Іпотека підлягає державній реєстрації в органі, який здійснює реєстрацію нерухомого майна, переданого в іпотеку. Договір про іпотеку набуває чинності з моменту її реєстрації. Реєструючим органом є комітет із земельних ресурсів та землеустрою району (міста, району в місті), на території якого знаходиться майно, що є предметом іпотеки. Для реєстрації іпотеки повинні бути представлені: заставні, документи, названі на закладних як додаток до них, докази сплати державного мита за реєстрацію. Реєстрація іпотеки є публічною, тобто будь-яка особа має право отримати в органі, який здійснює реєстрацію,. необхідні відомості, включаючи копію реєстраційного запису або завірену виписку з неї, за відповідну плату [44].
У силу кредитного договору, що визначає спосіб забезпечення повернення позики, за кредитором закріплюється джерело погашення позики у разі відсутності коштів у позичальника при настанні терміну платежу. Таким чином, відмінною рисою даної кредитної операції є її забезпеченість реальної власністю і можливість відшкодування коштів за невиконаним зобов'язанням з вартості іпотеки. Цим і обумовлений високий потенціал даного виду кредитування.

§ 2. Іпотечне кредитування як складова частина житлової політики.

Реалізація Державної цільової програми "Житло", що є першим досвідом програмного вирішення житлової проблеми в роки ринкових реформ, не дала того абсолютного результату, на який було розраховано. Однак не можна заперечувати і деякі позитивні результати її реалізації.
Так, у програмі "Житло" вперше після зміни житлової політики держави були визначені принципові положення довгострокової державної житлової політики, були прийняті закони та інші правові акти, що забезпечують проведення житлової реформи, змінилася структура житлового фонду за формами власності, почав функціонувати ринок житла, змінилася структура джерел фінансування житлового будівництва - ними стали позабюджетні кошти в поєднанні з різними формами державної підтримки, підвищилася питома вага малоповерхового житлового будівництва, почалася перебудова виробничої бази та поетапний перехід на нову систему оплати житла і комунальних послуг, створюються товариства власників житла, проводиться демонополізація житлово-комунального господарства, вдалося зберегти працездатним будівельний комплекс.
Але разом з тим до цього часу продовжується зниження інвестиційної діяльності, допущена нерегламентована містобудівними нормами безладна забудова передмість, гострота житлової проблеми не знизилася, мільйони громадян стоять в чергах на поліпшення житлових умов. Тому виявилася необхідність розробки нових підходів до вирішення деяких проблем житлової реформи, спрямованих на вдосконалення системи фінансування, кредитування, оподаткування житлового будівництва та житлово-комунального господарства.
Мета реалізації програми: подальший розвиток довгострокової державної житлової політики щодо проведення житлової реформи і підвищення її соціальної спрямованості.
Основні завдання:
1) посилення соціального захисту малозабезпечених груп населення;
2) докорінне поліпшення забезпечення житлом військовослужбовців, сіверян, переселенців;
3) поширення систем цільової підтримки потребують поліпшення житлових умов громадян;
4) стимулювання розвитку доступних для населення систем довгострокового кредитування будівництва або придбання житла;
5) зниження витрат населення в житловій сфері шляхом подальшого розвитку конкуренції;
6) розвиток приватної власності на житлові приміщення;
7) вдосконалення ринкових підходів до вирішення питань містобудування та забезпечення доступу до земельних ділянок.
Правові аспекти. У розвиток раніше прийнятих федеральних законів були розроблені, прийняті і введені в дію понад 50 законодавчих та інших правових актів, підготовлені проекти низки федеральних законів. З метою реалізації програми необхідно завершити створення цілісної системи законодавчих та інших правових актів, розробити низку документів з таких питань, як:
- Розвиток конкуренції у сфері експлуатації житлового фонду;
- Створення філії Федерального агентства по іпотечному кредитуванню;
- Вдосконалення системи надання громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, безоплатних субсидій на будівництво або придбання житла;
- Подальший розвиток приватизації нерухомості. Необхідно також розробити і ввести в дію положення, що включає: новий типовий договір найму; порядок надання державного і муніципального житлових фондів; порядок обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов; впорядкування правових актів про обмін житлових приміщень;
Соціальні аспекти. Необхідно забезпечити істотне підвищення соціальної спрямованості федеральної житлової політики. Порядок підвищення ставок і тарифів на послуги житлово-комунального господарства необхідно враховувати принципи соціальної справедливості. Велике значення має раціональне встановлення соціальної норми загальної площі житла. Введення нових ставок і тарифів, а також нових розмірів пені із суми прострочених платежів дозволить поліпшити платіжну дисципліну, знизити число платежів і розміри заборгованості. З метою впорядкування переходу на нову систему оплати житла і комунальних послуг в структуру платежів населення за житло повинні бути включені платежі: 1) за зміст і ремонт місць загального користування; 2) за комунальні послуги; 3) податок на нерухоме майно.
Ця система буде здійснюватися при розвитку діючої системи житлових компенсацій для малозабезпечених громадян. При відносно низьких доходах основної маси населення і високої ринкової вартості житла житлова політика буде націлена на забезпечення доступності отримання житла за рахунок безкоштовної приватизації займаного громадянами житла. Для значної маси населення засобом поліпшення житлових умов стане використання капіталу у вигляді існуючої квартири із залученням державних безоплатних субсидій, іпотечних банківських кредитів. Буде підтримуватися прагнення громадян самостійно регулювати житлові умови шляхом обміну житла, продажу займаного житла для придбання іншого. При цьому зросте роль посередників у проведенні операцій у житловій сфері (ріелтерів, оцінювачів), робота яких повинна здійснюватися шляхом державного ліцензування їх діяльності. Доцільна розробка заходів щодо стимулювання здачі житла в оренду. Невідрегульованість порядку утримання частини нерухомості, що знаходиться у спільній частковій власності, викликає соціальні конфлікти, передчасний знос та вибуття житла з обігу.
Організація товариств власників житла почалася, але не отримала достатньо широкого розповсюдження, активізовано освіта кондомініумів, у тому числі на етапі будівництва, зі створенням товариств власників житла.
Дотації, які надаються в даний час підприємствам житлово-комунального господарства, а також компенсація пільг з оплати житлово-комунальних послуг, що надаються окремим категоріям громадян, будуть передаватися в товариства власників житла. Необхідно зберегти такі форми поліпшення житлових умов громадян, як житлово-будівельні та житлові кооперативи та молодіжні житлові комплекс, перетворені в кондомініуми. Залишається вкрай незадовільним забезпечення житлом тих груп населення, для яких відповідні положення передбачені у федеральних житлових програмах, в першу чергу це стосується військовослужбовців, осіб, звільнених з військової служби в запас або відставку, співробітників органів внутрішніх справ, а також членів їх сімей. В якості додаткових джерел фінансування передбачається використовувати кошти комерційних і банківських структур, кредити і гранти іноземних держав і міжнародних фінансових організацій.
При виділенні з бюджету коштів на надання безоплатних субсидій певним категоріям громадян на додаток до бюджетних коштів повинні залучатися різні позабюджетні джерела фінансування.
Фінансово-економічні аспекти. Вишукування нетрадиційних шляхів і джерел фінансування житлового будівництва та житлово-комунального господарства, будівництво, реконструкція, експлуатація та ремонт житла - головні напрями програми. Прогнози свідчать про зниження обсягів фінансування з федерального бюджету, тому кошти на субсидії громадянам для будівництва або придбання житла доцільно передбачати з позабюджетних джерел фінансування. Необхідно забезпечити подальше впровадження наступних заходів:
- Виплата громадянам субсидій на будівництво або придбання житла;
- Надання житлових кредитів;
- Випуск житлових цінних паперів;
- Утворення та використання фондів розвитку житлового будівництва;
- Залучення коштів банків;
- Продаж на аукціонах частини побудованого житла;
- Скорочення незавершеного житлового будівництва і зниження вартості будівництва шляхом проведення конкурсів та підрядних торгів.
Передбачається відпрацювати досвід у наданні безоплатних субсидій з використанням механізму відкриття громадянам іменних блокованих цільових рахунків через житлові сертифікати.
Ефективність і доступність субсидій може бути підвищена при наданні субсидій у поєднанні з отриманням іпотечного кредиту або накопиченням коштів за допомогою житлових паперів. Необхідно проводити політику розвитку житлового кредитування як найважливішого інструменту залучення приватних заощаджень та інвестицій у житловий сектор, стимулювання платоспроможного попиту. Ефективними механізмами є також підтримка формування вторинного ринку іпотечних кредитів і розвиток випуску різного виду житлових цінних паперів.
Підвищенню ефективності капітальних вкладень у житлове будівництво буде сприяти скорочення обсягів незавершеного будівництва житлових будинків. Продовжиться практика організації інвестиційних і комерційних конкурсів з передачі або продажу незавершених будівництвом житлових будинків. Доцільно розробити інвестиційні програми з ліквідації наднормативних обсягів незавершеного будівництва. Для упорядкування обліку передбачається ведення реєстру всіх споруджуваних житлових будинків, незалежно від форми їх власності. Ключове питання-визначення економічно обгрунтованої вартості будівництва житла. Динаміка цін визначається в основному зростанням цін на енергоносії, збільшенням тарифів на електроенергію і транспортні перевезення, зростанням заробітної плати. З метою зниження вартості будівництва будуть здійснюватися такі заходи:
- Проведення конкурсів на виконання проектів житла соціального використання;
- Організація підрядних конкурсів і торгів на закупівлю будівельних організацій;
- Забезпечення конкурсної або аукціонного продажу земельних ділянок;
- Зменшення витрат покупців житла шляхом зниження в 1,5-2 рази коефіцієнта на інфраструктуру;
- Введення правил надання житла громадянам без обробки.
Доцільно продовжувати залучення кредитних ресурсів. Передбачається поширення досвіду міст Барнаула, Великого Новгорода, Нижнього Новгорода, Санкт-Петербурга і Твері щодо реалізації першого і другого компонентів житлової позики Міжнародного банку реконструкції та розвитку.
Найважливішим питанням є вдосконалення податкової політики в житловій сфері.
Доцільно підвищити частку інвестицій в інфраструктуру населених місць. Програма фінансування розвитку інфраструктури житлової забудови може здійснюватися шляхом вдосконалення системи бюджетного фінансування інфраструктури та використання позикових кредитів та інших коштів. Повернення повинен бути забезпечений доходами підприємств комунального господарства.
З метою вирішення проблем, що склалися в житловому будівництві, до теперішнього часу була підготовлена ​​Державна Програма на основі звернення до Ради міністрів Російської Федерації Акціонерної корпорації "Житлова ініціатива", Ощадного банку Російської Федерації з пропозицією про підтримку апробації і широкому впровадженні в життя розробленої ними системи механізмів і форм організації інвестиційних процесів, що грунтуються переважно на позабюджетних джерелах і заставних відносинах (іпотеку). В основу даної програми закладено широка і комплексна трактування ринку житла як системи складових: ринку житлових інвестицій, ринку будівельних матеріалів, ринку земельних ділянок під забудову, ринку підрядних робіт і лише в замикає частини - ринку готового житла як товару.
У Програмі запропоновано сім систем - механізмів організації інвестиційних процесів у житловій сфері, в основу яких покладені такі загальні принципи, як:
1) обов'язкова орієнтація на запити конкретних громадян у житловій сфері;
2) відповідність загальній логіці й динаміці ринкових реформ в Росії та відповідність кожній із систем законами "Про власність", "Про інвестиційну діяльність" та "Про іпотеку (заставу нерухомості)";
3) відповідність макроекономічним реальностей і облік високого рівня інфляції та ставок банківського кредиту;
4) забезпечення максимальної стійкості і здатності до самопроізводству кожної системи при мінімумі заходів державної підтримки;
5) включення в механізм впроваджуваних систем тих чи інших заходів державної підтримки лише по відношенню до соціально не захищеним громадянам або громадянам, які мають житлові умови, що не відповідають санітарним нормам;
6) пом'якшення прямим державною участю, економічними пільгами та привілеями комерційних ризиків тих юридичних осіб, які при впровадженні нових систем інвестування беруть на себе виконання в інтересах громадян малорентабельних видів діяльності або пов'язують себе високими комерційними ризиками.
Принципово важливим є те, що практично всі включені до Програми системи і механізми позабюджетного фінансування житлової сфери орієнтовані на зняття недовіри до інвестиційної діяльності, яке справедливо утвердилося у багатьох банків, комерційних структур і підприємств у зв'язку з нестабільністю економічної ситуації, гіперінфляцією та неміцністю господарських договорів, а у громадян - ще й у зв'язку з появою нових комерційних структур та інвестиційних інститутів з неперевіреною діловою репутацією. Подолання цього психологічного бар'єру і зняття цілого ряду в дійсності існуючих в інвестиційній діяльності ризиків досягається в рамках апробують систем максимальним використанням в кожній з них процедур іпотеки - тобто застави вже наявної або знову створюваної в процесі інвестиційної діяльності нерухомості.
За даними Національної Асоціації будівельників США (НАД), вартість типового власного будинку в США на 22% більше річного доходу його хазяїна [10].
Технологія оформлення іпотечних відносин, найбільш розвинена в США, передбачає наявність двох документів:
1) боргового зобов'язання (у ньому фіксуються питання, які стосуються заборгованості: розмір кредиту, порядок платежів, ставка);
2) договору про іпотеку (в ньому викладаються умови застави нерухомості, права та обов'язки сторін), в якому обов'язково міститься вказівка ​​на основне зобов'язання.
Такий поділ дозволяє банку продати наданий позику, тобто забезпечує можливість вторинного обігу заставної, під яку можуть бути випущені інші цінні папери, наприклад облігації. Власне саме в цьому і полягає основна відмінність американської системи іпотечного кредитування (розрив безпосереднього зв'язку між індивідуальним інвестором та індивідуальним позичальником), що дозволяє залучати з метою іпотечного кредитування значні кошти, насамперед дрібних інвесторів, під надійне забезпечення, яким є нерухомість.
Для німецької та англійської систем прав характерний варіант, коли основу реєстраційної системи, наприклад у Німеччині, складає земельна книга, роль і порядок ведення якої регулюються німецьким укладенням і спеціальним актом "Правила ведення земельної книги". Реєстрація земельних ділянок при встановленні іпотеки супроводжується чітким юридичним оформленням виникнення і припинення заставного права на нерухоме майно у вигляді заставної. При занесенні такої угоди в земельну книгу в ній повинні бути записані: вид заставного права, ім'я боржника, ім'я кредитора, сума вимог кредитора, процентна ставка та інші додаткові вимоги, наприклад, підвищення відсотків за відстрочку.
У сучасних законодавствах західних країн права та обов'язки сторін за договором іпотеки трактуються одноманітно. Заставодавець зобов'язаний:
- Страхувати предмет іпотеки;
- Вживати заходів для його збереження;
- Повідомляти всім наступним заставодержателям відомості про всі наявні застави предмета іпотеки;
- Повідомляти заставодержателя про загрозу його втрати або пошкодження.
Заставодержатель, у свою чергу, має право перевіряти за документами і фактично наявність, стан і умови зберігання предмета іпотеки. Особливо в іпотечному праві обумовлюється можливість виникнення загрози заставленого майна. У цьому випадку кредитор має право призначити власникові майна відповідний строк для усунення такої небезпеки. Якщо ж власник загрозу не усунув, кредитор може вимагати усунення небезпеки в позовному порядку або негайно погасити кредит за рахунок заставленого майна. Кредитор має право реагувати таким чином не тільки на погіршення стану нерухомого майна, але і на поведінку власника або третіх осіб, яке може спричинити за собою таке погіршення. Для того щоб вчасно скористатися цими правами, банки (кредитодавці) спеціально обумовлюють відповідні юридичні ситуації у формулярах, супроводжуючих договір про іпотеку.
Окремого розгляду заслуговують застосовуються у світовій практиці форми реалізації заставного права в іпотеці. Існують два види процедур реалізації заставного права - судова та адміністративна.
У США традиційно перевага віддається адміністративної процедури, ключовою фігурою в якій виступає шериф. У його обов'язки входять публікація оголошень про продаж закладеного майна, повідомлення зацікавлених осіб, проведення торгів. У Європі, навпаки, практикується судова процедура. Вона детально розроблена німецьким законодавством, яке передбачає три способи примусової реалізації заставних прав:
- Примусова іпотека;
- Примусовий аукціон;
- Примусове управління.
Примусова іпотека служить виключно для того, щоб зберегти за кредитором певний статус і підтвердити його права на майно. Тому в реальній практиці заставні права на нерухомість реалізуються на основі двох інших варіантів, а сама процедура реалізації заставного права багато в чому нагадує механізм банкрутства. Так, примусовий аукціон представляє собою судову процедуру, мета якої - передача прав власності на нерухоме майно покупцю і задоволення за рахунок вирученої суми вимог кредитора. Примусове управління передбачає надання можливості кредиторам задовольняти свої вимоги постійно шляхом експлуатації нерухомого майна. Зазвичай це відбувається у формі продовження нормальної експлуатації нерухомості. Примусове управління використовується і як основний спосіб реалізації заставних прав, і як проміжний, попередній примусовому аукціону.
Зазначені основні відмінності в системі іпотечного кредитування склалися в США після періоду Великої депресії (до цього американська система іпотечного кредитування мало чим відрізнялася від європейської). Але і в перетвореному вигляді її головні характеристики залишаються незмінними.
Весь процес іпотечного кредитування може бути розбитий на три основні стадії: 1) ініціювання; 2) посередництво; 3) інвестування.
Ініціювання - процедура видачі первинного іпотечного кредиту, що включає перевірку як самої власності, переданої в залот, так і позичальника, його спроможності виконати зобов'язання за кредитним договором.
Посередництво - процес придбання іпотечними посередниками індивідуальних іпотечних позик у іпотечних, ощадних і комерційних банків і трансформація їх в цінні папери, пропоновані до продажу інвесторам на вторинному ринку заставних. Це широко відомі в США і в нашій країні організації "Фенні Мей" (FNMA-Федеральна національна іпотечна асоціація) та інші, аналогічні їй.
Інвестування - процес придбання і накопичення фізичними та юридичними особами цінних паперів, що випускаються посередниками, для отримання доходу по них.
Головна складова ініціювання - оцінка ризикованості кредиту, що включає в себе оцінку кредитного та процентного ризиків. Кредитний ризик визначається можливістю погашення позички позичальником і достатністю майнового забезпечення для її погашення у випадку нездатності позичальника зробити це. Практично це здійснюється шляхом аналізу рівня та стабільності доходів позичальника та його зобов'язань (платежі за автомашину, матеріальна допомога чи аліменти та ін.) У США вважається, що максимальне відношення всіх довгострокових зобов'язань до його доходів не може перевищувати 35%, у тому числі виплати по іпотечному кредиту не повинні бути більше 28%. Додатковим захистом від кредитного ризику є необхідність внесення покупцем першого внеску за покупку будинку за рахунок власних коштів. Ця величина складає, як правило, близько 20% вартості будинку. Захист тут подвійна. По-перше, знижується ризик несплати позичальником іпотечного кредиту (позичальник уже вклав власні кошти і не захоче їх втратити). По-друге, вкладаючи власні кошти, позичальник буде прагнути до зниження ціни, а значить, зростає надійність майнового забезпечення кредиту (рис. 1).
Поряд з кредитним враховується процентний ризик - можливість знецінювання виданих у вигляді позики коштів у результаті інфляції.
Довгий час в США і низці інших західних країн використовувався один традиційний спосіб запобігання процентного ризику: видача іпотечних кредитів за фіксованими процентними ставками з включенням до закладається відсоток двох компонентів - реальної процентної ставки і ставки, що враховує інфляційні очікування. Цей спосіб був широко поширений з 30-х аж до середини 70-х років, тобто до тих пір, поки не почався період швидкої інфляції і кредитори не виявилися в збитку (відповідно позичальники у прибутку). Саме в цей період з'явилися нетрадиційні схеми фінансування нерухомості та девелопменту, метою яких було захистити кредитора від виникаючих фінансових ризиків у зв'язку із зростанням темпів інфляції і неможливістю їх передбачення. До числа цих методів відносяться такі нові форми іпотечного кредитування, як іпотека з плаваючою ставкою відсотка або іпотека, при якій кредитор отримує право на частину поточного доходу або виручки від продажу ("бере участь" іпотека).

Рис. 1. Схема іпотечного кредитування в США

Ініціатори іпотек з метою залучення уваги до іпотек з плаваючою ставкою нерідко йдуть на встановлення на перші роки виплат ставок, помітно нижче ринкових, з подальшим їх приведенням до ставок або за державним однорічним векселями, або по трирічних державних цінних паперів, або до деякими іншими показниками ( наприклад, за міжнародними відсотковими ставками) з перевищенням останніх на обумовлений число пунктів.
"Беруть" іпотеки, на відміну від іпотек з плаваючою ставкою відсотка, побудовані на іншому принципі і застосовуються в основному в сфері кредитування комерційної нерухомості. Певною мірою вони близькі до таких варіантів фінансування, як створення синдикатів, спільних підприємств (наприклад, у формі повних товариств, що мають істотні переваги в податковому відношенні). Але в даному випадку кредитор не стає пайовиком власного капіталу, а залишається кредитором компанії. Додаткові кошти, які він отримує або у вигляді частини операційного доходу, або у вигляді частини перевищення продажної ціни над покупною, розцінюються як умовний відсоток.
Особливістю даного механізму є те, що дохід кредитора залежить від успішної реалізації конкретного проекту, під який надається фінансування, а не від будь-якого зовнішнього індексу, як це відбувається у ряді інших схем, також використовуються в практиці іпотечного кредитування (при застосуванні "плаваючих" ставок відсотка в різних варіантах).
У західних країнах як різновиду іпотечного кредитування традиційно широко практикується кредитування під заставу сільськогосподарських земель. Воно здійснюється через систему спеціальних банків, що їх називають "земельними", "сільськогосподарськими", "аграрними" і т. п., за допомогою довгострокового кредитування на умовах іпотеки. Процентні ставки під заставу диференціюються залежно від цінності землі, положення боржника, ступеня ризику. Джерелом іпотечного кредитування є емісія банками іпотечних облігацій як цінних паперів, забезпечених нерухомістю. Поряд з банками таке іпотечне кредитування можуть проводити позиково-ощадні асоціації, кооперативи взаємного кредитування, страхові компанії.
У США поширена система надання земельними банками іпотечного кредиту на пільгових для фермерів умовах. Ці банки, у свою чергу, управляються Фермерської кредитної асоціацією. Засоби черпаються з фондів, створених спеціально для іпотечного кредитування фермерів. Виділяють іпотечний кредит під заставу землі і комерційні банки, але під більш високий відсоток або з виплатою різниці в процентних ставках за рахунок держави.
Схема житлової іпотеки в США виглядає наступним чином. При придбанні житла (окремого будинку чи квартири у власність) середній американець звичайно в стані оплатити відразу лише 10-20% його вартості. Решта суми береться в кредит. Кредитор (іпотечний банк) надає кредит під заставу житла, що купується. В результаті будівельна чи інша компанія отримує необхідну суму за побудований будинок, а сім'я або окрема особа стає власником будинку. Істотно, що предметом застави виступає вже побудований будинок. У даній ситуації ніколи не видається кредит під будівництво, необхідна наявність конкретного житла в якості предмета застави. Іпотечний кредит надається на термін до 30 років, протягом якого позичальник зобов'язаний вносити щомісячну плату в погашення кредиту, інакше на житло може бути звернено стягнення. Саме до цього зводиться основний зміст іпотеки. Слід також підкреслити, що в США, як і в інших розвинених країнах Заходу, земельна ділянка і будівля на ньому розглядаються як єдине ціле.
На цьому уявна простота схеми житлового іпотечного кредитування закінчується. Далі вступає в силу система забезпечення іпотеки складними економічними, фінансовими та правовими механізмами, регулюючими діяльність іпотечних банків і вторинного ринку житлових позик.
Надання грошових коштів державою - один зі способів рефінансування при іпотечному кредитуванні. Виділяються також інші способи: позика коштів у населення і рефінансування з використанням цінних паперів. Заслуговує уваги зарубіжний досвід використання цінних паперів в іпотечному кредитуванні. Окремо слід розглянути моделі рефінансування іпотечних кредитів.
Класичний вид довгострокового позики грошових коштів - випуск іпотечним банком своїх облігацій. Зазвичай вони не приносять дуже високого доходу, але ставляться до найнадійніших. Випускаючи облігації, іпотечний банк сам стає позичальником грошових коштів у широких мас інвесторів. Іпотечний банк може випускати і короткострокові облігації, однак в умовах коливань процентної ставки за короткостроковими кредитами обслуговувати ними довгостроковий кредит невигідно.
Банк може відразу після видачі іпотечного кредиту продати свої права кредитора на фондовому ринку, попередньо обернувши їх на цінні папери. Для цієї мети іпотечних заставних надається статус цінного паперу, вони стають одним з видів фондових цінних паперів і починають звертатися поряд з акціями, облігаціями і т. д. [11].
Дія іпотеки починається з оформлення іпотечних відносин шляхом складання, як вказувалося раніше, боргового зобов'язання, що фіксує всі питання кредиту та іпотечного договору про заставу нерухомості із зазначенням прав і обов'язків сторін та інших умов. Потреба саме в двох документах при оформленні іпотеки пов'язана із забезпеченням потенційної можливості продажу позик.
Продаж позики не тягне за собою вихід іпотечного банку з процесу іпотечного кредитування. За іпотечним банком зберігаються функції обслуговування кредиту - тобто стягування платежів з позичальника, напрямок відповідних дивідендів інвесторам, які купили позики, захист інтересів інвесторів у разі виникнення спорів за позиками. Таким чином, іпотечний банк виконує роль активного посередника.
Продаючи іпотечні заставні відразу після видачі іпотечного кредиту, банк отримує можливість підтримувати показник ліквідності свого балансу на необхідному рівні, навіть залучаючи кошти на більш короткий термін, ніж по видаваних кредитах. Це, природно, різко підвищує можливості іпотечного банку із залучення коштів для видачі іпотечних кредитів.
Існує кілька способів розміщення іпотечних закладних серед якомога більшої кількості інвесторів.
Перший спосіб - "випуск вторинних іпотечних закладних" [12]. Принцип його дії представлений на рис. 2. Спосіб заснований на тому, що іпотечні банки (в основному великі) видають кредити на суму не нижче мінімальної (досить великий). З іншого боку, існують позичальники, яким не потрібні великі кредити, і кредитні установи, які у зв'язку з встановленими для цього виду діяльності обмеженнями не можуть видавати великі кредити (такою установою може бути простою комерційний банк). У цьому випадку кредитна установа видає кілька невеликих за розміром іпотечних кредитів під вищі відсотки, ніж іпотечні банки. Потім воно рефінансується у великому банку. Для рефінансування отримані іпотечні заставні об'єднуються і на них випускається вторинна іпотечна заставна. Вторинна заставна служить забезпеченням кредиту, який видає великий іпотечний банк і який направляється кредитною установою на видачу нових іпотечних кредитів. Кредитна установа протягом усього терміну кредиту одержує прибуток у вигляді різниці між процентними ставками по виданих і отриманих кредитів, а вторинна іпотечна заставна звертається на фондовому ринку за загальними правилами.
Другий спосіб, так звана сек'юритизація, винайдений в США, але широко застосовується в Англії і Франції (мал. 3) [13].

Рис. 2. Модель рефінансування іпотечних кредитів шляхом випуску вторинних заставних. Рис. 2. Модель рефінансування іпотечних кредитів шляхом випуску вторинних заставних.

Під сек'юритизацією розуміється трансформація активів балансу в ринкові цінні папери для продажу інвесторам [14]. Сек'юритизація, перетворюючи боргові зобов'язання в майно, підвищує їх оборотність, поміщає їх в інфраструктуру фондового ринку. У цінні папери можуть бути переведені не всі типи активів, а тільки позики, які мають стандартними характеристиками терміну погашення, розміру, забезпечення.

Рис. 3. Модель рефінансування іпотечних кредитів шляхом звернення активів балансу в цінні папери.

Сек'юритизація являє собою складну процедуру, що складається з окремих етапів. Як правило, ініціатором сек'юритизації виступає банк, що видав іпотечні кредити. Сек'юритизація дозволяє банку-ініціатору поліпшити ліквідність за рахунок видалення (продажу) з балансу довгострокових кредитів.
На першому етапі великі іпотечні банки створюють спеціальну керуючу компанію і групують в ній іпотечні заставні. Мета керуючої компанії-непрямо продати згруповано в ній іпотечні заставні, випустивши на їх основі цінні папери. Існування такої ланки в ланцюжку сек'юритизації пов'язано з можливістю відділення іпотечних активів від майна банку-ініціатора, а отже, і належних платежів за кредитами. Це гарантує інвесторам отримання вкладених коштів навіть у разі неспроможності банку-ініціатора.
При організації компанії банки - власники іпотечних закладних відкривають їй спеціальні накопичувальні рахунки, на які перераховують кошти, що надійшли на сплату відсотків по кредиту і в погашення кредиту. Компанія виплачує з цих коштів доходи за випущеними цінних паперів та викуповує їх після повернення кредиту.
Припустимо, що якась кількість іпотечних банків видало різну кількість довгострокових позик типу А, Б і В. Типи позик розрізняють за термінами і величиною процентної ставки. Відповідно банки мають іпотечні заставні типу А, Б і В. Ці заставні передаються в керуючу компанію, а вона бере на себе зобов'язання передати банкам через певний, досить короткий, термін відповідну суму грошей. Цей термін повинен контролюватися з тим, щоб у банку завжди було в наявності достатньо коштів для своєчасного виконання своїх зобов'язань.
Компанія бере на свій баланс ці іпотечні заставні і на другому етапі сек'юритизації об'єднує заставні одного типу, отримані від різних банків, в пакети типу А, Б та В. Розрізнені зобов'язання об'єднуються в єдине зобов'язання, в якому боржником виступають кілька осіб (одержувачі іпотечного кредиту) , несучих часткову відповідальність у рамках свого зобов'язання за договором позики. Природно, що для такого об'єднання іпотечні заставні відбираються за ступенем їх надійності і перед передачею вони перевіряються незалежним оцінювачем. Таке об'єднання ніяк не зачіпає положення боржників, оскільки розмір і характер його відповідальності не змінився. Банки-ініціатори беруть на себе зобов'язання продовжувати забезпечувати надходження платежів від боржників, але зараховують їх тепер на особливий накопичувальний рахунок компанії.
На третьому етапі обігу компанія віддає сформовані пакети третій особі на зберігання і випускає на ці пакети цінні папери, доходи від продажу яких є засобами рефінансування. Третя особа служить хранителем заставних і гарантом виконання компанією своїх зобов'язань перед покупцями її цінних паперів. В англо-американській системі права для цього застосовують конструкцію довірчої власності (трасту), де третьою особою є довірчий власник, або траст-агент. Ця система гарантує передачу боргових зобов'язань власникам цінних паперів і проходження платежів, що належать власникам цінних паперів. У континентальній Європі застосовується дещо інший підхід (рис. 4) [15].
У Франції, через відсутність у системі права інституту довірчої власності (трасту), компанія розміщує отримані і сформовані нею в пакети іпотечні заставні в депозитарій. Договір зберігання передбачає отримання компанією від депозитарію вкладних документів (на кожний пакет окремі), що складаються з сертифікатів, кожен з яких представляє собою частину іпотечної заставної. Кошти від продажу сертифікатів будуть використовуватися для рефінансування. Умови договору типові та однакові для всіх, а вкладний документ лише встановлює об'єкт і суб'єкт договору. Вкладні документи також діляться на типи А, Б і В.
Переваги випуску свідоцтв про внесок заставних на зберігання в депозитарій полягають в тому, що:
по-перше, сертифікати можуть бути продані інвесторам, які не мають необхідних коштів для купівлі окремої іпотечної заставної, але хочуть вкладати в них гроші;
по-друге, оскільки вкладні документи випускаються не на окрему заставну, а на пакет закладних, ризик повного неповернення кредиту різко знижується, так як боржником є ​​декілька осіб [16].
Як вказувалося вище, документи про внесок на зберігання іпотечних закладних складаються з набору однорідних документів (сертифікатів). На кожен пакет випускається певну кількість сертифікатів, в сукупності складових вкладний документ, який засвідчує право власності власника на пакет іпотечних заставних; зобов'язаною особою по ньому є депозитарій.
Після продажу сертифікатів власником покладеного на зберігання пакету іпотечних закладних залишається компанія (що фіксується у сертифікатах), але розпорядитися пакетом вона може, лише пред'явивши в депозитарій всі сертифікати, випущені на цей пакет. Окремий же сертифікат засвідчує право власника на отримання певного процентного доходу і відповідної частини платежу, що надійшов в погашення кредиту. Відсотки за сертифікатом виплачуються більш низькі, ніж за виданим кредитом. Це свого роду плата покупця сертифікату за його участь в іпотечному кредитуванні невеликою сумою грошових коштів.
Керуюча компанія, отримавши від депозитарію вкладний документ, здійснює продаж складових його сертифікатів шляхом відкритого розміщення (для чого вона і створюється як спеціальний заклад, оскільки розміщення цінних паперів - окрема й складне завдання) і бере на себе зобов'язання розподіляти між їхніми власниками потоки платежів, що надходять на її накопичувальні рахунки, і викупити сертифікати після повного погашення кредиту. Це фіксується шляхом зазначення у сертифікаті керуючої компанії в якості платника. Депозитарій, виконуючи функції гаранта, зобов'язується розподіляти платежі, якщо керуюча компанія з яких-небудь причин припинила свою діяльність.
Самі сертифікати після їх розміщення серед інвесторів вільно обертаються на фондовому ринку як окремі цінні папери. Таким чином, іпотечні банки рефінансуються, спочатку сконцентрувавши видані кредити, а потім розподіляючи їх серед широких верств інвесторів. Введення третього незалежного особи - депозитарію забезпечує більш надійний захист прав інвесторів (власників сертифікатів), таку ж, як якби вони купили саму іпотечну заставу.
Для збільшення привабливості вкладень з усіх сертифікатів, що складають єдиний вкладний документ, виділяється 10%, які називаються підлеглими сертифікатами. Їх власники в першу чергу понесуть збитки, а відсотки за такими сертифікатами виплачуються більш високі (свого роду плата за ризик). Це дозволяє швидше розпродати інші 90%, додатково захищені від ризику.
При розміщенні випуску сертифікатів самі іпотечні банки, що є початковими кредиторами, не мають права придбавати більше 5% паперів з випуску. Це обмеження спрямоване на запобігання кругового звернення.

Рис. 4. Модель рефінансування іпотечних кредитів шляхом звернення активів балансу в цінні папери.

Ця схема може бути доповнена випуском цінних паперів уже на основі самих сертифікатів за умови, що дострокове погашення іпотечного кредиту не збільшує витрат позичальника. При достроковому погашенні кредитор виграє, якщо процентна ставка повторного розміщення вище, ніж процентна ставка за дострокове погашення кредиту, і програє, якщо вона нижча.
Повторне розміщення здійснюється наступним чином. Спеціалізована організація, скупивши велика кількість різних сертифікатів, здає їх на зберігання в депозитарій та отримує вкладний документ, що складається з "вкладних" сертифікатів. Сертифікати повторного розміщення діляться на кілька черг (траншів), що розрізняються за терміном дострокового викупу, який здійснюється з коштів, що надходять в рахунок дострокового погашення іпотечних кредитів.
У першу чергу викуповуються вторинні сертифікати першого траншу, потім другого і так далі. Таким чином, інвестор отримує додаткову можливість для гри на фондовому ринку або страхується від дострокового погашення.
Використання подібних схем у Росії в даний час утруднено у зв'язку з недостатнім розвитком ринку нерухомості та ринку цінних паперів, однак це не означає що формування системи іпотечного кредитування в Росії неможливо. Іпотечні банки отримали розвиток у країнах, де економічні умови схожі з мають місце в Росії.
Так, економічні процеси відбуваються в Мексиці і Росії збігаються-інфляція, спад виробництва, дефіцит житла. Тим не менше з середини 1994р. ринок іпотечних кредитів в Мексиці активно розвивається, комерційні банки збільшують обсяги іпотечного кредитування. Учасниками іпотечного кредитування стають пенсійні та інші фонди, деякі державні інститути [17].
Формування системи іпотечного кредитування та її функціонування вимагають підтримки з боку держави. У розвинених країнах створена необхідна законодавча база, чітко працюють державні органи, реєструючі операції з нерухомістю, спеціалізовані інститути, створені за підтримки держави, проводять операції з цінними паперами іпотечних банків і таким чином опосередковано регулюють їх діяльність.
Викладені вище схеми безсумнівно представляють інтерес для Росії. Але застосування досвіду західних країн можливо на наступному етапі розвитку ринку нерухомості та ринку цінних паперів. Однак це не означає, що формування системи іпотечного кредитування зараз в Росії неможливо. Іпотечні відносини набули розвитку і в тих країнах, де спостерігаються економічні процеси, схожі з мають місце в Росії [18].

§ 3. Правовий зміст іпотечних відносин в РФ.

В умовах хронічної нестачі державних коштів традиційної завданням для органів влади всіх рівнів стало залучення позабюджетних грошових ресурсів у сферу житлового будівництва. Найбільш перспективним рішенням "квартирного питання" фахівці в області нерухомості вважають розвиток системи довгострокового іпотечного кредитування [19].
Іпотека - це обтяження майнових прав власності на об'єкт нерухомості.
Іпотечне кредитування - це кредитування під заставу нерухомості, тобто кредитування з використанням іпотеки як забезпечення повернення кредитних коштів [20].
При розгляді іпотеки як елемента економічної системи необхідно виділити три найбільш характерні її риси.
1. Застава нерухомості виступає в ролі інструменту залучення необхідних фінансових ресурсів для розвитку виробництва.
2. Іпотека здатна забезпечити реалізацію майнових прав на об'єкти, коли інші форми (наприклад, купівля-продаж) у даних конкретних умовах недоцільні.
3. Створення за допомогою іпотеки фіктивного капіталу з урахуванням цінних паперів (при емітування власником об'єкта нерухомості первинних, вторинних і т.д. заставних оборотні кошти збільшуються на величину утворюється фіктивного капіталу) [21].
В економічному відношенні іпотека - це ринковий інструмент обороту майнових прав на об'екги нерухомості у випадках, коли інші форми відчуження (купівля-продаж, обмін) юридично або комерційно недоцільні, і що дозволяє залучити додаткові фінансові кошти для реалізації різних проектів.
Особливо слід виділити функції іпотечного кредитування та особливості такого роду кредиту, які дають йому перевагу перед іншими способами кредитування.
Функції, що їх іпотечним кредитуванням, можна сформулювати наступним чином:
- Функція фінансового механізму залучення інвестицій в сферу матеріального виробництва;
- Функція забезпечення повернення позикових коштів;
- Функція стимулювання обігу та перерозподілу нерухомого майна, коли інші способи (купівля-продаж тощо) економічно недоцільні або юридично неможливі;
- Функція формування багаторівневого фіктивного капіталу у вигляді заставних, похідних іпотечних цінних паперів і ін [22]
Можна виявити такі відмітні особливості іпотечного кредиту.
1. Обов'язковість забезпечення заставою (причому в якості застави може виступати і та нерухомість, на купівлю якої береться іпотечний кредит).
Це означає, що у разі невиконання позичальником зобов'язань здійснюється звернення стягнення на житло з подальшою його реалізацією, щоб погасити заборгованість позичальника за кредитом перед кредитором. Що залишилася після погашення кредиту сума за вирахуванням витрат, пов'язаних з процедурою звернення стягнення та продажу житла, повертається колишньому позичальникові.
Позичальник і всі повнолітні члени його сім'ї дають нотаріально заверяемое згоду на звільнення переданого в іпотеку житлового приміщення у разі звернення на нього стягнення.
Передане в іпотеку житло повинне бути вільним від будь - яких обмежень (обтяжень), не повинно бути закладено у забезпечення іншої зобов'язання.
2. Тривалість терміну надання кредиту.
Довгострокові іпотечні житлові кредити надаються на термін від 3 і більше років (оптимально 20-25 років). Завдяки тривалому терміну погашення зменшується розмір щомісячних виплат позичальника.
3. Більшість іпотечних позик носять цільовий характер.
4. Іпотечний кредит вважається відносно низькоризиковому банківської операцією. До основних вимог можна віднести наступні:
- Сума кредиту, як правило, становить не більше 60-70% ринкової вартості житла, що купується;
- Величина щомісячного платежу по кредиту не повинна перевищувати 30% сукупного доходу позичальника і созаемщиков (у тому випадку, якщо вони є) за відповідний розрахунковий період;
- При процедурі оцінки ймовірності погашення кредиту кредитор використовує офіційно підтверджену інформацію про поточні доходи позичальника і позичальників.
Зазначені стандарти і вимоги спрямовані на зниження ризиків для кредитора і позичальника.
Дотримання чітких стандартів і вимог до процедур надання та обслуговування кредитів є основою для надійного функціонування вторинного ринку іпотечних кредитів та залучення коштів приватних інвесторів у цей сектор, у тому числі через емісійні іпотечні цінні папери або облігації.
Головна мета розвитку довгострокового іпотечного житлового кредитування - створити ефективно працюючу систему забезпечення доступним за вартістю житлом російських громадян із середніми доходами, засновану на ринкових принципах придбання житла на вільному від монополізму житловому ринку за рахунок власних коштів громадян і довгострокових іпотечних кредитів. Створення зазначеної системи дозволить:
- Збільшити платоспроможний попит громадян і зробити придбання житла доступним для основної частини населення;
- Активізувати ринок житла;
- Залучити в реальний економічний оборот приватизоване житло;
- Залучити у житлову сферу заощадження населення та інші позабюджетні фінансові ресурси;
- Забезпечити розвиток будівельного комплексу;
- Пожвавити економіку країни в цілому.
Система довгострокового іпотечного житлового кредитування в Росії повинна спиратися на наявний міжнародний досвід розвитку іпотечного кредитування, бути адаптована до російської законодавчій базі, враховувати макроекономічні умови (характерні для перехідної економіки), обмежену платоспроможність населення, високу інфляцію. Система іпотечного житлового кредитування повинна спиратися в першу чергу на ефективне використання залучених фінансових ресурсів громадян, комерційних банків-кредиторів, інвесторів, і в меншій мірі фінансування з боку державного бюджету.
У Росії в даний момент тільки розробляється нормативно-правова база, що створює умови для здійснення операцій з нерухомістю та землею. До теперішнього часу склалася наступна ієрархія джерел заставного права.
1. Цивільний кодекс РФ. Містить у частині першій главу 23, присвячену способів забезпечення виконання зобов'язань, в якій § 3 містить спеціальні норми про заставу. Крім цього, до заставних відносин застосовуються й інші норми ЦК України, зокрема, про порядок укладання договорів, про умови дійсності угод та ін Кількість норм, присвячених застави, як у першій, так і в другій частині ГК РФ, досить велике. Таким чином, ДК РФ є з точки зору його юридичної сили і найбільш детальним джерелом регулювання заставних відносин. Однак норми про заставу у частині першій ГК РФ охоплюють далеко не всі питання, пов'язані із заставними відносинами в усьому їх різноманітті та складності.
2. Закон РФ від 29 травня 1992 р. № 2872-1 "Про заставу". З моменту вступу в силу цей закон зайняв місце основного джерела російського заставного права. Ця обставина спеціально було підкреслено у ст. 2 Закону: "Справжнім законом визначаються основні положення про заставу. Відносини застави, не врегульовані цим Законом, регулюються іншими актами законодавства Російської Федерації ". Однак необхідно відзначити, що з моменту введення в дію частини першої ДК РФ саме Кодекс став основним джерелом заставного права. При цьому треба мати на увазі, що регулювання застави у Цивільному кодексі України багато в чому суттєво відрізняється від його регулювання в зазначеному Законі. Отже Закон РФ "Про заставу" "застосовується остільки, оскільки він не суперечить" частини першої ДК РФ.
3. Федеральний закон від 16 липня 1998р. № 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" (далі - ФЗ "Про іпотеку"). Даний законодавчий акт, що розкриває особливості застави нерухомого майна, пройшов довгий і тернистий шлях, перш ніж був підписаний Президентом РФ. Активна робота над цим законом почалася в 1993р. У липні 1995р. він був прийнятий у першому читанні, після чого його піддали суттєвого доопрацювання і численним обговорень (було внесено близько сотні поправок), в результаті яких закон був прийнятий обома палатами Федеральних зборів влітку 1997р. Потім знадобився ще рік, щоб цей законопроект набув статус повноправного федерального закону. Норми, які регулюють іпотеку, містяться не тільки до ФЗ "Про іпотеку", а й у Цивільному кодексі України. Відповідно до п.2 ст.334 ГК РФ загальні правила Кодексу про заставу застосовуються до іпотеки лише у випадках, коли самим ГК РФ або законом "Про іпотеку" не встановлено інші правила. Таким чином, незважаючи на те, що ЦК України містить ряд спеціальних норм про іпотеку (п. 2-3 ст.339, п. 2-5 статті 340, п.1 ст.349 тощо), основний масив норм, регулюючих іпотеку, міститься в ФЗ "Про іпотеку".
4. До джерел заставного права відносять також інші федеральні закони, в яких в тій чи іншій мірі розглядаються питання заставних відносин. До таких законодавчих актів можна віднести, зокрема, федеральний закон від 21 липня 1997р. № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним".
5. У сукупність джерел заставного права входять не тільки власне законодавчі акти, а й укази Президента РФ, постанови Уряду РФ, законодавчі акти суб'єктів РФ, нормативно-правові акти виконавчих органів різного рівня, включаючи місцеві органи управління [23]. Як приклад можна привести наступні нормативно-правові акти: Постанова уряду Москви від 25 квітня 95г. № 356 "Про засади використання заставного кредитування в м. Москві"; Постанова Уряду Москви від 20 вересня 94г. № 788 "Про запровадження на території Москви єдиної системи державного реєстрації застави та єдиного реєстру договорів застави"; Постанова Уряду РФ від 1 травня 1996р. № 534 "Про додаткове стимулювання приватних інвестицій у РФ" і ін
Майно є основним об'єктом в іпотечних відносинах, а оскільки немає однозначного визначення терміна "майно", то при укладенні договору необхідно визначати точне значення даного терміна шляхом його детального тлумачення.
Застава земельних ділянок, підприємств, будівель, споруд, квартир та іншого нерухомого майна може виникати лише остільки, оскільки їхній обіг допускається федеральними законами. Moгyт бути закладені земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, їх об'єднань, юридичних осіб та надані для садівництва, тваринництва, індивідуального житлового, дачного та гаражного будівництва, присадибні земельні ділянки особистого підсобного господарства та земельні ділянки, зайняті будівлями, спорудами або спорудами, у розмірі , необхідному для їх господарського обслуговування (функціонального забезпечення).
Не підлягають іпотеку землі, що знаходяться в державній або муніципальній власності, сільськогосподарські угіддя зі складу земель сільськогосподарських організацій, селянських (фермерських) господарств та польових земельних ділянок особистих підсобних господарств
Оцінка земельної ділянки може бути встановлена ​​в договорі про іпотеку не нижче його нормативної ціни Нормативна ціна землі - це особливий вид плати за землю. Вона являє собою показник, що характеризує вартість ділянки певної якості та місця розташування виходячи з потенційного доходу за розрахунковий термін окупності. Нормативна ціна землі застосовується для придбання і викуп земельних ділянок, при передачі землі у власність, передачу у спадок, дарування, а також при одержанні під заставу банківського кредиту.
Слід, однак, мати на увазі, що ні вітчизняний, ні закордонний методичний досвід визначення ціни землі в сучасних російських умовах точного і надійного результату не забезпечує.
Особливо складна ситуація склалася з оцінкою земельних ділянок. Вітчизняні методичні розробки базуються в основному на вартісній оцінці вкладеного в земельну ділянку капіталу, майже не враховують його рентообразующих можливості і абсолютно не беруть до уваги реальну поведінку як продавців, так і покупців земельної власності, обсяг і структуру попиту та пропозиції і т.д.
Такий методичний підхід і визначив дуже низькі величини так званої нормативної ціни землі. За нормативними держрозцінками сьогодні розпродаються багатющі чорноземи Краснодарського та Ставропольського країв, Ростовської, Воронезької, Волгоградської і ряду інших мають високопродуктивними землями областей країни. При подібній ціновій політиці та системі оподаткування блокується іпотечна форма кредитування і вимикається найголовніший елемент ринкового регулювання земельних відносин, деформується ринковий механізм цінового саморегулювання, причому не тільки в аграрній сфері, але і у всьому виробничо-економічній структурі країни [24].
Якщо предметом іпотеки є підприємство в цілому як єдиний майновий комплекс, то до складу закладеного майна включаються отримані доходи підприємства, придбане їм майно, борги, придбані підприємством у період іпотеки, а також належать підприємству як юридичній особі права вимоги, патенту та інші виключні права і обов'язки цього підприємства, які переходять до покупця з моменту державної реєстрації права власності на придбане майно. Склад майна переданого в іпотеку підприємства та оцінка його вартості визначаються на основі повної інвентаризації майна підприємства. Акт інвентаризації, бухгалтерський баланс і висновок незалежного аудитора про склад і вартість майна підприємства є обов'язковими додатками до заставної.
Іпотекою підприємства може бути забезпечене грошове зобов'язання, сума якого становить не менше половини вартості активів підприємства. Підприємство, щодо якого порушено кримінальну справу про банкрутство або прийнято рішення про його ліквідацію або реорганізацію, не підлягає передачі в іпотеку.
Заставодавець має право продавати, здавати в оренду, розпоряджатися іншим чином майном, вносити зміни до складу майна підприємства, переданого в іпотеку, якщо це не тягне зменшення загальної вартості активів підприємства і не порушує умов договору іпотеки. Реорганізація, передача підприємства в заставу, укладення угод, спрямованих на відчуження нерухомого майна підприємства, допускаються лише за згодою заставодержателя.
У разі порушення заставодавцем своїх зобов'язань, невжиття заходів щодо забезпечення збереження закладеного майна, неефективного використання майна, що може призвести до неплатоспроможності підприємства чи до зниження вартості закладеного майна, заставодавець має право звернутися в звичайний або арбітражного суду з вимогою про введення іпотечного контролю за діяльністю заставодавця.
Стягнення на заставлене майно підприємства у разі невиконання заставодавцем зобов'язання, забезпеченого іпотекою підприємства, може бути звернено тільки за рішенням звичайного або арбітражного суду у всіх випадках, незалежно від того, хто є заставоутримувачем [25].
Іпотека житлових будинків і квартир, що включає іпотеку частини житлового будинку, квартири, що складається з однієї або кількох ізольованих кімнат, має свої особливості. Зокрема, не допускається іпотека індивідуальних та багатоквартирних житлових будинків і квартир, що перебувають у державній або муніципальній власності. Правила, встановлені для іпотеки житлових будинків і квартир, не поширюються на готелі, будинки відпочинку, дачі, садові будиночки та інші будівлі та приміщення, так як вони не призначені для постійного проживання, ці об'єкти можуть бути предметом іпотеки на загальних підставах.
Договір про іпотеку, предметом якої є житловий будинок або квартира, що знаходяться у власності громадянина, може бути укладений тільки безпосередньо з власником житла, за винятком випадків, встановлених законодавством РФ (при опіку та піклування).
Житловий будинок або квартира, придбані за рахунок кредиту банку або іншої кредитної організації у власність, вважаються знаходяться в заставі з моменту державної реєстрації договору купівлі - продажу житлового будинку або квартири.
В даний час не до кінця вирішені питання звернення стягнення на закладений житловий будинок або квартиру при невиконанні заставодавцем своїх зобов'язань. Якщо дане майно є для заставодавця єдиним придатним для постійного проживання приміщенням, подібне звернення не є підставою для виселення його з квартири.
Організація процесу звернення стягнення є одним з основних питань при вирішенні долі іпотеки. Незважаючи на позитивні зміни в законодавстві з даної проблеми, вона все ще є однією з найменш розроблених як в законодавчому, так і в "виконавчому" плані.
Частина перша Цивільного кодексу РФ внесла певні зміни в правове регулювання інституту застави. Заставний кредитор традиційно мав переважне право перед іншими кредиторами на задоволення своїх вимог з вартості закладеного майна. Однак це право не є безумовним. Як більш ранній закон "Про заставу" (1992р.), так і перша частина ДК РФ містять застереження, що переважне право заставного кредитора діє за винятками, передбаченими законом.
У відповідності зі ст.64 частини першої ГК у разі ліквідації юридичної особи заставний кредитор є кредитором третьої черги. Раніше, в другу чергу, задовольняються вимоги громадян у зв'язку з заподіянням шкоди їх життю або здоров'ю, вимоги з оплати праці та за авторськими договорами. Такий же порядок діє і в разі банкрутства індивідуального підприємця. Якщо мова йде про черговість задоволення вимог кредиторів не у зв'язку з ліквідацією юридичної особи, то така черговість встановлена ​​Цивільним процесуальним кодексом (ЦПК). У цьому випадку заставний кредитор отримує задоволення після задоволення вимог першої та другої черги. До вимог першої черги відповідно до ЦПК ставляться вимоги: по стягненню аліментів; випливають з трудових правовідносин; про оплату наданої адвокатами юридичної допомоги; про виплату авторських і винахідницьких винагород; про відшкодування шкоди, заподіяної каліцтвом або іншим ушкодженням здоров'я; в зв'язку зі смертю годувальника . До вимог другої черги ЦПК відносить вимоги: по податках і неподаткових платежах до бюджету; органів державного страхування по обов'язковому страхуванню; з відшкодування шкоди, заподіяної злочином або адміністративним правопорушенням державним підприємствам, установам, організаціям, колгоспам, іншим кооперативним організаціям, їх об'єднанням, іншим громадським організаціям [26].
Стягнення на предмет іпотеки може бути звернено тільки за рішенням звичайного або арбітражного суду, якщо предметом іпотеки є підприємство в цілому, житловий будинок, квартира чи інше нерухоме майно, що використовується заставодавцем для особистих цілей. Це відноситься також до тих випадків, коли для укладення договору іпотеки потрібна згода або дозвіл іншої особи або органу управління.
При задоволенні вимог заставодержателя за рахунок предмета іпотеки за рішенням звичайного або арбітражного суду предмет іпотеки реалізується шляхом продажу з публічних торгів спеціалізованою організацією, що має відповідну ліцензію Мін'юсту Росії. Початкова продажна ціна предмета іпотеки визначається рішенням суду, звичайного або арбітражного, або нотаріально посвідчених угодою заставодержателя та заставодавця, без звернення в судові органи. Особи, які бажають взяти участь у публічних торгах, вносять завдаток у розмірі 10% початкової ціни продажу предмета іпотеки. Предмет іпотеки передається особі, яка запропонувала на торгах найвищу ціну [27]. Спеціалізована організація видає свідоцтво про придбання заставленого майна покупцю, який з моменту державної реєстрації набуває право власності на предмет іпотеки.
Частина перша ДК вводить зміни також в порядок звернення стягнення на заставлене майно. Ст.349 частини першої ДК допускає два варіанти звернення стягнення на заставлене майно: за рішенням суду і без звернення до суду. В одних випадках звернення стягнення можливо тільки за рішенням суду, в інших - звернення стягнення за рішенням суду діє як загальне правило, якщо сторони не обрали інший порядок [28].
За загальним правилом звернення стягнення на заставлене майно здійснюється за рішенням суду. Проте сторони мають право домовитися про звернення стягнення на закладену нерухомість без судового рішення. До такої угоди, згідно ст.349, пред'являються дві вимоги: воно має бути засвідчена нотаріально і укладається після виникнення підстав для звернення стягнення на предмет застави.
Оскільки для застави державного майна завжди необхідна згода відповідного органу Держкоммайна РФ, то звернення стягнення на заставлене держмайно можливо тільки за рішенням суду.
Нарешті, слід порушити питання про реалізацію заставленого майна шляхом передачі його у власність заставодержателя. Такий спосіб реалізації заставленого майна суперечить самій ідеї застави. Конструкція застави виходить з того, що заставодержатель у разі невиконання (неналежного виконання) забезпеченого заставою зобов'язання набуває не власне предмет застави, а право отримати задоволення з вартості предмета застави, який з цією метою реалізується. У випадку ж, коли сторони погоджуються на передачу заставленого майна у власність заставоутримувача, по суті справи має місце відступне, передбачене ст.409 частини першої ДК, але не реалізація прав заставодержателя.
Особи, які проживають у закладених житлових будинках або квартирах на умовах договору найму або договору оренди житлового приміщення, не підлягають виселенню при реалізації заставленого житлового будинку або квартири. Укладений з ними до укладення договору про іпотеку договір найму або договір оренди житлового приміщення зберігає силу.
Іпотека може бути встановлена ​​в забезпечення зобов'язань, передбачених ст.2 ФЗ "Про іпотеку", зміст якої представлено нижче [29].
Зобов'язання, що забезпечуються іпотекою:
- За кредитним договором;
- За договором позики;
- Іншого зобов'язання, у тому числі зобов'язання, заснованого на купівлі-продажу, оренді, підряді, іншому договорі, заподіянні шкоди, якщо інше не передбачено федеральним законом.
Зобов'язання, що забезпечуються іпотекою, підлягають бухгалтерському обліку кредитором і боржником, якщо вони є юридичними особами, в порядку, встановленому законодавством РФ про бухгалтерський облік.
За кредитним договором, відповідно до цивільного законодавства РФ, банк або інша кредитна організація (кредитор) зобов'язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, передбачених договором, а позичальник зобов'язується повернути отриману грошову суму і сплатити відсотки за неї (ст .819 ГК РФ). До відносин за кредитним договором застосовуються правила, передбачені п.1 гл.42 ДК РФ про договорі позики за умови, що інше не передбачено спеціальними нормами про кредит (п.2 гл.42 ДК РФ) і не випливає із суті кредитного договору. Згідно ст.820 ГК РФ кредитний договір може бути укладений у письмовій формі. Недотримання письмової форми тягне недійсність кредитного договору. Такий договір вважається нікчемним.
Кредитор має право відмовитися від надання позичальникові передбаченого кредитним договором кредиту повністю або частково за наявності обставин, очевидно які свідчать про те, що надана позичальникові сума не буде повернута в строк. Позичальник має право відмовитися від одержання кредиту повністю або частково, повідомивши про це кредитора до встановленого договором строку його надання, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або кредитним договором. У разі порушення позичальником передбаченої кредитним договором обов'язку цільового використання кредиту, передбаченої ст.814, кредитор має право також відмовитися від подальшого кредитування позичальника за договором.
За договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) гроші або інші речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов'язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошей (суму позики) або рівну кількість інших отриманих їм речей того ж роду і якості (ст.807 ГК РФ). Договір позики вважається укладеним з моменту передання грошей або інших речей. Іноземна валюта і валютні цінності можуть бути предметом договору позики на території РФ з дотриманням правил статей 140, 141 і 317 ГК РФ.
Згідно ст.808 ГК РФ договір позики між громадянами повинен бути укладений у письмовій формі, якщо його сума не менш ніж у 10 разів перевищує встановлений законом розмір оплати праці, а в разі, коли позикодавцем є юридична особа, - незалежно від суми. На підтвердження договору позики та його умов може бути представлена ​​розписка позичальника або інший документ, що засвідчує передачу йому позикодавцем певної грошової суми або визначеної кількості речей.
У відповідності зі ст.337 ГК РФ запорукою повинні забезпечуватися всі вимоги кредитора-заставоутримувача, що виникли до моменту їх пред'явлення. У ст.З ФЗ "Про іпотеку" ці вимоги виділені.
Вимоги, які забезпечуються іпотекою:
- Сплата заставодержателю основної суми боргу за кредитним договором або іншому забезпечуваному іпотекою зобов'язанням повністю або в частині, передбаченій договором про іпотеку;
- Сплата кредитору (позикодавцю) належних йому відсотків за користування кредитом (позиковими засобами), якщо іпотека встановлена ​​в забезпечення виконання кредитного договору або договору позики з умовою виплати відсотків;
- Сплата (якщо договором не передбачено інше) заставодержателю сум, належних йому:
1) на відшкодування збитків та / або в якості неустойки (штрафу, пені) внаслідок невиконання, прострочення виконання або іншого неналежного виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання;
2) у вигляді відсотків за неправомірне користування чужими коштами, передбачених забезпеченим іпотекою зобов'язанням або федеральним законом;
3) на відшкодування судових витрат та інших витрат, викликаних зверненням стягнення нерухомості на заставлене майно;
4) на відшкодування витрат з реалізації заставленого майна.
Якщо договором не передбачено інше, іпотека забезпечує вимоги заставодержателя в тому обсязі, який вони мають до моменту задоволення за рахунок заставленого майна.
Згідно ст.809 ГК РФ, якщо інше не передбачено законом або договором позики, позикодавець має право на отримання від позичальника процентів на суму позики у розмірах і в порядку, визначених договором. За відсутності у договорі умови про розмір відсотків їх розмір визначається яка за місцем проживання позикодавця, а якщо позикодавцем є юридична особа, - за місцем його знаходження ставкою банківського відсотка (ставкою рефінансування) на день сплати позичальником суми боргу або його відповідної частини. При відсутності іншої домовленості сторін проценти виплачуються щомісяця до дня повернення суми позики.
Неустойкою (штрафом, пенею) визнається визначена законом або договором грошова сума, яку боржник зобов'язаний сплатити кредиторові в разі невиконання або неналежного виконання зобов'язання, зокрема у разі прострочення виконання. На вимогу про сплату неустойки кредитор не зобов'язаний доводити заподіяння йому збитків. Кредитор не вправі вимагати сплати неустойки, якщо боржник не несе відповідальності за невиконання або неналежне виконання зобов'язання (ст.330 ЦК України).
У силу важливості умов кожного конкретного договору про іпотеку вважаємо за необхідне розкрити основні з необхідних умов, які повинен містити договір виходячи з вимог дотримання загальних правил ДК РФ про укладення договорів, а також положень ФЗ "Про іпотеку".
У п.1 ст.9 ФЗ "Про іпотеку" йдеться, що в договорі про іпотеку мають бути зазначені предмет іпотеки, його оцінка, істота, розмір і строк виконання зобов'язання, забезпечуваного іпотекою.
Предмет іпотеки. Визначається в договорі зазначенням його найменування, місцезнаходження і достатнім для ідентифікації цього предмета описом.
Повинні бути вказані право, з якого майно, що є предметом іпотеки, належить заставодавцю, і найменування органу державної реєстрації прав на нерухоме майно, що зареєстрував це право заставника.
Якщо предметом іпотеки є залогодателю право оренди, орендоване майно має бути визначено в договорі про іпотеку так само, як якщо б вона сама була предметом іпотеки, і повинен бути вказаний термін оренди.
Оцінки предмета іпотеки. Визначається відповідно до законодавства РФ за згодою заставника з заставоутримувачем з дотриманням при іпотеці земельної ділянки вимог ст.67 ФЗ "Про іпотеку" і вказується в договорі про іпотеку в грошовому вираженні.
При іпотеці державного та муніципального майна його оцінка здійснюється відповідно до вимог, встановлених федеральним законом або у визначеному ним порядку.
Сторони договору про іпотеку можуть доручити оцінку предмета іпотеки незалежної професійної організації.
Зобов'язання, що забезпечується іпотекою. Повинно бути назване в договорі про іпотеку з зазначенням його суми, підстави виникнення та терміну виконання. У тих випадках, коли це зобов'язання грунтується на якомусь договорі, повинні бути зазначені сторони цього договору, дата і місце його укладення. Якщо сума забезпечуваного іпотекою зобов'язання підлягає визначенню в майбутньому, в договорі про іпотеку мають бути вказані порядок та інші необхідні умови її визначення.
Якщо забезпечує іпотекою зобов'язання підлягає виконанню частинами, в договорі про іпотеку мають бути вказані терміни (періодичність) відповідних платежів та їх розміри або умови, що дозволяють визначити ці розміри.
Федеральний закон "Про іпотеку (заставу нерухомості)" встановлює (ст. 10), що обов'язковим елементом форми договору про іпотеку є його нотаріальне посвідчення та державна реєстрація. Недотримання форми тягне недійсність договору. Встановлені вимоги до таких елементів договору, як нотаріальне посвідчення та державна реєстрація договору про іпотеку наведено нижче.
Нотаріальне посвідчення договору про іпотеку:
1) договір про іпотеку повинен бути нотаріально посвідчений;
2) договір, в якому відсутні будь-які дані, зазначені в ст.9 "Зміст договору про іпотеку" ФЗ "Про іпотеку", або порушені правила п.4 ст. 13 (умови, при яких складання і видача заставної не допускається) цього ж Закону, не підлягає нотаріальному посвідченню як договору про іпотеку;
3) недотримання правил про нотаріальне посвідчення договору про іпотеку має наслідком його недійсність. Такий договір вважається нікчемним;
4) якщо в договорі про іпотеку зазначено, що права заставодержателя відповідно до ст. 13 ФЗ "Про іпотеку" засвідчуються заставної, разом з таким договором нотаріусу надається заставна. Нотаріус робить на заставній відмітку про час і місце нотаріального посвідчення договору про іпотеку, нумерує і скріплює печаткою листи заставної відповідно до частини другої п.З ст. 4 ФЗ "Про іпотеку".
Державна реєстрація договору про іпотеку:
1) договір про іпотеку підлягає державній реєстрації;
2) договір, в якому відсутні будь-які дані, зазначені в ст.9 "Зміст договору про іпотеку", або порушені правила п.4 ст. 13 (умови, при яких складання і видача заставної не допускається) цього ж Закону, не підлягає державній реєстрації як договору про іпотеку;
3) недотримання правил про нотаріальне посвідчення договору про іпотеку має наслідком його недійсність. Такий договір вважається нікчемним;
4) договір про іпотеку вважається укладеним і набирає чинності з моменту його державної реєстрації.
Світова практика показує, що ефективним способом вирішення проблем є створення вторинного ринку іпотечного кредитування.
При створенні вторинного ринку найважливішим завданням є забезпечення захисту прав не тільки боржника і кредитора в кредитному договорі та договорі застави, але і вторинних інвесторів, тобто осіб, що купують іпотечні цінні папери на вторинному ринку. Вітчизняні законодавці в якості основи для утворення і функціонування вторинного ринку вводять цінний папір - заставну (див. ст. 13 гл.111. ФЗ "Про іпотеку"). Основні положення про заставної наведено в табл. 1 [30].
Складання і видача заставної не допускаються, якщо:
1) предметом іпотеки є:
- Підприємство як майновий комплекс;
Таблиця 1.
Основні положення про заставної.

Положення	Порядок реалізації
Права законного власника, що засвідчуються заставної	1. право на одержання виконання за грошовим зобов'язанням, забезпеченим іпотекою майна, зазначеного в договорі про іпотеку, без надання інших доказів існування цього зобов'язання. 2. право застави на вказане в договорі про іпотеку майно
Особи, зобов'язані за заставною	1. боржник за забезпеченим іпотекою зобов'язанням 2. заставодавець
Особи, складові заставну	1. заставодавець, якщо він є третьою особою. 2. боржник за забезпеченим іпотекою зобов'язанням
Одержувач заставної та орган, що видав її	Заставна видається початкового заставодержателю органом, що здійснює державну реєстрацію іпотеки, після державної реєстрації іпотеки
Передача прав за заставною і застава заставної	Передача прав здійснюється шляхом вчинення на ній передавального напису на користь іншої особи (власника заставної) і передачі заставної цій особі. Передача прав за заставною означає передачу тим самим цього ж особі прав за забезпеченим іпотекою зобов'язанням, у тому числі права заставодержателя і права кредитора. Якщо третя особа повністю виконало за боржника забезпечене іпотекою зобов'язання, воно має право вимагати передачу йому права за заставною.
Угода, яка укладається у разі часткового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання	Боржник за зобов'язанням, заставодавець і законний власник заставної вправі укладати угоду, що передбачає: - Така зміна предмета іпотеки, при якому закладеним визнається частина раніше закладеного за даним договором про іпотеку майна, якщо зазначена частина майна може бути самостійним об'єктом прав. - Така зміна розміру забезпечення, при якому розмір вимог, що виникли з кредитного або іншого договору і забезпечених за цим договором про іпотеку, збільшується або зменшується в порівнянні з тим, що забезпечувався іпотекою раніше. Дана угода має бути нотаріально завірене.
Внесення змін у зміст заставної при укладенні угод	Шляхом додатки до заставної нотаріально засвідченої копії угод, зазначених у п.6 ст.13 та п.3 ст.36 ФЗ "Про іпотеку", і переведення боргу за забезпеченим іпотекою зобов'язанням і вказівки на угоду як на документ, який є невід'ємною частиною заставної, в тексті самої заставної відповідно до правил ч.2 ст.15 ФЗ "Про іпотеку"
Анулювання заставної	При анулюванні заставної одночасно проводиться видача заставної, складеної з урахуванням відповідних змін, досягнутих під час укладання угод, зазначених у п.6 ст.13 та п.3 ст.36 ФЗ "Про іпотеку", і переведення боргу за забезпеченим іпотекою зобов'язанням. Одночасно із заявою про внесення змін в дані Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно заставодавець передає органу, що здійснив державну реєстрацію іпотеки, нову заставу, яка вручається заставодержателю в обмін на що знаходиться в його законному володінні заставну. Анульована заставна зберігається в архіві органу, що здійснив державну реєстрацію іпотеки, до моменту погашення реєстраційного запису про іпотеку.

- Земельні ділянки зі складу земель сільськогосподарського призначення, на які поширюється дія цього федерального закону;
- Ліси;
- Право оренди майна, наведеної в цьому підпункті;
2) іпотекою забезпечується грошове зобов'язання, сума боргу за яким на момент укладення договору не визначено і яке не містить умов, що дозволяють визначити цю суму в належний момент.
У цих випадках умови про заставної в договорі про іпотеку недійсні.
Заставна повинна містити:
1) слово "заставна", включене в назву документа;
2) ім'я заставника і вказівку місця його проживання або його найменування і зазначення местa перебування, якщо заставодавець - юридична особа,
3) ім'я початкового заставоутримувача і вказівку місця його проживання або його найменування і зазначення місця знаходження, якщо заставодержатель юридична особа;
4) назва кредитного договору або іншого грошового зобов'язання, виконання якого забезпечується іпотекою, з зазначенням дати і місця укладання такого договору або підстави виникнення забезпеченого іпотекою зобов'язання;
5) ім'я боржника за забезпеченим іпотекою зобов'язанням, якщо боржник не є заставодавцем, і вказівка ​​місця проживання боржника або його найменування і зазначення місця знаходження, якщо боржник юридична особа;
6) зазначення суми зобов'язання, забезпеченого іпотекою, і розміру відсотків, якщо вони підлягають сплаті за цим зобов'язанням, або умов, що дозволяють в належний момент визначити цю суму і процеши;
7) зазначення строку сплати суми зобов'язання, забезпеченого іпотекою, а якщо ця сума підлягає сплаті по частинах - термінів (періодичності) відповідних платежів і розміру кожного з них або умов, що дозволяють визначити ці строки і розміри платежів (план погашення боргу);
8) назву і достатню для ідентифікації опис майна, на яке встановлена ​​іпотека, і вказівка ​​місця знаходження такого майна;
9) грошову оцінку майна, на яке встановлена ​​іпотека;
10) найменування права, з якого майно, що є предметом іпотеки, належить заставодавцю, і органу, що зареєстрував це право, із зазначенням номера, дати і місця державної реєстрації, а якщо предметом іпотеки є залогодателю право оренди - точна назва майна, що є предметом , і термін дії нот права;
11) вказівка ​​на те, що майно, що є предметом іпотеки, обтяжене правом довічного користування, оренди, сервітутом, іншим правом або не обтяжене ніяким з підлягають державній реєстрації прав третіх осіб на момент державної реєстрації іпотеки;
12) підпис заставника, а якщо він є третьою особою, також і боржника за забезпеченим іпотекою зобов'язанням;
13) відомості про час і місце нотаріального посвідчення договору про іпотеку і про державну реєстрацію іпотеки;
14) зазначення дати видачі заставної початкового заставодержателю.
Існування і нормальне функціонування вторинного іпотечного ринку має величезне значення, оскільки він забезпечує засобами первинний іпотечний ринок і вирішує проблеми банків з рефінансування довгострокових іпотечних кредитів. В даний час йде робота по створенню системи іпотечного кредитування як на рівні Федерації, так і на рівні її суб'єктів. І найважливішим з стоять сьогодні, є вибір моделі вторинного іпотечного ринку.

Глава 2. СТАНОВЛЕННЯ І РОЗВИТОК Іпотечна система В УМОВАХ РИНКОВОЇ ЕКОНОМІКИ РОСІЇ

§ 1. Сучасний стан житлової проблеми Росії.

Російська система житлового фінансування в дореформений період відповідала проведеної житлової політики і полягала в централізованому розподілі бюджетних ресурсів для будівництва державного житла та його безкоштовне надання громадянам, які стоять в черзі на поліпшення житлових умов. У 1987 році частка державних капітальних вкладень у житлове будівництво становила понад 80%, а кошти населення - лише 14,6% (включаючи кошти індивідуальних забудовників та членів житлово-будівельних кооперативів).
До початку економічних реформ в Росії був відсутній ринковий механізм, що припускає самостійну участь населення у вирішенні житлової проблеми. Вільний ринок житла практично відсутній, довгострокові кредити населенню становили незначну частку в загальному обсязі фінансування житла і надавалися в основному індивідуальним забудовникам, житлово-будівельним і житловим кооперативам на будівництво нового, а не на купівлю готового житла.
За період реформ 1990 - 1998 років в сфері житлового фінансування відбулися серйозні зміни. Вплив ринкових методів житлового будівництва на формування ринку житла показано в табл.2 [31].
Таблиця 2.

Показники	Роки
	1990	1991	1992	1993	1994	1995	1996	1997
Введення загальної площі житлових будинків, млн. кв.м.	61,7	49,4	41,5	41,8	39,2	41,0	34,3	32,6
Надання житлоплощі черговикам, тис. сімей	1296	1100	949	897	741	652	492	416
Ступінь забезпечення житлоплощею черговиків,% від стоять на обліку	14	11	10	9	8	8	6	6

Як видно з наведених у табл. 2 даних, початкова ступінь ринкових відносин - не забезпечила поліпшення справ у житловій сфері, а, навпаки, багато в чому підсилила кризові явища. Так, обсяг введення нового житла зменшився у 1997р. в порівнянні з 1990р. майже вдвічі, що негайно призвело до помітного погіршення справ у будівельному секторі, збитковості багатьох будівельних підприємств. При середній забезпеченості житлом 18,8 м ² / чол. (Значення даного показника близько до країн із середніми доходами населення) у ряді регіонів цей показник становить від 8,7 до 15,9 м ² / чол. Такий стан справ залишалося практично незмінним і в 1998р.
Однак у 1999р. в ряді регіонів стався корінний перелом в існуючій раніше тенденції постійного зниження обсягів введеного новим будівництвом житла. Крім того, вперше за роки реформ в будівельній галузі призупинено зниження інвестицій в основний капітал та підрядні роботи. Так, інвестиції в основний капітал у 1999р. склали 598 700 000 000 руб. (101% до 1998р.), А виконаний обсяг підрядних робіт - 314 500 000 000 руб. (105,4%). Організаціями та підприємствами всіх форм власності збудовано 32 млн м ² житла (104,3%). При цьому продовжувалося зростання житлового будівництва на кошти індивідуальних забудовників. У порівнянні з 1998р. цей показник виріс на 14,6%.
Введення житла перевищив рівень 1998р. в 43 суб'єктах Федерації. Найбільші обсяги житлового будівництва спостерігалися в Самарській (478 тис.м ^2), Бєлгородської (785 тис.м ²⁾ областях, Санкт-Петербурзі (1,1 млн.м ^2), Башкортостані (1,5 млн.м ²⁾ і звичайно в Москві (3,4 млн.м ²⁾ і Московської області (2,7 млн.м ^2). Однак поряд з цим у багатьох регіонах введення житла не тільки не зростає, але і скорочується. Це стосується, наприклад, республік Карачаєво-Черкеської (62%) і Марій Ел (63%), Удмуртської (88%), Читинської (62%) областей. Подібне становище характерно і для Новосибірської області, де показник введення житла в 1999р. склав 54% від аналогічного в 1998р. [32].
Недостатнє фінансування з федерального бюджету призвело до того, що з передбачених до введення в експлуатацію виробничих і соціальних об'єктів будівництво на кожному четвертому не здійснювалося, а технічна готовність більшості з цих будівництв не перевищує 50%.
У поточному році планується залучити інвестицій в будівельні галузі у розмірі 685-700 млрд руб. При цьому державні кошти передбачені у розмірі 13,3 млрд руб. Передбачається, що житлове будівництво в цілому по країні в поточному році зросте як мінімум на 1 млн м ^2.
Однак незважаючи на намітилася в минулому році в ряді регіонів тенденцію зростання обсягів житлового будівництва, структура і якість житла в загальній масі продовжують залишатися низькими. Так, в більшості випадків знову вводиться житло споруджується на основі технічних і архітектурно-планувальних рішень, що склалися в 70-80-ті роки і багато в чому морально застарілих До того ж у будівництві і при експлуатації житла використовують застарілі технології, матеріали, а вони енерго- і материалоемки. Особливо це стосується житла, призначеного для надання малозабезпеченим та соціально незахищеним верствам населення на безкоштовній основі або за допомогою часткової оплати.
У теперішній же час в цілому по країні в невпорядкованих квартирах проживає 40 млн чол., Оскільки житловий фонд Росії, що становить на початок 1998р. 27 млрд м ² загальної площі, включає більше 30 млн м (1,3%) житла в старих і аварійних будівлях
Понад 60% населення проживає в одно-і двокімнатних квартирах щільністю близько 1,3 чол. на кімнату при відсутності, як правило, загальної кімнати без спальних місць. У комунальних квартирах продовжує проживає 2,9 млн чол. (2% населення), в гуртожитках 5800 тисяч чол. (4%). З 1990 по 1996р. надання безкоштовного соціального житла скоротилося в 2,6 рази і отримати його можуть менше 500 тис. сімей на рік, тоді як число громадян, що мають зареєстроване право на таке житло, тобто перебувають у черзі, перевищила 8 млн осіб. Нині щорічно житло отримує лише 6% черговиків, що в 2,5 рази менше, ніж у 1990р.
Бюджетні витрати на будівництво житла (4% ВНП) вище, ніж у багатьох зарубіжних країнах, а по відношенню до величини бюджетного дефіциту становлять 60% [33].
Небезпечною стає тенденція зростання вартості будівництва, що робить знову споруджений житло все менш доступним для населення і викликає скорочення попиту, а отже, і обсягу виробництва У кінцевому підсумку це створює кризу системного характеру, при якому відбувається неухильне стиснення попиту на житло і падіння виробництва, помітно посилився в умовах погіршення макроекономічної ситуації і чергового різкого падіння життєвого рівня населення після відомих рішень у серпні 1998р.
Сформована проблемна ситуація в економіці серйозно погіршує становище і населення, і підприємців, і фінансистів, і держави.
Завдання повного забезпечення населення житлом була актуальна у всі часи. Загальна динаміка вирішення житлової проблеми обумовлюється єдністю прояви загально) осударственного, колективного та особистого інтересу в даній сфері. Державою було вже досить велику кількість спроб щодо вирішення даної проблеми.
Перша програма великомасштабного вирішення житлової проблеми була розрахована на 1955-1965гг Реалізація цієї програми забезпечила зростання житлового будівництва в 1,9 рази, збільшення його обсягів до 54,9 млн м на рік. У результаті були поліпшено житлові умови мільйонів людей. Досягнуте зниження гостроти житлової проблеми дозволило більше уваги приділяти якості житлових умов.
До 1985р. середня забезпеченість житлом в розрахунку на 1 чол. склала 14,6 м ^2, збільшившись проти 1970р. в 2 рази. При цьому сім'ї проживали в основному в окремих квартирах (до 1961р. Переважало покомнатно розселення в комунальних квартирах) [34].
Друга житлова програма була розрахована на період з 1985 по 2000р. У ній передбачалося забезпечення кожної сім'ї окремою квартирою або індивідуальним сучасної будинком. Крім того, в цій програмі як вирішення важливої ​​соціальної задачі намічалася ліквідації наявного різкого розходження в рівнях житлової забезпеченості і якості житла, насамперед у регіональному розрізі.
Масштабність завдань і нові економічні реалії змусили розробників програми передбачити в ній проведення більш досконалої інвестиційної політики і систему фінансування житлового будівництва. Поряд із збереженням пріоритету державних капітальних вкладень значний розвиток одержали проекти зі зведення за рахунок коштів населення кооперативних житлових будинків та індивідуальних житлових будівель, особливо в сільській місцевості, селищах, малих і середніх містах. Для цього була передбачена диференціація фінансово-економічних пільг для різних категорій сімей, а також все більш широке використання коштів підприємств і населення. У період реалізації даної програми були досягнуті максимальні обсяги введення житла в Росії: у 1986р. - 66, 2 млн м ^2; в 1987р. - 72,8; в 1988р. - 72,3; у 1989р. -70,4 М ^2.
У 1990р. реалізація зазначеної програми була припинена у зв'язку зі скороченням частки державної участі в житловому будівництві і впровадженням у цей процес ринкових механізмів. Зазначений рік фактично став кордоном, коли почався перехід до наступного етапу.
Третя національна житлова програма отримала назву "Житло" і була розрахована на десятиліття - з 1990 по 2000р. Її реалізація почалася в умовах нерозвиненості ринкових відносин і поспішного відмови від державної участі у фінансуванні житлового будівництва, недооцінки житлового сектору у здійсненні загальних структурних змін і, як наслідок, почався на початку 90-х років кризи у житловій сфері, що виразилося в наступному:
- Відбулося різке зниження обсягів щорічного житлового будівництва;
- Зросли ціни на будівельну продукцію;
- Капітальні вкладення держави, підприємств і організацій стали недостатніми;
- Знизилися темпи надання житла громадянам;
- Впала платоспроможність населення;
- Скоротилися можливості придбання житла або ведення індивідуального житлового будівництва.
За даними за 10 місяців 1993р., Частка позабюджетних інвестицій у будівництво житла становила понад 45% загального обсягу капітальних вкладень, що спрямовуються на ці цілі, в тому числі кошти населення - близько 19%. В основу програми "Житло" була покладена переорієнтація в житловому будівництві з переважання бюджетних коштів держави на переважну частку коштів населення та приватних юридичних осіб. У цих цілях передбачалася активна мобілізація коштів для житлового будівництва шляхом випуску житлових векселів та інших цінних паперів, проведення аукціонів ит.д. Це призвело до того, що в 1992р. обсяг централізованих капітальних вкладень у житлове цивільне будівництво склав 358 500 000 000 руб. і знизився в порівнянні з 1991р. на 29% (у порівнянних цінах) Підприємствами всіх форм власності на житлове будівництво в 1992р. витрачено 530 млрд руб., або 70% до обсягу 1991р. [35].
Вже в перші роки реалізації програми в умовах бюджетного дефіциту на більшій частині країни спостерігалося згортання будівництва житла. У 1992р. на 75 з 77 територій Росії обсяги житлового будівництва знизилися проти 1991р., в тому числі на 26 територіях - більш ніж на третину, а на чотирьох - більш ніж наполовину. У цілому по Росії за рахунок усіх джерел фінансування в 1992р. було введено 37,9 млн.м ² житла, що склало 79% до 1991р. Не поліпшилося становище справ і в 1993р. За дев'ять місяців 1993р. було введено 18,8 млн.м ² житла, в тому числі державними підприємствами та організаціями - 10 млн.м ^2, житлово-будівельними кооперативами - 1,1, індивідуальними забудовниками - 2,4 млн.м, що склало по відношенню до аналогічного періоду 1992р. відповідно 100,2; 93,2; 90,1 і 113,1%.
Таким чином, механізми, передбачені для реалізації програми "Житло", не забезпечили в необхідній мірі вирішення житлових проблем. Тим часом в ході проведення даної програми формувалися зміни, необхідні для створення ринку житла та переходу житлової сфери на ринкові принципи. Були змінені:
- Структура житлового фонду за формами власності
- Структура житлового будівництва за джерелами фінансування, а також, певною мірою, за типами будівель і технологіям їх зведення.
Дані про розвиток ринку житла за роки ринкових реформ у Москві, Санкт-Петербурзі, Нижньому Новгороді, Твері, Новгороді Великому наведені в табл.3.
Таблиця 3 [36].

Показники	Роки
	1990	1995	1996	1997
Число приватизованих квартир, млн.	0,05	12,5	13,7	14,65
Питома вага приватизованих квартир,%	0,2	36	39	42
Число угод купівлі-продажу квартир по 5 містах, тис.	Немає даних	112,7	152,6	59,7

Наведені в табл.3 показники, з одного боку, вражають, особливо темпи приватизації у житловій сфері, а з іншого - красномовно представляють фон, на якому відбувається становлення російського іпотечного ринку: проведена в нашій країні безкоштовна приватизація житла, тим більше в такі надзвичайно короткі за мірками економічного розвитку терміни, не сформувала за великим рахунком клас власників взагалі, а вже тим більше клас ефективних власників. Тому що склалася на сьогодні в Росії соціально-екноміческая ситуація менш краща для запуску іпотечних програм, ніж ситуація, еволюційно що склалася в США (табл.4).
Таблиця 4 [37].

Статистичні дані за століття про житловий фонд США

Житловий фонд, що у особистої власності
Рік	Частка,%	Рік	Частка,%
1890	48,0	1960	62,0
1900	47,0	1970	64,1
1910	46,0	1980	65,6
1920	46,0	1990	63,9
1930	48,0	1995	64,7
1940	44,0	1996	65,4
1955	55,0	У середньому за століття	55,4

Проте вона також аж ніяк не така вже сприятлива і зовсім не ідентична ситуації, що мала місце в США в 30-і роки, на яку люблять посилатися як самі американці, просуваючи в нашій країні свої проекти (іпотечні схеми), так і російські автори пропозицій щодо запровадження у нас заокеанської моделі іпотеки.
Разом з тим наведені в табл.4 дані свідчать про те, що іпотечне житлове кредитування в США розвивалося протягом дуже тривалого часу, тому й клас позичальників іпотечних кредитів формувався виходячи з пріоритету щодо інституту власників у житловій сфері, що спирається на столітні традиції.
У Росії ж досвід формування прошарку власників житла (насамперед у багатоквартирних будинках) налічує менше десяти років. Крім того, у російського власника квартири досить гіпертрофоване ставлення до нерухомості, що перебуває в його власності. Наприклад, все досить швидко засвоїли, що власник має право розпоряджатися своєю квартирою, тобто відчужувати її (на практиці це найчастіше відбувається через купівлю-продаж квартир, завдяки чому і сформувався вторинний ринок житла у всеросійському масштабі). У той же самий час російський власник квартири в переважній своїй більшості не здатний і не хоче нести тягар витрат і відповідальності, яка на нього лягає у зв'язку з володінням об'єктом нерухомості.
Поряд з розвитком ринку житла корінні зміни відбулися в структурі джерел фінансування житлового будівництва. Основними джерелами фінансування житлового будівництва стали позабюджетні кошти в поєднанні з різними формами державної підтримки громадян та юридичних осіб, які беруть участь у фінансуванні будівництва житла. Частка бюджетних коштів у введенні житла, що досягала до початку економічної реформи 80%, скоротилася приблизно до 26%, у тому числі частка коштів федерального бюджету - до 15%.
Зміна співвідношення джерел фінансування не тільки не зменшило гостроту житлової проблеми, а й призвело до подальшого її зростання. Зокрема, ще більш очевидною стала проблема недооцінки значимості соціальної спрямованості житлової реформи. Для її вирішення знадобилася розробка додаткових заходів державної підтримки певних соціальних груп населення, перш за все незаможних громадян, молодих і багатодітних сімей, а також військовослужбовців, громадян, звільнених з військової служби в запас або відставку, осіб, які пропрацювали тривалий час в районах Крайньої Півночі і прирівняних до них місцевостях, вимушених переселенців, громадян, які постраждали внаслідок аварій і стихійних лих. На вирішення цих завдань і був спрямований ряд розроблених і затверджених федеральних цільових програм. Хід та підсумки їх реалізації представлені в дод. 5.
Результати виконання основних федеральних програм свідчать про те, що реалізація державної житлової політики на середньострокову і довгострокову перспективу має будуватися не тільки виходячи з одних намірів, нехай навіть самих благих, за рішенням тривалих проблем із забезпеченням житлом громадян РФ, але і з урахуванням наявних реальних можливостей , перш за все системи фінансування.
Об'єктивна необхідність збільшення обсягів житлового будівництва та якості житла, що зводиться обумовлена ​​також і реально ситуацією, що склалася, що стосується загального стану житлового фонду Росії.

§ 2. Становлення іпотечних будівельних відносин в Російській Федерації: федеральний та регіональний рівні

Протягом кількох останніх років іпотека є предметом бурхливих дискусій. Це позитивне явище обумовлено тим, що використовувалися раніше механізми проведення житлової політики в країні в новій економічній ситуації виявилися неефективними. І пов'язано це не стільки з погіршенням стану державного бюджету, скільки зі зміною ролі і місця всіх без винятку інститутів по відношенню до вирішення житлової проблеми. Велике значення для створення іпотечного механізму в Росії має освіту у вересні 1997р. на державній основі Агентства з іпотечного кредитування як спеціалізованого інституту вторинного іпотечного ринку на федеральному рівні. Концепція Агентства була розроблена за активної участі фахівців з "Фанні Мей", Інституту економіки міста США (Urban Institute) і Міжнародного агентства розвитку США (USAlD).
Основне завдання Агентства - сприяти розвитку житлового іпотечного кредитування за допомогою рефінансування (покупки) іпотечних кредитів, видаваних комерційними банками - первісними кредиторами. Тобто саме на Агентство покладається функція залучення довгострокових фінансових ресурсів для кредитування населення. Передбачається, що Агентство випускати довгострокові цінні папери, забезпечені пулом іпотечних кредитів. В умовах відсутності розвиненого ринку довгострокових фінансових інструментів на справжній момент такий підхід виправданий. Тим самим Агентство безпосереднім чином буде формувати довгостроковий фінансовий ринок. Операції Агентства також будуть сприяти підвищенню ліквідності банків за рахунок перетворення неліквідних активів (іпотечних кредитів) у ліквідні (готівку). Очевидно, що концепція Агентства наближена до моделі "Фанні Мей".
Другою функцією Агентства є стандартизація та уніфікація процедур іпотечного кредитування. З метою мінімізації кредитного ризику по іпотечних кредитах і підвищення надійності власних цінних паперів Агентство надає технічну допомогу банкам з розробки процедур видачі та обслуговування іпотечних кредитів.
До третьої функції Агентства відноситься представництво інтересів іпотечних структур в уряді та інших державних установах. Міністерство фінансів, Міністерство економіки, Державний комітет з будівельної, архітектурної та житлової політики і Центральний банк РФ розуміють необхідність розвитку системи житлового фінансування, її інте! рації з фінансовою сферою і ринками капіталу. Державна дума також бере участь у вирішенні цих завдань, займаючись підготовкою і реалізацією спільної програми Держдуми і Конгресу США по житловому будівництву в Росії "Будинок для вашої сім'ї".
Пілотний проект Агентства здійснюється в Санкт-Петербурзі, адміністрація якого чудово розуміє необхідність якнайшвидшого поліпшення житлових умов широких мас міських жителів і надає всебічну підтримку розвитку механізму іпотечного кредитування. Згідно з концепцією Агентства процес іпотечного кредитування можна підрозділити на кілька етапів.
На першому етапі комерційні банки видають іпотечні кредити індивідуальним позичальникам на покупку житла. Відразу після укладання договору позичальник стає власником житла, придбаного за рахунок кредиту, і надає її в заставу банку-кредитору. Призначення кредиту - виділення коштів на покупку - спеціально обумовлено кредитним договором, а відповідальність за цільове використання кредиту позичальником покладено на банк. Обслуговування кредиту після його видачі здійснюється банком-кредитором.
Параметри іпотечних кредитів попередньо узгоджуються між Агентством і банками. Так, на даний момент сума кредиту та платежі з нього припускають прив'язку до доларового еквіваленту. Бажаною формою кредиту є аннуітетний кредит зі змінною процентною ставкою, прив'язаною до ставки ЛІБОР. Кредити повинні надаватися на термін від 5 до 10 років з щомісячними виплатами зворотними.
Одним з найважливіших вимог Агентства є також проведення банками процедури андеррайтингу згідно агентськими стандартам. Ставлення щомісячного платежу по кредиту до щомісячного доходу позичальника не повинен перевищувати 35%, відношення суми кредиту до оціночної вартості застави не повинно бути більше 70%, розмір кредиту має становити не більше 50 тис. дол. До обов'язкових видів страхування, передбачених в іпотечній схемі, на даний момент відносяться страхування втрати і пошкодження предмета застави, а також страхування життя і працездатності позичальника.
Можливість дострокового погашення за кредитами передбачається з певними обмеженнями. По-перше, протягом перших 12 міс. після отримання кредиту позичальник не має права на дострокове погашення. По-друге, сума дострокового погашення не повинна бути менше 5% від поточного залишку позичкової заборгованості і не менше 500 дол США. По-третє, позичальник зобов'язаний заздалегідь повідомити банк про що достроково погашається сумі. За здійсненні часткового дострокового погашення провадиться перерахунок ануїтетних платежів виходячи з нового залишку позичкової заборгованості.
Зважаючи на нестабільну економічну ситуацію в Росії можливість дострокового гасіння важлива як для позичальника, так і для банку. Позичальник повинен мати можливість скоротити свою заборгованість в умовах погіршення загальної економічної ситуації або за індивідуальним причин. Дострокове погашення знижує боргове навантаження на позичальника і підвищує його кредитоспроможність, в чому, в свою чергу, зацікавлені банки.
Більш висока відповідальність позичальника стимулюється цільовим використанням кредиту винятково на придбання житла. Більш продумане регіональне законодавство в частині звернення стягнення на створення житлових резервних фондів, що полегшують процедуру виселення неплатоспроможних позичальників, також сприяють більш суворому підходу до виплат по кредиту. Як показує практика, позичальники прагнуть не порушувати домовленості з банками і навіть в умовах кризи і стрімкого падіння реальних доходів проводять виплати в строк або вдаються до дострокового гасіння.
На другому етапі Агентство надає банкам можливість продати кваліфіковані іпотечні кредити по залишку позичкової заборгованості. Права вимоги за іпотечними кредитами в цьому випадку переходять Агентству, а функції обслуговування залишаються за банком.
Відповідальність банків за видачу кредитів реалізується в наданні гарантії у разі несплати позичальником місячного платежу. При відсутності або неповної щомісячної виплати з боку позичальника банк, що обслуговує кредит, здійснює виплату за кредитом Агентству у розмірі регулярного місячного платежу. Максимальне число виплат банку за даною схемою - три протягом одного року. Якщо в кінцевому рахунку кредит визнається неякісним, банк зобов'язаний провести зворотний викуп іпотечного кредиту у Агентства і самостійно домовлятися з позичальником про погашення суми, що залишилася основного боргу.
Варіанти можуть включати реструктуризацію кредиту за різними параметрами (пролонгування, зниження процентної ставки, часткове / повне дострокове гасіння) або процедуру звернення стягнення. Процедура зворотного викупу припускає покупку банком прав вимоги за іпотечним кредитом за ціною, рівною залишку позичкової заборгованості по кредиту. У разі відмови банку здійснити зворотний викуп Агентство передає кредитну справу до суду на реалізацію процедури звернення стягнення. У разі банкрутства обслуговуючого банку Агентство розриває з ним договір і переводить кредит в інший банк на обслуговування. У період до знаходження нового обслуговуючого банку Агентство самостійно обслуговує кредит.
На третьому етапі Агентство припускає випускати цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами. Очевидно, що низька активність російського фондового ринку, особливо після кризи серпня 1998р., Обмежує можливості Агентства з залучення середньо-і довгострокових ресурсів.
Отже, з вищевикладеного випливає, що на сьогоднішній день Уряд РФ зробило ставку на розвиток іпотеки в країні за класичним американським зразком. Схема кредитування така: 1) комерційний банк надає іпотечний кредит покупцю квартири, 2) Агентство з іпотечного житлового кредитування викуповує даний кредит у банку, виступаючи джерел "довгих" грошей. Але слід врахувати, що дана модель працює добре в країнах зі стійкою економікою. Також необхідна розвинена іпотечна інфраструктура, яка не сформувалася на сьогоднішній день в Росії [38].
Розглядаючи досвід впровадження іпотеки в Росії, не можна замикатися на федеральному рівні. Особливої ​​уваги заслуговують схеми іпотеки, застосовувані в регіонах Росії. Характерною рисою розвитку регіональної іпотеки є її соціальна спрямованість-регіональні влади беруть на себе значну частину тягаря вирішення питання про виділення кредиту, часто позики по іпотеці носять безстроковий характер. Слід враховувати, що існує велика категорія громадян, які не мають можливості вдатися до комерційної іпотеки, для них передбачена державна підтримка у вигляді безкоштовного виділення житла.
В даний час близько 10 регіонів Росії в тій чи іншій формі розвивають на своїй території програми іпотечного кредитування.
У деяких містах і регіонах (Оренбурзька область, Удмуртська Республіка та ін) отримали розвиток схеми кредитування населення за кредитною ставкою, набагато нижче ринкової, через створювані позабюджетні фонди.
Надання пільгових процентних ставок по кредитах створює труднощі для залучення в систему іпотечного житлового кредитування позабюджетних коштів інвесторів. У зв'язку з цим подібні схеми обмежені за масштабами кредитування і лягають важкої навантаженням на регіональні бюджети, які в більшості своїй на сьогоднішній день є дефіцитними.
У ряді регіонів Росії (Бєлгородська область. Республіка Башкортостан і ін), в основному в сільській місцевості, отримали поширення схеми кредитування, в яких не використовується кредитно-фінансовий механізм. У Республіці Башкортостан позичальники отримують кредит (позика) у вигляді будівельних матеріалів, а в Білгородській області розглядається результативність підсобного господарства позичальника. При цьому платоспроможність позичальника в загальноприйнятому сенсі слова не оцінюється, оскільки повернення кредиту (позики) здійснюється не в грошовій, а в натуральній формі - у вигляді сільськогосподарської продукції, яка згодом продається за цінами, що встановлюються організаторами такого роду кредитування.
Заміна грошових інструментів натуральними може призвести до несумірності витрат і результатів. Крім того, досить складно гарантувати повернення кредитів за відсутності реального грошового еквівалента натуральних платежів за кредитом і його відповідності розміру кредитних ресурсів.
Досить реалістична програма іпотечного кредитування, яка була розроблена в м. Москві. У серпні 1998 року уряд Москви схвалив концепцію міської програми іпотечного кредитування і з метою управління цим процесом створило Московське іпотечного агентство (МІА). Це відкрита акціонерна суспільно-кредитна (не банківська) організація з міською часткою участі не менше 51%. Агентство задумано як основний оператор вторинного іпотечного ринку. У його функції входять: розробка та впровадження єдиних іпотечних стандартів, дотримання статусу офіційних кредитів МІА, здійснює викуп іпотечних кредитів, у тому числі проводить операції на вторинному іпотечному ринку. Механізм іпотечного кредитування схожий з американською моделлю: банки видають позичальникам іпотечні кредити, Московське іпотечне агентство викуповує в банків все борги разом із заставними зобов'язаннями. На перепродажу їх МІА банки отримують свій дохід за рахунок маржі (різниці між купівельною і продажною ціною), а також за обслуговування кредиту в межах 2-4% від суми. За рахунок оборотності грошей банкам вигідно знижувати процентну ставку по відношенню до ринкової, залучаючи нових клієнтів. Разом з тим відповідальність за погашення кредитів цілковито лежить на банках протягом усього терміну кредитування будівництва житла. МІА випускає облігації, які продаються на зовнішньому і внутрішньому ринках запозичень, тобто в Росії і поза нею. Така перекачування грошей повинна йти постійно. МІА планує також залучати кошти інвесторів, для чого почне випускати і розміщувати цінні папери, забезпечені власними активами, а також поручительствами Уряду Москви. Власні активи МІА формуються за рахунок коштів засновників і прибутку від діяльності агентства.
Що стосується ставок відсотка, то вони передбачаються 2 видів: 7% річних-пільгова ставка і 10-13% - основна. Кому ж надається кредит за пільговою ставкою? Питання на сьогоднішній день залишається відкритим. Можна "прив'язати" видачу кредиту до платоспроможності позичальника, але довідки про офіційні доходи на сьогоднішній день не дають реального уявлення про справжні розміри доходів. Розглядається питання про надання пільгового відсотка за іпотечним кредитом під певний вид житла (наприклад, пільги для проживаючих в невпорядкованих будинках та ін.)
Громадян, які за своїм соціальним становищем вправі претендувати на отримання іпотечного кредиту, досить багато. Але, зрозуміло, що все буде залежати від можливостей місцевих бюджетів та іпотечних банків, соціальної зацікавленості широких мас населення [39].
Особливої ​​уваги заслуговує досвід впровадження іпотечних відносин в м. Санкт-Петербурзі. Випуск житлових позик у Санкт-Петербурзі здійснено за участю ВАТ "Росстром" і Санкт-Петербурзького Іпотекобанка в Ленінградській області та Санкт-Петербурзі в 1996р; міський житловий позику випущений адміністрацією Петербурга. Нижче наведені основні дані про випуск і схема взаємодії учасників позики.
Підготовка до муніципальному житловому позиці Санкт-Петербурга розпочалася навесні 1995р. Першим кроком до реалізації цього проекту була підготовка розпорядження мера Санкт-Петербурга від 25 квітня 1995р. № 421-р "Про підготовку житлового позики Санкт-Петербурга", а потім - постанова Законодавчих зборів Санкт-Петербурга від 21 червня 1995р. № 76 "Про випуск житлових сертифікатів Санкт-Петербурга". У листопаді 1995р. мер міста підписав розпорядження "Про випуск житлових сертифікатів Санкт-Петербурга", а 18 березня 1996р. Департамент цінних паперів та фінансового ринку Міністерства фінансів РФ зареєстрував за № МФ72-6-00001 перший випуск житлових сертифікатів адміністрації Санкт-Петербурга.
Номінал одного сертифіката першої серії позики - 0,1 м або 125 тис. руб. Загальна кількість житлових сертифікатів першої серії - 9150 шт. Період розміщення - з 5 по 24 травня 1996р. Ціна розміщення за один житловий сертифікат в цей період склала 144 тис. руб. Термін обігу першої серії житлових сертифікатів Санкт-Петербурга - 6 міс., Початок погашення - з 15 листопада 1996р.
Об'єктом першої серії позики виступав 12-поверховий великопанельний житловий будинок ("137 серія") в 350-400 м від перетину вулиць Планерна і Шаврова всередині кварталу "Кам'янка, квартал 71 А", корпус 12, загальною площею 9150 кв. м. На об'єкті виконано 80% обсягу монтажних робіт - зведені 12 поверхів будівлі. Об'єкти наступних серій позики розташовані в Коломягах і на Червоноармійських вулицях відповідно до проспекту емісії.
Житлові сертифікати Санкт-Петербурга випущені в бездокументарній формі і є державними цінними паперами суб'єкта РФ.
Учасники позики.
Емітент - Адміністрація Санкт-Петербурга.
Менеджер - державна установа "Фонд капітального будівництва, реконструкції та капітального ремонту".
Андеррайтери - компанії, які взяли на себе зобов'язання з розміщення житлових сертифікатів Санкт-Петербурга.
Агенти нерухомості - мерія, що здійснює реєстрацію заявок на погашення житлових сертифікатів квартирою, тобто закріплення квартири певного типу за певним пакетом житлових сертифікатів (з № ... по № ... за квартирою з індексом № ...) і оформлення правовстановлюючих документів на дану квартиру після початку погашення житлових сертифікатів Санкт-Петербурга (після 18 листопада 1996р.)
Банки-гаранти - здійснюють, у разі необхідності, погашення житлових сертифікатів Санкт-Петербурга в грошовій формі за індексованої номінальної вартості (індексація відбувається раз на три місяці за найменшим з коефіцієнтів: або подорожчання цін у будівництві за даними Центру з ціноутворення у будівництві при мерії Санкт -Петербурга, або зміна індексу споживчих цін Петербургкомстата).
Генпідрядник - будівельна компанія, що несе за договором з менеджером випуску всю повноту відповідальності за терміни і якість будівельно-монтажних робіт (замовником є ​​Головне управління капітального будівництва Департаменту будівництва мерії Санкт-Петербурга).
Інвестор - фізична або юридична особа, що вкладає кошти в придбання житлових сертифікатів Санкт-Петербурга з метою отримання доходу в грошовій формі або у вигляді квартири, можливий також варіант обміну житлових сертифікатів першої серії позики на житлові сертифікати інших серій (другої, третьої) у разі випуску цих серій до моменту погашення першої серії позики.
НДР - Державне бюро реєстрації прав на нерухомість в житловій сфері, що здійснює видачу власникам житлових сертифікатів документів про право власності на квартиру в об'єкті позики.
Реєстраційний центр - некомерційна організація, що здійснює облік власників житлових сертифікатів фізичних осіб.
РДЦ - розрахунково-депозитарний центр, веде рахунки-депо юридичних осіб - власників житлових сертифікатів.
Алгоритм дій інвестора
1. Інвестор - андеррайтер
1.1. У період розміщення інвестор оформляє в андеррайтера заявку-оферту (встановленого менеджером зразка) на придбання певної партії житлових сертифікатів).
1.2. Інвестор або вносить гроші в касу андеррайтера, або перераховує на його розрахунковий рахунок (якщо інвестор - юридична особа, то грошові кошти перераховуються на розрахунковий рахунок менеджера). Підтвердженням внесення грошових коштів є або корінець прибутково-касового ордера, або копія платіжного доручення.
1.3. Після підбиття підсумків, на підставі списку задоволених заявок, затвердженого менеджером, інвестор зі свого боку підписує договір купівлі-продажу житлових сертифікатів, андеррайтер реєструє цей договір.
2. Інвестор - Реєстраційний центр (РДЦ)
Після підписання вказаного договору інвестор отримує виписку з реєстру власників житлових сертифікатів (виписку з рахунку-депо) РДЦ.
3. Інвестор - агент з нерухомості
Не пізніше 10 днів після дати початку погашення житлових сертифікатів і не раніше дня одержання відповідної виписки інвестор заповнює заявку на погашення житлових сертифікатів квартирою. Таким чином за пакетом сертифікатів закріплюється квартира певного типу з відповідним індексом. З дати початку погашення (18 листопада 1996р.) Починається процес оформлення квартири у власність.
4. Інвестор як продавець
Інвестор має можливість продати свій пакет житлових сертифікатів разом із закріпленою квартирою або "розсипом", анулювавши попередньо заявку на погашення житлових сертифікатів квартирою.
5. Інвестор - Банк-гарант
Якщо інвестор не подав до вказаної дати заявку на погашення житлових сертифікатів квартирою або в зазначений термін не побудований будинок-об'єкт позики, то через три місяці (у момент індексації житлових сертифікатів) інвестор змінює житлові сертифікати в банку-гаранта на гроші, тобто може погасити житлові сертифікати грошима в будь-який момент - з початку індексації до завершення позики в банку-гаранта.
Розвиток системи пайового будівництва, що почався випуск житлових позик являють собою ті форми залучення коштів юридичних і фізичних осіб до фінансування розвитку нерухомості (перш за все у житловій сфері), які найбільш можливі в сучасній російській практиці.
Резюмуючи вищевикладене, слід зазначити, що для Росії необхідний шлях з комбінацією різних методів і фінансових інструментів, різних схем накопичення, що дає можливість субсидування кредитів. Участь адміністрації робить ці схеми більш дешевими і доступними для населення і, найголовніше, надійними.
Значимість регіонального досвіду обумовлена ​​тим, що, по-перше, іпотека тісно пов'язана з функціонуванням ринку житла, який на увазі специфіки товару, як правило має регіональні особливості, по-друге, зовнішні фактори, що впливають на інвестиційний процес в житловому будівництві, також у значною мірою носять регіональний характер, по-третє, буде обмежений відтік капіталу з регіону, що сприяє підвищенню його інвестиційної привабливості.
Створення на місцевому рівні регіональних і місцевих фондів розвитку житлового будівництва з об'єднанням декількох джерел фінансування (різних бюджетів і позабюджетних джерел), можливість мати великі фінансові кошти під гарантії адміністрації (емісія цінних паперів і різні кредити), величезна зацікавленість місцевої влади у вирішенні житлових задач- все це сьогодні один з найбільш перспективних варіантів довгострокового кредитування в Росії.

Глава 3. ПЕРСПЕКТИВИ РОЗВИТКУ СИСТЕМИ ІПОТЕЧНИХ ВІДНОСИН У РФ.

§ 1. Організація видачі іпотечних позик для будівництва житла банками Російської Федерації

Зарубіжна банківська практика і законодавство виробили цілий комплекс правових принципів кредитування, які повинні дотримуватися як кредиторами, так і позичальниками.
Надають іпотечні кредити, як правило, банки, що спеціалізуються на видачі довгострокових позик під заставу нерухомості. Це, перш за все іпотечні банки та земельні банки, що видають довгострокові позики в основному під заставу землі. Названими операціями можуть займатися також комерційні, сільськогосподарські та інші банки.
Підприємство або фізична особа, яка передбачає отримати банківський кредит, має укласти з банком кредитний договір у письмовій формі. Попереднім етапом є подача заявки на виділення кредиту. З боку банку надходження заявки на отримання кредиту є підставою для:
- Перевірки кредитоспроможності та платоспроможності позичальника;
- Укладення кредитного договору;
- Укладення договору про забезпеченість кредиту.
В Росії головним питанням при ухваленні рішення про кредитування в сучасній ситуації є забезпечення повернення кредитних коштів. Виходячи з цього, розглянемо основні методологічні та організаційні принципи іпотечного кредитування, покликаного у своїй суті до вирішення даної проблеми.
Перш ніж приступити до процесу безпосередньої оцінки об'єкта кредитування і видачі кредиту на житло, доцільно визначитися зі стратегічними питаннями кредитування: про оптимальну граничної частці кредиту у вартості будинку, а також про тактику розподілу кредитного ризику між кредитором, позичальником і інвесторами цінних паперів [40].
Зведення ризику кредитування до мінімуму є головною метою правильної організації кредитування. У західній практиці іпотечного кредитування розрізняють чотири види ризиків: кредитний, ризик посередника; ризик процентних ставок; ризик дострокової оплати.
Кредитний ризик полягає в тому, що позичальник не виробляє платежів в погашення позики у встановлений термін.
Ризик посередника пов'язаний з можливістю відкликання клієнтами коштів у незручний момент.
Ризик процентних ставок викликаний тим, що ціна використовуваних кредитором коштів піднімається вище відсоткової ставки, стягнутої ним з клієнта за користування кредитом, по несплачених позиках, що призводить до втрат по цих позиках. Даний вид ризику є класичним ризиком довгострокових інвестицій, що фінансуються за рахунок короткострокових депозитів або з інших короткострокових джерел.
Ризик дострокової оплати полягає в тому, що позичальник проводить виплату боргу достроково, коли процентні ставки за кредит падають. За своєю суттю ризик дострокової оплати близький ризику процентних ставок, тому деякі фахівці зазначений ризик в особливу категорію не виділяють.
Основний принцип розподілу ризику - розосередити його серед тих, хто краще підготовлений для захисту від нього. Так, кредитний ризик (весь або частинами) може бути переданий страховим компаніям, а частину ризику посередника і ризик процентних ставок передаються інвесторам цінних паперів.
Зниженню ризику сприяє визначення оптимальної частки кредиту у вартості об'єкта кредитування і в сумі застави.
Співвідношення між величиною позики і вартістю застави характеризує якість джерел повернення боргу і дозволяє визначити, яка частина кредиту може бути погашена за рахунок реалізації закладеної нерухомості і яку частку компенсує страхова компанія. Це питання має стати вузловим при укладанні кредитного договору. Більш низький відсоток позики у величині застави зменшує ризик банку, але знижує його конкурентоспроможність, відштовхуючи клієнта. Підвищення зазначеного співвідношення приваблює клієнтів, але зате збільшує ризик ссудодателя. В даний час у західних країнах спостерігається зростання частки позики в заставі. Так, у США протягом багатьох років вважалося звичайним надання позики у розмірі 50% оцінної вартості застави, останнім же час позики досягають 80% застави [41].
Одним з універсальних способів забезпечення гарантії повернення позичок є диверсифікація, що дозволяє рівномірно розподіляти ризик між позичальниками. Принцип дії цього механізму полягає в наступному.
Як правило, не всі клієнти банку одночасно є неплатниками, найчастіше не виконує договірні зобов'язання з повернення кредитів один клієнт з п'ятдесяти, проте визначити заздалегідь конкретного неплатника не завжди представляється можливим. У таких умовах приватна особа, яка видає позику іншому приватній особі, бере весь ризик на себе. На відміну від нього банк, що видає позики різним клієнтам під заставу нерухомості, може собі дозволити значна кількість неповернень позичок, призначивши норму відсотка за їх використання, що компенсує цей ризик. У даному випадку всі вкладники виявляються об'єднаними в своєрідний пул з позик під заставні і кожен з них бере участь у компенсації можливого ризику.
Для забезпечення своєчасного повернення платежів досить істотним є правильний вибір інструменту житлового кредитування, який враховував би зміни платоспроможності клієнта на різних етапах погашення позики і реальні можливості кредитора. Найбільш популярним є "інструмент із регульованою відстрочкою платежів" (ІРОП), рекомендований Інститутом економіки міста (США). Вихідна процентна ставка по ІРОП встановлюється на кілька пунктів вище, ніж ставка відсотка на міжбанківському кредитному ринку, і це перевищення залишається постійним протягом кредитного періоду. Виплати по позиці при даній системі не перевищують 30% від доходу сім'ї також протягом усього періоду дії позики.
Розглянемо основні етапи процесу кредитування.
При вирішенні питання про надання кредиту на придбання житла банк-кредитор оцінює здатність позичальника забезпечити своєчасне повернення позики. Виходячи з цього в зарубіжній практиці виділяються два основних етапи в процесі кредитування житла: аналіз кредитоспроможності позичальника; оцінка застави. Ці два аспекти відповідають двом способам повернення позичених грошей: із заробітної плати та інших доходів позичальника або в результаті продажу, застави (зазвичай вдома). При цьому переважне значення має перший варіант.
Перш ніж укласти кредитний договір з клієнтом, банк ретельно вивчає особистість позичальника, звертаючи особливу увагу на стабільність, платоспроможність і готовність виплатити борг.
При аналізі першого фактора - стабільності - банк цікавиться тривалістю проживання клієнта на одному місці і сталістю місця роботи, враховуючи, що переходи з одного місця роботи на інше можуть негативно позначитися на своєчасній виплаті боргу, а зміна місця проживання ускладнить розшук боржника.
У процесі визначення платоспроможності оцінюються основні та додаткові доходи позичальника, які порівнюються з справжніми і передбачуваними витратами. Для прийняття позитивного рішення ссудополучатель повинен мати у своєму розпорядженні готівкою в розмірі не менше 20% вартості придбаного будинку.
Для оцінки платоспроможності клієнта застосовуються наступні коефіцієнти: будівельний - ставлення одержуваної зарплати та інших щомісячних доходів до боргів по житлу; зворотний будівельному боргової коефіцієнт, що характеризує суму боргів позичальника: коефіцієнт відносини позики до вартості будинку.
При аналізі готовності позичальника виплатити борг враховується, чи вчасно позичальник виробляв виплати в минулому. Всю інформацію банк перевіряє, зв'язавшись з кредиторами позичальника та використовуючи при цьому послуги приватних агентів, які збирають відомості про прохачів позики та продають їх банкам. При необхідності в процесі вивчення кредитоспроможності клієнта банки використовують спеціальні анкети для отримання ссудозаемщиками житлової позики.
При оцінці закладеної нерухомості виділяються три фактори: її собівартість, прибутковість і місце розташування. Виходячи із закордонного досвіду при іпотечному кредитуванні для оцінки нерухомості можна використовувати два методи - калькуляції і оцінки за ринковою вартістю.
При оцінці шляхом калькуляції оцінна вартість визначається як повна відновна вартість за вирахуванням зносу (відновна вартість, як відомо, включає вартість витрат з відтворення основних фондів у даний час). Для її визначення обчислюється вартість будівництва будинку виходячи з його корисної площі у квадратних метрах або обсягу в кубометрах, а потім з цієї величини віднімається так звана використана частина вартості (знос). При цьому вартість земельної ділянки визначається шляхом порівняння з такими ж у даному районі.
При оцінці за ринковою вартістю будинок порівнюється з аналогічними будинками, проданими незадовго до того, фактична ринкова вартість яких вже відома. Однак тут потрібно враховувати ряд чинників, коригувальних оцінку. До їх числа відносяться: район розташування будинку, екологічна обстановка, віддаленість від промислових підприємств, близькість культурно-оздоровчих комплексів, стан комунікаційних мереж. Впливають на оцінку також архітектурні особливості, стиль забудови, тип будови, розташування кімнат, наявність прихованих дефектів в будівлі. Оскільки базою для оцінки закладеної нерухомості тут є ринкова ціна, то проблема в кінцевому рахунку зводиться до її моделювання.
Отримавши кредит, позичальник несе перед кредитором відповідальність за цілісність майна в заставі будинку і здійснює комплекс заходів щодо її забезпечення. До їх числа відносяться своєчасне проведення ремонту, повне страхування на користь банку від пожежі, урагану та інших стихійних лих, відмова від суттєвої перебудови або зміцнення будинку без особливого дозволу банку і використання володіння для будь-якої незаконної діяльності.
Якщо власник закладеної квартири є членом товариства по спільному володінню житлом, то останнє зобов'язане повідомляти всіх кредиторів за іпотечним кредитом про майбутні дії, здатних вплинути на зниження ринкової вартості квартир:
- Пошкодження, руйнування або конфіскації будь-якій частині об'єктів спільного користування чи будь-якої квартири, за якою кредитор тримає заставну;
- Визнання недійсним, скасування або суттєвої модифікації будь-якого страхового поліса, що знаходиться у житлового товариства;
- Будь-якому намір житлового товариства щодо примусового збору заборгованості по об'єктах спільного користування з будь-якого власника квартири, на яку у кредитора знаходиться заставна;
- Будь-якому передбачуваному кроці, який вимагає згоди з боку кредитора [42].
При позитивному вирішенні питання про видачу кредиту оцінці підлягає не тільки квартира, яка виступає в якості застави, а й нерухомість, що купується. Результати оцінки оформлюються у вигляді акта, який містить наступну інформацію: дата складання акта, опис власності; економічні характеристики місця розташування, порівняння навколишньої місцевості зі схожими на неї районами; вік будинку, якість будівлі, її фізичний стан, зручності; незвичайні умови, наприклад шосе, яке намічено побудувати в безпосередній близькості, або інші фактори, які можуть вплинути на вартість будинку в подальшому; оцінка вартості будинку таксатор (спеціальним оцінювачем); додаткова документація при оцінці вартості будинку.
Якщо позика схвалений, покупцеві будинку (ссудозаемщику) банком надсилається лист-зобов'язання, в якому повідомляються умови позики.
З моменту вручення грошей за будинок продавцю покупець несе відповідальність за щомісячні виплати позики позикодавцю. Основні труднощі становлення іпотечних банків в наш час - наростаючий інфляційний процес, в умовах якого довгострокові інвестиції, в тому числі і на житлове кредитування, досить ризиковані. З метою зниження негативного впливу інфляції цікавим видається використання розробленого для Росії американськими вченими Р. Д. страйк і К. Равіц спеціального кредитного інструмента з індексацією основної суми боргу. Суть цього методу полягає в заміні фіксованих відсотків за користування кредитами змінною процентною ставкою та введення регульованої відстрочки платежів. На думку авторів даної методики, застосування змінного контрактного відсотка, змінюваного відповідно до вартості банківських кредитів (зокрема, ставкою міжбанківського кредиту), забезпечує нормальну прибутковість банківських операцій, компенсацію ризику банку і витрат на обслуговування клієнта. Щомісячні платежі позичальника визначаються на основі фіксованого платіжної ставки відсотка і невиплаченої основної суми кредиту, при цьому різниця між заборгованістю позичальника за відсотками за кредит (на основі контрактної ставки) і фактичними платежами щомісяця додається до суми основного боргу.
Зазначений інструмент знижує банківський ризик процентної ставки, оскільки початкова процентна ставка при використанні регульованою відстрочки платежів встановлюється на кілька пунктів вище, ніж ставка відсотка на міжбанківському кредитному ринку, і це перевищення залишається постійним протягом періоду дії позики, тобто кредитори, які використовують інструмент регульованою відстрочки платежів, отримують дохід, що перевищує на фіксовану величину міжбанківську процентну ставку. Фактична контрактна ставка змінюється слідом за ставкою відсотка на міжбанківському кредитному ринку. Вона завжди перевищує на фіксовану величину ставку міжбанківського кредиту, забезпечуючи банку отримання доходу, більш високого в порівнянні з тим, що він міг би отримати на ринку міжбанківського кредиту [43].
Автори методики вважають, що в умовах Росії можливо зменшити ризик Ссудодатель при визначенні ціни кредитів безпосередньо на основі змінених витрат кредиторів, що, за своєю суттю, близько до використання заставних з коригуванням на рівень цін.
Банк, що здійснює відповідно до наявної у нього ліцензією іпотечні операції з нерухомістю, має право використовувати майно, закладене у нього за договорами іпотеки, в якості сукупного забезпечення випускаються ним іпотечних облігацій або інших позикових зобов'язань.
Відмінною рисою іпотечного кредитування є використання заставних листів - заставних свідоцтв, що видаються заставодержателю при реєстрації застави в іпотечній книзі. Вони застосовуються при іпотечному кредитуванні витрат на придбання землі та житла.
Договір іпотеки здійснюється у вигляді заставної. Заставна засвідчує переважне право заставодержателя на задоволення його грошової вимоги до заставодавця або третьої особи за рахунок нерухомого майна, наданого заставодавцем за договором іпотеки в забезпечення цієї вимоги. Заставна є цінним папером і може бути закладено шляхом її передачі іншій особі - заставодержателю заставної у забезпечення кредитного договору заставоутримувачем, названим в заставної іпотечним заставодержателем.
Заставна складається за встановленою формою, підписується заставодавцем і заставодержателем і посвідчується нотаріально. Документ заставної представляє собою розгорнутий лист, виготовлений на гербовому папері, який має захисну сітку від ймовірних підробок. На зворотному боці титулу і на наступній сторінці наводяться так звані найважливіші ознаки заставної - переважно елементи договору позичальника і банку (умови застави), а саме: процентна ставка, номінальна вартість, забезпеченість, контрольна підпис, видання захисної сітки, період обертання, земельну кредитний інститут .
Слово "заставна" включається до назви документа, в якому містяться точне найменування, місцезнаходження (місце проживання) як заставодавця, так і заставодержателя; назва кредитного договору або іншого зобов'язання, виконання якого забезпечується з цієї заставної, із зазначенням дати і місця укладання такого договору; зазначення суми основного зобов'язання, забезпеченого іпотекою з цієї заставної; зазначення терміну або термінів сплати суми; опис майна, на яке встановлена ​​іпотека з цієї заставної; грошова оцінка майна; найменування права на заставлене майно; вказівка ​​на наявність інших заставних на дане майно; найменування органу , що зареєстрував іпотеку, із зазначенням дати і місця реєстрації. За угодою заставодавця і заставодержателя у заставу можуть бути включені і інші умови.
До кожного заставного листа додається процентне свідоцтво з одним пунктом для кожного терміну, до якого відсотки по заставі підлягають сплаті. Так, при щорічній сплаті відсотків та 10-річної тривалості платежів додається 10 купонів. На кожному купоні вказується найменування кредитного інституту, номінальна вартість заставної, серія та номер цінного паперу, норма відсотка, сума відсотків і дата сплати. Окремі купони при платежі відриваються, і кредитним інститутом здійснюється їх викуп. Купони також забезпечені захисною сіткою.
З економічної та юридичної сутності заставні листи, будучи заставними свідоцтвами, містять в собі також елементи кредитного договору, кредитного заяви і термінового зобов'язання. Відповідно до заставної ссудозаемшік зобов'язується, з одного боку, виплачувати борг за кредитом і відсотки по ньому, а з іншого - виконувати всі інші зобов'язання, пов'язані з володінням нерухомістю: підтримувати її у хорошому стані, сплачувати податки, особливі збори, виконувати інші платежі. У цьому документі, як і в кредитному договорі, можуть бути передбачені санкції до ссудополучателю або додаткові можливості збереження заставленого майна. Будучи засобом забезпечення боргу, закладений лист набуває реального речовий зміст, має вартість. Як заставне свідоцтво він може переходити з рук в руки з передачею права стягнення боргу іншій особі, стаючи, подібно акції та облігації, цінним папером.
З можливістю продажу разом із заставним свідоцтвом права на стягнення боргу і отримання внаслідок цього грошей до настання терміну платежу за зобов'язанням, забезпеченим цим заставним свідоцтвом, пов'язане виникнення вторинного ринку позик під заставу нерухомого майна. На відміну від первинного ринку, де кредитор позичає грошима безпосередньо позичальника, на вторинному ринку первинні кредитори і інвестори купують, продають або обмінюють наявні позики під заставу нерухомого майна.
Таким чином, видача позик під заставу нерухомого майна за допомогою заставної залежить від кон'юнктури на ринках довгострокового позичкового капіталу.
Функціонування вторинного ринку іпотечного кредиту на житло, на думку деяких вчених, забезпечує ліквідність капіталу іпотечних банків, пом'якшуючи негативні наслідки циклічності руху позичкового капіталу, пов'язує грошову масу, сприяє переливу грошей з районів з зайвими коштами в райони, які відчувають їх нестачу, уменьшаеч різницю між процентними ставками в різних географічних регіонах, стабілізуючи її в цілому по країні. Банкіри, які займаються позиками на нерухомість, на відміну від інших кредиторів не обмежені у своїх діях загальною сумою внесків. В результаті прискорюється оборот кредитних ресурсів на іпотеку і відбувається їх додаткова мобілізація.
Незважаючи на прийняття федерального закону "Про іпотеку", вторинного ринку іпотечних кредитів у вигляді заставних або іпотечних облігацій у Росії не існує, оскільки дані цінні папери не стануть справді цінними без гарантій держави, без наявності цілеспрямовано діючих посередників між державою та іпотечними банками.
Поки не існує вторинного ринку іпотечних кредитів, у фокусі уваги залишаються тільки дві ланки з вищенаведеної схеми - позичальники, що надають в якості застави своє житло, і кредитні банки, що видають кредит. У взаємовідносинах між ними теж далеко не все гаразд, так як існуюче законодавство поки не в силах захистити ні права банкірів, ні права позичальників, у результаті недовіру і тих і інших є одним з основних перешкод до взаємовигідного взаємодії.
Якщо говорити про ризик заставного кредитування, то, за деякими неофіційними даними, при продажі квартир в 20 випадках зі ста виникають ті чи інші проблеми. Тому багато банків намагаються себе якось підстрахувати: надають боржнику дешевшу квартиру, працюють з ріелтерськими фірмами, які виступають в якості гарантів. З іншого боку, і банки не завжди діють законно щодо заставодавців. Закладена квартира зазвичай в договорі оцінюється в 70% від її справжньої вартості, що дає привід деяким банкірам будь-якими способами сприяти тому, щоб клієнт не повернув кредит в строк. При видачі позик на умовах іпотеки більше уваги, на відміну від звичайного кредитування, приділяється організації забезпечення повернення позичок, тому поряд з головними суб'єктами кредитного процесу - кредитором і позичальником - важливе значення набувають страхові організації, судові та нотаріальні органи, гаранти.
Для успішного функціонування іпотечної системи необхідно вирішити питання про судові органи, здатних оперативно розглядати позови кредитних інститутів з відчуження прийнятої в заставу нерухомості від неплатника на користь ссудодателя, оскільки тривалі терміни розгляду справ звичайними та арбітражними судами зводять до мінімуму всі переваги іпотеки. Доцільно тому заснувати спеціалізовані судові органи для ведення справ з позовами по іпотеці.
Неодмінно має бути створена свого роду інфраструктура іпотечної системи для однакового ведення іпотечних книг, інвентаризації нерухомості, оформлення прав на володіння нею, формування єдиної бази даних, оскільки діюча в даний час мережа нотаріальних контор, орієнтована переважно на вирішення питань, пов'язаних зі спадщиною, не здатна кваліфіковано впоратися зі специфічними завданнями забезпечення кредитних установ достовірної та всебічної інформацією про фінансове становище позичальників.
Іпотечна система не почне надійно функціонувати без єдиного для всієї країни порядку реєстрації об'єктів нерухомості, включаючи житло, землю, заставні листи. Спроби адміністрацій окремих регіонів з метою прискорення введення іпотеки встановити місцеві правила такого обліку приведуть до несумісною з поняттям іпотеки різнорідності і викличуть негативні наслідки.
При наявності справжньої іпотеки кредитор незалежно від свого місцезнаходження може одержати достовірні відомості про стан даного його нерухомого майна, включаючи дані про раніше скоєних заставах чи орендних договорах незалежно від місцезнаходження клієнта. Іпотека передбачає реєстрацію заставних операцій в уніфікованому порядку єдиними органами в тісному зв'язку з юридичною практикою, судом, арбітражем, в результаті чого виключається ймовірність повторного застави. Функціонування цієї системи неможливо без створення єдиної спільної бази даних про закладеної нерухомості. У цьому її докорінна відмінність від систем, що базуються на розрізненої, уривчастої інформації, що публікується в різних газетах і рекламних виданнях, що не несуть відповідальності за достовірність наведених відомостей. Це завдання може бути вирішена за допомогою централізованої мережі комп'ютерного зв'язку.