МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ
Державна освітня установа вищої професійної освіти
Тихоокеанський державний університет
Контрольна робота
з дисципліни «Економіка нерухомості»
Виконав студент
Перевірив
Хабаровськ - 2009
Зміст
1. Виникнення і розвиток іпотечного кредитування.
1.1 Іпотека в Стародавньому світі
1.2 Іпотека в Середньовіччі
1.3 Іпотека в Росії
2. Право власності на нерухомість
3. Нормативно-правова база оцінки землі. Методи оцінки землі
3.1 Нормативно-правова база оцінки землі.
3.2 Методи оцінки землі
4. Завдання
Список літератури
1. Виникнення і розвиток іпотечного кредитування
1.1 Іпотека в Стародавньому світі
Слово «Іпотека» має грецьке коріння, і увійшло в побут ще в VI столітті до нової ери. Афінський реформатор Солон в 594 р. до нашої ери здійснив свої знамениті реформи, в результаті яких була введена свобода заповіту і скасовані поземельні борги. До цього в Афінах заставою подібного роду зобов'язань була особа самого боржника, який у разі неможливості заплатити борг міг потрапити рабство. Архонт Солон запропонував спосіб вельми прогресивного звернення особистої відповідальності в майнову.
На прикордонній межі земельної ділянки боржника встановлювався стовп з написом, що дане майно служить забезпеченням претензій на певну суму, указувалися імена боржника і кредитора, час, коли борг повинен бути повернений. Саме такий стовп і називався "іпотекою" (підставкою). Ставилося такий стовп на ділянці землі на знак заборони позичальникові вивозити з нього все приведене, привезене і принесене. Згодом це слово стало вживатися для позначення будь-якої застави нерухомості під кредит. Пізніше для цієї мети стали використовувати особливі книги, що називалися іпотечними.
Іпотека існувала і в Стародавній Греції, і в Стародавньому Римі, і в середньовічній Європі. Вже в Стародавній Греції забезпечувалася гласність, яка дозволяла кожній зацікавленій особі безперешкодно упевнитися в стані даної земельної власності.
Новий розвиток інститут іпотеки отримав в Римській імперії. У I ст.н.е. створювалися іпотечні установи, які видавали кредити під заставу майна приватним особам.
У період правління імператора Антонія Пія (II в. Н.е.) було розробити конструкцію Тано особливе законодавство для іпотечних банків, які існували разом з іншими спеціалізованими банками, а також іншими кредит-ними установами - прообразами ощадкас і ощадних асоціацій.
Держава надавала велику підтримку іпотечному кредитування під-нію. Так, за імператора Траяна були створені спеціальні фонди для підтримки вдів і сиріт, що надавали іпотечні кредити під 5% годо-вих (аналогічні фінансові системи були утворені в Росії в XIX ст., Правда підтримка, в основному, адресувалася представникам дворянського стану).
Інститут іпотеки протягом відносного невеликого часу пройшов шлях еволюції від фідуциі (від лат. Fiducia операція на довірі, довірча операція) до більш прогресивної стадії - пігнуса (від лат. Pignus - неформальна застава) і далі - до іпотеки.
При фідуциі об'єкт застави переходив у власність кредитора, причому останній мав право або повернути нерухомість боржникові після виконання договору, або продати її, відмовившись від грошової вимоги.
Договір пігнуса передбачав передачу нерухомості вже не у власність, а у володіння нею як гарантію кредитного зобов'язання. Кредитор не мав права залишати предмет застави у себе і міг продати майно тільки у разі невиконання узятих боржником зобов'язань, повертаючи різницю між продажною ціною і залишком боргу позичальник.
1.2 Іпотека в Середньовіччі
Становлення класичного інституту іпотеки було пов'язане зі зміною політико-економічних умов того часу: ослаблення рабовладельчес-кого господарювання і масова передача земель орендарям. Спочатку нова форма застави розповсюджувалася на знаряддя праці, які орендарі земель через об'єктивні причини не могли передати власникам земель (латифундистам). Пізніше в іпотеку почала передаватися і нерухомість.
При іпотеці майно залишалося у володінні боржника, а кредитор отримував право витребувати річ, що закладалася з подальшим її продажем з торгів і компенсацією з вирученої суми залишку боргу позичальника. Приблизно в такому вигляді інститут застави існує до теперішнього часу.
Поряд з іпотекою, що виникала на підставі домовленості сторін, вводилися різні легальні іпотеки, що діяли на підставі закону (іпотека інвестора на інвестиції, іпотека на майно неплатника податку, іпотека на майно опікуна, іпотека дружини на майно чоловіка і т.д.). З'явилися іпотеки, субординовані за часом виникнення (через договір) або за ступенем їх важливості (через закон). Розвивалася подальша застава однієї і тієї ж нерухомості декільком особам.
Роль держави в дотриманні прав учасників іпотечних операцій була велика. Достатньо складні по структурі операції вимагали контролю і регулювання, налагодженої реєстраційної системи. У зв'язку з ослабленням цих державних функцій із заходом епохи Стародавнього світу, інститут іпотеки перестав існувати протягом декількох століть, перш ніж з'явитися знов в середньовічному європейському законодавстві.
У Німеччині вона з'являється не раніше XIV сторіччя; у Франції з кінця XVI століття діяла негласна іпотека. Іпотека розповсюджувалася на нерухомість (як правило, маєток), незалежно від зміни власника і вже тоді була надійним речовим правом, але тільки після внесення спеціального запису про іпотеку в особливу книгу.
1.3 Іпотека в Росії
Російська іпотека, що існувала до 1917 року, мала досконале і закінчене розвиток. Іпотечне кредитування в країні зароджувалося разом з виникненням права приватної власності на землю.
Дореволюційна Росія мала в своєму розпорядженні розгалуженою кредитною інфраструктурою. Вона включала такі елементи, як спеціалізовані земельні банки, сільські банки, ощадно-позичкові і кредитні товариства, суспільство взаємного поземельного кредиту. Ці установи, як правило, видавали кредити під заставу землі. Ось чому в дореволюційних виданнях такі кредити часто називалися поземельний, а не іпотечними.
Початок іпотечного кредитування в Росії можна віднести до царювання імператриці Єлизавети Петрівни. Саме в цей час (1754 рік) були відкриті перші дворянські банки в Москві і Санкт-Петербурзі.
Однак, у своїй неорганізованої формі, іпотечний кредит існував і набагато раніше. Наприклад, згадки про заставу відносяться до XIII століття, в XV столітті вже згадувався вторинний заклад маєтку в інші руки, а також з'явилися обмовки про те, що маєток не закладено в інші руки. У XVI заставу землі розповсюдився настільки, що з'явилися спокуса і можливість зловживати іпотечними позиками, закладаючи одну і ту ж землю різним особам або обманно займати гроші, видаючи чужий маєток за своє.
З початку 70-х років XIX століття в країні діяло 11 акціонерних іпотечних (земельних) банків. Історія роботи цих фінансових установ тісно переплетена з соціально-економічним життям країни на рубежі XIX - XX століть. Їх роль в розвитку кредитної системи і, як наслідок, зліт російської економіки до 1913 року до цих пір недостатньо пропагувалися, хоча саме акціонери цих банків проводили масштабні операції із землею і нерухомістю. У роки жовтневого перевороту іпотечні банки в Росії були повністю ліквідовані.
За російським законодавством XIX століття на одній території не могли діяти одночасно більше двох земельних банків, щоб не створювати один одному непотрібної конкуренції. На Державний селянський поземельний банк (заснований в 1882 році) було покладено завдання позичати селянам гроші для покупки поміщицької землі. Банк видавав селянам довгострокові позики строком до 35 років. За 1883 - 1895 роки банк видав 15 тисяч позик на загальну суму 82 мільйони рублів.
Державний дворянський земельний банк (заснований в 1885 році) підтримував поміщицьке землеволодіння шляхом видачі дворянам іпотечних позик строком на 66 років у розмірі 60 відсотків вартості дворянських маєтків. Банк надав поміщикам фінансову підтримку, видавши позики в 1887 році на 69 мільйонів рублів, а в 1890 році - вже понад 600 мільйонів рублів.
У кінці XIX століття в Санкт-Петербурзі основні операції по іпотечних паперах проводили Міжнародний, Обліковий і Позиковий банки, а з 1903 року до них активно приєднався Азовсько-Донський банк.
В Москві працювало 8 основних державних банків. Московський земельний банк на підтримку іпотеки в 1891 році організовує московське домоволодільницьке суспільство, на яке покладають спеціальні функції контролю над нерухомістю. У випадку «несправності» боржника його володіння переходять у власність цього суспільства.
З 1912 року основним координатором по іпотеці стає Московський народний банк. Великою популярністю користувалися ощадно-позичкові і позикові товариства. У першому десятилітті XX століття вони об'єднали інтереси 8 мільйонів чоловік. У Росії ще існувала практика застави домовласниками своїх будов в Московському міському кредитному суспільстві. Отримана ними позика дозволяла розширити володіння і побудувати нові будинки, квартири в яких здавалися внайми.
Приватну іпотеку очолювали 10 акціонерних земельних банків, видавши позики під землю і міську нерухомість, при цьому на чітко визначеній території. Вони надавали кредит у вигляді реалізованих на біржі заставних листів (особливого роду цінних паперів, що діяли на іпотечному ринку, мали коливний курс). У разі "несправності" боржника майно "йшло" з публічних торгів. Акції і заставні листи іпотечних банків були улюбленим засобом приміщення капіталів для російських підприємців і рантьє.
Елементи російської іпотеки були взяті різними країнами для застосування і подальшого розвитку, тому багато що із сучасних західних новацій сьогодні сприймається як «чуже», незважаючи на істинно російські корені.
В даний час іпотека розглядається як заставу нерухомості, тобто заставу найбільш цінного і незмінного майна: земельних ділянок, будинків, будівель, підприємств, квартир та іншого нерухомого майна. Видаючи кредити, банки вимагають оформити заставний документ. Відповідно до цього документа майно не передається кредитору (заставодержателю) у власність, а залишається у боржника (заставодавця), що дає йому змогу і далі користуватися предметом застави для задоволення власних потреб. Заставодержатель (кредитор) має право лише контролювати це використання, щоб не допустити погіршення якості або зникнення предмета застави. Якщо це все ж відбувається, то кредитор має право вимагати додаткове забезпечення.
В даний час слова «іпотека», «іпотечне кредитування» присутні в численних публікаціях, виступах на радіо та телебаченні. Але саму можливість іпотечного кредитування будь-кредитна установа нерозривно пов'язує з проблемою рефінансування коштів, виданих у вигляді іпотечних кредитів, з використанням в якості основи для залучення довгострокового позичкового капіталу активів, що виникають у них після видачі кредитів під заставу нерухомості. У результаті цього фінансові і кредитні інститути розглядають іпотечне кредитування як системне утворення, здатне забезпечити стійке, прибуткове ведення справ.
У свою чергу іпотечне кредитування розглядається державою як механізму, здатного вирішити завдання величезної соціальної важливості в масштабах країни: житлову проблему, проблему фінансування капітального будівництва та ін Для абсолютної більшості пересічних громадян іпотечне кредитування видається єдино можливим джерелом рішення одвічного для росіян житлового питання.
2. Право власності на нерухомість
У системі економічних відносин, пов'язаних з нерухомістю, категорія власності займає центральне місце. У понятті власності на нерухомість слід розрізняти дві сторони: внутрішній зміст і зовнішню форму прояву. Матеріально-речова форма показує пооб'єктний склад нерухомого майна, тобто що (які речі) присвоюється людьми. Соціально-економічна сутність розкриває відносини між людьми та їх об'єднаннями з приводу привласнення та використання нерухомих речей.
Право власності - це сукупність юридичних норм, що закріплюють і охороняють приналежність матеріальних благ певному суб'єкту. Право власності виражає ставлення людей до нерухомого майна як до свого або як до чужого за формулою суб'єкт-об'єкт.
Суб'єкти права власності на нерухоме майно - це власники конкретних земельних ділянок та інших об'єктів нерухомості, наділені земельними правами і несуть обов'язки відповідно до земельного, цивільних, водним, лісовим та іншим законодавством України. Суб'єктами права власності можуть бути:
- Приватні особи (юридичні та фізичні);
- Держава;
- Місцеве управління (муніципальні освіти).
Об'єкт права власності на нерухомість - це, в першу чергу, ділянка землі як просторовий базис в певних межах фіксованої площі і місця розташування, будівлі, споруди, ліси, відокремлені водні об'єкти та інші речі відповідно до закону.
Право власності складається з трьох елементів (правомочностей):
ü володіння - фактичне володіння нерухомістю, що створює для володаря можливість безпосереднього впливу на нерухомість.
ü користування - застосування об'єкта власності відповідно до його призначення на розсуд і бажанням користувача або власника. Володіння і користування можуть бути з'єднані в руках одного суб'єкта або розділені між різними суб'єктами.
ü розпорядження - всеосяжний, вищий спосіб реалізації відносин між об'єктом і суб'єктом власності, тобто це право вирішувати, яким чином і ким може бути використаний сам об'єкт власності і одержуваний від нього дохід.
Оскільки земля - загальна основа всіх видів нерухомості, право власності можна розглянути, в основному, стосовно до земельних ділянок, де воно представлена більш повно, ніж по іншим нерухомим об'єктам.
Структура права власності на землю
SHAPE \ * MERGEFORMAT
Державна освітня установа вищої професійної освіти
Тихоокеанський державний університет
Контрольна робота
з дисципліни «Економіка нерухомості»
Виконав студент
Перевірив
Хабаровськ - 2009
Зміст
1. Виникнення і розвиток іпотечного кредитування.
1.1 Іпотека в Стародавньому світі
1.2 Іпотека в Середньовіччі
1.3 Іпотека в Росії
2. Право власності на нерухомість
3. Нормативно-правова база оцінки землі. Методи оцінки землі
3.1 Нормативно-правова база оцінки землі.
3.2 Методи оцінки землі
4. Завдання
Список літератури
1. Виникнення і розвиток іпотечного кредитування
1.1 Іпотека в Стародавньому світі
Слово «Іпотека» має грецьке коріння, і увійшло в побут ще в VI столітті до нової ери. Афінський реформатор Солон в 594 р. до нашої ери здійснив свої знамениті реформи, в результаті яких була введена свобода заповіту і скасовані поземельні борги. До цього в Афінах заставою подібного роду зобов'язань була особа самого боржника, який у разі неможливості заплатити борг міг потрапити рабство. Архонт Солон запропонував спосіб вельми прогресивного звернення особистої відповідальності в майнову.
На прикордонній межі земельної ділянки боржника встановлювався стовп з написом, що дане майно служить забезпеченням претензій на певну суму, указувалися імена боржника і кредитора, час, коли борг повинен бути повернений. Саме такий стовп і називався "іпотекою" (підставкою). Ставилося такий стовп на ділянці землі на знак заборони позичальникові вивозити з нього все приведене, привезене і принесене. Згодом це слово стало вживатися для позначення будь-якої застави нерухомості під кредит. Пізніше для цієї мети стали використовувати особливі книги, що називалися іпотечними.
Іпотека існувала і в Стародавній Греції, і в Стародавньому Римі, і в середньовічній Європі. Вже в Стародавній Греції забезпечувалася гласність, яка дозволяла кожній зацікавленій особі безперешкодно упевнитися в стані даної земельної власності.
Новий розвиток інститут іпотеки отримав в Римській імперії. У I ст.н.е. створювалися іпотечні установи, які видавали кредити під заставу майна приватним особам.
У період правління імператора Антонія Пія (II в. Н.е.) було розробити конструкцію Тано особливе законодавство для іпотечних банків, які існували разом з іншими спеціалізованими банками, а також іншими кредит-ними установами - прообразами ощадкас і ощадних асоціацій.
Держава надавала велику підтримку іпотечному кредитування під-нію. Так, за імператора Траяна були створені спеціальні фонди для підтримки вдів і сиріт, що надавали іпотечні кредити під 5% годо-вих (аналогічні фінансові системи були утворені в Росії в XIX ст., Правда підтримка, в основному, адресувалася представникам дворянського стану).
Інститут іпотеки протягом відносного невеликого часу пройшов шлях еволюції від фідуциі (від лат. Fiducia операція на довірі, довірча операція) до більш прогресивної стадії - пігнуса (від лат. Pignus - неформальна застава) і далі - до іпотеки.
При фідуциі об'єкт застави переходив у власність кредитора, причому останній мав право або повернути нерухомість боржникові після виконання договору, або продати її, відмовившись від грошової вимоги.
Договір пігнуса передбачав передачу нерухомості вже не у власність, а у володіння нею як гарантію кредитного зобов'язання. Кредитор не мав права залишати предмет застави у себе і міг продати майно тільки у разі невиконання узятих боржником зобов'язань, повертаючи різницю між продажною ціною і залишком боргу позичальник.
1.2 Іпотека в Середньовіччі
Становлення класичного інституту іпотеки було пов'язане зі зміною політико-економічних умов того часу: ослаблення рабовладельчес-кого господарювання і масова передача земель орендарям. Спочатку нова форма застави розповсюджувалася на знаряддя праці, які орендарі земель через об'єктивні причини не могли передати власникам земель (латифундистам). Пізніше в іпотеку почала передаватися і нерухомість.
При іпотеці майно залишалося у володінні боржника, а кредитор отримував право витребувати річ, що закладалася з подальшим її продажем з торгів і компенсацією з вирученої суми залишку боргу позичальника. Приблизно в такому вигляді інститут застави існує до теперішнього часу.
Поряд з іпотекою, що виникала на підставі домовленості сторін, вводилися різні легальні іпотеки, що діяли на підставі закону (іпотека інвестора на інвестиції, іпотека на майно неплатника податку, іпотека на майно опікуна, іпотека дружини на майно чоловіка і т.д.). З'явилися іпотеки, субординовані за часом виникнення (через договір) або за ступенем їх важливості (через закон). Розвивалася подальша застава однієї і тієї ж нерухомості декільком особам.
Роль держави в дотриманні прав учасників іпотечних операцій була велика. Достатньо складні по структурі операції вимагали контролю і регулювання, налагодженої реєстраційної системи. У зв'язку з ослабленням цих державних функцій із заходом епохи Стародавнього світу, інститут іпотеки перестав існувати протягом декількох століть, перш ніж з'явитися знов в середньовічному європейському законодавстві.
У Німеччині вона з'являється не раніше XIV сторіччя; у Франції з кінця XVI століття діяла негласна іпотека. Іпотека розповсюджувалася на нерухомість (як правило, маєток), незалежно від зміни власника і вже тоді була надійним речовим правом, але тільки після внесення спеціального запису про іпотеку в особливу книгу.
1.3 Іпотека в Росії
Російська іпотека, що існувала до 1917 року, мала досконале і закінчене розвиток. Іпотечне кредитування в країні зароджувалося разом з виникненням права приватної власності на землю.
Дореволюційна Росія мала в своєму розпорядженні розгалуженою кредитною інфраструктурою. Вона включала такі елементи, як спеціалізовані земельні банки, сільські банки, ощадно-позичкові і кредитні товариства, суспільство взаємного поземельного кредиту. Ці установи, як правило, видавали кредити під заставу землі. Ось чому в дореволюційних виданнях такі кредити часто називалися поземельний, а не іпотечними.
Початок іпотечного кредитування в Росії можна віднести до царювання імператриці Єлизавети Петрівни. Саме в цей час (1754 рік) були відкриті перші дворянські банки в Москві і Санкт-Петербурзі.
Однак, у своїй неорганізованої формі, іпотечний кредит існував і набагато раніше. Наприклад, згадки про заставу відносяться до XIII століття, в XV столітті вже згадувався вторинний заклад маєтку в інші руки, а також з'явилися обмовки про те, що маєток не закладено в інші руки. У XVI заставу землі розповсюдився настільки, що з'явилися спокуса і можливість зловживати іпотечними позиками, закладаючи одну і ту ж землю різним особам або обманно займати гроші, видаючи чужий маєток за своє.
З початку 70-х років XIX століття в країні діяло 11 акціонерних іпотечних (земельних) банків. Історія роботи цих фінансових установ тісно переплетена з соціально-економічним життям країни на рубежі XIX - XX століть. Їх роль в розвитку кредитної системи і, як наслідок, зліт російської економіки до 1913 року до цих пір недостатньо пропагувалися, хоча саме акціонери цих банків проводили масштабні операції із землею і нерухомістю. У роки жовтневого перевороту іпотечні банки в Росії були повністю ліквідовані.
За російським законодавством XIX століття на одній території не могли діяти одночасно більше двох земельних банків, щоб не створювати один одному непотрібної конкуренції. На Державний селянський поземельний банк (заснований в 1882 році) було покладено завдання позичати селянам гроші для покупки поміщицької землі. Банк видавав селянам довгострокові позики строком до 35 років. За 1883 - 1895 роки банк видав 15 тисяч позик на загальну суму 82 мільйони рублів.
Державний дворянський земельний банк (заснований в 1885 році) підтримував поміщицьке землеволодіння шляхом видачі дворянам іпотечних позик строком на 66 років у розмірі 60 відсотків вартості дворянських маєтків. Банк надав поміщикам фінансову підтримку, видавши позики в 1887 році на 69 мільйонів рублів, а в 1890 році - вже понад 600 мільйонів рублів.
У кінці XIX століття в Санкт-Петербурзі основні операції по іпотечних паперах проводили Міжнародний, Обліковий і Позиковий банки, а з 1903 року до них активно приєднався Азовсько-Донський банк.
В Москві працювало 8 основних державних банків. Московський земельний банк на підтримку іпотеки в 1891 році організовує московське домоволодільницьке суспільство, на яке покладають спеціальні функції контролю над нерухомістю. У випадку «несправності» боржника його володіння переходять у власність цього суспільства.
З 1912 року основним координатором по іпотеці стає Московський народний банк. Великою популярністю користувалися ощадно-позичкові і позикові товариства. У першому десятилітті XX століття вони об'єднали інтереси 8 мільйонів чоловік. У Росії ще існувала практика застави домовласниками своїх будов в Московському міському кредитному суспільстві. Отримана ними позика дозволяла розширити володіння і побудувати нові будинки, квартири в яких здавалися внайми.
Приватну іпотеку очолювали 10 акціонерних земельних банків, видавши позики під землю і міську нерухомість, при цьому на чітко визначеній території. Вони надавали кредит у вигляді реалізованих на біржі заставних листів (особливого роду цінних паперів, що діяли на іпотечному ринку, мали коливний курс). У разі "несправності" боржника майно "йшло" з публічних торгів. Акції і заставні листи іпотечних банків були улюбленим засобом приміщення капіталів для російських підприємців і рантьє.
Елементи російської іпотеки були взяті різними країнами для застосування і подальшого розвитку, тому багато що із сучасних західних новацій сьогодні сприймається як «чуже», незважаючи на істинно російські корені.
В даний час іпотека розглядається як заставу нерухомості, тобто заставу найбільш цінного і незмінного майна: земельних ділянок, будинків, будівель, підприємств, квартир та іншого нерухомого майна. Видаючи кредити, банки вимагають оформити заставний документ. Відповідно до цього документа майно не передається кредитору (заставодержателю) у власність, а залишається у боржника (заставодавця), що дає йому змогу і далі користуватися предметом застави для задоволення власних потреб. Заставодержатель (кредитор) має право лише контролювати це використання, щоб не допустити погіршення якості або зникнення предмета застави. Якщо це все ж відбувається, то кредитор має право вимагати додаткове забезпечення.
В даний час слова «іпотека», «іпотечне кредитування» присутні в численних публікаціях, виступах на радіо та телебаченні. Але саму можливість іпотечного кредитування будь-кредитна установа нерозривно пов'язує з проблемою рефінансування коштів, виданих у вигляді іпотечних кредитів, з використанням в якості основи для залучення довгострокового позичкового капіталу активів, що виникають у них після видачі кредитів під заставу нерухомості. У результаті цього фінансові і кредитні інститути розглядають іпотечне кредитування як системне утворення, здатне забезпечити стійке, прибуткове ведення справ.
У свою чергу іпотечне кредитування розглядається державою як механізму, здатного вирішити завдання величезної соціальної важливості в масштабах країни: житлову проблему, проблему фінансування капітального будівництва та ін Для абсолютної більшості пересічних громадян іпотечне кредитування видається єдино можливим джерелом рішення одвічного для росіян житлового питання.
Якщо на зорі іпотечного руху весь ринок іпотеки був представлений банками Ощадбанк і "Дельтакредит" з процентними ставками 14-15% річних і єдиними іпотечними програмами, то сьогодні є з чого вибирати. Умови видачі кредитів у банках стали більш м'якими, а підхід до клієнтів більш диференційованим. Досить сказати, що раніше мова про можливість отримання кредиту могла йти тільки при офіційній зарплаті. Тоді як зараз враховуються й інші доходи позичальника. Зменшилася кількість довідок, які доводиться збирати, збільшився коло тих, кому кредит надається. До того ж по іпотеці спочатку можна було придбати квартири тільки на вторинному ринку. Тепер же діапазон купується в кредит нерухомості розширився, можна купити і новобудову, і заміський будинок і земельну ділянку. Нарешті, процентна ставка стала диференційованою. На її розмір впливає кілька чинників - доходи позичальника, тривалість розстрочки, тип житла, що купується.
2. Право власності на нерухомість
У системі економічних відносин, пов'язаних з нерухомістю, категорія власності займає центральне місце. У понятті власності на нерухомість слід розрізняти дві сторони: внутрішній зміст і зовнішню форму прояву. Матеріально-речова форма показує пооб'єктний склад нерухомого майна, тобто що (які речі) присвоюється людьми. Соціально-економічна сутність розкриває відносини між людьми та їх об'єднаннями з приводу привласнення та використання нерухомих речей.
Право власності - це сукупність юридичних норм, що закріплюють і охороняють приналежність матеріальних благ певному суб'єкту. Право власності виражає ставлення людей до нерухомого майна як до свого або як до чужого за формулою суб'єкт-об'єкт.
Суб'єкти права власності на нерухоме майно - це власники конкретних земельних ділянок та інших об'єктів нерухомості, наділені земельними правами і несуть обов'язки відповідно до земельного, цивільних, водним, лісовим та іншим законодавством України. Суб'єктами права власності можуть бути:
- Приватні особи (юридичні та фізичні);
- Держава;
- Місцеве управління (муніципальні освіти).
Об'єкт права власності на нерухомість - це, в першу чергу, ділянка землі як просторовий базис в певних межах фіксованої площі і місця розташування, будівлі, споруди, ліси, відокремлені водні об'єкти та інші речі відповідно до закону.
Право власності складається з трьох елементів (правомочностей):
ü володіння - фактичне володіння нерухомістю, що створює для володаря можливість безпосереднього впливу на нерухомість.
ü користування - застосування об'єкта власності відповідно до його призначення на розсуд і бажанням користувача або власника. Володіння і користування можуть бути з'єднані в руках одного суб'єкта або розділені між різними суб'єктами.
ü розпорядження - всеосяжний, вищий спосіб реалізації відносин між об'єктом і суб'єктом власності, тобто це право вирішувати, яким чином і ким може бути використаний сам об'єкт власності і одержуваний від нього дохід.
Оскільки земля - загальна основа всіх видів нерухомості, право власності можна розглянути, в основному, стосовно до земельних ділянок, де воно представлена більш повно, ніж по іншим нерухомим об'єктам.
Структура права власності на землю
SHAPE \ * MERGEFORMAT
Володіння - фактичне володіння землею шляхом: o відведення ділянки на місцевості; o перенесення в натуру проектів землеустрою; o створення зон з особливими умовами використання; o виконання генплану планування та забудови; o зведення межових ліній, знаків, парканів; o охорони від зазіхань на дільницю. |
Користування - вилучення з землі корисних властивостей або доходу шляхом: o вільного господарювання; o раціональної організації території; o захисту земель від руйнування, забруднення, зараження шкідниками; o використання наявних на ділянці корисних копалин, торфу, води та ін; o загального водокористування; o перебування в лісі для відпочинку, збору ягід та ін |
Розпорядження - визначення юридичної долі ділянки шляхом: o зміни статусу ділянки (переклад з однієї категорії в іншу; встановлення певного порядку користування; зведення будівель на ділянці); o зміни складу осіб - власників, власників і користувачів ділянки (відчуження ділянки; передача в оренду; неможливість існування безгоспних ділянок). |
Функції права власності |
ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ |
Можуть бути зосереджені в одного власника або розділені між різними суб'єктами |
У зарубіжній теорії та практиці, крім трьох розглянутих прав, додатково включають 8 елементів:
ü право на доход, який дає реалізація користування і розпорядження об'єктом власності;
ü право на відчуження, споживання, витрату на свій розсуд, зміни аж до знищення речі (крім землі);
ü гарантія від експропріації або право на безпеку;
ü право передавати об'єкт власності;
ü безстрокові володіння;
ü заборона використовувати об'єкт власності на шкоду іншим людям;
ü можливість вилучення об'єкта власності на сплату невідшкодованого боргу;
ü залишковий принцип, тобто існування норм і правил, що забезпечують відновлення порушених прав.
Слід зауважити, що в кожному конкретному випадку право власності включає в себе не всі названі компоненти, а лише деякі з них в певному поєднанні. Деякі фахівці вважають, що до права власності можна віднести будь-яке поєднання названих вище елементів, якщо в ньому міститься хоча б один з п'яти перших елементів, включаючи володіння, користування і розпорядження. У поняття власності включають крім прав ще інтереси і вигоди, пов'язані з володінням нерухомістю. Таким чином, можливе існування близько 1500 варіантів прав власності, які в Росії поки що повністю не враховуються.
Всі функції власності на нерухомість поділяються на загальні та спеціальні.
До основних загальним правам власності належить право здійснювати або не здійснювати певні дії стосовно об'єкта власності. Наприклад, кожен землевласник має право самостійно господарювати, відчужувати свою ділянку, отримувати компенсації за його вилучення державою, за обмеження прав, погіршення земель і т.п.
Обсяг і зміст спеціальних прав і обов'язків визначається цільовим призначенням власності, особливостями правового статусу власника та іншими обставинами. Особливості, наприклад, земельних ділянок обумовлюються їх властивостями (категорією земель) і господарським станом. На землях особливо охоронюваних територій господарська діяльність суттєво обмежується або повністю виключається. Неприпустимо використовувати ріллю під будівництво або лісопосадки.
Стан земель багато в чому залежить від господарської діяльності людей. Так, землі з порушеною грунтом підлягають рекультивації (відновлення), а деградовані - консервації і т.п.
Поряд з правом власності на ринку нерухомості розрізняють речові права та обмеження прав власності. На відміну від права власності речові права осіб, які не є власниками, надають менший обсяг правомочностей їх власникам.
Обмеження (обтяження) прав на нерухомість: сервітути, іпотека, довірче управління і оренда.
Право власності та інші речові права на нерухомість, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації в єдиному державному реєстрі. У випадках, передбачених законом, поряд з державною реєстрацією може здійснюватися спеціальна реєстрація або облік окремих видів нерухомості.
3. Нормативно-правова база оцінки землі. Методи оцінки землі
3.1 Нормативно-правова база оцінки землі
Незалежна оцінка забезпечує інформаційну основу для прийняття господарських управлінських рішень, сприяє рівності прав учасників цивільних відносин. Розвиток оціночної діяльності в Росії представляє собою складову частину процесу реформування економіки, формування правової держави.
Необхідно підкреслити роль держави, земельна політика якої має бути спрямована на раціональне використання та охорону ділянки, відтворення і підвищення родючості грунтів, збереження і поліпшення сприятливого для життя і здоров'я людей навколишнього природного середовища.
У сучасних умовах Росії земля є найбільш складним об'єктом економічної оцінки, що обумовлено наступними причинами:
ü специфікою цього об'єкта;
ü нерозробленістю нормативно-правової бази;
ü нерозвиненістю земельного ринку в країні.
Як показала практика попередніх десятиліть, відсутність ринкової оцінки вартості землі породжує неефективне землекористування в сільському та лісовому господарствах, нераціональну модель міського розвитку. Оцінка землі підрозділяється на масову кадастрову оцінку земельних ділянок і ринкову оцінку одиничного земельної ділянки.
Державна кадастрова оцінка землі - це комплекс правових, економічних і технічних заходів, спрямованих на визначення кадастрової вартості земельних ділянок станом на певну дату для цілей визначення плати за землю та здійснення державного регулювання обороту земель.
Нормативно-правову основу державної кадастрової оцінки земель складають:
ü Земельний кодекс Російської Федерації (стаття 65. «Платність використання землі», стаття 66 «Оцінка землі»);
ü акти Президента і уряду Російської Федерації (постанова Уряду Російської Федерації від 25.08.1999 р. № 945 «Про державну кадастрової оцінки земель», постанова Уряду Російської Федерації від 08.04.2000 р. № 316 «Про затвердження правил проведення державної кадастрової оцінки земель» );
ü доручення Президента Російської Федерації від 17.03.2001 р. № Пр-496-ГС;
ü доручення голови Уряду Російської Федерації від 29.03.2001 р. № МК-П5-05449).
Проведення робіт з державної кадастрової оцінки земель у 2002-2005 році здійснювалося в рамках реалізації Федеральної цільової програми «Створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру та державного обліку об'єктів нерухомості (2002-2007 роки)», затвердженої постановою Уряду Російської Федерації від 25.10.2001 р . № 745.
Кадастрова і одинична оцінки землі проводяться на основі комплексного застосування трьох підходів: дохідного, порівняльного та витратного.
3.2 Методи оцінки зем чи
Прибутковий підхід при оцінці землі включає три методи: метод капіталізації доходів (земельної ренти), метод залишку та метод передбачуваного використання.
Метод капіталізації доходів заснований на визначенні доходу від володіння земельною ділянкою і розподілом його на ставку капіталізації або для сільськогосподарських земель - множенням на термін капіталізації (період, необхідний для окупності або відтворення землеробського капіталу). Техніка розрахунків складна оскільки доходи розподілені в часі і можуть істотно змінюватися, а ставка капіталізації залежить від стану економіки. Використання цього методу доцільне при оцінці земельних ділянок, що приносять постійний або рівномірно змінюється дохід.
Розрахунки засновані на використанні формули:
| Вартість землі = | Дохід |
| Ставка капіталізації |
1. Визначається потенційний валовий дохід на основі аналізу грошових потоків за порівнянним ділянок за минулі роки у співставних умовах.
2. Калькулюються витрати на майбутній рік з підрозділом на постійні, експлуатаційні за всіма статтями і резерви, використовуючи фактичні витрати.
3. З потенційного валового доходу віднімаються можливі втрати, які встановлюються шляхом аналізу відповідних показників на ринку і виходить дійсний валовий дохід.
4. Обчислюється чистий дохід шляхом виключення з дійсного валового доходу всіх витрат без обслуговування боргу по іпотечному кредитуванню та амортизаційних нарахувань.
5. Чистий дохід перераховується в поточну вартість.
Ставка капіталізації розраховується кількома способами:
Перший спосіб - розгляд земельної ділянки як різновиду грошового капіталу і відповідно розрахунок ставки виходячи з величини ризику за аналогічними інвестицій на фінансовому ринку на дату оцінки.
Другий спосіб - розрахунок ставки капіталізації методом кумулятивного побудови. Ставка капіталізації включає в себе чистий відсоток, надбавки за ризики, низьку ліквідність, навантаження управління інвестиціями і поправку на динаміку вартості ділянки.
Третій спосіб - аналіз порівняльних продажів (ринкової вичавлювання) простий, але вимагає достовірної інформації про продажі порівнянних земельних ділянок. Ставка капіталізації дорівнює доходу поділеній на ціну продажу по об'єктах-аналогах (середнє значення за наявними продажу).
Метод залишку (техніка залишку доходу, що припадає на земельну ділянку) застосовується для оцінки забудованих і незабудованих ділянок, якщо є можливість забудови оцінюваного земельної ділянки поліпшеннями, які приносять дохід. Вартість землі визначають в результаті капіталізації частини доходу, що відноситься до землі. Може використовуватися для оцінки земельних ділянок, забудованих об'єктами бізнесу і комерційної нерухомості.
Для визначення вартості земельної ділянки необхідно знати вартість будівлі, чистий операційний дохід всієї власності, коефіцієнти капіталізації для землі і для будинків.
Основні етапи методу залишку для землі:
1) визначається чистий операційний дохід всієї власності на основі ринкової ренти і передбачуваних операційних витрат;
2) визначається чистий операційний дохід, що відноситься до будови (будівлі);
3) чистий операційний дохід, що відносяться до земельної ділянки, капіталізується в показник вартості через норму капіталізації для землі.
Складно прогнозувати дохід в умовах недостатньої стабільності економіки.
Метод передбачуваного використання доцільний, якщо виконується умова його застосування: можливість використання земельної ділянки способом, що приносить дохід. Оцінюються неосвоєні ділянки землі. Найбільш часто цим методом оцінюються неосвоєні ділянки землі. Метод має кілька варіантів, з яких більш поширений метод розбивки на ділянки (визначення витрат на освоєння). Розбивка великого земельного масиву на окремі ділянки актуальна для будь-якого зростаючого міста чи селища і застосовується при типовій забудові. Після поділу земельного масиву ділянки продаються, з грошової виручки від продажу віднімають усі витрати на їх освоєння, і визначається вартість неосвоєною землі. Метод складається з етапів:
- Визначення розмірів та кількості індивідуальних ділянок;
- Розрахунок вартості освоєних ділянок за допомогою методу порівняння зіставних продажів;
- Розрахунок витрат і графіка освоєння передбачуваного періоду продажу і розумною підприємницького прибутку;
- Вирахування всіх витрат на освоєння та підприємницького прибутку з передбачуваної сумарної ціни продажу ділянок для визначення чистої виручки від продажу нерухомості після завершення освоєння та продажу індивідуальних ділянок;
- Вибір ставки дисконту, що відображає ризик, пов'язаний з періодом передбачуваного освоєння та продажу.
Витрати на освоєння земельного масиву зазвичай включають:
- Витрати на розбивку, розчищення і планування ділянок;
- Витрати по пристрою доріг, тротуарів, інженерних мереж, дренажу;
- Податки, страховку;
- Витрати на маркетинг;
- Прибуток і накладні витрати підрядника і т.д.
Порівняльний підхід широко використовується в країнах з розвиненим земельним ринком, особливо для оцінки вільних земельних ділянок з типовою забудовою. Даний підхід грунтується на систематизації та зіставлення інформації про ціни продажу аналогічних земельних ділянок, тобто на принципі заміщення. Порівняльний підхід при оцінці земельної ділянки включає метод порівняння продажів і метод розподілу.
Метод порівняння продажів або метод порівняльного аналізу продажів (ринковий) заснований на принципі, що раціональний покупець не заплатить за виставлений на продаж земельну ділянку більше, ніж йому обійдеться аналогічний іншу ділянку з подібними корисними властивостями. Метод включає чотири етапи:
1) Виявлення фактичних продажів ділянок на відповідному ринку або його сегментах.
2) Перевірка інформації про угоди: підтвердити хоча б однією стороною або брокером; переконатися, що вони не є вимушеними, і всі сторони діяли економічно раціонально.
3) Внесення поправок з урахуванням відмінностей між оцінюваним і кожним порівнянним ділянкою. У тій мірі, в якій оцінюваний земельну ділянку відрізняється від порівнянного, в ціну останнього вносяться коректування, щоб визначити за яку ціну він міг би бути проданий, якщо б мав тими ж характеристиками, що і оцінюваний ділянку. Оцінка шляхом порівняння може проводитися двома способами: за елементами порівняння (характеристики земельних ділянок і умови укладення угод з ними, які впливають на ціну продажу) або за допомогою одиниць порівняння.
4) Аналіз наведених цін аналогів і виведення підсумкової величини ринкової вартості оцінюваного земельної ділянки.
Оцінка методом порівняння продажів є найбільш ефективною в тих випадках, коли є достатньо порівнянної інформації з минулим на ринку операцій. Коли продажів недостатньо використовується метод розподілу.
Метод розподілу припускає, що для кожного типу забудови земельної ділянки існує певна пропорція між вартістю землі і вартістю поліпшень. Метод заснований на розрахунку співвідношення між вартістю землі і вартістю зведених на ній будівель. Визначивши типове співвідношення між вартістю землі і загальною вартістю об'єкта нерухомості, його переносять для аналізу продажів аналогічних земельних ділянок в районі, де виробляється оцінка:
| Частка землі у вартості об'єкта | = | Вартість землі | = | Вартість землі | ||
| Вартість об'єкта | Вартість землі | + | Вартість будівель | |||
Метод виділення (вилучення) застосовується для оцінки забудованих земельних ділянок, якщо є інформація про ціни угод аналогічними об'єктами нерухомості. Покращення земельної ділянки відповідають його найбільш ефективного використання. Метод передбачає наступну послідовність дій:
- Визначення елементів порівняння об'єктів;
- Визначення відмінностей кожного аналога від об'єкта оцінки;
- Розрахунок та внесення коригувань по кожному з елементів порівняння;
- Розрахунок ринкової вартості єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку, шляхом обгрунтованого узагальнення скоригованих цін аналогів;
- Розрахунок вартості заміщення або вартості відтворення поліпшень оцінюваного земельної ділянки;
- Розрахунок ринкової вартості оцінюваного земельної ділянки шляхом вирахування з ринкової вартості єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку, вартості заміщення або вартості відтворення поліпшень земельної ділянки.
Метод виділення застосовується, коли внесок поліпшень в загальну ціну ділянки невеликий, рекомендується для оцінки заміських ділянок (для яких вклад поліпшень малий і досить легко визначається), застосовується при відсутності даних про продажі земельної ділянки в околиці.
Вартість земельної ділянки в загальному вигляді визначається за формулою:
Сз = С - Су,
де Сз, - вартість земельної ділянки,
С - вартість об'єкта,
Су - вартість поліпшень.
Оцінка за нормативної ціни землі з урахуванням витрат на відтворення інфраструктури доцільна при ліквідації підприємств, арешт їхнього майна і т.п. Нормативна ціна землі введена для забезпечення економічного регулювання земельних відносин при передачі землі у власність, встановлення колективно-часткової власності на землю, передачі у спадщину, даруванні та інших випадках, передбачених законодавством РФ.
При оцінці земель під об'єктами розраховується величина витрат на відтворення проведених поліпшень (дороги, інженерні споруди водопостачання, газопостачання, теплопостачання, каналізації, електропостачання та ін). Їх залишкова вартість додається до нормативної ціні земельної ділянки.
4. Завдання
Задача 1
Розрахуйте поточну вартість потоку орендних платежів, що виникають в кінці року, якщо річний орендний платіж перші 4 роки становить 400 тис.руб., Потім він зменшиться на 150 тис.руб. і збережеться протягом 3 років, після чого зросте на 350 тис.руб. і буде надходити ще 2 роки. Ставка дисконту 10%.
Рішення.
1 спосіб.
Приведену вартість (виходячи з процентної ставки 10%) для кожного з майбутніх приток можна визначити за допомогою формули
де PV - поточна вартість одиничного ануїтету,
S - сума вкладу,
i - ставка дисконту,
n - кількість нарахувань за рік.
Розрахунки наведено в таблиці:
2 спосіб.
Поточну вартість потоку орендних платежів можна розрахувати, використовуючи розмножувальні таблиці. У даному випадку використовувалися таблиця, згрупована за величиною процентної ставки (10%). У колонці 6 знаходиться фактор, виходячи з періоду дисконтування.
1. Розрахуємо поточну вартість орендних платежів за перші чотири роки:
400 (PVA) = 400 * 3,16987 = 1267,948 тис.руб.
2. Визначимо поточну вартість орендних платежів за наступні 3 роки. Фактор поточної вартості ануїтету в цьому випадку буде дорівнює різниці факторів, відповідних ринковим та початкової періодах виникнення зміненої суми орендної плати по відношенню до поточного, т.е.нулевому періоду. Знижена оренда надходила з кінця 4 і по кінець 7 періодів, отже, в розрахунках повинні бути використані фактори 4,86842 і 3,16987:
250 * (4,86842 - 3,16987) = 424,6375 тис.руб.
3. Визначимо поточну вартість орендних платежів за наступні 2 роки. Підвищена оренда надходила з кінця 7 і по кінець 9 періодів, значить, в розрахунках повинні використовуватися фактори 4,86842 і 5,75902:
600 * (5,75902 - 4,86842) = 534,36 тис.руб.
4. Сумарна поточна вартість орендних платежів:
1267,948 + 424,6375 + 534,36 = 2226,9455 тис.руб.
Відповідь: 2226,9455 тис.руб.
Задача 2
За який термін буде повернений кредит у сумі 29130 руб., Взятий під 8% річних, якщо повернення здійснюється рівними платежами по 2500 руб. на рік.
Рішення.
1. Розрахуємо відсотки за користування кредитом:
29130 * 0,08 = 2330,4 руб.
2. Сума кредиту з відсотками: 29130 + 2330,4 = 31460,4 крб.
3. Строк повернення кредиту: 31460/2500 = 12,5 років.
Відповідь: 12,5 років.
Завдання 18
Визначте поточну вартість грошового потоку, якщо ставка дисконту 10%, грошові кошти надходять у кінці року:
1 рік 1200 тис.руб.;
2 рік 1000 тис.руб.;
3 рік мінус 500 тис.руб.;
4 рік 2000 тис.руб.;
5 рік 4000 тис.руб.
Рішення.
Поточна вартість (виходячи з процентної ставки 10%) грошового потоку визначається за допомогою формули
де PV - поточна вартість одиниці,
S - сума вкладу,
I-ставка дисконту,
n - кількість нарахувань за рік.
= 1090,91 + 826,447 + (-375,66) + 1366,027 + 2483,685 = 5391,409 тис.руб.
Відповідь: 5391,409 тис.руб.
Завдання 29
Банк видає кредити під покупку нерухомості на наступних умовах:
ü іпотечна постійна 18%;
ü коефіцієнт покриття боргу 1,25;
ü відношення величини кредиту до вартості 75%.
Яка загальна ставка капіталізації? Яка ставка капіталізації для власних коштів?
Рішення.
Завдання вирішується методом фінансових складових - власні і позикові кошти.
1. Ставка капіталізації загальна СКО = СКзс + Ккд = 18 + 1,25 = 19,25%.
2. Ставка капіталізації для власних засобів визначається за формулою:
СКсс = (Ско - К * СКзс) / (1 - К) = (0,1925 - 0,75 * 0,18) / (1 - 0,75) = 0,23 або СКсс = 23%.
Відповідь: СКО = 19,25%, СКсс = 23%.
Задача 3
Очікується, що об'єкт нерухомості буде приносити ЧОД, рівний 350000 Д.Є. на рік. Аналіз порівнянних продажів показує, що інвестори очікують 19%-ної норми прибутку на власні кошти від капіталовкладень у схожі об'єкти. При придбанні об'єкта був отриманий кредит у 1750000 ВО Іпотечна постійна складає 17%. Оцініть вартість об'єкта.
Рішення.
1. Розраховуємо відсотки за користування кредитом (ПК):
ПК = 1750000 8 0,17 = 297500 Д.Є.
2. Розраховуємо грошові надходження (ДП):
ДП = ЧОД - ПК = 350000 - 297500 = 52500 Д.Є.
3. Розраховуємо власний капітал (СК):
СК = 52500 / 0,19 = 276316 Д.Є.
4. Розраховуємо вартість об'єкта (Соб):
Соб = 1750000 + 276316 = 2026316 ВО
Відповідь: 2026316 ВО
Задача 4
Оптовий ринок площею 4 га куплений за 120 млн Д.Є. і приносить щомісячний дохід по 50 Д.Є. з кожного м 2. Визначити коефіцієнт капіталізації.
Рішення.
Відповідь: 50 (0,2%)
Задача 5
Є інформація:
Визначити:
1. Коригування на додаткову площу;
2. Коригування на наявність гаража;
3. Коригування на наявність додаткової ванної кімнати.
Рішення.
1. Коригування на додаткову площу розраховується виходячи з вартості 1 і 3 об'єктів, так як вони відрізняються тільки по одній ознаці:
433000 - 428000 = 500 руб.
2. Коригування на наявність гаража розрахуємо виходячи з вартості 1 і 2 об'єктів так як вони відрізняються тільки по одній ознаці:
428000 - 426500 = 1500 руб.
3. Коригування на наявність додаткової ванної кімнати роз-ем виходячи з вартості 3 та 4 об'єктів, враховуючи коригування на наявність гаража:
(433000 - 1500) - 430000 = 1500 руб.
Відповідь: 500 руб., 1500 руб., 1500 руб.
Задача 6
Необхідно визначити вартість об'єкта, величина ринкової орендної плати за який оцінено в 105000 крб. на місяць, використовуючи валовий рентний множник, виведений з наступних даних:
Рішення.
1. Валовий рентний множник отримаємо від розподілу ціни продажів на величину орендної плати:
РМ = Цп / А = 16000000/123077 + 16500000/122222 + 16800000/134400 + 17000000/130770 + 17200000/132300 = 650 / 5 = 130
2. Вартість об'єкта визначимо шляхом множення ринкової орендної плати на валовий рентний множник:
105000 * 130 = 13650000 руб.
Відповідь: 13650000 руб.
Список літератури
1. Деньгі.Кредіт.Банкі: Підручник для вузів / Є. Ф. Жуков, Л. М. Максимов, А. В. Печникова та ін; під ред. проф. Є. Ф. Жукова - М.: ЮНИТИ, 2000
2. Оцінка бізнесу: Підручник / за ред. А. Г. Грязнова, М. А. Федотової. - 2-е вид., Перераб.і доп. - М.: Фінанси і статистика, 2005.
3. Оцінка нерухомості: серія «Навчальний посібник» / І. В. Гранова - СПб; Питер, 2001.
4. Економіка нерухомості. Підручник / В. А. Горемикін, Е. Р. Бугулов - М.: Інформаційно-видавничий дім «Філін», 1999.
5. http://www.ipoteka-mail.ru Компанія «Міель-нерухомість» Центр іпотечних програм.
4. Завдання
Задача 1
Розрахуйте поточну вартість потоку орендних платежів, що виникають в кінці року, якщо річний орендний платіж перші 4 роки становить 400 тис.руб., Потім він зменшиться на 150 тис.руб. і збережеться протягом 3 років, після чого зросте на 350 тис.руб. і буде надходити ще 2 роки. Ставка дисконту 10%.
Рішення.
1 спосіб.
Приведену вартість (виходячи з процентної ставки 10%) для кожного з майбутніх приток можна визначити за допомогою формули
| PV = S * | 1 |
| (1 + i) n |
S - сума вкладу,
i - ставка дисконту,
n - кількість нарахувань за рік.
Розрахунки наведено в таблиці:
| Роки | Орендні платежі, тис. грн. | Поточна вартість орендних платежів, тис.руб. |
| 1 | 400 | 400 / (1 + 01) = 363,64 |
| 2 | 400 | 400 / (1 + 01) 2 = 330,58 |
| 3 | 400 | 400 / (1 + 01) 3 = 300,53 |
| 4 | 400 | 400 / (1 + 01) 4 = 273,21 |
| 5 | 250 | 250 / (1 + 01) 5 = 155,23 |
| 6 | 250 | 250 / (1 + 01) 6 = 141,12 |
| 7 | 250 | 250 / (1 + 01) 7 = 128,29 |
| 8 | 600 | 600 / (1 + 01) 8 = 279,90 |
| 9 | 600 | 600 / (1 + 01) 9 = 254,46 |
| Разом поточна вартість 363,64 +330,58 +300,53 +273,21 +155,23 +141,12 +128,29 +279,90 +254,46 = 2226,9455 тис.руб. | ||
Поточну вартість потоку орендних платежів можна розрахувати, використовуючи розмножувальні таблиці. У даному випадку використовувалися таблиця, згрупована за величиною процентної ставки (10%). У колонці 6 знаходиться фактор, виходячи з періоду дисконтування.
1. Розрахуємо поточну вартість орендних платежів за перші чотири роки:
400 (PVA) = 400 * 3,16987 = 1267,948 тис.руб.
2. Визначимо поточну вартість орендних платежів за наступні 3 роки. Фактор поточної вартості ануїтету в цьому випадку буде дорівнює різниці факторів, відповідних ринковим та початкової періодах виникнення зміненої суми орендної плати по відношенню до поточного, т.е.нулевому періоду. Знижена оренда надходила з кінця 4 і по кінець 7 періодів, отже, в розрахунках повинні бути використані фактори 4,86842 і 3,16987:
250 * (4,86842 - 3,16987) = 424,6375 тис.руб.
3. Визначимо поточну вартість орендних платежів за наступні 2 роки. Підвищена оренда надходила з кінця 7 і по кінець 9 періодів, значить, в розрахунках повинні використовуватися фактори 4,86842 і 5,75902:
600 * (5,75902 - 4,86842) = 534,36 тис.руб.
4. Сумарна поточна вартість орендних платежів:
1267,948 + 424,6375 + 534,36 = 2226,9455 тис.руб.
Відповідь: 2226,9455 тис.руб.
Задача 2
За який термін буде повернений кредит у сумі 29130 руб., Взятий під 8% річних, якщо повернення здійснюється рівними платежами по 2500 руб. на рік.
Рішення.
1. Розрахуємо відсотки за користування кредитом:
29130 * 0,08 = 2330,4 руб.
2. Сума кредиту з відсотками: 29130 + 2330,4 = 31460,4 крб.
3. Строк повернення кредиту: 31460/2500 = 12,5 років.
Відповідь: 12,5 років.
Завдання 18
Визначте поточну вартість грошового потоку, якщо ставка дисконту 10%, грошові кошти надходять у кінці року:
1 рік 1200 тис.руб.;
2 рік 1000 тис.руб.;
3 рік мінус 500 тис.руб.;
4 рік 2000 тис.руб.;
5 рік 4000 тис.руб.
Рішення.
Поточна вартість (виходячи з процентної ставки 10%) грошового потоку визначається за допомогою формули
| PV = S * | 1 |
| (1 + i) n |
S - сума вкладу,
I-ставка дисконту,
n - кількість нарахувань за рік.
| PV = | 1200 | + | 1000 | + | -500 | + | 2000 | + | 4000 | = |
| (1 +0,1) 1 | (1 +0,1) 2 | (1 +0,1) 3 | (1 +0,12) 4 | (1 +0,12) 5 |
Відповідь: 5391,409 тис.руб.
Завдання 29
Банк видає кредити під покупку нерухомості на наступних умовах:
ü іпотечна постійна 18%;
ü коефіцієнт покриття боргу 1,25;
ü відношення величини кредиту до вартості 75%.
Яка загальна ставка капіталізації? Яка ставка капіталізації для власних коштів?
Рішення.
Завдання вирішується методом фінансових складових - власні і позикові кошти.
1. Ставка капіталізації загальна СКО = СКзс + Ккд = 18 + 1,25 = 19,25%.
2. Ставка капіталізації для власних засобів визначається за формулою:
СКсс = (Ско - К * СКзс) / (1 - К) = (0,1925 - 0,75 * 0,18) / (1 - 0,75) = 0,23 або СКсс = 23%.
Відповідь: СКО = 19,25%, СКсс = 23%.
Задача 3
Очікується, що об'єкт нерухомості буде приносити ЧОД, рівний 350000 Д.Є. на рік. Аналіз порівнянних продажів показує, що інвестори очікують 19%-ної норми прибутку на власні кошти від капіталовкладень у схожі об'єкти. При придбанні об'єкта був отриманий кредит у 1750000 ВО Іпотечна постійна складає 17%. Оцініть вартість об'єкта.
Рішення.
1. Розраховуємо відсотки за користування кредитом (ПК):
ПК = 1750000 8 0,17 = 297500 Д.Є.
2. Розраховуємо грошові надходження (ДП):
ДП = ЧОД - ПК = 350000 - 297500 = 52500 Д.Є.
3. Розраховуємо власний капітал (СК):
СК = 52500 / 0,19 = 276316 Д.Є.
4. Розраховуємо вартість об'єкта (Соб):
Соб = 1750000 + 276316 = 2026316 ВО
Відповідь: 2026316 ВО
Задача 4
Оптовий ринок площею 4 га куплений за 120 млн Д.Є. і приносить щомісячний дохід по 50 Д.Є. з кожного м 2. Визначити коефіцієнт капіталізації.
Рішення.
| Коефіцієнт капіталізації = | 120000000 | = | 120000000 | = 50 (0,2%) |
| 50 * 12 * 4000 | 2400000 |
Задача 5
Є інформація:
| Об'єкт | 1 | 2 | 3 | 4 |
| Площа, м 2 | 350 | 350 | 390 | 390 |
| Ванні кімнати | 2 | 2 | 2 | 1 |
| Гараж | Є | Ні | Є | Ні |
| Ціна продажу, руб. | 428000 | 426500 | 433000 | 430000 |
1. Коригування на додаткову площу;
2. Коригування на наявність гаража;
3. Коригування на наявність додаткової ванної кімнати.
Рішення.
1. Коригування на додаткову площу розраховується виходячи з вартості 1 і 3 об'єктів, так як вони відрізняються тільки по одній ознаці:
433000 - 428000 = 500 руб.
2. Коригування на наявність гаража розрахуємо виходячи з вартості 1 і 2 об'єктів так як вони відрізняються тільки по одній ознаці:
428000 - 426500 = 1500 руб.
3. Коригування на наявність додаткової ванної кімнати роз-ем виходячи з вартості 3 та 4 об'єктів, враховуючи коригування на наявність гаража:
(433000 - 1500) - 430000 = 1500 руб.
Відповідь: 500 руб., 1500 руб., 1500 руб.
Задача 6
Необхідно визначити вартість об'єкта, величина ринкової орендної плати за який оцінено в 105000 крб. на місяць, використовуючи валовий рентний множник, виведений з наступних даних:
| Об'єкт продажу | Ціна продажу, руб. | Місячна орендна плата, руб. |
| 1 | 16000000 | 123077 |
| 2 | 16500000 | 122222 |
| 3 | 16800000 | 134400 |
| 4 | 17000000 | 130770 |
| 5 | 17200000 | 132300 |
| Разом: | 83500000 | 642769 |
1. Валовий рентний множник отримаємо від розподілу ціни продажів на величину орендної плати:
РМ = Цп / А = 16000000/123077 + 16500000/122222 + 16800000/134400 + 17000000/130770 + 17200000/132300 = 650 / 5 = 130
2. Вартість об'єкта визначимо шляхом множення ринкової орендної плати на валовий рентний множник:
105000 * 130 = 13650000 руб.
Відповідь: 13650000 руб.
Список літератури
1. Деньгі.Кредіт.Банкі: Підручник для вузів / Є. Ф. Жуков, Л. М. Максимов, А. В. Печникова та ін; під ред. проф. Є. Ф. Жукова - М.: ЮНИТИ, 2000
2. Оцінка бізнесу: Підручник / за ред. А. Г. Грязнова, М. А. Федотової. - 2-е вид., Перераб.і доп. - М.: Фінанси і статистика, 2005.
3. Оцінка нерухомості: серія «Навчальний посібник» / І. В. Гранова - СПб; Питер, 2001.
4. Економіка нерухомості. Підручник / В. А. Горемикін, Е. Р. Бугулов - М.: Інформаційно-видавничий дім «Філін», 1999.
5. http://www.ipoteka-mail.ru Компанія «Міель-нерухомість» Центр іпотечних програм.