Особливості купівлі-продажу нежитлових приміщень

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати


ЗМІСТ


С.

Введення ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..

3

Глава 1. Нерухоме майно та цивільно-правове регулювання його обігу ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..


5

1.1. Поняття, види і правовий статус нерухомого майна ... ... ... ... ..

5

1.2. Правове регулювання обороту нерухомого майна ... ... ... ... ..

17

Глава 2. Особливості купівлі-продажу окремих видів нерухомого майна ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...


27

2.1. Купівля-продаж житлових приміщень ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...

27

2.2. Купівля-продаж нежилих приміщень ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...

33

2.3. Купівля-продаж земельних ділянок ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ....

39

Глава 3. Державна реєстрація угод купівлі - продажу нежитлових приміщень і прав на них ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..


54

Висновок ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..

68

Введення

Актуальність дослідження правового регулювання угод з нерухомістю підтверджується наступними обставинами:

Цивільне законодавство Росії в період з 1995 року по 2007 рік зазнало ряд істотних змін і нововведень, оскільки ряд нормативно-правових актів, прийнятих у зазначений період, поклало на державу відповідальність за контроль операцій з нерухомістю майна, що повинно було втілитися у створення відповідної реєстраційної системи .

В умовах стрімкого розвитку економіки, операції з нерухомістю виходять на перший план. Щодня відбуваються тисячі угод спрямованих на купівлю-продаж, оренду, дарування і т.д. нерухомого майна. Як ми вже відзначили, це обумовлює створення ефективного правового механізму обороту нерухомості. Але чи створений такий механізм? Чи містить чинне законодавство про операції з нерухомістю прогалини і недоліки? Чи можна говорити про ідеальну правовій базі?

Представляє інтерес виділення особливостей обороту окремих видів нерухомості (земля, будівлі (споруди), житлові приміщення і т.д.), а також державної реєстрації угод з нерухомістю.

Більш того, як відзначають дослідники, порівняння статистичних показників, що характеризують обсяг роботи арбітражних судів суб'єктів Російської Федерації, виявляє тенденцію щорічного зростання вступників та прийнятих до виробництва позовних заяв господарюючих суб'єктів у спорах, пов'язаних з об'єктами нерухомості. 1

Отже, мета даної дипломної роботи - дослідити становлення та сучасні правові основи договору купівлі-продажу нерухомості в Російській Федерації. Виходячи з поставленої мети, ми ставимо перед собою наступні завдання:

- Розглянути особливості правового статусу нерухомості;

- Проаналізувати правове регулювання угод з нерухомістю в РФ;

- Виявити особливості договору купівлі-продажу окремих видів нерухомого майна;

- Дослідити порядок реєстрації угод з нерухомістю;

- Встановити проблеми правового регулювання купівлі-продажу нерухомості і зробити висновки.

У роботі буде проаналізовано весь комплекс як чинного, так і раніше діючого законодавства РФ про операції з нерухомістю. З метою виявлення проблематики розглянутого питання, автор звернеться до коментарів до чинного законодавства, спеціальним наукових статей і матеріалів. Питанням купівлі-продажу нерухомості в російському цивільному праві присвячувалися роботи таких авторів як В. В. Витрянского, Н Голованова, П. В. Крашеніннікова та ін

Методи наукового дослідження, що застосовуються для досягнення поставленої мети, наступні - історичний, аналізу, синтезу, метод системного підходу.

Предмет дослідження - суспільні відносини, що виникають у процесі купівлі-продажу нерухомого майна.

Об'єкт дослідження - нормативні правові акти, що регулюють особливості купівлі-продажу нерухомості.

Структура роботи обумовлена ​​цілями, завданнями та методологією дослідження і включає вступ, три розділи, що складаються з п'яти параграфів, висновків та списку літератури.

Глава 1. Нерухоме майно та цивільно-правове регулювання його обігу

    1. Поняття, види і правовий статус нерухомого майна

Нерухомість - одна з центральних категорій цивільного права, господарського обороту, ринку. У теж час, як справедливо зауважують у сучасній юридичній літературі: «нерухомість - це поняття законодавче, законом народжене, ним же змінюване». 1

Правове значення поділу речей на рухомі і нерухомі зв'язується з встановленням різного правового режиму відповідно для нерухомих і рухомих речей за наступними базисним критеріями:

По-перше, відчуження та придбання нерухомих речей здійснюється виключно в режимі гласності, асоційованої з необхідністю державної реєстрації угод з нерухомими речами (ст. 164, 223 Цивільного кодексу РФ), 2 доступною для ознайомлення третім особам. Державна реєстрація угод з рухомими речами проводиться лише у випадках, спеціально зазначених у законі. Погодимося з дослідниками, що підкреслюють, що «державну реєстрацію не можна вважати ознакою нерухомості. Це лише наслідок, констатація наявності об'єктивно притаманні цій категорії речей властивостей, закріплених законодавством ». 3

По-друге, передбачається різний порядок набуття права власності на нерухомі та рухомі безхазяйне речі (ст. 225 ЦК РФ) і речі, від яких власник відмовився (ст. 226 ГК РФ).

По-третє, іпотека може бути встановлена ​​тільки відносно нерухомих речей (ст. 338 ДК РФ).

По-четверте, успадкування нерухомих речей та їх правовий режим визначаються за нормами права, що діють у місці їх знаходження, рухомих речей (при спадкуванні) - за нормами права, що діє в останньому постійному місці проживання спадкодавця.

По-п'яте, спори про право власності й інших речових прав на нерухомі речі розглядаються за місцем знаходження нерухомих речей (ст. 30 Цивільно-процесуального кодексу РФ), спори про аналогічні права на рухомі речі - у місці знаходження відповідача (ст. 28 ЦПК РФ ), а у випадках, зазначених у законі, - у місці, визначеному за вибором позивача (ст. 29 ЦПК РФ). 1

Говорячи про особливий правовий режим нерухомості (нерухомого майна), в юридичній літературі, називають такі ознаки нерухомості: 2

- Це річ, предмет матеріального світу. У літературі дана ознака ще називають як «фізична відчутність», 3 а в дореволюційній юридичній літературі як «саме властивість майна нерухомого - не можна його приховати подібно рухомості». 4 Із даної ознаки нерухомості можна виділити ще такий як: «майно нерухоме є більш важливим, ніж рухоме », що володіє більшою цінністю, це« майно має панування над рухомим »,« що співвідноситься з рухомим як головне ». 5

- Індивідуально-визначене майно;

- Незамінне майно;

- Володіє міцним зв'язком із землею, переміщення, якого без невідповідного збитку його призначенням неможливо, або віднесене до таких законодавчим актом. Цей ознака виділяється ще дореволюційними цивілістами, однак, з одним застереженням: «Немає необхідності, щоб юридична поділ майна на нерухомі та рухомі збігалося з фізичною нерухомістю або рухливістю речей: в області права це поділ майна має те значення, що одні визначення зв'язуються з имуществами нерухомими , інші - з имуществами рухомими; але чи майно, що визнається за законом нерухомим, нерухомо за своєю природою або воно рухливе, це все одно, і якщо, наприклад, законодавство знайде за потрібне якесь визначення, що стосується нерухомого майна, поширити і на майно рухоме, то визначення це буде застосовуватися і до рухомого майна, і навпаки ». 1

У юридичній літературі виділяються також такі суміжні ознаки: багаторазове використання в процесі виробництва та інших цілях; незаменяемость; керованість; детальна регламентація угод з нерухомістю державними органами. 2

Виходячи з перерахованих ознак у літературі дається таке визначення нерухомості: нерухомими речами є індивідуально-визначені фізично відчутні предмети, з приводу яких виникають цивільні правовідносини ... умовою використання яких за призначенням є їх нерозривна фізична та юридична зв'язок із землею, 3 Нерухомі речі - матеріальні, фізично відчутні, індивідуальні та незамінні предмети природного походження або результати людської праці, що володіють іманентною властивістю міцного зв'язку з землею, а також рухомі за своїми природними властивостями речі - повітряні, морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, що підлягають державній реєстрації та мають економічну форму товару і тому є об'єктами цивільного обороту. 1

Звернемося до легального визначення нерухомості. Згідно п.1 ст.130 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі , споруди, об'єкти незавершеного будівництва. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно.

Акцентуємо увагу на тій обставині, що Федеральним законом від 29 грудня 2003 р. № 182-ФЗ 2 в пункт 1 статті 130 ГК РФ були внесені зміни, які набрали чинності з 1 січня 2005 р. Перелік об'єктів нерухомого майна був доповнений «об'єктами незавершеного будівництва », тим самим законодавець поклав край суперечкам навколо визначення незавершених об'єктів як об'єктів нерухомості. Далі, Федеральним законом від 3 червня 2006 р. N 73-ФЗ 3 з п.1 ст.130 ГК РФ були виключені «відокремлені водні об'єкти»; Федеральним законом від 4 грудня 2006 р. N 201-ФЗ 4 з п.1 ст .130 ЦК РФ були виключені «лісу, багаторічні насадження» тим самим російський законодавець втілив у закон пропозиції зроблені в Концепції реформування законодавства про нерухомість. 5

Повернемося до розгляду легального визначення нерухомості.

Як видно з легального визначення нерухомості, законодавець поділяє два види нерухомих речей: речі, нерухомі по їх природі, і речі, віднесені до нерухомих чинності закону. У свою чергу речі, нерухомі по їх природі, поділяються на дві категорії:

а) земельні ділянки, ділянки надр, тобто об'єкти, що становлять єдине ціле з земельними ділянками;

б) об'єкти, міцно пов'язані із землею, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, наприклад лісу, багаторічні насадження, будівлі, споруди.

В.В. Витрянский відзначає, 1 що з точки зору Цивільного кодексу базове поняття «нерухома річ» (нерухоме майно), насправді говорить не про єдиний об'єкт нерухомості (як об'єкті цивільних прав), а про чотирьох категоріях нерухомого майна.

- Нерухомі речі за своїми природними властивостями: земельні ділянки, ділянки надр;

- Нерухомість за ознакою нерозривному фізичної та юридичної зв'язку з землею: будівлі, споруди та інші об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку неможливо;

- Нерухомість згідно із законом: повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти;

- Нерухомість, віднесена іншими законами до такої: підприємства, майнові комплекси, використовувані в підприємницькій діяльності (ст. 132 ЦК РФ), які включають в себе як рухоме, так і нерухоме майно, використання якого підпорядковано єдиної господарської мети, житлові приміщення, кондомінімуму, об'єкти незавершеного будівництва.

Слід зауважити, що за підсумками застосування положень ЦК РФ про нерухоме майно - була розроблена Концепція реформування законодавства про нерухомість (частина з положень, якої вже знайшли своє законодавче закріплення). Зокрема в Концепції були зроблені наступні висновки:

По-перше, що визначення нерухомої речі, міститься в ст.130 ГК РФ, навряд чи потребує перегляду.

По-друге, автори запропонували виключити з об'єктів нерухомого майна лісу, багаторічні насадження, відокремлені водні об'єкти, а також підприємства, додані до загального переліку ст.132 ГК РФ. І як ми вже зазначили, ліси, багаторічні насадження, відокремлені водні об'єкти - вже виключені з переліку нерухомості.

По-третє, було запропоновано внести до списку об'єктів нерухомості кодифікованого цивільного закону деякі доповнення у вигляді комплексу нерухомого майна, приміщень (житлових та нежитлових).

У юридичній літературі не всі дані пропозиції знайшли схвалення, і, перш за все, визначення «нерухомості». На думку окремих дослідників, таке визначення необхідно видозмінити з «спільного» - на просте перерахування об'єктів нерухомості, за прикладом ряду зарубіжних країн, 1 тобто фактично виключити із закону загальне поняття нерухомості, залишивши список нерухомих речей.

На наш погляд, немає необхідності виключати загальне формулювання нерухомості, як і немає необхідності виключати згадка триєдиного поняття «нерухома річ - нерухоме майно - нерухомість», з приводу чого звучать пропозиції в теорії права. 2 Як видно з тексту статті 130 ГК РФ, поняття « нерухомої речі »- є синонімом« нерухомості »,« нерухомого майна »та покликане виключити помилки правозастосування.

Що ж стосується відомого спору про неприпустимість одночасного використання застосовно до нерухомості «майно» і «речі» тут необхідно враховувати, що у Цивільному кодексі України ізоляція нерухомих і рухомих речей від прав на них носить до певної міри штучний характер. Зазначені вище розбіжності у правовому режимі нерухомих і рухомих речей поширюються насамперед на речові права, а не на речі як такі. Не випадково тому ст. 131 ЦК РФ називається «Державна реєстрація нерухомості», хоча в ній йде мова про реєстрацію прав на речі, а не самих речей, а в ст. 130 ЦК РФ, присвяченій нерухомим та рухомим речам, неодноразово використовується термін «майно». 1 Крім того, вчені вказують на те, що в сучасному законодавстві спостерігається деяка експансія терміна «нерухоме майно», яким витісняється поняття «нерухома річ». 2

Вказівка ​​ж на міцний зв'язок із землею - основна ознака нерухомості, який вказує на базисний вид нерухомого майна - землю, земельні ділянки. Тим самим законодавець виділяє критерій класифікації нерухомого майна, і, повторимося, його основна ознака.

Таким чином, сказане дозволяє нам зробити висновок про те, що немає необхідності змінювати легальне поняття нерухомого майна, тому що головна мета права - не ідеальність формулювань, а ідеальність правозастосування, виключення помилок на практиці, чому і служить поняття нерухомого майна.

Звернемося до видів нерухомого майна.

Легальна класифікація нерухомого майна, як уже зазначалося, дана законодавцем в п.1 ст.130 ГК РФ, де все нерухоме майно розділене на два основних види:

- Нерухоме майно за природою;

- Нерухоме майно, назване таким в силу закону.

До речей, який вважається нерухомими в силу природи належать земельні ділянки, будівлі і споруди, житлові приміщення і т.д.

До речей, який вважається нерухомими в силу закону, належать повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти (літальні апарати, зроблені і запущені в космічний простір людиною). Перелік, наведений у п. 2 ст. 130 ЦК, не є вичерпним. До числа такого роду нерухомих речей законом можуть бути віднесені й інші об'єкти.

Можливі класифікації нерухомого майна за різними підставами.

Так, за формами власності нерухомі речі поділяються на:

1) приватні, тобто, що знаходяться у власності громадян (фізичних осіб) або у власності юридичних осіб;

2) публічно-правові, тобто, що знаходяться у власності публічно-правових утворень. У свою чергу публічно-правова власність включає в себе:

- Об'єкти, що знаходяться у федеральній власності;

- Об'єкти, що знаходяться у власності суб'єктів федерації;

- Об'єкти, що знаходяться в муніципальній власності;

- Змішаної форми власності, тобто, що знаходяться у спільній власності різних суб'єктів громадянського права - приватних, публічно-правових.

За характером споживання нерухомість у вигляді будівель, споруд можна розділити на житловий фонд (нерухоме майно в житловій сфері) і нежитловий фонд. Якщо житлова нерухомість покликана забезпечувати потреби людей у проживанні, то нежитлова нерухомість використовується, як правило, з метою отримання доходу, тобто при здійсненні підприємницької (виробничої, комерційної, сільськогосподарської та ін) діяльності.

За характером і цілям використання в цивільному обороті (за принципом зонування) нерухомі речі можна класифікувати на:

- Нерухомість, вилучена з цивільного обороту;

- Нерухомість, обмежено використовується в цивільному обороті;

- Нерухомість, що використовується для житла;

- Нерухомість, що використовується в підприємницьких цілях;

- Нерухомість, що використовується для суспільно-значущих цілей;

- Нерухомість, що має значення пам'яток історії та культури.

За фізичним статусу нерухомі речі можуть бути поділені на:

- Земельні ділянки;

- Ділянки надр;

- Будівлі і споруди;

- Приміщення;

- Інші об'єкти, переміщення яких є неможливим без невідповідного збитку їх призначенню;

- Підприємства, як майнові комплекси, які використовуються для здійснення підприємницької діяльності;

- Рухомі речі, які віднесені до категорії нерухомості в силу закону (повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти).

Розглянемо коротенько поняття кожного з видів нерухомого майна.

Земельні ділянки.

Як закріплено в ч.2 ст.6 Земельного кодексу РФ 1 земельну ділянку як об'єкт земельних відносин - частина поверхні землі (в тому числі грунтовий шар), межі якої описані і засвідчені в установленому порядку.

Важливо підкреслити, що об'єктом цивільного обороту може бути і частина земельної ділянки (п / п. 3 п. 1 ЗК РФ). При цьому діленим визнається земельну ділянку, якщо кожна з утворених в результаті її поділу частин може використовуватися без переведення до складу земель іншої категорії (див. ст. 7-8 ЗК РФ), тобто без зміни призначення. Отже, земельна ділянка є неподільним в тому випадку, якщо розділ даної ділянки наслідком зміну його цільового використання. 1

Ділянки надр.

Згідно із Законом Російської Федерації від 21 лютого 1992 р. N 2395-I «Про надра» 2 (зі змінами від 26 червня, 25 грудня 1992, 1 липня 1994 р., 3 березня 1995 р., 10 лютого 1999, 2 січня 2000, 14 травня, 8 серпня 2001 р., 29 травня 2002 р., 6 червня 2003, 29 червня, 22 серпня 2004, 15 квітня, 25 жовтня 2006 р.) надра є частиною земної кори , розташованої нижче грунтового шару, а при його відсутності - нижче земної поверхні і дна водойм і водотоків, що тягнеться до глибин, доступних для геологічного вивчення та освоєння. Надра обмежені у цивільно-правовому обороті.

Чинним законодавством суворо обмежені види користування і порядок користування надрами.

Нежитлові приміщення (будівлі та споруди, приміщення, об'єкти незавершеного будівництва).

Легальне визначення нежитлового приміщення (а рівно - будівлі та споруди) відсутня, тому єдиним варіантом його формування - є систематичний аналіз норм законодавства. Перш за все, підкреслимо, що нежиле приміщення - це приміщення, яке не використовується для житла, тобто не є житловим і не віднесене до такого. Житлове приміщення як це випливає з Житлового кодексу РФ 3 - призначене для проживання громадян (ч.1 ст.17 ЖК РФ); нежитлові ж приміщення - це приміщення використовуються для виробництва, господарської діяльності і т.д.

Відповідно до Закону «Про державну реєстрацію ...», приміщення (житлове та нежитлове) представляє собою «об'єкт, що входить до складу будівель і споруд» (ч.2 п.6 ст.12). 1 Таким чином, нежиле приміщення - є частиною будівлі ( споруди). Відповідно, нежитлові приміщення, як об'єкт нерухомості необхідно відрізняти від суміжного об'єкта - будівель (споруд). Дана точка зору підтверджується і практикою. Так, президія ВАС РФ у своєму Інформаційному листі від 1 червня 2000р. № 53 2 підкреслив, що нежиле приміщення є об'єктом нерухомості, відмінним від будівлі або споруди, в якому воно знаходиться, але нерозривно з ним пов'язаним.

Таким чином, в даний час видаються безпідставними суперечки про те, чи є нежитлові приміщення самостійним об'єктами нерухомості, чи можуть вони бути об'єктами угод.

На наш погляд нежитлові приміщення необхідно класифікувати на ті приміщення, які можуть виступати об'єктами угод, у тому числі оренди, і ті приміщення, які такими виступати не можуть.

Погодимося з М. Піскунової, що пропонує класифікацію призначення приміщень на: самостійні, допоміжні, технічні. 3 Зазначене призначення повинно бути документально визначено.

На наш погляд, щоб уникнути протиріч і зайвих дискусій про нежитлових приміщеннях, в чинне цивільне законодавство повинні бути внесені зміни та доповнення, спрямовані на конкретизації правового статусу нежитлових приміщень.

Житлові приміщення.

Легальне визначення житлового приміщення дається законодавцем у ст.6 ЖК РФ. 4 Житловим приміщенням зізнається ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійного проживання громадян (відповідає встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства).

Поряд з поняттям житлове приміщення, нове житлове законодавство закріплює види житлових приміщень (ст.16 ЖК РФ) та їх поняття. До житлових приміщень належать:

1) житловий будинок, частина житлового будинку;

2) квартира, частину квартири;

3) кімната.

Погодимося з експертами, констатуючими, що це вичерпний список житлових приміщень. 1

Інші об'єкти, переміщення яких є неможливим без невідповідного збитку їх призначенню.

У число інших об'єктів можна включити об'єкти незавершеного будівництва, які, як ми вже підкреслили з 1 січня 2005р. вважаються об'єктами нерухомості.

Підприємства, як майнові комплекси, які використовуються для здійснення підприємницької діяльності.

Про підприємства як об'єктах, що відносяться до нерухомих речей, йдеться в п.1 ст.132 та п.2 ст.334 ГК РФ. При цьому вони розглядаються як майнові комплекси. Майнові комплекси відносяться до складних речей (ст.134 ЦК України), до складу яких поряд з нерухомими можуть входити і рухомі речі. Складові частини окремих видів майнових комплексів визначаються законами, іншими нормативними актами стосовно кожного їх виду.

Рухомі речі, які віднесені до категорії нерухомості в силу закону (повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти).

Як вже зазначалося, до речей, що вважаються нерухомими в силу закону, належать повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти (літальні апарати, зроблені і запущені в космічний простір людиною). Перелік, наведений у п. 2 ст.130 ГК РФ, не є вичерпним. До числа такого роду нерухомих речей законом можуть бути віднесені й інші об'єкти. Найважливішою умовою для надання названих об'єктах правового статусу нерухомих речей служить необхідність їх державної реєстрації та реєстрації прав на цей вид нерухомості та угод з нею. Державна реєстрація морських суден, суден внутрішнього плавання, а також прав на них проводиться спеціалізованими державними органами і організаціями, передбаченими Кодексом торговельного мореплавання Російської Федерації від 30 квітня 1999 р. N 81-ФЗ 1 і Кодексом внутрішнього водного транспорту Російської Федерації від 7 березня 2001 р . N 24-ФЗ. 2

    1. Правове регулювання обороту нерухомого майна

Правове регулювання обороту нерухомості взагалі і угод купівлі-продажу нерухомого майна зокрема, здійснюється спеціальними нормами цивільного права. Виділення в главі 30 ГК РФ особливих правил, присвячених продажу нерухомості, обумовлено рядом обставин.

Поняття договору продажу нерухомості базується на загальному визначенні договору купівлі-продажу, даному в ст. 454 ЦК РФ, у поєднанні зі спеціальними нормами про продаж нерухомості. Його визначення може бути сформульовано таким чином: за договором продажу нерухомості продавець зобов'язується передати у власність покупця нерухоме майно, а покупець зобов'язується прийняти це майно за передавальним актом і сплатити за нього певну грошову суму сторонами. Договір купівлі-продажу нерухомості є консенсуальним, оскільки вважається укладеним з моменту, коли сторони досягли згоди з усіх істотних умов. Часом висновок і виконання договору (тобто передача товару) можуть збігатися в часі. Але це не коливає загального правила, оскільки закон не вважає передачу товару обов'язковою умовою укладання договору.

Договір купівлі-продажу нерухомого майна відноситься до оплатним, оскільки виконання зобов'язання з передачі товару забезпечується отриманням зустрічного задоволення у вигляді покупної ціни. Однак возмездность зобов'язання не рівнозначна його еквівалентності. Наявність суб'єктивних прав і обов'язків у обох сторін договору купівлі-продажу дозволяє характеризувати його як взаємний.

Сторонами договору купівлі-продажу нерухомого майна є продавець і покупець. В якості продавця виступає, як правило, власник нерухомості, що діє безпосередньо або через свого представника. Завдяки обов'язковій державній реєстрації права власності, як вказує С. Степашин, 1 правомочності власника підтверджуються «титулом», тобто посвідченням, що видається державним органом, що реєструє. Укладаючи договір, покупець має можливість встановити приналежність відчужуваного нерухомого майна за допомогою інформації, що міститься у довідці, яка видається реєструючим органом, яка підтверджує правомочності власника.

Учасниками договору продажу нерухомості на стороні, як продавця, так і покупця можуть виступати будь-які суб'єкти права. Проте участь у договорі деяких суб'єктів громадянського права пов'язано з відомими особливостями.

Деякими особливостями характеризується процес продажу нерухомого майна, коли продавцем виступає юридична особа. Щоправда, ці особливості зачіпають внутрішні процеси волевиявлення юридичної особи, зокрема акціонерного товариства. У Законі України «Про акціонерні товариства» передбачено правил здійснення великих угод, пов'язаних з придбанням або відчуженням товариством майна. Ці правила можуть застосовуватися до операцій з нерухомим майном, якщо його вартість становить більше 25% балансової вартості активів товариства. Рішення про здійснення великої угоди, предметом якої є майно, вартість якого становить від 25 до 50% балансової вартості активів товариства на дату прийняття рішення про здійснення такої угоди, приймається радою директорів (спостережною радою) товариства одноголосно. При вартості вище 50% рішення про здійснення такої угоди приймається загальними зборами акціонерів більшістю в три чверті голосів акціонерів-власників голосуючих акцій, присутніх на зборах, відповідно до ст. 78 Закону РФ «Про акціонерні товариства». 2

Для здійснення угоди з нерухомістю, якщо вона знаходиться у спільній власності подружжя, а продавцем виступає один з подружжя, необхідно отримати нотаріально засвідчена згода другого з подружжя (головним чином, це має значення при продажу житлових приміщень). При відсутності такої згоди на вчинення правочину вона може бути визнана недійсною у судовому порядку на вимогу чоловіка, не брав участь в укладанні угоди, але чиє згоду необхідно було отримати. Термін позовної давності для позовів про визнання такої угоди недійсною так само, як і для інших оспорімих угод, встановлюється в один рік і обчислюється з дня, коли особа дізналася або повинна була дізнатися про порушення свого права, відповідно до п. 2 ст. 181 ГК РФ, 1 п. 3 ст. 35 СК РФ. 2

Предметом аналізованого договору є нерухоме майно. Саме предмет договору є тим відмітною ознакою, який дозволив виділити цей вид договору купівлі-продажу. Враховуючи властивості нерухомих речей і їх підвищену цінність, законодавець висуває особливі вимоги до ступеня деталізації предмета договору. Зі змісту ст. 554 ЦК РФ слід, що в договорі повинні бути дані, що дозволяють чітко встановити, яке нерухоме майно підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі відомості про розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. Наприклад, якщо предметом договору є будівля, споруда або приміщення, в договорі необхідно вказати його місце розташування, адреса, призначення, рік будівлі, площа, у тому числі житлову, поверховість та інші характеристики. При відсутності в договорі необхідної законом деталізації предмета договору умова про предмет вважається не узгодженим, а договір не укладеним.

Коли предметом договору є земельна ділянка, важливим положенням цивільного та земельного законодавства є вимога про те, що при укладенні договору про продаж земельної ділянки повинні бути точно вказані дані, що дозволяють визначити розмір земельної ділянки, її місцезнаходження, перелік угідь, що входять до складу земельної ділянки, мета використання земельної ділянки, її кадастрова оцінка.

Земельним кодексом встановлюється спеціальну вимогу про те, що об'єктом купівлі-продажу можуть бути тільки земельні ділянки, що пройшли державний кадастровий облік.

Для точного визначення всіх параметрів земельної ділянки до договору купівлі-продажу додається план земельної ділянки. Всі необхідні дані також вказуються в договорі. При відсутності плану ділянки він виготовляється за рахунок коштів продавця або покупця за угодою між ними.

Продавець при укладенні договору купівлі-продажу зобов'язаний надати покупцю наявну в нього інформацію про обтяження земельної ділянки та обмеження його використання. Якщо ці дані будуть в договорі відсутні, договір буде вважатися неукладеним і угода недійсною відповідно до Цивільного кодексу РФ. Кадастровий облік земельної ділянки здійснюється на підставі ст. 69 ГК РФ і відповідно до Федерального закону «Про державний кадастр нерухомості». 1 Відповідно до ГК РФ і Федеральним законом «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» 2 державної реєстрації підлягає перехід права власності на земельну ділянку за договором купівлі-продажу.

Про форму договору продажу земельної ділянки законодавство висловлюється однозначно: договір укладається у письмовій формі, а недотримання цієї форми договору тягне за собою його недійсність (ст. 550 ЦК).

Договір продажу нерухомості відповідно до ст. 550 ДК РФ укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Подібні вимоги до простій письмовій формі договору викликані передбачуваною відмовою законодавця від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості та заміною його державною реєстрацією.

Укладення договору шляхом складання одного документа дозволяє сторонам чітко представляти умови здійснюють операції, а також спрощує сприйняття реєструючим органом волевиявлення сторін. Недотримання вказаної форми договору тягне його недійсність.

Розглянемо особливості обігу земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення. Федеральним законом визначено порядок купівлі-продажу цих ділянок (ст. 8). 1 Переважне право купівлі такої земельної ділянки за ціною, за яку він продається, за винятком випадків продажу з публічних торгів, належить суб'єкту Російської Федерації і муніципального утворення. Продавець земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення зобов'язаний повідомити в письмовій формі вищий виконавчий орган державної влади суб'єкта Російської Федерації або у випадках, встановлених законом суб'єкта Російської Федерації, орган місцевого самоврядування про намір продати земельну ділянку із зазначенням ціни, розміру, місця розташування земельної ділянки та терміну, до закінчення якого повинен бути здійснений взаємний розрахунок. Визначено термін для здійснення взаємних розрахунків за такими угодами, який не може перевищувати дев'яносто днів. Якщо суб'єкт Федерації чи муніципальне освіту відмовляться від покупки або письмово повідомлять про відмову продавця, то він має право продажу третім особам протягом року за ціною не нижче вказаної в повідомленні ціни. Угода з продажу земельної ділянки, вчинена з порушенням переважного права купівлі, вважається незначною.

Землі, що знаходяться у власності суб'єкта або муніципального освіти можуть бути відчужені громадянам на торгах (конкурсах, аукціонах), організація і проведення яких здійснюються у відповідності зі ст. 38 ЗК РФ. 1

Згідно з п. 4 ст. 10 Закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» земля може бути передана в оренду, а після закінчення трьох років з моменту укладення договору оренди за умови належного використання цієї земельної ділянки, земельна ділянка може бути придбаний орендарем у власність за ринковою вартістю, що склалася в даній місцевості , або за ціною, встановленою законом суб'єкта Російської Федерації. Право власності має зареєстровано.

Отже, договір продажу нерухомості, за загальним правилом, відбувається в письмовій формі і не вимагає державної реєстрації. Сторони зобов'язані зареєструвати тільки перехід права власності на майно. При цьому зазначена реєстрація не обов'язково здійснюється одночасно з передачею нерухомості за актом. Виконання обов'язки продавця про передачу нерухомості покупцеві може відбуватися як до реєстрації переходу права власності, так і після неї.

Стосовно до продажу житлових приміщень законодавець зобов'язує сторони зареєструвати договір під страхом його недійсності, згідно зі ст. 558 ЦК РФ. Договір вважається укладеним, як вказують Л.В. Терехова, СВ. Полянський, 2 з моменту такої реєстрації.

Ціна є істотною умовою договору купівлі-продажу нерухомості, за її відсутності договір вважається неукладеним. Правила визначення ціни, передбачені п. 3 ст. 424 ГК, в даному випадку не діють в силу прямої вказівки абз. 2 п. 1 ст. 555 ЦК. Ця обставина відрізняє договір продажу нерухомості від інших відплатних договорів, в тому числі і від інших видів договору купівлі-продажу. Особливість визначення ціни при продажу нерухомого майна, що знаходиться на земельній ділянці, полягає в тому, що узгоджена в договорі продажна ціна включає ціну переданої з цим нерухомим майном відповідної частини земельної ділянки або права на неї. Проте ця норма є диспозитивної, тому інші правила можуть бути встановлені законом або договором.

Основний обов'язок продавця - передача нерухомості покупцю. Цей обов'язок є загальною для всіх договорів купівлі-продажу. З моменту передачі речі у покупця, як правило, виникає право власності, відповідно до п. 1 ст. 223 ЦК РФ. Проте у набувача нерухомості за договором її продажу право власності виникає з моменту реєстрації переходу права власності, який може і не співпадати з фактичною передачею нерухомості.

Враховуючи специфіку нерухомості як об'єкта договору продажу, законодавець встановив спеціальні правила, пов'язані з виконанням продавцем обов'язку передати, а покупцем - прийняти продану річ. Передача нерухомості здійснюється за підписуються сторонами передавальному акту або іншого документа про передачу. Обов'язковість письмового оформлення передачі встановлена ​​для того, щоб усунути в майбутньому суперечки про виконання обов'язку продавця передати річ, усі речі, вільної від речей колишнього власника і проживають з ним осіб і т.д., а також можливі претензії покупця щодо недоліків переданого майна, які могли бути виявлені при звичайному огляді.

Передавальний акт не можна розглядати як уточнення чи доповнення договору. Якщо сторони вкажуть у ньому на невідповідність нерухомості умовами договору, то це не є підставою для звільнення продавця від відповідальності за неналежне виконання договору згідно з п. 2 ст. 556 ДК РФ, передавальний акт не може розглядатися і як невід'ємна частина договору. Підписання акту для передачі нерухомості має значення для визначення моменту, коли ризик випадкової загибелі переходить до покупця.

У висновку можна зробити наступні висновки. З одного боку, мова йде про звичайний цивільно-правовому консенсуальної, взаємне і безкоштовне договорі. Однак предмет договору - нерухоме майно (нерухомість) зумовлює своєрідність даного договору, з іншого боку, особливості зазначеного договору полягають у посиленні вимог щодо умови договору про об'єкт нерухомості. У договорі продажу нерухомого майна повинні бути обов'язково вказані дані, що дозволяють чітко встановити об'єкт нерухомості, що підлягає передачі покупцю за договором. За відсутності таких даних у договорі умова про нерухоме майно, що підлягає передачі, вважається не узгодженим сторонами, а договір продажу нерухомості вважається неукладеним.

Висновки до розділу. До нерухомого майна (нерухомості) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі, споруди , об'єкти незавершеного будівництва. До нерухомості належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Закон може віднести до нерухомості та інше майно (ст. 130 ЦК).

Специфічні риси нерухомості: міцний зв'язок із землею, особлива цінність, неспоживаність в процесі використання коштів і т. п. - диктують необхідність визначення спеціальних правил, що регулюють участь таких об'єктів у майновому обороті. Вже в першій частині ГК передбачено ряд спеціальних правил щодо обов'язкової державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, а також виникнення, обмеження та переходу таких прав.

ЦК України містить спеціальні правила, що регламентують укладання договору продажу нерухомості, його форму, а також дії сторін щодо його виконання. Ці правила сформульовані в якості специфічних норм, що виключають дію відповідних загальних положень про купівлю-продаж товарів. Істотними умовами договору продажу нерухомості слід визнати умови про предмет договору та про ціну продаваного об'єкта нерухомості. При цьому предмет договору продажу нерухомості включає в себе два роду об'єктів: по-перше, що продається нерухоме майно, по-друге, дії сторін відповідно з передачі, прийняття та оплати продаваного нерухомого майна.

У наступному розділі більш детально розглянемо особливості купівлі-продажу окремих видів нерухомого майна.

Глава 2. Особливості купівлі-продажу окремих видів нерухомого майна

2.1 Купівля-продаж житлових приміщень

Параграф 7 Цивільного кодексу РФ (Продаж нерухомості) містить спеціальну статтю, що закріплює особливості продажу житлових приміщень (ст.558), тим самим, законодавець акцентує увагу на звороті такого об'єкта нерухомості як житлові приміщення.

Системний аналіз положень § 7 ЦК РФ дозволить сформулювати наступне визначення договору купівлі-продажу житлових приміщень. Ця угода, за яким одна сторона (продавець) зобов'язується передати у власність іншої сторони (покупця) жиле приміщення, а покупець у свою чергу сплатити за нього обговорену в угоді ціну.

Договір купівлі-продажу житлових приміщень є консенсуальним, двухстороннеобязивающім. Такий договір має бути укладений у письмовій формі (ст.550 ЦК України). Підкреслимо, що на підтвердження факту укладення договору купівлі-продажу житлового приміщення сторона за угодою не має права посилатися на показання свідків (Визначення СК у цивільних справах Верховного Суду РФ від 17 червня 2003 р. N 16-В03-6). 1

Істотними умовами договору купівлі-продажу житлового приміщення є:

По-перше, істотною умовою договору купівлі-продажу нерухомості є зазначення в ньому всіх даних продаваного майна, які надають майну індивідуальну визначеність (ст.554 ЦК України). Предметом продажу є майно, право на яке зареєстроване у встановленому порядку. Тому в договорі повинні фіксуватися відомості про майно, що продається майно, що містяться у формах державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним (точна адреса, його площа та інша необхідна інформація).

Істотною умовою договору продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, в яких проживають особи, що зберігають відповідно до закону право користування даним житловим приміщенням після його придбання покупцем, є перелік цих осіб в договорі із зазначенням їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням (ст.558 ЦК). Наприклад, котрі живуть що неповнолітні члени сім'ї, які досягли 18-річного віку, є власниками відчужуваного житлового приміщення, то на відчуження житлового приміщення потрібна згода органу опіки та піклування і, крім того, дитина, яка досягла 14 років, має взяти участь у здійсненні операції ( бути присутнім при її здійсненні). Якщо майно було нажито подружжям спільно, то при його відчуження одним із подружжя потрібна згода на продаж житлового приміщення другого з подружжя (у формі письмової заяви, завіреної нотаріусом) незалежно від його прописки (реєстрації) в даному приміщенні, крім випадків, коли житлове приміщення було подаровано першому дружину, перейшло до нього за правом спадкування або було придбано ним до шлюбу.

За законом право користуватися відчужуваних житловим приміщенням зберігають члени сім'ї власника житлового приміщення у разі переходу права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи: такий перехід права власності, згідно зі ст. 292 ГК РФ, не є підставою для припинення права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника. Йдеться, зокрема, може йти про членів сім'ї власника, які тимчасово відсутні (наприклад, служать в армії або перебувають у місцях позбавлення волі). У практиці було чимало випадків, коли власник продавав житлові приміщення, не попередивши покупця про наявність таких осіб, в результаті чого виникали конфлікти. Для того щоб уникнути подібних ситуацій, і була введена подібна норма, відповідно до якої істотним умовою продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, в яких проживають ці особи, є перелік цих осіб із зазначенням прав користування продаваним житловим приміщенням ( ст. 558 ЦК).

Такими особами можуть бути:

Члени сім'ї продавця, які проживають разом з ним, а саме: його чоловік, їх діти і батьки, інші родичі, непрацездатні утриманці, а також, у виняткових випадках, та інші особи, які можуть бути визнані членами сім'ї продавця.

Наймач житлового приміщення, які постійно проживають з ним громадяни.

Піднаймач даного житлового приміщення уклав договір з продавцем, - має право проживання у житловому приміщенні до закінчення терміну піднайму.

Невиконання цього обов'язку дає покупцеві право вимагати зменшення ціни або розірвання договору та відшкодування збитків, якщо не буде доведено, що покупець знав або повинен був знати про права третіх осіб на куповану нерухомість.

Якщо третя особа на підставі, що з'явилося до продажу нерухомості в житловій сфері, пред'явить до покупця позов про її вилучення, покупець зобов'язаний притягти продавця до участі у справі, а продавець зобов'язаний вступити в цю справу на боці покупця. Не притягнення покупцем продавця до участі в справі звільняє продавця від відповідальності перед покупцем, якщо продавець доведе, що, взявши участь у справі, він міг би запобігти вилученню проданої нерухомості у покупця. Продавець, притягнений покупцем до участі в справі, але не взяв у ньому участь, позбавляється права довести неправильність ведення справи покупцем. 1

По-друге, істотною умовою договору продажу житлового приміщення є ціна продаваного майна (ст.555 ЦК України). Обов'язкове включення ціни майна в договір обумовлено, як правило, значною вартістю майна, що продається, а також необхідністю сплати податку з продажу даного майна, розміри якого визначаються виходячи з продажної ціни майна. Договір про продаж житлового приміщення повинен мати точне вказівку про ціну. До нього не застосовуються загальні правила про ціну в відплатних договорах, що дозволяють при відсутності прямих вказівок договору стягувати ціну, яка при порівнянних обставинах звичайно стягується за аналогічну річ (п. 3 ст. 424 ГК). Наявність такого правила обумовлена ​​тим, що об'єкти нерухомості (житлове приміщення) мають індивідуальним характером.

Відсутність у договорі продажу житлового приміщення хоча б одного із зазначених істотних умов свідчить про те, що сторонами не погоджено умову про нерухоме майно, що підлягає продажу, і договір не вважається укладеним, а отже, і перехід прав на нерухомість не підлягає державній реєстрації.

На закінчення даного параграфа підкреслимо, що необхідно враховувати особливості купівлі-продажу окремих видів житлових приміщень. Так, згідно п.6 ст.42 ЖК РФ, при продажу кімнати в комунальній квартирі інші власники кімнат у цій комунальній квартирі мають переважне право купівлі відчужуваної кімнати в порядку і на умовах, які встановлені ГК РФ. У випадку, коли квартира є спільної (часткової або сумісної) власністю кожен із власників має переважне право купівлі частки за ціною, за яку вона продається, і на інших рівних умовах, крім випадків продажу з публічних торгів. При продажу кімнати в приватизованій комунальній квартирі необхідна заява всіх співвласників даної квартири про те, що вони не заперечують проти продажу кімнати. Таку заяву співвласників квартири необхідно тому, що вони за законом (ст. 250 ГК РФ) мають право переважної покупки відчужуваної шляхом продажу кімнати за зазначену в договорі ціну. Продаж нерухомості в житловій сфері здійснюється за цінами, встановленим з угодою сторін, якщо інше не передбачено законодавством.

За загальним правилом ст.552 ГК РФ за договором купівлі-продажу житлового будинку або його частини покупцю одночасно з передачею права власності на таку нерухомість передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання. Земельний кодекс N 136-ФЗ від 25 жовтня 2001 р. встановлює принцип єдності долі земельних ділянок і міцно пов'язаних з ними об'єктів, згідно з яким всі міцно пов'язані із земельними ділянками об'єкти слідують долю земельних ділянок, за винятком випадків, встановлених федеральними законами. Відповідно до п.2 ст.552 ЦК РФ, у разі, коли продавець є власником земельної ділянки, на якій знаходиться продається нерухомість, покупцю передається право власності або надається право оренди чи передбачене договором продажу нерухомості інше право на відповідну частину земельної ділянки.

У випадку, коли земельна ділянка не належить продавцю на праві власності, застосовується рекомендація Вищого Арбітражного суду. Так «Огляд практики застосування арбітражними судами земельного законодавства» показує, при покупці будівлі, що знаходиться на земельній ділянці, не належить продавцю на праві власності, покупець набуває право користування земельною ділянкою, яка зайнята цією нерухомістю і необхідний для її використання, на тих же умовах, що і продавець нерухомості, якщо інше не передбачено законом. 1

Відповідно до п. 1 ст. 551 ДК РФ перехід права власності на нерухомість за договором продажу нерухомості до покупця підлягає державній реєстрації.

Для реєстрації права власності на житлове приміщення подаються наступні документи:

  1. заяву на державну реєстрацію;

  2. документ про оплату вартості житлового приміщення;

  3. документ про оплату держмита;

  4. договір купівлі-продажу нерухомості;

  5. передавальний акт;

  6. довідка житлово-комунального управління;

  7. договір передачі (приватизації) квартири у власність.

У випадку, коли є неповнолітні власники, необхідний дозвіл органів опіки та піклування, нотаріально засвідчена згода чоловіка продавця, покупця якщо продавцем є один з подружжя, а жиле приміщення знаходиться у спільній сумісній власності подружжя (п. 3 ст. 9, п. 1 ст . 13, п. 2 ст. 17 Закону про державну реєстрацію прав, ст. 35 Сімейного кодексу РФ). 1

Заява про державну реєстрацію договору купівлі-продажу представляється в єдиному примірнику, який після державної реєстрації договору продажу поміщається в справу правовстановлюючих документів.

У заяві зазначається наступне:

1) дані про продавця (покупця);

2) мету звернення заявника (тобто проведення державної реєстрації договору продажу);

3) найменування та реквізити договору продажу;

4) дані про житловому приміщенні (адреса, найменування, кадастровий номер об'єкта, якщо він відомий заявнику);

5) підпис заявника і дата підписання заяви.

Державна реєстрація договору продажу й наступного переходу права при одночасній подачі заяв та документів, необхідних для державної реєстрації зазначених договору та переходу права, проводиться не пізніше ніж у місячний термін з дня подачі заяви та документів, якщо інше не передбачено федеральним законом.

Запис про державну реєстрацію договору продажу вноситься в підрозділ II-2 відповідного розділу Єдиного державного реєстру прав.

Якщо на стороні продавця (або покупця) виступає кілька осіб, то в графі "Особа, що відчужує об'єкт" ("Особа, яка купує об'єкт") підрозділу II-2 зазначаються відомості про всі обличчях.

Запис про державну реєстрацію права покупця вноситься в підрозділ II-1 відповідного розділу Єдиного державного реєстру прав, а попередній запис про право продавця погашається спеціальним штампом погашення реєстраційного напису (додаток 12 до Правил ведення ЕГРП).

Передача нерухомості продавцем і прийняття її покупцем здійснюються за підписуються сторонами передавальним актом. Передавальний акт містить відомості про Продавця і Покупця, точна адреса житлового приміщення, у разі продажу частки, вказується кількість часток у праві власності на квартиру. Підписання акту передачі нерухомості має значення для визначення моменту, коли ризик випадкової загибелі переходить до покупця.

2.2. Купівля-продаж нежитлових приміщень

За договором купівлі-продажу нежитлового приміщення одна сторона (продавець) зобов'язується передати у власність будівлю (споруду), об'єкт незавершеного будівництва та інші об'єкти, віднесені до нежитлових приміщень іншій стороні (покупцеві), а покупець зобов'язується прийняти цю будівлю (споруду), об'єкт незавершеного будівництва та інші об'єкти, віднесені до нежитлових приміщень і сплатити за нього певну грошову суму.

Істотними умовами договору купівлі-продажу нежитлових приміщень є предмет і ціна.

Сторонами в договорі купівлі-продажу будівлі (споруди) - продавцем і покупцем - можуть виступати будь-які суб'єкти цивільного права: громадяни, юридичні особи, держава.

Такий договір має бути укладений у письмовій формі у вигляді єдиного документа, підписаного сторонами. Крім того, Цивільним кодексом РФ передбачена обов'язкова реєстрація переходу прав за договором купівлі-продажу нежитлових приміщень. Державній реєстрації підлягає не сам договір продажу нежитлових приміщень, а перехід права власності нежитлового приміщення за таким договором від продавця до покупця.

Договір купівлі-продажу нежитлових приміщень вважається укладеним з моменту його підписання, а не з моменту реєстрації переходу права власності. До державної реєстрації переходу до покупця права власності на об'єкт нерухомості він не має права здійснювати операції з його відчуження. 1

Розглянемо документи необхідні для державної реєстрації купівлі-продажу нежитлових приміщень. Крім заяви (від обох сторін, або ж від одної) і квитанції про сплату реєстраційного збору, це досить великий пакет документів.

Вважаємо, що їх можна розділити на дві групи:

I. Документи про сторони договору;

II. Документи про предмет договору.

У першу групу на наш погляд, потрібно включити:

1) Документи, що засвідчують особу звертається особи;

2) Свідоцтво про державну реєстрацію юридичної особи;

3) Установчі документи юридичної особи, включаючи всі зміни і доповнення;

4) Інформаційний лист податкової інспекції про присвоєння ІПН;

5) Лист про присвоєння державних статистичних кодів, видане Державним комітетом статистики;

6) Документ, що підтверджує повноваження керівника (протокол про обрання, наказ про призначення на посаду, контракт і т. д.), відомості із зазначенням прізвища, імені, по батькові, робочого телефону керівника на дату подання заяви та місця знаходження організації;

7) Протоколи засідань засновників юридичної особи;

8) При зверненні представника юридичної особи - належним чином оформлена довіреність, підписана уповноваженою особою та скріплена печаткою юридичної особи, що містить відомості про терміни повноваження представника і межах його компетенції.

У другу групу слід включити:

1) Правовстановлюючий документ на об'єкт нерухомості, а також акт прийому передачі, якщо вона не передбачена правовстановлюючим документом;

2) Довідка про балансову належність об'єкта нерухомості, право на яке реєструється, із зазначенням вартості об'єкта;

3) Технічний паспорт, довідка БТІ;

4) Кадастровий план земельної ділянки;

5) Державний акт на право власності на землю, довічного успадкованого володіння, постійного користування землею;

6) Постанова адміністрації про відведення земельної ділянки;

7) Спеціальні документи (наприклад, постанову про скасування накладення арешту на майно).

Для приватних суб'єктів рішенням проблеми реєстрації може з'явитися прискорена процедура реєстрації переходу прав на нежитлові приміщення, що дозволяє значно скоротити терміни державної реєстрації переходу прав на нерухомість. Законодавчо вона не передбачена, однак на практиці застосовується.

Договір продажу нежитлового приміщення не потребує нотаріального посвідчення.

Передача проданого об'єкта нежитлового приміщення продавцем і прийняття його покупцем повинні бути оформлені передавальним актом або іншим документом, підписаним обома сторонами. До фактичної передачі проданого нерухомого майна покупцю і підписання сторонами передавального акту або іншого документа договір продажу будівлі (споруди) не може вважатися виконаним. Проблемним питанням при передачі може стати майно всередині будівлі (споруди), тому продавцю і покупцю необхідно обумовити статус майна в переданій будівлі.

Перехід в результаті виконання договору купівлі-продажу будівлі, будівлі знаходяться на земельній ділянці, неминуче тягне за собою зміну правовідносин і з приводу цієї земельної ділянки. Покупець будівлі, споруди одночасно з передачею йому права власності на зазначені об'єкти дістає права і на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання.

Необхідно звернути увагу на продаж таких нежитлових приміщень як: нежитлові об'єкти є державною або муніципальною власністю; об'єкти нерухомості є пам'ятками історії та культури; об'єкти нежитлового фонду за кордоном.

Купівля-продаж нежитлових об'єктів державної або муніципальної власності лежить за межами цивільно-правових відносин і регулюється законодавством РФ про приватизацію. 1

Особливий порядок приватизації встановлений для об'єктів нерухомості, що є пам'ятками історії та культури: крім договору купівлі-продажу покупець підписує ще й Охоронне зобов'язання, яке є невід'ємною частиною договору і містить перелік обов'язкових та додаткових заходів щодо забезпечення власником збереження пам'ятки історії та культури.

Об'єкти культурної спадщини можуть бути відчужені з власності Російської Федерації, суб'єктів Російської Федерації і муніципальних утворень у власність громадян та юридичних осіб на оплатній основі, відповідно до положень Федерального закону від 21.12.2001г. № 178-ФЗ "Про приватизацію державного та муніципального майна" 2 (далі Закон № 178-ФЗ). Хоча в процесі приватизації об'єктів культурної спадщини є ряд особливостей, закріплених у статті 29 Закону № 178-ФЗ і в статті 50 Закону № 73-ФЗ. 3

1) Об'єкти культурної спадщини можна приватизувати способами, встановленими статтею 13 Закону № 178-ФЗ, за умови їх обтяження зобов'язаннями за змістом, збереження та використання (охоронне зобов'язання).

2) Міністерство культури РФ для об'єктів федерального значення, органи виконавчої влади суб'єкта РФ, уповноважений у цій області, відносно об'єктів регіонального та муніципального значення визначають умови охоронного зобов'язання.

3) Охоронне зобов'язання має бути оформлено у відповідності до Постанови Уряду РФ від 16.12.2002г. № 894 "Про порядок підготовки і виконання охоронних зобов'язань при приватизації об'єктів культурної спадщини". 1 Умови охоронного зобов'язання включаються до рішення про умови приватизації і в якості істотних умов у договір купівлі-продажу об'єктів культурної спадщини.

4) У охоронному зобов'язанні повинні вказуватися вимоги до змісту об'єкта культурної спадщини, умови доступу громадян, порядок і терміни проведення реставраційних робіт та інших заходів, що забезпечують збереження цього об'єкта.

Породила дискусії в юридичній літературі така проблема як - оформлення угод купівлі-продажу будівель і споруд, не завершених будівництвом. Тут потрібно розібратися щодо належності до нерухомого майна будівель і споруд, не завершених будівництвом (об'єктів незавершеного будівництва).

Офіційна позиція судової практики з питання про можливість віднесення об'єктів незавершеного будівництва до нерухомого майна відображена в Інформаційному листі ВАС № 21 "Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості" 2 роз'яснив, що за змістом статті 130 ЦК РФ та статті 25 Закону про державну реєстрацію не завершені будівництвом об'єкти, які не є предметом чинного договору будівельного підряду, відносяться до нерухомого майна. Якщо об'єкт незавершеного будівництва є предметом чинного договору будівельного підряду, то в цьому випадку він є об'єктом зобов'язання, що випливає з договору будівельного підряду, і заміна сторін цього зобов'язання (замовника і підрядника) можлива лише за правилами поступки прав вимоги та переведення боргу за зобов'язаннями.

Особливістю об'єкта незавершеного будівництва є постійна зміна його істотних характеристик, яке не призводить до зникнення старого і виникнення нового об'єкта нерухомості. Після здачі в експлуатацію об'єкт незавершеного будівництва втрачає притаманні йому особливості та підпорядковується загальному режиму нерухомості.

Інша справа, якщо зобов'язання з яких-небудь причин припинено. У цьому випадку незавершене будівництво має всі ознаки нерухомого майна: він нерозривно пов'язаний із земельною ділянкою та його переміщення без невідповідного збитку цільовим призначенням неможливо. Тому всі угоди з таким об'єктом незавершеного будівництва можливі лише з дотриманням вимог, що пред'являються до нерухомого майна.

Ілюстрацією до сказаного може служити приклад із арбітражно-судової практики, яка виходить з того, що не завершений будівництвом об'єкт як об'єкт нерухомості може бути предметом договору купівлі - продажу, а право власності на нього виникає з моменту державної реєстрації.

2.3. Купівля-продаж земельних ділянок

Згідно зі ст. 260 ГК РФ особи, які мають у власності земельну ділянку, має право продавати його, дарувати, віддавати в заставу або здавати в оренду і розпоряджатися ним іншим чином остільки, оскільки відповідні землі на підставі закону не виключені з обороту або не обмежені в обігу.

Вищевказані можливості власника обмежені випадками, коли земельна ділянка вилучена з обігу або обмежений у ньому. Можливість вилучення земельних ділянок з обігу та обмеження їх в обігу спеціально обумовлена ​​в п.3 ст. 209 ЦК РФ.

Поряд із загальними положеннями, Цивільний кодекс РФ передбачає особливу регулювання договорів купівлі-продажу та інших угод із земельними ділянками, за якими земля може відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої (п. 3 ст. 129; п. 3 ст. 209 ЦК РФ ). Дані положення покликані врегулювати правовий режим такого об'єкта як земля, що є одночасно і природним об'єктом, і природним ресурсом і нерухомим майном.

Договори купівлі-продажу земельних ділянок значно відрізняються від договорів купівлі-продажу звичайних товарів і в багатьох законодавствах регулюються спеціальними нормами, як правило, імперативного характеру. Подібного роду операції з земельними ділянками, які є не тільки різновидом нерухомого майна, а й природним об'єктом, що охороняється в якості найважливішої складової частини природи, природним ресурсом, використовуваним як засобу виробництва в сільському та лісовому господарстві й основи здійснення господарської та іншої діяльності на території Російської Федерації, регулюються не тільки нормами цивільного законодавства, а й мають відношення до зобов'язання з купівлі-продажу земельних ділянок відповідними нормами земельного, лісового, природоохоронного та іншого спеціального законодавства.

У Земельному кодексі РФ міститься ряд норм, що регулюють відносини з купівлі-продажу земельних ділянок при придбанні прав на земельні ділянки: що знаходяться в державній або муніципальній власності; при переході права власності на будівлю, будівлю і споруду; які перебувають у державній власності і на яких розташовані будинку, будівлі, споруди; із земель, що перебувають у державній або муніципальній власності; або права на укладення договору оренди такої земельної ділянки на торгах (конкурсах, аукціонах). 1

Договір купівлі-продажу земельної ділянки укладається у письмовій формі. У договорі купівлі-продажу земельної ділянки беруть участь дві сторони: продавець і покупець. В якості продавця за договором купівлі-продажу земельних ділянок можуть виступати Російська Федерація, суб'єкти РФ, муніципальні освіти в особі відповідних державних органів та органів місцевого самоврядування, які здійснюють функції розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у державній або муніципальній власності. Деякі особливості є в порядку здійснення правочинів за розпорядженням та з відчуження земельних ділянок, на яких розташовані приватизовані будинки, будівлі та споруди, а також незавершені об'єкти будівництва, визнані самостійними об'єктами нерухомості. Рішення про продаж земельних ділянок приймається органом, який прийняв рішення про приватизацію відповідних об'єктів нерухомості, в двотижневий строк з дня звернення покупця з пропозицією укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки.

В якості продавця за договором купівлі-продажу, поряд з Російської Федерації, суб'єктами РФ, муніципальними утвореннями, можуть виступати громадяни та юридичні особи, які повинні володіти закріпленої законом правоздатністю і дієздатністю. Слід пам'ятати, що Земельний кодекс РФ забороняє іноземним громадянам і юридичним особам купувати в приватну власність земельні ділянки в прикордонних та інших особливо регламентованих територіях Російської Федерації. Виключається також можливість виступу в якості покупця в договорі іноземних громадян, іноземних юридичних осіб та осіб без громадянства, якщо предметом договору є земельна ділянка із земель сільськогосподарського призначення. Крім того, юридичні особи, у статутному (складеному) капіталі яких частка іноземної участі складає більше ніж 50%, не має права виступати покупцями земельних ділянок із земель сільськогосподарського призначення. 1

Предметом купівлі-продажу може бути будь-який не вилучений з обороту земельну ділянку. По відношенню до даного предмету встановлено особлива вимога, згідно з яким предметом купівлі-продажу можуть бути тільки земельні ділянки, що пройшли державний кадастровий облік (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). 2

У Цивільному кодексі РФ встановлені особливості предмета в договорі продажу нерухомості, у якому кількісні і якісні характеристики предмета договору дано через критерії, що дозволяють визначити розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. Поряд із загальним правилом про допустимість використання як предмета договору купівлі-продажу земельних ділянок, дозволених або обмежених в обігу, в кожному окремому випадку потрібно враховувати спеціальні правила, відповідно до яких у процесі державного кадастрового обліку дається опис, належне документування і подальша реєстрація кожного земельної ділянки і міцно пов'язаних з ним об'єктів нерухомого майна. До кількісних і якісних характеристиках описують земельну ділянку відносяться: кадастровий номер; місце розташування, (адреса); площа; категорія земель і дозволене використання ділянок; опис меж ділянок та їх окремих частин; зареєстровані в установленому порядку речові права та обмеження (обтяження); економічні характеристики , в тому числі розміри плати за землю; якісні характеристики, у тому числі показники стану родючості земель окремих категорій земель; наявність об'єктів нерухомого майна, міцно пов'язаних із земельними ділянками.

Про форму договору продажу земельної ділянки законодавство висловлюється однозначно: договір укладається у письмовій формі, а недотримання цієї форми договору тягне за собою його недійсність (ст. 550 ЦК).

Одним з наслідків недотримання покупцем встановленої форми договору може бути те, що він не має права розраховувати на отримання свідоцтва про право власності на землю, без якого ні довести, ні захистити свої права на землю він не зможе.

Термін передачі земельної ділянки продавцем покупцеві визначається договором. Якщо строк договором не встановлений, зобов'язання з передачі ділянки повинні бути виконані в розумний термін, відповідно до ст. 314 ГК РФ, величина терміну визначається з урахуванням всіх обставин виконання зобов'язань.

Для точного визначення всіх параметрів земельної ділянки до договору купівлі-продажу додається план земельної ділянки. Всі необхідні дані також вказуються в договорі. При відсутності плану ділянки він виготовляється за рахунок коштів продавця або покупця за угодою між ними.

Права та обов'язки сторін за договором купівлі-продажу земельних ділянок розподіляються наступним чином. Основним обов'язком для продавця, згідно ст. 436 ГК РФ, визнається обов'язок передати земельну ділянку, яка є предметом договору купівлі-продажу, у власність покупця. Окремі умови договору купівлі-продажу, що визначають обов'язки продавця, передбачені і п. 1 ст. 37 ЗК РФ, який виділяє, перш за все, обов'язок продавця передати покупцеві наявну в нього інформацію про обтяження земельної ділянки та обмеження його використання. Дані положення слід розглядати у взаємозв'язку з нормами ст. 460 ГК РФ, яка покладає на продавця обов'язок передати покупцеві товар, вільний від прав третіх осіб, за винятком випадків, коли покупець погодився прийняти товар, обтяжений правами третіх осіб. Цьому зобов'язанню продавця відповідає право покупця отримати товар, не обтяжений такими правами і претензіями. Ст. 460 ГК РФ надає, таким чином, покупцю право вимагати від продавця виконання цього зобов'язання.

Під третіми особами розуміються особи, які не є сторонами договору купівлі-продажу. Під правами третіх осіб слід розуміти, перш за все, речові права осіб, перелічені в ст. 265 ЦК України, ст. 21 ЗК РФ (право довічного наслідуваного володіння земельною ділянкою), ст. 268 ЦК України, ст. 20,23,24 ЗК РФ (право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою та безоплатного термінового користування), ст. 274, 277 ЦК України, ст. 23 ЗК РФ (сервітуту - право обмеженого користування чужою земельною ділянкою). До прав третіх осіб відносяться також зобов'язальні права, що випливають з договорів оренди земельних ділянок, регульовані гол. 17 ЦК України, ст. 22 ЗК РФ, та застави земельних ділянок, регульованого Федеральним законом від 16 липня 1998 р. № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)». 1

Договір купівлі-продажу земельної ділянки є двосторонній договір, в силу якого відповідно до п. 1 ст. 454 ЦК РФ на покупця покладаються дві основні обов'язки: прийняти переданий йому продавцем земельну ділянку і сплатити за нього певну грошову суму в терміни, встановлені договором. Перша обов'язок полягає в тому, що він зобов'язаний прийняти запропонований йому продавцем земельну ділянку. Це спільний обов'язок покупця в будь-якому договорі купівлі-продажу, в межах якого особливо виділено договір купівлі-продажу земельної ділянки. У цій сфері діє загальне правило - покупець зобов'язаний прийняти придбаний ним у продавця товар. Покупець звільняється від подібної обов'язки у випадках, коли він має право вимагати заміни товару або відмовитися від виконання договору купівлі-продажу, наприклад, якщо продавець передає покупцеві земельну ділянку, забруднений небезпечними відходами, радіоактивними речовинами, що піддався біогенного забруднення, деградації землі, обмеженої в обігу ( п. 6 ст. 27 ЗК РФ). Друга обов'язок покупця - оплатити земельну ділянку за ціною, передбаченої договором, а при відсутності договірної ціни - за ціною, яка зазвичай стягується за аналогічні земельні ділянки за таких же обставин. Це загальне правило лише в частині застосовується до договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Ціна земельної ділянки є істотною умовою договору купівлі-продажу. Ціна, тобто грошова сума, що виплачується продавцю як еквівалент за передачу земельної ділянки у власність покупця, повинна бути вказана в договорі за згодою на підставі вільного волевиявлення сторін (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Відсутність у договорі, узгодженого сторонами в письмовій формі, умови про ціну нерухомості кваліфікується як підставу для визнання договору неукладеним. Норми, які допускають застосування цін, які встановлюються або регулюються уповноваженими на те державними органами за правилами про ціну на аналогічні товари, передбачених п. 2 ст. 424 ГК РФ, не підлягають застосуванню до договорів продажу нерухомості. Цивільний кодекс РФ містить вказівку на те, що ціна на будівлю, споруду чи інше нерухоме майно, що знаходиться на земельній ділянці включає і ціну переданої з цим об'єктом частини земельної ділянки або права на неї.

Існує також такий спосіб визначення ціни в залежності від площі земельної ділянки, на одиницю якої встановлена ​​певна ціна або на інший показник її розміру. За таких умов загальна ціна такої земельної ділянки, що підлягає сплаті, визначається з фактичного розміру переданого покупцю нерухомого майна. На відміну від цивільного законодавства, яке виходить з того, що ціна земельної ділянки повинна встановлюватися тільки за взаємною згодою сторін, земельне законодавство та законодавство про приватизацію державного та муніципального майна встановлюють прямо протилежне правило - ціна земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, при продажу власником розташованих на них будинків, будівель та споруд визначається законодавством суб'єктів Федерації. Встановлюючи граничні ціни продажу таких земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, Закон про введення в дію Земельного кодексу 1 і Закон про приватизацію державного та муніципального майна 2 надають право суб'єктам Федерації диференціювати ці ціни в залежності від чисельності населення, що проживає в містах, і розміру ставки земельного податку за одиницю площі земельної ділянки. Встановлюючи фіксовані тверді ціни продажу земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, федеральні закони обмежують тим самим право суб'єкта Федерації і муніципального освіти продавати земельні ділянки громадянам та юридичним особам за вільними цінами, які склалися на земельному ринку.

Наприклад, на території Ханти-Мансійського автономного округу-Югри ціна земельної ділянки визначається відповідно до Закону ХМАО-Югри «Про встановлення ціни землі на території ХМАО-Югри», 1 згідно з яким, до 1 січня 2010 року встановлено ціна земельних ділянок, що перебувають у державної і муніципальної власності, в розмірі двох з половиною відсотків їх кадастрової вартості для цілей продажу, таким категоріям власників: комерційним організаціям та індивідуальним підприємцям, які є власниками нерухомого майна розташованого на ділянці; громадянам і некомерційним організаціям, які є власниками розташованих на таких земельних ділянках нерухомого майна . Особам, які не зазначені у п. 2 ст. 1 Закону ціна встановлена ​​в розмірі десятикратного розміру ставки земельного податку за одиницю площі земельної ділянки.

Правило існуючого земельного законодавства - оплатне придбання ділянок, що здійснюється двома способами:

1) продаж на торгах (конкурсах або аукціонах) ділянок або права на укладення договору оренди;

2) продаж ділянки або укладення договору оренди без торгів.

Придбання ділянки або права на укладення договору оренди на торгах визначається ст. 38 ЗК РФ. Порядок встановлено постановою Уряду РФ від 11 листопада 2002 р. N 808 "Про організацію та проведення торгів з продажу перебувають у державній або муніципальній власності земельних ділянок або прав на укладення договору оренди таких земельних ділянок". 2

Державна реєстрація права власності покупця ділянки здійснюється на підставі протоколу про результати торгів та укладеного відповідно з ним договору купівлі-продажу ділянки (ст. 551 ЦК України, ст. 30 ЗК РФ). У разі набуття права оренди протокол про результати торгів - підстава для укладення договору оренди, який підлягає державній реєстрації.

Без проведення торгів здійснюється:

1) продаж або передача в оренду земельних ділянок власникам розташованих на них об'єктів нерухомості (ст. 36 ЗК РФ);

2) продаж або передача в оренду земельних ділянок при переоформленні юридичними особами права постійного (безстрокового) користування;

3) продаж або передача в оренду земельних ділянок громадянам для цілей, не пов'язаних з будівництвом (ст. 34 ЗК РФ);

4) продаж орендарям ділянок, у тому числі ділянок сільськогосподарського призначення після закінчення 3 років з моменту укладення договору, - за ринковою вартістю (п. 8 ст. 22 ЗК РФ, п. 4 ст. 12 Федерального закону "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" );

5) продаж садових, городніх і дачних земельних ділянок у власність громадян - членів відповідних некомерційних об'єднань у порядку, встановленому законодавством суб'єкта РФ, але не вище нормативної ціни землі (п. 6 ст. 14 Федерального закону "Про садівничих, городницьких об'єднаннях громадян ").

При возмездном придбання ділянки (викупі або оренді) права виникають на підставі укладеної угоди, але не на підставі акта уповноваженого органу про надання землі. Тому державна реєстрація права власності покупця здійснюється на підставі рішення про надання ділянки та договору купівлі-продажу, а в разі надання ділянки в оренду реєстрації підлягає договір оренди (ст. 30 ЗК РФ).

При розгляді скарги на відмову в державній реєстрації договору купівлі-продажу земельної ділянки підлягає з'ясуванню питання про відповідність даної угоди вимогам законодавства. 1

Закрите акціонерне товариство звернулося до арбітражного суду з позовом до комітету із земельних ресурсів та землеустрою про визнання незаконною відмову останнього в державній реєстрації договору купівлі-продажу земельної ділянки, укладеного з фондом муніципального майна, обязании комітету провести його реєстрацію та видачу позивачеві свідоцтва на право власності на зазначену земельну ділянку.

Рішенням суду позовні вимоги задоволені з посиланням на подання комітету документів, необхідних для реєстрації угоди.

Суд касаційної інстанції рішення скасував, у задоволенні скарги відмовив з ​​наступних підстав.

Відповідно до порядку проведення державної реєстрації, встановленим статтею 13 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", при проведенні державної реєстрації здійснюється правова експертиза документів і перевірка законності угоди.

Підставою для державної реєстрації наявності виникнення, припинення, переходу, обмеження (обтяження) прав на нерухоме майно та угод з ним є договори та інші угоди, зроблені відповідно до законодавства, яке діяло в місці розташування об'єктів нерухомого майна на момент здійснення операції (ст. 17 названого Федерального закону).

Як випливає зі статті 20 Федерального закону, у державній реєстрації прав може бути відмовлено у разі, якщо документи, подані на державну реєстрацію прав, за формою або змістом не відповідають вимогам чинного законодавства.

При розгляді справи було встановлено, що земельна ділянка, що є предметом купівлі-продажу за договором, за даними державного земельного кадастру належить до земель лісового фонду (ліси 1-ї категорії).

Крім того, він розташований в унікальному місці з оригінальними природно-кліматичними умовами, відноситься до земель оздоровчого призначення і в силу пункту 1 статті 16 Федерального закону "Про природні лікувальні ресурси, лікувально-оздоровчих місцевостях і курортах" 1 є особливо охоронюваним природним об'єктом.

Згідно з пунктом 2 Указу Президента Російської Федерації від 14.06.92 N 631 "Про затвердження Порядку продажу земельних ділянок при приватизації державних і муніципальних підприємств, розширенні і додатковому будівництві цих підприємств, а також наданих громадянам та їх об'єднанням для підприємницької діяльності" 2 землі оздоровчого призначення продажу не підлягають.

Таким чином, договір купівлі-продажу земельної ділянки є нікчемним, тому комітет із земельних ресурсів та землеустрою правомірно відмовив закритому акціонерному товариству в реєстрації цієї угоди.

Даний приклад доводить, що неповна експертиза документів і перевірка законності угоди може призвести до негативних наслідків.

ЗК РФ не допускає включення в договір купівлі-продажу земельних ділянок деяких умов, визнаючи їх недійсними. Так, п. 2 ст. 37 ЗК РФ передбачає, що є недійсними наступні умови договору купівлі-продажу земельних ділянок: встановлюють право продавця викупити земельну ділянку назад за власним бажанням; обмежують подальше розпорядження земельною ділянкою; обмежують відповідальність продавця у разі пред'явлення прав на земельну ділянку третіми особами. Слід мати на увазі, що визнання зазначених умов недійсними не означає недійсності самого договору, який може бути визнаний таким в силу ст. 168 ГК РФ, тобто тільки якщо він не відповідає закону або іншим правовим актам. Юридичні наслідки включення в договір купівлі-продажу земельних ділянок зазначених в п. 2 ст. 37 ЗК РФ умов полягають у тому, що при вирішенні спорів ці умови не повинні прийматися до уваги.

Висновок до розділу. Договір купівлі-продажу окремих видів нерухомості має свої відмінні риси. Наприклад, договір купівлі-продажу житлового приміщення має такі відмінні риси: істотною умовою договору продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, в яких проживають особи, що зберігають відповідно до закону право користування цим житловим приміщенням після його придбання покупцем, є включення в договір цих осіб із зазначенням їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням.

Якщо говорити про продаж кімнати (частки) у комунальній квартирі, то інші власники кімнат мають переважне право купівлі відчужуваної кімнати в порядку і на умовах, які встановлені ГК РФ.

Також за договором купівлі-продажу житлового будинку або його частини покупцю одночасно з передачею права власності на таку нерухомість передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання.

Перехід права власності на нерухомість за договором продажу нерухомості до покупця підлягає державній реєстрації.

Що стосується продажу нежитлових приміщень, то тут договір купівлі-продажу вважається укладеним з моменту його підписання, а не з моменту реєстрації переходу права власності. Проблемним питанням при передачі може стати майно всередині будівлі (споруди), тому продавцю і покупцю необхідно обумовити статус майна в переданій будівлі.

Купівля-продаж нежитлових об'єктів державної або муніципальної власності лежить за межами цивільно-правових відносин і регулюється законодавством РФ про приватизацію.

Породила дискусії в юридичній літературі така проблема як - оформлення угод купівлі-продажу будівель і споруд, не завершених будівництвом. Особливістю об'єкта незавершеного будівництва є постійна зміна його істотних характеристик, яке не призводить до зникнення старого і виникнення нового об'єкта нерухомості. Після здачі в експлуатацію об'єкт незавершеного будівництва втрачає притаманні йому особливості та підпорядковується загальному режиму нерухомості.

Договори купівлі-продажу земельних ділянок значно відрізняються від договорів купівлі-продажу звичайних товарів. Власник земельної ділянки, має право продавати його, дарувати, віддавати в заставу або здавати в оренду і розпоряджатися ним іншим чином, якщо вони на підставі закону не виключені з обороту або не обмежені в обігу.

В якості продавця за договором купівлі-продажу земельних ділянок можуть виступати Російська Федерація, суб'єкти РФ, муніципальні освіти в особі відповідних державних органів та органів місцевого самоврядування, які здійснюють функції розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у державній або муніципальній власності. А також, поряд з Російської Федерації, суб'єктами РФ, муніципальними утвореннями, можуть виступати громадяни та юридичні особи, які повинні володіти закріпленої законом правоздатністю і дієздатністю. Продавцем не можуть виступати іноземні громадяни.

Предметом купівлі-продажу може бути будь-який не вилучений з обороту земельну ділянку. По відношенню до даного предмету встановлено особлива вимога, згідно з яким предметом купівлі-продажу можуть бути тільки земельні ділянки, що пройшли державний кадастровий облік.

При возмездном придбання ділянки (викупі або оренді) права виникають на підставі укладеної угоди, але не на підставі акта уповноваженого органу про надання землі. Тому державна реєстрація права власності покупця здійснюється на підставі рішення про надання ділянки та договору купівлі-продажу, а в разі надання ділянки в оренду реєстрації підлягає договір оренди.

ЗК РФ не допускає включення в договір купівлі-продажу земельних ділянок деяких умов, визнаючи їх недійсними, такими є: встановлюють право продавця викупити земельну ділянку назад за власним бажанням; обмежують подальше розпорядження земельною ділянкою; обмежують відповідальність продавця у разі пред'явлення прав на земельну ділянку третіми особами. Тепер перейдемо до розгляду особливостей державної реєстрації прав на нерухоме майно.

Глава 3. Державна реєстрація угод купівлі - продажу нежитлових приміщень і прав на них

Правовий режим об'єктів нерухомого майна заснований на необхідності забезпечення особливої ​​стійкості прав на це майно і встановлення спеціального порядку розпорядження ним. Як підкреслював ще І.А. Покровський «... суспільне, загальнонаціональне значення нерухомості, внаслідок чого перед правом стоїть нескінченно важке завдання поєднання двох протилежних тенденцій». 1 Учений говорив про дві тенденції: обліку права власності на нерухоме майно та публічних (державних) інтересів.

Зазначені тенденції знайшли своє законодавче закріплення. Чинне законодавство передбачає, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Правовою основою становлення інституту та розвитку державної реєстрації прав на нерухоме майно є основний закон - Конституція РФ, 2 проголосила, що в Російській Федерації визнаються і захищаються так само приватна, державна, муніципальна й інші форми власності (ч.2 ст.8); право приватної власності охороняється законом (ч.1 ст.35); кожен має право мати майно у власності, володіти, користуватися і розпоряджатися ним як одноособово, так і спільно з іншими особами (ч.2 ст.35).

У розвитку положень основного закону РФ Цивільний кодекс Російської Федерації (ст.131) закріплює обов'язковість державної реєстрації: Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації в єдиному державному реєстрі органами, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухомість і угод з нею.

Поряд з ГК РФ правила про державну реєстрацію прав на нерухоме майно стали невід'ємною частиною низки кодифікованих законодавчих актів: Житловий кодекс РФ, 1 Містобудівний кодекс РФ, 2 Лісовий кодекс РФ, 3 Водний кодекс РФ, 4 Земельний кодекс РФ. 5

Легальне поняття державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним закріплено законодавцем у п.1 ст.2 Федерального закону від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». 6 Під державною реєстрацією прав на нерухоме майно та угод з ним розуміється - юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного кодексу Російської Федерації.

При купівлі-продажу нежитлового приміщення відбувається одне реєстраційне дія - реєстрація виникли прав, а сама угода не підлягає реєстрації. Набувач за договором одержує Свідоцтво про реєстрацію права власності. Відповідно до встановленої практики реєструючі органи на договорі проставляють відмітку, яка свідчить не про реєстрацію угоди, а вказує на договір як підстава угоди. Тобто, при купівлі-продажу об'єктів нежитлового призначення, потрібно оформляти тільки перехід права власності до покупця.

Наведемо приклад з практики:

«Комітет з управління майном звернувся до арбітражного суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю про стягнення вартості приміщення магазину, придбаного за договором купівлі-продажу, укладеного на підставі результатів аукціону, і пені за прострочення оплати.

Арбітражний суд у задоволенні позовних вимог відмовив у повному обсязі. При розгляді спору судом встановлено, що сума основного боргу погашена відповідачем до пред'явлення позову. Під стягнення пені відмовлено у зв'язку з тим, що договір не зареєстрований у встановленому порядку, тобто не вступив в законну силу. У цьому випадку, на думку суду першої інстанції, договірна відповідальність не застосовується.

Апеляційна інстанція не погодилася з рішенням суду і задовольнила позовні вимоги комітету про стягнення з товариства пенею за прострочення оплати в розмірі, передбаченому договором.

При цьому апеляційна інстанція обгрунтовано послалася на наступні обставини.

Відповідно до статті 425 Цивільного кодексу Російської Федерації договір набирає чинності і стає обов'язковим для сторін з моменту його укладення. У статті 433 Кодексу зазначено, що договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації, якщо інше не встановлено законом.

Цивільний кодекс Російської Федерації передбачає обов'язкову державну реєстрацію договору про продаж житлових приміщень (стаття 558) та договору купівлі-продажу підприємства (стаття 560). Кодекс не передбачає обов'язкової державної реєстрації угод купівлі-продажу інших, крім зазначених, видів нерухомого майна.

Реєстрація переходу права власності (стаття 551 Кодексу) не означає реєстрації самого договору купівлі-продажу.

Тому договір купівлі-продажу будівлі слід вважати укладеним з моменту його підписання відповідно до пункту 1 статті 433 Кодексу, а не з моменту державної реєстрації ». 1

Як видно з прикладу, такий договір вступає в юридичну силу з моменту його підписання, тоді як договір продажу житлового приміщення підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту державної реєстрації (п. 2 ст.558 ГК РФ).

Державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права. Зареєстроване право на нерухоме майно може бути оскаржене лише у судовому порядку (абз.2 п.1 ст.2 Закону «Про державну реєстрацію переходу прав на нерухоме майно та угод з ним»).

Слід звернути увагу на істотні умови договору купівлі-продажу нежитлових приміщень без яких договір вважається неукладеним. До них відносяться:

- По-перше, предмет договору, тобто опис об'єкта, відчужуваного за договором, у тому числі вказівка ​​на розташування об'єкта на земельній ділянці (якщо мова йде про окремо стоїть об'єкті на ділянці землі). При цьому, як зазначалося вище, угоди по відчуженню нежитлових приміщень в установі юстиції не реєструються. Опис об'єкта може бути прив'язане у договорі до поверхових планів, засвідченою органами БТІ;

- По-друге, ціна відчужуваного нерухомого майна, яка повинна бути погоджена сторонами. У разі відсутності ціни договір купівлі-продажу нерухомого майна вважається неукладеним (п.1 ст.555 ГК РФ). Ціна будівлі, якщо інше не обумовлено в договорі, включає і ціну земельної ділянки, на якій розташований об'єкт, або права на нього.

- По-третє, порядок передачі нежитлового приміщення, який повинен бути зазначений в договорі купівлі-продажу. Доказом виконання договору може бути акт прийому-передачі.

У зв'язку з тим, що нежитлові приміщення іноді є дорогими об'єктами (наприклад, торговий комплекс та ін), при зверненні підприємствами та організаціями за реєстрацією переходу прав на них, необхідно враховувати загальні умови здійснення великих угод і угод зацікавлених осіб в організаціях різних організаційно- правових форм, наявність прав власності або інших речових прав.

Відповідно до закону, державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним - юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного кодексу Російської Федерації.

Строк, у межах якого повинна бути здійснена реєстраційна процедура, закріплений у п.3 ст.13 Федерального Закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" і становить один місяць з дня подачі заяви та документів, необхідних для проведення реєстрації. Слід акцентувати увагу на тому, що календарний місяць - це граничний термін для проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно. Перелік необхідних документів для реєстрації права ми вже наводили у другому розділі, не будемо повторюватися (див. п. 2.2. Гл.2 цієї роботи).

Відповідно до ст. 191 і 192 ГК РФ протягом строку починається наступного дня після прийому документів на державну реєстрацію і закінчується у відповідне число наступного місяця. Якщо закінчення строку припадає на такий місяць, у якому немає відповідного числа, строк закінчується в останній день цього місяця. При подачі неповного комплекту документів, необхідних для державної реєстрації, протягом терміну не починається.

Протягом місяця посадова особа установи юстиції зобов'язане здійснити державну реєстрацію або прийняти рішення про призупинення реєстрації на додатковий термін або відмову в реєстрації. Якщо заявник сповіщений про необхідність подання додаткових доказів його права і не має можливості представити їх протягом місяця, він має право подати заяву про призупинення реєстрації, при цьому протягом місячного терміну переривається.

Законом передбачено обов'язок установи юстиції за наявності сумнівів у можливості реєстрації зажадати від заявника додаткові відомості про підстави реєстрації, але в рамках загального місячного терміну реєстрації, встановленого п.3 ст. 13 Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним».

Сумніви можуть виникнути після прийому документів на стадіях їх правової експертизи або встановлення відсутності протиріч між заявляються і вже зареєстрованими правами на даний об'єкт (п.1 ст.13 Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»). Зокрема, сумніви можуть виникнути з приводу змісту представлених на укладення документів, з приводу самих прав на об'єкт нерухомості, з приводу правомірності як самого заявника, так і його представника брати участь у процедурі реєстрації і т. п.

Установа юстиції при необхідності подання додаткових матеріалів негайно сповіщає про це в письмовому вигляді заявника, який має право подати додаткові докази наявності у нього прав на об'єкт. При неподанні або несвоєчасному поданні доказів протягом загального місячного терміну реєстрації може послідувати відмова у державній реєстрації.

Крім того, п. 2 ст. 19 Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» надає реєстратору право призупинити реєстрацію на термін в один місяць. Це одне з трьох підстав припинення реєстрації, передбачених вищезгаданої статті. Таке припинення можливе тільки в одному випадку: коли у реєстратора виникають сумніви в достовірності представлених документів. По суті мова йде про проведення відповідної експертизи (почеркознавчої, лінгвістичної і т. п.) документів з метою підтвердження або спростування їх автентичності.

Будь-яке призупинення перебігу строку означає призупинення дії цього терміну. Як ми вже відзначали вище, загальний термін державної реєстрації прав на нерухомість і угод з нею обмежений одним місяцем. Таким чином, загальний термін реєстрації прав на нерухоме майно з урахуванням її призупинення за ініціативою реєстратора не може перевищувати двох місяців з моменту подачі заяви на реєстрацію.

При направленні документів на підтвердження їх автентичності реєстратор зобов'язаний письмово повідомити заявника не тільки про призупинення реєстрації, але і про підстави прийняття такого рішення. Про призупинення реєстрації в книзі обліку документів повинні бути зроблений відповідний запис (п.10 Правил ведення книг обліку документів і справ правовстановлюючих документів при державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, затверджених наказом Мін'юсту РФ, Мингосимущества РФ і Міністерства РФ по земельній політиці , будівництва та житлово-комунальному господарству від 22 липня 1998р. № 83/172/23 1).

До другого виду підстав припинення реєстрації відносяться підстави, викладені в письмовій заяві правовласника або уповноваженої ним особи. До числа причин, які можуть бути визнані реєстратором поважними і спричинити за собою рішення про припинення, можуть бути віднесені лише виняткові: смерть громадянина, якщо спірні правовідносини допускає правонаступництво; припинення існування юридичної особи або її реорганізація; втрата громадянином дієздатності; знаходження громадянина в тривалому службовому відрядженні.

Мабуть, однією з підстав для призупинення державної реєстрації в цьому випадку може служити заява правовласника про те, що в суді розглядається спір з приводу прав на нерухомість, що є об'єктом державної реєстрації.

Заява про призупинення реєстрації має подаватися у письмовій формі до закінчення місячного терміну на проведення реєстрації, встановленого п.3 ст.13 Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». Реєстратор зобов'язаний у найкоротший термін розглянути заяву і винести письмове рішення про задоволення клопотання або про його відхилення.

У разі задоволення заяви реєстратор зобов'язаний вказати термін призупинення реєстрації, який не може перевищувати трьох місяців, і про прийняте рішення сповістити правовласників. Про призупинення реєстрації за ініціативою правовласника повинна бути зроблений відповідний запис у книзі обліку документів (п.10 Правил ведення книг обліку документів і справ правовстановлюючих документів при державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним).

Таким чином, загальний термін державної реєстрації в даному випадку з урахуванням часу її призупинення не повинен перевищувати чотирьох місяців з дня подачі заяви та документів на реєстрацію.

У Законі міститься і третє підставу для зупинення державної реєстрації - у тих випадках, коли про це є визначення або рішення суду.

Практика застосування Закону «Про державну реєстрацію переходу прав на нерухоме майно та угод з ним» виявила необхідність розширення підстав для припинення державної реєстрації за ініціативою установи юстиції. Зокрема, таке право має бути надано, якщо є відомості про наявність судового спору про право на реєстрований об'єкт, а правовласники клопотання про призупинення реєстрації не заявляють. Інший випадок - наявність декількох заяв на один і той самий об'єкт нерухомості. І тут реєстратору повинно бути надано право призупинити реєстрацію, роз'яснивши сторонам необхідність дозволу в суді спору про право.

Наведемо приклад з арбітражної практики, що демонструє обов'язок єдиної реєстрації в цілому договору купівлі-продажу підприємства. Товариство з обмеженою відповідальністю звернулося до арбітражного суду з позовом до закритого акціонерного товариства про визнання договору неукладеним і повернення суми авансу. 1

З наданих суду документів випливало, що товариство з обмеженою відповідальністю уклало із закритим акціонерним товариством договір, за яким останнє продало йому підприємство (майновий комплекс) та зобов'язалося поставити нове обладнання для використання на цьому підприємстві, а покупець сплатив аванс у рахунок своїх зобов'язань по оплаті підприємства та обладнання.

В обгрунтування пред'явленої вимоги позивач послався на те, що відповідно до п. 3 ст.560 ГК РФ договір купівлі - продажу підприємства підлягає обов'язковій державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації.

Відповідач (продавець) заперечував проти заявлених позовних вимог, вказуючи на те, що укладений договір містить елементи двох договорів: купівлі - продажу підприємства і постачання устаткування. Згідно зі ст. 421 ГК РФ до відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах правила про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не випливає з угоди сторін або суті змішаного договору. Цивільний кодекс встановлює обов'язковість державної реєстрації договору купівлі - продажу підприємства, але не пред'являє такої вимоги до договорів поставки. Тому змішаний договір є неукладеним тільки в частині зобов'язань за договором купівлі - продажу підприємства.

Арбітражний суд першої інстанції позов задовольнив, вказавши у рішенні, що відповідно до п.3 ст. 421 ГК РФ сторони можуть укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів, передбачених законом або іншими правовими актами (змішаний договір). Змішаний договір, що містить елементи різних договорів, встановлює єдину сукупність зобов'язань. Укладений сторонами договір являє собою змішаний договір, тому що в ньому сторони з'єднали умови різних цивільно-правових договорів і зв'язали здійснення своїх прав і обов'язків, передбачених одним з цих договорів, із здійсненням прав і обов'язків, передбачених іншим договором. Оскільки п. 3 ст. 560 ЦК України встановлює обов'язкову державну реєстрацію договору купівлі - продажу підприємства, ця вимога поширюється і на змішаний договір, що містить елементи договору купівлі - продажу. При відсутності такої реєстрації весь змішаний договір повинен вважатися неукладеним, а не тільки в частині зобов'язань з купівлі - продажу підприємства.

Законодавчо визначений і перелік підстав для відмови в державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. З цих підстав випливає, що відмова в реєстрації пов'язаний з відсутністю права на реєстрацію. Тому відмова у державній реєстрації необхідно відрізняти від повернення документів заявнику.

Основною причиною для повернення документів заявнику слід вважати неподання (неповне подання) документів, необхідних для проведення реєстрації. Наприклад, відсутній документ про оплату реєстрації, відсутня заява про реєстрацію одного з учасників договору і т. п. Іншою причиною може служити подача документів, що мають підчистки або приписки, закреслені слова та інші не обумовлені в них виправлення, документів, виконаних олівцем, а також документів з серйозними пошкодженнями, що не дозволяють однозначно тлумачити їх зміст.

Повернення документів не перешкоджає вторинному поводження з заявою про реєстрацію після заповнення відсутніх. Крім того, в цьому випадку встановлений п.3 ст.13 Закону «Про державну реєстрацію переходу прав на нерухоме майно та угод з ним» місячний термін на проведення державної реєстрації не починає текти.

Закон «Про державну реєстрацію переходу прав на нерухоме майно та угод з ним» закріплює одинадцять підстав для відмови в державній реєстрації (ст. 20), перелік яких є вичерпним. Стосовно до договору купівлі-продажу нежитлового приміщення можна говорити про шість підставах. До них відносяться:

а) з заявою про державну реєстрацію прав звернулося неналежне особа. Під неналежною особою при цьому слід розуміти особу, якій реєстроване право не належить або яка не є стороною реєстрованої операції. Так, неналежною особою слід визнати філія юридичної особи, який уклав угоду від свого імені, не маючи повноважень на укладання договору від імені юридичної особи;

б) документи, представлені на державну реєстрацію прав, за формою або змістом не відповідають вимогам чинного законодавства.

У державній реєстрації у цій підставі може бути також відмовлено, коли в договорі продажу нерухомості відсутня умова про її ціну (ст.555 ЦК України), хоча б договір і був укладений у нотаріальній формі;

в) акт державного органу або акт органу місцевого самоврядування про надання прав на нерухоме майно визнано судом недійсним. Відповідно повинно бути відмовлено в реєстрації прав на нерухомість, що виникли на підставі цього акта.

Так, має бути відмовлено в реєстрації права власності на нерухоме майно того акціонерному товариству, акт приватизації майна якого судом визнано недійсним;

г) особа, яка видала документ, що встановлює, не уповноважене розпоряджатися правом на даний об'єкт нерухомого майна. Наприклад, державне унітарне підприємство уклало договір продажу пансіонату і звернулося за реєстрацією переходу прав на нього. Оскільки відповідно до ст.295 ЦК РФ державне унітарне підприємство не має права розпоряджатися нерухомістю без згоди власника, у державній реєстрації за відсутності такої згоди має бути відмовлено;

д) особа, яка має права, обмежені певними умовами, склало документ без вказівки цих умов. Наприклад, представлений на реєстрацію договір продажу будинку без докладання переліку осіб, які зберігали права оренди на частину даного нежитлового приміщення;

е) правовстановлюючий документ про об'єкт нерухомого майна свідчить про відсутність у заявника прав на даний об'єкт нерухомого майна. Наприклад, особа, що продало будівлю повністю, звернулося з заявою про реєстрацію договору та переходу права власності на покупця, представивши на доказ своїх прав свідоцтво про спадщину. Проте з цього правовстановлюючого документа випливає, що ця особа має в своєму розпорядженні правом власності на частину будівлі.

Отже, ми розглянули закріплені законодавчо терміни реєстраційної процедури, а також підстави для її відкладання.

Угода вважається зареєстрованою, а правові наслідки - наступними з дня внесення запису про угоду чи праві до Єдиного державного реєстру прав. Закінченням процедури державної реєстрації є видача Свідоцтво про державну реєстрацію права. Даний документ є підсумковим і свідчить про державну реєстрацію переходу прав.

Свідоцтво містить у собі:

- Число, місяць і рік, коли зареєстровано право;

- Заснування, а саме - договір купівлі-продажу нерухомості;

- Суб'єкт права: Товариство з обмеженою відповідальністю "Парус", Свідоцтво про реєстрацію юридичної особи ....

- Вид права: власність.

- Об'єкт права: Нежитлові приміщення (вказуються номери приміщень), загальна площа, поверх, інв. №, та інші технічні відомості про об'єкт;

- Адреса об'єкта;

- Номер об'єкта (мається на увазі номер у єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним);

- Обмеження (обтяження права): не зареєстровані;

Про що в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним число, місяць і рік, робиться запис. На свідоцтві фіксується прізвище, ім'я, по батькові реєстратора та його підпис.

Скріплюється печаткою свідоцтво філії державної реєстраційної палати при Міністерстві юстиції РФ.

Висновок до розділу. Державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права, оскаржити яке можливе тільки в судовому порядку. У той же час державну реєстрацію, яка здійснюється у формі запису в ЕГРП, не можна розглядати в якості самостійної юридичної підстави права на нерухомість. У будь-якому випадку такою юридичною підставою виступає титул, що купується на підставі угоди.

Не всі договори, право на нерухоме майно за яким підлягає державній реєстрації, можуть реєструватися. У даному випадку діють такі правила:

1. На відміну від нотаріального посвідчення, яке може бути встановлено угодою сторін, обов'язковість державної реєстрації угоди встановлюється тільки законом.

2. Законодавство, яке встановлює державну реєстрацію договору, має бути федеральним. Тому виданий суб'єктом РФ або його органом нормативний акт про обов'язкову державну реєстрацію договорів, для яких федеральним законом така державна реєстрація не встановлена, суди будуть розглядати як що суперечить нормам Цивільного кодексу РФ.

3. Учасники операції не вправі встановити або скасувати обов'язкову державну реєстрацію відповідно до умов договору.

Висновок

Метою даної дипломної роботи було дослідження становлення та сучасні правові основи договору купівлі-продажу нерухомості в Російській Федерації. У роботі були розглянуті особливості правового статусу нерухомості, правове регулювання угод з нерухомістю в РФ, особливості договору купівлі-продажу окремих видів нерухомого майна, порядок реєстрації угод з нерухомістю.

У ході дослідження автор прийшов до наступних висновків:

1. Чинне в Російській Федерації законодавство оперує недостатньо чітким визначенням нерухомості. Ця обставина виступає наслідком того, що прийнятий у розвиток базових положень ЦК РФ Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», практично зберігши міститься в кодексі визначення нерухомого майна, доповнив перелік об'єктів нерухомості «житловими приміщеннями» і «нежитловими приміщеннями ». У результаті визначення нерухомості стало поширюватися не тільки на будинки та споруди, але також і на будь-яку їхню частину. Статтю 130 Цивільного кодексу Російської Федерації слід змінити, включивши в неї таке визначення нерухомості:

«Під нерухомістю (нерухомими речами) слід розуміти об'єкти або комплекси об'єктів, що мають властивості міцного зв'язку з землею, просторової індивідуальності і неспоживаність».

2. Юридичним фактом, в результаті якого виникає об'єкт незавершеного будівництва, служить поява у нього в процесі будівельної діяльності ознак нерухомості. Оскільки ці ознаки визначаються природними властивостями об'єкта незавершеного будівництва, його слід визнати «нерухомістю за природою». Таким чином, виникнення об'єкта незавершеного будівництва не повинно залежати від наявності або відсутності договору підряду щодо нього або від ступеня його готовності. Під об'єктами незавершеного будівництва слід розуміти об'єкти нерухомого майна незалежно від ступеня готовності, не прийняті в експлуатацію, будівництво яких ведеться, призупинено, законсервовано або припинено. Для вирішення проблеми об'єктів незавершеного будівництва необхідно розробити законопроект, що передбачає постановку на облік та зняття з обліку таких об'єктів. Діючі в даний час правила прийняття об'єкта в експлуатацію не відповідають умовам існуючої в Росії багатоукладної економіки, і в багатьох випадках не піддаються застосуванню.

3. Застосування реєстраційного законодавства має суворого слідувати базовим принципам реєстрації прав на нерухомість. Для російської практики особливо актуальні такі з них, як: пріоритет запису прав у реєстрі над "правовстановлюючими" документами (російський закон проголошує зворотне), забезпечення довіри до записів у реєстрі, облік всіх прав і обтяжень, які зачіпають інтереси власника або покупця, реальний публічний доступ до відомостей про права на об'єкти нерухомості. Державну реєстрацію права власності на новостворюваний об'єкт нерухомості слід розглядати як адміністративний індивідуально-правовий акт, що підтверджує публічну достовірність вже виник у особи права.

Державна реєстрація в цьому разі не повинна бути підставою виникнення права на нерухоме майно, а повинна розглядатися як формальна наслідок набуття річчю властивостей нерухомого майна.

4. Поняття договору продажу нерухомості базується на загальному визначенні договору купівлі-продажу, даному в ст. 454 ЦК РФ, у поєднанні зі спеціальними нормами про продаж нерухомості. Його визначення - за договором продажу нерухомості продавець зобов'язується передати у власність покупця нерухоме майно, а покупець зобов'язується прийняти це майно за передавальним актом і сплатити за нього певну грошову суму сторонами. Договір купівлі-продажу окремих видів нерухомості має свої відмінні риси. Наприклад, відмітні риси договору купівлі-продажу житлового приміщення - істотною умовою договору продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, в яких проживають особи, що зберігають відповідно до закону право користування цим житловим приміщенням після його придбання покупцем, є включення в договір цих осіб із зазначенням їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням.

Якщо говорити про продаж кімнати (частки) у комунальній квартирі, то інші власники кімнат мають переважне право купівлі відчужуваної кімнати в порядку і на умовах, які встановлені ГК РФ.

Також за договором купівлі-продажу житлового будинку або його частини покупцю одночасно з передачею права власності на таку нерухомість передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання.

Перехід права власності на нерухомість за договором продажу нерухомості до покупця підлягає державній реєстрації.

4. Особливістю купівлі-продажу нежитлових приміщень є те, що він вважається укладеним з моменту його підписання, а не з моменту реєстрації переходу права власності. Проблемним питанням при передачі може стати майно всередині будівлі (споруди), тому продавцю і покупцю необхідно обумовити статус майна в переданій будівлі.

Купівля-продаж нежитлових об'єктів державної або муніципальної власності лежить за межами цивільно-правових відносин і регулюється законодавством РФ про приватизацію.

Породила дискусії в юридичній літературі така проблема як - оформлення угод купівлі-продажу будівель і споруд, не завершених будівництвом. Особливістю об'єкта незавершеного будівництва є постійна зміна його істотних характеристик, яке не призводить до зникнення старого і виникнення нового об'єкта нерухомості. Після здачі в експлуатацію об'єкт незавершеного будівництва втрачає притаманні йому особливості та підпорядковується загальному режиму нерухомості.

5. З метою уточнення підстав для державної реєстрації знову створюваних об'єктів нерухомості пропонується викласти статтю 25 Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» у наступній редакції:

«Стаття 25. Державна реєстрація прав на новостворений об'єкт нерухомого майна та об'єкт незавершеного будівництва

1. Право на новостворений об'єкт нерухомого майна реєструється на підставі документів, що підтверджують факт завершення будівництва та прийняття об'єкта в експлуатацію державною приймальною комісією, а також право використання земельної ділянки для створення даного об'єкту нерухомості.

2. Власник має право зареєструвати своє право власності на об'єкт незавершеного будівництва на підставі документів, що підтверджують право використання земельної ділянки для створення об'єкта нерухомого майна, дозволу на будівництво, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва ».

Список використаних джерел та літератури:

1. Нормативно-правові акти:

    1. Конституція Російської Федерації від 12 грудня 1993 року / / Російська газета. - 25 грудня 1993

    2. Водний кодекс РФ: Федеральний закон РФ від 3 червня 2006 р. № 74-ФЗ (в ред. Федеральних законів від 04.12.2006 N 201-ФЗ, від 19.06.2007 N 102-ФЗ) / / Російська газета - Федеральний випуск. - № 4087. - 8 червня 2006.

    3. Містобудівна кодекс РФ: Федеральний закон РФ від 29 грудня 2004 р. N 190-ФЗ (в ред. Від 04.12.2007 N 324-ФЗ) / / Російська газета. - № 290. - 30 грудня 2004.

    4. Цивільний кодекс РФ (ч. 1): Федеральний закон РФ від 30 листопада 1994 р. № 51-ФЗ (в ред. Від 06.12.2007 р. № 333-ФЗ) / / Відомості Верховної Ради України. - 1995. - № 32. - Ст. 3301.

    5. Цивільний кодекс РФ (ч. 2): Федеральний закон РФ від 26 січня 1996 р N 14-ФЗ (в ред. Від 06.12.2007 N 334-ФЗ) / / Російська газета. - N 23. - 6 лютого 1996.

    6. Цивільний-процесуальний кодекс РФ: Федеральний закон від 14 листопада 2002 р. № 138-ФЗ (в ред. Від 04.12.2007 N 330-ФЗ) / / Російська газета - Федеральний випуск. - № 3088. - 20 листопада 2002.

    7. Житловий кодекс Російської Федерації від 29 грудня 2004р. N 188-ФЗ (в ред. Від 18.10.2007 N 230-ФЗ) / / Російська газета - Федеральний випуск. - № 3670. - 12 січня 2005.

    8. Земельний кодекс РФ: Федеральний закон РФ від 25 жовтня 2001 р. N 136-ФЗ (в ред. Від 08.11.2007 N 257-ФЗ) / / Російська газета - Федеральний випуск. - № 2823. - 30 жовтня 2001.

    9. Кодекс внутрішнього водного транспорту РФ: Федеральний закон РФ від 7 березня 2001 р. № 24-ФЗ (в ред. Від 06.12.2007 N 333-ФЗ) / / Російська газета. - № 50-51. - 13 березня 2001.

    10. Кодекс торговельного мореплавства РФ: Федеральний закон РФ від 30 квітня 1999 р. N 81-ФЗ (в ред. Від 06.12.2007 N 333-ФЗ) / / Російська газета. - № 85-86. - 01-05 травня 1999.

    11. Лісовий кодекс РФ: Федеральний закон РФ від 4 грудня 2006 р. № 200-ФЗ (в дії з 1 січня 2007 року) / / Російська газета - Федеральний випуск. - № 4243. - 8 січня 2006.

    12. Про внесення змін до частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації: Федеральний закон від 29 грудня 2003 р. № 182-ФЗ / / Російська газета - Федеральний випуск. - № 3375. - 27 грудня 2003.

    13. Про введення в дію Водного кодексу Російської Федерації: Федеральний закон від 3 червня 2006 р. N 73-ФЗ / / Російська газета - Федеральний випуск. - № 4087. - 8 червня 2006.

    14. Про введення в дію Земельного кодексу РФ: Федеральний закон РФ від 25 жовтня 2001 року N 137-ФЗ (в ред. Від 01.12.2007 N 310-ФЗ) / / Російська газета. - № 211. - 30 жовтня 2001.

    15. Про внесення змін до Федерального закону РФ «Про введення в дію Лісового кодексу Російської Федерації»: Федеральний закон від 24 липня 2007 р. N 217-ФЗ / / Російська газета - Федеральний випуск. - № 4427. - 31 липня 2007.

    16. Про державний кадастр нерухомості: Федеральний закон РФ від 24 липня 2007 р. № 221-ФЗ / / Російська газета - Федеральний випуск. - № 4428. - 1 серпня 2007.

    17. Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним: Федеральний закон РФ від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ (в ред. Від 23.11.2007 № 268-ФЗ; з ізм. І доп., Що вступають в силу з 01.02 .2008 р.) / / Відомості Верховної Ради України. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

    18. Про надра: Закон РФ від 21 лютого 1992 р. N 2395-1 (в ред. Від 29.04.2008 N 58-ФЗ) / / Відомості Верховної Ради України. - 1992. - № 10. - Ст. 823.

    19. Про приватизацію державного та муніципального майна: Федеральний закон РФ від 21 грудня 2001 року N 178-ФЗ (в ред. Від 27.07.2006 N 155-ФЗ) / / Російська газета. - № 6. - 26 січня 2002.

    20. Про природних лікувальних ресурсах, лікувально-оздоровчих місцевостях і курортах: Федеральний закон РФ від 23.02.1995 № 26-ФЗ / / Російська газета. - № 44. - 1 березня 1995.

    21. Про акціонерні товариства: Федеральний закон РФ від 25 грудня 1995 р. № 208-ФЗ (У ред. Від 05.01.2006 р. № 7-ФЗ) / / Російська газета. - № 248. - 29 грудня 1995.

    22. Про іпотеку (заставу нерухомості): Федеральний закон РФ від 16 липня 1998 р. № 102-ФЗ (в ред. Від 04.12.2007 р. № 324-ФЗ) / / Російська газета. - № 137. - 22 липня 1998.

    23. Про об'єкти культурної спадщини (пам'яток історії та культури) народів Російської Федерації: Федеральний закон від 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. від 13.05.2008) / / Збори законодавства РФ. - 2002. - N 26. - Ст. 2519.

    24. Про обіг земель сільськогосподарського призначення: Федеральний закон від 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. від 13.05.2008) / / Збори законодавства РФ. - 2002. - N 30. - Ст. 3018.

    25. Сімейний кодекс РФ: Федеральний закон РФ від 29 грудня 1995 р. № 223-ФЗ (в ред. Від 21.07.2007 N 194-ФЗ) / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 1. - Ст. 16.

    26. Про затвердження Порядку продажу земельних ділянок при приватизації державних і муніципальних підприємств, розширенні і додатковому будівництві цих підприємств, а також наданих громадянам та їх об'єднанням для підприємницької діяльності: Указ Президента РФ від 14.06.1992 № 631 / / Російська газета. - № 138. - 18 серпня 1992.

    27. Про організацію та проведення торгів з продажу перебувають у державній або муніципальній власності земельних ділянок або прав на укладення договору оренди таких земельних ділянок: Постанова Уряду РФ від 11 листопада 2002 р. N 808 / / Російська газета. - № 230 (3098). - 4 грудня 2002.

    28. Про порядок підготовки і виконання охоронних зобов'язань при приватизації об'єктів культурної спадщини: Постанова Уряду від 16.12.2002 № 894 / / Збори законодавства РФ. - 2002. - N 51. - Ст. 5086.

    29. Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 13 листопада 1997 р. № 21 «Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості» / / Російська газета (Відомче додаток). - N 55. - 21 березня 1998.

    30. Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 1 червня 2000 р. N 53 «Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень» / / Бюлетень Міністерства юстиції Російської Федерації. - 2001. - № 4.

    31. Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 16 лютого 2001 р. № 59 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону« Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним »» / / Вісник ВАС РФ. - № 4. - 2001.

    32. Інформаційний лист Президії ВАС РФ від 27 лютого 2001р. № 61 «Огляд практики застосування арбітражними судами земельного законодавства» / / Вісник ВАС РФ. - № 5. - 2001.

    33. Про встановлення ціни землі на території ХМАО-Югри: Закон ХМАО-Югри від 19.12.2005 № 132-оз (з ізм. Від 29 жовтня 2007 р. № 146-оз) / / Відомості Верховної ХМАО-Югри. - 2005. - № 10. - Ст. 1235.

    34. Визначення Конституційного Суду РФ від 5 липня 2001 р. № 154-О «Про відмову в прийнятті до розгляду скарги закритого акціонерного товариства« СЕВЕНТ »на порушення конституційних прав і свобод положеннями пункту 1 статті 165, пункту 3 статті 433 і пункту 3 статті 607 Цивільного кодексу Російської Федерації »/ / Вісник Конституційного Суду Російської Федерації. - 2002. - № 1.

    1. Визначення Конституційного Суду РФ від 5 липня 2001 р. № 132-О «Про відмову в прийнятті до розгляду скарги закритого акціонерного товариства« Реба АГ »на порушення конституційних прав і свобод пунктом 1 статті 165 і пункту 3 статті 651 Цивільного кодексу Російської Федерації» / / Вісник Конституційного Суду Російської Федерації. - 2002. - № 1.

    2. Визначення СК у цивільних справах Верховного Суду РФ від 17 червня 2003 р. N 16-В03-6 «Неправильне застосування норм матеріального і процесуального права спричинило помилкове вирішення спору про визнання недійсною угоди купівлі-продажу будинку. На підтвердження факту укладення договору купівлі-продажу будинку сторона за угодою не має права посилатися на показання свідків »(витяг) / / Бюлетень Верховного Суду Російської Федерації. - 2004. - № 5.

  1. Спеціальна література

    1. Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право, книга друга. Договори про передачу майна. - М.: Статут, 2000 .- 800С.

    2. Велікомислов Ю.Я. Цивільно-правовий режим нерухомості. Іпотека нерухомого майна. Житлові приміщення як об'єкти угод. [Електронний ресурс] / Режим доступу: http: / / Allpravo.Ru - 2007.

    3. Гамбаров Ю.С. Цивільне право. Загальна частина. - М.: Зерцало, 2003. - 816 с.

    4. Голованов Н. Збірник договорів. Нерухомість і будівництво (+ СD-ROM). - СПб.: Пітер, - 2006. - 224 с.

    5. Цивільне право. Підручник / За ред. Іларіонове Т.І., Гонгало Б.М., Плетньова В.А. - М.: Норма-Инфра-М, 2001 .- 464с.

    6. Гришаєв С.П. Цивільне право. Гриф МО РФ. - М.: Юрист, 2005. - 496 с.

    7. Зріле А.П. Реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним: правові та податкові аспекти. - М.: Статус-Кво, - 2005. - 204 с.

    8. Кіндеева Е.А., Піскунова М.Г. Нерухомість: права і угоди (нові правила оформлення, державна реєстрація, зразки документів). - М.: Юрайт-Издат, 2004. - 340 с.

    9. Коментар до Житлового кодексу Російської Федерації (постатейний) / Під ред. О.А. Городова. - М.: Велбі, 2005. - 320 с.

    10. Коментар до Земельного кодексу Російської Федерації (з постатейними матеріалами та судовою практикою) / Под ред. С. А. Боголюбова. - М.: Юрайт, 2006. - 560 с.

    11. Крашенинников П.В. Операції з житловими приміщеннями. - М., 2000.-359с.

    12. Крашенинников П.В. Судова практика з житлових спорів. Збірник постанов, рішень і ухвал федеральних судів. - М.: Норма, 2004. - 832 с.

    13. Мейєр Д. І. Російське громадянське право (в 2 ч.). За виправленому і доповненому 8-му вид., 1902. Вид. 3-є, випр. М.: «Статут», 2003. - 831 с.

    14. Ніконов П.М. Журавський М.М. Нерухомість, кадастр і світові системи реєстрації прав на нерухоме майно. Аналітичний огляд. 2007. [Електронний ресурс] / Режим доступу: http: / / Allpravo.Ru - 2007.

    15. Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права. - Петроград, Юр. кн. скл. «Право», 1917. - 328 с. [Електронний ресурс] / Режим доступу: http: / / Allpravo.Ru - 2005.

    16. Постатейний коментар до Цивільного кодексу РФ Ч. 1,2,3 / Т.Є. Абова, М.М. Богуславський та ін - М.: Юрайт-издат, 2007. - 1038 с.

    17. Права на земельну ділянку при придбанні нерухомості [Електронний ресурс] / Режим доступу: http://Allpravo.ru -2007.

    18. Скворцов О.Ю. Операції з нерухомістю в комерційному обороті. - М.: ВолтерсКлувер, 2006. - 368 с.

    19. Тихомиров М.Ю. Житлове приміщення: власність та інші речові права (щодо нового Житлового кодексу РФ). - М., 2005. - 77 с.

    20. Шершеневич Г.Ф. Курс цивільного права .- Тула: Автограф, 2001.-720с.

  1. Періодика

    1. Бевзенко Р.С. Юридичне значення акту державної реєстрації права на нерухоме майно / / Законодавство. - 2004. - № 9. - С. 12 - 24.

    2. Витрянский В.В. Шляхи вдосконалення законодавства про нерухоме майно / / Господарство право. - 2003. - № 6. - С. 3 - 19.

    3. Витрянский В.В., Жуйков В.М., Зав'ялов А.А., Іванов А.А., Козир О.М., Маковська А.А., Маковський А.Л., Сенчіщев В.І., Суханов Е . А., Сучкова Н.В., Чубаров В.В. Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно / / Нотаріальний вісник. - 2003. - № 5. - С. 34 - 55.

    4. Ільїн Д.І. Законодавство про нерухомість: проблеми змісту вживаних понять / / Журнал російського права. - 2005. - № 8. - С. 9 - 17.

    5. Корнілова Н.В. Поняття та ознаки нерухомих речей / / Економічне правосуддя на Далекому Сході Росії. - 2006. - № 6. - С. 5 - 13.

    6. Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно, схвалена Радою при Президентові РФ з кодифікації і вдосконалення цивільного законодавства / / Нерухомість та інвестиції. Правове регулювання. - 2003. - № 1-2.

    7. Кущенко В.В. Правовий режим нерухомості: проблеми та шляхи їх вирішення / / Законодавство і економіка. - 2006. - № 10. - С. 23 - 46.

    8. Піскунова М. Призначення і правовий режим нежитлових приміщень / / ЕЖ-Юрист. - 2004. - № 11. - С. 11 - 23.

    9. Степашин С. Державна реєстрація прав на нерухоме майно / / Відомості Верховної Ради. - 1998. - № 3. - С. 7 -15.

    10. Терехова Л.В., Полянський СВ. Купівля-продаж квартир / / Питання оподаткування. - 2000. - № 3. - С. 23 - 31.

    11. Тужілова-Орданская Є.М. Поняття та особливості нерухомості як об'єкта прав за Цивільним кодексом РФ / / Журнал російського права. - 2004. - № 6. - С. 6 - 15.

    12. Чубуков Г.В. Земельна нерухомість як правова категорія / / Екологічне право. - 2002. - № 3. - С. 52-53.

    13. Щенникова Л. Нерухомість: законодавчі формулювання та концептуальні підходи / / Відомості Верховної Ради. - 2003. - № 11. - С. 10 - 22.

    14. Ейріян Г. Перехід права на земельну ділянку при переході права власності на будівлю, будівля, споруда / / Господарство право. - 2003. - № 10. - С. 106-114.

1Кущенко В.В. Правовий режим нерухомості: проблеми та шляхи їх вирішення / / Законодавство і економіка. - 2006. - № 10; Корнілова Н.В. Поняття та ознаки нерухомих речей / / Економічне правосуддя на Далекому Сході Росії. - 2006. - № 6; Кіндеева Е.А., Піскунова М.Г. Нерухомість: права

і угоди (Нові правила оформлення, державна реєстрація, зразки документів). - М.: Юрайт-Издат, 2004 і ін

1 Щенникова Л. Нерухомість: законодавчі формулювання та концептуальні підходи / / Відомості Верховної Ради. - № 11. - 2003. - С. 15.

2 Цивільний кодекс РФ (ч. 1): Федеральний закон РФ від 30 листопада 1994 р. № 51-ФЗ / / Відомості Верховної Ради України. - 1995. - № 32. - Ст. 3301.

3 Тужілова-Орданская Є.М. Поняття та особливості нерухомості як об'єкта прав за Цивільним кодексом РФ / / Журнал російського права. - 2004. - № 6. - С.10.

1 Цивільний-процесуальний кодекс РФ: Федеральний закон від 14 листопада 2002 р. № 138-ФЗ / / Російська газета - Федеральний випуск. - № 3088. - 20 листопада 2002.

2 Постатейний коментар до Цивільного кодексу РФ Ч. 1,2,3 / Т.Є. Абова, М.М. Богуславський та ін - М.: Юрайт-издат, 2007. - С.180.

3 Ільїн Д.І. Законодавство про нерухомість: проблеми змісту вживаних понять / / Журнал російського права. - 2005. - № 8. - С. 11.

4 Мейєр Д. І. Російське громадянське право (в 2 ч.). За виправленому і доповненому 8-му вид., 1902. Вид. 3-є, випр. М.: «Статут», 2003. - С.31.

5 Мейєр Д.І. Указ. соч. - С. 40.

1 Мейєр Д.І. Указ. соч. - С. 46.

2 Корнілова Н.В. Поняття та ознаки нерухомих речей / / Економічне правосуддя на Далекому Сході Росії. - 2006. - № 6. - С. 7.

3 Ільїн Д.І. Указ. соч.

1 Кущенко В.В. Правовий режим нерухомості: проблеми та шляхи їх вирішення / / Законодавство і економіка. - 2006. - № 10. - С. 25.

2 Про внесення змін до частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації: Федеральний закон від 29 грудня 2003 р. № 182-ФЗ / / Російська газета. 2003. № 3375.

3 Про введення в дію Водного кодексу Російської Федерації: Федеральний закон від 3 червня 2006 р. N 73-ФЗ / / Російська газета. 2006. № 4087.

4 Лісовий кодекс РФ: Федеральний закон РФ від 4 грудня 2006 р. № 200-ФЗ (в дії з 1 січня 2007 року) / / Російська газета. 2006. № 4243.

5 Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно, схвалена Радою при Президентові РФ з кодифікації і вдосконалення цивільного законодавства / / Нерухомість та інвестиції. Правове регулювання. - 2003. - № 1-2.

1 Витрянский В.В. Шляхи вдосконалення законодавства про нерухоме майно / / Господарство право. - 2003. - № 6. - С. 5.

1 Щенникова Л. Нерухомість: законодавчі формулювання та концептуальні підходи / / Відомості Верховної Ради. - 2003. - № 11. - С. 18.

2 Тужілова-Орданская Є.М. Поняття та особливості нерухомості як об'єкта прав за Цивільним кодексом РФ / / Журнал російського права. - 2004. - № 6. - С. 9.

1 Постатейний коментар до Цивільного кодексу РФ Ч. 1,2,3 / Т.Є. Абова, М.М. Богуславський та ін - М.: Юрайт-издат, 2007. - С. 223.

2 Корнілова Н.В. Поняття та ознаки нерухомих речей / / Економічне правосуддя на Далекому Сході Росії. - 2006. - № 6. - С. 10.

1 Земельного кодексу РФ: Федеральний закон РФ від 25 жовтня 2001 р. N 136-ФЗ / / Російська газета. 2001. № 2823.

1 Коментар до Земельного кодексу Російської Федерації (з постатейними матеріалами та судовою практикою) / Під ред. С. А. Боголюбова. - М.: Юрайт, 2006. - С. 56.

2 Про надра: Закон РФ від 21 лютого 1992 р. N 2395-1 / / Відомості Верховної Ради України. - 1992. - № 10. - Ст. 823.

3 Житловий кодекс Російської Федерації від 29 грудня 2004р. N 188-ФЗ (в ред. Від 18.10.2007 N 230-ФЗ) / / Російська газета. 2005. № 3670.

1 Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним: Федеральний закон РФ від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ / / Відомості Верховної Ради України. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

2 Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 1 червня 2000 р. N 53 «Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень» / / Бюлетень Міністерства юстиції Російської Федерації. - 2001. - № 4.

3 Піскунова М. Призначення і правовий режим нежитлових приміщень / / ЕЖ-Юрист. - 2004. - № 11. - С.16.

4 Житловий кодекс Російської Федерації від 29 грудня 2004р. N 188-ФЗ / / Російська газета. 2005. № 3670.

1 Коментар до Житлового кодексу Російської Федерації (постатейний) / Під ред. О.А. Городова. - М.: Велбі, 2005. - С. 56.

1 Кодекс торговельного мореплавства РФ: Федеральний закон РФ від 30 квітня 1999 р. N 81-ФЗ / / Російська газета. 1999. № 85-86.

2 Кодекс внутрішнього водного транспорту РФ: Федеральний закон РФ від 7 березня 2001 р. № 24-ФЗ / / Російська газета. 2001. № 50-51.

1 Степашин З. Державна реєстрація прав на нерухоме майно / / Російська юстиція. 1998. № 3. З .7.

2 Про акціонерні товариства: Федеральний закон РФ від 25 грудня 1995 р. № 208-ФЗ / / Російська газета. - № 248. - 29 грудня 1995.

1 Цивільний кодекс РФ (ч. 1): Федеральний закон РФ від 30 листопада 1994 р. № 51-ФЗ / / Відомості Верховної Ради України. - 1995. - № 32. - Ст. 3301.

2 Сімейний кодекс РФ: Федеральний закон РФ від 29 грудня 1995 р. № 223-ФЗ / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 1. - Ст. 16.

1 Про державний кадастр нерухомості: Федеральний закон РФ від 24 липня 2007 р. № 221-ФЗ / / Російська газета. 2007. № 4428.

2 Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним: Федеральний закон РФ від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ / / Відомості Верховної Ради України. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

1 Про обіг земель сільськогосподарського призначення: Федеральний закон від 24.07.2002 № 101-ФЗ / / Збори законодавства РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.

1 Земельного кодексу РФ: Федеральний закон РФ від 25 жовтня 2001 р. N 136-ФЗ / / Російська газета. 2001. № 2823.

2 Терехова Л.В., Полянський СВ. Купівля-продаж квартир / / Питання оподаткування. 2000. № 3. С. 25.

1 Визначення СК у цивільних справах Верховного Суду РФ від 17 червня 2003 р. N 16-В03-6 «Неправильне застосування норм матеріального і процесуального права спричинило помилкове вирішення спору про визнання недійсною угоди купівлі-продажу будинку. На підтвердження факту укладення договору купівлі-продажу будинку сторона за угодою не має права посилатися на показання свідків »(витяг) / / Бюлетень Верховного Суду Російської Федерації. - № 5. - 2004.

1 Тихомиров М.Ю. Житлове приміщення: власність та інші речові права (щодо нового Житлового кодексу РФ). - М., 2005. - С. 7.

1 Інформаційне лист Президії ВАС РФ від 27 лютого 2001р. № 61 «Огляд практики застосування арбітражними судами земельного законодавства» / / Вісник ВАС РФ. - № 5. - 2001.

1 Сімейний кодекс РФ: Федеральний закон РФ від 29 грудня 1995 р. № 223-ФЗ / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 1. - Ст. 16.

1 Скворцов О.Ю. Операції з нерухомістю в комерційному обороті. - М.: ВолтерсКлувер, 2006. - С.68.

1 Про приватизацію державного і муніципального майна: Федеральний закон РФ від 21 грудня 2001 року № 178-ФЗ / / Російська газета. - № 6. - 26 січня 2002.

2 Про приватизацію державного і муніципального майна: Федеральний закон РФ від 21 грудня 2001 року N 178-ФЗ / / Російська газета. - № 6. - 26 січня 2002.

3 Про об'єкти культурної спадщини (пам'яток історії та культури) народів Російської Федерації: Федеральний закон від 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. від 13.05.2008) / / Збори законодавства РФ. 2002. N 26. Ст. 2519.

1 Про порядок підготовки і виконання охоронних зобов'язань при приватизації об'єктів культурної спадщини: Постанова Уряду від 16.12.2002 № 894 / / Збори законодавства РФ. 2002. N 51. Ст. 5086.

2 Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 13 листопада 1997 р. № 21 «Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості» / / Російська газета (Відомче додаток). 1998. N 55.

1 Права на земельну ділянку при придбанні нерухомості [Електронний ресурс] / Режим доступу: http://Allpravo.ru -2007.

1 Права на земельну ділянку при придбанні нерухомості [Електронний ресурс] / Режим доступу: http://Allpravo.ru -2007.

2 Земельний кодекс РФ: Федеральний закон РФ від 25 жовтня 2001 р. N 136-ФЗ / / Російська газета. 2001. № 2823.

1 Про іпотеку (заставу нерухомості): Федеральний закон РФ від 16 липня 1998 р. № 102-ФЗ / / Російська газета. - № 137. - 22 липня 1998.

1 Про введення в дію Земельного кодексу РФ: Федеральний закон РФ від 25 жовтня 2001 року N 137-ФЗ / / Російська газета. 2001. № 211.

2 Про приватизацію державного і муніципального майна: Федеральний закон РФ від 21 грудня 2001 року N 178-ФЗ / / Російська газета. - № 6. - 26 січня 2002.

1 Про встановлення ціни землі на території ХМАО-Югри: Закон ХМАО-Югри від 19.12.2005 № 132-оз / / Відомості Верховної ХМАО-Югри. 2005. № 10. ст.1235.

2 Про організацію та проведення торгів з продажу перебувають у державній або муніципальній власності земельних ділянок або прав на укладення договору оренди таких земельних ділянок: Постанова Уряду РФ від 11 листопада 2002 р. N 808 / / Російська газета. 2002. № 230 (3098).

1 Інформаційне лист Президії ВАС РФ від 27 лютого 2001р. № 61 «Огляд практики застосування арбітражними судами земельного законодавства» / / Вісник ВАС РФ. - № 5. - 2001.

1 Про природних лікувальних ресурсах, лікувально-оздоровчих місцевостях і курортах: Федеральний закон РФ від 23.02.1995 № 26-ФЗ / / Російська газета. - № 44. - 1 березня 1995.

2 Про затвердження Порядку продажу земельних ділянок при приватизації державних і муніципальних підприємств, розширенні і додатковому будівництві цих підприємств, а також наданих громадянам та їх об'єднанням для підприємницької діяльності: Указ Президента РФ від 14.06.1992 № 631 / / Російська газета. - № 138. - 18 серпня 1992.

1 Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права. - Петроград, Юр. кн. скл. «Право», 1917. - С. 124. [Електронний ресурс] / Режим доступу: http: / / Allpravo.Ru - 2005.

2 Конституція Російської Федерації від 12 грудня 1993 року / / Російська газета. - 25 грудня 1993.

1 Житловий кодекс Російської Федерації від 29 грудня 2004р. N 188-ФЗ / / Російська газета - Федеральний випуск. - № 3670. - 12 січня 2005.

2 Містобудівний кодекс РФ: Федеральний закон РФ від 29 грудня 2004 р. N 190-ФЗ / / Російська газета. - № 290. - 30 грудня 2004.

3 Лісовий кодекс РФ: Федеральний закон РФ від 4 грудня 2006 р. № 200-ФЗ / / Російська газета - Федеральний випуск. - № 4243. - 8 січня 2006.

4 Водний кодекс РФ: Федеральний закон РФ від 3 червня 2006 р. № 74-ФЗ / / Російська газета - Федеральний випуск. - № 4087. - 8 червня 2006.

5 Земельного кодексу РФ: Федеральний закон РФ від 25 жовтня 2001 р. N 136-ФЗ / / Російська газета - Федеральний випуск. - № 2823. - 30 жовтня 2001.

6 Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним: Федеральний закон РФ від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ / / Відомості Верховної Ради України. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

1 Інформаційне лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 13 листопада 1997 р. N 21 "Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості" / / Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. - 1998. - № 1.

1 Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості: Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 13 листопада 1997 р. № 21 / / Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. - 1998 р. - № 1. - С. 43.

1 Інформаційне лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 16 лютого 2001 р. № 59 «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону« Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним »» / / Вісник ВАС РФ. № 4. 2001.

Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Диплом
335.2кб. | скачати


Схожі роботи:
Особливості купівлі продажу нежитлових приміщень
Договір купівлі-продажу житлових приміщень
Особливості договору купівлі продажу нерухомості
Особливості договору купівлі-продажу нерухомості
Особливості договору роздрібної купівлі продажу як одного з самостоя
Договір оренди нежитлових приміщень
Договір оренди нежитлових приміщень 2
Особливості договору роздрібної купівлі-продажу як одного із самостійних видів
Правове регулювання приватизації нежитлових приміщень
© Усі права захищені
написати до нас