Зміст
ВСТУП
РОЗДІЛ I ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ ПРО ДОГОВІР КУПІВЛІ - ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ У РОСІЙСЬКОМУ ЗАКОНОДАВСТВІ
1.1 Поняття нерухомого майна
1.2 Поняття, істотні умови і форму договору купівлі - продажу нерухомості
1.3 Суб'єкти і зміст договору купівлі-продажу нерухомого майна
1.4 Державна реєстрація та її значення
1.5 Проблеми правового регулювання договору купівлі - продажу нерухомості
ГЛАВА II ПРАВОВІ ОСОБЛИВОСТІ РІЗНИХ ВИДІВ ДОГОВОРІВ КУПІВЛІ - ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ
2.1 Договір купівлі - продажу житлових приміщень
2.2 Договір купівлі продажу земельних ділянок
2.3 Договір купівлі - продажу будівель (споруд)
ВИСНОВОК
БІБЛІОГРАФІЧЕСКІЙСПІСОК
ВСТУП
Операції з нерухомим майном є досить новим інститутом у вітчизняному цивільному законодавстві. У минулий радянський період нерухомість практично не була об'єктом цивільного обороту. З переходом до нових ринкових відносин регулювання порядку набуття і реалізації права приватної власності стало одним із першочергових завдань вітчизняного законодавця. Російська Федерація зіткнулася з проблемою цілковитої відсутності, будь-якого законодавчого закріплення в даній сфері. На підставі даного факту достатньо швидко була розпочата робота по створенню законів та інших нормативних актів, що регулюють дані відносини. Нормативно-правові акти вводилися в дію в гранично короткі терміни на основі окремих практичних механізмів, але їх недостатня доопрацювання приводила до різних суперечностей і створення рясної грунту для різного (через відсутність відповідного теоретичного апарату) тлумачення правових норм. З метою уникнення подібних помилок законодавцем створювалися численні підзаконні акти, ще більше ускладнювали і без того заплутану систему відносин власності на нерухоме майно, і, особливо - здійснення операцій з таким.
Зріла реальна необхідність розробки такого кодифікованого правового акта, який увібрав би в себе всю наявну практику у цьому напрямку і дозволив би багато проблем невідповідності одного акта іншому. Але навіть з прийняттям таких актів (Цивільний кодекс Російської Федерації, Федеральний закон РФ «Про приватизацію», Федеральний закон РФ «Про державну реєстрацію нерухомого майна й угод з ним», Земельного кодексу Російської Федерації та інших) серед окремих представників цивілістичної науки виникають суперечки з приводу того, який закон підлягає застосуванню і як його тлумачити, про які буде згадано нижче. З'явився широкий розкид концепцій і точок зору на окремі питання, загальним для яких стала незвідність права до одного закону. До права, як такого, все частіше стали відносити і судову практику. Крім узагальнених роз'яснень пленумів в сучасній дійсності на правове регулювання може вплинути і рішення суду по конкретній справі. Нерідко прийняті судові рішення служать зразком для майбутніх судових рішень, тобто можна говорити про ситуацію, що, завдяки окремим судовим рішенням, механізмі судового прецеденту. Крім того, в різних довідкових правових системах (наприклад, СПС «Консультант плюс» та інші) крім різних теоретичних робіт наводяться також матеріали судової практики, а дані системи повсякденно використовуються в процесі роботи як особами, які здійснюють правосуддя, так і особами, які за родом своєї професійної діяльності постійно приймають участь у законотворчому процесі.
На підставі викладеного, висвітлення проблемних питань застосування норм матеріального права був би неповним без використання судової практики, і тому не виключення - оборот нерухомості, а саме, регулювання договору купівлі-продажу нерухомості.
Ця тема обрано у зв'язку з тим, що операції з нерухомим майном становлять сьогодні досить значну частину господарського обороту і мають велике значення в житті і діяльності громадян, підприємців та юридичних осіб, а також у цивільному обороті в цілому.
У розквіт ринкових відносин у Росії, який багато хто, і не без підстав, іменують «розгулом», коли сфера обігу нерухомості постійно розширюється, а елементарні засади цивілізований ринок ще не устоялися, не придбали закінчених форм, тема правового регулювання відносин, що стосуються нерухомості, угод з нерухомим майном дуже актуальна для дослідження в даний час. Тому в цій випускної кваліфікаційної (дипломної) роботи розглядаються найбільш важливі аспекти цього питання.
Актуальність і практична значущість пропонованої роботи в багатоаспектності дослідження, а також в поширеності фактів здійснення операцій з нерухомим майном, оскільки операції з нерухомим майном стали масовими і повсякденними серед різних учасників цивільного обороту. Об'єкт справжнього дипломного дослідження - це суспільні відносини, що виникають у сфері цивільного обороту нерухомого майна.
Предмет вивчення - правові норми цивільного законодавства, що регулюють відносини купівлі-продажу нерухомого майна.
Метою пропонованого дослідження є аналіз цивільно-правового договору купівлі-продажу нерухомості.
Завдання пропонованої випускної кваліфікаційної (дипломної) роботи:
Виділення і розгляд поняття нерухомого майна в цивілістичній науці.
Вивчення договору купівлі-продажу нерухомого майна як цивільно-правового інституту.
Розгляд змісту договору купівлі-продажу нерухомого майна.
Виявлення та розгляд особливостей купівлі-продажу різних видів нерухомого майна.
Методологія роботи будується на засадах системного аналізу, при використанні в якості основного юридичного методу наукового пізнання.
Хотілося б коротко охарактеризувати матеріали, використовувані при розробці теми дослідження. Такими виступили, насамперед, законодавчі акти, в тій чи іншій мірі зачіпають різні аспекти розглянутого договору, джерелом для конструювання яких виступає, безумовно, Конституція Російської Федерації. Особливо хотілося б відзначити такі дослідження вітчизняних цивілістів як монографія Кірсанова О. Р., в якій розкрито істотні для теоретичного вивчення нормативні регулятори нерухомого майна як такого, а також здійснення операцій з ним.
Структура дослідження є сукупністю його елементів: вступу, двох розділів, що поділяються на сім підрозділів, висновків, бібліографічного списку.
РОЗДІЛ I ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ ПРО ДОГОВІР КУПІВЛІ - ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ У РОСІЙСЬКОМУ ЗАКОНОДАВСТВІ
Поняття нерухомого майна
Розподіл речей на рухомі і нерухомі було добре відомо римським правом. Недвижимостями в римському праві вважалися не тільки земельні ділянки (praedia, fundi) і надра землі, але і все, що було створено чужою працею на землі власника. Воно визнавалося природною, або майновій частиною поверхні землі (res soli). До нерухомості та ставилися, зокрема, будівлі, посіви, насадження. Предмети, пов'язані з землею або фундаментально скріплені з її поверхнею, вважалися її складовими частинами і підпорядковувалися правилом superficies solo cedit (зроблене над поверхнею слідує за поверхнею). Тому не допускалося встановлення окремого права власності на будинок і відповідно на земельну ділянку. Повітряний простір над ділянкою також розглядалося як частина поверхні. Що стосується правового режиму нерухомості, то вже в законах XII таблиць (V ст. До н.е.) були окремі елементи особливого підходу, що відрізняється від підходу до правового режиму рухомих речей: для придбання у власність земельних ділянок за давністю володіння був потрібен термін, два рази перевищує аналогічний термін щодо рухомих речей. В епоху принципату (27 р. до н. Е.. - 193 р. н. Е..) З'явилися спеціальні правила, спрямовані на забезпечення публічності відповідних угод. Але, все ж таки, в цілому римське право, як зазначав І.А. Покровський, мало справу «з єдиним поняттям права власності, що вбирає в себе всю повноту свободи розпорядження. Різниця між движимостями і недвижимостями має в римському праві саме мінімальне значення (різні терміни набувальної давності і деякі інші); як зміст права власності, так і форми речового обороту визначаються в ньому для обох категорій речей абсолютно однаково: величезний маєток може перейти з рук у руки так само бесформальную, як і сама незначна дрібничка ». Нерухоме майно протиставляється в російському цивільному законодавстві майну рухомого, об'єднуючи під собою землю і все, що нерозривно пов'язане з нею по своїй природі, а також і деякі майна, які віднесені до тієї самої категорії за важливістю свого економічного значення. 1 Нерухоме майно користувалося в російській праві, як і в інших, посиленою охороною з боку закону і підлягає у багатьох випадках дії інших юридичному норм, ніж рухомі майна. Причини цього почасти історичного характеру, почасти лежать у самій природі нерухомих речей. Найважливіше з нерухомого майна - земля досить довго була майже єдиним джерелом приватних багатств і державних доходів. Дотепер поземельна власність - навіть у країнах промислових - є власністю привілейованої; володіння нею є показником політичного значення громадянина. 2 Поряд з цим у сучасній державі все більш встановлюється погляд, що землевласники та домовласники, в інтересах суспільних, підлягають відомим обмеженням у праві розпорядження своєю власністю . Нарешті, особливі норми по відношенню до нерухомого майна встановлюються і з міркувань фіскальним, тому що приховати перехід нерухомого майна важко і тому є можливим обкласти ці угоди особливим збором на користь скарбниці.
Відповідно до законодавства Російської імперії (Звід законів Російської імперії. Т. Х, ч. I, ст. 384-400) нерухомими майном визнавалися землі та всякі угіддя, будинки, заводи, фабрики, лавки, всякі будівлі й порожні двірські місця, а також залізні дороги; сюди ж потрібно віднести і кораблі. 3 Будова, як приналежність землі, вважається нерухомим майном, але якщо воно призначене на злам або знесення, то отримує характер рухомого майна. Власник землі, крім приладдя її (наприклад, копалин, що знаходяться в надрах землі), був господарем і її збільшень, наприклад у разі збільшення земельної ділянки стихійними силами природи. У складі нерухомого майна російський закон відрізняє майна роздільні і нероздільні. До першого розряду відносяться ті майна, які можуть бути розділені таким чином, що кожна частина може складати окреме володіння, коли ж вони, по суті своїй або за законом, не можуть підлягати такому роздроблення, то називаються нероздільними. До майна нероздільним зараховувалися:
1) фабрика, завод, крамниця;
2) ділянки землі, що містять не більше восьми десятин і отримані у власність колишніми державними селянами за правилами 20февраля 1803;
3) оренди;
4) золоті копальні, які перебувають на землях казенних і кабінету Його Імператорської Величності;
5) маєтку майоратним в західних губерніях;
6) ділянки, відведені за правилами 20 липня 1848 незаможним дворянам, для поселення;
7) залізниці, з усіма їхніми приладдям. 1
Більш важливе значення мало поділ нерухомого майна на благопріобретенниє і родові. Права власника нерухомого майна обмежуються у нас особливою категорією так званих прав участі, загального і приватного, в користуванні і вигоди чужого майна. Щодо обмежень власника в користуванні копалинами багатствами. Придбання і передача нерухомості (особливо землі) були пов'язані з особливими формальностями. Том Х Зводу законів Російської імперії вимагав у таких випадках вчинення встановленим порядком кріпосних актів, що обкладаються митом на користь скарбниці. Деякі юридичні відмінності представляють нерухомі майна і в праві спадковому, а також у цивільному процесі, щодо підсудності позовів, доказів, виконання судових рішень, неспроможність осіб торгового стану. Позови про право власності або про право на володіння нерухомістю, затвердженому на формальному акті, були підсудні виключно загальних судових місцях і пред'являлися не за місцем проживання відповідача, а за місцем знаходження нерухомості. Навіть ті позови про нерухоме майно, які були підсудні світовим або іншим місцевим звичаями, підпорядковуються цієї виключної підсудності, що має місце і в тих випадках, коли відповідач перебуває за кордоном або місце проживання його невідоме позивачеві. Право власності та інші права на нерухоме майно не могли бути доказиваеми показаннями свідків (виключаючи посилання на давність), а лише письмовими актами зміцнення цих прав.
У нормі пункту 1 статті 130 ГК РФ законодавець визначив поняття нерухомого майна: «До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі та споруди ». 1
До нерухомих речей у відповідність до ДК РФ ставляться також підлягають державної реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомого майна може бути віднесено інше майно.
Видається, що весь перелік майна, передбачений ЦК
РФ в якості нерухомого, можна розділити на кілька груп.
По-перше, це нерухоме майно, перераховане в нормі частини 1 пункту 1 ст. 130 ЦК РФ: майно, міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе. Але і всередині цієї групи нерухоме майно неоднорідне. Воно також включає в себе дві групи об'єктів: об'єкти природного походження (земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, залучаємо в господарську діяльність) та об'єкти, створені штучно, але які міцно пов'язані із землею. Серед останніх також слід виділити підприємство як майновий комплекс і об'єкт нерухомості, а також будівлі, споруди, житлові та нежитлові приміщення, кондомініуми, які також визнаються окремими об'єктами нерухомості, права на які підлягають державній реєстрації відповідно до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним ». 1
Другу групу нерухомого майна відповідно до норми частини 2 пункту 1 ст. 130 ЦК РФ становлять підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Зокрема, в силу специфіки цих об'єктів, підвищеного контролю за володінням, користуванням та розпорядженням ними законодавець обгрунтовано відніс їх до об'єктів нерухомості. Дане положення Цивільного кодексу РФ піддається в юридичній літературі численної критики.
І не можна не визнати, що багато в чому визнання, по суті, рухомих речей нерухомістю має основною метою поширення на ці об'єкти правового режиму, встановленого для нерухомості. Тут використовується таке юридично - технічний засіб, як фікція: факт дійсності «підводиться» під поняття (формулу), прямо суперечить даним фактом. 1 Всі перераховані вище об'єкти володіють особливою цінністю в силу їх експлуатації в суворо визначених умовах, а збиток, невідповідних їх призначенням, може виникнути не при переміщенні їх, а при відриві від звичного середовища використання і втрати зв'язку з землею. Поняття відриву від звичного середовища використання слід трактувати широко, оскільки вже зараз воно вбирає в себе такі аспекти, як перерву амортизації, вимушений простій, що тягне за собою несення збитків, упущену вигоду та інші. Також в особливому положенні при закладі перебувають річкові і морські судна. Тоді як будівлі, будучи по суті имуществами нерухомими, при відомих умовах зараховуються юридично до рухомим, суду, навпаки, є по суті рухомими майном, але володіють деякими юридичними властивостями нерухомих.
Потреба в більш гнучкому підході до визначення поняття нерухомості багато в чому зумовлюється постійним розширенням нетрадиційних прийомів підприємницької практики і потребами обороту. Наприклад, літак, який використовується для пасажирських перевезень на регулярних авіалініях, при застосуванні розглянутих критеріїв, безумовно, є об'єктом нерухомості. Той же самий літак, будучи придбаним фізичною особою для особистого користування, перетворюється на рухому річ. А якщо власник даного літака перестане його використовувати як особисту транспортний засіб і відкриє в ньому кафе або музей, то рухома річ знову перетвориться на нерухому, навіть за відсутності «міцного зв'язку з землею».
Тому одним з критеріїв поділу майна на рухоме і нерухоме повинна бути нерозмірність шкоди, завданої призначенню майна або його власнику і виниклої саме при вилученні майна зі звичного середовища використання, а не при простому переміщенні.
Деякі автори, говорячи про повітряних і морських суднах, суднах внутрішнього плавання і космічні об'єкти, вважають, що відмінною особливістю майна нерухомого «в силу закону», - ч. 2 п. 1 ст. 130 ЦК РФ - є лише її індивідуальна визначеність, що додається з реєстрацією цих об'єктів та прав на них. 1
Разом з тим, хоча визнання, по суті, рухомих речей нерухомістю має основною метою поширення на ці об'єкти правового режиму нерухомості, нерухомістю визнаються морські і повітряні судна, судна внутрішнього водного транспорту, космічні об'єкти, не зареєстровані, а лише підлягають державній реєстрації. Тому видається, що ці об'єкти визнаються нерухомістю з моменту їх створення, а не з моменту їх державної реєстрації.
Отже, видається, що можна виділити наступні основні ознаки нерухомого майна:
- Нерухомим майном визнається річ, тобто предмет природи чи результат праці, з приводу якого виникають цивільні правовідносини;
- Річ ця повинна бути індивідуально визначеною, тобто необхідна наявність особливих, тільки їй притаманних рис, характеристик та якостей, вона повинна бути юридично незамінна;
- Цієї речі повинні бути притаманні такі ознаки, як міцність і неспоживаність;
- Ця річ повинна знаходитися в певному зв'язку з землею. 2
Причому міцність зв'язку із землею вважається достатньою, якщо переміщення об'єкта без невідповідного збитку його призначенням неможливо, а також є можливість заподіяння невідповідного збитку при вилученні деяких об'єктів нерухомості зі звичного середовища експлуатації та використання. Крім того, значення має не тільки сама зв'язок об'єкта із землею, але і функціональне призначення об'єкта, яке неможливо реалізувати без наявності цього зв'язку.
1.2 Поняття, істотні умови і форму договору купівлі - продажу нерухомості
Як відомо, договір продажу нерухомості є одним з окремих видів договору купівлі - продажу, які виділяються за ознакою особливого об'єкта продажу - нерухомого майна. Тому вказаним договором притаманні всі основні ознаки договору купівлі - продажу товарів, що відрізняють його від інших типів самостійних цивільно - правових договорів. Виходячи з цього договір продажу нерухомості може бути визначений таким чином.
Законодавець в нормі п. 1 ст. 454 ЦК РФ дає наступне визначення договору купівлі-продажу: «За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) зобов'язується передати річ у власність другій стороні (покупцеві), а покупець зобов'язується прийняти товар і сплатити за нього певну грошову суму (ціну)». 1 На цьому загальному визначенні грунтується договір продажу нерухомості: «За договором купівлі-продажу нерухомого майна (договору продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно» (ст. 549 ЦК РФ) « по передавальному акту »(ст. 556 ГК РФ) і« за передбаченою ціною »(ст. 555 ГК РФ).
Як і будь-який договір купівлі - продажу, договір продажу є консенсуальним, оплатним, взаємним (сіналлагматіческій). Правове регулювання договору продажу нерухомості як окремого виду договору купівлі - продажу будується за наступною схемою. У параграфі 7 глави 30 ЦК РФ містяться спеціальні правила, що регламентують укладання договору продажу нерухомості, його форму, а також дії сторін з виконання договору продажу нерухомості. Зазначені правила сформульовані в якості специфічних норм, що виключають дію відповідних загальних положень про купівлю - продаж товарів (параграф 1 гл. 30 ГК РФ). Родова належність договору продажу нерухомості до договору купівлі - продажу товарів проявляється в тому, що в частині, не врегульованою нормами, включеними до параграфа 7 глави 30 ЦК РФ, до відносин, пов'язаних з продажем нерухомості, застосовуються загальні положення про договір купівлі - продажу товарів. 1
Природно, у випадку з договором продажу нерухомості основне видообразующей значення має такий елемент предмета договору, як продаваний об'єкт нерухомого майна. Саме особливості, притаманні нерухомого майна, диктують необхідність встановлення спеціальних правил, що регулюють дії продавця про передачу майна, що продається, а також дії покупця, на його прийняття і оплати. Тому сфера дії договору продажу нерухомості може бути визначена лише шляхом аналізу об'єктів цивільних прав, які охоплюються поняттям «нерухоме майно».
Істотними умовами договору продажу нерухомості слід визнати умови про предмет договору та про ціну продаваного об'єкта нерухомості.
Як відомо, всякий цивільно - правовий договір вважається укладеним, якщо між сторонами в необхідній у належних випадках формі досягнуто згоди з усіх істотних умов договору. Істотними ж умовами договору визнаються умови про предмет договору, умови, які названі в законі або інших правових актах як істотні або необхідні для договорів даного виду, а також всі умови, щодо яких за заявою однієї із сторін має бути досягнуто угоді (п. 1 ст . 432 ГК РФ).
Предмет будь-якого договору продажу нерухомості включає в себе два роду об'єктів:
продається нерухоме майно;
дії продавця і покупця відповідно з передачі нерухомості, її прийняття і оплата. 1
У тих випадках, коли продається будівля, споруда чи інший об'єкт нерухомості, що визначається за ознаками нерозривному зв'язку із землею та неможливості переміщення без невідповідного збитку його призначенням, і продавець є власником земельної ділянки, предмет договору включає в себе і об'єкт третього роду: права на земельну ділянка, що передаються покупцеві разом з об'єктом нерухомості.
У порівнянні із загальними положеннями про купівлю - продаж товарів, законодавець посилює вимога щодо умови договору про об'єкт нерухомості. У договорі продажу нерухомого майна повинні бути вказані дані, що дозволяють чітко встановити об'єкт нерухомості, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі відомості, що визначають розташування зазначеного об'єкта нерухомості на відповідній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. За відсутності таких даних у договорі умова про нерухоме майно, що підлягає передачі, вважається не узгодженим сторонами, а договір продажу нерухомості - неукладеним (ст. 554 ЦК РФ).
Так, конкурсний керуючий закритим акціонерним товариством «Центр художнього проектування» звернувся до Арбітражного суду міста Москви з позовом до закритого акціонерного товариства «Магазин« Ведмідь »» про визнання неукладеним договору купівлі - продажу нежитлового приміщення, розташованого в будинку за адресою: Москва, вул. Бауманська, буд 44, стр. 1.
В обгрунтування позову позивач послався на те, що сторонами не були узгоджені істотні умови договору. Зокрема, договір не містить даних, що дозволяють точно встановити розташування приміщення у складі нерухомого майна, а також умови про порядок, строки і розміри платежів.
Президія вважає, що протест підлягає задоволенню з наступних підстав.
За договором купівлі - продажу від 29 серпня 1996 р., нотаріально засвідченою 29 серпня 1996, ЗАТ «Центр художнього проектування» продало ЗАТ «Магазин« Ведмідь »» згадане нежитлове приміщення.
Скасовуючи рішення суду першої інстанції і відмовляючи в задоволенні позовної вимоги, суд апеляційної інстанції послався на те, що в пункті 1 договору вказана адреса об'єкта, тобто, визначено розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці.
Однак даний висновок не можна визнати законним і обгрунтованим.
Нормою ст. 554 Цивільного кодексу Російської Федерації передбачено, що в договорі купівлі-продажу нерухомості повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі дані, що визначають розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. При відсутності цих даних договір не вважається укладеним.
Між тим договір від 29 серпня 1996 р. Чи не містить відомостей про те, які конкретно площі в будинку є предметом купівлі - продажу.
Непрямі обставини, на які послався суд апеляційної інстанції (придбання позивачем цих же площ у ТОВ «Крокуль» за договором купівлі - продажу від 27 січня 1994 р., фактичне користування ними позивачем, відсутність у нього інших площ у будинку, а також наявність акту прийому - передачі та свідоцтва на право власності), не є доказом дотримання сторонами вимог, встановлених у статті 554 Цивільного кодексу Російської Федерації про конкретний згадування в договорі його предмета.
Таким чином, суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку про відсутність у договорі істотних умов і правомірно задовольнив позов ЗАТ «Центр художнього проектування», визнавши договір купівлі - продажу від 29 серпня 1996 неукладеним. 1
К. звернулася до суду з позовом до Є. - родичеві Л. про визнання угоди купівлі-продажу земельної ділянки та будівель дійсною та визнання права власності на ці об'єкти, обгрунтувавши вимоги наступним. Між нею і Л. була досягнута домовленість про продаж земельної ділянки в споживчому товаристві садівницького товариства (ПОСТ) «Весна-2» з розташованими на ньому будівлями про передачу садового будиночка у власність. К. виплачувала щомісяця певну суму в рахунок оплати будинку по розписках, а суму, що зобов'язалася виплатити після укладення договору купівлі-продажу. Однак після оформлення всіх документів вона дізналася про те, що Л. померла. Незважаючи на це позивачка звернулася в нотаріальну контору і внесла належні з неї гроші на депозит нотаріуса, у зв'язку з чим вважала, що зобов'язання з її сторони виконані в повному обсязі. 2
Виносячи рішення про задоволення позову, суд апеляційної інстанції послався на те, що домовленість про продаж садової ділянки з будівлями була сторонами фактично виконана, це підтверджується представленими у справі доказами, зокрема заявою Л., в якому вона просила виключити її з членів садівничого товариства у зв'язку з продажем садової ділянки К. З таким висновком суду погодитися не можна. З огляду на ст. 30 Федерального закону «Про садівничий, городницьких об'єднаннях громадян» власники садових, городніх і дачних земельних ділянок вправі їх продати, подарувати, передати в заставу, оренду, термінове користування, обміняти, укласти договір ренти або договір довічного змісту з утриманням, а також добровільно відмовитися від вказаних ділянок. 1 Виходячи зі змісту наведеної норми Закону власники земельних ділянок у садівничому товаристві можуть ці ділянки продати. Однак у матеріалах справи відсутні відомості про передачу земельної ділянки у власність Л. К.
Крім того, в силу норм ст. 550 ДК РФ договір продажу нерухомості укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (п. 2 ст. 434). Недотримання форми договору продажу нерухомості має наслідком його недійсність.
Відповідно до норми ст. 554 ЦК РФ в договорі продажу нерухомості повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі дані, що визначають розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна.
При відсутності цих відомостей в договорі умову про нерухоме майно, що підлягає передачі, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним.
У ст. 555 ЦК України передбачено, що за відсутності в договорі погодженого сторонами в письмовій формі умови про ціну нерухомості договір про її продаж вважається неукладеним.
Згідно зі ст. 556 ДК РФ передача нерухомості продавцем і прийняття її покупцем здійснюються за підписуються сторонами передавальному акту або іншого документа про передачу.
Будь-яких документів, що підтверджують, що угода відбулася, в матеріалах справи не міститься. Представлені докази можуть свідчити лише про намір сторін укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки та садового будинку. За таких обставин апеляційне рішення і постанову президії підлягають скасуванню з залишенням в силі рішення суду першої інстанції. 1
Значно відрізняється від загальних положень про договори і таке істотне умова договору продажу нерухомості, як ціна (ст. 555 ГК РФ). По-перше, положення про те, що виконання договору, в якому не визначена ціна, повинне бути оплачене за ціною, звичайно стягнутої при порівнянних обставинах за аналогічні товари (статті 424 і 485 ГК РФ), не підлягає застосуванню до договорів продажу нерухомості. Тут діє інше правило: за відсутності в договорі погодженого сторонами в письмовій формі умови про ціну нерухомості договір про її продаж визнається неукладеним. По-друге, ціна на будівлю, споруду або інший об'єкт нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, повинна включати і ціну переданої з цим об'єктом частини земельної ділянки або права на неї.
Для визначення ціни продаваного об'єкта нерухомості (з урахуванням ціни земельної ділянки або права на нього) сторони можуть вдатися до послуг професійних оцінювачів, що діють на основі Федерального закону від 29 липня 1998 р. «Про оціночної діяльності в Російській Федерації». 2
Ціна нерухомості може бути встановлена в договорі продажу нерухомості на одиницю її площі чи іншого показника її розміру. У цьому випадку загальна ціна продаваного нерухомого майна, що підлягає сплаті покупцем, визначається виходячи з фактичного розміру переданого покупцю нерухомого майна (п. 3 ст. 555 ГК РФ).
Момент вступу в силу договору продажу нерухомості визначається відповідно до загальних правил, передбачених пунктом 1 статті 425 і пункту 1 статті 433 ГК РФ: договір набирає чинності і стає обов'язковим для сторін з моменту його укладення, яким визнається момент підписання договору продавцем і покупцем. 1
Після встановлення ціни в договорі продажу житлового приміщення та виконання договору сторони не вправі змінювати ціну продаваного майна. Такий висновок підтверджується судовою практикою. 2
Виняток становить лише договір продажу житлових приміщень. Договір продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації (п. 2 ст. 558 ЦК РФ). Слід звернути особливу увагу на те, що договір продажу нерухомості (за винятком продажу житлових приміщень) вважається укладеним і набуває чинності саме з моменту його підписання, а не з моменту реєстрації переходу права власності до покупця. Так, комітет з управління майном звернувся до арбітражного суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю про стягнення вартості приміщення магазину, придбаного за договором купівлі - продажу, укладеного на підставі результатів аукціону, і пені за прострочення оплати.
Арбітражний суд у задоволенні позовних вимог відмовив у повному обсязі. При розгляді спору судом було встановлено, що сума основного боргу погашена відповідачем до пред'явлення позову. Під стягнення пені відмовлено у зв'язку з тим, що договір не зареєстрований у встановленому порядку, тобто не вступив в законну силу. У цьому випадку, на думку суду першої інстанції, договірна відповідальність не застосовується.
Апеляційна інстанція не погодилася з рішенням суду і задовольнила позовні вимоги комітету про стягнення з товариства пенею за прострочення оплати в розмірі, передбаченому договором. При цьому апеляційна інстанція обгрунтовано послалася на наступні обставини.
Відповідно до норми ст. 425 ГК РФ договір набирає чинності і стає обов'язковим для сторін з моменту його укладення. У статті 433 ГК РФ вказано, що договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації, якщо інше не встановлено законом. ЦК України передбачає обов'язкову державну реєстрацію договору про продаж житлових приміщень та договору купівлі-продажу підприємства (ст. 560 ЦК РФ). Кодекс не передбачає обов'язкової державної реєстрації угод купівлі - продажу інших, крім зазначених, видів нерухомого майна. Реєстрація переходу права власності (ст. 551 ГК РФ) не означає реєстрації самого договору купівлі - продажу. 1
Тому апеляційна інстанція ухвалила, що договір купівлі-продажу будівлі слід вважати укладеним з моменту його підписання згідно з нормою пункту 1 статті 433 ГК РФ, а не з моменту державної реєстрації. 2
Державній реєстрації підлягає не сам договір продажу нерухомості, а перехід права власності на нерухомість за таким договором від продавця до покупця (ст. 551 ГК РФ). Для сторін договір набирає чинності з моменту його підписання. Роль же державної реєстрації переходу права власності на нерухомість до покупця полягає в тому, що тільки після реєстрації покупець стає власником нерухомого майна в очах третіх осіб.
Положення ГК РФ про письмову форму угоди (п. 1 ст. 160 ЦК РФ) і про письмову форму договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ) мають серйозні відмінності. У першому випадку (письмова форма угоди) законодавець вимагає від сторін здійснення угоди шляхом складання документа, що виражає його зміст і підписаного особами, які здійснюють угоду, або належним чином уповноваженими ними особами, допускаючи одночасно вчинення двосторонніх або багатосторонніх угод (договорів) іншими способами, встановленими ГК РФ. Стосовно ж до письмовій формі договору законодавець відходить від загального правила і допускає укладення договору не тільки шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, а й шляхом обміну документами за допомогою поштового, телеграфного, телетайпного, телефонного, електронного або іншого зв'язку, що дозволяє достовірно встановити, що документ виходить від сторони за договором. 1
Вимоги ж до форми договору продажу нерухомості зводяться до того, що такий договір повинен бути укладений у письмовій формі у вигляді єдиного документа, підписаного сторонами (ст. 550 ДК РФ). Таким чином, суть спеціального правила про форму договору продажу нерухомості полягає в тому, що виключається застосування положення ЦК РФ про форму договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ), і може бути виражено формулою «виключення винятку». Стосовно до договору продажу нерухомості законодавець повертається до вимог, що пред'являються до письмової форми правочину (п. 1 ст. 160 ЦК РФ), посилюючи тим самим режим укладання договору продажу нерухомості.
Більш того, на відміну від загальних правил, що регламентують наслідки недотримання простої письмової форми угоди, порушення вимог, що пред'являються до форми договору продажу нерухомості, тягне його недійсність.
1.3 Суб'єкти і зміст договору купівлі-продажу нерухомого майна
Головними суб'єктами договору купівлі продажу є сторони договору продавець і покупець. Перший зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру та інше нерухоме майно. Покупець у свою чергу зобов'язується прийняти цей товар і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 454 ГК РФ). 1
Продавець зобов'язаний передати покупцеві товар, передбачений договором купівлі-продажу, а також майно повинно бути вільним від прав третіх осіб. Презюмируется, що продавець є власником майна, що продається. У цьому випадку він має всі права за розпорядженням, належного йому майна. 2 Але бувають випадки, коли продавець і власник не збігаються в одній особі.
У тих випадках, коли в якості продавця за договором виступає не власник нерухомого майна, а володар іншого обмеженого речового права на нерухомість (унітарна державне або муніципальне підприємство, установа), значно підвищується ризик можливого визнання такого договору недійсним угодою.
Тут необхідно враховувати обмежений характер правомочностей зазначених суб'єктів на розпорядження нерухомим майном. Зокрема, державне або муніципальне підприємство, як суб'єкт права господарського відання (п. 2 ст. 295 ГК РФ), так і суб'єкт права оперативного управління - казенне підприємство (п. 1 ст. 297 ЦК РФ), не має права продавати належне йому нерухоме майно без згоди його власника. Порушення цієї вимоги тягне недійсність договору продажу нерухомості.
Прикладом до сказаного може служити роз'яснення Постанови № 8 Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 25 лютого 1998 р. 1 Відповідно до даного роз'яснення при вирішенні спорів, пов'язаних із здійсненням державними і муніципальними підприємствами права господарського відання або оперативного управління, слід враховувати встановлені нормами статей 295 і 296 ДК РФ обмеження прав підприємств за розпорядженням закріпленим за ними майном. Угоди, здійснені підприємствами з відчуження майна всупереч названим обмеженням, є недійсними як нікчемні.
У певних випадках і при дотриманні вимоги про необхідність отримання згоди власника на продаж нерухомого майна, що належить до державного або муніципального підприємству на праві господарського відання або оперативного управління, зберігається ризик визнання договору продажу нерухомості недійсним. 2
Справа в тому, що на відміну від інших комерційних організацій державні та муніципальні підприємства наділені не загальною, а цільовий (спеціальної) правоздатністю (ст. 49 ЦК РФ). Тому дії унітарних підприємств за розпорядженням закріпленим за ними майном повинні бути обумовлені виконанням завдань його статутної діяльності і цільовим призначенням наданої для виконання цих завдань майна під страхом визнання укладених угод недійсними.
З цього приводу є офіційне роз'яснення Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. Відповідно до Постанови № 8 Пленуму від 25 лютого 1998 р. 1 в тих випадках, коли дії підприємства, в тому числі і здійснені з дотриманням вимоги про отримання попередньої згоди власника (п. 2 ст. 295 ГК РФ), щодо відчуження іншим особам закріпленого за підприємством на праві господарського відання рухомого або оперативного управління нерухомого майна, безпосередньо бере участь у виробничому процесі підприємства, призводять до неможливості використання майна власника за цільовим призначенням, відповідні угоди є недійсними з підстав, передбачених нормою, що міститься у статті 168 ЦК РФ, незалежно від того , здійснені вони за згодою власника (уповноваженого ним органу) або самостійно підприємством.
Що стосується установ, що фінансуються власником, то вони взагалі не має права здійснювати договори продажу щодо майна, закріпленого за ними або придбаного за рахунок коштів, виділених їм за кошторисом (п. 1 ст. 298 ДК РФ). Разом з тим, якщо відповідно до установчих документів установі надано право здійснювати приносить доходи діяльність, майно, придбане за рахунок цих доходів (включаючи нерухоме майно такої установи), обліковується на окремому балансі і знаходиться в самостійному розпорядженні установи.
Отже, договори продажу закладом ролі продавця нерухомого майна, що обліковується на окремому балансі, і було придбано на доходи, отримані від дозволеної власником підприємницької діяльності, відповідають законодавству і не можуть бути визнані недійсними.
Також продавцем може виступати організатор торгів, якщо майно знаходиться у державній власності. Виходячи з особливої значимості такого майна, тут при продажу необхідний цілий комплекс заходів, в якому задіяно необмежену кількість осіб.
Організатором торгів виступає орган місцевого самоврядування або виконавчий орган державної влади, уповноважені на надання відповідних земельних ділянок, або спеціалізована організація, що діє на підставі договору з ними. 1
Функції організатора торгів визначаються відповідно повноважним органом державної влади Російської Федерації, суб'єкта Російської Федерації або органом місцевого самоврядування.
Результати торгів оформляються протоколом, який підписується організатором торгів, аукціоністом (при проведенні аукціону, відкритого за формою подачі пропозицій про ціну або розмірі орендної плати) та переможцем торгів у день проведення торгів. Протокол про результати торгів складається у 2 примірниках, один з яких передається переможцю, а другий залишається у організатора. Протокол не є договором купівлі-продажу, а свідчить лише про намір укласти угоду. Протокол про результати торгів є підставою для укладення з переможцем торгів договору купівлі-продажу. Договір підлягає висновку в строк не пізніше 5 днів з дня підписання протоколу. Наслідки ухилення переможця торгів, а також організатора торгів від підписання протоколу, а також від укладення договору визначаються відповідно до цивільного законодавства Російської Федерації.
Певними особливостями, які вимагають спеціального регулювання, відрізняється виконання сторін за договором продажу нерухомості. Передача проданого об'єкта нерухомості продавцем і прийняття його покупцем повинні бути оформлені передавальним актом або іншим документом, підписаним обома сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактичної передачі проданого нерухомого майна покупцю і підписання сторонами передавального акту або іншого відповідного документа договір продажу нерухомості не може вважатися виконаним. Більш того, ухилення однієї із сторін від передачі майна чи підписання передавального акту розглядається як відмова від виконання договору продажу нерухомості. 1
Невиконання продавцем зобов'язань по передачі покупцеві проданого нерухомого майна може спричинити для продавця різні несприятливі наслідки крім обов'язку відшкодувати покупцеві завдані збитки. Зокрема, в подібних випадках можливе застосування норми статті 398 ЦК РФ, згідно з якою у разі невиконання зобов'язання передати індивідуальну річ кредитору останній вправі вимагати відібрання цієї речі у боржника і передачі її кредиторові на передбачених зобов'язанням умовах. Замість вимоги передати йому річ, яка є предметом зобов'язання, кредитор має право вимагати відшкодування збитків.
Спеціальне правило стосовно договору продажу нерухомості встановлено ГК РФ лише щодо наслідків передачі нерухомості неналежної якості. 2 У разі передачі продавцем покупцеві нерухомості, що не відповідає умовам договору продажу нерухомості про її якість, покупець наділяється усіма правомочностями покупця, що отримав (за договором купівлі - продажу ) товар з недоліками (ст. 475 ДК РФ), за винятком права вимагати від продавця заміни товару неналежної якості на товар, відповідний договору.
Невиконання покупцем зобов'язання з приймання від продавця проданого йому об'єкта нерухомості також тягне для нього певні наслідки (крім обов'язку відшкодувати продавцю заподіяні збитки). Зокрема, через відсутність якого-небудь спеціального правила в пункті 7 глави 30 ЦК РФ в подібній ситуації, коли покупець на порушення закону, інших правових актів або договору купівлі - продажу не приймає товар або відмовляється його прийняти, продавець має право вимагати від покупця прийняти товар або відмовитися від виконання договору. 1
Якщо покупець своєчасно не оплачує переданий йому згідно з договором об'єкт нерухомості, продавець отримує право вимагати оплати нерухомого майна та сплати відсотків відповідно до норми ст. 395 ГК РФ.
Невиконання покупцем зобов'язань з оплати нерухомості, передбачених договором продажу нерухомого майна, може також служити підставою до розірвання договору.
Так, комітет з управління майном продав товариству з обмеженою відповідальністю автозаправну станцію. У договорі була передбачена обов'язок покупця сплатити вартість автозаправної станції продавцю, а продавця - передати її покупцю після оплати. Зобов'язання з оплати покупцем не були виконані, внаслідок чого комітет пред'явив йому позов про розірвання договору. При прийнятті рішення з даного спору арбітражний суд виходив з таких міркувань. Відповідно до норми пункту 2 статті 450 ГК РФ договір на вимогу однієї із сторін може бути розірваний за рішенням суду при істотному його порушенні іншою стороною. Згідно з Постановою Пленуму Верховного Суду Російської Федерації і Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 1 липня 1996 р. № 6 / 8 «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу РФ» відмову покупця від внесення платежу за придбаний ним об'єкт приватизації не може розглядатися в якості підстави для визнання угоди недійсною, оскільки він не міг мати місце при її здійсненні, а в силу пункту 2 статті 450 ГК РФ має визнаватися підставою для розірвання договору купівлі - продажу приватизованого об'єкта. 1
Крім того, тут необхідно відзначити, що в недавньому минулому у відповідності з Федеральним законом від 21 липня 1997 р. «Про приватизацію державного майна основи приватизації муніципального майна в РФ» також було передбачено право продавців у разі порушення покупцями умов договорів продажу державного або муніципального майна пред'являти позови про розірвання угод приватизації. Таким чином, оскільки покупець істотно порушив умови договору, суд виніс рішення про розірвання укладеного договору. Крім договірних зобов'язань, невиконання стороною державної реєстрації угоди теж є ухиленням від виконання договору. Нормою пункту 3 статті 165 Цивільного кодексу України передбачено: якщо угода, що вимагає державної реєстрації, здійснена в належній формі, але одна із сторін ухиляється від її реєстрації, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про реєстрацію угоди. 2
1.4 Державна реєстрація та її значення
Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним вперше була передбачена Цивільним кодексом Російської Федерації 1994 р. (ст. 131 ЦК РФ) і прийнятими відповідно до них Федеральним законом від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ «Про реєстрацію прав на нерухоме майном та угод з ним »(далі по тексту роботи - Закон про реєстрацію, якщо не вказано інше). 1
Недотримання нотаріальної форми договору купівлі-продажу нерухомості, а у випадках, встановлених законом, - вимоги про державну реєстрацію тягне його недійсність (нікчемність).
Як вже зазначалося, стосовно договору продажу нерухомості у Цивільному кодексі України є спеціальні правила про державну реєстрацію переходу права власності на нерухомість, що виключають застосування деяких загальних положень Цивільного кодексу РФ про державну реєстрацію угод і договорів: положення про те, що операції з землею та іншим нерухомим майном підлягають державній реєстрації у випадках і в порядку, передбачених нормою, що міститься у статті 131 ЦК РФ і Федеральним законом «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (п. 1 ст. 164); положення про те, що договір , що підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації. Укладення договору продажу нерухомості і вступ його в силу робить її обов'язковою для продавця і покупця (але не для третіх осіб). Саме з моменту укладення договору (тобто, до державної реєстрації) покупець має право вимагати від продавця його виконання,
тобто передачі йому проданого об'єкта нерухомості. 2
Враховуючи існуючий порядок державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно, у всіх випадках виконання договору продажу нерухомості передбачається, що протягом певного проміжку часу покупець знаходиться в положенні фактичного власника об'єкта нерухомості при збереженні права власності на зазначений об'єкт за продавцем (у всякому разі, з точки зору третіх осіб).
У практиці судів округу виникло питання, пов'язаний з тим, які операції з нерухомим майном підлягають державній реєстрації. У деяких випадках сторони у спорі і суди округу вимога про державну реєстрацію відносили до всіх без винятку операціях з нерухомістю, вважаючи, що відсутність реєстрації тягне недійсність угоди в силу норми пункту 1 ст. 165 ЦК РФ. У відношенні договорів купівлі - продажу нежитлових приміщень, будівель, споруд зазначена позиція Федеральним арбітражним судом Північно - Кавказького округу, а також судовою практикою Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації визнавалася неправильною. 1
У справі № 962/98 окружний суд вказав, що за змістом пункту 1 статті 165 ЦК РФ встановлені в ній правила ставляться до угод, вимога про державну реєстрацію яких передбачено законом. Оскільки законом для оспорюваної угоди (договору купівлі - продажу споруд) державна реєстрація не передбачена, її відсутність не тягне недійсність спірного договору. Закон встановлює вимогу державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно, необхідність здійснення реєстрації договору пов'язана не з дотриманням форми угоди в договорі купівлі - продажу нерухомості, а з визначенням моменту переходу права власності на неї від продавця до покупця (ст. 131, 223 ЦК РФ ).
Роз'яснення з даного питання містяться також в Інформаційному листі Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 13 листопада 1997 р. № 21 «Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі - продажу нерухомості» 1, і в Постанові Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 25 лютого 1998 № 8 № «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав». 2
Відповідно до норми статті 164 ЦК РФ державній реєстрації підлягають операції з землею та іншим нерухомим майном у випадках і в порядку, передбачених нормою ст. 131 ЦК РФ і Законом про реєстрацію. Проте ні в статті 131 ЦК РФ, ні в Законі про реєстрацію 3 не названі види угод, що підлягають державній реєстрації. Здавалося б, що питання, які угоди з нерухомим майном підлягають реєстрації, має вирішуватися виходячи з того, чи міститься вимога про реєстрацію угоди в спеціальній правовій нормі, що регулює той чи інший вид договору, або в Законі про реєстрацію або іншому спеціальному законі, і якщо така вимога не міститься, то відсутність державної реєстрації угоди не повинно тягнути правових наслідків у вигляді визнання угоди недійсною або неукладеним.
Між тим, в юридичній літературі висловлюються думки, що в силу ст. 131 ЦК РФ, хоча в даній статті перераховані не угоди, а права, які підлягають реєстрації державна реєстрація обов'язкова для будь-якого договору, предметом якого є нерухомість, а виключення з обов'язковості реєстрації містяться і в ГК РФ і можуть бути передбачені спеціальним законом.
Така ситуація деякою юридичної невизначеності породжує безліч питань у арбітражно - судовій практиці. Зокрема, чи має право покупець, який став власником нерухомого майна в результаті виконання продавцем зобов'язань, що випливають з договору продажу нерухомості, до державної реєстрації переходу до нього права власності відчужувати або іншим чином розпоряджатися відповідним об'єктом нерухомості? Практика арбітражних судів дає на це питання негативна відповідь, беручи до уваги, перш за все інтереси третіх осіб (кредиторів продавця), які вправі розраховувати на нерухоме майно продавця аж до моменту припинення права власності останнього на це майно, що збігається з моментом реєстрації переходу права власності до покупцеві. 1
Наприклад, акціонерне товариство звернулося до арбітражного суду з позовом про визнання недійсним договору купівлі - продажу будівлі, укладеного між індивідуальним приватним підприємством та товариством з обмеженою відповідальністю.
В обгрунтування своїх вимог позивач вказав, що продав будова за договором купівлі - продажу індивідуальним приватному підприємству, яке, не сплативши його вартості і не зареєструвавши переходу права власності, перепродало будова товариству з обмеженою відповідальністю. Отримавши плату за будову від покупця, директор приватного підприємства зник.
Арбітражний суд відмовив акціонерному товариству у позові. Дане рішення було скасовано з наступних підстав. Відповідно до норми пункту 2 статті 223 ГК РФ у випадках, коли відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Статтею 551 ДК РФ передбачена державна реєстрація переходу до покупця права власності на нерухомість за договором купівлі - продажу. Оскільки права власності на будівлю в індивідуального підприємства не виникло, воно не вправі було відчужувати це майно іншій особі.
Товариство з обмеженою відповідальністю, купуючи в індивідуального приватного підприємства будівлю, не перевірило документи про наявність у продавця прав власника, зокрема, дані про реєстрацію, хоча було зобов'язане це зробити, тобто діяло необачно, на свій страх і ризик. Тому касаційна інстанція правомірно скасувала рішення суду і задовольнила позовні вимоги акціонерного товариства. 1
Певним своєрідністю відрізняється і правове становище продавця нерухомого майна, який виконав зобов'язання перед покупцем з передачі об'єкта нерухомості, до моменту реєстрації переходу права власності до покупця. У цьому випадку продавець зберігає право власності на нерухомість і, отже, має правомочностей щодо користування, володіння та розпорядження щодо проданого майна. 2 Проте і покупець має статус титульного власника, оскільки володіє проданим нерухомим майном на законній підставі (договір продажу нерухомості). Виходить, що в подібній ситуації ні продавець, ні покупець не може розпорядитися відповідним об'єктом нерухомості.
Дана обставина підтверджується і офіційною позицією Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації, що знайшла відображення в Постанові Пленуму від 25 лютого 1998 р. № 8 «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав». 3
Згідно з нормою пункту 14 даної Постанови при вирішенні спорів, пов'язаних з виникненням та припиненням права власності на нерухомість, арбітражним судам слід виходити з того, що до державної реєстрації переходу права власності покупець за договором продажу нерухомості, сповненому сторонами, не вправі розпоряджатися цим майном, оскільки право власності на майно до моменту державної реєстрації зберігається за продавцем. Після передачі нерухомого майна покупцю, але до державної реєстрації переходу права власності продавець також не вправі їм розпоряджатися, оскільки зазначене майно служить предметом виконаного продавцем зобов'язання, що виникло з договору продажу, а покупець є його законним власником. У разі укладення нового договору про відчуження раніше переданого покупцю майна продавець несе відповідальність за його невиконання.
Зазначене відмінність правової природи відносин, при яких і покупець, і продавець не можуть розпоряджатися об'єктом нерухомості, переданим покупцю на виконання договору продажу нерухомості, особливо помітно під час аналізу можливих наслідків відчуження (або розпорядження в іншій формі) такого майна покупцем або продавцем. Очевидно, що будь-яка угода за розпорядженням об'єктом нерухомості, досконала покупцем, недійсна, як що суперечить закону. Якщо ж угоди з розпорядження нерухомим майном, переданим покупцю, здійснюються продавцем, то вони не можуть бути визнані недійсними. При цих умовах буде неможливо виконання зобов'язань, що випливають з таких угод, за обставинами, що залежать від продавця, що тягне за собою відповідальність останнього перед кредиторами за невиконання зобов'язань. 1
Положення ГК РФ про те, що виконання договору продажу нерухомості сторонами до державної реєстрації переходу права власності не є підставою для зміни відносин з третіми особами (п. 2 ст. 551 ДК РФ), свідчить про те, що фактична неможливість для продавця розпорядитися переданим покупцю об'єктом нерухомості не може перешкоджати зверненню стягнення на зазначене нерухоме майно за вимогами кредиторів продавця. І, навпаки, до моменту реєстрації переходу права власності на нерухоме майно кредитори покупця не має права претендувати на задоволення їх вимог за рахунок цього майна. 1 Однак накладення арешту на майно продавця є і порушенням прав покупця. На цей рахунок є рішення суду Північно-Кавказького округу.
У справі № 2884/99 за позивачем визнано право власності на нерухоме майно, придбане за договором купівлі - продажу у відповідача, за відсутності реєстрації переходу права власності від продавця до покупця (позивачу). Нездійснення реєстрації було обгрунтовано тим, що після виконання угоди - оплати і передачі майна - на нього накладено арешт в порядку виконавчого провадження, порушеного стосовно продавця. Задовольняючи позовні вимоги, суд вказав, що накладенням арешту порушуються законні права та інтереси позивача як покупця майна. У рішенні міститься посилання на те, що воно є підставою для реєстрації права власності в бюро технічної інвентаризації.
У рамках розгляду проблеми співвідношення державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно та зобов'язань сторін, що випливають з договору продажу нерухомості, необхідно підкреслити, що сам факт реєстрації переходу права власності на об'єкт нерухомості до покупця не впливає на зобов'язання сторін за договором продажу нерухомості і не є підставою їх припинення.
На дану обставину звернуто увагу в Постанові № 8 Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 25 лютого 1998 р., згідно з яким при вирішенні спорів за вимогами продавців про розірвання договорів продажу нерухомості, по яких здійснено державну реєстрацію переходу до покупця права власності, арбітражним судам слід враховувати, що якщо покупець нерухомості зареєстрував перехід права власності, але не оплатив майно, продавець на підставі норми п. 3 статті 486 ГК РФ має право вимагати оплати нерухомості та сплати відсотків на підставі норми ст. 395 ГК РФ. У тих випадках, коли законом або договором передбачена можливість розірвання договору з поверненням отриманого сторонами за договором, реєстрація переходу права власності до покупця на продане нерухоме майно не перешкоджає розірвання договору з підстав, передбачених нормами ст. 450 ГК РФ, в тому числі і у зв'язку з несплатою покупцем майна. У цьому випадку продавець має право вимагати повернення нерухомого майна та відшкодування покупцем збитків, заподіяних як
розірванням договору, так і невиконанням або неналежним виконанням зобов'язань. 1
Порядок державної реєстрації переходу до покупця прав на нерухоме майно на основі договору продажу нерухомості визначено Федеральним законом «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» і не є предметом цього дипломного дослідження. Відзначимо лише деякі моменти, пов'язані із забезпеченням захисту прав і законних інтересів учасників відносин, пов'язаних з продажем нерухомості, а також третіх осіб. У юридичній літературі широке поширення отримала точка зору, відповідно до якої нездійснення державної реєстрації угод з нерухомістю (стосовно продажу нерухомості, до їх числа належить договір продажу житлових приміщень) тягне безумовну недійсність таких угод. 2
Наприклад, стаття 165 ЦК України встановлює найжорсткіше з можливих наслідків нездійснення державної реєстрації операції з нерухомістю, яка в силу закону підлягає такій реєстрації. Така угода вважається незначною, а значить, взагалі не породжує правових наслідків.
Однак для випадків недобросовісної поведінки однієї зі сторін, що виражається в ухиленні від реєстрації, суду на вимогу іншої сторони надається можливість винести рішення про реєстрацію угоди згідно з судовим рішенням, що врятує угоду від «нікчемності» (п. 3 ст. 165 РФ).
Представляється, проте, що в даному випадку ми маємо справу з неточним доктринальним тлумаченням положень статті 165 ЦК РФ, і, перш за все, номи, що міститься у п. 1, згідно з яким «недотримання нотаріальної форми, а у випадках, встановлених законом, - вимоги про державну реєстрацію угоди тягне її недійсність. Така угода незначна ». 1 Беручи до уваги буквальне значення в даній нормі слів і виразів, слід зробити висновок про те, що на відміну від наслідків недотримання нотаріальної форми угоди (що тягне її безумовну нікчемність) нездійснення державної реєстрації операції з нерухомістю тягне її недійсність тільки у випадках, прямо встановлених законом. Наприклад, відсутність державної реєстрації договору продажу житлового приміщення (житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири) не тягне його недійсності; на цей випадок законом передбачено інше наслідок: такий договір вважається укладеним з моменту його реєстрації (п. 2 ст. 558 ЦК РФ). 2
Саме та обставина, що за загальним правилом нездійснення державної реєстрації операції з нерухомістю не тягне її недійсності, дозволило законодавцю встановити правило, відповідно до якого одна зі сторін при ухиленні іншої сторони від реєстрації операції з нерухомістю, що вчинений у належній формі, має право домагатися через суд реєстрації угоди (п. 3 ст. 165 ЦК РФ).
Такий підхід до наслідків недотримання вимоги про державну реєстрацію угоди з нерухомістю відображений у Постанові № 8 Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 25 лютого 1998 р., яке містить таке роз'яснення: «Відсутність державної реєстрації переходу права власності на нерухомість не є підставою для визнання недійсним договору продажу нерухомості ». 1
Що стосується можливості для однієї з сторін домагатися по суду державної реєстрації договору продажу нерухомості (житлового приміщення) при ухиленні контрагента, то ілюстрацією цього положення може служити наступний приклад арбітражно - судової практики.
Облспоживспілка звернувся до арбітражного суду з позовом про спонукання акціонерного товариства зареєструвати угоду купівлі - продажу житлового будинку. Судом першої інстанції в позові відмовлено з того мотиву, що облспоживспілка не звертався до реєструючого органу з вимогою про реєстрацію договору купівлі - продажу.
Апеляційна інстанція скасувала рішення суду і прийняла постанову про реєстрацію угоди купівлі - продажу нерухомості. При цьому апеляційна інстанція правомірно виходила з таких обставин.
Між Облспоживспілкою (продавцем) і акціонерним товариством (покупцем) була укладена двостороння угода купівлі - продажу житлового будинку. Угода сторонами виконана. Вартість будинку сплачена покупцем продавцю, а передача здійснена за актом прийому - передачі. Правомірність укладення цього договору не оскаржувалася. Покупець не звертався з вимогою зареєструвати цю угоду в реєструючий орган, оскільки втратив до неї інтерес через її збитковість.
Пунктом 3 статті 165 ЦК України передбачено: якщо угода, що вимагає державної реєстрації, здійснена в належній формі, але одна із сторін ухиляється від її реєстрації, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про реєстрацію угоди.
Договір продажу житлового будинку відповідно до статті 558 ЦК РФ підлягає обов'язковій державній реєстрації. Оскільки угода виконана, а правовласник її не зареєстрував, облспоживспілка правомірно звернувся за захистом своїх інтересів до суду.
Апеляційна інстанція обгрунтовано кваліфікувала бездіяльність акціонерного товариства як ухилення від державної реєстрації угоди.
Дане рішення суду є підставою для виникнення у відповідного органу обов'язку здійснити державну реєстрацію угоди. 1
Необхідно зауважити, що відсутність нотаріального посвідчення договору, якщо таке передбачено в ньому, теж не є підставою для визнання угоди недійсною, якщо виконані всі зобов'язання по оплаті майна та його передачі.
У справах № 525/99, № 526/99 окружний суд залишив без зміни рішення суду та постанову апеляційної інстанції, які визнали дійсними договір купівлі - продажу торгового павільйону і право власності покупця на нього. Сторони виконали свої зобов'язання по оплаті майна та його передачі, але відповідач ухилився від нотаріального посвідчення договору, передбаченого угодою сторін. На підставі статті 165 ЦК РФ угода визнана дійсною. У рішенні суду зазначено, що вимоги про державну реєстрацію переходу права власності не заявлено. Однак, враховуючи фактичне виконання угоди, суд визнав за необхідне задовольнити вимогу про визнання права власності, так як це буде підставою для усунення перешкод правової реєстрації та видачі правовстановлюючих документів на об'єкт нерухомості.
Касаційна інстанція визнала даний висновок правильним, пославшись на те, що ухиленням від нотаріального посвідчення договору відповідач порушив право позивача зареєструвати у встановленому законом порядку право власності на придбане майно.
1.5 Проблеми договору купівлі - продажу нерухомості
Найчастіше деякі громадяни покладають на попередній договір занадто великі функції і надії. Так, наприклад, на нашому ринку нерухомості досить часто укладається попередній договір, за яким покупець платить продавцю певну грошову суму як завдаток. Мовляв, потім, коли укладемо основний договір, продавець отримає суму, що залишилася за договором. Але це не відповідає закону, тому що завдатком, відповідно до ДК РФ, визнається грошова сума, що видається однією з договірних сторін у рахунок належних з неї за договором платежів другій стороні, на доказ укладення договору і в забезпечення його виконання. Як справа йде на ринку нерухомості? Покупець і продавець укладають попередній договір купівлі-продажу квартири, де передбачено внесення покупцем завдатку. Покупець квартири передає завдаток продавцеві на підтвердження своїх намірів укласти договір купівлі-продажу. Якщо покупець передумає укладати договір купівлі-продажу, то завдаток залишається у продавця. Якщо ж продавець передумає, то він зобов'язується сплатити покупцеві подвійну суму завдатку. На жаль, такі умови насправді не відповідають закону. Попередній договір породжує тільки зобов'язання сторін укласти в майбутньому основний договір. За таким договором не повинно передаватися нерухоме майно або виплачуватися гроші і т. д. Якщо робити все за законом, то сторони мають укласти основний договір купівлі-продажу квартири, зареєструвати його в ЕГРП, і тільки після цього покупець може залишати продавцю завдаток. Але в реальності за цією схемою ніхто не діє, тому що в цьому випадку термін державної реєстрації розтягується майже на два місяці. Проблема друга. Протилежна помилка полягає в тому, що попередній договір не розглядається в якості серйозного документа. Так, якщо сторони уклали попередній договір, а потім хтось із них передумав укладати основний договір, то іншу сторону можна примусити до укладення основного договору в судовому порядку. Аргументувати такий крок можна, звернувшись до п. 4 ст. 445 ГК РФ, яка говорить про те, що, якщо сторона, для якої відповідно до закону укладення договору обов'язково, ухиляється від його укладення, інша сторона має право звернутися до суду з вимогою про спонукання укласти договір. Більш того, сторона, необгрунтовано ухиляється від укладення договору, повинна відшкодувати другій стороні завдані цим збитки. Проблема третя. На практиці зустрічаються попередні договори, відповідно до яких сторони зобов'язуються в майбутньому укласти основний договір з приводу нерухомого майна, яке на момент укладення попереднього договору відсутня. Як правило, такий попередній договір пропонують укласти забудовники, але це не зовсім правомірно. Справа в тому, що, за загальним правилом, укласти основний договір щодо нерухомого майна, яке відсутній, не можна. Але однозначної судової практики з цього приводу немає, і питання залишається відкритим. У деяких випадках суди допускають можливість укладати такі попередні договори, предметом яких є об'єкт незавершеного будівництва. Проблема четверта. Нерідко сторона, яка не бажає укласти основний договір, намагається визнати попередній договір недійсним. Підстави для оспорювання дійсності договору відповідають загальним підстав недійсності правочинів відповідно до Цивільного кодексу РФ (наприклад, невідповідність закону та іншим нормативно-правовим актам, уявна чи удавана угода, угода, укладена недієздатною громадянином і т. д.). Варто пам'ятати і про те, що основний договір теж не буде укладено, якщо попередній договір визнано неукладеним або в ньому відсутні істотні умови. Правила про договір купівлі-продажу нерухомості передбачені в § 7 гл. 30 ЦК РФ. Перша стаття цього параграфа - ст. 549 встановлює, що "за договором купівлі-продажу нерухомого майна (договору продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно (ст. 130)".
Таким чином, єдиним критерієм застосування до договору купівлі-продажу вимог § 7 гл. 30 ГК РФ є предмет договору - майно, яке належить до нерухомого. Тому контрагентів при укладанні угоди дуже важливо заздалегідь встановити, чи відноситься те, що один збирається купити, а інший - продати, до нерухомого майна. Від цього будуть залежати вимоги до форми та змісту договору, і до його державної реєстрації.
Дане зауваження, яке здається вельми банальним (невже сторони можуть помилятися щодо належності об'єкта до нерухомості?!), Насправді має велике практичне значення. Як показує практика, учасники цивільного обороту можуть не тільки самі помилятися у визначенні об'єкта як нерухомості, але можуть бути введені в оману помилками органів технічної інвентаризації і кадастрового обліку, або намагатися "видавати бажане за дійсне", вважаючи, що їх особиста домовленість з контрагентом по приводу того, відносити об'єкт до нерухомості чи ні, може мати значення для визначення правового режиму договору.
Так, наприклад, відповідно до плану приватизації до складу майна приватизованого підприємства були включені два ангари. При цьому вони були відображені в переліку обладнання, тобто рухомого майна. Приватизоване підприємство здійснило продаж цих об'єктів. При цьому договір був складений без урахування вимог, що пред'являються до договору купівлі-продажу нерухомості, і сторони не зверталися за його реєстрацією. Надалі новий власник ангарів вирішив внести їх у статутний капітал одного з юридичних осіб. На вимогу цієї юридичної особи була проведена технічна інвентаризація, в результаті якої ангари були визнані об'єктами нерухомості. Природно, що операція з передачі об'єктів в статутний капітал була зірвана, так як в особи відсутні належні правовстановлюючі документи. Привести ж їх у відповідність до вимог, що пред'являються до договору купівлі-продажу нерухомості, не було можливості, так як юридична особа - продавець була на той час вже ліквідовано.
А що ж буде, якщо продавцем буде укладено договір купівлі-продажу з іншим покупцем до передачі об'єкта першому покупцеві? Розберемо декілька варіантів.
Варіант 1. За обома договорами не зареєстрований перехід права власності і не відбулася фактична передача нерухомості.
У цьому випадку відповідно до ст. 398 ЦК РФ перевагу матиме особа, яка раніше уклала договір.
Варіант 2. За обома договорами не зареєстрований перехід права власності, але предмет договору фактично переданий другому покупцю, який уклав договір пізніше.
У даній ситуації положення сторін має розглядатися у світлі положень ст. 398 ЦК РФ і п. 14 Постанови Пленуму ВАС РФ N 8.
Відповідно до ст. 398 ЦК РФ у кредитора (покупця) відпадає право вимагати відібрання предмета договору у боржника (продавця), якщо "річ вже передана третій особі, яка має право власності, господарського відання або оперативного управління". Пункт 14 Постанови Пленуму ВАС РФ N 8 говорить про те, що передана за договором річ служить предметом виконаного продавцем зобов'язання, а покупець є її законним власником.
Отже, з одного боку, умова ст. 398 ЦК РФ, що виключає відібрання речі у продавця відсутній, тому що хоча предмет договору та переданий третій особі (другому покупцеві), але ця особа не має на нього правом власності, оскільки перехід права не зареєстрований. З іншого боку, другий покупець підпадає під ознаки законного власника згідно з п. 14 зазначеної постанови. Яке ж рішення має прийняти в такому випадку суд? У пошуках виходу з даної ситуації слід мати на увазі, що фактична передача нерухомого майна вельми серйозно відрізняється від передачі майна рухомого. У разі рухомого майна передача пов'язана з фізичним переміщенням товару від продавця до покупця (ст. 458 ГК РФ), що за законом не вимагає фіксації в будь-якому документі. У разі нерухомості все навпаки - переміщення об'єкта неможливо, тому передача відбувається виключно в документальній формі "по підписуються сторонами передавальному акту або іншого документа про передачу" (ст. 556 ГК РФ).
Представляється, що зазначена специфіка повинна враховуватися судом при прийнятті рішення в ситуації, що розглядається. На думку автора, положення п. 14 постанови не повинні тут застосовуватися, оскільки вони відносяться тільки до випадку, коли продавець уклав один договір купівлі-продажу і підписав акт передачі нерухомості. До даної ж ситуації слід застосовувати ст. 398 ЦК РФ, яка не виключає, а значить, дозволяє відібрання майна особою, яка уклала договір купівлі-продажу раніше. Таке рішення виглядає тим більш вірним, що на практиці зустрічаються випадки, коли акти передачі підписані як по одному, так і по другому договорами. Визначити ж у цьому випадку, кому "дійсно" передано майно, абсолютно неможливо, оскільки згідно із законом про передачу можуть свідчити лише документи, які є як в одного, так і в другого претендента.
Варіант 3. За договором, укладеним пізніше, зареєстрований перехід права власності.
Тут, як видається, однозначним буде перевага тієї особи, яка зареєстрована як власника об'єкта, незважаючи на те, що договір, на підставі якого реєстрація зроблена, має більш пізню дату. Відповідно до ст. 2 Закону про реєстрацію "державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права", а "зареєстроване право може бути оскаржене в судовому порядку". Зрозуміло, "перший" покупець не має змоги звернутися до суду з позовом, однак та обставина, що з ним договір був укладений раніше, не буде само по собі підставою для визнання недійсним договору з другим покупцем і позбавлення його права на придбаний об'єкт нерухомості. Перший покупець в цьому випадку буде мати право лише на відшкодування продавцем збитків, які виникли у зв'язку з невиконанням договору.
Викликає сумнів пропозиція В.А. Петрушкіна, який вважає "необхідним доповнити чинну редакцію ст. 551 ДК РФ новою нормою про те, що за відсутності державної реєстрації права власності на нерухомість за покупцем, але при фактичній її передачі та повної оплати (виділено мною. - В.А.) набувачем , сторони не вправі розпоряджатися спірним майном. Саме по собі пропозицію в законі зафіксувати становище продавця і покупця до реєстрації прав на нерухомість не викликає заперечень. Однак навряд чи варто забороняти продавцю розпоряджатися нерухомістю тільки в тому випадку, якщо покупець її повністю оплатив. Цілком достатньо такого критерію, як відбулася передача майна, так як в цивільному обороті практично відсутні ситуації, коли до реєстрації права на нерухомість покупець повністю розраховується з продавцем.
Ми розглянули варіанти судового вирішення спорів за наявності кількох договорів купівлі-продажу у відношенні одного об'єкта. Але як повинен надходити реєструючий орган, якщо у нього на розгляді одночасно два договори відчуження одного і того ж об'єкта? На наш погляд, єдино правильним рішенням реєструючого органу в даному випадку було б призупинення реєстрації щодо обох договорів з повідомленням про це кожного з звернулися. При цьому умовою проведення реєстрації слід було б вважати або відмова одного із заявників від реєстрації свого права, або рішення суду про те, чиє право підлягає реєстрації.
ГЛАВА II ПРАВОВІ ОСОБЛИВОСТІ РІЗНИХ ВИДІВ ДОГОВОРІВ КУПІВЛІ - ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ
2.1 Договір купівлі - продажу нерухомості житлових приміщень
Термін «житлова нерухомість» не застосовується у Цивільному кодексі України. При визначенні об'єктів права власності (гл. 18 ЦК України) вживається термін «житлові приміщення», який, на думку автора, не відображає повною мірою всі характеристики позначаються їм об'єктів.
Аналіз чинного цивільного та житлового законодавства дозволяє зробити висновок, що термін «житлове приміщення» має кілька значень:
- Житлове приміщення - це приміщення, призначене для проживання, яке не може бути використано для виробничих цілей (п. 2 ст. 288 ГК РФ);
- Житловими визнаються будинки і приміщення, призначені для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових житлових приміщень і гуртожитків;
- Житлове приміщення - це житлові будинки, квартири, інші житлові приміщення в
житлових будинках і будівлях, придатні для постійного та тимчасового проживання;
- Житлове приміщення (якщо воно виступає об'єктом договору найму) - це ізольоване жиле приміщення, придатне для постійного проживання (п. 1 ст. 673 ГК РФ);
- Житлове приміщення - це приміщення, що надається для проживання, впорядковане стосовно до умов даного населеного пункту, що відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам;
- Житлове приміщення - це приміщення, що надається для проживання, що відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам. 1
Таким чином, законодавець використовує для виділення житлових приміщень з інших об'єктів нерухомості кілька критеріїв, залежно від того, об'єктом яких відносин вони є. Житлове приміщення може бути об'єктом найму, якщо воно відповідає критерію «придатності для постійного проживання громадян», і може бути об'єктом купівлі-продажу, якщо відповідає вимозі «призначеного для проживання людей». 2 Різниця двох перерахованих вище критеріїв полягає в тому, що придатним є приміщення , яке можна фактично використовувати для цілей постійного проживання. Під призначеного слід розуміти не сам факт тривалості проживання сім'ї або людини в приміщенні, а його початкове функціональне призначення, яке визначається у проектній документації і отражаемое в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним на підставі даних технічного та кадастрового обліку. Саме з функціональної призначеного виводяться відповідні санітарно-гігієнічні, технологічні, конструктивні вимоги, які пред'являються до житлового приміщення і ведучі, в кінцевому рахунку, до визначення статусу приміщення - житлове чи нежитлове. 3
Виділення в главі 30 ГК РФ особливих правил, присвячених продажу житлових приміщенні, обумовлено рядом обставин. По-перше, житлові приміщення, як і більшість об'єктів нерухомості, нерозривно пов'язаних із тими земельними ділянками, на яких вони розташовані.
Отже, поняття договору продажу житлових приміщень прямо в Цивільному кодексі РФ не передбачено. Його можна вивести на основі легального визначення договору купівлі-продажу нерухомості (п. 1 ст. 549 ЦК РФ).
За договором купівлі-продажу нерухомого майна (договору продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно.
На укладення договорів купівлі-продажу окремого житлового будинку або його частини поширюється той же порядок, що й по операціях з іншою нерухомістю, предметом яких є не лише житловий будинок, а й відповідну земельну ділянку. 1
Істотною умовою договору продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, в яких проживають особи, що зберігають відповідно до закону прав про користування даним житловим приміщенням після його придбання покупцем, є перелік цих осіб в договорі із зазначенням їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням (ст. 558 ЦК РФ). 2
Про право членів сім'ї власників житлового приміщення йдеться і в ст. 292 ГК РФ, де встановлюється, що перехід права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи не є підставою для припинення права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника.
На практиці часто трапляються ситуації, коли новий власник житла (покупець) не може в нього вселитися. Найчастіше це відбувається внаслідок приховування продавцем відомостей про осіб, що мають право користування проданим житловим приміщенням, причому іноді без жодного наміру. Буває й так, що після продажу квартири при різкій зміні життєвих обставин людям просто нікуди виїхати.
Але, тим не менш, обман з пропискою (реєстрацією) - явище досить часте, і буває, покупці відчувають чимало клопоту, перш ніж реально зможуть скористатися своєю власністю.
Введення обов'язкового порядку державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно служить певною перешкодою для виробництва незаконних угод. І все ж, купуючи квартиру, неодмінно потрібно поцікавитися, чи не проживають в ній особи, які виписані тимчасово: через закордонні відрядження, служби в армії, через навчання чи відбування висновку (відповідно до чинного законодавства, всі ці громадяни мають право на проживання за попереднім місцем проживання).
Правила визначення предмета договору купівлі-продажу житлового приміщення стосовно загальним нормам з продажу нерухомості деталізовані в ст. 554 ЦК РФ. Виходячи з аналізу даної норми - у договорі купівлі-продажу нерухомості повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити, яка конкретно квартира (інше житлове приміщення), включаючи її місцезнаходження, підлягає передачі покупцю. 1
При відсутності цих даних у договорі умова про квартиру (житловому приміщенні), що підлягає передачі, вважається неузгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним.
Слід зазначити, що з правила ст. 554 ЦК РФ, імперативно вимагає точно вказувати об'єкт нерухомості в договорах про продаж нерухомості, виникла серйозна проблема. На цьому грунті з'явилася колізія між правом на частку в забудові в цілому і правом третіх осіб на точно обумовлену нерухомість, розміщену в об'єкті забудови. 2 Суди, природно, віддають пріоритет власникові (володільцеві) конкретного об'єкта нерухомості, формально виконуючи вимоги ст. 554 ЦК РФ. Цікаво, що відомості, що визначають місцезнаходження встановлюються на підставі даних, що вказують розташування житлового приміщення на відповідній земельній ділянці, або в складі іншого нерухомого майна. Логічно припустити, що визначення розташування житлового приміщення на земельній ділянці відноситься до житлових будинків, окремим будівлям, а визначення нерухомості в складі іншого нерухомого майна до квартир, кімнат в багатоквартирних будинках.
Визначаючи предмет договору купівлі-продажу житлового приміщення, необхідно визначити - чи може самовільна споруда житлового приміщення бути предметом даного договору.
Відповідно до ст. 222 ГК РФ самовільно побудовою є житловий будинок, інша будівля, споруда або інше нерухоме майно, створене на земельній ділянці, не відведеному для цих цілей у порядку, встановленому законом і іншими правовими актами, або створене без отримання на це необхідних дозволів або з істотним порушенням містобудівних та будівельних норм і правил.
Виходячи з прямої вказівки законодавства, особа, яка здійснила самовільну будівлю, не набуває на неї право власності і не має права розпоряджатися будівлею, тобто здійснювати з нею будь-якої угоди. 1 По суті, дана будова чинності імперативної вказівки закону вилучено з цивільного обороту і не підлягає державній реєстрації, в тому числі і як об'єкт незавершеного будівництва (ст. 8, 129 ЦК РФ). Ця обставина підкреслено і в огляді практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості. 2
Таким чином, угоди (в тому числі купівля - продаж) із зазначеними об'єктами мізерна (ст. 168, 169 ГК РФ).
Самовільна споруда підлягає зносу який здійснив її обличчям або за його рахунок, крім випадків, зазначених в нормі п. 3 ст. 222 ГК РФ. Аналогічне положення закріплено і в спеціальному законодавстві. Так, особу, винну в будівництві об'єкта без відповідного дозволу на будівництво, зобов'язана за свій рахунок здійснити знесення (повне розбирання) самовільно будівлі або привести архітектурний об'єкт і земельну ділянку до попереднього стану. 1
Але, перш ніж визнавати угоду купівлі-продажу самовільно побудованого житлового приміщення (житлового будинку), суд повинен визначити, чи справді ця споруда є самовільним будовою.
У силу правила п. 2 ст. 292 ГК РФ перехід права власності (в тому числі за договором купівлі-продажу) на житло сам по собі не є підставою для припинення права користування цим приміщенням з боку членів сім'ї колишнього власника, які раніше проживали в цьому приміщенні. Інакше кажучи, це право як би «обтяжує» таку нерухомість, в принципі слідуючи її долі, що зближує його з речових прав. Практично це означає, що при відчуженні або іншому розпорядженні власником-громадянином приналежним йому житлом без згоди спільно проживають з ним членів його родини вони продовжують користуватися колишнім приміщенням на законній підставі, і новому набувачу (чи іншому власнику) не вдасться припинити їхнє право. 2 Таким чином, у даному «праві користування» речові елементи переважають над зобов'язальними, що і дає підстави закону оголосити його речовим правом.
Перелік таких осіб виявляється на підставі довідки житлово-експлуатаційної організації або паспортного столу за місцем перебування відчужуваного житлового приміщення, і в договорі повинна бути присутнім посилання на реквізити цієї довідки.
Претендувати на користування житловим приміщенням можуть відповідно до чинного законодавства:
- Члени сім'ї колишнього власника, що залишилися проживати в приміщенні (ст. 292 ГК РФ). Їх коло визначається за правилами ст. 53 Житлового кодексу РФ, включаючи навіть тих, хто припинив сімейні зв'язки з колишнім власником. 1
- Наймач житлового приміщення і постійно проживають з ним громадяни. Їх перелік визначається за правилами ст. 677 ГК РФ.
- Громадянин, який є піднаймачів житлового приміщення в межах строку дії договору найму (ст. 685 ГК РФ)
У тих випадках, коли продається житловий будинок зі складу будинків державного або муніципального житлового фонду соціального використання, в цей перелік повинні бути включені:
- Наймач та члени його сім'ї (ст. 672 ГК РФ), їх перелік також визначається за правилами ст. 53 ЖК РФ
- Громадянин, який є піднаймачів житлового приміщення в межах строку дії договору найму (ст. 672,685 ЦК України).
Підписання акту про передачу житлового приміщення має значення для визначення моменту, коли ризик випадкової загибелі переходить до покупця.
Договір купівлі-продажу житлового приміщення, на відміну від інших договорів продажу нерухомості, підлягає державній реєстрації. Незареєстрований договір продажу житлового приміщення вважається неукладеним, і, навпаки, за наявності факту реєстрації він набуває чинності з моменту її здійснення (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Реєстрація договору здійснюється в установах юстиції. Реєструється на підставі заяви. Заява про державну реєстрацію договору продажу представляється продавцем (правовласником) і (або) покупцем, особою (особами), що діють на підставі оформленої належним чином довіреності, виданої правовласником (продавцем) чи покупцем житлового приміщення. Для його реєстрації, і, отже, для його укладення, необхідно зібрати і представити ряд документів. Одним з необхідних документів є довідка з бюро технічної інвентаризації (БТІ).
У довідці БТІ вказується оцінна вартість кімнати або квартири, її характеристика, відомості про власників житлового приміщення.
У довідці з податкової інспекції зазначається про відсутність заборгованості з оплати податку на майно, про оплату податку на дарування або вступ у права спадкування.
Довідка з місця проживання потрібна для виявлення переліку осіб, що мають право користування відчужуваних житловим приміщенням.
Потрібно звернути увагу на те, що державній реєстрації підлягає як сам договір продажу житлового приміщення, так і перехід права власності на нерухомість за таким договором від продавця до покупця. 1
Договір продажу має відповідати обов'язковим для сторін правилам, встановленим федеральним законом і іншими правовими актами Російської Федерації (імперативними нормами), які у час його ув'язнення (пункт 1 статті 422 ЦК РФ). При цьому умови договору продажу визначаються на розсуд сторін, крім випадків, коли зміст відповідного умови запропоновано федеральним законом або іншими правовими актами Російської Федерації (пункт 4 статті 421 ГК РФ).
Відповідно до ГК РФ в договорі продажу вказуються сторони договору (статті 420, 549 ЦК РФ), а також визначаються наступні умови:
предмет договору, в тому числі дані, що визначають розташування житлового будинку (частини житлового будинку) на відповідній земельній ділянці, квартири (частини квартири) у складі багатоквартирного житлового будинку (статті 432, 554 ЦК РФ);
ціна житлового приміщення, встановлена угодою сторін договору, зазначення ціни за одиницю площі, а при продажу житлового приміщення в кредит з умовою про розстрочення платежу вказуються ціна, порядок, строки і розміри платежів);
перелік осіб, що проживають у житловому приміщенні, які зберігають право користування цим житловим приміщенням після його придбання покупцем, із зазначенням їх прав на користування житловим приміщенням (статті 292, 558 ЦК РФ).
На підставі п. 7 Інструкції від 6 серпня 2001 р. № 233 «Про порядок державної реєстрації договорів купівлі-продажу та переходу права власності на житлові приміщення» при продажі квартири або її частини в багатоквартирному житловому будинку до покупця нерухомості крім права власності на квартиру переходить право власності на частку в спільному майні мешканців. 1
2.2 Договір купівлі - продажу земельних ділянок
Земельна нерухомість як правова категорія в чинному російському законодавстві не відображена досить чітко. Її існування ще потребує глибокого правовому дослідженні. І перші підходи до з'ясування її змісту та сутності в теоретичній літературі були зроблені.
Ряд правових норм Земельного кодексу РФ направлений на вирішення проблеми переоформлення прав на раніше надані земельні ділянки.
Ще на зорі земельної реформи була зроблена спроба вирішити цю проблему. Закон РРФСР від 23 листопада 1990 року № 374-1 «Про земельну реформу» (втратив чинність) передбачав переоформлення права користування на земельні ділянки для громадян і юридичних осіб. Положення Закону РРФСР "Про земельну реформу» були доповнені правовими нормами Земельного кодексу РРФСР 1991 р., а також низкою указів Президента РФ.
Умови переоформлення прав на землю громадян відрізняються від умов переоформлення прав на землю юридичних осіб.
Кожен громадянин має право одноразово безкоштовно придбати у власність перебуває в його постійному (безстроковому) користуванні або довічне успадковане володіння земельну ділянку, при цьому стягування додаткових грошових сум крім зборів, встановлених федеральними законами, не допускається.
Рішення про надання земельної ділянки у власність має бути прийняте у двотижневий термін з дня подачі заяви у письмовій формі до відповідного виконавчого органу державної влади або орган місцевого самоврядування. 1
Для юридичних осіб передбачені спеціальні умови переоформлення прав на землю. Юридичні особи, крім державних і муніципальних установ, федеральних казенних підприємств, зобов'язані переоформити право постійного (безстрокового) користування земельними ділянками на право оренди земельних ділянок або придбати земельні ділянки у власність за своїм бажанням. Таким чином, відносно юридичних осіб, які мають земельні ділянки на праві постійного (безстрокового) користування, встановлений «примусовий» порядок переоформлення права.
Слід зазначити, що в статті 45 Земельного кодексу РФ не передбачено припинення права постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою в результаті непереоформленія права. Тому «примусовий» порядок переоформлення права постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою може зустріти протидію на практиці.
Загальні положення, що регулюють придбання прав на земельні ділянки, які перебувають у державній або муніципальній власності і на яких розташовані будівлі, будівлі, споруди, встановлені у статті 36 Земельного кодексу Російської Федерації. 1
Юридичні особи, які мають у власності будівлі, будівлі, споруди, розташовані на земельних ділянках, що перебувають у державній або муніципальній власності, набувають права на ці земельні ділянки відповідно до Земельного кодексу. Виключне право на приватизацію земельних ділянок або придбання права оренди земельних ділянок мають громадяни та юридичні особи - власники будинків, будівель, споруд в порядку і на умовах, які встановлені Земельним кодексом, іншими федеральними законами.
Громадянин, які виявляють бажання продати, що належить йому на правах власності земельну ділянку, звертається до районного (міського) комітет із земельних ресурсів та землеустрою або його кадастрове бюро за місцем розташування земельної ділянки.
Продавець надає комітету документ, що засвідчує його право власності на земельну ділянку (свідоцтво про право власності на землю або державний акт на право власності на землю). 2
План земельної ділянки та матеріали землевпорядної справи з його виготовлення, виконані ліцензованою організацією, приймаються реєстратором з виїздом на місце. Після приймання матеріалів землевпорядної справи і посвідчення плану земельної ділянки документацію здається в земельну архів комітету, а план земельної ділянки передається покупцеві для оформлення договору купівлі - продажу (купчої) земельної ділянки.
Договір купівлі - продажу (купча) земельної ділянки оформляється продавцем і покупцем при наявності у продавця плану земельної ділянки та документа, що засвідчує його право власності на земельну ділянку, перевіреного реєстратором. Дані документи подаються до відповідного комітету по земельних ресурсів та землеустрою для здійснення державної реєстрації угоди у Регістрі договорів купівлі продажу (купчих) земельних ділянок. З моменту державної реєстрації договору до покупця переходить право власності на куплений земельну ділянку (п. 13 зазначеного протоколу).
Після здійснення вказаних дій громадяни (покупець і продавець) представляють купчу в місцеву адміністрацію, яка реєструє право власності покупця на землю і видає йому свідоцтво про право власності на придбану земельну ділянку.
Спеціальні правові норми з переоформлення права користування на земельну ділянку власниками будинків, будівель, споруд містяться у Федеральному законі від 21 грудня 2001 р. № 178-ФЗ «Про приватизацію державного та муніципального майна». 1 Відповідно до пункту 1 статті 3 та підпунктом 1 пункту 2 статті 3 цього Закону, він регулює відносини при приватизації земельних ділянок, що перебувають у державній власності, на яких розташовані об'єкти нерухомості, у тому числі майнові комплекси.
З дня введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації приватизація будинків, будівель, споруд, у тому числі будинків, будівель, споруд промислового призначення, без одночасної приватизації земельних ділянок, на яких вони розташовані, не допускається, за винятком випадків, якщо такі земельні ділянки вилучені з обігу або обмежені в обороті.
Земельна ділянка відчужується у межах, що визначаються на підставі плану земельної ділянки, що надається покупцем та посвідченого органом, що здійснює діяльність з ведення державного земельного кадастру. Зазначений план земельної ділянки додається до договору купівлі-продажу земельної ділянки.
Відповідно до статті 6 Федерального закону «Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації», видані до введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації і регулюючі земельні відносини нормативні правові акти Президента Російської Федерації та нормативні правові акти Уряду Російської Федерації застосовуються в частині, що не суперечить Земельним кодексом Російської Федерації. 1
Земельна ділянка, що підлягає приватизації, визначається за правилами пункту 3 Указу Президента Російської Федерації від 16 травня 1997 року № 485 «Про гарантії власникам об'єктів нерухомості в придбанні у власність земельних ділянок під цими об'єктами». 2 Об'єктом продажу є земельна ділянка, раніше виділений землекористувачу на права постійного (безстрокового) користування, довічного успадкованого володіння або термінового користування, у тому числі оренди.
В даний час державна власність на землю в переважній більшості випадків не розмежовано. Дуже актуальним залишається питання про права на земельну ділянку при переході права власності.
З набранням чинності Земельного кодексу РФ ускладнилася процедура оформлення угод з придбання у власність будинків, будівель, споруд. Пов'язано це з тим, що норми Земельного кодексу РФ в ряді випадків вступили в протиріччя з нормами Цивільного кодексу РФ.
Цивільний кодекс РФ допускав можливість знаходження в цивільно - правовому обороті як будівель без земельних ділянок, на яких вони розташовані, так і земельних ділянок у відриві від розташованих на них споруд. Земельний кодекс закріпив принцип єдності долі земельних ділянок і що стоять на них об'єктів (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). 1
Наявність у законодавстві суперечливих норм породило їх різне тлумачення і відповідно різний підхід до оформлення угод з нерухомістю.
При купівлі будинку, розташованого на земельній ділянці, що перебуває у продавця на праві постійного безстрокового користування, покупець, незважаючи на норми ЦК України, не набуде право постійного безстрокового користування земельною ділянкою, на якій розташоване придбане ним будівлю.
Земельним кодексом РФ встановлено певні обмеження для такого речового права, як право постійного безстрокового користування, а саме обмеження за суб'єктами права. Земельна ділянка на праві постійного безстрокового користування може бути наданий тільки обмеженому колу осіб, перелік яких закріплений ст. 20 ЗК РФ, при цьому громадяни та юридичні особи, за винятком органів державної влади та місцевого самоврядування, державних і муніципальних установ, федеральних казенних підприємств, у зазначений перелік не входять.
З цих же причин після набрання чинності ЗК РФ орган місцевого самоврядування, який розпоряджається земельними ділянками, не може надати новому власнику будівлі ділянка на праві постійного (безстрокового) користування, якщо покупець не входить до кола осіб, перелічених у п. 1 ст. 20 ЗК РФ. Отже, покупцю будівлі як власнику нерухомості земельна ділянка може бути наданий тільки відповідно до положень ст. 36 ЗК РФ.
Однак Федеральний закон «Про введення в дію Земельного кодексу РФ» від 25 жовтня 2001 р. № 137-ФЗ містить спеціальну норму, що стосується оформлення прав на земельну ділянку покупцем будівлі.
Відповідно до п. 2 ст. 3 названого Закону при продажу будівлі, розташованого на земельній ділянці, наданій юридичній особі на праві постійного (безстрокового) користування, право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою підлягає переоформленню на право оренди або земельна ділянка повинна бути придбаний у власність відповідно до положень ЗК РФ за вибором покупця будівлі. 1
Хотілося б звернути увагу на те, що вимога про переоформлення земельної ділянки пред'являється не до продавця, а до покупця будівлі. Саме покупець будівлі повинен переоформити право відповідно до здійсненим їм вибором: у власність або в оренду. 2 Проте всі положення ЗК РФ, які встановлюють порядок і підстави укладення договору купівлі - продажу земельної ділянки, відносяться до власника нерухомості, а покупець таким стає тільки з моменту реєстрації переходу права власності. Чи може покупець, не будучи ще власником нерухомості, ставити питання про переоформлення прав на земельну ділянку?
Виходячи з положень Закону № 137-ФЗ видається, що покупець, уклавши договір купівлі - продажу, має розпочати процедуру переоформлення прав на земельну ділянку. Переоформлення прав на земельну ділянку умовно можна розбити на наступні етапи:
а) подання заяви про надання земельної ділянки у власність або про переоформлення земельної ділянки на праві оренди;
б) прийняття органом державної влади або місцевого самоврядування рішення про надання земельної ділянки;
в) укладення договору оренди або купівлі - продажу;
г) реєстрація в Єдиному державному реєстрі прав права власності або договору оренди. 1
Представляється, всі дії з переоформлення прав на земельну ділянку, крім державної реєстрації, покупець будівлі може здійснити до реєстрації переходу права на будівлю. При цьому реєстрація права повинна здійснюватися одночасно з реєстрацією права на земельну ділянку.
Цікавим залишається питання про те, чи може земля надаватися у власність іноземцям. Іноземним громадянам, особам без громадянства та іноземним юридичним особам відповідно до цієї статті земельні ділянки надаються у власність тільки за плату, розмір якої встановлюється Земельним кодексом (п. 5. Ст. 29 ЗК РФ).
Іноземні громадяни, особи без громадянства та іноземні юридичні особи - власники будинків, будівель, споруд, що знаходяться на чужій земельній ділянці, мають переважне право купівлі або оренди земельної ділянки в порядку, встановленому цією статтею, і відповідно до пункту 2 статті 5, пункту 3 статті 15, пунктом 1 статті 22 і пунктами 4 і 5 статті 28 цього ЗК РФ Президент Російської Федерації може встановити перелік видів будинків, будівель, споруд, на які це правило не поширюється. 1
Виходячи зі змісту статей Земельного кодексу земельні ділянки можуть надаватися у власність іноземцям тільки якщо на них знаходиться належить їм на праві власності нерухоме майно. Сам по собі незабудована земельну ділянку у власність таким особам не надається.
Договір купівлі - продажу будівель і споруд
Істотною умовою всякого цивільно-правового договору визнається його предмет. Правила визначення предмета договору стосовно продажу нерухомості деталізовані в ст. 554 Цивільного кодексу РФ. Умова про предмет договору продажу нежитлового приміщення вважається узгодженим сторонами, якщо в ньому є дані, що дозволяють чітко встановити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі відомості про розташування об'єктів нерухомості на земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. Наприклад: предметом договору є нежитлове приміщення, загальною площею 189,1 кв. м. (згідно тех. паспортом 261,1 кв. м.), розташоване за адресою: м. Казань, вул. Г. Тукая, д. 84, літер 1. У випадку, якщо в договорі відсутні необхідні дані, - договір не вважається укладеним.
Чи може бути предметом договору незавершений об'єкт будівництва (у тому числі будинок (споруду))? Відповідь на це питання можна знайти в арбітражній практиці. В інформаційному листі ВАС РФ 2 говориться, що незавершений будівництвом об'єкт може бути предметом договору купівлі-продажу, а право власності на нього виникає з моменту державної реєстрації. І наводиться такий приклад:
«Прокурор пред'явив позов в інтересах відділення Ощадбанку про визнання недійсним договору купівлі-продажу незавершеного будівництвом об'єкта, укладеного між акціонерним товариством та товариством з обмеженою відповідальністю.
В обгрунтування позову прокурор зазначив, що відділення Ощадбанку придбало у акціонерного товариства незавершений будівництвом об'єкт за договором купівлі-продажу. Об'єкт переданий за приймально-здавальною акту, оплачений покупцем. Проте перехід права власності не зареєстрований, оскільки комітет по земельних ресурсах відмовився провести таку реєстрацію. Незважаючи на наявність зазначеного договору, акціонерне товариство продало цей же об'єкт товариству з обмеженою відповідальністю.
При розгляді даного спору виникло питання про те, чи може бути предметом договору купівлі-продажу незавершений будівництвом об'єкт нерухомості і чи підлягає реєстрації перехід права власності.
Відповідно до статті 129 Цивільного кодексу Російської Федерації об'єкти цивільних прав можуть вільно відчужуватися, якщо вони не вилучені з обігу або не обмежені в обігу.
Види об'єктів цивільних прав, перебування яких в обороті не допускається (об'єкти, вилучені з обороту), мають бути прямо вказані в законі.
Цивільне законодавство не встановлює будь-яких обмежень щодо придбання та переходу прав на об'єкти, незавершені будівництвом.
Таким чином, ці об'єкти не вилучені з цивільного обігу та можуть відчужуватися власником іншим особам.
В силу статті 130 Цивільного кодексу Російської Федерації до нерухомих речей належать об'єкти, міцно пов'язані із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе.
У статті 219 Кодексу зазначено, що право власності на будівлі, споруди та інше знову створюване нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації.
Відповідно до статті 8 Федерального закону від 30 листопада 1994 року "Про введення в дію частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації" до введення в дію закону про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним застосовується діючий порядок реєстрації нерухомого майна й угод з ним.
З матеріалів справи випливало, що на ділянці зведений фундамент і стіни будинку. Переміщення цього об'єкта без невідповідного збитку неможливо. Отже, даний об'єкт є об'єктом нерухомості.
У зв'язку з цим комітет по земельних ресурсах, який здійснює в цьому регіоні реєстрацію та оформлення документів про права на земельні ділянки і міцно пов'язану з ними нерухомість, на підставі Указу Президента Російської Федерації від 11.12.93 № 2130 "Про державний земельний кадастр та реєстрації документів про право на нерухомість "1 зобов'язаний був зробити реєстрацію переходу прав на незавершений будівництвом об'єкт і земельну ділянку.
Відмова комітету від державної реєстрації зацікавлена сторона може оскаржити до арбітражного суду.
Оскільки спірне майно обтяжене правами відділення Ощадбанку на підставі договору купівлі-продажу, продавець (акціонерне товариство) втратив право розпоряджатися ним будь-яким способом.
З урахуванням викладеного суд обгрунтовано задовольнив позов прокурора »1.
Значно відрізняється від загальних положень про договори і така умова договору продажу нежитлового приміщення, як ціна (ст. 555 ГК РФ). По-перше, положення про те, що виконання договору, в якому не визначена ціна, повинне бути оплачене за ціною, звичайно стягнутої при порівнянних обставинах за аналогічні товари (п. 3 ст. 424 ГК РФ), не підлягає застосуванню до договорів продажу нерухомості . Тут буде діяти інше правило: за відсутності в договорі погодженого сторонами в письмовій формі умови про ціну нерухомості договір про її продаж визнається неукладеним.
По-друге, ціна на будівлю, споруду або інший об'єкт нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, повинна включати і ціну переданої з цим об'єктом частини земельної ділянки або права на неї. По-третє, у випадках коли ціна нерухомості у договорі продажу будівлі (споруди) встановлена на одиницю її площі чи іншого показника її розміру, загальна ціна будівлі (споруди) визначається виходячи з фактичного розміру переданого покупцю нерухомого майна.
Певними особливостями, які вимагають спеціального регулювання, відрізняється і виконання договору продажу нерухомості. Передача проданого об'єкта нежитлового приміщення продавцем і прийняття його покупцем повинні бути оформлені передавальним актом або іншим документом, підписаним обома сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактичної передачі проданого нерухомого майна покупцю і підписання сторонами передавального акту або іншого документа договір продажу будівлі (споруди) не може вважатися виконаним. Більш того, ухилення однієї із сторін від передачі майна чи підписання передавального акту розглядається як відмова від виконання договору продажу будівлі (споруди).
З передачею будівлі (споруди) продавець зобов'язаний передати покупцеві і весь пакет документів на нежитлове приміщення. У пакет цих документів може входити: план будови; довідка БТІ, технічний паспорт на будівлю та ін
При купівлі-продажу нежитлових приміщень найчастіше можуть виникнути суперечки про майно залишилося в будівлі після її продажу. Так, наприклад, нерідко фірма-продавець не встигає вивести все своє майно з будівлі (споруди) і збирається зробити це тільки після його продажу (що передбачає його передачу покупцеві). Однак покупець, прийнявши будівлю по передавальному акту, заявляє свої права на залишене майно (наприклад, на вмонтовані в стіни будівлі сейфи). Виникає суперечка.
Тому в передавальному акті сторони можуть обумовити і правове становище майна, залишеного продавцем в будівлі після її продажу. Дана застереження може включати і повну передачу всього майна у власність покупця будівлі або ж, навпаки, обмовка буде містити обов'язок продавця забрати майно з будівлі в обумовлений термін.
У статті 556 ДК РФ закріплені наслідки передачі нерухомості неналежної якості. Відповідно до цієї статті, у разі передачі продавцем покупцеві нерухомості не відповідає умовам договору, застосовуються правила ст. 475 ДК РФ, за винятком положень про право покупця вимагати заміни товару неналежної якості, на товар відповідний договору.
Виходячи з вітчизняної та світової практики, Цивільним кодексом РФ встановлено жорсткі гарантії якості і не підлягає обмеженню відповідальність продавця за порушення вимог до товарів. Безумовним є право покупця на стягнення збитків, викликаних придбанням неякісного будівлі (споруди). Поряд з цим будь-який покупець може за своїм вибором вимагати або зменшення купівельної ціни, або безоплатного усунення недоліків будівлі (споруди), або відшкодування своїх витрат щодо усунення таких недоліків (ст. 475 ДК РФ).
Вимоги, що пред'являються до якості товару, повинні бути передбачені договором купівлі-продажу. Продавець зобов'язаний передати покупцеві товар (будівля, споруда, далі за текстом об'єкт), якість якого відповідає договору.
Певні проблеми з виконанням договору можуть виникнути в тих випадках, коли він не містить умови про якість. Вирішенню цих проблем і виключення можливості передачі покупцеві недоброякісного об'єкта можуть сприяти такі положення ЦК РФ.
За відсутності у договорі умови про якість продавець зобов'язаний передати покупцеві об'єкт, придатний для цілей, для яких товар такого роду звичайно використовується.
Якщо продавець при укладенні договору був поставлений покупцем до відома про конкретну мету придбання будівлі (споруди), продавець зобов'язаний передати покупцеві об'єкт, придатний для використання в цих цілях.
Відповідальність продавця за неналежну якість товару багато в чому буде залежати від того, чи є договірна гарантія якості товару. За загальним правилом (тобто за наявності законної гарантії) продавець відповідає за недоліки товарів, якщо покупець доведе, що вони з'явилися до моменту переходу ризику випадкової загибелі або випадкового псування на покупця або з причин, які існували до цього моменту. У відношенні товару, на який продавцем надана гарантія якості, він відповідає за недоліки товару, якщо не доведе, що вони виникли після їх передачі покупцеві внаслідок порушення покупцем правил користування товаром, а також дій третіх осіб або непереборної сили (ст. 476 ЦК РФ) .
Якими можуть бути наслідки порушення продавцем умови договору про якість товару?
Покупець за своїм вибором вправі вимагати від продавця: відповідного зменшення купівельної ціни; безоплатного усунення недоліків товару в розумний строк; відшкодування своїх витрат на усунення недоліків товарів. Ще більш жорсткі наслідки передбачених щодо продавця, який допустив істотне порушення вимог до якості товару (наприклад, передачу покупцю неякісних товарів з неусувними вадами). У цьому випадку покупець наділений правом за власним вибором відмовитися від виконання договору і зажадати повернення сплаченої за товар грошової суми (ст. 475 ДК РФ).
Обов'язок перевірити якість реалізованих товарів може бути покладена на продавця (попередній показ і т. п.). У цьому випадку продавець повинен надати покупцеві документи, що підтверджують здійснення ним перевірки якості товару, що передається і її результати, наприклад довідка з БТІ про технічний стан будівлі (споруди).
За наявності лише законної гарантії на товари, тобто коли на ці товари не встановлені гарантійний строк або строк придатності, недоліки в товарах повинні бути виявлені покупцем в розумний термін (що залежить від властивостей товару і його звичайного використання), але в межах двох років з дня передачі товару покупцеві. Щоправда, законом або договором може бути передбачено більш тривалий граничний термін для виявлення недоліків у товарі.
Нормальний ринок передбачає забезпечення законом і договором не тільки прав покупців, а й прав тих, хто має отримати гроші за свій товар. Чітке регулювання обов'язків покупця прийняти та оплатити товар особливо істотно в умовах сьогоднішніх неплатежів.
Виконання обов'язку прийняти товар у строки і порядку, передбачені договором, означає, зокрема, що покупець повинен здійснити необхідні дії, що дозволяють продавцю передати йому будинок (споруду).
ГК РФ вказує, що покупець зобов'язаний оплатити товар до або після його передачі продавцем в розмірі повної ціни, якщо інше не встановлено законодавством або договором або не випливає із суті зобов'язання. У разі невиконання покупцем обов'язку по оплаті продавець отримує право вимагати від нього сплати не тільки ціни будівлі (споруди), але і відсотків за користування чужими коштами.
Зобов'язання покупця сплатити вартість включає в себе також прийняття ним таких заходів і додержання таких формальностей, які можуть вимагатися відповідно до договору або законодавством, щоб зробити можливим здійснення платежу (відкриття передбаченого договором акредитива, надання банківської гарантії і т. п.).
Покупець зобов'язаний оплатити товар за ціною, визначеною договором або розрахованої в порядку (способом), зазначеному в договорі, наприклад, фіксована сума за квадратний метр). Як вже зазначалося вище - ціна договору купівлі-продажу нежитлових приміщень - істотна умова договору.
Спеціально регулюються питання, пов'язані з попередньою оплатою товарів (ст. 487 КГ РФ). Якщо такий порядок розрахунків встановлено договором, але, незважаючи на це покупець не виконує свій обов'язок, продавець отримує право відмовитися від передачі об'єкта або призупинити виконання своїх зобов'язань. У разі, коли продавець не виконує зобов'язання з передачі попередньо оплаченого об'єкта покупцю, останній має право вимагати від продавця не тільки передачі оплаченого об'єкта або повернення суми попередньої оплати, а й сплати відповідних відсотків за користування чужими коштами.
Договором купівлі-продажу нежитлового приміщення може бути передбачена умова про продаж товару в кредит, тобто про те, що оплата товару здійснюється через певний час після його передачі покупцеві. У цій ситуації покупець повинен оплатити товар в строк, визначений договором. Якщо ж умова про термін оплати об'єкта, проданого в кредит, у договорі відсутня, покупець повинен здійснити оплату в розумний строк після передачі будинку (споруди), а після його закінчення - не пізніше ніж у семиденний строк з дня пред'явлення продавцем вимоги про оплату переданого об'єкта (ст. 488 ГК РФ).
Невиконання покупцем обов'язку по оплаті товару, проданого в кредит, у встановлений термін дає продавцю право вимагати від нього або оплати переданих товарів, або його повернення. Крім того, на суму, що підлягає сплаті за товари, нараховуються відсотки, передбачені ст. 395 ГК. Зазначені проценти сплачуються покупцем з дня, коли товар (будівля, споруда) повинен був бути їм оплачений, до дня фактичної оплати товару.
Особливістю договору купівлі-продажу товару в кредит є також те, що товари з моменту передачі і до фактичної їх оплати покупцем визнаються що перебувають у заставі у продавця. Отже, у разі невиконання покупцем обов'язку з оплати цих товарів продавець може звернути на них стягнення переважно перед іншими кредиторами.
Договором про продаж товару в кредит може бути передбачена умова про оплату товару в розстрочку. Специфіка такого договору полягає в тому, що його істотними умовами стають умови не тільки умови про предмет і ціну будівлі (споруди) а й про порядок, строки і розміри платежів.
Крім тих прав, якими наділяється продавець за будь-якого договору про продаж товару в кредит, за наявності у такому договорі умови про оплату в розстрочку в ситуації, коли покупець не виробляє у встановлений договором термін черговий платіж за товар, продавець отримує право відмовитися від виконання договору і зажадати повернення проданого товару. Це право не може бути реалізовано продавцем тільки в тому випадку, якщо сума внесених покупцем платежів перевищує половину ціни товару.
У рамках цієї глави представляється доцільним проаналізувати особливості купівлі-продажу нежитлових приміщень об'єктів державної або муніципальної власності.
Купівля-продаж нежитлових об'єктів державної або муніципальної власності у певній мірі лежить за межами цивільно-правових відносин і регулюється законодавством РФ про приватизацію. Коло суб'єктів, які мають право на придбання у власність зданих в оренду будівель, споруд, приміщень, а також земельних ділянок під приватизованими підприємствами, що знаходяться в оренді або фактичному володінні, суворо обмежений. Згідно з Державною програмою приватизації державних і муніципальних підприємств у РФ, затвердженої Указом Президента від 22 липня 1994 р. № 1535, до таких належать:
1) фізичні та юридичні особи, які стали власниками приватизованих державних (муніципальних) підприємств або державного (муніципального) майна, раніше зданого в оренду, в результаті викупу останнього;
2) акціонерні товариства відкритого типу, створені шляхом перетворення державних і муніципальних підприємств у процесі приватизації, після продажу не менше 75 відсотків їх акцій;
3) громадяни-підприємці та їх об'єднання, а також перетворені в акціонерні товариства колишні державні підприємства, частка державної власності в статутному капіталі яких не перевищує 25%, у випадку, якщо договір оренди об'єктів нежитлового фонду був укладений ними на підставі конкурсу або аукціону;
4) колишні орендні підприємства, які мають виключне право на укладення оренди нерухомого майна або придбання його у власність.
Щодо останнього суб'єкта встановлена пільга, згідно з якою наявність договору оренди об'єкта при оформленні його приватизації не обов'язково.
Особливий порядок приватизації встановлений для об'єктів нерухомості, що є пам'ятками історії та культури: крім договору купівлі-продажу покупець підписує ще й Охоронне зобов'язання, яке є невід'ємною частиною договору і містить перелік обов'язкових та додаткових заходів щодо забезпечення власником збереження пам'ятки історії та культури. Так, власник зобов'язаний за свій рахунок проводити ремонтні та реставраційні роботи, не допускати самовільної перебудови чи переробки майна. Порушення власником прийнятих зобов'язань щодо збереження пам'ятки історії та культури тягне за собою накладення на нього штрафних санкцій, а в разі повторного порушення Охоронного свідоцтва договір купівлі-продажу може бути розірваний в установленому законодавством порядку. Примітно також те, що власник несе кримінальну відповідальність за умисне знищення пам'ятки історії та культури і заподіяння йому майнової шкоди. Таким чином, це один з тих рідкісних випадків, коли власник у силу придбання майна у власність стає володарем не тільки речового, але і зобов'язального права.
Треба сказати кілька слів і про придбання об'єктів нежилого фонду за межами Російської Федерації. Останнім часом у засобах масової інформації з'явилися численні рекламні оголошення, що закликають купувати будівлі, споруди, що знаходяться на території іноземних держав. Рекламодавці в таких випадках, як правило, запевняють в законності подібних дій і обіцяють швидке правове оформлення операції при її повної конфіденційності. Однак слід звернути увагу підприємств і громадян, що розглядають можливість вчинення зазначених дій, на вимоги законодавства Російської Федерації в цій сфері, так відповідно до п. 10 ст. 1 і п. 2 ст. 6 Закону РФ від 9 жовтня 1992 року "Про валютне регулювання та валютний контроль" зазначені операції відносяться до операцій, пов'язаних з рухом капіталу, і повинні здійснюватися в порядку, що встановлюється Банком Росії. З метою обмеження вивозу капіталу з країни Банком Росії встановлений ліцензійний порядок на вчинення зазначених операцій. Такий же порядок визначений Банком Росії на підставі п. 2 ст. 5 зазначеного Закону і для відкриття рахунків у банках за межами Російської Федерації російськими підприємствами, організаціями, установами та громадянами (за винятком відкриття останніми рахунків на період перебування за кордоном).
Таким чином, всі вищезгадані операції є законними тільки за наявності у російського підприємства або громадянина відповідного дозволу (ліцензії) Банку Росії. Інформація про відкриття в країнах-членах Інтерполу банківських рахунків, рух по них грошових коштів, придбання російськими громадянами і підприємствами нерухомості може бути отримана правоохоронними органами шляхом направлення міжнародного слідчого доручення до вищого юридичне відомство кожної з цих країн по дипломатичних каналах.
При вчиненні російськими підприємствами, установами, організаціями або громадянами зазначених угод або дій без ліцензії Банку Росії такі угоди можуть бути в установленому порядку визнані недійсними, а все отримане за такими угодами або в результаті подібних дій може бути вилучено в дохід держави на підставі ст. 14 Закону РФ "Про валютне регулювання та валютний контроль". Особи, які здійснили переказ капіталу без ліцензії Банку Росії, а також керівники підприємств, установ, організацій (незалежно від форми власності), що залишили кошти в іноземній валюті на відкритих без ліцензії Банку Росії рахунках за кордоном, можуть бути також притягнуті до кримінальної відповідальності на підставі ст . 193 КК РФ 1.
ВИСНОВОК
Розподіл речей на рухомі і нерухомі веде історію з римського права, засноване на природних властивостях об'єктів цивільних прав. Як правило, нерухомі речі постійно знаходяться в одному і тому ж місці, мають індивідуальними ознаками і є незамінними. Характерною ознакою для більшості об'єктів нерухомості є їх нерозривний зв'язок із землею, саме завдяки якій вони зазвичай володіють підвищеною вартістю. Зазначені об'єкти не тільки здатні до просторового переміщення без шкоди їх призначенню, але і спеціально призначені для цього.
Основна специфіка правового режиму нерухомого майна полягає в тому, що виникнення, перехід, обмеження і припинення права власності, інших речових і деяких зобов'язальних прав на нього відбуваються в особливому порядку, що вимагає дотримання письмової форми і обов'язковій державній реєстрації.
Виділення особливих правил, присвячених продажу нерухомості, обумовлено низкою обставин: більшість об'єктів нерухомості тісно пов'язаний з земельними ділянками, на яких вони розташовані; нерухоме майно в порівнянні з іншими об'єктами має, як правило, підвищеною цінністю і потрібні особливі заходи охорони інтересів сторін; у зв'язку з цільовим призначенням і особливої соціальної значимістю багатьох об'єктів нерухомості законодавством встановлюється радий обмежень за їх участі в цивільному обороті; нерухомість є, як правило, індивідуально-визначеної і незамінною річчю.
Поняття договору продажу нерухомості базується на легальному визначенні договору купівлі-продажу в поєднанні зі спеціальними нормами про продаж нерухомості і може бути сформульовано так: за договором продажу нерухомості продавець зобов'язується передати у власність покупця нерухоме майно, а покупець зобов'язується прийняти це майно за передавальним актом і сплатити за нього певну грошову суму сторонами.
Договір купівлі-продажу нерухомості є консенсуальним, оплатним і взаємним.
Сторонами договору є продавець і покупець. Учасниками договору продажу нерухомості на стороні продавця чи покупця можуть виступати будь-які суб'єкти права. Однак якщо продавцем виступає державне або муніципальне унітарне підприємство, що володіє правом господарського відання (а казенне підприємство - правом оперативного управління), воно має лише обмежені права за розпорядженням закріпленим за нею майном і не має права продавати нерухоме майно без згоди власника. Що стосується установи, то воно може відчужувати тільки нерухоме майно, придбане за рахунок доходів від дозволеної статутом діяльності і враховано на окремому балансі. Продана державними або муніципальними підприємствами, а також установами нерухоме майно вибуває одночасно як зі сфери господарського відання та оперативного управління, так і з державної (муніципальної) власності чи приватної власності, якщо засновником установи є приватний власник. Те ж відбувається, коли ці суб'єкти виступають на боці покупця. При продажу нерухомості в процесі приватизації діють спеціальні правила, передбачені законодавством про приватизацію.
Предметом аналізованого договору є нерухоме майно. Саме предмет договору є тим відмітною ознакою, який дозволив виділити цей вид договору купівлі-продажу. Предмет договору - майно, яке належить до нерухомого. Тому контрагентів при укладанні угоди дуже важливо заздалегідь встановити, чи відноситься те, що один збирається купити, а інший - продати, до нерухомого майна. Від цього будуть залежати вимоги до форми та змісту договору, і до його державної реєстрації.
Договір купівлі-продажу нерухомості укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Сторони зобов'язані зареєструвати перехід права власності на майно. Виконання обов'язки продавця про передачу нерухомості покупцеві може відбуватися як до реєстрації переходу права власності, так і після неї. Стосовно до продажу житлових приміщень законодавець зобов'язує сторони зареєструвати договір під страхом його недійсності. Договір вважається укладеним з моменту такої реєстрації.
Ціна є істотною умовою договору купівлі-продажу нерухомості. Правила визначення ціни, передбачені п. 3 ст. 424 ГК РФ, не діють в силу прямої вказівки абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК РФ, що відрізняє договір продажу нерухомості від інших відплатних договорів, в тому числі і від інших видів договору купівлі-продажу.
Основний обов'язок продавця - передача нерухомості покупцю. Цей обов'язок є загальною для всіх договорів купівлі-продажу. У набувача нерухомості за договором її продажу право власності виникає з моменту реєстрації переходу права власності, який може і не співпадати з фактичною передачею нерухомості. Враховуючи необхідність реєстрації переходу права власності, на кожну з сторін договору покладається обов'язок звернутися до державного реєструючий орган з метою виконання цієї вимоги. Обов'язок передати право власності на нерухоме майно передбачає, що воно має бути вільним від будь-яких прав і домагань третіх осіб, за винятком випадків, коли покупець погодився прийняти майно з обтяженнями.
Передача нерухомості здійснюється за підписуються сторонами передавальному акту або іншого документа про передачу. У деяких випадках письмове оформлення передачі нерухомості може служити доказом сумлінності або несумлінності покупця. Так як продавець вважається який виконав свій обов'язок щодо передачі нерухомості з моменту вручення цього майна покупцю і підписання акта або іншого документа про передачу, то й ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна переходить на покупця з цього моменту, якщо інше не передбачено угодою сторін.
Обов'язки покупця не вимагають докладної характеристики, так як вони є звичайними для будь-якого договору купівлі-продажу, за винятком обов'язку прийняти нерухоме майно за передавальним актом і зареєструвати перехід права власності відповідно до закону.
Житлове приміщення це приміщення, призначене, насамперед, для проживання, яке не використовується для виробничих цілей. Таким зазвичай виступає будинок чи інше приміщення, призначене для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових житлових приміщень і гуртожитків, що відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам. На укладення договорів купівлі-продажу окремого житлового будинку або його частини поширюється той же порядок, що й по операціях з іншою нерухомістю, предметом яких є не лише житловий будинок, а й відповідну земельну ділянку. Істотною умовою договору продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, в яких проживають особи, що зберігають відповідно до закону прав про користування даним житловим приміщенням після його придбання покупцем, є перелік цих осіб в договорі із зазначенням їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням. Підписання акту про передачу житлового приміщення має значення для визначення моменту, коли ризик випадкової загибелі переходить до покупця. Договір купівлі-продажу житлового приміщення, на відміну від інших договорів продажу нерухомості, підлягає державній реєстрації. Незареєстрований договір продажу житлового приміщення вважається неукладеним, і, навпаки, за наявності факту реєстрації він набуває чинності з моменту здійснення такої реєстрації.
Розглядаючи договір купівлі-продажу нерухомості, потрібно мати на увазі, що залежно від цільового призначення об'єкта, який є предметом договору (житлове чи нежитлове призначення), правовий режим угоди істотно змінюється.
Таким чином, особливість правового становища сторін договору купівлі-продажу нерухомості нежитлового призначення полягає в тому, що до реєстрації переходу права власності ні продавець, ні покупець не можуть розпоряджатися предметом договору.
Бібліографічний список
Нормативно - правові акти та судова практика
КОНСТИТУЦІЯ УКРАЇНИ (з урахуванням поправок, внесених Законами Російської Федерації про поправки до Конституції Російської Федерації від 30.12.2008 N 6-ФКЗ і від 30.12.2008 N 7-ФКЗ)
Цивільний кодекс Російської Федерації Частина друга від 26 січня 1996 р. Із змінами від 30.12.2008 N 315-ФЗ, від 09.02.2009 N 7-ФЗ, від 29.06.2009 N 132-ФЗ,
Житловий кодекс Російської Федерації від 29 грудня 2004 р. з ізм., Внесеними Федеральним законом від 03.06.2009 N 121-ФЗ).
Земельний кодекс Російської Федерації від 25 жовтня 2001 р. Із змінами від 14.03.2009 N 32-ФЗ.
Федеральний закон від 21 грудня 2001 р. № 178-ФЗ «Про приватизацію державного та муніципального майна». Ріс. газета. 2002. 26 січня. № 16.
Федеральний закон від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» / / Відомості Верховної РФ.1997. 28 липня. № 30. Ст. 3594.
Федеральний закон від 15 квітня 1998 р. № 66-ФЗ «Про садівничий, городницьких об'єднаннях громадян» / / Збори законодавства РФ. 1998. 20 квітня. № 16. Ст. 1801.
Федеральний закон від 29 липня 1998 р. № 135-ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» / / Збори законодавства РФ. 1998. 3 серпня. № 31. Ст. 3813.
Федеральний закон від 17 листопада 1995 р. № 169-ФЗ «Про архітектурну діяльність в Російській Федерації» / / Збори законодавства РФ. 1995. 20 листопада. № 47. Ст. 4473.
Федеральний закон від 25 жовтня 2001 р. № 137-ФЗ «Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації» / / Збори законодавства РФ. 2001. 29 жовтня. № 44. Ст. 4148.
Указ Президента РФ від 16 травня 1997 р. № 485 «Про гарантії власникам об'єктів нерухомості в придбанні у власність земельних ділянок під цими об'єктами» / / Збори законодавства РФ. 1997. 19 травня. № 20. Ст. 2240.
Постанова Уряду РФ від 11 листопада 2002 р. № 808 «Про організацію та проведення торгів з продажу перебувають у державній або муніципальній власності земельних ділянок або права на укладення договорів оренди таких земельних ділянок» / / Збори законодавства РФ. 2002. 18 листопада. № 46. Ст. 4587.
Наказ Мін'юсту РФ від 6 серпня 2001 р. № 233 «Про затвердження Інструкції про порядок державної реєстрації договорів купівлі-продажу та переходу права власності на житлові приміщення» / / Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади. 2001. 27 серпня. № 35.
Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 27 квітня 2002 р. № 11011/01 / / Вісник ВАС РФ. 2002. № 9.
Визначення СК у цивільних справах Верховного Суду РФ від 8 жовтня 2002 р. «Недотримання письмової форми договору продажу нерухомості тягне недійсність договору» / / Бюлетень ЗС РФ. 2003. № 10.
Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 13 листопада 1997 р. № 21 «Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості» / / Вісник ВАС РФ. 1998. № 1.
Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 2 лютого 1999 р. № 4749/98. / / Вісник ВАС РФ. 1999. № 5.
Постанова Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 р. № 8 «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав» / / Вісник ВАС РФ. 1998. № 10.
Постанова Пленуму Верховного Суду РФ і Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 1 липня 1996 р. № 6 / 8 «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації» / / Вісник ВАС РФ. 1996. № 9.
Література
Абашин Е. А. Як купити чи продати квартиру. - М.: ФОРУМ-ИНФРА-М, 2007. - 28 с.
Андрєєв С.Є., Сівачева І.А., Федотова О.І. Договір: укладення, зміна, розірвання. - М.: Проспект, 2007. - 376 с.
Ваше житло: як його придбати і як платити за комунальні послуги. - М.: Рос. газета, 2006. - 224 с.
Цивільне право: Підручник. Частина 1 / За ред. А. П. Сергєєва, Ю. К. Толстого. - 3-е изд., Перераб. і доп. - М.: Проспект, 2008. - 632 с.
Цивільне право: Підручник. Частина 2 / За ред. А. П. Сергєєва, Ю. К. Толстого. - М.: Проспект, 2008. - 784 с.
Цивільне право: Підручник. Ч. 1 / За ред. А. Г. Калпин, А. І. Масляєва. - 2-е вид., Перераб. і доп. - М.: МАУП, 2007. - 535 с.
Цивільне право: Підручник. Ч. 2 / За ред. А. Г. Калпин, А. І. Масляєва. - 2-е вид., Перераб. і доп. - М.: МАУП, 2007. - 542 с.
Цивільне право: Підручник / За ред. С.П. Гришаєва. - 2-е вид., Перераб. і доп. - М.: МАУП, 2007. - 495 с.
Житлове законодавство: коментарі. - М.: Профиздат, 2006. - 93 с.
Ісаєв І.А. Історія держави і права України: Підручник / І.А. Ісаєв - 3-е изд., Перераб. і доп. - М.: Юрист, 2007. - 797 с.
Як приватизувати, купити і продати квартиру без втрат / Под ред. І. Посошкова. - М.: Рос. газета, 2008. - 192 с.
Кірсанов А. Р. Нерухоме майно: норми права і судові прецеденти. - М.: Ось-89, 2007. - 750 с.
Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) / Відп. ред. О.Н. Садиков. - 2-е вид., Испр. і доп. - М.: ИНФРА - М - НОРМА, 2008. - 800 с.
Коментар до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». - 2-е вид., Перераб. і доп. - М.: Норма, 2006. - 656 с.
Основні інститути цивільного права зарубіжних країн. Порівняльно-правове дослідження / За ред. В. В. Залеського. - М.: Норма, 2007. - 648 с.
Оцінка нерухомості: Підручник / А. Г. Грязнова, М. А. Федорова і др. - М.: Фінанси і статистика, 2007. - 496 с.
Піляева В. В. Цивільне право: частини загальна і особлива: Підручник. - М.: КноРус, 2009. - 796 с.
Реєстрація прав на нерухомість. - М.: Праця і право, 2008. - 95 с.
Операції з нерухомістю: порядок оформлення. - М.: Рос. газета, 2005. - 272 с.
Будівництво. Ліцензування. Укладання договорів. Приймання закінчених об'єктів. Стандарти і технічні умови. Експертиза. - М.: «Рос. газета », 2006. - 129 с.
Судова практика з житлових спорів / Укл. П. В. Крашенинников і ін - 2-е вид., Перераб. і доп. - М.: Норма, 2006. - 827с.
1 Цивільне право: Підручник. Частина 1 / За ред. А. П. Сергєєва, Ю. К. Толстого. - 3-е изд., Перераб. і доп. М., 2008. С. 206.
2 Основні інститути цивільного права зарубіжних країн. Порівняльно-правове дослідження / За ред. В. В. Залеського. М., 2007. С. 146.
3 Див, наприклад: Ісаєв І.А. Історія держави і права України: Підручник. - 3-е изд., Перераб. і доп. М., 2007. С. 427.
1 Див: Ісаєв І.А. Історія держави і права України: Підручник. - 3-е изд., Перераб. і доп. М., 2007. С. 429.
1 Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина перша від 30 листопада 1994 р. № 51-ФЗ / / Російська газета. 1994. 8 грудня.
1 Федеральний закон від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» / / Відомості Верховної РФ.1997. 28 липня. № 30. Ст. 3594.
1 Цивільне право: Підручник. Частина 1 / За ред. А. П. Сергєєва, Ю. К. Толстого. - 3-е изд., Перераб. і доп. М., 2008. С. 206-207.
1 Ем В.С. Договір продажу нерухомості / / Законодавство. 2005. № 10. С. 13.
2 Піляева В. В. Цивільне право: частини загальна і особлива: Підручник. М., 2009. С. 214.
1 Цивільний кодекс Російської Федерації Частина друга від 26 січня 1996 р. № 14-ФЗ / / Російська газета. 1996. 6, 7, 8 лютого.
1 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) / Відп. ред. О.М. Садиков. - 2-е вид., Испр. і доп. М., 2008. С..
1 Андрєєв С.Є., Сівачева І.А., Федотова О.І. Договір: укладення, зміна, розірвання. М., 2007. С. 68.
1 Постанова Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 27 квітня 2002 р. № 11011/01 / / Вісник ВАС РФ. 2002. № 9. Таким чином, суд обгрунтовано визнав неукладеним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, оскільки він не містить даних, що дозволяють точно встановити розташування зазначеного приміщення у складі іншого нерухомого майна, в силу чого умова про майно, що підлягає передачі, не може бути визнано узгодженим.
2 Визначення судової колегії в цивільних справах Верховного Суду РФ від 8 жовтня 2002 р. «Недотримання письмової форми договору продажу нерухомості тягне недійсність договору» / / Бюлетень ЗС РФ. 2003. № 10.
1 Федеральний закон від 15 квітня 1998 р. № 66-ФЗ «Про садівничий, городницьких об'єднаннях громадян» / / Збори законодавства РФ. 1998. 20 квітня. № 16. Ст. 1801.
1 Визначення судової колегії в цивільних справах Верховного Суду РФ від 8 жовтня 2002 р. «Недотримання письмової форми договору продажу нерухомості тягне недійсність договору» / / Бюлетень ЗС РФ. 2003. № 10.
2 Федеральний закон від 29 липня 1998 р. № 135-ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» / / Збори законодавства РФ. 1998. 3 серпня. № 31. Ст. 3813.
1 Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина перша від 30 листопада 1994 р. № 51-ФЗ / / Російська газета. - 1994. - 8 грудня.
2 Див, наприклад: Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 13 листопада 1997 р. № 21 «Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості» / / Вісник ВАС РФ. 1998. № 1.
1 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) / Відп. ред. О.Н. Садиков. - 2-е вид., Испр. і доп. М., 2008 ..
2 Докладніше див. п. 3 Інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 13 листопада 1997 р. № 21 «Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості» / / Вісник ВАС РФ. 1998. № 1.
1 Єгоров Ю. П. конститутивна форма угод / / Закон і право. 2004. № 9. С. 72.
1 Цивільний кодекс Російської Федерації Частина друга від 26 січня 1996 р. № 14-ФЗ / / Російська газета. 1996. 6, 7, 8 лютого.
2 Брагинський М. І. Договір продажу нерухомості / / Бюлетень нотаріальної практики. 2001. № 2. С. 39.
1 Див п. 7 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 р. № 8 «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав» / / Вісник ВАС РФ. 1998. № 10.
2 Герасимова Е. Проблема укладення договору купівлі-продажу нерухомості в судово-арбітражній практиці / / Юридичний світ. 2004. № 8-9. С. 97.
1 Див п. 9 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 р. № 8 «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав» / / Вісник ВАС РФ. 1998. № 10.
1 Див п. 2 Постанови Уряду РФ від 11 листопада 2002 р. № 808 «Про організацію та проведення торгів з продажу перебувають у державній або муніципальній власності земельних ділянок або права на укладення договорів оренди таких земельних ділянок» / / Збори законодавства РФ. 2002. 18 листопада. № 46. Ст. 4587.
1 Ем В.С. Договір продажу нерухомості / / Законодавство. 2005. № 10. С. 16-17.
2 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) / Відп. ред. О.М. Садиков. - 2-е вид., Испр. і доп. М., 2008.
1 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) / Відп. ред. О.М. Садиков. - 2-е вид., Испр. і доп. М., 2008.
1 Див п. 59 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ і Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 1 липня 1996 р. № 6 / 8 «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації» / / Вісник ВАС РФ. 1996. № 9.
2 Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина перша від 30 листопада 1994 р. № 51-ФЗ / / Російська газета. 1994. 8 грудня.
1 Федеральний закон від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» / / Відомості Верховної РФ.1997. 28 липня. № 30. Ст. 3594.
2 Піскунова І. А. Державна реєстрація на нерухоме майно / / ЕЖ-Юрист. 2002. № 2. С. 11.
1 Див: Постанова Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 2 лютого 1999 р. № 4749/98 / / Вісник ВАС РФ. 1999. № 5. Згідно зі статтею 131 ГК РФ право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації в Єдиному державному реєстрі установами юстиції.
1 Див п. 3 Інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 13 листопада 1997 р. № 21 «Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості» / / Вісник ВАС РФ. 1998. № 1.
2 Див п. 14 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 р. № 8 «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав» / / Вісник ВАС РФ. 1998. № 10.
3 Див ст. 4 Федерального закону від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» / / Відомості Верховної РФ.1997. 28 липня. № 30. Ст. 3594.
1 Детальніше див: Кірсанов А. Р. Нерухоме майно: норми права і судові прецеденти. М., 2007. С. 240-241.
1 Див п. 2 Інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 13 листопада 1997 р. № 21 «Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості» / / Вісник ВАС РФ. 1998. № 1.
2 Лозівська С. О. Договір продажу нерухомості / / Закон. 2004. № 10. С. 63.
3 Див п. 14 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 р. № 8 «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав» / / Вісник ВАС РФ. 1998. № 10.
1 Ем В.С. Договір продажу нерухомості / / Законодавство. 2005. № 10. С. 14.
1 Див, наприклад: Болтанова Є. С. Юридичні особи як су6'екти договору купівлі-продажу нерухомості / / Журнал російського права. 2000. № 12. С. 100.
1 Див п. 15 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 р. № 8 «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав» / / Вісник ВАС РФ. 1998. № 10.
2 Кисельов О. А. Недійсні угоди: питання кваліфікації та класифікації / / Нотаріус. 2004. № 2. С. 32.
1 Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина перша від 30 листопада 1994 р. № 51-ФЗ / / Російська газета. 1994. 8 грудня.
2 Шулева Г.Г. Державна реєстрація на нерухоме майно та угод з ним / / Бухоблік. 1998. № 11. С. 78.
1 Див п. 14 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 р. № 8 «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав» / / Вісник ВАС РФ. 1998. № 10.
1 Див п. 1 Інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 13 листопада 1997 р. № 21 «Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості» / / Вісник ВАС РФ. 1998. № 1.
1 Цит. по: Борисенко А. Житлова нерухомість як о6'ект купівлі-продажу / / 3акон. 2004. № 2. С. 41.
2 Див, наприклад: Ваше житло: як його придбати і як платити за комунальні послуги. М., 2003. С. 220.
3 Борисенко А. Житлова нерухомість як о6'ект купівлі-продажу / / 3акон. 2004. № 2. С. 41.
1 Цивільне право: Підручник. Частина 2 / За ред. А. П. Сергєєва, Ю. К. Толстого. М., 1998. С. 209-210.
2 Див, наприклад: Волохова М. Діти в угодах з нерухомістю / / Сімейне та житлове право. 2005. № 1. С. 23-24.
1 Борисенко А. Житлова нерухомість як о6'ект купівлі-продажу / / 3акон. 2004. № 2. С. 42.
2 Єремєєв В. Що нам коштує будинок побудувати ...: юридичний практикум / / Обладнання: ринок, пропозиція, ціни. 1998. № 11. С. 43.
1 Будівництво. Ліцензування. Укладання договорів. Приймання закінчених об'єктів. Стандарти і технічні умови. Експертиза. М., 2006. С. 127.
2 Див п. 7 Інформаційного листа Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 13 листопада 1997 р. № 21 «Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості» / / Вісник ВАС РФ. 1998. № 1.
1 Див п. 3 ст. 25 Федерального закону від 17 листопада 1995 р. № 169-ФЗ «Про архітектурну діяльність в Російській Федерації» / / Збори законодавства РФ. 1995. 20 листопада. № 47. Ст. 4473.
2 Єремєєв В. Що нам коштує будинок побудувати ...: юридичний практикум / / Обладнання: ринок, пропозиція, ціни. 1998. № 11. С. 43.
1 Житловий кодекс Російської Федерації від 29 грудня 2004 р. № 188-ФЗ / / Збори законодавства РФ. 2005. 3 січня. № 1 (частина I). Ст. 14.
1 Бахрах Д. Н. Державна реєстрація прав на нерухоме майно як адміністративне виробництво: правове регулювання економічної діяльності / / Сучасне право. 2003. № 7. С. 7.
1 Затверджена Наказом Мін'юсту РФ від 6 серпня 2001 р. № 233 «Про затвердження Інструкції про порядок державної реєстрації договорів купівлі-продажу та переходу права власності на житлові приміщення» / / Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади. 2001. 27 серпня. № 35.
1 Див ст. 29 Земельного кодексу Російської Федерації від 25 жовтня 2001 р. № 136-ФЗ / / Збори законодавства РФ. 2001. 29 жовтня. № 44. Ст. 4147.
1 Земельного кодексу Російської Федерації від 25 жовтня 2001 р. № 136-ФЗ / / Збори законодавства РФ. 2001. 29 жовтня. № 44. Ст. 4147.
2 Докладніше див: Кірсанов А. Р. Нерухоме майно: норми права і судові прецеденти. М., 2007. С. 268.
1 Федеральний закон від 21 грудня 2001 р. № 178-ФЗ «Про приватизацію державного та муніципального майна» / / Ріс. газета. 2002. 26 січня. № 16.
1 Див ст. 6 Федерального закону від 25 жовтня 2001 р. № 137-ФЗ «Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації» / / Збори законодавства РФ. 2001. 29 жовтня. № 44. Ст. 4148.
2 Указ Президента РФ від 16 травня 1997 р. № 485 «Про гарантії власникам об'єктів нерухомості в придбанні у власність земельних ділянок під цими об'єктами» / / Збори законодавства РФ. 1997. 19 травня. № 20. Ст. 2240.
1 Земельного кодексу Російської Федерації від 25 жовтня 2001 р. № 136-ФЗ / / Збори законодавства РФ. 2001. 29 жовтня. № 44. Ст. 4147.
1 Федеральний закон від 25 жовтня 2001 р. № 137-ФЗ «Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації» / / Збори законодавства РФ. 2001. 29 жовтня. № 44. Ст. 4148.
2 Брагинський М. І. Договір продажу нерухомості / / Бюлетень нотаріальної практики. 2001. № 2. С. 42.
1 Детальніше див: Фаршатов І. Організаційно-правові передумови договору будівельного підряду / / Господарство право. 2002. № 9. С. 68-69.
1 Земельного кодексу Російської Федерації від 25 жовтня 2001 р. № 136-ФЗ / / Збори законодавства РФ. 2001. 29 жовтня. № 44. Ст. 4147.
2 Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 13 листопада 1997 р. № 21 "Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості" / / Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. - 1998., - № 1.-С. 33.
1 Указ Президента РФ від 11 грудня 1993 р. N 2130 "Про державний земельний кадастр та реєстрації документів про права на нерухомість" / / Зборах актів Президента та Уряду Російської Федерації. - 1993., - № 50, - Ст. 4868. В даний час до таких відносин застосовується Федеральний закон РФ від 21.07.97 "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», Федеральний закон РФ від 2 січня 2000 р. № 28-ФЗ "Про державний земельний кадастр" / / Відомості законодавства Російської Федерації. - 10 січня 2000 р., - № 2. - Ст. 149; Постанова уряду РФ від 11.01.01 № 22 «Про затвердження Положення про Федеральної службі земельного кадастру Росії» / / Збори законодавства РФ. - 20 січня 2001 . - № 3. - Ст. 273.
1 Інформаційне лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 13 листопада 1997 р. № 21 "Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі-продажу нерухомості" / / Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації. - 1998., - № 1.-С.63.
1 Кримінальний кодекс РФ від 13 червня 1996 р. N 63-ФЗ / / Відомості Верховної Ради України. - 17 червня 1996 р., - № 25. - Ст. 2954.