ОСНОВНІ ПОНЯТТЯ Про РИНКУ НЕРУХОМОСТІ. ТЕРМІНИ І ВИЗНАЧЕННЯ
ЗАГАЛЬНІ ПОНЯТТЯ.
Нерухомість (нерухоме майно) - земля і всі поліпшення, постійно закріплені на ній (Real estate, Realty).
До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди.
До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й ін майно.
Речі, які не пов'язані з нерухомим, включаючи гроші та цінні папери, визнаються рухомим майном. Реєстрація прав на них не потрібно, крім випадків, зазначених у законі.
Ринок нерухомості - це сукупність механізмів, що забезпечують відчуження повних або часткових прав власності на об'єкти нерухомості від одного суб'єкта до іншого; вільне формування цін; перерозподіл інвестиційних потоків і територій між конкуруючими видами об'єктів і використання земель.
СТРУКТУРА РИНКУ
Об'єкти нерухомості (сегменти ринку нерухомості) - це
1) житло (житлові приміщення):
квартири в багатоквартирних житлових будинках;
індивідуальні житлові будинки (старого типу - домоволодіння і нового типу - котеджі);
приміщення постійного проживання в будинках відпочинку, готелях, лікарнях.
2) комерційна нерухомість:
готелі, мотелі, будинки відпочинку;
бізнес-центри, офісні приміщення;
торгові центри, магазини;
ресторани;
пункти сервісу;
3) промислова нерухомість:
заводські приміщення;
паркінги, гаражі;
офіси-склади;
приміщення науково-дослідних організацій;
4) нерухомість соціально-культурного призначення:
лікарні, поліклініки;
школи;
будівлі урядових і адміністративних установ;
церкви, монастирі та ін культові споруди;
5) земля (земельні ділянки).
Суб'єкти ринку нерухомості:
· Продавець (лізингодавець);
· Покупець (орендар);
· Професійні учасники ринку нерухомості (пурна).
Професійні учасники ринку нерухомості (пурна):
А. Інституційні учасники ринку:
1) Фахівці з інвентаризації землі та будівель.
2) Нотаріуси та органи реєстрації майнових прав.
3) Інституційні учасники містобудівного розвитку (територіальні органи поутвержденію та узгодження генеральних планів забудови, будівельних проектів, оформлення замлеотводов, видачу дозволів на будівництво та нагляду за будівництвом.
4) Проектувальники.
5) Будівельники. Замовник будівництва, генеральний підрядник, субпідрядники.
6) Фахівці з технічної експлуатації об'єктів.
Б. неінституціональних учасники ринку:
1) Ріелтори - пурна, що займаються будь-якими легальними операціями на ринку.
2) Брокери - пурна, що займаються організацією угод між продавцем і покупцем і отримує комісійну винагороду.
3) Агенти - помічники брокера, виконують його доручення.
4) Оцінювачі нерухомості - пурна, займається оціночною діяльністю (у тому числі незалежні оцінювачі).
5) Фінансисти (банкіри), іпотечні кредитори - пурна, що займаються фінансуванням (банкінгом) операцій з нерухомістю, включаючи іпотечне кредитування.
6) Девелопери - пурна, що займаються створенням і розвитком об'єктів нерухомості та здійснюють кілька видів діяльності на ринку (наприклад, організація та фінансування інвестиційного проекту, залучення проектувальників і будівельників, пошук інвесторів, продаж об'єкта цілком або частинами або здача в оренду).
7) Керуючі нерухомістю (менеджери з нерухомості) - пурна, що займаються організацією експлуатації об'єкта з метою забезпечення максимальної його прибутковості.
8) Аналітики - пурна, що займаються дослідженнями ринку нерухомості та фінансовим аналізом об'єктів.
9) Фахівці з маркетингу, зі зв'язків з громадськістю (паблік релейшнз), з реклами.
10) Юристи.
11) Страховики.
12) Учасники фондового ринку нерухомості.
13) Члени національних та міжнародних професійних об'єднань учасників ринку нерухомості.
ВИДИ ДІЯЛЬНОСТІ, пов'язані з аналізом ринку
Оціночна діяльність - діяльність по встановленню щодо об'єкта оцінки ринкової або іншої вартості (інвестиційної, ліквідаційної та іншої).
Маркетинг нерухомості - вид діяльності, який має на меті визначення потреб ринку в конкретних видах об'єктів нерухомості та включає в себе аналіз ринку, вироблення і здійснення заходів щодо підвищення ліквідності конкретних об'єктів і прибутковості бізнесу, пошуку покупців, просування об'єктів та послуг.
Аналіз ринку нерухомості - вид діяльності, який має на меті забезпечення об'єктивною інформацією осіб, які приймають рішення про проведення тих чи інших операцій на ринку, і включає в себе наступні приватні цілі: аналіз і прогноз стану ринку, цінової ситуації, доступності та ліквідності об'єктів, ефективності інвестицій.
АНАЛІЗ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ: ЦІЛІ І ЕТАПИ
Кожна з виділених у визначенні 7 - приватних цілей аналізу ринку є самостійним напрямком діяльності, що включає свій ряд завдань, показаних на схемі. У той же час деякі із завдань є загальними для декількох напрямів. Крім того, одні напрямки використовують результати, отримані іншими. У цьому виявляється взаємозв'язок і єдність цілей аналізу ринку.
Найбільш характерний приклад спільного завдання - оцінка та прогнозування вартості об'єктів нерухомості. Вона є ключовою в усьому аналізі ринку і виділена під другий напрямок. У той же час при прогнозуванні вартості необхідно знати тенденції зміни стану ринку, тобто скористатися результатами першого напряму.
Прогнозування вартості, як і прогнозування стану ринку, доступності та ліквідності об'єктів, ефективності інвестицій, є кінцевим результатом і вершиною кожного з напрямків аналізу. Тому ці задачі розташовані в кінці кожного ряду завдань, а попередні - йдуть у необхідній послідовності їх рішення, тобто відображають етапи аналізу на шляху до прогнозу.
Аналіз стану ринку включає наступні етапи:
Вивчення складу (обсягу і структури) і стану фонду об'єктів нерухомості міста (за видами)
Вивчення складу та стану приватизованого фонду, вартості і темпів приватизації
Вивчення складу будується фонду і темпів будівництва
Аналіз законодавчої та нормативної бази
Аналіз стану корпоративної діяльності (асоціації, підготовка кадрів, підготовка і лобіювання нормативних актів, взаємодія з банками, органами управління)
Аналіз обсягу і структури пропозиції, попиту, співвідношення попит / пропозиція
Аналіз обсягу і структури угод, відносини угоди / попит, угоди / пропозиція, угоди / фонд
Аналіз цінової ситуації на первинному і вторинному ринку
Прогнозування кон'юнктури ринку
Аналіз цінової ситуації включає наступні етапи:
Типізація об'єктів нерухомості за якістю, розмірами і регіон (районування території)
Дослідження впливу параметрів якості та розмірів на ціну
Дослідження впливу розташування на ціну
Оперативна оцінка вартості
Аналіз стану ринку
Вивчення економічної ситуації в регіоні і макроекономічної ситуації в країні
Прогнозування вартості
Аналіз доступності та ліквідності включає:
Аналіз характеру розвитку і стану економіки регіону
Аналіз демографічної ситуації, складу та структури населення, темпів міграції (в'їзд, виїзд, сальдо), у тому числі нерезидентів
Оцінка забезпеченості житлом, іншими видами об'єктів нерухомості
Аналіз цінової ситуації
Вивчення і оцінка рівня доходів і накопичень, наявності потреби на конкретні види об'єктів і платоспроможного попиту на них
Оперативна оцінка доступності та ліквідності об'єктів
Прогнозування доступності та ліквідності
Аналіз ефективності інвестицій включає:
Аналіз цін на об'єкти-аналоги Прогнозування цін на об'єкти інвестицій
Вивчення макроекономічних параметрів (ставка рефінансування ЦБ, прибутковість цінних паперів, темпи інфляції та девальвації рубля) і прогнозів їх зміни
Оцінка і прогнозування витрат на проект
Розрахунок потоку доходів Розрахунок податків і відрахувань
Прогнозування ефективності інвестиційного проекту.
ВАРТІСТЬ, ЦІНА. ФАКТОРИ, ЩО ВПЛИВАЮТЬ НА ВАРТІСТЬ ОБ'ЄКТА
ПОНЯТТЯ Про ВАРТОСТІ І О КАТЕГОРІЯХ ЦІНИ
Вартість об'єкта нерухомості - це ціна, яка склалася б на вільному, відкритому, конкурентному ринку на певну дату, при рівновазі попиту і пропозиції, при дотриманні всіх умов справедливої угоди (компетентність, інформованість, добровільність сторін)
Нижче наведено варіанти визначення вартості з різних джерел, відрізняються за формою і частково - за нюансами змісту.
Ринкова вартість об'єкта нерухомості - найбільш ймовірна ціна, за яку майно буде продано на певну дату на конкурентному і відкритому ринку при дотриманні всіх умов, необхідних для укладення справедливої угоди між покупцем і продавцем, при тому, що кожен з них діє відповідально і усвідомлено і на ціну угоди не впливають додаткові стимули. .
Ринкова вартість об'єкта нерухомості-ціна, на яку погодяться готові до угоди покупець і продавець, причому жоден з них не перебуває в скрутному стані, обидва мають типовою мотивацією, достатньо поінформовані і діють без тиску, у своїх найкращих інтересах.
Вартість - це міра того, скільки гіпотетичний покупець буде готовий заплатити за даний об'єкт на певну дату. Ціна - це історичний факт, що відображає те, скільки було витрачено на купівлю об'єкта. Термін "ціна" також використовується в американській практиці для позначення "запитуваної ціни" продавця.
Ринкова вартість об'єкта оцінки - це найбільш ймовірна ціна, по якій даний об'єкт буде проданий на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли продавець і покупець діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини, тобто . коли:
мотиви продавця і покупця є типовими;
обидві сторони добре обізнані про предмет угоди і діють у своїх інтересах;
об'єкт оцінки знаходиться на відкритому ринку досить тривалий час;
ціна являє собою розумну винагороду за об'єкт оцінки та будь-яких знижок і поступок з чийого-небудь боку не було;
платіж здійснюється в грошовій формі.
З наведених визначень випливає, що у світовій практиці до продажу об'єкта мова може йти про оцінку його вартості, а поняття ціни об'єкта нерухомості виникає тільки після його продажу, як доконаний факт.
У нас перше найчастіше називають "оціночна вартість" (або просто вартість), друге - "ціна операції", а вартість, за якою об'єкт виставлений на продаж, іменують "ціною пропозиції".
При цьому, залежно від включення або не включення в ціну комісійної винагороди брокера та інших витрат покупця, ціна пропозиції може розділятися на ціну пропозиції власника об'єкта нерухомості (продавця) і ціну агентства, а ціна угоди - на ціну продажу й ціну купівлі об'єкта.
Крім наведених категорій цін, при аналізі цінової ситуації необхідно користуватися не тільки цінами на конкретні об'єкти нерухомості, але і середніми цінами на певний вид і тип об'єктів у певному районі, а також середніми цінами по всій сукупності об'єктів міста.
При аналізі динаміки цін середні ціни угод повинні визначатися по сукупності операцій, здійснених за певний період (тиждень, місяць, квартал). Середні ціни пропозицій у залежності від розв'язуваної задачі можуть визначатися за станом на конкретну дату (наприклад, шляхом осереднення цін на всі об'єкти, виставлені на продаж і що знаходяться в базі даних на 01.01.200_ р.), або аналогічно середніми цінами угод (по всіх об'єктах, виставлених на продаж за певний період).
Крім того, при аналізі майбутніх угод необхідно користуватися поняттям прогнозованої ціни об'єкта або прогнозованої середньої ціни.
Рекомендована термінологія
ФАКТОРИ, ЩО ВИЗНАЧАЮТЬ ВАРТІСТЬ ОБ'ЄКТА НЕРУХОМОСТІ
Слід виділяти такі чинники, що визначають вартість об'єктів нерухомості:
· Фізичні: природні (земля, клімат, природні ресурси); штучні (створені людиною різні об'єкти, інфраструктура міста);
· Соціальні: розмір сім'ї, рівень життя; оточення;
· Економічні: рівень доходу; податкова політика; фінансово-кредитна система; рівень цін; рівень зайнятості населення та ін;
· Політичні (інституційні): зонування (цільове призначення) земель міста; захист навколишнього середовища; культура; освіта; податкова політика.
Крім цього, фактори слід розділяти за об'єкту дослідження: одиничний об'єкт або сукупність об'єктів району, міста, регіону.
· Вартість одиничного об'єкта змінюється в залежності від трьох груп факторів, що визначають:
якість об'єкта (наприклад, тип будинку, матеріал стін, поверх, наявність ліфта, стан квартири тощо);
місце розташування об'єкта (видалення від центру міста, станцій метро, танспортние зв'язку, екологічна обстановка, престижність і т.д.);
розміри об'єкта (загальна і житлова площа, число кімнат і т.п.).
Факторів, що змінюють ВАРТІСТЬ ОБ'ЄКТІВ В ЧАСІ
Зрозуміло, що вартість одиничного об'єкта змінюється в деяких межах відносно характерного для даного міста (середнього) рівня. Тому решта фактори слід згрупувати за характером їх впливу на середній по сукупності об'єктів рівень.
По-перше, виділяться група чинників, пов'язана зі ступенем розвитку ринку в даному місті. По-друге, економічні фактори необхідно разделеліть на регіональні (стан економіки міста) і федеральні (макроекономічні параметри). По-третє, всі фактори диференціюються на групи за ознакою швидкодії: довгострокові, повільно мінливі, що визначають якийсь більш-менш стабільний рівень цін, і короткочасні, середньо або швидко мінливі, визначальні тенденції зміни цін.
ЗАГАЛЬНІ ПОНЯТТЯ.
Нерухомість (нерухоме майно) - земля і всі поліпшення, постійно закріплені на ній (Real estate, Realty).
До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди.
До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й ін майно.
Речі, які не пов'язані з нерухомим, включаючи гроші та цінні папери, визнаються рухомим майном. Реєстрація прав на них не потрібно, крім випадків, зазначених у законі.
Ринок нерухомості - це сукупність механізмів, що забезпечують відчуження повних або часткових прав власності на об'єкти нерухомості від одного суб'єкта до іншого; вільне формування цін; перерозподіл інвестиційних потоків і територій між конкуруючими видами об'єктів і використання земель.
СТРУКТУРА РИНКУ
Об'єкти нерухомості (сегменти ринку нерухомості) - це
1) житло (житлові приміщення):
квартири в багатоквартирних житлових будинках;
індивідуальні житлові будинки (старого типу - домоволодіння і нового типу - котеджі);
приміщення постійного проживання в будинках відпочинку, готелях, лікарнях.
2) комерційна нерухомість:
готелі, мотелі, будинки відпочинку;
бізнес-центри, офісні приміщення;
торгові центри, магазини;
ресторани;
пункти сервісу;
3) промислова нерухомість:
заводські приміщення;
паркінги, гаражі;
офіси-склади;
приміщення науково-дослідних організацій;
4) нерухомість соціально-культурного призначення:
лікарні, поліклініки;
школи;
будівлі урядових і адміністративних установ;
церкви, монастирі та ін культові споруди;
5) земля (земельні ділянки).
Суб'єкти ринку нерухомості:
· Продавець (лізингодавець);
· Покупець (орендар);
· Професійні учасники ринку нерухомості (пурна).
Професійні учасники ринку нерухомості (пурна):
А. Інституційні учасники ринку:
1) Фахівці з інвентаризації землі та будівель.
2) Нотаріуси та органи реєстрації майнових прав.
3) Інституційні учасники містобудівного розвитку (територіальні органи поутвержденію та узгодження генеральних планів забудови, будівельних проектів, оформлення замлеотводов, видачу дозволів на будівництво та нагляду за будівництвом.
4) Проектувальники.
5) Будівельники. Замовник будівництва, генеральний підрядник, субпідрядники.
6) Фахівці з технічної експлуатації об'єктів.
Б. неінституціональних учасники ринку:
1) Ріелтори - пурна, що займаються будь-якими легальними операціями на ринку.
2) Брокери - пурна, що займаються організацією угод між продавцем і покупцем і отримує комісійну винагороду.
3) Агенти - помічники брокера, виконують його доручення.
4) Оцінювачі нерухомості - пурна, займається оціночною діяльністю (у тому числі незалежні оцінювачі).
5) Фінансисти (банкіри), іпотечні кредитори - пурна, що займаються фінансуванням (банкінгом) операцій з нерухомістю, включаючи іпотечне кредитування.
6) Девелопери - пурна, що займаються створенням і розвитком об'єктів нерухомості та здійснюють кілька видів діяльності на ринку (наприклад, організація та фінансування інвестиційного проекту, залучення проектувальників і будівельників, пошук інвесторів, продаж об'єкта цілком або частинами або здача в оренду).
7) Керуючі нерухомістю (менеджери з нерухомості) - пурна, що займаються організацією експлуатації об'єкта з метою забезпечення максимальної його прибутковості.
8) Аналітики - пурна, що займаються дослідженнями ринку нерухомості та фінансовим аналізом об'єктів.
9) Фахівці з маркетингу, зі зв'язків з громадськістю (паблік релейшнз), з реклами.
10) Юристи.
11) Страховики.
12) Учасники фондового ринку нерухомості.
13) Члени національних та міжнародних професійних об'єднань учасників ринку нерухомості.
ВИДИ ДІЯЛЬНОСТІ, пов'язані з аналізом ринку
Оціночна діяльність - діяльність по встановленню щодо об'єкта оцінки ринкової або іншої вартості (інвестиційної, ліквідаційної та іншої).
Маркетинг нерухомості - вид діяльності, який має на меті визначення потреб ринку в конкретних видах об'єктів нерухомості та включає в себе аналіз ринку, вироблення і здійснення заходів щодо підвищення ліквідності конкретних об'єктів і прибутковості бізнесу, пошуку покупців, просування об'єктів та послуг.
Аналіз ринку нерухомості - вид діяльності, який має на меті забезпечення об'єктивною інформацією осіб, які приймають рішення про проведення тих чи інших операцій на ринку, і включає в себе наступні приватні цілі: аналіз і прогноз стану ринку, цінової ситуації, доступності та ліквідності об'єктів, ефективності інвестицій.
АНАЛІЗ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ: ЦІЛІ І ЕТАПИ
Кожна з виділених у визначенні 7 - приватних цілей аналізу ринку є самостійним напрямком діяльності, що включає свій ряд завдань, показаних на схемі. У той же час деякі із завдань є загальними для декількох напрямів. Крім того, одні напрямки використовують результати, отримані іншими. У цьому виявляється взаємозв'язок і єдність цілей аналізу ринку.
Найбільш характерний приклад спільного завдання - оцінка та прогнозування вартості об'єктів нерухомості. Вона є ключовою в усьому аналізі ринку і виділена під другий напрямок. У той же час при прогнозуванні вартості необхідно знати тенденції зміни стану ринку, тобто скористатися результатами першого напряму.
Прогнозування вартості, як і прогнозування стану ринку, доступності та ліквідності об'єктів, ефективності інвестицій, є кінцевим результатом і вершиною кожного з напрямків аналізу. Тому ці задачі розташовані в кінці кожного ряду завдань, а попередні - йдуть у необхідній послідовності їх рішення, тобто відображають етапи аналізу на шляху до прогнозу.
Аналіз стану ринку включає наступні етапи:
Вивчення складу (обсягу і структури) і стану фонду об'єктів нерухомості міста (за видами)
Вивчення складу та стану приватизованого фонду, вартості і темпів приватизації
Вивчення складу будується фонду і темпів будівництва
Аналіз законодавчої та нормативної бази
Аналіз стану корпоративної діяльності (асоціації, підготовка кадрів, підготовка і лобіювання нормативних актів, взаємодія з банками, органами управління)
Аналіз обсягу і структури пропозиції, попиту, співвідношення попит / пропозиція
Аналіз обсягу і структури угод, відносини угоди / попит, угоди / пропозиція, угоди / фонд
Аналіз цінової ситуації на первинному і вторинному ринку
Прогнозування кон'юнктури ринку
Аналіз цінової ситуації включає наступні етапи:
Типізація об'єктів нерухомості за якістю, розмірами і регіон (районування території)
Дослідження впливу параметрів якості та розмірів на ціну
Дослідження впливу розташування на ціну
Оперативна оцінка вартості
Аналіз стану ринку
Вивчення економічної ситуації в регіоні і макроекономічної ситуації в країні
Прогнозування вартості
Аналіз доступності та ліквідності включає:
Аналіз характеру розвитку і стану економіки регіону
Аналіз демографічної ситуації, складу та структури населення, темпів міграції (в'їзд, виїзд, сальдо), у тому числі нерезидентів
Оцінка забезпеченості житлом, іншими видами об'єктів нерухомості
Аналіз цінової ситуації
Вивчення і оцінка рівня доходів і накопичень, наявності потреби на конкретні види об'єктів і платоспроможного попиту на них
Оперативна оцінка доступності та ліквідності об'єктів
Прогнозування доступності та ліквідності
Аналіз ефективності інвестицій включає:
Аналіз цін на об'єкти-аналоги Прогнозування цін на об'єкти інвестицій
Вивчення макроекономічних параметрів (ставка рефінансування ЦБ, прибутковість цінних паперів, темпи інфляції та девальвації рубля) і прогнозів їх зміни
Оцінка і прогнозування витрат на проект
Розрахунок потоку доходів Розрахунок податків і відрахувань
Прогнозування ефективності інвестиційного проекту.
ВАРТІСТЬ, ЦІНА. ФАКТОРИ, ЩО ВПЛИВАЮТЬ НА ВАРТІСТЬ ОБ'ЄКТА
ПОНЯТТЯ Про ВАРТОСТІ І О КАТЕГОРІЯХ ЦІНИ
Вартість об'єкта нерухомості - це ціна, яка склалася б на вільному, відкритому, конкурентному ринку на певну дату, при рівновазі попиту і пропозиції, при дотриманні всіх умов справедливої угоди (компетентність, інформованість, добровільність сторін)
Нижче наведено варіанти визначення вартості з різних джерел, відрізняються за формою і частково - за нюансами змісту.
Ринкова вартість об'єкта нерухомості - найбільш ймовірна ціна, за яку майно буде продано на певну дату на конкурентному і відкритому ринку при дотриманні всіх умов, необхідних для укладення справедливої угоди між покупцем і продавцем, при тому, що кожен з них діє відповідально і усвідомлено і на ціну угоди не впливають додаткові стимули. .
Ринкова вартість об'єкта нерухомості-ціна, на яку погодяться готові до угоди покупець і продавець, причому жоден з них не перебуває в скрутному стані, обидва мають типовою мотивацією, достатньо поінформовані і діють без тиску, у своїх найкращих інтересах.
Вартість - це міра того, скільки гіпотетичний покупець буде готовий заплатити за даний об'єкт на певну дату. Ціна - це історичний факт, що відображає те, скільки було витрачено на купівлю об'єкта. Термін "ціна" також використовується в американській практиці для позначення "запитуваної ціни" продавця.
Ринкова вартість об'єкта оцінки - це найбільш ймовірна ціна, по якій даний об'єкт буде проданий на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли продавець і покупець діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини, тобто . коли:
мотиви продавця і покупця є типовими;
обидві сторони добре обізнані про предмет угоди і діють у своїх інтересах;
об'єкт оцінки знаходиться на відкритому ринку досить тривалий час;
ціна являє собою розумну винагороду за об'єкт оцінки та будь-яких знижок і поступок з чийого-небудь боку не було;
платіж здійснюється в грошовій формі.
З наведених визначень випливає, що у світовій практиці до продажу об'єкта мова може йти про оцінку його вартості, а поняття ціни об'єкта нерухомості виникає тільки після його продажу, як доконаний факт.
У нас перше найчастіше називають "оціночна вартість" (або просто вартість), друге - "ціна операції", а вартість, за якою об'єкт виставлений на продаж, іменують "ціною пропозиції".
При цьому, залежно від включення або не включення в ціну комісійної винагороди брокера та інших витрат покупця, ціна пропозиції може розділятися на ціну пропозиції власника об'єкта нерухомості (продавця) і ціну агентства, а ціна угоди - на ціну продажу й ціну купівлі об'єкта.
Крім наведених категорій цін, при аналізі цінової ситуації необхідно користуватися не тільки цінами на конкретні об'єкти нерухомості, але і середніми цінами на певний вид і тип об'єктів у певному районі, а також середніми цінами по всій сукупності об'єктів міста.
При аналізі динаміки цін середні ціни угод повинні визначатися по сукупності операцій, здійснених за певний період (тиждень, місяць, квартал). Середні ціни пропозицій у залежності від розв'язуваної задачі можуть визначатися за станом на конкретну дату (наприклад, шляхом осереднення цін на всі об'єкти, виставлені на продаж і що знаходяться в базі даних на 01.01.200_ р.), або аналогічно середніми цінами угод (по всіх об'єктах, виставлених на продаж за певний період).
Крім того, при аналізі майбутніх угод необхідно користуватися поняттям прогнозованої ціни об'єкта або прогнозованої середньої ціни.
Рекомендована термінологія
| Рекомендований термін | Зміст | Як задати питання |
| Вартість квартири | Сума, названа професійним оцінювачем (на дату оцінки) | Яка оцінка стоїмо сти Вашої квартири? |
| Ціна пропозиції (продавця) | Сума, названа власником квартири при виставленні її на продаж | За яку ціну Ви хочете продати квартиру? |
| Ціна пропозиції (агентства) | Сума, названа агентством при виставленні квартири на продаж (з урахуванням комісійних) | Скільки я повинен заплив тить при купівлі цієї квартири? |
| Ціна угоди для продавця (ціна продажу) | Сума, одержана власником квартири | За яку ціну Ви продали квартиру? |
| Ціна угоди для покупця теля (ціна купівлі) | Сума, віддана покупцем | За яку ціну Ви купили квартиру? |
| Середня ціна пропозиції (з урахуванням або без комісійних та інших витрат) | Середнє значення цін пропозиції на певні типи квартир, виставлених на продаж за певний період часу | За якою ціною пропонували квартири в такому-то місяця? |
| Середня ціна продажу | Середнє значення цін продажу за угодами, здійсненим за певний період часу | За якою ціною продавалися квартири в такому-то місяця? |
| Середня ціна покупки | Середнє значення цін купівлі за угодами, здійсненим за певний період часу | За якою ціною можна було купити квартиру в такому-то місяця? |
| Прогнозована ціна | Найбільш ймовірна середня ціна 1 кв. м (пропозицій, або угод) на певні типи квартир (або на всю сукупність квартир міста) на певну дату в майбутньому | Які ціни очікуються до такого-то часу? |
ФАКТОРИ, ЩО ВИЗНАЧАЮТЬ ВАРТІСТЬ ОБ'ЄКТА НЕРУХОМОСТІ
Слід виділяти такі чинники, що визначають вартість об'єктів нерухомості:
· Фізичні: природні (земля, клімат, природні ресурси); штучні (створені людиною різні об'єкти, інфраструктура міста);
· Соціальні: розмір сім'ї, рівень життя; оточення;
· Економічні: рівень доходу; податкова політика; фінансово-кредитна система; рівень цін; рівень зайнятості населення та ін;
· Політичні (інституційні): зонування (цільове призначення) земель міста; захист навколишнього середовища; культура; освіта; податкова політика.
Крім цього, фактори слід розділяти за об'єкту дослідження: одиничний об'єкт або сукупність об'єктів району, міста, регіону.
· Вартість одиничного об'єкта змінюється в залежності від трьох груп факторів, що визначають:
якість об'єкта (наприклад, тип будинку, матеріал стін, поверх, наявність ліфта, стан квартири тощо);
місце розташування об'єкта (видалення від центру міста, станцій метро, танспортние зв'язку, екологічна обстановка, престижність і т.д.);
розміри об'єкта (загальна і житлова площа, число кімнат і т.п.).
Факторів, що змінюють ВАРТІСТЬ ОБ'ЄКТІВ В ЧАСІ
Зрозуміло, що вартість одиничного об'єкта змінюється в деяких межах відносно характерного для даного міста (середнього) рівня. Тому решта фактори слід згрупувати за характером їх впливу на середній по сукупності об'єктів рівень.
По-перше, виділяться група чинників, пов'язана зі ступенем розвитку ринку в даному місті. По-друге, економічні фактори необхідно разделеліть на регіональні (стан економіки міста) і федеральні (макроекономічні параметри). По-третє, всі фактори диференціюються на групи за ознакою швидкодії: довгострокові, повільно мінливі, що визначають якийсь більш-менш стабільний рівень цін, і короткочасні, середньо або швидко мінливі, визначальні тенденції зміни цін.
У результаті всі чинники об'єднуються в 4 групи:
· Фактори, що залежать від стадії розвитку ринку житла;
· Фактори, що залежать від специфічних особливостей міста, регіону (фізичні фактори);
· Фактори, що залежать від соціально-економічних умов регіону;
· Фактори, що залежать від макроекономічних умов у країні.
Аналізуючи стадії розвитку ринку житла, рекомендується акцентувати увагу на зростанні цін, їх стабільному стані або зниження.
Цінова ситуація на ринку нерухомості, підтверджується основними закономірностями розвитку ринку житла.
У містах, просунутого ринку нерухомості - ціни стабілізуються. У містах із слабким ринком - ціни коливаються
Триває зростання цін у містах, що знаходяться на стартовій та перехідною стадіях розвитку ринку нерухомості.
Знижуються ціни насамперед у містах з депресивним станом економіки: зупинка великих виробництв, зниження ефективності бізнесу в торгівлі, сфері обслуговування внаслідок взаємних неплатежів підприємств і організацій, затримці виплат населенню. Цікаво відзначити, що практично у всіх містах відзначається істотне перевищення пропозиції житла над попитом. Цей фактор, що вважається визначальним у ціноутворенні.
Аналізуючи специфічні особливості даного регіону, міста, рекомендується оцінити:
· Масштаб міста, характер його промислового розвитку.
· Структура і стан житлового фонду
· Видалення від столиць, інших великих центрів, сусідніх держав.
· Характер транспортних зв'язків з іншими регіонами, сусідніми державами.
· Природні умови.
· Екологічні умови.
Ця група факторів є досить стабільною в часі.
У столицях, великих адміністративних, промислових, транспортних, курортних центрах, з високим рівнем фінансових потоків, високоприбутковими інвестиціями, хорошими перспективами розвитку, сприятливими природними та екологічними умовами, рівень цін досить високий.
У малих містах з відсутністю промисловості або монопромишленной економікою (міста-шахти, міста-заводи, міста-полігони), низьким рівнем фінансових потоків, відсутністю інвестицій та перспектив розвитку, віддалених від великих центрів і столиць, транспортних вузлів і артерій, з поганими природними умовами , а також екологією, ринок розвивається повільно і формується (після стабілізації) досить низький рівень цін.
Аналізуючи соціально-економічні умови в регіоні в перелік факторів цієї групи рекомендується включити:
· Соціально-демографічні характеристики населення (середній розмір сім'ї, рівень освіти, професійний склад, рухливість населення, рівень міграційних потоків).
· Політика і орієнтація місцевої влади
· Рівень доходів населення
· Розшарування населення за доходами
· Рівень злочинності
· Видалення від зон конфліктів, "гарячих точок"
· Темпи будівництва нового житла
· Рівень попиту на житло
· Рівень пропозиції житла
Пасивна політика місцевої влади, низький рівень доходів населення, при порівняно невисокому їх розшаруванні, низькі темпи будівництва визначають низький попит і низька пропозиція, пригнічують ціни на житло, призводять до їх зниження, або (на тлі інших тенденцій) стримують зростання цін. У містах, близьких до зон конфліктів, зі статичним (або посилено емігрують) населенням формується тенденція зниження в цінах на житло. Активна ринкова політика місцевої влади, швидке зростання рівня доходів окремих груп населення призводять до підвищення попиту і зростання цін на житло, а в разі зниження темпів будівництва і пропозиції житла - до швидкого зростання цін. У містах, привабливих для заможних імігрантів, житловий ринок активно розвивається і формується підвищувальна тенденція в цінах на житло. Активна політика і соціальна орієнтація влади, високий загальний рівень доходів, формування потужного середнього класу, високі темпи будівництва створюють сприятливі умови для розвитку ринку, при цьому зростає і попит, і пропозиція, ціни на житло стабілізуються на високому рівні або помірно зростають. Економічні умови для формування цін на житло багато в чому визначаються загальною економічною ситуацією в країні, але стан економіки в конкретних регіонах і містах накладає свої особливості на рівень перерахованих факторів. Як і попередня група, ці фактори діють досить стабільно в часі, але все-таки від року до року їх стан і вплив може змінюватися. Ця зміна може мати коливальний, циклічний характер. У результаті на ранніх стадіях розвитку ринку темпи зростання цін можуть збільшуватися або зменшуватися аж до припинення росту і навіть тимчасового зниження, а при розвинутому ринку - створюється коливальний характер зміни цін.
Аналізуючи макроекономічні умови в країні рекомендується оцінити темпи зростання ВВП, промислового і аграрного виробництва, рівень і динаміка банківської ставки відсотка, прибутковості цінних паперів і т.д. Однак, з точки зору аналізу динаміки цін на житло, в умовах інфляції, слід визначити зв'язок індексів зростання цін на житло з індексами інфляції.
Характер впливу кожного з макроекономічних факторів на темпи зростання цін на житло істотно залежить від застосовуваних на ринку даного міста виду цін (доларові, карбованцеві, змішані).
У містах з стійко доларовими цінами відзначається зв'язок між сезонними коливаннями цін та відповідними змінами темпів девальвації рубля до долара.
У містах з рублевими цінами спостерігається аналогічна зв'язок між зміною темпів зростання цін на житло і темпів інфляції.
Найбільш цікаво розглянути вплив інфляції і девальвації в містах зі змішаними цінами.
Типізація ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ
Типізація квартир за якістю
Різноманітність якості, розмірів, розташування об'єктів нерухомості, зокрема квартир, призводить до великої розбіжності в ціні об'єктів. Внаслідок цього, для аналізу певної сукупності об'єктів ринку (наприклад, сукупності квартир, проданих в певному місті протягом місяця) на першому етапі обробки даних доцільно вирішити завдання типізації об'єктів нерухомості за якістю і розмірами, тобто виділити типи (категорії) житла з певною сукупністю ознак. Необхідно підкреслити, що метою типізації є поділ початкової сукупності на кілька груп, що відрізняються меншим розкидом цін.
Найбільш поширеною є класифікація квартир за типами в залежності від характеристики житлового будинку:
· 5-поверхові панельні ("хрущовки");
· 9-поверхові панельні;
· 5-поверхові цегляні;
· Типові 10-16 поверхові будівлі 70-х років;
· Цегляні старої споруди (повнорозмірні, "сталінські");
· 17-22-поверхові поліпшеного планування;
· Сучасні цегляні від 14 поверхів.
Виділення більшого числа типів житла дає зменшення розкиду цін усередині типу, але зате ускладнює роботу при проведенні аналізу і погіршує наочність результатів.
Загальне правило: чим менше розкид цін, тим, взагалі кажучи, на менше число категорій можна розділяти квартири.
Друге правило: число категорій не повинно перевищувати 5-7.
Третє правило: не слід прагнути до уніфікації категорій квартир.
Типізація квартир за розміром
За розмірами квартири типізують зазвичай виділенням груп з різним числом кімнат:
1-кімнатні (загальна площа в середньому 31-38 кв. М); 2-кімнатні (44-56 кв. М); 3-кімнатні (57-78 кв. М); 4-кімнатні та більше (більше 100 кв. м).
Середні значення загальної і житлової площі квартир різної категорії якості наведені в таблиці.
Середня загальна і житлова площа квартир, кв.м
У спробі спростити аналіз на практиці переходять від ціни квартир до ціни 1 кв. м загальної площі квартири. Це дозволяє порівнювати рівень цін на квартири різної категорії, розраховувати середній для декількох категорій рівень і т.д. Такий підхід дійсно зручний і прийнятий в міжнародній практиці. Однак, при його використанні необхідно враховувати, що кон'юнктура ринку може змінюватися по-різному для квартир різних категорій за розміром. Тому загальне правило полягає в тому, що при перерахунку цін на 1 кв. м все одно необхідно відстежувати їх як спільно, так і за окремими категоріями.
Крім того, вище було показано, що вводиться таким способом допущення про лінійний характер залежності вартості квартири від її загальної площі не завжди підтверджується даними ринку. Особливо це характерно для об'єктів великої площі, наприклад, котеджів. Тому для подібних об'єктів типізацію за розмірами доцільно проводити поділом на інтервали площі, наприклад: до 150 кв. м, 150-250, 250-400, понад 400 кв. м.
Типізація квартир за місцем розташування
Районування квартир у межах міста має ту ж мету, що і типізація за якістю: зменшення розкиду цін у вибірці. Спочатку масив даних по місту слід розділити по адміністративних районах міст, потім розглянути територіально-економічне зонування, районування з урахуванням географічних умов, економіко-екологічних критеріїв,
Результати типізації житла за якістю і місцеположенням рекомендується зафіксіроват в табличній формі.
Результати районування території
Результати типізації житла за якістю
Результати типізації житла за розміром
ДАНІ Про житловий фонд
Житловий фонд
Матеріальну основу ринку житла становить житловий фонд, а точніше - та його частина, яка знаходиться в приватному володінні (перш за все приватизована) або знову будується для комерційного продажу.
Житловий фонд - це сукупність всіх житлових приміщень, незалежно від форм власності, що включає:
· Багатоквартирні житлові будинки; індивідуальні житлові будинки;
· Спеціальні будинки (гуртожитки, притулки, дитячі будинки, будинки-інтернати);
· Квартири, житлові приміщення (в тому числі службові) у нежилих будівлях, придатних для проживання (школах, лікарнях, поліклініках тощо).
Дачі, літні садові будиночки, спортивні та туристичні бази, санаторії, будинки відпочинку, пансоінати, готелі, казарми, залізничні вагончики та ін будівлі та приміщення, призначені для відпочинку, сезонного або тимчасового проживання, у складі житлового фонду не враховуються.
Загальна площа квартири включає житлову площу (площа житлових кімнат у житлових будинках і приміщеннях, спальних і столових кімнат та кімнат для відпочинку та позакласних занять у спеціальних будинках, житлових квартир, які складаються з однієї кімнати, житлових кімнат у нежитлових будівлях) і площа підсобних приміщень, до яких належать приміщення, розташовані усередині квартир (кухні, коридори, санвузли, ванні і гардеробні кімнати, комори, вбудовані шафи). У площа підсобних приміщень квартир включаються також приквартирну опалювальні мансарди і мезоніни, криті веранди, лоджії, тераси і балкони з встановленими пониженими коефіцієнтами, якщо це передбачено техніко-економічними показниками проектів житлових будинків. У гуртожитках до підсобних (допоміжних) приміщень, крім вищевказаних, належать приміщення культурно-побутового призначення та медичного обслуговування.
Для цілей аналізу ринку житла необхідно вивчати наступні характеристики житлового фонду.
1) Загальна площа житлового фонду. Визначається як сума загальної площі квартир (у квадратних метрах) або як число квартир конкретних типів. Площі загального користування (сходових клітин, ліфтових холів, тамбурів, загальних коридорів, вестибюлів, галерей, балконів, лоджій, неопалюваних терас, мансард та мезонінів, а також нежилих приміщень, розташованих в будинку і зайнятих різними організаціями соцкультпобуту та торгівлі) загальну площу житлового фонду не включаються.
2) Структура житлового фонду - це частка (процентне співвідношення) різних видів і типів житла в загальному складі житлофонду (у площах або в числі квартир конкретного типу). Структура житлофонду може визначатися за різними підставами: за видами власності; за типами (будівельним серіям) будинків; по періоду будівництва; по місцю розташування в межах міста (регіону) і т.д.
За видами власності житлофонд поділяють на:
приватний - житлофонд, що знаходиться у власності громадян і у власності юридичних осіб, створених як приватних власників;
державний - відомчий федеральний і відомчий суб'єктів Федерації житлофонд;
муніципальний - фонд, який знаходиться у власності міста або району міста, а також відомчий фонд, який знаходиться у повному господарському віданні або оперативному управлінні муніципальних підприємств чи установ;
громадський - фонд, який знаходиться у власності громадських
об'єднань;
колективний - фонд, який знаходиться у спільній або часткової власності різних суб'єктів приватної, державної, муніципальної суспільної власності.
3) Рівень благоустрою житлового фонду прийнято оцінювати часткою житла (загальної площі або числа квартир), обладнаного водопроводом, каналізацією, центральним опаленням і гарячим водопостачанням.
Приватизована житловий фонд - це житлові приміщення, безкоштовно передані в приватну власність їх займають, громадян з державного та муніципального житлового фонду.
4) 0б'ем приватизованого житлового фонду - загальна площа житла, приватизованого до даного моменту часу. Вимірюється у кв. м, або числі квартир.
5) Уровен' приватизації - частка приватизованого житла у відсотках від усього житлового фонду або від числа квартир, що підлягають приватизації.
6) Темп приватизації - загальна площа житла, приватизованого за одиницю часу (рік, півріччя і т.д.). Вимірюється у кв. метрах, зокрема квартир, відсотках від загального числа квартир, що підлягають приватизації.
Нове житло
Введення нового житла служить матеріальною базою первинного ринку житла і в подальшому - доповненням вторинного. Характеристики введення житла аналогічні характеристикам приватизації: обсяг (темп) введення, структура нового житла за якістю і місцеположенням. З точки зору аналізу ринку ці характеристики можуть вимірюватися тими ж одиницями, що й аналогічні характеристики приватизованого фонду.
ДАНІ ПРО ЦІНИ
Первісним, джерелом даних про ціни є листинги фірм і дані про операції. Листинги пропозицій брокерських, інформаційних, рекламних агентств містять перелік квартир, виставлених на продаж, їх опис і ціну пропозиції.
· Фактори, що залежать від стадії розвитку ринку житла;
· Фактори, що залежать від специфічних особливостей міста, регіону (фізичні фактори);
· Фактори, що залежать від соціально-економічних умов регіону;
· Фактори, що залежать від макроекономічних умов у країні.
Аналізуючи стадії розвитку ринку житла, рекомендується акцентувати увагу на зростанні цін, їх стабільному стані або зниження.
Цінова ситуація на ринку нерухомості, підтверджується основними закономірностями розвитку ринку житла.
У містах, просунутого ринку нерухомості - ціни стабілізуються. У містах із слабким ринком - ціни коливаються
Триває зростання цін у містах, що знаходяться на стартовій та перехідною стадіях розвитку ринку нерухомості.
Знижуються ціни насамперед у містах з депресивним станом економіки: зупинка великих виробництв, зниження ефективності бізнесу в торгівлі, сфері обслуговування внаслідок взаємних неплатежів підприємств і організацій, затримці виплат населенню. Цікаво відзначити, що практично у всіх містах відзначається істотне перевищення пропозиції житла над попитом. Цей фактор, що вважається визначальним у ціноутворенні.
Аналізуючи специфічні особливості даного регіону, міста, рекомендується оцінити:
· Масштаб міста, характер його промислового розвитку.
· Структура і стан житлового фонду
· Видалення від столиць, інших великих центрів, сусідніх держав.
· Характер транспортних зв'язків з іншими регіонами, сусідніми державами.
· Природні умови.
· Екологічні умови.
Ця група факторів є досить стабільною в часі.
У столицях, великих адміністративних, промислових, транспортних, курортних центрах, з високим рівнем фінансових потоків, високоприбутковими інвестиціями, хорошими перспективами розвитку, сприятливими природними та екологічними умовами, рівень цін досить високий.
У малих містах з відсутністю промисловості або монопромишленной економікою (міста-шахти, міста-заводи, міста-полігони), низьким рівнем фінансових потоків, відсутністю інвестицій та перспектив розвитку, віддалених від великих центрів і столиць, транспортних вузлів і артерій, з поганими природними умовами , а також екологією, ринок розвивається повільно і формується (після стабілізації) досить низький рівень цін.
Аналізуючи соціально-економічні умови в регіоні в перелік факторів цієї групи рекомендується включити:
· Соціально-демографічні характеристики населення (середній розмір сім'ї, рівень освіти, професійний склад, рухливість населення, рівень міграційних потоків).
· Політика і орієнтація місцевої влади
· Рівень доходів населення
· Розшарування населення за доходами
· Рівень злочинності
· Видалення від зон конфліктів, "гарячих точок"
· Темпи будівництва нового житла
· Рівень попиту на житло
· Рівень пропозиції житла
Пасивна політика місцевої влади, низький рівень доходів населення, при порівняно невисокому їх розшаруванні, низькі темпи будівництва визначають низький попит і низька пропозиція, пригнічують ціни на житло, призводять до їх зниження, або (на тлі інших тенденцій) стримують зростання цін. У містах, близьких до зон конфліктів, зі статичним (або посилено емігрують) населенням формується тенденція зниження в цінах на житло. Активна ринкова політика місцевої влади, швидке зростання рівня доходів окремих груп населення призводять до підвищення попиту і зростання цін на житло, а в разі зниження темпів будівництва і пропозиції житла - до швидкого зростання цін. У містах, привабливих для заможних імігрантів, житловий ринок активно розвивається і формується підвищувальна тенденція в цінах на житло. Активна політика і соціальна орієнтація влади, високий загальний рівень доходів, формування потужного середнього класу, високі темпи будівництва створюють сприятливі умови для розвитку ринку, при цьому зростає і попит, і пропозиція, ціни на житло стабілізуються на високому рівні або помірно зростають. Економічні умови для формування цін на житло багато в чому визначаються загальною економічною ситуацією в країні, але стан економіки в конкретних регіонах і містах накладає свої особливості на рівень перерахованих факторів. Як і попередня група, ці фактори діють досить стабільно в часі, але все-таки від року до року їх стан і вплив може змінюватися. Ця зміна може мати коливальний, циклічний характер. У результаті на ранніх стадіях розвитку ринку темпи зростання цін можуть збільшуватися або зменшуватися аж до припинення росту і навіть тимчасового зниження, а при розвинутому ринку - створюється коливальний характер зміни цін.
Аналізуючи макроекономічні умови в країні рекомендується оцінити темпи зростання ВВП, промислового і аграрного виробництва, рівень і динаміка банківської ставки відсотка, прибутковості цінних паперів і т.д. Однак, з точки зору аналізу динаміки цін на житло, в умовах інфляції, слід визначити зв'язок індексів зростання цін на житло з індексами інфляції.
Характер впливу кожного з макроекономічних факторів на темпи зростання цін на житло істотно залежить від застосовуваних на ринку даного міста виду цін (доларові, карбованцеві, змішані).
У містах з стійко доларовими цінами відзначається зв'язок між сезонними коливаннями цін та відповідними змінами темпів девальвації рубля до долара.
У містах з рублевими цінами спостерігається аналогічна зв'язок між зміною темпів зростання цін на житло і темпів інфляції.
Найбільш цікаво розглянути вплив інфляції і девальвації в містах зі змішаними цінами.
Типізація ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ
Типізація квартир за якістю
Різноманітність якості, розмірів, розташування об'єктів нерухомості, зокрема квартир, призводить до великої розбіжності в ціні об'єктів. Внаслідок цього, для аналізу певної сукупності об'єктів ринку (наприклад, сукупності квартир, проданих в певному місті протягом місяця) на першому етапі обробки даних доцільно вирішити завдання типізації об'єктів нерухомості за якістю і розмірами, тобто виділити типи (категорії) житла з певною сукупністю ознак. Необхідно підкреслити, що метою типізації є поділ початкової сукупності на кілька груп, що відрізняються меншим розкидом цін.
Найбільш поширеною є класифікація квартир за типами в залежності від характеристики житлового будинку:
· 5-поверхові панельні ("хрущовки");
· 9-поверхові панельні;
· 5-поверхові цегляні;
· Типові 10-16 поверхові будівлі 70-х років;
· Цегляні старої споруди (повнорозмірні, "сталінські");
· 17-22-поверхові поліпшеного планування;
· Сучасні цегляні від 14 поверхів.
Виділення більшого числа типів житла дає зменшення розкиду цін усередині типу, але зате ускладнює роботу при проведенні аналізу і погіршує наочність результатів.
Загальне правило: чим менше розкид цін, тим, взагалі кажучи, на менше число категорій можна розділяти квартири.
Друге правило: число категорій не повинно перевищувати 5-7.
Третє правило: не слід прагнути до уніфікації категорій квартир.
Типізація квартир за розміром
За розмірами квартири типізують зазвичай виділенням груп з різним числом кімнат:
1-кімнатні (загальна площа в середньому 31-38 кв. М); 2-кімнатні (44-56 кв. М); 3-кімнатні (57-78 кв. М); 4-кімнатні та більше (більше 100 кв. м).
Середні значення загальної і житлової площі квартир різної категорії якості наведені в таблиці.
Середня загальна і житлова площа квартир, кв.м
| Тип будинку | Однокімнатні | Двокімнатні | Трикімнатні ' | |||
| загальна | житлова | загальна | житлова | загальна | житлова | |
| 5-поверховий | 31 | 18 | 44 | 29 | 58 | 41 |
| 9 - поверховий | 32 | 19 | 44 | 29 | 57 | 40 |
| "Сталінський" | 34 | 19 | 56 | 34 | 78 | 52 |
| 12-16-поверховий | 36 | 20 | 48 | 30 | 68 | 44 |
| 17-22-поверховий | 38 | 19 | 55 | 32,5 | 75 | 45 |
Крім того, вище було показано, що вводиться таким способом допущення про лінійний характер залежності вартості квартири від її загальної площі не завжди підтверджується даними ринку. Особливо це характерно для об'єктів великої площі, наприклад, котеджів. Тому для подібних об'єктів типізацію за розмірами доцільно проводити поділом на інтервали площі, наприклад: до 150 кв. м, 150-250, 250-400, понад 400 кв. м.
Типізація квартир за місцем розташування
Районування квартир у межах міста має ту ж мету, що і типізація за якістю: зменшення розкиду цін у вибірці. Спочатку масив даних по місту слід розділити по адміністративних районах міст, потім розглянути територіально-економічне зонування, районування з урахуванням географічних умов, економіко-екологічних критеріїв,
Результати типізації житла за якістю і місцеположенням рекомендується зафіксіроват в табличній формі.
Результати районування території
| Індекс зони | Найменування зони | Адміністративний район, мікрорайон | Опис (метро, вулиці, межі) |
| А | |||
| Б | |||
| Індекс | Найменування | Опис | |
| типу житла | типу | Параметр | Значення |
| 1 | Мін. поверховість | ||
| Макс, поверховість | |||
| Матеріал стін будинку | |||
| Наявність ліфта | |||
| Мін. площа кухні | |||
| Макс, площа кухні | |||
| Мін. років споруді | |||
| Макс, років споруді | |||
| Будівельна серія | |||
| 2 | |||
| Індекс розміру житла | Найменування розміру житла | Опис | |
| Параметр | Значення | ||
| а | Кількість кімнат | ||
| Мін. загальна площа | |||
| Макс, загальна площа | |||
| Мін. житлова площа | |||
| Макс, житлова площа | |||
| б | |||
ДАНІ Про житловий фонд
Житловий фонд
Матеріальну основу ринку житла становить житловий фонд, а точніше - та його частина, яка знаходиться в приватному володінні (перш за все приватизована) або знову будується для комерційного продажу.
Житловий фонд - це сукупність всіх житлових приміщень, незалежно від форм власності, що включає:
· Багатоквартирні житлові будинки; індивідуальні житлові будинки;
· Спеціальні будинки (гуртожитки, притулки, дитячі будинки, будинки-інтернати);
· Квартири, житлові приміщення (в тому числі службові) у нежилих будівлях, придатних для проживання (школах, лікарнях, поліклініках тощо).
Дачі, літні садові будиночки, спортивні та туристичні бази, санаторії, будинки відпочинку, пансоінати, готелі, казарми, залізничні вагончики та ін будівлі та приміщення, призначені для відпочинку, сезонного або тимчасового проживання, у складі житлового фонду не враховуються.
Загальна площа квартири включає житлову площу (площа житлових кімнат у житлових будинках і приміщеннях, спальних і столових кімнат та кімнат для відпочинку та позакласних занять у спеціальних будинках, житлових квартир, які складаються з однієї кімнати, житлових кімнат у нежитлових будівлях) і площа підсобних приміщень, до яких належать приміщення, розташовані усередині квартир (кухні, коридори, санвузли, ванні і гардеробні кімнати, комори, вбудовані шафи). У площа підсобних приміщень квартир включаються також приквартирну опалювальні мансарди і мезоніни, криті веранди, лоджії, тераси і балкони з встановленими пониженими коефіцієнтами, якщо це передбачено техніко-економічними показниками проектів житлових будинків. У гуртожитках до підсобних (допоміжних) приміщень, крім вищевказаних, належать приміщення культурно-побутового призначення та медичного обслуговування.
Для цілей аналізу ринку житла необхідно вивчати наступні характеристики житлового фонду.
1) Загальна площа житлового фонду. Визначається як сума загальної площі квартир (у квадратних метрах) або як число квартир конкретних типів. Площі загального користування (сходових клітин, ліфтових холів, тамбурів, загальних коридорів, вестибюлів, галерей, балконів, лоджій, неопалюваних терас, мансард та мезонінів, а також нежилих приміщень, розташованих в будинку і зайнятих різними організаціями соцкультпобуту та торгівлі) загальну площу житлового фонду не включаються.
2) Структура житлового фонду - це частка (процентне співвідношення) різних видів і типів житла в загальному складі житлофонду (у площах або в числі квартир конкретного типу). Структура житлофонду може визначатися за різними підставами: за видами власності; за типами (будівельним серіям) будинків; по періоду будівництва; по місцю розташування в межах міста (регіону) і т.д.
За видами власності житлофонд поділяють на:
приватний - житлофонд, що знаходиться у власності громадян і у власності юридичних осіб, створених як приватних власників;
державний - відомчий федеральний і відомчий суб'єктів Федерації житлофонд;
муніципальний - фонд, який знаходиться у власності міста або району міста, а також відомчий фонд, який знаходиться у повному господарському віданні або оперативному управлінні муніципальних підприємств чи установ;
громадський - фонд, який знаходиться у власності громадських
об'єднань;
колективний - фонд, який знаходиться у спільній або часткової власності різних суб'єктів приватної, державної, муніципальної суспільної власності.
3) Рівень благоустрою житлового фонду прийнято оцінювати часткою житла (загальної площі або числа квартир), обладнаного водопроводом, каналізацією, центральним опаленням і гарячим водопостачанням.
Приватизована житловий фонд - це житлові приміщення, безкоштовно передані в приватну власність їх займають, громадян з державного та муніципального житлового фонду.
4) 0б'ем приватизованого житлового фонду - загальна площа житла, приватизованого до даного моменту часу. Вимірюється у кв. м, або числі квартир.
5) Уровен' приватизації - частка приватизованого житла у відсотках від усього житлового фонду або від числа квартир, що підлягають приватизації.
6) Темп приватизації - загальна площа житла, приватизованого за одиницю часу (рік, півріччя і т.д.). Вимірюється у кв. метрах, зокрема квартир, відсотках від загального числа квартир, що підлягають приватизації.
Нове житло
Введення нового житла служить матеріальною базою первинного ринку житла і в подальшому - доповненням вторинного. Характеристики введення житла аналогічні характеристикам приватизації: обсяг (темп) введення, структура нового житла за якістю і місцеположенням. З точки зору аналізу ринку ці характеристики можуть вимірюватися тими ж одиницями, що й аналогічні характеристики приватизованого фонду.
ДАНІ ПРО ЦІНИ
Первісним, джерелом даних про ціни є листинги фірм і дані про операції. Листинги пропозицій брокерських, інформаційних, рекламних агентств містять перелік квартир, виставлених на продаж, їх опис і ціну пропозиції.
Обробка лістингів і даних про угоди дозволяє отримати не тільки дані про ціни, а й такі характеристики ринку, як:
· Обсяг пропозиції - кількість квартир, що надійшли на продаж за певний період часу (місяць);
· Структура пропозиції - частка (відсоток) квартир різних типів (за якістю, розміром, розташуванням) у загальному обсязі пропозиції;
· Обсяг попиту - кількість заявок на покупку квартир, що надійшли за місяць;
· Структура попиту - частка (відсоток) заявок на різні типи квартир за місяць;
· Співвідношення попиту і пропозиції - відношення числа заявок на покупку до числа пропозицій на продаж квартир різних типів за місяць;
· Обсяг угод - число угод за місяць;
· Структура угод - частка угод по квартирах різних типів в загальному обсязі;
· Активність фірми - відношення числа операцій на квартири різних типів до числа пропозицій і середній час експозиції (від моменту виставлення на продаж до моменту продажу);
· Активність ринку - відношення числа угод, зареєстрованих у міському органі реєстрації (КМЖ, БТІ) за місяць, до загального числа приватизованих квартир;
· Ліквідність об'єктів - середній час експозиції квартири (час від моменту виставлення на продаж до моменту продажу
· Обсяг пропозиції - кількість квартир, що надійшли на продаж за певний період часу (місяць);
· Структура пропозиції - частка (відсоток) квартир різних типів (за якістю, розміром, розташуванням) у загальному обсязі пропозиції;
· Обсяг попиту - кількість заявок на покупку квартир, що надійшли за місяць;
· Структура попиту - частка (відсоток) заявок на різні типи квартир за місяць;
· Співвідношення попиту і пропозиції - відношення числа заявок на покупку до числа пропозицій на продаж квартир різних типів за місяць;
· Обсяг угод - число угод за місяць;
· Структура угод - частка угод по квартирах різних типів в загальному обсязі;
· Активність фірми - відношення числа операцій на квартири різних типів до числа пропозицій і середній час експозиції (від моменту виставлення на продаж до моменту продажу);
· Активність ринку - відношення числа угод, зареєстрованих у міському органі реєстрації (КМЖ, БТІ) за місяць, до загального числа приватизованих квартир;
· Ліквідність об'єктів - середній час експозиції квартири (час від моменту виставлення на продаж до моменту продажу