Особливості обороту земель сільськогосподарського призначення

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

ЗМІСТ
Реферат
Введення
1. Особливості здійснення угод із земельними ділянками сільськогосподарського призначення
1.1. Купівля-продаж земель сільськогосподарського призначення
1.2. Оренда земельних ділянок сільськогосподарського призначення
1.3. Іпотека (застава) земельних ділянок сільськогосподарського призначення
1.4. Державна реєстрація прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення
2. Правове регулювання часткою у праві спільної власності на земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення.
2.1. Поняття земельної частки
2.2. Правовий механізм визначення земельних часток
Висновок
Література

РЕФЕРАТ
У дипломному дослідженні на тему: «Особливості обороту земель сільськогосподарського призначення» розглянуто механізм купівлі-продажу, оренди земель сільськогосподарського призначення. Наведено рекомендації деяких авторів, які могли зробити договір оренди більш досконалим. Розглянуто механізм застави сільськогосподарських земель, який в Російській Федерації поки що не розвинений.
Окремо розглянуто поняття земельної частки в залежності від різних підходів до її розуміння; механізм визначення земельних часток.
Предметом дослідження даної роботи є суспільні відносини, що виникають з приводу обороту земель сільськогосподарського призначення. Об'єктом угоди пов'язані із земельними ділянками сільськогосподарського призначення.
Мета роботи - виявити особливості обороту земель сільськогосподарського призначення. Для чого використовувався метод наукового аналізу.
На думку автора, механізм регулювання купівлі-продажу земельних ділянок в Росії до кінця не врегульоване. Тому найбільш раціональна експлуатація цих земель на основі оренди. Причому вимоги до покупців і орендарям необхідно підвищити. Механізм застави земель сільськогосподарського призначення також має ряд недоліків (короткі термін кредиту, невідповідність оціночної вартості землі її реальної вартості). Авторові здається розумним, перейняти досвід світової практики і заборонити банкам мати землі даної категорії у власності.

Введення
У Російській Федерації в 1990-1991 роках у системі земельних відносин були розпочаті земельні перетворення, в результаті яких відбулися радикальні зміни, які докорінно змінили соціальну структуру земельних власників. У процесі її трансформації значна частина земель передано в приватну власність. У країні з'явилося 43 млн земельних власників і землевласників, яким передано понад 130 мільйонів га землі.
У ході реформування земельних відносин сформувалося принципово нове земельне законодавство, створені правові основи платного землекористування, орендних відносин, ринкового обороту земель, їх оцінки та моніторингу, державного земельного кадастру та землеустрою. В аграрному секторі почала формуватися відносна стійка орієнтація на різні форми земельної власності, система сільськогосподарського землекористування і землеволодіння.
Але треба зазначити, що праве регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення знаходиться ще в стадії становлення. У 2002 році прийнято ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» [1], на основі якого регулюються всі операції з землею сільськогосподарського призначення, а в 2003 році в нього вже були внесені поправки. Цей закон викликає багато суперечок серед юристів, а ще більше серед вчених аграрників, які хоч і вважають, що земля повинна знаходиться у вільному обігу, але контроль за її використанням повинен бути дуже жорстким. [2]
Включення землі в реальний господарський оборот, розвиток нових економічних відносин і підприємницької ініціативи в аграрному секторі об'єктивно вимагає створення в сільському господарстві стабільною і активно функціонуючої системи кредитування під заставу земельної власності. По суті іпотечний кредит сьогодні є однією з небагатьох можливостей залучення довгострокових комерційних кредитів у цей сектор економіки.
Правовий питання земельної частки до цих пір є дуже спірним, правовий механізм регулювання угод з нею не зовсім зрозумілий. Тому питання правового регулювання земель (часток) сільськогосподарського призначення в даний час є вельми актуальним.
Дана робота заснована на дослідженнях ряду вчених, юристів в цій області. Так, В.В. Солдатенко вказує на низку прогалин у Російському законодавстві, регулюючому оборот земель сільськогосподарського призначення [3]. Витрянский В.В. глибоко аналізує договір оренди земель сільськогосподарського призначення, порівнюючи його з іншими видами договору оренди [4]. Л.М. Ахметшина розглядає механізм оренди землі за російським законодавством [5]. В.Е. Чуркін вказує на важливі аспекти оренди земель сільськогосподарського призначення [6]. А. Черняєв пропонує ряд методів розрахунку орендної плати за землю сільськогосподарського призначення, відзначаючи їх достоїнства і недоліки [7]. Питанням іпотеки присвячені дослідження Лунько С.М., Насрулаєва З.Ф. Свій погляд на поняття земельної частки висловлюють посилів Ф., Єрофєєв Б.В., Крассом О.І., Толстой Ю.К. та інші.

1. Особливості угод із земельними ділянками сільськогосподарського призначення
1.1 Купівля-продаж земель сільськогосподарського призначення
Здавна землі сільського господарства давали людству все найнеобхідніше. І не випадково вони ставляться законодавцем «на перше місце» серед виділяються в законодавстві семи категорій земель земельного фонду країни. Основне їх призначення - виробництво сільськогосподарської продукції. Інакше кажучи, тут земля виступає не тільки як базису для виробничої діяльності, а й, перш за все, в якості головного засобу виробництва. Тому при характеристиці цих земель виділяється таке найважливіше їх властивість, як родючість. У зв'язку з особливостями правового режиму земель сільськогосподарського призначення, їх цінністю для народу законодавцем передбачені гарантії, що встановлюють пріоритет у їх землекористуванні [8].
Цільове призначення земель - це встановлений правом порядок, умови, межа експлуатації земель для конкретних цілей відповідно до категорій земель. Режим їх використання визначається сукупністю правил експлуатації, включення в цивільний оборот, охорони, обліку та моніторингу.
Призначення та режим земель відображаються в землевпорядної та містобудівної документації та не є незмінними - вони систематично переглядаються державними органами та органами місцевого самоврядування.
Категорія земель вказується в постановах органів виконавчої влади і рішеннях органів місцевого самоврядування про надання земельних ділянок або про встановлення особливих правових режимів використання земель; у свідченнях, договорах та інших документах засвідчують права на землю; в документах державного земельного кадастру; в документах державної реєстрації земель, нерухомого майна.
Щодо кожного виду земель передбачається повноважний орган, який має право переведення земель з однієї категорії в іншу. Порушення встановленої підвідомчості з категорії в категорію може бути підставою для визнання недійсними активів або угод, для відмови в державній реєстрації прав на землю.
Згідно зі ст. 77 Земельного кодексу Російської Федерації від 25 жовтня 2001 року № 136-ФЗ (далі ЗК РФ) [9], землями сільськогосподарського призначення визнаються землі за межею поселень, надані для потреб сільського господарства, а також призначені для цих цілей.
Ці землі неоднорідні. У складі земель сільськогосподарського призначення виділяються сільськогосподарські угіддя, землі, зайняті внутрішньогосподарськими дорогами, комунікаціями, деревно-чагарниковою рослинністю, призначеної для забезпечення захисту земель від впливу негативних (шкідливих) природних, антропогенних і техногенних явищ, замкнутими водоймами, а також будівлями, будовами, спорудами , що використовуються для виробництва, зберігання та первинної переробки сільськогосподарської продукції.
С. Ліпскі вважає, що з точки зору державного регулювання земельного обороту землі сільськогосподарського призначення умовно можна розділити на наступні групи: землі, які використовуються в рахунок земельних часток акціонерними товариствами, сільськогосподарськими виробничими кооперативами та іншими організаціями в товарному сільськогосподарському виробництві; землі, які використовуються в рахунок земельних часток, зокрема, у племінних господарствах; землі сільськогосподарського призначення, не розділені на земельні частки і використовуються для товарного сільськогосподарського виробництва (наприклад, землі селянських господарств, підсобних господарств несільськогосподарських підприємств; науково-дослідних і навчальних установ сільськогосподарського профілю); не розділені на земельні частки землі поселень, використовувані для товарного сільськогосподарського виробництва та є резервною територією для міської забудови та інших цілей, не пов'язаних із сільськогосподарським виробництвом; землі сільськогосподарського призначення в особистих підсобних господарствах, садівничих кооперативах та інших господарствах населення, які виробляють сільськогосподарську продукцію для особистого споживання; землі сільськогосподарського призначення, які не використовуються в якості основного засобу виробництва в сільському господарстві ( в першу чергу ліси).
Найбільш важливими об'єктами державного регулювання в області купівлі-продажу є, на думку автора, угоди з землями перших трьох з перерахованих вище груп. Основне завдання державного регулювання земельного обороту - оптимізація сільськогосподарського землекористування. Підписання угод має відбуватися під контролем держави [10].
Г.В. Чубуков зазначає, що у Федеральному законі «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» закріплені шість принципів, на основі яких дозволяється оборот даного виду земель. По-перше, збереження цільового використання земельних ділянок. По-друге встановлення розміру загальної площі ділянок сільськогосподарських угідь, які розташовані на території даного адміністративно-територіального утворення суб'єкта Російської Федерації і можуть одночасно перебуває у власності громадянина, його близьких родичів, а також юридичних осіб. По-третє, переважне право суб'єкта Російської Федерації, органу місцевого самоврядування, на купівлю земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення при його продажу, за винятком продажу з публічних торгів. По-четверте переважне право суб'єкта Російської Федерації (в установлених випадках - органу місцевого самоврядування) на купівлю частки у праві загально власності на земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення при возмездном відчуження такої частки учасником часткової власності. По-п'яте встановлення особливостей надання земель сільськогосподарського призначення іноземним громадянам, також іноземним юридичним особам. По-шосте, надання громадянам і юридичним особам у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або муніципальній власності на оплатній або безоплатній основі [11].
Конституція Російської Федерації закріпила розмаїття форм власності на землю, в тому числі і приватну (ст. 9), включаючи право громадян та їх об'єднань мати землю на праві приватної власності (ст. 36). Специфіка земельних ділянок як об'єктів права власності полягає в тому, що вони є об'єктами і цивільного, і земельного права.
У Цивільному кодексі Російської Федерації від 8 липня 1996 року № 110-ФЗ (далі ЦК РФ) [12] закріплені норми, що встановлюють найбільш уніфіковані правила угод з будь-яким нерухомим майном, найзагальніші правила придбання речових прав на земельні ділянки, основні речові права їх власників , найбільш важливі гарантії для власників, у яких земельні ділянки викуповуються для державних потреб (ст. 260 - 287). Конкретні ж договірні правовідносини з земля сільськогосподарського призначення формуються з урахуванням не стільки цивільно - правових норм, а й норм земельного, аграрного та інших галузей законодавства, тобто є комплексними.
У силу того, що «земельні ділянки стають нормальної різновидом нерухомості, а їх оборот - природною складовою частиною предмета цивільно-правового регулювання», - пише проф. Є. О. Суханов регулювання права приватної власності на землю та обігу земельних ділянок повинне «регулюватися цивільним законодавством в особі насамперед його головного, узагальнюючого кодифікованого акту - Цивільного кодексу, незалежно від того, чи йде мова про ринок нерухомості або цінних паперів, товарів і послуг »[13].
Позиція Є.А. Суханова не викликає сумнівів, так як у Цивільному кодексі України користування землею розглядається як один з елементів змісту права власності або іншого речового права. Між тим дозволене використання земельної ділянки - це використання його з урахуванням цільового призначення та встановлених обмежень та обтяжень. Дозволене використання може містити й інші вимоги, встановлені федеральними законами і законами (правовими актами) суб'єктів Федерації, а також актами місцевого самоврядування.
Так, відповідно до ст. 8 Федерального закону від 16 липня 1998 року № 101 - ФЗ "Про державне регулювання забезпечення родючості земель сільськогосподарського призначення" [14] власники, власники, користувачі, в тому числі орендарі земельних ділянок, зокрема, зобов'язані: здійснювати виробництво сільськогосподарської продукції способами, що забезпечують відтворення родючості земель сільськогосподарського призначення, а також виключають або обмежують несприятливий вплив такої діяльності на навколишнє природне середовище; сприяти проведенню грунтового, агрохімічного, фітосанітарного та еколого - токсикологічного обстежень земель сільськогосподарського призначення та виконувати інші обов'язки, передбачені законами та іншими нормативними правовими актами Російської Федерації, суб'єктів РФ, а також органів місцевого самоврядування.
Отже, вважають Г.Є. Бистров, В.Є. Лук'яненко, дозволене використання землі (в договірному правовідносинах) за своїм змістом має складну юридичну структуру, що включає в себе, з одного боку, правомочність, оскільки власник використовує ділянку, з іншого - комплекс обов'язків (передбачених земельним, аграрним, екологічним та іншим законодавством), в тому числі обов'язок використовувати земельну ділянку раціонально, за цільовим призначенням, у відповідності з обмеженнями, встановленими правовим режимом цієї ділянки. У результаті укладення договорів купівлі - продажу та оренди землі до нового власника ділянки переходять не тільки права колишнього власника (власника - продавця або орендодавця), але і сукупність обов'язків, нерозривно пов'язаних з володінням такою ділянкою та його господарським використанням, у тому числі і обов'язки, випливають з дозволеного його використання. Цим договори в сфері обігу земельних ділянок (та й інших природних об'єктів) істотно відрізняються від звичайних цивільно - правових, наприклад від договорів купівлі - продажу житлових приміщень [15].
О.М. Козир виділяє наступні способи придбання земель сільськогосподарського призначення у приватну власність громадянами та юридичними особами за договорами купівлі-продажу: в результаті операцій між фізичними і юридичними особами; продажу на торгах земель перебувають у державній або муніципальній власності на територіях сільських поселень; продаж земель перебувають у державній або муніципальної власності за нормативною (кадастрової), або договірній ціні (викуп орендованих земельних ділянок), частин земельних ділянок перевищують норми безкоштовного надання землі у власність [16].
Договори купівлі-продажу земельних ділянок укладаються, як правило (але не у всіх випадках), за результатами аукціонів та конкурсів, які проводяться на підставі цивільного (ст. 448 ГК РФ) та земельного законодавства. Проведенням аукціонів і конкурсів займаються органи місцевої адміністрації на підставі Положення постанови уряду РФ від 5 січня 1998 року № 2 «Про затвердження порядку організації проведення торгів порядку проведення торгів (конкурсів, аукціонів) з продажу громадянам та юридичним особам земель» [17].
Розглянемо основні вимоги до укладання договору купівлі-продажу, земель сільськогосподарського призначення.
Відповідно до п.1. ст. 8 ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» при продажу земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення суб'єкт Російської Федерації або орган місцевого самоврядування має переважне право купівлі такої земельної ділянки за ціною, за яку він продається за винятком випадків продажу з публічних торгів.
Мета цього врегулювання відносин, пов'язаних з купівлею-продажем земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення, а також збереження даного виду земель у власності суб'єктів Федерації і муніципальних утворень
Така норма державного регулювання одній з форм обігу земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення має досить широке поширення у міжнародній практиці і спрямована на запобігання різного роду спекуляцій на ринку сільськогосподарських земель, забезпечення державного контролю над земельним ринком, створення оптимальних умов для найбільш ефективного розподілу земельних ресурсів між учасниками обороту земель сільськогосподарського призначення, а також недопущення концентрації (консолідації земель сільськогосподарського призначення в руках однієї фізичної особи та утворення великих латифундій
Так, наприклад у Німеччині порядок здійснення операцій з земельними ділянками регулюється цивільним законодавством. Німецьке законодавство допускає можливість обмеження прав власників в інтересах суспільства. Оборот сільськогосподарських земель перебуває під адміністративним контролем. Правовою основою для публічно-правового контролю за обігом сільськогосподарських земель є Закон про заходи з покращення аграрної структури та захисту сільськогосподарських та лісогосподарських підприємств (Закон «Про земельний обороті» від 28 липня 1968 року. Відповідно до цього закону операції з землею вимагають попереднього дозволу. У дозволі може бути відмовлено в трьох випадках. По-перше, якщо відчуження спричинить нездорове розподіл землі. По-друге, якщо через відчуження земельну ділянку або кілька земельних ділянок, територіально або економічно взаємопов'язаних і належать продає особі будуть безгосподарно зменшені або розділені. І, по-третє, якщо еквівалент (грошова або майнова компенсація) знаходиться в грубому невідповідність з ціною земельної ділянки. Хворим розподілом землі, як правило визнається такий перерозподіл, коли відчуження суперечить заходам щодо поліпшення аграрної структури. Безгосподарське зменшення або поділ земельної ділянки (земельних ділянок) має місце, як правило, тоді коли з-за розподілу спадщини, укладення договору про продаж майна або відчуження іншими способами самостійне сільськогосподарське підприємство може втратити свою життєздатність, або сільськогосподарський ділянка стане менше 1 гектара, за винятком випадків, якщо визначений у порядку землеустрою земельну ділянку, раніше придбаний сільськогосподарським підприємцем і на здійснення прибудов на якому або на заселення якого були виділені державні кошти, буде розділений таким способом, що цей поділ не буде суперечити заходам щодо поліпшення аграрної структури. А також передбачені випадки, коли дозвіл на угоду з землею сільськогосподарського призначення, може бути видано під умову, виконання яких є обов'язковим для сторін угоди [18].
Е.І. Павлова відзначає, що Французька Республіка здійснює активне державне втручання в земельні відносини з метою підвищення ефективності використання землі. Серед засобів, які використовуються в земельній політиці Франції, він виділяє такі, як встановлення цін на землю Товариствами з перебудови і поліпшення аграрної структури, контроль за злиттям земельних ділянок [19].
Продавець земельної ділянки зобов'язаний сповістити у письмовій формі вищий виконавчий орган державної влади суб'єкта РФ або місцевого самоврядування про намір продати ділянку із зазначенням ціни та інших істотних умов договору. Повідомлення вручається під розписку або надсилається рекомендованим листом з повідомленням у.
Дії, що свідчать про намір придбати продаваний земельну ділянку органи державної влади суб'єктів Російської Федерації і органи місцевого самоврядування повинні здійснити у місячний строк з дня надходження письмового повідомлення продавця.
Якщо вони відмовляться від покупки, або не повідомлять продавця про бажання придбати дану земельну ділянку протягом місяця з дня надходження повідомлення, продавець має право продати земельну ділянку третій особі за ціною не нижче вказаної в повідомленні ціни (перебіг строку починається з дня надходження повідомлення у вищий виконавчий орган державної влади суб'єкта Російської Федерації чи місцевого самоврядування).
При продажу протягом року земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення за ціною, нижчою від заявленої раніше ціни або з зміною інших істотних умов договору купівлі-продажу продавець - власник такої ділянки зобов'язаний направити суб'єкту РФ або органу місцевого самоврядування нове письмове повідомлення І право продажу в нього з'явиться тільки після повторення вище названих правил.
Якщо земельна ділянка із земель сільськогосподарського призначення продано з порушенням правил переважного права купівлі земельної ділянки суб'єкт Російської Федерації або орган місцевого самоврядування має право протягом року з дня реєстрації переходу права власності на земельну ділянку на іншу особу вимагати в суді переведення на нього права покупця. Зміст даного правила спрямований на попередження спекуляцій земельними ділянками, заниження їх оголошеної вартості і відходу від оподаткування. Слід зазначити, що це правило поширюється лише на операції купівлі-продажу земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення.
Ковальчук Н.І. вказує, що оборот земель сільськогосподарського призначення може з часом зрости, тому й муніципальні освіти повинні активно брати участь у публічних інтересах. Суб'єкту Російської Федерації в межах, встановлених ст. 8 і 12 Федерального закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення, надано право визначати компетенцію органів місцевого самоврядування у сфері обороту земель сільськогосподарського призначення.
Показовим є такий приклад, при продажу земельних ділянок або часток у праві спільної власності на земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення в разі, якщо спеціально уповноважений орган державної влади відмовився від права переважної купівлі, воно виникає в муніципального освіти Омської області, де розташувався земельну ділянку або може бути виділена на місцевості дана земельна частка. При цьому спеціально уповноважений орган зобов'язаний сповістити про свою відмову відповідне муніципальне утворення протягом місяця з дня надходження повідомлення продавця земельної ділянки. Тобто в муніципального освіти є право переважної покупки другої черги, яке але може реалізувати протягом двох тижнів. При позитивному вирішенні муніципального освіти договір купівлі-продажу має бути укладений протягом місяця [20].
А.П. Д'яков вважає, що було б більш виправданим встановити в Законі про обіг земель сільськогосподарського призначення спеціальні вимоги до покупців і орендарям таких земельних ділянок. Наприклад, фізичні особи (громадяни України, іноземні громадяни та особи без громадянства), які бажають придбати або орендувати такі ділянки, повинні мати відповідну кваліфікацію і (або) досвід роботи в сільському господарстві. Підприємці без утворення юридичної особи, а також юридичні особи, в тому числі іноземні, повинні здійснювати підприємницьку діяльність у сфері виробництва і (або) переробки сільськогосподарської продукції. Для фізичних осіб також можна було б встановити обмеження за віком, коли купувати і орендувати земельні ділянки могли б тільки особи, які досягли 18 років, які мають спеціальну освіту.
На думку автора, можна було б додати вимогу і про певний досвід роботи в цій сфері. Подібні вимоги можна поширити і на фізичних і юридичних осіб, що купують ці земельні ділянки з інших підстав, передбачених російським законодавством. Це видається більш ефективним заходом захисту цільового призначення земель даної категорії, ніж переважне право їх купівлі суб'єктом РФ або органом місцевого самоврядування або чим заборону на продаж цих земельних ділянок іноземцям. [21]
У ЗК РФ визначено перелік умов договорів купівлі - продажу, ділянок, які заздалегідь оголошуються недійсними. Недійсними будуть наступні умови договорів: встановлюють право продавця викупити земельну ділянку назад за власним бажанням; обмежують подальше розпорядження земельною ділянкою за допомогою здійснення будь-яких угод; обмежують відповідальність продавця у разі пред'явлення прав на земельні ділянки третіми особами (п. п. 2, 4 ст. 37 ).
Суттєвими в договорах у сфері земельних відносин слід визнати умови про предмет, мети використання (сільськогосподарське виробництво, створення захисних насаджень, науково - дослідні, навчальні та інші цілі, пов'язані із сільськогосподарським виробництвом), продажною ціною, характеристиці міцно пов'язаних з ділянкою об'єктів нерухомого майна.
Предмет договору купівлі - продажу будь-якої земельної ділянки характеризується спеціально складаються документом - планом земельної ділянки, кадастровим і технічним номером ділянки та іншими даними, які дозволяють однозначно виділити ділянку з інших об'єктів нерухомого майна. При відсутності плану ділянки він виготовляється за рахунок коштів продавця або покупця за угодою між ними. Якщо ці дані будуть в договорі відсутні, договір буде вважатися неукладеними і угода недійсною відповідно до цивільного кодексу Російської Федерації.
Про форму договору продажу земельної ділянки законодавство висловлюється однозначно: договір укладається у письмовій формі, а недотримання цієї форми договору тягне за собою його недійсність (ст. 550 ДК РФ).
Одним з наслідків недотримання покупцем встановленої форми договору може бути те, що він не має права розраховувати на отримання свідоцтва про право власності на землю, без якого ні довести, ні захистити свої права на землю він не зможе. Так, термін передачі земельної ділянки продавцем покупцеві визначається договором. Якщо строк договором не встановлений, зобов'язання з передачі ділянки повинні бути виконані в розумний строк; відповідно до ст. 314 ГК РФ величина терміну визначається з урахуванням всіх обставин виконання обставин.
Одним з важливих умов укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки є ціна ділянки. При відсутності умови про ціну ділянки договір вважається незаконним (ст. 555 ГК РФ). Ціна ділянки визначається за згодою сторін. При укладанні угод з місцевої адміністрації про покупку землі, а іноді і угод між приватними особами нерідко сторони керуються нормативної ціною землі.
Покупець зобов'язаний оплатити земельну ділянку безпосередньо до або після передачі земельної ділянки, якщо інше не передбачено законодавством або договором. Якщо договором не передбачено розстрочення оплати товару, покупець зобов'язаний сплатити ціну земельної ділянки повністю. Якщо покупець своєчасно не оплачує переданий земельну ділянку, продавець має право вимагати її оплати та сплати відсотків, відповідно до цивільного законодавства (ст. 486 ГК РФ).
Істотна увага приділяє законодавство умовами передачі товару (земельної ділянки). При цьому встановлюється ряд зобов'язань як для покупця, так і для продавця.
Продавець зобов'язаний передати земельну ділянку в належному стані (належного "якості"), придатним для мети його використання. Наприклад, селянському господарству з метою сільськогосподарського використання не можна продати заражений земельну ділянку з порушеним грунтовим шаром, якщо він не піддається відновленню і приведення у придатний для сільського господарства стан. Продавець зобов'язаний попередити покупця про всі недоліки земельної ділянки до укладання договору. Якщо він цього не зробив, а покупець виявив недоліки, які не дозволяють використовувати земельну ділянку за призначенням, він має право вимагати зменшення купівельної ціни, безоплатного усунення недоліків або відшкодування власних витрат на усунення недоліків (ст. 475 ДК РФ). Якщо недоліки виявляються суттєвими і неусувними, покупець має право вимагати повернення сплаченої суми і відмовитися від земельної ділянки або вимагати іншу земельну ділянку. Подібного роду вимоги покупець може пред'явити у разі, якщо недоліки були виявлені в розумний строк (ст. 477 ГК РФ), в межах двох років з дня передачі земельної ділянки або в межах тривалішого терміну, якщо це встановлено законом або договором купівлі-продажу. Обмовимося відразу, що земельним законодавством дані терміни поки не обговорюються, тому залишається умова, встановлене ГК РФ або договором.
За правилом, встановленим земельним законодавством, купівля-продаж земельних ділянок можлива за відсутності суперечок з приводу ділянки та інших, встановлених законодавчо причин, що перешкоджають укладенню угоди. У ключі того ж вимоги продавець на підставі ЦК України зобов'язаний передати покупцеві товар вільним від будь-яких прав третіх осіб (тобто осіб, які беруть участі в договорі), за винятком випадків, коли покупець погодився прийняти товар, обтяжений правами третіх осіб.
Згідно зі ст. 3 ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» іноземні громадяни та юридичні особи, особи без громадянства, а також юридичні особи, у статутному (складеному) капіталі яких частка іноземних громадян і юридичних осіб, осіб без громадянства перевищує 50% не можуть набувати ділянок сільськогосподарського призначення у власність.
Згідно зі ст. 79 ЗК РФ можливе вилучення земель сільськогосподарського виробництва шляхом викупу для державних або муніципальних потреб. Необхідно відзначити, що вилучення сільськогосподарських угідь з кадастрової оцінкою вище среднерайонний рівня з метою їх надання для несільськогосподарських потреб допускається лише у виняткових випадках, пов'язаних з виконанням міжнародних зобов'язань, розробкою родовищ цінних корисних копалин, будівництвом об'єктів культури та історії, охорони здоров'я, освіти, доріг, магістральних трубопроводів, ліній зв'язку, електропередачі та інших лінійних споруд за відсутності інших варіантів можливого розміщення цих об'єктів.
При визначенні викупної ціни земельної ділянки в неї включається ринкова вартість ділянки і знаходиться на ньому нерухомого майна, а також всі збитки, завдані власникові вилученням ділянки, включаючи збитки, які він несе у зв'язку з достроковим припиненням своїх зобов'язань перед третіми особами, в тому числі і упущену вигоду (п. 2 ст. 281 ГК РФ). Особливим істотною умовою, як видається, є умова про визначення втрат сільськогосподарського виробництва. У ЗК України передбачено, що у випадках продажу земельної ділянки втрати виробництва включаються у вартість ділянки (п. 3 ст. 58). Розмір втрат може бути відразу узгоджений при визначенні загальної вартості ділянки або визначений приблизно, а потім уточнений після аналізу відповідних документів та проведення необхідних розрахунків.
Продаж земель сільськогосподарського призначення з торгів проводиться на загальних підставах (які схожі з продажем права оренди на землі сільськогосподарського призначення на торгах), які докладніше будуть розглянуті нижче.
Автор вважає, що купівля-продаж земель сільськогосподарського призначення повинна піддаватися більш суворому контролю. А при продажу земель сільськогосподарського призначення державної або муніципальної власності основними критеріями мають бути вимоги до її цільового використання (причому бажано в кожному випадку конкретно вказувати якому саме, так як поняття цільове в даному випадку досить широке), підвищенню родючості, кваліфікації та освіти покупця, а не ціна землі. А також необхідно знизити кількість землі сільськогосподарського призначення, що може перебувати в руках одного власника.
1.2 Оренда земельних ділянок сільськогосподарського призначення
Аж до теперішнього часу питання про правову природу договору оренди землі носить дискусійних характер. Ю.А. Басін, В.С. Мартемьянов відносять його до різновиду договору майнового найму, обгрунтовуючи це тим, що законом дозволено довгострокове користування землею, що є характерним моментом для майнового найму [22]. Е.А. Суханов договір оренди землі розглядає також як різновиду майнового найму [23].
На думку Ф.М. Раянова договір майнового найму опосередковує лише відносини з приводу майна, що знаходиться в звичайному цивільному обороті. Однак межі договору оренди слід визнати набагато ширше, оскільки він використовується не тільки у зв'язку з майновими, а й земельними відносинами, і має звий меті перш за все опосередкування земельних відносин [24].
О.І. Крассом., Б.Ф. Єрофєєв вказують, що договір оренди природних ресурсів володіє характеристиками, взагалі не властивими цивільно-правовим договором майнового найму, що свідчить про земельно-правовий характер договору оренди земельної ділянки, оскільки його правовою основою є нормативні акти земельного законодавства [25].
В.В. Солдатенко визначає оренду земельної ділянки, як надання орендодавцем винесеної на місцевості в певних межах території, з певною площею, що має кадастровий номер, на підставі належним чином оформленого волевиявлення власника або особи, його представляє, для возмездного і термінового користування і (або) володіння в визначених на основі волевиявлення власника земельної ділянки, містобудівної, санітарної, екологічної та іншої документацією, і передбачається договором оренди земельної ділянки. При цьому способи укладення договору оренди землі можуть визначатися на основі торгів у вигляді конкурсу чи аукціону, угоди купівлі-продажу, надання земельної ділянки розпорядчим актом органу влади або землекористувача (при вторинному користуванні) за згодою власника, а також у порядку переходу прав при переході майнових прав на будівлю, будівля, споруда на ділянці. Договір оренди земельної ділянки - двостороння, возмездная, консенсуальная угода. Він вступає в силу з моменту державної реєстрації в установі юстиції. Сторонами його є орендодавець і орендар (або декілька орендарів) [26].
Ю.Г. Жаріков вважає, що оренда земельних ділянок один з основних видів користування тимчасового землею. Оскільки за повнотою і визначеності своїх прав орендар стоїть вище звичайного користувача, лучівшего сільськогосподарську землю від держави на основі адміністративно-правового акту. З цих позицій оренда земельних відносин є більш високою ступінню правової культури у порівнянні з беззастережним «землекористуванням» [27].
А. Черняєв виділяє достоїнства і недоліки оренда земель сільськогосподарського призначення. Переваги оренди такі: орендарі в особі сільгосптоваровиробників отримують право оптимізувати розміри землекористування і збільшити в підсумку виробництво валової продукції, валового і чистого доходу; забезпечується перехід землі від менш господарського суб'єкта до більш господарському; селяни отримують матеріальну підтримку у вигляді орендної плати, що важливо в умовах низького рівня прибутковості господарств; в разі кризових явищ на макрорівні та зниження прибутковості землі орендар має право відмовитися від орендованих сільськогосподарських угідь; орендні платежі з фонду перерозподілу земель поповнюють місцеві бюджети.
Недоліки оренди наступні: оренда земельних часток безлічі орендодавців порушує один із принципів орендних відносин-участь в угоді двох сторін: орендодавця і орендаря; юридично все дотримано: орендодавці - власники земельних часток, орендар - сільськогосподарське підприємство, але як орендодавці виступають пайовики господарства, орендар - той же колектив пайовиків (виключимо для більшої переконливості адміністрацію господарства як найманий апарат); високі ставки орендної плати, які зменшують оборот земель сільськогосподарського призначення; більша відносна величина ренти у валовому доході (до 50%) негативно впливає на фінансову і економічну діяльність сільськогосподарських підприємств ; пасивний попит на землі з державного запасу та фонду перерозподілу, що може привести до незатребуваності цього найважливішого засобу виробництва; висока ступінь імовірності зниження продуктивних властивостей грунтів при короткостроковій оренді [28].
Об'єктом сільськогосподарської оренди може бути індивідуально певну земельну ділянку, призначену для ведення сільськогосподарського виробництва. Головна вимога це незмінність цільового призначення земельної ділянки, в даний час не врегульоване питання кількості та якості орендованого ділянки. Оскільки метою оренди земель сільськогосподарського призначення є виробництво сільськогосподарської продукції, то кількість і якість земель має відповідати цілям оренди.
В. Е. Чуркін вважає, що доцільно встановити залежність граничного розміру ділянки, службовця об'єктом оренди, від виробничих можливостей орендаря. Нормування максимального розміру об'єкта оренди дозволить уникнути не використання земельної ділянки або його суборенди. Що стосується нормування якості об'єкта оренди, необхідно законодавче закріплення переліку видів угідь зі складу земель сільськогосподарського призначення, які не можуть бути передані в сільськогосподарську оренду [29].
Право здачі майна в оренду належить його власнику. Орендодавцями можуть бути також особи, уповноважені здавати майно в оренду законом або власником. Землі, які перебувають у державній або муніципальній власності. Може здавати в оренду сам орендар за згодою орендодавця (суборенда)
Орендарями (суборендарями) земельних ділянок є особи володіють і користуються земельними ділянками.
Земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або муніципальній власності, можуть представлятися в оренду російським громадянам і юридичним особам.
У п. 6 ст. 10 Закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» встановлено, що ділянки земель сільськогосподарського призначення, зайняті оленячими пасовищами в районах Крайньої Півночі, віджени пасовищами і перебувають у державній або муніципальній власності, можуть бути передані громадянам і юридичним особам тільки на праві оренди.
В даний час не встановлено особливих вимог до орендарів земель, наданих для сільськогосподарського виробництва.
В. Е. Чуркін вважає, що вік орендаря земель сільськогосподарського призначення необхідно лімітувати як у мінімальному, так і максимальному значенні. Закордонне законодавство встановлює, як правило, вік орендаря від 30 до 60 років. Головний критерій, який враховується - працездатність орендаря. На момент закінчення орендної угоди орендарю повинно бути не більше 65 років. А нижню межу в Росії потрібно встановити на рівні повноліття, плюс час, необхідний для отримання спеціальної освіти [30].
Орендарями земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути іноземні громадяни, іноземні юридичні особи, особи без громадянства, а також юридичні особи, у статутному капіталі яких частка іноземних громадян, іноземних юридичних осіб, осіб без громадянства складає більш ніж 50% [31].
На думку автора, питання оренди землі сільськогосподарського призначення іноземними громадянами, а також юридичними особами, у статутному капіталі яких частка іноземних громадян, іноземних юридичних осіб, осіб без громадянства складає більш ніж 50% спірне, оскільки на цих землях виробляють продукцію відповідає за продовольчу безпеку країни, а максимальний термін оренди досить тривалий (49), і за цей час країна може потрапити в залежність від іноземних виробників, які (за умови, що в їхніх руках буде зосереджена велика частина земель) зможуть диктувати сувоі ціни на продукти першої необхідності), тому максимальний термін оренди для них можна було б знизити.
Перехід права власності на що здають в оренду земельні ділянки до інших осіб не є підставою для зміни або розірвання договору оренди.
Договір оренди встановлюється на термін визначений сторонами. Іншими словами термін встановлюють боку уклали договір. Орендар, належним чином виконуючий свої обов'язки, після закінчення терміну має за інших рівних умов переважне право на укладення договору оренди на новий термін.
Договір оренди земельної ділянки може бути укладений на термін, що не перевищує 49 років. Якщо договір укладений на більш тривалий термін, то він вважається укладеним на строк 49 років (п. 3 ст. 9 Закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення»). Пункт 7 ст. 9 Закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» передбачає економічне стимулювання орендаря, якщо договір укладено на термін не менше 10 років. Він повинен здійснюватися в порядку, встановленому бюджетним законодавством і законодавством про податки і збори. У Законі не обмовляється мінімальний термін дії договору оренди, однак закріплення в ньому мінімальних тривалих (від 5 до 9 років) термінів могло б гарантувати стабільність правового становища орендарів.
Цьому могла б сприяти й реалізація пропозиції І.А. Іконіцкой, Н.І. Краснова та інших правознавців про законодавче встановлення переходу права оренди до спадкоємця (спадкоємців) орендаря, але тільки за умови, якщо орендар дає свою згоду на перехід цього права, а також якщо спадкоємець бажає здійснювати сільськогосподарське виробництво і його кандидатура відповідає всім перерахованим вище вимогам [32 ].
Л.М. Ахметшина вважає, що для раціонального використання земель сільськогосподарського призначення, необхідно встановити граничні терміни залежно від категорії земель та видів їх використання, а також додаткові мінімальні строки для використання державних земель (в залежності від регіону) - у середньому не менше 25 років [33] .
Договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі і підлягає обов'язковій державній реєстрації.
В.В. Витрянский вказує, що правовий режим оренди земельних ділянок є чи не найбільш ліберальним у порівнянні з орендою будь-яких інших об'єктів, включаючи рухоме майно. На відміну від будь-якого іншого орендаря за будь-якого договору оренди, орендар земельної ділянки отримав можливість практично вільно, на свій розсуд розпоряджатися правом оренди землі. Зокрема, не має права передавати свої права та обов'язки за договором оренди земельної ділянки в суборенду, віддавати прав оренди в заставу, вносити його як внесок до статутного капіталу господарського товариства або суспільства або пайового внеску у виробничий кооператив. Причому подібне розпорядження правом оренди з боку орендаря земельної ділянки на відміну від загальних положень до законодавства тих орендаря, здійснюються орендарем землі без згоди власника, а лише за умови його повідомлення [34].
Специфіка оренди сільськогосподарських земель пред'являє особливі вимоги до прав і обов'язків сторін договору оренди. Особливе значення мають обов'язки орендаря щодо раціонального використання земельної ділянки. Контроль за діяльністю орендаря здійснюється, насамперед, органами державної влади. Контроль же власника за діяльністю орендаря має здійснюватися в рамках невтручання у господарську діяльність орендаря.
Для уникнення конфліктів обов'язковою умовою договору має бути рішення долі зроблених поліпшень.
В. Е. Чуркін вважає, що орендар земель сільськогосподарського призначення має бути позбавлений права здачі земель в суборенду. Призначення земель сільськогосподарського призначення - задоволення потреб населення в сільськогосподарській продукції. А дозволи суборенди призведе до формування класу посередників, які будуть орендувати сільськогосподарські землі не для виробництва сільськогосподарської продукції, а для подальшої здачі її в суборенду. Це в першу чергу позначиться на вартості сільськогосподарської продукції. Адже суборендар, щоб покрити підвищену плату за використання земельної ділянки (малоймовірно, щоб орендар здавав землю в суборенду без особистої вигоди), відповідно підвищить вартість сільськогосподарської продукції. У результаті постраждає населення великих міста, яке є основним споживачів сільськогосподарської продукції. Якщо орендар у процесі трудової діяльності втрачає можливість вести сільськогосподарське виробництво, то він має право повідомити про це орендаря і припинити достроково орендні відносини, замість того, щоб здавати земельну ділянку в суборенду [35].
За сільськогосподарські землі, передані в оренду, справляється орендна плата. Розмір орендної плати є істотною умовою договору оренди земельної ділянки. Вона може бути встановлена ​​у вигляді: визначених у твердій сумі платежів, що вносяться періодично або одноразово; встановленої частки отриманих у результаті землекористування продукції, плодів йди доходів; подання орендарем певних послуг; передача орендарем орендодавцю обумовленої договором речі у власність або оренду; покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення земельної ділянки. При оренді земель перебувають у державній або муніципальній власності, встановлюються базові розміри орендної плати за договором внаслідок зміна ставок орендної плати за категоріями орендарів [36].
А. Черняєв відзначає, що орендна плата, що стягується за земельні ділянки, за своїм змістом має причинно-наслідковий, або непряму, зв'язок з виглядом оренди, методом її визначення, терміном, з нормативно-правовими актами, формою господарювання сільськогосподарських товаровиробників та іншими організаційно- економічними показниками. І пропонує такі методи для розрахунку орендної плати: нормативний метод, метод ринкових орендних ставок; метод витрат власника землі; метод пайової участі в чистому доході; метод встановлення орендної плати в залежності від рівня врожайності, майнового паю і трудової участі власника землі [37].
Нормативний метод визначення орендної плати рекомендується для всіх організаційно-правових форм господарювання та власності, оскільки дозволяє за допомогою розрахунку нормативних витрат за технологічними картами і цінами на продовольчі культури моделювати рівень орендної плати залежно від доходу орендаря.
Переваги такого методу полягає в можливості:
1) адаптувати орендну плату до реальних умов (системі ведення господарства, севооборотам) і цінами, які складаються на ринку на споживані і вироблені ресурси;
2) проводити за підсумками року порівняльний аналіз нормативної орендної плати з фактично отриманої та здійснювати її коригування; визначати очікуваний умовний обсяг надходжень орендних платежів орендодавцю і витрат орендаря; виявляти резерви зниження собівартості рослинницької продукції і на підставі цього підвищувати прибутковість сільськогосподарських культур.
Основні недоліки, на які повинні звернути увагу сторони при укладенні договору:
1) ймовірність істотного відхилення очікуваної прибутковості землі від отриманої в результаті впливу природно-кліматичних факторів або недотримання технології обробітку сільськогосподарських культур з яких-небудь причин;
2) різка зміна попиту на рослинницьку продукцію, яка може негативно впливати на прогнозовану, прибутковість орендованих земель;
3) можливість помилки в оцінці витрат виробництва в результаті зміни цін на основні і оборотні кошти.
Нормативний метод розрахунку орендної плати може будуватися на використанні нормативної вартості землі, диференційованої по земельно-оціночних районів та групами грунтів.
При визначенні рівня орендної плати від нормативної вартості землі встановлюють відсоток від неї, який може змінюватися в широких межах. Це дає можливість коректувати орендну плату в бік зменшення або збільшення, з огляду на платоспроможність орендаря, його бажання платити орендну плату з подальшим викупом ділянки у власність, а також інші фактори.
Переваги орендної плати, яка встановлюється у відсотках від нормативної вартості землі, полягає насамперед у тому, що вона певною мірою відбиває частину потенційного доходу, властивого цій оціночної групі грунтів, і може відрізнятися навіть у межах одного господарства; істотний недолік - велика різниця у вартості між нормативною та ринковою ціною продажу земель сільськогосподарського призначення.
Федеральне земельне законодавство дозволяє місцевим органам влади встановлювати орендну плату на основі попиту і пропозиції - метод ринкових орендних ставок. При цьому враховується сукупний ринковий попит на ту чи іншу сільськогосподарську культуру і пропозиція землі. Зростання попиту на сільськогосподарську продукцію, як правило, повинен стимулювати зростання орендних ставок на землю. Рекомендований метод прийнятний при передачі в оренду земель з фонду перерозподілу під високоприбуткові сільськогосподарські культури: соняшник, овочеві, баштанні та інші.
Переваги методу, заснованого на ринкових орендних ставках:
1) орендна плата стає одним з основних джерел наповнення місцевих бюджетів за рахунок надходження грошових коштів від орендарів з фонду перерозподілу;
2) відображає дійсну потребу суб'єкта земельного права в тимчасовому використанні землі.
Недоліки запропонованого методу:
1) обмежений ареал поширення через те, що пропозиція зазвичай перевищує попит на землю;
2) не прийнятний в разі збитковості та низької платоспроможності орендарів.
Орендна плата, розрахована методом витрат власника землі, може знайти застосування при передачі землі з фонду перерозподілу у тимчасове користування орендарям в особі сільськогосподарських підприємств. За базу орендної ставки приймається вся сума податків (за винятком ПДВ) і відрахування в позабюджетні фонди, що відносяться тільки на місцевий бюджет. В даний час це плата за землю, податок за забруднення навколишнього середовища, податок на майно, відрахування на відтворення, плата за надра та ін, з платежів до позабюджетних фондів - фонд медичного страхування. Знаючи середню продуктивність 1 га сільськогосподарських угідь в районі (баллогектар), нескладно визначити, скільки припадає на одиницю площі орендної плати у вигляді місцевих податків і відрахувань у позабюджетні фонди. Отримана сума множиться на баллогектари орендованої площі. До переваг цього методу слід віднести: обгрунтованість орендної плати та цільового використання її при розщепленні за видами податків та відрахувань у позабюджетні фонди, можливість регулювання розміру орендної плати шляхом виключення або включення певних видів податків. У той же час такий розрахунок орендної плати може призвести до її необгрунтованого завищення і зниження попиту на землю [38].
Орендна плата за методом пайової участі в чистому доході по суті є грошовою формою земельної ренти з пайовою участю землевласника і орендаря як у доходах, так і у виробничому ризик. Рівень платежів при цьому не фіксується, а є функцією від урожаю. Власник отримує грошовий еквівалент своєї частки отриманого врожаю.
Для того, щоб прибутковість землі порівнювалася з розміром орендної плати, встановлюється середня фактична врожайність за останні п'ять років і по посушливим років за цей період. Це дозволяє враховувати істотні коливання виходу продукції в залежності від погодних умов.
Визначають чистий дохід на 1 га в середній і найгірший рік як різницю вартості врожаю в ціні реалізації і сумарних витрат на виробництво за попереднього року з урахуванням розрахункового діфлятора (коефіцієнта подорожчання, що враховує інфляцію), податків та інших платежів до бюджету та централізованих фондів за рахунок прибутку . Потім встановлюється, скільки всього коштів належить на земельний пай. У договорі необхідно обумовити, скільки зерна має розподілятися між орендодавцями в процентному відношенні і у фізичному обчисленні від його валового збору. Розподіляється зерно оцінюється за ціною реалізації, і сума ділиться на число пайовиків. Так розраховується величина, яка припадає на одного орендодавця, і відсоток який вона складає від чистого доходу [39].
Те, що земельні частки не виділені власником в натурі і носять умовний характер, може призвести до зниження родючості грунту та погіршення її екологічного стану. Щоб цього не сталося, орендодавці спільно з орендарями зобов'язані нести витрати з поліпшення родючості земель і збереження природних ресурсів. Їх відносять на поточний рік, розрахунок за рахунок прибутку.
У разі, якщо отриманий дохід орендаря, особливо в посушливий рік, не дозволяє йому виплатити орендну плату, вона може за погодженням сторін значитися як заборгованість і гаситися з урожаю майбутнього року. Пропонований метод не ефективний для збиткових підприємств.
Орендну плату залежно від рівня врожайності, майнового паю і трудової участі власника землі доцільно застосовувати при укладенні договорів оренди землі з багатьма орендодавцями. Така форма орендних платежів враховує інтереси всіх груп населення: працівників, пенсіонерів, що працюють соціальної сфери, спадкоємців, тих, хто не працює в господарстві. Диференціація орендної плати залежно від урожаю дозволяє орендодавцям отримувати орендну плату зерном прогресивно. Це стимул для підвищення ефективності виробництва рослинницької продукції, тому що чим більше величина врожаю, тим значніше дохід орендодавця. [40]
Органи місцевого самоврядування мають право встановлювати базові розміри орендної плати. [41]
Акти органів місцевого самоврядування, що встановлюють базові розміри орендної плати за землю, підлягають антимонопольному контролю тільки в тому випадку, якщо вони мають своїм результатом обмеження конкуренції, обмеження інтересів фізичних і юридичних осіб [42].
Оренда земельної ділянки припиняється на підставах та в порядку, які передбачені цивільним законодавством. В основному договори оренди земель сільськогосподарського призначення припиняються із закінченням строку такого договору, внаслідок нецільового використання землі. На вимогу орендодавця договір оренди може бути достроково розірваний судом у випадках, коли орендар: користується майном з істотним порушенням умов; істотно погіршує майно, більше двох разів поспіль після закінчення договором терміну платежу не вносить орендну плату.
Орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін (ст. 619 ГК РФ).
Крім того, згідно зі ст. 46 ЗК РФ оренда земельної ділянки сільськогосподарського призначення може бути припинена за ініціативою орендодавця у разі: використання ділянки не відповідно до його цільового призначення; використання земельної ділянки, що призводить до суттєвого зниження родючості сільськогосподарських земель або значного погіршення екологічної обстановки, не усунутого досконалого умисного земельної правопорушення, що виражається в отруєнні, забрудненні, псування або знищення родючого шару грунту внаслідок порушення правил поводження з добривами, стимуляторами росту рослин, отрутохімікатами й іншими небезпечними хімічними чи біологічними речовинами при їх зберіганні, використанні та транспортуванні спричинили заподіяння шкоди здоров'ю людини або навколишньому середовищу ; не використання земельної ділянки, призначеної для сільськогосподарського виробництва протягом трьох років; вилучення земельної ділянки для державних або муніципальних потреб; реквізиція земельної ділянки.
До числа особливостей процедури укладення договору оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення слід віднести те, обставина, що даний договір може бути укладений за результатами торгів, конкурсів чи аукціонів.
Згідно з ч. 2. ст.10 ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» інформація про умови подання в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення органами суб'єктів російської Федерації та органів місцевого самоврядування на публічних торгах, а саме має вказуватися розмір земельної ділянки, її місце розташування, за плату або безкоштовно, цільове використання.
Участь у торгах є не самоціллю що у них осіб, а первинним етапом (перш за все для переможця) процесу отримання земельної ділянки в оренду та укладення договору оренди землі для подальшого інвестування діяльності з освоєння земельної ділянки. Торги виступають у ролі проміжної ланки для визначення кращого: на аукціоні - запропонував найбільш високу ціну, а на конкурсі - це особа, яка за висновком конкурсної комісії, заздалегідь призначеної організатором торгів, запропонувало кращі умови.
Торги можуть бути відкритими та закритими. Відкриті торги проводяться серед необмеженої кількості учасників. А закриті - серед обмеженого кола учасників, склад яких визначає відповідний державний орган.
Інформаційне повідомлення публікується на пізніше, ніж за місяць до оголошеної дати підбиття підсумків торгів у засобах масової інформації. Інформаційне повідомлення повинно містити такі відомості: місце розташування ділянки, її площа і призначення; стартова ціна, дата засідання Комісії з підведення підсумків конкурсу; остаточний термін подачі заявок на участь в конкурсі; адресу і телефон організатора; інші дані на розсуд комісії.
Вартість права оренди не тільки повинна залежати від місця знаходження земельної ділянки, цифрових показників і коефіцієнтів, але й повинна бути пов'язана безпосередньо з ділянкою. Так, в залежності від призначення земельної ділянки, функціонального, цільового і дозволеного використання - повинна визначатися і вартість права оренди, тобто показники, що вказують на збільшення або зменшення вартості права оренди земельної вартість права оренди не тільки повинна залежати від місця знаходження земельної ділянки, цифрових показників і коефіцієнтів, але й повинна бути пов'язана безпосередньо з ділянкою. Так, в залежності від призначення земельної ділянки, функціонального, цільового і дозволеного використання - повинна визначатися і вартість права оренди, тобто показники, що вказують на збільшення або зменшення вартості права оренди земельної ділянки Ціну права оренди на торгах обумовлює пакет конкурсної документації.
До участі в торгах допускаються юридичні та фізичні особи, в тому числі іноземні, які оформили заявку на участь у конкурсі у строк не пізніше встановленого інформаційним повідомленням. Бажаючі взяти участь в торгах можуть діяти через своїх представників (довірених осіб).
Відомості про осіб, що подали заявку на участь у конкурсі, не підлягають оголошенню.
Учасник конкурсу має право відкликати свою пропозицію до встановленого терміну проведення конкурсу, повідомивши про це письмово організатора. У цьому випадку йому повертається завдаток.
Заявнику може бути відмовлено в участі в конкурсі, якщо: особа, яка подала заявку, не може бути визнано покупцем відповідно до чинного законодавства; особа, яка подала заявку, не представило в строк обов'язкових документів.
Аукціони і конкурси проводяться за загальними правилами цивільного кодексу.
Згідно зі ст. 10 ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення») земельні ділянки із земель державної або муніципальної власності, переданий в оренду громадянину або юридичній особі може бути придбаний у власність орендарем за його ринковою вартістю по витікання 3 років з моменту укладення договору оренди за умови належного використання цього земельної ділянки.
Слід погодитися з думкою А.С. Ярмленко, Е.А. Васильєва, що даний пункт викликає побоювання, так як тут основою переходу є ринкова ціна земельної ділянки, і відповідно ділянки з хорошим грунтовим складом і місцем розташування будуть мати досить високу ринкову вартість, і їх можуть дозволити собі придбати лише забезпечені громадяни та підприємства, а їх конкуренція між собою ще більше збільшить ціну цих ділянок (відбудеться штучне накручування цін і махінацій із землею). Іншим учасникам торгів дістануться землі значно гіршої якості, й надалі в процесі конкуренції вони будуть взагалі витіснені з ринку, а їх землі приєднані до власності знову утворюються земельних власності знову утворюються магнатів. До того ж закон не обмежує кількість землі, що знаходиться в оренді в однієї особи, і цим же законом обумовлено, що у власності громадянина, його близьких родичів, а також юридичних осіб може знаходиться необмежену кількість земель (обумовлений індивідуальним законом суб'єкта російської федерації, але не менше 10% загальної площі сільськогосподарських угідь. І цей аспект необхідно якось законодавчо врегулювати [43].
На думку автора, оренда сільськогосподарської землі найбільш прийнятний і відрегульований спосіб використання землі в сучасних російських умовах йому треба віддавати перевагу перед продажем. Так як при оренді землі сільськогосподарського призначення можливий більш суворий контроль за її використанням, перехід від менш господарського суб'єкта до більш господарському. Орендарю в процесі використання землі простіше визначити розміри землекористування. Можливо, для оптимізації оренди земель сільськогосподарського використання варто було б знизити ставки орендної плати.
1.3 Іпотека (застава) земельних ділянок сільськогосподарського призначення
У світі земля - ​​найнадійніший об'єкт застави, оскільки при раціональному використанні вона з часом не зношується, як інша нерухомість, навпаки, її вартість зростає. Унікальність землі, породжувана нерухомістю та фіксованим місцем розташування, визначає її центральне місце і особливу роль у заставних відносинах.
Розглянемо, як розвивалися відносини застави землі сільськогосподарського призначення з початком реформування аграрних відносин.
Селянським (фермерським) господарствам надано право здавати в заставу сільськогосподарські землі, а банкам дозволено видавати кредити під її заставу. Об'єктом застави може бути земельна ділянка і врожай з нього - окремо або разом узяті (за кордоном прийнято звертати стягнення на закладений земельну ділянку сільськогосподарського призначення тільки після зняття врожаю).
Відповідно до ЦК РФ (глава 17) самостійними об'єктами застави можуть бути садові і городні ділянки, землі сільськогосподарського призначення фермерів, особистого підсобного господарства, незабудовані ділянки населених пунктів та ін Загальне правило полягає в тому, що земля та інші природні ресурси можуть відчужуватися і переходити від однієї особи до іншої в тій мірі, в якій їх обіг допускається законами про землю та інших природних ресурсах.
ГК РФ передбачив можливість застави земельних ділянок не тільки в якості самостійних об'єктів, але і як приналежність головної речі - переданих у заставу будівель і споруд. Відповідно до ст. 340 ГК РФ іпотека будівель і споруд неможлива без одночасного застави земельної ділянки (частини його), на якій вони розташовані. Коли ділянка знаходиться не у власності, а в оренді власника будівлі, в заставу передається право оренди всієї ділянки або його функціонально необхідної частини.
Важливе значення для уточнення можливості застави забудованих земельних ділянок має положення ГК РФ про заставу підприємства як єдиного майнового комплексу з усім рухомим і нерухомим майном, включаючи землю, якщо інше не передбачено договором. При цьому об'єктом застави може бути як підприємство в цілому, так і його частина. Іншими словами, ділянка (або його частина) під підприємством може бути закладений (перезакладене) як самостійного об'єкта.
ГК РФ встановив наступні особливості застави земельних ділянок сільськогосподарського призначення:
- Цільовий характер іпотеки - заставу земель сільськогосподарського призначення допускається лише для забезпечення кредитів, що направляються на розвиток сільськогосподарського виробництва (ст. 260 ЦК);
- Заборонений заставу частини ділянки, розмір якої не дозволяє використовувати ділянку за призначенням відповідної категорії земель (ст.260 ЦК);
- При іпотеці земельної ділянки право застави не поширюється на будівлі заставодавця, розташовані на ньому, якщо в договорі не передбачено інше (ст. 340 ЦК).
У разі реалізації такої ділянки кредитором на аукціоні заставодавець набуває сервітут, тобто право обмеженого користування тією частиною ділянки, яка необхідна для використання будівлі або споруди відповідно до його призначення. Якщо в іпотеку знаходиться земельна ділянка, на якій розташована будівля іншого власника, то до нового власника ділянки переходять права та обов'язки, які мав заставодавець. Застава будівель і споруд допускається лише з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки, на якій вони знаходяться, або частини ділянки, функціонально забезпечує об'єкт, або права її оренди Зміна цільового призначення земель можливо тільки за рішенням органів влади суб'єкта Федерації, але не районного рівня .
При зверненні стягнення на ділянку в судовому порядку його початкова продажна ціна на публічних торгах визначається рішенням суду чи угодою сторін; на прохання заставодавця суд може відстрочити продаж сільськогосподарських земель не більше ніж на рік. Задоволення вимог кредитора за рахунок заставленого ділянки без звернення до суду допускається за нотаріально посвідченою згодою сторін, укладеним тільки після закінчення терміну погашення кредиту; після оголошення такими, що повторних торгів закладеного ділянки договір застави припиняється, якщо заставодержатель протягом місяця не скористався правом залишити за собою предмет застави з оцінкою його не більше ніж на 10% нижче початкової продажної ціни, встановленої судом. Якщо сума, виручена при реалізації закладеної нерухомості, недостатня для погашення вимоги кредитора, він може отримати відсутню суму з іншого майна боржника, не користуючись переважним правом; заставні ціни встановлюються договором між заставодавцем - позичальником і заставодержателем - кредитною установою. Заставна ціна не може бути нижче нормативної, але може бути на 20-40% нижче ринкової. Заставні ціни застосовуються в іпотечному кредитуванні.
16 липня 1998 був прийнятий Федеральний закон № 102 - ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» [44], яким заборонена іпотека земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, а також сільськогосподарських угідь зі складу земель сільськогосподарських організацій, селянських (фермерських ) господарств та польових ділянок особистих підсобних господарств.
10 лютого 2004 були внесені зміни Федеральним законом № 104 - ФЗ «Про внесення змін до Федерального закону« про іпотеки (заставі нерухомості) »» [45], який зняв заборону на іпотеку земель сільськогосподарського призначення.
Сільськогосподарські землі можуть передаватися в заставу банкам, іншим кредитним організаціям для отримання кредиту строком до 5 років на сільськогосподарські потреби.
С.Н. Лунько вважає, що іпотека сільськогосподарських земель дасть можливість запустити механізм довгострокового кредитування аграрного виробництва, а Закон в цілому можна розглядати як ще один крок вперед у питанні обороту землі в Росії. Тому невипадково, що це перший закон, прийнятий новим складом Державної Думи після грудневих виборів до парламенту. Проект Закону був прийнятий депутатами Думи минулого скликання ще два роки тому. Рада Федерації відхилив тоді законопроект, відправивши його на доопрацювання в погоджувальну комісію. У редакції погоджувальної комісії документ був прийнятий Державною Думою 23 січня 2004 р [46]. Отже, прейдем до розгляду основних змін, внесених Законом.
Перш за все, відмінено пряма заборона на іпотеку сільськогосподарських угідь із земель сільськогосподарських організацій, селянських (фермерських) господарств та польових земельних ділянок особистих підсобних господарств. Проте як і раніше не допускається іпотека земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності. Крім того, стосовно земельних ділянок змінився сам предмет іпотеки. Тепер предмет іпотеки становлять будь-які земельні ділянки, не виключені з обороту або не обмежені в обігу на підставі федерального закону.
Тепер не забороняється складання і видача заставної, якщо предметом іпотеки є землі сільськогосподарського призначення. Також доповнено порядок іпотеки земельних ділянок, на яких є будівлі або споруди, що належать заставодавцю: земельні ділянки сільськогосподарського з наявними на них об'єктами нерухомості можуть бути передані в заставу тільки разом з цими об'єктами.
Незважаючи на те, що законодавець зняв заборону на іпотеку сільськогосподарських, тим не менш специфіка цих земель зажадала введення і певних механізмів їх захисту. Так, заборонено обіг стягнення на закладене земельну ділянку зі складу земель сільськогосподарського призначення до закінчення відповідного періоду сільськогосподарських робіт з урахуванням часу, необхідного для реалізації виробленої або виробленої та переробленої сільськогосподарської продукції. Дана вимога діє до 1 листопада року, в якому передбачено виконання забезпечуваного іпотекою зобов'язання або його частини, якщо договором про іпотеку не передбачена інша дата. Це означає, що у фермера, вчасно не заплатив по кредиту, не будуть "відбирати" землю в розпал сезону сільськогосподарських робіт та продажу продукції. Ще одне нововведення, що захищає заставодавця сільськогосподарських земель: поширення на будь-які землі сільськогосподарського призначення норми про порядок надання судом відстрочки при зверненні стягнення на заставлене майно.
Стало можливим передавати в заставу право на оренду земельної ділянки. Закон "Про іпотеку" доповнено нормою, згідно з якою орендар (громадянин або юридична особа) може віддати орендні права земельної ділянки в заставу в межах терміну договору оренди. Правда, для цього необхідна згода власника земельної ділянки (п. 6 ст. 1 Закону).
Оцінка земельної ділянки при її іпотеку здійснюється відповідно до законодавства, що регулює оціночну діяльність в Російській Федерації (п. 7 ст. 1 Закону). При цьому заставна вартість земельної ділянки встановлюється за згодою заставника з заставоутримувачем. Як вказує З.Ф. Насрулаєва оцінка земельної ділянки, що встановлена ​​сторонами договору не може бути нижче його нормативної ціни. Останню визначають як фіксований відповідними нормативними актами показник, що характеризує вартість ділянки, що визначається згідно з його якістю, зручністю розташування та іншими ринковими перевагами. Однак обчислення цієї конкретної оцінки неможливо без володіння інформацією його природних і виробничих характеристиках, тобто без даних державного земельного кадастру. Нормативна оцінка земельної сільськогосподарського призначення повинна визначатися відповідними комітетами із земельних ресурсів та землеустрою з обов'язковим використанням даних земельного кадастру. [47]
О.Б. Леппке відзначає, що поки іпотечний кредит під заставу земель сільськогосподарського призначення не отримав широкого розвитку. Іпотечний кредит, щоб забезпечити його повернення повинен бути орієнтований на прибутковість сільського господарства. Земля при її заставу є основним засобом забезпечення іпотечного кредиту. Відповідно до земельного законодавства головною умовою подання та придбання земель сільськогосподарського призначення є використання їх за цільовим призначенням. Однак при низькій прибутковості або збитковості сільського господарства і ліквідна ціна буде низькою. При такому положенні іпотека не може бути привабливою як для сільськогосподарського виробника, так і для кредитної організації. Заставне право на землю тісно пов'язано з правом купівлі-продажу землі, тому іпотечне кредити і процентні ставки по них в цілому відповідають ринковим і визначаються середньоринкової вартістю залучених коштів та середнім розміром банківської маржі, яка складається з витрат банку і надбавки за ризик. Для того, щоб іпотечний кредит зайняв належне місце в розвитку аграрного виробництва, як показує світова практика необхідно виконувати ряд умов, а саме: чітка регламентація в області переходу права власності на земельну ділянку; правовий захист заставодавця, що забезпечує його право на відстрочку звернення стягнення на земельну ділянку до закінчення відповідного періоду сільськогосподарських робіт, а також на відстрочку виконання судового рішення про звернення стягнення на закладений земельну ділянку у зв'язку зі стихійними лихами та іншими несприятливими кліматичними умовами, що спричинили скорочення виробництва; законодавчо врегульований порядок оціночної діяльності, який би незалежність і надійність оцінки ринкової вартості земельних ділянок; законодавчо врегульований механізм, що гарантує чітке виконання рішень суду, у разі невиконання заставодавцем свіх зобов'язань. Інше питання, який нерозривно пов'язаний з функціонуванням банківської системи - чи можуть банки бути власниками землі у разі невозрата їх позичальникам. У світовій практиці законодавство більшості країн цього не допускає. Тому, якщо виходити з традиційно розуміння іпотеки як речового права, пов'язаного з правом заставодержателя на задоволення грошових вимог з вартості закладеного земельної ділянки або інших зобов'язань, не можна визнати правомірним сучасне право, коли російські земельні банки набувають державні або муніципальні землі, землі сільськогосподарських організацій, або виступають з вимогою передачі їм у власність закладених земель при невиконанні заставодавцем зобов'язань. Тому необхідно створити правову базу для проведення заставних операцій із земельними ділянками, що виключає зосередження земельних угідь під контролем банків та інших структур. У Великобританії, США заборонено цим структурам мати землі у власності (за винятком земель призначених для обслуговування банку). Зокрема термін, протягом якого банки мають право зберігати у своїй власності перейшли в ним у порядку стягнення землі обмежений [48].
1.4 Державна реєстрація прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення
До введення в дію ГК РФ і прийняття відповідно до нього Федерального закону від 21 липня 1997 року № 122 - ФЗ "Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" [49] реєстрація прав на землю відбувалася на основі розрізнених правових норм, що включаються в різні нормативні акти. При цьому спочатку в законодавстві проводилася реєстрація не прав на нерухоме майно, а документів (угод). Так, Земельний кодекс РРФСР 1991 року в статті 31 (нині визнана нечинною) встановив, що право власності на землю, довічно наслідуваного володіння, безстрокового (постійного) користування земельною ділянкою посвідчується державним актом, який видається і реєструється відповідною Радою народних депутатів.
Указом Президента РФ від 27 жовтня 1993 1767 "Про регулювання земельних відносин та розвитку аграрної реформи в Росії" [50] було передбачено правило про реєстрацію не договорів, а документів (хоча договір теж документ), що засвідчують право на землю (в тому числі і виданих на основі договору купівлі-продажу ділянки). Згідно з Указом документи, що підтверджують право на землю (тобто свідоцтва на право власності на землю, державні акти на право користування землею), видані після набрання чинності Указом, без реєстрації в районному (міському) комітеті по земельних ресурсів та землеустрою, є не дійсними .
Спеціальні правила, пов'язані з реєстрацією документів про права на земельні ділянки, були передбачені Указом Президента РФ від 11 грудня 1993 року № 2130 «Про державний земельний кадастр та реєстрації документів про права на нерухомість» [51], а також деякими іншими указами Президента РФ.
Новий ЦК РФ і ФЗ «Про реєстрацію прав на нерухоме майно» впорядкували законодавство в цій області, встановивши порядок реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Закон вступив в дію з 28 січня 1998 року, і з цього часу право на нерухомість, в тому числі і земельну ділянку, виникає з моменту державної реєстрації цього права, тобто з моменту внесення відповідного запису до Єдиного державного реєстру прав.
ГК РФ закріпив спеціальний правовий статус нерухомого майна. Він полягає в тому, що право власності, інші речові права на нерухомість, їх обмеження, виникнення, перехід і припинення підлягають в обов'язковому порядку державної реєстрації, а Єдиному державному реєстрі установами юстиції. Таким чином, одним з найважливіших елементів правового режиму нерухомості є державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним. Стаття 131 ЦК РФ включила засадничі норми про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним і передбачила необхідність прийняття з цього питання спеціального федерального Закону.
Зі вступом в силу Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" скасовується обов'язкова нотаріальна форма практично для всіх угод із землею та іншими об'єктами нерухомості. Відповідно до статей 389 і 584 ЦК РФ обов'язкова нотаріальна форма передбачена для договорів іпотеки землі та ренти землі. Проте ГК РФ передбачає можливість сторін на власний розсуд нотаріально оформити угоду.
Нотаріус бере участь у підготовчій стадії договору, коли ще сторони не прийшли до угоди, роз'яснюючи їм сенс і всілякі наслідки договору, ретельно з'ясовує волю сторін, обставини справи і лише після цього фіксує волю сторін, крім того, нотаріус здійснює контроль за недопущенням укладеного договору, який суперечить законом. Нотаріус, разом з тим, відповідно до статті 17 Основ законодавства РФ про нотаріат несе повну майнову відповідальність за законність здійснення угоди.
Перехід права власності на проданий земельну ділянку до суб'єкта Російської Федерації і муніципалітету в порядку переважного права купівлі земель сільськогосподарського призначення підлягають державній реєстрації згідно зі ст. 551 ДК РФ і ст. 28 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним».
Загальні правила реєстрації земельних ділянку, в тому числі і сільськогосподарського призначення та прав на них полягають у наступному. Земельні ділянки реєстрацію в державному земельному кадастрі.
Державна реєстрація прав на земельну ділянки здійснюється за місцем розташування даної земельної ділянки і включає внесення його до державного реєстру (підземельних книгу): відомості про особу, що набуває права на земельну ділянку; писання земельної ділянки (категорію земель, мета використання, види угідь, площа, для в спільному володінні, межі, кадастр); відомості про умови договору надання земельної ділянки, про сервітути, про обмеження та обтяження у його використанні; відомості про здійснення операцій та інших дій за розпорядженням земельною ділянкою; відомості про наявність заборон на звершення угод із земельними ділянками; рішення уповноважених органів про включення земельної ділянки в зону відчуження для державних або муніципальних потреб; інших відомостей, встановлених регіональними законами та законодавством суб'єктів Російської Федерації.
Державна реєстрація прав на земельні ділянки відбувається у десятиденний термін з моменту надходження до органу державної реєстрації з моменту надходження до органу державної реєстрації прав на земельну ділянку всіх необхідних документів про права на земельну ділянку. Про проведену державної реєстрації прав на земельну ділянку видається посвідчення із зазначенням у ньому дати і номера реєстраційного запису, відомостей про реєстратора або вчинення запису про державну реєстрацію.
При державній реєстрації угоди із земельною ділянкою, не тягне за собою відчуження земельної ділянки, документ продавця про права на землю підлягає здачі в орган державної реєстрації прав на земельну ділянку.
Спеціальна реєстрація прав на землю здійснюється органами по земельних ресурсах і землевпорядкування (тобто земельним комітетом). Земельний комітет проводить землевпорядкування, визначення меж, встановлює і видає документи на них.
Стаття 74. Закону Саратовської області від 17 листопада 1997 року № 57 «Про землю» зазначено, що права Російської Федерації, Саратовської області, фізичних, юридичних осіб і муніципальних утворень на земельні ділянки з метою їх захисту та чесного ведення справ підлягають обов'язковій спеціальній та державної реєстрації. Спеціальна реєстрації здійснюється місцевими органами комітету із земельних ресурсів та землеустрою Саратовської області. Державна реєстрація здійснюється уповноваженим органом державної влади Саратовської області [52].
М. Калінін виділяє наступні особливості при реєстрації земель сільськогосподарського призначення. По-перше, проводять державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення, що перебуває у державній або муніципальній власності. По-друге, проводять державну реєстрацію договору купівлі-продажу. Переходу права і права власності на земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або муніципальній власності, які надаються громадянам та юридичним особам на торгах, за ринковою вартістю орендарям земель після закінчення трьох років і правомірному їх використання.
Надаючи при цьому наступні документи: документи, що підтверджують повноваження осіб і правоздатність сторін договору купівлі-продажу; заяву про державну реєстрацію права та переходу права власності; квитанція або платіжне доручення про оплату за реєстрацію (оригінал і копія); рішення уповноваженого органу суб'єкта Російської Федерації або органу місцевого самоврядування про продаж земельної ділянки з обов'язковим зазначенням категорії земель.
По-третє, державної реєстрації договорів купівлі-продажу, переведення права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення та власниками, яких є юридичні та фізичні особи. [53]
Якщо до державної реєстрації переходу права власності на відповідну земельну ділянку сільськогосподарського призначення по операції, укладеної з порушенням переважного права купівлі суб'єкту Російської Федерації або органу місцевого самоврядування реєстратора прав на нерухомість і угод з нею стає відомо про порушення вищеназваного переважного права, то реєстратор зобов'язаний відмовити в реєстрації, а також сповістити компетентний орган влади суб'єкта Російської Федерації або муніципального органу про порушення їх переважного права на купівлю земельної ділянки із складу земель сільськогосподарського призначення. Проте, якщо про таке порушення даного реєстратору стає відомо вже після реєстрації переходу права власності неналежного покупцеві, то реєстратор повинен обмежиться повідомленням відповідного органу державної або муніципальної влади, але анулювати реєстрацію переходу права реєстратор в цьому випадку не має права.
Організація ведення державного земельного кадастру і реєстрації та оформлення документів про права на земельні ділянки покладаються на Державний комітет РФ по земельних ресурсів та землеустрою і його територіальні органи на місцях.
Реєстрація обмежень (обтяження) права, іпотеки, оренди або іншої угоди з землею можливо лише за наявності державної реєстрації раніше виникли прав на даний об'єкт в Єдиному державному реєстрі.
Орган юстиції з реєстрації прав, яка здійснила державну реєстрацію переходу прав на земельну ділянку, його обмеження (обтяження) або іншої угоди із земельною ділянкою, по якому проходить (на якому розташовується) об'єкт нерухомості,
Державна реєстрація іпотеки здійснюється на підставі заяви заставодавця після державної реєстрації права заставодавця на земельну ділянку. До заяви додається договір про іпотеку разом із зазначеними в договорі документами. Відмова може бути у випадку, якщо зміст договору про іпотеку чи доданих до нього необхідних документів не відповідають вимогам державної реєстрації або іпотеку даної земельної ділянки не допускається за законодавством РФ. Реєстраційна запис про іпотеку виконується на підставі заяви заставодержателя, заяви заставодавця з додатком документів про виконання основного договору або виходячи з чинного судового рішення.
Необхідно відзначити, що в процесі дослідження намітилися деякі особливості в реєстрації земельних часток. Згідно зі ст. 18 Федерального закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» документом, що засвідчує прав на земельну длю, може бути свідоцтв про право на земельну частку, видане до набрання чинності Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», а при їх відсутності виписки з прийнятих до вступу зазначеного Федерального закону рішень органів місцевого самоврядування та приватизації сільськогосподарських угідь, що засвідчують право на земельну частку, які мають однакову юридичну силу з записами в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним. Але при цьому треба пам'ятати, що для здійснення операцій з земельними частками необхідна попередня державна реєстрація прав власності на такі частки в порядку Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним».

2. Правове регулювання часткою у праві спільної власності на земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення
2.1 Поняття земельної частки
Г.С. Башмаков, З.С. Бєляєва, І.А. Іконіцкая визначають земельну частку, як частку в праві спільної власності на земельну ділянку, що належить двом або декільком особам, що має кількісне вираження і не відмежована на місцевості [54].
Ф. посилів характеризує земельну частку як, частку учасника у праві спільної власності на земельні ділянки є не майно в натурі, а право вимоги до інших учасників на володіння. Користування та розпорядження певної умовною величиною в спільній земельній ділянці [55].
Відповідно до статті 15 Федерального закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» під земельною часткою розуміється частка у праві спільної власності на земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення.
Б.В. Єрофєєв, розкриваючи поняття земельної частки вказує, що «земельна частка» - це умовна частина права на один і той же земельну ділянку, що належить кільком особам, не відмежована на місцевості, що має цільове призначення, усереднене кількісне і якісне вираження у праві спільної власності на землю . Розглядаючи дане визначення, хотілося б відзначити, що умовна частина права не може бути відокремлена на місцевості і мати цільове призначення, а кількісне і якісне вираження на річ якої не існує характерно для прав зобов'язальних. [56]
О.І. Крассом зазначає, що «право на земельну частку не може бути кваліфіковано як право власності на землю, поки ця частка не виділена на місцевості ..., а право на земельну частку - лише право виділу речі - земельної ділянки, тобто зобов'язальне право »[57]
Для повноти викладеної картини слід також згадати Указ Президента РФ від 27 жовтня 1993 № 1767 «Про регулювання земельних відносин та розвитку аграрної реформи в Росії» [58] і Постанова Уряду РФ від 1 лютого 1995 р. № 96 «Про порядок здійснення прав власників земельних часток і майнових паїв », які називали суб'єкта права на земельну частку« власником земельної частки »[59]. У федеральному законі «Про обіг земель сільськогосподарського призначення», здавалося б, простежується більш адекватне розуміння інституту земельної частки і суб'єкт права на земельну частку називається «учасником часткової власності», але ст. 17 цього федерального закону говорить про «учасників часткової власності, які отримали у власність земельні частки», які зобов'язані визначити на місцевості межі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності.
Учасник часткової власності, що володіє часткою у праві власності на земельну ділянку, яка відповідно до п. 1. ст. 246 і п. 2 ст. 247 ГК України, ст. 13 ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» виражається насамперед у тому, що він бере участь у розпорядженні таким земельною ділянкою та має право вимагати виділу земельної ділянки в рахунок своєї частки, водночас є власником зазначеної сукупності права тобто має «право на право». Земельна ділянка, власному якого може стати учасник спільної часткової власності до виділу земельної ділянки у встановленому порядку, не існує як об'єкт прав, а, отже, не існує і речових прав на нього.
Ю.К. Толстой розкриваючи зміст права спільної часткової власності відзначає, що «кожному співвласнику належить частка в праві власності на все спільне майно ..., що означає, по-перше, що право кожного співвласника не обмежується якою - то конкретною частиною загальної речі, а поширюється на всю річ , по - друге ... об'єктом цього права як права власності є річ ... »[60].
І.М. Коваленко, підтримуючи думку Ю.К. Толстого, вказує, що «саме розподіл права власності (а не майна) на частки в найбільшій мірі відповідає сутності відносин спільної власності. Поняття ідеальної частки вживається на відміну від реальної, під якою розуміється певна частина загального майна в натурі, фактично надається в користування співвласнику, щоб підкреслити, що частка співвласника - не частка майна в натурі »[61].
М.М. Місник вважає, що «учаснику спільної власності належить частка в речі, причому ця частка як матеріальна, так і ідеальна. Частка матеріальна, так як матеріальна сама річ, в якій вона втілена, але і в той же час ідеальна, так як виділяється шляхом ідеального, уявного, абстрактного членування речі ». Частка, підсумовує автор, являє собою ідеальну подумки частина речі [62].
Таким чином, розглядаючи викладене, можна зробити наступні висновки:
1. У законодавстві та літературі переважає погляд на земельну частку як на умовну частину права власності за земельну ділянку, що має усереднене кількісне і якісне вираження у праві спільної власності на землю.
2. Відповідно до п.2 ст. 246 ЦК РФ і п.1 ст. 12 Федерального закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» учасник часткової власності має право на свій розсуд продати, подарувати, обміняти, заповідати, віддати в заставу, внести до статутного (складеного) капіталу юридичної особи свою частку або розпорядитися їй іншим чином.
Договори купівлі - продажу, дарування та застави припускають наявність у суб'єкта, що відчужує майно, права власності на нього. Предметом договору застави земельної частки є не річ (земельну ділянку), тому що вона не існує в натурі, а право на певну частину загального майна, яке полягає, перш за все, у можливості отримання відповідних даної частини плодів, продукції та доходів, принесених річчю, що знаходиться у спільній власності і право виділити в індивідуальну власність частину речі (земельної ділянки), яка, будучи виділеної, перетворюється на самостійну річ (земельну ділянку). Зазначені права носять не речовий, а зобов'язальний характер, тому що є правами вимоги певної поведінки від інших осіб - учасників спільної часткової власності.
Таким чином, земельна частка може бути класифікована як зобов'язальне право. Однак таку думку породжує питання про суб'єкта права власності, тому що якщо кожен з учасників спільної часткової власності має зобов'язальним правом, то необхідно визначити суб'єкт права власності на земельну ділянку, тобто власника. Таким суб'єктом, як видається, є сукупність осіб, що володіють частками у праві спільної часткової власності, які спільно здійснюють використання земельної ділянки, що перебуває у спільній частковій власності.
Л.Т. Цуканову видається, що ця сукупність осіб відповідає ознакам простого товариства. Відповідно до п. 1 ст. 1043 ЦК РФ внесена учасниками майно, яким вони володіли на праві власності, а також вироблена у результаті спільної діяльності продукція та одержані від такої діяльності плоди і доходи визнаються їхньою спільною частковою власністю, якщо інше не встановлено законом або договором простого товариства або не випливає із суті зобов'язання. Норми статей 1043 - 1054 ЦК РФ наділяють кожного учасника простого товариства правом на участь в управлінні загальними справами, на частку в праві на спільне майно та на отримання частини прибутку. Учасники часткової власності на земельну ділянку відповідно до п.1 статті 247 ЦК РФ здійснюють володіння і користування майном (земельною ділянкою) за згодою всіх її учасників, а при не досягненні згоди - в порядку, встановленому судом. Використання учасниками спільної часткової власності спільного майна має своєю метою вилучення доходів (у різній формі) з його використання. Таким чином, можна припустити, що в розглянутому випадку має місце просте товариство, що у силу специфіки використання земельних ділянок сільськогосподарського призначення, учасники якого здійснюють спільне використання спільної земельної ділянки з метою виробництва сільськогосподарської продукції або іншого використання для цілей, пов'язаних із сільськогосподарським виробництвом. Даний висновок грунтується на зобов'язальної природі відносин між учасниками спільної власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення, що збігаються за змістом з відносинами між учасниками договору простого товариства. [63]
Враховуючи вищевикладене, доцільно припускати, що земельна частка визначається як обов'язкове право - право учасника (члена) сільськогосподарської комерційної організації на виділ на місцевості земельної ділянки певного розміру і якості із земель сільськогосподарського призначення, які використовуються сільськогосподарської комерційною організацією, з подальшим закріпленням його на одному з речових прав, передбачених чинним законодавством.
2.2 Правовий механізм визначення земельних часток
Є. В. Балашов відзначає, що визначення правової природи земельної частки безпосередньо зачіпає проблему земельної правосуб'єктності сільськогосподарських комерційних організацій. У процесі аграрно-земельного реформування була введена колективно-часткова, а потім-спільна часткова власність на землю в сільськогосподарських підприємствах, але при цьому не були враховані права самих підприємств. У результаті сільськогосподарські організації, засновує свою виробничу діяльність на землі, виявилися без прав на цю землю. Нормативно-правові акти початку дев'яностих років допускали передачу земельної частки в статутний капітал, оренду, виділ земельної ділянки в рахунок земельної частки в натурі і т.п. На підставі цих актів багато сільськогосподарських комерційні організації юридично оформили права відносно сільськогосподарських угідь, що ними використовуються. Але в той же час значна частина сільськогосподарських комерційних організацій до цих пір користується цими землями без належних правових підстав [64].
Детальний порядок розрахунку і надання земельних часток, а також розпорядження ними визначено постановою Уряду Російської Федерації від 1 лютого 1995 р «Про порядок здійснення прав власників земельних часток і майнових паїв» [65].
При визначенні земельних часток (паїв) працівників (членів) господарств встановлюється площа земель, що підлягають розподілу, і чисельність осіб, які мають право на отримання цієї частки. Збори трудового колективу приймає рішення про перелік осіб, які мають право на отримання земельної частки.
На отримання у власність земельних часток мають право:
- Працівники сільськогосподарської комерційної організації (підприємства), у тому числі звільнені з цієї організації щодо скорочення чисельності працівників після 1 січня 1992 року, а також тимчасово відсутні (військовослужбовці строкової служби, стипендіати господарства, жінки, які перебувають у відпустці по вагітності, пологах, догляду за дитиною). У їх число не включаються працівники тимчасові, сезонні, що працюють за цивільно-правовими договорами, сумісники;
- Пенсіонери, які вийшли на пенсію в даній сільськогосподарської організації (або тієї, яка розташовувалася на цих землях до реорганізації) і проживають на її території;
- Особи, зайняті в соціальній сфері на селі працівники організацій охорони здоров'я, культури, побуту, зв'язку, торгівлі та громадського харчування, освіти, розташованих на території сільськогосподарської організації;
- Спадкоємці особи, яка мала право на отримання у власність земельної частки, але померлого до моменту видачі свідоцтва (протягом встановленого терміну позовної давності).
Важливо підкреслити, що перераховані особи мають право на первинне отримання земельної частки тільки в одній сільськогосподарської організації.
Розмір індивідуальної земельної частки встановлюється незалежно від трудового вкладу та стажу роботи та визначається у натуральному та вартісному вираженні
Розділу на земельні частки підлягають всі сільськогосподарські угіддя господарства за винятком земельних ділянок:
- Включених до фонду перерозподілу земель;
- Переданих у ведення сільських, селищних, міських Рад народних депутатів, у тому числі земель присадибного фонду, ділянок, зайнятих сіножатями та пасовищами громадського користування;
- Переданих даному господарству в оренду;
- Використовуваних сортодільниці для випробування нових сортів сільськогосподарських культур.
У господарствах, де земельна частка працівників і пенсіонерів перевищує среднерайонний норму, передану громадянам безкоштовно, площі сільськогосподарських угідь понад цю норму передаються до фонду перерозподілу земель. Не підлягають розподілу на частки землі, зайняті під дорогами загального користування.
Розмір земельної частки розраховується в гектарах і баллогектарах.
Так, розмір земельної частки в гектарах розраховуються шляхом ділення загальної площі сільськогосподарських угідь, переданих в спільну власність учасників (членів) сільськогосподарської організації на число осіб, які мають право на отримання у власність земельних часток Загальна площа земельних частці визначається за даними інвентаризації, а при їх відсутності - за державним актом. Розмір земельної частки в баллогектарах розраховується шляхом ділення суми баллогектаров всіх сільськогосподарських угідь, переданих у спільну власність на всіх осіб, які мають на це право.
З.С. Бєляєва, О.А. Самончік, Е.І. Павлова, Л.П. Фоміна вказують, що при цьому було встановлено розмір районної частки, який визначався шляхом ділення площі продуктивних земель району на число громадян зайнятих в сфері сільськогосподарського виробництва [66].
Земельні частки на місцевості не відмежовуються і існують, так би мовити, в документальному вираженні, до тих пір, поки у встановлених законом, випадках і порядку не буде вироблено виділення в натурі земельної ділянки, рівного за розміром встановленої земельної частки.
Якщо площа земельних угідь, виділених колективу господарства у власність безкоштовно, виявиться менше площі колишніх земельних угідь, члени колективу мають пріоритетне право викупити або орендувати залишилися ділянки.
Індивідуальна земельна частка визначається умовно в натуральному (в гектарах) або вартісному (50-кратний податок на землю) вираженні.
Для запобігання потенційно можливого зайвого дроблення землекористування й дотримання принципу соціальної справедливості доцільно при виділенні земельних часток деяким категоріям працівників, свідомо не бажають вести індивідуальне виробництво на землі (наприклад, пенсіонерам, які не мають спадкоємців у цьому господарстві), спочатку передбачати компенсацію земельної частки майнової.
Власник майнової та земельною часткою може використовувати їх наступними способами:
- Отримати земельну ділянку та інші засоби виробництва в розмірах своїх часток (але землю - не більше граничної норми) при виході з господарства з метою ведення індивідуального виробництва;
- Внести їх у статутний капітал акціонерного товариства, якщо господарство або його частину в нього реорганізується;
- Внести їх в якості вступного паю у виробничий кооператив (колективне підприємство), якщо господарство або його
частина в нього реорганізується;
- Продати їх цілком або частково іншим власникам часток;
- Передати в спадщину як майно в рамках чинного законодавства.
Власники земельних часток мають право на виділ земельної ділянки в натурі як для ведення селянського (фермерського) господарства, так і для розширення до встановленої норми ділянки, що використовується під особисте підсобне господарство та індивідуальне житлове будівництво.
Для виділення одного або кількох земельних часток у натурі в будь-яких правомірних метою власники земельних часток подають заяви до адміністрації району (міста) на ім'я представників співвласників земельної ділянки або на ім'я керівника сільськогосподарської організації, яка використовує земельну ділянку.
Не пізніше ніж через місяць з дня подачі заяви "про виділення землі має відбутися збори власників земельних часток або їх представників, яка приймає рішення про місце розташування земельних ділянок, що надаються заявникам в рахунок виділених земельних часток. У рішенні перераховуються земельні масиви, урочища і поля, на яких заявникам пропонується вибрати собі земельну ділянку, або пропонуються конкретні земельні ділянки. Таке рішення має бути прийнято одноголосно. Одностайність вважається досягнутим, якщо протягом місяця з дня повідомлення кожного співвласника про місцезнаходження земельних ділянок, що надаються в рахунок виділених земельних часток, або спосіб його визначення заявники і внутрішньогосподарська комісія з приватизації землі та реорганізації не отримали заперечень у письмовій формі ні від кого з співвласників.
Якщо між співвласниками і заявниками досягнуто згоди з питання виділення земельних ділянок в рахунок часток, то оформляється протокол про виділення земельних ділянок, що подається у районний комітет із земельних ресурсів та землеустрою і служить підставою для винесення в натуру меж земельних ділянок.
При наявності розбіжностей між співвласниками і заявниками або між кількома заявниками з приводу виділення земельних ділянок, а також при відсутності згоди про спосіб визначення місця розташування цих ділянок рішення приймає орган місцевого самоврядування за участю комітетів із земельних ресурсів і землеустрою.
При незгоді власників земельних часток з місцем розташування виділяється їм земельної ділянки суперечки вирішуються в судовому порядку.
Законодавство суб'єктів Російської Федерації вносить у встановлений порядок окремі доповнення та уточнення. Так наприклад, Законом Свердловської області від 6 грудня 1995 р. № 92 "Про регулювання земельних відносин на території Свердловської області" [67] визначено, що власник земельної частки, що подав заяву про виділення її в натурі, має право звернутися до суду, якщо збори власників земельних часток відмовляє в наданні ділянок, ухиляється від прийняття рішення чи допускає прострочення з прийняттям рішення, а також, якщо він не згоден з рішенням зборів.
Цим же Законом наказано надавати для селянських господарств земельні ділянки, що мають кадастрову оцінку, як правило, на рівні середньої кадастрової оцінки по даному господарству. Якщо ж якість земель виявиться нижче цієї оцінки, органи місцевого самоврядування встановлюють для таких господарств податкові та інші пільги.

Висновок
Розпорядження земельними ділянками із складу земель сільськогосподарського призначення та угод з ними здійснюється відповідно до ДК РФ, ЗК РФ, Федеральним законом «Про обіг земель сільськогосподарського призначення».
Операції з земельними ділянками сільськогосподарського призначення мають ряд особливостей.
У власність або в оренду можуть бути передані тільки земельні ділянки, що пройшли державний кадастровий облік, у тому числі земельні ділянки, що перебувають у спільній частковій власності.
Договори купівлі-продажу земельних ділянок суб'єктами Російської Федерації і муніципальними утвореннями полягають, як правило (але не у всіх випадках), за результатами аукціонів та конкурсів. Проведенням аукціонів і конкурсів займаються органи місцевої адміністрації.
При продажу земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення фізичною або юридичною особою суб'єкт Російської Федерації або орган місцевого самоврядування має переважне право купівлі такої земельної ділянки за ціною, за яку він продається за винятком випадків продажу з публічних торгів.
Купівля-продаж земель сільськогосподарського призначення повинна піддаватися більш суворому контролю. А при продажу земель сільськогосподарського призначення державної або муніципальної власності основними критеріями мають бути вимоги до її цільового використання (причому бажано в кожному випадку конкретно вказувати якому саме, так як поняття цільове в даному випадку досить широке), підвищенню родючості, кваліфікації та освіти покупця, а не ціна землі. А також необхідно знизити кількість землі сільськогосподарського призначення, що може перебувати в руках одного власника.
Оренда земельних ділянок один з основних видів тимчасового користування землею, оскільки по повноті і визначеності своїх прав орендар стоїть вище звичайного користувача, що отримав сільськогосподарську землю від держави на основі адміністративно-правового акту. Об'єктом сільськогосподарської оренди може бути індивідуально певну земельну ділянку, призначену для ведення сільськогосподарського виробництва, що пройшов кадастровий облік. Головна вимога - це незмінність цільового призначення земельної ділянки, в даний час не врегульоване питання кількості та якості орендованого ділянки. Оскільки метою оренди земель сільськогосподарського призначення є виробництво сільськогосподарської продукції, то кількість і якість земель має відповідати цілям оренди.
До числа особливостей процедури укладення договору оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення слід віднести те, обставина, що даний договір може бути укладений за результатами торгів, конкурсів чи аукціонів.
Договір оренди земельної ділянки може бути укладений на термін, що не перевищує 49 років. Орендарями земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути іноземні громадяни, іноземні юридичні особи, особи без громадянства, а також юридичні особи, у статутному капіталі яких частка іноземних громадян, іноземних юридичних осіб, осіб без громадянства складає більш ніж 50%.
На думку автора, питання оренди землі сільськогосподарського призначення іноземними громадянами, а також юридичними особами, у статутному капіталі яких частка іноземних громадян, іноземних юридичних осіб, осіб без громадянства складає більш ніж 50% спірне, оскільки на цих землях виробляють продукцію відповідає за продовольчу безпеку країни, а максимальний термін оренди досить тривалий (49), і за цей час країна може потрапити в залежність від іноземних виробників, які (за умови, що в їхніх руках буде зосереджена велика частина земель) зможуть диктувати сувоі ціни на продукти першої необхідності), тому максимальний термін оренди для них можна було б знизити.
Оренда сільськогосподарської землі найбільш прийнятний і відрегульований спосіб використання землі в сучасних російських умовах йому треба віддавати перевагу перед продажем. Так як при оренді землі сільськогосподарського призначення можливий більш суворий контроль за її використанням, перехід від менш господарського суб'єкта до більш господарському. Орендарю в процесі використання землі простіше визначити розміри землекористування. Можливо, для оптимізації оренди земель сільськогосподарського використання варто було б знизити ставки орендної плати
З 2004 року сільськогосподарські землі можуть передаватися в заставу банкам, іншим кредитним організаціям для отримання кредиту строком до 5 років на сільськогосподарські потреби, при цьому зберігається цільовий характер застави. Автор вважає, що виходячи з досвіду світової практики, потрібно заборонити банкам мати у власності землі сільськогосподарського призначення.
Типовим прикладом змішування ідеальної конструкції і реальної речі стало введення в земельному законодавстві періоду аграрної реформи поняття "земельної частки". Виражена в сотках, гектарах і бали-гектарах земельна частка без виділу в натурі, "на місцевості" повинна була при фактичне встановлення колективного землеволодіння створити ілюзію отримання селянами реальних земельних наділів. Але це призвело до такої серйозної правової плутанини, що в ст. 15 Федерального закону "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" знадобилося встановити, що земельна частка - це частка у праві спільної власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Хоча насправді положення даної статті є не новелою земельного законодавства, а роз'ясненням, "перекладом" понять цивільного законодавства, яким повинен відповідати майновий оборот всіх об'єктів нерухомості, в тому числі і земельних ділянок. Автор припускає, що земельна частка визначається як обов'язкове право - право учасника (члена) сільськогосподарської комерційної організації на виділ на місцевості земельної ділянки певного розміру і якості із земель сільськогосподарського призначення, які використовуються сільськогосподарської комерційною організацією, з подальшим закріпленням його на одному з речових прав, передбачених чинним законодавством.
Розмір земельної частки розраховується в гектарах і баллогектарах.
Права Російської Федерації, фізичних, юридичних осіб і муніципальних утворень на земельні ділянки з метою їх захисту та чесного ведення справ підлягають обов'язковій спеціальній та державної реєстрації.

Література
1. Нормативно-правові акти
1.1.Констітуція Російської Федерації. - М., 1993 -79 с.
1.2. Цивільний кодекс Російської Федерації. / / СЗ РФ 1996. № 9 Ст. 97.; 1997. № 29. Ст. 1058.; 1999. № 10. Ст. 1011.; 2003. № 8. Ст. 987.; 2004. № 2.
1.3. Цивільний кодекс Російської Федерації. / / СЗ РФ 1996. № 34. Ст. 4025.; 1997. № 30 Ст. 1060.; 1997. № 9 Ст. 508. 1999. № 10. Ст. 1012.; 2003. № 8. Ст. 990.; 2004. № 1 Ст. 1011.
1.4.Земельний кодекс Російської Федерації. / / Відомості Верховної 2001. № 18. Ст. 986; 2003. № 7. Ст.1022.
1.5.Федерального закону від 21 липня 1997 року № 122 - ФЗ "Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" / / Відомості Верховної РФ.-1997 р. - № 30.-Ст. 3594.
1.6.Федеральний закон "Про іпотеку (заставу нерухомості)" від 16 іюля.1998 року № 102-ФЗ / / СЗ РФ. 1998. № 17. Ст. 1022.; 2001. № 3. Ст. 907; 2002. № 27.
1.7. Федерального закону від 16 липня 1998 року № 101 - ФЗ "Про державне регулювання забезпечення родючості земель сільськогосподарського призначення" / / Відомості Верховної. 1998. № 9. Ст. 2011.; 2003. № 2.
1.8.Федеральний закон «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» / / СЗ РФ. 2002. № 8. Ст. 201; 2003 № 11. Ст. 706.
1.9.Федеральний закон від 10 лютого 2004 року № 1-ФЗ «Про внесення змін до ФЗ« Про іпотеку (Заставі) нерухомості »» / / СЗ РФ. 2004. № 2. Ст. 1011.
1.10. Закон Саратовської області від 17 листопада 1997 року № 57 «Про землю» / / Саратовські вести 1997. № 218. С.3.
1.11.Закон Свердловської області від 6 грудня 1995 р. № 92 "Про регулювання земельних відносин на території Свердловської області" / / Свердловські вісті. 1995. № 16. С.4.
1.12.Указ Президента РФ «Про регулювання земельних відносин та розвитку аграрної реформи в Росії» від 27.10.1993 № 1767 / / САПП РФ. 1993 № 47. Ст. 1056.
1.13.Указ Президента РФ від 11 грудня 1993 року № 2130 «Про державний земельний кадастр та реєстрації документів про права на нерухомість» / / САПП РФ. 1993. № 50. Ст. 1109.
1.14. Постановою Уряду Російської Федерації "Про порядок здійснення прав власників земельних часток і майнових паїв" від 1 лютого 1995 р / / САПП РФ 1995. № 96. Ст. 1478; 2002. № 71. Ст. 997.
1.15.Постановленія уряду РФ від 5 січня 1998 року № 2 «Про затвердження порядку організації проведення торгів порядку проведення торгів (конкурсів, аукціонів) з продажу громадянам та юридичним особам земель» / / СЗ РФ. 1998. № 2 Ст. 263.; 2002. № 46. Ст. 808.
2. Монографії
2.1.Беляева З.С., Самончік О.А., Павлова Е.І., Фоміна Л.П. Аграрна реформа в російській федерації: правові проблеми та решеніе.-М, 1998.
2.2.Боголюбов С.А. Земля і право. -М.: Норма-ИНФРА-М, 1998 - 295 с.
2.3.Калінін М. Земельні відносини .- М.: Соціздат, 2002.-219 с.
2.4.Колалеева Т.М. Аграрна економіка. М., 2003. -С.416 з ..
2.5.Нікішін В.В. Речові і зобов'язальні права на землю у федеральному законодавстві і законі суб'єктів РФ .- Саратов: Через воСаратовского університету, 2003.-198 с.
2.5.Павлова Е.І. Державне регулювання сільського господарства у Франції (організаційно-правові аспекти. М., 1988 .- 187с.
3. Підручники та навчальні посібники
3.1.Аграрное право: Підручник / За ред. Г.Є. Бистрова - М.:, 1996 .- 519с.
3.2.Басін Ю.А., Мартемьянов В.С. Договірне право: Підручник .- М., 2002. -401 С.
3.3.Буров В.С., Емельяніков М.В., Лукьянцев А.А., Павленко В.В. . Коментарі до федерального закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» .- М., 2003. -184 С.
3.4.Земельное право: Підручник. / Під ред. Улюкаєва В.Х. - М., 2002-382 с.
3.5.Об обіг земель сільськогосподарського призначення. Постатейний науково-практичний коментар / За ред. Голіченко О.К. - М, 2003.-125 с.
3.6.Попов Н.А., Торців Н.В. Коментарі до федерального закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення». Загальний і постатейний. -М., 2002-111с.
3.7.Суханов Є.А. Цивільне право. Том 2.-М., 1993. -538 С.
3.8.Чубуков Г.В. Земельне право Росії. Підручник .- М., 2003.-411с.
4. Статті
4.1. Башмаков Г.С., Бєляєва З.С., Іконіцкая І.А. Сучасні проблеми нового земельного законодавства / / Держава і право. 1995. № 8. С.42-44.
4.2. Бистров Г.Є., Лук'ян В.Є. Цивільно-правові договори у світлі нового земельного кодексу. / / Законодавство і економіка. 2002. № 3. С.11-12.
4.3. Витрянский В.В. правове регулювання майнових (зобов'язально-правових відносин) в земельному кодексі РФ. / / Екологічне право. 2003. № 1. С.55-58.
4.4. Д'яков А.П. Правове регулювання купівлі-продажу та оренди земельних ділянок у новому земельному законодавстві Російської Федерації / / Сучасне право. 2003. № 3. С.8-12.
4.5. Єрофєєв Б.В. Питання земельної частки. / / Вісник сільського господарства. 2003. № 49. С.3-4.
4.6. Жаріков Ю.Г. Правове регулювання земельних відносин / / Право і економіка. 1997. № 15. С.21-24.
4.7. Іконіцкая І.А., Краснов М.І., Павлова Е.І. Договори у сфері земельних відносин у сільському господарстві / / Держава і право. 2000. № 7. С.29-41.
4.8. Ковальчук Н.І. Правове регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення в суб'єктах Російський Федерації. / / Екологічне право. 2003. № 6. С. 27-29.
4.9.Козирь О.М. Особливості регулювання операцій із землею земельним законодавством. / / Екологічне право. 2003. № 4. С.8-10.
4.10. Крассом О.І., Єрофєєв Б.Ф. Питання аграрних відносин / / Селянські відомості. 2001. № 28. С.4-7.
4.11. Леппке О.Б. Концептуальні проблеми іпотечного кредитування під заставу земель сільськогосподарського призначення / / Земельний вісник. 2003. № 3. С.12-15.
4.12. Ліпскі С. Про державне регулювання земель сільськогосподарського призначення / / АПК: Економіка, управління. 2003. № 7. С. 13-14.
4.13. Лунько С.М. Іпотека земель сільськогосподарського призначення. / / Селянські відомості. 2004. № 29. С.2-3.
4.14. Мисник Н.М. Правова природа спільної власності / / Правознавство. 1993. № 1. С. 24 - 34.
4.15. Посилів Ф. Що необхідно знати власникові земельного паю / / Агро-інформ. 2003. № 53. С.8-9.
4.16. Раянова Ф.М. Орендні відносини / / Агробізнес. 2001. № 8.-С.9.
4.17.Солдатенко В.В. Чорні діри в Російському законодавстві / / Держава і право. 2002. № 12. С.62-63.
4.18. Суханов Є.А. Про проект Федерального закону «Про землю» / / Вісник Московського університету. Серія 11. Право. 1994. С. 193-196.
4.19. Черняєв А. Організація оренди земель сільськогосподарського призначення / / Агробізнес і право. 2003. № 1. С. 10-13.
4.20. Цуканов Л.Т. Невідома земельна частка. / / Агробізнес. 2001. № 4. С.12-13.
4.21. Ярмоленко О.С., Васильєва О.О. Теорія земельної ренти і земельне питання в Росії / / Земельний вісник України. 2003. № 4. С.35.
4.22. Ясіко Т.М. Новий закон - що він нам несе? / / Землеробство 2003. № 10. С.8-10.
5. Автореферати дисертацій
5.1. Ахметшина Л.М. Оренда землі по російському законодавству.: Автореф. Дис.канд. юрид. наук.-Казань.2002. -24 С.
5.2. Балашов О.В. Правове регулювання обігу земельних часток в аграрній сфері економіки: Автореф. діс.канд.юрід. наук.Уфа, 2003.-23 с.
5.3. Герасин С.І. Правові основи обігу земель, що використовуються в сільськогосподарському виробництві.: Автореф. дис. канд. юрид. наук .- М., 2000-25 с.
5.4. Насрулаєва З.Ф. Теоретичні проблеми правового регулювання іпотеки землі сільськогосподарського призначення в Росії: автореф. діс.канд.юрід. наук.-М., 2000 - 24 с.
5.5.Чуркін В.Е. Правове регулювання оренди земель сільськогосподарського призначення в російській Федерації: Автореф. діс.канд.юрід. наук.-М., 2000.-29 с.
6. Матеріали правозастосовчої практики
6.1. Постанова ФАС Волго-Вятського округу від 18.07.2002 р. № А11-1579/2002-К2-790 / / Довідкова система Консультант Арбітраж: Волго-вятський округ.
6.2. Постанова ФАС Волго-Вятського округу від 26 февраля.2002 р. № А82-221/2001-Г/1 «Про орендну плату за сільськогосподарські землі» / / Довідкова система Консультант Арбітраж: Волго-вятський округ.
6.3. Постанова ФАС Поволзької округу від 20.09.2002 р. № А9-1291/2002-П 2-580 / / Довідкова система Консультант Арбітраж: Поволзький округ.


[1] ФЗ від 24 липня 2002 р. № 101 - ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» / / СЗ РФ. 2002. № 8. Ст. 201; 2003. № 11. Ст.706.
[2] Ясіко Т.М. Новий закон - що він нам несе? / / Землеробство 2003. № 10. С.8-10.;
[3] Солдатенко В.В. Чорні діри в Російському законодавстві / / Держава і право. 2002. № 12. С. 62-64.
[4] Витрянский В.В. Правове регулювання майнових (зобов'язально-правових відносин) в земельному кодексі РФ / / Екологічне право. 2003. № 1. С.55-58.
[5] Ахметшина Л.М. Оренда землі по російському законодавству. Автореф. дис ... канд. юрид. наук. Казань, 2002. С. 5-21
[6] Чуркін В.Е. Правове регулювання оренди земель сільськогосподарського призначення в російській Федерації. Автореф. дис ... канд. юрид. наук. М., 2000. С.17-18.
[7] Черняєв А. Організація оренди земель сільськогосподарського призначення / / Агробізнес і право. 2003. № 1. С.10-11.
[8] Аграрне право: Підручник / За ред. Г.Є. Бистрова М., 1996. С. 169.
[9] СЗ РФ 2001. № 18. Ст. 986; 2003. № 7. Ст.1022.
[10] Ліпскі С. Про державне регулювання земель сільськогосподарського призначення / / АПК: Економіка, управління. 2003. № 7. С.13.  
[11] Чубуков Г.В. Земельне право Росії. Підручник. М., 2003. С.166
[12] СЗ РФ 1996. № 34. Ст. 4025.; 1997. № 29. Ст. 1058.; 1999. № 10. Ст. 1011.; 2003. № 8. Ст. 987.; 2004. № 2. Ст. 1123.
[13] Суханов Є.А. Про проект Федерального закону «Про землю» / / Вісник Московського університету. Серія 11. Право. 1994. С. 194.
[14] Відомості Верховної. 1998. № 9. Ст. 2011.; 2003. № 2. Ст. 1501.
[15] Бистров Г.Є., Лук'ян В.Є. Цивільно-правові договори у світлі нового земельного кодексу / / Законодавство і економіка. 2002. № 3. С. 11.
[16] Козир О.М. Особливості регулювання операцій із землею земельним законодавством. / / Екологічне право. 2003. № 4. С.8
[17] Відомості Верховної. 1998. № 2 Ст. 263.; 2002. № 46. Ст. 808.
[18] Герасин С.І. Правові основи обігу земель, що використовуються в сільськогосподарському виробництві. Автореф. дис ... канд. юрид. наук. М., 2000. С.11.
[19] Павлова Е.І. Державне регулювання сільського господарства у Франції (організаційно-правові аспекти). М., 1988. С.153.
[20] Ковальчук Н.І. Правове регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення в суб'єктах Російський Федерації. / / Екологічне право. 2003. № 6. С. 27.
[21] А.П. Д'яков Правове регулювання купівлі-продажу та оренди земельних ділянок у новому земельному законодавстві Російської Федерації. / / Сучасне право. 2003. № 3. С.8.
[22] Басин Ю.А., Мартемьянов В.С. Договірне право: Підручник. М., 2002. С.191.
[23] Суханов Є.А. Цивільне право. Том 2. М., 1993. С.136.
[24] Раянова Ф.М. Орендні відносини / / Агробізнес. 2001. № 8. С.9.
[25] Крассом О.І., Єрофєєв Б.Ф. Питання аграрних відносин / / Селянські відомості. 2001. № 28. С.4.
[26] Солдатенко В.В. Чорні діри в Російським законодавстві / / Держава і право. 2002. № 12. С. 62.
[27] Жарікова Ю.Г. Правове регулювання земельних відносин / / Право і економіка. 1997. № 15. С.21.
[28] Черняєв А. Організація оренди земель сільськогосподарського призначення / / Агробізнес і право. 2003. № 1. С.10.
[29] Чуркін В.Е. Правове регулювання оренди земель сільськогосподарського призначення в російській Федерації. Автореф. дис ... канд. юрид. наук. М., 2000. С.17.
[30] Там же С.19.
[31] Про обіг земель сільськогосподарського призначення. Постатейний науково-практичний коментар / За ред. Голіченко А.К. М, 2003. С.97.
[32] Іконіцкая І.А., Краснов М.І., Павлова Е.І. Договори у сфері земельних відносин у сільському господарстві / / Держава і право. 2000. № 7. С. 29 - 41.
[33] Ахметшина Л.М. Оренда землі по російському законодавству. Автореф. дис ... канд. юрид. наук. Казань, 2002. С.19.
[34] Витрянский В.В. правове регулювання майнових (зобов'язально-правових відносин) в земельному кодексі РФ / / Екологічне право. 2003. № 1. С.55-58.
[35] Чуркін В.Е. Указ. соч. С. 22.
[36] Постанова ФАС Волго-Вятського округу від 26.февраля.2002 р. № А82-221/2001-Г/1 «Про орендну плату за сільськогосподарські землі» / / Довідкова система Консультант Арбітраж: Волго-вятський округ.
[37] Черняєв А. Організація оренди земель сільськогосподарського призначення / / Агробізнес і право. 2003. № 1. С.10.
[38] Колалеева Т.М. Аграрна економіка. М., 2003. С. 201.
[39] Черняєв А. Організація оренди земель сільськогосподарського призначення / / Агробізнес і право. 2003. № 1. С.12.
[40] Черняєв А. Організація оренди земель сільськогосподарського призначення / / Агробізнес і право. 2003. № 1. С.13.
[41] Див: Постанова ФАС Поволзької округу від 20.09.2002 р. № А9-1291/2002-П 2-580 / / Довідкова система Консультант Арбітраж: Поволзький округ.
[42] Див: Постанова ФАС Волго-Вятського округу від 18.07.2002 р. № А11-1579/2002-К2-790 / / Довідкова система Консультант Арбітраж: Волго-вятський округ.
[43] Ярмоленко О.С., Васильєва О.О. Теорія земельної ренти і земельне питання в Росії / / Земельний вісник України. 2003. № 4. С. 35.
[44] Відомості Верховної. 1998. № 17. Ст. 1022.; 2001. № 3. Ст. ! 907.; 2002. № 27. Ст 982.
[45] Федеральний закон від 10 лютого 2004 року № 1-ФЗ «Про внесення змін до ФЗ« Про іпотеку (Заставі) нерухомості »» / / СЗ РФ. 2004. № 2. Ст. 1011.
[46] Лунько С.М. Іпотека земель сільськогосподарського призначення / / Селянські відомості. 2004. № 29. С.2.
[47] Насрулаєва З.Ф. Теоретичні проблеми правового регулювання іпотеки землі сільськогосподарського призначення до Росії. Автореф. дис ... канд. юрид. наук. М., 2000. С.32.
[48] ​​Леппке О.Б. Концептуальні проблеми іпотечного кредитування під заставу земель сільськогосподарського призначення / / Земельний вісник. 2003. № 3. С12-15.
[49] Федерального закону від 21 липня 1997 року № 122 - ФЗ "Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" / / Відомості РФ.-1997 р. - № 30.-Ст. 3594.
[50] САПП РФ. 1993 № 47. Ст. 1056.
[51] САПП РФ. 1993. № 50. Ст. 1109.
[52] Закон Саратовської області від 17 листопада 1997 року № 57 «Про землю» / / Саратовські вести 1997. № 218. С.3.
[53] Калінін М. Земельні відносини. М., 2002. С.211.
[54] Башмаков Г.С., Бєляєва З.С., Іконіцкая І.А. Сучасні проблеми нового земельного законодавства / / Держава і право.1995. № 8. С.42.
[55] посилів Ф. Що необхідно знати власникові земельного паю / / Агро-інформ. 2003. № 53. С.8.
[56] Єрофєєв Б.В. Питання земельної частки / / Вісник сільського господарства. 2003. № 49. С.3.
[57] Крассом О.І. Коментарі до земельного кодексу. М.: МАУП, 2003. С.274.
[58] САПП РФ. 1993 № 47. Ст. 1056.
[59] САПП РФ 1995. № 96. Ст. 1478; 2002. № 71. Ст. 997.
[60] Толстой Ю. К. Цивільне право: підручник / Под ред. А.П. Сергєєва і Ю.К. Толстого М, 2002. С. 444 - 445.
[61] Цивільне право: підручник / за ред. Е.А. Суханова.-М., 2000. З 579-580.
[62] Мисник Н.М. Правова природа спільної власності / / Правознавство. 1993. № 1. С.26.
[63] Цуканов Л.Т. Невідома земельна частка. / / Агробізнес. 2001. № 4. С.12-13.
[64] Балашов О.В. Правове регулювання обігу земельних часток в аграрній сфері економіки. Автореф. дис ... канд. юрид. наук. Уфа, 2003. С.16.
[65] САПП РФ 1995. № 96. Ст. 1478; 2002. № 71. Ст. 997.
[66] Бєляєва З.С., Самончік О.А., Павлова Е.І., Фоміна Л.П. Аграрна реформа в російській федерації: правові проблеми та рішення. М., 1998. С.208.
[67] Закон Свердловської області від 6 грудня 1995 р. № 92 "Про регулювання земельних відносин на території Свердловської області" / / Свердловські вісті. 1995. № 16. С.4.
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Диплом
246кб. | скачати


Схожі роботи:
Оборот земель сільськогосподарського призначення
Правовий режим земель сільськогосподарського призначення 2
Правовий режим земель сільськогосподарського призначення
Правовий режим земель сільськогосподарського призначення 3
Формування ринку земель сільськогосподарського призначення в Україні
Суб`єкти та юридичні форми використання земель сільськогосподарського призначення в Республіці
Землі сільськогосподарського призначення
Землі сільськогосподарського призначення
Призначення і зміст довгострокового плану сільськогосподарського підприємства
© Усі права захищені
написати до нас