Правова експертиза і організація розрахунків в угодах з нерухомістю

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Федеральне агентство з освіти

Контрольна робота

з дисципліни: «Економічна оцінка та аналіз нерухомості»

Варіант - 3

Виконала: ________________

___________________________

___________________________

___________________________

Перевірив:

___________________________

___________________________

2007

Зміст

Введення

1. Державна реєстрація нерухомості і операцій з нею і порядок її проведення, правова експертиза нерухомості.

2. Метод дисконтованих грошових потоків. Умови застосування.

3. Завдання.

Висновок

Список літератури

Введення

Державна реєстрація переходу прав на нерухоме майно та угод з ним - це юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного кодексу Російської Федерації.

Державна реєстрація прав є здійснювану уповноваженим органом процедуру з метою визнання і підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухомість, результатом якої є рішення про наявність чи відсутність підстав для внесення відповідних записів до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (ЕГРП).

Державна реєстрація прав грунтується на інституційних правових принципах: обов'язковості, достовірності, безповоротності, відкритості відомостей про реєстрацію, старшинства, спеціальності, облікової, спадкоємності.

Чинне законодавство передбачають дві основні форми державної реєстрації: реєстрацію прав на нерухоме майно та реєстрацію угод з ним. Державна реєстрація обов'язкова в тих випадках, коли на це є вказівка ​​законодавчого акту.

У даній роботі проводиться аналіз порядку державної реєстрації нерухомості та угод з нею, а також розглядаються умови застосування методу дисконтованих грошових потоків.

1. Державна реєстрація нерухомості і операцій з нею і порядок її проведення, правова експертиза нерухомості.

Цільове призначення та особлива значимість багатьох об'єктів нерухомості обумовлюють встановлення законодавцем певних обмежень на здійснення операцій з нерухомістю, її участь у цивільному обороті, а також особливий порядок придбання та реєстрації прав.

Це пов'язано з тим, що нерухоме майно в порівнянні з іншими об'єктами цивільних прав має підвищену цінністю, вимагає особливих заходів для охорони інтересів, як продавців, так і покупців.

Відповідно до ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (ст.1) нерухоме майно (нерухомість), права на яке підлягають державній реєстрації - це земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і всі об'єкти, які пов'язані з землею так, що їх переміщення без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі, споруди, житлові та нежитлові приміщення, ліси і багаторічні насадження, кондомініуми, підприємства як майнові комплекси.

Однією з особливостей правового статусу нерухомості полягає в тому, що право власності та інші речові права на нерухомість, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Перелік об'єктів нерухомості, права на які підлягають реєстрації відповідно до чинного законодавства, включає:

1) земельні ділянки;

2) ділянки надр;

3) відокремлені водні об'єкти;

4) ліси, багаторічні насадження;

5) будівлі, частини будівель;

6) споруди; споруди над і під землями, об'єкти інженерної, транспортної інфраструктури та благоустрою; споруди та елементи інженерної інфраструктури житлової сфери;

7) нежитлові приміщення; частини приміщень;

8) підприємства як майновий комплекс;

9) житлові будинки та їх частини, житлові будинки з житловими та нежитловими приміщеннями, житлові будинки на дачних ділянках з правом реєстрації проживання в них;

10) квартири, їх частини, службові житлові приміщення, інші житлові приміщення в житлових будинках та інших будівлях, придатні для постійного та тимчасового проживання;

11) кімнати;

12) дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого значення;

13) житлові будови без права реєстрації проживання в них і господарські будівлі та споруди на садових ділянках; некапітальні житлові будівлі та господарські будівлі та споруди на городніх ділянках;

14) кондомініуми як комплекси нерухомого майна;

15) об'єкти незавершеного будівництва, що не є предметом чинного договору будівельного підряду;

16) інші об'єкти, які будуть віднесені до нерухомості законодавчим шляхом.

Основна особливість придбання прав на нерухомість полягає в тому, що момент виникнення прав пов'язаний з моментом їх державної реєстрації. Момент виникнення прав на нерухомість по тому чи іншому підставі, обумовлює характер державної реєстрації.

У тих випадках, коли момент виникнення прав на нерухомість пов'язаний з моментом реєстрації, остання набуває правообразующее значення. Навпаки, в тих випадках, коли виникнення прав обумовлено іншим моментом, державної реєстрації відводиться лише правоподтверждающая роль.

Вперше поняття державної реєстрації виникнення, переходу і припинення права власності на нерухомість і угод з ним було введено новим Цивільним кодексом РФ.

В даний час на правове регулювання державної реєстрації переходу прав на нерухоме майно та угод з ним направлені десятки і сотні різнорівневих нормативних актів (як цивільно-правових, так і суміжних галузей права, як приватного, так і публічного права).

Суб'єкти Російської Федерації не має права приймати акти, спрямовані на регулювання правовідносин реєстрації нерухомості та угод з нею, тому що цивільне законодавство віднесено Конституцією РФ (ст.71) до виключного відання Російської Федерації, а отже будь-які акти прийняті суб'єктом РФ не буду мати юридичної сили і не повинні застосовуватися на практиці.

Порядок державної реєстрації угод з нерухомістю в загальних рисах визначено у відповідній главі Закону «Про державну реєстрацію ...» (Розділ III).

Відповідно до п.1 ст.12 Закону, права на нерухоме майно та угоди з ним підлягають державній реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав.

Державна реєстрація прав здійснюється за місцем знаходження нерухомого майна в межах реєстраційного округу.

Порядок проведення державної реєстрації прав визначено у ст.13 Закону «Про державну реєстрацію. Державна реєстрація прав проводиться в такому порядку:

- Прийом документів, необхідних для державної реєстрації прав та відповідають вимогам цього Закону, реєстрація таких документів з обов'язковим додатком документа про оплату реєстрації;

- Правова експертиза документів і перевірка законності угоди;

- Встановлення відсутності протиріч між заявляються правами та вже зареєстрованими правами на даний об'єкт нерухомого майна, а також інших підстав для відмови або призупинення державної реєстрації прав;

- Внесення записів до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно за відсутності зазначених протиріч та інших підстав для відмови або призупинення державної реєстрації прав;

-Вчинення написів на правоустаналівающіх документах і видача посвідчень про виробленої державної реєстрації прав.

Обов'язковим є подача заяви на реєстрацію, документів, а також квитанції про оплату державної реєстрації.

Відповідно до п.3. ст.13 Закону «Про державну реєстрацію ...», державна реєстрація прав проводиться не пізніше ніж у місячний термін з дня подачі заяви та документів, необхідних для державної реєстрації.

Державна реєстрація переходу права засвідчується свідоцтвом про державну реєстрацію права.

Державній реєстрації підлягає лише п ереход права власності за договором (ст.551 ЦК України).

Однак в окремих, особливо складних випадках, коли потрібно здійснити державний контроль, як за самою угодою, так і за переходом прав по ній, законом передбачена державна реєстрація та угоди, і прав по цій угоді. До таких випадків відносяться - реєстрація договору і переходу права власності за договором продажу житлового приміщення (ст. 558, 551 ЦК України) або підприємства (ст. 560, 564 ЦК України).

Реєстрація переходу права власності (стаття 551 Кодексу) не означає реєстрації самого договору купівлі-продажу. Тому договір купівлі-продажу будівлі слід вважати укладеним з моменту його підписання відповідно до пункту 1 статті 433 Кодексу, а не з моменту державної реєстрації ».

Згідно зі статтею 13 названого Закону при проведенні державної реєстрації повинна здійснюватися правова експертиза документів і перевірка законності угоди.

2. Метод дисконтованих грошових потоків. Умови застосування.

Метод дисконтних грошових потоків використовується для визначення поточної вартості майбутніх вигод, які принесуть використання і, можливо, подальший продаж власності.

Метод ДДП заснований на принципі очікування (вартість визначається тим, який чистий дохід очікує отримати потенційний покупець) і принципі заміщення (потенційний інвестор не заплатить за нерухомість більше, ніж витрати на придбання іншої нерухомості, здатної приносити аналогічний дохід).

Метод ДДП застосовуй до об'єктів нерухомості:

1. Приносить дохід;

2. Мають нерівні потоки доходів і витрат;

3. Яких рівних (ануїтетні) потоки витрат;

4. Приносить дохід об'єктів нерухомості після проведення реконструкції (тобто при відсутності доходу в перші роки прогнозного періоду).

Розрахунки за методом ДДП можна обробити на три основні етапи:

1. Прогноз потоку майбутніх доходів (витрат) і передбачуваної перепродажу об'єкта нерухомості (реверсії), навіть якщо насправді продаж не планується.

2. Розрахунок ставки дисконту.

3. Приведення майбутньої вартості грошових потоків до поточної з використанням техніки складного відсотка.

Вартість об'єкта, розрахована за допомогою методу РДЗ, є поточна вартість всіх майбутніх грошових потоків і реверсії з урахуванням ступеня ризику і альтернативних варіантів використання. Прогноз потоку майбутніх доходів і вартості перепродажу об'єкта нерухомості.

Аналізований період, в ході оцінки, підрозділяється на прогнозний і постпрогнозний періоди.

Величина прогнозного періоду визначається виходячи з таких тенденцій:

1. Оцінювач прагне скоротити його тривалість для забезпечення більшої реалістичності прогнозів.

2. Оцінювач зобов'язаний продовжувати прогнозний період для виявлення тенденцій в отриманні грошових потоків і їх величиною.

3. У різних країнах існують типові уявлення про довжину прогнозного періоду. Наприклад, в Голландії - не більше 4 років. У Росії у зв'язку з нестійкістю економічної та політичної ситуації довжина прогнозного періоду становить в середньому 3 - 4 роки.

4. Тривалість прогнозного періоду повинна відповідати терміну служби об'єкта.

5. Періодичність надходження майбутніх доходів може бути різною (рік, квартал, місяць). Так як на ринку об'єктів нерухомості спостерігається рівномірність надходження доходів (наприклад, орендної плати), за крок розрахунку, як правило, приймається 1 рік.

Як прогнозованої бази в ході оцінки об'єктів нерухомості може використовуватися:

1. Чистий дохід.

2. Грошовий потік (до або після сплати податків).

Прогнозовані потоки доходів та витрат можуть бути номінальними і реальними.

У Росії вплив інфляції велике, тому розрахунки проводяться на основі скоригованих на темп інфляції даних.

Темп інфляції - відносний приріст цін за період.

Найбільш простим методом інфляційної коригування є перерахунок даних за курсом валют. Якщо прогнозуються реальні грошові потоки, то й ставки дисконту повинні бути очищені від впливу інфляції. Для цього використовується формула:

r p = (r n-i) / (1-i)

де r p - реальна ставка дисконту;

r n - номінальна ставка дисконту;

i - темпи інфляції.

Чистий дохід (експлуатаційний) - дійсний валовий дохід за вирахуванням експлуатаційних витрат та витрат з управління, але до обслуговування боргу за кредитами, оподаткування та амортизаційних відрахувань.

Грошовий потік (до сплати податків) - чистий дохід за вирахуванням витрат по обслуговуванню боргу та амортизації.

Розрахунок реверсії, тобто виручки від продажу об'єкта наприкінці останнього прогнозного періоду з урахуванням можливих змін у вартості об'єкта нерухомості. Витрати, пов'язані з витратами на продаж і темпами зносу протягом прогнозного періоду, віднімаються.

Вартість перепродажу може бути розрахована на основі прогнозування потоку доходу в постпрогнозний період з використанням базової формули капіталізації.

Розрахунок ставки дисконту Ставка дисконту - коефіцієнт, який використовується для розрахунку поточної вартості грошової суми, одержуваної для виплачування в майбутньому.

Ставка дисконту показує ефективність вкладень капіталу з урахуванням ризику отримання майбутніх доходів.

Ризик оцінена ступінь невизначеності отримання в майбутньому доходів.

Загальний ризик являє собою суму всіх ризиків, пов'язаних з прийняттям інвестиційного рішення.

Розрізняють систематичний (ринковий) і несистематичний (специфічний) ризик.

Систематичні ризики:

- Загальна політична ситуація;

- Загальна економічна ситуація;

- Зміна законодавства;

- Збільшення числа конкуруючих об'єктів.

Несистематичні ризики:

- Менеджмент;

- Неотримання орендних платежів;

- Знос будівель;

- Надзвичайні ситуації;

- Юридична некомпетентність.

У міру підвищення ступеня ризику інвестицій збільшується норма доходу.

При оцінці об'єкта нерухомості ставка дисконту розраховується, як правило, кумулятивним методом.

За основу береться безризикова норма доходу, до якої додається норма доходу за ризик інвестування в розглянутий сектор ринку і поправка на неліквідність. З урахуванням особливостей об'єкта нерухомості оцінювач може вносити додаткові поправки.

Розрахункова величина ставки дисконту

Заключний етап розрахунку ставки дисконту - поправка на неліквілность.

При дисконтуванні грошових потоків і майбутньої вартості реверсії можуть використовуватися різні ставки дисконту.

Приведення майбутньої вартості грошових потоків до поточної з використанням техніки складного відсотка.

Дисконтування засноване на використанні формули складного відсотка.

PV = FV / (1 ​​+ r) n = [1 / (1 ​​+ r) n] * FV

де PV - поточна вартість;

FV - майбутня вартість;

n - число періодів;

1 / (1 ​​+ r) n - фактор поточної вартості.

Таким чином, для розрахунку поточної вартості грошових потоків і вартості передбачуваної перепродажу, необхідно значення майбутніх вартостей помножити на відповідні значення фактора поточної вартості за такими характеристиками:

- Число періодів;

- Ставка%.

3. Завдання.

Скласти реконструйований звіт про доходи та витрати і визначити чистий операційний дохід для нового офісного центру з двома окремо орендованими приміщеннями. Одне приміщення має площу - 100 кв. м., інше - 80 кв. м. з орендними ставками 450 і 350 $ за 1 кв. м. відповідно. Втрати від недовантаження складають 8 та 6% відповідно, сума страхових виплат - 700 $ щорічно, комунальні платежі - 3200 $ на рік за весь комплекс, податки на майно - 10700 $ на рік, витрати на управління - 9% дійсного валового доходу, заробітна плата персоналу з відрахуваннями - 5900 $ в рік, заміна сантехніки, покрівлі, підлогового покриття - 1 раз на 5 років (5000 $), витрати на експлуатацію та поточний ремонт будівлі - 6300 $.

Реконструйований звіт про доходи

1. Потенційний валовий дохід


1.1. планова оренда

73000

1.2. ковзний дохід

-

1.3. ринкова оренда

-

1.4. інші доходи

-

Разом потенційний валовий дохід

73000

2. Вакансії і втрати в ренті

5280

3. Дійсний валовий дохід

67720

4. Операційні витрати


4.1. постійні

14600

4.2. змінні

11994,8

4.3. витрати на заміщення

11300

Разом операційні витрати

37894,8

Чистий операційний дохід

29825,2

Обслуговування іпотечного кредиту

-

Грошовий потік до виплати податків (дивіденди на власний капітал)

-

Чистий операційний дохід дорівнює 29825,2 $.

Висновок

Право власності і термін його реєстрації є основою товарно-грошових відносин. Питання оформлення майнових прав, у тому числі державної реєстрації угод завжди був важливий і займав почесне місце в роботі фахівців з нерухомості. В умовах сьогоднішнього динамічного ринку, терміни оформлення угод стають особливо актуальними, коли його буквально лихоманить від небувалого зростання цін.

На жаль, разом із зростанням цін збільшується і відсоток розпалися угод через складну і досить тривалу процедуру державної реєстрації. За законом він складають до 30 календарних днів. Але є досвід міста Москви, де, завдяки застосуванню передових інформаційних технологій, термін реєстрації прав власності, практично на всі види угод, становить 5 днів.

Мова йде про Систему Автоматизації Попередньою Обробки Документів (САПОД) при підготовці документів на предрегістраціонной етапі. У результаті її застосування істотно скорочується час і трудомісткість обробки документів і, як наслідок, термін оформлення. Це веде до стабілізації ринку.

З 3 липня 2006 року існує можливість оформлення угод у терміни, найбільш відповідають потребам сьогоднішнього дня. Причому сказане ставиться до угод на вторинному ринку житла і договорами інвестування. Особливо важливо, що завдяки системі САПОД вперше за історію сучасного ринку стало можливо оформити нежитлові приміщення та земельні ділянки в п'ятиденний термін.

Список літератури

  1. Конституція Російської Федерації.

  2. Цивільний кодекс Російської Федерації ..

  3. Федеральний закон від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» / / Відомості Верховної Ради України.

  4. Волинцеве А.В. Актуальні цивільно-правові проблеми державної реєстрації прав на нерухомість і угод з нею. - Томськ. - 2003.

  5. Кузнєцова В.П. Будівництво закінчена, будемо реєструвати / / Практична бухгалтерія .- 2006. - № 1.

Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Фінанси, гроші і податки | Контрольна робота
54кб. | скачати


Схожі роботи:
Роль нотаріуса в угодах з нерухомістю
Правова експертиза документів
Правова природа і соціальна небезпека безготівкових розрахунків
Організація міжбанківських розрахунків
Організація міжгосподарських розрахунків
Організація міжбанківських розрахунків 2
Організація міжбанківських розрахунків
Правова організація працевлаштування громадян 2
Правова організація працевлаштування громадян
© Усі права захищені
написати до нас