Правові основи формування кондомінімуму

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

ЗМІСТ
ВСТУП
1. ПОНЯТТЯ СКЛАД І ПРАВОВІ
ОСНОВИ РЕЖИМУ Кондомініум
1.1. Поняття і склад кондомініуму ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 5
1.2. Цивільно-правовий режим кондомініуму ... ... ... ... 13
2. ФОРМУВАННЯ І ЛЕГІМІТАЦІЯ Кондомініум
2.1. Створення кондомініуму власниками житлових приміщень багатоквартирних житлових будинків ... ... ... ... ... ... .22
2.2 Регулювання земельних відносин при створенні кондомініумів ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 30
2.3. Будівництво житлових будинків з умовою подальшого формування кондомініуму ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .40
2.4. Державна реєстрація кондомініумів ... ... ... 45
3. УПРАВЛІННЯ Кондомініум
3.1 Поняття, способи та форми управління
кондомініумом ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 50
3.2. Характеристика окремих способів управління кондомініумом ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 55
ВИСНОВОК ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 61
СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ ТА ЛІТЕРАТУРИ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 64
 
 
 
 
ВСТУП
 
В останні десятиліття рішення проблематики житлово-комунальної сфери є однією з найбільш актуальних завдань, що стоять перед державою і громадянами в цілому. З одного боку, держава не справляється зі своїми обов'язками, тому що взяло на себе занадто багато зобов'язань, які виявилися йому не під силу. З іншого, щоб швидше настав час стабільного економічного зростання, багато що в країні доведеться змінити, в тому числі і житлово-комунальну сферу, а це вимагає створення відповідної правової, нормативно-методичної та функціонально
управлінської бази.
Поява нового об'єкта права - кондомініум, як і нового суб'єкта права - товариства власників житла, викликане не в останню чергу широко розгорнулася кампанією з приватизації житлового фонду. Будучи об'єднанням власників, товариства і кондомініуми змогли з'явитися на світ лише при руйнуванні монополії державної власності взагалі і на житлові приміщення зокрема. Зараз в Росії йде процес створення товариств власників житла та реєстрації кондомініумів. Йде цей процес непросто, багато проблем з формуванням
кондомініуму і проведенням кордону
території, яка повинна належати кондомініуму, не відрегульовані і питання передачі власникам житла нежитлових приміщень, реєстрації кондомініумів і товариств власників житла. Тим не менш, це - найбільш реальний шлях стати господарями свого будинку і домогтися високого рівня його обслуговування
та надання комунальних послуг у повному обсязі.
З урахуванням цього, в дипломній роботі була зроблена спроба аналізу правового механізму регулювання кондомініуму, специфіки його застосування, а також вивчення думок вчених і практиків та визначення шляхів вдосконалення російського законодавства в цій області. Актуальність розробки даної проблеми в сучасний період визначається рядом факторів соціально-економічного, нормативно-правового
і теоретичного порядку. Тут слід, перш за все, вказати на недосконалість нормативно-правової бази регулюючої дані процеси. Часто законодавчі акти вступають в суперечність один з одним, багато організаційні системи і технології не регулюються єдиною правовою базою і опиняються під дією одночасно і загальнодержавного законодавства, регіонального та місцевого. З урахуванням зазначених вище обставин і був здійснений вибір теми дипломної роботи.
Об'єктом цієї дипломного дослідження є суспільні відносини, що виникають у зв'язку з формуванням і реєстрацією кондомініуму, а також у процесі управління кондомініумом.
Предметом вивчення дипломного проекту виступають нормативно - правові приписи цивільного права,
і що виникають у зв'язку з цим відповідні правовідносини.
Теоретичною основою вивчення зазначених правових явищ виступають дослідження на цей рахунок правознавців, а також вчених інших суспільних наук
Мета дослідження полягає в аналізі чинного в розглянутій галузі цивільного законодавства, визначенні ефективності його функціонування, та вироблення рекомендацій щодо його застосування та подальшого вдосконалення.
Структура роботи зумовлена ​​предметом і метою дослідження, вона складається з вступу, трьох розділів і висновку.
У вступі обгрунтовується актуальність,
визначається об'єкт, предмет і мета дослідження.
Перший розділ дипломної роботи має теоретичний характер, в ній визначені поняття, склад і цивільно
правовий режим кондомініуму.
У другому розділі дипломної роботи розглянуті проблеми створення та реєстрації кондомініуму.
Третя глава присвячена управлінню кондомініумом.
У висновку підводяться підсумки дослідження, формуються висновки та пропозиції
щодо вдосконалення чинного в цій галузі цивільного законодавства.
 
 
 
 
 
 
 
1. ПОНЯТТЯ СКЛАД І ПРАВОВІ
ОСНОВИ РЕЖИМУ Кондомініум
 
1.1. Поняття і склад кондомініуму
 
Поняття condominium відомо в юридичній практиці з часів Стародавнього Риму і означає спільне володіння чим-небудь, воно не відноситься до конкретного предмета чи об'єкта, а являє собою юридичне поняття, тобто право спільної власності або співвласності. У своєму розвитку поняття спільного володіння житлом пройшло кілька історичних етапів.
Перший з них пов'язується з виникненням ідеї кондомініумів за часів Римської імперії, коли більш
2 000 років тому римський сенат прийняв закон про кондомініумі, що дозволяв громадянам Риму володіти окремої житлової одиницею в багатонаселених будовах.
Другий етап відноситься до Середньовіччя і відродження ідеї кондомініуму в Західній Європі. Це було викликано необхідністю захисту міста від нападів. Місто оточувався захисними стінами, що обмежувало простір для розміщення жител і призвело до необхідності будівництва житла на кілька сімей. Правовідносини між такими сім'ями будувалися на основі спільного володіння спільним майном в будинку.
Третій, сучасний етап відноситься до початку ХХ ст. і характеризується широким розповсюдженням кондомініумів в Європі і проникненням цієї концепції на Американський континент, де першою кондомініуми в практику впровадила Бразилія. У США правовий статус кондомініумів визначено законодавчими актами, перший з яких був прийнятий в 1962 р. До 1968 р. правове поле для діяльності кондомініумів поширилося на всі штати.
Широко поширена за кордоном модель спільного володіння житлом - кондомініуму - привнесена в російську практику в дещо зміненому вигляді [1] .
Проте в російському законодавстві поняття "кондомініум" має дещо інше, відмінне від прийнятого за кордоном, зміст. Кондомініумом іменується комплекс нерухомого майна - житловий будинок і ділянка, на якій воно розташоване. При цьому відмінність кондомініуму від інших об'єктів житлової нерухомості полягає в правовому режимі його використання, що передбачає приватну, державну чи муніципальну власність на окремі приміщення (житлові та нежитлові) і спільну часткову власність на будинок і ділянку.
У Росії процес створення кондомініумів почався в 1993 р. і з'явився закономірним продовженням політики приватизації житла та реформування житлової сфери. У результаті приватизації в даний час значна частина багатоквартирних будинків у містах є де-факто кондомініум, тому що при приватизації хоча б однієї квартири в будинку виникає кілька власників на будинок в цілому (як мінімум - два: приватна особа і муніципалітет). Існування кондомініуму де-юре виникає з моменту його державної реєстрації.
Отже, кондомініум (condominium, від латинського con - разом, заодно і dominium - володіння, влада) в сучасному російському цивільному праві - це «Об'єднання власників у єдиному комплексі нерухомого майна в житловій сфері (домовласників), в межах якого кожному з них на праві приватної, державної, муніципальної чи іншої форми власності належать в житлових будинках житлові (квартири, кімнати) і (або) нежитлові приміщення, включаючи прибудовані, а також інше нерухоме майно, безпосередньо пов'язане з житловим будинком, що є спільною власністю домовласників і наступне долю права домовласника на житлове і (або) нежитлове приміщення » [2] .
У новітній історії російського права визначення кондомініуму було сформульовано в Законі РФ «Про основи федеральної житлової політики», а приблизно через рік відтворено з деякими змінами в Тимчасовому Положенні про кондомініумі. Обидва документи відносили його до числа суб'єктів цивільного права. Кардинально іншу позицію зайняли розробники Федерального закону «Про товариства власників житла» від 15 червня 1996 р. № 72-ФЗ, який відніс кондомініум до об'єктів цивільного права.
Згідно зі статтею 1 Закону про товаристві власників житла кондомініумом визнається єдиний комплекс нерухомого майна, що включає земельну ділянку у встановлених межах і розташоване в ній житловий будинок, інші об'єкти нерухомості, в якому окремі частини, призначені для житлових і інших цілей (приміщення) перебувають у приватній або публічної власності конкретного кола власників, а решта частини (майно) - в їх спільній частковій власності.
Популярність кондомініумів за кордоном, як зазначає Н. Васильєва, обумовлена ​​наступними причинами:
доступність за ціною порівняно з іншими видами житлової власності;
володіння житлом, поєднане з меншим ступенем особистої відповідальності за утримання будинку;
розташування в районах з більш легким доступом до центрів ділової і культурної активності в містах;
можливість швидкої реакції на мінливі запити споживачів і організації цілого ряду додаткових житлових та побутових послуг за прийнятними цінами;
відсутність залежності від власника житла і постійного зростання орендної плати.
Склад мешканців кондомініуму зазвичай формується з числа осіб зі схожим способом життя і соціальним положенням, що дозволяє легше і швидше досягти консенсусу в питаннях управління кондомініумом. Наприклад, зазвичай не оселяються під одним дахом молоді люди і пенсіонери, сім'ї та одинокі люди і т.д. [3] .
Підставою для створення кондомініумів в нашій країні можуть бути:
- Приватизація житлового фонду в багатоквартирних будинках;
- Реорганізація житлово-будівельних та житлових кооперативів;
- Створення кондомініуму в житловому будинку майбутніми домовласниками;
- Об'єднання домовласників у житлових масивах малоповерхової забудови (землі з дозволеним використанням під індивідуальну забудову).
У цих випадках приватні власники окремих квартир повинні спільно експлуатувати надійшло у їх спільну власність майно: ліфти, горища, підвали, підсобні приміщення, сходові клітки та сходи, дахи будинків, електричне, водяне, сантехнічне, інженерне та інше майно. І ще, що дуже важливо, прибудинкову територію - земельна ділянка (або його частини). Все це майно не просто має перебуває у спільній власності домовласників, а має утримуватися в належному порядку, вчасно обслуговуватися і ремонтуватися.
Кондомініум, будучи об'єктом цивільного обороту, не може розглядатися у відриві від своїх власників - суб'єктів права. Тобто існує не як майновий комплекс сам по собі, а, перш за все, пов'язаний зі своїми власниками, конкретними суб'єктами, що мають реальні права на нього. Інакше кажучи, кондомініум існує не сам собі, а в тісному зв'язку з тими власниками, з ініціативи яких він був створений.
Слід зазначити, що до недавнього часу поняття товариства власників житла ототожнювалося з поняттям кондомініуму. Зокрема, в житловому законодавстві Росії діяв на початку дев'яностих років передбачалося поняття житлового фонду в колективній власності: фонд, що знаходиться у спільній сумісній або спільній частковій власності різних суб'єктів приватної, державної, муніципальної власності, власності громадських об'єднань. Така класифікація житлового фонду не відповідала новому цивільному законодавству.
Виник змішання цих понять у визначеннях була скоректована Указом Президента Російської Федерації від 23 грудня 1993 р. N 2275, яким було затверджено «Тимчасове положення про кондомініумі» [4] . У ньому давалося поняття «кондомініуму» як об'єднання власників в єдиному комплексі нерухомого майна в житловій сфері.
Одночасно з цим, окремо закріплювалося і поняття «товариства» домовласників, тобто власників приміщень. Таким чином, поняття «товариство» та «кондомініум» були розмежовані.
І все ж Указ не міг надовго замінити законодавчої норми, яка має дати однозначне тлумачення терміну «кондомініум». Нарешті, 21 квітня 1997 року був прийнятий Федеральний закон «Про товариства власників житла» [5] , який вніс зміни та доповнення до Закону «Про основи федеральної житлової політики».
Кондомініумом тепер вважається єдиний комплекс нерухомого майна, в якому окремі приміщення знаходяться у приватній, державної, муніципальної чи іншій формі власності.
Об'єкти, що утворюють кондомініум можна розділити на три групи:
1. Об'єкти, що знаходяться у власності окремих домовласників (т.е.самостоятельние об'єкти прав): квартири, кімнати, нежитлові приміщення, садові або дачні будинки, гаражі, споруди, земельні ділянки (присадибні, придбані кількома домовласниками або товаріществм власників житла як юридичною особою);
2. Об'єкти нерухомості, призначені для обслуговування єдиного комплексу (не є самостійними об'єктами): конструктивні елементи будівлі (обслуговуючі більше одного домовласника міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, дахи, технічні
поверхи і технічні підвали з комунікаціями, огороджувальні несучі та ненесучі конструкції тощо), а також механічне, електричне, сантехнічне та інше устаткування, що знаходиться за межами або всередині приміщень і яке обслуговує більше одного приміщення (ст. 290 ЦК України, ст. 7 Закону про товариства власників житла;
3. Об'єкти нерухомості, які можуть бути самостійними об'єктами прав: наднормативна територія земельної ділянки (Постанова Уряду РФ від 26 вересня 1997р № 1223 «Про затвердження Положення про визначення розмірів і встановлення меж земельних ділянок в кондомініуми» [6] ), окремі земельні ділянки, приміщення і інші об'єкти, придбані на підставі угод купівлі-продажу, інвестування та ін у спільну часткову власність всіх домовласників. На дані об'єкти поширюються норми про право переважної покупки; при відчуженні домовласником приміщення в кондомініумі частка в праві на них автоматично не переходить до нового власника.
Отже, кондомініум слід розглядати як єдиний майново-земельний комплекс з особливим правовим режимом, кваліфікуючою ознакою якого є наявність виділеного в натурі земельної ділянки. Даний комплекс не є єдиною нерухомої річчю, єдиним об'єктом суб'єктивних прав. Об'єктами прав та угод, що підлягають державній реєстрації, в кондомініумі виступають: житлові та нежитлові приміщення; спільне майно,
здатне брати участь (обмежено або в повній мірі) у цивільному обороті.
Найбільш типовим прикладом кондомініуму на сьогоднішній день є багатоквартирний житловий будинок, в якому квартири належать різним власникам. [7]
1.2. Цивільно-правовий режим кондомініуму
 
Для розкриття поняття «правового режиму кондомініуму» необхідно визначитися з тим, що взагалі розуміється під правовим режимом, в чому його суть. У російській мові під режимом розуміється встановлений порядок будь-яких речей, їх використання, володіння, розпорядження ними, а також порядок взаємовідносин, що складаються у певній сфері. Отже, правовий режим - це особливий порядок правового регулювання, встановлений державою у вигляді правових норм і забезпечений силою державного примусу. З наведеного вище тези видно, що правовий режим обумовлений наявністю конкретного порядку. У свою чергу, порядок являє собою технологічну послідовність здійснення одних дій за іншими. Як відзначають А.В. Малько та О.С. Родіонов, «правові режими забезпечують сталий нормативне регулювання групи суспільних відносин, певної ділянки соціального життя, сприяє оптимальному використанню конкретних об'єктів» [8] .
Особливістю кондомініуму, що відрізняє його від інших будівель і споруд, є поєднання режимів одноосібної власності на приміщення та спільної часткової власності на інше майно.
Відповідно до п. 1 ст. 290 ГК РФ і ст. 1 Закону про товариства власників житла, власнику приміщення в кондомініумі також належить частка в праві власності на спільне майно. Таким чином, відносини часткової власності, а значить, і сам кондомініум, можуть виникнути лише при наявності не менше двох різних власників приміщень в одному будинку.
У зв'язку з цим виникає питання, чи можна застосовувати до кондомініуму норми про складні речі чи ні? Як випливає зі змісту ст. 134 ГК РФ, різнорідні речі можуть розглядатися як одна складна річ (єдиний об'єкт права і, як правило, єдиний предмет угод) в тому випадку, якщо вони утворюють єдине ціле, що припускає використання їх за загальному призначенню. Відповідно ж до ст. 1 Закону про товариства власників житла кондомініум - це єдиний комплекс нерухомого майна, що включає земельну ділянку у встановлених межах, і розташоване на ньому житловий будинок, інші об'єкти нерухомості, в якому окремі частини, призначені для житлових або інших цілей (приміщення), знаходяться у власності громадян, юридичних осіб, Російської Федерації, суб'єктів Російської Федерації, муніципальної та іншої формах власності, а решта частини (спільне майно) знаходяться у спільній частковій власності домовласників.
Виходячи з даного визначення, до кондомініуму не може бути застосований режим складної речі. По-перше, що входять до його складу об'єкти не можуть бути використані за загальним призначенням: житлові приміщення використовуються для проживання, нежитлові - для інших встановлених цілей, земельні ділянки - для будівництва та благоустрою прибудинкової території і т.д. По-друге, на все майно в кондомініумі не може виникнути право спільної власності, бо його складові частини мають кожна свого власника. Тобто, не будучи єдиним об'єктом права, кондомініум не може належати ні одночасно всім домовласникам у сукупності, ні якогось одного суб'єкту, у тому числі товариству власників житла (товариство як юридична особа відповідно до ст.ст. 29, 40 Закону про товаристві власників житла може мати на праві власності окремі приміщення в кондомініумі). Крім того, вказівка ​​ст. 1 Закону про реєстрацію на кондомініум як на вигляд нерухомого майна по суті означає, що сфера дії цього акта поширюється і на зазначену категорію, ознаки якої встановлюються нормами цивільного матеріального права. Між тим ГК РФ, регламентуючи правовий режим житлового приміщення, квартири і багатоквартирного житлового будинку (гл. 18 Кодексу), не містить вказівки на кондомініум як самостійний об'єкт права. Звичайно, з технічної точки зору кондомініум є єдиним об'єктом для експлуатації. З юридичної точки зору кондомініум, як вже було зазначено, являє собою сукупність самостійних об'єктів права, що мають різний правовий статус: приміщення, що знаходяться у власності одного або кількох суб'єктів; спільне майно, що належить всім домовласникам на праві спільної часткової власності.
Таким чином, об'єктом прав та угод, що підлягають державній реєстрації, виступає саме нерухоме майно у складі кондомініуму. Приблизний перелік об'єктів, на базі яких домовласники має право утворити кондомініум, передбачений п. 1 ст. 5 Закону про товаристві власників житла:
- Одну будівлю, або його частина, або декілька будівель, в яких приміщення належать різним (не менше ніж двом) домовласникам, з прилеглою земельною ділянкою у встановлених межах, пішохідними і транспортними дорогами, басейнами, водоймами, багаторічними зеленими насадженнями та іншими подібними об'єктами;
- Кілька компактно розташованих будівель або споруд - односімейних, садових або дачних будинків з присадибними ділянками або без них, гаражів чи інших об'єктів, об'єднаних спільною земельною ділянкою та елементами інфраструктури;
- Окрема частина будівлі розміром не менше однієї блок-секції, що має ізольований від інших частин будівлі вхід і міжквартирні сходові-ліфтовий вузол, за умови, що надбудова, реконструкція, перебудова або знос цієї блок-секції не порушує цілісності інших частин будівлі, що не входять до складу даного кондомініуму.
На практиці найчастіше відбувається змішання понять «багатоквартирний житловий будинок» і «кондомініум», тобто ці правові категорії наділяються однаковим правовим режимом. [9] Ймовірно, ця обставина викликано неправильним тлумаченням ст. 291 ГК РФ, що передбачає
можливість утворення власниками квартир у багатоквартирному будинку товариства власників квартир (житла), діяльність якого регулюється Законом про товаристві власників житла: деякі суб'єкти права (як правило, публічні освіти) вважають, що якщо дана норма ЦК України містить відсилання до Закону про товаристві власників житла , ніщо не заважає застосуванню цього Закону до багатоквартирного будинку в повному обсязі. Проте законодавцем у ст. 291 ГК РФ був просто використаний прийом законодавчої техніки, відповідно до якого в необхідних випадках застосовуються норми подібного інституту, за допомогою чого досягається економія правового матеріалу (відсильний спосіб). Неправильне тлумачення норм законодавства призводить до можливості освіти кондомініуму в односторонньому адміністративно-розпорядчому порядку, без врахування законних інтересів власників приміщень в будинку. Ця примусовість ніяк не може бути поєднана з вільною волею правовласників. Тому не випадково Конституційний Суд Росії свого часу визнав суперечать конституційним нормам (ч. 2 ст. 30 і ч. 2 ст. 55 Конституції РФ) положення п.1, 3 та 4 ст. 32 і ст. 49 Федерального закону "Про товариства власників житла", як допускають можливість примусового членства в товаристві власників житла [10] .
Разом з тим слід мати на увазі важливе положення, встановлене законодавцем щодо правового статусу в багатоквартирного будинку: загальні приміщення будинку, зазначені у п. 1 ст. 290 ГК РФ, належать власникам квартир на праві спільної часткової власності в силу закону. Тобто право власності на спільне майно у багатоквартирному будинку виникає у домовласників автоматично з моменту набуття ними права власності на житлове приміщення і, отже, реєстрації в ЕГРП не підлягає.
Кондомініум в порівнянні з багатоквартирним будинком має розширений склад спільної власності: в неї, крім внутріінженерного обладнання, входять інші об'єкти, зокрема, за межами дому. При цьому основною складовою кондомініуму (утворюючим ознакою) виступає земельна ділянка, без наявності якого неможливе утворення комплексу. Дана обставина, у свою чергу, передбачає особливий порядок використання і розпорядження таким майном. Більше того, у випадку з кондомініумом реєстрації підлягають не тільки права на самостійні приміщення, а й право спільної часткової власності на спільне майно в кондомініумі.
У зв'язку з викладеним представляється неприпустимим багатоквартирний будинок автоматично (тільки за ознакою наявності декількох домовласників) вважати кондомініумом. Для утворення останнього потрібні виділ в натурі земельної ділянки та визначення пооб'єктного складу спільного майна з подальшою реєстрацією прав спільної часткової власності на нього.
Але повернемося до питання про об'єкти прав в кондомініумі. Беручи до уваги різний правовий статус, господарську та економічну значимість об'єктів нерухомості, що входять до складу кондомініуму, спробуємо диференціювати об'єкти в кондомініумі, права на які підлягають державній реєстрації, в залежності від можливості участі в цивільному обороті.
Всі об'єкти, що утворюють майновий комплекс (кондомініум), можна розділити на три групи:
1) об'єкти, що знаходяться у власності окремих домовласників (тобто самостійні об'єкти прав): квартири, кімнати, нежитлові приміщення, садові або дачні будинки, гаражі, споруди, земельні ділянки (присадибні, придбані кількома домовласниками або товариствами власників житла як юридичною особою );
2) об'єкти, що знаходяться у спільній власності всіх домовласників: нерухомість, призначена для обслуговування єдиного комплексу (не є самостійними об'єктами) - конструктивні елементи будівлі (обслуговуючі більше одного домовласника міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, дахи, технічні поверхи і технічні підвали з комунікаціями, огороджувальні несучі та ненесучі конструкції тощо), а також механічне, електричне, сантехнічне та інше устаткування, що знаходиться за межами або всередині приміщень і яке обслуговує більше одного приміщення (ст. 290 ЦК України, ст . 7 Закону про товаристві власників житла);
3) об'єкти нерухомості, що надходять в обмежений обіг відповідно до цільового призначення за умови, що їх використання не заважає експлуатації будівлі і не порушує прав і охоронюваних законом інтересів домовласників.
Останні в свою чергу поділяються на дві підгрупи:
а) об'єкти, які до зміни їх функціонального призначення не підлягають відчуженню, але можуть бути предметом зобов'язальних відносин (оренда, користування) - прилеглі земельні ділянки з елементами озеленення і благоустрою в нормативних розмірах [11] , загальні приміщення будинку (двірницькі, комори, консьержние , колясочні, велосипедні, погреби, підвальні приміщення без комунікацій тощо), загальні будівлі, споруди та відокремлені водні об'єкти;
б) об'єкти нерухомості, які можуть бути самостійними об'єктами цивільного обороту - наднормативна територія земельної ділянки, окремі земельні ділянки, приміщення та інші об'єкти, придбані на підставі угод купівлі-продажу, інвестування і т.п. у спільну часткову власність всіх домовласників. На дані об'єкти поширюються норми про право переважної покупки; при відчуженні домовласником приміщення в кондомініумі частка в праві на них автоматично не переходить до нового власника.
Виділ оборотоздатності об'єктів серед предметів загального користування створює можливість як відособленого користування цими об'єктами, так і подальшого розпорядження ними. Віднесення майна в кондомініумі до індивідуальних (житловим / нежитловим) приміщень, загальною нежитловим приміщенням, іншому майну повинно проводитися на підставі документів технічного обліку. Отже, кондомініум слід розглядати як єдиний майново-земельний комплекс з особливим правовим режимом, кваліфікуючою ознакою якого є наявність виділеного в натурі земельної ділянки. Даний комплекс не є єдиною нерухомої річчю, єдиним об'єктом суб'єктивних прав. Об'єктами прав та угод, що підлягають державній реєстрації, в кондомініумі виступають: житлові та нежитлові приміщення; спільне майно, здатне брати участь (обмежено або в повній мірі) у цивільному обороті.

2. ФОРМУВАННЯ І
ЛЕГІМІТАЦІЯ Кондомініум
 
2.1. Створення кондомініуму власниками
житлових приміщень багатоквартирних житлових будинків
 
Як вже зазначалося, підставою для створення кондомініумів можуть бути:
- Приватизація житлового фонду в багатоквартирних будинках;
- Реорганізація житлово-будівельних та житлових кооперативів;
- Створення кондомініуму в житловому будинку своїми майбутніми домовласниками;
- Об'єднання домовласників у житлових масивах малоповерхової забудови (землі з дозволеним використанням під індивідуальну забудову).
У цих випадках приватні власники окремих квартир повинні спільно експлуатувати надійшло у їх спільну власність майно: ліфти, горища, підвали, підсобні приміщення, сходові клітки та сходи, дахи будинків, електричне, водяне, сантехнічне, інженерне та інше майно. І ще, що дуже важливо, прибудинкову територію - земельна ділянка (або його частини).
Стаття 5 Закону про товаристві власників житла перераховує об'єкти, які можуть включатися до складу кондомініуму:
- Одну будівлю, або його частину або декілька будівель, в яких приміщення належать різним (не менше ніж двом) домовласникам, з прилеглою земельною ділянкою у встановлених межах, пішохідними і транспортними дорогами, басейнами, водоймами та іншими подібними об'єктами;
- Кілька компактно розташованих будівель або споруд - односімейних, садових або дачних будинків з присадибними ділянками або без них, гаражів і інших об'єктів, об'єднаних спільною земельною ділянкою та елементами інфраструктури.
Однак не цілком зрозуміло, що мав на увазі законодавець, вказуючи, що об'єктом кондомініуму можуть бути компактно розташовані будівлі чи споруди. Чи може служити критерієм включення до складу одного кондомініуму характеристика того, що розрізнено стоять будови (у тому числі і житлові будинки та допоміжні будівлі) об'єднані спільною земельною ділянкою (чи загальними земельними ділянками, що мають спільний кордон) та елементами інфраструктури.
Звичайно, якщо до складу кондомініуму включати багатоповерховий будинок із земельною ділянкою, то проблем не виникає, а якщо до складу кондомініуму включати декілька будівель, що стоять хоч і не далеко один від одного, але на земельних ділянках безпосередньо не межують один з одним?
На практиці цілком можуть виникати ситуації, коли житлові будинки були зведені навколо якого-небудь промислового комбінату (міста-підприємства). До того ж, у таких ситуаціях, коли будувалися житлові будинки при великих підприємствах, на цих же підприємствах формувалися структури їх обслуговування: бригади сантехніків, групи з обслуговування ліфтів, єдина система теплотрас, одна на всіх котельня і так далі.
Слід зазначити, що законодавчо є можливість об'єднання в єдине землекористування всіх розрізнених (не мають спільних кордонів) земельних ділянок, на яких стоять житлові будинки і елементи їх інфраструктури, якщо вони мають одного власника, одну категорію і однакове дозволене використання. Як сказано в Правилах присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам, затверджених Урядом РФ «Кілька відокремлених земельних ділянок, що становлять єдине землекористування, за заявою правовласника можуть бути враховані в якості одного об'єкта нерухомого майна з присвоєнням їм одного кадастрового номера» 1 .
І якщо з багатьох житлових будинків тільки в декількох, досить віддалених один від одного, домовласники заходять створити кондомініум? Чи можна в цьому випадку створити єдиний кондомініум на основі цих будинків, особливо з урахуванням того, що реальне управління цими будинками, технічна допомога і обслуговування однаково ляжуть на плечі підприємства, по суті єдиного суб'єкта?
Відповіддю на це та інші подібні питання може служити здоровий глузд творців кондомініуму, які повинні тверезо оцінювати свої можливості по ефективному управлінню свого майнового комплексу. Представляється, що немає юридичних перешкод в подібній ситуації для створення кондомініуму зі складу житлових будинків, що не мають спільних кордонів земельних ділянок, але потрапляють в поняття єдиного землекористування. Особливо значущим дане положення стає для домовласників в межах кварталу забудови для індивідуального житла - котеджні селища і т. д., де не всі домовласники захочуть вступити в товариство власників житла (у цьому випадку кадастрова карта селища може нагадувати шахову дошку з земельних ділянок членів і не членів товариства).
І знову таки найкращий варіант при формуванні кондомініуму в окремому багатоквартирним будинку, в якому всі домовласники вирішили створити кондомініум. Але в більшості випадків така одностайність буває рідкісним. На практиці можуть виникати випадки, коли може бути створений кондомініум тільки в певній частині будинку. Наприклад, чи можна створити кондомініум в межах одного під'їзду або з його половини? Відповідь міститься в законі про товаристві власників житла, де в тій же ст. 5 передбачено, що кондомініум може складатися з окремої частини будівлі розміром не менше однієї блок-секції, що має ізольований від інших частин будівлі вхід і міжквартирні сходові-ліфтовий вузол. Тут чітко визначена мінімальна одиниця кондомініуму. Це означає, що до складу кондомініуму може входити тільки та частина будівлі, яка буде повністю обслуговуватися домовласниками. Справа в тому, що домовласники в кондомініумі можуть не тільки обслуговувати своє майно житлового будинку, але й у відповідності з містобудівними та архітектурними нормами виробляти необхідну переобладнання будинку. Саме в зв'язку з цим у Законі про товаристві власників житла (ст. 5) сказано, що надбудова, реконструкція, перебудова або знос мінімальної одиниці кондомініуму (в даному випадку блок-секції) не повідомлений порушувати цілісності інших частин будівлі, що не входять до складу кондомініуму.
Дія Закону про товариства власників житла (ст. 4) поширюється на відносини власності в кондомініуми, приміщення в яких належать не менше ніж двом домовласникам, на новостворювані кондомініуми в процесі будівництва і реконструкції, а також на всі товариства домовласників, житлові кооперативи (РК) , житлово-будівельні кооперативи (ЖБК) з повністю виплаченим пайовим внеском хоча б одним членом, інші об'єднання власників нерухомості в житловій сфері, що створюються для забезпечення експлуатації багатоквартирного будинку, користування квартирами та спільним майном житлового будинку. Положення цього Закону застосовуються при регулюванні відповідних відносин на території Російської Федерації за участю російських та іноземних фізичних і юридичних осіб, осіб без громадянства, якщо інше не встановлено міжнародними договорами. У законі про товариства власників житла (ст.1) так само визначено, що земельна ділянка і будівля, зведена на ньому, являють собою єдиний майновий комплекс. Однак не все так однозначно, як здається на перший погляд.
При створенні кондомініуму як майнового комплексу виникає питання про практичну реалізацію даної конструкції, де земельна ділянка і зведене на ньому будова є дійсно єдиним майном. На мій погляд, на практиці це положення реалізовано не повністю. Здається, що в даний час земельна ділянка і житловий будинок, що знаходиться на ньому, на практиці поки не є єдиним майновим комплексом у повному розумінні цього поняття.
Такий висновок можна зробити на підставі наступного. Житловий будинок як об'єкт цивільного обороту стає таким лише після прийняття його в експлуатацію та спеціального обліку в територіальних органах архітектури, перш за все в бюро технічної інвентаризації (БТІ). Земельна ж ділянка повинна пройти процедуру кадастрового обліку в територіальних органах служби Росземкадастру, де земельна ділянка після процедури межування формується як предмет правовідносин і отримує свій кадастровий номер. І після цього обидва цих об'єкту нерухомості продовжують існувати окремо, їх «злиття» у єдиний об'єкт обліку не відбувається, окрім як «майновий комплекс» у визначенні цивільного законодавства.
Так, наприклад, поки не існує єдиного податку на нерухомість. Статтею 14 НК РФ податок на майно (в тому числі на будови) і податок на землю перераховані роздільно. Тобто, поки немає єдиного оцінного, фінансового механізму для об'єднання земельної ділянки та будівлі, зведеного на ньому. При чому це положення стосується всіх об'єктів нерухомості, а не тільки житлових будинків.
Різниця оцінки зазначених об'єктів нерухомості зводяться до наступного:
- Житлова будівля має ринкову оцінку і інвентаризаційну (для цілей оподаткування);
- Земельна ділянка має так само ринкову оцінку, кадастрову (для цілей оподаткування та купівлі-продажу) та нормативну (кратну ставкою податку, плати за землю і використовується також для цілей купівлі-продажу).
При цьому обіг житлових будинків і його частини продаються за ринковими цінами, а земельної ділянки за нормативною вартістю землі. Так, відповідно до ст.2 Федерального закону «Про введення земельного кодексу Російської Федерації» [12] ціна землі в поселеннях встановлюється суб'єктом РФ в залежності від чисельності населення кратно ставкою земельного податку за одиницю площі земельної ділянки. Крім того, в бухгалтерському обліку й земля, і будови відображаються окремо. Тобто до введення нових правил обліку і реєстрації нерухомості, тимчасово зберігається відокремлення земельних ділянок та будівель зведених на них, один від одного. Цьому сприяє не лише розбіжність методів розрахунків вартості зазначених об'єктів і підходів до них, розрізнення порядку сплати податків на будівлі і на землю, а також різний правовий режим земельних ділянок та зведених на них будівель.
Виходячи з цього, можна зробити висновок, що для того, щоб земельна ділянка і будівля на ньому стали єдиним об'єктом в повному сенсі цього поняття, необхідні
відповідні фінансові та інші механізми, розрахункові методики тощо, в яких і земля і нерухомість на ній були б дійсно єдиним об'єктом. Інакше кажучи, поки кондомініум не буде обкладатися єдиним податком на нерухомість, до цього моменту, як видається, він не є єдиним об'єктом.
Надалі законодавець передбачає змінити подібну ситуацію. Так, в тій же 14 статті НК РФ сказано, що при введенні в дію податку на нерухомість (загального податку і на земельну ділянку та на будову) припиняється дія на території відповідного суб'єкта Російської Федерації податку на майно організацій, податку на майно фізичних осіб і земельного податку.
      Фактично процедура утворення кондомініуму зводиться до встановлення меж земельної ділянки, затвердження списку входить до нього майна та реєстрації кондомініуму в територіальних органах Держкомзему РФ. Після цього мешканці будинку можуть утворювати товариство власників житла. [13]
 
2.2 Регулювання земельних
відносин при створенні кондомініумів
 
Регулювання земельних відносин при створенні кондомініумів зводиться, як правило, до вирішення основного питання щодо формування самого предмета відносин - земельної ділянки (ділянок) або його частин та процедуру його надання домовласникам.
При цьому велике значення (практично вирішальне) має таке: створюється чи кондомініум на базі вже існуючого житлового будинку, де його власники приватизували займані ними квартири (або викупили їх у власність, або повністю внесли свій пай і т. д.), або це знову створюване будова, з метою створення кондомініуму.
При створенні кондомініуму у вже існуючому житловому будинку необхідно вирішити два питання:
- Встановити ті розміри земельної ділянки, які зайняті вже зведеній нерухомістю та необхідні для її використання. Формування земельної ділянки як об'єкта обороту немає необхідності, тому що він існує і вже фактично зайнята житловим будинком;
- Визначити порядок передачі земельної ділянки (ділянок) до складу кондомініуму.
Дані на земельну ділянку, зайнятий нерухомим майном кондомініуму, містяться в паспорті домоволодіння. Паспорт складається на підставі вимог ст. 14 Закону про товаристві власників житла. Слід зазначити, що при визначенні розмірів земельних ділянок та встановлення їх меж повинні проводитися наступні роботи:
- Підготовка матеріалів щодо встановлення меж земельних ділянок в кондомініуми із зазначенням пропонованих обмежень щодо їх використання та сервітутів;
- Якщо необхідно, то виробляються роботи з розробки проекту межування території існуючої забудови для створення кондомініумів, тобто виробляється погодження меж із суміжними землекористувачами (у разі виникнення суперечок з цього питання всі роботи зупиняються до вирішення всіх виниклих суперечок;
- Обов'язкове визначення нормативних розмірів тих земельних ділянок (та встановлення їх меж), які підлягають передачі домовласникам безкоштовно;
- Визначення розмірів земельних ділянок, які перевищують нормативні розміри (так звані понаднормативні території).
Всі ці роботи повинні проводиться тільки уповноваженими державними або муніципальними органами, які приймають свої рішення на відкритих засіданнях з участю домовласників конкретного кондомініуму. На всіх зазначених заходах мають бути присутніми правовласники (власники, власники, користувачі та орендарі) суміжних земельних ділянок та розташованих на них будівель, на вимогу яких видаються копії прийнятих рішень.
Правовласники суміжних земельних ділянок та власники розташованих на них будівель, які не згодні з пропозиціями уповноваженого органу про розміри та межі земельної ділянки, можуть оскаржити їх до органу місцевого самоврядування або до суду.
При цьому слід зазначити, що формування земельної ділянки для будівництва (і як предмета цивільного обороту) завжди проводиться на основі містобудівних норм, а не на основі простої згоди між власниками земельної ділянки та надають його для формування кондомініуму (органи державної, муніципальної влади або органів місцевого самоврядування) з одного боку і власниками кондомініуму з іншого. Тобто майновий оборот земель здійснюється передусім у суворій відповідності до земельного та містобудівного законодавства.
Як вже вказувалося, формування земельної ділянки в цьому випадку не відбувається - так як сама земельна ділянка вже існує. Тобто будова, вже фактично займає дану земельну ділянку. Його необхідно врахувати у відповідних органах (якщо всі описані роботи ще не були проведені раніше і дана земельна ділянка ще не врахований).
Адже якщо житловий будинок був побудований і зданий в експлуатацію, і в ньому проживають люди, які отримали ордери у встановленому порядку, то з цього випливає висновок, що такий будинок повністю відповідає всім вимогам законодавства, а земельна ділянка для його будівництва було надано на виключно законних підставах . Відведення ж земельних ділянок для будівництва будівель, в тому числі і житлових, надається на основі технічних проектів, складених спеціалізованими підприємствами та організаціями. Дані проекти, як правило, проходять будівельну експертизу або перевірку на дотримання всіх технічних норм у відповідних державних органах, у тому числі і за розмірами відведених земельних ділянок для капітального будівництва. У цьому випадку домовласникам необхідно просто отримати дані на земельну ділянку, зайнятий їх будовою, зі спеціалізованих органів, що здійснюють облік земельних ресурсів.
У нашій країні за виконання зазначених функцій відповідає Федеральна служба земельного кадастру Росії (далі Росземкадастр) [14] і його територіальні підрозділи в суб'єктах Російської Федерації. Основними завданнями Росземкадастру визначено: здійснення у межах її компетенції державного управління земельними ресурсами, участь у проведенні земельної реформи та ведення державного земельного кадастру.
Саме територіальні органи Росземкадастру виробляють облік земельних ділянок і видають необхідні відомості, необхідні для державної реєстрації прав на них. Як правило, всю технічну роботу виробляють створені в регіонах установи Росземкадастру - Земельні палати. У тих регіонах Росії, де їх немає, зазначені роботи покладено на земельні комітети, які в силу ряду обставин поки не реорганізовані в територіальні органи Росземкадастру.
Так як земельна ділянка вже існує, домовласникам необхідно просто отримати документ, що містить необхідну інформацію про земельну ділянку під їх будовою у відповідній формі. Цим документом є кадастрова виписка на земельну ділянку, яка містить кадастровий план земельної ділянки та всі необхідні відомості на нього, включаючи правовстановлюючі документи. Як правило, подібної виписці передує процедура позначення земельної ділянки на місцевості (в натурі) та проведенням межування, основна функція якого полягає в узгодженні меж із суміжними землекористувачами.
При цьому законом для встановлення меж землекористування та його розмірів дається термін на два місяці з моменту звернення. Але цей термін може бути збільшений за наявності спорів із суміжними землекористувачами до їх врегулювання.
У зв'язку з цим виникає питання, на якому етапі створення кондомініуму домовласники можуть отримати виписку на земельну ділянку, зайнятий їх житловим будинком? Відповідь на нього міститься в ст. 8 Федерального закону від 2 січня 2000р. «Про державний земельний кадастр» де говориться, що відомості державного земельного кадастру є відкритими. Виходячи з чого будь-яка особа (абсолютно будь-яке), навіть не маючи ніяких прав на цю земельну ділянку, в будь-який час може отримати дані у вигляді виписок з Єдиного державного реєстру земель на будь-яку земельну ділянку. Слід зазначити, що
кадастрова виписка, на відміну від технічного паспорта БТІ і його інформаційних довідок, не має терміну давності. Інакше кажучи, за часом дії виданих документів немає обмежень прямо встановлених законом.
Далі домовласники, маючи на руках всю необхідну і правильно оформлену документацію, в тому числі і технічну, звертаються із заявою до власника земельної ділянки з проханням про його надання для формування кондомініуму, з додатком його кадастрової карти (плану) [15] .
І ще одне дуже важливе питання: кому належить земля на праві власності під будовою і хто її повинен надавати? Як правило, земля є державною власністю. Це положення закріплене в ст. 16 Земельного кодексу, де прямо сказано: «Державною власністю є землі, які не перебувають у власності громадян, юридичних осіб або муніципальних утворень». Державна власність на землю ділиться на федеральну і власність суб'єктів Російської Федерації. 17 липня 2001 був прийнятий Федеральний закон «Про розмежування державної власності на землю» 3, який визначає правові основи розмежування державної власності на землю. Розмежування державної власності на землю
здійснюється спеціально уповноваженим центральним органом виконавчої влади з майнових
відносин разом з іншими федеральними органами, які готують переліки земельних ділянок. Надалі ці переліки погоджуються з органами суб'єктів Російської Федерації і органами місцевого самоврядування. І за відсутності суперечок, після всієї процедури узгодження ці переліки затверджуються Урядом Росії (ст. 6 зазначеного закону).
Надання громадянам та юридичним особам земельних ділянок зі складу земель, які перебувають у державній або муніципальній власності, здійснюється на підставі рішення виконавчих органів державної влади або місцевого самоврядування в межах їх компетенції. Дані рішення виносяться у формі постанов тих органів управління, які мають це право. Однак, до складу кондомініуму може входити не лише житловий будинок та земельну ділянку під ним. Це може бути цілий комплекс у складі додаткових об'єктів нерухомості та земельних ділянок. Наприклад, допоміжні будівлі, такі як підземні гаражі, складські приміщення, земельні майданчики під додаткову стоянку, під дитячі майданчики, ділянки під додаткові під'їзні шляхи і т. д.
У цьому разі зазначені земельні ділянки вважаються наднормативними і можуть надаватися у власність або в оренду в якості самостійної одиниці кондомініуму нарівні з приміщеннями домовласників або товариством (ст. 11 Закону про товариства власників житла).
Товариства не завжди можуть організувати ефективне використання додаткових земельних ділянок, наприклад, дитячих ігрових майданчиків, які просто не вигідно приймати на свій баланс. У цьому випадку домовласники можуть відмовитися від наднормативних територій, які залишаються в державній або муніципальній власності.
Встановлення сервітутів - ще один важливий момент в регулюванні земельних правовідносин у кондомініуми. Під сервітутом (лат. Servituus) розуміється право обмеженого користування нерухомим майном [16] . У Законі про товариства власників житла чітко сказано, що прилегла земельна ділянка та інше спільне майно можуть бути обтяжені правом обмеженого користування (сервітутом) іншими особами (ст.8 Закону про товариства власників житла).
Нерідкі випадки використання приватних земельних ділянок для різних цілей: від встановлення проходу через нього до проведення вишукувальних робіт.
Законодавство ділить сервітути на два види: приватний і публічний. Загальні правила встановлення сервітутів визначаються ст. 23 Земельного кодексу РФ, де зазначено, що приватний сервітут встановлюється цивільним законодавством, а випадки публічного сервітуту і порядок його встановлення перераховані в тій же статті Земельного кодексу РФ.
Приватний сервітут встановлюється, коли власник нерухомого майна (земельної ділянки, іншого
нерухомості) має право вимагати від власника сусідньої земельної ділянки, а в необхідних випадках і від власника іншої земельної ділянки (сусідньої ділянки) надання права обмеженого користування сусідньою ділянкою (сервітуту). Приватний сервітут може встановлюватися для забезпечення проходу та проїзду через сусідню земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку і трубопроводів, забезпечення водопостачання та меліорації, а також інших потреб власника нерухомого майна, які не можуть бути забезпечені без встановлення сервітуту. Публічний сервітут встановлюється законом або іншим нормативно-правовим актом суб'єкта Російської Федерації, органу місцевого самоврядування, якщо необхідно забезпечення інтересів держави, місцевого самоврядування або місцевого населення, без вилучення земельних ділянок.
Сервітут встановлюється за згодою між суб'єктом, що вимагає встановлення сервітуту, і власником сусідньої ділянки і підлягає реєстрації в порядку, встановленому для реєстрації прав на нерухоме майно. У разі відсутності згоди (угоди) про встановлення або умовах сервітуту спір підлягає вирішенню судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту. Сам сервітут повинен у всіх випадках встановлюватися способом найменш обтяжливим для власника обтяжливого ділянки. І це обтяження не позбавляє власника ділянки прав власності на нього [17] . Власник ділянки, обтяженого приватним сервітутом, має право, якщо інше не передбачено законом, вимагати від осіб, в інтересах яких встановлено сервітут, розмірну плату за
користування ділянкою. За часом сервітут може бути тимчасовим або постійним, однак не залежно від часу його встановлення сервітути підлягають державній реєстрації, про що робиться запис у Єдиному державному реєстрі прав за місцем знаходження обтяжливого ділянки.
Особливість сервітуту полягає в тому, що він сам по собі не може бути самостійним предметом купівлі-продажу і не може передаватися будь-яким способом
особам, які не є власниками нерухомого майна, для забезпечення якого він встановлений [18] . Сервітут може бути припинений на вимогу власника земельної ділянки, на який було встановлено сервітут, за умови відпадання підстав, за якими він був встановлений.
2.3. Будівництво житлових будинків з умовою подальшого формування кондомініуму
 
Законом про товаристві власників житла передбачено, що товариство у новостворюваному кондомініумі може бути створено замовником, забудовником або будь-яким іншим суб'єктом, включаючи органи влади держави або місцевого самоврядування, які мають або будуть мати право власності на знову створюване нерухоме майно (ст. 48). Даний випадок має місце, коли житловий будинок ще тільки зводиться або повинен почати зводиться, а його майбутні власники хочуть створити на його основі кондомініум. У подібній ситуації земельна ділянка надається для цілей будівництва із земель, що перебувають у державній або муніципальній власності.
Для отримання земельної ділянки під будівництво капітального об'єкта (житлового будинку, при необхідності і інших об'єктів) заінтересований громадянин, юридична особа зверталися до виконавчого органу державної влади або місцевого самоврядування, що володіють повноваженнями з надання земельних ділянок.
Вся процедура надання земельної ділянки регулюється нормами земельного законодавства та побудована так, щоб максимально уникнути бюрократичних зволікань і зловживання
чиновниками і носить відкритий і публічний характер.
При розгляді заяви повинні бути враховані всі умови і наслідки можливого розміру об'єкта, у тому числі дані про ділянку, відомості про обтяження земельної ділянки або його частин, про його екологічний стан, про стан надр, містобудівних документів і т. д. Це необхідно перш за все для того, щоб в максимальній мірі уникнути конфліктів і розбіжностей при наданні земельної ділянки. Законом також передбачено, що вся необхідна інформація про дозволений використанні земельних ділянок, про забезпечення їх об'єктами інженерної, транспортної, соціальної інфраструктур та ін надаються відповідними державними та муніципальними органами безкоштовно (ст. 31 ЗК РФ). Крім того, на відповідні органи влади покладено обов'язок сповіщення населення про можливе або майбутній надання земельних ділянок для будівництва.
Земельна ділянка під будівництво може бути наданий як з попереднім погодженням місць розміщення об'єктів будівництва, так і без нього. При чому в останньому випадку надання земельної ділянки у власність здійснюється виключно на торгах, конкурсах та аукціонах (ст. 30 ЗК РФ). Цим заходом повинні бути обмежені махінації щодо зловживань з боку чиновників, які при такому порядку повинні будуть надавати земельні ділянки не за своєю примхою, а зобов'язані будуть робити це переможцям торгів.
При наданні ділянки без попереднього узгодження розміщення об'єкту будівництва найважливішою роботою є формування земельної ділянки як об'єкта обороту. Для цього необхідно:
- Підготувати проекти меж земельної ділянки та встановити його межі на місцевості (скласти акт вибору земельної ділянки з її планом);
- Визначити категорію земель, дозволене використання земельної ділянки. Перелік видів дозволеного використання визначається не довільно, а на основі спеціальних класифікаторів [19] ;
- Визначаються технічні умови підключення об'єктів до мереж інженерно-технічного забезпечення. Тобто визначається порядок використання всієї інфраструктури майбутнього будинку: підключення до мереж теплової та електричної енергії, до об'єктів каналізації і т. д.;
- Проведення державного кадастрового обліку новоутвореного земельної ділянки, так як предметом обороту можуть бути тільки ті земельні ділянки, які пройшли процедуру кадастрового обліку.
На додаток до цього законом передбачено правило, за яким має бути розглянуто питання: проводити
торги (конкурс, аукціон) або надати земельну ділянку без їх проведення. Торги не проводяться при наданні земельних ділянок тільки у випадку, коли була всього одна заявка і за обов'язкової умови попередньої публікації про наявність пропонованих для такої передачі земельних ділянок (ст. 30 ЗК РФ).
Якщо приймається рішення про проведення торгів, то після їх проведення підписується протокол про результати торгів (конкурсів, аукціонів).
Тут постає питання про те, що в існуючій забудові земельні ділянки, на яких розташовані житлові будинки та інші об'єкти нерухомості, що входять до складу кондомініуму, передаються як загального майна у спільну часткову власність домовласників в нормативних розмірах безкоштовно (ст. 11 Закону про товариства власників житла).
Якщо органи державної або муніципальної влади готові передати земельну ділянку для формування новостворюваного кондомініуму, і при цьому немає інших претендентів на цю ділянку, то земельна ділянка буде переданий для забудови безкоштовно.
Проте як бути, якщо знайдуться ще бажаючі, які теж збираються будувати житлові будинки? У цьому випадку повинні проводиться торги (конкурси, аукціони), дана норма ст. 30 ЗК РФ є імперативною. Тобто передбачається возмездная передача земельної ділянки переможцю, який запропонує вищу ціну. Як бути в цій ситуації? По всій видимості, тут видається правильним при виставленні на торги земельних ділянок, призначати не просто яку або ціну на нього, а й умови з благоустрою прилеглої території (або будь-які інші капітальні вкладення при забудові). Таке благоустрій теж передбачає певні витрати для того забудовника, який зводить житловий будинок з метою створення кондомініуму. Тобто для забудовників кондомініуму при проведенні торгів повинні бути одні умови, які повинні зводитися до безкоштовної передачі землі у власність з одночасним благоустроєм прилеглої території, для інших інші - які включають в себе тільки вартість ділянки за підсумками торгів.
 
 
2.4. Державна реєстрація кондомініумів
 
Кондомініум, (як земельно - майновий комплекс, так і окремі об'єкти нерухомого майна, які входять до складу кондомініуму), права на нерухоме майно юридичних і фізичних осіб та операції з ним відповідно до цивільного законодавства і Закону України від 21.07.97 N 122-ФЗ «Державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним» підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація
є єдиним доказом існування зареєстрованого права (включаючи обтяження, сервітути), яке може бути оскаржене лише у судовому порядку. Датою державної реєстрації прав є день внесення відповідних записів до Єдиного державного реєстру прав.
Як при відчуженні майна, так і при приватизації першочергового значення набуває реєстрація - саме з нею пов'язується виникнення права на нерухоме майно.
Сам порядок реєстрації кондомініуму наведений у ст.14 Закону про товариства власників житла, де сказано, що кондомініум, будучи єдиним комплексом, повинен реєструватися як ціле утворення поряд з окремою реєстрацією об'єктів нерухомості, що входять до складу кондомініуму з наданням паспорта домоволодіння.
Як зазначено в законі про товариства власників житла, паспорт кондомініуму складається територіальними органами БТІ на основі натуральних обмірів і відомостей архітектури і містобудування, органами по землекористуванню і зберігається у домовласників, товариства або служби замовника (залежно від обраної форми управління).
У паспорті повинні бути вказані всі необхідні дані про нерухоме майно, що входить до складу кондомініуму. Тобто в самому початку реєструються права власників житлових приміщень, потім на своїх зборах вони приймають рішення про створення кондомініуму, потім реєструють його з наданням паспорта кондомініуму.
Зазначеною реєстрації так само підлягають договору оренди земельних ділянок, укладені строком більше одного року, за винятком випадків передбачених федеральними законами (ст. 26 ЗК РФ).
Відповідно до Закону про товариства власників житла домовласникам кондомініуму в існуючій забудові земельні ділянки в нормативних розмірах передаються безкоштовно.
Але до складу кондомініуму можуть входити земельні ділянки і понад нормативних розмірів. Це земельні ділянки, розташовані в межах житлової групи або подвір'я кондомініуму, на яких можуть бути розташовані дитячі майданчики, додаткові під'їзні дороги, автостоянки або земля під гаражами або льохами домовласників і ін Дані ділянки вже можуть бути передані до складу кондомініуму вже за плату або в оренду. Однак якщо самі домовласники не захочуть включити ці землі до складу кондомініуму, то ці ділянки залишаються у державній або муніципальній власності.
Слід зазначити, що земельні ділянки можуть бути закріплені за домовласниками тільки або на праві власності або на праві оренди. На отримання земельних ділянок у постійне (безстрокове) користування їм розраховувати не слід, тому що відповідно до ст. 20 ЗК РФ на цьому праві земельні ділянки надаються тільки державним і муніципальним установам, федеральним казенним підприємствам, а також органам державної влади [20] .
      Проте чинним цивільним законодавством, що регулює обіг нерухомості, не передбачена вимога про державну реєстрацію самого нерухомого майна як об'єкта прав. Крім того, до компетенції органу, що здійснює відповідно до Закону про реєстрацію реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, не входить реєстрація кондомініумів як об'єктів права (ст. 9 Закону про реєстрацію). Те ж саме виходить і з назви ст. 23 Закону про реєстрацію - "Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним в кондомініуми". Більш того, як уже говорилося, кондомініум не є єдиним об'єктом прав.
Таким чином дії установи юстиції з реєстрації прав у цій сфері мають бути спрямовані на:
- Об'єднання в одне ціле розділів Єдиного державного реєстру прав (далі - ЕГРП), що відносяться до земельної ділянки, розташованим на ньому будівель і споруд, а також загальних приміщень, з метою інформування зацікавлених осіб про включення даних об'єктів до складу кондомініуму;
- Реєстрацію прав власності на окремі приміщення;
- Реєстрацію права спільної часткової власності на спільне майно в кондомініумі;
- Реєстрацію обмежень (обтяжень) прав домовласників на окремі об'єкти загального майна.
Дані про кондомініумі вносяться з метою відображення особливого правового режиму об'єктів нерухомості в її складі і дотримання прав і законних інтересів домовласників і набувачів приміщень, пов'язаних з наявністю спільного майна в складі кондомініуму.
Згідно зі ст. 16 Закону про реєстрацію державна реєстрація прав проводиться на підставі заяви правовласника або уповноваженого ним на те особи за наявності у нього належним чином оформленого доручення і при поданні документів, необхідних для реєстрації. Як правовласника відповідно до ст. 6 Закону про товариства власників житла
може виступати будь-яка фізична або юридична особа, Російська Федерація, суб'єкт РФ або муніципальне утворення - власники приміщень у кондомініумі.
Виходячи з цієї норми подача заяви про реєстрацію представником органу місцевого самоврядування суперечить чинному законодавству та на підставі абз. 3 п. 1 ст. 20 Закону про реєстрацію тягне за собою відмову в реєстрації, оскільки з заявою звернулося неналежне ліцо.Представітель органу місцевого самоврядування, який має відомостями, необхідними для державної реєстрації прав на об'єкти нерухомості (при оформленні паспорта домоволодіння за рахунок міського бюджету), для реєстрації кондомініуму в установі юстиції повинен надати такі відомості правовласникам (п. 3 ст. 8 Закону про реєстрацію) або мати належним чином оформлений документ про представлення інтересів домовласників при реєстрації кондомініуму (довіреність, підписану головою загальних зборів домовласників - членів товариства власників житла
або виписку з протоколу загальних зборів домовласників - членів товариства власників житла). Заява подається на реєстрацію права спільної часткової власності домовласників із зазначенням об'єктів, записи про які підлягають внесенню до єдиного державного реєстру.
 
 
 
 
 
3. УПРАВЛІННЯ Кондомініум
 
3.1 Поняття, способи і
форми управління кондомініумом
 
У російському законодавстві закріплена загальноприйнята концепція кондомініуму, згідно з якою в будинку, що є кондомініумом, окремі приміщення знаходяться у власності домовласників, а решта частини будівлі (спільне майно) знаходяться в їх спільній частковій власності (ч. 5 ст. 1 Закону про товаристві власників житла) . Таким чином, вся будівля знаходиться у власності домовласників.
Цілком зрозуміло, що саме домовласники зацікавлені в тому, щоб мати можливість володіти, користуватися і розпоряджатися належним їм майном. Також зрозуміло, що для цього необхідно підтримувати будівлю в технічно справному стані, забезпечувати його комунальними послугами, тобто здійснювати діяльність, звичайно іменовану "управління кондомініумом". Управління власністю - це те, що має здійснювати товариство домовласників на регулярній основі, у відношенні власності, тобто здійснення всієї діяльності з управління будинком. Сюди входить не тільки прибирання і технічне обслуговування будівлі, а й інші види завдань, такі як складання бюджету, отримання зборів з власників та оплата рахунків, організація зборів, планування проведення капітальних ремонтів. Інтерес "керувати" своєю власністю має і юридичну основу: згідно з п. 2 ст. 209 ЦК України власник має право на свій розсуд вчиняти щодо належного йому майна будь-які дії, що не суперечать закону й іншим правовим актам і не порушують права та охоронювані законом інтереси інших осіб.
Згідно зі ст. 2 Закону про товариства власників житла, відносини власності в кондомініумі і порядок управління нерухомим майном в кондомініумі повинні регулюватися саме цим Законом. Пункт п. 1 ст. 20 Закону дозволяє зробити висновок, що під управлінням кондомініумом розуміється діяльність, спрямована на забезпечення експлуатації багатоквартирного будинку, користування квартирами та спільним майном житлового будинку. Право на керування кондомініумом випливає з права власності, тому саме колектив домовласників володіє всією повнотою прав з управління своїм майном (кондомініумом). Інші особи - керуючий, служба замовника - отримують окремі правомочності з управління кондомініумом від домовласників. Отже, безпосереднім носієм права на управління кондомініумом є домовласник. Даний принцип повинен бути покладений в основу концепції управління кондомініумом. [21]
Оскільки кожен домовласник є лише володарем частки у спільному майні, то виникає об'єктивна потреба у колективному ухваленні рішень з питань, що зачіпають загальні інтереси. Таким колективним органом виступають загальні збори домовласників.
Відповідно до Закону "Про товариства власників житла" домовласники на загальних зборах має право вирішувати такі питання:
- Про передачу об'єктів спільного майна в користування (п. 4 ст. 8);
- Про визначення розміру часток у спільному майні (п. 1 ст. 9);
- Про обрання способу управління кондомініумом (п. 1 ст. 20);
- Про зміну способу управління кондомініумом (п. 3 ст. 20).
Закон про товариства власників житла (ст. 20 п.2) передбачає три основні способи управління кондомініумом:
1) безпосереднє управління всіма власниками - під час перебування в кондомініумі до чотирьох приміщень і обмеженому (від двох до чотирьох) числі домовласників;
2) передача домовласниками функцій з управління кондомініумом уповноваженою державою або органами місцевого самоврядування службі замовника на житлово-комунальні послуги;
3) утворення товариства власників житла для самостійного управління кондомініумом або для подальшого залучення керуючого.
Перший спосіб дає домовласникам можливість не вдаватися до процедури освіти Товариства власників житла і вирішувати всі загальні питання управління кондомініумом безпосередньо самим. При цьому процедура керування таким кондомініумом законом не визначена. Очевидно, що власники повинні домовитися про правила управління кондомініумом і ця домовленість повинна бути зафіксована письмовим договором або протоколом загальних зборів. При цьому можливі різні форми управління:
- Розподіл між собою функцій з управління кондомініумом;
- Вибір одного уповноваженої з числа домовласників, який буде виступати від їх особи, та здійснювати управління всім кондомініумом;
- Залучення професійного керуючого, з яким кожному домовласникові необхідно укласти письмовий договір на управління.
Другий спосіб - передача управління кондомініуму службі замовника для домовласників практично мало що змінює в їх життя, так як управління кондомініумом в цьому випадку відходить до житлово-комунальним службам, що на практиці часто означає повернення до тієї ж ситуації з обслуговування житлових і нежитлових приміщень, яка була до створення кондомініуму, тобто прихід до тієї ж неефективній системі, що була раніше, і від якої домовласники намагалися піти, створюючи кондомініум.
Форма товариства власників житла досить приваблива для власників житла як мінімум з двох причин. Перша причина привабливості товариства власників житла - право займатися господарською діяльністю для отримання додаткового доходу до сум обов'язкових платежів мешканців будинку. Такий господарською діяльністю є здача приміщень в оренду, обслуговування будинку, робота з цінними паперами, використання фасадів і дахів для розміщення реклами і т. д. Отримані такими способами доходи повинні направлятися безпосередньо на облагороджування кондомініуму. Але головне переваги товаристві власників житла - свобода вибору підрядників для експлуатації та обслуговування будинку.
Очевидно, що управління кондомініумом можливо у двох формах: самостійне управління або передача функцій з управління кондомініумом спеціалізованої організації (професійному управляючому). Кожна з цих форм управління має свої переваги і недоліки.
Члени товариства домовласників можуть здійснювати управління силами самих власників на добровільній основі. Головна перевага в цьому випадку - низькі витрати. Крім того, товариство отримує безпосередній контроль за виконанням рішень та діяльністю, пов'язаною з керуванням. У разі управління самими власниками можна відзначити кілька недоліків. Відсутність досвіду в управлінні може призвести до небажаних і високих витрат. Крім того, складно буде знайти добровольців. Окремі люди можуть бути більше завантажені роботою, ніж інші.
Існує кілька переваг у наймі професійного керуючого по керівництву управління власністю. Фахівці, які будуть виконувати роботу з управління, швидше за все не будуть ігнорувати виконання своїх обов'язків, що можуть робити добровольці. Існують також і недоліки такого управління. Одним з найбільш очевидних буде підвищення витрат. У товариства можуть бути також труднощі в пошуку фахівця або фірми з необхідною кваліфікацією, які могли б відповідати потребам товариства та завданням діяльності правління товариства. У Росії вже існує кілька приватних фірм, що надають послуги з технічного обслуговування квартирних будинків, однак, ще немає приватних фірм, які могли б забезпечити всі необхідні послуги з управління власністю. Очікується, що в майбутньому надання таких послуг з професійного управління власністю стане можливим і тут [22] .
3.2. Характеристика окремих
способів управління кондомініумом
 
Вибір способу управління кондомініумом в сучасних умовах ринкових відносин залежить від наявності та прибутковості об'єктів, що робить істотний вплив на фінансові результати поточного функціонування та розвиток кондомініуму в перспективі. Це має розглядатися не як вибір управління матеріально-речовими цінностями і потоками (інакше кажучи, трубами, каналізацією тощо) а як управління капіталом, фінансовими потоками, відносинами з бюджетом, кредитної та податкової системами.
Представляючи собою складний комплекс нерухомого майна з розгалуженою інфраструктурою, кондомініум потребує грамотному управлінні. Адже далеко не секрет, що ефективність використання корисних властивостей того чи іншого майна залежить насамперед від рівня турботи і кваліфікації осіб, які здійснюють функції управління. Як вже говорилося вище, Закон про товариства власників житла передбачив три різні способи управління кондомініумом. Це предоставлет домовласникам певний вибір шляхів реалізації своїх прав щодо належного їм житла:
1) передача функцій з управління кондомініумом управомоченной державою чи муніципальній освітою службі замовника на житлово-комунальні послуги;
2) безпосереднє управління домовласниками (цей спосіб може бути обраний лише в кондомініуми, де число домовласників не перевищує чотирьох):
3) здійснення домовласниками управління кондомініумом через створюване товариство власників житла.
Потрібно відзначити, що, на жаль, чинним законодавством досить докладно регламентований лише порядок управління кондомініумом через товариство власників житла. Стосовно ж до регулювання перших двох способів управління очевидно наявність прогалин, що усуваються, правда, до певної міри тлумаченням наявних правил.
Перший спосіб управління передбачає укладання договору між домовласниками та службою замовника. Закон, однак, не визначає його правову природу. Тлумачення існуючих норм дозволяє визначити такий договір як договір довірчого управління. На користь даного висновку говорить ряд обставин. По-перше, при виборі розглянутого способу управління згідно з п. 6 ст. 22 Закону «нерухоме майно передається в управління». Дане формулювання в значній мірі відтворює міститься у п. 1 ст. 1012 ЦК України, який дає визначення договору довірчого управління. По-друге, служба замовника отримує право самостійно вибирати організації і підприємців, залучених для ремонту, реконструкції та інших дій з утримання кондомініуму, а також здійснювати інші дії, пов'язані з його поточною експлуатацією. Іншими словами, служба замовника отримує практично повний контроль над довіреним їй майном. У цьому сенсі обсяг прав служби замовника щодо майна кондомініуму аналогічний прав довірчого керуючого.
Другий спосіб керування являє собою безпосереднє управління кондомініумом домовласниками. Однак це аж ніяк не передбачає здійснення домовласниками своїми силами, наприклад, фарбування підлог, побілки стель, ремонту даху, що продірявився. Закон надає можливість домовласникам укладати договори з фізичними і юридичними особами, які здійснюють ремонтно-експлуатаційну або будівельну діяльність. З метою забезпечення схоронності нерухомого майна в кондомініумі, безпеки і комфортності проживання або перебування в ньому громадян вказані організації і підприємці повинні мати ліцензію на здійснення відповідної діяльності у разі, якщо така діяльність є ліцензованої. Безумовно, ряд функцій, наприклад, ремонтно-експлуатаційне обслуговування кондомініуму або виконання нескладних будівельних робіт, може здійснюватися безпосередньо домовласниками. Причому наявність у домовласників спеціального дозволу (ліцензії), виходячи зі змісту Закону, не потрібно.
Порядок взаємовідносин між домовласниками при здійсненні даного способу управління розумно визначити у спеціальному договорі. Найбільш підходящим у цьому плані є договір простого товариства. Тим не менш далеко не завжди можливо домовитися про укладення договору, який задовольняє інтересам всіх домовласників.
Товариство власників житла - некомерційна організація, форма об'єднання домовласників для спільного   управління   і забезпечення експлуатації комплексу нерухомого майна в   кондомініумі, володіння, користування і у встановлених законодавством межах, розпорядження спільним майном. Кожен домовласник в кондомініумі має право стати членом товариства власників житла, що дає йому численні переваги (як перед домовласниками, які відмовилися вступати в товариство власників житла, так і перед домовласниками звичайних "багатоповерхівок", де не утворено товариство власників житла), а саме:
-Всі життєво важливі для домовласників питання вирішують самі члени товариства власників житла на загальних зборах;
-Члени товариства власників житла самі вирішують, хто буде керувати кондомініумом (товариство власників житла або уповноважена ним особа організація або індивідуальний підприємець, що мають відповідну ліцензію) і з якою експлуатаційною організацією укласти договір на обслуговування та експлуатацію.
Члени товариства власників житла також, на основі прийнятого річного бюджету товариства самі встановлюють розміри платежів, зборів і внесків для кожного домовласника відповідно до його частки участі, яка пропорційна частці належать домовласникові приміщень в кондомініумі (в кв.м).
Крім цього, члени товариства власників житла
можуть здійснювати спільний контроль (за допомогою прийняття відповідних рішень) над дотриманням домовласниками, орендарями, наймачами правил користування житловими (нежитловими) приміщеннями; облаштувати екологічне середовище проживання мешканців будинку, забезпечити безпеку квартир, під'їздів, двору; встановити сервісне обслуговування будинку залежно від якості життя.
Оскільки товариства власників житла має право займатися господарською діяльністю, передбаченою у статуті, і, відповідно до статутної мети, за рішенням загальних зборів членів товариства власників житла
отриманий дохід використовується для оплати спільних витрат або направляється у спеціальні фонди, що витрачаються на цілі, що відповідають передбаченим у статуті завданням. Одним з напрямів цієї діяльності може стати, наприклад, здача в оренду приміщень, що належать товариству власників житла на праві власності; надання у користування або обмежене користування (сервітут) об'єктів спільного майна будь-якій особі (особам) (ст. 29 Закону про товариства власників житла).
На закінчення зазначу, що товариства власників житла є саме тими структурами, які формують конкуренцію у сфері управління житловим фондом вибором керуючої компанії, що забезпечує ефективне використання майново-земельного комплексу. Підвищення ефективності експлуатації житлофонду, рівня благоустрою підвищує вартість нерухомості, що є важливим стимулюючим фактором їх створення. Більше третини міського житлофонду країни може бути залучено в процес створення товариства власників житла, управління яким є перспективним напрямком розвитку малого бізнесу, забезпечить попит на управлінців нерухомістю (не менше 0,4 млн. кваліфікованих робочих місць), сприятиме збереженню житлового фонду як суттєвою складовою національного багатства.
ВИСНОВОК
 
На підставі проведеного дослідження правового регулювання формування і встановлення режиму кондомініуму можна зробити наступні висновки теоретичного та практичного порядку.
1. Кондомініум - це єдиний майновий комплекс нерухомого майна, що включає земельну ділянку у встановлених межах і розташоване на ньому житловий будинок та інші об'єкти нерухомості. Кондомініум може складатися з окремої частини будівлі розміром не менше однієї блок-секції, що має ізольований від інших частин будівлі вхід і міжквартирні сходові-ліфтовий вузол. Окрема частина будівлі може бути виділена в окремий кондомініум за умови, що надбудова, реконструкція, перебудова або знос цієї блок-секції не порушує цілісність інших частин будівлі, що не входять до складу даного кондомініуму.
2.Работа з формування кондомініуму полягає у підготовці та затвердження технічної документації на домоволодіння, визначенні частки кожного домовласника на спільне майно, включаючи земельну ділянку.
3.Імущество в кондомініумі знаходиться в індивідуальній власності - житлові приміщення у приватній, державній або муніципальній власності громадян, юридичних осіб або органів державної і муніципальної влади, і у спільній частковій власності - інше спільне майно, в тому числі земельні ділянки.
4. Управління кондомініумом може здійснюватися: безпосередньо самі домовласниками
(При незначних розмірах кондомініуму і обмеженому числі домовласників); службою замовника, коли функції управління кондомініумом передаються уповноваженою державою або органами місцевого самоврядування службам і товариством власників житла. Товариство власників житла як некомерційна організація, є найбільш ефективною формою управління кондомініуму.
5. Кондомініум, будучи єдиним комплексом, повинен реєструватися як ціле утворення поряд з окремою реєстрацією об'єктів нерухомості, що входять до складу кондомініуму з наданням паспорта домоволодіння.
6. Закон про товариства власників житла не відповідає на питання про те, хто саме повинен укладати договір (або договори) зі "службою замовника" (хтось один або всі домовласники), чи повинні укладатися договори "службою замовника" з тими домовласниками, які не брали участь у прийнятті рішення на загальних зборах і як домовласники можуть поміняти цю організацію на іншу в рамках другого способу управління (чи повинно бути, зокрема, "переуполномочіваніе служби замовника").
7. Стаття 11 Закону про товарішествах власників житла говорить, що в існуючій забудові земельні ділянки, які входять до складу кондомініуму, передаються як загального майна у спільну часткову власність домовласників безкоштовно в нормативних розмірах. Але це може відбутися тільки в тому випадку, коли визначено порядок надання земельних ділянок у приватну власність. Якщо ж у якомусь регіоні Росії такий порядок не визначено і земля не передається в приватну власність, то виконати умову ст. 11 Закону про товариства власників житла не представляється можливим. За змістом ж закону кондомініум - це єдиний комплекс: будівля плюс земельну ділянку, в якому житлові приміщення знаходяться у власності конкретних суб'єктів, а все інше майно у спільній частковій.
   
 
СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ ТА ЛІТЕРАТУРИ
 
Нормативно-правові акти
1.Конституція Російської Федерації від 12 грудня 1993 року. (Російська газета, 25 грудня 1993 року, с.3-6).
2.Гражданскій кодекс Російської Федерації. Частина перша, від 30 листопада 1994 року № 52-ФЗ.
3.Гражданскій кодекс Російської Федерації. Частина друга, від 26 січня 1996 року № 14-ФЗ.
4.Земельний кодекс Російської Федерації від 30 жовтня 2001 року № 136-ФЗ.
5.ФЗ "Про введення в дію частини першої Цивільного Кодексу Російської Федерації" від 30 листопада 1994
№ 52-ФЗ (Російська газета, 8 грудня 1994 року, с.3).
6.ФЗ «Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації» від 25 жовтня 2001 року № 137-ФЗ.
7.Федеральний закон «Про товариства власників житла» від 15 червня 1996 року № 72 - ФЗ
8.Федеральний закон «Про державний земельний кадастр» від 2 січня 2000 року № 28-ФЗ.
9.Федеральний закон «Про розмежування державної власності на землю» від 17 липня 2001 року № 101-ФЗ.
 
Література
10. Коментар до земельного кодексу Російської Федерації Під ред. С. А. Боголюбова. М. 2001
11.Брагінскій М. І. Коментар частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації М. 1995.
12.Державний земельний кадастр, бібліотечка російської газети, випуск № 14, Законодавчо-правова база про земельні ділянки М. 2001.
13.Комментарій до Закону «Про основи житлової федеральної політики» Под ред. В. Б. Ісаков. М., 1999. З 50
14.Ісаков В. Б. Коментар до Житлового законодавством / / М. 2001
15.Крассов О. І. / / Право приватної власності на землю М. 2000
16.Кулагін М.І. Державно-монополістичний капіталізм і юридична особа / / Вибрані праці: Збірник. М., 1997.
17.Петров В. В. Земельне право Росії. М., 1998.
18.Суханов Є. А. / / Підручник Цивільного права, Том I «Бек», М., 1998
19.Тіхоміров М. Ю. Цивільне право. Словник-довідник. М. 1996.
20.Табашніков В. М. / / Журнал «Законодавство». 1998. № 9.
21.Матеріал взято з сайту:
http://www.rels.obninsk.com/Rels/Limited/Nsub/Lm/shop/Sup-30/code1.html
22.Савельев Д. / / Долевая власність в кондомініумі Відомості Верховної Ради. 2000. 10.
23.Потяркін Д. / / Товариства власників житла Російська юстіція.1999. N 6,7.
24.Васільева Н.В. Зарубіжний досвід державного регулювання житлової сфери: економіко-правові аспекти / / Законодавство і економіка. 2002. N 7.


[1] Докладніше про це див: Васильєва Н.В. Зарубіжний досвід державного регулювання житлової сфери: економіко-правові аспекти / / Законодавство і економіка. 2002. N 7.
[2] Тихомиров М. Ю. / / Цивільне право. Словник-довідник. М. 1996. С. 250.
[3] Васильєва Н.В. Зарубіжний досвід державного регулювання житлової сфери: економіко-правові аспекти / / Законодавство і економіка. 2002. N 7.
[4] . Російська газета 1994.11.января.
[5] . Про товариства власників житла. Федеральний Закон 1996.15.мая. № 72-ФЗ Російська газета 1996.26.мая.
[6] . Російська газета. 97.10.октября.
[7] . Кузнецова О. Кондомініум на реєстрації / / Домашній адвокат.2003. № 1.
[8] . Малько А. В. Родіонов О. С. Правові режими в російському законодавстві / / Журнал російського права. 2001. № 9.
[9] . Інформація з інтернет сайту: http://www.urbaneconomics.ru/work/zakroy.html # 2
[10] Див: Ухвала Конституційного Суду РФ від 3 квітня 1998 р. N 10-П "У справі про перевірку конституційності пунктів 1, 3 та 4 статті 32 та пунктів 2 і 3 статті 49 Федерального закону від 15 червня 1996 року" Про товариства власників житла "у зв'язку із запитом Радянського районного суду міста Києва" / / Збори законодавства РФ. 1998. N 15.Ст. 1794.
[11] Постанова Уряду РФ 1997. 26 вересня № 1223 (в ред. 2000. 21 серпня) Про затвердження Положення про визначення розмірів   і встановлення меж земельних ділянок в кондомініуми. / / Російська газета. 1997. 10.октября.
1. Державний земельний кадастр бібліотечка російської газети, випуск № 14 Законодавчо-правова база про земельні ділянки. М., 2001. С. 33.
[12] . Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації Федеральний Закон 2001.25.октября. № 137-ФЗ / / Російська газета 2000.30.октября.
[13] . Кузьмінський. О. кондомініуму запропонували більше скаржитися / / Комерсант. 2003. № 34
[14] . Про державний земельний кадастр. Федеральний Закон 2000. 2.декабря. № 28-ФЗ / / Російська газета 2000.10.января.
[15] . Коментар до земельного кодексу Російської Федерації / Під ред. С. А. Боголюбова. М. 2001. С.115
2.Земельний кодекс Російської Федерації. 2001. 25.октября. № 136-ФЗ / / Російська газета від 30.10.2001 р.
3. Російська газета 2001.20.іюля.

[16] Тихомиров М. Ю. Цивільне право. Словник-довідник. М. 1996. С. 464
[17] . Коментар до земельного кодексу Російської Федерації / / Под ред. С. А. Боголюбова. М. 2001 С. 81
[18] Коментар до земельного кодексу Російської Федерації / / Под ред. С. А. Боголюбова. М. 2001. С.105.
[19] Система класифікаторів для цілей ведення Державі
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Курсова
166.8кб. | скачати


Схожі роботи:
Короткий історичний огляд формування державного апарату Китаю правові основи англійської
Основи аудиту 2 Правові основи
Правові основи охорони ПЗ
Правові основи журналістики 2
Правові основи журналістики
Правові основи маркетингу
Фінансове право 2 Правові основи
Правові основи підприємницької діяльності
Правові основи грошового обігу
© Усі права захищені
написати до нас