МОСКОВСЬКИЙ ГУМАНІТАРНО-ЕКОНОМІЧНИЙ ІНСТИТУТ КАЛУСЬКИЙ ФІЛІЯ
Курсова робота
З дисципліни: Житлове право.
На тему: ПОНЯТТЯ ЖИТЛОВОГО ФОНДУ ТА ЙОГО ВИДИ.
Калуга 2009
Зміст
Введення
Глава I. Поняття і види житлових фондів РФ
Глава II. Поняття і види житлових приміщень
2.1 Види житлових приміщень в залежності від форм власності
2.2 Види житлових приміщень в залежності від цілей використання
Глава III. Управління житловим фондом
Висновок
Бібліографічний список
Введення
У даній роботі розглядається питання «Поняття, види і порядок укладення договорів», який є самим цікавим, актуальним з представлених на розгляд. Термін «договір» вживається в цивільному праві в різних значеннях. Під договором розуміють і юридичний факт, що лежить в основі зобов'язання, і саме договірне зобов'язання, і документ, в якому закріплено факт встановлення зобов'язального правовідносини. У цій главі мова піде про договір як юридичний факт, що лежить в основі зобов'язального правовідносини. У цьому сенсі договір являє собою угоду двох або декількох осіб про встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (п. 1 ст. 420 ЦК).
Договір - це найбільш поширений вид угод. Тільки нечисленні односторонні угоди не належать до числа договорів. Основна ж маса зустрічаються в цивільному праві угод - договори. Відповідно до цього договір підпорядковується загальним для всіх угод правилам. До договорів застосовуються правила про двух-і багатосторонніх угодах. До зобов'язань, що виникають з договору, застосовуються загальні положення про зобов'язання, якщо інше не передбачено загальними правилами про договори і правилами про окремих видах договорів (пп. 2,3 ст. 420 ЦК).
Договір представляє собою одне із самих унікальних правових засобів, в рамках якого інтерес кожної сторони, в принципі, може бути задоволений лише за допомогою задоволення інтересу іншої сторони. Це і породжує загальний інтерес сторін на закінчення договору і його належному виконанні [1]. Тому саме договір, заснований на взаємній зацікавленості сторін, здатний забезпечити таку організованість, порядок і стабільність у цивільному обороті.
За допомогою договору у громадян і юридичних осіб формується впевненість в тому, що їх підприємницька діяльність буде забезпечена усіма необхідними матеріальними передумовами, а результати підприємницької діяльності знайдуть визнання у споживачів і будуть реалізовані. Така впевненість, у свою чергу, сприяє розвитку виробничої сфери. За допомогою договору вдосконалюється і процес розподілу вироблених у суспільстві матеріальних благ, оскільки договір дозволяє доставити вироблений продукт тому, хто його потребує.
Ці та багато інших якості договору з неминучістю обумовлюють посилення його ролі і розширення сфери застосування. Разом з тим воістину безцінні властивості договору зберігаються лише до тих пір, поки забезпечується необхідна для будь-якого договору свобода розсуду сторін при його укладенні.
Як і будь-яка угода, договір є вольовий акт. Однак цей вольовий акт має властивими йому специфічними особливостями. Він являє собою не розрізнені вольові дії двох або більше осіб, а єдине волевиявлення, лист про їх спільну волю. Для того щоб ця спільна воля могла бути сформована і закріплена в договорі, він повинен бути вільний від будь-якого зовнішнього впливу. Тому ст. 421 ЦК закріплює цілий ряд правил, що забезпечують свободу договору.
До договорів застосовується таке загальне правило, як «закон зворотної сили не має», що, безсумнівно, надає стійкість цивільного обороту. Учасники договору можуть бути впевнені в тому, що подальші зміни в законодавстві не можуть змінити умов укладених ними договорів. Разом з тим потреби подальшого розвитку громадянського обороту можуть натрапити на такі перешкоди, які закладені в умовах укладених договорів. З метою подолання цих перешкод у п. 2 ст. 422 ЦК передбачена можливість зміни умов вже укладених договорів шляхом запровадження обов'язкових для учасників договору правил, що діють із зворотною силою. При цьому слід звернути увагу на те, що нововведені правила тільки в тому випадку обов'язкові для учасників раніше укладених договорів, якщо зворотна сила їм надано законом. Інші правові акти не можуть діяти із другого силою щодо укладених договорів.
Об'єкт дослідження являє собою реально існуючі суспільні відносини, що виникають в ході укладання договору.
Предметом дослідження даної роботи є вивчення та аналіз інституту договорів.
При написанні роботи ставилися наступні цілі та завдання: розкрити поняття договору, виявити його сутність, вивчивши зміст і значення договору, позначити особливості укладення договорів, виявити недоліки чинного законодавства і правозастосовчої практики і розробити заходи з удосконалення поточної нормативно-правової бази.
Методологічна основа дослідження курсової роботи. Основними методологічними принципами при підготовці курсової роботи були: об'єктивність, всебічність, історизм. Методологічну базу дослідження склали сучасні методи пізнання, функціональний підхід, методи аналізу, синтезу і аксіологічний. Застосовувався також ряд спеціальних методів: порівняльно-правовий, статистичний, системний, конкретно-соціологічний, історико-правовий, логіко-юридичний та ін
Джерельна база дослідження. У процесі написання роботи використовувались різні нормативно-правові акти, коментарі і спеціальна література таких авторів як П.Є. Орловського та С.М. Корнєєва, А.П. Сергєєва та Ю. К. Толстого, А. Г. Калпин і А. І. Масляєва, Є. А. Суханова і багатьох інших.
У процесі дослідження використовувалися різноманітні джерела: наукові роботи юристів, матеріали періодичної преси. Зміст роботи розкривається через юридичний аналіз правових документів.
Структура курсової обумовлена логікою дослідження, а також його метою і завданнями. Курсова робота складається з вступу, трьох розділів, що мають свої підпункти, висновків і бібліографічного списку.
У 1-му розділі «Загальне поняття про договори», мова піде про договір як юридичний факт, що лежить в основі зобов'язального правовідносини. У цьому сенсі договір являє собою угоду двох або декількох осіб про встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (п. 1 ст. 420 ЦК).
У 2-му розділі «Види договорів», розглядається як численні цивільно-правові договори мають загальними і певними відмінностями, що дозволяють відмежовувати їх один від одного. Для того щоб правильно орієнтуватися у всій масі численних і різноманітних договорів, прийнято здійснювати їх поділ на окремі види. В основі такого поділу можуть лежати найрізноманітніші категорії, які обираються в залежності від переслідуваних цілей. Розподіл договорів на окремі види має не тільки теоретичне, але й важливе практичне значення. Воно дозволяє учасникам цивільного обороту досить легко виявляти і використовувати у своїй діяльності найбільш істотні властивості договорів, вдаватися на практиці до такого договору, який найбільшою мірою відповідає їхнім потребам.
Оскільки договори є різновидом угод, на них поширюється і розподіл угод на різні види. Так, загальне для всіх угод вчення про їх поділі на консенсуальні і реальні в рівній мірі можна застосувати і до договорів. У цій же главі наводиться такий розподіл, яке має відношення тільки до договорів і не застосовується до односторонніх правочинів.
У 3-ей чолі «Укладення договорів», роз'яснюються способи укладення договорів, з урахуванням встановлених законом вимог до їх укладення та правові наслідки не виконання умов договорів.
Глава I. Поняття і види житлових фондів Російської Федерації
Житловий фонд - сукупність всіх житлових приміщень, що знаходяться на території Російської Федерації (ст. 19 ЖК РФ), до якої входять житлові приміщення незалежно від форм власності, включаючи житлові будинки, спеціалізовані будинки (гуртожитки, готелі-притулки, будинки маневреного фонду, спеціальні будинки для одиноких престарілих, будинки-інтернати для інвалідів, ветеранів та інших), квартири, службові житлові приміщення, інші житлові приміщення в інших будівлях, придатні для проживання.
Ю.К. Толстой визначає житловий фонд як сукупність житлових приміщень, придатних для постійного проживання, розташованих в житлових чи інших будівлях, приміщень, які залежно від форми власності, характеру використання, інших факторів підпорядковуються особливому правовому режиму і задовольняють потреби громадян у житлі постійно або тимчасово * ( 49).
До прийняття ЖК РФ в законодавстві не було єдиних підходів до класифікації житлових фондів. Класифікація, яка була закріплена в ЖК УРСР, застаріла, і нею не можна було керуватися. Підрозділ житлового фонду на види, дане в Законі Російської Федерації "Про основи федеральної житлової політики", було суперечливим і не завжди може бути застосовано в практичних цілях.
У юридичній літературі були вироблені наступні критерії класифікації житлових фондів:
- За формами власності відповідно до ст. 7 Закону Російської Федерації "Про основи житлової політики": приватний житловий фонд (фонд, який знаходиться у власності громадян і юридичних осіб); державний житловий фонд (відомчий фонд, який знаходиться у федеральній власності, і фонд у власності суб'єктів Російської Федерації); муніципальний житловий фонд (фонд, який знаходиться у власності муніципальних утворень, а також відомчий фонд, який знаходиться в господарському віданні або оперативному управлінні муніципальних підприємств і установ); громадський житловий фонд, що складається у власності громадських об'єднань * (50); житловий фонд, який знаходиться в колективній власності (фонд , що знаходиться у спільній сумісній або спільній частковій власності різних суб'єктів права власності) * (51).
Відомчий житловий фонд утворювався з житлових приміщень, що надходять від житлового будівництва, переобладнання нежитлових приміщень у житлові і придбаних відповідними федеральними органами виконавчої влади, суб'єктами Російської Федерації, муніципальними утвореннями або організаціями. Наприклад, в Міністерстві оборони Російської Федерації в основному до нього ставиться житловий фонд в закритих військових містечках, у яких заборонена приватизація житлових приміщень, в тому числі не мають статусу службових житлових приміщень. Згідно зі ст. 15 Федерального закону "Про статус військовослужбовців" службові житлові приміщення надаються на весь термін військової служби в закритих військових містечках військовослужбовцям - громадянам Російської Федерації, які проходять військову службу за контрактом, і спільно проживають з ними членам їх сімей. Проте оскільки згідно ЖК РФ зазначені житлові приміщення відносяться до житлового фонду Російської Федерації, остільки говорити про наявність відомчого житлового фонду можна умовно, розуміючи при цьому, насамперед, сукупність службових житлових приміщень, що перебувають у віданні того чи іншого відомства (Міністерства оборони Російської Федерації, ФСБ Росії, МВС Росії та ін), призначених для житлового забезпечення військовослужбовців даного відомства і членів їх сімей та інших громадян, прямо зазначених у законодавстві;
- З підстав надання в користування розрізняють житлові приміщення, що надаються за договором соціального та комерційного найму і за договором оренди; житлові приміщення в будинках житлово-будівельних та житлових кооперативів; житлові приміщення, що знаходяться у власності громадян; службові та спеціалізовані житлові приміщення; житлові приміщення, надаються громадянам з інших підстав * (52);
- За напрямом використання житловий фонд, який знаходиться у державній або муніципальній власності, ділиться на фонд соціального використання (надається за договором соціального найму житлового приміщення, і регулювання відносин відбувається на підставі житлового законодавства), фонд несоціального (комерційного) використання (надається за договором комерційного найму або оренди, та регулювання відносин відбувається в основному відповідно до цивільного законодавства) * (53), а також інші житлові фонди.
П.І. Седугін при визначенні видів житлових фондів виходив з призначення житлових приміщень, виділяючи житловий фонд соціального використання (житлові приміщення, що надаються громадянам для проживання в режимі соціального використання) і житловий фонд, який використовується на комерційних засадах (тобто для використання за договором найму житлового приміщення з метою отримання прибутку) * (54).
П.В. Крашенинников при класифікації житлових фондів виходить з двох ознак: 1) приналежність до тієї чи іншої форми власності. За цією ознакою житловий фонд поділяється на три види: а) приватний житловий фонд (включаючи громадський житловий фонд і житловий фонд житлових та житлово-будівельних кооперативів), б) державний житловий фонд, в) муніципальний житловий фонд); 2) залежно від використання . За цією ознакою житловий фонд можна поділити на чотири групи: соціальний; індивідуальний; комерційний та спеціалізований * (55).
ЖК РФ встановлює два критерії диференціації житлових фондів: за формами власності і за цілями використання (ст. 19).
Залежно від форми власності житловий фонд поділяється:
1) на приватний житловий фонд - сукупність житлових приміщень, що перебувають у власності громадян і у власності юридичних осіб;
2) на державний житловий фонд - сукупність житлових приміщень, що належать на праві власності Російської Федерації (житловий фонд Російської Федерації), і житлових приміщень, що належать на праві власності суб'єктам Російської Федерації (житловий фонд суб'єктів Російської Федерації);
3) на муніципальний житловий фонд - сукупність житлових приміщень, що належать на праві власності муніципальних утворень.
У залежності від цілей використання житловий фонд поділяється:
1) на житловий фонд соціального використання - сукупність надаються громадянам за договорами соціального найму житлових приміщень державного і муніципального житлових фондів;
2) на спеціалізований житловий фонд - сукупність призначених для проживання окремих категорій громадян і надаються за правилами розд. IV ЖК РФ житлових приміщень державного і муніципального житлових фондів;
3) на індивідуальний житловий фонд - сукупність житлових приміщень приватного житлового фонду, які використовуються громадянами - власниками таких приміщень для свого проживання, проживання членів своєї сім'ї та (або) проживання інших громадян на умовах безоплатного користування, а також юридичними особами - власниками таких приміщень для проживання громадян на зазначених умовах користування;
4) на житловий фонд комерційного використання - сукупність житлових приміщень, які використовуються власниками таких приміщень для проживання громадян на умовах возмездного користування, надані громадянам за іншими договорами, надані власниками таких приміщень особам у володіння і (або) у користування.
Слід звернути увагу на те, що житловий фонд не є нерухомістю, в той час як що входять до нього житлові приміщення такими є, тобто об'єктом суб'єктивного права можуть бути тільки житлові приміщення, але не їх сукупність у вигляді житлового фонду. Диференціація житлових фондів на види дозволяє визначити типи правового регулювання відносно входять до нього житлових приміщень: частноправовой або публічно-правовий, без прив'язки до конкретних житлових приміщень * (56).
Глава II. Поняття і види житлових приміщень
2.1 Види житлових приміщень в залежності від форм власності
Житловим приміщенням зізнається ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійного проживання громадян (відповідає встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ), наприклад, протипожежним, містобудівним і технічним. Слід звернути увагу на те, що ЖК РФ житловим вважає тільки те приміщення, яке придатне для постійного, а не тимчасового проживання. При цьому слід мати на увазі, що зазначене жиле приміщення може надаватися як у тимчасове, так і в постійне користування.
Житлові приміщення формують поняття житлового фонду. Житлові приміщення відрізняються від інших будівель і приміщень функціональним призначенням - конструктивної можливістю проживання в них. У будівлях змішаного типу, в яких поряд з житловими є і нежитлові приміщення (адміністративні, лікувальні, комунально-побутові тощо), до житлового фонду відносяться тільки власне житлові приміщення.
Курсова робота
З дисципліни: Житлове право.
На тему: ПОНЯТТЯ ЖИТЛОВОГО ФОНДУ ТА ЙОГО ВИДИ.
Калуга 2009
Зміст
Введення
Глава I. Поняття і види житлових фондів РФ
Глава II. Поняття і види житлових приміщень
2.1 Види житлових приміщень в залежності від форм власності
2.2 Види житлових приміщень в залежності від цілей використання
Глава III. Управління житловим фондом
Висновок
Бібліографічний список
Введення
У даній роботі розглядається питання «Поняття, види і порядок укладення договорів», який є самим цікавим, актуальним з представлених на розгляд. Термін «договір» вживається в цивільному праві в різних значеннях. Під договором розуміють і юридичний факт, що лежить в основі зобов'язання, і саме договірне зобов'язання, і документ, в якому закріплено факт встановлення зобов'язального правовідносини. У цій главі мова піде про договір як юридичний факт, що лежить в основі зобов'язального правовідносини. У цьому сенсі договір являє собою угоду двох або декількох осіб про встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (п. 1 ст. 420 ЦК).
Договір - це найбільш поширений вид угод. Тільки нечисленні односторонні угоди не належать до числа договорів. Основна ж маса зустрічаються в цивільному праві угод - договори. Відповідно до цього договір підпорядковується загальним для всіх угод правилам. До договорів застосовуються правила про двух-і багатосторонніх угодах. До зобов'язань, що виникають з договору, застосовуються загальні положення про зобов'язання, якщо інше не передбачено загальними правилами про договори і правилами про окремих видах договорів (пп. 2,3 ст. 420 ЦК).
Договір представляє собою одне із самих унікальних правових засобів, в рамках якого інтерес кожної сторони, в принципі, може бути задоволений лише за допомогою задоволення інтересу іншої сторони. Це і породжує загальний інтерес сторін на закінчення договору і його належному виконанні [1]. Тому саме договір, заснований на взаємній зацікавленості сторін, здатний забезпечити таку організованість, порядок і стабільність у цивільному обороті.
За допомогою договору у громадян і юридичних осіб формується впевненість в тому, що їх підприємницька діяльність буде забезпечена усіма необхідними матеріальними передумовами, а результати підприємницької діяльності знайдуть визнання у споживачів і будуть реалізовані. Така впевненість, у свою чергу, сприяє розвитку виробничої сфери. За допомогою договору вдосконалюється і процес розподілу вироблених у суспільстві матеріальних благ, оскільки договір дозволяє доставити вироблений продукт тому, хто його потребує.
Ці та багато інших якості договору з неминучістю обумовлюють посилення його ролі і розширення сфери застосування. Разом з тим воістину безцінні властивості договору зберігаються лише до тих пір, поки забезпечується необхідна для будь-якого договору свобода розсуду сторін при його укладенні.
Як і будь-яка угода, договір є вольовий акт. Однак цей вольовий акт має властивими йому специфічними особливостями. Він являє собою не розрізнені вольові дії двох або більше осіб, а єдине волевиявлення, лист про їх спільну волю. Для того щоб ця спільна воля могла бути сформована і закріплена в договорі, він повинен бути вільний від будь-якого зовнішнього впливу. Тому ст. 421 ЦК закріплює цілий ряд правил, що забезпечують свободу договору.
До договорів застосовується таке загальне правило, як «закон зворотної сили не має», що, безсумнівно, надає стійкість цивільного обороту. Учасники договору можуть бути впевнені в тому, що подальші зміни в законодавстві не можуть змінити умов укладених ними договорів. Разом з тим потреби подальшого розвитку громадянського обороту можуть натрапити на такі перешкоди, які закладені в умовах укладених договорів. З метою подолання цих перешкод у п. 2 ст. 422 ЦК передбачена можливість зміни умов вже укладених договорів шляхом запровадження обов'язкових для учасників договору правил, що діють із зворотною силою. При цьому слід звернути увагу на те, що нововведені правила тільки в тому випадку обов'язкові для учасників раніше укладених договорів, якщо зворотна сила їм надано законом. Інші правові акти не можуть діяти із другого силою щодо укладених договорів.
Об'єкт дослідження являє собою реально існуючі суспільні відносини, що виникають в ході укладання договору.
Предметом дослідження даної роботи є вивчення та аналіз інституту договорів.
При написанні роботи ставилися наступні цілі та завдання: розкрити поняття договору, виявити його сутність, вивчивши зміст і значення договору, позначити особливості укладення договорів, виявити недоліки чинного законодавства і правозастосовчої практики і розробити заходи з удосконалення поточної нормативно-правової бази.
Методологічна основа дослідження курсової роботи. Основними методологічними принципами при підготовці курсової роботи були: об'єктивність, всебічність, історизм. Методологічну базу дослідження склали сучасні методи пізнання, функціональний підхід, методи аналізу, синтезу і аксіологічний. Застосовувався також ряд спеціальних методів: порівняльно-правовий, статистичний, системний, конкретно-соціологічний, історико-правовий, логіко-юридичний та ін
Джерельна база дослідження. У процесі написання роботи використовувались різні нормативно-правові акти, коментарі і спеціальна література таких авторів як П.Є. Орловського та С.М. Корнєєва, А.П. Сергєєва та Ю. К. Толстого, А. Г. Калпин і А. І. Масляєва, Є. А. Суханова і багатьох інших.
У процесі дослідження використовувалися різноманітні джерела: наукові роботи юристів, матеріали періодичної преси. Зміст роботи розкривається через юридичний аналіз правових документів.
Структура курсової обумовлена логікою дослідження, а також його метою і завданнями. Курсова робота складається з вступу, трьох розділів, що мають свої підпункти, висновків і бібліографічного списку.
У 1-му розділі «Загальне поняття про договори», мова піде про договір як юридичний факт, що лежить в основі зобов'язального правовідносини. У цьому сенсі договір являє собою угоду двох або декількох осіб про встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (п. 1 ст. 420 ЦК).
У 2-му розділі «Види договорів», розглядається як численні цивільно-правові договори мають загальними і певними відмінностями, що дозволяють відмежовувати їх один від одного. Для того щоб правильно орієнтуватися у всій масі численних і різноманітних договорів, прийнято здійснювати їх поділ на окремі види. В основі такого поділу можуть лежати найрізноманітніші категорії, які обираються в залежності від переслідуваних цілей. Розподіл договорів на окремі види має не тільки теоретичне, але й важливе практичне значення. Воно дозволяє учасникам цивільного обороту досить легко виявляти і використовувати у своїй діяльності найбільш істотні властивості договорів, вдаватися на практиці до такого договору, який найбільшою мірою відповідає їхнім потребам.
Оскільки договори є різновидом угод, на них поширюється і розподіл угод на різні види. Так, загальне для всіх угод вчення про їх поділі на консенсуальні і реальні в рівній мірі можна застосувати і до договорів. У цій же главі наводиться такий розподіл, яке має відношення тільки до договорів і не застосовується до односторонніх правочинів.
У 3-ей чолі «Укладення договорів», роз'яснюються способи укладення договорів, з урахуванням встановлених законом вимог до їх укладення та правові наслідки не виконання умов договорів.
Глава I. Поняття і види житлових фондів Російської Федерації
Житловий фонд - сукупність всіх житлових приміщень, що знаходяться на території Російської Федерації (ст. 19 ЖК РФ), до якої входять житлові приміщення незалежно від форм власності, включаючи житлові будинки, спеціалізовані будинки (гуртожитки, готелі-притулки, будинки маневреного фонду, спеціальні будинки для одиноких престарілих, будинки-інтернати для інвалідів, ветеранів та інших), квартири, службові житлові приміщення, інші житлові приміщення в інших будівлях, придатні для проживання.
Ю.К. Толстой визначає житловий фонд як сукупність житлових приміщень, придатних для постійного проживання, розташованих в житлових чи інших будівлях, приміщень, які залежно від форми власності, характеру використання, інших факторів підпорядковуються особливому правовому режиму і задовольняють потреби громадян у житлі постійно або тимчасово * ( 49).
До прийняття ЖК РФ в законодавстві не було єдиних підходів до класифікації житлових фондів. Класифікація, яка була закріплена в ЖК УРСР, застаріла, і нею не можна було керуватися. Підрозділ житлового фонду на види, дане в Законі Російської Федерації "Про основи федеральної житлової політики", було суперечливим і не завжди може бути застосовано в практичних цілях.
У юридичній літературі були вироблені наступні критерії класифікації житлових фондів:
- За формами власності відповідно до ст. 7 Закону Російської Федерації "Про основи житлової політики": приватний житловий фонд (фонд, який знаходиться у власності громадян і юридичних осіб); державний житловий фонд (відомчий фонд, який знаходиться у федеральній власності, і фонд у власності суб'єктів Російської Федерації); муніципальний житловий фонд (фонд, який знаходиться у власності муніципальних утворень, а також відомчий фонд, який знаходиться в господарському віданні або оперативному управлінні муніципальних підприємств і установ); громадський житловий фонд, що складається у власності громадських об'єднань * (50); житловий фонд, який знаходиться в колективній власності (фонд , що знаходиться у спільній сумісній або спільній частковій власності різних суб'єктів права власності) * (51).
Відомчий житловий фонд утворювався з житлових приміщень, що надходять від житлового будівництва, переобладнання нежитлових приміщень у житлові і придбаних відповідними федеральними органами виконавчої влади, суб'єктами Російської Федерації, муніципальними утвореннями або організаціями. Наприклад, в Міністерстві оборони Російської Федерації в основному до нього ставиться житловий фонд в закритих військових містечках, у яких заборонена приватизація житлових приміщень, в тому числі не мають статусу службових житлових приміщень. Згідно зі ст. 15 Федерального закону "Про статус військовослужбовців" службові житлові приміщення надаються на весь термін військової служби в закритих військових містечках військовослужбовцям - громадянам Російської Федерації, які проходять військову службу за контрактом, і спільно проживають з ними членам їх сімей. Проте оскільки згідно ЖК РФ зазначені житлові приміщення відносяться до житлового фонду Російської Федерації, остільки говорити про наявність відомчого житлового фонду можна умовно, розуміючи при цьому, насамперед, сукупність службових житлових приміщень, що перебувають у віданні того чи іншого відомства (Міністерства оборони Російської Федерації, ФСБ Росії, МВС Росії та ін), призначених для житлового забезпечення військовослужбовців даного відомства і членів їх сімей та інших громадян, прямо зазначених у законодавстві;
- З підстав надання в користування розрізняють житлові приміщення, що надаються за договором соціального та комерційного найму і за договором оренди; житлові приміщення в будинках житлово-будівельних та житлових кооперативів; житлові приміщення, що знаходяться у власності громадян; службові та спеціалізовані житлові приміщення; житлові приміщення, надаються громадянам з інших підстав * (52);
- За напрямом використання житловий фонд, який знаходиться у державній або муніципальній власності, ділиться на фонд соціального використання (надається за договором соціального найму житлового приміщення, і регулювання відносин відбувається на підставі житлового законодавства), фонд несоціального (комерційного) використання (надається за договором комерційного найму або оренди, та регулювання відносин відбувається в основному відповідно до цивільного законодавства) * (53), а також інші житлові фонди.
П.І. Седугін при визначенні видів житлових фондів виходив з призначення житлових приміщень, виділяючи житловий фонд соціального використання (житлові приміщення, що надаються громадянам для проживання в режимі соціального використання) і житловий фонд, який використовується на комерційних засадах (тобто для використання за договором найму житлового приміщення з метою отримання прибутку) * (54).
П.В. Крашенинников при класифікації житлових фондів виходить з двох ознак: 1) приналежність до тієї чи іншої форми власності. За цією ознакою житловий фонд поділяється на три види: а) приватний житловий фонд (включаючи громадський житловий фонд і житловий фонд житлових та житлово-будівельних кооперативів), б) державний житловий фонд, в) муніципальний житловий фонд); 2) залежно від використання . За цією ознакою житловий фонд можна поділити на чотири групи: соціальний; індивідуальний; комерційний та спеціалізований * (55).
ЖК РФ встановлює два критерії диференціації житлових фондів: за формами власності і за цілями використання (ст. 19).
Залежно від форми власності житловий фонд поділяється:
1) на приватний житловий фонд - сукупність житлових приміщень, що перебувають у власності громадян і у власності юридичних осіб;
2) на державний житловий фонд - сукупність житлових приміщень, що належать на праві власності Російської Федерації (житловий фонд Російської Федерації), і житлових приміщень, що належать на праві власності суб'єктам Російської Федерації (житловий фонд суб'єктів Російської Федерації);
3) на муніципальний житловий фонд - сукупність житлових приміщень, що належать на праві власності муніципальних утворень.
У залежності від цілей використання житловий фонд поділяється:
1) на житловий фонд соціального використання - сукупність надаються громадянам за договорами соціального найму житлових приміщень державного і муніципального житлових фондів;
2) на спеціалізований житловий фонд - сукупність призначених для проживання окремих категорій громадян і надаються за правилами розд. IV ЖК РФ житлових приміщень державного і муніципального житлових фондів;
3) на індивідуальний житловий фонд - сукупність житлових приміщень приватного житлового фонду, які використовуються громадянами - власниками таких приміщень для свого проживання, проживання членів своєї сім'ї та (або) проживання інших громадян на умовах безоплатного користування, а також юридичними особами - власниками таких приміщень для проживання громадян на зазначених умовах користування;
4) на житловий фонд комерційного використання - сукупність житлових приміщень, які використовуються власниками таких приміщень для проживання громадян на умовах возмездного користування, надані громадянам за іншими договорами, надані власниками таких приміщень особам у володіння і (або) у користування.
Слід звернути увагу на те, що житловий фонд не є нерухомістю, в той час як що входять до нього житлові приміщення такими є, тобто об'єктом суб'єктивного права можуть бути тільки житлові приміщення, але не їх сукупність у вигляді житлового фонду. Диференціація житлових фондів на види дозволяє визначити типи правового регулювання відносно входять до нього житлових приміщень: частноправовой або публічно-правовий, без прив'язки до конкретних житлових приміщень * (56).
Глава II. Поняття і види житлових приміщень
2.1 Види житлових приміщень в залежності від форм власності
Житловим приміщенням зізнається ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійного проживання громадян (відповідає встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ), наприклад, протипожежним, містобудівним і технічним. Слід звернути увагу на те, що ЖК РФ житловим вважає тільки те приміщення, яке придатне для постійного, а не тимчасового проживання. При цьому слід мати на увазі, що зазначене жиле приміщення може надаватися як у тимчасове, так і в постійне користування.
Житлові приміщення формують поняття житлового фонду. Житлові приміщення відрізняються від інших будівель і приміщень функціональним призначенням - конструктивної можливістю проживання в них. У будівлях змішаного типу, в яких поряд з житловими є і нежитлові приміщення (адміністративні, лікувальні, комунально-побутові тощо), до житлового фонду відносяться тільки власне житлові приміщення.
До житлових приміщень належать:
1) житловий будинок, частина житлового будинку;
2) квартира, частину квартири;
3) кімната.
ЖК РФ в ст. 16 дає коротку юридичну характеристику зазначених приміщень.
Житловим будинком визнається індивідуально-визначене будівлю, яка складається з кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в такому будинку. Отже, житловим будинком визнається будівництво (будова), призначена для проживання людей і відповідає відповідним будівельним, технічним, протипожежним, санітарно-гігієнічним вимогам. Іноді в це поняття в широкому сенсі включаються також земельну ділянку, на якій знаходиться будинок, підсобні господарські будівлі, багаторічні зелені насадження і т.д.
До житлових приміщень відноситься і частина житлового будинку, яка також повинна відповідати певним критеріям, тобто призначатися для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в такому будинку.
Крім того, як особливого різновиду житлового будинку ЖК РФ називає багатоквартирний будинок. Проте ЖК РФ не містить нормативного визначення поняття "багатоквартирний будинок". У той же час це вид житлового будинку, до якого застосовується загальне визначення житлового будинку, встановлене у ст. 16 ЖК РФ. Багатоквартирний житловий будинок як специфічний комплексний об'єкт складається: а) з житлових приміщень; б) з нежитлових приміщень, в) з приміщень, призначених для обслуговування житлових і нежитлових приміщень і доступу до них (допоміжні приміщення), тісно пов'язаних з ними призначенням і наступних юридичної долю житлових і нежитлових приміщень. Житлові і нежитлові приміщення можуть перебувати у приватній власності будь-яких суб'єктів права власності незалежно від її форми, а допоміжні приміщення - тільки в спільній частковій власності зазначених суб'єктів.
Частина житлового будинку як об'єкт житлового права може складатися з квартир (в багатоквартирному будинку) і кімнат. Отже, у складі житлових будинків (частини житлового будинку) особливо слід виділити квартири і житлові кімнати, які безпосередньо служать житлом для громадян.
Квартирою визнається структурно відособлене приміщення в багатоквартирному будинку, що забезпечує можливість прямого доступу до приміщень загального користування в такому будинку і складається з однієї або декількох кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в такий відокремлений приміщенні. На практиці квартирою вважається призначена та використовується для проживання окрема житлова площа, яка має окремий вихід на вулицю (у двір, на сходову клітку або в загальний коридор) і окрему кухню * (57). В якості ознак квартири називається також відсутність в її межах функціональних частин (площ, обсягів) інших квартир (місць загального користування) * (58).
Кімнатою визнається частина житлового будинку або квартири, призначена для використання в якості місця безпосереднього проживання громадян у житловому будинку чи квартирі. Кімната - це відособлена постійними стінами частину квартири * (59). За своїм призначенням кімнати поділяються на житлові (спальні, вітальні та ін) і допоміжні (коридори, кухня, ванна кімната, туалет, комори). Житловою кімнатою вважається відособлена постійними стінами частину приміщення, призначена та використовується для житла * (60). Площа житлової кімнати або житлових кімнат квартири є площею основного (головного) призначення. Наведений поділ має важливе значення, тому що відповідно до ст.ст. 16 і 60 ЖК РФ і ст. 673 ГК РФ предметом договору найму житлового приміщення може бути лише ізольоване жиле приміщення, придатне для постійного проживання, в тому числі одна або кілька кімнат. Не можуть бути самостійним предметом договору найму частина кімнати або кімната, зв'язана з іншою кімнатою спільним входом (суміжні кімнати), підсобні приміщення.
Важливе практичне значення має виділення всередині приміщення: 1) корисної (загальної) площі, тобто площі всіх житлових кімнат квартири і наявних у ній допоміжних (підсобних) приміщень (коридори, кухня, ванна кімната, комори і т.д.), і 2) житлової площі, яка включає тільки площа житлових кімнат, у тому числі площа спальних і столових кімнат, кімнат для ігор, навчання і відпочинку, а також площа утеплених веранд, обладнаних для проживання * (61).
Загальна площа житлового приміщення складається із суми площ всіх частин такого приміщення, включаючи площу приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в житловому приміщенні, за винятком балконів, лоджій, веранд і терас (ч. 5 ст . 15 ЖК РФ). До загальної площі відносяться площі всіх житлових кімнат квартири і наявних у ній допоміжних (підсобних) приміщень (коридори, кухня, ванна кімната, комори і т.д.).
2.2 Види житлових приміщень в залежності від цілей використання
Житлові приміщення (будівлі) поділяються також на наступні групи:
- Приміщення (будівлі) квартирного типу. У таких житлових приміщеннях вся або переважна частина площі зайнята квартирами;
- Будівлі типу гуртожитку;
- Будови дачного типу, пристосовані для постійного, цілорічного проживання (літні дачі до них не належать) * (62);
- Приміщення казарменого типу для розміщення окремих категорій військовослужбовців. Вимоги до них та порядок користування ними визначаються Статутом внутрішньої служби Збройних Сил Російської Федерації та відомчими нормативними правовими актами.
На нашу думку, житлові приміщення доцільно класифікувати також за характером користування ними на житлові приміщення постійного користування і житлові приміщення непостійного користування.
До перших відносяться: житлові приміщення, що надаються в будинках державного і муніципального житлових фондів за договором соціального найму; житлові приміщення, що надаються в будинках ЖБК та ЖК * (63); житлові приміщення, що знаходяться у власності громадян. Терміни проживання в зазначених приміщеннях нічим не обмежені, а виселення з них можливо лише у виняткових випадках.
До других відносяться: спеціалізовані житлові приміщення - службові житлові приміщення, гуртожитки, маневрений фонд, готелі, житлові приміщення, що надаються за договором комерційного найму, піднайму, суборенди та деякі інші приміщення, оскільки вони надаються громадянам лише на час роботи або служби в даній місцевості, після закінчення якої підлягають звільненню.
Виправданим також є віднесення до житлових приміщень непостійного користування житлових приміщень, розташованих у закритих та відокремлених військових містечках. Позиція судових органів з цього питання наочно представлена в Довідці Військової колегії Верховного Суду Російської Федерації про застосування п. 14 ст. 15 Закону Російської Федерації "Про статус військовослужбовців": "... не повинні визнаватися житловими приміщеннями для постійного проживання також приміщення в будинках державного, муніципального або відомчого житлового фонду, що знаходяться на території закритого військового містечка, оскільки відповідно до ст. 94 ЖК УРСР після звільнення зі Збройних Сил військовослужбовці можуть бути виселені звідти без їх згоди за межі містечка "* (64).
Цільове призначення житлового приміщення - житлове приміщення надається для проживання в ньому (ст. 17 ЖК РФ). У той же час допускається використання житлового приміщення для здійснення професійної діяльності або індивідуальної підприємницької діяльності проживають в ньому на законних підставах громадянами, якщо це не порушує права і законні інтереси інших громадян, а також вимоги, яким має відповідати житлове приміщення. У даному випадку до громадян, які здійснюють зазначену діяльність, наприклад, відносяться нотаріуси (Основи законодавства Російської Федерації про нотаріат від 11 лютого 1993 р .* (65)), адвокати (Федеральний закон "Про адвокатську діяльність і адвокатуру в Російській Федерації" від 31 травня 2002 р .* (66)), педагоги (Закон Російської Федерації "Про освіту" від 10 липня 1992 р . в редакції Федерального закону від 13 січня 1996 р .* (67) і ін.)
Не допускається розміщення у житлових приміщеннях промислових виробництв. Інше використання може спричинити розірвання договору соціального найму в силу ч. 4 ст. 83 ЖК РФ. Зазначене положення ЖК РФ кореспондується з ч. 1 п. 3 ст. 288 ГК РФ, що забороняє розміщення промислових виробництв в житлових будинках в цілому, тобто як в житлових, так і в нежилих приміщеннях, які можуть перебувати в такому будинку. Проблема полягає у відсутності легального розкриття поняття "промислове виробництво", в тому числі з метою житлового законодавства. В інших законодавчих актах також немає визначень даного поняття, що на практиці може призвести до складнощів при вирішенні питань про віднесення будь-якого виду діяльності до "промисловому виробництву".
Також виникає питання про можливість розміщення промислового виробництва в нежитловий частини житлового багатоквартирного будинку. З урахуванням абз. 2 п. 3 ст. 288 ГК РФ в зазначених приміщеннях можуть розміщуватися організації, що не займаються промисловим виробництвом (наприклад, організації, що займаються торгівлею, наданням побутових послуг населенню тощо), і лише при дотриманні вимог, встановлених житловим, містобудівним, екологічним законодавством, законодавством про пожежну безпеки та ін
Користування житловим приміщенням здійснюється з урахуванням дотримання прав і законних інтересів проживають у цьому житловому приміщенні громадян, сусідів, вимог пожежної безпеки, санітарно-гігієнічних, екологічних та інших вимог законодавства, а також відповідно до правил користування жилими приміщеннями, затверджених Урядом Російської Федерації.
Глава III. Управління житловим фондом
Розділ VIII ЖК РФ присвячений питанням управління багатоквартирним будинком, вимог до договору управління, принципам управління багатоквартирними будинками, власниками яких є держава або муніципальні освіти. На органи місцевого самоврядування покладено обов'язок створення належних умов для здійснення управлінської діяльності в даній сфері.
ЖК РФ не регулює питання управління житловими будинками, які не є багатоквартирними, оскільки власники індивідуальних житлових будинків будують свої відносини з питань надання їм різного роду комунальних послуг як індивідуально, за допомогою укладання відповідних цивільно-правових договорів, так і створюючи різного роду некомерційні організації (наприклад, товариства власників житлових приміщень), які представляють їх інтереси у взаєминах з органами місцевого самоврядування та організаціями, що надають комунальні послуги. Зазначені відносини за своєю природою є цивільно-правовими. У ЖК РРФСР управління житловим фондом був присвячений розд. II, статті якого визначали централізовану систему органів, наділених управлінськими повноваженнями, відносини між окремими ланками якої будувалися не стільки на цивільно-правових, скільки на адміністративно-правових засадах.
ЖК РФ до житлових відносин відносить в числі інших відносини, що стосуються управління багатоквартирними будинками; надання комунальних послуг; внесення плати за житлове приміщення і комунальні послуги (ст. 4). Таким чином, тільки сфера управління багатоквартирними будинками є предметом житлових правовідносин (про це буде сказано нижче).
Управління багатоквартирним будинком. Він призначений для вирішення наступних завдань:
- Забезпечення сприятливих і безпечних умов проживання громадян;
- Належне утримання спільного майна в багатоквартирному будинку;
- Вирішення питань користування зазначеним майном;
- Надання комунальних послуг громадянам, які проживають у такому будинку.
Власники приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язані самостійно на своїх загальних зборах вибрати один з наступних способів управління багатоквартирним будинком:
1) безпосереднє управління власниками приміщень у багатоквартирному будинку. Управління в цьому випадку здійснюється загальними зборами власників і його уповноваженими органами, які у своїй діяльності керуються правилами розд. II РК РФ;
2) управління товариством власників житла або житловим кооперативом або іншим спеціалізованим споживчим кооперативом (наприклад, житлово-накопичувальних кооперативом);
3) управління керуючою організацією, якою може бути як юридична особа, так і індивідуальний підприємець.
Власниками приміщень є громадяни та юридичні особи (приватний житловий фонд), Російська Федерація та її суб'єкти (державний житловий фонд), муніципальні освіти (муніципальний житловий фонд).
Множинність варіантів управління має на меті демонополізувати господарську та управлінську діяльність у даній сфері та створити правові умови для вільної конкуренції суб'єктів управління багатоквартирними будинками в цілях стимулювання їх зацікавленості в підвищенні якості обслуговування. Якщо власники приміщень багатоквартирного будинку вважатимуть обраний ними раніше спосіб управління недостатньо ефективним, то вони мають право своїм рішенням змінити його (ч. 3 ст. 160 ЖК РФ).
Управління керуючої організацією. Орган місцевого самоврядування проводить відкритий конкурс з вибору керуючої організації, якщо власниками приміщень у багатоквартирному будинку в протягом року з дня введення в дію ЖК РФ (1 березня 2006 р .) Не обрано спосіб управління багатоквартирним будинком або прийняте такими власниками рішення про вибір способу управління багатоквартирним будинком не було реалізовано.
Орган місцевого самоврядування протягом 10 днів з дня проведення відкритого конкурсу повідомляє всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку про результати зазначеного конкурсу та про умови договору управління будинком. Власники приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язані укласти договір управління цим будинком з керуючою організацією, обраною за результатами відкритого конкурсу, в порядку, встановленому ст. 445 ГК РФ. Якщо сторона, для якої укладення договору обов'язково, ухиляється від його укладення, інша сторона має право звернутися до суду з вимогою про спонукання укласти договір. Сторона, необгрунтовано ухиляється від укладення договору, повинна відшкодувати другій стороні завдані цим збитки.
Орган місцевого самоврядування не пізніше ніж через рік після укладення договору управління багатоквартирним будинком скликає збори власників приміщень у цьому будинку для вирішення питання про подальше виборі способу управління цим будинком. Будь-який власник приміщення в багатоквартирному будинку може звернутися до суду з вимогою зобов'язати органи місцевого самоврядування вибрати керуючу організацію.
Укладення договору управління багатоквартирним будинком без проведення відкритого конкурсу допускається, якщо зазначений конкурс відповідно до законодавства визнано таким. Такими є конкурси, в яких брав участь лише один учасник (ст. 447 ГК РФ).
Багатоквартирний будинок може управлятися лише однієї керуючої організацією.
Договір управління багатоквартирним будинком. Договір управління багатоквартирним будинком укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. При виборі керуючої організації загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку з кожним власником приміщення в такому будинку укладається договір управління на умовах, зазначених у рішенні даного загальних зборів.
Поняття договору управління міститься у ч. 2 ст. 162 ЖК РФ. За договором управління багатоквартирним будинком одна сторона (керуюча організація) за завданням другої сторони (власників приміщень у багатоквартирному будинку, органів управління товариства власників житла або органів управління житлового кооперативу або органів управління іншого спеціалізованого споживчого кооперативу) протягом узгодженого терміну за плату зобов'язується надавати послуги і виконувати роботи щодо належного утримання та ремонту спільного майна в такому будинку, надавати комунальні послуги власникам приміщень у такому будинку і хто користується приміщеннями в цьому будинку особам, здійснювати іншу спрямовану на досягнення цілей управління багатоквартирним будинком діяльність.
Юридична характеристика договору управління багатоквартирним будинком: це договір консенсуальний, взаємний, двосторонній, відшкодувальний. Зазначений договір не є публічним, правовий режим якого визначається ст. 426 ГК РФ, оскільки вибір керуючої організації відбувається в результаті конкурсу, участь в якому залежить від самої управляючої організації, тобто вона не може бути примушена до участі в ньому.
Істотні умови договору:
1) предмет - склад спільного майна багатоквартирного будинку, щодо якого буде здійснюватися управління, і адреса такого будинку;
2) перелік послуг та робіт з утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку, порядок зміни такого переліку, а також перелік комунальних послуг, які надає керуюча організація;
3) порядок визначення ціни договору, розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення і розміру плати за комунальні послуги, а також порядок внесення такої плати;
4) порядок здійснення контролю за виконанням керуючої організацією її зобов'язань за договором управління.
Умови договору управління багатоквартирним будинком встановлюються однаковими для всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Договір управління багатоквартирним будинком укладається на термін не менше ніж один рік і не більше ніж п'ять років. При відсутності заяви однієї із сторін про припинення договору управління багатоквартирним будинком по закінченні терміну його дії такий договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені таким договором, тобто договір пролонгується на новий термін.
До виконання договору керуюча організація повинна приступити не пізніше ніж через 30 днів з дня його підписання, якщо договором не встановлений інший, більш короткий, термін.
Якщо інше не встановлено договором управління багатоквартирним будинком, керуюча організація зобов'язана приступити до виконання такого договору.
Зміна і (або) розірвання договору управління багатоквартирним будинком здійснюються в порядку, передбаченому ст.ст. 450-453 ГК РФ.
Управління багатоквартирним будинком, який знаходиться у власності житлового кооперативу або в якому створене товариство власників житла, здійснюється з урахуванням положень розд. V ("Житлові та житлово-будівельні кооперативи") і розд. VI ("Товариство власників житла") ЖК РФ.
Керуюча організація зобов'язана:
- За 30 днів до припинення договору управління багатоквартирним будинком передати технічну документацію на багатоквартирний будинок та інші пов'язані з управлінням таким будинком документи знову обраної керуючої організації, товариству власників житла або житловому кооперативу чи іншого спеціалізованого споживчого кооперативу або у разі безпосереднього управління таким будинком власниками приміщень у такому будинку одного з даних власників, вказаною в рішенні загальних зборів даних власників про вибір способу управління таким будинком або, якщо такий власник не вказано, будь-якому власнику приміщення в такому будинку;
- Щороку протягом першого кварталу поточного року подавати власникам приміщень у багатоквартирному будинку звіт про виконання договору управління за попередній рік, якщо інше не встановлено договором управління багатоквартирним будинком.
Стаття 163 ЖК РФ регулює питання управління багатоквартирним будинком, що перебуває у державній або муніципальній власності, тобто всі приміщення в якому знаходяться у власності Російської Федерації, суб'єкта Російської Федерації або муніципального освіти. Порядок управління встановлюється відповідно Урядом Російської Федерації, органом державної влади суб'єкта Російської Федерації та органом місцевого самоврядування. При цьому управління здійснюється шляхом укладення договору управління даними будинком з керуючою організацією, що вибирається за результатами відкритого конкурсу або, якщо такий конкурс відповідно до законодавства визнано таким, без проведення такого конкурсу. Таким чином, слід відзначити відхід від адміністративних механізмів регулювання у зазначеній сфері, перехід до ринкових договірних відносин з метою створення умов для вільної конкуренції у сфері експлуатації та забезпечення збереження будинку, що в кінцевому рахунку покликане реально забезпечити життєві інтереси громадян, які проживають у державному і муніципальному житловому фонді.
Безпосереднє управління. Стаття 164 ЖК РФ визначає принципи безпосереднього управління багатоквартирним будинком власниками приміщень у такому будинку:
- При безпосередньому управлінні багатоквартирним будинком власниками приміщень у такому будинку договори надання послуг з утримання та (або) виконання робіт з ремонту загального майна в такому будинку з особами, які здійснюють відповідні види діяльності, власники приміщень у такому будинку укладають на підставі рішень загальних зборів зазначених власників . При цьому всі або більшість власників приміщень у такому будинку виступають в якості одного боку укладених договорів;
- Договори холодного і гарячого водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання (у тому числі постачання побутового газу в балонах), опалення (теплопостачання, в тому числі поставки твердого палива за наявності пічного опалення) полягають кожним власником приміщення, що здійснює безпосереднє управління багатоквартирним будинком, від свого імені;
- На підставі рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, що здійснюють безпосереднє управління таким будинком, від імені власників приміщень у такому будинку у відносинах з третіми особами має право діяти один із власників приміщень у такому будинку чи інша особа, що має повноваження, засвідчене довіреністю, виданою у письмовій формі йому всіма або більшістю власників приміщень у такому будинку.
З метою створення умов для управління багатоквартирними будинками органи місцевого самоврядування:
1) забезпечують рівні умови для діяльності керуючих організацій незалежно від організаційно-правових форм;
2) можуть надавати керуючим організаціям, товариствам власників житла або житловим кооперативам або іншим спеціалізованим споживчим кооперативам бюджетні кошти на капітальний ремонт багатоквартирних будинків;
3) сприяють підвищенню рівня кваліфікації осіб, які здійснюють управління багатоквартирними будинками, і організації навчання осіб, які мають намір здійснювати таку діяльність.
Органи місцевого самоврядування та керуючі організації зобов'язані надавати громадянам за їх запитами інформацію про встановлені ціни і тарифи на послуги та роботи з утримання та ремонту багатоквартирних будинків і житлових приміщень у них, про розміри оплати у відповідності з цими цінами і тарифами, про обсяг, про перелік та якість надаваних послуг і виконуваних робіт, а також про ціни та тарифи на послуги, комунальні послуги та розміри оплати цих послуг (ст. 165 ЖК РФ).
Висновок
При переході російського суспільства до ринкової економіки неухильно підсилюється значення цивільно-правового договору, який стає основною правовою формою майнових відносин між усіма учасниками цивільного обороту. Ще порівняно недавно зміст більшості договорів у соціалістичному суспільстві зумовлювалося різними плановими передумовами. В даний час цей феномен все більшою мірою відображає те непорушне обставина, що учасники цивільного обороту безперешкодно діють, виявляючи виключно свою волю у своєму інтересі. Як свідчить закон, громадяни та юридичні особи вільні у встановленні своїх прав і обов'язків на основі договору та у визначенні будь-яких не суперечать законодавству умов договору, хоча як ми показали вище в курсовій роботі, від цього правила є ряд відступів.
Отже, були розглянуті загальні питання, що стосуються інституту цивільно-правового договору, як то: поняття і значення договору, порядок його укладення, класифікація. При характеристиці цих питань, були показані точки зору різних авторів на поставлену проблему, на основі чого можна зробити висновок, що в цілому, в останні роки, у зв'язку з розвитком ринкових відносин у нашій поки ще не зовсім правовій державі, цивільне законодавство в галузі регулювання договірних відносин зазнало значного розвитку, що в першу чергу було пов'язано з прийняттям частині другій Цивільного кодексу РФ, який практично повністю присвячений проблемам регулювання договорів. Тим не менш і він не закрив всіх прогалин у законодавстві, які об'єктивно складаються у зв'язку з випереджаючими темпами розвитку договірних відносин на практиці, появи дедалі нових видів і форм договорів.
І все ж, незважаючи на проблеми, що виникають на практиці, в тому числі порушені в цій роботі, законодавство про договори знаходиться на досить високому рівні розвитку (порівняно з іншими інститутами цивільного, цивільно-процесуального права Російської Федерації) і постійно вдосконалюється, що в кінцевому рахунку буде сприяти більш широкому і правильному застосуванню контрагентами практично договорів і становленню в нашій державі цивілізованого ринку.
Бібліографічний список
Нормативні акти:
1. Конституція Російської Федерації від 12 грудня 1993 року / / Російська газета. 25.12.1993. № 237.
2. Містобудівна кодекс РФ від 29.12.2004 року № 190-ФЗ / / Збори законодавства РФ. 03.01.2005. № 1 (частина 1). Ст.16.
3. Цивільний кодекс РФ (частина перша) від 30.11.1994 року № 51-ФЗ / / Збори законодавства РФ. 05.12.1994. № 32. Ст.3301.
4. Цивільний кодекс РФ (частина друга) від 26.01.1996 року № 14-ФЗ / / Збори законодавства РФ. 29.01.1996. № 5. Ст.410.
5. Житловий кодекс РФ від 29.12.2004 року № 188-ФЗ / / Збори законодавства РФ. 03.01.2005. № 1 (частина 1). Ст.14.
6. Наказ Мінземстроя від 4 серпня 1998 року «Про затвердження Інструкції про проведення обліку житлового фонду в Російській Федерації» / / Нормування в будівництві та ЖКГ. 2000. № 5.
7. Закон РРФСР від 24 грудня 1990 року «Про власність в РРФСР» / / Відомості РРФСР. 1990. № 3. Ст.416 (не діє).
8. Основи цивільного законодавства Союзу РСР та республік від 31 травня 1991 року / / Відомості СРСР. 1991. № 26. Ст.733 (не діє).
Література:
1. Бійців Г.В., Долгова М.М. Постатейний коментар до Житлового кодексу Російської Федерації. - М.: ГроссМедіа, 2006.
2. Глазов В.В. Коментар до Житлового кодексу Російської Федерації від 29 грудня 2004 року № 188-ФЗ (постатейний). - М.: ЗАТ Юстіцінформ, 2005.
3. Єфремова М.М. Судовий захист права власності в Росії XVIIIв. / / Власність: Право і свобода. Сб.ст. / Отв.ред.Е.А.Скріпілев. - М.: 1992.
4. Коментар до Житлового кодексу Російської Федерації (постатейний) / Під ред.В.М.Жуйкова. - М.: Юридична фірма «КОНТРАКТ», 2006.
5. Крашенинников П.В. Житлове право (видання четверте, перероблене і доповнене з урахуванням нового Житлового кодексу Російської Федерації). - М.: «Статут» 2005.
6. Малахова А.А. Ознаки житлового приміщення у світлі положення ЖК РФ / / Юрист. 2006. № 10.
7. Постатейний коментар до Житлового кодексу Російської Федерації / Під ред.П.В.Крашеніннікова. - М.: Статут, 2005.
8. Римське приватне право: Підручник / Під ред.І.Б.Новіцкого, І. С. Перетерского. - М.: Юрист, 1996.
9. Російський статистичний щорічник. 2003: Стат. СБ / Держкомстат Росії. - М.: 2003.
10. Титов А.А. Коментар до нового Житлового кодексу Російської Федерації (постатейний). - М.: Юрайт-Издат, 2005.
11. Фаршатов І.А. Коментар до Житлового кодексу Російської Федерації (постатейний). - М.: ВАТ «Видавничий Дім« Городець », 2006.
1) житловий будинок, частина житлового будинку;
2) квартира, частину квартири;
3) кімната.
ЖК РФ в ст. 16 дає коротку юридичну характеристику зазначених приміщень.
Житловим будинком визнається індивідуально-визначене будівлю, яка складається з кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в такому будинку. Отже, житловим будинком визнається будівництво (будова), призначена для проживання людей і відповідає відповідним будівельним, технічним, протипожежним, санітарно-гігієнічним вимогам. Іноді в це поняття в широкому сенсі включаються також земельну ділянку, на якій знаходиться будинок, підсобні господарські будівлі, багаторічні зелені насадження і т.д.
До житлових приміщень відноситься і частина житлового будинку, яка також повинна відповідати певним критеріям, тобто призначатися для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в такому будинку.
Крім того, як особливого різновиду житлового будинку ЖК РФ називає багатоквартирний будинок. Проте ЖК РФ не містить нормативного визначення поняття "багатоквартирний будинок". У той же час це вид житлового будинку, до якого застосовується загальне визначення житлового будинку, встановлене у ст. 16 ЖК РФ. Багатоквартирний житловий будинок як специфічний комплексний об'єкт складається: а) з житлових приміщень; б) з нежитлових приміщень, в) з приміщень, призначених для обслуговування житлових і нежитлових приміщень і доступу до них (допоміжні приміщення), тісно пов'язаних з ними призначенням і наступних юридичної долю житлових і нежитлових приміщень. Житлові і нежитлові приміщення можуть перебувати у приватній власності будь-яких суб'єктів права власності незалежно від її форми, а допоміжні приміщення - тільки в спільній частковій власності зазначених суб'єктів.
Частина житлового будинку як об'єкт житлового права може складатися з квартир (в багатоквартирному будинку) і кімнат. Отже, у складі житлових будинків (частини житлового будинку) особливо слід виділити квартири і житлові кімнати, які безпосередньо служать житлом для громадян.
Квартирою визнається структурно відособлене приміщення в багатоквартирному будинку, що забезпечує можливість прямого доступу до приміщень загального користування в такому будинку і складається з однієї або декількох кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в такий відокремлений приміщенні. На практиці квартирою вважається призначена та використовується для проживання окрема житлова площа, яка має окремий вихід на вулицю (у двір, на сходову клітку або в загальний коридор) і окрему кухню * (57). В якості ознак квартири називається також відсутність в її межах функціональних частин (площ, обсягів) інших квартир (місць загального користування) * (58).
Кімнатою визнається частина житлового будинку або квартири, призначена для використання в якості місця безпосереднього проживання громадян у житловому будинку чи квартирі. Кімната - це відособлена постійними стінами частину квартири * (59). За своїм призначенням кімнати поділяються на житлові (спальні, вітальні та ін) і допоміжні (коридори, кухня, ванна кімната, туалет, комори). Житловою кімнатою вважається відособлена постійними стінами частину приміщення, призначена та використовується для житла * (60). Площа житлової кімнати або житлових кімнат квартири є площею основного (головного) призначення. Наведений поділ має важливе значення, тому що відповідно до ст.ст. 16 і 60 ЖК РФ і ст. 673 ГК РФ предметом договору найму житлового приміщення може бути лише ізольоване жиле приміщення, придатне для постійного проживання, в тому числі одна або кілька кімнат. Не можуть бути самостійним предметом договору найму частина кімнати або кімната, зв'язана з іншою кімнатою спільним входом (суміжні кімнати), підсобні приміщення.
Важливе практичне значення має виділення всередині приміщення: 1) корисної (загальної) площі, тобто площі всіх житлових кімнат квартири і наявних у ній допоміжних (підсобних) приміщень (коридори, кухня, ванна кімната, комори і т.д.), і 2) житлової площі, яка включає тільки площа житлових кімнат, у тому числі площа спальних і столових кімнат, кімнат для ігор, навчання і відпочинку, а також площа утеплених веранд, обладнаних для проживання * (61).
Загальна площа житлового приміщення складається із суми площ всіх частин такого приміщення, включаючи площу приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в житловому приміщенні, за винятком балконів, лоджій, веранд і терас (ч. 5 ст . 15 ЖК РФ). До загальної площі відносяться площі всіх житлових кімнат квартири і наявних у ній допоміжних (підсобних) приміщень (коридори, кухня, ванна кімната, комори і т.д.).
2.2 Види житлових приміщень в залежності від цілей використання
Житлові приміщення (будівлі) поділяються також на наступні групи:
- Приміщення (будівлі) квартирного типу. У таких житлових приміщеннях вся або переважна частина площі зайнята квартирами;
- Будівлі типу гуртожитку;
- Будови дачного типу, пристосовані для постійного, цілорічного проживання (літні дачі до них не належать) * (62);
- Приміщення казарменого типу для розміщення окремих категорій військовослужбовців. Вимоги до них та порядок користування ними визначаються Статутом внутрішньої служби Збройних Сил Російської Федерації та відомчими нормативними правовими актами.
На нашу думку, житлові приміщення доцільно класифікувати також за характером користування ними на житлові приміщення постійного користування і житлові приміщення непостійного користування.
До перших відносяться: житлові приміщення, що надаються в будинках державного і муніципального житлових фондів за договором соціального найму; житлові приміщення, що надаються в будинках ЖБК та ЖК * (63); житлові приміщення, що знаходяться у власності громадян. Терміни проживання в зазначених приміщеннях нічим не обмежені, а виселення з них можливо лише у виняткових випадках.
До других відносяться: спеціалізовані житлові приміщення - службові житлові приміщення, гуртожитки, маневрений фонд, готелі, житлові приміщення, що надаються за договором комерційного найму, піднайму, суборенди та деякі інші приміщення, оскільки вони надаються громадянам лише на час роботи або служби в даній місцевості, після закінчення якої підлягають звільненню.
Виправданим також є віднесення до житлових приміщень непостійного користування житлових приміщень, розташованих у закритих та відокремлених військових містечках. Позиція судових органів з цього питання наочно представлена в Довідці Військової колегії Верховного Суду Російської Федерації про застосування п. 14 ст. 15 Закону Російської Федерації "Про статус військовослужбовців": "... не повинні визнаватися житловими приміщеннями для постійного проживання також приміщення в будинках державного, муніципального або відомчого житлового фонду, що знаходяться на території закритого військового містечка, оскільки відповідно до ст. 94 ЖК УРСР після звільнення зі Збройних Сил військовослужбовці можуть бути виселені звідти без їх згоди за межі містечка "* (64).
Цільове призначення житлового приміщення - житлове приміщення надається для проживання в ньому (ст. 17 ЖК РФ). У той же час допускається використання житлового приміщення для здійснення професійної діяльності або індивідуальної підприємницької діяльності проживають в ньому на законних підставах громадянами, якщо це не порушує права і законні інтереси інших громадян, а також вимоги, яким має відповідати житлове приміщення. У даному випадку до громадян, які здійснюють зазначену діяльність, наприклад, відносяться нотаріуси (Основи законодавства Російської Федерації про нотаріат від 11 лютого
Не допускається розміщення у житлових приміщеннях промислових виробництв. Інше використання може спричинити розірвання договору соціального найму в силу ч. 4 ст. 83 ЖК РФ. Зазначене положення ЖК РФ кореспондується з ч. 1 п. 3 ст. 288 ГК РФ, що забороняє розміщення промислових виробництв в житлових будинках в цілому, тобто як в житлових, так і в нежилих приміщеннях, які можуть перебувати в такому будинку. Проблема полягає у відсутності легального розкриття поняття "промислове виробництво", в тому числі з метою житлового законодавства. В інших законодавчих актах також немає визначень даного поняття, що на практиці може призвести до складнощів при вирішенні питань про віднесення будь-якого виду діяльності до "промисловому виробництву".
Також виникає питання про можливість розміщення промислового виробництва в нежитловий частини житлового багатоквартирного будинку. З урахуванням абз. 2 п. 3 ст. 288 ГК РФ в зазначених приміщеннях можуть розміщуватися організації, що не займаються промисловим виробництвом (наприклад, організації, що займаються торгівлею, наданням побутових послуг населенню тощо), і лише при дотриманні вимог, встановлених житловим, містобудівним, екологічним законодавством, законодавством про пожежну безпеки та ін
Користування житловим приміщенням здійснюється з урахуванням дотримання прав і законних інтересів проживають у цьому житловому приміщенні громадян, сусідів, вимог пожежної безпеки, санітарно-гігієнічних, екологічних та інших вимог законодавства, а також відповідно до правил користування жилими приміщеннями, затверджених Урядом Російської Федерації.
Глава III. Управління житловим фондом
Розділ VIII ЖК РФ присвячений питанням управління багатоквартирним будинком, вимог до договору управління, принципам управління багатоквартирними будинками, власниками яких є держава або муніципальні освіти. На органи місцевого самоврядування покладено обов'язок створення належних умов для здійснення управлінської діяльності в даній сфері.
ЖК РФ не регулює питання управління житловими будинками, які не є багатоквартирними, оскільки власники індивідуальних житлових будинків будують свої відносини з питань надання їм різного роду комунальних послуг як індивідуально, за допомогою укладання відповідних цивільно-правових договорів, так і створюючи різного роду некомерційні організації (наприклад, товариства власників житлових приміщень), які представляють їх інтереси у взаєминах з органами місцевого самоврядування та організаціями, що надають комунальні послуги. Зазначені відносини за своєю природою є цивільно-правовими. У ЖК РРФСР управління житловим фондом був присвячений розд. II, статті якого визначали централізовану систему органів, наділених управлінськими повноваженнями, відносини між окремими ланками якої будувалися не стільки на цивільно-правових, скільки на адміністративно-правових засадах.
ЖК РФ до житлових відносин відносить в числі інших відносини, що стосуються управління багатоквартирними будинками; надання комунальних послуг; внесення плати за житлове приміщення і комунальні послуги (ст. 4). Таким чином, тільки сфера управління багатоквартирними будинками є предметом житлових правовідносин (про це буде сказано нижче).
Управління багатоквартирним будинком. Він призначений для вирішення наступних завдань:
- Забезпечення сприятливих і безпечних умов проживання громадян;
- Належне утримання спільного майна в багатоквартирному будинку;
- Вирішення питань користування зазначеним майном;
- Надання комунальних послуг громадянам, які проживають у такому будинку.
Власники приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язані самостійно на своїх загальних зборах вибрати один з наступних способів управління багатоквартирним будинком:
1) безпосереднє управління власниками приміщень у багатоквартирному будинку. Управління в цьому випадку здійснюється загальними зборами власників і його уповноваженими органами, які у своїй діяльності керуються правилами розд. II РК РФ;
2) управління товариством власників житла або житловим кооперативом або іншим спеціалізованим споживчим кооперативом (наприклад, житлово-накопичувальних кооперативом);
3) управління керуючою організацією, якою може бути як юридична особа, так і індивідуальний підприємець.
Власниками приміщень є громадяни та юридичні особи (приватний житловий фонд), Російська Федерація та її суб'єкти (державний житловий фонд), муніципальні освіти (муніципальний житловий фонд).
Множинність варіантів управління має на меті демонополізувати господарську та управлінську діяльність у даній сфері та створити правові умови для вільної конкуренції суб'єктів управління багатоквартирними будинками в цілях стимулювання їх зацікавленості в підвищенні якості обслуговування. Якщо власники приміщень багатоквартирного будинку вважатимуть обраний ними раніше спосіб управління недостатньо ефективним, то вони мають право своїм рішенням змінити його (ч. 3 ст. 160 ЖК РФ).
Управління керуючої організацією. Орган місцевого самоврядування проводить відкритий конкурс з вибору керуючої організації, якщо власниками приміщень у багатоквартирному будинку в протягом року з дня введення в дію ЖК РФ (1 березня
Орган місцевого самоврядування протягом 10 днів з дня проведення відкритого конкурсу повідомляє всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку про результати зазначеного конкурсу та про умови договору управління будинком. Власники приміщень у багатоквартирному будинку зобов'язані укласти договір управління цим будинком з керуючою організацією, обраною за результатами відкритого конкурсу, в порядку, встановленому ст. 445 ГК РФ. Якщо сторона, для якої укладення договору обов'язково, ухиляється від його укладення, інша сторона має право звернутися до суду з вимогою про спонукання укласти договір. Сторона, необгрунтовано ухиляється від укладення договору, повинна відшкодувати другій стороні завдані цим збитки.
Орган місцевого самоврядування не пізніше ніж через рік після укладення договору управління багатоквартирним будинком скликає збори власників приміщень у цьому будинку для вирішення питання про подальше виборі способу управління цим будинком. Будь-який власник приміщення в багатоквартирному будинку може звернутися до суду з вимогою зобов'язати органи місцевого самоврядування вибрати керуючу організацію.
Укладення договору управління багатоквартирним будинком без проведення відкритого конкурсу допускається, якщо зазначений конкурс відповідно до законодавства визнано таким. Такими є конкурси, в яких брав участь лише один учасник (ст. 447 ГК РФ).
Багатоквартирний будинок може управлятися лише однієї керуючої організацією.
Договір управління багатоквартирним будинком. Договір управління багатоквартирним будинком укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. При виборі керуючої організації загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку з кожним власником приміщення в такому будинку укладається договір управління на умовах, зазначених у рішенні даного загальних зборів.
Поняття договору управління міститься у ч. 2 ст. 162 ЖК РФ. За договором управління багатоквартирним будинком одна сторона (керуюча організація) за завданням другої сторони (власників приміщень у багатоквартирному будинку, органів управління товариства власників житла або органів управління житлового кооперативу або органів управління іншого спеціалізованого споживчого кооперативу) протягом узгодженого терміну за плату зобов'язується надавати послуги і виконувати роботи щодо належного утримання та ремонту спільного майна в такому будинку, надавати комунальні послуги власникам приміщень у такому будинку і хто користується приміщеннями в цьому будинку особам, здійснювати іншу спрямовану на досягнення цілей управління багатоквартирним будинком діяльність.
Юридична характеристика договору управління багатоквартирним будинком: це договір консенсуальний, взаємний, двосторонній, відшкодувальний. Зазначений договір не є публічним, правовий режим якого визначається ст. 426 ГК РФ, оскільки вибір керуючої організації відбувається в результаті конкурсу, участь в якому залежить від самої управляючої організації, тобто вона не може бути примушена до участі в ньому.
Істотні умови договору:
1) предмет - склад спільного майна багатоквартирного будинку, щодо якого буде здійснюватися управління, і адреса такого будинку;
2) перелік послуг та робіт з утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку, порядок зміни такого переліку, а також перелік комунальних послуг, які надає керуюча організація;
3) порядок визначення ціни договору, розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення і розміру плати за комунальні послуги, а також порядок внесення такої плати;
4) порядок здійснення контролю за виконанням керуючої організацією її зобов'язань за договором управління.
Умови договору управління багатоквартирним будинком встановлюються однаковими для всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Договір управління багатоквартирним будинком укладається на термін не менше ніж один рік і не більше ніж п'ять років. При відсутності заяви однієї із сторін про припинення договору управління багатоквартирним будинком по закінченні терміну його дії такий договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені таким договором, тобто договір пролонгується на новий термін.
До виконання договору керуюча організація повинна приступити не пізніше ніж через 30 днів з дня його підписання, якщо договором не встановлений інший, більш короткий, термін.
Якщо інше не встановлено договором управління багатоквартирним будинком, керуюча організація зобов'язана приступити до виконання такого договору.
Зміна і (або) розірвання договору управління багатоквартирним будинком здійснюються в порядку, передбаченому ст.ст. 450-453 ГК РФ.
Управління багатоквартирним будинком, який знаходиться у власності житлового кооперативу або в якому створене товариство власників житла, здійснюється з урахуванням положень розд. V ("Житлові та житлово-будівельні кооперативи") і розд. VI ("Товариство власників житла") ЖК РФ.
Керуюча організація зобов'язана:
- За 30 днів до припинення договору управління багатоквартирним будинком передати технічну документацію на багатоквартирний будинок та інші пов'язані з управлінням таким будинком документи знову обраної керуючої організації, товариству власників житла або житловому кооперативу чи іншого спеціалізованого споживчого кооперативу або у разі безпосереднього управління таким будинком власниками приміщень у такому будинку одного з даних власників, вказаною в рішенні загальних зборів даних власників про вибір способу управління таким будинком або, якщо такий власник не вказано, будь-якому власнику приміщення в такому будинку;
- Щороку протягом першого кварталу поточного року подавати власникам приміщень у багатоквартирному будинку звіт про виконання договору управління за попередній рік, якщо інше не встановлено договором управління багатоквартирним будинком.
Стаття 163 ЖК РФ регулює питання управління багатоквартирним будинком, що перебуває у державній або муніципальній власності, тобто всі приміщення в якому знаходяться у власності Російської Федерації, суб'єкта Російської Федерації або муніципального освіти. Порядок управління встановлюється відповідно Урядом Російської Федерації, органом державної влади суб'єкта Російської Федерації та органом місцевого самоврядування. При цьому управління здійснюється шляхом укладення договору управління даними будинком з керуючою організацією, що вибирається за результатами відкритого конкурсу або, якщо такий конкурс відповідно до законодавства визнано таким, без проведення такого конкурсу. Таким чином, слід відзначити відхід від адміністративних механізмів регулювання у зазначеній сфері, перехід до ринкових договірних відносин з метою створення умов для вільної конкуренції у сфері експлуатації та забезпечення збереження будинку, що в кінцевому рахунку покликане реально забезпечити життєві інтереси громадян, які проживають у державному і муніципальному житловому фонді.
Безпосереднє управління. Стаття 164 ЖК РФ визначає принципи безпосереднього управління багатоквартирним будинком власниками приміщень у такому будинку:
- При безпосередньому управлінні багатоквартирним будинком власниками приміщень у такому будинку договори надання послуг з утримання та (або) виконання робіт з ремонту загального майна в такому будинку з особами, які здійснюють відповідні види діяльності, власники приміщень у такому будинку укладають на підставі рішень загальних зборів зазначених власників . При цьому всі або більшість власників приміщень у такому будинку виступають в якості одного боку укладених договорів;
- Договори холодного і гарячого водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання (у тому числі постачання побутового газу в балонах), опалення (теплопостачання, в тому числі поставки твердого палива за наявності пічного опалення) полягають кожним власником приміщення, що здійснює безпосереднє управління багатоквартирним будинком, від свого імені;
- На підставі рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, що здійснюють безпосереднє управління таким будинком, від імені власників приміщень у такому будинку у відносинах з третіми особами має право діяти один із власників приміщень у такому будинку чи інша особа, що має повноваження, засвідчене довіреністю, виданою у письмовій формі йому всіма або більшістю власників приміщень у такому будинку.
З метою створення умов для управління багатоквартирними будинками органи місцевого самоврядування:
1) забезпечують рівні умови для діяльності керуючих організацій незалежно від організаційно-правових форм;
2) можуть надавати керуючим організаціям, товариствам власників житла або житловим кооперативам або іншим спеціалізованим споживчим кооперативам бюджетні кошти на капітальний ремонт багатоквартирних будинків;
3) сприяють підвищенню рівня кваліфікації осіб, які здійснюють управління багатоквартирними будинками, і організації навчання осіб, які мають намір здійснювати таку діяльність.
Органи місцевого самоврядування та керуючі організації зобов'язані надавати громадянам за їх запитами інформацію про встановлені ціни і тарифи на послуги та роботи з утримання та ремонту багатоквартирних будинків і житлових приміщень у них, про розміри оплати у відповідності з цими цінами і тарифами, про обсяг, про перелік та якість надаваних послуг і виконуваних робіт, а також про ціни та тарифи на послуги, комунальні послуги та розміри оплати цих послуг (ст. 165 ЖК РФ).
Висновок
При переході російського суспільства до ринкової економіки неухильно підсилюється значення цивільно-правового договору, який стає основною правовою формою майнових відносин між усіма учасниками цивільного обороту. Ще порівняно недавно зміст більшості договорів у соціалістичному суспільстві зумовлювалося різними плановими передумовами. В даний час цей феномен все більшою мірою відображає те непорушне обставина, що учасники цивільного обороту безперешкодно діють, виявляючи виключно свою волю у своєму інтересі. Як свідчить закон, громадяни та юридичні особи вільні у встановленні своїх прав і обов'язків на основі договору та у визначенні будь-яких не суперечать законодавству умов договору, хоча як ми показали вище в курсовій роботі, від цього правила є ряд відступів.
Отже, були розглянуті загальні питання, що стосуються інституту цивільно-правового договору, як то: поняття і значення договору, порядок його укладення, класифікація. При характеристиці цих питань, були показані точки зору різних авторів на поставлену проблему, на основі чого можна зробити висновок, що в цілому, в останні роки, у зв'язку з розвитком ринкових відносин у нашій поки ще не зовсім правовій державі, цивільне законодавство в галузі регулювання договірних відносин зазнало значного розвитку, що в першу чергу було пов'язано з прийняттям частині другій Цивільного кодексу РФ, який практично повністю присвячений проблемам регулювання договорів. Тим не менш і він не закрив всіх прогалин у законодавстві, які об'єктивно складаються у зв'язку з випереджаючими темпами розвитку договірних відносин на практиці, появи дедалі нових видів і форм договорів.
І все ж, незважаючи на проблеми, що виникають на практиці, в тому числі порушені в цій роботі, законодавство про договори знаходиться на досить високому рівні розвитку (порівняно з іншими інститутами цивільного, цивільно-процесуального права Російської Федерації) і постійно вдосконалюється, що в кінцевому рахунку буде сприяти більш широкому і правильному застосуванню контрагентами практично договорів і становленню в нашій державі цивілізованого ринку.
Бібліографічний список
Нормативні акти:
1. Конституція Російської Федерації від 12 грудня 1993 року / / Російська газета. 25.12.1993. № 237.
2. Містобудівна кодекс РФ від 29.12.2004 року № 190-ФЗ / / Збори законодавства РФ. 03.01.2005. № 1 (частина 1). Ст.16.
3. Цивільний кодекс РФ (частина перша) від 30.11.1994 року № 51-ФЗ / / Збори законодавства РФ. 05.12.1994. № 32. Ст.3301.
4. Цивільний кодекс РФ (частина друга) від 26.01.1996 року № 14-ФЗ / / Збори законодавства РФ. 29.01.1996. № 5. Ст.410.
5. Житловий кодекс РФ від 29.12.2004 року № 188-ФЗ / / Збори законодавства РФ. 03.01.2005. № 1 (частина 1). Ст.14.
6. Наказ Мінземстроя від 4 серпня 1998 року «Про затвердження Інструкції про проведення обліку житлового фонду в Російській Федерації» / / Нормування в будівництві та ЖКГ. 2000. № 5.
7. Закон РРФСР від 24 грудня 1990 року «Про власність в РРФСР» / / Відомості РРФСР. 1990. № 3. Ст.416 (не діє).
8. Основи цивільного законодавства Союзу РСР та республік від 31 травня 1991 року / / Відомості СРСР. 1991. № 26. Ст.733 (не діє).
Література:
1. Бійців Г.В., Долгова М.М. Постатейний коментар до Житлового кодексу Російської Федерації. - М.: ГроссМедіа, 2006.
2. Глазов В.В. Коментар до Житлового кодексу Російської Федерації від 29 грудня 2004 року № 188-ФЗ (постатейний). - М.: ЗАТ Юстіцінформ, 2005.
3. Єфремова М.М. Судовий захист права власності в Росії XVIIIв. / / Власність: Право і свобода. Сб.ст. / Отв.ред.Е.А.Скріпілев. - М.: 1992.
4. Коментар до Житлового кодексу Російської Федерації (постатейний) / Під ред.В.М.Жуйкова. - М.: Юридична фірма «КОНТРАКТ», 2006.
5. Крашенинников П.В. Житлове право (видання четверте, перероблене і доповнене з урахуванням нового Житлового кодексу Російської Федерації). - М.: «Статут» 2005.
6. Малахова А.А. Ознаки житлового приміщення у світлі положення ЖК РФ / / Юрист. 2006. № 10.
7. Постатейний коментар до Житлового кодексу Російської Федерації / Під ред.П.В.Крашеніннікова. - М.: Статут, 2005.
8. Римське приватне право: Підручник / Під ред.І.Б.Новіцкого, І. С. Перетерского. - М.: Юрист, 1996.
9. Російський статистичний щорічник. 2003: Стат. СБ / Держкомстат Росії. - М.: 2003.
10. Титов А.А. Коментар до нового Житлового кодексу Російської Федерації (постатейний). - М.: Юрайт-Издат, 2005.
11. Фаршатов І.А. Коментар до Житлового кодексу Російської Федерації (постатейний). - М.: ВАТ «Видавничий Дім« Городець », 2006.
[1] Договір в народному господарстві (питання загальної теорії) / М. К. Сулейменов, Б. В. Покровський, С.С. Жакенов та ін; Відп. ред. М. К. Сулейменов. Алма-Ата, 1987. С. 32.