Характеристика первинного та вторинного ринку нерухомості
Одним з головних показників розвитку в країні нормальних ринкових відносин є стан ринку нерухомості, так як це істотна складова будь-якої національної економіки.
Нерухомість - найважливіша частина світового багатства, більше 50%. Без ринку нерухомості не може бути ринку взагалі, так як суб'єкти економічної діяльності для здійснення будь-якої статутної діяльності повинні мати (або орендувати) необхідні приміщення. Важливість вітчизняного ринку нерухомості як сектора економіки підтверджується високим рівнем доходів, що надходять до бюджету від первинного продажу, здачі в оренду державної і муніципальної нерухомості (в тому числі землі), надходженням зборів до бюджету податків від нерухомості і операцій з нею.
Розвиток ринку нерухомості безпосередньо залежить від прийняття інвестиційних рішень, що базуються на його дослідженні та аналізі. З одного боку, фахівці, що працюють в області нерухомості, особливо аналітики, стикаються з труднощами і неможливістю коректною та однозначної формалізації економічних взаємозв'язків на ринку нерухомості.
З іншого ж - недостатня розробка теорії аналізу ринку нерухомості і перенесення технологій, що застосовуються на інших ринках (розроблених в іншій ринковому середовищі), можуть призвести до суттєвих помилок і навіть до криз на ринку нерухомості.
Розвиток ринку нерухомості формує наукові основи в цій сфері економічних відносин, що знаходить відображення в з'явилася термінології. На сьогоднішніх день, серед учених і практиків у сфері нерухомості, не існує єдиного визначення поняття «ринок нерухомості».
«Ринок нерухомості - це система організаційних заходів, за допомогою, яких покупці і продавці зводяться разом для визначення конкретної ціни, за якою може відбутися обмін таким специфічним товаром, як нерухомість» [2, с. 160].
Ринок нерухомості - це «економіко-правовий простір, в якому відбувається взаємодія попиту і пропозиції всіх наявних на даний момент часу покупців і продавців нерухомості і де здійснюється сукупність всіх поточних операцій з нею» [4, с. 32].
Ринок - це «інститут здійснення контакту між покупцями, або пред'явників попиту, Я продавцями, або постачальниками товарів і послуг. Перевага і результати рішень продавців і покупців утворюють систему цін на товари, послуги або ресурси »[4, с. 32].
«Ринок нерухомості є сферою вкладення капіталу в об'єкти нерухомості і систему економічних відносин, що виникають при операціях з нерухомістю. Ці відносини з'являються між інвесторами при купівлі-продажу нерухомості, іпотеці, здачі об'єктів нерухомості в траст, в оренду, в наймання »[5, с. 10].
Всі наведені вище визначення припускають віднесення об'єктів нерухомості до категорії товарів, обіг яких пов'язано із залученням фінансового капіталу, використанням різних ресурсів і праці, і вказують на перерозподіл об'єктів нерухомості, тобто забезпечення обороти прав на раніше створені об'єкти нерухомості.
Виходячи з триєдності сутності об'єкта нерухомості як товару (матеріальна, правова, економічна) необхідно всі ці визначення доповнити комплексом відносин, обумовлених створенням нових та управлінням існуючими об'єктами нерухомості. «Ринок нерухомості являє собою певний набір механізмів, за допомогою яких передаються права на власність і пов'язані з нею інтереси, встановлюються ціни і розподіляється простір між різними конкуруючими варіантами землекористування» [5, с. 14].
Таким чином, основні процеси функціонування ринку нерухомості - це розвиток (створення), управління (експлуатація) та обіг прав на нерухомість [3, с. 85].
Характеризуючи ринок нерухомості, слід зазначити, що абстрактне словосполучення «ринок нерухомості» розпадається на безліч бурхливо розвиваються і несхожих один на одного ринків, як регіональних, так і локальних.
«Ринок нерухомості локалізована, оскільки його об'єкти непорушні, унікальні і їх цінність більшою мірою залежить від зовнішнього навколишнього середовища (політичної, економічної, соціальної, екологічної обстановки в країні і регіоні), і сегментований, оскільки різні користувачі мають різними потребами, різним платоспроможним попитом »[5, с. 21].
Кожен конкретний ринок нерухомості: ринок земельних ділянок, ринок житлової нерухомості, ринок комерційної нерухомості - розвивається самостійно, тому що спирається на власну законодавчу та нормативну базу, може бути підданий подальшої дезагрегації на базі різних типологічних критеріїв.
Ринок нерухомості локалізована, оскільки його об'єкти непорушні і схильні до дії фізичного середовища. [5, с. 20]
Кожна ділянка має унікальні риси. Ринок у Нью-Йорку відрізняється від ринку в Москві, тому що угоди регулюються абсолютно різними законами, здійснюються в різних кліматичних і економічних умовах [5, с. 20].
Ринок нерухомості має розгалужену структуру, і його можна сегментувати за різними ознаками.
За способом здійснення угод на ринку нерухомості виділяють наступні його складові.
Первинний ринок - це економічна ситуація, коли нерухомість як товар вперше надходить на ринок. [5, с. 20] Основними продавцями нерухомості в такому випадку виступають держава в особі своїх федеральних, регіональних і місцевих органів влади (за рахунок приватизації державних і муніципальних підприємств, житлових об'єктів і речових прав) і будівельні компанії - постачальники житловий або нежитловий нерухомості.
Кількість нерухомості, що пропонується на первинному ринку, залежить від нового будівництва. Враховуючи, що потреби населення в житлі, підприємців - в комерційній нерухомості, далекі від належного задоволення, подальший розвиток ринку нерухомості може відбуватися тільки з урахуванням нового будівництва, тобто первинного ринку [5, с. 20].
На вторинному ринку нерухомість виступає як товар, який раніше був у вжитку і належить певному власнику - фізичній або юридичній особі.
Первинний і вторинний ринки безпосередньо взаємозалежні. Якщо з якихось мотивів (наприклад, міжнаціональний конфлікт в регіоні, несприятлива екологічна обстановка) збільшитися пропозиція нерухомості на вторинному ринку, що безпосередньо веде до знецінення нерухомості на первинному ринку. У той же час зростання витрат на будівництво призводить до збільшення цін на первинному ринку житла, що тут же безпосередньо позначається на зростанні цін на вторинному ринку.
Таким чином, можна зробити наступні висновки.
Ринок нерухомості має розгалужену структуру, і його можна диференціювати за різними ознаками, як розмір фінансового активу, географічним фактором, функціональним призначенням і іншим показникам.
Первинний ринок в Росії формувався за рахунок приватизації державних і муніципальних підприємств, земельних ділянок, будівель і приміщень та інших речових прав. Він забезпечує передачу нерухомого майна в економічний оборот. Всі наступні угоди носять вторинний характер, оскільки пов'язані з перепродажем або з іншими формами переходу надійшли на ринок об'єктів від одного власника до іншого.
Принципи оцінки нерухомості, пов'язані з користувачем
Терміни «ринкова оцінка» і «ринкова вартість» зустрічаються все частіше в різних галузях економіки та юриспруденції. [1, с. 124]
Оцінка нерухомості проводиться для різних цілей. Наприклад, при обліку наявних у власності у фізичних та юридичних осіб об'єктів нерухомості та переоцінки основних фондів підприємств, при обліку накопиченого зносу об'єктів нерухомості, при реалізації інвестиційних проектів розвитку об'єктів нерухомості, при банкрутстві та антикризовому управлінні, при приватизації державних та муніципальних об'єктів нерухомості, при укладенні договорів на здійснення різного роду угод з нерухомістю між фізичними або юридичними особами, при страхуванні, при оформленні застав, при визначенні бази оподаткування, при прийнятті обгрунтованого рішення про діловому партнерстві.
Але є випадки, при яких проведення оцінки обов'язково, наприклад, при складанні шлюбних контрактів або розділі майна розлучається подружжя на вимогу одного з них, при викуп у власника об'єкта нерухомості для державних або муніципальних цілей, при передачі державної власності в довірче управління, при реалізації інвестиційних проектів із залученням бюджетних коштів, при продажу об'єктів нерухомості з федеральної власності у власність суб'єктів Російської Федерації чи муніципальних утворень. [1, с. 124]
Інститут професійної оцінки об'єктів нерухомості в нашій країні почав формуватися в 1992-1993 рр.. і продовжує розвиватися в даний час.
Оціночна діяльність здійснюється відповідно до міжнародних договорів Російської Федерації, Федеральним законом Російської Федерації «Про оціночну діяльність» № 135 - ФЗ від 29.07. 1998 р., а також іншими федеральними законами та іншими нормативними правовими актами Російської Федерації, які регулюють відносини, що виникають при здійсненні оціночної діяльності.
Таким чином, ми можемо зробити висновок про те, що оціночна діяльність, спрямована на встановлення ринкової або іншої вартості відносно об'єктів оцінки. [1, с. 125]
Процес оцінки нерухомості здійснюється на підставі певних принципів.
Принципи оцінки об'єктів нерухомості - це зведення методичних правил, на підставі яких визначається ступінь впливу різних факторів на вартість об'єкта нерухомості. [1, с. 127]
Оскільки в процесі оцінки об'єктів нерухомості взаємодіють три елементи - суб'єкт, об'єкт і ринкове середовище, то відповідно вчені виділяють три групи принципів. Вони лише відображають тенденцію економічної поведінки суб'єктів ринку нерухомості, але не гарантують реальності такої поведінки. [1, с. 136]
Першою групою принципів оцінки нерухомості, яку нам і належить охарактеризувати, є група принципів, які засновані на представленні користувача. До групи даних принципів відносяться принципи корисності, заміщення, очікування. Групи даних принципів дозволяє визначити корисність об'єкта, його прийнятну ціну і очікувані вигоди від володіння об'єктом нерухомості.
Принцип корисності говорить, що об'єкт нерухомості має вартістю, тільки якщо він може бути корисний потенційному власнику для реалізації певної економічної функції. Корисність об'єкта нерухомості - це здатність задовольнити потреби користувача в даному місці і протягом певного періоду часу.
Принцип заміщення означає, що максимальна вартість оцінюваного об'єкта нерухомості визначається мінімальною ціною придбання аналогічного об'єкта.
Принцип очікування говорить, що вартість об'єкта нерухомості повинна включати поточну вартість усіх майбутніх доходів і враховувати постійне зростання цієї вартості під впливом збільшення попиту і обмеження пропозиції.
Задача 1
Визначте дохід, що відносяться до будівлі і землі (дані по об'єктах дохідної нерухомості наведено в таблиці).
Результати розрахунку доходу, относимого до землі і будівлі, оформіть в таблиці.
Рішення
Методика розрахунку викладена в роботі «Економіка нерухомості» О.М. Асаул [1, с. 150]
1. Визначення дійсного валового доходу.
Дійсний валовий дохід обчислюється виходячи з потенційного валового доходу, який представляє собою річний дохід об'єкта нерухомості при повному завантаженні площ, з якого відраховуються втрати при зборі платежів і додається додатковий дохід від об'єкта нерухомості (наприклад, від підприємницької діяльності на території об'єкта нерухомості або всередині неї)
Дійсний валовий доход 1 = 15000-20000 +50000 = 45000 руб.
Дійсний валовий дохід 2 = 250000-25000 +10000 = 235000 рублів.
Дійсний валовий дохід 3 = 100000-5000 +3000 = 98000 рублів
2. Розрахуємо чистий операційний дохід.
Чистий операційний дохід розраховується як дійсний валовий дохід за вирахуванням операційних витрат. У визначенні чистого доходу не враховуються витрати з обслуговування кредитів і амортизаційні відрахування.
Чистий операційний дохід 1 = 45000-50 000-5000 = - 10 000 рублів
Чистий операційний дохід 2 = 235 000 - 120000 - 10000 = 105000 рублів.
Чистий операційний дохід 3 = 98000 - 30000 - 3000 = 65000 рублів
3. Зробимо розрахунок доходу относимого до будівлі
Сума доходу, относимого до будівлі методом капіталізації дорівнює добутку ставки капіталізації на суму чистого операційного доходу
Сума доходу, относимого до будівлі 1 = -10000
Сума доходу, относимого до будівлі 2 = 105 000
Сума доходу, относимого до будівлі 3 = 65000
4. Розрахуємо суму чистого залишкового доходу.
Розрахунок суми чистого залишкового доходу здійснюється шляхом складання суми чистого операційного доходу та суми доходу, относимого до будівлі:
Чистий залишковий дохід 1 = -10 000 + (- 1300) = - 11300 рублів
Чистий залишковий дохід 2 = 105 000 + 14 700 = 119 700 рублів
Чистий залишковий дохід 3 = 65000 + 8580 = 73580 рублів.
5. Розрахуємо вартість землі при коефіцієнті 12%
Вартість землі 1 = -10 000 + 10 000
Вартість землі 2 = 105000 + 105000
Вартість землі 3 = 65000 +65000
У даному випадку рішення було зроблено з урахуванням дохідного підходу.
Прибутковий підхід на відміну від порівняльного та витратного спрямований на отримання даних про об'єкт нерухомості з точки зору інвестора [1, с. 149].
При застосуванні дохідного підходу основою для розрахунків служить дохід, який як передбачається, може принести об'єкт нерухомості при його використанні в комерційних цілях.
Виходячи з усього вищесказаного, перший проект, а саме будівництво офісного будинку є сам по собі збитковим, найбільш дохідним є проект будівництва торгового центру, і прибутковим, але менш є проект по забудові житла.
Задача 2
Оцінювач отримав наступну інформацію по об'єкту - аналогу: коефіцієнт іпотечної заборгованості дорівнює - 0,6; дохід на власний капітал - 15000 руб. на рік; вартість власних коштів - 60000 руб. на рік, ставка капіталізації для позикових коштів - 15%. Визначте загальний коефіцієнт капіталізації.
Рішення
У даному випадку використовується метод прямого порівняння в порівнянні оцінюваного об'єкта з об'єктом - аналогом. Порівнюються основні характеристики об'єктів, на основі чого вибираються об'єкти - аналоги. Ставка капіталізації оцінюваного об'єкта береться однаковою зі ставкою об'єкта - аналога або розраховується на основі середнього арифметичного у випадку безлічі об'єктів - аналогів.
У даному випадку безліч об'єктів - аналогів відсутній, тому ми беремо ставку капіталізації оцінюваного об'єкта однаковою зі ставкою капіталізації об'єкта - аналога.
Ставку капіталізації об'єкта - аналога розраховуємо, застосовуючи метод Елвуда.
Метод Елвуда є модифікованим методом пов'язаних інвестицій (позикового і власного капіталу), що враховує тривалість періоду капіталовкладень і зміна з часом вартості об'єкта нерухомості.
Розрахунок здійснюватися за формулою:
де
1. Розрахуємо норму віддачі власного капіталу
Норма віддачі власного капіталу розраховується як відношення доходу на власний капітал до суми власного капіталу.
2. Розрахуємо загальний коефіцієнт капіталізації методом Елвуда:
Відповідь: Загальний коефіцієнт капіталізації дорівнює 0,16
Список використаної літератури
1. Асаул, О.М., Єрофєєв, П.Ю. Економіка нерухомості / О.М. Асаул, П.Ю. Єрофєєв. - Спб.: Пітер, 2008. - 240 с.
2. Боровкова В.А., Боровкова В.А., Мокін В.О., Пирогова О.Є., Економіка нерухомості: Підручник для вузів. - Спб: Пітер, 2007. - 416 с.
3. Гриненко С.В. Економіка нерухомості. Конспект лекцій. - Таганрог: Видавництво ТРТУ, 2004. - 107 с.
4. Гриненко С.В. Економіка нерухомості. Конспект лекцій / С.В. Гриненко. - Таганрог: Видавництво ТРТУ, 2004. - 350 с.
5. Іваницька І.П., Яковлєв А.Є., Введення в економіку нерухомості: Підручник для вузів / І.П. Іваницька, А.Є. Яковлєв. - М.: КНОРУС, 2007. - 184 с.
6. Економіка нерухомості: Навчальний посібник / За ред. В.І. Ресина. - М.: МГИУ, 1999. - 384 с.
7. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Сост. Я.В. Таттури. – Нижний Новгород: НовГУ им. Ярослава Мудрого, 2002. - 66 с.
Одним з головних показників розвитку в країні нормальних ринкових відносин є стан ринку нерухомості, так як це істотна складова будь-якої національної економіки.
Нерухомість - найважливіша частина світового багатства, більше 50%. Без ринку нерухомості не може бути ринку взагалі, так як суб'єкти економічної діяльності для здійснення будь-якої статутної діяльності повинні мати (або орендувати) необхідні приміщення. Важливість вітчизняного ринку нерухомості як сектора економіки підтверджується високим рівнем доходів, що надходять до бюджету від первинного продажу, здачі в оренду державної і муніципальної нерухомості (в тому числі землі), надходженням зборів до бюджету податків від нерухомості і операцій з нею.
Розвиток ринку нерухомості безпосередньо залежить від прийняття інвестиційних рішень, що базуються на його дослідженні та аналізі. З одного боку, фахівці, що працюють в області нерухомості, особливо аналітики, стикаються з труднощами і неможливістю коректною та однозначної формалізації економічних взаємозв'язків на ринку нерухомості.
З іншого ж - недостатня розробка теорії аналізу ринку нерухомості і перенесення технологій, що застосовуються на інших ринках (розроблених в іншій ринковому середовищі), можуть призвести до суттєвих помилок і навіть до криз на ринку нерухомості.
Розвиток ринку нерухомості формує наукові основи в цій сфері економічних відносин, що знаходить відображення в з'явилася термінології. На сьогоднішніх день, серед учених і практиків у сфері нерухомості, не існує єдиного визначення поняття «ринок нерухомості».
«Ринок нерухомості - це система організаційних заходів, за допомогою, яких покупці і продавці зводяться разом для визначення конкретної ціни, за якою може відбутися обмін таким специфічним товаром, як нерухомість» [2, с. 160].
Ринок нерухомості - це «економіко-правовий простір, в якому відбувається взаємодія попиту і пропозиції всіх наявних на даний момент часу покупців і продавців нерухомості і де здійснюється сукупність всіх поточних операцій з нею» [4, с. 32].
Ринок - це «інститут здійснення контакту між покупцями, або пред'явників попиту, Я продавцями, або постачальниками товарів і послуг. Перевага і результати рішень продавців і покупців утворюють систему цін на товари, послуги або ресурси »[4, с. 32].
«Ринок нерухомості є сферою вкладення капіталу в об'єкти нерухомості і систему економічних відносин, що виникають при операціях з нерухомістю. Ці відносини з'являються між інвесторами при купівлі-продажу нерухомості, іпотеці, здачі об'єктів нерухомості в траст, в оренду, в наймання »[5, с. 10].
Всі наведені вище визначення припускають віднесення об'єктів нерухомості до категорії товарів, обіг яких пов'язано із залученням фінансового капіталу, використанням різних ресурсів і праці, і вказують на перерозподіл об'єктів нерухомості, тобто забезпечення обороти прав на раніше створені об'єкти нерухомості.
Виходячи з триєдності сутності об'єкта нерухомості як товару (матеріальна, правова, економічна) необхідно всі ці визначення доповнити комплексом відносин, обумовлених створенням нових та управлінням існуючими об'єктами нерухомості. «Ринок нерухомості являє собою певний набір механізмів, за допомогою яких передаються права на власність і пов'язані з нею інтереси, встановлюються ціни і розподіляється простір між різними конкуруючими варіантами землекористування» [5, с. 14].
Таким чином, основні процеси функціонування ринку нерухомості - це розвиток (створення), управління (експлуатація) та обіг прав на нерухомість [3, с. 85].
Характеризуючи ринок нерухомості, слід зазначити, що абстрактне словосполучення «ринок нерухомості» розпадається на безліч бурхливо розвиваються і несхожих один на одного ринків, як регіональних, так і локальних.
«Ринок нерухомості локалізована, оскільки його об'єкти непорушні, унікальні і їх цінність більшою мірою залежить від зовнішнього навколишнього середовища (політичної, економічної, соціальної, екологічної обстановки в країні і регіоні), і сегментований, оскільки різні користувачі мають різними потребами, різним платоспроможним попитом »[5, с. 21].
Кожен конкретний ринок нерухомості: ринок земельних ділянок, ринок житлової нерухомості, ринок комерційної нерухомості - розвивається самостійно, тому що спирається на власну законодавчу та нормативну базу, може бути підданий подальшої дезагрегації на базі різних типологічних критеріїв.
Ринок нерухомості локалізована, оскільки його об'єкти непорушні і схильні до дії фізичного середовища. [5, с. 20]
Кожна ділянка має унікальні риси. Ринок у Нью-Йорку відрізняється від ринку в Москві, тому що угоди регулюються абсолютно різними законами, здійснюються в різних кліматичних і економічних умовах [5, с. 20].
Ринок нерухомості має розгалужену структуру, і його можна сегментувати за різними ознаками.
За способом здійснення угод на ринку нерухомості виділяють наступні його складові.
Первинний ринок - це економічна ситуація, коли нерухомість як товар вперше надходить на ринок. [5, с. 20] Основними продавцями нерухомості в такому випадку виступають держава в особі своїх федеральних, регіональних і місцевих органів влади (за рахунок приватизації державних і муніципальних підприємств, житлових об'єктів і речових прав) і будівельні компанії - постачальники житловий або нежитловий нерухомості.
Кількість нерухомості, що пропонується на первинному ринку, залежить від нового будівництва. Враховуючи, що потреби населення в житлі, підприємців - в комерційній нерухомості, далекі від належного задоволення, подальший розвиток ринку нерухомості може відбуватися тільки з урахуванням нового будівництва, тобто первинного ринку [5, с. 20].
На вторинному ринку нерухомість виступає як товар, який раніше був у вжитку і належить певному власнику - фізичній або юридичній особі.
Первинний і вторинний ринки безпосередньо взаємозалежні. Якщо з якихось мотивів (наприклад, міжнаціональний конфлікт в регіоні, несприятлива екологічна обстановка) збільшитися пропозиція нерухомості на вторинному ринку, що безпосередньо веде до знецінення нерухомості на первинному ринку. У той же час зростання витрат на будівництво призводить до збільшення цін на первинному ринку житла, що тут же безпосередньо позначається на зростанні цін на вторинному ринку.
Таким чином, можна зробити наступні висновки.
Ринок нерухомості має розгалужену структуру, і його можна диференціювати за різними ознаками, як розмір фінансового активу, географічним фактором, функціональним призначенням і іншим показникам.
Первинний ринок в Росії формувався за рахунок приватизації державних і муніципальних підприємств, земельних ділянок, будівель і приміщень та інших речових прав. Він забезпечує передачу нерухомого майна в економічний оборот. Всі наступні угоди носять вторинний характер, оскільки пов'язані з перепродажем або з іншими формами переходу надійшли на ринок об'єктів від одного власника до іншого.
Принципи оцінки нерухомості, пов'язані з користувачем
Терміни «ринкова оцінка» і «ринкова вартість» зустрічаються все частіше в різних галузях економіки та юриспруденції. [1, с. 124]
Оцінка нерухомості проводиться для різних цілей. Наприклад, при обліку наявних у власності у фізичних та юридичних осіб об'єктів нерухомості та переоцінки основних фондів підприємств, при обліку накопиченого зносу об'єктів нерухомості, при реалізації інвестиційних проектів розвитку об'єктів нерухомості, при банкрутстві та антикризовому управлінні, при приватизації державних та муніципальних об'єктів нерухомості, при укладенні договорів на здійснення різного роду угод з нерухомістю між фізичними або юридичними особами, при страхуванні, при оформленні застав, при визначенні бази оподаткування, при прийнятті обгрунтованого рішення про діловому партнерстві.
Але є випадки, при яких проведення оцінки обов'язково, наприклад, при складанні шлюбних контрактів або розділі майна розлучається подружжя на вимогу одного з них, при викуп у власника об'єкта нерухомості для державних або муніципальних цілей, при передачі державної власності в довірче управління, при реалізації інвестиційних проектів із залученням бюджетних коштів, при продажу об'єктів нерухомості з федеральної власності у власність суб'єктів Російської Федерації чи муніципальних утворень. [1, с. 124]
Інститут професійної оцінки об'єктів нерухомості в нашій країні почав формуватися в 1992-1993 рр.. і продовжує розвиватися в даний час.
Оціночна діяльність здійснюється відповідно до міжнародних договорів Російської Федерації, Федеральним законом Російської Федерації «Про оціночну діяльність» № 135 - ФЗ від 29.07. 1998 р., а також іншими федеральними законами та іншими нормативними правовими актами Російської Федерації, які регулюють відносини, що виникають при здійсненні оціночної діяльності.
Таким чином, ми можемо зробити висновок про те, що оціночна діяльність, спрямована на встановлення ринкової або іншої вартості відносно об'єктів оцінки. [1, с. 125]
Процес оцінки нерухомості здійснюється на підставі певних принципів.
Принципи оцінки об'єктів нерухомості - це зведення методичних правил, на підставі яких визначається ступінь впливу різних факторів на вартість об'єкта нерухомості. [1, с. 127]
Оскільки в процесі оцінки об'єктів нерухомості взаємодіють три елементи - суб'єкт, об'єкт і ринкове середовище, то відповідно вчені виділяють три групи принципів. Вони лише відображають тенденцію економічної поведінки суб'єктів ринку нерухомості, але не гарантують реальності такої поведінки. [1, с. 136]
Першою групою принципів оцінки нерухомості, яку нам і належить охарактеризувати, є група принципів, які засновані на представленні користувача. До групи даних принципів відносяться принципи корисності, заміщення, очікування. Групи даних принципів дозволяє визначити корисність об'єкта, його прийнятну ціну і очікувані вигоди від володіння об'єктом нерухомості.
Принцип корисності говорить, що об'єкт нерухомості має вартістю, тільки якщо він може бути корисний потенційному власнику для реалізації певної економічної функції. Корисність об'єкта нерухомості - це здатність задовольнити потреби користувача в даному місці і протягом певного періоду часу.
Принцип заміщення означає, що максимальна вартість оцінюваного об'єкта нерухомості визначається мінімальною ціною придбання аналогічного об'єкта.
Принцип очікування говорить, що вартість об'єкта нерухомості повинна включати поточну вартість усіх майбутніх доходів і враховувати постійне зростання цієї вартості під впливом збільшення попиту і обмеження пропозиції.
Задача 1
Визначте дохід, що відносяться до будівлі і землі (дані по об'єктах дохідної нерухомості наведено в таблиці).
Результати розрахунку доходу, относимого до землі і будівлі, оформіть в таблиці.
| Показник | Офісна будівля | Торговий центр | Проект по забудові житла |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| Вартість забудови, руб. | 577000 | 721500 | 450000 |
| Річний валовий дохід, руб. | 15000 | 250000 | 100000 |
| Поправка на недовикористання і втрати при зборі, руб. | 20000 | 25000 | 5000 |
| Інший дохід, руб. | 50000 | 10000 | 3000 |
| Дійсний валовий дохід | 45000 | 235000 | 98000 |
| Операційні витрати, руб. | 50000 | 120000 | 30000 |
| Резерв на заміщення, руб. | 5000 | 10000 | 3000 |
| Чистий операційний дохід | -10000 | 105000 | 65000 |
| Коефіцієнт капіталізації для будівлі,% | 13 | 14 | 13,2 |
| Коефіцієнт капіталізації для землі,% | 12 | 12 | 12 |
| Дохід, що відносяться до будівлі, руб. | -1300 | 14700 | 8580 |
| Чистий залишковий дохід | -11300 | 119700 | 73580 |
| Вартість землі при коефіцієнті капіталізації 12%, руб. | -11200 | 117600 | 72800 |
Методика розрахунку викладена в роботі «Економіка нерухомості» О.М. Асаул [1, с. 150]
1. Визначення дійсного валового доходу.
Дійсний валовий дохід обчислюється виходячи з потенційного валового доходу, який представляє собою річний дохід об'єкта нерухомості при повному завантаженні площ, з якого відраховуються втрати при зборі платежів і додається додатковий дохід від об'єкта нерухомості (наприклад, від підприємницької діяльності на території об'єкта нерухомості або всередині неї)
Дійсний валовий доход 1 = 15000-20000 +50000 = 45000 руб.
Дійсний валовий дохід 2 = 250000-25000 +10000 = 235000 рублів.
Дійсний валовий дохід 3 = 100000-5000 +3000 = 98000 рублів
2. Розрахуємо чистий операційний дохід.
Чистий операційний дохід розраховується як дійсний валовий дохід за вирахуванням операційних витрат. У визначенні чистого доходу не враховуються витрати з обслуговування кредитів і амортизаційні відрахування.
Чистий операційний дохід 1 = 45000-50 000-5000 = - 10 000 рублів
Чистий операційний дохід 2 = 235 000 - 120000 - 10000 = 105000 рублів.
Чистий операційний дохід 3 = 98000 - 30000 - 3000 = 65000 рублів
3. Зробимо розрахунок доходу относимого до будівлі
Сума доходу, относимого до будівлі методом капіталізації дорівнює добутку ставки капіталізації на суму чистого операційного доходу
Сума доходу, относимого до будівлі 1 = -10000
Сума доходу, относимого до будівлі 2 = 105 000
Сума доходу, относимого до будівлі 3 = 65000
4. Розрахуємо суму чистого залишкового доходу.
Розрахунок суми чистого залишкового доходу здійснюється шляхом складання суми чистого операційного доходу та суми доходу, относимого до будівлі:
Чистий залишковий дохід 1 = -10 000 + (- 1300) = - 11300 рублів
Чистий залишковий дохід 2 = 105 000 + 14 700 = 119 700 рублів
Чистий залишковий дохід 3 = 65000 + 8580 = 73580 рублів.
5. Розрахуємо вартість землі при коефіцієнті 12%
Вартість землі 1 = -10 000 + 10 000
Вартість землі 2 = 105000 + 105000
Вартість землі 3 = 65000 +65000
У даному випадку рішення було зроблено з урахуванням дохідного підходу.
Прибутковий підхід на відміну від порівняльного та витратного спрямований на отримання даних про об'єкт нерухомості з точки зору інвестора [1, с. 149].
При застосуванні дохідного підходу основою для розрахунків служить дохід, який як передбачається, може принести об'єкт нерухомості при його використанні в комерційних цілях.
Виходячи з усього вищесказаного, перший проект, а саме будівництво офісного будинку є сам по собі збитковим, найбільш дохідним є проект будівництва торгового центру, і прибутковим, але менш є проект по забудові житла.
Задача 2
Оцінювач отримав наступну інформацію по об'єкту - аналогу: коефіцієнт іпотечної заборгованості дорівнює - 0,6; дохід на власний капітал - 15000 руб. на рік; вартість власних коштів - 60000 руб. на рік, ставка капіталізації для позикових коштів - 15%. Визначте загальний коефіцієнт капіталізації.
Рішення
У даному випадку використовується метод прямого порівняння в порівнянні оцінюваного об'єкта з об'єктом - аналогом. Порівнюються основні характеристики об'єктів, на основі чого вибираються об'єкти - аналоги. Ставка капіталізації оцінюваного об'єкта береться однаковою зі ставкою об'єкта - аналога або розраховується на основі середнього арифметичного у випадку безлічі об'єктів - аналогів.
У даному випадку безліч об'єктів - аналогів відсутній, тому ми беремо ставку капіталізації оцінюваного об'єкта однаковою зі ставкою капіталізації об'єкта - аналога.
Ставку капіталізації об'єкта - аналога розраховуємо, застосовуючи метод Елвуда.
Метод Елвуда є модифікованим методом пов'язаних інвестицій (позикового і власного капіталу), що враховує тривалість періоду капіталовкладень і зміна з часом вартості об'єкта нерухомості.
Розрахунок здійснюватися за формулою:
де
1. Розрахуємо норму віддачі власного капіталу
Норма віддачі власного капіталу розраховується як відношення доходу на власний капітал до суми власного капіталу.
2. Розрахуємо загальний коефіцієнт капіталізації методом Елвуда:
Відповідь: Загальний коефіцієнт капіталізації дорівнює 0,16
Список використаної літератури
1. Асаул, О.М., Єрофєєв, П.Ю. Економіка нерухомості / О.М. Асаул, П.Ю. Єрофєєв. - Спб.: Пітер, 2008. - 240 с.
2. Боровкова В.А., Боровкова В.А., Мокін В.О., Пирогова О.Є., Економіка нерухомості: Підручник для вузів. - Спб: Пітер, 2007. - 416 с.
3. Гриненко С.В. Економіка нерухомості. Конспект лекцій. - Таганрог: Видавництво ТРТУ, 2004. - 107 с.
4. Гриненко С.В. Економіка нерухомості. Конспект лекцій / С.В. Гриненко. - Таганрог: Видавництво ТРТУ, 2004. - 350 с.
5. Іваницька І.П., Яковлєв А.Є., Введення в економіку нерухомості: Підручник для вузів / І.П. Іваницька, А.Є. Яковлєв. - М.: КНОРУС, 2007. - 184 с.
6. Економіка нерухомості: Навчальний посібник / За ред. В.І. Ресина. - М.: МГИУ, 1999. - 384 с.
7. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Сост. Я.В. Таттури. – Нижний Новгород: НовГУ им. Ярослава Мудрого, 2002. - 66 с.