Право спільної часткової власності

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Зміст

Введення

1 Право спільної власності: загальні положення

1.1 Загальна характеристика права спільної часткової власності як різновиду права спільної власності

1.2 Виникнення спільної часткової власності як особлива правова конструкція

2 Зміст і припинення права спільної часткової власності

2.1 Особливості здійснення правомочностей володіння і користування майном, що перебуває у спільній частковій власності

2.2 Особливості здійснення правомочності розпорядження майном, що перебуває у спільній частковій власності

2.3 Припинення права спільної часткової власності

Висновок

Бібліографічний список

Введення

Актуальність теми дослідження. Загальна часткова власність як особливий правовий феномен традиційно є предметом гострої дискусії: в цивілістиці. У зв'язку з тим, що сучасна правова ідеологія, що лежить в основі концепції Цивільного кодексу РФ (далі - ГК РФ), виходить з розуміння права власності як юридичної можливості вчиняти щодо майна будь-які дії, не заборонені законом, розробка відповідає вказаними поданнями підходу до аналізу проблем теорії часткової власності стає актуальною науковою задачею. Тенденція до розширення сфери використання норм про спільної часткової власності, зокрема, за рахунок включення в коло її об'єктів загального майна в багатоквартирних будинках, земель сільськогосподарського призначення тощо, обумовлює практичну значимість цього дослідження.

Незважаючи на те, що правове регулювання спільної власності носило і носить системний характер (у Цивільному кодексі РРФСР 1964 року загальної власності присвячувалася окрема глава, що складається з дев'ятнадцяти статей, у чинному ЦК України - головою, що складається з шістнадцяти статей), зазначена регламентація досить суперечлива. Так, ДК РФ поряд з терміном «частка у праві власності» використовує термін «частка в майні». Законодавчі акти, що передбачають особливий порядок здійснення права спільної часткової власності на окремі види майна, містять ряд положень, які прямо суперечать вимогам глави 16 ЦК РФ. Докладне дослідження різних аспектів даного правового феномена, в першу чергу тих, яким раніше не приділялося достатньої уваги в юридичній науці, і виявлення їх логічного взаємозв'язку, може послужити основою для подальшого вдосконалення законодавства, що регулює загальну власність.

Таким чином, дискусійність проблем спільної часткової власності, їх значущість для науки і практики, існування різних концепцій, кожна з яких має свої переваги і недоліки, але не може бути прийнята повністю, недостатня теоретична розробка низки питань, що мають істотне значення для розуміння спільної часткової власності , свідчать про актуальність названої проблематики, й зумовили вибір автором теми дипломної роботи.

Ступінь розробленості проблеми дослідження. Найбільш детально в російській і радянській юридичній літературі розглядалося питання про правову природу частки у спільній власності.

Серед них особливе місце займають роботи:

-Науковців кінця XIX - початку XX ст К.Н. Анненкова, В.І. Курдиновський, Д.І. Мейєра, К.А. Неволіна, К.П. Побєдоносцева, І. А. Покровського, В.І. Синайського, Г.Ф. Шершеневича;

-Радянських і російських цивілістів: С.С. Алексєєва, В.А. Бєлова, М.І. Брагінського, С.М. Братуся, А.В. Бенедиктова, Д.М. Генкіна, В.П. Грибанова, В.А. Дозорцева, М.В. Зимелева, Д.Ф. Єремєєва, А.А. Єрошенка, О.С. Іоффе, В.П. Комишанської, О.А. Красавчикова, С.Ф. Кечекьяна, С.М. Корнєєва, Р.П. Мананковой, М.Г. Маркової, М.М. Мисника, В.А. Рибакова, Е.А. Суханова, К.І. Скловського, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого, PO Халфіна, Л.В. Щенникова та інших.

Мета дослідження полягає у виявленні специфічних особливостей права часткової власності, її суб'єктного складу і об'єкта, визначенні юридичної природи прав окремого співвласника на спільне майно, розкритті поняття частки у праві власності на основі вивчення існуючих у правовій теорії концепцій та встановлення взаємозв'язку частки з правомочностями учасника часткової власності , характеристиці особливостей здійснення співвласниками належних їм правомочностей володіння, користування і розпорядження спільним майном, проведенні аналізу чинного цивільного законодавства та правозастосовчої практики в сфері часткової власності, розробці на зазначеній основі пропозицій щодо вдосконалення законодавства.

Виходячи з наміченої мети поставлені такі завдання:

- Визначення правової природи поняття права загальною часткою власності,

- Визначення прав і обов'язків суб'єктів цивільного обороту при здійсненні дій, що реалізують правомочності власника;

- Дослідження правового регулювання зазначених питань;

- Дослідження судово-арбітражної практики;

- Розробка пропозицій щодо вдосконалення чинного законодавства з досліджуваної теми.

Об'єкт дослідження становлять відносини спільної часткової власності як особливий економіко-правовий феномен, а також група відносин, що виникають між співвласниками у зв'язку із здійсненням належних їм правомочностей володіння, користування і розпорядження спільним майном.

Предмет дослідження. У роботі розглядаються нормативні правові акти, що містять правила, що регулюють відносини спільної часткової власності, в тому числі специфічні різновиди цих відносин, практика застосування зазначених норм судами загальної юрисдикції та арбітражними судами Російської Федерації, основні доктрини цивілістів з проблеми дипломної роботи роботи, в тому числі існуючі концепції визначення правової природи частки у спільній власності.

Методологічна основа дослідження. У роботі автором використовувалися: діалектичний метод пізнання суспільних явищ, що дозволяє розглядати соціальні феномени, в тому числі правові інститути, у взаємодії і розвитку; приватно - наукові методи дослідження - формально-логічний, історичний та системно-структурний; спеціальні юридичні методи - порівняльне правознавство та нормативне тлумачення.

Структура роботи. Дипломна робота складається з вступу, двох розділів, висновків і бібліографічного списку.

1 Право спільної власності: загальні положення

1. 1 Загальна характеристика права спільної часткової власності як різновиду права спільної власності

Право спільної власності - складний правовий феномен, різні аспекти якого досліджувалися багатьма вченими-цивілістами. Як і право власності, зазначене поняття традиційно розглядається в об'єктивному і суб'єктивному значеннях. Визначення права спільної власності в об'єктивному сенсі передбачає виділення групи суспільних відносин, що складають предмет його регулювання. Більшість сучасних авторів відзначають, що загальна власність, на відміну від державної, муніципальної чи приватної власності, не є самостійною формою власності 1. Питання про форми власності та обгрунтованості використання даного терміну з точки зору права є дискусійним у сучасній юридичній науці. На думку Л.В. Щенникова, з позицій цивільного права немає форм власності, а є різні суб'єкти права власності 2. Як вказує Є.А. Суханов, форми власності - це різновиди економічних відносин привласнення, що виділяються в залежності від того, хто виступає їх суб'єктом: окрема людина, група осіб, держава 3. У той же час автор зазначає, що «юридично існує одне право власності з єдиним, однаковим для всіх власників набором правомочностей» 4. Аналогічної точки зору дотримується і В.А. Дозорців 5. Іншу позицію займає В.А. Рибаков. На думку вказаного автора, відмінність форм права власності, в яких виступає єдине право власності, аж ніяк не зводиться до різниці в суб'єктах. У той же час В.А. Рибаков наголошує, що форми права власності як юридична категорія не можуть ототожнюватися з формами власності як економіко-правовою категорією 6. Дана точка зору видається цікавою і має велику цінність для подальшого розвитку теорії права власності. У той же час вважаємо за доцільне в рамках цього дослідження акцентувати увагу саме на суб'єктах, а не формах права власності, оскільки зміст права власності є єдиним, а особливості здійснення права власності обумовлені специфікою правового статусу його суб'єктів.

ГК РФ виділяє два різновиди правовідносини спільної власності: із визначенням часток кожного з співвласників у праві власності (часткова власність) і без визначення таких часток (сумісна власність). У правовій теорії існують наступні точки зору щодо критеріїв розмежування часткової і спільної власності:

1.В спільної власності, на відміну від часткової, відсутні частки. Саме тому учасник спільної власності, на відміну від учасника часткової власності, не має права розпорядження часток (Д. М. Генкін, М. В. Зимелева, В. Ф. Маслов, Є. А. Суханов) 7. Це подання, як справедливо зазначає М.М. Мисник, засноване на змішуванні двох різних питань про наявність частки і визначенні її розміру. Якщо у спільній сумісній власності частка не визначена, тобто, не з'ясовано її розмір, це ще не означає, що частка взагалі не існує 8. У літературі поняття частки пов'язують із самим змістом права власності 9, отже, на нашу думку, заперечення наявності частки у праві власності в учасника спільної сумісної власності рівнозначно запереченню існування у нього права на спільне майно.

2.Розмір часток учасників спільної сумісної власності, як і учасників спільної часткової власності, відомий заздалегідь, тому розмежування спільної власності на спільну і пайову є до певної міри умовним (Ю. Х. Калмиков, М. Г. Маркова) 10. Дана точка зору видається спірною, оскільки спільна і часткова власність відрізняються істотною специфікою з точки зору здійснення прав співвласників.

3. У спільній сумісній власності, як і у спільній частковій, є частки, але їх розмір заздалегідь не визначено (Н. Н. Місник, М. К. Умуркулов). Учасник спільної власності не може розпорядитися своєю часткою не тому, що вона не існує, а у зв'язку з невизначеністю її розміру 11. Погоджуючись з останнім постулатом, в той же час слід відзначити, що в основі розмежування спільної і часткової власності лежить не специфіка визначення розміру частки, а наявність (як правило) особистої або особисто-господарської зв'язку між учасниками спільної власності, що обумовлює особливості здійснення ними правомочностей володіння , користування і розпорядження.

Чинне законодавство передбачає три випадки освіти спільної власності на спільне майно:

  1. спільна сумісна власність подружжя;

  2. спільна сумісна власність членів селянського (фермерського) господарства;

  3. спільна сумісна власність членів садівницького, городницького товариства на майно загального користування, придбане або створене таким товариством за рахунок цільових внесків.

Використання конструкції спільної сумісної власності в останньому випадку є необгрунтованим, оскільки некомерційне товариство є юридичною особою, і його учасники пов'язані виключно майновими інтересами. Крім того, відповідне майно набувається або створюється за рахунок коштів, що знаходяться у власності товариства (закон не передбачає спільну власність учасників на їх цільові внески). У зв'язку з цим видається доцільним внести зміни в абзац перший пункту 2 ст.4 Федерального закону від 15 квітня 1998 року № 66-ФЗ «Про садівничий, городницьких об'єднаннях громадян» 12, виклавши його в наступній редакції:

«У садівничому, городницького товаристві майно загального користування, придбане або створене таким партнерством на внески його членів, є власністю садівницького, городницького товариства як юридичної особи, і використовується відповідно до рішень загальних зборів учасників товариства».

У перших двох з перерахованих вище випадків учасники спільної власності становлять особливий колектив, заснований на особистих відносинах: сім'ю або селянське (фермерське) господарство 13. Даний колектив не може виступати в якості суб'єкта права власності, проте саме його існування дозволяє припустити наявність у його членів, на відміну від учасників часткової власності, єдиної хвиль щодо здійснення права власності на спільне майно.

Грунтуючись на вказаних вище теоретичних положеннях і нормах ЦК, можна виділити наступні особливості, що відрізняють спільну власність від часткової:

  1. Суб'єктами спільної власності є лише громадяни, що перебувають, як правило, в певних особистих або особисто-господарських відносинах, у той час як учасниками часткової власності можуть бути будь-які фізичні або юридичні особи, а також публічні освіти.

  2. Учасники спільної власності, якщо інше не передбачено угодою між ними, здійснюють володіння та користування спільним майном спільно. Саме з цією обставиною пов'язана невизначеність розміру частки у спільній власності. Розмір частки учасника в загальній власності вказує на міру отримуваних ним матеріальних благ і покладених на нього витрат, пов'язаних із спільним майном. Якщо суб'єкти права власності пов'язані особистими відносинами і тому спільно володіють і користуються спільним майном, міра отримання благ кожним з них окремо не має значення. Тому визначення розміру частки, як правило, призводить до припинення спільної власності.

  3. Розпорядження майном, що перебуває у спільній власності, здійснюється за згодою всіх її учасників, існування якого передбачається, оскільки особиста зв'язок співвласників зумовлює наявність у них загальної волі. Тому відповідно до пункту 3 ст. 253 ЦК РФ угоди із спільним майном може здійснювати будь-який учасник, якщо інше не встановлено угодою всіх учасників спільної власності. Однак законодавство містить низку винятків з цього правила. Так, згідно зі ст. 35 Сімейного кодексу РФ, для здійснення одним з подружжя угоди з розпорядження нерухомістю та угоди, що вимагає нотаріального посвідчення і (або) реєстрації у встановленому законом порядку, необхідно отримати нотаріально засвідчена згода другого з подружжя. Зазначена вимога означає, що в тих випадках, коли щодо спільного майна подружжя здійснюються найбільш суттєві угоди, згода співвласників не передбачається, а має бути підтверджено. Дана міра обумовлена ​​необхідністю врахування інтересів обох подружжя і забезпечення стабільності цивільного обороту. Відповідно до пункту 2 ст. 8 Федерального закону «Про селянське (фермерське) господарство» 14 розпорядження майном фермерського господарства здійснюється в інтересах фермерського господарства главою фермерського господарства. Такий підхід зумовлений тим, що фермерське господарство створюється для здійснення підприємницької діяльності (пункт 3 ст. 1 Федерального закону), у зв'язку, з чим здійснення всіх угод доцільно зосередити в руках однієї особи.

4. Учасники спільної власності не має права відчужувати свою частку у спільній власності. Як вже говорилося вище, це обумовлено наявністю особливих особисто-господарських відносин між ними і тим, що розмір частки співвласника не визначений.

Інший різновиди спільної власності - часткової власності - присвячені друга і третя глави цієї роботи. Сфера застосування норм про пайовий власності досить обширна і в останнім часом має тенденцію до розширення, У ряді випадків правове регулювання часткової власності має певну специфіку, зумовлену об'єктом відповідного правовідносини або підставою його виникнення, у зв'язку, з чим можна виділити наступні особливі види часткової власності:

1) часткову власність осіб, які уклали між собою договір про спільну діяльність (договір простого товариства). Особливості даного різновиду часткової власності, передбачені главою 55 ГК РФ, обумовлені тим, що співвласниками в цьому випадку можуть виступати тільки особи, які є учасниками договору про спільну діяльність - товариші.

2) часткову власність на спільне майно у багатоквартирному будинку або кондомініумі осіб, яким належать на праві власності житлові приміщення у відповідному будинку. Специфічною рисою зазначеної часткової власності, регульованої ст. 289-290 ГК РФ і 6 Главою ЖК РФ 15, є її залежний характер, який полягає в тому, що права на відповідне спільне майно не можуть передаватися окремо від права власності на житлове приміщення. Як зазначає Г.Ю. Малумов, спільне майно в даному випадку не має самостійної оборотоспособностью, так як функціонально прив'язане до приміщень і призначене для їх обслуговування 16. У зв'язку з цим І.А. Дроздов сформулював поняття «обслуговуючої» частковій власності, відзначивши, що її об'єкт - обслуговуюче майно - слід розглядати як приналежність, а обслуговуване майно - як головну річ, оскільки вони пов'язані спільним призначенням 17. Це означає, що спільне майно слід долю обслуговуваних їм приміщень і може бути відчужене тільки разом з ними.

3) часткової власності на землі сільськогосподарського призначення. Особливості здійснення володіння, користування і розпорядження відповідними земельними ділянками, що перебувають у спільній частковій власності, встановлені Федеральним законом від 24 липня 2002 року № 101-ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення».

Більш докладно специфіка перерахованих вище різновидів часткової власності буде досліджена при розгляді окремих аспектів здійснення співвласниками своїх правомочностей.

1.2 Виникнення спільної часткової власності як особлива правова конструкція

При розробці положень чинного ЦК РФ, що стосуються спільної власності, був використаний теоретичний підхід, згідно з яким частка представляє собою частку в праві власності. У той же час юридичний зміст даного поняття повністю не розкритий. Як правило, автори обмежуються вказівкою на те, що між учасниками спільної власності ділиться саме право власності, а не саме майно в натурі, і що частка у праві власності є результатом такого поділу 18. Однак дане пояснення не сприяє з'ясуванню правової природи частки у праві власності, оскільки в правовій теорії відсутні юридично певне уявлення про поділ права на частки і його результати. Використання в судових актах таких формулювань, як «частка в загальній власності становить частину кожного співвласника в праві власності», не може бути визнано обгрунтованим ні з теоретичної, ні з практичної точки зору 19. Очевидно, що ділитися на частини може тільки той об'єкт, який має будь-яку кількісну характеристику (в метрах, рублях, тоннах тощо). Суб'єктивне право, в тому числі і право власності, не відноситься до числа таких об'єктів. Права власності не може бути більше або менше в кількісному відношенні, всі зміни у змісті даного права носять виключно якісний характер. Як справедливо зазначають Р.В. Український, Є.М. Щукіна, право можна обмежити, але не можна розділити на частини 20. Тому поняття частки у праві власності необхідно розглядати з урахуванням того, що відбувається з правомочностями співвласників у правовідносинах спільної часткової власності.

Зміст права власності співвласника на загальну річ, як і будь-якого права власності, становлять правомочності володіння, користування і розпорядження. У ст. 246 і 247 ГК РФ передбачається, що володіння, користування і розпорядження майном, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх її учасників. Отже, як справедливо зазначає Р.П. Мананкова, обмеження права власності учасника спільної часткової власності полягає в необхідності узгоджувати свої дії щодо спільного майна з іншими співвласниками 21.

Як зазначалося в першому розділі даного дослідження, в правовій літературі виділяється два види обмежень права власності: обмеження, які полягають в обов'язки не вчиняти будь-яких дій, і обмеження, що складаються в обов'язки терпіти використання майна третіми особами.

Правомочності учасника спільної часткової власності обмежуються обома способами. Перше з зазначених обмежень стосовно спільної часткової власності полягає в обов'язки її учасника утримуватися від володіння, користування і розпорядження спільним майном без узгодження з іншими співвласниками, а друге - в обов'язки не перешкоджати здійснюваному в рамках закону та угоди учасників використання спільного майна з боку інших співвласників .

Таким чином, частку в праві власності можна визначити як цивільно-правову конструкцію, що позначає право власності учасника часткової власності на загальну річ, обмежене відповідно до закону в своєму здійсненні у зв'язку з наявністю аналогічних прав у інших співвласників.

Як обгрунтовано зазначає Д.Ф. Єремєєв, частка є показником речового характеру права її власника на спільне майно 22. Однак, поряд з спільною участю у правовідносинах спільної часткової власності, співвласники знаходяться між собою у правовідносинах, які є за своєю юридичною природою відносними, а не абсолютними. При цьому не має значення, полягав чи є між ними якийсь договір. Як пише К.І. Скловський, взаємини загальних власників і тоді, коли вони не були засновані на договорі, характеризувалися римським правом як відносини осіб, як би взаємно пов'язаних між собою угодою. Наявність в учасників спільної часткової власності відносної правового зв'язку з приводу спільного майна відзначають і інші автори 23.

Існування відповідних правовідносин, як вказує М.В. Зимелева, пов'язане з самою наявністю речі, належить кільком особам 24. У римському праві взаємні права та обов'язки співвласників характеризувалися як квазіконтрактние 25, а німецька цивілістична теорія породила вчення про спеціальний вигляді зобов'язань - зобов'язання, що виникають із спільності прав. Таким чином, відносні права учасника спільної часткової власності тісно пов'язані з належним йому правом власності на загальну річ.

Можна виділити три основні різновиди відносних правовідносин між співвласниками:

  1. відносини з приводу здійснення співвласниками правомочностей володіння, користування і розпорядження спільним майном;

  2. відносини з приводу витрат на спільне майно;

  3. відносини, пов'язані з переважним правом купівлі частки.

До першого різновиду відносних правовідносин можна віднести цілу групу правових зв'язків:

  1. відносини, пов'язані з наданням у володіння і користування співвласника частини спільного майна, сумірною його частці (пункт 2 ст. 247 ГК РФ);

  2. відносини, пов'язані з розподілом продукції, плодів і доходів від використання спільного майна (ст. 248 ЦК РФ);

  3. відносини, пов'язані з розділом спільного майна і виділом з нього частки (ст. 252 ГК РФ), а також з іншими способами розпорядження спільним майном (пункт 1 ст. 246 ЦК РФ).

Розглянуті правовідносини мають вирішальне значення для реалізації кожним співвласником належного йому права власності, оскільки жоден з них не може здійснювати свої правомочності без участі інших співвласників. При цьому не слід змішувати право співвласника брати участь у здійсненні володіння, користування і розпорядження спільним майном з самими правомочностями володіння, користування і розпорядження, які належать співвласнику. Зазначені правові можливості носять абсолютний і речовий характер, проте їх реалізація (перетворення можливості в дійсність) утруднена необхідністю узгодження своїх дій з іншими співвласниками. Тому для здійснення належних йому правомочностей володіння, користування і розпорядження спільною річчю власник змушений вступати з іншими співвласниками у правовідносини, які за своєю правовою природою є відносними. Так, пункт 2 ст. 247 ЦК України передбачає, що учасник часткової власності має право на надання в його володіння і користування частини спільного майна, сумірною його частці, а при неможливості цього вправі вимагати від інших учасників, які володіють та користуються майном, що доводиться на його частку, відповідної компенсації. Зазначені в наведеному пункті права, хоча й випливають безпосередньо з належних співвласнику правомочностей володіння та користування спільним об'єктом, є за своєю правовою природою відносними правами. Кореспондуючий їм обов'язок - надати можливість володіти та користуватися частиною майна або виплатити компенсацію - покладається тільки на учасників спільної часткової власності. При цьому такий обов'язок може виконуватися як шляхом вчинення певних дій (наприклад, звільнення кімнати в спільному домі, що надається іншому співвласнику, сплата грошової суми тощо), так і шляхом утримання від користування тією частиною спільного майна, яка вже використовується одним з учасників спільної часткової власності. При будь-якому варіанті співвласник може здійснювати свої правомочності володіння і користування щодо загальної речі тільки в тому випадку, якщо інші співвласники своїми діями або бездіяльністю зробили таке здійснення можливим.

Правовідносини з приводу витрат на утримання і ремонт загального майна виникають у зв'язку з виконанням учасниками часткової власності покладається на кожного з них відповідно до ст. 249 ЦК РФ обов'язки пропорційно до його частки брати участь у несенні витрат, пов'язаних зі сплатою податків, зборів та інших платежів по загальному майну, а також витрат на його утримання та збереження. Її існування обумовлене наявністю у співвласника права власності на загальну річ, оскільки, згідно зі ст. 210 ЦК РФ, саме на власника лежить тягар утримання майна. Однак якщо одноосібний власник несе витрати на утримання речі у повному обсязі, то при множинності суб'єктів права власності на річ відбувається розподіл тягаря між співвласниками пропорційно розміру їх часток. При цьому будь-який співвласник має право виконати відповідний обов'язок в повному обсязі, у зв'язку, з чим у нього виникає право вимагати від інших співвласників відшкодування частини загальних витрат, що припадає на їх частку, якому кореспондує обов'язок інших учасників виплатити йому відповідну суму. Так, Федеральний арбітражний суд Поволзької округу в постанові від 24.05.2007 р. у справі № А55-1580/06-2 визнав правомірними вимоги МУП «ЖКО» про стягнення з індивідуального підприємця Глазкова О.А. витрат з ремонту даху, вказавши, що кожен власник приміщень в будівлі і, отже, учасник часткової власності на частини будинку, що не підлягають розділу, зобов'язаний брати участь у витратах по їх утриманню і збереженню 26. Очевидно, що зазначені правовідносини за своєю правовою природою є зобов'язальними.

Переважне право купівлі частки, що продається учасником спільної власності сторонній особі, передбачено ст. 250 ГК РФ. Мананкова Р.П. включає дане право у зміст права власності учасника спільної часткової власності 27. Однак переважне право покупки не є абсолютним правом. Зобов'язаною стороною у відповідному правовідношенні завжди виступає один з співвласників, який має намір продати свою частку сторонній особі. Деякі дореволюційні автори, зокрема, І.А. Покровський, відносили переважне право покупки до прав на чужу річ, тобто до обмежених речових прав 28. Аналогічну позицію в даний час займає Л.Ю. Леонова. На її думку, переважне право купівлі відповідає всім ознакам обмежених речових прав, зокрема, воно існує до тих пір, поки зберігається право спільної власності на річ, і слідує за річчю, а не за зобов'язаною особою 29. Як вказувалося вище, об'єктом речового права може бути лише річ, а частка, переважне право придбання якої належить співвласнику, річчю не є. Тому слід погодитися з тими авторами, які характеризують переважне право купівлі частки як зобов'язальне право 30.

Розглядаючи частку як цивільно-правову конструкцію, що позначає право власності, обмежене в своєму здійсненні, ми, проте, стикаємося з певними суперечностями. З одного боку, як зазначалося вище, права не можуть бути виражені в кількісному співвідношенні. З іншого боку, загальноприйнятим є позначення частки у праві власності у вигляді дробу або відсотка. Щоб дозволити це протиріччя, необхідно звернути увагу на те, що майнові відносини, а, отже, і майнові права та обов'язки, виникають з приводу матеріальних благ. Право власності на річ має цінність для його суб'єкта остільки, оскільки саме в силу цього права він має можливість отримувати матеріальні блага від використання спільної речі. Зазначене зауваження справедливе і відносно права власності, що належить власнику. Різниця полягає лише в тому, що індивідуальним власникові належать всі матеріальні блага, одержувані від використання речі, у чому б вони не виражалися, а обсяг матеріальних благ, що надходять окремим учасником спільної часткової власності, обмежений, як і його право власності. На відміну від суб'єктивного права, категорія «матеріальне благо» має кількісну характеристику. Тому обмеження кількості матеріальних благ, одержуваних окремим співвласником від експлуатації речі, відбувається шляхом ділення загального обсягу відповідних благ на певні частини і встановлення співвідношення між цілим і кожною частиною. Поряд з благом від використання речі її власник, як зазначалося вище, несе тягар витрат, пов'язаних з майном, які розподіляються між співвласниками аналогічним чином. Отримані показники виражаються у вигляді дробу або відсотка, якими на практиці прийнято позначати частку в праві власності. Проте відповідні числові співвідношення не слід змішувати з часткою у праві власності. Кожен співвласник має однаковими правами на спільне майно, отже, частка у праві власності, що належить одному з них, не відрізняється від частки іншого. У той же час показник, що виражає міру отримання кожним учасником матеріальних благ від використання спільної речі, може бути як рівним, так і нерівним. Згідно зі ст. 245 ЦК РФ, частки у праві власності вважаються рівними у тому випадку, якщо вони не можуть бути визначені на підставі закону та не встановлені угодою всіх учасників. Крім того, угодою всіх власників може бути передбачений порядок визначення, і зміни їх часток в залежності від вкладу кожного го їх у освіту і приріст загального майна. Таким чином, на відміну від прав учасника спільної власності на спільне майно, які носять речовий характер, кількісна характеристика матеріальних благ у силу диспозитивності норми про презумпцію рівності часток може складати сферу договору і змінюватися за згодою співвласників у період існування спільної часткової власності.

Частина матеріал благ, одержуваних кожним співвласником від загального об'єкта, може бути визначена у вигляді:

  1. частини майна, що надається учаснику у володіння і користування (пункт 2 ст. 247 ГК РФ);

  2. частини плодів, продукції та доходів від використання спільної речі як у грошовій, так і в натуральній формі (ст. 248 ЦК РФ);

  3. частини майна або частини його вартості при розділі спільного майна або виділ частки (ст. 252 ГК РФ).

Спірним в літературі є питання про те, чи повинен розмір частки позначатися тільки у вигляді дробу або відсотка, або можливо його визначення в натуральних показниках. На думку К.І. Скловського, останній варіант недопустимий, оскільки частка у праві не може бути виражена в квадратних метрах, тоннах тощо 31. Щукіна Є.М., навпаки, зазначає, що немає ніяких підстав забороняти співвласникам визначати частку в будь-яких зручних для них одиницях, в тому числі і натуральних 32. Слід погодитися з точкою зору Є.М. Щукіної, оскільки, як зазначалося вище, кількісні характеристики позначають не частку в праві, а обсяг матеріальних благ, належних окремим співвласнику, який може виражатися як у вигляді числового співвідношення, так і в іншій формі.

З огляду на сказане вище, видається доцільним викласти пункт 2 ст. 246 ЦК РФ у такій редакції:

«Якщо інше не передбачено федеральним законом, учасник часткової власності має право на свій розсуд продати, подарувати, заповісти, віддати в заставу свою частку, або розпорядитися нею іншим чином з дотриманням при її возмездном відчуження правил, передбачених статтею 250 цього Кодексу».

Визнання частки об'єктом цивільних прав обумовлено потребами цивільного обороту. У зв'язку з тим, що розпорядження спільною річчю здійснюється за згодою всіх учасників спільної часткової власності, участь самої речі в обороті, її відчуження є досить проблематичним. Однак окремий співвласник, не маючи можливості на свій розсуд розпорядитися річчю, в той же час може самостійно розпоряджатися своїм правом на річ, тобто своєю часткою у праві власності. Тим самим він опосередковано реалізує належне йому правомочність розпорядження спільним майном. Як зазначалося, розпорядження річчю полягає у визначенні її юридичної долі шляхом зміни її належності, стану або призначення. Відчужуючи свою частку в праві власності, співвласник змінює суб'єктний склад осіб, які мають право власності на загальну річ, тобто приналежність речі. Отже, розпорядження часткою у праві власності одночасно представляє собою опосередкований акт розпорядження спільним майном, який чинять окремим співвласником самостійно. Можливість розпоряджатися часткою на свій розсуд (з урахуванням встановлених законом обмежень) дозволяє співвласнику виступати в якості автономного учасника цивільного обороту, не пов'язаного волею інших учасників спільної часткової власності.

Як наголошується в правовій літературі, об'єкт цивільних прав, що позначається як частка у праві власності, за своєю правовою природою є не річчю, а майновим правом 33. У зв'язку з цим закон містить спеціальну норму, що визначає момент переходу частки у праві власності до її набувача. Якщо право власності на річ у набувача за договором, за загальним правилом, виникає з моменту її передачі (ст. 223 ЦК), то частка у праві власності, відповідно до пункту 1 ст. 251 ЦК, переходить до її набувача за договором з моменту укладення відповідного договору.

Пункт 2 ст. 251 ЦК України передбачає, що момент переходу частки у праві власності за договором, який підлягає державній реєстрації, визначається відповідно до пункту 2 ст. 223 ЦК РФ, тобто моментом державної реєстрації переходу прав на майно. Оскільки частка у праві власності позначає право власності на спільне майно, у разі, якщо загальна річ є нерухомою, частка в праві на таку річ підлягає державній реєстрації відповідно до ст. 131 ЦК РФ. Отже, частка у праві власності на нерухоме майно переходить до її набувача з моменту державної реєстрації її переходу, незалежно від того, чи підлягає державній реєстрації договір, відповідно до якого відчужується частка. Тому пункт 2 ст. 251 ГК РФ доцільно викласти в наступній редакції: «Частка у праві власності на нерухоме майно переходить до набувача з моменту її державної реєстрації».

Слід зазначити, що відповідно до чинного законодавства взагалі не потрібна державна реєстрація якого-небудь виду договорів про відчуження частки у праві власності. Норми ГК РФ передбачають державну реєстрацію договору продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або частини квартири (пункт 2 ст. 558), договору продажу підприємства (пункт 3 ст. 560), договору дарування нерухомого майна (пункт 3 ст. 574), проте предметами всіх зазначених договорів є речі, а не права на них. Цивільний кодекс Франції відносить права на нерухомі речі - сервітути, узуфрукт і т.п. - До нерухомого майна (ст. 526). Очевидно, що віднесення прав на нерухоме майно до нерухомості засноване на доктрині римських юристів, згідно, якої права є безтілесними речами. З точки зору сучасних теоретичних уявлень не можна ототожнювати річ або частина речі з часткою у праві власності на неї, оскільки зазначені об'єкти мають різну правову природу. Стаття 131 ЦК РФ говорить про нерухомих речах і не включає в перелік об'єктів нерухомості права на нерухоме майно. Тому наведені вище норми російського законодавства, що передбачають державну реєстрацію угод з нерухомим майном, формально не можуть бути поширені на договори про відчуження частки в такому майні.

У зв'язку з цим пропонується доповнити главу 16 ЦК РФ «Спільна власність» статтею «Форма угод з часткою у праві власності» такого змісту:

«Операції з часткою у праві власності здійснюються у формі, передбаченої законодавством для відповідних угод із спільним майном, частка у праві власності на яке є предметом угоди».

Відповідно до ст. 131 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі підлягають державній реєстрації. Оскільки право власності на загальну нерухому річ, що належить співвласнику, є елементом сукупності прав, що позначаються як частка у праві власності, на нашу думку, необхідно передбачити в ГК правило про державну реєстрацію частки у праві власності на нерухоме майно. У зв'язку з цим видається доцільним доповнити главу 16 ЦК статтею такого змісту: «Частка у праві власності на нерухоме майно підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законодавством».

Слід зазначити, що Закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно ...» 34 використовує поняття «державна реєстрація права на частку у спільній власності», в той час як Цивільний кодекс говорить про перехід до набувача частки у праві власності, а не права на частку. Про реєстрацію саме частки у праві власності йдеться і в Методичних рекомендаціях про порядок державної реєстрації права спільної власності на нерухоме майно, затверджених Наказом Міністерства юстиції Російської Федерації від 25 березня 2003 р. № 70. Тому слід внести зміни до ст. 24 зазначеного закону, замінивши наведену вище формулювання словами «державна реєстрація частки у праві власності».

Частка у праві власності є специфічний об'єкт цивільного обороту. З одного боку, при її відчуженні не може бути здійснена фактична передача речі набувачеві, оскільки придбання частки у праві власності не означає виключного панування над об'єктом. З іншого боку, частка у праві власності позначає речове право (право власності), тому операції з нею не можуть відбуватися у відповідності з нормами про цесії. Найбільш правильним представляється відчуження частки за правилами, що регулює перехід прав на речі, з вилученнями, зумовленими нематеріальним характером даного об'єкта. Саме такий варіант передбачений главою 16 «Загальна власність» ГК РФ. Пункт 2 ст. 246, регламентуючи відчуження частки, говорить про різні угоди (продаж, дарування, застава, заповіті), а не про уступку прав. У той же час ст. 251, визначаючи момент переходу частки до набувача, передбачає спеціальну норму в порівнянні з загальними правилами про обіг речей 35.

Деякі угоди з частками вимагають окремого розгляду у зв'язку з їхньою складною правовою природою. Зокрема, вельми поширеним підставою виникнення спільної власності є відчуження частки у праві на предмет, який раніше знаходився у власності однієї особи. Може скластися враження, що власник у цьому випадку ділить належне йому право власності на частини, і відчужує ці частини (частки) іншим особам. Насправді в даному випадку має місце, як відзначала М.В. Зимелева, «особлива речове-правова угода» 36, в результаті якої власник обмежує своє право власності на користь іншої особи і передає цій особі право власності на загальну річ, обмежене в своєму здійсненні. У разі придбання частки у праві на об'єкт, що раніше належав одній особі, не відбувається ні поділу права власності, ані припинення первісного права власності. Виникає правовідносини спільної часткової власності, уповноваженими суб'єктами якого стають обидві сторони за угодою.

Аналогічним чином слід розглядати і передачу особою індивідуально визначеної речі у спільну часткову власність, наприклад, за договором простого товариства. У цьому випадку, на думку А.В. Казакової, слід говорити про припинення права первісного власника речі внаслідок відчуження ним цієї речі і надходження їх у спільну часткову власність товаришів 37. Проте, сам термін «відчуження» передбачає, що річ у цьому випадку стає для співвласника «чужий», а не «своєї». На нашу думку, у особи зберігається право власності на майно, передане їм в якості внеску за договором простого товариства, але це право обмежується правами інших товаришів. У розглянутому випадку виникнення спільної часткової власності на майно, передане в якості внеску у просте товариство, передбачено ГК РФ. Таким чином, право власності на індивідуально певну річ, передану у спільну часткову власність за договором про спільну діяльність, не припиняється, а лише соромиться у своєму здійсненні, перетворюючись на право власності, обмежене аналогічними правами інших співвласників. У той же час право власності товариша поширюється не тільки на річ, раніше перебувала в його індивідуальної власності, але на все спільне майно, що перебуває у спільній частковій власності товаришів, як на єдиний об'єкт. Таким чином, право власності учасника договору про спільну діяльність обмежується, але об'єкт даного права збільшується.

Особливий випадок є і угоди по відчуженню власником своєї частка не цілком, а частково. На думку Е. Гаврилова, будь-яка частка в праві власності з юридичної точки зору є подільною 38. Як вже говорилося вище, суб'єктивне право, що позначаються часткою у праві власності, що не ділиться на частини. Проте здійснення права власності учасника може бути ще більш утруднено за рахунок збільшення числа власників, а також можливе зменшення розміру вигод, одержуваних власником. У першому випадку власник частково відчужує частку сторонній особі, тим самим обмежуючи своє право власності в ще більшому ступені, тому що для його здійснення йому доведеться узгоджувати свої дії з більш широким колом осіб. Одночасно він обмежує в більшій мірі і права інших учасників, тому, як відзначає Е. Гаврилов, в цьому випадку інші співвласники користуються переважним правом купівлі 39. У другому випадку учасник лише зменшує обсяг належних йому матеріальних благ на користь іншого співвласника (або власників), при цьому подальшого сорому прав співвласників не відбувається. Тому на вказаний випадок правила про переважне право покупки не повинні поширюватися.

Слід зазначити, що переважне право купівлі не може застосовуватися і в разі відчуження частки за договором ренти, причому вказане правило має діяти навіть у тих випадках, коли до зазначених відносин застосовуються правила про договір купівлі-продажу. Хоча зазначений договір і є оплатним, особисто-довірчий елемент у ньому має важливе значення, оскільки покупець стає зобов'язаним перед продавцем на дуже тривалий термін.

При спадкуванні як за законом, так і за заповітом, а також при відчуженні частки в безоплатному порядку за договором дарування переважне право купівлі не застосовується. У даному випадку особисто-довірчий характер зазначених угод має пріоритетне значення в порівнянні з відносними правовідносинами, що зв'язують учасників спільної часткової власності.

Крім того, закон передбачає, що переважне право купівлі не діє в разі продажу частки з публічних торгів. При цьому вказується, що публічні торги для продажу частки у праві спільної власності за відсутності згоди на це всіх учасників часткової власності можуть проводитися у випадках, передбачених частиною 2 ст. 255 ДК, і в інших випадках, передбачених законом. З наведеного положення випливає, що для продажу частки з публічних торгів у всіх випадках, крім прямо передбачених законодавством, потрібна згода всіх співвласників. Дана норма необгрунтовано обмежує права співвласника у порівнянні з загальними правилами продажу частки, оскільки переважне право покупки, безумовно, у меншій мірі обмежує продавця частки, ніж необхідність одержання згоди всіх співвласників. Відсилання до частини 2 ст. 255 ДК РФ не цілком коректне, тому що продаж частки з публічних торгів передбачена частиною 3, а не частиною 2 зазначеної статті. У цілому ст. 255 ДК РФ регламентує порядок звернення стягнення на частку в праві власності. Дана процедура включається себе наступні етапи:

  1. пред'явлення кредитором вимоги про виділ частки боржника в спільному майні для звернення на неї стягнення;

  2. якщо виділ частки неможливий або проти цього заперечують інші учасники спільної власності, кредитор має право вимагати продажу боржником своєї частки іншим співвласникам за ціною, сумірною ринкової вартості цієї частки, зі зверненням виручених коштів у рахунок погашення боргу;

3) у разі відмови інших учасників спільної власності від придбання частки боржника кредитор має право вимагати в судовому порядку звернення стягнення на частку боржника шляхом її продажу з публічних торгів.

На нашу думку, при зверненні стягнення на частку в праві власності доцільно спочатку надати іншим співвласникам право придбати частку за її ринковою вартістю в порядку, передбаченому для здійснення переважного права купівлі. Потім, якщо співвласники не скористалися правом придбання частки, кредитору надається за його вибором право вимагати виділу частини спільного майна, сумірною частці боржника (в тому числі, за відсутності згоди з © власників, у судовому порядку) або звернення стягнення на частку шляхом її продажу з публічних торгів. При цьому початкова ціна торгів не повинна бути нижчою за ціну, за якою співвласникам пропонувалося придбати частку. Така конструкція більшою мірою враховувала б законні інтереси, як співвласників, так і кредитора.

Видається за доцільне встановити, що продаж частки з публічних торгів у всіх випадках можлива лише після дотримання правил про переважне право купівлі. Початкова ціна таких торгів не повинна бути нижчою за ціну пропозиції співвласникам, однак, якщо в ході торгів виникає необхідність зміни умов продажу, у тому числі в бік зниження ціни, переважне право купівлі не діє.

Спірним є й питання про те, чи зобов'язаний продавець повторно сповіщати співвласників у разі зміни умов договору купівлі-продажу частки. Як Н. товкотнеча, якщо продавець частки згодом змінить ціну або інші умови продажу, то він зобов'язаний повідомити про це у встановленому порядку інших учасників спільної часткової власності. В іншому разі їх переважне право покупки може виявитися порушеним 40. На аналогічній позиції стоїть і судова практика 41. Більш диференційований підхід використовує Е. Гаврилов. На думку вказаного автора, відмова від покупки частки діє в тих випадках, коли продавець продає сторонній особі свою частку за ціною, яка була їм зазначений у цьому повідомленні, або за більш високою ціною, і на умовах, які були вказані в повідомленні, або на понад вигідних для продавця умовах. У всіх інших випадках відмова від покупки не діє, а продавець частки, який має намір продати свою частку за меншою ціною або на менш вигідних для себе умовах, зобов'язаний направити іншим учасникам спільної часткової власності повторне повідомлення 42. Дана точка зору представляється найбільш правильною. Дійсно, якщо учасники спільної часткової власності відмовились від придбання частки на більш вигідних для покупця умовах, немає підстав припускати, що вони погодяться її придбати, якщо умови покупки погіршаться. Навпаки, якщо продаж частки здійснюється за меншою ціною або на інших більш вигідних для покупця умовах, продавець зобов'язаний повторно сповістити співвласників про умови продажу.

ЦК встановлює строки, протягом яких співвласники можуть надати продавцю пропозиції про укладення договору на умовах, зазначених у цьому повідомленні. У разі продажу частки у праві власності на нерухоме майно такий термін становить один місяць, а при продажу частки у праві власності на рухоме майно - десять днів з дня повідомлення. Стаття 250 ЦК України передбачає, що продавець має право продати свою частку будь-якій особі, якщо інші учасники спільної часткової власності відмовляться від покупки, або не придбають продається частку протягом зазначених строків. Дане формулювання представляється не цілком точною, оскільки придбати частку в праві власності співвласник може тільки в разі, якщо продавець укладе з ним договір купівлі-продажу частки. Тому видається більш правильним пов'язувати здійснення переважного права не з придбанням частки, а з повідомленням продавця про намір придбати частку на запропонованих умовах і оплатою встановленою продавцем ціни частки (якщо продавцем не встановлений інший порядок оплати). Таке формулювання забезпечила б дотримання інтересів як співвласників, оскільки реалізація їх переважного права купівлі не може бути поставлена ​​в залежність від дій продавця, так і самого продавця, який був би захищений від можливості порушення співвласниками зобов'язань з оплати купованої частки.

Особливий порядок здійснення переважного права купівлі частки встановлений законодавством для тих випадків, коли об'єктом часткової власності виступають земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Відповідно до пункту 2 ст. 12 Федерального закону від 24 липня 2002 року № 101-ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» 43 учасник часткової власності зобов'язаний сповістити у письмовій формі решту учасників часткової власності або опублікувати повідомлення в засобах масової інформації, визначених суб'єктом Російської Федерації, про намір продати частку в праві спільної власності на земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення третій особі. Повідомлення має містити вказівку на необхідність спрямування учасниками часткової власності пропозицій про покупку частки у праві спільної власності продавця і до органу юстиції, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, за місцем знаходження такої земельної ділянки, частка в праві спільної власності на який запропонована для продажу. Наведена вище формулювання прямо вказує на те, що офертою (пропозицією укласти договір купівлі-продажу) є пропозиції власників про покупку частки, що продається, а повідомлення, яке направляється або публікується продавцем, носить виключно інформаційний характер. Крім співвласників, переважним правом купівлі частки у праві власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення користуються відповідний суб'єкт РФ або муніципальне освіту. Вищезгаданий Закон, на відміну від ЦК, передбачає обов'язок продавця направити нове повідомлення у разі зниження ціни частки або зміни інших істотних умов її продажу.

Більш переконливою, на нашу думку, є перша з наведених вище точок зору, оскільки в даному випадку мова йде не про здійснення прав, а про захист порушеного права. Як справедливо зазначають О.С. Іоффе і Ю.К. Толстой, передбачений пунктом 3 ст. 250 ГК РФ тримісячний термін є скороченим спеціальним терміном позовної давності 44. Зазначена різновид термінів в даний час передбачена ст. 197 ЦК РФ і на неї поширюються правила ст. 198 - 207 ЦК РФ, якщо інше не встановлено законом. Відповідно до ст. 200 ДК РФ протягом терміну позовної давності починається від дня, коли особа дізналася або повинна була дізнатися про порушення свого права. Винятки з цього правила встановлюються ГК РФ і іншими законами. Пункт 3 ст. 250 ГК РФ не пов'язує початок перебігу тримісячного терміну позовної давності з моментом продажу частки у праві власності, тому в зазначеному випадку повинні застосовуватися загальні правила обчислення строку позовної давності. Стаття 199 ЦК України передбачає, що позовна давність застосовується лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення судом рішення. Тому позовні вимоги, заявлені з пропуском тримісячного терміну, не можуть бути відхилені при відсутності такої заяви. Відновлення терміну позовної давності за позовом про переведення на співвласника прав покупця також здійснюється в загальному порядку 45.

Розглянувши питання про поняття частки у праві власності та її особливості як об'єкта цивільного обороту, слід звернутися до характеристики особливостей здійснення учасниками часткової власності правомочностей володіння, користування і розпорядження спільним об'єктом.

2 Зміст і припинення права спільної часткової власності

2.1 Особливості здійснення правомочностей володіння і користування майном, що перебуває у спільній частковій власності

Зміст права власності учасника спільної часткової власності, так само, як і права власності одноосібного власника, становлять правомочності володіння, користування і розпорядження. Однак, на відміну від індивідуального власника, кожен із співвласників обмежений у здійсненні відповідних правочинів необхідністю узгоджувати свої дії щодо спільного майна з іншими співвласниками. У зв'язку з цим здійснення учасниками спільної часткової власності правомочностей володіння і користування має суттєві особливості, які і будуть розглянуті в цьому параграфі.

Відповідно до пункту 1 ст. 247 ГК РФ володіння і користування майном, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх її учасників, а при не досягненні угоди - в порядку, що встановлюється судом. Однак чинне законодавство передбачає в окремих випадках передбачає інші правила, що суперечать нормам ЦК РФ. Так, згідно зі ст. 14 Федерального закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» рішення про порядок володіння і користування земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, приймається загальними зборами учасників часткової власності. За умови належного повідомлення загальні збори учасників часткової власності вважається правомочним, якщо на ньому присутні не менше 20 відсотків учасників часткової власності. Рішення приймається більшістю не менше двох третин голосів від числа присутніх на зборах учасників часткової власності і оформляється протоколом. Зазначений підхід обумовлений тим, що число учасників спільної часткової власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, як правило, досить значно, у зв'язку, з чим отримання згоди від кожного співвласника є вкрай скрутним.

З урахуванням наявних особливостей законодавчого регулювання часткової власності на землі сільськогосподарського призначення доцільно викласти пункт 1 ст. 247 ГК РФ в такій редакції:

«Володіння і користування майном, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх її учасників, якщо інше не передбачено федеральним законом, а при не досягненні угоди - в порядку, що встановлюється судом».

Як зазначає P. П Мананкова, угода співвласників із зазначеного питання являє собою угоду, двосторонню або багатосторонню в залежності від числа суб'єктів 46. Чинне законодавство не передбачає обов'язкові вимоги до форми такої угоди, отже, в залежності від суб'єктного складу співвласників вона може бути здійснена усно або письмово, а за бажанням її учасників - засвідчена нотаріально. Цивільний кодекс РРФСР 1964 року у ст. 124 встановлював правило, згідно з яким нотаріально засвідчене угоду між учасниками спільної часткової власності на житловий будинок про порядок користування відособленими приміщеннями будинку обов'язкова і для особи, яка згодом придбає частку в праві власності на цей будинок. Як вказував Г.П. Батурою, при таких формах фіксації відбулося між співвласниками угода не може не стати відомим покупцеві частки. Погодившись ж на покупку при повній обізнаності про що відбулося угоді, він повинен вважатися прийняв і все що випливають з цієї угоди правові наслідки 47. Нині відповідне положення в законі відсутня. Чи означає це, що угода співвласників про порядок користування не є обов'язковим для особи, яка набуває довго у праві власності на спільне майно? Такий підхід видається необгрунтованим як з теоретичної, так і з практичної точки зору. Оскільки, як зазначалося вище, весь комплекс зобов'язальних прав, пов'язаних із здійсненням права власності учасника на загальну річ, нерозривно пов'язаний з часткою у праві власності, право користування конкретною частиною речі також переходить до набувача частки. Крім того, можна припустити, що при покупці частки новий співвласник в першу чергу буде цікавитися тим, яка конкретна частина загальної речі буде надана йому в користування, оскільки саме це має найбільш істотне значення для задоволення його потреб. Тому слід визнати, що угода співвласників про порядок користування спільним майном обов'язково і для набувача частки незалежно від форми такої угоди.

Мананкова Р.П. виділяє дві основні форми здійснення учасниками спільної часткової власності правомочностей володіння та користування спільним майном:

  1. спільне користування;

  2. роздільне користування.

Під спільним користуванням автор розуміє використання кожним співвласником загального об'єкта як єдиного цілого, а не по частинах. При цьому співвласники можуть користуватися спільною річчю одночасно (наприклад, користування колодязем) або по черзі (користування автомобілем). Як зазначає Р.П. Мананкова, юридично неподільні загальні речі, за загальним правилом, знаходяться у спільному користуванні 48. Юридично неподільної річчю, як вказувалося раніше, визнається річ, розділ якої в натурі неможливий без зміни її призначення або не допускається у силу закону. Видається, що більш суттєвою в даному випадку є не допустимість розділу речі в натурі, а можливість одночасного використання різними особами її окремих частин.

Роздільне користування спільною річчю передбачено пунктом 2 ст. 247 ГК РФ. Відповідно до зазначеної норми учасник часткової власності має право на надання в його володіння і користування частини спільного майна, сумірною його частці. Як правило, в роздільному користуванні знаходяться житлові приміщення будинку або квартири. Це обумовлено тим, що спільне використання зазначених об'єктів не дозволяє забезпечити належне задоволення житлових потреб співвласників.

Оскільки саме визначення порядку користування приміщеннями, в першу чергу - житловими, викликає найбільші труднощі, судова практика виробила ряд положень, що стосуються розв'язання відповідних спорів. Хоча більша частина зазначених рекомендацій міститься в постановах пленумів Верховного Суду СРСР і Верховного Суду РРФСР, виданих задовго до набрання чинності Цивільного кодексу РФ, вони не втратили свого значення до теперішнього часу. У зв'язку з тим, що чинним законодавством будь-які нові вимоги до приміщень, що надаються власникам в користування (так само як і до виділеним при розділі приміщень) не встановлені, суди обгрунтовано використовують той досвід правозастосовчої діяльності, який був отриманий і узагальнено попередніми поколіннями юристів. При цьому деякі положення, що стосуються визначення порядку користування, виділу та поділу в житлових приміщеннях, в даний час широко застосовуються при розгляді спорів, пов'язаних з частковою власністю на нежитлові приміщення.

Можна виділити такі основні підходи до вирішення виникаючих питань:

I. При визначенні розміру площі, що підлягає наданню у володіння та користування співвласнику, використовується передбачений пунктом 2 ст. 247 ГК РФ принцип пропорційності надається частини об'єкта частці власника (точніше, кількісним показником матеріальних благ, що належать йому від використання спільного майна). Однак з метою забезпечення зручності користування житловим приміщенням допускається відступ від цього принципу. Очевидно, що житлові потреби власника повноцінно забезпечуються лише в тому випадку, якщо він займає окреме житлове приміщення (кімнату або декілька кімнат). Надана частину будинку чи квартири може бути не відповідає частці співвласника. Відповідне положення містилося в підпункті б) пункту б постанови Пленуму Верховного Суду РРФСР від 10 червня 1980 року № 4 «Про деякі питання, що виникли у практиці розгляду судами суперечок про виділ частки власнику та визначення порядку користування будинком, що належить громадянам на праві спільної власності» 49 . Зазначений підхід використовується і при вирішенні конкретних спорів. Так, М. звернулася до суду з позовом до колишнього чоловіка Т, про поділ будинку, виплати йому грошової компенсації за його частку в будинку, виселення відповідача, пославшись на те, що його 1 / 16 частка не може бути виділена в натурі. Т. пред'явив зустрічний позов про визначення порядку користування будинком, вказавши, що частина будинку, якої вони з М. користуються протягом більше 20 років, складається з двох кімнат розміром 9,6 і 12,5 кв. м, кухні, підвалу та передпокою. Рішенням Кисловодського міського народного суду визнано право власності М. на 1 / 4 домоволодіння з виплатою Т. 3750 крб. за його частку в будинку, по зустрічному позові відмовлено. Президія Ставропольського крайового суду судові постанови скасував, вказавши, що співвласнику може бути передано в користування приміщення більше за розміром, ніж йому належить 50.

Таким чином, як випливає з наведених вище судових актів, та обставина, що в користування власникові передається приміщення, яке перевищує її частку, не є приводом для відмови у позові про визначення порядку користування будинком.

Нерозмірність виділених приміщень частці співвласника усувається наступними способами:

  1. стягненням з співвласника, що користується приміщенням, великим за розміром, ніж належить на його частку, компенсації на користь інших власників;

  2. переобладнанням та переплануванням житлового будинку (квартири);

  3. приведенням кількісних показників, що характеризують обсяг матеріальних благ, належних кожному співвласнику, у відповідність до встановленого порядку користування.

Як зазначалося у постанові Пленуму Верховного суду РРФСР від 10 червня 1980 р. № 4 «Про деякі питання, що виникли у практиці розгляду судами суперечок про виділ частки співвласнику і визначення порядку користування будинком, що належить громадянам на праві спільної власності», якщо в користування співвласника передається приміщення більше за розміром, ніж належить на його частку, то на вимогу інших співвласників з нього може бути стягнута плата за користування частиною приміщення, що перевищує частку. У правовій літературі існують різні точки зору щодо правової природи зазначених платежів. Так, Г.П. Батурою, В.Ф. Маслов вважають, що в цьому випадку здійснюється стягнення періодичних платежів у вигляді квартирної або орендної плати 51. На думку С.Г. Певніцкій, мова йде про компенсацію не наданого володіння та користування 52. Представляється не цілком обгрунтованим використання в даному випадку поняття квартирної (найманої) або орендної плати, оскільки зазначені платежі можуть здійснюватися тільки за наявності передбаченого законом підстави - ​​договору найму чи оренди. Застосування до взаємин співвласників щодо володіння та користування спільним майном норм про зазначених договорах за аналогією неприпустимо в силу різної юридичної природи відповідних відносин. У договорі найму або оренди однієї зі сторін - наймодавцем - є власник майна, а іншою стороною - наймачем - особа, що не має яких-небудь інших прав на це майно, крім прав, наданих йому за договором жоден з власників не може розглядатися в якості наймача, оскільки вони є власниками всього спільного майна, у тому числі й тієї його частини, яка перевищує розмір частки учасника. Тому найбільш правильно говорити саме про компенсацію не наданого володіння і користування, як це робить В.А. Бєлов. У ст. 247 ГК РФ також йдеться про право учасника спільної часткової власності вимагати від інших учасників, які володіють та користуються майном, що доводиться на його частку, відповідної компенсації. Що стосується розміру зазначеної компенсації, то він визначається виходячи з відповідних ставок квартирної або орендної плати. Зазначений підхід традиційно застосовується в судовій практиці 53.

Проте, як наголошується в правовій літературі, розглянутий вище спосіб усунення невідповідності наданого у володіння та користування приміщення частці у праві власності не є оптимальним. Розбіжність між фактично використовуваної площею і розміром частки знижує вартість частки і тим самим істотно ущемляє інтереси відповідного власника. Тому на практиці судом частіше застосовуються такі способи усунення невідповідності, які дозволяють забезпечити відповідність розміру використовуваної площі частці учасника у праві власності на житлове приміщення. Одним з таких способів є внутрішнє переобладнання чи перепланування житлового будинку (квартири): з'єднання або поділ кімнат, перетворення нежитлового приміщення в житлове, ізольованого в неізольоване, розширення кімнат за рахунок місць загального користування тощо Таке переобладнання може бути дозволено судом лише за наявності позитивного висновку органів місцевого самоврядування, до компетенції яких входять питання містобудування та архітектури. Залучення зазначених органів до участі у справі в разі розгляду судом питання про можливість перепланування або переобладнання загального житлового приміщення є обов'язковим, оскільки вказані дії можуть проводитися тільки за умови дотримання будівельних норм і правил. У цьому випадку відповідність між фактично використовуваними приміщеннями та розміром часток досягається за рахунок внутрішнього зміни самого об'єкта, його технічних характеристик.

Однак не кожне приміщення можна перебудувати без шкоди для його технічного стану. Тому суди нерідко застосовують інший спосіб приведення розміру часток у відповідність до встановленого порядку користування. На думку В.А. Фогеля, такий спосіб врегулювання спірних відносин суперечить принципу недоторканності власності, оскільки в цьому випадку суд позбавляє власника в певній частині належних йому прав на спільне майно 54. Дана точка зору видається нерозумною, так як учасники часткової власності мають однаковими правами незалежно від розміру частки, тобто обсягу матеріальних благ, належних кожному власнику від використання спільної речі. Можливість такого «перерозподілу часток» обумовлена ​​тим, що, як зазначалося вище, розмір часток може складати сферу договору і змінюватися угодою сторін або рішенням суду. На думку В.Ф. Маслова, в цьому випадку поряд з розділом користування здійснюється частковий виділ частки. Як вважає Г.П. Батурою, мова повинна йти про часткове викуп частки 55. Слід погодитися з останньою точкою зору, оскільки термін «виділ» традиційно застосовується в законодавстві, судовій практиці та правовій літературі в тих випадках, коли мається на увазі припинення права власності учасника на спільне майно, а в даному випадку право власності всіх учасників на загальну річ зберігається . На підставі відповідного рішення суду між співвласниками відбуваються угоди, аналогічні так званої купівлі-продажу частини частки. При цьому особа, частка якого збільшується за рахунок іншої особи, виплачує останньому одноразову компенсацію, розмір якої визначається судом.

Слід зазначити, що чинне законодавство передбачає лише один спосіб усунути невідповідності використовуваних приміщень і частки у праві власності - стягнення з власника, котрий має приміщенням, великим за розміром, ніж належить на його частку, компенсації на користь інших співвласників (ст. 247 ГК РФ). Проте два інші способу широко застосовуються на практиці, і їх використання видається обгрунтованим як з практичної, так і з теоретичної точки зору. Тому доцільно доповнити пункт 2 ст. 247 ГК РФ абзацом такого змісту: «Нерозмірність частини майна, що надається співвласнику у володіння і користування, його частці може бути усунута шляхом приведення розміру часток у відповідність до встановленого порядку користування, з виплатою учаснику іншими співвласниками компенсації за зменшення розміру частки, а також шляхом переобладнання загального майна »56.

2. При встановленні порядку користування будинком надане кожному співвласнику приміщення може бути неізольованим. Зазначене положення було закріплене у підпункті б) пункту 6 постанови Пленуму Верховного суду РРФСР від 10 червня 1980 р. № 4 «Про деякі питання, що виникли у практиці розгляду судами суперечок про виділ частки співвласнику і визначення порядку користування будинком, що належить громадянам на праві спільної власності ». Термін «ізольоване жиле приміщення» використовується у ст. 673 ГК РФ. При цьому окремий вхід може виходити як на вулицю, так і сполучатися з місцями загального користування будинку або квартири 57. Зазначений підхід використовується і судовою практикою. Так, В. звернулася до суду з позовом до колишнього чоловіка Н. про зміну договору найму житлового приміщення. Вона просила виділити їй з дитиною у користування кімнату площею 18,5 кв. м, а відповідачу - ізольовану кімнату площею 9,8 кв. м з укладанням самостійних договорів найму житлового приміщення. Рішенням Жовтневого районного народного суду м. Самари позов задоволено. Президія Самарського обласного суду задовольнила протест заступника Голови Верховного Суду РФ, скасував рішення та направив справу на новий розгляд, вказавши, що не може бути самостійним предметом договору найму частина кімнати або кімната, пов'язані з іншою кімнатою спільним входом (суміжні кімнати), та підсобні приміщення 58.

Приміщення, що надаються співвласникам у володіння і користування, як зазначалося вище, можуть бути неізольованими. Отже, в принципі допускається передача в користування різним учасникам суміжних кімнат у квартирі, а також частин будинку, що не становлять окремі квартири. На цю обставину вказує Р.П. Мананкова 59. Однак суди по-різному підходять до вирішення питання про можливість надання у володіння та користування різним співвласникам суміжних кімнат у квартирі. Наприклад, одним з районних судів м. Москви винесено рішення про визначення порядку користування квартирою між сином і матір'ю. Суд визнав за матір'ю право користування ізольованою кімнатою і загальної прохідний залою, а за сином - право користування за прохідною кімнатою і загальної прохідний залою 60. В даний час в судовій практиці намітилася протилежна тенденція. На нашу думку, користування суміжними кімнатами, хоча воно і не забезпечує повною мірою задоволення житлових потреб громадян, є для співвласників більш зручним варіантом, ніж спільне використання квартири або будинку, тому за доцільне винесення судами рішень про встановлення такого порядку користування.

Як вірно підкреслює Г.П. Батурою, порядок користування повинен встановлюватися таким чином, щоб співвласники мали можливість використовувати виділену кожному з них частину будинку під житло. Неприпустимо встановлення такого порядку, при якому в користування кому-небудь з співвласників виділяються приміщення, непридатні для проживання 61. Таким чином, надається співвласнику приміщення має бути житловим. Більш спірною видається точка зору, згідно з якою розділу для фактичного користування в обов'язковому порядку підлягають не тільки житлова площа, але й необхідні підсобні приміщення 62. У книзі Р.П. Мананковой наводиться визначення судової колегії в цивільних справах Московського обласного суду від 26 листопада 1967 про затвердження мирової угоди Колосової Г.А. і Астаф'євої Т.С. про порядок користування спільним жилим будинком. Сторони погодилися розподілити спірну житлову площу навпіл, тобто передню частину будинку залишити Колосової Г.А., а іншу частину з кухнею, терасою і сіньми передати в користування Астаф'євої Т.С. Користуватися кухнею, піччю, виходом і терасою сторони домовилися спільно 63. На наш погляд, такий порядок користування, при якому підсобні приміщення будинку або квартири залишаються у спільному користуванні співвласників, у той час як житлові приміщення - ізольовані або неізольовані - надаються їм в роздільне користування, в достатній мірі відповідає інтересам учасників часткової власності.

3. При вирішенні судом питання про встановлення порядку користування житловими приміщеннями повинен враховуватися фактично склався порядок користування, який може точно не відповідати часткам у праві власності, потреба кожного з співвласників у це майно та реальна можливість спільного користування. Дане правило було передбачено пунктом 37 постанови Пленуму Верховного Суду РФ і Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 1 липня 1996 р. № 6 / 8 «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації» та пункту 8 постанови Пленуму Верховного Суду РРФСР від 10 червня 1980 року № 4 «Про деякі питання, що виникли у практиці розгляду судами суперечок про виділ частки співвласнику і визначення порядку користування будинком, що належить громадянам на праві спільної власності». На практиці часто зустрічаються випадки, коли відсутня письмову угоду і навіть однозначно виражена усна домовленість співвласників про порядок володіння та користування спільним майном. Співвласники володіють і користуються окремими частинами загального об'єкта з мовчазної згоди інших учасників, за відсутності заперечень з їхнього боку. Якщо така ситуація існує протягом досить тривалого часу, судова практика розглядає її як «фактично склався порядок користування майном» і враховує при вирішенні суперечок між співвласниками. Що стосується нуждаемости співвласників у майні і реальної можливості спільного користування, зазначені поняття носять оціночний характер. Наявність або відсутність цих ознак визначається судом з урахуванням ряду чинників, зокрема, сімейного стану співвласників, наявності у них іншого житла, зацікавленості співвласники в проживанні в даній місцевості, взаємовідносин між співвласниками і т.п 64.

У правовій літературі немає однозначної думки щодо правової природи прав співвласника на надані йому у користування приміщення. Висловлюється точка зору, згідно з якою співвласник набуває речове право на виділену йому частину майна, оскільки договір про визначення порядку володіння та користування зберігає силу і для особи, яка придбає частку. Однак таке самостійне речове право, як право власника володіти і користуватися частиною загальної речі, законом не передбачено. Як зазначає Є.А. Суханов, створення речових прав у результаті угоди учасників майнового обороту неможливо 65. Той факт, що у співвласника не виникає самостійне речове право на частину загальної речі, побічно підтверджується відсутністю у Федеральному законі «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» положень, які передбачають державну реєстрацію такого права. На нашу думку, частина загальної речі, надана учаснику часткової власності у володіння і користування, не стає об'єктом будь-якого особливого речового права. Володіння і користування частиною спільного майна є одним із способів реалізації права власності учасника на все спільне майно з урахуванням наявності відносних правовідносин між власниками.

З питанням про природу прав володіння та користування частиною спільного майна тісно пов'язана проблема можливості здачі співвласником найм або в оренду наданих йому у володіння та користування приміщень. Так, на думку В.Ф. Маслова, В.А. Фогеля, власник має право здавати надані йому у володіння та користування, житлові приміщення в оренду без згоди інших співвласників 66. Дещо іншу позицію займав Т.П. Батура. Відзначаючи, що здача майна в оренду належить до розпорядчим операціях, він вказує на те, що наймодавець один з учасників спільної власності, перш ніж здати приміщення в оренду, повинен попросити на це згоду інших співвласників. Однак, зауважує він, у житті цього ніхто не робить 67. В даний час судова практика йде по шляху піклування недійсними угод, пов'язаних зі здачею в найм або в оренду приміщень, наданих співвласнику у володіння і користування, без згоди інших співвласників. Так, постановою Федерального арбітражного суду Поволзької округу від 16 січня 2008 року у справі № А55-3933/08 підтверджена нікчемність угоди щодо передачі в оренду даху будівлі, виділеної в користування частини власників, без узгодження з іншими власниками 68. Зазначений підхід представляється обгрунтованим, оскільки надання приміщення у володіння і користування учаснику не означає, що він набуває і право самостійно розпоряджатися зазначеним майном, а укладення договору найму є одним із способів розпорядження 69.

Таким чином, в результаті дослідження особливостей здійснення учасниками часткової власності правомочностей володіння і користування ми можемо зробити наступні висновки:

  1. Угода з власників про порядок користування спільним майном обов'язково і для набувача частки незалежно від форми такої угоди.

  2. Допускається передача в користування різним учасникам часткової власності суміжних кімнат у квартирі. Користування суміжними кімнатами, хоча воно і не забезпечує повною мірою задоволення житлових потреб громадян, є для співвласників більш зручним варіантом, ніж спільне використання квартири або будинку, тому за доцільне винесення судами рішень про встановлення такого порядку користування.

  3. Частина загальної речі, надана учаснику часткової власності у володіння і користування, не стає об'єктом будь-якого особливого речового права. Володіння і користування частиною спільного майна є одним із способів реалізації права власності учасника на все спільне майно з урахуванням наявності відносних правовідносин між співвласниками.

2.2 Особливості здійснення правомочності розпорядження майном, що перебуває у спільній частковій власності

Згідно із загальним правилом, передбаченим пунктом 1 ст. 246 ЦК РФ, розпорядження майном, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюється за згодою всіх його учасників. Однак закон передбачає можливість скоєння співвласником самостійних дій щодо розпорядження спільним майном. По-перше, як зазначалося вище, розпорядження часткою у праві власності одночасно є одним із способів розпорядження спільним майном, оскільки, відчужуючи свою частку, власник тим самим змінює склад осіб, яким це майно належить на праві власності. По-друге, учасник часткової власності згідно з пунктом 2 ст. 252 ГК РФ має право вимагати виділу із загального майна частини цього майна, пропорційної належної йому частки (виділу частки). Виділ частки співвласнику може бути здійснено за погодженням з іншими співвласниками, однак у випадку не досягнення згоди учасник має право у судовому порядку вимагати виділити йому частку із спільного майна в натурі (пункт 3 ст. 252 ГК РФ). В останньому випадку змінюється як склад осіб, яким належить це майно, так і стан загальної речі, оскільки частина майна виходить з-під режиму спільної часткової власності і стає об'єктом індивідуального права власності. Отже, скориставшись своїм правом вимагати виділу частки в судовому порядку, учасник часткової власності тим самим здійснює самостійні дії щодо розпорядження спільним майном.

Всі способи розпорядження спільним майном можна розділити на три групи:

1) способи тягнуть зміна стану об'єкта спільної власності;

  1. способи, що тягнуть зміна приналежності загального майна;

  2. способи, що тягнуть зміна, як стану, так і приналежності загального об'єкта.

До першої групи відноситься переобладнання спільного майна: надбудова, прибудова, перебудова житлового будинку або квартири, підведення систем газопостачання, водопостачання, енергопостачання, каналізації, виробництво інших невіддільних поліпшень спільного майна. Закон прямо не передбачає необхідність узгодження співвласником зазначених дій з іншими учасниками часткової власності, однак, оскільки переобладнання загального об'єкта тягне істотна зміна його стану, тобто представляє собою один з варіантів розпорядження річчю, обов'язковість отримання згоди всіх власників випливає з пункту 1 ст. 246 ЦК РФ. Крім того, у випадках, передбачених законодавством, потрібно також попереднє отримання дозволу від органів місцевого самоврядування, пожежної безпеки і т.п. Тільки при дотриманні зазначених правил дії окремого співвласника щодо здійснення переобладнання спільного майна є законними.

Відповідно до пункту 3 ст. 245 ЦК РФ учасник часткової власності, який здійснив за свій рахунок з дотриманням встановленого порядку використання спільного майна невіддільні поліпшення цього майна, має право на відповідне збільшення своєї частки у праві на спільне майно.

Раніше відповідно до ст. 125 ДК РРФСР зміну часток власників у зв'язку з переобладнанням боргу провадилося лише в тому випадку, якщо в результаті такого переобладнання збільшувалася корисна площа будинку. Згідно з пунктом 15 постанови Пленуму Верховного Суду СРСР від 31 липня 1981 р. № 4. У судовій практиці з вирішення спорів, пов'язаних з правом власності на житловий будинок »за позовом учасників спільної часткової власності на будинок судом можуть бути змінені розміри їх часток, якщо буде встановлено, що в результаті надбудови, прибудови та перебудови будинку, вироблених з дозволу виконкому місцевої Ради і за згодою решти учасників спільної часткової власності, збільшилася корисна площа будинку. Ухвалою Судової колегії в цивільних справах Верховного Суду РФ була підтверджена законність і обгрунтованість рішень нижчестоящих судів по наступному справі. Щ. належала на праві особистої власності половина будинку, В. і X. - По 1 / 4 кожному. Щ. звернулася до суду з позовом до В. і X. про визнання права власності на 3 / 4 будинку, посилаючись на те, що вона провела капітальний ремонт будинку, значно збільшив його вартість. Московський обласний суд у задоволенні вимог Щ. відмовив, оскільки сам по собі капітальний ремонт будинку, що викликав збільшення його вартості на 21,5%, без наслідків, зазначених у ст. 125 ДК РФ, не може спричинити зміну частки у праві спільної власності на будинок 70. В даний час пункт 3 ст. 245 ЦК РФ передбачає право власника, який справив невіддільні поліпшення спільного майна з дотриманням встановленого порядку (включаючи одержання згоди інших учасників), вимагати збільшення своєї частки незалежно від того, чи збільшилася в результаті цих дій корисна площа відповідного приміщення або тільки його вартість.

У той же час видається доцільним розмежовувати дії співвласників з переобладнання житлового приміщення та здійснення капітального ремонту. У першому випадку, як зазначалося вище, необхідно отримання згоди всіх учасників спільної власності. У другому ж випадку співвласник заповнює свою обов'язок щодо утримання та збереження майна, отже, для вчинення таких дій погодження не потрібно, оскільки закон передбачає здійснення за угодою правомочностей власників, але не їх обов'язків. При іншому підході не вдасться уникнути виникнення ситуацій, що тягнуть за собою порушення прав і законних інтересів окремих співвласників, як, наприклад, в наступному випадку. Домоволодіння належить на праві спільної часткової власності Янчину, Агеєву і Митрофанової. Домодєдовському районна адміністрація дала Янчину дозвіл провести капітально-відновлювальний ремонт її частини будинку. Однак у зв'язку з запереченнями інших власників Янкіна змушена була звернутися до суду з проханням про винесення рішення, що зобов'язує Агєєва та Митрофанову не чинити їй перешкод у виробництві капітально-відновлювальних робіт. Московський обласний суд Янчину в позові відмовив, пославшись на те, що виконання робіт за передбаченим у проекті варіанту є складним і порушує інтереси відповідача. Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду РФ рішення скасувала і передала справу на новий розгляд з таких підстав. Аварійний стан і потреба в терміновому капітальному ремонті займаної Янчину частини будинку сторонами і судом не заперечується. За таких обставин рішення суду про відмову Янчину в позові робить практично неможливим ремонт аварійного будинку і порушує права позивачки 71. Таким чином, судова практика виходить з того, що капітальний ремонт може здійснюватись учасником спільної часткової власності і без згоди інших співвласників. В якості критерію для розмежування дій по переобладнанню спільного майна (коли потрібна згода інших співвласників) та капітального ремонту (коли така згода не потрібна) слід використовувати не технічні характеристики відповідних робіт, а необхідність їх здійснення для утримання та збереження спільного об'єкта.

До другої групи способів розпорядження спільним майном належить розпоряджання об'єктом спільної власності в цілому. Власники, як і одноосібний власник, має право продати, обміняти, подарувати загальну річ, віддати її в заставу, внести до статутного капіталу господарського товариства або товариства чи в пайовий фонд виробничого кооперативу, здати в оренду або найм або розпорядитися нею іншим чином, не заборонених законом . Однак будь-які перераховані вище дії можуть бути здійснені щодо спільного майна тільки за згодою всіх учасників спільної часткової власності.

Законодавство у деяких випадках передбачає положення, що суперечать передбаченому пунктом 1 ст. 246 ЦК РФ принципом розпорядження спільним майном за згодою всіх учасників спільної часткової власності. Згідно з пунктом 4 ст. 8 Федерального закону «Про товариства власників житла» за угодою домовласників, досягнутому у відповідності до встановленої процедури прийняття рішення загальних зборів домовласників або іншим законним чином, об'єкти загального майна можуть бути передані в користування будь-якій особі або особам у разі, коли це не пов'язано з порушенням охоронюваних законом прав та інтересів домовласників. Маються на увазі ті частини спільного майна в кондомініумі, які можуть використовуватися самостійно, зокрема, підвали, горища, поверхня даху (наприклад, для встановлення антени), мансарди і т.п. Порядок прийняття рішень загальними зборами домовласників, встановлений ст. 22 закону, аналогічний до відповідної процедури в господарських товариствах. Кількість голосів, що належать домовласникові, пропорційно його частці участі (тобто частці належних йому приміщень в кондомініумі). Збори домовласників вважається правомочним, якщо в ньому бере участь не менше 50% від загального числа голосів. Рішення приймається більшістю голосів присутніх на загальних зборах домовласників або їх представників і оформляється протоколом. Інший підхід, як справедливо зазначає В.А. Фогель, неможливий, оскільки принцип одноголосності не надає ніякого виходу в разі його можливої ​​відсутності 72.

З урахуванням того, що розпорядження спільним майном в кондомініумі здійснюється в особливому порядку, видається доцільним викласти пункт 1 ст. 246 ЦК РФ у такій редакції:

«Розпорядження майном, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюється за згодою всіх її учасників, якщо інше не передбачено федеральним законом».

В даний час можна говорити про сформовану судову практику з питання про розпорядження окремими частинами спільного майна багатоквартирних будинків. Переважна більшість спорів стосується тих приміщень у багатоквартирному будинку, які можуть перебувати в самостійному користуванні, зокрема, підвалів, горищ, мансард. Так, наприклад, постановами Верховного суду Республіки Удмуртія від 29 жовтня 2002 року, Федерального суду Омської області від 3 вересня 2003 року визнані недійсними угоди за розпорядженням підвалами, вчинені без згоди власників житлових приміщень багатоквартирних будинків 73.

На наш погляд, питання про віднесення до загальному майну об'єктів, що становлять окремі нежитлові приміщення, повинен вирішуватися в залежності від їх функціонального призначення. У зв'язку з цим слід розділити майно, що знаходиться поза квартир у багатоквартирному будинку, на дві групи:

1) майно, яке за своїм функціональним призначенням призначено винятково для обслуговування приміщень у будинку (сходи, несучі конструкції будинку, дах, ліфти, інженерне обладнання тощо) і тому, безумовно, повинно бути віднесено до загальному майну власників приміщень і перебувати в їх спільній частковій власності;

2) майно, яке є окремим нежитлове приміщення (підвали, горища, мансарди тощо) і може використовуватися не тільки для обслуговування приміщень в будинку, але і для інших цілей. Правовий режим даного майна може бути різним в залежності від того, яку функцію виконують ці приміщення в багатоквартирному будинку:

  • якщо майно чи призначене для доступу до квартир, для їх обслуговування та використання, тобто тісно пов'язане з ними призначенням, воно повинно бути віднесено до загальному майну власників приміщень і знаходитися в їх частковій власності;

  • якщо майно має інше функціональне призначення, воно може бути об'єктом індивідуальної власності у випадках, передбачених договором пайової участі у будівництві багатоквартирного будинку, або угодою власників приміщень.

У той же час судова практика, визнаючи право розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку за власниками квартир, заперечує наявність такого права у власників нежитлових приміщень у житловому будинку. Так, Федеральний арбітражний суд Поволзької округу в постанові від 29 лютого 2008 року у справі № А55-15626/07 вказав, що законодавством не передбачена передача власникам нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку несучих конструкцій на праві спільної часткової власності. Підстав для застосування частини 1 ст. 290 ГК РФ за аналогією до прав власників нежитлових приміщень у житловому будинку не є, тому що в даному випадку в багатоквартирному житловому будинку знаходяться самостійні об'єкти нерухомості (квартири та нежитлові приміщення), що належать різним власникам 74. Такий підхід не можна визнати обгрунтованим.

Судова практика неоднозначно оцінює правовий режим спільного майна (коридорів, сходів, даху, підвалу, і т.п.) в нежилих будівлях, окремі приміщення в яких належать різним власникам.

Відносини з експлуатації спільного майна між власниками житлових приміщень у багато квартирному будинку і між власниками приміщень у нежилому будинку є схожими за своїм характером. Згідно з пунктом 1 ст. 6 ЦК РФ, у випадках, коли відносини прямо не врегульовані законодавством або угодою сторін, і відсутня застосовний до них звичай ділового обороту, до таких відносин, якщо це не суперечить їх суті, застосовується законодавство, що регулює подібні відносини (аналогія закону). Позиція Вищого Арбітражного Суду, згідно з якою відсутність закону, що регулює спірні відносини, виключає застосування законодавства за аналогією, видається нерозумною не відповідає ГК РФ. Доцільно розглядати спільне майно в нежилих будівлях як таке, що частковій власності власників окремих приміщень. У цьому випадку право власності співвласника, як і право власності на спільне майно у багатоквартирному будинку, є залежним, оскільки зазначене майно, так само як і частка у праві власності на нього, не можуть бути самостійними об'єктами угод. У зв'язку з цим слід визнати необгрунтованим винесення судами рішень про розподіл спільного майна в нежитловому будинку і законодавчо закріпити право спільної часткової власності власників приміщень у нежилому будинку на спільне майно.

До третьої групи способів розпорядження спільним майном - способам, що тягне зміна, як його стану, так і приналежності - відносяться поділ спільного майна та виділ із нього частки. При цьому відбувається заміна частки у праві власності на загальний об'єкт індивідуальним правом власності на його відокремлену матеріальну частину яким правом на грошову суму, рівну відповідної частини вартості загальної речі. Як зазначав Г.П. Батурою, виділ відрізняється від розділу тільки числом його учасників, перетворюючись в розділ, якщо майно належить двом суб'єктам і один з них вимагає виділу 75. Інакше кажучи, поділ спільного майна відбувається, лише в тому випадку, коли припиняється участь у правовідносинах спільної часткової власності всіх співвласників. В інших випадках мова може йти тільки про виділ частки.

Закон передбачає два можливі способи виділу частки: 1) виділ власнику частини спільного майна в натурі; 2) виплата співвласнику вартості його частки у вигляді грошової або іншої компенсації. Ст. 252 ГК РФ в якості загального правила передбачає виділ співвласнику частини загального об'єкта в натурі. Заміна виділу в натурі грошовій або іншій компенсацією, згідно з пунктами 3 і 4 ст. 252 ГК РФ, допускається лише за наявності таких умов:

  1. якщо виділ частки в натурі не допускається законом або неможливий без невідповідного збитку майну, що знаходиться у спільній власності;

  2. за згодою учасника часткової власності, за винятком випадків, передбачених законом.

Заборона на виділ частки майна, що перебуває у спільній частковій власності, у законодавстві зустрічається рідко, оскільки право вимагати виділу частки, тобто заміни права власності на єдиний спільний об'єкт, обмеженого правами інших співвласників, одноосібним правом власності на частину цього об'єкта є одним з основних елементів належить учаснику правомочності розпорядження спільним майном. Як приклад такої заборони можна навести неможливість виділу частки із спільного майна в багатоквартирному будинку. Дане обмеження зумовлене тим, що зазначене майно призначене для обслуговування житлових приміщень будинку, право власності на нього носить залежний характер і, відповідно, розпорядження цим майном (у тому числі у формі виділу частки) не може здійснюватися окремо від розпорядження квартирами 76.

Під невідповідним збитком загальному майну судова практика, як випливає з пункту 35 постанови Пленуму Верховного Суду РФ і Пленуму Вищого арбітражного суду РФ від 1.07.96 р. № 6 / 8 «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації», розуміє такі наслідки виділу частки в натурі, як неможливість використання майна за цільовим призначенням, істотне погіршення його технічного стану, зниження матеріальної чи художньої цінності (наприклад, колекція картин, монет, бібліотеки), незручність у користуванні і т. п. Стосовно до такого виду загального майна, як житлові будинки і квартири, невідповідних збиток може полягати в істотному погіршенні технічного стану будинку, перетворення в результаті переобладнання житлових приміщень у нежитлові, надання в рахунок частки приміщень, які не можуть бути використані під житло через малого розміру площі або незручності користування ними, і т.п. У кожному випадку повинен бути досліджено питання про можливість виділу частини спільного майна і проведена експертиза фахівцями з містобудування та архітектури для надання висновку щодо можливості виділу частини будинку і споруд господарського призначення відповідно до часток співвласників з дотриманням технічних, протипожежних і санітарних норм, про всі допустимих варіантах виділу приміщень, у тому числі за варіантами, запропонованими сторонами, про дійсної вартості будинку та інших будівель, а також вартості кожної передбачуваної до виділу частини будинку, про розмір витрат, необхідних на переобладнання 77.

Відповідно до пункту 4 ст. 252 ГК РФ виплата учаснику часткової власності іншими власниками компенсації замість виділу його частки в натурі допускається за його згодою. Такий підхід зумовлений тим, що право учасника часткової власності на річ є саме правом власності, а за загальним правилом право власності припиняється тільки з волі власника (ст. 235 ЦК РФ). Однак закон передбачає і можливість примусового вилучення майна у власника (пункт 2 ст. 235 ЦК РФ), і один з випадків припинення права власності всупереч волі власника встановлений пунктом 4 ст. 252 ГК РФ: суд може і за відсутності згоди співвласника зобов'язати інших учасників часткової власності виплатити йому компенсацію, якщо частка співвласника незначна, не може бути реально виділена, і він не має суттєвого інтересу у використанні спільного майна.

Очевидно, що незначність частки є оціночним критерієм. При вирішенні питання про те, є частка незначною, доцільно виходити з того, чи є реальна можливість виділити співвласнику житлове приміщення, хоча б приблизно розмірне його частці у праві власності.

Неможливість реального виділу частки доцільно розглядати як неможливість виділу частки без невідповідного збитку загальному майну, оскільки нерозмірність шкоди в будь-якому випадку виключає отримання власником частини майна в натурі. Питання про те, чи має учасник часткової власності значну зацікавленість у використанні спільного майна, відповідно до пункту 36 постанови Пленуму Верховного Суду РФ і Пленуму Вищого арбітражного суду РФ від 1.07.96 р. № 6 / 8 «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації », вирішується судом у кожному конкретному випадку на підставі дослідження та оцінки в сукупності представлених сторонами доказів, що підтверджують, зокрема, потреба у використанні цього майна в силу віку, стану здоров'я, професійної діяльності, наявності дітей, інших членів сім'ї, в тому числі непрацездатних і т.д. Зазначені правила відповідно до ст. 133 ГК застосовуються судами і при вирішенні спору про виділ частки у праві власності на неподільну річ (наприклад, автомашину, музичний інструмент тощо). В окремих випадках з урахуванням конкретних обставин справи суд може передати неподільну річ у власність одному з учасників часткової власності, що має значну зацікавленість у її використанні, незалежно від розміру часток інших учасників спільної власності з компенсацією останнім вартості їх частки.

Судова практика виходить з того, що виплата компенсації без згоди співвласника допускається лише за наявності всіх вищеназваних обставин. Так, у визначенні № 24Вп98-6 вказується, що відповідно до пункту 4 ст. 252 ГК РФ виплата учаснику часткової власності іншими власниками компенсації замість виділу його долрг в натурі допускається за його згодою, крім випадків, коли частка власника незначна, не може бути реально виділена і він не має суттєвого інтересу у використанні спільного майна. Положення цієї норми не взяті до уваги судом, який визнав право власності на 2 / 3 частки будинку за І. і покласти на неї обов'язок виплатити компенсацію відповідачам. Як встановлено судом, відповідачі не були згодні на виплату грошової компенсації за їхню частку і частку неповнолітньої М. в згаданому будинку, тому що мають суттєвий інтерес до даного спадкового майна, до складу якого входить господарська будівля, необхідна їм як майстерні 78.

Відповідно до пункту 3 ст. 252 ГК РФ грошова компенсація замість виділу частки в натурі може бути виплачений виділяється співвласнику. Поняття «виділяється co бственнік» визначається в правовій літературі по-різному. Так, Г.П. Батурою вважає, що «виділяється співвласником» може бути визнаний лише той, хто заявив вимогу про вихід з відносин спільної власності. Це суттєва ознака, бо співвласник, що не претендує на припинення спільної власності, не може бути примусово виділено шляхом виплати йому відповідної компенсації 79. Іншу позицію з даного питання займає В.Ф. Маслов. На його думку, «виділяється співвласником» є не той, хто заявив вимогу про виділ, а той, хто меншою мірою потребує особистому використанні спірного домоволодіння. З точки зору захисту суб'єктивного права власності більш обгрунтованою є точка зору Г.П. Батурова, оскільки примусове припинення права власності на річ можливо лише у виняткових випадках. Однак, як зазначалося вище, пункт 4 ст. 252 ГК РФ якраз передбачає таку можливість. Слід зазначити, що в даному пункті не використовується поняття «виділяється співвласник», а йдеться просто про власника. Таким чином, слід визнати, що виділяється власником є той учасник часткової власності, який заявив вимогу про виділ частки, проте виплата компенсації замість виділу частки майна в натурі за наявності передбачених законом підстав може бути здійснено не тільки виділяється, але й іншому співвласнику.

Оскільки судова практика найчастіше зіштовхується з розділом або виділом житлових приміщень, в її рамках вироблений ряд положень, які застосовуються судами при вирішенні відповідних спорів. Зокрема, у судових актах визначені наступні критерії, якими слід керуватися при розділі і виділ житлових приміщень в натурі:

1. Виділ на вимогу учасника спільної часткової власності на будинок належної йому частки (розділ будинку) може бути проведений судом у тому випадку, якщо виділяється частка становить ізольовану частину будинку з окремим входом (квартиру) або є можливість перетворити цю частину будинку в ізольовану шляхом відповідного переобладнання. Дане положення пізніше було конкретизовано стосовно виділу частки в приватизованій квартирі. Згідно з пунктом 12 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 24 серпня 1993 р. № 8 «Про деякі питання застосування судами Закону Російської Федерації« Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації »виділ учаснику спільної власності на приватизоване житлове приміщення, що представляє собою окрему квартиру, що належить йому частки допустимо, якщо є технічна можливість передачі позивачеві ізольованій частині не тільки житлових, але і підсобних приміщень (кухні, коридору, санвузла та ін), устаткування окремого входу. Слід зазначити, що проблеми, пов'язані із здійсненням права часткової власності на квартири, вперше були позначені в теорії, законодавстві та судовій практиці стосовно приватизованим квартирах. Це цілком з'ясовно, оскільки, як правило, саме приватизація спочатку була підставою виникнення права приватної власності громадян на квартири. Однак правовий режим об'єкта не залежить від способу придбання прав на нього, тому проблеми здійснення права часткової власності повинні вирішуватися одноманітно як для приватизованих, так і для інших квартир.

Підхід, викладений у пункті 12 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 24 серпня 1993 р. № 8 «Про деякі питання застосування судами Закону Російської Федерації« Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації », застосовується і при розгляді конкретних справ. Так, ухвалою Судової колегії в цивільних справах Верховного Суду РФ скасовано рішення про розподіл трикімнатної квартири на два житлових приміщення, «оскільки в ній немає других кухні, коридору, санвузла, окремого входу». На думку О. Бережний, дана практика по суті є правильною, оскільки закон передбачає часткового виділення частки в натурі, і в результаті виділу частки особа, яка заявила про таке вимога, повністю виходить з категорії співвласників 80. Але відсутність у ЦК прямої вказівки на те, що учасник часткової власності має право вимагати виділу частини майна меншою, ніж належить йому відповідно до розміру його частки, залишаючись співвласником частини майна, зовсім не означає, що такий варіант є незаконним. Відповідно до пункту 2 ст. 209 ЦК власник має право на свій розсуд розпоряджатися належним йому майном, тому, на наш погляд, пет підстав обмежувати права власника при виділ частки. Якщо слідувати зазначеному вище правилу, виділ частки в натурі виявиться практично нездійсненним, оскільки в одній квартирі чи в одному будинку, як правило, є, лише одна кухня і один санітарний вузол. Однак такий підхід видається необгрунтованим як з технічної, так і з правової точки зору. На думку фахівців Російського федерального центру судової експертизи Л. Бутиріна та С. Лаврененко, єдиним об'єктивним умовою, якому повинні відповідати виділяються власнику приміщення, є можливість постійного проживання в них 81. Як справедливо вказує П.В. Крашенинников, це означає, що кімната у комунальній квартирі розглядається як самостійний об'єкт цивільного обороту 82. Відповідні зміни в даний час внесено до Закону «Про приватизацію житлового фонду в РФ». Оскільки окрема кімната може бути самостійним об'єктом права власності і здатна хоча б у мінімальному ступені задовольняти житлові потреби громадян, допустимість виділу частки без підсобних приміщень видається розумною як з юридичної, так і з практичної точки зору. Таким чином, на нашу думку, доцільно визнати можливим виділ власнику частини загального будинку або квартири у вигляді ізольованої кімнати з виходом в загальний коридор. При цьому підсобні приміщення - кухня, коридор, санвузол - залишаються у спільній частковій власності. Складається в даний час судова практика йде саме по такому шляху.

  1. Виділ учаснику часткової власності належної йому частки означає передачу у власність позивачу не тільки певної ізольованій частині житлового будинку, але і будівель господарського призначення, відповідних його частці. У даному випадку мова йде про розподіл не тільки житлового будинку як будівлі, що представляє собою складну, складову річ, але і домоволодіння як сукупності будівель, яка розташована на одному і тому, ж земельній ділянці і за рахунок якої власник задовольняє різні за своїм характером і значенням самостійні потреби 83. До числа службових господарських будівель, що не входять до складу житлового будинку, відносяться, зокрема, гаражі, теплиці, погреби та інші будівлі і споруди, які мають господарське призначення.

  2. Якщо виділ частки технічно можливий, але з відступом від розміру часток кожного власника, суд з урахуванням конкретних обставин може збільшити або зменшити розмір виділюваної частки за умови виплати грошової компенсації за частину, будинки, приєднану до частки виділяється власника, або за частину належала йому частки, що залишилася у інших власників. В обох зазначених випадках виділ частини приміщення, сумірною частці співвласника, супроводжується здійсненням операції, аналогічної угоді, так званої купівлі-продажу частини частки, тобто перерозподілу обсягів благ, одержуваних від використання майна, між учасниками часткової власності. Суд одночасно виносить рішення про такому перерозподілі з виплатою відповідної компенсації і про виділ співвласнику частини майна відповідно до зміненим розміром його частки.

Особливий порядок виділу земельних ділянок в рахунок часток у праві власності на землі сільськогосподарського призначення встановлений ст. 13 Федерального закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення». Про свій намір вимагати виділу частки учасник часткової власності зобов'язаний сповістити у письмовій формі решту учасників або опублікувати повідомлення в засобах масової інформації, визначених суб'єктом Російської Федерації, з зазначенням передбачуваного місця розташування виділяється земельної ділянки та розміру компенсації іншим учасникам часткової власності у випадках, встановлених законом. Якщо протягом місяця з дня належного повідомлення учасників часткової власності або опублікування повідомлення не надійдуть заперечення від учасників часткової власності, пропозиція про місцезнаходження земельної ділянки та розмір компенсації вважається узгодженим. Зазначена процедура значно спрощує здійснення співвласником належного йому права на виділ частки.

Таким чином, здійснення учасниками часткової власності правомочності розпорядження відрізняється істотними особливостями, зумовленими тим, що належне їм право власності обмежене правами інших власників.

2.3 Припинення права спільної часткової власності

Існує кілька підстав припинення права спільної часткової власності. Традиційно їх ділять на дві групи. До першої групи належать підстави, взагалі припиняють право власності, і внаслідок цього вони ставляться як до односуб'ектной, так і до спільної часткової власності: загибель речі, перехід права власності на неї до іншої особи і т.п. Дана група підстав є типовою, тому не представляє особливого інтересу для нашої роботи. Друга група підстав включає в себе такі специфічні способи, як розділ і виділ з спільної часткової власності 84.

Оскільки відносини, що виникають при виділено частки, мають багато спільних рис з відносинами при розділі, стає зрозумілим, чому законодавець правила про розподіл не формулює окремо, а об'єднує разом з правилами про виділ у рамках однієї статті (ст. 252 ГК РФ).

З точки зору викладу матеріалу представляється зручним почати розгляд з такої підстави припинення права спільної часткової власності, як виділ.

Згідно з п. 2 ст. 252 ГК РФ учасник часткової власності має право вимагати виділу своєї частки із спільного майна. Таким чином, право на виділ є елементом правомочності розпорядження часткою, а отже, співвласник має право в будь-який момент заявити про свою вимогу. Відповідно до чинного законодавства дане правомочність не можна обмежити угодою співвласників.

Виділ частки учасника права спільної часткової власності на житлове приміщення в багатоквартирному будинку може бути здійснено, по-перше, шляхом виділення частини загального житлового приміщення пропорційно частці у праві власності і, по-друге, у вигляді виплати грошової або іншої компенсації. Зі змісту ст. 252 ГК РФ слід, що співвласники вправі самі визначити за своїм угодою спосіб виділу частки. У разі ж виникнення розбіжностей кожен з них може звернутися до суду і вимагати виділу своєї частки в натурі.

При розгляді судом вимоги одного із співвласників необхідно враховувати, що "виділ частки в натурі - це прямий і тому найбільш зручний для виділяється учасника спосіб до виникнення індивідуальної власності на виділену частину речі" 85. Разом з тим реалізація даного способу в даний час є малоймовірною стосовно до житлових приміщень у багатоквартирних будинках в силу специфіки їх будови, а також вимог судової практики, встановленої відносно тієї частини житлового приміщення, яка виділяється співвласнику 86.

Згідно з Постановою Пленуму Верховного Суду РФ № 8 "Про деякі питання застосування судами Закону Російської Федерації" Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації "87 від 24 серпня 1993 року, виділ учаснику спільної власності на приватизоване житлове приміщення, що представляє собою окрему квартиру, що належить йому частки допустимо, якщо є технічна можливість передачі позивачеві ізольованій частині не тільки житлових, але і підсобних приміщень (кухні, коридору, санвузла), обладнання окремого входу.

Здається, позицію в цьому питанні, зайняту Верховним Судом, навряд чи можна визнати задовільною і з точки зору чинного законодавства, і з точки зору практичної необхідності.

Справа в тому, що чинне законодавство визнає ізольовану кімнату самостійним об'єктом права індивідуальної власності. Зокрема, допускається приватизація ізольованої кімнати в комунальній квартирі. За своєю будовою комунальна квартира, як правило, не відрізняється від квартири, що не має такого статусу. І в тій і в іншої квартири є тільки один вхід. Нам видається, що доцільніше було б визнання можливості виділу частки в натурі, якщо є можливість надання співвласнику ізольованою житлової кімнати з встановленням у відношенні об'єктів загального користування (санвузла, коридору, кухні) конструкції спільної часткової власності, аналогічній тій, яка використовується по відношенню до об'єктів загального користування усього багатоквартирного будинку. Дане рішення робить "реальною" можливість виділу частки в натурі та в більшій мірі враховує інтереси співвласників.

У тих випадках, коли виділ частки в натурі неможливий без невідповідного збитку майну, під яким розуміється неможливість використання його за призначенням, істотне погіршення технічного стану, що виділяється співвласник може вдатися до другого способу, а саме вимагати виплати компенсації за частку.

Використання даного способу виділу зумовлено властивостями грошей. Як пише Новосьолова Л.О., "гроші відносяться до категорії подільних речей. При цьому особливість грошей виражається в тому, що грошова сума завжди може бути розділена без шкоди для можливості господарського призначення виділеної частини. У зв'язку з цим грошовий розділ і виділ грошової частки широко використовується в цивільному праві як спосіб поділу майна при неможливості його розділу в натурі "88.

При аналізі грошової компенсації як способу виділу частки не можна не звернути уваги на співвідношення пропозиції щодо купівлі - продажу частки, звернене до співвласникам, і вимоги про виплату грошової компенсації. Як правило, в літературі їх ототожнюють. Однак, незважаючи на всю схожість (предметом виступає грошова сума), звертає на себе увагу істотна відмінність, що полягає в тому, що розмір грошової суми може бути неоднаковий при направленні пропозиції про купівлю - продаж і пред'явленні вимоги про виплату грошової компенсації. Використання співвласником купівлі - продажу передбачає поширення дії принципу свободи договору, а це дає йому можливість самостійно визначити умови продажу, в тому числі умова про ціну. У тих же випадках, коли ставиться вимога про виплату грошової компенсації за частку, практика твердо дотримується правила, відповідно до якої розмір грошової компенсації визначається виходячи з дійсної вартості майна. Крім того, при купівлі - продажу співвласники, яким адресована пропозиція про укладення договору, завжди має право від нього відмовитися.

Згідно зі ст. 252 ГК РФ виплата учаснику часткової власності іншими співвласниками компенсації замість виділу його частки в натурі допускається за його згодою. Таким чином, в основі використання другого способу за загальним правилом лежить згоду співвласника на отримання грошової компенсації, що цілком зрозуміло, бо з отриманням останньої він втрачає свої права на спільне майно. Позбавлення ж прав учасника спільної часткової власності поза його волею суперечило б принципу недоторканності та захисту права власності.

Тим не менш чинний ЦК РФ передбачає виключення з зазначеного нами загального правила. Дане виняток давно відомо судовій практиці. Так, згідно з п. 4 ст. 252 ГК РФ у випадках, коли частка співвласника незначна, не може бути реально виділена і він не має суттєвого інтересу у використанні спільного майна, суд може і за відсутності згоди цього співвласника зобов'язати інших учасників часткової власності виплатити йому компенсацію. Формулювання подібного виключення є, мабуть, результатом пошуку оптимального співвідношення інтересів всіх співвласників та інтересу окремого учасника права спільної часткової власності.

Позитивне вирішення питання про виплату компенсації співвласнику замість виділу його частки в спільному майні можливо в тих випадках, коли є всі три умови: частка співвласника незначна, в натурі його виділити не можна, співвласник не має істотного інтересу у використанні спільного майна.

Звертає на себе увагу третя умова, що носить суб'єктивний характер. У зв'язку з цим питання про наявність чи відсутність істотного інтересу має вирішуватися судом у кожному конкретному випадку на підставі дослідження та оцінки сукупності представлених сторонами доказів, що підтверджують, зокрема, потреба у використанні цього майна в силу віку, стану здоров'я, професійної діяльності, наявності дітей і т.д.

Чинне цивільне законодавство не надає суду права позбавляти такого співвласника належних йому прав щодо спільного майна. Сформована судова практика розгляду спорів, пов'язаних із загальною власністю, виробила правило, відповідно до якого відсутність згоди виділяється співвласника отримати замість частини спільного майна грошову компенсацію при неможливості виділу може служити підставою для відмови у позові про виділ частки в натурі.

Використання тільки виділу частки в натурі або виплати компенсації рідко можна зустріти на практиці. У більшості випадків використовується поєднання виділу частки в натурі з виплатою компенсації. Використання комбінації розглянутих нами способів зумовлено тим, що не завжди практично можливо досягти відповідності між виділяється частиною спільного майна і розміром частки у праві власності, що належить співвласнику. Відмовляти ж у виділ частки в натурі внаслідок цього навряд чи доцільно. У силу цього п. 4 ст. 252 ЦК України встановлює правило, відповідно до якого нерозмірність майна, що виділяється в натурі учасникові часткової власності, його частці у праві власності усувається виплатою відповідної грошової або іншої компенсації. При виділі частки одного із співвласників виникає необхідність перегляду розмірів часток залишилися співвласників. Перегляд розмірів часток, як правило, здійснюється відразу ж після виділу за угодою між учасниками, що залишилися. У тих випадках, коли виділ (розділ) зроблений судом, розміри часток визначаються в судовому рішенні.

Так Федосов А. С., с. Заволжя, Самарська область, звернувся до Арбітражного суду Самарської області з позовом до Селянському фермерському господарству Федосової В.М., с. Заволжя, Самарська область, про виділення частки в майні. Позовна заява мотивована виходом позивача зі складу учасників Господарства.

Як встановлено матеріалами справи, рішенням малого Ради Приволзького районної Ради народних депутатів від 18.12.91 № 29 Федосової В.М. в довічне успадковане володіння надано земельну ділянку площею 62,6 га для ведення селянського господарства.

Згідно Свідоцтва серії 63 № 0204357, виданим ІМНС РФ у Приволзькому району, на податковий облік відповідач поставлений 20.05.92.

Постановою Адміністрації Приволзького району Самарської області від 25.06.92 № 129 позивачу у довічне успадковане володіння для ведення Фермерського господарства із земель Радгоспу "Нове Заволжя" надано земельну ділянку площею 10,9 га. Цим же Постановою главою Селянського господарства затверджено Федосов А.С.

Згідно Свідоцтва серії 63 № 000596536 Фермерське господарство Федосова А.С. зареєстровано Адміністрацією Приволзького району Самарської області 02.04.95 за № 34.

Відповідно до п. 1 ст. 257 Кодексу майно селянського (фермерського) господарства належить його членам на праві спільної власності, якщо законом або договором між ними не встановлено інше.

У силу положень Закону земельну ділянку і засоби виробництва при виході одного з членів господарства розділу не підлягають. Що вийшов з господарства має право на отримання грошової компенсації, сумірною його частки в спільній власності на майно.

Судом зроблений законний і обгрунтований висновок про те, що спірне майно було закуплено на кредити, надані відповідачу. Так само правомірно встановлено обставина відсутності доказів членства позивача в СФГ Федосової В.М., наявності вкладу, частки або паю позивача в СФГ "Федосової В.М., наявності угоди членів Господарства на отримання компенсації, а також те, що відсутня заява позивача про вихід зі складу учасників КФГ Федосової В.М.

Докази внесення спірного майна позивачем у Фермерське господарство відповідача, так само як і докази наявності права спільної власності господарств на спірне майно позивачем не представлені 89.

Виділ частки із спільної часткової власності на житлове приміщення є, як правило, результатом вільного волевиявлення співвласника. Однак слід пам'ятати, що виділ частки із спільної власності може відбуватися не тільки на вимогу виділяється співвласника, але і на вимогу кредиторів у тих випадках, коли у боржника - учасника права спільної часткової власності відсутнє інше майно. Стаття 255 ЦК України встановлює спеціальний порядок звернення стягнення при неможливості виділити частку в натурі або якщо проти цього заперечують інші учасники права спільної часткової власності. У такому разі кредитор має право вимагати продажу боржником своєї частки іншим учасникам спільної власності за ціною, сумірною її ринкової вартості, зі зверненням виручених від продажу коштів в погашення боргу. Якщо решта учасників права спільної власності від придбання частки боржника відмовляться, кредитор має право вимагати через суд звернення стягнення на неї шляхом продажу цієї частки з публічних торгів.

Певні труднощі виникають в реалізації кредитором права звернення стягнення за боргами боржника - учасника права спільної часткової власності, тому що "Права і законні інтереси кредитора можуть опинитися без належного захисту в разі неможливості виділу частки в натурі та відмови боржника в явній або неявній формі від продажу своєї частки іншим співвласникам".

Нам видається, що за змістом ст. 255 ДК РФ кредитор не позбавлений можливості в разі ухилення боржника від виконання раніше направленого йому вимоги самостійно звернутися до співвласникам з вимогою про купівлю - продаж частки. Таким чином, в будь-якому випадку відмова учасників права спільної часткової власності від придбання частки боржника - співвласника (на вимогу самого боржника або кредитора) служить підставою для виникнення у кредитора права звернутися до суду з вимогою про звернення стягнення шляхом продажу частки з публічних торгів.

Як вже зазначалося, законодавець правила про розподіл не має окремо, а об'єднує разом з правилами про виділ у рамках однієї статті (ст. 252 ЦК). Отже, розглянуті нами способи виділу частки: отримання майна в натурі, виплата грошової компенсації - використовуються і при розділі спільного майна.

Оскільки житлове приміщення належить, як правило, до числа неподільних об'єктів, не можна не зупинитися на розгляді питання про способи розділу неподільних об'єктів.

Усталена практика вказує на два способи врегулювання взаємовідносин співвласників. При неподільності об'єкта права спільної часткової власності розділ може бути здійснений або за допомогою передачі спільного майна одному із співвласників із зобов'язанням виплатити іншим відповідну компенсацію, або шляхом продажу спільного майна з розподілом отриманої від продажу суми між усіма учасниками права спільної часткової власності відповідно до розмірів їх часток .

Житлове приміщення належить до числа дорогих об'єктів. Зважаючи на це становить інтерес проблема розділу житлового приміщення, що належить на праві спільної власності двом особам, одне з яких не володіє достатнім майном, коштами, щоб виплатити компенсацію за частку, що належить іншому учаснику, і разом з тим зацікавлений у використанні належить співвласникам загального майна і тому не згоден на його продаж з тим, щоб виручену суму розподілити між ними.

Цілком очевидно, що неможливо припинити право спільної часткової власності для всіх його учасників шляхом примусового продажу житлового приміщення без згоди всіх співвласників.

Суперечності, які виникли, за змістом законодавства, можуть бути врегульовані судом шляхом встановлення першого способу поділу майна: за допомогою передачі загального житлового приміщення в індивідуальну власність зацікавленого учасника з присудженням на користь іншого співвласника грошової компенсації. У разі відсутності у співвласника, якому передано загальне житлове приміщення в індивідуальну власність, необхідних засобів рішення суду підлягає примусовому виконанню за допомогою звернення стягнення на належне такому співвласнику майно за правилами про виконавче провадження.

Не можна не звернути уваги на те, що таке рішення питання буде означати фактично примус залишається співвласника до покупки частки, що належить іншій особі. При цьому обов'язок і розмір виплати встановлюються судом виходячи з дійсної вартості майна та за відсутності угоди сторін. Відносно цієї ситуації можна говорити про примусове "наділення" власністю, що не завжди може вітатися співвласником, оскільки автоматично спричиняє збільшення його тягаря утримання майна.

Виникла проблема, видається, є результатом закріплення у главі 16 ЦК безумовного права вимоги виділу своєї частки за допомогою виплати грошової компенсації. Рішення законодавця, очевидно, дає перевагу інтересам виділяється співвласника. Інше рішення цього питання навряд чи можливо. З іншого боку, є розумним положення ЦК 1922 року, в силу якого ще до пред'явлення відповідної вимоги про виділ учасники спільної часткової власності могли обмежити це правомочність своєю угодою і тим самим захистити себе від появи такої ситуації.

Висновок

На підставі проведеного дослідження права спільної часткової власності можна зробити наступні теоретичні висновки:

Право спільної власності в об'єктивному сенсі є сукупність цивільно-правових норм, що закріплюють одночасну приналежність одного матеріального блага кільком майново та організаційно самостійним особам, а право спільної власності як особливе суб'єктивне право, що належить усім співвласникам спільно, не існує. Правовідносини спільної власності слід розглядати як складне абсолютна правовідносини з множинністю уповноважених суб'єктів, в якому кожен співвласник має право власності на спільне майно і одночасно несе обов'язок утримуватися від порушення прав інших співвласників на вказане майно.

Частку в праві власності слід визначити як цивільно - правову конструкцію, що позначає право власності учасника часткової власності на загальну річ, обмежене відповідно до закону в своєму здійсненні у зв'язку з наявністю аналогічних прав у інших власників. Розмір частки характеризує співвідношення між загальним обсягом матеріальних благ, одержуваних від використання речі, і тією частиною матеріальних благ, на яку має право претендувати окремий співвласник, а також загальним обсягом видатків на утримання майна і тягарем, що покладаються на окремого співвласника. На відміну від прав учасника спільної власності на спільне майно, які носять речовий характер, розмір часток може складати сферу договору і змінюватися за згодою співвласників у період існування спільної часткової власності. Об'єкт цивільних прав, позначений як «частка у праві власності», є за своєю правовою природою не річчю, а майновим правом, тому частка у праві власності переходить до її набувача за договором не з моменту її передачі, а з моменту укладення договору. Розпорядження часткою у праві власності є одночасно опосередкований акт розпорядження спільним майном, здійснюваний окремим співвласником самостійно.

Належність речі одночасно кільком співвласникам породжує цілісну систему правовідносин, центральне місце в якій займає правовідносини спільної часткової власності. У зазначену систему входять також відносні правовідносини між власниками, які тісно пов'язані з правовідносинами спільної часткової власності і виникають виключно в цілях реалізації співвласником належного йому права власності на спільне майно.

1. З урахуванням особливостей розпорядження спільним майном у багатоквартирному будинку викласти ст. 246 ЦК РФ у такій редакції:

«1. Розпорядження майном, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюється за згодою всіх її учасників, якщо інше не передбачено федеральним законом.

2. Якщо інше не передбачено федеральним законом, учасник часткової власності має право на свій розсуд продати, подарувати, заповісти, віддати в заставу свою довго, або розпорядитися нею іншим чином з дотриманням при її возмездном відчуження правил, передбачених статтею 250 цього Кодексу ».

  1. Пункт 1 ст. 247 ГК РФ викласти в такій редакції: «Володіння і користування майном, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх її учасників, якщо інше не передбачено федеральним законом, а при не досягненні угоди - в порядку, що встановлюється судом», а пункт 2 ст. 247 ГК РФ доповнити абзацом такого змісту: «Нерозмірність частини майна, що надається співвласнику у володіння і користування, його частці може бути усунута шляхом приведення розміру часток у відповідність до встановленого порядку користування, з виплатою учаснику іншими співвласниками компенсації за зменшення розміру частки, а також шляхом переобладнання загального майна ».

  2. Пропонується наступні зміни до ст. 250 ГК РФ:

  1. абзац другий пункту 1 викласти в такій редакції: «Продаж частки з публічних торгів здійснюється після додержання продавцем правил про переважне право купівлі. Початкова ціна таких торгів не повинна бути нижчою за ціну пропозиції співвласникам. Якщо в ході торгів виникає необхідність зміни умов продажу, у тому числі в бік зниження ціни, переважне право купівлі не застосовується »;

  2. викласти пункт 3 в такій редакції: «При продажу частки з порушенням переважного права купівлі будь-який інший учасник часткової власності має право протягом трьох місяців вимагати в судовому порядку переведення на нього прав покупця за умови попередньої оплати вартості частки та інших платежів, передбачених законодавством».

  3. виключити пункт 5, що передбачає застосування правил про переважне право покупки при відчуженні частки за договором міни.

  1. Пункт 2 ст. 251 ГК РФ викласти в такій редакції: «Частка у праві власності на нерухоме майно переходить до набувача з моменту її державної реєстрації».

  2. Доповнити главу 16 ЦК РФ «Спільна власність» статтею наступного змісту: «Частка у праві власності на нерухоме майно підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законодавством», а також статтею «Форма угод з часткою у праві власності» такого змісту: "Угоди з часткою у праві власності здійснюються у формі, передбаченої законодавством для відповідних угод із спільним майном, частка в праві на яке є предметом угоди ».

6.Закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно ...» використовує поняття «державна реєстрація права на частку у спільній власності», в той час як ЦК говорить про перехід до набувача частки у праві власності, а не права на частку. Тому слід внести зміни до ст. 24 зазначеного закону, замінивши наведену вище формулювання словами «державна реєстрація частки у праві власності».

Бібліографічний список

Нормативно-правові акти

  1. Конституція Російської Федерації [Текст]: офіц. текст. / / Російська газета. -1993. - № 237.

  2. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша) [Текст]: [Федеральний закон № 51-ФЗ, прийнятий 30.11.1994 р., станом на 13.05.2008] / / Збори законодавства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

  3. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга) [Текст]: [Федеральний закон № 14-ФЗ, прийнятий 26.10.1996 р., станом на 24.04.2008] / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

  4. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина третя) [Текст]: [Федеральний закон № 146-ФЗ, прийнятий 26.11.2001 р., станом на 29.04.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4552.

  5. Цивільний процесуальний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 138-ФЗ, прийнятий 14.11.2002 р., станом на 22.07.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.

  6. Арбітражний процесуальний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 95-ФЗ, прийнятий 24.07.2002 р., станом на 22.07.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3012.

  7. Житловий кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 188-ФЗ, прийнятий 29.12.2004 р., станом на 13.05.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2005. - № 1 (частина 1). - Ст. 14.

  8. Про селянське (фермерське) господарство [Текст]: [Федеральний закон № 74-ФЗ, від 11.06.2003 р., станом на 13.05.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2003. - № 24. - Ст. 2249.

  9. Про обіг земель сільськогосподарського призначення [Текст]: [Федеральний закон № 101-ФЗ, від 24.07.2002 р., станом на 13.05.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018.

  • Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним [Текст]: [Федеральний закон № 122-ФЗ, від 21.07.1997 р., станом на 22.07.2008] / / Збори законодавства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

  • Про садівничих, городницьких об'єднаннях громадян [Текст]: [Федеральний закон № 66-ФЗ, від 15.04.1998 р., станом на 13.05.2008] / / Збори законодавства РФ. - 1998. - № 16. - Ст. 1801.

    Наукова та навчальна література

    1. Акімов А. Спірна частка власника [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2007. - № 1. - С. 8.

    2. Ахмадгазізов І.С. Проблеми переходу речових прав на об'єкти нерухомості при виконанні договору купівлі-продажу нерухомості [Текст] / / Нотаріус. - 2007. - № 1. - С. 22.

    3. Батурою Г.П. Дозвіл судом спорів про право власності на житлову будову. [Текст] М., Юридична література. 1978. - 328 с.

    4. Бережна О. Розділ житлових приміщень [Текст] / / Людина і закон. - 2002. - № 10. - С. 38.

    5. Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Договори про передачу майна. [Текст] М., Статут. 2005. - 674 с.

    6. Бутирін Л., Лаврененко С. Розділ житлового будинку в судовому порядку: межі застосування технічних норм [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 1997. - № 9. - С. 28.

    7. Гаврилов Е. Переважне право купівлі [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2008. - № 2. - С. 16.

    8. Генкін Д.М. Право власності в СРСР. [Текст] М., Юридична література. 1961. - 562 с.

    9. Цивільне право в 2 т. Т. 1. [Текст] / Под ред. Суханова Є.А. М., Волтерс Клувер. 2008. - 724 с.

    10. Цивільне право Ч. 1. [Текст] / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. М., Проспект. 2008. - 736 с.

    11. Добровольська С. Ідеальна частка на ринку житла. [Текст] / / Домашній адвокат. - 2004. - № 9. - С. 13.

    12. Дозорців В.А. Принципові риси права власності в Цивільному кодексі [Текст] / / Цивільний кодекс Росії. Проблеми. Теорія, Практика: Збірник пам'яті Хохлова С.А. М., Між. центр фінн.-економ. Розвитку. 1998. - 568 с.

    13. Долгова М.М. Розлучення: аліменти, поділ майна: як правильно подати позов до суду? [Текст] М., ГроссМедіа. 2008. - 468 с.

    14. Дроздов І.А. Поняття «обслуговуючої» частковій власності. [Текст] / / Правознавство. - 2000. - № 6. - С. 27.

    15. Єремєєв Д.Ф. Право особистої власності в СРСР. [Текст] М., Юрітіздат. 1958. - 328 с.

    16. Зимелева В.М. Спільна власність у радянському цивільному праві [Текст] / / Вчені записки ВИЮН. - 1941. - Вип. 2. - С. 18.

    17. Іоффе. О.С., Толстой Ю.К. Новий Цивільний кодекс РРФСР. [Текст] Л., ЛДУ. 1965. - 486 с.

    18. Казакова Л.В. Загальна часткова власність: проблеми правозастосування [Текст] / / Фінансові та бухгалтерські консультації. - 2000. - № 5. - С. 87.

    19. Калмиков Ю.Х. Майнові права радянських громадян. [Текст] Саратов., Саратовський університет. 1979. - 436 с.

    20. Камінська Я.А. Деякі проблеми виникнення та реєстрації права спільної власності на нерухоме майно [Текст] / / Юрист. 2008. - № 1. - С. 19.

    21. Кімінчіжі Є.М. Про майнових відносинах живуть у цивільному шлюбі осіб [Текст] / / Сімейне та житлове право. - 2008. - № 1. - С. 16.

    22. Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої [Текст] / Под ред. Т.Є. Абова, Кабалкіна А.Ю. М., Юрайт-Издат. 2008. - 846с.

    23. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) [Текст] / Відп. ред. Садиков О.Н. М., Інфра-М. 2007. - 864 с.

    24. Коротких О.А. До питання про розуміння права власності [Текст] / / Російський суддя. - 2008. - № 1. - С. 26.

    25. Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Кондомініуми: загальна власність в багатоквартирних будинках. [Текст] М., Статут. 2007. - 386 с.

    26. Крашенинников П.В. Право власності та інші речові права на житлові приміщення. [Текст] М., Статут. 2000. - 478 с.

    27. Леонова Л.Ю. Переважне право покупки: історія виникнення, здійснення та захист [Текст] / / Законодавство. - 2002. - № 9. - С. 24.

    28. Маркова М.Г. Поняття і зміст права спільної власності [Текст] / Нариси з цивільного права. Л., ЛДУ. 1957. - 672 с.

    29. Малумов Г.Ю., Малумов Г.Ю. Житло і ваші права: консультації з житлових питань [Текст] М., Юстіцінформ. 2008. - 356 с.

    30. Мананкова Р.П. Правовідносини спільної часткової власності громадян за радянським законодавством. [Текст] Томськ., Вид-во Томського університету. 1977. - 462 с.

    31. Маслов В.Ф. Питання загальної власності в судовій практиці. [Текст] М., Статут. 2003. - 486 с.

    32. Маслов В.Ф. Основні проблеми права особистої власності в період будівництва комунізму в СРСР. [Текст] Харків., 1968. - 432 с.

    33. Мисник Н.М. "Свій інтерес" як "індикатор" речового права [Текст] / / Держава і право. - 2005. - № 12. - С. 24-25.

    34. Мітюшев В. Виділ частки [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2008. - № 12. - С. 9.

    35. Нікольський С.Є. Правова природа переважних прав: некритичний аналіз існуючих точок зору [Текст] / / Цивільне право. - 2008. - № 2. - С. 23.

    36. Новосьолова Л.О. Відсотки за грошовими зобов'язаннями. [Текст] М., Статут. 2000. - 432 с.

    37. Нікольський С. До питання про природу переважних прав [Текст] / / Арбітражний і цивільний процес. - 2006. - № 9. - С. 31.

    38. Певніцкій С.Г., Чефранова Є.А. Багатоквартирні будинки: проблеми та рішення [Текст] М., Статут. 2006. - 564 с.

    39. Певніцкій С.Г. Право комунальної власності в багатоквартирних будинках [Текст] / / Юрист. - 2006. - № 2. - С. 24.

    40. Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права. [Текст] М., Статут. 2006. - 642 с.

    41. Римське приватне право: підручник [Текст] / Под ред. І.Б. Новицького, Перетерского І.С. М., МАУП. 2007. - 786 с.

    42. Румянцев Ф.П. Про труднощі реалізації правомочностей власників земельних часток у праві спільної власності на земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення [Текст] / / Нотаріус. - 2008. - № 3. - С. 23.

    43. Рибаков В.А. Загальні положення про тапах, формах і видах власності в Росії: методологічні аспекти права власності (науковий нарис). [Текст] М., Юрист. 2004. - 432 с.

    44. Рибаков В.А. Про суб "єктів індивідуального типу власності [Текст] / / Цивільне право. - 2008. - № 1. - С. 17.

    45. Сабірзянова М.М. Підстави виникнення права спільної часткової власності на земельну ділянку [Текст] / / Журнал російського права. - 2008. - № 4. - С. 32.

    46. Скловський К.І. Застосування цивільного законодавства про власність та володінні. Практичні питання. [Текст] М., Статут. 2004. - 486 с.

    47. Суханов Є.А. Право власності та інші речові права в Росії [Текст] М., Волтерс Клувер. 2005. - 498 с.

    48. Тархов В.А., Рибаков В.А. Власність і право власності [Текст] М., Юрист. 2008. - 468 с.

    49. Штовханина М. Чи є повідомлення про переважне право купівлі офертою? [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2003. - № 7. - С. 21.

    50. Український Р.В. Розпорядження часткою загального майна товаришів (спільна часткова власність і договір про спільну діяльність) [Текст] / / Юридичний світ. - 2008. - № 8. - С. 29

    51. Фогель В.А. Здійснення права спільної часткової власності на житлове приміщення [Текст] / / Юрист. - 2008. - № 9. - С. 23.

    52. Фогель В.А. Особливості здійснення права спільної часткової власності на спільне майно багатоквартирного будинку [Текст] / / Юрист. - 2007. - № 12. - С. 26.

    53. Черних А.П. Захист переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності [Текст] / / Адвокатська практика. - 2006. - № 3. - С. 26.

    54. Щенникова Л.В. Речові права в цивільному праві Росії. [Текст] М., Юрайт. 2006. - 486 с.

    55. Щукіна О.М, Внесення вкладу у спільну діяльність і правовий режим спільного майна учасників простого товариства [Текст] / / Законодавство. - 2003. - № 1. - С. 46.

    56. Юр'єв В. Законність здачі підвалів в оренду поставили під сумнів [Текст] / / Газета «Комерційні вісті». - 2007. - № 36 (606). - С. 5.

    Матеріали юридичної практики

    1. Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації [Текст]: [Постанова Пленуму Верховного Суду РФ № 6, Пленуму ВАС РФ № 8 від 01.07.1996 р.] / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 1996. - № 9. - С. 7.

      1. Про деякі питання застосування судами Закону РФ «Про приватизацію житлового фонду в РФ» [Текст]: [Постанови Пленуму Верховного Суду РФ № 8, від 24.08.1993 р.] / / Збірник постанов Пленумів Верховних Судів СРСР і РРФСР (РФ) у цивільних справах. М., Юридична література. 1995. - С. 340.

      2. Огляд законодавства та судової практики Верховного Суду Російської Федерації за другий квартал 2007 року [Текст]: [Огляд судової практики Верховного Суду РФ від 01.08.2007 р.] / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 2007. - № 11. - С. 43.

      3. Огляд судової практики Верховного Суду РФ за четвертий квартал 1998 р. (у цивільних справах) / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 1999. - № 7. - С.16.

      4. Постанова Президії Верховного Суду від 23.05.2007 р., № 378/П07 / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 2008. - № 7. - С. 41.

      5. Постанова Президії Верховного Суду РФ від 08.02.2008 р., № 213-П08 / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 2008. - № 4. - С. 33.

      6. Постанова Президії Верховного Суду РФ від 08.08.2007 р., № 308-П07 / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 2007. - № 10. - С. 25.

      7. Постанова Президії ВАС РФ від 25.03.2008 р. № 14382/07 / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 6. - С. 12.

      8. Постанова ФАС Поволзької округу від 23.03.2008 р. у справі № А55-1937/07-3 / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 9. - С. 48.

      9. Постанові ФАС Поволзької округу від 29.02.2008 р., у справі № А55-15626/07 / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 8. - С. 38.

      10. Постанова ФАС Поволзької округу від 16.01.2008 р., у справі № А55-3933/08 / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 7. - С. 43.

      11. Постанова ФАС Поволзької округу від 24.05.2007 р. у справі № А55-1580/06-2 / / Вісник ВАС РФ. - 2007. - № 11. - С. 23.

      12. Рішення арбітражного суду Самарської області від 19.042005 р., у справі № А55-9428/04 / / Правосуддя в Поволжі. - 2005. - № 5. - С. 40.

      1 Коротких О.А. До питання про розуміння права власності [Текст] / / Російський суддя. - 2008. - № 1. - С. 26; Рибаков В.А. Загальні положення про тапах, формах і видах власності в Росії: методологічні аспекти права власності (науковий нарис). [Текст] М., Юрист. 2004. - С. 19-21.

      2 Щенникова Л.В. Речові права в цивільному праві Росії. [Текст] М., Юрайт. 2006. - С. 24.

      3 Суханов Є.А. Право власності та інші речові права в Росії [Текст] / / Суханов Є.А. Основні положення права власності. - С. 303-304.

      4 Суханов Є.А. Право власності та інші речові права в Росії [Текст] М., Волтерс Клувер. 2005. - С. 106.

      5 дозорців В.А. Принципові риси права власності в Цивільному кодексі [Текст] / / Цивільний кодекс Росії. Проблеми. Теорія, Практика: Збірник пам'яті Хохлова С.А. М., Між. центр фінн.-економ. Розвитку. 1998. - С. 230-231.

      6 Рибаков В.А. Указ. соч. - С. 23,33.

      7 Зимелева В.М. Спільна власність у радянському цивільному праві [Текст] / / Вчені записки ВИЮН. - 1941. - Вип. 2. - С. 18; Генкін Д.М. Право власності в СРСР. [Текст] М., Юридична література. 1961. - С. 149; Маслов В.Ф. Основні проблеми права особистої власності в період будівництва комунізму в СРСР. [Текст] Харків., 1968. - С. 134-135.

      8 Мисник Н.М. "Свій інтерес" як "індикатор" речового права [Текст] / / Держава і право. - 2005. - № 12. - С. 24-25.

      9 Сабірзянова М.М. Підстави виникнення права спільної часткової власності на земельну ділянку [Текст] / / Журнал російського права. - 2008. - № 4. - С. 32; Тархов В.А., Рибаков В.А. Власність і право власності [Текст] М., Юрист. 2008. - С. 68-69; Акімов А. Спірна частка власника [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2007. - № 1. - С. 8.

      10 Калмиков Ю.Х. Майнові права радянських громадян. [Текст] Саратов., Саратовський університет. 1979. - С. 33; Маркова М.Г. Поняття і зміст права спільної власності [Текст] / Нариси з цивільного права. Л., ЛДУ. 1957. - С. 84.

      11 Мисник Н.М. Указ. соч. - С. 24; Камінська Я.А. Деякі проблеми виникнення та реєстрації права спільної власності на нерухоме майно [Текст] / / Юрист. 2008. - № 1. - С. 19.

      12 Збори законодавства РФ. - 1998. - № 16. - Ст. 1801.

      13 Рибаков В.А. Про суб "єктів індивідуального типу власності [Текст] / / Цивільне право. - 2008. - № 1. - С. 17.

      14 Збори законодавства РФ. - 2003. - № 24. - Ст. 2249.

      15 Житлового кодексу Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 188-ФЗ, прийнятий 29.12.2004 р., станом на 13.05.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2005. - № 1 (частина 1). - Ст. 14.

      16 Малумов Г.Ю., Малумов Г.Ю. Житло і ваші права: консультації з житлових питань [Текст] М., Юстіцінформ. 2008. - С. 56.

      17 Дроздов І.А. Поняття «обслуговуючої» частковій власності. [Текст] / / Правознавство. - 2000. - № 6. - С.27.

      18 Суханов Є.А. Право власності та інші речові права в Росії [Текст] М., Волтерс Клувер. 2005. - С. 166; Єремєєв Д.Ф. Право особистої власності в СРСР. [Текст] М., Юрітіздат. 1958. - С. 72; Зимелева М.В. Указ. соч. - С. 18.

      19 Постанова ФАС Поволзької округу від 23.03.2008 р. у справі № А55-1937/07-3 / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 9. - С. 48.

      20 Український Р.В. Розпорядження часткою загального майна товаришів (спільна часткова власність і договір про спільну діяльність) [Текст] / / Юридичний світ. - 2008. - № 8. - С. 29; Щукіна О.М, Внесення вкладу у спільну діяльність і правовий режим спільного майна учасників простого товариства [Текст] / / Законодавство. - 2003. - № 1. - С. 46.

      21 Мананкова Р.П. Правовідносини спільної часткової власності громадян за радянським законодавством. [Текст] Томськ., Вид-во Томського університету. 1977. - С. 78-79.

      22 Єремєєв Д.Ф. Указ. соч. - С. 73. Скловський К.І. Застосування цивільного законодавства про власність та володінні. Практичні питання. [Текст] М., Статут. 2004. - С. 168.

      23 Зимелева М.В. Указ. соч. - С. 19; Маслов В.Ф. Питання загальної власності в судовій практиці. [Текст] М., Статут. 2003. - С. 4; Цивільне право Ч. 1. [Текст] / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. М., Проспект. 2008. - С. 379.

      24 Зимелева М.В. Указ. соч. - С. 54.

      25 Римське приватне право: підручник [Текст] / Под ред. І.Б. Новицького, Перетерского І.С. М., МАУП. 2007. - С.237.

      26 Постанова ФАС Поволзької округу від 24.05.2007 р. у справі № А55-1580/06-2 / / Вісник ВАС РФ. - 2007. - № 11. - С. 23.

      27 Мананкова Р.П. Указ. соч. - С. 100.

      28 Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права. [Текст] М., Статут. 2006. - С. 207-208.

      29 Леонова Л.Ю. Переважне право покупки: історія виникнення, здійснення та захист [Текст] / / Законодавство. - 2002. - № 9. - С. 24.

      30 Нікольський С.Є. Правова природа переважних прав: некритичний аналіз існуючих точок зору [Текст] / / Цивільне право. - 2008. - № 2. - С. 23; Нікольський С. До питання про природу переважних прав [Текст] / / Арбітражний і цивільний процес. - 2006. - № 9. - С. 31; Черних А.П. Захист переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності [Текст] / / Адвокатська практика. - 2006. - № 3. - С. 26.

      31 Скловський К.І. Указ. соч. - С. 173.

      32 Щукіна Є.М. Указ. соч. - С. 46.

      33 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої [Текст] / Под ред. Т.Є. Абова, Кабалкіна А.Ю. М., Юрайт-Издат. 2008. - С. 299.

      34 Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним [Текст]: [Федеральний закон № 122-ФЗ, від 21.07.1997 р., станом на 22.07.2008] / / Збори законодавства РФ. - 1997. - № 30. - Ст.3594.

      35 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Договори про передачу майна. [Текст] М., Статут. 2005. - С. 373-374.

      36 Зимелева М.В. Указ. соч. - С. 23.

      37 Казакова Л.В. Загальна часткова власність: проблеми правозастосування [Текст] / / Фінансові та бухгалтерські консультації. - 2000. - № 5. - С. 87.

      38 Гаврилов Е. Переважне право купівлі [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2008. - № 2. - С. 16.

      39 Гаврилов Е. Указ. соч. - С. 16.

      40 Штовханина М. Чи є повідомлення про переважне право купівлі офертою? [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 2003. - № 7. - С. 21.

      41 Постанова Президії ВАС РФ від 25.03.2008 р. № 14382/07 / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 6. - С. 12.

      42 Гаврилов Е. Указ. соч. - С. 17.

      43 Збори законодавства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018.

      44 Іоффе. О.С., Толстой Ю.К. Новий Цивільний кодекс РРФСР. [Текст] Л., ЛДУ. 1965. - С. 136.

      45 Фогель В.А. Здійснення права спільної часткової власності на житлове приміщення [Текст] / / Юрист. - 2008. - № 9. - С. 23.

      46 Мананкова Р.П. Указ. соч. - С. 81.

      47 Батурою Г.П. Дозвіл судом спорів про право власності на житлову будову. [Текст] М., Юридична література. 1978. - С. 89.

      48 Мананкова Р.П. Указ. соч. - С. 82-83.

      49 Збірник Постанов Пленумів Верховного Суду СРСР і РРФСР у цивільних справах. [Текст] М., 1994. - С. 233.

      50 Бюлетень Верховного Суду РРФСР. - 1987. - № 2. - С. 7.

      51 Маслов В.Ф. Питання загальної власності в судовій практиці. [Текст] М., Статут. 2003. - С. 40; Батурою Г.П. Указ. соч. - С. 90.

      52 Певніцкій С.Г., Чефранова Є.А. Багатоквартирні будинки: проблеми та рішення [Текст] М., Статут. 2006. - С.31.

      53 Постанова Президії Верховного Суду РФ від 08.08.2007 р. № 308-П07 / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 2007. - № 10. - С. 25.

      54 Фогель В.А. Указ. соч. - С. 23.

      55 Маслов В.Ф. Питання загальної власності в судовій практиці. [Текст] М., Статут. 2003. - С. 41.

      56 Мітюшев В. Виділ частки [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2008. - № 12. - С. 9.

      57 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) [Текст] / Відп. ред. Садиков О.Н. М., Інфра-М. 2007. - С. 246.

      58 Постанова Президії Верховного Суду РФ від 08.02.2008 р., № 213-П08 / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 2008. - № 4. - С. 33.

      59 Мананкова Р.П. Указ. соч. - С. 83.

      60 Добровольська С. Ідеальна частка на ринку житла. [Текст] / / Домашній адвокат. - 2004. - № 9. - С. 13.

      61 Батурою Г.П. Указ. соч. - С. 89.

      62 Кімінчіжі Є.М. Про майнових відносинах живуть у цивільному шлюбі осіб [Текст] / / Сімейне та житлове право. - 2008. - № 1. - С. 16.

      63 Мананкова Р.П. Указ. соч. - С. 83.

      64 Долгова М.М. Розлучення: аліменти, поділ майна: як правильно подати позов до суду? [Текст] М., ГроссМедіа. 2008. - С. 90.

      65 Цивільне право в 2 т. Т. 1. [Текст] / Под ред. Суханова Є.А. М., Волтерс Клувер. 2008. - С. 384.

      66 Маслов В.Ф. Питання загальної власності в судовій практиці. [Текст] М., Статут. 2003. - С. 61; Фогель В.А. Указ. соч. - С. 36.

      67 Батурою Г.Л. Указ. соч. - С. 83.

      68 Постанова ФАС Поволзької округу від 16.01.2008 р. у справі № А55-3933/08 / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 7. - С. 43.

      69 Румянцев Ф.П. Про труднощі реалізації правомочностей власників земельних часток у праві спільної власності на земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення [Текст] / / Нотаріус. - 2008. - № 3. - С. 23.

      70 Огляд законодавства та судової практики Верховного Суду Російської Федерації за другий квартал 2007 року [Текст]: [Огляд судової практики Верховного Суду РФ від 01.08.2007 р.] / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 2007. - № 11. - С. 43.

      71 Постанова Президії Верховного Суду від 23.05.2007 р., № 378/П07 / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 2008. - № 7. - С. 41.

      72 Фогель В.А. Особливості здійснення права спільної часткової власності на спільне майно багатоквартирного будинку [Текст] / / Юрист. - 2007. - № 12. - С. 26.

      73 Юр'єв В. Законність здачі підвалів в оренду поставили під сумнів [Текст] / / Газета «Комерційні вісті». - 2007. - № 36 (606). - С. 5.

      74 Постанові ФАС Поволзької округу від 29.02.2008 р., у справі № А55-15626/07 / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 8. - С. 38.

      75 Батурою Г.П. Указ. соч. - С. 101.

      76 Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Кондомініуми: загальна власність в багатоквартирних будинках. [Текст] М., Статут. 2007. - С. 7.

      77 Бюлетень Верховного Суду РФ. - 1996. - № 9. - С. 7.

      78 Огляд судової практики Верховного Суду РФ за четвертий квартал 1998 р. (у цивільних справах) / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 1999. - № 7. - С. 16.

      79 Батурою Г.П. Указ. соч. - С. 102.

      80 Бережна О. Розділ житлових приміщень [Текст] / / Людина і закон. - 2002. - № 10. - С. 38.

      81 Бутирін Л., Лаврененко С. Розділ житлового будинку в судовому порядку: межі застосування технічних норм [Текст] / / Відомості Верховної Ради. - 1997. - № 9. - С. 28.

      82 Крашенинников П.В. Право власності та інші речові права на житлові приміщення. [Текст] М., Статут. 2000. - С. 31.

      83 Певніцкій С.Г. Право комунальної власності в багатоквартирних будинках [Текст] / / Юрист. - 2006. - № 2. - С. 24.

      84 Ахмадгазізов І.С. Проблеми переходу речових прав на об'єкти нерухомості при виконанні договору купівлі-продажу нерухомості [Текст] / / Нотаріус. - 2007. - № 1. - С. 22.

      85 Мананкова Р.П. Указ. соч. - С. 180.

      86 Фогель В.А. Здійснення права спільної часткової власності на житлове приміщення [Текст] / / Юрист. - 2008. - № 9. - С. 23.

      87 П. 12 Про деякі питання застосування судами Закону РФ «Про приватизацію житлового фонду в РФ» [Текст]: [Постанови Пленуму Верховного Суду РФ № 8, від 24.08.1993 р.] / / Збірник постанов Пленумів Верховних Судів СРСР і РРФСР ( РФ) у цивільних справах. М., Юридична література. 1995. - С. 340.

      88 Новосьолова Л.О. Відсотки за грошовими зобов'язаннями. [Текст] М., Статут. 2000. - С. 18.

      89 Рішення арбітражного суду Самарської області від 19.042005 р., у справі № А55-9428/04 / / Правосуддя в Поволжі. - 2005. - № 5. - С. 40.

  • Додати в блог або на сайт

    Цей текст може містити помилки.

    Держава і право | Диплом
    381.9кб. | скачати


    Схожі роботи:
    Право спільної часткової власності Історичний розвиток
    Право спільної часткової власності Історичний розвиток
    Право спільної часткової власності Поняття права
    Зміст суб`єктивного права спільної часткової власності
    Право загальної і часткової власності
    Право спільної власності 2
    Право спільної власності
    Право спільної власності
    Право спільної власності громадян
    © Усі права захищені
    написати до нас