МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ РФ
Російського державного соціального університету
ФІЛІЯ У М. Наро-Фомінськ
ДИПЛОМНА РОБОТА
Оцінка нерухомості: сфери застосування і шляхи розвитку.
2007 р.
ЗМІСТ.
ВСТУП.
При будь-якому суспільному устрої особливе місце в системі суспільних відносин займає нерухоме майно, з функціонуванням якого так чи інакше пов'язані життя і діяльність людей у всіх сферах бізнесу, управління та організації.
Саме поняття «нерухомість» в сучасній Росії, хоча і введено в активний практичний обіг не давно, але його значення виходить далеко за межі термінологічних уточнень. Справа в тому, що саме нерухомість формує центральну ланку всієї системи ринкових відносин. Об'єкти нерухомості - не тільки найважливіший товар, що задовольняє різноманітні особисті потреби людей, а й одночасно капітал у речової формі, що приносить дохід. Вкладення в них зазвичай є інвестування з метою отримання прибутку. Нерухомість - основа національного багатства країни, що має за кількістю власників масовий, всенародний характер. Актуальність теми велика, так як знання економіки нерухомості вкрай необхідно як для успішної підприємницької діяльності в різних видах бізнесу, так і в житті, в побуті кожної сім'ї і окремо взятих громадян, оскільки власність на нерухомість - первинна основа свободи, незалежності і гідного існування всіх людей . У даній роботі під об'єктом розуміється ринок житлової нерухомості, а вивчення ринку нерухомості, збір інформації та аналіз це предмет нашої дипломної роботи.
Під майном у цивільному праві розуміються окремі речі або їх сукупність (включаючи гроші і цінні папери). До майна відносяться також майнові права, роботи та послуги, інформація, інтелектуальна власність та інші нематеріальні блага (стаття 128 Цивільного кодексу Російської Федерації). Таким чином, в широкому сенсі майно включає сукупність речей, прав, вимог та обов'язків (боргів). Всі складові майна є об'єктом цивільних прав і тому можуть вільно відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої. При цьому відчуження неминуче постає питання про оцінку майна. Отже, майно - матеріальні об'єкти та нематеріальні блага, які мають корисністю і вартістю і підлягають з цих причин грошовій оцінці. Поняття майна тісно пов'язане з певними юридичними відносинами (майновими відносинами, майновими правами), які також підлягають оцінці.
Розвиток оціночної діяльності в Російській Федерації визначається розвитком ринкових відносин. Оцінка власності різних видів все більше стає невід'ємним і дієвим інструментом ринкової економіки.
Оцінка вартості будь-якого об'єкта власності - впорядкований, цілеспрямований процес визначення в грошовому виразі вартості відповідного виду з урахуванням потенційного і реального доходу, принесеного ним у визначений момент часу в умовах конкретного сегмента ринку. Особливістю процесу оцінки вартості об'єкта майна є його ринковий характер. Це означає, що процес оцінки об'єкта не обмежується урахуванням одних тільки витрат на створення або придбання оцінюваного об'єкта власності - необхідний облік сукупності ринкових факторів, економічних особливостей оцінюваного об'єкту, а також макроекономічного і мікроекономічного оточення. Ринкова вартість оцінюваного об'єкта непостійна - змінюється в часі під впливом численних факторів. З цієї причини вона може бути визначена тільки на даний конкретний момент часу. Це означає, що періодична оцінка об'єктів власності є необхідною умовою функціонування ринкової економіки.
У дипломній роботі поставлені наступні завдання:
· Розглянути теоретичні аспекти оцінки нерухомості;
· Вивчити ринок житлової нерухомості м. Наро-Фомінська;
· Оцінити вибрані об'єкти нерухомості різними методами;
· Проаналізувати отримані результати;
· Розробити рекомендації щодо підвищення ефективності управління нерухомістю.
Виходячи з поставлених завдань структура дипломної роботи наступна:
У теоретичній частині подано поняття ринку нерухомості як специфічного сектора економіки, розкрито відмітні особливості даного ринку, дані сутнісні характеристики об'єкта, розглянуто поняття визначають вартість майна.
У практичній частині здійснена оцінка житлової нерухомості в г.Наро Фомінську. При цьому застосовані порівняльного та дохідного аналізу. Результати аналізу узагальнені у вигляді таблиць.
У заключній частині розроблені рекомендації про шляхи розвитку та сфери застосування нерухомості.
При написанні дипломної роботи використано законодавчі і нормативні акти, навчальні посібники, аналітичні статті, спеціалізовані та інформативні сайти.
Більш повним буде визначення ринку нерухомості як комплексу відносин, пов'язаних зі створенням нових та експлуатацією вже існуючих об'єктів нерухомості. Таким чином, основні процеси функціонування ринку нерухомості - це розвиток (створення), управління (експлуатація) та обіг прав на нерухомість.
Національний ринок нерухомості являє собою сукупність регіональних і локальних ринків, що істотно відрізняються один від одного асинхронність розвитку, рівнем цін і ризиків, ефективністю інвестицій в нерухомість, станом законодавства, політичної та соціальної стабільністю і т.д.
Ринок нерухомості, як будь-яка саморегулююча система, характеризується попитом, пропозицією, ціною, інфраструктурою. До основних функцій ринку нерухомості відносяться:
§ інформація про ціни, попит та пропозицію;
§ посередництво - встановлення зв'язків між споживачами, попитом і пропозицією;
§ вільне формування цін на об'єкти нерухомості і захист прав власності;
§ перерозподіл інвестицій в об'єкти нерухомості; забезпечення свободи підприємництва, ефективне вирішення соціальних програм.
З точки зору підприємницької та комерційної діяльності ринок нерухомості має свої переваги і недоліки, що представлені на малюнку 1.
Рис.1. Переваги і недоліки ринку нерухомості
SHAPE \ * MERGEFORMAT
Ринок нерухомості є складовою частиною ринкового простору і є специфічним сектором економіки, представленого на малюнку 2.
Рис.2. Ринок нерухомості - специфічний сектор економіки
SHAPE \ * MERGEFORMAT
На ньому, як і на інших ринках, «Ставлення попиту та пропозиції визначає ціну, але рівень ціни визначає відношення попиту і пропозиції. Якщо зростає попит, то зростає ціна, але якщо зростає ціна, то падає попит, а якщо падає ціна, то попит зростає. Далі, якщо зростає попит, а тому й ціна, то зростає пропозиція, тому що виробництво стає вигідним. Таким чином, ціна визначає попит і пропозиція, попит і пропозиція визначають ціну; далі попит визначає пропозицію, а пропозиція визначає попит. Крім того, всі ці коливання мають тенденцію до вирівнювання. Якщо попит зростає і ціна піднімається вище нормального рівня, то збільшується пропозиція; це збільшення легко переходить межу необхідності, і тоді ціна падає нижче норми ».
Попит - це кількість об'єктів нерухомого майна та прав на них, які покупці готові придбати за складним цінами за певний проміжок часу. Попит на об'єкти нерухомості формується під впливом економічних, соціальних, демографічних, природно-кліматичних та інших факторів. Значний вплив на нього надає ціна.
Пропозиція - це кількість об'єктів нерухомості, яке власники готові продати за певними цінами за певний проміжок часу. Пропозиція об'єктів нерухомості не еластично. На ринку нерухомості в силу тривалості будівництва об'єктів пропозиція не може формуватися виходячи лише з тенденцій зміни попиту, у зв'язку з чим виникає незбалансованість попиту і пропозиції.
Важливу роль на ринку нерухомості відіграє відповідність очікувань власника об'єктів і покупців (орендарів). Якщо різниця між очікуваннями сторін у 10-15% ще переборна, то, коли вона досягає 50%, можна з упевненістю сказати, що угода не відбудеться. Основною причиною невідповідності очікувань власників і покупців є нестача аналітичної та експертної інформації про ринок нерухомості при одночасній масової інформації про безперервно зростаючому попиті. У цій ситуації власник об'єктів нерухомості завищує ціни, кількість продажів знижується, а попит зупиняється в очікуванні можливого зниження цін.
Цикли в розвитку ринку нерухомості не збігаються в часі з економічними циклами спад на ринку нерухомості передує спаду економіки в цілому, а підйом настає раніше, ніж в економіці. Отже, за станом ринку нерухомості можна судити про тенденції в економіці, бо, якщо на ринку нерухомості ситуація погіршується, то незабаром послідує погіршення ситуації в національній економіці, і навпаки - за підйомом ринку нерухомості піде підйом у національній економіці. Російського державного соціального університету
ФІЛІЯ У М. Наро-Фомінськ
| Допущений (а) до захисту Директор філії ________________ Є.Ф. Шіморіна «_______» _______________ 200__р. |
Оцінка нерухомості: сфери застосування і шляхи розвитку.
| Виконав: студент 6 курсу заочного відділення спеціальність «Фінанси і кредит» | ________________ (Підпис) | Глушков Дмитро Борисович |
| Науковий керівник: Ст. викладач | (Підпис) | Зеленська Лавія Саліховна |
| Рецензент: Д.с.н., професор | (Підпис) | Шіморіна Олена Федорівна |
ЗМІСТ.
| Введення ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. | Стор. | 3 | |
| Глава 1. | Аналіз і загальна характеристика, ринку нерухомості ... .... | 6 | |
| 1.1. | Значення, суть і особливості ринку нерухомості в економіці країни ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... | 6 | |
| 1.2. | Стан ринку нерухомості в Москві і Московській області ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .... | 16 | |
| 1.3. | Сутність, класифікація і основні параметри оцінки нерухомості. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. | 19 | |
| Глава 2. | Оцінка об'єкта нерухомості ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... | 36 | |
| 2.1. | Вибір підходів і методів оцінки ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... | 36 | |
| 2.2. | Використання підходу порівняльного аналізу продажів при визначенні вартості нерухомості ... ... ... ... ... ... ... | 40 | |
| 2.3. | Застосування дохідного підходу при визначенні вартості нерухомості ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. .... | 44 | |
| Глава 3. | Розробка заходів щодо підвищення ефективності управління нерухомістю ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... | 53 | |
| 3.1. | Цілі та принципи управління нерухомістю. Сфери застосування. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... | 53 | |
| 3.2. | Конкретні заходи щодо підвищення ефективності управління нерухомістю ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... | 56 | |
| Висновок ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .... | 61 | ||
| Бібліографічний список ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. | 63 | ||
| Додаток 1 ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .... | 65 | ||
| Додаток 2 ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .... | 69 | ||
ВСТУП.
При будь-якому суспільному устрої особливе місце в системі суспільних відносин займає нерухоме майно, з функціонуванням якого так чи інакше пов'язані життя і діяльність людей у всіх сферах бізнесу, управління та організації.
Саме поняття «нерухомість» в сучасній Росії, хоча і введено в активний практичний обіг не давно, але його значення виходить далеко за межі термінологічних уточнень. Справа в тому, що саме нерухомість формує центральну ланку всієї системи ринкових відносин. Об'єкти нерухомості - не тільки найважливіший товар, що задовольняє різноманітні особисті потреби людей, а й одночасно капітал у речової формі, що приносить дохід. Вкладення в них зазвичай є інвестування з метою отримання прибутку. Нерухомість - основа національного багатства країни, що має за кількістю власників масовий, всенародний характер. Актуальність теми велика, так як знання економіки нерухомості вкрай необхідно як для успішної підприємницької діяльності в різних видах бізнесу, так і в житті, в побуті кожної сім'ї і окремо взятих громадян, оскільки власність на нерухомість - первинна основа свободи, незалежності і гідного існування всіх людей . У даній роботі під об'єктом розуміється ринок житлової нерухомості, а вивчення ринку нерухомості, збір інформації та аналіз це предмет нашої дипломної роботи.
Під майном у цивільному праві розуміються окремі речі або їх сукупність (включаючи гроші і цінні папери). До майна відносяться також майнові права, роботи та послуги, інформація, інтелектуальна власність та інші нематеріальні блага (стаття 128 Цивільного кодексу Російської Федерації). Таким чином, в широкому сенсі майно включає сукупність речей, прав, вимог та обов'язків (боргів). Всі складові майна є об'єктом цивільних прав і тому можуть вільно відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої. При цьому відчуження неминуче постає питання про оцінку майна. Отже, майно - матеріальні об'єкти та нематеріальні блага, які мають корисністю і вартістю і підлягають з цих причин грошовій оцінці. Поняття майна тісно пов'язане з певними юридичними відносинами (майновими відносинами, майновими правами), які також підлягають оцінці.
Розвиток оціночної діяльності в Російській Федерації визначається розвитком ринкових відносин. Оцінка власності різних видів все більше стає невід'ємним і дієвим інструментом ринкової економіки.
Оцінка вартості будь-якого об'єкта власності - впорядкований, цілеспрямований процес визначення в грошовому виразі вартості відповідного виду з урахуванням потенційного і реального доходу, принесеного ним у визначений момент часу в умовах конкретного сегмента ринку. Особливістю процесу оцінки вартості об'єкта майна є його ринковий характер. Це означає, що процес оцінки об'єкта не обмежується урахуванням одних тільки витрат на створення або придбання оцінюваного об'єкта власності - необхідний облік сукупності ринкових факторів, економічних особливостей оцінюваного об'єкту, а також макроекономічного і мікроекономічного оточення. Ринкова вартість оцінюваного об'єкта непостійна - змінюється в часі під впливом численних факторів. З цієї причини вона може бути визначена тільки на даний конкретний момент часу. Це означає, що періодична оцінка об'єктів власності є необхідною умовою функціонування ринкової економіки.
У дипломній роботі поставлені наступні завдання:
· Розглянути теоретичні аспекти оцінки нерухомості;
· Вивчити ринок житлової нерухомості м. Наро-Фомінська;
· Оцінити вибрані об'єкти нерухомості різними методами;
· Проаналізувати отримані результати;
· Розробити рекомендації щодо підвищення ефективності управління нерухомістю.
Виходячи з поставлених завдань структура дипломної роботи наступна:
У теоретичній частині подано поняття ринку нерухомості як специфічного сектора економіки, розкрито відмітні особливості даного ринку, дані сутнісні характеристики об'єкта, розглянуто поняття визначають вартість майна.
У практичній частині здійснена оцінка житлової нерухомості в г.Наро Фомінську. При цьому застосовані порівняльного та дохідного аналізу. Результати аналізу узагальнені у вигляді таблиць.
У заключній частині розроблені рекомендації про шляхи розвитку та сфери застосування нерухомості.
При написанні дипломної роботи використано законодавчі і нормативні акти, навчальні посібники, аналітичні статті, спеціалізовані та інформативні сайти.
Глава 1. АНАЛІЗ І ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА, РИНКУ НЕРУХОМОСТІ.
1.1. Значення, суть і особливості ринку нерухомості в економіці країни.
Одним з головних показників розвитку в країні нормальних ринкових відносин є стан ринку нерухомості в цілому і його окремих секторів. Ринок нерухомості є суттєвою складовою в будь-якій національній економіці, бо нерухомість - найважливіша частина національного багатства, на частку якої припадає більше 50% світового багатства. Без ринку нерухомості не може бути ринку взагалі, тому що ринки праці, капіталу, товарів та послуг та ін для здійснення статутної діяльності повинні мати необхідні приміщення. Важливе значення вітчизняного ринку нерухомості як сектора економіки підтверджується його високою часткою у валовому національному продукті, високим рівнем доходів до бюджету від первинного продажу, здачі в оренду державної і муніципальної нерухомості (в тому числі землі), високим рівнем зборів до бюджету від податків на нерухомість і угод з нею. 2006 рік став роком, рекордним за темпами зростання цін на житлову нерухомість у Росії - середнє річне зростання вартості житла сягнув 44%. Лідерами зростання ціни були мегаполіси: у Москві середнє зростання цін за метр житлової площі склав 87,9%; в Санкт - Петербурзі - 123%; в Єкатеринбурзі - 107%; в Новосибірську - 50-60%; в Ростові-на-Дону - 55%. Цей факт, а також інші події дозволяють стверджувати про нерівномірність розвитку ринків житлової нерухомості в різних регіонах країни. Основною причиною рекордного зростання цін стало значне збільшення платоспроможного попиту на нерухомість, засноване в першу чергу на обмеженій пропозиції нерухомості, зростанні матеріального добробуту домогосподарств, цін на нафту, розвитку іпотечного кредитування та ряду інших.Разом з тим, обсяги споруджуваного будівельними компаніями житла були не дуже великі - не дивлячись на те, що в 2006 році в Росії було побудовано 50200 тис.кв. м. житлової площі, що на 15,24% перевищує показники 2005 року, 39,5% від даного обсягу було побудовано населенням за рахунок власних і позикових коштів. При цьому ще в 1990 році загальне число споруджуваного житла перевищувала 60 млн. кв. м, і велика частина квартир зводилася великими будівельними компаніям.
«Ринок нерухомості - це певний набір механізмів, за допомогою яких передаються права на власність і пов'язані з нею інтереси, встановлюються ціни і розподіляється простір між різними конкуруючими варіантами землекористування».Більш повним буде визначення ринку нерухомості як комплексу відносин, пов'язаних зі створенням нових та експлуатацією вже існуючих об'єктів нерухомості. Таким чином, основні процеси функціонування ринку нерухомості - це розвиток (створення), управління (експлуатація) та обіг прав на нерухомість.
Національний ринок нерухомості являє собою сукупність регіональних і локальних ринків, що істотно відрізняються один від одного асинхронність розвитку, рівнем цін і ризиків, ефективністю інвестицій в нерухомість, станом законодавства, політичної та соціальної стабільністю і т.д.
Ринок нерухомості, як будь-яка саморегулююча система, характеризується попитом, пропозицією, ціною, інфраструктурою. До основних функцій ринку нерухомості відносяться:
§ інформація про ціни, попит та пропозицію;
§ посередництво - встановлення зв'язків між споживачами, попитом і пропозицією;
§ вільне формування цін на об'єкти нерухомості і захист прав власності;
§ перерозподіл інвестицій в об'єкти нерухомості; забезпечення свободи підприємництва, ефективне вирішення соціальних програм.
З точки зору підприємницької та комерційної діяльності ринок нерухомості має свої переваги і недоліки, що представлені на малюнку 1.
Рис.1. Переваги і недоліки ринку нерухомості
SHAPE \ * MERGEFORMAT
Ринок нерухомості |
Недоліки |
Отримання більшого прибутку, ніж на інших ринках, за період експлуатації |
Достатня стійкість споживчого попиту |
Менша схильність коливанням економічного попиту |
Наявність захисту від раптової зміни ринкової кон'юктури |
Інформація не настільки відкрита, як на інших ринках |
Відсутність законодавчої бази з публікації інформації про угоди |
Жорстка залежність від зовнішніх умов регулювання, споживчого попиту, можливостей інвестіціоннно-будівельного комплексу регіону |
Значні трансакційні витрати |
Ринок нерухомості є складовою частиною ринкового простору і є специфічним сектором економіки, представленого на малюнку 2.
Рис.2. Ринок нерухомості - специфічний сектор економіки
SHAPE \ * MERGEFORMAT
Слабкий рівень дослідження |
Незбалансованість попиту і пропозиції |
Циклічний характер |
Обмежене число продавців і покупців |
Особливості ринку нерухомості |
Високий ступінь регулюючого державного впливу |
Високий рівень трансакційних витрат |
Низька ліквідність |
Зростання вартості об'єкта нерухомості в часі |
На ньому, як і на інших ринках, «Ставлення попиту та пропозиції визначає ціну, але рівень ціни визначає відношення попиту і пропозиції. Якщо зростає попит, то зростає ціна, але якщо зростає ціна, то падає попит, а якщо падає ціна, то попит зростає. Далі, якщо зростає попит, а тому й ціна, то зростає пропозиція, тому що виробництво стає вигідним. Таким чином, ціна визначає попит і пропозиція, попит і пропозиція визначають ціну; далі попит визначає пропозицію, а пропозиція визначає попит. Крім того, всі ці коливання мають тенденцію до вирівнювання. Якщо попит зростає і ціна піднімається вище нормального рівня, то збільшується пропозиція; це збільшення легко переходить межу необхідності, і тоді ціна падає нижче норми ».
Попит - це кількість об'єктів нерухомого майна та прав на них, які покупці готові придбати за складним цінами за певний проміжок часу. Попит на об'єкти нерухомості формується під впливом економічних, соціальних, демографічних, природно-кліматичних та інших факторів. Значний вплив на нього надає ціна.
Пропозиція - це кількість об'єктів нерухомості, яке власники готові продати за певними цінами за певний проміжок часу. Пропозиція об'єктів нерухомості не еластично. На ринку нерухомості в силу тривалості будівництва об'єктів пропозиція не може формуватися виходячи лише з тенденцій зміни попиту, у зв'язку з чим виникає незбалансованість попиту і пропозиції.
Важливу роль на ринку нерухомості відіграє відповідність очікувань власника об'єктів і покупців (орендарів). Якщо різниця між очікуваннями сторін у 10-15% ще переборна, то, коли вона досягає 50%, можна з упевненістю сказати, що угода не відбудеться. Основною причиною невідповідності очікувань власників і покупців є нестача аналітичної та експертної інформації про ринок нерухомості при одночасній масової інформації про безперервно зростаючому попиті. У цій ситуації власник об'єктів нерухомості завищує ціни, кількість продажів знижується, а попит зупиняється в очікуванні можливого зниження цін.
При пересичення ринку об'єктами нерухомості на ньому спостерігається спад. Кількість незайнятих об'єктів стрімко збільшується і власникам складно їх продати, ціни знижуються. Це - ринок покупця. Далі на ринку нерухомості відбувається перебудова. Після зростання попиту спостерігається поглинання створених об'єктів нерухомості, пропозиції нових об'єктів практично відсутні. Цей цикл визначається зростанням передінвестиційних досліджень по створенню нових об'єктів нерухомості. У результаті підвищення попиту на новостворені об'єкти нове будівництво досягає апогею, ціни на об'єкти будівництва зростають, виникає надлишок будівельних потужностей і перевиробництво будівельної продукції, будівельна діяльність скорочується. Це - ринок продавця. Настає стабілізація, коли попит і пропозиція перебувають у стані рівноваги.
Держава не пред'являє претензій до реалізації об'єктів нерухомості (як і будь-якого іншого товару), але в той же час від імені товариства контролює режим їх використання та порядок реалізації.
Права володіння, користування і розпорядження нерухомістю відрізняються від прав володіння іншими видами власності і зачіпають інтереси багатьох фізичних і юридичних осіб, тому всі операції з об'єктами нерухомості (дарування, успадкування, оренда) пов'язані з певними процедурами - державною реєстрацією прав на нерухоме майно, покликаної забезпечити врахування інтересів держави, муніципальних органів влади та інших суб'єктів ринку нерухомості.
В умовах сучасної економіки ринок нерухомості можна охарактеризувати з трьох позицій:
1. Як сферу вкладення капіталу в об'єкти нерухомості і систему економічних відносин, що виникають при операціях з нерухомістю. Такі відносини проявляються між інвесторами в процесі купівлі-продажу об'єктів нерухомості, іпотеки, здачі об'єктів в оренду і т.д.
2. Як сферу, де об'єкти нерухомості виступають в якості товарів особливого роду.
3. Як ринок послуг, що створює умови для життєдіяльності та життєзабезпечення людини у всій багатогранності їх властивостей і проявів.
Однак ринок нерухомості має і свої специфічні особливості, що представлені на малюнку 3.
Рис.3. Відмінні особливості ринку нерухомості
SHAPE \ * MERGEFORMAT
Особливості ринку нерухомості |
1. Необхідність високого «порогового» рівня інвестицій |
2. Потреба в управлінні |
3. Неоднорідність нерухомості |
4. Захищеність доходів від інфляції |
5. Високі трансакційні витрати |
6. Особливості ціноутворення |
7. Збереження коштів, що інвестуються |
Високий пороговий рівень інвестицій пояснюється тим, що об'єкти нерухомості досить складно придбати в такій кількості, в якому хотілося б інвесторові. Для цього необхідні значні кошти, що може вимагати зменшення інших активів. Крім того, в інвестора може просто не виявитися достатніх коштів. Наприклад, досить складно придбати нерухомість обсягом 5% від будівлі, і навіть придбання такої частки через участь в акціонерному суспільстві, утвореному на базі будівлі, не дозволяє самостійно управляти об'єктом нерухомості.
Об'єкт нерухомості постійно потребує комунальному обслуговуванні, поточному ремонті та технічної експлуатації, охорони та ін, тому виникає необхідність управління об'єктом незалежно від функціонального призначення. Нерухомість в більшій мірі, ніж інші активи, потребує ефективного управління для отримання доходу. Щоб отримувати дохід з інвестицій в нерухомість і контролювати активи, інвестор повинен мати достатні знання в сфері управління нерухомістю.
Неоднорідність нерухомості визначає істотну диференціацію в доходах між різними об'єктами нерухомості одного типу навіть в межах однієї місцевості.
Захищеність доходів від інфляції - нерухомість в більшій мірі, ніж фінансові активи, захищена від інфляції. Через орендну плату або ціну інфляція переноситься в дохід, так що дохід зростає разом з інфляцією.
Трансакційні витрати для комерційної нерухомості становлять приблизно 1% від ціни об'єкта, для житлової - можуть досягати 10% від ціни.
Ціноутворення на ринку нерухомості - результат останнього продажу та переговорів між учасниками угоди, у той час як ціни на фондовому ринку є прямим наслідком останніх угод з цінними паперами, перш за все корпоративними. Тому ціноутворення на ринку цінних паперів динамічніше, ніж на ринку нерухомості, а коливання цін більш часті.
Збереження коштів, що інвестуються обумовлена тим, що земля - незнищенна (якщо не враховувати можливого погіршення її якостей), будівлі та споруди - довговічні конструкції, але забезпечення схоронності об'єктів нерухомості може вимагати додаткових зусиль (наприклад, страхування).
Володіючи рядом відмінностей від фінансових активів, нерухомість може розглядатися і як частина загального інвестиційного портфеля, і як самостійний актив, інвестиції в нерухомість дозволяють знизити загальний ризик.
Таким чином, купівля-продаж об'єктів нерухомості - це не просто купівля-продаж товару, а рух капіталу, тобто вартості, що дає прибуток. У той же час нерухомість може купуватися і як товар, необхідний для виробництва чи особистого споживання.
Нерухомість - товар особливого роду - це ділянка землі з належними йому природними ресурсами (грунтом, водними, мінеральними і рослинними ресурсами), а також які знаходяться на ній будівлями і спорудами. Крім того, існує так звана невід'ємна частина нерухомості: об'єкти в її складі, які за певних умов можуть тлумачитися як «рухомі». Це має важливе значення при угодах купівлі-продажу, оформленні заставних, в описі умов оренди та при оцінці об'єктів нерухомості. Сутність об'єкта нерухомості як товару, представленого на малюнку 4 триєдина.
Рис. 4. Нерухомість - товар особливого роду
SHAPE \ * MERGEFORMAT
Сутнісні характеристики об'єкта |
Фізичні характеристики об'єкта нерухомості: земельна ділянка (площа ділянки при будинку, об'єкт прибудинкової території, благоустрій (автостоянка); будинок (вік будівлі, охоронний статус, будівельна серія, вбудовані і прибудовані приміщення, призначення, наявність підвалу, горища, мансарди, матеріали несучих конструкцій, зовнішніх огороджень, перекриттів, перегородок, стан будівлі, оформлення фасаду, інженерне устаткування); квартира (поверх, кількість кімнат (експлікація), висота стелі, орієнтація квартири і вікон, внутрішнє оздоблення, підлоги, тип вікон, санвузла, додаткове благоустрій) |
Юридична та майновий статус об'єктів нерухомості: ідентифікація об'єкта нерухомості, характеристика місцезнаходження, поштову адресу (МВС); номер особового рахунку (комунальна система); реєстраційний номер (Мін'юст); кадастровий номер (земкадастру); номер і дата держреєстрації прав власності; форма володіння квартирою (проживають, зареєстровані); сервітути обтяження; види і склад переданих прав; характер угоди; купівля-продаж; тип договору з посередником; умови кооперативної угоди |
Економічні умови угоди з об'єктом нерухомості: дата початку і закінчення експозиції; перша ціна пропозиції власника, фірми (брокера); остання дата зміни ціни пропозиції; остання ціна пропозиції власника, фірми (брокера); фактична ціна операції (продажу) до оподаткування; ціна за нотаріальному договором; ціна ГУІОН (БТІ, ПІБ); вартість проживання (на місяць); експлуатаційні витрати; комунальні послуги; валюта номінування ціни пропозиції (рублі, долари, євро тощо); курси валют на дату пропозиції |
Крім родових ознак, що дозволяють відрізнити об'єкти нерухомості від інших видів товару, є і специфічні характеристики. Так, наприклад, об'єкти нерухомості характеризуються тривалістю створення. Середня тривалість циклу будівництва або реконструкції складає 3-3,5 року.
Характеристики об'єктів нерухомості як товару можуть не збігатися для продавця і покупця (асиметрія уявлень про товар). З позицій споживача, зокрема, в якості товару, що задовольняє потребу в житлі, в більшості випадків розглядаються квартира або частина житлового будинку, а з позицій будівельної організації виробленим товаром є закінчений багатоквартирний або секційний будинок.
Права володіння, користування та розпорядження об'єктами нерухомості відрізняються від прав володіння іншими товарами і є предметами угоди. Об'єкти нерухомості більше, ніж інші товари, схильні до державного впливу, що збільшує ризик втрати вкладень в дані об'єкти. Нерухомість - дорогий товар і для його придбання часто використовуються складні фінансові схеми, що включають заставу або залік вартості колишнього об'єкта нерухомості (різні види іпотек) і ін
Особливі характеристики об'єктів нерухомості як товару, поряд з її особливим місцем у ринковій економіці, зумовлюють необхідність досить широкого спектру соціально-економічної інформації для позиціонування даного товару на ринку. Однак це не виключає взаємозв'язку між ринком нерухомості і ринком інвестицій.
Взаємозв'язок ринку нерухомості та ринку послуг. Призначенням ринку послуг, як відомо, є створення умов для життєдіяльності та життєзабезпечення людини. Будь-які об'єкти нерухомості призначені для обслуговування конкретних процесів:
§ житло - для задоволення житлових потреб;
§ промислові об'єкти - для організації виробничо-технологічних процесів;
§ земельні ділянки - для забезпечення сільськогосподарського виробництва, промислово-цивільного будівництва, рекреаційних потреб.
Ринок нерухомості призначений для надання певних послуг і за своєю соціально-економічною природою близький до ринку послуг. Однак не можна стверджувати, що ринок нерухомості - це складовий елемент єдиного ринку послуг.
1.2. Стан ринку нерухомості в Москві і Московській області.
Сьогодні практично кожен учасник ринку нерухомості має свою власну думку з питання перспектив розвитку московського ринку житла. Однак найчастіше це думка грунтується не на об'єктивних чинниках, а на суб'єктивних очікуваннях. Хтось пророкує цінове зростання, хтось вважає, що ціни повинні знизитися. При цьому апологети останнього твердження посилаються на період 1999-2001 років, коли валютні ціни дійсно знижувалися. Більше того, влітку 2000 року (за період з 1998 по
Нижче наведено графік зміни вартості пропозиції
За період з 1 кварталу 1999 року по 4 квартал 2001 року ринок пройшов точку мінімальних цін пропозицій (2 квартал 2000 року) і вийшов на докризовий рівень по рублевих цінами, а до 4 кварталу 2002 року і по валютних цінами. Таким чином, для відновлення цін на рівні 1 кварталу 1999 року треба було всього 3 роки в рублевому еквіваленті і 4 роки в доларовому. При цьому падіння і зростання цін, як уже зазначалося вище, відбувалося без втручання держави, а шляхом встановлення балансу між платоспроможним попитом і пропозицією ринковими методами.
Починаючи з 4 кварталу 2002 року і закінчуючи 2 кварталом 2004 року, темпи зростання валютних цін на ринку були досить значними і до кінця зазначеного періоду досягли рівня 191% (до 4 кварталу 1997 року). Потім настав період затишшя, який триває до теперішнього часу. До 2 кварталі 2005 року валютна ціна пропозиції
У той же час частина потенційних покупців житла апелюють до циклічності розвитку ринків, і як наслідок, до неминучого падіння цін на квартири. Такий сценарій також не виключений. Але тільки за умови загальної кризи, як це було в 1998 році. При цьому необхідно пам'ятати, що криза 1998 року не має нічого спільного з класичними кризами економіки. Аналіз розвитку ринку в критичний період 1999-2001 року, показує, що час реакції ринку квартир на зовнішні вплив дуже велика і не факт, що ринок відреагує на них саме падінням цін. Продавці квартир можуть просто не збільшувати ціни в очікуванні збільшення платоспроможного попиту, що і відбувається, починаючи з 2 кварталу 2004 року. Графік 2. (Додаток 1)
Прогноз минулого року виправдався за тенденціям, але не по цифрах зміни цін. Темпи зростання в першому півріччі дійсно були вище, ніж у другому, але вісімдесяти відсоткове зростання, Москві і ста тридцяти відсоткове зростання по області не прогнозувалися. Порівняльне зміна ціни пропозиції на вторинному ринку типового житла в Москві і Московській області за попередні роки наведена у графіках 3., 4. (Додаток 1) З наведених графіків видно, що в минулому 2006 році зростання цін виявився найбільшим з 4-х попередніх років. 2006 рік розпочався з рекордно низьких обсягів пропозицій на ринку московських квартир, але закінчився на цілком типових значеннях. Графік 5. (Додаток 1)
Входження в новий 2007 рік характеризується стабілізацією цін і типовими обсягами вторинного ринку житла в Москві. На наступному графіку 6. (Додаток 1), наведені темпи зміни цін на вторинних ринках Москви і області у відсотках в порівнянні з січнем 2003 року. Порівняльний зведений графік зміни ціни пропозиції 1 кв. метра на квартири вторинного ринку і новобудови Москви, починаючи з січня 2003 року, наведено у графіку 7. (Додаток 1)
З наведеного графіка видно, що темпи зростання цін на ринку новобудов значно випередили темпи зростання цін на ринку вторинного житла. Особливо яскраво це проявилося в 2006 році. Високі темпи зростання цін на новобудови пов'язані в першу чергу зі збільшенням частки соціальних програм. І, відповідно, зі зменшенням частки нових квартир залишаються у вільному продажу.
Вивчення підсумків розвитку ринків нерухомості в багатьох містах Росії показало, що середній 80-ти відсоткове зростання властивий більшості регіонів. З цього випливає, що московський регіон в 2006 році не був винятком із загального правила. Існуюча версія про те, що грошові потоки з регіонів спрямовуються до Москви і підштовхують ціни вгору, в 2006 році не виправдалася в повному обсязі. Судячи зі зростання цін в регіонах, гроші знайшлися на місці і, в першу чергу, це гроші банків, які видаються за іпотечними програмами. Отримання можливості взяти відсутню суму грошей у борг призвело до того, що попит перевищив пропозицію і привів до зростання цін.
З графіка 8. (Додаток 1), видно, що стагнація цін на житло в 2007 році в Москві і Підмосков'ї закінчилася. Однією з причин зростання активності є закінчення сезону відпусток, при цьому ціновий приріст може збільшитися до 2-2,5 відсотка в місяць. Активне зниження курсової вартості долара не могло не вплинути на валютні ціни ринку нерухомості. В результаті в жовтні середня ціна пропозиції в доларовому еквіваленті збільшилася більше на 3%, а в рублевому на 2%. Однак навіть це підвищення цін це не дало можливості ринку піднятися вище рублевих цін річної давнини. На сьогодні різниця між гривневими цінами пропозицій в жовтні 2006 року і в жовтні 2007 року становить 3%. Якщо ж врахувати вплив інфляційних процесів, то можна сміливо констатувати факт того, що просте володіння нерухомістю, за останні 12 місяців, принесло власникам збитки в розмірі майже 1 / 10 від її вартості рік тому.
1.3. Сутність, класифікація і основні параметри оцінки нерухомості.
В Росії історія розвитку оцінки, як і всього ринку нерухомості, розпадається на два періоди: дореволюційний і сучасний. У Росії оцінка нерухомості початку відокремлюватися від інших операцій з нерухомістю незабаром після початку операцій на ринку нерухомості. Вже в 1992-93 рр.. окремі фахівці почали заявляти про себе як про професійні оцінювачів. У 1993 році була створена перша загальноросійська професійна організація оцінювачів - Російське Товариство Оцінювачів.Оцінка ринкової нерухомості в сучасних умовах розвивалася спочатку зусиллями приватних осіб. Потім додалися стандарти професійних організацій. З'явилися спеціальні закони і акти регулюють оцінку нерухомості.
У новітній період чітко визначилися два напрями оцінки нерухомості:
· Для державних потреб
· Для потреб приватних власників та інших приватних юридичних і фізичних осіб.
Фактори, що впливають на вартість нерухомості, постійно змінюються, тому оцінка нерухомості достовірна лише на певну дату.
Ринкова вартість нерухомості зазвичай розглядається як відображення майбутніх економічних умов, і це засноване на свідченнях ринку в конкретний момент часу. Раптові зміни в бізнесі та ринках нерухомості можуть сильно вплинути на вартість об'єкта нерухомості.
За часом оцінка нерухомості може бути поточної, ретроспективної і перспективною.
Більшість оцінювачів роблять оцінку поточної вартості.
Ретроспективна оцінка - це оцінка вартості на певну дату в минулому.
Перспективна оцінка нерухомості - це зазвичай оцінка вартості її до кінця планового періоду будівництва підприємств. Перспективні оцінки вартості для проектованих підприємств часто потрібні на час, коли вони за планом досягають стабільного становища.
Головні моменти взаємодії замовника і оцінювача були законодавчо закріплені в 1998 році федеральним законом про оціночну діяльність.
Поряд з федеральними та місцевими законами в систему державного регулювання оціночної діяльності входять і відповідні підзаконні акти.
Всі теоретичні проаналізовані аспекти ринку нерухомості, а також інші викладені в законі «Про оціночної діяльності в Російській Федерації».
Основні терміни використовувані при описі ринку нерухомості мають три рівні визначень. До першого належать формулювання, використовувані в чинному законодавстві, до другого - у фаховій літературі до третього - формулювання використовувані непрофесіоналами.
Правильне розуміння термінології та володіння їй допомагає діалогу в області нерухомості.
Нерухомість - це те, що є нерухомим за законом. Нерухомістю зазвичай вважаються фізичні об'єкти, жорстко пов'язані з землею, переміщення яких в просторі практично неможливо без їх руйнування або втрати своїх функцій.
Ринок нерухомості - це сукупність угод, укладених з нерухомістю, інформаційного їх забезпечення, операції з управління та фінансування робіт у галузі нерухомості. Ринок нерухомості - це підсистема загального ринку, пов'язана з обігом прав на об'єкти нерухомості.
Активність певного сектора ринку нерухомості - це кількість угод, укладених в ньому за певний період часу (рік, місяць).Майно - об'єкти навколишнього світу, які мають корисністю, та права на них.
Оцінка майна - Визначення вартості майна відповідно до поставленої мети.
Об'єкт оцінки - майно пропоноване до оцінки.
Принцип оцінки майна - основні економічні чинники, що визначають вартість майна. У практиці оцінки майна використовують принципи попиту і пропозиції, зміна конкуренції.
Оцінювач майна - особа, яка має підготовкою, досвідом і кваліфікацією для оцінки майна.
Дата оцінки майна - дата станом на яку зроблено оцінку майна.
Звіт про оцінку майна - документ у якому обгрунтована думка оцінювача про вартість майна.
Етика оцінювача майна - сукупність етичних правил і норм поведінки оцінювача при проведенні процедури оцінки майна.
База оцінки майна - вид вартості майна, у змісті якої реалізується мета і метод оцінки. База оцінки може бути заснована на наступних видах вартості - ринкова, відновлювальна, первісна, залишкова вартість, ліквідаційна, страхова, вартість для оподаткування, заставна.
Ринкова вартість майна - розрахункова грошова сума, за якою продавець, який має повну інформацію про вартість майна і не зобов'язаний його продавати згоден був би продати, а покупець, який має повну інформацію про вартість майна і не зобов'язаний його придбати, згоден був би його придбати.
Відновлювальна вартість майна - вартість відтворення копії майна у цінах на дату оцінки.
Первісна вартість майна - фактичні витрати на придбання або створення майна на момент початку його використання.
Залишкова вартість майна - вартість майна з урахуванням його зносу.
Вартість майна для оподаткування - вартість майна, що використовується для визначення оподатковуваної бази.
Заставна вартість майна - вартість майна з метою забезпечення кредиту.
Процедура оцінки майна - сукупність прийомів, які забезпечують процес збору і аналізу даних, проведення розрахунків вартості майна та оформлення результатів оцінки.
Оцінка нерухомості становить інтерес, в першу чергу, для категорій об'єктів, активно обертаються на ринку як самостійний товар. В даний час в Росії це:
· Квартири і кімнати
· Приміщення і будівлі під офіси та магазини
· Приміські житлові будинки з земельними ділянками (котеджі і дачі)
· Вільні земельні ділянки, призначені під забудову або для інших цілей (у найближчій перспективі)
· Складські та виробничі об'єкти.
Крім того, об'єкти нерухомості, як правило, входять до складу майнового комплексу підприємств і організацій (зокрема, що приватизуються) та суттєво впливає на їх вартість. Існують і інші категорії об'єктів нерухомості, ринок яких ще не сформувався.
На оцінку об'єкта впливають різноманітні умови і їх поєднання. На малюнку 5 наводимо приклад ознак класифікації:
Малюнок 5. Ознаки класифікації.
SHAPE \ * MERGEFORMAT
Основними параметрами, що визначають вартість майна, є: корисність, попит, пропозиція, дефіцитність, можливість передачі прав на майно, витрати на створення майна. Розглянемо кожен з цих параметрів. Походження |
Штучні об'єкти (будівлі) |
Призначення |
Вільні земельні ділянки (під забудову або інші цілі) |
Природні комплекси (родовища) для їх експлуатації |
Для житла |
Для офісу |
Інші |
Для промисловості |
Для торгівлі і сфери платних послуг |
Ознаки класифікації |
Масштаб |
Земельні масиви |
Окремі земельні ділянки |
Комплекси будинків і споруд |
Житловий будинок багатоквартирний |
Житловий будинок одноквартирний (особняк, котедж) |
Секція (під'їзд) |
Поверх у секції |
Квартира |
Кімната |
Літня дача |
Будівля |
Комплекс адміністративних будівель |
Приміщення або частини будинків (секції, поверхи) |
Готовність до використання |
Будівлі |
Готові об'єкти |
Потребують реконструкції або капітального ремонту |
Потребують завершення будівництва |
Корисність - здатність об'єкта майна задовольняти потреби користувача в даному місці і протягом конкретного періоду часу. Сама по собі корисність не створює вартості, для цього необхідна деяка обмеженість пропозиції (дефіцитність).
Попит - кількість товарів, яку покупці готові і спроможні купити за даною ціною протягом певного періоду часу.
Пропозиція - кількість товарів, яку продавці хочуть і здатні надати для продажу на ринку.
Дефіцитність - недолік будь-яких товарів, обмеженість пропозиції. Попит може створити вартість тільки тоді, коли обмежена пропозиція.
Можливість передачі прав на майно та його поділ між різними суб'єктами також впливають на вартість майна.
Що стосується витрат на створення майна, слід сказати, що вартість не рівнозначна витрат, оскільки вона враховує значно iбольшее кількість ціноутворюючих факторів, а не лише витрати.
Ринки майна функціонують під впливом чинників різних груп, які необхідно враховувати при оцінці майна. Слід виділити шість основних груп таких факторів: політичні, еконо
Політичні фактори утворюються обмеженнями, що накладаються на процеси функціонування ринків майна внутрішньою і зовнішньою політикою. Вплив політичного компоненту на ринок важко формалізувати, але враховувати її необхідно. До таких факторів можна віднести наступні:
1) соціально-економічну спрямованість діяльності федерального уряду і регіональних властей;
2) проведення передвиборних кампаній і референдумів;
3) можливість військових дій (у зоні міжнаціональних та релігійних конфліктів);
4) дії уряду і місцевих органів влади в області економіки, розробку нормативно-законодавчих актів, що стосуються сегментів ринків майна (ринок житла, ринок комерційних приміщень, ринок інтелектуальної власності, ринок машин, обладнання та приладів, ринок цінних паперів, фондовий ринок, ринок землі , ринок транспортних засобів тощо);
5) політику місцевих (муніципальних) органів влади за функціональним зонуванням територій;
6) державну політику в галузі виробництва - швидкість і спрямованість процесів приватизації, націоналізації і денаціоналізації, розвиток податкової системи, способи демонополізації, політику в галузі розподілу доходів, в тому числі систему соціального забезпечення, політику в галузі екології.
Економічні чинники включають економічний рівень розвитку країни, темпи зростання валового національного продукту, кредитно-грошову політику (особливо в області іпотечного кредитування), темпи інфляції, коливання ділової активності, зайнятість населення, купівельну спроможність населення.
Соціально-культурні фактори представлені різними аспектами соціально-економічної структуризації населення за різними параметрами: соціально-професійними, соціально-споживчим, за рівнем доходів, житловим умовам і т.д.
Демографічні чинники - чисельність населення, приріст населення, рівень народжуваності і смертності, щільність населення, міграція, ступінь урбанізації територій та ін
До природно-географічним чинникам слід віднести клімат, рельєф, природні ресурси, екологічні та інші умови, характерні для даного регіону.
Науково-технічні (техногенні) чинники, що впливають на технологію і організацію виробництва, багато в чому визначають параметри собівартості та ринкової ціни товарів зокрема, і об'єктів майна взагалі при формуванні первинного ринку майна.
Термін «вартість» стосовно до майна має багато різних значень. Найбільш часто в оціночній діяльності вживаються такі поняття, що стосуються вартості майна: ринкова вартість; вартість у користуванні (споживча вартість); інвестиційна вартість; страхова вартість; ліквідаційна вартість; заставна вартість майна; вартість для цілей оподаткування.
Розглянемо вартість кожного виду окремо:
Ринкова вартість - найбільш ймовірна ціна, по якій даний об'єкт майна може бути проданий (куплений) на підставі угоди в умовах конкуренції, коли продавець і покупець діють, маючи в своєму розпорядженні всю доступну інформацію про об'єкт оцінки, і на ціні угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини , тобто при дотриманні наступних умов:
1) продавець не зобов'язаний продавати об'єкт оцінки, а покупець не зобов'язаний його купувати;
2) обидві сторони угоди добре інформовані про предмет угоди;
3) діють у своїх інтересах;
4) об'єкт оцінки представлений на продаж у формі публічної оферти (від англ. Offer-пропонувати, надавати (можливість);
5) ціна угоди представляє собою розумну винагороду за об'єкт оцінки;
6) примусу до здійснення угоди щодо учасників угоди з будь-чиєї сторони не було;
7) плата за об'єкт оцінки виражена в грошовій формі.
Вартість у користуванні (Споживча вартість) - вартість, яка існує у свідомості у певного споживача і пов'язана з його особистим поданням про об'єкт оцінки. Наприклад, пам'ятна річ, пов'язана з історією сім'ї (сімейна реліквія), може мати для членів сім'ї (спадкоємців) істотно більшу вартість, ніж для інших потенційних споживачів (покупців). Інший приклад: твір живопису для знавця, розбирається і в живописі, і в цінах на картини, має істотно більшу вартість, ніж для дилетанта в даній області.
Інвестиційна вартість представляє собою вартість капіталовкладень конкретного інвестора в об'єкт оцінки. Її величина визначається вимогами інвестора і відображає взаємозв'язок між конкретним інвестором і даної інвестицією. Інвестиційну вартість можна визначити як найвищу ціну, яку здатний заплатити інвес
Страхова вартість об'єкта визначається вартістю заміщення і (або) відтворення об'єкта у випадку його втрати або знищення.
Ліквідаційна вартість об'єкта - ціна, з якою змушений погодитися продавець при продажу майна у відносно невеликий термін, менший, ніж розумно прийнятний для продажу в звичайних ринкових умовах.
Заставна вартість майна (вартість заставного майна)-вартість майна, що є предметом застави при забезпеченні повернення комерційного або банківського кредиту. Як правило, ця вартість менше, ніж ринкова вартість майна; є однією з різновидів ліквідаційної вартості майна.
Вартість для цілей оподаткування - це вартість, величина якої визначається за встановленою державними органами методикою, наприклад за єдиною шкалою, затвердженою для нарахування податку на майно.
Для методологічних цілей вводяться поняття «вартість відтворення» і «вартість заміщення».
Вартість відтворення ~ витрати (в поточних цінах - в масштабі цін, відповідному дати оцінки) на створення (відтворення) точної копії об'єкта майна - об'єкта оцінки, при цьому мається на увазі, що об'єкт відтворюється з використанням тих же технічних і технологічних рішень, тих самих матеріалів, речовин, конструкцій , з тієї ж якістю і за тією ж технологією, що і для об'єкта оцінки. При цьому відтворений об'єкт має тим самим моральним (функціональним) зносом, який відповідає оцінюваному об'єкту. Фізичний знос при цьому не враховується, тобто відтворена копія об'єкта оцінки у фізичному відношенні вважається «новою».
Вартість заміщення - витрати (в поточних цінах - в масштабі цін, відповідному дати оцінки) на створення об'єкта майна, який не є копією об'єкта, що підлягає оцінці, але який володіє еквівалентної з ним корисністю і створеного із застосуванням сучасних технічних і технологічних рішень, нових прогресивних матеріалів, речовин, конструкцій, за сучасною технологією. Таким чином, створений у режимі заміщення об'єкт майна не має не тільки фізичним, але і моральним зносом. З вищевикладеного випливає, що мета оцінки (що залежить від виду угоди або іншої процедури, пов'язаної з майном) визначає вид оцінюваної вартості об'єкта майна.
У більшості випадків від оцінювача майна потрібно визначення ринкової вартості об'єкта оцінки або деякої частки від цієї вартості.
Від поняття «вартість» слід відрізняти поняття «ціна». Ціна - це грошова сума, заплачена за об'єкт у конкретній операції, яка може відрізнятися від його вартості, отриманої в результаті оцінки. Іншими словами, вартість можна назвати «попередньої» ціною. Відмінність ціни (кінцевої величини) від вартості (первісної величини) може бути викликано різними чинниками як об'єктивного, так і суб'єктивного характеру. Такими факторами можуть бути, наприклад, нестабільність ринку, несподіваний сплеск попиту (скажімо, на нерухоме майно даного виду), зміна моди, уявлення споживача про імідж і т.п. Тому при оцінці вартості об'єкта часто використовують термін «найбільш ймовірна ціна». Мова йде про деяку середню величину, від якої можливі відхилення як в більшу, так і в меншу сторону від ринкової вартості об'єкта в конкретних ситуаціях.
Під оцінкою майна (під оцінною діяльністю) розуміється діяльність суб'єктів оцінки, здійснювана з метою встановлення щодо об'єктів оцінки ринкової або іншої вартості.
Якщо говорити про мету оцінки майна більш докладно, то слід зазначити наступне. Мета оцінки майна залежить від конкретної угоди з майном, від конкретного випадку. В якості таких випадків можна назвати наступні:
1) визначення вартості майна при його приватизації, передачі в довірче управління, передачі в оренду, націоналізації;
2) використання майна як предмета застави;
3) продаж або інше відчуження майна;
4) переуступка боргових зобов'язань, пов'язаних з об'єктами оцінки;
5) передача майна в якості внеску в статутні капітали, фонди юридичних осіб;
6) іпотечне кредитування фізичних і юридичних осіб (при виникненні спорів про величину заставної вартості предмета іпотеки);
7) викуп чи інше передбачене законодавством вилучення майна у власника для державних або муніципальних потреб;
8) проведення оцінки об'єктів майна з метою контролю за правильністю сплати податків у разі виникнення спору про обчислення бази оподаткування;
9) складання шлюбних контрактів, розділ майна розлучається подружжя на вимогу однієї з сторін або обох сторін у разі виникнення спору про вартість цього майна.
Вище йшла мова про випадки, коли законом передбачена обов'язкова оцінка майна. Можлива також і необов'язкова оцінка за бажанням зацікавлених сторін (зацікавлених сторін). Змістом оцінки є сукупність дій і відносин юридичного, економічного, організаційно-технічного, науково-дослідного та іншого характеру за визначенням вартості майна - вартості виду, яка визначається метою оцінки (ринкова вартість, заставна, ліквідаційна, утилізаційна, інвестиційна, страхування або інша вартість об'єкта майна).
Оцінка майна (оціночна діяльність) містять у собі дії і відносини, які складаються в процесі безпосереднього проведення оцінки, навчання, ліцензування, здійснення контролю за діяльністю оцінювачів та застосування заходів відповідальності у випадку порушення норм законодавства про оцінку.
Оцінка майна здійснюється ліцензованими оцінювачами на підставі договору про проведення оцінки об'єкта майна при обов'язковому використанні всіх трьох класичних підходів до оцінки майна - дохідного, порівняльного (ринкового) і витратного.
Суб'єктами оцінки - оціночної діяльності - є, з одного боку, оцінювачі - юридичні та фізичні особи (індивідуальні підприємці), діяльність яких регулюється законодавством про оціночну діяльність, а з іншого боку - замовники (споживачі послуг оцінювачів).
До об'єктів оціночної діяльності (об'єктів оцінки) відносяться:
1) окремі матеріальні об'єкти (речі);
2) сукупність речей, що становлять майно фізичної або юридичної особи, включаючи майно певного виду (рухоме майно або нерухоме майно (нерухомість), у тому числі підприємства, бізнес, гудвіл);
3) право власності та інші речові права на майно або окремі речі зі складу майна особи;
4) право вимоги, зобов'язання (борги);
5) роботи, послуги, інформація;
6) результати інтелектуальної діяльності (інтелектуальна власність) і прирівняні до них засоби індивідуалізації юридичної особи, продукції, виконаних робіт або послуг;
7) інші об'єкти цивільних прав, щодо яких законодавством Російської Федерації встановлена можливість їх участі у цивільному обороті.
Закон регламентує порядок складання звіту про оцінку. Належним виконанням оцінювачем своїх обов'язків, покладених на нього договором, є своєчасне складання в письмовій формі і передача замовнику звіту про оцінку об'єкта оцінки.
Основні вимоги до звіту як акту, що має юридичне значення, сформульовані в статті 11 Федерального закону «Про оціночну діяльність в РФ»:
1) звіт складається в письмовій формі, підписується оцінювачем і завіряється його печаткою; для проведення оцінки окремих видів майна можуть бути передбачені спеціальні форми звітів;
2) формулювання, що містяться у звіті, повинні бути чіткими, ясними і певними; звіт не повинен допускати неоднозначного тлумачення або вводити в оману; для повного і недвозначного тлумачення результатів оцінки до звіту можуть включатися будь-які відомості, які, на думку оцінювача, є суттєво важливими для розуміння застосованого ними методу розрахунку вартості конкретного об'єкта оцінки;
3) звіт про оцінку - це документ, що має свої обов'язкові реквізити, до яких відносяться наступні:
а) дата складання та порядковий номер звіту;
б) підстава для проведення оцінки;
в) юридична адреса оцінювача і відомості про його ліцензії;
г) точний опис об'єкта оцінки, причому у разі, якщо об'єкт при
належить юридичній особі, в цей пункт включаються інформація про
балансової вартості об'єкта і реквізити юридичної особи (власника);
д) стандарти оцінки, характеристика основних джерел використаної для оцінки інформації, а також прийняті припущення та обмеження;
е) алгоритм визначення вартості об'єкта оцінки та її підсумкова величина із зазначенням меж застосування отриманого результату;
ж) дата визначення вартості об'єкта оцінки.
До звіту додається повний перелік документів, використаних оцінювачем і які визначають кількісні та якісні характеристики об'єкта оцінки. Додаток є невід'ємною частиною звіту про оцінку. Крім того, якщо при проведенні оцінки визначається не ринкова вартість, а вартість іншого виду, у звіті повинні зазначатися критерії встановлення оцінки цієї вартості і причини відступу від визначення ринкової вартості об'єкта оцінки.
Закон визначає статус оцінювача. Статус оцінювача являє собою сукупність прав та обов'язків оцінювача (статті 14 і 15 Федерального закону «Про оціночну діяльність в РФ»), а також відповідальності, яку він несе за здійснювані їм професійні дії. До основних прав оцінювача належать такі:
1) самостійний вибір методу проведення оцінки відповідно до розроблених та затверджених Урядом РФ стандартів оцінки;
2) право на вільне і безперешкодне отримання всієї інформації, необхідної для успішного проведення оцінки;
3) залучення на договірній основі до проведення оцінки інших оцінювачів або фахівців;
4) відмова від проведення оцінки, якщо замовник: а) порушив умови договору, б) не представив необхідної інформації про об'єкт оцінки; в) не забезпечив умови роботи, передбачені договором.
Обов'язки оцінювача, передбачені Федеральним законом (стаття 15), можуть бути умовно об'єднані в наступні дві групи: обов'язки перед державою і обов'язки перед замовником.
1. Обов'язки перед державою:
а) дотримуватися вимог нормативних правових актів при здійсненні оціночної діяльності;
б) надавати копії зберігаються звітів або інформацію з них
правоохоронним, судовим, іншим уповноваженим державним органам або органам місцевого самоврядування за їх законній вимозі;
в) зберігати протягом трьох років копії складених звітів.
2. Обов'язки перед замовником:
а) повідомляти про неможливість своєї участі у проведенні оцінки
внаслідок виникнення обставин, що перешкоджають проведенню
об'єктивної оцінки;
б) забезпечувати збереження документів, отриманих від замовника і
третіх осіб під час проведення оцінки;
в) на першу вимогу надавати інформацію про законодавство про оціночну діяльність, а також пред'являти документ про освіту, що підтверджує отримання професійних знань у області оцінної діяльності;
г) не розголошувати конфіденційну інформацію, отриману під час
проведення оцінки;
д) зберігати протягом трьох років копії складених звітів.
Статус оцінювача встановлюється і за допомогою правових принципів, найважливішим з яких є принцип незалежності оцінювача (стаття 16 Федерального закону «Про оціночну діяльність в РФ»). Цей
Не допускається втручання замовника або інших зацікавлених осіб у діяльність оцінювача, якщо це може вплинути на достовірність результату проведення оцінки об'єкта оцінки, в тому числі обмеження кола питань, що підлягають з'ясуванню або визначенню при проведенні оцінки об'єкта оцінки. До групи принципів оцінки майна, заснованих на уявленнях користувача (власника) майна входять наступні принципи: принцип корисності, принцип заміщення, принцип очікування.
Принцип корисності говорить: будь-який об'єкт майна, що підлягає оцінці, має вартість лише в тому випадку, якщо він корисний комусь (наприклад, інвестору) і може бути використаний для виконання певних функцій і (або) реалізації будь-якого інтересу. Даний принцип передбачає здатність майна бути корисним - задовольняти потреби користувача в певному місці і протягом певного часу.
Принцип заміщення говорить, що максимальна вартість майна визначається найменшою ціною, за якою може бути придбане інше майно з еквівалентною корисністю. Іншими словами: раціональний (типовий) покупець не стане купувати даний об'єкт майна, якщо на ринку представлений аналогічний об'єкт (об'єкт майна з такою ж корисністю) з меншою вартістю. Принцип заміщення лежить в основі трьох основних підходів до оцінки вартості: ринкового (прямого порівняльного), витратного та дохідного.
Принцип очікування полягає в наступному: вартість об'єкта майна, здатного приносити дохід, визначається поточною (тобто сучасної) вартістю майбутніх доходів, які даний об'єкт майна принесе в майбутньому. Стосовно до трактування даного принципу термін «очікування» має наступний сенс. Очікування - це встановлення поточної вартості доходів або інших вигод, які можуть бути отримані в майбутньому від володіння майном. Так як доходи або інші вигоди, пов'язані з майном, носять довготривалий характер, то поточна вартість майна визначається з очікуваною корисністю. Принцип очікування лежить в основі дохідного підходу до оцінки вартості майна.
Глава 2. ОЦІНКА ОБ'ЄКТА НЕРУХОМОСТІ.
2.1. Вибір підходів і методів оцінки.
Вибір методу оцінки дуже важливий для отримання об'єктивної і точної вартості нерухомості.
Існують три методи оцінки вартості нерухомості:
1. Витратний метод.
2. Метод прямого порівняльного аналізу продажів.
3. Дохідний метод.
Витратний метод грунтується на вивченні можливостей інвестора в придбанні нерухомості і виходить з того, що інвестор, виявляючи належну розважливість, не заплатить за об'єкт велику суму, ніж та, в яку обійдеться йому отримання відповідної ділянки під забудову і зведення аналогічного за призначенням і якості об'єкта в осяжний період без істотних витрат. Даний метод оцінки може призвести до об'єктивних результатів, якщо можливо точно оцінити величини вартості і зносу об'єкта за умови відносної рівноваги попиту і пропозиції на ринку нерухомості.
Витратний метод показує оцінку повної відновної вартості об'єкта за вирахуванням зносу, збільшену на ринкову вартість землі.
Основні етапи процедури при даному методі:
1.Расчет вартості придбання вільної і наявної в розпорядженні землі з метою оптимального її використання.
2.Расчет ринкової вартості зведення нових аналогічних об'єктів отримання повної відновної вартості об'єкта.
3.Визначення величини фізичного, функціонального і зовнішнього зносу об'єкта, устаткування і механізмів.
4.Уменьшеніе відновної вартості на суму зносу для отримання залишкової відновної вартості об'єкта.
5.Добавленіе до розрахованої залишкової відновної вартості будівлі вартості земельної ділянки.
Метод прямого порівняльного аналізу продажів грунтується на посилці, що суб'єкти на ринку здійснюють операції купівлі-продажу за аналогією, грунтуючись на інформації про аналогічні угоди. Звідси випливає, що даний метод має в своїй основі припущення, що мудрий покупець за виставлену на продаж нерухомість не заплатить більшу суму, ніж та, за яку можна придбати аналогічний за якістю та придатності об'єкт.
Метод включає збір даних про ринок продажів і пропозицій по об'єктах нерухомості, подібним з оцінюваним. Ціни на об'єкти - аналоги потім коригуються з урахуванням параметрів, за якими об'єкти відрізняються один від одного. Після коректування цін їх можна використовувати для визначення ринкової вартості оцінюваної власності.
Основні етапи процедури оцінки при даному методі:
1. Дослідження ринку з метою збору інформації про здійснені угоди, котирування, припущення з продажу об'єктів нерухомості, аналогічних об'єкту оцінки.
2. Відбір інформації з метою підвищення її достовірності та отримання підтвердження того, що зроблені угоди відбулися у вільних ринкових умовах.
3. Підбір відповідних одиниць виміру та проведення порівняльного аналізу для кожної обраної одиниці.
4. Порівняння оцінюваного об'єкта та відібраних для порівняння об'єктів, проданих або продаються на ринку по окремих елементах; визначення ціни оцінюваного об'єкта.
5. Встановлення вартості оцінюваного об'єкта шляхом аналізу порівняльних характеристик та ведення їх до одного вартісному показнику або групою показників. В умовах нестачі або низької достовірності інформації про ринок замість вартісної оцінки об'єкта вихідні дані можуть бути представлені у вигляді групи показників або діапазону цін.
Прибутковий метод грунтується на принципі очікування - типовий інвестор або покупець купує нерухомість в очікуванні отримання майбутніх доходів або вигод. Іншими словами, вартість об'єкта визначається, як його здатність приносити прибуток у майбутньому.
Метод мультиплікатора валової ренти.
Метод мультиплікатора валової ренти доцільно застосовувати для оцінки житлової та іншої нерухомості, якщо експлуатаційні витрати неможливо визначити достовірно яка інформація про них повністю відсутня.
Метод заснований на припущенні, що існує певний зв'язок між ціною нерухомості і можливим доходом від здачі її в оренду (рентний дохід).
Основні етапи застосування методу:
1. Розрахунок мультиплікатора валової ренти на основі аналізу
продажів порівнянних об'єктів, які на момент продажу
здавалися в оренду.
МВР = Ц / А рік, (1), де
МВР - мультиплікатор валовий ренти; Ц - ціна продажу порівнянного об'єкта; А - річний рентний дохід.
2. На основі суджень оцінювача отримані мультиплікатори валовий ренти слід усереднити, отримавши єдине значення, що відбиває характер ринкових відносин у сфері житлової нерухомості, який буде застосований в подальших розрахунках.
3. Визначити величину рентного доходу об'єкта оцінки. Якщо на дату оцінки він не здавався в оренду, необхідно орієнтуватися на аналогічні об'єкти, опубліковані дані про типові показниках орендної плати, провести необхідні коректування.
4. Визначити вартість об'єкта оцінки (С),
С = МВР х А рік, (2).
Незважаючи на простоту алгоритму, вказаний метод слід застосовувати тільки в разі достовірної інформації по таким самим об'єктам, впевненості в тому, що об'єкти-аналоги мають подібні характеристики, а також ринок нерухомості активний, і зафіксовано велику кількість продажів.
У разі якщо зібрана ринкова інформація відповідає ознакам достатності та достовірності, орендна плата може визначатися без поправок, як середня величина. В іншому випадку необхідно внести поправки.
Кожен з цих методів призводить до отримання цінових характеристик об'єктів. Подальший порівняльний аналіз дозволяє зважити достоїнства і недоліки кожного з використаних методів і встановити остаточну оцінку об'єкта власності на підставі даних того методу або методів, які розцінені як найбільш надійні.
У процесі роботи над визначенням вартості об'єкта оцінки виявлено, що використання витратного підходу оцінки майна є неефективним. Тому оцінювачем прийнято рішення відмовитися від його застосування, і при розрахунку величини вартості об'єкта оцінки і використовувати тільки два - порівняльний і дохідний методи. Нижче наводиться коротке обгрунтування даного рішення.
Витратний підхід грунтується на принципі заміщення, який свідчить, що покупець не заплатить за нерухомість більше тієї суми, яку потрібно буде витратити на придбання земельної ділянки і будівництва на ній об'єкта, аналогічного за своїми споживчими характеристиками об'єкта оцінки, наприклад, квартири в багатоквартирному будинку. Офіційною кошторисом витрат на купівлю ділянки і будівництва на ній будівлі, частиною якого є об'єкт оцінки, Оцінювач не має в своєму розпорядженні.
У свою чергу, розрахунок за «типовим» кошторисами, Сніпам і т.п. з урахуванням всіх реальних додаткових витрат, визначенням сукупного зносу будівлі в цілому і «вичленування» вартості одиниці площі квартири призведе до великої похибки при обчисленнях.
Крім того, абсолютно не відомі випадки подібного «витонченого» придбання житла, коли покупець-приватна особа набував у власність одну квартиру в багатоквартирному будинку за допомогою його будівництва.
Беручи до уваги вагомість наведених вище аргументів проти використання витратного підходу, я прийняв рішення відмовитися від його застосування в рамках даного звіту.
2.2. Використання підходу порівняльного аналізу продажів при визначенні вартості нерухомості.
Методом порівняльного аналізу здійснюється оцінка однокімнатної квартири.
Об'єкт оцінки розташований за адресою: місто Наро-Фомінськ, вулиця Маршала Жукова, буд №, кв. №. Оцінювана квартира знаходиться в п'ятиповерховому панельному будинку на 1 поверсі. Знаходиться в житловому районі, в 5 хвилинах розташовані школа і дитячий сад. Також недалеко в 10 хвилинах ходьби знаходиться парк відпочинку. Від об'єкта до зупинки автобуса близько 7 хвилин пішого ходу. Район не віддалений від центру міста, і має хорошу транспортну доступність. Є автомобільна парковка. В екологічному відношенні район досить сприятливий.
Коротка характеристика об'єктів порівняння представлена в таблиці 1.
Таблиця 1.
| Параметри порівняння | м. Наро-Фомінськ вул. Леніна | м. Наро-Фомінськ вул. Латиська | м. Наро-Фомінськ вул. Миру |
| Ціна продажу (грн.) | 1 751 385 | 1 948 724 | 1 998 059 |
| Загальна площа | 31 | 30.9 | 31.8 |
| Поверховість дому / поверх квартири | 5 / 1 | 5 / 4 | 5 / 2 |
| Технічне стан | задовільний | відмінне | відмінне |
| Джерело | ТОВ "Нерухомість Іпотека Оцінка " | ТОВ "Нерухомість Іпотека Оцінка " | ТОВ "Нерухомість Іпотека Оцінка " |
Елементи порівняння та коригування по порівнянним продажу представлені в таблиці 2 (Додаток 2). Підсумки представлені в таблиці 3.
Таблиця 3.
| Показники | Об'єкти - аналоги | ||
| № 1 | № 2 | № 3 | |
| Ціна продажу, тис. руб. | 1 751,385 | 1 948,724 | 1 998,059 |
| Скоригований ціна | 1 852,700 | 1 754,408 | 1 643,161 |
| к-ть коригувань | 4 | 6 | 7 |
| валова коригування | 16,0 | 24,3 | 30,6 |
| чиста коригування | 6,0 | -9,7 | -18,6 |
| ваги | 0,39 | 0,33 | 0,28 |
Обчислення скоригованої ціни об'єкта оцінки здійснюється за формулою:
З О.М. = Ц i + (-) П i (3), де Ц i - ціна об'єкта-аналога; П i - поправка, коригування до i-му об'єкту-аналогу.
На підставі валових коригувань обчислимо вагу для ціни кожного об'єкта за формулою:
Скоригований ціна оцінюваного об'єкта представлена в таблиці 4.
Таблиця 4.
| ціна продажу (Тис. крб.) | загальна пло-площа (кв.м) | ціна за кв.м. (Тис. крб.) | чістаякорректіровка (%) | разом за кв.м. (Тис. крб.) | вага | вартість кв.м. оцінюваного об'єкта (тис.руб.) | |
| об'єкт № 1 | 1 751,385 | 31 | 56,496 | 6,0 | 59,886 | 0,39 | 56,444 |
| об'єкт № 2 | 1 948,724 | 30,9 | 63,066 | -9,7 | 56,962 | 0,33 | |
| об'єкт № 3 | 1 998,059 | 31,8 | 62,832 | -18,6 | 51,157 | 0,28 |
Вартість оцінюваного об'єкта (однокімнатної квартири), отриманого методом аналізу порівняльних продажів, становить 1749755 крб.
Також методом порівняльного аналізу оцінюємо двокімнатну квартиру.
Об'єкт оцінки розташований за адресою: місто Наро-Фомінськ, вулиця Профспілкова. Оцінювана квартира знаходиться в п'ятиповерховому панельному будинку на 5 поверсі. Знаходиться в житловому районі, в 10 хвилинах ходьби знаходиться школа і дитячий сад. Від об'єкта до зупинки автобуса близько 7-10 хвилин пішого ходу. Район віддалений від центру міста, але має хорошу транспортну доступність. Автомобільної парковки поряд немає. В екологічному відношенні район досить сприятливий.
Коротка характеристика об'єктів порівняння представлена в таблиці 5.
Таблиця 5.
| Параметри порівняння | м. Наро-Фомінськ вул. Профспілкова | м. Наро-Фомінськ вул. Леніна | м. Наро-Фомінськ вул. Ризька |
| Ціна продажу (грн.) | 2 146 063 | 2 220 066 | 2 244 733 |
| Загальна площа | 44 | 48 | 40 |
| Поверховість будинку / поверх квартири | 5 / 4 | 5 / 5 | 5 / 4 |
| Технічний стан | хороше | хороше | хороше |
| Джерело | ТОВ "Нерухомість Іпотека Оцінка " | ТОВ "Нерухомість Іпотека Оцінка " | ТОВ "Нерухомість Іпотека Оцінка " |
Елементи порівняння та коригування по порівнянним продажу представлені в таблиці 6 (Додаток 2). Підсумки представлені в таблиці 7.
Таблиця 7.
| Показники | Об'єкти - аналоги | ||
| № 1 | № 2 | № 3 | |
| Ціна продажу (тис.руб.) | 2 146,063 | 2 220,066 | 2 244,733 |
| Скоригований ціна | 2 035,587 | 1 996,787 | 2 168,715 |
| к-ть коригувань | 3 | 4 | 6 |
| валова коригування | 15,3 | 12,3 | 37,0 |
| чиста коригування | -4,7 | -10,3 | 3,0 |
| ваги | 0,38 | 0,40 | 0,21 |
Скориговані ціни і ваги представлені в таблиці 8, розрахунок для ціни кожного об'єкта виробляємо за формулами (3), (4).
Таблиця 8.
| ціна продажу (тис. крб.) | загальна площа (кв.м.) | ціна за кв.м. (Тис. крб.) | чиста коригування (%) | разом за кв.м. (Тис. крб.) | вага | вартість кв.м. оцінюваного об'єкта (тис. крб.) | |
| об'єкт № 1 | 2 146,063 | 44 | 48,774 | -4,7 | 46,505 | 0,38 | 46,887 |
| об'єкт № 2 | 2 220,066 | 48 | 46,251 | -10,3 | 41,465 | 0,40 | |
| об'єкт № 3 | 2 244,733 | 40 | 56,118 | 3,0 | 57,826 | 0,21 |
Вартість оцінюваного об'єкта (двокімнатної квартири), отриманого методом аналізу порівняльних продажів, становить 2156824 крб.
Також методом порівняльного аналізу оцінюється трикімнатна квартира.
Об'єкт оцінки розташований за адресою: місто Наро-Фомінськ, вулиця Латиська. Оцінювана квартира знаходиться в п'ятиповерховому цегельному будинку на 4 поверсі. Знаходиться в житловому районі, в 10-15 хвилинах ходьби знаходиться школа і дитячий сад. Від об'єкта до зупинки автобуса близько 7-10 хвилин пішого ходу. Район віддалений від центру міста, але має хорошу транспортну доступність. Автомобільної парковки поряд немає. В екологічному відношенні район досить сприятливий.
Коротка характеристика об'єктів порівняння представлена в таблиці 9.
Таблиця 9.
| Параметри порівняння | м. Наро-Фомінськ вул. Леніна | м. Наро-Фомінськ вул. Ризька | м. Наро-Фомінськ вул. Латиська |
| Ціна продажу (грн.) | 2 762 748 | 2 960 086 | 3 058 757 |
| Загальна площа | 55.2 | 56.5 | 60 |
| Поверховість будинку / поверх квартири | 5 / 3 | 5 / 2 | 5 / 2 |
| Технічний стан | задовільний | відмінне | нормальне |
| Джерело | ТОВ "Нерухомість Іпотека Оцінка " | ТОВ "Нерухомість Іпотека Оцінка " | ТОВ "Нерухомість Іпотека Оцінка " |
Визначаємо елементи порівняння та коригування по порівнянним продажу в таблиці 10 (Додаток 2). Підсумки представлені в таблиці 11.
Таблиця 11.
| Показники | Об'єкти - аналоги | ||
| № 1 | № 2 | № 3 | |
| Ціна продажу (тис.руб.) | 2 762,748 | 2 960,086 | 3 058,757 |
| Скоригований ціна | 3 061,130 | 2 764,302 | 2 751,948 |
| к-ть коригувань | 6 | 2 | 3 |
| валова коригування | 38,0 | 10,4 | 21,2 |
| чиста коригування | 26,0 | -6,4 | -9,2 |
| ваги | 0,23 | 0,42 | 0,35 |
№ 1, = 0,23., № 2, = 0,42., № 3, = 0,35.
Скориговані ціни і ваги представлені в таблиці 12. Розрахунок для ціни кожного об'єкта виробляємо за формулами (3), (4).
Таблиця 12.
| ціна продажу (тис. крб.) | загальна площа (кв.м.) | ціна за кв.м. (Тис. крб.) | чиста коригування (%) | разом за кв.м. (Тис. крб.) | вага | вартість кв.м. оцінюваного об'єкта (тис. крб.) | |
| об'єкт № 1 | 2 762,748 | 55,2 | 50,050 | 26,0 | 63,088 | 0,23 | 51,270 |
| об'єкт № 2 | 2 960,088 | 56,5 | 52,391 | -6,4 | 49,014 | 0,42 | |
| об'єкт № 3 | 3 058,757 | 60 | 50,979 | -9,2 | 46,308 | 0,35 |
Вартість оцінюваного об'єкта (трикімнатної квартири), отриманого методом аналізу порівняльних продажів, становить 2671186 крб.
2.3. Застосування дохідного підходу при визначенні вартості нерухомості.
Розраховуємо ринкову орендну плату для однокімнатної квартири.
Для оцінки ринкової орендної плати використано дані з оренди об'єктів, порівнянних з оцінюваним. Об'єкти порівняння відбиралися на підставі наступних критеріїв: місце розташування, доступ до об'єкта, зовнішній вигляд, стан об'єкта, якість конструкції, ринкова привабливість і сукупність додаткових зручностей.
Аналіз ринку оренди житлових приміщень м. Наро-Фомінська в 2007 році дозволив виявити наступні тенденції його стратифікації:
· За розташуванням. Варіанти різного розташування орендних приміщень утворюють масив порівнянної вибірки з 5 спостережень. У цій вибірці орендарі віддають перевагу житловим приміщенням з високим рівнем наданих послуг: наявність телефону, опалення, водопостачання і, як правило, зручного під'їзду для транспорту.
· За площею. Найбільшим попитом користуються житлові приміщення площею 30 -
· За технічним станом приміщень. За більш високими ставками оплачується оренда житлових приміщень з технічним станом, що забезпечує негайне використання орендованої житлової площі за функціональним призначенням.
· По наявності зручного під'їзного шляху і наявності паркування.
За вищевказаним критеріям з масиву оперативної інформації була зроблена вибірка об'єктів, представлена в таблиці 13.
Таблиця 13.
| Параметри порівняння | Об'єкт № 1 | Об'єкт № 2 | Об'єкт № 3 |
| Адреса | вул. Латиська | вул. Миру | вул. Миру |
| Ставка орендної плати, (Тис. руб. / міс.) | 8500 | 9500 | 9000 |
| Площа загальна, кв.м. | 31 | 35 | 31,8 |
| Джерело | ТОВ «Нерухомість Іпотека Оцінка» | ТОВ «Нерухомість Іпотека Оцінка» | ТОВ «Нерухомість Іпотека Оцінка» |
Використання валового рентного мультиплікатора (МВР).
Підхід до оцінки з використанням МВР заснований на припущенні, що існує прямий взаємозв'язок між ціною продажу нерухомості та відповідним доходом від здачі її в оренду (рентних доходом).
Застосування підходу по доходу з використанням МВР проводилося в три етапи:
Було визначено валовий рентний мультиплікатор, що відображає взаємозв'язок між рентним доходом та вартістю об'єкта (за аналогами).
Валовий рентний мультиплікатор був отриманий на основі аналізу ринкових даних з використанням значень поточних цін продажу та їх розподілу на відповідні величини орендної плати на момент продажу. Дані за схожими продажу та ставками орендної плати на момент продажу представлені в таблиці 14.
Таблиця 14.
| Наведена ціна продажу (грн.) | Орендна плата за рік (Руб.) | Валовий рентний мультиплікатор | |
| Об'єкт № 1 | 1 726 728 | 102 000 | 16,93 |
| Об'єкт № 2 | 2 244 733 | 114 000 | 19,69 |
| Об'єкт № 3 | 1 998 059 | 108 000 | 18,50 |
| Середнє значення мультиплікатора | 18,37 | ||
Зроблено розрахунок з визначення ринкової орендної плати для оцінюваного об'єкта нерухомості, розраховується шляхом порівняння оцінюваного об'єкта з іншими порівнянними об'єктами на ринку та внесення поправок на будь-які суттєві відмінності між ними.
Необхідні коригування представлені в таблиці 15 (Додаток 2). Підсумки представлені в таблиці 16.
Таблиця 16.
| Показники | Оцінюваний об'єкт | Об'єкти - аналоги | ||
| № 1 | № 2 | № 3 | ||
| Ставка орендної плати (грн. / міс.) | 8500 | 9500 | 9000 | |
| Скоригований ціна | 9 014 | 8 076 | 8 921 | |
| валова коригування | 6 | 31 | 15 | |
| чиста коригування | 6 | -15 | -1 | |
| ваги | 0,44 | 0,20 | 0,36 | |
| оренда в місяць | 8 793 | 3 982 | 1 614 | 3 197 |
| вартість оренди | 105 519 | |||
Зроблено розрахунок шляхом множення валового рентного мультиплікатора, на величину ринкової орендної плати, формула (2).
Множачи величину орендної плати оцінюваного домоволодіння на мультиплікатор валовий ренти оцінюваного об'єкта, знаходимо величину показника ринкової вартості оцінюваного об'єкта на основі дохідного підходу:
105 519 х 18,37 = 1938732 рубля
Вартість об'єкта оцінки в рамках дохідного підходу визначається в розмірі 1938732 рубля.
Також здійснюється розрахунок для двокімнатної квартири.
Об'єкти аналоги для двокімнатної квартири представлені в таблиці 17.
Таблиця 17.
| Параметри порівняння | Об'єкт № 1 | Об'єкт № 2 | Об'єкт № 3 |
| Адреса | вул. Полубоярова | вул. Ризька | вул. Миру |
| Ставка орендної плати, (тис. руб. / міс.) | 13000 | 10500 | 10000 |
| Площа загальна, кв.м. | 52 | 42,5 | 40 |
| Джерело | ТОВ «Нерухомість Іпотека Оцінка» | ТОВ «Нерухомість Іпотека Оцінка» | ТОВ «Нерухомість Іпотека Оцінка» |
Таблиця 18.
| Наведена ціна продажів | Орендна плата | Валовий рентний мультиплікатор | |
| Об'єкт № 1 | 2 836 751 | 156 000 | 18,18 |
| Об'єкт № 2 | 2 096 729 | 126 000 | 16,64 |
| Об'єкт № 3 | 2 072 061 | 120 000 | 17,27 |
| Середнє значення мультиплікатора | 17,36 | ||
Розрахунок з визначення ринкової орендної плати представлений в таблиці 19 (Додаток 2). Підсумки представлені в таблиці 20.
Таблиця 20.
| Показники | Оцінюваний об'єкт | Об'єкти - аналоги | ||
| № 1 | № 2 | № 3 | ||
| ставка орендної плати (грн. / міс.) | 13000 | 10500 | 10000 | |
| Скоригований ціна | 12 721 | 12 220 | 12 588 | |
| валова коригування | 8 | 16 | 24 | |
| чиста коригування | -2 | 16 | 24 | |
| ваги | 0,42 | 0,34 | 0,25 | |
| оренда в місяць | 12 519 | 5 292 | 4 109 | 3 118 |
| вартість оренди | 150 231 | |||
Знаходимо величину показника ринкової вартості оцінюваного об'єкта на основі дохідного підходу:
150 231 х 17,36 = 2608618 рублів
Вартість об'єкта оцінки (двокімнатна квартира) в рамках дохідного підходу визначається в розмірі 2608618 карбованців.
Застосування підходу по доходу з використанням МВР для трикімнатної квартири.
Об'єкти-аналоги для трикімнатної квартири представлені в таблиці 21.
Таблиця 21.
| Параметри порівняння | Об'єкт № 1 | Об'єкт № 2 | Об'єкт № 3 |
| Адреса | вул. Латиська | вул. Миру | вул. Шибанкова |
| Ставка орендної плати, (Тис. руб. / міс.) | 16500 | 14000 | 18000 |
| Площа загальна, кв.м. | 63 | 53 | 72 |
| Джерело | ТОВ «Нерухомість Іпотека Оцінка» | ТОВ «Нерухомість Іпотека Оцінка» | ТОВ «Нерухомість Іпотека Оцінка» |
Таблиця 22.
| Наведена ціна продажів | Орендна плата | Валовий рентний мультиплікатор | |
| Об'єкт № 1 | 3 083 425 | 198 000 | 15,57 |
| Об'єкт № 2 | 2 761 000 | 168 000 | 16,43 |
| Об'єкт № 3 | 3 157 427 | 216 000 | 14,62 |
| Середнє значення мультиплікатора | 15,54 | ||
Таблиця 24.
| Показники | Оцінюваний об'єкт | Об'єкти - аналоги | ||
| № 1 | № 2 | № 3 | ||
| ставка орендної плати (грн. / міс.) | 16500 | 14000 | 18000 | |
| Скоригований ціна | 16 665 | 15 623 | 11 798 | |
| валова коригування | 1 | 15 | 44 | |
| чиста коригування | 1 | 11 | -32 | |
| ваги | 0,49 | 0,38 | 0,13 | |
| оренда в місяць | 15 633 | 8 193 | 5 892 | 1 548 |
| вартість оренди | 187 602 | |||
187 602 х 15,54 = 2915651 рубль
Вартість об'єкта оцінки (трикімнатна квартира) в рамках дохідного підходу визначається в розмірі 2915651 рубль.
Для прийняття управлінського рішення про ринкову вартість об'єкта здійснюється порівняльна характеристика результатів.
Нижче наведено результати аналізу вартості об'єкта.
Метою відомості результатів усіх використовуваних підходів є визначення переваг і недоліків кожного з них і вироблення єдиної вартісної оцінки. Перевага кожного підходу в оцінці аналізованого об'єкта нерухомості визначається за такими критеріями:
1. Можливість відобразити справжні наміри потенційного покупця або продавця.
2. Тип, якість і широту інформації, на основі яких проводиться аналіз.
3. Здатність параметрів використовуваних підходів враховувати кон'юнктурні коливання.
4. Здатність враховувати специфічні особливості об'єкта, що впливають на його вартість, такі, як місце розташування, розмір, потенційна прибутковість.
Оскільки для визначення ринкової вартості об'єкта нерухомості можна використовувати кілька підходів оцінки, були використані найбільш доцільні для даного конкретного випадку з урахуванням максимального наближення до реальних умов.
Ринкова вартість при оцінці об'єкта нерухомості припускає достатню наявність товару для задоволення попиту і пропозиції. При цих умовах можливо виведення середньої ціни або будь-яких математичних очікувань щодо найбільш вірогідною ціни об'єкта нерухомості.
Проаналізувавши поставлену мету оцінки, характер використання об'єкта оцінки, ступінь повноти та достовірності вихідної інформації, величину похибки отриманих результатів по кожному з підходів, можна зробити висновок, що найбільшою мірою достовірності відповідає результат, отриманий у рамках порівняльного підходу, йому присвоюється показник питомої ваги 0, 6. Прибутковим підходу, тому що в ньому використані прогнозні величини, привласнений показник питомої ваги 0,4. Узагальнення результатів наведено в таблицях 25, 26, 27.
Підсумкова вартість однокімнатної квартири представлена в таблиці 25.
Таблиця 25.
| Підходи | Показник вартості, руб. | Питома вага | Зважена вартість, руб. |
| Порівняльний підхід | 1 749 755 | 0,6 | 1 049 853 |
| Прибутковий підхід | 1 938 732 | 0,4 | 775 493 |
| Витратний підхід | Не застосовувався | 0 | 0 |
| РАЗОМ | 1 825 346 | ||
Підсумкова вартість двокімнатної квартири представлена в таблиці 26.
Таблиця 26.
| Підходи | Показник вартості, руб. | Питома вага | Зважена вартість, руб. |
| Порівняльний підхід | 2 156 824 | 0,6 | 1 294 094 |
| Прибутковий підхід | 2 608 618 | 0,4 | 1 043 447 |
| Витратний підхід | Не застосовувався | 0 | 0 |
| РАЗОМ | 2 337 542 | ||
Підсумкова вартість трикімнатної квартири представлена в таблиці 27.
Таблиця 27.
| Підходи | Показник вартості, руб. | Питома вага | Зважена вартість, руб. |
| Порівняльний підхід | 2 671 186 | 0,6 | 1 602 712 |
| Прибутковий підхід | 2 915 651 | 0,4 | 1 166 260 |
| Витратний підхід | Не застосовувався | 0 | 0 |
| РАЗОМ | 2 768 972 | ||
Отримавши ринкову вартість квартир, і знаючи ціну цих квартир оцінених ТОВ «Нерухомість Іпотека Оцінка» підбиваються підсумки, що представлені в таблиці 28.
Таблиця 28.
| Ціна агентства нерухомості (грн.) | Ціна отримана в результаті розрахунків (грн.) | Різниця (%) | |
| Однокімнатна | 1 578 713 | 1 825 346 | 16 |
| Двокімнатна | 2 343 403 | 2 337 542 | Менше 1 |
| Трикімнатна | 3 034 090 | 2 768 972 | 9 |
Дані аналізу розрахунку вартості двокімнатної квартири, показують, що різниця в оцінках складає менше 1%. Це обумовлено рівновагою попиту та пропозиції на двокімнатні квартири, у зв'язку, з чим є лише невеликий розкид цін на ринку житла.
По трикімнатних квартирах різниця в оцінці складає -9%, це дозволяє робити висновок про те, що на ринку вторинного житла попит більше пропозиції. У зв'язку з цим агентства нерухомості свідомо завищують ціну.
Все-таки основною причиною розбіжності в результатах оцінки є те, що на ринку нерухомості немає єдиних, уніфікованих баз, єдиних розрахункових коригувань, використовуваних при оцінці нерухомості. Ні налагодженої структури, механізму розрахунків вартості нерухомості. Кожен оцінювач сам вирішує не тільки за якими ознаками, але і яким методом проводиться розрахунок. І це все відбувається через недосконалість законодавчої бази з оцінки майна, а також відсутність необхідних нормативних актів, регулюючих діяльність Оцінювачів.
Глава3. ЗАХОДИ ЩОДО ПІДВИЩЕННЯ ЕФЕКТИВНОСТІ УПРАВЛІННЯ НЕРУХОМІСТЮ.
3.1. Цілі та принципи управління нерухомістю. Сфери застосування.
Управління нерухомістю являє собою комплекс заходів правого, економічного і технічного характеру, спрямованих на отримання максимального прибутку від об'єкта нерухомості на користь власника.
Основними цілями управління ринком нерухомості:
- Реалізація конституційних прав громадян на нерухоме майно та обов'язків, пов'язаних з володінням ним;
- Встановлення на ринку певного порядку і умов для роботи всім його учасникам;
- Захист учасників від несумлінності, шахрайства і злочинних організацій та осіб;
- Забезпечення вільного ціноутворення на об'єкти нерухомості у відповідності з пропозицією і попитом;
- Створення умов для інвестицій, що стимулюють підприємницьку діяльність у сфері виробництва;
- Оздоровлення екологічного середовища, досягнення економічного зростання, зниження безробіття, вирішення житлової проблеми і інших суспільних цілей;
- Справедливе оподаткування нерухомого майна та учасників ринку нерухомості;
- Створення сприятливих умов вирішення житлової проблеми в країні та регіонах.
Принципи управління ринком нерухомості багато в чому залежать від політичних та економічних умов у країні, але водночас вони повинні враховувати сформований світовий досвід. Досягнення сформульованих цілей можливо при обліку наступних принципів управління:
Поділ процедур - застосування особливих підходів до регулювання відносин різних видів нерухомості - житлових та нежитлових приміщень, земельних, лісових ділянок та інших об'єктів.
Відкритість інформації про всіх учасників та об'єктах ринку нерухомості для прийняття ділових рішень.
Гласність нормотворчості - публічне обговорення проектів законів та інших нормативних актів. Наприклад, обговорення програми житлової реформи, яка зачіпає інтереси всіх верств населення.
Конкурентність як механізм підвищення якості послуг на ринку і зниження їх вартості.
Розподіл повноважень між регулюючими органами - нормотворчість і нормозастосування - не повинні вміщуватися в одному обличчі.
Об'єкти нерухомості державної і муніципальної власності перебувають у загальному спільному володінні та користуванні всього населення відповідного регіону.
Простота і зрозумілість правил і процедур, встановлених законодавчими актами про нерухомість, надійність захисту власників - добросовісних набувачів від будь-якого свавілля.
Застосування додаткових заходів захисту на ринку житлових приміщень громадян групи ризику - неповнолітніх, одиноких пенсіонерів, інвалідів та ін
Раціональний розподіл функцій управління ринком нерухомості між державними органами і професійними учасниками - комерційними та громадськими організаціями (асоціаціями ріелторів; оцінювачів та ін.)
Політика в галузі управління нерухомістю повинна забезпечувати ефективне використання земель відповідно до затверджених схемами зонування територій та виключне адресне і обгрунтоване надання пільг з оподаткування з поступовим переходом від надання пільг по земельних платежах до адресних компенсаційних виплат з бюджету відповідно до проведеної соціальною політикою.
Представницькі органи державної влади (федеральні, територіальні та муніципальні) в інтересах населення приймають закони та інші нормативні правові акти, що встановлюють порядок володіння, користування та розпорядження об'єктами нерухомості.
Розпорядження державної нерухомістю відповідно до чинного законодавства здійснюють виконавчі органи державної влади.
Приватизація державної і муніципальної нерухомості та возмездная передача прав на недержавні об'єкти повинна проводитися за ринковою вартістю, а не за інвентаризаційної.
Збори і податкові платежі, що стягуються з об'єктів нерухомості, в тому числі і по угодах з ними, діляться за рівнями управління відповідно до встановлених норм.
Дотримання наступності російської системи управління ринком нерухомості, яка має свою історію і традиції, з урахуванням світового досвіду регулювання прав власності на різні об'єкти нерухомого майна, його творче осмислення та адаптацію до наших вітчизняних умов.
У цілому, оцінка являє собою обгрунтовану думку незалежної сторони про вартість того чи іншого активу. Виходячи з досвіду оціночної діяльності, сфери застосування оцінки нерухомості, різноманітні. Найбільш поширені серед них представлені на малюнку 6.
Рис.6 Сфери застосування оцінки нерухомості. SHAPE \ * MERGEFORMAT
Сфери застосування |
Кредитування під заставу об'єктів нерухомості |
Купівля-продаж або обмін об'єктів нерухомості |
Внесення об'єктів нерухомості в якості внесків у статутний капітал підприємств та організацій |
Визначення величини орендної ставки, вартості права оренди |
Уточнення бази оподаткування об'єктів нерухомості |
Передача нерухомості в довірче управління |
Переуступка боргових зобов'язань |
Акціонування підприємств і перерозподіл майнових часток |
Ліквідація об'єктів нерухомості |
Розробка інвестиційних проектів та залучення інвесторів |
Виконання прав наслідування, судового вироку, вирішення майнових спорів |
Оцінка понесеного збитку, пов'язаного з різного роду аварійними ситуаціями |
3.2. Рекомендації з регулювання ринку нерухомості.
У Нині галузь, що надає послугу з управління нерухомістю в нашій країні, переживає епоху бурхливого зростання. Нерухомість, маючи високу привабливість для інвесторів і підприємців, дозволяє отримати високі прибутки у відносно короткі терміни. Намітилася тенденція до підвищення ринкових цін на нерухомість високого класу і збільшуються темпи будівництва приводять до зростання потреби в професійному управлінні офісними та складськими приміщеннями. Власники будівель та орендарі усвідомлюють, що професійне управління нерухомістю є конкурентною перевагою на зростаючому російському ринку. Держава поступово знімає з себе зобов'язання з управління об'єктами нерухомості, передаючи цю функцію в руки приватних власників. Власник будівлі все частіше укладає договір на управління зі спеціалізованою організацією з метою отримання максимального прибутку від свого майна.
Розробка методики ефективного управління нерухомістю особливо актуальна для великих компаній, що володіють великим обсягом нерухомості в різних країнах світу. Від того, наскільки професійно буде здійснюватися стратегічне і оперативне управління нерухомістю великої компанії залежить конкурентоспроможність фірми на ринку. Особливо гостро ця проблема стоїть для російських керуючих компаній у зв'язку з виходом на вітчизняний ринок великих західних фірм.
Для того щоб провести коректний аналіз даних ринку нерухомості в першу чергу необхідно визначити найбільш актуальні й повні джерела інформації, що надають ці дані.
Основні публікації в галузі аналітичних досліджень виділяють три види досліджень за способом отримання інформації:
· Кабінетні дослідження
· Польові дослідження
· Метод опитування (анкетування)
Розвиток новітніх інформаційних технологій привели до формування електронних світових інформаційних ресурсів, включаючи так звані ділові ресурси Інтернет, які характеризують зовнішнє середовище світового бізнесу. Це в свою чергу зумовило появу нового виду аналітичних досліджень - аналіз спеціалізованих ринків з використанням даних зі світових інформаційних ресурсів. Для проведення таких досліджень конкретного ринку необхідно провести ідентифікацію та аналіз відповідних інформаційних ресурсів.Життєвий цикл нерухомості представлений на Рис.7., У великій компанії можна розділити на три етапи: 1) вибір об'єкта нерухомості, 2) експлуатація, 3) продаж або утилізація об'єкта нерухомості.
Рис.7. Етапи життєвого циклу об'єкта нерухомості.
II. Експлуатація об'єкта нерухомості |
III. Продаж, здача в оренду чи утилізація об'єкта нерухомості |
Всі етапи життєвого циклу об'єкта нерухомості мають різні часові проміжки, завдання та витрати, що виникають у компанії, якій належить об'єкт нерухомості.
Методика вдосконалення управління нерухомістю великої компанії включає в себе сукупність прийомів і методів на всіх трьох етапах життєвого циклу об'єкта нерухомості. На Рис.8. зображені елементи даної методики.
Одним з елементів пропонованої методики є комплексного аналізу всіх показників об'єкта нерухомості, який включає в себе порівняння кількісних оцінок нерухомості, як-от, ціна за квадратний метр, експлуатаційні витрати, вартість паркування та інше.
Рис.8. Елементи методики вдосконалення управління нерухомістю великої компанії.
SHAPE \ * MERGEFORMAT
Етап життєвого циклу об'єкта нерухомості |
I. Вибір об'єкта нерухомості: будівництво, оренда, покупка |
III. Продаж, здача в оренду чи утилізація об'єкта нерухомості |
II. Експлуатація об'єкта нерухомості |
Елемент методики вдосконалення управління нерухомістю у великій фірмі |
1.1 Розробка стратегії управління нерухомістю в організації |
1.2 Вибір та обгрунтування використання засобів автоматизації управління нерухомістю |
1.3 Проведення аналізу інформації на ринку нерухомості в інтересах управління |
1.4 Вибір критеріїв об'єктів нерухомості. Визначення параметрів вибору. Експертна оцінка якісних балів. |
1.5 Комплексна оцінка об'єктів нерухомості з урахуванням експертної оцінки та показників |
1.6 Затвердження концепції розміщення об'єктів нерухомості, зробленою на основі проведеного аналізу ринку нерухомості, комплексної оцінки варіантів і стратегії фірми |
2.1 Удосконалення методів експлуатації будівель, використовуючи Фасіліті менеджмент, з метою зниження витрат на експлуатацію |
2.3 Впровадження кваліфікованого проектного менеджменту в управління нерухомістю |
2.2 Впровадження тендерного процесу та правил глобальних закупівель |
2.4 Створення корпоративних стандартів по розташуванню, оснащення та експлуатації об'єктів нерухомості |
2.6 Створення системи контролю якості надаваних послуг з експлуатації об'єктів нерухомості |
3.1 Комплексна оцінка продажу, здавання в оренду або утилізації об'єкта нерухомості |
3.2 Утвердження і реалізація концепції утилізації, продажу або здачі в оренду площ, що пустують |
2.5 Стандартизація документів і всіх форм звітності при експлуатації об'єктів нерухомості |
У залежності від специфіки фірми, критерії при виборі об'єктів нерухомості можуть бути різними. Якщо компанія працює з елітними клієнтами то, очевидно, що статус та місце розташування буде відігравати велику роль при виборі об'єкта. У цьому випадку пропонується використовувати бальний метод експертної оцінки, при якому кожному параметру об'єкта нерухомості замовник присвоює максимально можливу кількість балів, а аналіз об'єктів проводиться за кількісними та якісними оцінками.
Кожен експерт кожному параметру об'єкта привласнює бали за шкалою від 0 до 10. Тоді важливість параметра визначається за формулою:
a i = [(B ij: B cj)] / m,
де а i - вагомість i-го параметра об'єкта;
i - номер параметра об'єкта;
j - номер експерта;
m - кількість експертів в групі;
B ij - бал, присвоєний i-му параметру j-м експертом;
B сi - сума балів окремих j-м експертом всім параметрам об'єкта.
Після обговорення з керівником компанії, яка вибирає об'єкт нерухомості, поруч з параметром, що впливає на вибір, ставиться максимальний та мінімальний бал. На підставі цих даних проводиться комплексна оцінка об'єктів, яка в наслідок надається на розгляд керівнику головної організації.
ВИСНОВОК.
Світовий ринок нерухомості розвивався тривалий час, а російський ринок сформувався при переході України до ринкової економіки. Всі тенденції і закони світового ринку нерухомості необхідно ретельно проаналізувати для здійснення коректного прогнозування стану справ на вітчизняному ринку. Виходячи з поставлених завдань в дипломній роботі вирішені наступні:
1. Розрахована вартість об'єктів житлової нерухомості.
2. Проаналізовано отримані результати.
3. Рекомендовані заходи.
Результати аналізу показують, що агентство встановлює ціну на квартири залежно від попиту і пропозиції, які не завжди відображає реальну оцінку нерухомості.
Розроблені наступні рекомендації:
1. Формування еталонних технологій професійної діяльності на ринку нерухомості (розвиток (створення) об'єктів нерухомості; управління (експлуатація) цими об'єктами, оборот прав на раніше створену нерухомість; управління ринком нерухомості).
2. Розробка та впровадження стандартів опису об'єктів нерухомості всіх видів з метою укладення угод з ними.
3. Створення єдиного інформаційного простору ринку нерухомості та забезпечення його інформаційної відкритості (здійснюють дослідники ринку нерухомості за участю фахівців у галузі інформаційних технологій).
4. Формування і законодавче закріплення еталонних вимог до об'єктів нерухомості і професійної діяльності на ринку нерухомості, а також розробка інструктивних та реєстраційних документів, що регламентують операції на ринку нерухомості (здійснюють державні органи, які регулюють ринок нерухомості, при ініціативному участі і контролі громадських об'єднань, професіоналів і спеціалізованих дослідницьких організацій).
5. Формування банків даних еталонних (модельних) технологій діяльності на ринку нерухомості, модельних пілотних проектів з їх відпрацювання та механізмів їх тиражування серед професійних учасників ринку (виконують громадські професійні об'єднання, комерційні і некомерційні дослідні організації).
6. Формування та впровадження професійних норм і стандартів взаємовідносин учасників ринку нерухомості, що зводять до мінімуму витрати на проведення операцій (трансакцій) на етапах пошуку інформації (ведення переговорів; прийняття рішень; правового закріплення угод; координації зусиль учасників; контролю і відновлення порушених прав; застосування санкцій до порушників).
7. Створення інституту інфраструктури ринку нерухомості, що забезпечує координацію дій учасників ринку, дослідження й аналіз, контроль і регулювання на ринку нерухомості.
8. Формалізований опис професійних норм і стандартів взаємовідносин учасників ринку нерухомості та тиражування їх у професійному середовищі.
Бібліографічний список
1. Цивільний Кодекс Російської Федерації частина 1 від 30 листопада 1994 р. N 51-ФЗ, частина друга від 26 січня 1996 р. N 14-ФЗ і коментарі до нього.2. Федеральний закон «Про оціночну діяльність в РФ» від 29.06.1998 р. № 135-ФЗ.
3. Федеральний закон від 21 липня 1997 р. N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (зі зм. І доп. Від 5 березня, 12 квітня 2001 р.)
4. Постанова Уряду РФ «Про затвердження стандартів оцінки» від 06.07.2001 р. № 519.
5. Іванова Е.Н. Оцінка вартості нерухомості: Навчальний посібник - М.: изд-во «КноРус», 2007р. -344с.
6. Асаул А.М. Економіка нерухомості. 2-е вид., Спб.: Вид-во «Пітер», 2007р. - 624с.
7. Тепман Л.М. Оцінка нерухомості, М.: изд-во «Юніті», 2007р. - 464с.
8. Зимін А.І. Оцінка майна: запитання та відповіді. - М.: изд-во «Юриспруденція», 2007р. - 240с.
9. Федотова М.А., Уткін Е.А. Оцінка нерухомості та бізнесу. - М.: изд-во «ЕКМОС», 2002р. - 352 с.
10. Соловйов М.М. Оціночна діяльність. - М.: изд-во «Вища школа економіки», 2002р. - 224 с.
11. Ресін В.І. Економіка нерухомості, М.: изд-во «Дело», 2000р. - 327с.
12. Грибовський С.В. Оцінка прибуткової нерухомості, Спб: вид-во «Пітер»,
13. Горемикін В.А. Економіка нерухомості. М: вид-во «Маркетинг»,
14. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оцінка нерухомості: Підручник. М. - вид-во «Фінанси та статистика», 2004. - 496с.
15. Рахман І.А. Розвиток ринку нерухомості в Росії: Теорія. Проблеми. Практика .- М.: изд-во «Економіка», 2000.
16. Озеров Є. С. Економіка і менеджмент нерухомості. Спб: вид-во «МКС», 2003 - 422 с.
17. Д. В. Виноградов Економіка нерухомості: Навчальний посібник - Владім. держ. ун-т; Володимир, 2007. - 136 с.
18. Татарова А.В. Оцінка нерухомості і керування власністю: Навчальний посібник. Таганрог: изд-во ТРТУ, 2003.
19. Гриненко С.В. Економіка нерухомості Конспект лекцій. Таганрог: изд-во ТРТУ, 2004.
20. Сіміонова Н.Є., Шєїна С.Г. Методи оцінки і технічної експертизи нерухомості, Навчальний посібник, М.: ІКЦ «МарТ»; Ростов н / Д: вид. Центр «МарТ», 2006 - 448с
21. Страхов Ю.І., Камінський А.В., Трейгер Є.М. Аналіз практики оцінки нерухомості. Навчально-практичний посібник, М.: изд-во «Міжнародна академія оцінки та консалтингу», 2004р. - 238 с.
22. Логінов М.П. До питання про оцінку нерухомості в Росії / / ЕКО .- 2002'9.
23. Іванова О.В. Удосконалення методів управління нерухомістю / /: Економічні науки. Москва, 2006. № 9.
24. Іванова О.В. Управління нерухомістю / / 7-а Всеросійська конференція молодих вчених і студентів "МОЛОДЬ. ОСВІТА ЕКОНОМІКА. ": Збірник статей учасників конференції. Ярославль, 2006.
25. www.rway.ru - Огляд і аналіз ринку нерухомості.
26. www.issledovanie.ru - електронна бібліотека з дослідження нерухомості Росії.
27. www.irn.ru - Аналітичний центр «Індикатори ринку нерухомості».
28. www.ners.ru - сайт агентства нерухомості ТОВ «Нерухомість. Іпотека. Оцінка ».
29. www.irr.ru - сайт газети «З рук в руки».
30. www.dm-realty.ru - сайт журналу «Нерухомість та ціни».
ДОДАТОК
Графік 1.
Поквартальний графік 1 зміни середньої ціни пропозиції
на ринку типового житла (у% до 4 кварталу 1997 року)
Графік 2.
Поквартальний графік 2 зміни середньої ціни пропозиції
на ринку типового житла в різних адміністративних округах Москви (у% до 4 кварталу 2002 року)
ДОДАТОК 2
Елементи порівняння та коригування по порівнянним продажу для однокімнатних квартир
| Показники | Оцінюваний об'єкт | Об'єкти - аналоги | ||||
| № 1 | № 2 | № 3 | ||||
| ціна продажу (тис. крб.) | 1 751,385 | 1 948,724 | 1 998,059 | |||
| місце розташування | вул. Маршала Жукова | вул. Леніна | вул. Латиська | вул. Миру | ||
| К1 | Коригування | 5% | 5 | 5 | 5 | |
| Скоригований ціна | 1 838,954 | 2 046,160 | 2 097,962 | |||
| час продажу (мес.назад) | 1 | 2 | 1 | |||
| К2 | Коригування | 1% в міс. | 1 | 2 | 1 | |
| Скоригований ціна | 1 857,344 | 2 087,083 | 2 118,942 | |||
| загальна площа | 31 | 31 | 30,9 | 31,8 | ||
| К3 | Коригування | % | 0,0 | 0,3 | -2,6 | |
| Скоригований ціна | 1 857,344 | 2 093,816 | 2 064,259 | |||
| тип будинку | панель | цегла | панель | цегла | ||
| К4 | Коригування | 5% | -5 | 0 | -5 | |
| Скоригований ціна | 1 764,477 | 2 093,816 | 1 961,046 | |||
| поверховість будинку | 5 | 5 | 5 | 5 | ||
| К5 | Коригування | % | 0 | 0 | 0 | |
| Скоригований ціна | 1 764,477 | 2 093,816 | 1 961,046 | |||
| поверх квартири | 1 | 1 | 4 | 2 | ||
| К6 | Коригування | 10% | 0 | -10 | -10 | |
| Скоригований ціна | 1 764,477 | 1 884,434 | 1 764,942 | |||
| тип санвузла | суміщений | суміщений | суміщений | суміщений | ||
| К7 | Коригування | % | 0 | 0 | 0 | |
| Скоригований ціна | 1 764,477 | 1 884,434 | 1 764,942 | |||
| наявність балкона | немає | немає | є | є | ||
| К8 | Коригування | 2% | 0 | -2 | -2 | |
| Скоригований ціна | 1 764,477 | 1 846,746 | 1 729,643 | |||
| стан квартири | нормальне | задовільний | відмінне | відмінне | ||
| К9 | Коригування | 5% | 5 | -5 | -5 | |
| Скоригований ціна | 1 852,700 | 1 754,408 | 1 643,161 | |||
| к-ть коригувань | 4 | 6 | 7 | |||
| валова коригування | 16,0 | 24,3 | 30,6 | |||
| чиста коригування | 6,0 | -9,7 | -18,6 | |||
| ваги | 0,39 | 0,33 | 0,28 | |||
Елементи порівняння та коригування по порівнянним продажу для двокімнатних квартир
| Показники | Оцінюваний об'єкт | Об'єкти - аналоги | ||||
| № 1 | № 2 | № 3 | ||||
| ціна продажу (тис. крб.) | 2 146,063 | 2 220,066 | 2 244,733 | |||
| місце розташування | ул.Профсоюзная | ул.Профсоюзная | вул. Леніна | вул. Ризька | ||
| К1 | Коригування | 5% | 0 | 0 | 0 | |
| Скоригований ціна | 2 146,063 | 2 220,066 | 2 244,733 | |||
| час продажу (міс.) | 1 | 1 | 2 | |||
| К2 | Коригування | 1% в міс. | 1 | 1 | 2 | |
| Скоригований ціна | 2 167,524 | 2 242,267 | 2 289,628 | |||
| загальна площа | 46 | 44 | 48 | 40 | ||
| К3 | Коригування | % | 4,3 | -4,3 | 13,0 | |
| Скоригований ціна | 2 261,764 | 2 144,777 | 2 588,275 | |||
| планування кімнат | ізольовані | ізольовані | ізольовані | ізольовані | ||
| К4 | Коригування | % | 0 | 0 | 0 | |
| Скоригований ціна | 2 261,764 | 2 144,777 | 2 588,275 | |||
| тип будинку | панель | панель | цегла | цегла | ||
| К5 | Коригування | 5% | 0 | -5 | -5 | |
| Скоригований ціна | 2 261,764 | 2 037,538 | 2 458,861 | |||
| поверховість будинку | 5 | 5 | 5 | 5 | ||
| К6 | Коригування | % | 0 | 0 | 0 | |
| Скоригований ціна | 2 261,764 | 2 037,538 | 2 458,861 | |||
| поверх квартири | 5 | 4 | 5 | 4 | ||
| К7 | Коригування | 10% | -10 | 0 | -10 | |
| Скоригований ціна | 2 035,587 | 2 037,538 | 2 212,975 | |||
| тип санвузла | роздільний | роздільний | роздільний | суміщений | ||
| К8 | Коригування | 5% | 0 | 0 | 5 | |
| Скоригований ціна | 2 035,587 | 2 037,538 | 2 323,624 | |||
| наявність балкона | немає | немає | є | є | ||
| К9 | Коригування | 2% | 0 | -2 | -2 | |
| Скоригований ціна | 2 035,587 | 1 996,787 | 2 168,715 | |||
| стан квартири | хороше | хороше | хороше | хороше | ||
| К10 | Коригування | 5% | 0 | 0 | 0 | |
| Скоригований ціна | 2 035,587 | 1 996,787 | 2 168,715 | |||
| к-ть коригувань | 3 | 4 | 6 | |||
| валова коригування | 15,3 | 12,3 | 37,0 | |||
| чиста коригування | -4,7 | -10,3 | 3,0 | |||
| ваги | 0,38 | 0,40 | 0,21 | |||
Елементи порівняння та коригування по порівнянним продажу для трикімнатних квартир
| Показники | Оцінюваний об'єкт | Об'єкти - аналоги | ||||
| № 1 | № 2 | № 3 | ||||
| ціна продажу (тис. крб.) | 2 762,748 | 2 960,088 | 3 058,757 | |||
| місце розташування | вул. Латиська | вул. Леніна | вул. Ризька | вул. Латиська | ||
| К1 | Коригування | 5% | 0 | 0 | 0 | |
| Скоригований ціна | 2 762,748 | 2 960,088 | 3 058,757 | |||
| час продажу (мес.назад) | 2 | 2 | 1 | |||
| К2 | Коригування | 1% в міс. | 2 | 2 | 1 | |
| Скоригований ціна | 2 818,003 | 3 019,290 | 3 089,345 | |||
| загальна площа | 52,1 | 55,2 | 56,5 | 60 | ||
| К3 | Коригування | % | -6,0 | -8,4 | -15,2 | |
| Скоригований ціна | 2 650,329 | 2 764,302 | 2 620,903 | |||
| планування кімнат | ізольовані | прохідні | ізольовані | ізольовані | ||
| К4 | Коригування | 10% | 10 | 0 | 0 | |
| Скоригований ціна | 2 915,362 | 2 764,302 | 2 620,903 | |||
| тип будинку | цегла | панель | цегла | цегла | ||
| К5 | Коригування | 5% | 5 | 0 | 0 | |
| Скоригований ціна | 2 782,846 | 2 764,302 | 2 620,903 | |||
| поверховість будинку | 5 | 5 | 5 | 5 | ||
| К6 | Коригування | % | 0 | 0 | 0 | |
| Скоригований ціна | 2 782,846 | 2 764,302 | 2 620,903 | |||
| поверх квартири | 4 | 3 | 2 | 2 | ||
| К7 | Коригування | 10% | 0 | 0 | 0 | |
| Скоригований ціна | 2 782,846 | 2 764,302 | 2 620,903 | |||
| тип санвузла | роздільний | суміщений | роздільний | роздільний | ||
| К8 | Коригування | 5% | 5 | 0 | 0 | |
| Скоригований ціна | 2 921,988 | 2 764,302 | 2 620,903 | |||
| наявність балкона | є | є | є | є | ||
| К9 | Коригування | 2% | 0 | 0 | 0 | |
| Скоригований ціна | 2 782,846 | 2 764,302 | 2 620,903 | |||
| стан квартири | відмінне | задовільний | відмінне | хороше | ||
| К10 | Коригування | 5% | 10 | 0 | 5 | |
| Скоригований ціна | 3 061,130 | 2 764,302 | 2 751,948 | |||
| к-ть коригувань | 6 | 2 | 3 | |||
| валова коригування | 38,0 | 10,4 | 21,2 | |||
| чиста коригування | 26,0 | -6,4 | -9,2 | |||
| ваги | 0,23 | 0,42 | 0,35 | |||
Визначення ринкової орендної плати для однокімнатної квартири
| Показники | Оцінюваний об'єкт | Об'єкти - аналоги | ||||
| № 1 | № 2 | № 3 | ||||
| ставка орендної плати (грн. / міс.) | 8500 | 9500 | 9000 | |||
| умови оренди (Передоплата) | 3 міс. | 3 міс. | 6 міс. | 3 міс. | ||
| К1 | Коригування | 5% / 3 міс. | 0 | -5 | 0 | |
| Скоригований ціна | 8 500 | 9 025 | 9 000 | |||
| місце розташування | вул. Маршала Жукова | вул. Латиська | вул. Миру | вул. Миру | ||
| К2 | Коригування | 5% | 5 | 5 | 5 | |
| Скоригований ціна | 8 925 | 9 476 | 9 450 | |||
| загальна площа | 31 | 31 | 35 | 31,8 | ||
| К3 | Коригування | % | 0 | -13 | -3 | |
| Скоригований ціна | 8 925 | 8 254 | 9 206 | |||
| умови ринку (Дата оренди) | поточний момент | 1 міс. тому | 3 міс. тому | 2 міс. тому | ||
| К4 | Коригування | 1% / міс. | 1 | 3 | 2 | |
| Скоригований ціна | 9 014 | 8 501 | 9 390 | |||
| умови фінансування | готівку | готівку | готівку | готівку | ||
| К5 | Коригування | % | 0 | 0 | 0 | |
| Скоригований ціна | 9 014 | 8 501 | 9 390 | |||
| оздоблення | проста | проста | покращена | покращена | ||
| К6 | Коригування | 5% | 0 | -5 | -5 | |
| Скоригований ціна | 9 014 | 8 076 | 8 921 | |||
| валова коригування | 6 | 31 | 15 | |||
| чиста коригування | 6 | -15 | -1 | |||
| ваги | 0,44 | 0,20 | 0,36 | |||
| оренда в місяць | 8 793 | 3 982 | 1 614 | 3 197 | ||
| вартість оренди | 105 519 | |||||
Розрахунок з визначення ринкової орендної плати для двокімнатної квартири
| Показники | Оцінюваний об'єкт | Об'єкти - аналоги | ||||
| № 1 | № 2 | № 3 | ||||
| ставка орендної плати (грн. / міс.) | 13000 | 10500 | 10000 | |||
| умови оренди (передоплата) | 3 міс. | 3 міс. | 3 міс. | 0 міс. | ||
| К1 | Коригування | 5% / 3 міс. | 0 | 0 | 5 | |
| Скоригований ціна | 13 000 | 10 500 | 10 500 | |||
| місце розташування | вул. Профспілкова | вул. Полубоярова | вул. Ризька | вул. Миру | ||
| К2 | Коригування | 5% | -5 | 0 | 0 | |
| Скоригований ціна | 12 350 | 10 500 | 10 500 | |||
| загальна площа | 46 | 52 | 42,5 | 40 | ||
| К3 | Коригування | % | 0 | 8 | 13 | |
| Скоригований ціна | 12 350 | 11 299 | 11 870 | |||
| умови ринку (дата оренди) | поточний момент | 3 міс. тому | 3 мес.назад | 1 міс. тому | ||
| К4 | Коригування | 1% / міс. | 3 | 3 | 1 | |
| Скоригований ціна | 12 721 | 11 638 | 11 988 | |||
| умови фінансування | готівку | готівку | готівку | готівку | ||
| К5 | Коригування | % | 0 | 0 | 0 | |
| Скоригований ціна | 12 721 | 11 638 | 11 988 | |||
| оздоблення | покращена | покращена | проста | проста | ||
| К6 | Коригування | 5% | 0 | 5 | 5 | |
| Скоригований ціна | 12 721 | 12 220 | 12 588 | |||
| валова коригування | 8 | 16 | 24 | |||
| чиста коригування | -2 | 16 | 24 | |||
| ваги | 0,42 | 0,34 | 0,25 | |||
| оренда в місяць | 12 519 | 5 292 | 4 109 | 3 118 | ||
| вартість оренди | 150 231 | |||||
Визначення ринкової орендної плати для трикімнатної квартири
| Показники | Оцінюваний об'єкт | Об'єкти - аналоги | ||||
| № 1 | № 2 | № 3 | ||||
| ставка орендної плати (грн. / міс.) | 16500 | 14000 | 18000 | |||
| умови оренди (передоплата) | 3 міс. | 3 міс. | 0 міс. | 3 міс. | ||
| К1 | Коригування | 5% / 3 міс. | 0 | 5 | 0 | |
| Скоригований ціна | 16 500 | 14 700 | 18 000 | |||
| місце розташування | вул. Латиська | вул. Латиська | вул. Миру | вул. Шибанкова | ||
| К2 | Коригування | 5% | 0 | 0 | 5 | |
| Скоригований ціна | 16 500 | 14 700 | 18 900 | |||
| загальна площа | 52,1 | 63 | 53 | 72 | ||
| К3 | Коригування | % | 0 | -2 | -38 | |
| Скоригований ціна | 16 500 | 14 446 | 11 681 | |||
| умови ринку (дата оренди) | поточний момент | 1міс. тому | 3 міс. тому | 1міс. тому | ||
| К4 | Коригування | 1% / міс. | 1 | 3 | 1 | |
| Скоригований ціна | 16 665 | 14 879 | 11 798 | |||
| умови фінансування | готівку | готівку | готівку | готівку | ||
| К5 | Коригування | % | 0 | 0 | 0 | |
| Скоригований ціна | 16 665 | 14 879 | 11 798 | |||
| оздоблення | покращена | проста | проста | покращена | ||
| К6 | Коригування | 5% | 0 | 5 | 0 | |
| Скоригований ціна | 16 665 | 15 623 | 11 798 | |||
| валова коригування | 1 | 15 | 44 | |||
| чиста коригування | 1 | 11 | -32 | |||
| ваги | 0,49 | 0,38 | 0,13 | |||
| оренда в місяць | 15 633 | 8 193 | 5 892 | 1 548 | ||
| вартість оренди | 187 602 | |||||