Курсова робота
"Розробка інвестиційно-будівельного проекту житлово-комерційного комплексу"
Виконав:
Перевірив:
Київ 2004
П Л А Н
I. Теоретичні основи інвестиційно-будівельного проектування.
1.1. Сутність інвестиційно-будівельного проекту та чинники, що визначають його ефективність. Вибір виконавця проекту ............................................... .................. стор 3
1.2. Актуальність впровадження систем управління інвестиційно-будівельними проектами. Фази розробки та хід реалізації проекту житлово-комерційного будівництва, його особливості та аспекти реалізації .................................. .............. стор.7
1.3. Житлово-комерційне будівництво та його правова експертиза. Система екологічного супроводження проекту .............................................. .......................... стор.15
II. Розробка інвестиційно-будівельного проекту ЖКК "Перехрестя".
2.1. Характеристика об'єкту та умов будівництва ............................................. . стор.21
2.2. Техніко-економічні показники за проектом. Розрахунок потреби в трудових і матеріально-технічних ресурсах ......................................... .................................... стор.23
2.3. Будівельний генеральний план і організація будівельного майданчика ...... стор.26
2.4. Фінансування проекту. Економічна ефективність впровадження проекту та оцінка ризику ........................................... .................................................. ................................. стор 37
2.5. Рішення з охорони праці та протипожежної безпеки проекту. Екологічні рішення проекту ............................................... .................................................. ......... стор 42
2.6. Передбачувана організаційна структура управління проектом. Управління ризиками та змінами, контроль і моніторинг проекту ...................................... стор.44
Список використаної літератури ............................................... ....................... стор.49
I. Теоретичні основи інвестиційно-будівельного проектування.
1.1. Сутність інвестиційно-будівельного проекту та чинники, що визначають його ефективність. Вибір виконавця проекту.
У інвестиційно-будівельний проект вкладаються грошові кошти з метою отримання прибутку та / або приросту капіталу від його реалізації (на будівництво будівельних об'єктів). Для успішної реалізації проекту в будівництві існують безліч факторів, зокрема:
· Учасники проекту та їх структура їх взаємин. Як правило, "активними" учасниками проекту є: Інвестор, Замовник, Проектувальник, Підрядник - цим вичерпується коло звичних для вітчизняного фахівця учасників проекту. В останні роки реалії ринкової економіки та методи Управління Проектами змушують доповнити склад учасників проекту новими особами. Це Управляюча компанія. Консультанти, Ліцензіар (володар ліцензій і "ноу-хау"), Банк та інші "пасивні" учасники проекту. Для успішної реалізації проекту важливо заздалегідь ідентифікувати потреби та очікування всіх впливових учасників проекту. Зробити це не завжди просто, але необхідно, тому що без успішного управління потребами й очікуваннями учасників проекту розраховувати на успішність проекту легковажно. Ще більш важливо правильно класифікувати і згрупувати учасників проекту за групами інтересу і силовим полям. Часто виникають ситуації, коли такі групи перетинаються або інтереси групи суперечать один одному. Для Керівника проекту важливо при цьому знаходити компроміси між суперечать вимогами учасників і переконувати їх прийняти знайдені компроміси. Але в будь-якому компромісі необхідно усвідомлювати пріоритет інтересів Замовника над усіма іншими інтересами й очікуваннями.
· Створена організаційна структура управління проектом. Вибір і розробка організаційної структури - це складна, слабо формалізованих задач. Тим не менш, існує загальна сукупність проблем, успішне розв'язання яких призводить до створення ефективної організаційної структури проекту. Перш за все, створена організаційна структура проекту повинна відповідати змісту проекту, системі взаємин учасників проекту і вимогам зовнішнього оточення. Від цього залежить хід реалізації проекту.
· Підбір команди проекту;
· Правильно виконана структуризація проекту;
· Технічна досконалість нового об'єкта;
· Відповідність сучасним підходам;
· Тривалість від інвестиційного ідеї до здачі в експлуатацію;
· Загальний управлінський і виробничий досвід;
· Професійні знання виконавця проекту;
· Технічна кваліфікація виконавця;
· Ступінь відповідальності за керівництва аналогічною діяльністю в минулому і т.д.
Для компанії, яка має намір виконати інвестиційно-будівельний проект, завжди виникає першочергове питання - найняти власного керівника проекту і команду, або скористатися послугами керуючої компанії? Якщо компанія має намір інвестувати кошти в постійно повторювані об'єкти (наприклад житлові будинки, або цегляні заводи тощо), і займатися цим постійно, то більш доцільним рішенням представлет найм власного керівника, створення відповідних служб і структур, отримання відповідних ліцензій.
Але якщо компанія має намір інвестувати кошти в разовий проект, який буде характеризуватися неповторністю умов його виконання (це може бути будь-який будівельний об'єкт - від великого виробничого комплексу до заміського будинку), при цьому проект обмежений жорсткими тимчасовими рамками і вимагає використання найбільш ефективної структури управління, то однозначно потрібно скористатися послугами Керуючої компанії.
У цілому, відповідь на це питання залежить від безлічі факторів, і вимагає індивідуального підходу в кожному конкретному випадку. Багато в чому успіх реалізації проекту багато в чому залежить від процедурних факторів. Це взаємовідношення Керуючої компанії (або власного керівника проекту) з інвестує компанією (Замовником). Процедурні фактори головним чином стосуються контролю за ходом реалізації проекту, відбору команди проекту та її самостійність у прийнятті рішень, системи матеріального заохочення, і процесів фінансування проекту. І ось тут, якщо порівнювати Управляючу фірму і власного керівника проекту, то як правило власний керівник проекту підпадає під жорсткий корпоративний контроль, не володіє достатнім ступенем самостійності, змушений погоджувати кожен свій рух, не самостійний у прийнятті рішень, що в більшості випадків є згубним для всього проекту.
Керуюча фірма-таки є більш дистанційованої і самостійної в відносинах із Замовником. Основним критерієм роботи менеджерів Керуючою фірми є ініціативність, яка стає важливіше старанності, цільовий орієнтир - робота для Замовника, а не для начальника. У цьому сенсі керуюча фірма за своєю природою має явну перевагу перед власним керівником проекту.
Крім того, існує важливий структурний фактор, який дає перевагу Керуючої фірмі - це організаційна незалежність. Для співробітників Керуючої компанії ефективної мотивацією може бути робота в незалежних організаційних умов від Замовника, які дозволяють їм приймати багато рішень швидко і самостійно, стимулюють ініціативу. При цьому ефективність просування проекту зростає, що в результаті оптимально для проекту і для замовника.
Що стосується факторів, що відносяться безпосередньо до створюваного об'єкту (це технічна досконалість нового об'єкта, відповідність сучасним підходам, тривалість від інвестиційного ідеї до здачі в експлуатацію), - то для малих проектів і власний керівник і Керуюча фірма в принципі мають рівні можливості. Для великих проектів - Управляюча фірма має явну перевагу і перевагу перш за все за рахунок наявних у неї ресурсів: систем комунікації та інформаційних технологій.
Якщо порівняти фактори, що характеризують досвід проект-менеджера або Керуючої компанії (це загальний управлінський і виробничий досвід, професійні знання, технічна кваліфікація, ступінь відповідальності за керівництва аналогічною діяльністю в минулому); то тут необхідний індивідуальний підхід у кожному окремому випадку.
У моєму уявленні, Управляюча компанія - це більш високий рівень, більш ефективний інструмент для створення проектів нерухомості. Як правило Керуюча компанія має великий досвід участі у різних проектах, має професіоналів у галузі управління проектами.
Яка різниця в ціні при цих 2-х підходах? Це залежить від завдань, цілей та пріоритетів, на які орієнтується Замовник при виконанні проекту і які він ставить перед Менеджером проекту або Керуючою компанією. Є випадки, при яких Замовник встановлює наступний пріоритет - "час дорожчий за гроші", або "якість прийнятих проектних рішень, застосовуваних технологій і виконаних робіт перш за все", або - "тільки найдешевші матеріали і робоча сила" і т. д. і т . п.
Існують також певні опсанія - чи не небезпечно для фірми доручати свій проект Керуючої компанії, яка можливо, в той же час веде проект конкурентів? Деякі експерти вважають, що в інвестиційно-будівельних проектах це навіть корисно. Чим більше практичного досвіду участі в різних проектах, тим вище ефективність і надійність в управлінні даним проектом. Інша справа, якщо Управляюча компанія бере участь у венчурному або інноваційний проект (де використовується "ноу-хау" у технологічному обладнанні та процесах, НДДКР тощо). У цьому випадку питання захисту інформації повинні вирішуватися в окремому порядку.
Безсумнівно, питання управління проектами зі створення нерухомості вимагають більш глибокого і детального розгляду в іншій площині: від чого залежить, і як Замовнику або Інвестору вибрати найбільш оптимальну, збалансовану і ефективну організаційну структуру управління проектом? Як вибрати менеджера проекту або Управляючу кампанію для реалізації проекту? Чим при цьому керуватися? Хто проведе консультації з цього питання?
Управляюча компанія і проект-менеджер повинні володіти професійними знаннями за алгоритмом необхідних кроків при створенні для Замовника ефективної організаційної структури. Тільки вони, або один з них може кваліфіковано консультувати замовника з цих питань. Фахівці компаній виконавця проекту обов'язково мають вищу будівельну освіту, досвід роботи на будівельних об'єктах (починаючи від роботи майстра, виконроба, інженерного працівника, головного інженера будівельного підрозділу і т. д.), а так само освіту з дисципліни "Управління проектами", що допомагає зрозуміти природу всіх процесів протягом життєвого циклу проекту (методологію організації, планування, керівництва, координації людськими і матеріальними ресурсами).
1.2. Актуальність впровадження систем управління інвестиційно-будівельними проектами. Фази розробки та хід реалізації проекту житлово-комерційного будівництва, його особливості та аспекти реалізації.
Минуло близько 10 років з початку реального використання в російській дійсності концепції т.зв. проектного управління. Зараз у ряді великих інвестиційно-будівельних проектах у Росії використовуються професійні підходи до їх здійснення. Замовникам (інвесторам), які працюють над реалізацією навіть малих інвестиційно-будівельних проектів (реконструкція виробництва, будівництво промислових площ), приходить розуміння необхідності використання методології УП і професіоналів у галузі управління проектами.
Активно почали розвиватися методи управління проектами в будівництві, з орієнтацією на замовника. У практику входять методи управління змінами. Розвивається управління якістю. Усвідомлюються висока роль і значення партнерства та злагодженої роботи команди проекту. Управління ризиком виділятися в самостійну дисципліну в рамках управління проектами. Нові інформаційні технології дали широкі можливості простіше й ефективніше використовувати методи і засоби управління проектами для таких цілей, як планування, складання графіків робіт, контроль і аналіз графіків робіт, контроль і аналіз часу, вартості, ресурсів та ін Ці методи починають широко використовувати не тільки великі, але і середні і дрібні фірми в найрізноманітніших сферах будівництва. УП стало чимось на зразок корпоративного голоси замовника, спонукає оптимізувати всі зусилля за проектом вживаються командами.
Актуальність та нагальність використання у нас методології управління проектами в будівельно-інвестиційної діяльності очевидна.
Методи системного управління проектами дозволяють:
- Розробити та обгрунтувати концепцію проекту;
- Оцінити ефективність з урахуванням фактора ризику і невизначеності;
- Виконати техніко-економічне обгрунтування проекту і розробити бізнес-план проекту;
- Здійснити системне планування проекту на всіх фазах життєвого циклу;
розробити кошторис і бюджет проекту;
- Підібрати виконавців проекту через процедуру конкурсів;
- Підготувати та укласти контракти та організувати реалізацію проекту;
- Забезпечити ефективний контроль і регулювання, а так само управління змінами і організувати системне управління якістю;
- Повною мірою врахувати так званий «людський фактор», який надає нерідко вирішальний вплив на ефективність проекту в цілому.
Управління інвестиційно-будівельним проектом з цілому відбувається за стандартизованою схемою:
Рис. 1 Загальна схема управління інвестиційно-будівельним проектом.
У міру проходження різних стадій реалізації інвестиційно-будівельного проекту ЖКК, його учасники відповідають за конкретні фази. Так, замовник зазвичай виконує наступні інвестиційні дослідження:
Формування інвестиційного задуму;
Його попереднє узгодження;
Розробка обгрунтування інвестицій;
Оцінка життєздатності проекту;
Вибір та узгодження місця розміщення об'єкта;
Попереднє інвестиційне рішення;
Розробка попереднього плану проекту;
Проект-менеджер, проектувальник, підрядник залучаються до проекту на наступних стадіях:
Розробка проектно-кошторисної документації, планування проекту та підготовка до будівництва;
Проведення торгів і укладання контрактів, організація поставок, підготовчі роботи;
Завершення будівельної фази проекту (пусконалагоджувальні роботи, здача-приймання об'єкта, закриття контрактів, аналіз результатів).
Проектувальник: поряд з типовими функціями (ескізне проектування, робоче проектування, авторський нагляд) виконує додаткові функції (підготовку до торгів, проектний аналіз, розробка ТЕО, участь в управлінні проектом).
Коли процеси робочого проектування та будівництва суміщені, а мета і стратегія технології проекту не була визначена і сформульована Замовником остаточно до початку робочого проектування, Замовник часто особисто бере участь у процесах проектування, планування проекту, прийняття рішень, бюджетування, управління контрактами і т.д. по ходу виконання проектних і будівельних робіт.
Також велику питому вагу часу Замовника приділяється управлінню змістом, змінами та ризиками.
Становлення організаційної структури часто відбувається вже в ході реалізації проекту. Найбільш часто вона виглядає так:
Рис.2 Загальна схема організаційної структури інвестиційно-будівельного проекту
Структура масиву знань з управління проектами має кілька вимірів:
Найбільш фундаментальною є структуризація за функціями управління проектами.
Зазвичай прийнято виділяти такі функції управління проектами:
Управління змістом та обсягами робіт;
Управління часом;
Управління вартістю;
Управління якістю;
Управління матеріально-технічними ресурсами;
Управління ризиками;
Інтеграційний управління;
Управління інформацією і комунікаціями.
З підсистем управління ІС-проектом можна виділити наступні:
Планування;
Контроль проекту;
Прийняття рішень;
Складання та супровід бюджету проекту;
Організація здійснення;
Моніторинг;
Звітність;
Перевірка та приймання;
Управління змінами;
Управління контрактами й торгами.
Особливе місце при виконанні проекту займають питання змін у проекті (так як питома вага внесених змін звичайно високий). Для загального контролю змін Проект-менеджером використовується набір формальних процедур, які визначають регламент змін раніше прийнятих офіційних документів проекту і порядок їх затвердження. Складність управління змінами полягає в тому, що рішення щодо змін необхідно було приймати швидко і в той же час всі зміни в обов'язковому порядку треба було задокументувати і провести процес узгодження з учасниками проекту. На це вимоги час. У досить загальному вигляді цей процес проходить через п'ять основних стадій:
Обговорення;
Схвалення (прийняте рішення документується);
Реалізація;
Підтвердження виконання.
При виконанні інвестиційно-будівельного проекту, Проект-менеджер контролює три основні комплексні характеристики: час, обсяг робіт та вартість. Менеджером ведеться постійний моніторинг проекту:
Контроль;
Стеження за виконаними роботами;
Облік;
Аналіз;
Складання звітів про фактичне виконання проекту в порівнянні з планом.
Підрядник і Виконавці періодично складають і затверджують у Проект-менеджера звіти встановленого зразка. Менеджер робить аналіз отриманих даних, оцінює стан робіт за проектом щодо порогової дати, проводить оцінку фактичних витрат, оцінку залишкового обсягу робіт.
Процеси контролю даного проекту поділяються Менеджером на наступні етапи:
Загальний контроль змін за проектом;
Ведення звітності по проекту (звіти про виконані роботи, прогноз з урахуванням наявних результатів);
Контроль за зміною змісту проекту;
Контроль за зміною розкладу проекту;
Контроль витрат по роботах;
Контроль ризику - реагування на зміну рівня ризику в ході реалізації проекту.
1.3. Житлово-комерційне будівництво та його правова експертиза. Система екологічного супроводження проекту.
Житлово-комерційне будівництво є найбільш перспективним у процесі реалізації інвестиційно-будівельних проектів, оскільки відображає сучасні запити замовника і виконує вимоги до стилю та архітектури створюваних об'єктів. Підвищений попит на об'єкти житлово-комерційного будівництва в останні роки зумовлений винятковою зручністю суміщення комерційних об'єктів, розташованих на перших поверхах (супемаркетов, перукарень та салонів краси, пунктів обміну та прокату, ательє та ін), і житлових квартир на верхніх поверхах. За рахунок професіоналізму та високого творчого потенціалу архітекторів, створюються унікальні житлово-комерційні комплекси.
До об'єктивних вимогам до об'єктів ЖКК можна віднести:
довговічність і термін служби житлового будинку;
наявність всіх необхідних зручностей;
достатня площа і зручне планування квартир;
наявність об'єктів соціально-побутового та культурного призначення;
екологічна та фізична безпека проживання в даному районі.
Будь-який інвестиційно-будівельний проект у житловому будівництві включає наступні види діяльності:
відведення землі та збір фінансових коштів;
вишукування;
проектування;
поставки (матеріально-технічне постачання);
будівництво житлового будинку;
реєстрація прав власності;
експлуатація об'єкту.
На кожному етапі реалізації інвестиційно-будівельного проекту важливе значення має правова експертиза, яка виконується експертом або групою експертів з аналізу та оцінки виконаних етапів і відповідності їх чинному законодавству. У завдання правової експертизи входить оцінка екологічних, економічних, соціальних та інших наслідків виконаного етапу будівництва.
Висновки і пропозиції правової експертизи використовують при проектуванні, будівництві і експлуатації житлових будинків, а також при реконструкції та ремонті їх і при здійсненні угод з житлом.
Відведення земельної ділянки для будівництва проводиться відповідно до вимог Цивільного, Земельного і Містобудівного кодексів РФ.
У відповідності зі ст.263 Цивільного кодексу України власник земельної ділянки (фізична або юридична особа) може зводити на ній будівлі та споруди, здійснювати їхню перебудову та знесення на основі містобудівного планування. При цьому основним юридичним документом, що визначає забудову і благоустрій території, є генеральний план поселення. Власник земельної ділянки може дозволити будівництво на своїй земельній ділянці іншим особам з видачею дозволу у письмовій формі.
Ст.30 Земельного Кодексу РФ регламентує порядок надання земельних ділянок для будівництва з земель, що перебувають у державній або муніципальній власності. Надання земельних ділянок здійснюється як з попереднім погодженням місць розміщення об'єктів, так і без нього.
Надання земельних ділянок для будівництва у власність без попереднього узгодження місць розміщення об'єктів здійснюється виключно на торгах (конкурсах, аукціонах). Після торгів укладають договір купівлі-продажу земельної ділянки. Перехід права власності на земельну ділянку підлягає державній реєстрації, посвідчується Свідоцтвом про державну реєстрацію. Предметом торгів може бути також право на укладення договору оренди. У цьому випадку укладають договір оренди земельної ділянки.
Надання земельних ділянок для будівництва з попереднім погодженням місць розміщення об'єктів здійснюється не у власність, а в оренду юридичним та фізичним особам. З цієї ж статті таке надання земельних ділянок допускається в постійне (безстрокове) користування державним і муніципальним установам, федеральним казенним підприємствам, органам державної влади та органи місцевого самоврядування.
Надання земельних ділянок для реалізації інвестиційно-будівельних Проет здійснюється зазвичай у дві стадії:
попереднє погодження місць розташування об'єкта (розширення, реконструкції), що є підставою для проведення вишукувальних та проектних робіт;
надання земельної ділянки в користування на підставі затвердженого проекту.
У відповідності зі ст.62 Містобудівного кодексу РФ власнику земельної ділянки, власнику, користувачеві й орендареві землі потрібно отримати дозвіл на будівництво. Для отримання такого дозволу потрібно підтвердження права на земельну ділянку і наявність затвердженої проектної документації. Органи архітектури та містобудування готують документи для видачі дозволів на будівництво органом місцевого самоврядування. Дозвіл на будівництво і затверджена проектна документація реєструють в органах місцевого самоврядування.
При виконанні правової експертизи важливо виявити законність та дотримання ліцензійної політики для всіх видів будівельної діяльності. Всі інвестиційні проекти незалежно від форм власності та від джерел фінансування до їх затвердження підлягають експертизі відповідно до Містобудівною кодексом РФ (ст.29). Метою експертизи є запобігання створення об'єктів, використання яких порушує права фізичних та юридичних осіб та інтереси держави, а також оцінка ефективності капітальних вкладень.
До завдань правової експертизи входять також перевірка правильності кошторисної вартості об'єкта будівництва, яке є основою для визначення капітальних вкладень, фінансування будівництва та формування договірних цін. Використовуючи розрахунки кошторисної вартості, визначають балансову вартість вводяться в дію побудованих об'єктів.
Відповідно до ст.9 Містобудівного кодексу РФ забороняється розробка, узгодження, затвердження та реалізація містобудівної документації без урахування матеріалів комплексних інженерних вишукувань. Порядок проведення інженерних вишукувань регламентується СНіП 11-02-96 «Інженерні вишукування для будівництва. Основні положення ».
Відповідно до вимог Містобудівного кодексу РФ і Закону «Про охорону навколишнього середовища» проектування, будівництво та експлуатація будівель і споруд повинні відповідати вимогам чинного законодавства і забезпечувати сприятливі екологічні умови для життя, праці і відпочинку громадян.
Розроблений у відповідності з вимогами СНиП 11-01-95 "Про порядок розробки узгодження і склад проектної документації на будівництво підприємств, будівель і споруд» проект на будівництво об'єктів житлово-цивільного призначення підлягає експертизі як обов'язковому етапу інвестиційного процесу у будівництві. Порядок проведення експертизи проектів будівництва та складання висновку з експертизи наведені в РДС 11-201-95 «Інструкція про порядок проведення державної експертизи проектів будівництва».
Наказом Госкомекологіі РФ від 16 травня 2000 року № 372 затверджено «Положення про оцінку впливу запланованій господарської та іншої діяльності на навколишнє середовище в Російській Федерації». Положення регламентує процес проведення оцінки впливу запланованій господарської та іншої діяльності на навколишнє середовище і підготовки матеріалів, які є підставою для розробки обгрунтовує документації по об'єктах державної екологічної експертизи.
Проект на будівництво об'єктів житлово-комерційного призначення повинен включати розділ «Охорона навколишнього середовища», який може складатися з підрозділів: «Охорона і раціональне використання водних ресурсів», «Охорона земельних ресурсів, рослинного і тваринного світу», «Захист від шуму та інших фізичних факторів впливу ».
Для додання конкретизації системі процедур екологічного супроводження інвестиційно-будівельних проектів, тобто обліку крім положень загальноприйнятих нормативних актів Федерального значення, слід робити поправку на регіональні та районні екологічні умови проекту. Загальна методологія запровадження регіональних (районних) показників грунтується на базових принципах, які є невід'ємною частиною заходів з оцінки впливу на навколишнє середовище:
· Інтеграція (розгляд у взаємозв'язку) технічних, екологічних, соціальних та економічних показників;
· Варіантність рішень, які забезпечують виконання екологічних вимог;
· Врахування регіональних особливостей.
Результатом виконання цих додаткових умов є максимальна актуалізація (конкретизація) впливу інвестиційно-будівельного процесу на всі компоненти навколишнього середовища, можливість довгострокового прогнозу і забезпечення репрезентативності подальшого контролю за техногенним впливом.
Порядок і послідовність дій щодо введення додаткових вимог до екологічного супроводу інвестиційно-будівельних проектів визначають Рекомендації з екологічного супроводу інвестиційно-будівельних проектів. Н / Д ДП "Центрінвестпроект" Держбуду Росії, (узгодження "Управління по державній екологічній експертизі Госкомекологіі Росії" від 01.06.1998г.). Дані рекомендації визначають:
1. Дії щодо першого етапу екологічного супроводження проектів (декларація про наміри). Для проектованих підприємств структура природно-екологічної оцінки району розміщення має вигляд:
- Розміщення за ознакою екологічного районування території;
- Оцінка загального впливу проектованого підприємства на всі елементи навколишнього середовища (атмосферне повітря, води, грунту);
- Розрахунковий метод з моделювання технологічних процесів та технічними характеристиками передбачуваного проектом обладнання;
- Обгрунтування відповідності (суттєвої різниці) розрахункового і фактичного впливу, розробка системи компенсуючих заходів (у загальному вигляді).
За результатами розрахунків проводиться оцінка екологічного ризику за регіональним критеріям.
2. Дії з другого етапу екологічного супроводження проектів (обгрунтування будівництва).
Для проектованого підприємства визначення можливих екологічних наслідків при реалізації інвестиційно-будівельного проекту при різних варіантах розміщення та функціонування підприємства, оцінка інвестиційних витрат на забезпечення екологічної безпеки прилеглої до об'єкта території.
За результатами розрахунків проводиться оцінка екологічного ризику по районних (екологічні райони) критеріям.
3. Дії по третьому етапу екологічного супроводження проектів (ТЕО - розділ ООС у проектній документації).
Для проектованого підприємства оцінка екологічного ризику при прийнятих будівельних рішеннях, облік природних ресурсів, що використовуються в процесі будівництва, визначення структурних змін на прилеглій території.
4. Дії з четвертого етапу екологічного супроводження проектів (Екологічний моніторинг навколишнього середовища при будівництві та експлуатації ЖКК).
Дії зі створення репрезентативної системи контролю за станом навколишнього середовища залежать від масштабів впливу проектованого підприємства (розмірів гірничого відводу під інвестиційно-будівельний проект). У залежності від розрахункової зони впливу передбачається регіональна, районна чи місцева система контролю:
За результатами еколого-економічної експертизи діяльності підприємства встановлюється пріоритетність (рейтингова шкала) підприємства для соціально-економічної інфраструктури регіону.
II. Розробка інвестиційно-будівельного проекту ЖКК "Перехрестя".
2.1. Характеристика об'єкта і умов будівництва.
Інвестиційно-будівельний проект "Житлово-комерційний комплекс" Перехрестя "розроблений на будівництво 6-поверхового (5 верхніх поверхів - житло) великопанельного 1-секційного житлово-комерційного комплексу відповідно до вимоги СНиП" Організація будівельного виробництва ".
Вихідними даними є:
1. Об'ємно-планувальні параметри будівлі:
· Довжина - 45,60 м;
· Ширина - 22,0 м;
· Висота - 18,52 м;
· Загальна площа - 6800,3 м2
2. Основні природні умови:
· Географічний пункт будівництва - м. Київ;
· Інженерно-геологічні умови - звичайні;
Кліматичний район будівництва має такі характеристики:
· Середня температура найбільш холодної п'ятиденки дорівнює -22 С;
· Переважний напрямок вітру - східне;
· Швидкість вітру: влітку - 2,6 м / с; взимку - 6 м / с;
· Середньомісячна амплітуда коливання температури влітку - 11,5%;
Споруджуваний об'єкт - 6-поверховий односекційний житлово-комерційний комплекс на 20 квартир та 4 комерційних об'єкта.
Будівельні конструкції та вироби:
Фундаменти - пальові безростверковие з низьким розташуванням опор палі за ГОСТ 19804.1-79 *.
Стіни зовнішні - одношарові керамзитобетонні панелі товщиною 400 мм.
Стіни внутрішні - збірні залізобетонні панелі товщиною 160 мм.
Перекриття - збірні залізобетонні плоскі панелі товщиною 160мм.
Перегородки - залізобетонні панелі товщиною 60 мм.
Вентблокі - збірні залізобетонні товщиною 300 мм.
Санвузли - об'ємні санкабіни по серії 1.188-5 вип. 5.
Сходи - збірні залізобетонні плоскі марші та площадки.
Лоджії - збірні залізобетонні плоскі плити товщиною 160 мм.
Огорожа лоджій - залізобетонні збірні.
Шахта ліфтова - залізобетонні блоки по серії 75 частина 10 розд. 10.4-36.
Покриття - тришарові залізобетонні панелі з ефективним утеплювачем товщиною 350 мм.
Дах - збірна залізобетонна з теплим горищем.
Покрівля - безрулонних.
Двері зовнішні - за серією 1.136.5-19.
Двері внутрішні - щитової конструкції по серії 1.136-10.
Вбудоване обладнання - шафи та антресолі по серії 75.88.
Підлоги - лінолеум, керамічна плитка, паркет, бетонні.
Інженерне обладнання:
Водопровід - господарсько-питний від зовнішніх мереж. Розрахунковий напір біля основи стояка 20 м.
Каналізація - господарсько-побутова, в міську мережу. Водостік внутрішній з випуском на вимощення.
Опалення - центральне, водяне, система однотрубна з радіаторами.
Вентиляція - природна.
Гаряче водопостачання - централізоване від швидкісного водопідігрівача. Розрахунковий напір біля основи стояка 32 м.
Газопостачання - від зовнішньої мережі до кухонних плит.
Електропостачання - від зовнішньої мережі, напруга - 380/220 В.
Освітлення - лампами розжарювання.
Пристрій зв'язку - радіотрансляція, колективні телеантени, телефонні вводи.
Оснащення будівлі:
Обладнання кухонь і санвузлів - газові плити, мийки, унітази, ванни, умивальники.
Будівництво ЖКК на правах генпідрядника буде здійснювати будівельна організація «Київміськбуд». Для здійснення спеціальних робіт (малярних, санітарно-технічних, електромонтажних і т. д.) притягуються субпідрядні організації.
Забезпечення будівництва конструкціями, напівфабрикатами і матеріалами здійснюється з підприємств м. Києва та Київської області. Доставка будівельних матеріалів, конструкцій, виробів та напівфабрикатів буде проводитися автотранспортом.
2.2. Техніко-економічні показники за проектом. Розрахунок потреби в трудових і матеріально-технічних ресурсах.
Основні техніко-економічні показники, що характеризують даний об'єкт будівництва.
Таблиця 1
Основні техніко-економічні показники проекту "ЖКК" Перехрестя "
Найменування | Од. вимірювання | Кількість |
Кошторисна вартість | тис. руб. | 18090,55 |
в тому числі СМР | тис. руб. | 17050,10 |
Обсяг будівельний | м З | 6800,3 |
Площа забудови | м 2 | 520,20 |
загальна квартир | м 2 | 1720,32 |
житлова | м 2 | 1540,98 |
позаквартирних приміщень | м 2 | 320,25 |
комерційних приміщень | м 2 | 290,56 |
Потреба в матеріальних ресурсах визначена на підставі обсягів робіт і норм витрати матеріалів, прийнятою за СНіП частина IV. Строки завезення матеріалів ув'язані з календарним планом виконання робіт. Матеріали і конструкції доставляють на будівельний майданчик автотранспортом. Запас матеріалів і конструкцій прийнятий на 5-12 днів роботи. Бетонну суміш подають до моменту укладання. Р асчет потреби в матеріалах, конструкціях і напівфабрикатах наведено в табл. 2.
Таблиця 2. Розрахунок потреби в матеріалах, конструкціях і напівфабрикатах
Найменування матеріалів | Од. ізм. | Потреба | |
загальна | підлягає зберіганню | ||
Стінові панелі | м 3 | 620.25 | 125.30 |
Віконні та дверні блоки | м 2 | 458.71 | 102.03 |
Цегла в контейнерах | тис. шт. | 0.25 | 0.02 |
Сходові марші | шт. | 12 | 2.15 |
Сходові площадки | шт. | 5 | 1.35 |
Ліноліум | м 2 | 452.7 | 198.54 |
Паркет | м 2 | 704.87 | 224.47 |
Плитка керамічна |