслідок цього, автори хотіли б розглянути закон від 30.12.04 № 214-ФЗ «Про участь у пайовому інвестуванні» [1.6], серйозно вплинув на інвестиційну привабливість даного ринку.
Згідно з цим законом, існує заборона на залучення коштів пайовиків до отримання та опублікування проектної документації, на виготовлення якої необхідні великі кошти. У результаті з ринку зникли компанії, що мають «пірамідальну» структуру і збирають гроші вкладників під сумнівні проекти, даний закон прискорив процес укрупнення ринку житлового будівництва. У влади з'являються виразні партнери, які можуть бути залучені до реалізації національних проектів і зможуть оперувати великими обсягами. У споживачів - серйозні контрагенти, у фінансовій стійкості яких начебто сумніватися не доводиться. Таким чином, у ринку з'являється додатковий стимул до консолідації, що робить його більш прогнозованим і привабливим для масштабних інвестицій [3.31, c.31].
Однак для збільшення обсягів житлового будівництва необхідно створювати не тільки законодавчу базу, але і економічні інструменти, з допомогою яких можна було б запустити інвестиційно-будівельний процес. На думку А.В. Аверченко, державі слід інвестувати стабілізаційний фонд у будівництво індивідуальних будинків [3.1, с.59]. За державної підтримки їх будівництво може стати основним чинником зростання будівельної галузі. Має сенс надавати адресні безвідсоткові і безповоротні (повністю або частково) позички таким категоріям громадян, як бюджетники, людям з середнім достатком можливо надання пільгових державних кредитів з терміном погашення не менше 10 років під заставу права вимоги на споруджуваний будинок.
У інвесторів також є кілька варіантів фінансування інвестиційних проектів на ринку нерухомості, головним чином, це кредитне фінансування. Грамотний і професійний проект у сфері девелопменту передбачає залучення позикового фінансування. За словами керуючого директора Praedium Рубена Алчуджян «фінансувати повністю весь проект на власні гроші, відриваючи їх від основного бізнесу, неправильно. Необхідний грамотний баланс власних і позикових коштів »[3.4, c.49]. І треба відзначити, що залучення фінансування вигідно відразу з кількох точок зору. По-перше, позикові гроші часто обходяться дешевше використання власного капіталу. По-друге, за рахунок використання сторонніх фінансових ресурсів можна на ту ж суму побудувати більше площ і збільшити прибуток. А по-третє, якщо девелоперу вдається залучити іменитих партнерів-інвесторів, це дозволяє підвищити престиж всього проекту.
Одним із способів залучення коштів є запозичення коштів у банку. Існує два типи банківського фінансування проектів у сфері нерухомості: кредитування та проектне фінансування. Різниця полягає в тому, що кредитування використовується для фінансування проектів, в яких вже є дозвіл на будівництво, або взагалі для покупки готових будинків. Проектне ж фінансування припускає видачу коштів на розробку ділянки. Поки в Росії проектним фінансуванням займається лише кілька банків (Ощадбанк, ВТБ і деякі інші) [3.4, c.50]. Інші або ще не вміють надавати цю послугу належним чином, або просто не ризикують входити в такі проекти. Перевагою цього фінансування є стабільні фінансові потоки, можливість отримання інвестицій під заставу або під добре ім'я, готовність банків кредитувати проекти на ранніх стадіях будівництва. Але є й недоліки: досить високі відсотки, суворі умови погашення позики і ризик втратити об'єкт у разі несплати, а також жорсткі вимоги до позичальника і документації, що ускладнює завдання для новачка.
Інший поширений спосіб залучення інвестицій - це співінвестуванні (залучення коштів девелопера-партнера). Якщо це надійний і досвідчений партнер, то його ім'я, зв'язки можуть сприяти в отриманні адміністративного ресурсу, ділянки, в укладенні договору з інвесторами і узгодженні майбутнього будівництва. Але є і негативні сторони, які полягають у втручанні в роботу, внесення своїх коректив, вказівок і можливий тиск на основного інвестора.
Таким чином, перевагами даного варіанту залучення інвестицій є підвищення надійності проекту в очах інвестора, впевненість у створенні якісного продукту. А вагомий недолік - високий ризик шахрайства, втрата проекту.
Закриті пайові інвестиційні фонди нерухомості (ЗПІФН) давно визнані на західних ринках як ефективний і надійний інструмент залучення коштів в девелоперські проекти. У Росії ЗПІФН поки не так поширене через занадто складного, на думку операторів, механізму створення.
Серед основних переваг таких фондів виділяють їх прозорість для інвесторів, підвищену захищеність їхніх прав (перш за все, за рахунок контролю над діяльністю фондів з боку держави). За оцінкою експертів [3.4,3.16], ЗПІФН викликають все більший інтерес великих інституціональних інвесторів у зв'язку з можливістю диверсифікації вкладень (ризики зменшуються за рахунок вкладення коштів фонду в кілька проектів) і їх пільговим оподаткуванням (оскільки ЗПІФН не є юридичною особою, цілий ряд податків не сплачується).
Наступною характеристикою, яка формує інвестиційну привабливість будь-якого ринку, в тому числі і ринку житла, є його інноваційний розвиток. Варто зауважити, що будівельна галузь у всьому світі консервативна і інертна. І все ж, регулярно з'являються нововведення, які, не змінюючи радикально технологічного укладу, забезпечують зниження вартості будівництва, скорочення термінів будівництва, підвищення якості та комфортності. Не можна сказати, що російський будівельний ринок абсолютно законсервований і несприйнятливий до інновацій. У галузі з'являються технології, що дозволяють будувати будинки швидко, недорого і з гарантованою якістю. Так, альтернативою великопанельному збірному житловому будівництву, до якого ми всі звикли, можуть стати збірно-монолітні каркасні (СМЯ) технології, симбіоз панельного та монолітного будівництва. Цей спосіб в Росії, на відміну від Заходу, не дуже поширений, хоча в Свердловській області частка будинків, побудованих у такий спосіб, в 2006 році склала 22% від всіх новобудов [3.15, с.80]. Однак найчастіше на практиці застосування нових будівельних технологій виявляється економічно невиправданим.
Причинами інноваційної загальмованості експерти називають адміністративні бар'єри і нормативи (за словами забудовників, «БНіП та ДСТУ вже залишилися за бортом сучасних можливостей» [3.30, с.46]), корупційність і відсталість мислення місцевої влади. Знижує динаміку впровадження інновацій погана якість будівельних матеріалів, які збільшують їх витрати, низька кваліфікація підрядників, а також інноваційні рішення не затребувані проектувальниками та архітекторами. Ще одна причина - це специфіка ринковою кон'юнктурою, а саме нестримне зростання цін на житло. За останні десять років ціни на нерухомість виросли більш ніж на 400%, що зменшило активність забудовників. Вони не були зацікавлені у масштабних інноваціях і, більше того, всіляко культивували сформовані стереотипи: «Нічого кращого цегли не винайдено з часів єгипетських пірамід» [3.30, c.48]. Внаслідок такої антиінноваційна атмосфери споживачі змушені вкрай обережно ставиться до будь-яких інновацій у житловій сфері, що негативно відбивається на інвестиційній привабливості ринку житла з боку іноземних інвесторів.
Таким чином, назріла необхідність створення системи інноваційної політики, покликаної не тільки знизити собівартість проекту, але й зняти існуючі обмеження для широкого впровадження інновацій. Також потрібні економічні стимули, що заохочують впровадження енергоефективних технологій (податкові пільги, гранти, субсидії).
Для залучення інвестицій не менш важливою проблемою на ринку житлової нерухомості є збільшення пропозиції різних типів житла, а також створення комфортного середовища проживання в них майбутніх власників.
«На жаль, при обговоренні національного житлового проекту майже не порушувалися питання ефективної експлуатації житла, його змісту, середовища, в якій він розташований, що в принципі невірно», - зазначає член громадського при Міністерстві регіонального розвитку РФ В. Самошин [3.39, c. 91]. Внаслідок чого експерти наполягають на створенні мінімальних житлових умов і навколишнього соціального середовища: парковка, облаштування під'їздів, пристрій мінімальної механізації житла. Крім цього повинні бути стандартизовані параметри ефективності житла з точки зору експлуатації.
Найбільшою інвестиційною привабливістю володіють ті проекти, які є новими для російського ринку житла. Так, генеральний директор компанії «Управління PR» М. Григор 'єв вказує на затребуваність дохідних будинків з можливістю проживання за досить невеликі гроші в однорідному соціальному шарі [3.39, с.92]. Однак замість такого житлового фонду в Росії функціонує величезний за своїми масштабами чорний ринок оренди. Але існують вже готові цікаві для інвесторів проекти. До елітного сегменту відноситься лофт - масштабна квартира у виробничому приміщенні з високими стелями і великими вікнами, в ній важливим є збереження успадкованих від минулого життя деталей. Великий дохід можуть принести інвесторам план по реорганізації міських земель уздовж залізничних колій, тобто будинки будуть споруджуватися над ними і навколо цих територій. Ще одним великим проектом є вивільнення земель з-під ліній електропередач (ЛЕП) шляхом переведення їх з повітряних в підземні кабельні електромережі. Це дозволить на місці ЛЕП зводити будівлі. Не менш масштабним і необхідним для створення природної структури поселень є створення міст. Варто зауважити, що тенденція до будівництва нових міст вже намітилася. Зараз на різних стадіях реалізації перебуває близько сорока проектів комплексного розвитку території.
При розробці інвестиційної привабливості ринку житлової нерухомості не можна забувати про використання сучасних методів комунікаційного маркетингу. Для залучення інвестиційного споживача будівельні фірми все частіше використовують рекламу та паблік рилейшнз. Наприклад, багато хто використовує загальноприйнятий варіант технології паблік рілейшнз, націлений на підкреслення своєї конкурентної переваги у відповідності з традиціями сучасного створення іміджу нової будівлі [3.6, c.84]. У свою чергу, на формування інвестиційного фону будівництва житлової нерухомості впливають і адміністративні органи. Не тільки через нормативне регулювання, але і через публічні, орієнтовані на інвестиційного споживача, заяви відповідальних осіб. Заява Юрія Лужкова про необхідність у Москві будувати будинки з терміном експлуатації не менше 100 років означало збільшення числа будівництва більш дорогих і довговічних монолітних будинків [3.6, с.86]. Також будівельні організації враховують побажання інвестора-пайовика або інвестора-покупця.
Таким чином, існує безліч факторів, що дозволяють поліпшити інвестиційний клімат на ринку житла і, тим самим, збільшити інвестиційний потік і, внаслідок цього,
Глава 3. Цінова політика на ринку житла
3.1 Фактори, що впливають на рівень цін
Останні кілька років в Росії спостерігався безпрецедентний ріст цін на житлову нерухомість. Середня вартість одного квадратного метра житла в Москві тільки в 2005 - першій половині
С В зв'язку з цим проблема стрімкого зростання цін на нерухомість робить її все менш доступною для широких верств населення. З іншого боку, різке зниження цін на нерухомість справляє деструктивний вплив на стан економіки і може призвести до широкомасштабного кризи кредитної системи.
Одним з факторів, що викликають різкі коливання цін на житлову нерухомість, є застосовуваний у нашій країні механізм підвищення доступності житла, заснований на стимулюванні розвитку іпотечного кредитування.
Іпотечне кредитування забезпечує можливість купити квартиру тим громадянам, які не мають накопичених, рівних її вартості. Однак не всі можуть ним скористатися. Отже, підвищення доступності житла за рахунок іпотечного кредитування передбачає створення умов, при яких більшість населення зможе отримувати іпотечні кредити.
Іпотечні кредити будуть доступними для більшості у разі, якщо дохід (в першу чергу заробіток) основної маси жителів країни достатній для здійснення щомісячних виплат по кредитах без значних збитків для поточного споживання. Іншими словами, іпотечні кредити тим доступніше, чим менше щомісячні виплати по них. Мінімізація виплат може бути досягнута за рахунок зниження процентної ставки, зменшення суми кредиту і збільшення його терміну.
Основним регулятором доступності іпотечного кредитування в рамках використовуваного в нашій країні механізму бути відсоткова ставка. Її величина визначається трьома факторами: вартістю ресурсів, накладними витратами кредиторів і надбавкою за ризик для компенсації їх потенційних втрат.
У Росії підвищення доступності іпотечних кредитів спирається на зниження надбавки за ризик. Воно забезпечується тим, що основні ризики іпотечного кредитування приймає на себе держава [2.2, с.164].
Російська держава бере на себе ризики іпотечних кредитів частково через здійснення іпотечного кредитування державними банками, а частково - за рахунок використання схеми вторинного іпотечного ринку. Її суть полягає і тому, що іпотечний кредит видається комерційним банком, а потім відразу продається (іноді через посередника , іноді - прямо) державної організації - Агентству іпотечного житлового кредитування (АІЖК). З цього моменту комерційний банк ніякого відношення до іпотечного кредиту не має і ніяких ризиків але нього не несе. Якщо позичальник виявиться неплатоспроможним, а накласти вишукування на заставу не вдасться, то збитки понесе не банк, а держава в особі АІЖК.
АІЖК фінансує кредити за рахунок випуску власних боргових зобов'язань, гарантованих державою, тобто фактично за рахунок державного боргу. Таким чином, АІЖК залучають для фінансування іпотечних кредитів найдешевші ресурси, які можна знайти на ринку, - кошти, вкладені в найменш дохідні (але й найменш ризиковані) державні цінні папери.
Однак чи сприяє надання іпотечних кредитів під настільки низький відсоток підвищення доступності житла? На думку авторів, немає, бо надання дешевих кредитів як раз і запускає механізми, що приводять до різкого зростання цін на житлову нерухомість. Дія цих механізмів пов'язано з ключовою її особливістю як товару. Вона полягає в тому, що нерухомість, будучи продуктом споживання, одночасно є об'єктом інвестування [2.2, с.178].
Очевидно, що цінова спіраль не буде розкручуватися до нескінченності. Зростання попиту на нерухомість повинен неминуче викликати збільшення пропозиції, тобто зростання обсягів будівництва житла. Проте існує проблема, пов'язана з тим, що пропозиція житла завжди зростає повільно через надзвичайно низьку його еластичності.
По-перше, у будівництва житла дуже тривалий виробничий цикл, причому в нашій країні він один з найбільших у світі. Тільки на отримання всіх дозволів і погоджень, необхідних для початку будівництва, йде зазвичай близько двох років, а реєстрація вже побудованого житлового будинку займає близько року. Якщо додати період власне будівництва, то стане ясним, що швидкої реакції пропозиції на зміну попиту чекати важко.
По-друге, будівництво житла передбачає виділення майданчиків під будівництво, кількість яких обмежена. У деяких випадках (наприклад, якщо місто розташоване на острові) можливі ситуації, коли майданчиків, на яких можна було б будувати житло, просто немає, і збільшення пропозиції в межах конкретного міста неможливо. Будівництво ж в передмістях і містах-супутниках зазвичай обмежена можливостями транспортної мережі.
По-третє, недостатньо житло побудувати. Воно повинно бути забезпечено інженерною інфраструктурою, теплом, електрикою, каналізацією і т. д. Тобто у разі нарощування обсягів житлового будівництва потрібно збільшувати потужності відповідних обслуговуючих підприємств, що потребує величезних витрат часу і коштів. В іншому випадку широкомасштабний введення нових житлових будинків і, як наслідок, розширення обсягів пропозиції не реальні.
По-четверте, будівництво житла неможливе без залучення значних фінансових ресурсів. Практично в усьому світі воно здійснюється за рахунок використання кредитних коштів, у той час як в Росії в зв'язку з особливостями національного законодавства кредитування банками будівництва житла практично відсутній [2.2, с.180].
У результаті будівельники (девелопери), з одного боку, не можуть швидко наростити обсяг пропозиції житла, а з іншого - побоюються це робити, тому що в умовах зниження попиту вони не зможуть зупинити вже розпочаті будівельні проекти і будуть нести значні збитки.
Однак зростання цін лімітований не тільки перспективами збільшення пропозиції, а й обмеженнями, які накладають доходи фізичних осіб.
Оскільки темпи зростання цін на нерухомість значно перевищують середні темпи зростання доходів населення, кількість людей, що мають достатній дохід для обслуговування кредитів, призначених для покупки навіть самих маленьких квартир, зменшується. Звідси можна зробити висновок про неминучість поступового зниження попиту і, як наслідок, уповільнення темпів росту цін.
Безумовно, за рахунок зниження попиту може бути досягнутий баланс попиту і пропозиції і забезпечена стабілізація цін на позовом рівноважному рівні.
Отже, можливість використання для інвестицій в нерухомість субсидованих державою дешевих іпотечних кредитів робить житло найбільш вигідним об'єктом інвестування на ринку. Активне інвестування в нерухомість призводить до зростання попиту на квартири і відповідно до підвищення цін на даному сегменті ринку. Разом з тим у відсутність спеціальних заходів зростання цін на житло дуже повільно компенсується збільшенням пропозиції, тобто нарощуванням обсягів будівництва житла. Ці два чинники в сукупності сприяють підвищенню цін на нерухомість до рівня, на якому вони виявляються нестабільними. У результаті зменшується як доступність житла для населення, так і стійкість економіки. Очевидно, для виключення повторення подібної ситуації потрібні заходи, спрямовані на ліквідацію можливості інвестування в житлову нерухомість субсидованих державою кредитів, а також на забезпечення швидкого зростання її пропозиції, тобто підвищення еластичності останнього.
Одним з методів вирішення даної проблеми для коригування цін є підвищення еластичності пропозиції житла за рахунок спрощення процедур та зниження ризиків забудовників і підрядників. На жаль, прийняті останнім часом закони (наприклад, сумнозвісний закон 214-ФЗ) тільки підвищують їх, а також ускладнюють і здорожують здійснення будівельних проектів. У результаті еластичність пропозиції житла лише знижується.
Також необхідно домогтися, щоб субсидовані державою кошти не використовувалися для покупки інвестиційних квартир [2.2, с.201] . З одного боку, інвестиційний попит на нерухомість перестане підтримуватися пільговими ставками по іпотечних кредитах, якщо вони перевищать рівень прибутковості інвестицій в аналогічні за ризиком фінансові активи. Тоді такий попит зменшиться, і зростання цін загальмується. Виходить, що при підвищенні ставки за кредитами доступність житла зросте.
Однак, з іншого боку, це торкнеться тільки осіб, що не використовують при придбанні житла кредитні кошти, адже при підвищенні ставки зменшиться доступність іпотечних кредитів. Очевидно, ставку по іпотечних кредитах знижували до мінімально можливого рівня саме для того, щоб зробити кредити доступними для громадян з низькими доходами. Якщо її підвищити, то кредити стануть для них менш доступними. Проте навіть, якщо процентні ставки зменшити, то поліпшити свої житлові умови зможуть невелика кількість людей, тому що іпотечні кредити залишаються долею високозабезпечених груп населення.
Виходить, що підвищення ставки (зменшення субсидії) практично не вплине на доступність житла для малозабезпечених верств населення, так як вони кредитами не користуються, зате допоможе знизити інвестиційний попит і загальмувати зростання цін на житло. Безумовно, цього недостатньо для вирішення житлових проблем малозабезпечених верств населення. Вони потребують відповідної державної підтримки, але вона не повинна перетворюватися на дестабілізуючу економіку «субсидію для багатих», до чого призводить здешевлення державою всіх іпотечних кредитів.
Використання закордонного досвіду і частковий перегляд федеральної програми «Доступне житло», з тим щоб включити в неї систему підтримки надання житла в оренду та субсидування орендної плати, а також виключення можливості використання держпідтримки для інвестування в житло і покупки його забезпеченими верствами населення сприяли б зменшенню ризику виникнення різких коливань цін на нерухомість і, отже, підвищенню доступності житла для всіх громадян країни.
З набранням чинності Федерального закону «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості» ринок житлового будівництва зажив за новими правилами. Цей документ був прийнятий Держдумою в кінці минулого року і, як неодноразово заявляли депутати, покликаний врегулювати відносини між учасниками пайового будівництва та будівельними компаніями, а також встановити гарантії захисту прав, законних інтересів і майна «пайовиків» [3.31, с.30].
Цікаво, що забудовників в основному турбують різні юридичні колізії, яких дійсно дуже багато. А ось тенденцію посилення адміністративного тиску на ринок нерухомості, яка явно простежується, вони серйозно не сприймають. Більш того, деякі її навіть вітають, «Витрати перекладемо на споживачів. Ціни на житло піднімемо, щоб покрити витрати на обслуговування системи контролю, позбудемося від непотрібної конкуренції », - так міркують вони [3.31, с.30]. Але, швидше за все, забудовники просто недооцінюють розміри потенційних витрат.
Випадання з ринку невеликих компаній саме по собі спровокувало різкий стрибок цін. Сократившиеся пропозицію дозволило великим компаніям, що одержали контроль над значною часткою ринку, монопольно підвищити ціни на свої об'єкти 60% [3.31, с.31].
Учасники ринку стверджують, що якби не закон про пайову інвестуванні, то скорочення пропозиції було б поступовим, а зростання цін - менш значним. «До вступу цього закону в силу ми припускали, що ціни будуть рости на два відсотки на місяць», - зізнається керівник проекту Олег Репченко. Помилилися. Тенденція до скорочення обсягу пропозиції була очевидна і раніше, але вона була продиктована бажанням забудовників витягувати більший прибуток з будівельних проектів, а також прагненням міської влади вирішувати соціальні завдання. Закон тільки загострив намітився вже в той час дефіцит нерухомості.
Безсумнівно, саме великі компанії отримали вигоду з бурхливого зростання ринку і ослаблення конкуренції. Знизилися їх ризики, пов'язані з реалізацією великих житлових проектів, прискорилися терміни їх окупності.
Таким чином, одним з факторів, що викликають різкі коливання цін на житлову нерухомість, є недосконалість законодавчої бази та існуючі адміністративні бар'єри.
Також на цінову політику впливає:
1) дуже тривалий виробничий цикл будівництва житла, причому в нашій країні він один з найбільших у світі.
2) відсутність необхідного для будівництва кількості підготовлених майданчиків
3) недостатнє забезпечення інженерною інфраструктурою, теплом, електрикою, каналізацією і т. д.
4) нестача фінансових ресурсів, у тому числі відсутність «працюють» банківських програм з кредитування будівництва.
3.2 Аналіз цін на ринку житла
Останні роки були воістину золотими для учасників ринку нерухомості. «У США ціни житло подвоїлися за 10 років», - сказав «РБК» старший економіст Deutsche Bank Тобіас Джаст. Втім, і не межа: за той же час вони зросли на 150% в Іспанії, на 200% - у Великобританії і на 300% в Ірландії відомо, що нерухомість - один з улюблених способів інвестування як компаній, так і пересічних громадян. Тому її подорожчання - закономірний наслідок зростання економіки і доходів населення [3.26, с.20].
Зв'язок між цінами на нерухомість, споживчим попитом та економічним зростанням очевидна не тільки для Америки, але й для Європи. Але в Росії справа йде дещо по-іншому. Якщо вартість житла в Росії продовжить рости, це приведе, швидше за все, не до зростання, а до зменшення споживчого попиту. «Рівень доходів в Росії істотно нижче, ніж у розвинених країнах. Тому подорожчання житла може витіснити з поля зору споживачів деякі інші товари », - пояснює« РБК »старший експерт Центру макроекономічного аналізу і короткострокового прогнозування (ЦМАКП) Ігор Поляков [3.26, с.22]. Міняється сама структура споживчого попиту: росіяни купують будівельні матеріали та побутову техніку замість автомобілів і дорогого одягу і відмовляються від таких послуг, як платна освіта і медицина. Причому обрана державою стратегія розвитку іпотеки може посилити негативний вплив на споживання. «Наприклад, при дольовій участі в будівництві велика частина вартості житла, як правило, виплачується відразу. Тобто витрачаються гроші, які вже були накопичені і відкладені, - говорить пан Поляков. -А у випадку з іпотекою частину майбутнього доходу йде на виплати по кредиту протягом 10-15 років. Ось чому іпотека, ймовірно, більше впливає на споживання »[3.26, с.23].
«Цінове зростання в різних сегментах ринку житла Московського регіону за 2006 рік склав від 79,6 до 122,5%»,-зазначає Владислав Луцков, директор аналітичного консалтингового центру «Міель-нерухомість» [3.29, с.69]. Він визнає, що прогнози на 2006 рік були скромніші і дійсність, як це часто буває в Росії, перевершила очікування. Олег Репчепко, керівник аналітичного центру IRN.ru, попереджав про 20-30%-відсотковому зростанні цін на житло. «Ніхто: ні теоретики, ні практики, ні інвестори, пі чиновники не прогнозував зростання цін вище 30-40%», - виправдовується експерт [3.26, с.70].
Будівельники вже не вірять прогнозам аналітиків, сподіваються на свою інтуїцію. Так, Тимур Баткін, заступник генерального директора компанії «ДОН-Строй», чергового стрибка цін очікує в новорічні свята. З ним згодні й чиновники. «На це вплинуть отримані до кінці року премії та інші великі виплати, які можуть бути вкладені і нерухомість», - вважає керівник Федерального агентства по будівництву і ЖКГ Сергій Круглик. СУ-155, ДСК-1, «Крост» і «Конті» одностайно вірять в плавне зростання цін на житло не нижче рівня інфляції протягом наступного року, але не виключають їх короткочасної стагнації
Найбільш дохідної у 2007 році, на думку експертів, стала заміська нерухомість,
Навіть з огляду на високу вартість столичної землі, подорожчання
Причиною високих цін на нерухомість є створення "ринку продавця, де попит істотно випереджає пропозицію". Якби не це, то цілком пристойну квартиру в Москві можна було купити за ціною 1 300 доларів за квадратний метр, а панельне житло економ-класу - і зовсім за 800 доларів кв. м. На жаль, поки в Росії забудовникам вигідно не будувати більше житла і продавати його дешевше, а будувати трохи менше і реалізовувати дорожче. Якщо з забудовниками все зрозуміло, то може виникнути питання про покупців нерухомості: як відомо, все побудоване житло тут же скуповується, так чому ж кількість громадян, які потребують поліпшення житлових умов, суттєво не зменшується? Чому попит на ринку нерухомості все продовжує випереджати пропозицію? Насправді кількість людей, які можуть купити нерухомість за абсурдно високими цінами, не настільки велика. Просто часто на цьому ринку фігурують одні й ті ж покупці. Тобто якась частина людей регулярно скуповує квартири, а потім або здає придбану нерухомість, або спокійно перепродує її (зрозуміло, вже за вищою ціною) [3.18, с.52]. У підсумку розмір дефіциту житла в нашій країні сьогодні досягає 1,5 млрд. кв. м. При цьому лише 0,2 млрд кв. м. потреби в житлової нерухомості може бути задоволено на вторинному ринку. Загалом-то, виходи з такої досить неприємної ситуації лежать на поверхні: по-перше, держава могла б контролювати стеля рентабельності ринку нерухомості (до речі, інвестори можуть працювати вже за 20% рентабельності), по-друге, можна також "перевіряти" і ринок покупців, забороняючи перепродувати житло в масових обсягах, і, нарешті, розширювати обсяги будівництва соціального житла для нужденних категорій громадян, та й просто будувати більше. Про необхідність застосування все цих заходів іноді говорять. Але й тільки. А тим часом зростання цін все віддаляє і віддаляє перспективу поліпшення житлових умов людям з низьким і навіть із середнім рівнем доходів.
Що стосується, цін у регіонах, то, наприклад, за останні п'ять років квартири в Костромі подорожчали майже в 10 разів. І це явно зумовлена не лише інфляцією. Причому обсяги будівництва та введення нового житла в місті в пострадянський період якщо не збільшилися, то, у всякому разі, залишилися на колишньому рівні. При цьому експерти стверджують, що зараз пропозиція приблизно на 40% перевищує попит. Саме тому ціна квадратного метра житлової площі поки стабілізувалася [3.34, с.53].
Але все може змінитися до кінця 2007-го - початку 2008 року. Ні будівельні компанії, ні великі гравці, які визначають цінову політику на цьому ринку, ніколи не погодяться з втратою такого прибутку. Навіть масове будівництво так званого дешевого житла проблему не вирішить. Дешеве житло в наших кліматичних умовах - це такий же міф, яким давно вже став дешевий бензин. Тим більше що будівництвом займається не держава, а приватні компанії. Висновок напрошується сам собою: доходи громадян повинні зростати. Цим держава повинна і цілком може займатися, а коли доходи громадян виростуть, зрозуміло, що вони зможуть і отримати, і забезпечити своїми доходами кредит.
За даними однієї з російських служб, на початок вересня 2007 року виключно високі темпи зростання цін були характерні для Красноярська та Уфи. Ціни на житло в Красноярську продовжують збільшуватися за інерцією: в січні-вересні 2006 року, коли в інших містах житло дорожчало на 40-50%, в Красноярську - всього на 10%. Тепер там надолужують згаяне [3.7, с.65].
Найдешевший «квадрат», якщо порівнювати 18 великих міст Росії, у вересні продавався в Ульяновську - по 19 тис. крб. Найдорожчий був зафіксований в Санкт-Петербурзі - 63,5 тис. рублів [3.7, с.65].
Аналогічна картина спостерігається в Калінінградській області: ціни на новобудови більше залежать від стратегії забудовників і продавців, ніж від ринкової ситуації, і диктуються необхідними обсягами продажів. Потрібні забудовнику гроші - він прагне продати багато і швидко; ціни, відповідно, будуть нижчими. Ні - розцінки виявляться неадекватно високими. «Вилка» - від 26 до 38 тис. руб. за
Професійні учасники ринку сподіваються, що народ, поміркувавши, гроші на покупку житла де-небудь та роздобуде, втомившись чекати серйозного зниження цін, якого, на думку тих же експертів, чекати не доводиться. Подешевшає, і то ненадовго, тільки саме неякісне житло.
Разом з тим всі припускають отступленческіе настрої у забудовників: ті будуть-таки - в найменшій і завуальовано, через передсвяткові акції - знижувати ціни. Адже треба ж віддавати банківські позики, частку міста і фінансувати будівництво. На думку ріелторів, продавці вторинного ринку виявляться міцними горішками, ціни не здадуть - краще вже перечекають важкі часи. По-іншому налаштовані продавці «первинки».
На думку Романа Мурадяна, генерального директора Брокерського будинку «Золоті ворота»:
«2007 рік - передвиборчий, непростий для продавців. У першій половині року цінова-стабілізація, що намітилася ще восени 2006 року. За минулий рік відбулося значне подорожчання - на 70% за підсумками року, і покупцеві треба звикнути до існуючого рівня цін, адаптуватися до ринку. Восени ринок стояв, проте сподіватися, що так триватиме до нескінченності, не варто. Москва - центр тяжіння для росіян, тут зосереджено близько 70% бізнесу всієї країни. Це така вже менталітет нашого співвітчизника - він прагне жити в мегаполісі, де більше робочих місць, умови для самореалізації багатшими. Цим ми відрізняємося від Заходу, де умови проживання та ведення бізнесу приблизно однакові у багатьох містах і немає сенсу перенаселяти великі центри. Нерухомість в Москві завжди буде в ціні »[3.8, с.67].
До 2010 року зростання цін, ймовірно, вдасться зупинити. Але прогноз на 2007-2008-й роки невтішний: всі без винятку експерти прогнозують зростання цін від 10 до 50% річних. Навряд чи вдасться виконати план з введення житла в будівництві і вирішити інші проблеми галузі.
Глава 4. Іпотечне кредитування на ринку житла
4.1 Суть та механізми здійснення іпотечного кредитування
Застава нерухомості з метою отримання грошової позики - іпотечного кредиту (кредиту під заставу) - називається іпотекою, тобто іпотека - це такий вид застави нерухомості, при якому закладається, не передається в руки кредитора, а залишається у боржника (заставодавця) у його володінні і користуванні [2.6, с.148].
При розгляді питання про іпотечне кредитування слід розрізняти поняття «об'єкт застави» і «об'єкт кредитування». Під об'єктом застави при іпотечному кредитуванні мається на увазі нерухоме майно (будинок, земельну ділянку), що служить забезпеченням зобов'язань позичальника. Під об'єктом кредитування мається на увазі конкретна мета, для досягнення якої надається позика.
В даний час розроблено безліч типів іпотечних кредитів, що розрізняються залежно від схем видачі, погашення і обслуговування. Основні типи іпотечних кредитів:
1. Постійний іпотечний кредит, головною різновидом якого є самоамортізірующійся кредит.
2. Кредит із змінними виплатами.
Постійний іпотечний кредит - найбільш проста форма кредиту. Він характерний для країн з низькою інфляцією, тривалими термінами кредитування та передбачає рівні виплати в погашення (амортизацію) через однакові проміжки часу.
Кредити зі змінними виплатами не відносяться до числа самоамортізірующіхся і передбачають різну періодичність погашення основного боргу та відсотків, а також інші додаткові умови.
Житлове кредитування здійснюється при дотриманні основних принципів кредитування: цільового використання позички, забезпеченості, терміновості, платності, зворотності. Цільове використання кредиту підтверджується документами, наданими позичальником [2.7, c.202].
На думку В.Г. Зарецький та Є.А. Коровиної, до факторів, найбільш сильно впливає на розвиток інституту житлового кредитування в Росії на сьогодні, відносяться:
1. Процентні ставки за кредитами в рублях і валюті.
2. Рівень доходів населення.
3. Введення в дію житлових будинків, кв. м. на душу населення [3.14, с.15].
До таких результатів науковці прийшли, провівши багатовимірний кореляційно-регресійний аналіз залежності розвитку іпотеки. Аналіз показав, що зростання середньодушових доходів, прожиткового мінімуму, середньомісячної номінальної заробітної плати позитивно корелює, тобто прямо пропорційний величині іпотечних кредитів у регіоні. Така ж позитивна спрямованість починається з зростанням кількості вводяться квадратних метрів на душу населення. Ставка іпотечного кредитування і результуючий ознака мають негативний коефіцієнт кореляції. Позитивний коефіцієнт кореляції мають розмір іпотечного кредитування і зростання індексу цін на житло, що, здавалося б, парадоксально. Однак Зарецька і Коровіна пояснюють отримання таких результатів через паралельності досліджуваних процесів. Розвиток народного господарства в останні роки супроводжується безперервної інфляцією, і зростання іпотечного кредитування йде на тлі безперервного зростання цін на житло. Але з іншого боку, це зростання цін у певній мірі може служити індикатором розвитку іпотеки. Підвищення попиту на житло веде до зростання цін, випереджаючого темпи інфляції.
Внаслідок цього, результати підтверджують, що рівень доходів населення багато в чому визначає ступінь розвитку іпотеки. Кожен відсоток збільшення середньомісячної заробітної плати призводить до зростання іпотечного кредитування більш ніж на 3,5%. При цьому ставка по іпотечному кредиту є істотним бар'єром для бажаючих скористатися іпотечним кредитом. Але навіть однопроцентне її зниження сприяє значному зміни числа позичальників по іпотеці (коефіцієнт еластичності 3,2%). А позитивна кореляція з введенням житла (третім фактором) означає, що розвиток іпотеки може йти тільки в тому випадку, якщо спостерігається зростання житлового будівництва [3.14, с.16].
Таким чином, аналітики сходяться в думці, що основними бар'єрами на шляху широкого поширення передових форм іпотеки в Росії є низьке співвідношення між доходами населення і вартістю житла, недостатня культура ощадного поведінки і високі ставки відсотка за кредит. Зниженню ставок перешкоджають слабкість судової системи, взаємна недовіра банків, населення і держави, відсутність кредитних історій у більшості населення, масштабний характер тіньових відносин, що ускладнюють перевірку платоспроможності позичальника.
Для подолання цієї ситуації В. Полтерович та О. Старков, проаналізували історію житлових фінансів у розвинутих країнах та досвід східноєвропейських країн і прийшли до висновку, що на початковому етапі розвитку іпотеки важливу роль грали будівельні товариства.
Будівельне товариство - організація, що реалізує контракти зі своїми членами на надання кредиту для придбання або реконструкції житла, причому отримання кредиту обумовлене не лише заставою і зобов'язаннями позичальника з обслуговування боргу, але і попереднім виконанням плану з накопичення заощаджень [3.25, c.67]. Таким чином, Будівельне суспільство (СО) - інститут іпотечного кредитування; куплене його членом житло залишається у власності СВ і служить запорукою позики до її повної виплати. Від інших іпотечних інститутів відрізняється тим, що надає позики тільки своїм вкладникам.
СО часто об'єднує тих, у кого немає доступу до формального кредитного ринку через низькі доходи або відсутність кредитних історій. Однак у структурі СО передбачені особливі «неринкові» механізми для подолання проблеми іпотечних банків, пов'язану з відсутністю кредитних історій і необхідної поточної інформації про потенційних позичальників.
Крім того, будівельне товариство виявляється школою ощадного та боргового поведінки для мільйонів людей. Пройшовши цю школу, вони набувають не тільки кредитні історії, а й навички довгострокового планування сімейного бюджету. Тим самим формується основа для становлення більш досконалих форм іпотеки.
Пріоритетний розвиток будівельних товариств не завдасть шкоди формуванню іпотечних банків та інститутів вторинного ринку, оскільки вони розраховані на більш заможних громадян. Навпаки, залучення широких мас населення на ринок житлових кредитів підвищить попит на комерційні кредити. Будощадкаси будуть сприяти збільшенню схильності населення до накопичення, створенню кредитних історій і зміцненню взаємної довіри агентів ринку, підвищенню рівня економічної культури та зростанню добробуту жителів країни, що створить умови для поступового зменшення державної підтримки та розвитку інститутів сек'юритизації іпотечного кредитування.
4.2 Нормативно-правове регулювання іпотечного кредитування
У іпотеці слід розрізняти два аспекти: юридичний і економічний. В економічному відношенні іпотека, як автори розглянули раніше, - це ринковий інструмент, що дозволяє залучити додаткові фінансові кошти для реалізації різних проектів. Юридичний зміст іпотеки полягає в обтяженні майнових прав власності на об'єкти нерухомості при їх заставі.
Основний нормативний акт, який регулює іпотечне житлове кредитування - Федеральний закон від 16.07.1998 р. № 102-ФЗ (в редакції від 30.12.2004 р.) «Про іпотеку (заставу нерухомості)» [1.4]. У цей Закон неодноразово вносилися доповнення та зміни з метою посилення ринкової складової іпотеки. Найбільш суттєві новації внесені в рамках так званого житлового пакету в кінці
Істотне значення мають також такі акти:
- Постанова Уряду РФ від 11.01.2000 р. № 28 (у редакції від 8.05.2002 р.) «Про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування в РФ» [1.8].
- Наказ Мін'юсту РФ № 289, Держбуду РФ № 235, ФКЦБ РФ № 290 від 16.10.2000 р. (в редакції від 7.02.2003 р.) «Про затвердження Інструкції про порядок реєстрації іпотеки житлового приміщення, що виникла в силу закону або договору, а також про порядок реєстрації зміни заставодержателя у зв'язку з переходом прав вимог за іпотечними кредитами ».
Іпотечне житлове кредитування здійснюється на підставі кредиту, отриманого в банку під заставу житлового приміщення. Тому основними документами, що визначають взаємини банку і позичальника при наданні позики, виступають кредитний і договір про заставу (про іпотеку). У договорі повинні бути зазначені предмет іпотеки, його оцінка, розмір і строк виконання зобов'язання, забезпечуваного іпотекою (п. 1ст. 9 ФЗ про іпотеку).
Предмет про іпотеку - будинку і квартир, що належать на праві власності громадянам або юридичним особам. Договір іпотеки житлових приміщень підлягає державній реєстрації за правилами, встановленими ст.29 Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. Цей Закон дозволяє уникнути безлічі «прихованих» іпотек, що допускають можливість подвійного продажу [3.24, с.25].
За договором про іпотеку житла кредитор стає заставодержателем, що дає йому можливість у разі невиконання позичальником зобов'язань за кредитним договором отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника з вартості заставленого житлового приміщення переважно перед іншими кредиторами заставодавця.
Відповідно до Положення про житлові кредити від 10.06.1994 р. № 1180 [1.9] передбачено три види банківських житлових кредитів:
- Короткостроковий чи довгостроковий кредит, що надається юридичним і фізичним особам на придбання та облаштування землі під майбутнє житлове будівництво (земельний кредит);
- Короткостроковий кредит на будівництво житла, що надається юридичним і фізичним особам для фінансування будівельних робіт (будівельний кредит);
- Довгостроковий кредит, що надається фізичним та юридичним особам для придбання житла (кредит на придбання житла).
Незважаючи на те, що Закон про іпотеку вніс визначеність у правове регулювання застави житла і стимулював розвиток банківського кредитування під заставу житла, проблеми залишилися.
Стримуючим фактором аж до 2003 року у розвитку іпотечного кредитування виступала невирішеність питань, пов'язаних з виселенням проживають в закладеному житловому приміщенні осіб при зверненні стягнення на таку нерухомість [3.11, с.47].
Іншим стримуючим чинником іпотеку було питання про права неповнолітніх. Згідно з раніше діючим законодавством, якщо в квартирі або житловому будинку проживали неповнолітні, то органи опіки та піклування повинні були давати дозвіл їх законним представникам на передачу в іпотеку житлових приміщень. Відповідно до нової редакції ст.77 (п.3) Закону про іпотеку органи опіки та піклування повинні давати згоду на передачу в іпотеку лише у випадках, коли в закладених квартирах проживають неповнолітні, що залишилися без батьківського піклування [3.11, c.48].
Треба зазначити, що поряд зі змінами, безпосередньо захищають інтереси кредиторів, було вжито заходів захисту прав громадян. Так, важлива зміна торкнулося форму укладення договору іпотеки. Зокрема, було скасовано обов'язкове нотаріальне посвідчення договору, що дозволить громадянам економити значні суми. Також були прийняті поправки, що захищають громадян, що позбулися житла внаслідок звернення на нього стягнення за договором про іпотеку. Згідно п.2 ст.95 ЦК та п.2 ст.106 ЖК їм надаються житлові приміщення в будинках так званого маневреного фонду, призначені для тимчасового проживання [1.2, 1.3].
Таким чином, незважаючи навіть на деякі протиріччя норм та існуючі прогалини, законодавцем створені значні умови для розвитку системи іпотечного житлового кредитування. Нагадаємо, що в грудні
4.3 Аналіз іпотечного кредитування в сучасних умовах
В останні роки Росія переживає іпотечний бум. У цілому по країні кількість іпотечних угод тільки за рік зросла в 2 рази, якщо в
Деякі аналітики стверджують, що серед послуг з кредитування населення з'явився новий лідер: на зміну хвилі короткострокових споживчих запозичень прийшли довгострокові житлові іпотечні кредити. На 1 січня
Але все це в майбутньому. А поки іпотека доступна ще далеко не кожному, в нашій країні послугами іпотечного кредитування поки скористалося не більше 2% населення. Причому за результатами опитування, проведеного навесні
Таким чином, можна скласти приблизний «портрет» іпотечного позичальника. Іпотеку найчастіше беруть, люди, що знаходяться у віковій категорії 25 - 45 років, тобто економічно активна частина населення, що має вищу освіту і заробітну плату в середньому $ 1500 на місяць. Звичайно за допомогою іпотечного житлового кредиту люди купують першу в своєму житті квартиру [3.17, с.56]. Відповідно житлове питання хвилює більшою мірою забезпечені верстви населення РФ.
Таким чином, основна проблема в розвитку іпотечного кредитування полягає в тому, що іпотека недоступна для широкого прошарку населення.
Причини, які роблять використання іпотечних кредитувань для придбання житла недоступним і перешкоджають розвитку іпотеки, є наступні.
Перше - це «бюрократична тяганина». Так, для отримання іпотечного кредиту потрібно зібрати велику кількість документів і пройти перевірку банку. Проте за рахунок збільшення числа організацій, що пропонують послугу житлового кредитування, підвищується рівень конкуренції, так що деякі кредитні організації в боротьбі за клієнта спрощують бюрократичну процедуру.
Програма Уралвнешторгбанк не випадково називається «Швидкі метри»: цей кредит можна отримати безпосередньо в день підписання позичальником договору купівлі-продажу нерухомості, до державної реєстрації права власності. Термін кредиту складає 10 років, процентна ставка - 16% річних у рублях [3.22, c.57].
Шляхом спрощення процедури отримання іпотечної позики пішов і Росбанк. Якщо раніше для того, щоб взяти кредит, клієнтові потрібно було надати понад 30 документів, то зараз достатньо декількох: водійських прав, копії паспорта та диплома про освіту [3.22, c.57].
Однак при спрощення бюрократичних процедур також виникають проблеми, оскільки стає високим ризик видавати кредити незабезпеченому позичальникові. Щоб людина не тільки придбав іпотеку, а й жив у ній довгі роки, необхідно удосконалювати методи перевірки потенційного позичальника, залучати до спілкування з ним не тільки економістів, менеджерів, а й психологів. Причому це буде вигідно не тільки банкам, які убезпечать себе від неповернення боргу, але і їхнім клієнтам, оскільки далеко не всі можуть самостійно розібратися, чи не стане борг непосильною ношею для їхнього бюджету.
Треба відзначити, що після іпотечної кризи в США в липні цього року деякі позичальники вже зіткнулися з відмовою окремих банків надати фінансові кошти за раніше схваленим іпотечних кредитах або були проінформовані про призупинення банком видачі кредиту на невизначений час або на якийсь термін у майбутньому [3.3 , с.77]. Дана ситуація говорить про те, що російські банки нівелюють ризики і намагаються не здійснювати ті ж помилки, які скоїли американські колеги для спокою в майбутньому.
Друга проблема - занадто високий початковий внесок. Тому банкам доводиться знижувати його мінімально допустимий розмір. Райффайзенбанк зменшив розмір власних коштів, які потрібно мати для отримання іпотечного кредиту, до 20% від загальної вартості квартири, що купується [3.22, c.57].
Ощадбанк Росії пропонує нові кредитні програми: «Кредит Нерухомість», «Іпотечний кредит», «Кредит" Іпотечний + »і змінює умови вже діючих програм, включаючи кредит« Молода сім'я ». Терміни кредитування по всіх програмах збільшено з 15 до 20 років, а розмір початкового внеску знижено з 30 до 10% [3.22, c.58].
З'являються на банківському ринку і «гарячі» пропозиції, коли при отриманні кредиту протягом певного терміну (зазначеного в акції) встановлюються пільгові умови.
Одне із заходів, що дозволяє поліпшити ситуацію на іпотечному ринку, є дія соціальної іпотеки - це придбання житла з використанням іпотечного житлового кредитування за фінансової підтримки з боку держави [3.20, с.55]. Існує два варіанти реалізації соціальної іпотеки. Перший полягає в тому, що місто оплачує частину вартості житла за рахунок бюджетних субсидій. У другому варіанті місто безпосередньо організовує і фінансує будівництво.
Соціальна іпотека розрахована в першу чергу на молоді сім'ї. На участь у програмі «Молодій родині - доступне житло» можуть претендувати пари, де вік кожного з подружжя не перевищує 30 років.
Також для вирішення проблеми збільшення доступності іпотеки для широких верств населення можна за допомогою, по-перше, збільшення термінів кредитування хоча б до 40 років (зовсім «довгі» кредити можуть переходити «у спадок» дітям). По-друге, розробка спеціальних програм для молодих позичальників.
Третя причина неприступність іпотеки складається у високих кредитних ставках. Сьогодні середня процентна ставка по іпотечних кредитах у Росії становить 11 - 12% річних у валюті та 15% в рублях [3.22, c.58]. Це в кілька разів вище, ніж у Європі. Процентна ставка, що практикується російськими банками, поступово зменшується, але останнім часом темпи її зниження трохи сповільнилися.
АІЖК вважає, їх необхідно знижувати. Однак багато експертів вважають, що зниження ставок по іпотеці нічого не змінить, тому що доступність житла визначається зовсім іншими факторами. «Навіть якщо ставка буде нульова, більше, ніж є житла на ринку, купити не можна, - каже керівник роздрібного блоку Внешторгбанка Андрій Сучков. - І чим більше грошей у людей, тим дорожче це житло буде коштувати, тому що ціна житла - це функція від кількості грошей, від попиту. Так що навіть якщо ми зараз будемо давати іпотечні кредити безкоштовно першому зустрічному, це не збільшить доступність житла - тільки ціни різко злетять. Тому сьогодні пом'якшення умов кредитування не веде до збільшення доступності житла »[3.28, с.34].
Внаслідок цього всі багато фахівців по іпотеці одностайні в тому, що забезпечити росіян доступним житлом можна лише одним способом - кардинально збільшивши обсяги житлового будівництва.
Тепер авторам хотілося б відзначити проблему неможливості придбання квартири людиною через постійне подорожчання житла.
Так, громадянин РФ з'ясовує суму кредиту, на яку він може розраховувати, потім шукає підходящу за ціною квартиру, збирає необхідні для отримання кредиту документи і подає заявку в банк. Як правило, вся процедура займає 2 - 3 тижні, за які квартира подорожчала на 5 - 10%, так що зібраних грошей не вистачає.
Для вирішення цієї проблеми необхідна відповідність між процесами в банках, його технологій і процесами на ринку. «Якщо банк працює швидко, якщо технологія добре налагоджена, то це питання не дуже актуальний» [3.28, c.33].
Але, незважаючи на досить серйозні проблеми, іпотечне кредитування розвивається. Сьогодні чітко вимальовуються дві стратегії розвитку іпотеки в найближчі рік-два. Перша - експансія в регіони (розвитком іпотечних програм філіями столичних кредитних установ в інших містах Росії). Зараз іпотека розвинена переважно в Москві і Санкт-Петербурзі, близько 10% угод з нерухомістю відбувається за іпотечними програмами, а в цілому по Росії ця частка складає близько 2% [3.28, с.34]. Так що потенціал розвитку іпотеки в регіонах досить великий.
Основними тенденціями розвитку регіональної іпотеки є: зростання цін на квадратні метри, скорочення вторинного ринку житла, лібералізація вимог видачі іпотечних кредитувань, зниження процентних ставок і, як наслідок, збільшення ризиків, пов'язаних з їх погашенням, впевнене освоєння іпотекою нових сегментів ринку, а також оптимізація процедури видачі кредитів [3.10, с.54].
Другий шлях розвитку іпотеки більш простий, він полягає в розширенні клієнтської бази за рахунок нових категорій позичальників. Так, деякі банки скасували перший внесок по іпотеці для залучення молодих перспективних фахівців, які поки що просто не встигли накопичити грошей на первинний внесок.
Ще одна перешкода розвитку банківського кредитування під заставу житла полягає в тому, що іпотечне кредитування є довгостроковим, а банки не зацікавлені у тривалій відверненні грошових коштів. Щоб іпотечне кредитування стало вигідно банкам, необхідно створення ефективних елементів рефінансування, тобто появи вторинного ринку іпотечних кредитів шляхом придбання у кредитних організацій прав вимоги за іпотечними кредитами.
Даний ринок формується в нашій країні, а в столичному регіоні він практично сформований. За даними Банку Росії, в минулому році ринок рефінансування банків, що видають іпотечні кредити, зріс більш ніж у 4 рази, досягнувши 52,1 млрд. руб. за 12,5 млрд. руб. в
Підводячи підсумок, можна сказати, що у російської іпотеки хороші перспективи розвитку. Незважаючи на постійне подорожчання житлової нерухомості, іпотека буде продовжувати рости в міру того, як люди будуть розуміти, що можуть дозволити собі більше, ніж мають готівкових грошей, за рахунок майбутніх доходів. До того ж іпотечне кредитування стає більш доступним і багато в чому визначить подальше становлення російської ринкової економіки.
Глава 5. Реалізація національного проекту «Доступне й комфортне житло» в Костромській області
5.1 Основні положення обласної цільової програми «Житло» на 2006-2010 роки
З метою реалізації на території області національного проекту «Доступне й комфортне житло - громадянам Росії» в 2005 році була прийнята обласна програма «Житло» на 2006 - 2010 роки.
Обласна цільова програма «Житло» на 2006-2010 роки затверджена постановою губернатора Костромської області від 25 листопада 2005 року № 731.
Цілі і завдання програми визначаються цілями і завданнями пріоритетного Національного проекту "Доступне і комфортне житло - громадянам Росії", оскільки програма є основним інструментом його реалізації.
Метою пріоритетного Національного проекту є формування ринку доступного житла та забезпечення комфортних умов проживання громадян області.
Основні завдання обласної цільової програми "Житло":
-Створення умов для розвитку житлового та житлово-комунального секторів економіки та підвищення рівня забезпеченості населення житлом через збільшення обсягів будівництва житла, забезпеченого необхідної комунальною інфраструктурою, розвиток фінансово-кредитних інститутів та механізмів;
-Створення умов для приведення існуючого житлового фонду і комунальної інфраструктури у відповідність до стандартів якості, що забезпечують комфортні умови проживання;
-Забезпечення умов доступу населення до споживання житла і комунальних послуг на рівні, відповідному їх платоспроможному попиту і існуючим стандартам забезпечення житловими приміщеннями в рамках реалізації федеральних цільових програм (
Рішення даних завдань буде забезпечено шляхом реалізації комплексу нормативно-правових, організаційних та фінансових заходів та заходів, передбачених Програмою за трьома основними напрямками:
-Розвиток житлового будівництва;
-Вдосконалення житлово-комунального комплексу;
-Розвиток іпотечного житлового кредитування населення та ринку житла.
Заходи обласної цільової "Житло" плануються до виконання у 2006-2010 рр.. в два етапи:
2006-2007 рр.. - Перший етап,
2008-2010 рр.. - Другий етап.
На першому етапі, в період 2006-2007 рр.., Заходи Програми та її підпрограм будуть особливо сконцентровані на реалізації заходів щодо основних пріоритетів Національного проекту "Доступне і комфортне житло - громадянам Росії", визначених на цей період.
Основні пріоритети реалізації програми та її підпрограм на другому етапі, в період 2008-2010 роки, можуть бути уточнені за підсумками реалізації пріоритетного національного проекту в 2006-2007 роки.
Загальний обсяг фінансування програми в 2006-2010 роки складе
- 3 309,3 млн. рублів, з них:
за рахунок коштів федерального бюджету - 620,7 млн. рублів,
за рахунок коштів обласного бюджету - 355,5 млн. рублів,
за рахунок місцевих бюджетів - 355,5 млн. рублів,
за рахунок коштів позабюджетних джерел - 1411,0 млн. рублів,
за рахунок власних коштів громадян та
житлових кредитів - 566,6 млн. рублів
У 2006 - 2007 роки всього за програмою 999,8 млн. рублів,
Із загального обсягу:
за рахунок коштів федерального бюджету - 224,0 млн. рублів,
за рахунок коштів обласного бюджету - 128,9 млн. рублів,
за рахунок місцевих бюджетів - 118,9 млн. рублів,
за рахунок коштів позабюджетних джерел - 352,0 млн. рублів,
за рахунок власних коштів громадян та житлових кредитів
- 176,0 млн. рублів
У разі успішної реалізації Програми до 2010 року буде забезпечено:
- Поліпшення житлових умов населення області;
- Підвищення доступності придбання житла, при цьому середня вартість стандартної квартири розміром
- Збільшення обсягів надання іпотечних житлових кредитів і позик до 1024 млн. рублів;
- Можливість придбання житла, в тому числі за допомогою власних засобів, іпотечних кредитів і позик, для 30 відсотків сімей;
- Скорочення середнього часу очікування надання житлових приміщень соціального використання з 19-17 років до 9,1 років;
- Зростання річного обсягу введення житла до 200,3 тис. кв. м загальної площі в 2010 році;
- Адресність підтримки населення, пов'язаної з оплатою житлового приміщення та комунальних послуг;
- Підвищення якості комунальних послуг, безпеки та комфортності проживання (зниження рівня зносу основних фондів комунального господарства з 62 відсотків до 55 відсотків);
- Вдосконалення нормативної правової бази, пов'язаної з формуванням ринку доступного житла для населення;
- Створення умов для поліпшення демографічної ситуації в Костромській області, зниження соціальної напруженості в суспільстві, а також сталого і самостійного розвитку всіх муніципальних утворень.
З 2003 року наша область на основі федеральної розробила власну програму «Соціальний розвиток села Костромської області до 2010 року» [3.36, c.47].
Ця програма робить реальною покупку свого житла для селян. Розрахована вона не тільки на молодих фахівців, а й на всіх, хто живе на селі. Однак є першочерговики: ті, хто пропрацював в агропромисловому комплексі не менше трьох років, а також працівники соціальної сфери (сільські лікарі, вчителі).
За цією програмою за три роки федеральний бюджет перерахував нашому регіону 24 млн. руб., А обласний бюджет за чотири роки дав кредитів більш ніж на 25 млн.
У 2006 році прийнята програма «Забезпечення доступним житлом молодих родин і молодих фахівців». За проектом брати участь у цій програмі можуть молоді сім'ї (вік хоча б одного з подружжя менше 30 років), у тому числі неповні сім'ї (батькові чи менше 30 років і у нього як мінімум одна дитина), молоді фахівці (які мають вищу, середню або початкову професійну освіта, в тому числі закінчують останній курс).
Федеральний бюджет платить 30% вартості житла, обласної-40%, муніципалітет або роботодавець-30%. Тобто фактично 100% житла оплачує держава.
За програмою «Житло» на 2006-2010 роки всього за 2005-2010 роки буде побудовано 869 200 кв. м житла, або 39,7% від загальної потреби по Костромській області. Передбачається, що буде придбано 93 300 кв. м житла (41% від загальної потреби житла, що купується). Причому індивідуальними забудовниками буде побудовано 672 900 кв. м житла, або 77,4% від загального обсягу будівництва житла [3.36, c.47] ..
Обсяги житлового будівництва повинні рости рік від року. А в цілому за період 2006-2010 років в області має бути побудовано 869 200 кв. м житла, з них 488 900 кв. м в Костромі. Якщо програма буде виконана, поліпшити свої житлові умови зможуть більше 14 тисяч сімей області. Загальний обсяг фінансування повинен скласти 9,8 млрд. рублів (в цінах 2004 року). Свій внесок у реалізацію програми внесуть всіх рівнів бюджетної системи, а також будуть використані позабюджетні кошти: кошти підприємств і організацій, а також власні кошти громадян [3.36, c.49] ..
5.2 Стан та динаміка показників житлового фонду
У Костромській області населення також як і в інших регіонах РФ зіткнулося з проблемою доступності житла. Площа житлових приміщень, що припадає в середньому на одного жителя області, у 2006 році склала
Таблиця 1.
Площа житлових приміщень, що припадає в середньому на одного жителя (квадратних метрів)
| 1990 | 1995 | 2000 | 2005 | 2006 | |
| всього | 18,1 | 20,1 | 21,6 | 23,5 | 23,9 |
| міська місцевість | 17 | 19,4 | 20,7 | 22,3 | 22,7 |
| сільська місцевість | 20,7 | 21,5 | 23,4 | 26 | 26,6 |
Внаслідок дефіциту житла на території області зареєстровано 21118 сімей, які потребують поліпшення житлових умов, що складає 8% від числа всіх родин. В останні роки в Костромській області відмічається зниження кількості таких сімей (у
При аналізі таблиці 2 (додаток 1) [3.40, c.4] автори з'ясували, що житловий фонд Костромської області на кінець 2006 року склав 16,8 млн. кв. метрів площі житлових приміщень, у тому числі в міській місцевості-10, 9 млн. кв. (64,7%), у сільській-5, 9 млн. кв. метрів (35,3%).
За період, що минув з 1990 року, площа житлових приміщень збільшилася по області на 2181,9 тис. кв. м (14,9%), у міській місцевості - на 1432,4 тис. кв. м (15,2%), у сільській - на 749,5 тис. кв. м (14,5%). Однак з 2005 року по 2006 рік житловий фонд області збільшився лише на
Автори розглянули дані по співвідношенню старого та аварійного житлового фонду та кількістю введених будинків (таблиця 3) (додаток 2) [3.40, с.10].
Аналіз виявив, що введення житлових будинків у міських поселеннях та сільській місцевості в період з 1990-2006 роки мав тенденцію до зменшення (малюнок 1).
Малюнок 1
Таблиця 4
Число побудованих квартир і їх середній розмір.
| Роки | Число квартир, одиниць | Середній розмір, м 2 загальної площі |
| 1995 2000 2004 2005 2006 | 2521 2466 800 1513 1449 | 62,0 63,7 102,1 77,2 75,5 |
У 2006 році на території області за рахунок усіх джерел фінансування побудовано 1449 нових упорядкованих квартир загальною площею 109,3 тис. кв. м, що менше обсягів введення житла у попередньому році на 7,4 тис. кв. м (на 6,3%), у 2000 році - на 47,8 тис. кв. м (на 30,4%), в 1995 році - на 52,7 тис. кв. м (32,5%). Зменшення площі квартири (у 2004 році-
Кількість введених будинків у міській місцевості в 1990 році становило 228,6 тис. кв. м проти 134,0 тис. кв. м у сільській місцевості (перевищення в 1,7 рази).
А в 2006 році введення житлових будинків у сільській місцевості (18,9 тис. кв. М) був значно менше введення будинків в міській місцевості (90,4 тис. кв. М, перевищення складає 4,8 разів). Розрив між введенням житлових будинків у сільській місцевості і міській місцевостях значно збільшився.
Цьому могла послужити те обставина, що в сільській місцевості слабо розвинена інфраструктура (немає комунально обладнаних площ під будівництво), внаслідок чого значно знизився обсяг виробництва. Таким чином, в Костромській області збудували житлової нерухомості на 4% менше, ніж у 2005 році.
Технічний стан житлового фонду області у розглянутий період суттєво погіршився.
Таблиця 5
Старий і аварійний фонд
| 1990 | 1995 | 2000 | 2005 | 2006 | |
| Старий і аварійний житловий фонд, тис. кв. м | 214,8 | 300,5 | 441,6 | 631,5 | 606,0 |
| Питома вага старого та аварійного житлового фонду в усьому житлофонді,% | 1,5 | 1,9 | 2,7 | 3,8 | 3,6 |
Збільшилася і частка старого та аварійного житла в загальній величині житлового фонду - з 1,5% у 1990 році до 3,6% у 2006 році.
Процес ліквідації непридатного для проживання житла в останні роки відбувається вкрай повільно. У період з 2000 по 2006 рік по старості та аварійності з житлового фонду області виведено 72,1 тис. кв. м, але щорічний обсяг вибуття становив від 3,0% (максимальне значення
Але не можна сказати, що програма неефективна. У минулому році з'явилася тенденція до зниження обсягу старого житла. Так, у 2006 році питома вага старого та аварійного житлового фонду в усьому житлофонді склав 3,6% проти 3,8 у 2005 році.
З таблиць видно, що, наприклад, старий і аварійний житловий фонд у 2006 році склав 606,0 тис. кв. м, а введено було в міських та сільської місцевості в загальній складності у тому ж році 109,3 тис. кв. м, що значно менше непридатних для проживання жилих будинків (в 5,5 разів). З цієї обставини можна зробити висновок про те, що не відбувається повної заміни житлового фонду, а навпаки, його кількість зменшується. Наслідком є те, що населення на собі відчуває недолік обсягу житлового фонду.
Треба відзначити, що житло має бути не тільки доступним, але і комфортним, однак за останні шість років рівень благоустрою змінився незначно.
Аналіз таблиці 6 (додаток 3) [3.40, с.7] показує, повністю упорядковано 7,7 млн. кв. м або 46,1% житлового фонду області (у міській місцевості-63,4%, в сільській місцевості-14,3%). У облаштованому фонді проживає 345 тис. осіб або 49,1% населення області (у міських поселеннях-64,5%, у сільській місцевості - 16,2%).
На кінець 2006 року в містах і селищах міського типу не обладнано центральним водопостачанням 22% житлового фонду, каналізацією - 26, центральним опаленням - 21, ваннами (душем) - 33, гарячим водопостачанням - 35%, а на селі від 59 до 85% житлового фонду не мало зазначених видів благоустрою. За аналізовані року (1995-2006р.) В сільській та міській місцевостях рівень благоустрою поступово зростав, але це зростання було незначним і плавним. Таким чином, дані говорять про непривабливість житла на селі, що негативно позначається на його демографічному та економічному розвитку.
Аналізуючи таблицю, помітна значна різниця між благоустроєм міського та сільського житла. На кінець
5.3 Характеристика будівельного виробництва
За аналізований період (з 2000-2006 роки) спостерігається тенденція до постійного збільшення числа будівельних організацій. Так, у 2000 році їх було 763, а вже до 2006 року їх число зросло до 1142 одиниць (таблиця 8) [3.40, c.26]. У процентному виразі зростання числа організацій склав 49,7% за 2000-2006 роки.
Таблиця 8
Кількість будівельних організацій
| Роки | Кількість будівельних організацій |
| 2000 | 763 |
| 2004 | 811 |
| 2005 | 957 |
| 2006 | 1142 |
Вивчаючи ринок житла в Костромській області, автори звернули увагу на те, які матеріали використовують для будівництва нерухомості.
З таблиці 9 (додаток 5) [3.40, c.24] видно, що за 2000-2006 роки відбувалося збільшення введення житлових кам'яних, дерев'яних і будинків з інших стінових матеріалів, відповідно у 2006 році їх частки були рівні 2,7%, 46 , 5%, 9,9%. А введення цегляних індивідуальних будинків до 2006 року має тенденцію до зниження - до 40,9%.
Така ж картина в 2006 році спостерігається в міських поселеннях, тут введення житла з цегляних матеріалів зменшився з 70,4% до 55,2%, а питома вага дерев'яних будинків зріс з 23,3% до 35%. Схожа ситуація спостерігається з введенням будинків з інших стінових матеріалів (6,3% у 2000 році, 9,8% у 2006 році).
У міських поселеннях більше вводять будинків з цегли та інших стінових матеріалів (у 2006 році їх частка склала 55,2% і 9,8% відповідно).
Таким чином, в Костромській області продовжує лідирувати цегляне житлове будівництво. Однак зростання числа панельних будинків можна вважати новою тенденцією на будівельному ринку. Зростання інтересу до панельному житловому будівництву не випадковий: квартири в цегляних будинках завжди дорожче. Раніше житло набував найбільш забезпечений прошарок населення, попитом користувалися дорогі квартири в центрі міста. Зараз з'явився більш численний і менш забезпечений шар покупців, яким потрібно невелике за площею недороге житло. А «оновлена» панель, з більш просторими квартирами, ніж у радянських будинках, має більш високими характеристиками теплозбереження та теплоізоляції. Великопанельне житлове будівництво дозволяє компаніям будувати не тільки дешевше, але і швидше, що робить його більш доступним
5.4 Характеристика ринку житла
Люди прагнуть жити краще, а тому логічно, що на первинному ринку житла в структурі продажів переважає реалізація квартир поліпшеного планування, при цьому середня ціна одного квадратного метра загальної площі таких квартир збільшилася в 2,9 рази (з 10090 руб. В
Таблиця 10
Середні ціни на первинному і вторинному ринках житла (на кінець періоду; рублів за один квадратний метр загальної площі)
| 2000 | 2004 | 2005 | 2006 | |
| Первинний ринок | ||||
| Всі квартири | 4434 | 13530 | 15481 | 28927 |
| в тому числі: | ||||
| типові | 4370 | 9730 | - | - |
| поліпшеного планування | 4400 | 13798 | 15481 | 28927 |
| елітні | 6000 | - | - | - |
| Вторинний ринок | ||||
| Всі квартири | 3734 | 12762 | 14797 | 29631 |
| в тому числі: | ||||
| типові | 3349 | 12099 | 14494 | 23303 |
| поліпшеного планування | 3829 | 12979 | 14904 | 32862 |
Найбільшим попитом на первинному і вторинному ринках нерухомості користуються двокімнатні квартири, однак частка їх у загальному обсязі продажів трохи знизилася з 50,0% у
Також необхідно відзначити збільшення частки однокімнатних квартир у загальному обсязі продажів на первинному ринку з 18,7% у
Одним з найбільш важливих характеристик доступності житлової нерухомості є ціна на неї. Отже, аналіз таблиці 10 показує, в
Таблиця 11
Динаміка цін на ринку житла (на кінець року; у% до кінця попереднього року)
| Первинний ринок | Вторинний ринок | |||
| Костромська область | Російська Федерація | Костромська область | Російська Федерація | |
| 2002 | 132,1 | 122,5 | 131,4 | 125,3 |
| 2003 | 106,2 | 118,8 | 117,9 | 118,8 |
| 2004 | 123,3 | 118,5 | 140,6 | 124,1 |
| 2005 | 114,5 | 117,5 | 116,5 | 118,0 |
| 2006 | 181,9 | 113,8 | 188,3 | 115,0 |
| 2006 до 2001 | в 3,6 рази | в 2,3 рази | в 4,8 рази | в 2,5 рази |
Таке сильне подорожчання житла в Костромській області викликало інтерес у авторів, тому вони вирішили проаналізувати ситуацію на ринку нерухомості, щоб зрозуміти, чим викликаний такий високий ріст цін.
Перший можливий фактор - це зростання добробуту населення, внаслідок чого збільшився попит на іпотечне кредитування і, отже, квартири стали більш доступними, що призвело до їх значного подорожчання.
Розглянемо динаміку збільшення середньодушового грошового доходу населення Костромської області.
Таблиця 12
Динаміка середньодушового грошового доходу населення
| Року | Середньодушовий дохід, руб. | Абсолютний приріст, руб. | Темп росту,% | Темп приросту,% |
| 2002 | 2515,7 | - | - | - |
| 2003 | 3089,2 | 573,5 | 122,8 | 22,8 |
| 2004 | 3815,5 | 726,3 | 123,5 | 23,5 |
| 2005 | 4868,6 | 1053,1 | 127,6 | 27,6 |
| 2006 | 6104,1 | 1235,5 | 125,4 | 25,4 |
Малюнок 2
При цьому треба зауважити, що в
Внаслідок чого, слід відзначити вкрай низький рівень купівельної спроможності населення в частині придбання житла (таблиця 13) (додаток 6), оскільки 14,7% населення Костромської області має середньодушові доходи нижче величини прожиткового мінімуму, найбільш часто зустрічається в області дохід становить від 4500, 1 до 6000,0 рублів на місяць, його отримують 123 900 чоловік, тобто 17,5% костромського населення. І тільки у 61 тисячі населення Костромської області доходи є найвищими і становлять понад 12000 рублів.
Таким чином, кількість людей, які можуть самостійно поліпшити свої житлові умови, і взяти іпотеку, лише 8,6% населення Костромської області. Однак треба зазначити, що в порівнянні з
Другим можливим чинником, що призвів до різкого зростання цін на житло, є подорожчання будівельних матеріалів та будівельно-монтажних робіт.
Однак аналіз показує, що ціни на дані фактори виросли не настільки значно, як ціни на житлову нерухомість.
Таблиця 14
Індекси цін за секторами економіки (грудень до грудня попереднього року; у%)
| 1995 | 2000 | 2004 | 2005 | 2006 | |
| Зведений індекс цін у будівельній промисловості | 264,0 | 123,5 | 107,6 | 105,6 | 110,7 |
| у тому числі індекс цін виробників у будівництві (будівельно-монтажні роботи) | 250,0 | 123,0 | 103,8 | 104,8 | 113,6 |
Так, з таблиці 14 [3.40, c.28] видно, що будівельно-монтажні роботи подорожчали в
Малюнок 3
Таким чином, враховуючи вплив вище представлених даних, розглянемо динаміку зростання вартості будівництва одного квадратного метра загальної площі житлових будинків.
Таблиця 15
Динаміка вартості будівництва одного кв. м площі житлових будинків
| Року | Вартість будівництва 1 кв.м., руб. | Абсолютний приріст, руб. | Темп росту,% | Темп приросту,% |
| 2004 | 10595 | - | - | - |
| 2005 | 12995 | 2400 | 122,65 | 22,65 |
| 2006 | 14979 | 1984 | 115,3 | 15,3 |
Аналіз таблиці показує невеликі темпи зростання і навіть деяке його уповільнення: 115,3% у
Отже, різке подорожчання житлової нерухомості викликали не збільшення доходів населення і зростання числа людей, що мають прибуток понад 12000 рублів, і не зростання цін на будівельні матеріали та будівельно-монтажні роботи. Всі ці фактори могли призвести лише до невеликого подорожчання житла. Таким чином, автори вважають, що на зростання цін на нерухомість вплинули недостатня пропозиція житла, яке викликане нестачею землі, що знаходиться в обороті ринку, також погане забезпечення земельних ділянок комунальною інфраструктурою та модернізацією об'єктів комунальної інфраструктури. У кінцевому рахунку, все це призводить до недоступності житла і неможливості виконання програми «Комфортне і доступне житло» в Костромській області.
Держава, піклуючись про російських громадян, розробило національний проект, щоб поліпшити стан ринку житлової нерухомості. Однак з аналізу видно, що стан ринку житлової нерухомості в Костромській області не можна назвати задовільним, тобто реалізація даної програми здійснюється повільними темпами. Існують незначні зрушення (зменшується фонд аварійного і старого житла, поліпшується благоустрій квартир), але запланованого поліпшення житлових умов населення не відбувається. На думку авторів, доступності житла заважають непродумане розподіл цільових коштів з бюджетів всіх рівнів, також слабо розвинена комунальна інфраструктура, наявність адміністративних бар'єрів, що перешкоджають діяльності будівельних організацій.
По-перше, це-дорожнеча узгодження проектно-кошторисної документації.
По-друге, висока вартість і довгий процес виділення земельних ділянок по будівництво. Внаслідок цього, на всі дозвільні процедури витрачається більше часу, ніж на саме будівництво.
У результаті, темпи будівництва щорічно зменшуються, внаслідок цього, пропозиція житла не задовольняє попит на нього, а значить, зростають ціни на квартири, роблячи їх все більш недоступними для населення.
Таким чином, доступне житло - це віддалена перспектива для жителів Костромської області.
5.5 Розвиток інвестиційної діяльності та іпотечного кредитування
Аналіз будівельної галузі показує, що вона стає більш привабливою для підприємців. Але необхідно зауважити, будівництво не є тією галуззю, куди люди прагнуть інвестувати грошові капітали.
Так, у 2004 році обсяг інвестицій склав 2,5%, за чим послідувало різке зниження в 2005 році (0,3%). Однак, у 2006 році помітна позитивна тенденція. Обсяг інвестицій незначно збільшився і склав 0,7% від загального обсягу інвестицій у всій галузі. Внаслідок цього, інвестиційна привабливість будівельної галузі зростає, доказом цього є те, що іноземні інвестори вперше у 2005 році стали вкладати свої капітали, величина яких досягла 0,4 тис. дол. США. Незважаючи на розвиток будівельної галузі, темпи зростання будівництва зменшуються.
Але, незважаючи на ситуацію, що склалася на ринку будівництва житла, попит на житлову нерухомість не зменшується, і для вирішення своїх житлових проблем люди все частіше використовують іпотеку.
У Костромській області ринок житлового кредитування розвивається динамічно, з кожним роком організацій, що пропонують дану послугу, стає більше, також як і людей, що взяли іпотеку. Так, «Волзький іпотечний будинок» за рік своєї роботи в
Треба зазначити, що організації, що займаються житловим кредитуванням на костромському ринку, пропонують схожі умови кредитування. Так, процентна ставка варіюється від 11% до 16% річних залежно від початкового внеску. У
За рахунок дедалі більшого конкуренції організації, що займаються житловим кредитуванням, спрощують процедуру оформлення кредиту, що підвищує доступність іпотеки для населення, пропонують пільгові умови, такі як відстрочка в погашенні основного боргу за кредитом, погашення кредиту достроково без штрафу. Так, «Совкомбанк» пропонує іпотечне кредитування «Швидкі кредити», за яким необхідний мінімальний пакет документів, довідка про доходи та поручителі не обов'язкові, а від розгляду заявки до отримання кредиту - 1 день. Даний вид кредиту дозволяє більшому числу людей поліпшити свої житлові умови, проте це ризикова іпотека в США призвела до іпотечної кризи.
Також необхідно відзначити, що офіси деяких компанії знаходяться не тільки в обласному місті, а й у районних центрах, що є показником розвитку області та поліпшення добробуту населення в районах.
Таким чином, аналіз умов надання іпотеки різними організаціями вказує на досить бурхливий розвиток житлового кредитування в Костромській області, зниження процентних ставок і збільшення пропонованих видів іпотек дозволяє все більшій кількості людей поліпшити свої житлові умови.
Висновок
На закінчення слід сказати, законодавство у сфері нерухомості являє собою сукупність законів, інших нормативних правових актів.
Конституція РФ є правовою основою розвитку всього російського законодавства. У ній викладені основні принципи, що визначають законне і цивілізоване управління нерухомістю в Росії.
Також Цивільний кодекс РФ містить ряд розділів, що регулюють відносини у сфері управління нерухомістю як єдиним об'єктом, в тому числі відносини купівлі-продажу, міни, дарування, ренти, позики та інших угод.
Серед федеральних законів особливе місце займає Закон РФ «Про основи федеральної житлової політики», прийнятий 24.12.1992 р. Закон визначає основні принципи реалізації конституційного права громадян РФ на житло в нових соціально-економічних умовах, встановлює загальні початку правового регулювання житлових відносин при становленні різних форм власності та видів користування нерухомістю в житловій сфері.
Механізм фінансової підтримки придбання житла та житлового будівництва на федеральному рівні був сформований у рамках Державної цільової програми «Житло». У рамках цих програм були створені правові та організаційні основи державної житлової політики, визначено її пріоритетні напрямки.
Головною метою програми є формування ринку доступного житла та забезпечення комфортних умов проживання громадянам Росії.
Рішення завдань програми забезпечується шляхом реалізації комплексу нормативних правових, організаційних та фінансових заходів та заходів по 4 основних напрямках:
-Розвиток житлового будівництва;
-Вдосконалення житлово-комунального комплексу;
-Розвиток іпотечного житлового кредитування населення та ринку житла;
-Виконання державних зобов'язань щодо забезпечення житлом категорій громадян, встановлених федеральним законодавством, і нормативне правове забезпечення організації надання громадянам житлових приміщень соціального використання.
Житлове будівництво потребує значних вкладень або інвестицій, яких на сучасному етапі недостатньо для динамічного розвитку.
Проблему інвестиційної привабливості допоможуть вирішити наступні заходи:
1. вкладення коштів адміністрацією в розвиток земельних ділянок та облаштування інфраструктури
2. інвестування державою коштів зі стабілізаційного фонду в будівництво індивідуальних будинків
3. залучення інвесторами позикових коштів
4. створення системи інноваційної політики, покликаної не тільки знизити собівартість проектів, але й зняти існуючі обмеження для широкого впровадження інновацій
5. пропозиція проектів, нових для російського ринку житла
6. застосування методів комунікаційного маркетингу
Останні кілька років у Росії спостерігається безпрецедентне зростання цін на житлову нерухомість.
На цінову політику впливає:
1. дуже тривалий виробничий цикл будівництва житла, причому в нашій країні він один з найбільших у світі.
2. відсутність необхідного для будівництва кількості підготовлених майданчиків
3. недостатнє забезпечення інженерною інфраструктурою, теплом, електрикою, каналізацією і т. д.
4. нестача фінансових ресурсів, у тому числі відсутність «працюють» банківських програм з кредитування будівництва.
5. недосконалість законодавчої бази та існування адміністративних бар'єрів
Методами вирішення проблем є
1. підвищення еластичності пропозиції житла за рахунок спрощення процедур та зниження ризиків забудовників і підрядників.
2. необхідно домогтися, щоб субсидовані державою кошти не використовувалися для покупки інвестиційних квартир
3. за рахунок зниження попиту може бути досягнутий баланс попиту і пропозиції і забезпечена стабілізація цін на рівноважному рівні
Що стосується цін на нерухомість, то до 2010 року зростання цін, ймовірно, вдасться зупинити. Але прогноз на 2007-2008-й роки невтішний: всі без винятку експерти прогнозують зростання цін від 10 до 50% річних. Навряд чи вдасться виконати план з введення житла в будівництві і вирішити інші проблеми галузі.
В останні роки Росія переживає іпотечний бум. У цілому по країні кількість іпотечних угод тільки за рік зросла в 2 рази.
Основна проблема в розвитку іпотечного кредитування полягає в тому, що іпотека недоступна для широкого прошарку населення. Причинами є наступні:
1. бюрократична тяганина
2. занадто високий початковий внесок
3. високі кредитні ставки
Заходи, що дозволяють поліпшити цю ситуацію:
1. соціальна іпотека-придбання житла з використанням іпотечного житлового кредитування за фінансової підтримки з боку держави
2. зниження мінімально допустимого розміру початкового внеску
3. встановлення пільгових умов кредитування
4. збільшення обсягів житлового будівництва для зниження процентних ставок
Існує ще одна проблема, яка полягає в неможливості придбання квартири людиною через постійне подорожчання житла.
Держава, піклуючись про російських громадян, розробило національний проект, щоб поліпшити стан ринку житлової нерухомості. Однак з аналізу видно, що стан ринку житлової нерухомості в Костромській області не можна назвати задовільним, тобто реалізація даної програми здійснюється повільними темпами. Існують незначні зрушення (зменшується фонд аварійного і старого житла, поліпшується благоустрій квартир), але запланованого поліпшення житлових умов населення не відбувається. На думку авторів, доступності житла заважають непродумане розподіл цільових коштів з бюджетів всіх рівнів, також слабо розвинена комунальна інфраструктура, наявність адміністративних бар'єрів, що перешкоджають діяльності будівельних організацій.
У результаті, темпи будівництва щорічно зменшуються, внаслідок цього, пропозиція житла не задовольняє попит на нього, а значить, зростають ціни на квартири, роблячи їх все більш недоступними для населення.
Таким чином, доступне житло - це віддалена перспектива для жителів Костромської області.
Список літератури
1. Конституція Російської Федерації від 12.12.1993 / / Російська газета. 25.12.1993. № 237
2. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша): ФЗ від 30.11.1994 № 51-ФЗ / / Збори законодавства РФ від 05.12.1994 № 32. ст. 3301 з ізм. і доп. на 08.01.2007
3. Житловий кодекс Російської Федерації: ФЗ від 29.12.2004 № 188-ФЗ / / Збори законодавства РФ від 03.01.2005. № 1. ст. 14
4. Про іпотеку (заставу нерухомості): ФЗ від 16.07.1998 № 102-ФЗ / / Збори законодавства РФ. 20.07.1998. № 29. ст. 3400 з ізм. і доп. на 27.07.2006
5. Про іпотечні цінні папери: ФЗ від 11.11.2003 № 452-ФЗ / / Збори законодавства РФ. 17.11.2003. № 46 (ч. 2). ст. 4448 з ізм. і доп. на 27.07.2006
6. . Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів РФ: ФЗ від 30.12.2004 № 214-ФЗ / / Збори законодавства РФ від 03.01.2005. № 1 (частина 1). ст. 40 з ізм. і доп. на 16.10.2006
7. Про федеральної цільової програми «Житло» на 2002-2010 роки »: Постанова Уряду РФ від 17.09.2001 № 675 / / Збори законодавства РФ", 17.11.2003, N 46 (ч. 2), ст. 4448
8. Про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування в РФ: Постанова Уряду РФ від 11.12.2000 № 28 / / Збори законодавства РФ. 17.01.2000. № 3. ст. 278
9. Про житлові кредити: Постанова Уряду РФ від 10.06.1994 № 1180 / / Збори законодавства РФ. 13.06.1994. № 7. ст. 692
10. Асаул А.М. Економіка нерухомості: Підручник для вузів. - СПб.: Пітер, 2004. - 512с.
11. Каменєва Є.А. «Реформа ЖКГ або тепер ми будемо жити по-новому». - Ростов-на-Дону.: Фенікс, 2005. - 348с.
12. Кричевський Н.А., Калінін М.І. Іпотечне житлове кредитування. - М.: Видавничо-торгова корпорація «Дашков і К о», 2006. - 228с.
13. Седугін П.І. Житлове право: Підручник для вузів. - М.: Видавнича група ИНФРА-М - Норма, 1998. - 320с.
14. Циліна Г.А. Іпотека: житло в кредит. - М.: ЗАТ «Видавництво« Економіка », 2001. - 358с.
15. Щербаков М.А. Економіка нерухомості. - Ростов-на-Дону.: Фенікс; Новосибірськ; Сибірська угода, 2002. - 320с.
16. Економіка нерухомості: Учеб. посібник під ред. В.І. Ресина. - М.: Справа, 1999. - 328с.
18. Аверченко В.А. Житлове будівництво - стара пісня про головне / / ЕКО. - 2005. - № 7. - С.44-60
19. Балтіна А.М., Кравцов В.І. Створення системи фінансування будівництва житла соціального найму за рахунок бюджетних коштів / / Фінанси і кредит. - 2006. - № 12. - С.47-53
20. Білих А. Іпотечний вірус / / Костромської бізнес-журнал. - 2007. - № 17. - С. 76-77
21. Білих О. Гроші на будівництво / / Костромської бізнес-журнал. - 2007. - № 7. - С.48-53
22. Білих О. Проблеми з дахом / / Костромської бізнес-журнал. - 2007. - № 1 - с.72-77
23. Бєльських І.Є. Імідж нерухомості та будівельний комплекс / / ЕКО. - 2006. - № 7. - С.82-91
24. Бойкова М. Виставка квартир / / Прямі інвестиції. - 2007. - № 10. - С.64-67
25. Бойкова М. Елітне подорожчання / / Прямі інвестиції, 2007, № 1. - С.66-68
26. Василева М.С. Ринок нерухомості в Росії і за кордоном / / Фінанси і кредит. - 2007. - № 30. - С.67-70
27. Гаврилова М. Іпотека: хто за ціною не постоїть / / Попит. - 2007. - № 5. - С.52-54
28. Гришаєв С.П. Іпотека житлових приміщень: практика і труднощі / / Закон. - 2005. - № 6. - С.44-50
29. Данилова Т.М., Сьянов С.А. Оцінка іпотечної схеми первинного ринку нерухомості / / Фінанси і кредит. - 2007. - № 6. - С.53-57
30. Денисенко Є.Б., Мініна О.А. Аналіз первинного ринку житла: як активізувати операції з використанням іпотечних схем / / ЕКО. - 2007. - № 1. - С.159-167
31. Зарецька В.Г., Коровіна Є.А. Багатомірний кореляційно-регресійний аналіз залежності обсягів іпотечних кредитів від факторів макроекономічного розвитку / / Фінанси і кредит. - 2007. - № 36. - С.13-17
32. Змеул А. У пошуках жанру / / РБК. - 2007. - № 9, с.74-80
33. Ізюмова Є., Сахаров Ю. Воно того варте / / Експерт-Волга, 2006, № 32. - С.18-22
34. Ковригіна Є. Доступність житла - наша робота / / Костромської бізнес-журнал, 2007, № 12. - С.56
35. Колдаев О. Ринок продавця / / Попит. - 2006. - № 10. - С.52-53
36. Косарєва Н., Туманов А. Про оцінку доступності житла в Росії / / Питання економіки. - 2007. - № 7. - С.118-135
37. Котов С. Молода іпотека / / Попит. - 2006. - № 9. - С.55-56
38. Мінц В. Про фактори динаміки цін на житлову нерухомість / / Питання економіки. - 2007. - № 2. - С.111-121
39. Міхеєва В. Іпотека: хто менше / / Попит. - 2006. - № 7. - С.57-58
40. Обгортка для халтури / / Експерт. - 2007. - № 23. - С.93-95
41. Пашов Д.Б. Державна реєстрація іпотеки житла / / Закон. - 2006. - № 2. - С.23-29
42. Полтерович В., Старков О. Будівельне суспільство: іпотечний інститут для Росії / / Питання економіки. - 2005. - № 1. - С.63-86
43. Попов А. Велика житлова депресія / / РБК. - 2006. - № 12. - С.20-24
44. Пушкар І. Нова іпотека / / Попит. - 2006. - № 11. - С.64
45. Рубченко М. Тільки вгору / / Експерт. - 2006. - № 28. - С. 32-36
46. Салунів А. Що метр квадратний обіцяє / / РБК. - 2007. - № 1. - С.68-72
47. Ступін І. Вороги будівельних інновацій / / Експерт. - 2007. - № 27. - С.45-49
48. Ступін І. Даремні ін'єкції / / Експерт. - 2006. - № 23. - С.30-31
49. Туранін В.Ю., самострілів О.І. Правове регулювання іпотеки на федеральному і регіональному рівнях / / Юрист. - 2006. - № 6. - С.3-6
50. Тургель І.Д., Прідвіжкін С.В. Система державного фінансування житлового будівництва: проблеми становлення та перспективи розвитку / / Фінанси і кредит. - 2006. - № 18. - С.16-26
51. Фішер А. Пристрасті по іпотеці / / Костромської бізнес-журнал. - 2007. - № 12. - С.53-54
52. Фролов Н.Є. Сучасний стан іпотечного ринку: завдання, проблеми, перспективи / / Гроші і кредит. - 2007. - № 8. - С.9-12
53. Харитонова Є. Заповітні метри / / Костромської бізнес-журнал. - 2007. - № 15. - С.47-49
54. Черемісіна Т.П. Житло в Росії: економічні механізми активації та оздоровлення у сфері житлового будівництва / / ЕКО. - 2006. - № 4. - С.99-115
55. Чирин С.М. Якщо ціни на житло зростають - значить, у цьому хтось винен / / ЕКО, 2007, № 2. - С.28-43
56. Екстраполяція неможлива / / Експерт .- 2007. - № 23. - С.90-92
57. Про стан житлового фонду Костромської області: Аналітична записка. - Кострома.: Костромастат, - 2007. - 36с.
Додаток 1
Таблиця 2
Динаміка житлового фонду
Додаток 2
Таблиця 3
Введення житлових будинків у міських поселеннях та сільській місцевості. (Тисяч квадратних метрів загальної площі)
Додаток 3
Таблиця 6
Рівень благоустрою житлового фонду на кінець року; у%
Додаток 4
Таблиця 7
Благоустрій введених в дію індивідуальних житлових будинків
Додаток 5
Таблиця 9
Розподіл загальної площі індивідуальних житлових будинків за видами застосовуваних стінових матеріалів.
Додаток 6
Таблиця 13
Розподіл населення Костромської області за розміром середньодушових грошових доходів у 2005-2006 рр..
33. Ізюмова Є., Сахаров Ю. Воно того варте / / Експерт-Волга, 2006, № 32. - С.18-22
34. Ковригіна Є. Доступність житла - наша робота / / Костромської бізнес-журнал, 2007, № 12. - С.56
35. Колдаев О. Ринок продавця / / Попит. - 2006. - № 10. - С.52-53
36. Косарєва Н., Туманов А. Про оцінку доступності житла в Росії / / Питання економіки. - 2007. - № 7. - С.118-135
37. Котов С. Молода іпотека / / Попит. - 2006. - № 9. - С.55-56
38. Мінц В. Про фактори динаміки цін на житлову нерухомість / / Питання економіки. - 2007. - № 2. - С.111-121
39. Міхеєва В. Іпотека: хто менше / / Попит. - 2006. - № 7. - С.57-58
40. Обгортка для халтури / / Експерт. - 2007. - № 23. - С.93-95
41. Пашов Д.Б. Державна реєстрація іпотеки житла / / Закон. - 2006. - № 2. - С.23-29
42. Полтерович В., Старков О. Будівельне суспільство: іпотечний інститут для Росії / / Питання економіки. - 2005. - № 1. - С.63-86
43. Попов А. Велика житлова депресія / / РБК. - 2006. - № 12. - С.20-24
44. Пушкар І. Нова іпотека / / Попит. - 2006. - № 11. - С.64
45. Рубченко М. Тільки вгору / / Експерт. - 2006. - № 28. - С. 32-36
46. Салунів А. Що метр квадратний обіцяє / / РБК. - 2007. - № 1. - С.68-72
47. Ступін І. Вороги будівельних інновацій / / Експерт. - 2007. - № 27. - С.45-49
48. Ступін І. Даремні ін'єкції / / Експерт. - 2006. - № 23. - С.30-31
49. Туранін В.Ю., самострілів О.І. Правове регулювання іпотеки на федеральному і регіональному рівнях / / Юрист. - 2006. - № 6. - С.3-6
50. Тургель І.Д., Прідвіжкін С.В. Система державного фінансування житлового будівництва: проблеми становлення та перспективи розвитку / / Фінанси і кредит. - 2006. - № 18. - С.16-26
51. Фішер А. Пристрасті по іпотеці / / Костромської бізнес-журнал. - 2007. - № 12. - С.53-54
52. Фролов Н.Є. Сучасний стан іпотечного ринку: завдання, проблеми, перспективи / / Гроші і кредит. - 2007. - № 8. - С.9-12
53. Харитонова Є. Заповітні метри / / Костромської бізнес-журнал. - 2007. - № 15. - С.47-49
54. Черемісіна Т.П. Житло в Росії: економічні механізми активації та оздоровлення у сфері житлового будівництва / / ЕКО. - 2006. - № 4. - С.99-115
55. Чирин С.М. Якщо ціни на житло зростають - значить, у цьому хтось винен / / ЕКО, 2007, № 2. - С.28-43
56. Екстраполяція неможлива / / Експерт .- 2007. - № 23. - С.90-92
57. Про стан житлового фонду Костромської області: Аналітична записка. - Кострома.: Костромастат, - 2007. - 36с.
Додаток 1
Таблиця 2
Динаміка житлового фонду
| 1990р. | 1995р. | 2000р. | 2005р. | 2006р. | 2006р. у% до 1990 | |
| Житловий фонд, тис. м 2 площі житлових приміщень-всього, в тому числі: -В міській місцевості -У сільській місцевості | 14598,0 9432,1 5165,9 | 15868,5 10230,7 5637,8 | 16267,4 10411,5 5855,9 | 16675,1 10772,8 5902,3 | 16779,9 10864,5 5915,4 | 114,9 115,2 114,5 |
| Площа житлових приміщень, що припадає в середньому на одного жителя, м 2 -В міській місцевості -У сільській місцевості | 18,1 17,0 20,7 | 20,1 19,4 21,5 | 21,6 20,7 23,4 | 23,5 22,3 26,0 | 23,9 22,7 26,6 | 132,0 133,5 128,5 |
Додаток 2
Таблиця 3
Введення житлових будинків у міських поселеннях та сільській місцевості. (Тисяч квадратних метрів загальної площі)
| Роки | Всього побудовано |
| У міських поселеннях | |
| 1990 1995 2000 2005 2006 | 228,6 134,0 143,1 86,7 90,4 |
| У сільській місцевості | |
| 1990 1995 2000 2005 2006 | 134,0 28,1 14,0 30,0 18,9 |
| Всього | |
| 1990 1995 2000 2005 2006 | 362,6 162,1 157,1 116,7 109,3 |
Додаток 3
Таблиця 6
Рівень благоустрою житлового фонду на кінець року; у%
| Питома вага площі, обладнаної | |||||||
| водо- прово- будинок | водоот- ведення- ням (ка- наліз- єю) | опа- ням | ванна- ми (ду- шем) | газом (Сеті- вим, скраплений вим) | горя- чім водо- забезпечений- ням | напілля вими елек- троплі тами | |
| Міський житловий фонд 1995 2000 2005 2006 | 74 75 78 78 | 70 71 74 74 | 73 68 79 79 | 63 62 67 67 | 86 87 89 89 | 63 59 64 65 | 6 6 6 6 |
| Сільський житловий фонд 1995 2000 2005 2006 | 38 40 41 41 | 21 21 22 22 | 20 19 23 23 | 18 17 18 18 | 86 86 87 87 | 15 11 15 15 | 0,6 1 1 1 |
Додаток 4
Таблиця 7
Благоустрій введених в дію індивідуальних житлових будинків
| Роки | Обладнано у% до введеної площі | |||||
| водопроводом, каналізацією, центральним опаленням, гарячим водо-постачанням, ванною (душем) | водопро-водом | каналізаційної-зацией | централь-ним опален-ленням | гарячим водо-жением | не обладнаного дова жодним з перерахованих-лених видів благо-устрою | |
| Всього по області | ||||||
| 1990 | - | 84,0 | 78,3 | 82,3 | 3,6 | 15,0 |
| 1995 | 21,9 | 72,3 | 61,0 | 46,6 | 21,9 | 27,7 |
| 2000 | 52,2 | 80,7 | 64,5 | 63,3 | 53,5 | 19,3 |
| 2005 | 43,5 | 76,8 | 58,8 | 56,8 | 46,6 | 22,2 |
| 2006 | 38,2 | 79,9 | 63,2 | 57,9 | 44,0 | 19,3 |
| У міських поселеннях | ||||||
| 1990 | - | 91,1 | 85,0 | 89,2 | 3,9 | 8,9 |
| 1995 | 26,9 | 81,0 | 70,9 | 57,2 | 26,9 | 19,0 |
| 2000 | 64,0 | 90,1 | 76,8 | 76,5 | 65,8 | 9,9 |
| 2005 | 53,8 | 88,4 | 67,8 | 67,1 | 57, | 8,8 |
| 2006 | 45,3 | 83,3 | 73,8 | 63,7 | 52,0 | 14,5 |
| У сільській місцевості | ||||||
| 1990 | - | 12,2 | - | - | - | 87,8 |
| 1995 | - | 33,9 | 17,4 | - | - | 66,1 |
| 2000 | 27,9 | 61,2 | 39,2 | 35,9 | 27,9 | 38,8 |
| 2005 | 31,4 | 63,2 | 48,3 | 44,7 | 34,1 | 38,0 |
| 2006 | 28,5 | 75,2 | 48,7 | 50,1 | 33,1 | 25,8 |
Додаток 5
Таблиця 9
Розподіл загальної площі індивідуальних житлових будинків за видами застосовуваних стінових матеріалів.
| Роки | Введено загальної площі житлових будинків, м 2 | |||||||
| камен- | частка в | цегла- | частка в | деревян- | частка в | з інших | частка в | |
| них | Загалом | них | Загалом | них | Загалом | стінових | Загалом | |
| введенні, | введенні, | введенні, | матеріа- | введенні, | ||||
| % | % | % | лов | % | ||||
| Всього по області | ||||||||
| 2000 | 801 | 2,4 | 17858 | 53,0 | 13246 | 39,3 | 1803 | 5,3 |
| 2004 | 1291 | 2,3 | 30035 | 54,4 | 21880 | 39,7 | 1990 | 3,6 |
| 2005 | 2148 | 3,5 | 29965 | 49,3 | 25505 | 41,9 | 3226 | 5,3 |
| 2006 | 1151 | 2,7 | 17646 | 40,9 | 20065 | 46,5 | 4270 | 9,9 |
| У міських поселеннях | ||||||||
| 2000 | - | - | 16003 | 70,4 | 5288 | 23,3 | 1433 | 6,3 |
| 2004 | - | - | 22466 | 71,2 | 7144 | 22,7 | 1924 | 6,1 |
| 2005 | 113 | 0,3 | 22941 | 69,8 | 7981 | 24,3 | 1851 | 5,6 |
| 2006 | - | - | 13698 | 55,2 | 8690 | 35,0 | 2419 | 9,8 |
| У сільській місцевості | ||||||||
| 2000 | 801 | 7,3 | 1855 | 16,9 | 7958 | 72,5 | 370 | 3,3 |
| 2004 | 1291 | 5,4 | 7569 | 32,0 | 14736 | 62,3 | 66 | 0,3 |
| 2005 | 2035 | 7,3 | 7024 | 25,1 | 17524 | 62,7 | 1375 | 4,9 |
| 2006 | 1151 | 6,3 | 3948 | 21,5 | 11375 | 62,1 | 1851 | 10,1 |
Додаток 6
Таблиця 13
Розподіл населення Костромської області за розміром середньодушових грошових доходів у 2005-2006 рр..
| Все населення | Тисяч чоловік | У відсотках від загальної чисельності населення | ||
| 2005 | 2006 | 2005 | 2006 | |
| в тому числі з середньоподушним грошовим доходом на місяць руб. | 717,5 | 709,0 | 100 | 100 |
| до 1500,0 | 44,1 | 23,5 | 6,1 | 3,3 |
| від 1500,1 до 2500,0 | 121,6 | 80,6 | 16,9 | 11,4 |
| від 2500,0 до 3500,0 | 134,9 | 106,7 | 18,8 | 15,1 |
| від 3500,1 до 4500,0 | 112,8 | 102,8 | 15,7 | 14,5 |
| від 4500,1 до 6000,0 | 118,3 | 123,9 | 16,5 | 17,5 |
| від 6000,1 до 8000,0 | 88,6 | 108,9 | 12,4 | 15,3 |
| від 8000,1 до 12000,0 | 67,9 | 101,6 | 9,5 | 14,3 |
| понад 12000,0 | 29,3 | 61,0 | 4,1 | 8,6 |