Правові проблеми визнання права власності на самовільну споруду після прийняття закону

ПРАВОВІ ПРОБЛЕМИ ВИЗНАННЯ

ПРАВА ВЛАСНОСТІ на самовільні споруди ПІСЛЯ ПРИЙНЯТТЯ ЗАКОНУ "Про дачна амністія"

Введення

1. Поняття самовільно будівлі

2. Вибір органу влади реєструючого право власності на самовільну споруду

3. Дія Закону «Про дачної амністії» в часі

4. Існуючі проблеми при зверненні до суду для визнання права власності на самовільну споруду

5. Цільове призначення земельної ділянки

Висновок

Список використаної літератури

Введення

У даній роботі будуть розглянуті правові проблеми які з'явилися після прийняття Закону «Про дачної амністії» з урахуванням сформованої судової практики.

Відповідно до ст. 13 Федерального Закону РФ від 30.06.2006 р. № 93-ФЗ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» з питання оформлення в спрощеному порядку прав громадян на окремі об'єкти нерухомого майна ^»1 (далі - ФЗ № 93-ФЗ) справжній Федеральний закон вступає в силу з 1 вересня 2006 року. Неофіційна назва ФЗ № 93-ФЗ закон «Про дачної амністії». Метою прийняття ФЗ N 93-ФЗ було бажання зробити процедуру державної реєстрації угод з належними громадянам об'єктами нерухомості більш легкій, так як на значну частину нерухомості у громадян відсутні правовстановлюючі документи або ж зазначені документи не відповідають вимогам законодавства РФ.

Метою даної роботи є виявлення існуючих правових проблем після прийняття Закону «Про дачної амністії» і пропозиція можливих шляхів їх вирішення.

Для досягнення зазначеної мети будуть виконані наступні завдання:

- Вивчено правове регулювання будівництва будівель і споруд;

- Проаналізовано поняття самовільно будівлі;

- Розглянуто наслідки прийняття Закону «Про дачної амністії»;

- Вивчена практика Вищого Арбітражного Суду РФ;

- Проаналізовано рішення Федеральних арбітражних судів округів;

- Виконано порівняння судових рішень з проаналізованими справах;

У роботі використовувалися порівняльний метод, аналіз, синтез, дедукція, індукція.

Також вивчено думки вчених, що займалися проблемами судової практики, таких як Богданова І.С., Дєєв А.В., Жогов Д.Ю., Лазарєв В., Маковська А.А., Малета С.Є., Моргунов С., піджаків А.Ю.

1. Поняття самовільно будівлі

По-перше, самовільно побудовою може бути житловий будинок, інша будівля, споруда або інше нерухоме майно, тобто тільки нерухоме майно. Згідно з п. 1 ст. 130 ЦК РФ до нерухомості належать земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, іншими словами, об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва. Всі інші речі визнаються рухомим майном. Якщо виявиться, що спірний об'єкт не володіє статусом об'єкта нерухомості, то в претензіях за ст. 222 ГК РФ буде відмовлено ¹ - спірний об'єкт виявився тимчасовою спорудою (павільйоном)). В іншій справі ² було відзначено, що технічними критеріями віднесення майна до нерухомого є:

- Монтаж майна на спеціально зведеній для нього фундаменті;

- Підведення до нього стаціонарних комунікацій;

- Приналежність будівлі до капітальних;

- Характер робіт по прив'язці фундаменту до місцевості.

У той же час відсутність підведених комунікацій саме по собі не є визначальною ознакою при встановленні міцності зв'язку з землею і неможливості переміщення об'єкта без невідповідного збитку його призначенням. Цей ознака повинен досліджуватися судом поряд з іншими критеріями. Питання про те, чи є конкретне майно нерухомим, має вирішуватися судом з урахуванням всіх документів, наявних у матеріалах справи. ³ Тому, оцінивши всі представлені докази, судді прийшли до висновку про неможливість визнання побутового корпусу, виробничого корпусу по виготовленню корпусних меблів, виробничо- складського корпусу, складу будівельних і промтоварних матеріалів нерухомим майном, оскільки дані об'єкти зведені з легких металевих конструкцій (панелей і профнастилу з утепленням).

В іншій справі ФАС ВВО вирішив, що арочний склад не є об'єктом нерухомості, тому що являє собою споруду зі стінами у вигляді металевого профілю на залізобетонному стрічковому фундаменті і асфальтованої майданчиком для складування, що не має стаціонарних комунікацій. ¹

По-друге, нерухоме майно є самовільно побудовою, якщо воно зведено на земельній ділянці, не відведеному для цих цілей у порядку, встановленому законом і іншими правовими актами, або створене без отримання на це необхідних дозволів або з істотним порушенням містобудівних і будівельних норм і правил . Наявність хоча б одного із зазначених порушень свідчить про самовільної будівлі.

2. Вибір органу влади реєструючого право власності на самовільну споруду

Відповідно до ст. 2 ФЗ № 93-ФЗ до пункту 3 статті 222 частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації внесено такі зміни:

1) абзац перший визнаний таким, що втратив силу;

2) перше речення абзацу другого після слова "судом" доповнено словами ", а у передбачених законом випадках в іншому встановленому законом порядку,";

3) в абзаці третьому слова "зазначеними особами" замінено словами "зазначеною особою".

Таким чином, у новій редакції п. 3 ст. 222 ГК РФ визнати право власності на самовільну споруду можливо не тільки через суд, але і в іншому встановленому законом порядку, а також тільки за наявності в особи, яка здійснила самовільну споруду, речових прав на земельну ділянку.

Відповідно до п. 3 ст. 222 ГК РФ (ред. 27.07.2006) право власності на самовільну споруду може бути визнано судом за особою, яка здійснила будівництво на не належить йому земельній ділянці, за умови, що дана ділянка буде у встановленому порядку надано цій особі під зведену споруду.

При вивченні нової редакції п. 3 ст. 222 ГК РФ з'являються питання як здійснюється інший порядок визнання права власності і хто визнає право власності на самовільну споруду, крім суду.

Основоположним правилом юридичної техніки при створенні законів є наявність механізму реалізації норми. У п. 3 ст. 222 ГК РФ вказана абстрактна можливість визнання права власності без вказівки хто визнає право і як це відбувається.

Вивчаючи думку різних фахівців досліджували дану проблему приходжу до висновку, що однією єдиною точки зору хто визнає право власності і як це відбувається відсутня.

Відповідно до п. 1 ст. 9 Федерального Закону від 21.07.1997 № 123-ФЗ «про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним здійснюють федеральний орган виконавчої влади, уповноважений в області державної реєстрації, та його територіальні органи , що діють у відповідних реєстраційних округах. Грунтуючись на п. 1 ст. 9 ФЗ № 123-ФЗ деякі вважають, що під іншим встановленим порядком передбаченим п. 3 ст. 222 ГК РФ є реєстрація у Федеральній реєстраційній службі.

Інша думка полягає в тому, що реєстрацію права власності здійснюють органи місцевого самоврядування.

Розглянемо обидві вищезгадані точки зору.

Якщо припустити, що право власності реєструє Федеральна реєстраційна служба тоді які документи потрібно подати для реєстрації права власності.

Згідно з п. 1 ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ підставами для державної реєстрації права власності на створюваний або створений об'єкт нерухомого майна, якщо для будівництва, реконструкції такого об'єкта нерухомого майна відповідно до законодавства Російської Федерації не вимагається видачі дозволу на будівництво, а також для державної реєстрації права власності громадянина на об'єкт індивідуального житлового будівництва, створюваний або створений на земельній ділянці, призначеній для індивідуального житлового будівництва, або створюваний або створений на земельній ділянці, розташованій у межі населеного пункту і призначеному для ведення особистого підсобного господарства (на присадибній земельній ділянці), є:

документи, що підтверджують факт створення такого об'єкта нерухомого майна і містять його опис;

правовстановлюючий документ на земельну ділянку, на якій розташований такий об'єкт нерухомого майна.

Згідно абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ право власності на самовільну споруду не може бути визнане за вказаною особою, якщо збереження будівлі порушує права та охоронювані законом інтереси інших осіб або створює загрозу життю і здоров'ю громадян.

Таким чином, при наданні документів для реєстрації права власності на підставі ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ відсутні документи вказують, що самовільна споруда не порушує права та охоронювані законом інтереси інших осіб або створює загрозу життю і здоров'ю громадян.

Схожої думки дотримуються Жогов Д.Ю., Малета С.Є. ¹ які вважають, що державна реєстрація самовільно будівлі може здійснюватися на підставі ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ.

Отже, якщо особа зареєструвало право власності на самовільну споруду керуючись ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ, однак при цьому порушуються права та охоронювані законом інтереси інших або є загроза життю і здоров'ю громадян виникає питання чи є зареєстроване право власності дійсним.

Допомогти вирішити це питання може з'ясування того, що розуміється під створенням загрози життю і здоров'ю. Розглянемо судову практику.

В одній із справ заводу було відмовлено у визнанні права власності на цех для очищення й фарбування вагонів-цистерн, самовільно зведений на земельній ділянці, наданій у безстрокове постійне користування. При прийнятті рішення судді керувалися тим, що фарбувальний цех розміщений в межах житлової забудови, є джерелом негативного впливу на довкілля й здоров'я людини, його експлуатація згубно позначиться на стані здоров'я населення та призведе до порушення законних інтересів громадян на сприятливе навколишнє середовище. ²

В іншій справі товариство просило визнати право власності на складний об'єкт нерухомості. Суспільство не представило затверджену проектну документацію і дозвіл на будівництво і не довело, що зведені ним будівлі не порушують права та охоронювані законом інтереси інших осіб і не створюють загрозу життю і здоров'ю громадян. Фірмі не допомогли такі документи, як протокол санітарно-епідеміологічної експертизи проекту, санітарно-епідеміологічний висновок, висновок експертної комісії державної екологічної експертизи за матеріалами робочого проекту. Судді вирішили, що перераховані документи не містять інформації, що підтверджує, що спірні будівлі не порушують права та охоронювані законом інтереси інших осіб і не створюють загрозу їх життю та здоров'ю. ¹

В іншій справі судді відхилили доводи мерії, яка посилалася на п. 3 ст. 222 ГК РФ, згідно з яким право власності не може бути визнане за особою, якщо збереження будівлі порушує права і законні інтереси інших осіб або створює загрозу життю і здоров'ю громадян. Арбітри порахували, що спростуванням цього є документи, що підтверджують узгодження реконструкції будівлі з усіма відповідними органами, а саме: висновок головного архітектора Комсомольського району м. Тольятті, висновок про відповідність вимогам пожежної безпеки, санітарно-епідеміологічний висновок, висновок Федеральної служби з праці та зайнятості, звіт з аудиту навколишнього середовища об'єкта, висновок по обстеженню несучих і огороджувальних конструкцій будівлі після його реконструкції про відповідність вимогам СНиП 2.08.02-89 "Громадські будівлі і споруди". ²

На підставі вищевикладеного приходжу до висновку, що використовувати ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ для конкретизації п. 3 ст.222 ГК РФ в принципі можливо, проте є ризики, що по-перше може бути відмовлено в реєстрації права власності, по-друге якщо реєстрацією порушені права та охоронювані законом інтереси інших або є загроза життю та здоров'ю громадян можуть виникнути проблеми із захистом зареєстрованого права власності.

Наступні думку, що при реєстрації права власності можна використовувати ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ яка носить досить загальний характер.

У зв'язку з цим не можу не погодиться з Плотникової І. яка стверджує, що ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ носить рамковий характер. ³

У силу п. 1 ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ право власності на створений об'єкт нерухомого майна реєструється на підставі документів, що підтверджують факт його створення.

Згідно з п. 3 ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ у разі, якщо земельна ділянка, відведена для створення об'єкта нерухомого майна, належить заявнику на праві власності, право власності заявника на об'єкт незавершеного будівництва реєструється на підставі документів, що підтверджують право власності на дану земельну ділянку, дозволи на будівництво, проектної документації та документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.

На підставі п. 4 ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ у разі, якщо земельна ділянка, відведена для створення об'єкта нерухомого майна, належить заявнику на інше право, ніж право власності, право власності заявника на об'єкт незавершеного будівництва реєструється на підставі документів, що підтверджують право користування даним земельною ділянкою, дозволу на будівництво, проектної документації та документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.

Відповідно до ч.1 ст. 51 Містобудівного Кодексу РФ ¹ дозвіл на будівництво являє собою документ, що підтверджує відповідність проектної документації вимогам містобудівного плану земельної ділянки і дає забудовникові право здійснювати будівництво, реконструкцію об'єктів капітального будівництва, а також їх капітальний ремонт, за винятком випадків, передбачених ГРК РФ.

У силу п. 1 ст. 14 ФЗ № 122-ФЗ проведена державна реєстрація виникнення і переходу прав на нерухоме майно засвідчується свідоцтвом про державну реєстрацію прав. Таким чином, право власності підтверджується свідоцтвом про право власності.

Таким чином, для реєстрації права власності на самовільну споруду в принципі можна використовувати ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ.

Відповідно до п. 1 ст. 2 ФЗ № 122-ФЗ державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним - юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного кодексу Російської Федерації. Якщо конкретизувати зазначене визначення виходить, що державна реєстрація юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно. Державна реєстрація лише створює гарантії належного виконання сторонами зобов'язань, сприяє зміцненню і стабільності цивільного обороту в цілому, але ніяк не може бути підставою виникнення права власності.

Тобто реєстрація не є підставою виникнення права власності, а є актом яким держава визнає вже виникло право власності. Отже при реєстрації права власності на самовільну споруду в силу ст. 25.3 або ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ не виникає право власності, а всього лише підтверджується існуюче право власності. Однак самовільна споруда не є майном в юридичному сенсі так як на неї відсутнє право власності у особи створив самовільну споруду через недотримання правил будівництва. Таким чином, оскільки в особи створив самовільну споруду не виникає право власності, а державна реєстрація права власності на самовільну споруду всього лише підтверджує існуюче право власності з боку держави, але ніяк не створює це право виходить, що реєстрація права власності на підставі ст. 25.3 або ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ суперечить теоретичним висновків науки цивільного права.

Існує точка зору, що визнавати право власності на самовільну споруду в іншому встановленому законом порядку повинні і правомочні органи місцевого самоврядування (державної влади).

Порядок визнання права власності на самовільну споруду через органи місцевого самоврядування видається більш виправданим і обгрунтованим, особливо у випадках, якщо забудовником та власником земельної ділянки є одна особа. У даному випадку можливий і більш кращим буде адміністративний порядок визнання права власності на самовільну споруду.

Підставою для такого порядку визнання права може бути п. 4, внесений Законом N 93-ФЗ у ст. 8 Федерального закону від 29 грудня 2004 р. N 191-ФЗ "Про введення в дію Містобудівного кодексу Російської Федерації" ^1, на підставі якого до 1 січня 2010 р. не вимагається одержання дозволу на введення об'єкту індивідуального житлового будівництва в експлуатацію, а досить тільки надання технічного паспорта такого об'єкта.

Така позиція відповідає і положенням ст. ст. 263, 266 і 269 ЦК РФ, в яких встановлюється, що власник або особа, яка має речовими правами на земельну ділянку, мають право зводити і створювати на ній будівлі, споруди та інше нерухоме майно, набуваючи на нього право власності. Зазначені статті не передбачають обов'язку отримання дозволу на будівництво.

Питання про залишення на місці самовільної будівлі в такому випадку може вирішувати орган місцевого самоврядування (державної влади), як правило, це місцева адміністрація. Саме орган місцевого самоврядування, згідно з п. 20 ст. 14 Федерального закону "Про загальні принципи організації місцевого самоврядування в Російській Федерації" ² і ст. 8 Містобудівного кодексу РФ, видає дозвіл на будівництво на території місцевого самоврядування, а згідно ст. ст. 28, 29 Земельного кодексу РФ підставою для будівництва є рішення про надання земельної ділянки під будівництво, яке приймається органом державної влади або органом місцевого самоврядування. Значить, орган місцевого самоврядування (державної влади) може надати дозвіл на самовільно зведеної будови на місці при підтвердженні права на земельну ділянку, а також якщо визнає, що ознаки самовільно можливо усунути в позасудовому порядку, будівля зведена у відповідності з дозволеним використанням земельної ділянки, з дотриманням будівельних норм і правил, ¹ не порушує інтереси третіх осіб та відсутні інші причини, що перешкоджають визнанню права власності на самовільну споруду.

У ситуації, коли відсутній спір про права, судовий порядок визнання права власності на самовільну споруду представляється досить нелогічним, довготривалим, а часом і дорогим. Рішення з таких питань цілком правомочні приймати і органи місцевого самоврядування (державної влади), а даний порядок буде логічно завершуватися винесенням рішення про залишення та індивідуального житлового будівництва на місці з подальшою реєстрацією на нього права власності в органах реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним .

Необхідно встановити чітку процедуру такого порядку визнання права власності на самовільно будівлі, закріпити перелік документів, яких буде достатньо для прийняття законного та обгрунтованого рішення органом місцевого самоврядування про залишення будівлі на місці. На наш погляд, такими документами повинні бути наступні: правовстановлюючі документи на земельну ділянку, висновок уповноваженої організації або будівельно-технічної експертизи та органу архітектури (містобудування) про можливість збереження будівлі, згоду від зацікавлених осіб, чиї права можуть бути порушені будівництвом, що будовою не порушуються їхні права та інтереси.

Вважаємо, що визнання і виникнення права власності на самовільну споруду за допомогою реєстрації самовільного об'єкта не відповідає природі і змістом державної реєстрації права, суперечить нормам цивільного законодавства, що пред'являються до легалізації такого роду будов, і не може бути тим самим "іншим" порядком визнання права власності, в той час як визнання права власності на самовільну споруду через органи місцевого самоврядування (державної влади) більшою мірою відповідає їх повноважень, чинному законодавству і вимогам, що пред'являються до визнання права власності на самовільну споруду Цивільним кодексом РФ.

3. Дія закону «про дачну амністію» в часі

Одним зі спірних питань при визнанні права власності на самовільну споруду після змін, внесених Законом від 30 червня 2006 р. N 93-ФЗ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації з питання оформлення в спрощеному порядку прав громадян на окремі об'єкти нерухомого майна ", який набув чинності з 1 вересня 2006 р., став момент визначення правовідносин, до яких повинна застосовуватися нова норма.

Згідно з п. 1 ст. 4 ЦК РФ акти цивільного законодавства не мають зворотної сили і застосовуються до відносин, які виникли після введення їх в дію. Дія закону поширюється на відносини, що виникли до введення його в дію, тільки у випадках, якщо це прямо передбачено законом. Отже, нова редакція ст. 222 ГК РФ не поширюється на правовідносини, що виникли до 1 вересня 2006 р., проте правозастосовна практика неоднозначно підходить до вирішення даного питання.

Судово-арбітражна практика ФАС Уральського округу виходить з того, що, якщо позов про визнання права власності на самовільну споруду заявлений до 1 вересня 2006 р., а судове рішення відбулося після вступу в силу Закону N 93-ФЗ, застосовується редакція п. 3 ст . 222 ГК РФ, що діяла до зазначеної дати. ¹

Проте судово-арбітражна практика ФАС Центрального округу говорить про зворотне: дата подачі позову в цьому випадку не може бути визначальним моментом при виборі норми закону, що підлягає застосуванню, тому що при розгляді питання про застосування норми закону, що стосується інституту самовільно будівлі, не є об'єктом цивільних правовідносин, необхідно виходити з того, що моментом визнання самовільно будівлі об'єктом цивільних прав буде судовий акт про визнання права власності на неї, сам по собі факт пред'явлення до суду позовної заяви про визнання права власності на самовільну споруду не породжує виникнення цивільних правовідносин щодо цієї споруди . ²

На мою думку позиція ФАС Центрального округу з цього питання відповідає вимогам цивільного законодавства та змістом ст. 222 ГК РФ, так як до легалізації самовільно будівлі, тобто до визнання права власності на неї, вона юридично не існує, а значить, юридично значимих відносин у зв'язку і з приводу самовільної будівлі як об'єкта нерухомості виникнути й існувати не може.

Основний сенс інституту самовільно будівлі виражається в санкції за допущені порушення при здійсненні будівництва нерухомого майна. У зв'язку з цим право власності на об'єкт самочинного будівництва згідно з п. 3 ст. 222 ГК РФ може бути визнано за громадянином судом, а у передбачених законом випадках - в іншому встановленому законом порядку, а за юридичними особами - тільки на підставі рішення суду.

4. Існуючі проблеми при зверненні до суду для визнання права власності на самовільну споруду

До набрання чинності Закону N 93-ФЗ право на звернення до суду за визнанням права власності на самовільну споруду було надано як фактичному забудовнику, так і власникові земельної ділянки, на якій зведена споруда.

З прийняттям і вступом в силу Закону N 93-ФЗ порядок визнання права власності на самовільну споруду зазнав змін. З суб'єктів, які мають право на визнання права власності на самовільну споруду, був виключений фактичний забудовник, тобто особа, яка здійснила будівництво. Право власності на самовільну споруду може бути визнано лише за власником земельної ділянки або особою, яка має речовим правом на земельну ділянку.

Необхідно зауважити, що внесені до п. 3 ст. 222 ГК РФ зміни не позбавили забудовника, який не є власником земельної ділянки і який володіє речовими правами на нього, процесуальної правоздатності. За такою особою, виходячи зі змісту і сенсу п. 3 ст. 222 ГК РФ, при передачі самовільно будівлі у власність власника земельної ділянки збережено право вимагати відшкодування витрат по зведенню самовільної будівлі при підтвердженні ним факту, що споруда зведена власними силами, за свій рахунок, і документальному обгрунтуванні понесених витрат.

Виходячи зі змісту і сенсу ст. 222 ГК РФ, правовідносини з приводу визнання права власності на самовільну споруду є сферою публічних правовідносин, тому спори про визнання права власності на самовільні об'єкти нерухомості не можуть розглядатися і передаватися сторонами для їх розгляду в третейський суд, а підлягають розгляду в залежності від підсудності виключно в судах загальної юрисдикції або арбітражних судах.

Позов про визнання права власності на самовільну споруду, виходячи зі змісту і змісту ст. 222 ГК РФ, має право пред'явити особа, що володіє земельною ділянкою на праві власності або володіє речовими правами на цю ділянку і здійснила самовільну будівлю за свій рахунок.

До позовів про визнання права власності, як і про знесення самовільних будівель, не застосовуються строки позовної давності.

У разі пред'явлення позову про визнання права власності порушення немає, є оскарження права. Право на судовий захист оспорюваного права не обмежена будь-яким строком. ¹

Згідно з п. 2 ст. 222 ГК України особа, яка здійснила самовільну будівлю, не набуває на неї право власності, воно не має права розпоряджатися будівлею, а всі угоди, спрямовані на розпорядження самовільно побудовою, недійсні або нікчемні з моменту їх вчинення. Юридично самовільна споруда не існує, не є об'єктом цивільних прав, а значить, і суперечки про право на таку будову бути не може.

У такій юридично безвихідній ситуації особа, яка здійснила самочинне будова, набуває право звернутися до суду і стає позивачем не тільки на підставі ст. 222 ГК РФ, але і завдяки пп. 3 п. 1 ст. 8 ДК РФ, де зазначено, що права і обов'язки виникають на підставі судового рішення, і ст. 12 ГК РФ, згідно з якою одним із способів захисту цивільних прав є визнання права.

Значення ст. ст. 8 і 12 ДК РФ для визнання права власності на самочинне будова переоцінити складно, враховуючи той факт, що юридично самовільна споруда не існує, не є об'єктом цивільних прав, а значить, і суперечки про право на таку будову бути не може. Статті 8, 12 ГК РФ щодо інституту самовільно будівлі дають можливість особі використовувати такі способи захисту цивільних прав, як визнання права та припинення дій, що порушують право або створюють загрозу його порушення.

Визнати право власності на самовільну споруду можливо тільки в позовному провадженні, оскільки в заяві громадян про визнання права власності на самовільну споруду мова йде про майно, яке має грошову оцінку, а значить, зазначені суперечки носять майновий характер і підлягають розгляду судами в порядку позовного провадження. ¹ Ця ж позиція знайшла своє відображення в Постанові Президії ВАС РФ від 3 вересня 2002 р. N 4544/02. ²

Позов про визнання права власності може бути задоволений, якщо усунені всі ознаки самовільної будівлі, крім дозволу на будівництво, так як воно повинно передувати будівництву. Хоча дозвіл на будівництво заповнити неможливо, позивачеві необхідно за допомогою судово-технічної або будівельно-технічної експертизи і висновку органу архітектури та містобудування довести дотримання містобудівних і будівельних норм і правил, ³ довести, що не порушені охоронювані права та інтереси третіх осіб, і тим самим усунути ознаки самовільної будови. Тільки після підтвердження права на земельну ділянку, підтвердження, що немає порушень містобудівних і будівельних норм і правил, не порушуються охоронювані права та інтереси третіх осіб, у суду є підстави задовольнити позов і визнати право власності на самовільну споруду.

Якщо ж звернутися до суду за визнанням права власності на самовільно зведену будівлю не в позовному провадженні, а в порядку окремого провадження відповідно до ст. 262 ЦПК РФ для встановлення юридичного факту володіння будовою на праві особистої власності, то визнати право власності за особою буде неможливо, так як в цьому випадку підлягають відновленню правовстановлюючі документи щодо належності будови, які на самовільне будова відсутні спочатку.

Особа, як фізична, так і юридична, також не може звернутися до суду з позовом про визнання права власності на самовільну споруду на підставі давності володіння, тобто набувальної давності ст. 234 ГК РФ. Такої можливості і підстав визнання права власності на самовільну споруду закон не містить, що підтверджується п. 4 Огляду законодавства та судової практики ЗС РФ за перший квартал 2003 р. ¹ В іншому випадку будуть не тільки легалізовані самовільні будівлі, але й за обличчям, самовільно побудував будову, буде закріплено право безстрокового користування земельною ділянкою. Як вказав ФАС Волго-Вятського округу, застосування до досліджуваних відносин норм про набувальної давності означало б звільнення особи, що створила самовільну споруду, від обов'язку дотримання обов'язкових вимог законів та інших правових актів, будівельних та містобудівних норм і правил. ²

Набувальна давність - це підстава набуття права власності на річ, покликане усунути невизначеність в титулі володіння.

5. Цільове призначення земельної ділянки

Правозастосовна практика при визнанні права власності на самовільну споруду звертає особливу увагу на наявність у забудовника речових прав на земельну ділянку. Саме з наявністю речових прав на земельну ділянку ст. 222 ГК РФ в першу чергу пов'язує визнання права власності на самовільну споруду.

На підставі пп. 2 п. 1 ст. 40, ст. ст. 41, 42 ЗК України власник земельної ділянки, а також особи, які не є власниками земельних ділянок (землекористувачі, землевласники й орендарі), мають право зводити житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі, будівлі, споруди, а також використовувати земельну ділянку в відповідно до його цільового призначення і дозволеним використанням.

Відповідно до п. 1 ст. 7 ЗК РФ землі в РФ за цільовим призначенням поділяються на сім категорій, в тому числі землі промисловості, енергетики, транспорту, зв'язку, радіомовлення, телебачення, інформатики, землі для забезпечення космічної діяльності, землі оборони, безпеки та землі іншого спеціального призначення. Використання землі не за цільовим призначенням не допускається або обмежується. Користування земельною ділянкою, віднесених до таких земель, можливо в межах, визначених його цільовим призначенням. Правовий режим земель встановлюється на підставі їх належності до тієї або іншої категорії і дозволеного використання відповідно до зонування територій.

Причому є пріоритети використання земельних ділянок за принципом їх цільового призначення. У зв'язку з чим, крім перерахованого (дотримання будівельних та містобудівних норм і правил, інтересів третіх осіб), за визнання права власності на самовільну споруду особі необхідно підтвердити, що зведення самовільної будівлі не змінило і не порушило цільового призначення земельної ділянки. Таким чином, забудовник, крім підтвердження свого права на земельну ділянку, зобов'язаний також підтвердити дотримання цільового призначення і дозволеного використання земельної ділянки при будівництві самовільно будівлі.

Необхідно пам'ятати, що земельна ділянка, зайнятий самовільно побудовою, може використовуватися тільки за дозволеним призначенням. Використання земельної ділянки не за цільовим призначенням на підставі ст. ст. 45, 46 ЗК РФ і ст. ст. 284, 285 ЦК України є підставою для припинення прав на земельну ділянку та її примусового вилучення.

Суд може визнати власником будівлі особа, у власності, довічне успадковане володіння, безстроковому (постійному) користуванні якого знаходиться земельна ділянка, але якщо при будівництві об'єкта норма про цільове призначення земельної ділянки буде порушена, а компетентний орган відмовить в зміні цільового призначення землі, то навіть в судовому порядку визнати право власності на будівлю буде неможливо. ¹ Таким чином, вирішення питання про зміну дозволеного використання (цільового призначення) земель не входить в юрисдикцію суду. В іншому випадку дана ситуація буде суперечити ст. 8 ЗК РФ, згідно з якою переведення земель з однієї категорії в іншу здійснюють уповноважені органи державної влади або місцевого самоврядування.

Але як бути, якщо право власності на самовільну споруду визнано судом без урахування і (або) з порушенням цільового використання земельної ділянки та рішення суду вступило в законну силу?

Оскільки цільове використання земельної ділянки не змінено в установленому законом порядку, а суду це питання не є підвідомчим, судове рішення в даному випадку, як нам здається, не повинно і не може бути підставою для реєстрації права в Єдиному державному реєстрі прав (ЕГРП). Визнання права власності на самовільну споруду не змінює цільового призначення земельної ділянки, відведення земельної ділянки (передача у власність) у встановленому законом порядку передбачає обов'язково і його цільове призначення, отже, на підставі п. 1 ст. 222 ГК РФ самовільна споруда не втрачає статусу самовільної, а реєструючий орган повинен відмовити в реєстрації права власності на самовільну споруду навіть на підставі судового рішення. Наведена ситуація часто знаходиться поза полем зору як судів, так і реєструючих органів, що через недогляд призводить, на жаль, до неправильного застосування норм закону і порушення інтересів третіх осіб.

На противагу цьому судове рішення, яким було задоволено позов про визнання права власності на самовільну споруду відповідно до ст. 222 ГК РФ, тобто при підтвердженні права на земельну ділянку та її використання за цільовим призначенням, відсутності порушень містобудівних і будівельних норм і правил, а також відсутність порушень охоронюваних прав та інтересів третіх осіб, не просто вирішує спір про належність майна конкретній особі, але є підставою виникнення у цієї особи права власності на нього (ст. 8 ЦК РФ). ¹ Іншими словами, в ситуації, що розглядається судове рішення набуває правообразующіе характер, будучи елементом юридичного складу, опосередковують виникнення у зацікавленої особи такого речового права (права власності), якого раніше у нього не було. ²

У цьому випадку право власності на самовільну споруду, визнана у судовому порядку згідно з п. 1 ст. 28 ФЗ № 122-ФЗ підлягає державній реєстрації на загальних підставах. Реєстратор права на нерухоме майно та угод з ним не має права відмовити у державній реєстрації права, встановленого набрав чинності рішенням суду.

Таким чином, тільки за наявності законного та обгрунтованого судового рішення право на самовільно зведену будівлю може і повинно бути внесено в ЕГРП.

Висновок

Підводячи підсумок виконаної роботи можна зробити наступні висновки:

самовільно побудовою може бути житловий будинок, інша будівля, споруда або інше нерухоме майно, тобто тільки нерухоме майно.

Нерухоме майно є самовільно побудовою, якщо воно зведено на земельній ділянці, не відведеному для цих цілей у порядку, встановленому законом і іншими правовими актами, або створене без отримання на це необхідних дозволів або з істотним порушенням містобудівних і будівельних норм і правил. Наявність хоча б одного із зазначених порушень свідчить про самовільної будівлі.

Відповідно до п. 3 ст. 222 ГК РФ (ред. 27.07.2006) право власності на самовільну споруду може бути визнано судом за особою, яка здійснила будівництво на не належить йому земельній ділянці, за умови, що дана ділянка буде у встановленому порядку надано цій особі під зведену споруду.

При вивченні нової редакції п. 3 ст. 222 ГК РФ з'являються питання як здійснюється інший порядок визнання права власності і хто визнає право власності на самовільну споруду, крім суду.

Основоположним правилом юридичної техніки при створенні законів є наявність механізму реалізації норми. У п. 3 ст. 222 ГК РФ вказана абстрактна можливість визнання права власності без вказівки хто визнає право і як це відбувається.

Розглянувши правове регулювання приходжу до висновку, що визнавати право власності може орган місцевого самоврядування.

Одним зі спірних питань при визнанні права власності на самовільну споруду після змін, внесених Законом від 30 червня 2006 р. N 93-ФЗ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації з питання оформлення в спрощеному порядку прав громадян на окремі об'єкти нерухомого майна ", який набув чинності з 1 вересня 2006 р., став момент визначення правовідносин, до яких повинна застосовуватися нова норма.

Дата подачі позову в цьому випадку не може бути визначальним моментом при виборі норми закону, що підлягає застосуванню, тому що при розгляді питання про застосування норми закону, що стосується інституту самовільно будівлі, не є об'єктом цивільних правовідносин, необхідно виходити з того, що моментом визнання самовільно будівлі об'єктом цивільних прав буде судовий акт про визнання права власності на неї, сам по собі факт пред'явлення до суду позовної заяви про визнання права власності на самовільну споруду не породжує виникнення цивільних правовідносин щодо цієї споруди.

Необхідно пам'ятати, що земельна ділянка, зайнятий самовільно побудовою, може використовуватися тільки за дозволеним призначенням. Використання земельної ділянки не за цільовим призначенням на підставі ст. ст. 45, 46 ЗК РФ і ст. ст. 284, 285 ЦК України є підставою для припинення прав на земельну ділянку та її примусового вилучення.

Список використаної літератури

Законодавчі матеріали

1) Цивільний Кодекс (частина перша) / / Збори законодавства РФ ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301

2) Цивільний Кодекс (частина друга) / / Збори законодавства РФ ", 29.01.1996, N 5, ст. 410,

3) Цивільний Кодекс (частина третя) / / Збори законодавства РФ ", 03.12.2001, N 49, ст. 4552.

4) Цивільний Кодекс (частина четверта) / / Збори законодавства РФ ", 25.12.2006, N 52 (1 ч.), ст. 5496.

5) Про введення в дію частини четвертої Цивільного кодексу Російської Федерації: Федеральний закон від 18.12.2006 N 231-ФЗ / / Збори законодавства РФ ", 25.12.2006, N 52 (1 ч.), ст. 5497.

6) "Земельний кодекс Російської Федерації" від 25.10.2001 N 136-ФЗ / / "Російська газета", N 211-212, 30.10.2001.

7) "Житловий кодекс Російської Федерації» від 29.12.2004 N 188-ФЗ / / "Російська газета", N 1, 12.01.2005

8) Наказ Мінземстроя РФ від 04.08.1998 N 37
"Про затвердження інструкції про проведення обліку житлового фонду в Російській Федерації" / / "Будівельна газета", N 28, 23.08.1999

9) "Огляд законодавства та судової практики Верховного Суду Російської Федерації за другий квартал 2007" / / "Журнал керівника і головного бухгалтера ЖКГ", N 12, грудень, 2007 (ч. II) (витяги)

10) <Лист> Верховного Суду РФ "деякі питання судової правктікі у цивільних справах" / / "Бюлетень Верховного Суду РФ", N 10, 1997

11) Постанова Пленуму Верховного Суду РФ N 6, Пленуму ВАС РФ N 8 від 01.07.1996
"Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного Кодексу Російської Федерації" / / "Бюлетень Верховного Суду РФ", N 9, 1996, N 5, 1997,

12) Визначення Конституційного Суду РФ від 03.07.2007 N 595-О-П "За запитом Сормовського районного суду міста Нижнього Новгорода про перевірки конституційності абзацу другого пункту 2 статті 222 Цивільного Кодексу Російської Федерації" / / "Вісник Конституційного Суду РФ", N 6 , 2007

Навчальна література

1) Аділкаріев X. Судова практика як джерело нормотворчості / / Радянська юстиція. 1989. № 23.

2) Алексєєв С.С. Загальна теорія права. - М.: Просвещение, 2007.

3) Алексєєв С. С. Загальна теорія соціалістичного права. Вип. 4. Свердловськ, 1966.

4) Алексєєв С. С. Проблеми теорії права. Свердловськ, 1972-1973. Т. 2.

5) Алексєєв С. С. Теорія держави і права. М., 1984.

6) Антропов В. Г. правоприменительное розсуд: поняття і формування: Автореф. дисс. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 1995.

7) Брагинський М. І. Цивільний кодекс. Частина перша. Три роки по тому (Коментар з урахуванням прийнятих змін ЦК та нових законодавчих актів) / / Господарство право. 1998. № 1.

8) Братусь С. Н. Судова практика у радянській правовій системі. М., 1975.

9) Братусь С. Н. Юридична природа судової практики в СРСР / / Радянська держава і право. 1975. № 6.

10) Братусь С. Н., Венгеров А. Б. Судова практика у радянській правовій системі. М., 1975.

11) Вас'ковскій Є. В. Керівництво до тлумачення і застосування законів. М., 1997.

12) Грибанов В.П. Межі здійснення і захисту цивільних прав. М., 1972.

13) Гурова Т. В. Актуальні проблеми теорії джерел права: Автореферат дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук;

Статті з періодичних видань

1) Визнання права власності на самовільну споруду в судовому порядку / / "Право і економіка", 2008, N 11

2) Про самовільне будівництво, перебудові та ...//" Актуальні питання бухгалтерського обліку та оподаткування ", 2008, N 20

3) Продаж будівельних матеріалів у вигляді самовільно будівлі / / "Право і економіка", 2008, N 10

4) Перевірка будівництва і ремонту будівель і споруд / / "Бюджетні установи: ревізії та перевірки фінансово-господарської діяльності", 2008, N 6

5) Операція "Легалізація" / / "Харчова промисловість: бухгалтерський облік та оподаткування", 2008, N 5

6) Тримаємо відповідь за самовілля / / "Промисловість: бухгалтерський облік та оподаткування", 2008, N 1

7) Верховний Суд РФ: запитуйте - відповідаємо! / / "Головна книга", 2007, N 21

8) Розплата за самовілля / / "Підприємства громадського харчування: бухгалтерський облік та оподаткування", 2007, N 10

9) Самовільна споруда / / "Торгівля: бухгалтерський облік та оподаткування", 2007, N 10

10) Отримання дозволу на будівництво / / "Будівництво: оподаткування, бухоблік", 2007, N 4

11) знесуть ... Без суду і слідства? / / "Туристичні та готельні послуги: бухгалтерський облік та оподаткування", 2007, N 5

12) Про самовільних будівлях / / "Будівництво: оподаткування, бухоблік", 2006, N 3

13) Будівництво будинку без узгодженого проекту / / "Головбух". Додаток "Облік у будівництві", 2006, N 2

14) Відведення землі під будівництво / / "Головбух". Додаток "Облік у будівництві", 2006, N 2

15) Правові наслідки самовільного будівництва / / "Будівництво: бухгалтерський облік та оподаткування", 2006, N 3

16) Способи легалізації самовільно будівлі / / "Консультант", 2005, N 21

17) Права на самовільну будівлю / / "Головбух". Додаток "Облік у будівництві", 2005, N 3

18) Оренда "самоволки" / / "ЕЖ-Юрист", 2004, N 40

19) Нерухомість: порядок легалізації самовільно будівлі / / "Будівництво: оподаткування, бухоблік", 2004, N 3

20) Дозвільна документація для будівництва / / "Фінансова газета. Регіональний випуск", 2004, N 8

21) Перепланування офісу: ремонт, модернізація реконструкція? / / "Російський податковий кур'єр", 2003, N 21