Реферат виконали студенти УТФ-4-1 Болотцева О.В, УТФ-4-2 Кулаков О.А
МІІГАіК
В даний час, коли в Росії з'явилася нормативна база купівлі та продажу об'єктів нерухомості та формується механізм банкрутств підприємств, все частіше виникає необхідність визначення вартості підприємств і об'єктів нерухомості (в тому числі земельних ділянок), купівлі і продажу майна, отримання кредиту під заставу майна , визначення бази оподаткування, страхування майна, виділення частки ділянок підприємств, реорганізації, ліквідації, а також використанні прав спадкування і судового вироку. Сьогодні російський ринок нерухомості починає знаходити цивілізовані форми, починає формуватися його необхідна інфраструктура. Тому, все більшого значення набуває правильне визначення ціни конкретного об'єкта нерухомості.
Поняття вартості важко піддається чіткому визначенню і має безліч інтерпретацій. Для того, щоб розібратися з вартістю, слід виділити наступні соціальні та економічні фактори, що впливають на неї.
Вартість нерухомості створюють 4 фундаментальних чинника, що діють на ринку: попит на нерухомість з боку платоспроможних покупців; корисність; обмеженість пропозиції; отчуждаемость об'єктів нерухомості.
Покупці комерційної нерухомості цікавить одна проста річ - дохід від використання даного об'єкта. Дохід є виражене в грошах віддача майна. При цьому слід враховувати, що: чим вище розмір доходу, тим краще; чим вище надійність отримання доходу, тим краще; чим довше ви отримуєте дохід, тим краще.
Отже, для визначення вартості нерухомості оцінювач повинен взяти до уваги розмір, ризик і період, пов'язаний з отриманням доходу від використання цього майна.
Оцінка вартості підприємства - це процес оцінки підприємства як єдиного функціонуючого комплексу, що приносить прибуток. Цей процес включає в себе обгрунтовану оцінку основних фондів і оборотних коштів, матеріальних і нематеріальних активів, поточних і майбутніх доходів підприємства на певний момент часу.
Залежно від мети функцій оцінки розрізняють окремі види оцінної вартості підприємства. Наприклад, при угодах купівлі - продажу підприємства або його частини важливо оцінити її ринкову вартість; при здійсненні інвестицій - інвестиційну вартість; при страхуванні майна підприємства - вартість відновлення; при кредитуванні - заставну вартість, при ліквідації підприємства - ліквідаційну вартість.
При проведенні оцінки необхідно визначити кожен компонент майна, що впливає на вартість, включаючи нематеріальні (невідчутні) чинники. Прикладом впливу нематеріальних факторів може бути загальне враження від об'єкта нерухомості. Внутрішнє оформлення будівлі може бути середнім, проте гарне враження, вироблене його зовнішнім оформленням може бути дуже важливим для покупця. Іншим прикладом невідчутного фактора може бути хороша репутація забудовника. Престижний тип квартир в будь-якому районі додасть вартість квартир, розташованих поруч, але побудованим іншими забудовниками. Квартири, пропоновані для перепродажу окремими власниками, будуть мати меншу ціну. ніж квартири, що продаються за підтримки серйозної рекламної компанії. Необхідно встановити вартість у грошовому вираженні таких нематеріальних активів і розглянути об'єкт оцінки з точки зору типового покупця, з урахуванням пропозиції аналогічних об'єктів нерухомості в подібному оточенні на момент оцінки. При оцінці необхідно враховувати потенційні потреби й бажання типового покупця. Вартість таких можливостей потім повинна бути переведена в грошову форму з урахуванням їх внеску в сумарну вартість.
Ринкова вартість - це найбільш ймовірна ціна, яку можна отримати від продажу майна на конкурентному і відкритому ринку при дотриманні умов "рівноваги", тобто продавець і покупець діють раціонально, інформований, а під час обговорення ціни сторони не відчувають тиску будь-яких надзвичайних обставин. Дане визначення вартості включає уявлення про "нормальної" (рівноважної) угоді як про передачу титулу власності від продавця до покупця в певний момент часу при виконанні наступних умов:
мотивація продавця і покупця є типовою;
обидві сторони добре поінформовані, наприклад кваліфікованими консультантами, і діють доцільно розуміння свого інтересу; є достатній час, щоб виявити реакцію ринку на зроблену пропозицію;
платіж здійснюється готівкою або іншим готівковим способом;
компенсація продавцю за відчужуване майно повністю представлена договірною ціною без будь-яких додаткових поступок і пов'язаних пільг.
Вартість комерційної нерухомості рідко можна отримати безпосередньо від порівняння подібних продажів, тому що вплив різних сил дуже важко виділити і кількісно визначити. Вартість такого виду нерухомості схильна до дії ринкових сил на набагато більшій території, ніж, наприклад, житлова нерухомість. Для великих об'єктів дохідної нерухомості межі ринку можуть охоплювати територію всього регіону і навіть республіки. Найчастіше інвестори часто використовують для себе об'єкти, що знаходяться за тисячі кілометрів від їх штаб-квартири.
Поправки до вартості податків повинні бути зроблені з урахуванням умов фінансування. Не потрібно поправок до цін, якщо частина вартості сплачується продавцем, і це є звичайним для даного ринку. Поправки не повинні вироблятися механічно, вони повинні враховувати ринкову реакцію на умови фінансування.
Продажна ціна може відрізнятися від ринкової вартості, особливо якщо відсутні ті чи інші умови рівноваги. Наприклад, продавець змушений погоджуватися на операцію, поступаючись в ціні, тому що у нього немає достатньо часу для виявлення реакції ринку. Або для покупця придбання саме даного об'єкта нерухомості має особливу привабливість, викликану, наприклад, податковим регулюванням. На продажну ціну впливають також вартість і доступність іпотечного кредитування.
Розглянемо випадок, коли нерухомість використовується в якості об'єкта інвестована.
Капітал має на меті відтворити себе з приростом. Нерухоме майно являє собою прекрасний інструмент для генерування доходу.
Типовий інвестор, вкладаючи в нерухомість, прагне отримати разом з поверненням вкладеного капіталу ще й прибуток на вкладений капітал. Інвестор так само хотів би, щоб були компенсовані всі витрати на отримання доходу. Для справжнього інвестора всі інші задоволення, пов'язані з володінням власністю, не має скільки-небудь істотного значення.
Аналізуючи об'єкт нерухомості для певних інвестиційних цілей, інвестор може мати на увазі ринкову вартість, проте частіше він звертає увагу на умови фінансування, потенційне майбутнє використання і майбутню вартість. Ці фактори порівнюються з альтернативними можливостями інвестицій для визначення інвестиційної вартості. Даний вид вартості співвідноситься з індивідуальним інвестором, знеособленої і відбиває найбільш ймовірне поведінку на ринку.
Наприклад, велика страхова компанія набуває інвестиційний об'єкт з метою отримання довгострокових переваг. Торговельне будівля зі строком оренди на 20 років пропонується за ціну, визначену на основі 9% норми капіталізації. Дана вартість є поточною ринковою вартістю, і дане капіталовкладення може забезпечити внутрішню ефективність капіталовкладень (внутрішня норма прибутку) на рівні 11% за 20-річний період.
У наведеному прикладі, навіть незважаючи на те, що інвестиційна вартість грунтувалася на 11%-ої внутрішній нормі прибутку, компанія може змінити своє значення критерію інвестиційної вартості з урахуванням пріоритету ліквідності. Перед тим як придбати будівлю, компанія виявляє, що вона може купити 20-річний облігації, випущені орендарем з виплатою 11%-річних. Оскільки облігації більш ліквідні, ніж торговий центр, цілком ймовірно, що інвестиції будуть зроблені в цінні папери.
Принципи оцінки нерухомості.
Процес оцінки нерухомого майна полягає в оцінці вартості майнових прав власника. Право використовувати земельну ділянку представляє для власника землі важливий момент при визначенні вартості ділянки. При визначенні своєї точки зору оцінювач повинен встати так само і на позицію покупця, зрозуміти, яку цінність для нього представляє володіння даною власністю і чому. У випадку з комерційною нерухомістю відповідь міститься в принципі віддачі від інвестицій після погашення операційних витрат. Знання економічних принципів необхідно для розуміння прийомів і процедур оцінки комерційної нерухомості.
Принцип попиту та пропозиції.
У будь-якій галузі господарської діяльності вартість товару схильна до впливу закону попиту і пропозиції. Це так само вірно і для ринку нерухомості. Якщо пропозиція падає або зростає попит, вартість майна зростає. Останній комерційний лот, що знаходиться в бажаному районі, звичайно буде котируватися вище, ніж перший проданий лот. Викликана багатьма причинами обмеженість пропозиції привабливих для вкладення грошей об'єктів нерухомості буде збільшувати попит, а отже, і вартість.
Принцип зміни.
Всі природні та соціально-економічні умови змінюються, будь-яка власність відчуває на собі вплив цих змін. Нерухоме майно схильне таким ринкових змін, як доступність іпотечного кредиту на розумних умовах і відповідні приріст або скорочення ефективного попиту на ринку нерухомості. Застій на ринку споживчих товарів протягом тривалого часу або високі процентні ставки будуть негативно позначатися на кон'юнктурі ринку нерухомості. Зовнішні сили, такі, як погода, пожежі, посуха, урагани, землетруси та інші природні явища, можуть завдати матеріальної шкоди.
Принцип заміщення.
Цінність конкретного об'єкта нерухомості в очах покупця сильно залежить від того, чи зможе він знайти замінює або зіставний об'єкт. Ми можемо наблизиться до визначення вартості майна, використовуючи принцип заміщення в рамках трьох підходів до оцінки. Для цього ми повинні спроектувати на досліджуваний об'єкт інформацію про його аналогах, витратах на їх створення, одержуваних доходи або їх продажною ціною. Це називається принципом заміщення і обумовлено наявністю варіантів вибору для звичайного покупця, якщо він не купить цей об'єкт. Стосовно до оцінки з точки зору прибутковості принцип заміщення свідчить, що потік чистого доходу від використання цього майна має для покупця таке ж значення, як потік чистого доходу, виробленого аналогічним об'єктом, припускаючи, що їх якості і тривалість не сильно відрізняється.
Принцип найкращого і найбільш ефективного використання.
У пошуках найкращого і найбільш рентабельного використання для оцінюваних будівель і ділянки землі під ними ми порівнюємо існуючий варіант використання з іншими можливими варіантами. Кращий і найбільш ефективне використання визначається як найбільш ймовірне і рентабельне на момент оцінки. Це таке використання ділянки землі та розташованих на ній будівель, яке забезпечить найбільш високу віддачу сьогодні або в найближчому майбутньому. Аналіз розпадається на дві частини: оптимальне використання вакантного ділянки землі і оптимальне використання ділянки з будовами.
Аналіз вільної ділянки проводиться для того, щоб визначити найбільш рентабельний варіант його використання, не замикаючись на існуючому. Необхідно пройняти до уваги термін передбачуваного використання, реакцію безпосереднього оточення, а також внесок проведених поліпшень, якщо такі є. Рамки аналізу повинні обмежуватися допускаються законом варіантами використання, а також враховувати фізично допустимі можливості. Мають значення також зональні обмеження і обмеження правомочностей власника, які слід брати до уваги.
З плином часу подання про оптимальне використання може змінитись, зважаючи на сталися змін. Будівлею готелю, розташоване на жвавій трасі, може зажадати перепрофілювання, якщо нове шосе республіканського значення прокладено осторонь від нього. Закриті станції технічного обслуговування можуть використовуватися як підприємства харчування. Фермерські ділянки можуть бути більш ефективно використані як зони відпочинку або приватний аеропорт, ніж ферма.
Оскільки вартість нерухомості змінюється під дією зовнішніх факторів, щось подібне відбувається і з визначенням оптимального використання. У силу цього висновку про вартість і напрямку оптимального використання повинні даватися на конкретну дату оцінки. існуючі поліпшення повинні бути перевірені з точки зору: чи додають вони можливостей обгрунтованого оптимального використання майнового комплексу. Якщо ділянка землі вільний від будівель, необхідно визначити, яке саме будову належить звести з урахуванням ринкової ситуації. Якщо будови існують, слід визначити наскільки вони збільшують або зменшують вартість землі ділянки при обраному для нього варіанті оптимального використання.
Принцип падаючої і зростаючої продуктивності.
Найчастіше власники виробляють поліпшення будівель і землі для того, щоб збільшити віддачу від нерухомості. При цьому спостерігається посилення того або іншого виробничого фактору, а значить, і вартості. Однак після досягнення якогось межі подальші поліпшення будуть не будуть викликати адекватного приросту віддачі або навіть компенсувати зроблені витрати. Таким чином, буде мати місце ефект падаючої віддачі.
Принцип внеску.
Як правило, вироблені в розумних межах поліпшення тягнуть збільшення вартості майна. Згідно з принципом додаткового поліпшення мають цінністю, коли вони супроводжуються збільшенням ринкової вартості. Приріст вартості не завжди збігається з витратами на ці поліпшення. Один вид поліпшень може додати до вартості набагато менше, ніж зроблені витрати. Навпаки, проведення ремонту чи інші витрати можуть викликати різке зростання вартості нерухомості. Наприклад, будівництво зони для паркування автомобілів може значно підвищити вартість магазину роздрібної торгівлі, якщо в результаті зросте обсяг продажу. Косметичний ремонт приміщень робить їх більш привабливими для орендарів і повинен вважатися корисним поліпшенням. Слід врахувати, що порції поліпшень можуть збільшувати або зменшувати вартість майна, проте простежити їх зв'язок з вартістю відтворення того або іншого елемента власності досить важко.
Принцип конкуренції.
Фундаментальні економічні сили, оскільки вони впливають на співвідношення попиту-пропозиції та конкуренцію, на повну силу діють на ринку нерухомості. Якщо в якомусь районі ділова конкуренція досить сильна, то для новачка будівництво ще одного магазину виявиться збитковим. Якщо ж в даний час в районі відчувається незадоволений попит і обмежена конкуренція, придбання нерухомості буде досить привабливим для комерсантів. Яскравим прикладом є ринок житла, перш за все квартир. Оскільки через тривалість будівельних робіт реакція на коливання попиту виявляється з запізненням, досить тривалий час може спостерігатися одна і та ж ситуація, наприклад, надмірний попит. Конкуренція з боку інших видів житла може збивати ціни. проте обмеженість числа квартир в даний момент буде тримати орендні ставки на досить високому рівні. Закінчення будівництва нового житла радикально змінить ситуацію, створивши надлишок пропозиції. З часом коливання від надлишкового попиту до надлишку пропозиції шикуються в досить регулярні будівельні цикли.
Принцип відповідності.
Дія принципу відповідності легко спостерігати в районах житлової забудови де переважання тих чи інших будинків формує певний стандарт оточення. Якщо в якому-небудь графстві Східного узбережжя США зводиться ультрасучасний котедж серед будов колоніального стилю, то його вартість може впасти в силу принципу відповідності оточення. Подібне будівництво може призвести також до втрати вартості прилеглих будинків. Запущене будівлю в привілейованому районі може знайти приріст вартості за рахунок привабливого вигляду всієї округи. З огляду на це, у багатьох житлових кварталах вводиться розумний архітектурний контроль у формі тих чи інших обмежень, з тим щоб підтримувати сформувався стандарт.
Розвиток принципу веде до розуміння "надмірною" або "недостатньою" забудованої території. Житловий будинок, на будівництво якого витратили в кілька разів більше коштів, ніж у середньому по окрузі, буде оцінюватися набагато нижче, ніж якщо б він знаходився у більш сприятливому оточенні. Навпроти "недозастроенний" будинок з спрощеною конструкцією може сприйняти частина додаткової вартості від більш розкішних сусідів. Аналогічний процес має місце на ринку комерційної нерухомості. Розміри офісних приміщень в одному районі, як правило, варіюються навколо якоїсь норми. На території великого торгового центру незначні архітектурні відмінності між торговими приміщеннями будуть створювати загальний певний імідж і тому залучати увагу торговців-орендарів.
Принцип регресії.
Цей принцип свідчить: коли дорогі і дешеві об'єкти нерухомості розташовані в одному районі, то дорожча нерухомість зменшиться в ціні через сусідство з більш дешевою. Якщо принцип відповідності сприяє збереженню рівня вартості, підтримуючи околиці на одному рівні, то відсутність відповідності сприяє зменшенню рівня вартості в даному районі.
Відсутність відповідності ми можемо спостерігати в районах, де відсутня зонування і різні ділянки в різний час були продані різним власникам. Через неадекватні обмежень на використання та відсутність зонування можна виявити на одній вулиці звичайний одноповерховий будинок, підземну резиденцію, двоповерховий колоніальний будинок і т.д. Можна зробити висновок, що відсутність відповідності в довгостроковій перспективі зменшує вартість найбільш привабливих об'єктів нерухомості.
Принцип очікування.
Інвестори в багатьох випадках хочуть вкласти гроші в нерухомість, передбачаючи збільшення її вартості. Сучасна історія багатьох країн показує, що вартість нерухомого майна постійно зростає в силу збільшення попиту та обмеженості пропозиції. Очікування зростання цін та попиту "робить погоду" не тільки на ринку житла і комерційної нерухомості. Настільки ж значимо воно для ринку землі, в тому числі сільськогосподарської. Цьому зростанню сприяють серйозні розрахунки показників на солідні бариші від володіння власністю і своєчасна оцінка майбутніх доходів.
В окремих випадках, коли в будь-якому регіоні депресивний стан господарства не обіцяє швидкого збільшення попиту, передбачення може мати негативний результат. Іншими негативними факторами можуть бути висока вартість кредиту, законодавчі обмеження, що вводять надмірні вимоги для інвесторів-будівельників. а також високі податки на володіння нерухомістю.
Вплив на вартість загальнодержавних актів і дій місцевої адміністрації.
Коли федеральний уряд приймає загальнодержавну програму або парламент країни видає новий закон, це досить швидко змінює клімат на місцевих ринках нерухомості і відповідно впливає на вартість.
Дії місцевої адміністрації можуть впливати на кон'юнктуру ринку нерухомості кількома шляхами. Якщо міські податки значно вище, ніж в околиці, то це безумовно буде гальмувати ділову активність з усіма відповідними наслідками для цін на нерухомість. Якщо місцева влада користується довірою, зміцнює правоохоронні органи, пожежну службу і місцеву систему освіти, це сприятиме зростанню вартості житла в даному районі. Доступність засобів транспорту і зручність шляхів сполучення також важливі.
Зональні відмінності.
У багатьох країнах територія поділена на округи, в рамках яких самофінансуєтся комунальні системи (транспорт, водопостачання, каналізація тощо), а також утворення і сервіс. Знаходження в зоні з конкретним набором характеристик впливає на вартість нерухомості в тому чи іншому напрямку. Хороший стан шкіл приваблює покупців житла з дітьми шкільного віку і збільшує прибутковість підприємств, які обслуговують цю сферу.
Вплив на вартість найближчого оточення.
Доглянуті тихі райони привертають увагу комерсантів, які прагнуть мати солідних клієнтів. Якщо ж злочинність у районі висока, більшість будівель знаходиться в запущеному стані, а торгові приміщення пустують, не знаходячи орендаря, то навряд чи тут захочеться відкрити свій бізнес.
Більшість професіоналів сходяться на думці про існування трьох підходів до визначення ринкової вартості: оцінка з точки зору витрат (витратний підхід), оцінка за прямим порівнянні продажів (порівняльний підхід), оцінка з точки зору очікуваного або фактичного доходу (підхід по доходу). Хоча при оцінці тих чи інших видів майна найбільший акцент робиться на одному або декількох підходах, володіння всіма зазначеними підходами вкрай важливо. Оцінка по прибутковості близька до точки зору потенційного інвестора, тому вони найбільш часто використовується при оцінці інвестицій і комерційної нерухомості.
Підхід з точки зору витрат.
Оцінюючи власність з точки зору витрат на її створення, спочатку визначається вартість відтворення раніше виконаних поліпшень, потім віднімається амортизація, а в кінці додається вартість земельної ділянки.
Алгоритм витратного підходу полягає зазвичай з 4-х кроків:
визначення вартості земельної ділянки;
визначення вартості відтворення поліпшень;
розрахунок і віднімання з вартості відтворення амортизації;
додавання вартості земельної ділянки до залишкової вартості відтворення.
Оцінка за прямим порівнянні продажів.
Основою застосування порівняльного підходу є принцип заміщення, згідно з яким ніхто не викладе за товар більше, ніж та сума грошей, з якою можна відправитися на пошуки і придбати інший товар, який задовольнить покупця своєю якістю. Спосіб прямого порівняння ринкових продажів найбільш часто застосовується при оцінці житла, оскільки інші підходи не дозволяють врахувати типові переваги покупців.
Алгоритм порівняльного підходу включає 2 кроки:
збір всіх заслуговують уваги даних щодо оцінюваного об'єкта і сумірних з ним об'єктів;
кількісний обмір оцінюваного об'єкта за параметрами порівняння та необхідні поправки на відмінності.
Зазвичай виділяють наступні 4 моменти, які необхідно враховувати при порівнянні аналогів: дата продажу, місцезнаходження, фізичні характеристики, умови продажу (форму оплати та ін.)
Підхід з точки зору прибутковості.
Інвестори зазвичай вкладають гроші в нерухомість, щоб захистити свої кошти від знецінення й отримати дохід, при цьому ін переваги від володіння власністю не беруться до уваги. У загальному сенсі оцінка по прибутковості здійснюється шляхом перетворення доходу у вартість за допомогою коефіцієнта капіталізації. Капіталізація може бути визначена як вибір такого коефіцієнта перетворення, який встановлює достовірну зв'язок між величиною вартості майна та поточним доходом від її використання.
Необхідно провести аналіз і врахувати всі фактори-фізичні, соціальні, економічні, діючі в найближчому оточенні об'єкта нерухомості. При оцінці фізичних факторів необхідно брати до уваги характерні елементи околиці: структуру вулиць (тупики та вулиці, які не мають проїзду, зв'язок з основними магістралями, можливості під'їзду, відстань до центру міста, відстань до основних центрів зайнятості, відстань до торгових центрів), транспортну інфраструктуру (це пов'язано з затрачуваним часом на поїздки, вартістю і тимчасовими інтервалами руху громадського транспорту; розташування основних магістралей і шосейних доріг також дуже важливо), фактор зручності (користувачі землі звертають важливу увагу на доступність шкіл, магазинів, інших послуг, парків, церков, культурних установ); природне оточення (природна привабливість району особливо важлива для житлової забудови).
Економічними чинниками, що впливають на оточення, є: відсоток домовласників, престижність зовнішнього вигляду будівель, сильне комунальне управління.
Існує ще ряд факторів, що впливають на вартість: попит, корисність, дефіцит і можливість передачі.
Попитом називається кількість якого-небудь товару або послуг, доступних для задоволення людських потреб чи бажань. Це одночасно і бажання мати будь-яким товаром, і можливість заплатити за нього. Зростання попиту зазвичай тягне за собою збільшення ціни.
Корисність визначається здатністю будь-якого товару чи послуги задовольнити певні людські потреби чи бажання. Звичайно чим більш корисна річ, чим більше потреб вона здатна задовольнити, тим більшим буде попит на неї. Велика корисність зазвичай супроводжується збільшенням ціни. Вважається, що вільна ділянка землі (без обмежень на використання та забудову) з підведеними комунікаціями та дорогами є найбільш цінним для освоєння. Всі забудовники - житловий, доходної та індустріальної нерухомості - будуть раді отримати таку ділянку землі.
Дефіцит є обмеженням наявної пропозиції будь-яких товарів або послуг в залежності попиту на них. Чим більший дефіцит, тим вище ціна. У разі оцінки нерухомого майна власності "дефіцит" слід відрізняти від "пропозиції". Пропозиція передбачає, що товари або послуги, на які пред'явлено попит, можуть бути доставлені або зроблені для потенційного покупця. Але через те, що нерухома власність прив'язана до певного місця, вважається, що вона повинна бути доступна. Навряд чи може існувати "дефіцитний" ділянку в тій місцевості, де ніхто не хоче жити.
Можливість передачі є властивістю товарів або послуг бути придбаними цілком або по частинах. Навіть якщо на ділянку землі є попит, ця ділянка має більшу корисність і досить дефіцитний, він не буде мати вартість, якщо його власники не захочуть з ним розлучитися. Таким чином, якщо запитувана власність не може бути придбана потенційним покупцем, вона не буде мати вартості.