Розробка основних розділів бізнес плану інвестиційного проекту організації готельно реабілітаційного

· Розробка стратегії розвитку регіонів;
· Розробка стратегії розвитку галузей;
· Розробка стандартних інвестиційних рішень для підприємств різних форм власності з урахуванням діючої нормативно-правової бази;
· Поширення інформації про регіональних і галузевих пріоритетах розвитку економіки і варіантах державної підтримки приватних інвестицій;
· Навчання керівників підприємств і державних службовців основам інвестиційного аналізу;
· Адаптація методик проведення аналізу інвестиційної привабливості регіонів, галузей стосовно до умов України (особливо для внутрішніх інвестицій).
У кожному регіоні обласного рівня необхідно розробити програми інвестиційно-інноваційної діяльності на певний період часу (3-5) років. При цьому фахівці пропонують формувати завдання на кожен рік із залученням інвестицій і системою місцевих пільг для інвесторів, які будуть здійснювати реальні проекти в різних галузях економіки регіону.
Характеризуючи стан іноземного інвестування в економіку України в цілому, його можна визначити як кризове в порівнянні з динамічними процесами, які відбуваються в міжнародній економіці.
Як кризову можна також охарактеризувати і внутрішню інвестиційну сферу. Найкращим показником привабливого інвестиційного клімату для іноземного інвестора є активні внутрішні інвестиції. В Україні відбувається абсолютне і відносне зменшення інвестиційних ресурсів, хоча, за оцінками фахівців, для стабільного економічного зростання інвестиції повинні складати 20-25% валового внутрішнього продукту.
Розвинені країни мають середньорічний питома вага капіталовкладень (gross capital formation) 16-22% і темп приросту валового внутрішнього продукту 2-3%.
Близькі аналогічні показники були характерні в 1980-1990 р. для СРСР, коли питома вага капіталовкладень у валовому національному продукті перевищував 30%, забезпечуючи його щорічний приріст на 2,5%.
В даний час інвестиції здійснюються в здебільшого в короткострокові проекти, знижена інвестиційна активність у базових галузях народного господарства, слабко завантажені будівельні комплекси. Питома вага довгострокових інвестиційних кредитів у ряді значних комерційних банків складає лічені відсотки, а то й частки відсотка. При цьому не можна не згадати проблему збалансованості внутрішніх і зовнішніх інвестицій.
Світовий досвід показує, що іноземні інвестиції в країнах, що розвиваються, в 1990-х роках формують лише 2,0 - 4,5% загальних вкладень у національні економіки.
В Україні цей же показник складає 7-10%, тобто широкомасштабне залучення інвестицій з боку закордонних країн можливе лише за умови ефективного розвитку механізмів внутрішнього інвестування.
1.2 Інвестиційна привабливість галузі.
У виборі галузевих напрямків інвестування, зокрема, Всесвітній банк керується перерахованими групами чинників як критеріями для прийняття рішень:
• ринкові;
• конкуренції;
• бар'єри входу в галузь;
• бар'єри виходу підприємства з галузі;
• стосунки з постачальниками;
• технологічні фактори;
• соціальні фактори.
До першої групи відносяться розмір ринку, темп зростання його потенціалу, циклічність попиту, еластичність цін, прибутковість, диференціація продукту.
Друга група факторів оцінює стан конкуренції галузевого ринку, наявність рівних конкурентів, інтенсивність конкуренції, ступінь спеціалізацій конкурентів, наявність товарів-замінників, завантаження потужностей.
Третя група досліджує капіталомісткість галузі, наявність каналів розподілу і доступ до них, доступ до сировинних ресурсів, захищеність з боку держави, соціальні проблеми галузі, що можуть зробити негативний вплив на вхід.
Четверта група дозволяє проаналізувати існуючі обмеження державного і соціального порядку, що перешкоджають виходу з галузі, спеціалізацію активів і можливість їх перепрофілювання і використання за іншим призначенням.
Відносини з постачальниками характеризуються наявністю місцевих постачальників, матеріалів-замінників, інтенсивністю конкуренції серед постачальників, можливістю формування стратегічних союзів і інших взаємовідносин з постачальниками сировини і матеріалів, рівнем вертикальної інтеграції з постачальниками.
Технологічні чинники враховують рівень технічних нововведень у галузі, складність продукції і виробництва, патентно-ліцензійну ситуацію в галузі, капіталомісткість і наукомісткість продукції.
До соціальних факторів, які формують галузеву привабливість, належать дисципліна робітників, демографічні процеси, ступінь охоплення робітників профспілками і вплив громадських організацій, виробничі відносини робітників із керівництвом.
Аналізуючи галузеву привабливість України по наведених групах факторів, можна зробити висновок, що в даний час найбільш інтенсивні інвестиційні процеси повинні спостерігатись у високорентабельних сферах, які не потребують значних вкладень капіталу при забезпеченні його швидкої віддачі. Це, в першу чергу, сфера внутрішньої торгівлі, переробка сільськогосподарської продукції, легка промисловості.
1.2 Інвестиційна привабливість регіону.
Регіональна привабливість оцінюється такими чинниками, як:
• рівень економічного розвитку регіону;
• рівень розвитку інвестиційної інфраструктури регіону;
• демографічна характеристика;
• рівень розвитку ринкових відносин і комерційної інфраструктури регіону;
• рівень криміногенних, економічних та інших ризиків.
Рівень економічного розвитку регіону характеризується такими показниками, як питома вага регіону у валовому внутрішньому продукті і національному доході, обсяг виробництва на душу населення, рівень самозабезпечення регіону основними продуктами харчування, середній рівень заробітної плати робітників, обсяг і динаміка капітальних вкладень у регіоні на душу населення, кількість підприємств, питома вага збиткових підприємств.
Розвиток інвестиційної інфраструктури оцінюється числом підрядних будівельних компаній, обсягом місцевого виробництва основних будівельних матеріалів, виробництвом енергетичних ресурсів на душу населення, щільністю залізничних колій, щільністю автомобільних шляхів.
Демографічну характеристику визначають питома вага населення регіону в загальній чисельності жителів України, співвідношення міського і сільського населення, питома вага населення, зайнятого в суспільному виробництві, рівень кваліфікації робітників.
Розвиток ринкових відносин характеризується питомою вагою приватизованих підприємств і підприємств з недержавною формою власності у загальній їх кількості, чисельністю підприємств з іноземними інвестиціями, банківських установ, страхових компаній, товарних бірж.
1.4 Інвестиційна привабливість підприємства.
Інвестиційна привабливість підприємства - це інтегральна характеристика окремих підприємств як об'єктів майбутнього інвестування з позицій перспективності розвитку, обсягів і перспектив збуту продукції, ефективності використання активів, їх ліквідності, стану платоспроможності і фінансової стану.
Для оцінки інвестиційної привабливості можуть бути використані різні фінансові коефіцієнти. Їх склад визначається виходячи з цілей і глибини аналізу фінансового стану. Такими синтетичними показниками є оборотність активів, прибутковість капіталу, фінансова стабільність, ліквідність активів і ін

ЧАСТИНА 2. БІЗНЕС-ПЛАН ОРГАНІЗАЦІЇ ГОТЕЛЬНО-РЕАБІЛІТАЦІЙНОГО КОМПЛЕКСУ
Резюме
Ініціаторами та учасниками проекту є юридичні особи:
- Готель «Турист»;
- Клінічна лікарня.
Реалізація проекту передбачається у формі акціонерного товариства.
Нова назва компанії - Готельно - реабілітаційний комплекс «ГРК" Реабілітаційний центр народної медицини "» (м. Харків). Галузь функціонування: готельно - туристичне обслуговування населення з метою оздоровлення і реабілітації.
«ГРК" Реабілітаційний центр народної медицини "» є юридичною особою, має відокремлене майно на правах оперативного управління, має самостійний баланс, розрахунковий та інші рахунки в банках, печатку із своїм найменуванням, штампи, бланки та інші реквізити юридичної особи.
Основними видами діяльності є наступні:
· Надання одномісних готельних номерів класу люкс і напівлюкс на певний строк;
· Здача в оренду підвальних приміщень під складські господарства;
· Здача в оренду приміщень під офіси;
· Інші види типових послуг, що надаються готелями «4 зірки» (ресторан, кафе, сауна, тренажерний зал);
· Надання медичних послуг в області діагностики, стаціонарної медичної допомоги дорослим та дітям з широкого спектру спеціальностей;
· Нетрадиційна медична діяльність (акупунктура, мануальна терапія, масаж);
· Медико-педагогічна діяльність (логопедія);
· Фармацевтична діяльність (закупівля медикаментів);
· Організаційно-методичний менеджмент, маркетингові послуги (формування та управління ринком медичних послуг);
· Обов'язкова медична діяльність (державні заходи з мобілізаційної підготовки, цивільної оборони та службі екстреної медичної допомоги в надзвичайних ситуаціях);
· Медична статистика, санітарна освіта.
Розмір інвестицій складає 8000 тис. грн.
Джерелами інвестицій є кредитні кошти (5000 тис. грн) і кошти акціонерів (3000 тис. грн). Інвестовані кошти спрямовуються на наступні заходи: будівельно-монтажні роботи, реконструкція будівель, обладнання (за рахунок банківського кредиту); оздоблювальні роботи, євроремонт і якісна обробка будов (кошти акціонерів); оборотні засоби (кошти акціонерів), розробка проектної документації та інші витрати ( кошти акціонерів).
Термін кредитування - 5 років під 12% річних, видача кредиту одноразово, у перший рік реалізації проекту. Погашення кредиту: починаючи з першого року реалізації проекту в сумах, заявлених інвестором, погашення кредиту здійснюється з прибутку. Акції продаються рівними частками; дивіденди становлять 10% від їх вартості, виплачуються, починаючи з другого року проекту, з прибутку.
Основні показники ефективності проекту:
· Чистий дисконтований дохід з урахуванням ризиків (NPV) становить 3448,6 тис. грн;
• Індекс прибутковості 1,4;
· Термін окупності 3,4 року;
· Дисконтна ставка 11%.
Розрахувавши чистий приведений дохід з урахуванням можливих ризиків, можна побачити, що даний показник є позитивним і в грошовому вираженні становить 3448,6 тис. грн., Отже, проект необхідно розглядати.
Даний інвестиційний проект принесе підприємству чималий дохід і, з урахуванням ризиків, окупиться через 3,4 року, без їх обліку - 2 роки. Індекс прибутковості дорівнює 1,4, що також вказує на ефективність даного проекту.
На підставі проведених досліджень можна зробити висновок, що інвестиційна привабливість туристського підприємства формується в сукупності з формуванням інвестиційної привабливості держави, регіону.
Таким чином, за оцінками експертів України, як держава в цілому є не досить привабливою для інвесторів, тому що не так давно в країні відбулися глобальні зміни, які спричинили за собою негативні наслідки.
Але, що стосується галузі туризму України, то тут все набагато краще. Галузь туризму знаходиться на стадії бурхливого розвитку і є найбільш привабливою по пріоритетності напрямів інвестицій.
Тому, грунтуючись на тому, що послуги підприємства користується попитом і є конкурентоспроможними, а також можуть принести місту багато вигод, можна говорити про досить високу його інвестиційної привабливості
1. Цілі бізнес-плану
Об'єктом проектування є будівлі - каркасні, 2-х і 4-х поверхові (включаючи технічні поверхи), з підвалами, що складаються з окремих блоків, змонтовані в 1982 - 85 роках, в яких планується створити реабілітаційний центр, в якому будуть надаватися нові комплексні готельні послуги.
Метою цього проекту є виявлення особливостей і формування деяких підходів до розробки маркетингу комплексної готельної послуги, що забезпечує максимальні прибутки від її продажу.
Розроблений бізнес-план дозволяє:
Менеджерам фірми: одержати програми коротко-та довгострокової діяльності з постановкою мети (у цифрах), розробити стратегії їх досягнення і механізм реалізації, розрахувати необхідні ресурси та обгрунтувати напрямки фінансової політики;
Міській владі (обласному і міськвиконкому м. Харкова): в інфраструктурі півторамільйонного мегаполісу м. Харкова забезпечити належні санітарні умови життя, охороняючи навколишнє середовище, в першу чергу - водні джерела;
Інвесторам: об'єктивно оцінити потенційні можливості кампанії і в максимально наближених до проекту обсягах, умовах і в прийнятні терміни вирішити проблеми виділення та повернення інвестицій;
Діловим партнерам: отримати відповіді на питання про діяльність фірми як ймовірного ділового партнера і оцінити надійність і привабливі сторони ділового співробітництва;
Місту: зменшити негативний вплив на навколишнє середовище (атмосферу, повітря, грунт і р. Сіверський Донець - джерела питного водопостачання Харківської області) осаду міських стічних вод, що приведе до поліпшення екологічної обстановки в регіоні.
2. Стратегічний ринковий план розвитку готельно - реабілітаційного комплексу
2.1 Учасники та організаційно-правова форма реалізація проекту
Ініціаторами та учасниками проекту є юридичні особи:
- Готель «Турист»;
- Клінічна лікарня.
Реалізація проекту передбачається у формі акціонерного товариства.
Нова назва компанії - «Готельно - реабілітаційний комплекс« ГРК "Реабілітаційний центр народної медицини" »(м. Харків).
Засновниками ГРК є: юридичні особи - готель «Турист» та клінічна лікарня, фізичні особи.
Готельно - реабілітаційний комплекс є юридичною особою, має відокремлене майно на правах оперативного управління, має самостійний баланс, розрахунковий та інші рахунки в банках, печатку із своїм найменуванням, штампи, бланки та інші реквізити юридичної особи.
Початковий розмір Статутного фонду Компанії складе вісімнадцять мільйонів доларів США. У процесі реалізації проекту статутний фонд може бути розширений за рахунок одержуваного прибутку.

2.2 Структура управління

На малюнку 1 наведена попередня схема побудови організаційної структури, заснована на реалізації необхідних функцій.
SHAPE \ * MERGEFORMAT

Клінічна лікарня

Рада директорів

Керуюча компанія

Дирекція з виробництва

Фінансова служба

Служба забезпечення

Відділ по роботі з персоналом

Служба маркетингу

Рис. 1. Структура готельно-реабілітаційного комплексу
Рада директорів формується на зборах засновників акціонерного товариства і здійснює загальний контроль за діяльністю керуючої компанії.
Керуюча компанія здійснює оперативне керівництво за реабілітаційним центром (на роль керуючої компанії може претендувати фірма, яка вже має досвід роботи в даному виді бізнесу).
Клінічна лікарня за договором з реабілітаційним центром надає його клієнтам додаткові платні медичні послуги.
При розвитку проекту конкретна схема побудови бізнесу буде уточнюватися спільно з інвестором.
2.3 Послуги: характеристика, сегментація ринку і просування
Готельно-реабілітаційний комплекс призначений для надання широкого спектру послуг за наступними напрямками:
· Надання одномісних готельних номерів класу люкс та напів-люкс на певний строк;
· Здача в оренду підвальних приміщень під складські господарства;
· Здача в оренду приміщень під офіси;
· Інші види типових послуг, що надаються готелями «4 зірки» (ресторан, кафе, сауна, тренажерний зал);
· Надання медичних послуг в області діагностики, стаціонарної медичної допомоги дорослим та дітям з широкого спектру спеціальностей;
· Нетрадиційна медична діяльність (акупунктура, мануальна терапія, масаж);
· Медико-педагогічна діяльність (логопедія);
· Фармацевтична діяльність (закупівля медикаментів);
· Організаційно-методичний менеджмент, маркетингові послуги (формування та управління ринком медичних послуг);
· Обов'язкова медична діяльність (державні заходи з мобілізаційної підготовки, цивільної оборони та службі екстреної медичної допомоги в надзвичайних ситуаціях);
· Медична статистика, санітарна освіта.
Потенційними споживачами послуг реабілітаційного центру традиційної медицини можуть стати:
· Прибули на лікування (10%);
· Родичі пацієнтів 10%);
· Закордонні туристи (60%);
· Вітчизняні бізнесмени (20%).
При цьому за віковими категоріями можна зробити сегментацію наступним чином:
- До 20 років (2%); з 20 до 30 років (30%);
- З 30 до 40 років (22%); з 40 до 50 років (21%);
- З 50 до 60 років (0%); - понад 60 років (25%).
Для просування послуг безпосередньо до споживача будуть використовуватися такі канали розподілу:
1. туристичні фірми;
2. страхові компанії;
3. аеропорт;
4. безпосередня робота з фізичними особами.
Заходи, які необхідно провести в області маркетингу та зі стимулювання збуту продукції:
1. Політика обслуговування, навчання персоналу;
2. Політика ціноутворення
3. Створення фірмових проспектів (реабілітаційного центру, і на першому етапі - клінічної лікарні);
4. Public relations:
· Визначення меж суспільної прийнятності ціни та якості послуг;
· Об'єктивність реклами;
· Стиль роботи і поведінки працівників компанії;
· Організація виступи керівників у пресі, на телебаченні і т. п.;
· Спонсорування суспільно-значимих заходів (конкурси, симпозіуми, спортивні матчі тощо), а також бюджетних організацій, орієнтованих на захист населення (органи міліції, охорони здоров'я, комітети з екології тощо); доведення фактів спонсорування до широких мас населення;
· Благодійність.
5. Створення фірмового стилю.
Очевидно, що хоча з точки зору практики маркетингу це мінімально необхідний обсяг дій, все ж його реалізація потребуватиме значних витрат і часу, тому необхідно виділити з перерахованого ті заходи, які найбільш необхідні, і почати з їх реалізації (обмеживши витрати на проведення маркетингових заходів) .
2.4 Конкуренти
В даний час відсутні конкуренти з повного спектру послуг, що готельно-реабілітаційним центром послуг. Тому в роботі розглядається конкуренція за окремими видами діяльності, заданим справжнім бізнес-планом.

3. Фінансовий план
Розрахунки фінансового плану виконані за методикою, рекомендованою ЮНІДО та Світовим банком для підготовки техніко-економічних обгрунтувань.
Вихідні дані і результати розрахунків наводяться в таблиці 3.1:

Напрями інвестицій	Тис. $ US	Джерело коштів
1. Будівельно-монтажні роботи, реконструкція будівель, обладнання	1000	Кредит
2. Оздоблювальні роботи, євроремонт і якісна обробка будівель	140	Кошти акціонерів
3. Оборотні кошти	110	Кошти акціонерів
4. Розробка проектної документації та інші витрати	350	Кошти акціонерів
Всього інвестицій	1600
в тому числі кошти акціонерів	600
кредит	1000

3. 1. Джерела коштів та спрямування інвестицій проекту представлені в таблиці 3.2:
Таблиця 3.2 - Джерела коштів та спрямування інвестицій проекту

Напрями інвестицій	Сума		Джерело коштів
	$ US	тис. грн.
1. Будівельно-монтажні роботи, реконструкція будівель, обладнання	1000	5000	кредит
2. Оздоблювальні роботи, євроремонт і якісна обробка будівель	140	700	кошти акціонерів
3. Оборотні кошти	110	550	кошти акціонерів
4. Розробка проектної документації та інші витрати	350	1750	кошти акціонерів
Всього інвестицій	1600	8000
в тому числі кошти акціонерів	600	3000
кредит	1000	5000

За курсом НБУ приймається ставка одного долара, яка дорівнює 5 грн. на момент розробки бізнес-плану.
Загальна вартість проекту 8000 тис. дол.
Вартість інвестиційного проекту складається з залучених (кредитних) коштів, а також коштів акціонерів.
Умови акціонерів:
· Строк кредиту - 5 років;
· Кредитна ставка - 12% річних;
· Видача кредиту: одноразово, у перший рік реалізації проекту;
· Погашення кредиту: починаючи з першого року реалізації проекту в сумах, зазначених інвестором;
· Погашення кредиту здійснюється із прибутку;
· Направлення витрат кредиту - на закупівлю обладнання та будівельно-монтажні роботи;
· Акції продаються рівними частками; дивіденди становлять 10% від їх вартості; виплачуються, починаючи з другого року реалізації проекту, з прибутку.
Розмір наданого кредиту, строки його погашення в таблиці 3.3:
Таблиця 3.3 - Розмір наданого кредиту, порядок виплат кредитних коштів

Варіанти	Кредит, тис. грн	Року реалізації проекту, раз заходів і термін погашення кредиту					Всього
		1	2	3	4	5
0	5000	1000	1100	1300	1300	1300	5000

3.2. Розрахунок повернення кредиту та обслуговування боргу.
Інвестиції є довгостроковими вкладеннями, вони проводяться відповідно до загальної стратегії розвитку компанії. У таблиці 3.4 наведено прогнозний розрахунок повернення кредиту:
Таблиця 3.4 - Розрахунок повернення кредиту та обслуговування боргу, тис. грн

Показники	Року реалізації проекту					Всього
	1	2	3	4	5
Динаміка внесення кредиту	-	-	-	-	-	5000
Борг на початок року за кредит	5000	4000	3000	2000	1000	-
Виплата відсотків (12%)	600	480	360	240	120	1800
Погашення кредиту	1000	1000	1000	1000	1000	5000
Борг на кінець року за кредит	4000	3000	2000	1000	0	-
Придбання акцій	600	600	600	600	600	3000
Виплата дивідендів по акціях (10%)	-	60	60	60	60	240
Обслуговування боргу (з прибутку підприємства)	1600	1540	1420	1300	1180	7040

3.3 Прогнозування обсягів послуг, які представляються.
Поступлення, що формують доходи та витрати від усіх видів діяльності, розраховуються на базі вихідних даннях, представлених у таблиці 3.5:
Таблиця 3.5 - Вихідні дані для розрахунку надходжень і витрат проекту

Показники	Варіант 10
1. Чисельність персоналу, чол	300
2. Середня з / п (на місяць), грн.	1200
3. Площа, що здається в оренду під офіси, кв.м	420
4. Вартість оренди, грн. / 1 ​​кв.м	65
5. Площа, що здається в оренду під склади, кв.м	270
6. Вартість оренди під склади, грн. / 1 ​​кв.м	40
7. Кількість номерів	130
8. Середня ціна номера в добу, грн.	210
9. Середня заповнюваність номери, чол	2
10. Нарахування на з / п,%	37
11. Інші експлуатаційні витрати на перший рік проектування, тис. грн	10300

Таблиця 3.6 - Вартість основних фондів і середня норма амортизації

Показники	Варіант 10
Вартість основних фондів, тис. грн.	12000
Середня норма амортизації,%	11
Амортизаційні відрахування	264

Напрямки формування доходів. Доходи, одержувані в результаті надання комплексних готельних послуг, розраховуються і подаються в таблиці 3.7.
Оренда приміщень під офіси визначається за формулою:
Аоф. = Sоф .* Ц * 12 місяців, де
Sоф. - Площа, що здається під офіси, кв.м;
Ц - вартість оренди за 1 кв. м , Грн
1 рік: Аоф. = 420 * 65 * 12 = 327 600 грн = 327,6 тис. грн
Оренда приміщень під склади:
Аскл = Sскл * Ц * 12 місяців, де
Sскл - площа, що здається під склади, кв.м;
Ц - вартість оренди за 1 кв. м , Грн
1 рік: Аскл = 270 * 40 * 12 = 129 600 грн = 129,6 тис.грн
Вартість номерів:
Сном = Н * Ц * Ч * 365 днів, де
Н - кількість номерів;
Ц - ціна за номер на добу, грн;
Ч - середня наповнюваність номера на добу, чол.
1 рік: Сном = 130 * 210 * 2 * 365 = 19929000 грн = 19929 тис. грн
Додаткові доходи утворюються за рахунок ініційованих реабілітаційним готельним комплексом інших видів бізнес-послуг (різного роду лікувальні процедури, ресторани, кафе, басейн та інше). У перший рік приймається величина цих послуг у розмірі 2-3% від усіх надходжень. У наступні роки з урахуванням становлення ринку пропонованих послуг їх приймаємо в розмірі 20-30% від суми всіх надходжень комплексу.
У вихідних даних представлені дані на перший рік розробки проекту, в наступні роки планується щорічне зміна надходжень. У зв'язку з цим вартість оренди і середня ціна за користування номером у добу щорічно підвищується на 10%
Таблиця 3.7 - Структура надходжень, тис. грн

№	Джерела	1-й рік	2-й рік	3-й рік	4-й рік	5-й рік
1	Плата за номери	19929	21921,9	24114,09	26525,49	29178,04
2	Оренда офісів	327,6	360,36	396,39	436,03	479,64
3	Оренда складів	129,6	142,56	156,82	172,49	189,75
	Всього готельних послуг	20386,2	22424,82	24667,302	27134,032	29847,435
4	Додаткові доходи (2%)	407,724	4484,964	4933,46	5426,806	5969,487
Всього надходжень		20793,924	26909,784	29600,762	32560,839	35816

3. 4. Розрахунок витрат і прибутку в період інвестування проекту.
Витрати і прибуток на період інвестування проекту пов'язані з наданням комплексних готельно-реабілітаційних послуг.
Таблиця 3.8 - Витрати на надання комплексних готельних послуг

Статті витрат	Роки реалізації проекту
	1	2	3	4	5
1. Амортизаційні відрахування за проектом	264	264	264	264	264
2. Заробітна плата персоналу *	4320	4320	4752	5227,2	5749,92
3. Нарахування на заробітну плату	1598,4	1598,4	1758,24	1934,064	2127,285
4. Інші експлуатаційні витрати	10300	13454,892	14800	16280,419	17908,461
5. Всього витрат	16482,4	19637,292	21574,621	23705,683	26049,852
6. Прибуток від усіх видів діяльності	4311,524	7272,492	8026,141	8855,155	9767,071
7.Доходи від реалізації **	20793,924	26909,784	29600,762	32560,839	35816,924

*) Заробітна плата персоналу на перший і другий рік експлуатації проекту не змінюється. Надалі планується збільшення заробітної плати на 10% щорічно;
** Доходи від реалізації розраховані в табл.3.7.

4. Оцінка беззбитковості проекту
Оцінка беззбитковості проекту проводиться за допомогою показників операційного аналізу: порогу рентабельності, валовий маржі, сили дії операційного важеля, запасу фінансової міцності.
Розрахунки за даними показниками представлені в таблиці 4.1.
Таблиця 4.1 - Розрахунок порогу рентабельності і запасу фінансової потужності

Показники	Року реалізації проекту
	1	2	3	4	5
1. Змінні (прямі) витрати	5895,52	7157,477	7873,224	8660,547	9526,602
2. Постійні витрати з урахуванням амортизації	10586,88	12479,815	13701,397	15045,163	16523,25
3. Обсяг реалізованих послуг	20793,924	26909,784	29600,762	32560,839	35816,923
4. Балансова прибуток	4311,524	7272,492	8026,141	8855,155	9767,071
5. Валова маржа	14898,404	19752,307	21727,538	23900,292	26290,321
6. Коефіцієнт валової маржі	0,73401952	0,73401954	0,73401953	0,73401956	0,734019537
7. Поріг рентабельності	14776,266	17002,02	18666,256	20496,915	22510,641
8. Запас фінансової потужності	6017,658	9907,764	10934,506	12063,923	13306,282

До постійних витрат відносяться 70% витрат на заробітну плату з відповідними відрахуваннями, а також 60% витрат від інших експлуатаційних витрат.
1 рік: (0,7 * (4320 + 1598,4) + 0,6 * 10 300) + 264 = 10586,88 тис. грн
2 рік: (0,7 * (4320 +1598,4) + 0,6 * 13454,892) + 264 = 12479,815 тис. грн
3 рік: (0,7 * (4752 +1758,24) + 0,6 * 14800) + 264 = 13701,397 тис. грн
4 рік: (0,7 * (5227,2 +1934,064) + 0,6 * 16280,419) + 264 = 15045,163 тис. грн
5 рік: (0,7 * (5749,92 +2127,285) + 0,6 * 17908,461) + 264 = 16523,25 тис. грн
А) Зарплата персоналу = Чисельність персоналу * середня з / п в місяць * 12 міс = 300 * 1200 * 12 = 4320000 грн = 4320 тис. грн
Б) ВМ = В - Змінні Витрати, де
ВМ - валова маржа;
В - виручка від реалізації (Обсяг реалізованих послуг).
В) КВМ = (В - Змінні Витрати) / У
Г) Поріг рентабельності = Витрати Постійні / КВМ, де
КВМ - коефіцієнт валової маржі
Д) ЗФП = В - Поріг рентабельності, де
ЗФП - запас фінансової міцності
Згідно виконаним розрахунками можна простежити, що обсяг реалізованих послуг зростає з кожним наступним роком, отже збільшує прибуток проекту. Запас фінансової міцності достатньо високий.

5. Розрахунок показників ефективності інвестиційного проекту
У процесі реального інвестування оцінка ефективності інвестиційних проектів є найвідповідальнішим етапом. Від того, наскільки об'єктивно і всебічно проведена ця оцінка, залежать строки повернення вкладеного капіталу, варіанти альтернативного його використання, також потік прибутку підприємства, яка генерується, в майбутньому періоді. Ця об'єктивність і узагальненість оцінки ефективності інвестиційних проектів істотно визначається використанням сучасних методів їх проведення.
Базовими принципами та методологічними підходами, які використовуються в сучасній практиці оцінки ефективності інвестиційних проектів, є наступні:
1. Оцінка ефективності інвестиційних проектів повинна здійснюватися на основі складання обсягу інвестиційних витрат, з одного боку, і сум та термінів повернення інвестованого капіталу, з іншого боку. Це загальний принцип формування системи оціночних показників ефективності, згідно з якими результати будь-якої діяльності повинні будуть зіставлені з витратами (застосованими ресурсами) на її здійснення. Торкаючись інвестиційної діяльності, він реалізується шляхом складання прямого і зворотного потоків капіталу, який інвестується.
2. Оцінка обсягу інвестиційних витрат повинна охоплювати всю сукупність ресурсів, пов'язаних з реалізацією проекту, які використовуються. У процесі оцінки повинні бути враховані всі прямі і непрямі витрати грошових коштів (власні і позикові), матеріальних і нематеріальних активів, трудових та інших видів ресурсів.
3. Оцінка повернення капіталу, який інвестується, повинна здійснюватися на основі показника «чистого грошового потоку». Цей показник формується за рахунок сум чистого прибутку та амортизаційних відрахувань в процесі експлуатації інвестиційного проекту.
4. У процесі оцінки суми інвестиційних витрат і чистого грошового потоку повинні бути обов'язково приведені до теперішньої вартості. Це пов'язано з тим, що процес інвестування в більшості випадків здійснюється не один раз, а проходить кілька етапів. Тому, за винятком першого етапу, всі подальші суми інвестиційних витрат повинні приводитися до справжньої вартості (з диференціацією кожного наступного етапу інвестування). Також повинна приводитися до справжньої вартості і сума грошового потоку (по окремих етапах його формування).
5. Вибір дисконтної ставки в процесі приведення окремих показників до теперішньої вартості має бути диференційований для різних інвестиційних проектів. У процесі такої диференціації повинні бути враховані рівень ризику, ліквідності та інші індивідуальні характеристики реального інвестиційного проекту.
При змішаному капіталі (у даному випадку позикові кошти в різних поєднаннях) необхідно знаходити норму дисконту як середньозважену вартість капіталу WACC.
WACC = We * Ke + Wd * Kd, де
We - частина кредиту в структурі капіталу;
Ke - вартість кредиту у відсотках;
Wd - частина акціонерного капіталу в структурі капіталу;
Kd - вартість акціонерного капіталу в процентах.
У таблиці 5.1. представлена ​​структура капіталу.
Таблиця 5.1 - Розрахунок середньозваженої вартості інвестиційного капіталу

Показники	Тис. грн	% (Вагома частина)	% Ставка
1. Кредит	5000	62,5	12
2. Акціонерний капітал	3000	37,5	10
Всього	8000	100

WACC = 62,5 * 12 + 37,5 * 10 = 750 + 375 = 1125/100 = 11%
За даним значенням підприємство може приймати рішення, очікувана рентабельність якого повинна бути не нижче розрахованого значення.
З урахуванням перерахованих вище принципів, розглянемо методи оцінки ефективності реальних інвестиційних проектів на основі різних показників:
1. Чистий приведений дохід, або чистий дисконтований дохід, або чиста приведена вартість (net divsent value - NPV) - дозволяє отримати найбільш очікувану характеристику результату інвестування, тобто його кінцевий ефект в абсолютній сумі. NPV інвестиційного проекту - це різниця між сумою цієї (даного часу) вартості грошових потоків від інвестицій в кожен період часу і теперішньої вартості самих інвестицій.
- I, де
I - поточна вартість первинних інвестицій у проект;
ДП - грошовий потік в період n;
r - необхідна ставка прибутковості інвестицій;
n - тривалість інвестиційного періоду.
Якщо NPV> 0 - це означає, що норма прибутковості проекту перевищує необхідну ставку прибутковості інвестицій (ставку дисконту).
Якщо NPV = 0, то норма прибутковості проекту дорівнює необхідної ставкою, а якщо NPV <0, тоді прибутковість проекту очікується менше необхідної ставки.
Таким чином, за критерієм NPV можуть бути визначені доцільними інвестиційні проекти, які мають показник NPV ≥ 0.
2. Індекс прибутковості інвестиційного проекту PI (profitability index) - відношення поточної вартості грошових надходжень від проекту після оподаткування до поточної вартості інвестицій.
, Де
PI - індекс прибутковості, міра прибутковості проекту на одну грошову одиницю;
r - необхідна ставка прибутковості інвестицій;
n - тривалість інвестиційного періоду;
I - поточна вартість первинних інвестицій у проект.
Якщо в результаті розрахунків PI> 1, проект розглядається далі, так як має позитивну чисту теперішню вартість.
3. Період окупності інвестицій визначається як відношення поточних інвестицій до середньорічної вартості дисконтованих грошових потоків.
., Де
ПО - період окупності інвестицій;
r - необхідна ставка прибутковості інвестицій;
n - тривалість інвестиційного періоду;
I - поточна вартість первинних інвестицій у проект.
Основним показником в оцінці ефективності інвестиційного проекту є величина грошового потоку (ДП).
Грошовий потік в інвестиційному проектуванні означає раз ніцу між основними грошовими надходженнями і витратами, характеризує ефективність інвестицій у вигляді грошових коштів, які повертаються інвестору.
Річний грошовий потік:
ДП = ПП + А, де
ЧП - чистий прибуток;
А - річні амортизаційні відрахування.
Амортизаційні відрахування клінічного центру не несуть в собі відтворювальні функції так, як в інших галузях промисловості.
У зв'язку з цим амортизаційні відрахування не включені в чистий грошовий потік.
Грошовий потік сформований з чистого прибутку (табл.5.2).
Таблиця 5.2. Розрахунок чистого прибутку, яка утворюється у проектному періоді, тис.грн.

Показники	Роки реалізації проекту
	1	2	3	4	5
1. Прибуток від усіх видів діяльності	4311,524	7272,492	8026,141	8855,155	9767,07
2. Податок на прибуток (25%)	1077,881	1818,123	2006,535	2213,789	2441,768
3. Відсоток за кредит	600	480	360	240	120
4. Величина погашаемого кредиту	1000	1000	1000	1000	1000
5. Дивіденди по акціях	0	60	60	60	60
6. Чистий прибуток, що формує грошовий потік	1633,643	3914,369	4599,606	5341,367	6145,303
7. Грошовий потік	1897,643	4178,369	4863,606	5605,366	6409,303

Для визначення ефективності запропонованого в бізнес-плані створення реабілітаційного центру з наданням готельних послуг визначаємо поточну вартість грошових потоків.
Таблиця 5.3 - Розрахунок поточної вартості грошових потоків, тис. грн

Року реалізації проекту	Прогнозовані грошові потоки ДП, тис. грн	Процентний фактор поточної вартості, 11%	Поточна вартість ДП, PV, тис. грн
1	2	3	4
1	1897,643	0,901	1709,776
2	4178,369	0,812	3392,836
3	4863,306	0,731	3555,077
4	5605,366	0,659	3693,936
5	6409,303	0,593	3800,717
Всього	22953,987	-	16152,34

Далі визначається чиста приведена вартість (net divsent value) бізнес-плану інвестиційного проекту - це різниця між сумою поточних вартостей грошових потоків від інвестицій в кожен період часу і поточною вартістю самих інвестицій.
Так як за умовами інвестора інвестиції вкладаються в проект все відразу (одноразово), то вартість таких вкладень не дисконтується.
За нашим проектом NPV становитиме:
NPV = 16152,34 - 8000 = 8152,34 тис. грн
PI = 16152,34 / 8000 = 2> 1
2> 1, отже даний інвестиційний проект доцільно розглядати далі, бо як має позитивну справжню (поточну) вартість.
Середньорічна вартість дисконтованого грошового потоку:
16152,34 / 5 років = 3230,468 тис. грн.
ПО = 8000/3230, 468 = 2,5 року.
Розрахувавши показники можна зробити висновок, що даний проект є ефективним. Так інвестор при вкладенні 8000 тис. грн. через 2,5 року отримає на 8152,34 тис. грн. прибутку більше.

6. Ризик в оцінці доцільності інвестицій
Інвестиційні рішення затверджуються з урахуванням багатьох факторів: політичних, соціальних, технологічних (нестабільність технології, відхилення фактичних параметрів роботи обладнання та споруд від запланованих і т.д.), економічних (незабезпеченість виробництва матеріалами, енергетичними та трудовими ресурсами, зниження обсягу і якісних показників продукції проти очікуваних, зростання витрат і т.д.), ринкових (зміна тарифів на послуги). При затвердженні рішення про доцільність того чи іншого інвестиційного проекту необхідно враховувати безліч чинників у формі ризиків, які передбачаються. Наведемо деякі причини ризиків, які зустрічаються найчастіше і можуть впливати на кінцеві результати інвестиційного проекту.
А. Ризики, які відносяться до загальної ситуації в Україні:
· Політична нестабільність;
· Існуюча і майбутня правова база для інвестицій;
· Перспективи економіки в цілому;
· Фінансова нестабільність (можливі зміни в оподаткуванні, інфляція);
Труднощі з легалізацією прибутку.
Б. Ризики періоду проектування будівництва:
· Підвищення ставок по позиціях;
· Збільшення терміну будівництва;
· Невиконання термінів введення в дію виробничих потужностей;
· Невідповідність проекту специфікації;
· Невідповідність один одному проектної калькуляції і фактичної вартості будівництва.
В. Ризики експлуатаційного періоду:
· Підвищення поточних витрат;
· Зрив графіків поставок сировини, матеріалів, технологічного обладнання, паливно-енергетичних ресурсів;
· Нові вимоги до екології;
· Нестача трудових ресурсів;
· Зміна умов транспортування;
В інвестиційному проекті ризик - невизначеність, нестабільність - вимірюється за допомогою методу еквівалента надійності.
При цьому грошовий потік розподіляється на надійну й ризиковану частини. Грошові потоки переводяться в надійні (безпечні), потім дисконтуються за безпечною ставкою.
Фахівці Британського національного банку рекомендують для України обиратимуть ставку дисконту в діапазоні 0,15 - 0,2 (тобто 15 - 20%).
Розрахунок еквівалента надійності наведено в таблиці 6.1.
Таблиця 6.1 - Оцінка ризику проекту із застосуванням методу еквівалента надійності

Роки реалізації	Прогнозного-ються грошові потоки, тис. грн.	Фактор еквівалента надійності	Надійні (безпечні) грошові потоки, тис. грн.	Процентний фактор поточної вартості, 11%	Поточна вартість найнадійніших грошових потоків, тис. грн.
1	1897,643	0,95	1802,761	0,870	1568,402
2	4178,369	0,85	3552,464	0,756	2685,663
3	4863,306	0,8	3890,645	0,658	2560,044
4	5605,366	0,75	4204,025	0,572	2404,702
5	6409,303	0,7	4486,512	0,497	2229,796
Всього	22953,987	---	17936,407	---	11448,6

Показники ефективності інвестиційного проекту з урахуванням ризиків мають вигляд:
NPVріск = 11448,6 - 8000 = 3448,6 тис. грн
PIріск = 11448,6 / 8000 = 1,4> 1
ПО = 8000/2289, 72 = 3,4 року
Розрахувавши чистий приведений дохід з урахуванням можливих ризиків, можна побачити, що даний показник є позитивним і в грошовому вираженні становить 3448,6 тис. грн.
Отже, проект необхідно розглядати. Даний інвестиційний проект принесе підприємству чималий дохід і, з урахуванням ризиків, окупиться через 3,4 року, без їх обліку - 2 роки. Індекс прибутковості дорівнює 1,4, що також вказує на ефективність даного проекту.

ЛІТЕРАТУРА
1. Про підприємства в Україні. Закон України от 17 березня 1991 року;
2. Про інвестіційну Діяльність. Закон України от 18 вересня 1991 року;
3. Про Цінні папери та фондову біржу. Закон України от 18 червня 1991 року;
4. Марєнко А. В., Принц Г. В., Патика Н. І.., Пріб К. А. Проблеми Залучення іноземніх інвестіцій в економіку України. / / Фінанси України. - 1999. - № 7. - С. 34-44.
5. Захарін С. В. Моніторинг інвестіційного клімату. / / Фінанси України. - 2001. - № 1. - С. 111-117.
6. Бланк І.А. Інвестиційний менеджмент. - К.: МП «Ітем ЛТД», 1995.
7. Бізнес - план інвестиційного проекту: Вітчизняний і зарубіжний досвід. Сучасна практика та документація. -М.: Фінанси і статистика, 1999.
8. Брігхем Є. Ф. Основи фінансового менеджменту. - Київ, "Молодь", 1997.
9. Глазунов В.М. Фінансовий аналіз і оцінка ризику реальних інвестицій. - М.: «Финстатинформ», 1997.
10. Інвестиційне проектування: практичне керівництво з економічного обгрунтування інвестиційних проектів. / Під ред. Шумиліна С.І. - М.: «Финстатинформ», 1995.
11. Інвестиції в Україну. / Під ред. С. Вакаріна. - Київ, «Конкорд», 1996.
12. Ковальов В.В. Методи оцінки інвестиційних проектів. -М.: Фінанси і статистика, 1999.