Розрахунок стійкості та ризику інвестиційного проекту будівництва житла

1. Конкретна виробнича ситуація

Розглядається проект будівництва багатоквартирного житлового будинку в м. Донецьку. У реалізації проекту задіяно два учасники:

Управління капітального будівництва міста Донецька (УКБ міськвиконкому), що має право на земельну ділянку, її забудову, комунікації.

Будівельний трест «Донецькжитлобуд» - головний підрядник, який прагне укласти контракт на будівництво житлового будинку.

Умовами контракту передбачається, що УКБ надає всю необхідну проектно-кошторисну документацію, земельну ділянку, а також несе витрати, пов'язані з оформленням необхідних документів, прокладанням та підключенням комунікацій. УКБ також організовує і проводить рекламу з метою залучення майбутніх мешканців, вкладників капіталу.

Будівельний трест приймає на себе всі витрати, пов'язані з будівництвом житлового будинку «під ключ».

Доходи від продажу квартир розподіляються наступним чином:

20% квартир безоплатно передаються мерії міста,

по 40% квартир - отримує кожен учасник проекту.

Необхідні дані для експертного аналізу проекту - у табл. 7.1.

Таблиця 1. Техніко-економічні показники проекту

Алгоритм рішення

Виробляються розрахунки стійкості проекту (чистий дохід)

а) за базовим варіантом:

ЧДУКС = (40%: 100%) * 1000 кв.м * 1200 грн. - 200000 грн. - 10000 грн. - 20000 грн. - 50000 грн. = 200000 грн.

ЧД тресту = (40%: 100%) * 1000 кв.м * 1200 грн. - 300 грн. * 1000 кв.м = 180000 грн.

б) за ризикованої варіанту (чистий дохід)

ЧДУКС = 0,4 * 800 кв.м * 1000 грн. - 250000 грн. - 15000 грн. - 30000 грн. - 70000 грн. = -45000 Грн.

ЧД тресту = 0,4 * 800 кв.м * 1000 грн. - 450 грн. * 1000 кв.м = -130000 грн.

Висновок: Проект є нестійким, оскільки залежить від рівня ринкових цін на житло, земельні ділянки та попиту на житло. Для перерозподілу ризику на мешканців необхідно збільшити ринкову вартість 1 кв.м житла.

2. Визначається ринкова ціна 1 кв.м житла (граничне значення ціни), нижче якого в умовах ризикованої реалізації виконання проекту недоцільно

ЧДУКС = 0,4 * 800 кв.м * Х грн. - 250000 грн. - 15000 грн. - 30000 грн. - 70000 грн. = 0 грн.

ЧД тресту = 0,4 * 800 кв.м * Х грн. - 450 грн. * 1000 кв.м = 0 грн.

Звідси:

Х УКБ = 365000: 320 = один тисяча сто сорок одна грн.

Х тресту = 450000: 320 »1407 грн., Тобто приблизно 1400 грн. за 1 кв.м.

3. Розглядаються сценарії реалізації проекту будівництва житлового будинку:

а) за «оптимістичним сценарієм»:

наведені результати складуть 600000 грн.

приведені витрати складуть 30000 грн.

б) за «найбільш ймовірним сценарієм»:

наведені результати складуть 480000 грн.

приведені витрати складуть 420000 грн.

в) за «песимістичним сценарієм»:

наведені результати складуть 320000 грн

приведені витрати складуть 360000 грн.

Імовірність настання сценаріїв рi = 0,25; 0,5; 0,25 - відповідно.

Для визначення ЧД з урахуванням ймовірності настання кожного сценарію зводимо вихідні дані в таблицю:

Таблиця 2. Розрахунок чистого доходу з урахуванням ймовірності ризику

Висновок: Значення ЧД проекту, розраховане у п.1а по базисному варіанту складе значення не 180-200 тис.уде., А з урахуванням розвитку можливих сценаріїв (з урахуванням ймовірності ризику реалізації проекту) ЧД складе 95 тис.уде., Що відрізняється приблизно у два рази - в умовах діяльності на ринку України.

Розраховується чистий дисконтований дохід ЧДД від інвестицій.

а) процентна ставка на вкладений капітал приблизно складе:

ставка на приваблюваний капітал: 100 тис.грн. : 600 тис.грн. = 17%;

ставка оподаткування (пільгове): 20%;

темп інфляції: 13%.

Разом i = 17% + 20% + 13% = 50%: 100% = 0,5.

б) з урахуванням фактору часу (при часі будівництва рівному 3 роки) доходи від продажу квартир складуть по роках ДГ:

1 рік Д1 = 500 тис.грн.

2 рік Д2 = 400 тис.грн.

б) з урахуванням фактору часу (при часі будівництва рівному 3 роки) доходи від продажу квартир складуть по роках ДГ:

1 рік Д1 = 500 тис.грн.

2 рік Д2 = 400 тис.грн.

3 рік Д3 = 200 тис.грн.

в) обсяг капітальних вкладень (найбільш імовірний) складе 480 тис.грн.

г) чистий дисконтований дохід від інвестицій у житло:

ЧДД = 500: (1 + 0,5) + 400: (1 + 0,5) 2 + 200: (1 + 0,5) 3 - 480 = 570,35 тис.грн. - 480,0 тис.грн. = 90,35 тис.грн.

Висновок: при нормальних ринкових умовах (найбільш ймовірний сценарії) чистий дисконтований дохід проекту складе ЧДД = 90,35 тис.грн., Що близько відповідає значенню чистого доходу, розрахованому з урахуванням розвитку можливих сценаріїв ЧД = 95 грн.уде.

7. Встановлюються оціночні показники ризику інвестиційного проекту:

а) коефіцієнт ризику за умови, що в проекті використовується тільки капітал вкладників мешканців у сумі 480 тис.грн., а максимальний рівень втрат при ризикованому варіанті реалізації дорівнює

Пмах = -130 тис.грн. - 45 тис.грн. = - 175 тис.грн.

Кр = Пмах: КВС = 175 тис.грн. : 480 тис.грн. = 0,36,

Пмах - максимальний рівень втрат,

КВС - власний капітал, який можливо використовувати для покриття втрат;

б) математичне сподівання втрат, з урахуванням систематичного ризику b = 0,5

за базовим варіантом

М (х) = (ЧДУКС + УД трест) * b:

М (х) = (200000 + 180000) * 0,5 = 190 000 грн.

те саме з урахуванням коефіцієнта ризику проекту Кр = 0,36:

М (х) = (200000 + 180000) * 0,36 = 1368000 грн.

те саме з урахуванням настання кожного сценарію з рівнем вірогідності рi = 0,25 (табл. 3.1):

М (х) = (200000 + 180000) * 0,25 = 95000 грн.

в) беручи оптимістичну оцінку втрат Оо = 95000, найбільш ймовірну ОНВ = 136000, песимістичну Оп = 190000, визначаємо очікувану оцінку втрат:

Оож = (Оо + 4 * ОНВ + Оп): 6 = (95000 + 4 * 136 000 + 190 000): 6 = 138 167 грн.

Висновок: Дана оцінка очікуваного рівня втрат вище прогнозованого рівня чистого доходу (прибутку) ЧД = 95000 грн., Але нижче валового доходу проекту, що становить Дв = 480000 грн., - Показує, що проект знаходиться в зоні критичного ризику. Загальні витрати на проект ІС = 280000 + 300000 = 580000 грн. (Див. табл. 4.1).

8. Викреслюється крива ризику проекту будівництва багатоквартирного будинку

Таким чином, ризик проекту будівництва багатоквартирного житлового будинку відповідає критичній зоні з імовірністю ризику 0,36, рівнем втрат 138167 грн.

8. Формується експертний висновок за проектом будівництва житлового будинку, про економічну доцільність інвестицій у житлове будівництво з урахуванням ринкових ситуацій та факторів ризику, положенні підприємства щодо зони ризику.

Організація проведення заняття

а) проводиться експрес-опитування на тему «Реальні інвестиції»;

б) розраховуються вручну показники ризику варіантів інвестування, за результатами кожного кроку алгоритму розрахунку робляться висновки;

в) виконуються розрахунки з використанням комп'ютера і програмного пакету EXEL або STATGRAPHICS; результати розрахунків оформляються у вигляді додатку до практичного заняття;

г) формуються висновки, обгрунтування щодо вибору оптимального варіанта реальних інвестицій, експертний висновок про вплив інвестицій на стійкість і ризик діяльності підприємства.

Організаційні рішення в контурі ПУР

Аналіз методів прийняття організаційних рішень.

Форма заняття: тренінг-семінар.

Метод: розрахунково-аналітичний і графічний.

Рішення можна приймати:

послідовно (малі підприємства, коли керівник у одній особі поєднує декілька функцій);

паралельно;

потоковим методом;

комбінованим;

синхронним.

Постановка завдання: визначити час циклу в процесі прийняття управлінських рішень (ПУР) з використанням різних методів підготовки та реалізації рішень:

А - послідовний метод

Б - паралельний

В - змішаний (потоковий)

Г - комбінований

Д - синхронний

Виконати аналіз методів прийняття організаційних рішень за критерієм - час циклу ПУР, використання методу при різних масштабах діяльності організації.

Вихідні дані:

Кількість процедур при підготовці рішень

n = 3

процедури:

i = 1 - збір та аналіз інформації

i = 2 - оформлення та узгодження УР

i = 3 - доведення рішень до виконавців, делегування повноважень.

Тривалість виконання процедур при формуванні типових рішень на одне рішення.

t1 = 2 дні (по першій процедурі)

t2 = 1 день

t3 = 3 дні

Відповідно до завдання здійснюється підготовка 4-х рішень.

m = 4 j = I ¸ m - номер рішення

Алгоритм рішення

1 крок. Визначається час циклу ПУР при послідовному методі організації процедур.

Тцікла процедур за методом

де m - кількість рішень

t1 - тривалість процедур

Тця = (2 + 1 + 3) * 4 = 24 дні

6

2 крок. Визначається час циклу при використанні паралельного методу ПУР.

де tmax - max значення процедури.

ТЦП = 6 + (4 - 1) * 3 = 15 днів

3 крок. Визначається час циклу при використанні потокового (змішаного) методу ПУР - використовується при прийнятті типових або аналогових рішень.

де S tg - сумарна тривалість процедур, що мають великі тривалості, ніж суміжні з ними процедури.

Де S tk - сумарна тривалість процедур, що мають меншу тривалість, ніж суміжні з ними процедури.

S tk = 1

ТцВ = 6 + (4 - 1) * (5 - 1) = 18 днів.

4 крок. Визначається час циклу при комбінованому методі організації процедур

де tn - тривалість останньої процедури.

ТцГ = 6 + (4 - 1) * 3 = 15 днів.

5 крок. Визначається час циклу при синхронній організації процедур прийняття рішень.

де tmin = min значення тривалості процедури.

ТЦД = 6 + (4 - 1) * 1 = 9 днів.

6 крок. Викреслюються лінійні графіки ПУР при застосуванні різних методів організації процедур ^ã.

Лінійний графік організації ПУР.

7 крок. Аналіз застосування методів ПУР.

А - послідовний метод - застосовується при ПУР в малих підприємствах, коли одна і та ж особа, приймаючи рішення, здійснює послідовно всі процедури.

Гідність - min інтенсивності використання людського ресурсу

Недолік - максимальна тривалість циклу ПУР.

Б - паралельний - застосовується при необхідності безперервної обробки кожного рішення.

Гідність - min час циклу ПУР.

Недолік - перерви у здійсненні процедур 1-й і 2-й і збільшення використання людських ресурсів. Min - 2 людини.

В - змішаний (потоковий) - застосовується при обробці типових УР.

Відмінною особливістю є безперервність виконання кожної процедури з суміщенням в часі.

Гідність - безперервність функціонування процесу та зайнятості осіб, які приймають рішення.

Недолік - значні витрати на підготовку персоналу до використання методу і збільшення інтенсивності використання людських ресурсів.

Г - комбіновані методи застосовуються при використанні декількох критеріїв при оцінці УР (наприклад, min час циклу і max суміщення процедур у часі).

Особливістю є поєднання декількох методів.

Д - синхронний метод ПУР - використовується при форс-мажорних обставин (катастрофи, стихійні лиха, невиконання контрактних зобов'язань і т.д.)

Гідність - min час циклу.

Недолік - max інтенсивність споживання ресурсів і коштів.

Література

1.Авдеев В.В. Формування управлінської команди. - М.: Фінанси і статистика. 2002. - 480 с.

2.Болдін К.В., Воробйов С.М. Управлінські рішення: теорія і технологія прийняття. - М.: Проект, 2004. - 304 с.

3.Кабушкін Н.І. Основи менеджменту: Учеб. Посібник. - М.: Намисто, 1999. - 336 с.

4.Колпаков В.П. Теорія і практика прийняття управлінських рішень. - Київ: МАУП, 2000. - 256 с.

5.Дубов М.М. Моделювання ризикових ситуацій в економіці і бізнесі: Учеб. Посібник. - М.: Фінанси і статистика, 2003. - 208 с.